Fremsat den 9. november 2023 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om leje, lov om
boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre
love
(Refusion af udlejers udgifter til
månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge
af sammenskrivningen af lejelovgivningen og tilbudspligt)
Social-, Bolig- og
Ældreministeriet
§ 1
I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts
2022, som ændret ved § 1 i lov nr. 1311 af 27. september
2022, § 6 i lov nr. 482 af 12. maj 2023 og § 9 i lov nr.
753 af 13. juni 2023, foretages følgende
ændringer:
1. I
§ 6, stk. 1, 2. pkt., ændres
»53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«.
2. I
§ 17, stk. 3, indsættes som
2. pkt.: »Den tinglyste aftale respekterer størst
mulige offentlige lån samt øvrige pantehæftelser
og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til
tinglysning.«
3. I
§ 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1,
2. pkt., § 68, stk. 1, 2. pkt., og § 69, 1. pkt., indsættes efter
»fordelingsregler efter«: »egnede«.
4. I
§ 72, stk. 4, 3. pkt.,
indsættes efter »bygninger,«: »samt
rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger, der, såfremt der er installeret
fjernaflæste målere eller fjernaflæste
fordelingsmålere, er pålagt udlejeren i henhold til
regler om levering af forbrugsoplysninger baseret på faktisk
varme- eller køleforbrug eller aflæsninger af varme-
eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i
lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug, til tredjepart,«.
5. I
§ 114, stk. 2, 5. pkt.,
ændres »§ 70, stk. 1« til: »§ 69,
stk. 1«.
6. I
§ 120, stk. 1, 3. pkt.,
ændres »§ 60« til: »§
59«.
7. I
§ 120, stk. 3, ændres
»§ 63« til: »§ 62«.
8. I
§ 132, stk. 5, ændres
»§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk.
3«, og »§ 84, stk. 4« ændres til:
»§ 83, stk. 4«.
9. I
§ 174, stk. 4, ændres
»§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« til: »§
43, stk. 2, 2. og 3.«
10. I
§ 190 indsættes efter
»§ 187-189«: », herunder tvister om
tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning«.
11. I
§ 198, stk. 1, 2. pkt.,
indsættes efter »når«: »der
overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, eller
når«.
§ 2
I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22.
marts 2022, som ændret ved § 2 i lov nr. 889 af 21. juni
2022, § 2 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, § 5 i lov
nr. 482 af 12. maj 2023 og § 25 i lov nr. 679 af 3. juni 2023,
foretages følgende ændringer:
1. § 21,
stk. 2, nr. 6, ændres »§ 16« til:
»§ 15«.
2. I
§ 22, stk. 1, 3. pkt.,
ændres »§ 16« til: »§
15«.
3. I
§ 51, stk. 4, 1. pkt.,
ændres »6-årsperioden efter« til: den
aftalte periode, jf.«
4. I
§ 56, stk. 4, ændres
»§ 50, stk. 4« til: »§ 51, stk.
4«.
5.
Efter § 90 indsættes i kapitel 9:
»Fravigelighed
§ 90 a. Reglerne i dette
kapitel kan ikke fraviges.«
6.
Efter kapitel 12 indsættes:
»Kapitel 12 a
Beregning af bruttoetageareal
§ 101 a. Social- og
boligministeren fastsætter regler om beregning af boligers og
erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne
lov.«
§ 3
I lov om leje af almene boliger, jf.
lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019, som
ændret senest ved § 2 i lov nr. 681 af 6. juni 2023 og
§ 8 i lov nr. 753 af 13. juni 2023, foretages følgende
ændringer:
1. I
§ 52, stk. 2, 5. pkt.,
indsættes efter »m.v.,«: »samt rimelige
udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger, der, såfremt der er installeret
fjernaflæste målere eller fjernaflæste
fordelingsmålere, er pålagt udlejeren i henhold til
regler om levering af forbrugsoplysninger baseret på faktisk
varme- eller køleforbrug eller aflæsninger af varme-
eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i
lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug, til tredjepart,«.
2. I
§ 85, stk. 1, nr. 4, ændres
»§ 87, stk. 7« til: »§ 86, stk.
8«.
3. I
§ 98, stk. 2, ændres
»§ 109, stk. 3, i lov om leje« til: »§
95, stk. 3, i lov om boligforhold«.
Beskæftigelsesministeriet
§ 4
I lov om individuel boligstøtte, jf.
lovbekendtgørelse nr. 229 af 12. februar 2021, som
ændret ved § 2 i lov nr. 546 af 3. maj 2022, § 42 i
lov nr. 679 af 3. juni 2023, § 4 i lov nr. 726 af 13. juni
2023 og § 21 i lov nr. 753 af 13. juni 2023, foretages
følgende ændring:
1. § 11,
stk. 2, 1. og 2. pkt., affattes
således:
»For
lejligheder omfattet af § 6, stk. 1, i lov om leje, kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 38 i lov om
leje. For lejligheder omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 45 i lov om
leje.«
Justitsministeriet
§ 5
I lov om retsafgifter, jf. lov nr. 425 af 16.
marts 2021, foretages følgende ændring:
1. § 8,
stk. 2, affattes således:
»Stk. 2.
Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i henhold til
lejelovens § 45 og sager, der vedrører
huslejeregulering, udvendig vedligeholdelse af ejendommen eller
forbedringer, når ejendommen er beliggende i en reguleret
kommune, jf. lejelovens § 4, 6 og 7.«
§ 6
Stk. 1. Loven
træder i kraft den 1. januar 2024.
Stk. 2. § 1, nr. 1,
har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan regulering af lejen, som
følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks
ifølge et aftalt vilkår herom indgået i perioden
fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, tidligst ske
med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens
ikrafttræden kan bringes til ophør ved lejerens
opsigelse.
Bemærkninger til lovforslaget
| | | | Almindelige
bemærkninger | | | Indholdsfortegnelse | | 1. | Indledning | 2. | Lovforslagets hovedpunkter | | 2.1. | Rettelse som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen - aftale om
nettoprisindeksering af huslejer | | | 2.1.1. | Gældende ret | | | 2.1.2. | Social-, Bolig- og Ældreministeriets
overvejelser og den foreslåede ordning | | 2.2. | Øvrige rettelser som følge
af sammenskrivningen af lejelovgivningen | | | 2.2.1. | Gældende ret | | | 2.2.2. | Social-, Bolig- og Ældreministeriets
overvejelser og den foreslåede ordning | | 2.3. | Rettelser som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen i lovgivning på andre
ministerieområder end Social-, Bolig- og
Ældreministeriets ressort | | | 2.3.1. | Gældende ret | | | 2.3.2. | Social-, Bolig- og Ældreministeriets
overvejelser og den foreslåede | | 2.4. | Refusion af udlejers udgifter til
månedlige forbrugsmålinger | | | 2.4.1. | Gældende ret | | | 2.4.2. | Social-, Bolig- og Ældreministeriets
overvejelser og den foreslåede ordning | | 2.5. | Skærpelse af lejelovens regler om
tilbudspligt | | | 2.5.1. | Gældende ret | | | 2.5.2. | Social-, Bolig- og Ældreministeriets
overvejelser og den foreslåede ordning | 3. | Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige | 4. | Økonomiske og administrative
konsekvenser for erhvervslivet m.v. | 5. | Administrative konsekvenser for
borgerne | 6. | Klimamæssige konsekvenser | 7. | Miljø- og naturmæssige
konsekvenser | 8. | Forholdet til EU-retten | 9. | Hørte myndigheder og organisationer
m.v. | 10. | Sammenfattende skema |
|
1. Indledning
Nærværende lovforslag udmønter dele af den del
af den boligpolitiske aftale af 15. maj 2023 indgået mellem
regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne),
Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservative
Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti og
Alternativet, som vedrører lejelovgivningen.
Partierne
ønsker med aftalen at iværksætte en række
målrettede bygge- og boligpolitiske indsatser. I forhold til
lejelovgivningen er aftalt følgende indsatser, som skal
indgå i nærværende lovforslag:
Aftalepartierne
er enige om at stemme for nærværende lovforslag, som
indeholder rettelser som følge af fejl som følge af
den sammenskrivning af lejelovgivningen, som fandt sted ved lov nr.
341 af 22. marts 2022, og som trådte i kraft den 1. juli
2022. Aftalepartierne er endvidere enige om at justere de regler om
udgifter, som kan medtages i forbrugsregnskabet.
Der
gennemføres derudover en ændring af lejeloven, som
sikrer, at tilbudspligten udløses, når der overdrages
en majoritet af stemmer i et selskab, selv om ingen af de enkelte
erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Lovforslaget
indeholder på den baggrund 3 hovedelementer. For det
første skal lovforslaget rette op på fejl i
lovgivningen opstået i forbindelse med sammenskrivningen af
lejelovgivningen. For det andet skal lovforslaget sikre
overensstemmelse mellem lejelovgivningens regler om
forbrugsregnskaber og regler fastsat i
energioplysningsbekendtgørelsen i medfør af lov om
varmeforsyning, jf. lovbekendtgørelse nr. 2068 af 16.
november 2021 (herefter varmeforsyningsloven). For det tredje
foreslås med henblik på at hindre omgåelse af
reglerne om tilbudspligt en ændring af lejelovens regler
herom.
For det
første indeholder lovforslaget en række
præciseringer og tilføjelser til lejeloven,
boligforholdsloven og almenlejeloven, som skal rette op på
fejl opstået i forbindelse med sammenskrivningen af
lejelovgivningen ved lov nr. 341 af 22. marts 2022.
Sammenskrivningen af lejelovgivningen var en udmøntning af
den del af lejelovsforliget af 11. juni 2014 mellem den
daværende regering (Socialdemokratiet og Radikale Venstre),
Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten,
som omhandler en sammenskrivning af lejelovgivningen. Derudover
indeholder lovforslaget et par konsekvensrettelser som følge
af sammenskrivningen i anden lovgivning.
Én af de
fejl, som opstod i forbindelse med sammenskrivningen af
lejelovgivningen, består i, at der i lejelovens § 6,
stk. 1, 2. pkt., som opregner en række bestemmelser i
lejeloven, der ikke gælder for lejeforhold, hvor lejen
fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 eller 2,
henvises til hele lejelovens § 53. Der skulle rettelig alene
have været henvist til lejelovens § 53, stk. 1 og 3
(efterfølgende stk. 4 som følge af den nye § 53,
stk. 3, i lejeloven, som blev indført med lov nr. 1311 af
27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om
boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af
udviklingen i nettoprisindekset)). Da bemærkningerne til
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., giver indtryk af, at
bestemmelsen alene viderefører retstilstanden forud for
lovændringen, er det uklart, om lejelovens § 53, stk. 2
og 3, efter gældende ret kan anses for at finde anvendelse
for lejeaftaler, hvor lejefastsættelsen sker efter lejelovens
§ 19, stk. 1 og 2.
Med forslaget
rettes der op på denne fejl, så der fremadrettet ikke
er tvivl om, at lejelovens § 53, stk. 2 og 3, finder
anvendelse i lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter lejelovens
§ 19, stk. 1 eller 2, og at der derfor for disse lejeforhold
kan ske regulering af leje efter udviklingen i nettoprisindekset i
overensstemmelse med indgåede vilkår derom.
Det er Social-,
Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at ordlyden i
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der
på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks
indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til
ikrafttrædelsespunktet for nærværende lovforslag
ikke er hjemmel til, at udlejere kan meddele lejeforhøjelse
i henhold til et vilkår i lejeaftalen om regulering af lejen
efter lejelovens § 53, stk. 2, for lejeaftaler med en
lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2. En
endelig vurdering af spørgsmålet henhører i
sidste ende under domstolene.
På baggrund
af ovenstående vurdering lægges der med lovforslaget op
til at gøre allerede indgåede vilkår gyldige
således, at lejen fremadrettet kan reguleres med udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Forslaget medfører
ikke, at en udlejer bagudrettet kan opkræve eventuelle
stigninger, eller at udlejer i givet fald kan undlade at
tilbagebetale eventuelle uhjemlede opkrævede opreguleringer
af lejen, jf. nedenfor.
Som følge
af den uklarhed om retstilstanden, som sammenskrivningen i
lejelovgivningen har medført på dette punkt, vil der
kunne være udlejere, som har indrettet sig ud fra den
antagelse, at der var hjemmel til at regulere lejen efter
lejelovens § 53, stk. 2 og 3, og dermed har opkrævet en
opreguleret leje fra deres lejere. Der vil således potentielt
kunne være lejere, som har oplevet en stigning i huslejen
på baggrund af et vilkår i lejeaftalen, som der ikke
var hjemmel til at indsætte. Disse lejere vil have mulighed
for at indbringe spørgsmålet om, hvorvidt de er blevet
opkrævet en for høj leje, for huslejenævnet, jf.
lejelovens § 52, med henblik på at få den
eventuelt for meget betalt husleje tilbage.
Tilsvarende vil
der kunne være udlejere, som har undladt at indsætte et
vilkår om regulering af lejen, eller som - trods et
sådant vilkår - har undladt at meddele opregulering af
lejen ud fra den antagelse, at der ikke var hjemmel til at regulere
lejen i regulerede kommuner efter lejelovens § 53.
For det andet
foreslås det at indføre mulighed for udlejeren til at
medtage udgifter, som udlejeren må afholde til tredjepart for
at opfylde nye krav om månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger til lejerne, i forbrugsregnskaberne.
Ændringen foreslås for at sikre overensstemmelse mellem
lejelovgivningens regler og energioplysningsbekendtgørelsen,
som implementerer energieffektivitetsdirektivet.
For det tredje
foreslås en ændring af lejelovens regler om
tilbudspligt. Det har i praksis vist sig, at det i tilfælde,
hvor flere erhververe erhverver en privat udlejningsejendom, uden
at nogen af erhververne opnår majoritet i de selskaber, der
ejede ejendommen, er muligt at undgå, at der udløses
tilbudspligt. Det er hensigten med lovforslaget, at dette hul i
loven lukkes.
2. Lovforslagets
hovedpunkter
2.1. Rettelse som
følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen - aftale om
nettoprisregulering af huslejer
2.1.1. Gældende ret
Det fremgår
af § 6, stk. 1, i lov om leje (lejeloven), jf. lov nr. 341 af
22. marts 2022, at § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107,
109 og 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127,
stk. 3, og § 135 alene gælder for lejeforhold i
ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk.
2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53
gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af § 6,
stk. 1, 1. pkt.
Det følger
således af lejelovens § 6, stk. 1, 1. pkt., at
lejelovens kapitel 3 om omkostningsbestemt husleje m.v. alene
gælder i regulerede kommuner, og det følger af
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., at lejelovens § 53 ikke
gælder for lejeforhold, hvor lejen fastsættes efter
lejelovens § 19, stk. 1 eller 2.
Lejelovens §
19, stk. 1, er indeholdt i lejelovens kapitel 3 og vedrører
omkostningsbestemte lejemål. Det fremgår af § 19,
stk. 1, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må
fastsættes til et beløb, som overstiger det
beløb, der kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter, jf. § 24, og afkastet af ejendommens
værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret,
kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet
forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Lejelovens §
19, stk. 2, som er indeholdt i lejelovens kapitel 3,
vedrører gennemgribende forbedrede lejemål. Det
fremgår af § 19, stk. 2, at ved lejeaftalens
indgåelse må lejen for lejemål, som er
gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et
beløb, der overstiger det lejedes værdi efter §
42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og §
161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende,
forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i
§ 128 væsentligt har forøget det lejedes
værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr.
pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en
periode på 2 år og må ikke være omfattet af
§ 129, stk. 1, i den tidligere gældende lov om sanering,
jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, m.v.
vedrørende særlige lejeforhøjelser.
Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres
én gang årligt, jf. § 204, stk. 1. Ved
genudlejning er det de beløb, som var gældende ved
forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
Det fremgår
af § 53, stk. 2, i lejeloven, at det kan aftales, at lejen
én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks, jf. dog stk. 3. Lejeforhøjelse
kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse
herom til lejeren.
Det fremgår
af lejelovens § 53, stk. 3, at regulering af lejen, som
foretages som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks for 2022 og 2023, ikke kan overstige 4 pct. pr.
år. Udlejeren har ikke pligt til at yde rabatter, som
udlejeren har meddelt eller aftalt med lejeren inden den 30.
september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en
regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks for 2022. Udlejeren er dog fortsat forpligtet til
at yde rabatter som nævnt i 2. pkt., i det omfang de
overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet
efter 1. pkt. medfører.
Det følger
således af ordlyden i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt.,
at det for omkostningsbestemte lejemål omfattet af § 19,
stk. 1, og for gennemgribende forbedrede lejemål omfattet af
§ 19, stk. 2, ikke kan aftales, at lejen én gang
årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks med iagttagelse af huslejeloftet i 2022 og 2023,
jf. § 53, stk. 2 og 3.
Følgende
fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om
leje:
"Formålet
med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over
lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt
for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk
sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag
findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led
i sammenskrivningen er der foreslået enkelte
indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor
der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og
boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som
medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er
fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ", jf.
Folketingstidende, 2021-22, L 47 som fremsat, s. 41.
Følgende
fremgår af forarbejderne til § 6 i lov om leje, jf. lov
nr. 341 af 22. marts 2022:
"Præciseringen foreslås på baggrund af, at det
ikke har været hensigten, at lejeforhold om accessoriske
enkeltværelser skal være omfattet af reglerne i den
gældende boligreguleringslovs kapitel IV A om lejeregulering
for småejendomme.
Der er ikke
derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende
retstilstand. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47, som fremsat,
side 44.
Forarbejderne til
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt. giver således indtryk
af, at bestemmelsen viderefører retstilstanden forud for lov
nr. 341 af 22. marts 2022 om leje, hvorefter der kunne ske
regulering af leje efter lejelovens § 53, stk. 2 i
lejeforhold, hvor lejen fastsættes efter lejelovens §
19, stk. 1 eller 2. Den gældende retstilstand er derfor
uklar.
Det er Social-,
Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at ordlyden i
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der
på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen
efter udviklingen i Danmarks Statistik nettoprisindeks
indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til
ikrafttrædelsespunktet for nærværende lovforslag
ikke er hjemmel til, at udlejere kan meddele lejeforhøjelse
i henhold til et vilkår i lejeaftalen om regulering af lejen
efter lejelovens § 53, stk. 2, i lejeforhold, hvor lejen
fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2. En
endelig vurdering af spørgsmålet henhører i
sidste ende under domstolene.
2.1.2. Social-,
Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Efter de indtil
den 1. juli 2022 gældende regler i lejelovgivningen gjaldt
det, at lejen i gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen
var fastsat efter dagældende boligreguleringslovs § 5,
stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019,
kunne reguleres efter bestemmelsen i dagældende lejelovs
§ 53, stk. 2, 2. pkt., hvorefter det kunne aftales, at lejen
én gang årligt reguleredes efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Følgende
fremgår af forarbejderne til § 1, nr. 32, i lov nr. 310
af 30. marts 2015, hvorved blandt andet lejelovens § 53, stk.
2, blev ændret:
"Der
foreslås ingen ændringer i bestemmelsens
anvendelsesområde. Det indebærer, at lejemål,
hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2, også fremover kan reguleres efter lejelovens § 53,
stk. 2, 2. pkt.", jf. Folketingstidende, 2014-15, L 97 som fremsat,
side 44.
For lejemål
omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje generelt, herunder
gennemgribende moderniserede lejemål, blev retstilstanden
fastslået med Vestre Landsrets dom af 22. april 2022, jf.
TBB2022. 484, som stadfæstede boligrettens dom af 14.
december 2020, hvorefter lejen i omkostningsbestemte lejemål
kan nettoprisindekseres. Det blev lagt til grund, at hverken
ordlyden af § 53, stk. 2, i den indtil 1. juli 2022
gældende lejelov eller bemærkningerne hertil var til
hinder for, at der i omkostningsbestemte lejemål kunne
aftales pristalsregulering med nettoprisindekset.
Ved
indførelsen af den gældende § 6, stk. 1, 2. pkt.,
som opregner en række bestemmelser i lejeloven, der ikke
gælder for lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter
lejelovens § 19, stk. 1 eller 2, henvises til hele lejelovens
§ 53. Der skulle rettelig alene have været henvist til
lejelovens § 53, stk. 1 og 3 (efterfølgende stk. 4 som
følge af den nye § 53, stk. 3, i lejeloven, som blev
indført med lov nr. 1311 af 27. september 2022 om
ændring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over
huslejestigninger som følge af udviklingen i
nettoprisindekset)). Da bemærkningerne til lejelovens §
6, stk. 1, 2. pkt., giver indtryk af, at bestemmelsen alene
viderefører retstilstanden forud for lovændringen,
hvorefter § 53, stk. 2, fandt anvendelse for lejeaftaler, hvor
lejen fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2, er
det uklart, om lejelovens § 53, stk. 2 og 3, efter
gældende ret kan anses for at finde anvendelse.
Det er Social-,
Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at ordlyden i
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der
på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks
indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til
ikrafttrædelsespunktet for nærværende lovforslag
ikke er hjemmel til, at udlejere kan meddele lejeforhøjelse
i henhold til et vilkår i lejeaftalen om regulering af lejen
efter lejelovens § 53, stk. 2, i lejeforhold, hvor lejen er
fastsat efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2. En endelig
vurdering af spørgsmålet henhører i sidste ende
under domstolene.
Det var
imidlertid ikke hensigten at ændre på den
gældende retstilstand. Af den grund blev der den 5. oktober
2022 fremsat et lovforslag, som skulle korrigere fejlhenvisningen i
lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt. På grund af valget
bortfaldt det fremsatte lovforslag.
Af den politiske
aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og
Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det
Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk
Folkeparti og Alternativet om bygge- og boligpolitiske indsatser
den 15. maj 2023 fremgår det, at lovforslaget, der bortfaldt,
skal genfremsættes.
Det
foreslås derfor, at lejelovens § 6, stk. 1, ændres
således, at lovens § 53, stk. 2 og 3, om muligheden for
at regulere lejen én gang årligt efter stigningerne i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks finder anvendelse for
lejemål med en lejefastsættelse efter § 19, stk. 1
og 2.
Den
foreslåede ændring vil finde anvendelse for
lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden. Det
bemærkes i den forbindelse, at det er en forudsætning
for, at udlejeren én gang om året kan regulere lejen i
omkostningsbestemte og gennemgribende moderniserede lejemål
efter nettoprisindekset, at aftalen indeholder et vilkår
herom.
For lejeaftaler
indgået i perioden 1. juli 2022 til
ikrafttrædelsespunktet for dette lovforslag henvises til de
specielle bemærkninger til § 6, stk. 2.
2.2. Øvrige
rettelser som følge af sammenskrivningen af
lejelovgivningen
2.2.1. Gældende ret
I det følgende er nævnt en
række forhold i lejelovgivningen, der som følge af
fejl foretaget i forbindelse med sammenskrivningen af
lejelovgivningen enten indeholder forkerte henvisninger til andre
bestemmelser i lejelovgivningen eller ikke er videreført i
den nye lejelov eller i boligforholdsloven. Det drejer sig om
følgende:
Tinglyste rettigheder
Det fremgår af lejelovens § 17,
stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet
videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller
afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter
tinglysningsloven.
Efter ordlyden af § 17, stk. 3, i den nye
lejelov respekteres størst mulige offentlige lån til
enhver tid ikke længere.
Forbrugsmålere
Det fremgår af reglerne om
forbrugsregnskaber, at afregning af forbrug af varme og varmt vand,
køling, koldt vand og el og gas skal ske efter
sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere.
I den før sammenskrivningen
gældende lejelovs regler om forbrugsregnskaber anvendte man
begrebet "egnede forbrugsmålere".
I begrebet "egnede" ligger, at der skal
være tale om målere, som er godkendte efter den til
enhver tid gældende lovgivning herom.
Grundejernes Investeringsfond
Det fremgår af lejelovens § 114,
stk. 2, at huslejenævnet på lejerens begæring kan
pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder
udføre og fastsætte nærmere retningslinjer
herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for
det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan
samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et
beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes
værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er
fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil
arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter,
at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf.
kapitel 5 i boligforholdsloven. Grundejernes Investeringsfond kan
træffe beslutning om at iværksætte arbejderne
på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i
boligforholdsloven.
Boligforholdslovens § 70 omhandler
godkendelse af, at Grundejernes Investeringsfonds kan anvende
renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter
vedrørende den private udlejningsboligsektor.
Derudover fremgår det af lejelovens
§ 120, stk. 1, 3. pkt., at det beløb, som i ejendomme
taget i brug før 1970 skal afsættes til udvendig
vedligeholdelse, indsættes på en konto for ejendommen i
Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om
boligforhold.
Boligforholdslovens § 60 omhandler blandt
andet overtagelse af vedligeholdelsespligten ved tinglyst
ejerskifte.
Endvidere fremgår det af lejelovens
§ 120, stk. 3, at det beløb, der indsættes
på en konto i Grundejernes Investeringsfond, ikke kan
gøres til genstand for kreditorforfølgning og kun kan
udbetales efter reglerne i § 122 og § 63 i lov om
boligforhold.
Boligforholdslovens § 63 omhandler blandt
andet, at det er Grundejernes Investeringsfond, der forvalter de
midler, der er bundet i medfør af lejelovens § 120.
Huslejenævnets kompetence
Det fremgår af § 132, stk. 5, i
lejeloven, at huslejenævnets afgørelse om
forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder
efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter
§ 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter §
84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar
efter bestemmelserne er udløbet.
Boligforholdslovens § 83, stk. 3
omhandler mulighederne for brugen af tilbud fra kommunen i sager af
social karakter. Boligforholdslovens § 84, stk. 4 findes
imidlertid ikke.
Endvidere fremgår det af lejelovens
§ 190, at huslejenævnet træffer afgørelse i
tvister om reglerne i lejelovens §§ 187-189, som
omhandler lejerens fraflytning.
Efter ordlyden af § 190, i den nye
lejelov er det ikke præciseret, hvorvidt huslejenævnet
kan træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af
depositum i forbindelse med fraflytning.
Tilbud om en anden bolig ved opsigelse
Det fremgår af lejelovens § 174,
stk. 4, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke
tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk.
3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde
lejeren at leje en passende bolig. En bolig anses for passende,
når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og
3. pkt., i lov om boligforhold.
Boligforholdslovens § 44, stk. 2, 2. og
3. punktum findes imidlertid ikke.
Frakendelse af retten til at administrere
ejendomme
Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6,
i boligforholdsloven, at frakendelse efter § 20 kan ske,
når en ejer inden for en periode på 2 år
både er idømt bøde- eller fængselsstraf i
medfør af § 16 i lejeloven og ikke har efterlevet en
eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.
Det fremgår af lejelovens § 16,
stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere
betaling eller anden form for ydelse med det formål at
få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Endvidere fremgår det af § 22, stk.
1, 3. pkt., i boligforholdsloven, at når Grundejernes
Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige
afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har
efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har
fået indberetning om, at en ejer inden for en periode
på 2 år både er idømt bøde eller
fængselsstraf efter § 16 i lejeloven og ikke har
efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes
Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede
huslejenævn.
Det fremgår af lejelovens § 16, at
det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller
anden form for ydelse med det formål at få lejeren til
at bringe lejeforholdet til ophør.
Kommunal anvisningsret
Det fremgår af § 51, stk. 4, 1.
pkt., i boligforholdsloven, at udnyttelse af kommunal anvisningsret
til en lejlighed i privat udlejningsbyggeri giver
kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed,
hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53,
stk. 1.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 53, stk. 1, at varigheden af anvisningsretten aftales af
kommunalbestyrelsen og udlejeren.
Endvidere fremgår det af § 56, stk.
4, i boligforholdsloven, at stk. 1-3 i samme bestemmelse også
finder anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af kommunal
anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk.
4.
Boligforholdslovens § 50, stk. 4 findes
imidlertid ikke.
Fravigelighed
Som led i sammenskrivningen af
lejelovgivningen blev den dagældende lejelovs § 112 a,
jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019,
videreført som § 99 i boligforholdsloven, jf. lov nr.
342 af 22. marts 2022 om lov om boligforhold.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 99, at reglerne i lovens kapitel 10 om boligretten ikke kan
fraviges.
En tilsvarende bestemmelse er ikke indeholdt i
boligforholdslovens kapitel 9, som omhandler huslejenævn.
Fastsættelse af regler om beregning af
bruttoetageareal
Efter lejelovens § 206 kan social- og
boligministeren fastsætte nærmere regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til
lejeloven.
Efter den tidligere gældende lov nr. 929
af 4. september 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene
(boligreguleringsloven) § 66 a kunne indenrigs- og
boligministeren fastsætte nærmere regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til
denne lov.
Boligforholdsloven indeholder ikke en hjemmel
til, at social- og boligministeren kan fastsætte regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i
henhold til boligforholdsloven.
Meddelelse om manglende efterlevelse af
huslejenævnsafgørelser
Det fremgår af § 85, stk. 1, nr. 4,
i almenlejeloven, at udlejeren kan opsige lejeren, når
udlejeren to eller flere gange i henhold til § 87, stk. 7, i
lov om boligforhold, har fået meddelelse om lejerens
manglende efterlevelse af endelige
huslejenævnsafgørelser.
Boligforholdslovens § 87, stk. 7 findes
imidlertid ikke.
Fritagelse for beskikkelse i
beboerklagenævnet
Det fremgår af § 98, stk. 2, i
almenlejeloven, at bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lejeloven
finder tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen i almenlejelovens § 98, stk.
2, handler om de betingelser, der stilles til formand, medlem og
suppleant i forhold til beboerklagenævnet.
Det fremgår af lejelovens § 109,
stk. 3, at indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om
boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har
tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har
opsættende virkning.
2.2.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets
overvejelser og den foreslåede ordning
Som følge af sammenskrivningen af
lejelovgivningen er der sket en række utilsigtede fejl. Der
forekommer således en række bestemmelser i
gældende lejelov og boligforholdslov, som indeholder forkerte
henvisninger til andre bestemmelser i lejelovgivningen, og der er
bestemmelser, som ved en fejl ikke er blevet videreført i de
to nye love.
Med det formål at rette op på
disse fejl foreslås en række præciseringer og
tilføjelser i lovteksterne, således at følgende
bestemmelser indeholder korrekte henvisninger og får samme
ordlyd som før sammenskrivningen af lejelovgivningen:
Tinglyste rettigheder
Det fremgår af bemærkningerne til
bestemmelsen, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, at offentlige
lån skal respekteres, også selvom disse stiftes senere
end den tinglyste rettighed, samt at der ikke med bestemmelsen er
tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, jf.
Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, side 145.
Det foreslås, at det i lejelovens §
17, stk. 3, indsættes, således at det fremgår af
bestemmelsens ordlyd, at den tinglyste aftale respekterer
størst mulige offentlige lån samt de øvrige
pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens
anmeldelse til tinglysning.
Forbrugsmålere
Det foreslås, at det atter fremgår
af bestemmelsen, at der skal anvendes "egnede" målere for
så vidt angår forbrugsmåling af varme og
opvarmning af varmt vand, køling, koldt vand og el og
gas.
Grundejernes Investeringsfond
Det foreslås at rette henvisningen i
lejelovens § 114, stk. 2, 5. pkt., således at der
henvises til boligforholdslovens § 69, stk. 1, og ikke til
§ 70, stk. 1.
Efter boligforholdslovens § 69, stk. 1,
kan Grundejernes Investeringsfond på begæring af en
lejer lade vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som udlejeren
ikke har udført, udføre for udlejerens regning. Med
henvisningen til boligforholdslovens § 69, stk. 1, i stedet
for til § 70, stk. 1, præciseres den rette
lovhenvisning.
Derudover foreslås det at rette
henvisningen i lejelovens § 120, stk. 1, 3. pkt.,
således at der henvises til boligforholdslovens § 59 og
ikke til § 60.
Efter lejelovens § 120, stk. 1, 3. pkt.,
skal beløb, som hensættes til udvendig vedligeholdelse
for ejendomme, som er taget i brug før 1970, indsættes
på en konto i Grundejernes Investeringsfond. I
boligforholdslovens § 59 findes de nærmere regler om
indbetaling til kontoen samt investeringsfondens løbende
forpligtelser i forhold til denne. Med henvisningen til
boligforholdslovens § 59 i stedet for til § 60,
præciseres den rette lovhenvisning.
Endvidere foreslås det at rette
henvisningen i lejelovens § 120, stk. 3, således at der
henvises til § 62 og ikke til § 63.
Efter lejelovens § 120, stk. 3, kan
beløb indbetalt til vedligeholdelseskontoen i Grundejernes
Investeringsfond ikke gøres til genstand for
kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i
lejelovens § 122 og § 63 i lov om boligforhold. § 62
i boligforholdsloven handler således om, i hvilke
tilfælde der kan ske udbetalinger fra kontoen, som
indestår i Grundejernes Investeringsfond. Med henvisningen
til boligforholdslovens § 62 i stedet for til § 63,
præciseres den rette lovhenvisning.
Huslejenævnets kompetence
Det foreslås at foretage en rettelse i
henvisningen i § 132, stk. 5, i lejeloven, som handler om
huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse
af leje. Ved en fejl henvises til hhv. § 83, stk. 3, og §
84, stk. 4, i boligforholdsloven. Der burde rettelig henvises til
§ 82, stk. 3, og § 83, stk. 4, i boligforholdsloven.
Endvidere foreslås det, at det
indsættes i bestemmelsen, at huslejenævnet har
kompetence i tvister om lejerens fraflytning. I lejeloven, som den
var gældende forud for lov nr. 341 af marts 2022, var det
udtrykkelig fastsat i bestemmelsen om huslejenævnets
kompetence, at nævnet blandt andet havde kompetence til at
træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af
depositum i forbindelse med lejerens fraflytning. En tilsvarende
formulering fremgår ikke af den gældende bestemmelse om
huslejenævnets kompetence i tvister i forbindelse med
lejerens fraflytning.
Da Social-, Bolig- og Ældreministeriet
er blevet gjort opmærksom på, at der i praksis er
opstået en vis usikkerhed om, hvorvidt det fortsat
henhører under nævnets kompetence til at tage stilling
til spørgsmål om lejerens krav på
tilbagebetaling af depositum ved lejerens fraflytning, vurderes der
at være behov for, at det fremgår af bestemmelsen, at
sådanne tvister kan afgøres af
huslejenævnet.
Tilbud om en anden bolig ved opsigelse
Det foreslås at foretage en rettelse i
henvisningen i lejelovens § 174, stk. 4, som handler om tilbud
om en passende erstatningsbolig i tilfælde af, at en ejendom
ombygges til almene ældre- eller ungdomsboliger, og lejeren
ikke tilhører den til disse boliger berettigede personkreds.
Efter bestemmelsen skal lejeren anvises en passende bolig. Ved en
fejl henvises til § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt. i
boligforholdsloven. En sådan bestemmelse findes ikke, og der
burde rettelig have været henvist til § 43, stk. 2, 2.
og 3. pkt., i boligforholdsloven, som handler om de krav, der
stilles til en erstatningsbolig.
Frakendelse af retten til at administrere
ejendomme
Det foreslås at rette henvisningerne i
boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6, og § 22, stk. 1,
3. pkt., der begge ved en fejl henviser til § 16 i lejeloven.
Der burde i stedet have været henvist til § 15 i
lejeloven.
Med rettelserne i boligforholdslovens §
21, stk. 2, nr. 6, og § 22, stk. 1, 3. pkt., der begge
omhandler situationer, hvor en udlejer kan frakendes retten til at
administrere udlejningsejendomme, sikres, at der henvises til den
korrekte bestemmelse i lejeloven. § 15 i lejeloven er den
såkaldte "dusørbestemmelse", som foreskriver, at det
ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af
sådanne lejeforhold, ikke er tilladt at modtage eller
kræve vederlag fra lejeren eller betinge sig, at lejeren
indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Med henvisningen til lejelovens § 15 i stedet for til 16 i
lejeloven præciseres den rette lovhenvisning.
Kommunal anvisningsret
Ved lov nr. 2157 af 27. november 2021 blev
varigheden for en aftale om anvisningsret ændret,
således at aftalen ikke længere maksimalt må
strække sig over 6 år, idet varigheden med
ændringen kan aftales frit mellem kommunalbestyrelsen og
udlejeren.
Det foreslås på den baggrund, at
§ 51, stk. 4, 1. pkt., i boligforholdsloven, vedrørende
aftalens varighed, ændres, således at bestemmelsen
henviser til den aftalte periode og ikke den 6-årige
periode.
Endvidere foreslås det at rette
henvisningen i boligforholdslovens § 56, stk. 4, således
at der henvises til boligforholdslovens § 51, stk. 4, og ikke
til § 50, stk. 4.
Boligforholdslovens § 56, stk. 4, handler
om efterfølgende udnyttelse af anvisningsret, hvilket
også er reguleret i lovens § 51, stk. 4, som der
rettelig skulle have været henvist til.
Fravigelighed
Det foreslås, at der i
boligforholdslovens kapitel 9, som indeholder en regulering af
huslejenævn, indsættes en bestemmelse om, at reglerne i
dette kapitel ikke kan fraviges.
En tilsvarende bestemmelse er at finde i den
gældende boligforholdslovs § 99, som indeholder regler
om boligretten. Formålet med at indsætte en tilsvarende
bestemmelse i boligforholdslovens kapitel 9 om huslejenævn er
at sikre, at en forskel i bestemmelserne ikke danner grundlag for
at antage, at regler i kapitel 9 kan fraviges.
Fastsættelse af regler om beregning af
bruttoetageareal
Den tidligere gældende
boligreguleringslovs § 66 a om en bemyndigelse for indenrigs-
og boligministeren til at fastsætte nærmere regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal efter
denne lov blev ved en fejl ikke videreført i lov nr. 342 af
22. marts 2022 om boligforhold.
Det foreslås derfor, at der
indsættes et nyt kapitel 12 a om beregning af
bruttoetageareal og § 101 a i boligforholdsloven, hvorefter
social- og boligministeren fastsætter nærmere regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i
henhold til denne lov.
Meddelelse om manglende efterlevelse af
huslejenævnsafgørelser
I almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4,
henvises til boligforholdslovens § 87, stk. 7.
Det fremgår af § 85, stk. 1, nr. 4,
i almenlejeloven, at udlejeren kan opsige lejeren, når
udlejeren to eller flere gange i henhold til § 87, stk. 7, i
lov om boligforhold, har fået meddelelse om lejerens
manglende efterlevelse af endelige
huslejenævnsafgørelser.
Det foreslås at rette henvisningen til
boligforholdslovens § 86, stk. 8, hvoraf fremgår, at
får huslejenævnet meddelelse efter stk. 7, skal
huslejenævnet fra lejeren, som har foretaget fremleje, bede
om dokumentation for, at afgørelsen eller dommen er
efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren, som har
foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen af
huslejenævnets anmodning fremlagt fornøden
dokumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet
meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har
foretaget fremleje, er lejer, at den pågældende
afgørelse eller dom ikke er efterlevet.
Med bestemmelsen får udlejer mulighed
for at opsige en lejer, der flere gange som fremlejegiver ikke har
opfyldt sine forpligtelser over for fremlejetagere, f.eks. ved at
undlade at afregne depositum med en fremlejetager efter dennes
fraflytning. Giver et huslejenævn en lejer/fremlejegiver et
pålæg, og efterleves dette ikke, skal nævnet -
såfremt fremlejetager underretter nævnet herom - give
udlejer meddelelse om forholdet. Udlejer kan efter modtagelse af to
sådanne meddelelser vælge at opsige
lejemålet.
Fritagelse for beskikkelse i
beboerklagenævnet
I almenlejelovens § 98, stk. 2, henvises
til lejelovens § 109, stk. 3, som handler om, i hvilke
tilfælde man kan begære sig fritaget for at blive
beskikket som lægdommer.
Det foreslås at rette henvisningen i
almenlejelovens § 98, stk. 2, der ved en fejl ikke blev
konsekvensrettet som følge af den nye lejelov, jf. lov nr.
341 af 22. marts 2022, og boligforholdsloven, jf. lov nr. 342 af
22. marts 2022, og derfor fortsat henviser til § 109, stk. 3,
i lov om leje. Der bør i stedet henvises til § 95, stk.
3, i boligforholdsloven, hvor den tidligere gældende lejelovs
§ 109, stk. 3, er videreført uændret.
2.3. Rettelser som
følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen i lovgivning
på andre ministerieområder end Social-, Bolig- og
Ældreministeriets ressort
2.3.1. Gældende ret
På Beskæftigelsesministeriets
område drejer det sig om § 11, stk. 2, 1 og 2. pkt., i
lov om individuel boligstøtte, jf. lovbekendtgørelse
nr. 229 af 12. februar 2021 (herefter boligstøtteloven),
hvoraf fremgår, at for lejligheder omfattet af kapitel II i
lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan Udbetaling
Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 15 i samme
lov. For lejligheder omfattet af kapitel VIII i lov om leje kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 49 i den
pågældende lov.
På Justitsministeriets område
drejer det sig om § 8, stk. 2, i lov om retsafgifter, jf. lov
nr. 425 af 16. marts 2021 (herefter retsafgiftsloven), hvoraf
fremgår, at afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges
i henhold til lejelovens § 49, og sager, der vedrører
kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene.
Bestemmelsen omhandler tvister om
nedsættelse af leje, der væsentligt overstiger det
lejedes værdi, jf. tidligere gældende lejelovs §
49.
Boligreguleringslovens kapitel II-V
angår huslejeregulering for beboelseslejligheder,
vedligeholdelse og opretning, vedligeholdelseskonto i Grundejernes
Investeringsfond, forbedringer, huslejeregulering for mindre
ejendomme og huslejeregulering for enkeltværelser.
2.3.2. Social-,
Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det foreslås, at der foretages de
nødvendige konsekvensændringer i lovgivning på
Beskæftigelses- og Justitsministeriets områder.
Det foreslås at ændre
henvisningerne i § 11, stk. 2, 1 og 2. pkt., i
boligstøtteloven. Det fremgår af bestemmelsen, at for
lejligheder omfattet af kapitel II i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene kan Udbetaling Danmark indbringe
spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 15 i samme lov. For lejligheder
omfattet af kapitel VIII i lov om leje kan Udbetaling Danmark
indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 49 i den pågældende
lov.
Ved en fejl blev henvisningerne til
bestemmelser i lejeloven ikke rettet som en konsekvens af den nye
lejelov, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022. Med den
foreslåede ændring af boligstøtteloven rettes op
på fejlen.
Det foreslås endvidere at ændre
henvisningerne i § 8, stk. 2, i retsafgiftsloven. Efter
bestemmelsen er sager, der anlægges i henhold til lejelovens
§ 49, og sager, der vedrører kapitel II-V i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, afgiftsfri.
Bestemmelsen omhandler tvister om
nedsættelse af leje, der væsentligt overstiger det
lejedes værdi, jf. tidligere gældende lejelovs §
49. Boligreguleringslovens kapitel II-V angår
huslejeregulering for beboelseslejligheder, vedligeholdelse og
opretning, vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond,
forbedringer, huslejeregulering for mindre ejendomme og
huslejeregulering for enkeltværelser. Med den
foreslåede ændring af retsafgiftsloven rettes op
på fejlen.
2.4. Refusion af
udlejers udgifter til månedlige
forbrugsmålinger
2.4.1. Gældende ret
Der er som følge af implementeringen af
energieffektivitetsdirektivet i § 15, stk. 2, i
bekendtgørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder
og bygningsejeres oplysningsforpligtelser overfor slutkunder om
energiforbrug og fakturering m.v. (herefter
energioplysningsbekendtgørelsen), som er udstedt i
medfør af lov om varmeforsyning, fastsat krav om, at
såfremt der er installeret fjernaflæste målere
eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, skal der
leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere
til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette
gælder dog ikke uden for fyringssæsonen.
Tilsvarende er der i § 20, stk. 2, i
energioplysningsbekendtgørelsen fastsat krav om, at
såfremt der er installeret fjernaflæste målere
eller fjernaflæste fordelingsmålere, skal der leveres
forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
køleforbrug eller aflæsninger af
fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst
hver måned. Dette gælder dog ikke uden for
kølingssæsonen.
Der er i § 18, stk. 3, i
energioplysningsbekendtgørelsen givet mulighed for, at
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med
fordelingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om
individuelt forbrug af varme og varmt brugsvand i ejendomme med
flere lejligheder og bygninger til flere formål til
tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter
måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske
individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan
videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang,
sådanne omkostninger er rimelige.
Der er i § 23, stk. 3, i
energioplysningsbekendtgørelsen givet mulighed for, at
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med
fordelingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om
individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i
ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål
til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter
måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske
individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan
videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang,
sådanne omkostninger er rimelige.
Det fremgår af § 72, stk. 4, i
lejeloven, at i regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i
kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til
energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg,
skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til
kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg
henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt
udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, skal medtages i regnskabet.
Bestemmelsen indeholder en udtømmende
oplistning af, hvilke udgifter der kan medtages i regnskabet. De
månedlige udgifter som følge af
energioplysningsbekendtgørelsen er ikke indeholdt i
bestemmelsen, og udlejer kan derfor ikke medtage disse udgifter i
det årlige forbrugsregnskab efter lejeloven.
Endvidere fremgår det af § 52, stk.
2, i lov om leje af almene boliger (almenlejeloven), at udgifterne
opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår
varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage
udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til
opvarmning, og for så vidt angår køling, kan
udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt
forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede
udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og
udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske
anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er
nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,
skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter
vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og
afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal
godskrives i regnskabet.
Bestemmelsen indeholder en udtømmende
oplistning af, hvilke udgifter der kan medtages i det årlige
forbrugsregnskab. De månedlige udgifter som følge af
energioplysningsbekendtgørelsen, jf. ovenfor, er ikke
indeholdt i bestemmelsen, og udlejer kan derfor ikke medtage disse
udgifter i det årlige forbrugsregnskab efter
almenlejeloven.
2.4.2. Social-,
Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Energioplysningsbekendtgørelsen, som er
udstedt i medfør af lov om varmeforsyning, fastsætter,
at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med
fordelingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om
individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i
ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål
til tredjepart, som omfatter måling og fordeling samt
opgørelse af det faktiske individuelle månedlige
forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til
slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkostninger
er rimelige, jf. § 18, stk. 3, og § 23, stk. 3.
Lejeloven og almenlejeloven indeholder
imidlertid ikke en hjemmel til, at udlejer kan medtage disse
oplysninger i det årlige regnskab.
Det er Social-, Bolig- og
Ældreministeriets vurdering, at der som en konsekvens af
energioplysningsbekendtgørelsens regler er behov for at
ændre lejelovens § 72, stk. 4, og almenlejelovens §
52, stk. 2, således at der indsættes hjemmel til, at
udlejeren kan medtage de ovenfor nævnte udgifter i
forbrugsregnskabet.
Det foreslås derfor, at sådanne
hjemler indsættes i lejeloven og almenlejeloven.
2.5. Skærpelse af
lejelovens regler om tilbudspligt
2.5.1. Gældende ret
Det følger af lejelovens § 196,
stk. 1, at i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til
beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse
på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden
side.
Det følger endvidere af lejelovens
§ 198, stk. 1, at tilbudspligten gælder, når
ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion,
spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere
ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og
anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved
opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Det følger således af de
nævnte bestemmelser, at inden udlejeren overdrager den
private udlejningsejendom til en ny ejer, skal ejendommen tilbydes
lejerne til overtagelse på andelsbasis. Tilbudspligten
indebærer, at før udlejeren sælger ejendommen
til anden side, skal lejerne have den tilbudt på samme
betingelser og vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til
tredjemand. Lejerne beslutter herefter, om de vil overtage
ejendommen til den pris og på de vilkår, som udlejeren
har aftalt med en køber. Hvis lejerne overtager ejendommen,
skal de oprette en andelsboligforening, der køber
ejendommen.
Det følger endvidere af bestemmelserne,
at tilbudspligten ikke alene gælder ved sædvanlige
ejendomsoverdragelser, men også ved salg af aktier og
anparter i aktie- og anpartsselskaber, der ejer
udlejningsejendomme. Det er dog en betingelse, at erhververen ved
overdragelsen opnår majoritet i selskabet. Hvis der er tale
om overdragelse til flere erhververe, skal en af disse opnå
majoritet for, at tilbudspligt udløses.
Bestemmelsen omfatter også successiv
overdragelse således, at tilbudspligt indtræder,
når den erhvervende efter flere overdragelser opnår
majoritet.
Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over
for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud
om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve
ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og
øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til
anden side. Vilkårene skal være af et sådant
indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening.
Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at
der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
Acceptfristen løber først fra
det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget alle de fornødne
oplysninger og dokumenter fra ejeren.
Det er endvidere fastsat, at i tilfælde
af påtænkt salg skal tilbuddet til lejerne ledsages af
dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte
vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse
ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt
arveudlæg skal der til afgørelse af, om
købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer
til ejendommens værdi i handel og vandel som
udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom
i retsplejelovens § 343.
2.5.2. Social-,
Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det er i praksis konstateret, at det er muligt
at overdrage en privat udlejningsejendom, uden at der
udløses tilbudspligt. Der er konstateret et tilfælde,
hvor et selskab, som ejer ejendomme omfattet af reglerne om
tilbudspligt, har overdraget ejendomme til flere erhververe
på en sådan måde, at ingen af erhververne hver
for sig opnår majoritet af stemmer i de selskaber, der ejede
ejendommene.
Da der rent faktisk er sket en overdragelse af
de omhandlede ejendomme vurderer Social- Bolig- og
Ældreministeriet, at der er tale om en overdragelse af
ejendommene, som burde udløse tilbudspligt, idet der reelt
finder et ejerskifte sted. Det er således vanskeligt at
begrunde, at der udløses tilbudspligt, hvis de
pågældende ejendomme var blevet overdraget til
én ny ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor
ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.
3. Økonomiske
konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det
offentlige
Den
foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering af
lejen efter stigningen i nettoprisindekset vil principielt
medføre, at huslejer i gennemgribende forbedrede
lejemål kan stige mere end efter den gældende
bestemmelse, som ikke giver adgang til årlig indeksregulering
af lejen i denne gruppe af boliger. Den manglende adgang til
indeksregulering er imidlertid en utilsigtet ændring i
forhold til den tidligere gældende lov om midlertidig
regulering af boligforholdene. Den foreslåede
indeksregulering vurderes på den baggrund at være uden
økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner.
Forslaget om
mulighed for i regnskaberne at medtage omkostninger til tredjepart
for månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne
vil medføre en marginal forøgelse af såvel
almene som private lejeres samlede udgifter til varme og
køling. Hensigten med forslaget er at gøre det muligt
at pålægge slutbrugeren forbrugsafhængige
udgifter. Da udgifterne, som lejerne således
pålægges, opkræves som del af forbruget, ventes
forslaget ikke at medføre ændrede huslejer. På
den baggrund ventes den foreslåede indregning af omkostninger
til forbrugsoplysninger at være uden økonomiske
konsekvenser for stat, regioner og kommuner.
Lovforslaget
skønnes ikke at have implementeringskonsekvenser for stat,
regioner og kommuner.
Social-, Bolig-
og Ældreministeriet har herudover overvejet, hvorvidt
lovforslaget følger de syv principper for
digitaliseringsklar lovgivning.
Det vurderes, at
princip 1 om enkle og klare regler er efterlevet, idet lovforslaget
bl.a. med den foreslåede ordning i lovforslagets § 1,
nr. 4 og § 3, nr. 1, sikrer overensstemmelse med eksisterende
lovgivning, samt at lovforslagets § 1, nr. 1, og 5-9, §
2, nr. 1-3, § 3, nr. 2 og 3, samt §§ 4 og 5, sikrer,
at uhensigtsmæssigheder i form af forkerte henvisninger
rettes efter vedtagelsen af sammenskrivningen samt som følge
af retspraksis.
De øvrige
principper for digitaliseringsklar lovgivning vurderes ikke
relevante, og lovforslaget vurderes derfor samlet at leve op til de
syv centrale principper for digitaliseringsklar lovgivning.
4. Økonomiske og
administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Den
foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering af
lejen efter stigningen i nettoprisindekset kan principielt
medføre øgede lejeindtægter til udlejere af
lejemål omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje,
herunder gennemgribende forbedrede lejemål. Imidlertid er den
nuværende manglende adgang til indeksregulering en utilsigtet
ændring i forhold til bestemmelserne i den tidligere
gældende lov om midlertidig regulering af
boligforholdene.
Den
foreslåede mulighed for at medtage omkostninger for
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger i regnskaberne i
lovforslagets § 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, vil skulle
implementeres af udlejerne, men forventes ikke at medføre en
væsentlig forøgelse af udlejernes løbende
administration.
Lovforslaget har
været forelagt Erhvervsstyrelsens Område for Bedre
Regulering (OBR), som har vurderet, at lovforslaget medfører
administrative konsekvenser for erhvervslivet, men at disse
konsekvenser vurderes at være under 4 mio. kr. årligt,
hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.
Lovforslaget
vurderes således at være uden økonomiske
konsekvenser for erhvervslivet.
5. Administrative
konsekvenser for borgerne
Lovforslaget
skønnes ikke at have administrative konsekvenser for
borgerne.
6. Klimamæssige
konsekvenser
Lovforslaget
vurderes ikke at have klimamæssige konsekvenser.
7. Miljø- og
naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget
vurderes ikke at have miljø- og naturmæssige
konsekvenser.
8. Forholdet til
EU-retten
Da det som
følge af energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for
medlemslandene at implementere adgangen til at videreføre
udgifter til slutkunder og slutbrugere, er medlemslandene
således ikke pålagt implementering som følge af
EU-ret. Lovforslaget vurderes derfor for så vidt angår
ændringerne i forbrugsregnskabsreglerne i lovforslagets
§ 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, ikke at være en
implementering af EU-ret, men derimod en ændring som
følge af energioplysningsbekendtgørelsen for at skabe
overensstemmelse med lejelovgivningen.
9. Hørte
myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til
lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2023 til den 23. august
2023 været sendt i høring hos følgende
myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatrådet, Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene Boliger,
BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks
Lejerforeninger, DI Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening,
Danske Advokater, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske
studerendes fællesråd, Danske Udlejere, Den Danske
Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark,
Finans Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes
Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL,
Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer,
Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes
Retshjælp, Præsidenten for Vestre Landsret,
Præsidenten for Østre Landsret og Statens
Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.
| 10. Sammenfattende skema | | Positive konsekvenser/mindreudgifter (hvis
ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«) | Negative konsekvenser/merudgifter (hvis
ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«) | Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner | Ingen | Ingen | Implementeringskonsekvenser for stat,
kommuner og regioner | Ingen | Ingen | Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet | Ingen | Administrative konsekvenser, som vurderes
at være under 4 mio. kr. årligt. | Administrative konsekvenser for
erhvervslivet | Ingen | Ingen | Administrative konsekvenser for
borgerne | Ingen | Ingen | Klimamæssige konsekvenser | Ingen | Ingen | Miljø- og naturmæssige
konsekvenser | Ingen | Ingen | Forholdet til EU-retten | Ingen | Er i strid med de fem principper for
implementering af erhvervsrettet EU-regulering/ Går videre
end minimumskrav i EU-regulering (sæt X) | Ja | Nej | | X | |
|
Bemærkninger til lovforslagets
enkelte bestemmelser
Til §
1
Til nr.
1
Det fremgår
af lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., at §§ 42-45,
49-51 og 53 ikke gælder for lejeforhold i ejendomme omfattet
af 1. pkt.
Efter den
gældende ordlyd gælder hele § 53 i lejeloven
således ikke for lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter
lejelovens § 19, stk. 1 eller 2. Dette indebærer blandt
andet, at lejelovens § 53, stk. 2 og 3, ikke gælder for
lejeaftaler indgået efter den 1. juli 2022 om
omkostningsbestemt husleje, jf. lejelovens § 19, stk. 1, og
gennemgribende moderniserede lejemål, jf. lejelovens §
19, stk. 2.
Det fremgår
af lejelovens § 53, stk. 2, at det kan aftales, at lejen
én gang årligt kan reguleres efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse
herom.
Det fremgår
af lejelovens § 53, stk. 3, at regulering af lejen, som
foretages som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks for 2022 og 2023, ikke kan overstige 4 pct. pr.
år. Udlejeren har ikke pligt til at yde rabatter, som
udlejeren har meddelt eller aftalt med lejeren inden den 30.
september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en
regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks for 2022. Udlejeren er dog fortsat forpligtet til
at yde rabatter som nævnt i 2. pkt., i det omfang de
overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet
efter 1. pkt. medfører.
Det
foreslås, at i § 6, stk. 1, 2.
pkt., ændres »53« til: »§ 53,
stk. 1 og 4,«.
Det
foreslåede vil medføre, at lejen for lejemål
indgået efter lovforslagets ikrafttræden med en
lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2,
efter aftale vil kunne reguleres én gang årligt efter
stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i henhold til
lejelovens § 53, stk. 2, med iagttagelse af huslejeloftet i
stk. 3.
Virkningen af det
foreslåede vil være, at reglerne bringes i
overensstemmelse med retstilstanden, som den var forud for
sammenskrivningen af lejelovgivningen. Dette indebærer, at
lejen i lejemål med omkostningsbestemt leje efter lejelovens
§ 19, stk. 1, og i lejemål med en leje fastsat efter en
gennemgribende forbedring efter lejelovens § 19, stk. 2, vil
kunne aftales reguleret én gang årligt efter
stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Der henvises i
øvrigt til pkt. 2.1 i lovforslagets almindelige
bemærkninger.
Til nr.
2
Det fremgår af lejelovens § 17,
stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet
videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller
afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter
tinglysningsloven.
I den forud for sammenskrivningen af
lejelovgivningen gældende lejelov fremgik det af lejelovens
§ 7, stk. 2, 2. pkt., at den tinglyste aftale respekterer
størst mulige offentlige lån samt de øvrige
pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens
anmeldelse til tinglysning.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 udgik det
dagældende § 7, stk. 2, 2. pkt. ved en fejl af
bestemmelsen.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 17, stk.:
"Bestemmelsen har ikke i sig selv nogen
selvstændig materiel betydning, idet dette allerede
følger af tinglysningsloven, men det findes
hensigtsmæssigt at hjælpe lejere med at forstå,
at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå
tingsretlig beskyttelse. Tinglysning af videregående
rettigheder følger den almindelige tingsretlige
prioritetsstilling. Offentlige lån skal dog respekteres,
også selvom disse stiftes senere end den tinglyste
rettighed.
[…]
Forslaget indebærer, at den
gældende lejelovs § 7 bliver videreført med
redaktionelle og sproglige ændringer. Der er ikke dermed
tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand. ", jf.
Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 145.
Det foreslås, at der i § 17, stk. 3, indsættes, at den
tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige
lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som
var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
Virkningen af det foreslåede vil
være en præcisering af, at tinglyste aftaler om
videregående rettigheder, jf. bestemmelsens 1. pkt., vil
skulle respektere størst mulige offentlige lån til
enhver tid samt øvrige pantehæftelser og byrder, som
var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
På baggrund af ovenstående er det
Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den
foreslåede tilføjelse ikke medfører
ændringer i retsstillingen.
Til nr.
3
§ 66, stk. 1
Det fremgår af lejelovens § 66,
stk. 1, at fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter
sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. I
ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel
måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles
udgifterne efter udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearealet
eller efter rumfang.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 66:
"Fordelingen af udgifterne til varme skal ske
enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter
bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til
opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere
eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af
værelser. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 200.
Endvidere fremgår det, at "der er ikke
med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring
af den hidtidige retstilstand. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L
47 som fremsat, s. 201.
§ 67, stk. 1
Det fremgår af lejelovens § 67,
stk. 1, at leverer udlejeren køling, kan udlejeren
kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre
udgifter som nævnt i § 72, stk. 4, refunderet. Fordeling
af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt
eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af
køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne
hertil i lejen.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 67:
"Efter den gældende lejelovs § 40,
stk. 2, kan udgiften til koldt vand og køling, jf. §
37, stk. 3 og 5, kun medtages i regnskabet, hvis der er installeret
egnede forbrugsmålere og udgiften fordeles på grundlag
af disse. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s.
201.
Endvidere fremgår det, at "der er ikke
med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring
af den hidtidige retstilstand. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L
47 som fremsat, s. 201.
§ 68, stk. 1
Det fremgår af lejelovens § 68,
stk. 1, at leverer udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve
sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af
udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt
eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af koldt
vand i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i
lejen.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 68:
"Udlejeren kan kræve, at fordelingen af
udgifterne i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede
forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til
måling af forbruget af vand og køling er påbudt
i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for
alle lejere uanset tidligere aftaler. ", jf. Folketingstidende
2021-22, L 47 som fremsat, s. 202.
Endvidere fremgår det, at "der er ikke
med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring
af den hidtidige retstilstand. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L
47 som fremsat, s. 202.
§ 69
Det fremgår af lejelovens § 69, at
leverer udlejeren gas til opvarmning og el, kan udlejeren
kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet.
Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt
eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af el
eller gas i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften
ske efter areal eller rumfang. Fordeling af udgiften til el til
andet end opvarmning kan dog kun ske ved godkendte individuelle
elektricitetsmålere.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 69:
"Efter den gældende lejelovs § 45
d, stk. 1 og 2, finder bestemmelserne i §§ 36-45 c
vedrørende varme og opvarmning af brugsvand tilsvarende
anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning,
herunder el og gas, og for udlejerens leverance af el til lejerens
forbrug i lejemålet til andet end opvarmning. ", jf.
Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 202-203.
Endvidere fremgår det, at "der er ikke
med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring
af den hidtidige retstilstand. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L
47 som fremsat, s. 203.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev
ovennævnte bestemmelser om, at fordeling af udgiften imellem
lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere, ved en fejl videreført uden krav om,
at det skal være egnede forbrugsmålere.
I den forud for sammenskrivningen
gældende lejelov, var det udtrykkelig fastsat i
bestemmelserne, at fordeling af udgifter til varme og opvarmning af
varmt vand, køling, koldt vand og el og gas skal fordeles
efter egnede fordelingsmålere.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Det foreslås, at der i § 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1, 2.
pkt., § 68, stk. 1, 2. pkt., og § 69, 1. pkt.,
indsættes krav om, at de forbrugsmålere, som udgifter
til varme, varmt vand, køling, koldt vand og el og gas
fordeles efter, skal være »egnede«.
Det foreslåede vil indebære en
præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på at
"egnede" ved en fejl udgik af bestemmelsen i forbindelse med
sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er ikke med det
foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende
retstilstand.
På baggrund af ovenstående er det
Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den
foreslåede tilføjelse ikke medfører
ændringer i retsstillingen.
Til nr.
4
Det fremgår af lejelovens § 72,
stk. 4, at i regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i
kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til
energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg,
skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til
kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg
henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt
udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, skal medtages i det årlige regnskab.
Det fremgår af § 15, stk. 2, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at såfremt der er
installeret fjernaflæste målere eller
fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres
forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere
til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette
gælder dog ikke uden for fyringssæsonen.
Det fremgår af § 18, stk. 3, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som
følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart,
såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og
fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til
slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkostninger
er rimelige.
Det fremgår af § 20, stk. 2, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at såfremt der er
installeret fjernaflæste målere eller
fjernaflæste fordelingsmålere, leveres
forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
køleforbrug eller aflæsninger af
fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst
hver måned. Dette gælder dog ikke uden for
kølingssæsonen.
Det fremgår af § 23, stk. 3, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som
følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart,
såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og
fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til
slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkostninger
er rimelige.
Det foreslås i § 72, stk. 4, 3. pkt., at
indsætte, at rimelige omkostninger til tredjemand til
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der,
såfremt der er installeret fjernaflæste målere
eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt
udlejeren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger
baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller
aflæsninger af varme- eller
fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i
lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug, til tredjepart, skal medtages i
forbrugsregnskabet.
Den foreslåede bestemmelse vil
muliggøre, at udlejeren i varme- eller
kølingsregnskabet vil kunne medtage omkostninger som
følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af
omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug
af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere
lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart,
såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling
og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som
følge af § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i den
gældende energioplysningsbekendtgørelse.
Det foreslås, at omkostningerne vil
skulle være omfattet af § 18, stk. 3, eller § 23,
stk. 3, i den gældende
energioplysningsbekendtgørelse.
Det foreslås i den forbindelse, at
omkostningerne vil skulle være rimelige. Det
forudsættes navnlig, at omkostningerne vil skulle stå i
rimeligt forhold til hhv. varme- eller kølingsudgifterne
generelt. Opstår der mistanke om, at der i de medtagne
udgifter til tredjemand er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af
det årlige forbrugsregnskab, vil det kunne bevirke, at
beløbet ved en prøvelse reduceres.
Som rimelige omkostninger anses f.eks.
omkostninger, som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses
derfor bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at
være indgået på markedsvilkår.
Det må bero på en konkret
vurdering, om der vil være tale om "rimelige udgifter". Det
er ministeriets opfattelse, at der på markedet på
tidspunktet for lovforslagets fremsættelse opkræves
beløb i størrelsesordenen 10-15 kr. månedligt
pr. lejemål, hvilket vurderes rimeligt.
Det vil være en betingelse for, at der
kan medtages omkostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget
til tredjemand. Udlejer vil således ikke selv kunne
forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til
lejerne og medtage en beregnet økonomisk kompensation for
sin tid i regnskabet.
Det vil tillige være en betingelse for,
at omkostninger kan medtages i regnskabet, at omkostningerne
knytter sig til de månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger. Der vil således ikke kunne medtages
omkostninger i regnskabet, som ikke knytter sig til de
månedlige leverancer af forbrugs-oplysninger. Omkostninger
til f.eks. levering af det årlige regnskab og
medfølgende forbrugsoplysninger vil således ikke kunne
medtages i regnskabet.
Ændringen vurderes ikke at være en
implementering af EU-ret, idet det som følge af
energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlemslandene at
implementere adgangen til at videreføre udgifter til
slutkunder og slutbrugere, og medlemslandene er således ikke
pålagt implementering som følge af EU-retten.
Til nr.
5
Det fremgår af lejelovens § 114,
stk. 2, at huslejenævnet på lejerens begæring kan
pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder
udføre og fastsætte nærmere retningslinjer
herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for
det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan
samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et
beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes
værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er
fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil
arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter,
at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf.
kapitel 5 i boligforholdsloven. Grundejernes Investeringsfond kan
træffe beslutning om at iværksætte arbejderne
på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i
boligforholdsloven.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 70, at social- og boligministeren efter indstilling fra
fondens [Grundejernes Investeringsfond] bestyrelse kan godkende, at
fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til
andre aktiviteter vedrørende den private
udlejningsboligsektor end dem, der er nævnt i §§ 68
og 71.
Det følger af § 69, stk. 1, i
boligforholdsloven, at har en udlejer ikke udført
vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder inden en af
huslejenævnet fastsat frist, jf. § 108, stk. 2, §
114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, kan
investeringsfonden på begæring af en lejer lade de
nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset
om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for
domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom
på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er
udført og fonden har fået dækning for sine
udlæg.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i
lejelovens § 114, stk. 2, ved en fejl henvist til § 70,
stk. 1, i boligforholdsloven i stedet for § 69, stk. 1, i
boligforholdsloven, som der rettelig skulle have været
henvist til. Boligforholdslovens § 69, stk. 1, handler om, at
Grundejernes Investeringsfond kan lade de vedligeholdelses- og
forbedringsarbejder udføre, som huslejenævnet har
pålagt udlejeren at udføre efter lejelovens §
114, stk. 2.
I bestemmelsens 5. pkt. henvises som
nævnt til § 70, stk. 1, i boligforholdsloven. § 70,
stk. 1, indeholder for det første kun et stykke og for det
andet indeholder bestemmelsen hjemmel til, at social- og
boligministeren efter indstilling fra fondens bestyrelse kan
godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin
egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private
udlejningssektor end dem, der er nævnt i §§ 68 og
71.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 114:
"Reglerne om huslejenævnets kompetence i
tvister om parternes opfyldelse af deres vedligeholdelsespligt og
om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner
foreslås videreført med sproglige og redaktionelle
ændringer. Det findes dog hensigtsmæssigt at
ændre den gældende lejelovs § 19, stk. 4, der
vedrører huslejenævnets mulighed for at give
påbud til udlejeren om at udføre bestemte
vedligeholdelsesarbejder og samtidig hermed nedsætte lejen
svarende til forringelsen af det lejedes værdi i perioden,
indtil udlejeren har udført vedligeholdelsesarbejderne.
Efter de gældende regler bortfalder lejenedsættelsen,
selv om arbejderne ikke er gennemført, på det
tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond træffer
beslutning om at udføre arbejderne på udlejerens
vegne. Da det lejedes værdi imidlertid vil være
forringet i hele perioden, indtil arbejderne er udført,
foreslås det, at lejenedsættelsen først
ophører, når arbejderne er endeligt udført, og
vedligeholdelsesmangler således er afhjulpet. Der er tale om
en materiel ændring. Der er ikke herudover tilsigtet nogen
ændringer i den gældende retstilstand. ", jf.
Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 84.
Endvidere fremgår det, at "har udlejeren
ikke udført de pålagte arbejder inden den fastsatte
frist, kan Grundejernes Investeringsfond på begæring af
en lejer lade arbejderne udføre for udlejerens regning, jf.
§ 69 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.
", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 237.
Det foreslås i § 114, stk. 2, 5. pkt., i lejeloven, at
henvisningen til § 70, stk. 1, i boligforholdsloven
ændres til § 69, stk. 1, i boligforholdsloven.
Virkningen af det foreslåede vil
være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes
op på en fejl, og retstilstanden vil være
uændret. Med ændringen vil Grundejernes
Investeringsfond fortsat kunne lade vedligeholdelse- og
forbedringsarbejder udføre i de tilfælde, hvor
udlejeren ikke har udført de pågældende arbejder
inden en af huslejenævnet fastsat frist.
Til nr.
6
Det fremgår af lejelovens § 120,
stk. 1, at i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere
end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de
beløb, der er nævnt i § 119, årligt
afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle
være afsat efter den tidligere gældende § 18 b i
boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11.
august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt.
reguleres én gang årligt, jf. lejelovens § 204,
stk. 2. Beløbet indsættes på en konto for
ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om
boligforhold.
Det følger af boligforholdslovens
§ 60, at ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer
vedligeholdelsespligten og viderefører
vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 120 i lov om
leje følger ved ejerskifte ejendommen.
I den gældende § 120, stk. 1, i
lejeloven, henvises som nævnt til § 60 i
boligforholdsloven, som handler om, at ved tinglyst ejerskifte
overtager den nye ejer vedligeholdelsespligten m.v. for
ejendommen.
Det følger af boligforholdslovens
§ 59, stk. 1, at det i § 120 i lov om leje nævnte
beløb indbetales årligt bagud.
Det følger af boligforholdslovens
§ 59, stk. 2, at er der inden den årlige indbetaling
afholdt beløb til vedligeholdelse eller forbedring efter
§ 121 i lov om leje, som ikke kan dækkes af
beløbet efter § 119 i lov om leje, kan beløbet
fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del
af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.
Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.
Det følger af boligforholdslovens
§ 59, stk. 3, at Grundejernes Investeringsfond påser, at
det beløb, der til enhver tid indestår på
kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 120 i lov
om leje med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf.
stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af §
122 i lov om leje. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et
særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne
fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier
af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til
det følgende regnskabsår.
Det følger af boligforholdslovens
§ 59, stk. 4, at er det på kontoen indestående
beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan
frigivelse efter § 122 i lov om leje først ske,
når det manglende beløb er indbetalt.
Det følger af boligforholdslovens
§ 59, stk. 5, at er det på kontoen indestående
beløb større end forudsat, udbetales differencen
snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den
overskydende del for den tid, beløbet har været
bundet.
Det følger af boligforholdslovens
§ 59, stk. 6, at Grundejernes Investeringsfond påser, at
pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne
beløb har fonden pant og fortrinsret i den
pågældende ejendom efter ejendomsskatter.
Endelig følger det af
boligforholdslovens § 59, stk. 7, at social- og
boligministeren fastsætter regler for forfaldstidspunktet for
det i § 120 i lov om leje nævnte beløb og for,
hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere
indbetalingerne, jf. § 120 i lov om leje, og udbetalingerne,
jf. § 62 i denne lov og § 122 i lov om leje. Social- og
boligministeren fører tilsyn med, at regler, der
fastsættes i medfør af 1. pkt. overholdes.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i
lejelovens § 120, stk. 1, ved en utilsigtet fejl henvist til
§ 60 i boligforholdsloven i stedet for § 59 i
boligforholdsloven, som der rettelig skulle have været
henvist til. Det er således boligforholdslovens § 59,
som indeholder de nærmere regler om indbetaling m.v. til
§ 120-kontoen, som der skulle have været henvist til i
Grundejernes Investeringsfond.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 120:
"Reglerne om de udvendige
vedligeholdelseskonti, som udlejeren skal føre for
ejendommen, foreslås videreført med sproglige og
redaktionelle justeringer. Forslaget er en sammenskrivning af den
gældende boligreguleringslovs §§ 18 og 18 b, stk.
1-2 og 5-6. Der er ikke med de foreslåede bestemmelser
tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.,
jf. § 60 i lov om boligforhold. ", jf. Folketingstidende
2021-22, L 47 som fremsat, s. 88, pkt. 2.13.2.2.
Det foreslås i § 120, stk. 1, 3. pkt., i lejeloven, at
henvisningen til »§ 60« ændres til:
»§ 59«.
Virkningen af det foreslåede vil
være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes
op på en fejl, og retstilstanden vil være
uændret. Med ændringen vil der i lejelovens § 120,
stk. 1, blive henvist til de nærmere regler i
boligforholdslovens § 59, som omhandler indbetalinger m.v. til
den konto, der henvises til i lejelovens § 120.
Til nr.
7
Det fremgår af lejelovens § 120,
stk. 3, at det indbetalte beløb ikke kan gøres til
genstand for kreditorforfølgning og kun kan udbetales efter
reglerne i § 122 i lejeloven og § 63 i lov om
boligforhold.
Det følger af boligforholdslovens
§ 63, stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond forvalter de
midler, der er bundet i medfør af § 120 i lov om leje.
Fondens vedtægter skal godkendes af social- og
boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne
regler til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision
af en statsautoriseret revisor, der udpeges af social- og
boligministeren.
Det følger af boligforholdslovens
§ 63, stk. 2, at fonden ledes af en bestyrelse på 9
medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne
vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af
udlejningsejendomme. Social- og boligministeren afgør i
tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De
øvrige medlemmer udpeges af social- og boligministeren efter
indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger.
Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden
og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad
gangen. Genvalg kan finde sted.
Det følger af boligforholdslovens
§ 63, stk. 3, at til varetagelse af den daglige administration
af fondens anliggender ansætter bestyrelsen en
direktør og andet ledende personale og fastsætter
retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle
forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og
låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.
I den gældende § 120, stk. 3, i
lejeloven, henvises som nævnt til § 63 i
boligforholdsloven, som handler om Grundejernes Investeringsfonds
opgaver, vedtægter, bestyrelse m.v.
Det følger af boligforholdslovens
§ 62, stk. 1, at såfremt ejendommen nedrives, udbetales
de på kontoen efter § 120 i lov om leje
indestående beløb til ejeren.
Det følger af boligforholdslovens
§ 62, stk. 2, at såfremt ejendommen overgår til
sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af reglerne
om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i lov om leje, udbetales de
på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående
beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det
offentlige ved ekspropriation eller kondemnering, jf. den tidligere
gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr.
260 af 7. april 2003, den tidligere gældende lov om sanering,
jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, og lov om
byfornyelse og udvikling af byer, fragår resterende
beløb i den udmålte erstatning.
Det følger af boligforholdslovens
§ 62, stk. 3, at såfremt en kommunalbestyrelse
beslutter, at kommunen ikke længere skal være
reguleret, jf. § 4 i lov om leje, udbetales en positiv saldo
på kontoen efter § 120 i lov om leje til ejeren.
Endelig følger det af
boligforholdslovens § 62, stk. 4, at udbetaling efter stk. 1-3
skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det
kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.
Som det fremgår, følger regler om
udbetaling fra den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond
ikke boligforholdslovens § 63 men § 62.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i
lejelovens § 120, stk. 3, ved en utilsigtet fejl henvist til
boligforholdslovens § 63 i stedet for boligforholdslovens
§ 62, som der rettelig skulle have været henvist til.
Boligforholdslovens § 62 indeholder således de
nærmere regler om udbetalinger fra § 120-kontoen i
Grundejernes Investeringsfond.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 120, stk. 3:
"§ 63 i det samtidig fremsatte forslag
til lov om boligforhold fastslår, hvorledes beløbet
på en bunden konto efter § 120 udbetales, såfremt
ejendommen nedrives eller af anden grund ikke længere
omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets
kapitel 3. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s.
246.
Det foreslås i lejelovens § 120, stk. 3, at henvisningen til
»§ 63« ændres til: »§
62«.
Virkningen af det foreslåede vil
være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes
op på en fejlagtig lovhenvisning, og retstilstanden vil
være uændret. Med ændringen vil der i lejelovens
§ 120, stk. 3, blive henvist til boligforholdslovens §
62, som omhandler udbetalinger m.v. fra § 120-kontoen i
Grundejernes Investeringsfond.
Til nr.
8
Det fremgår af lejelovens § 132,
stk. 5, at huslejenævnets afgørelse om
forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder
efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter
§ 83, stk. 3, i lov om boligforhold, eller svar efter §
84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar
efter bestemmelserne er udløbet.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 83, stk. 3, at i sager efter kapitel 18 i lov om leje skal
nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en
retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje,
undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan
gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet
vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.
Boligforholdslovens § 84 består
alene af to stykker, og § 84, stk. 4, findes således
ikke.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 82, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens indbringelse giver
nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om
indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte
sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges
af nævnet, såfremt særlige omstændigheder
taler herfor.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 83, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist, der
normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de
spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter
eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet,
såfremt særlige omstændigheder taler herfor.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i
lejelovens § 132, stk. 5, ved en fejl henvist til
boligforholdslovens § 83, stk. 3, og § 84, stk. 4. Der
skulle rettelig have været henvist til boligforholdslovens
§ 82, stk. 3, og § 83, stk. 4.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 132:
"Bestemmelsen viderefører med sproglige
og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs §
59 a, stk. 1, 2 og 4, om huslejenævnets
forhåndsgodkendelse af lejefastsættelser og
lejeforhøjelser samt den gældende lejelovs § 59
b, stk. 1, om oplysninger til huslejenævnet og de
berørte beboere. Bestemmelsen viderefører ligeledes
den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, om, hvornår
huslejenævnet kan ændre en forhåndsgodkendelse
samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, om,
hvornår afgørelser om forhåndsgodkendelser
senest skal være truffet. Der er ikke med den
foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den
gældende retstilstand. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47
som fremsat, s. 263.
Den tidligere gældende lejelovs §
59 b, stk. 5, der henvises til, er videreført i lejelovens
§ 132, stk. 5. Det fremgår af § 59 b, stk. 5, at
huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a,
stk. 2-5, skal træffes senest 2 måneder efter, at
huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter §
39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, eller når fristen
for svar efter bestemmelserne er udløbet.
Den tidligere gældende
boligreguleringslovs § 39, stk. 3, er videreført i
boligforholdslovens § 82, stk. 3, og tidligere gældende
boligreguleringslovs § 40, stk. 4, er videreført i
boligforholdslovens § 83, stk. 4.
Det foreslås i lejelovens § 132, stk. 5, at henvisningen til
»§ 83, stk. 3« ændres til: »§ 82,
stk. 3«, og »§ 84, stk. 4« ændres til:
»§ 83, stk. 4«.
Virkningen af det foreslåede vil
være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes
op på en fejl, og retstilstanden vil være
uændret. Med ændringen vil 2 månedersfristen i
lejelovens § 132, stk. 5, knytte sig til de ytringer, som
omtales i boligforholdslovens § 82, stk. 3, og den svarfrist,
som nævnet kan fastsætte efter boligforholdslovens
§ 83, stk. 4.
Til nr.
9
Det fremgår af lejelovens § 174,
stk. 4, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke
tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk.
3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde
lejeren at leje en passende bolig. En bolig anses for passende,
når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og
3. pkt., i lov om boligforhold.
Boligforholdslovens § 44, stk. 2,
består alene af 1 pkt., og der findes således ikke
§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.
Det følger af boligforholdslovens
§ 43, stk. 2, at kommunalbestyrelsen anviser
erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af
passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen
har en passende størrelse, når den enten har et
værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme
værelsesantal som husstandens tidligere bolig.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 174:
"Reglerne om lejerens eventuelle krav på
som følge af udlejerens opsigelse at få tilbudt en
anden bolig videreføres uden indholdsmæssige
ændringer. ", jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som
fremsat, s. 112, pkt. 2.20.2.5.
Der er således med henvisningen til
boligforholdslovens § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., sket en fejl,
først og fremmest fordi de bestemmelser, der henvises til,
ikke findes.
Det foreslås i lejelovens § 174, stk. 4, at henvisningen til
»§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« ændres til:
»§ 43, stk. 2, 2. og 3.«.
Virkningen af det foreslåede vil
være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes
op på en fejlagtig lovhenvisning, og retstilstanden vil
være uændret, således at der med henvisningen i
lejelovens § 174, stk. 4, henvises til den bestemmelse i
boligforholdsloven, som omhandler de krav, der kan stilles til en
erstatningsbolig.
Til nr.
10
Det fremgår af lejelovens § 190, at
huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om
reglerne i §§ 187-189.
I den forud for sammenskrivningen af
lejelovgivningen gældende lejelov fremgik det af lejelovens
§ 106, stk. 1, nr. 4, at huslejenævnet blandt andet
kunne træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af
lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf.
kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af
lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed
om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og
tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning.
Det har imidlertid vist sig, at det ikke med
tilstrækkelig klarhed er udtrykt i den gældende
lejelovs § 190, at huslejenævnet har kompetence til at
træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af
depositum.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers
vedkommende tale om ændringer af meget begrænset
betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse
ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som
fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lejelovens § 190:
"Bestemmelsen medfører, at
huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i
vedrørende lejers fraflytning, herunder lejerens pligt til
istandsættelse efter fraflytning, uenighed om
størrelsen af istandsættelsesbeløbene og
tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning.
Bestemmelsen viderefører uden
indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs
§ 106, stk. 1, nr. 4, 2. pkt.", jf. Folketingstidende 2021-22,
L 47 som fremsat, s. 338.
Det er således udtrykkelig nævnt i
forarbejderne til den nugældende bestemmelse, at
huslejenævnet har kompetence til at træffe
afgørelse i tvister om tilbagebetaling af depositum.
Det foreslås, at det i § 190 præciseres, at
huslejenævnet kan træffe afgørelse i tvister om
tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at reglen om huslejenævnets kompetence i sager om
tilbagebetaling af depositum præciseres, således at
huslejenævnet også efter ikrafttræden af lov nr.
341 af 22. marts 2022 vil have kompetence til at træffe
afgørelse i tvister om lejerens krav på
tilbagebetaling af depositum ved fraflytning.
På baggrund af ovenstående er det
Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den
foreslåede tilføjelse ikke medfører
ændringer i retsstillingen.
Til nr.
11
Det fremgår af lejelovens § 198,
stk. 1, at tilbudspligten gælder, når ejendommen eller
en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller
mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse
af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer
ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af
stemmer i selskabet.
Det fremgår således af de
gældende regler, at tilbudspligten gælder ved
overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber,
som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår
majoritet af stemmer i selskabet.
I en konkrete sag, jf. Højesterets
afgørelse af 6. maj 2020, gengivet i UfR 2020.2342 og TBB
2020.583, blev kapitalandelene i flere ejendomspartnerselskaber
solgt til tre pensionskasser, som efter overdragelsen ejede
henholdsvis 49 pct., 17 pct. og 34 pct. af
ejendomspartnerselskaberne og rådede over en tilsvarende
andel af stemmerne.
På den baggrund udtalte
Højesteret blandt andet, at anvendelsesområdet for
lejelovens tilbudspligtsregler ikke kan udstrækkes ud over,
hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til
grund. Af den grund fandt retten ikke, at overdragelserne
udløste tilbudspligt, idet ingen af de
pågældende erhververe ved overdragelserne opnåede
majoritet i de selskaber, der ejede ejendommene.
Det foreslås i § 198, stk. 1, 2. pkt., at der efter
"når" indsættes: "der overdrages en majoritet af
stemmer i selskabet, eller når".
Med henblik på at lukke et hul i
lejelovens regler om tilbudspligt foreslås som en konsekvens
af den konkrete sag en ændring af reglerne på
området.
Da der rent faktisk er sket en overdragelse af
de omhandlede ejendomme foreslås, at en sådan
overdragelse af ejendomme vil skulle udløse tilbudspligt,
idet der reelt finder et ejerskifte sted. Det er således
vanskeligt at begrunde, at der udløses tilbudspligt, hvis de
pågældende ejendomme var blevet overdraget til
én ny ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor
ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.
Forslaget vil indebære en udvidelse af
de tilfælde, hvor der udløses tilbudspligt,
således at tilbudspligten vil blive aktiveret i et
tilfælde, hvor der rent faktisk sker en overdragelse af en
majoritet af stemmer i ejerselskabet.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at en overdragelse af ejendomme som beskrevet vil
indebære, at ejendommen vil skulle tilbydes lejerne på
andelsbasis, inden overdragelsen kan gennemføres.
Til §
2
Til nr.
1
Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6,
i lov om boligforhold, at frakendelse efter § 20 kan ske,
når en ejer inden for en periode på 2 år
både er idømt bøde- eller fængselsstraf i
medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en
eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.
Det følger af lejelovens § 16,
stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere
betaling eller anden form for ydelse med det formål at
få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Det følger af lejelovens § 16,
stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere
straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Det følger således af lejelovens
§ 21, stk. 2, nr. 6, at udlejer ved dom kan frakendes retten
til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og
til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med
udlejede beboelseslejligheder, hvis udlejer er idømt
bøde efter lejelovens § 16, stk. 4, for
overtrædelse af lejelovens § 16, stk. 1.
Det følger af lejelovens § 15,
stk. 1, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller
bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage
eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at
lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i
lejeaftalen.
Overtrædelse af lejelovens § 15,
stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4
måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter
anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4.
Ved lov nr. 342 af 22. marts 2022 blev i
boligforholdsloven § 21, stk. 2, nr. 6. ved en fejl henvist
til § 16 i stedet for § 15, som er
dusørbestemmelsen, som der rettelig skulle have været
henvist til.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse
ændringers vedkommende tale om ændringer af meget
begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen.
Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som
fremsat, s. 20.
Følgende fremgår af forarbejderne
til boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6:
"Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe
antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med
§ 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.
Efter dette lovforslags § 16 er det ved udlejning til
beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved
bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller
kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren
indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Overtrædelse af bestemmelsen straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf
er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger af
bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2
år er dømt for overtrædelse af § 16 i det
samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, og inden for samme
periode ikke har overholdt én eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser, kan ejeren frakendes retten
til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme,
hvem der skal administrere dem. Én dom for
overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte
lovforslag til lov om leje omfatter efter reglerne i
lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den
dømte i at udleje til beboelse efterfølgende. Dommen
kan dog medvirke til, at ejeren efter ovennævnte nr. 1,
frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og
til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår
af nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er
idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør
af lejelovgivningen og byfornyelseslovgivningen.
Frakendelsesreglerne er således skærpet i relation til
overtrædelser af dusørbestemmelsen i § 16 i det
samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Såfremt en
ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i
medfør af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til
lov om leje, skal anklagemyndigheden indberette dette til
Grundejernes Investeringsfond. Bestemmelsen viderefører uden
indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs
§ 113 a, stk. 2 og 3. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48
som fremsat, s. 88.
Det foreslås i boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6, at henvisningen til
»§ 16« ændres til: »§
15«.
Ændringen foreslås, idet
henvisningen til lejelovens § 16 er en fejlhenvisning.
Henvisningen skulle retteligt have været til lejelovens
§ 15, idet det ikke var hensigten med sammenskrivningen af
lejelovgivningen at ændre gældende ret.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at bestemmelsen, om at en udlejer ved dom vil kunne
frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede
beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der vil skulle
administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder,
præciseres, således at frakendelsen sker på
baggrund af, at udlejeren er idømt bøde for
overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1.
Til nr.
2
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 22, stk. 1, 3. pkt., at når Grundejernes
Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige
afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har
efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har
fået indberetning om, at en ejer inden for en periode
på 2 år både er idømt bøde eller
fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har
efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes
Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede
huslejenævn.
Det følger af lejelovens § 16,
stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere
betaling eller anden form for ydelse med det formål at
få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Det følger af lejelovens § 16,
stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere
straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Det følger således af
boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at Grundejernes
Investeringsfond skal give meddelelse til de involverede
huslejenævn, hvis Grundejernes Investeringsfond har
fået indberetning om, at en ejer inden for en periode
på 2 år både er idømt bøde eller
fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har
efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser.
Det følger af lejelovens § 15,
stk. 1, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller
bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage
eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at
lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i
lejeaftalen.
Overtrædelse af lejelovens § 15,
stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4
måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter
anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4.
Ved lov nr. 342 af 22. marts 2022 blev i
boligforholdsloven § 22, stk. 1, 3. pkt. ved en fejl henvist
til § 16 i stedet for § 15, som er
dusørbestemmelsen, som der rettelig skulle have været
henvist til.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse
ændringers vedkommende tale om ændringer af meget
begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen.
Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som
fremsat, s. 20.
Følgende fremgår af
bemærkningerne til § 22, stk. 1, 3. pkt.:
"Når Grundejernes Investeringsfond har
konstateret, at den samme ejer inden for en 2-årig periode
enten ikke har efterlevet tre endelige
huslejenævnsafgørelser eller både er
idømt bøde eller fængselsstraf efter
dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte
lovforslag til lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere
endelige huslejenævnsafgørelser, gives der
underretning herom til det eller de huslejenævn, der har
indberettet sagerne. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som
fremsat, s. 89.
Det fremgår endvidere af
bemærkningerne til § 22, stk. 1, 3. pkt., at
bestemmelsen "viderefører uden indholdsmæssige
ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4.
", jf. Folketingstidende, 2021-22 L 48 som fremsat, s. 90.
Det foreslås i boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at henvisningen
til »§ 16« ændres til: »§
15«.
Ændringen foreslås, idet
henvisningen til lejelovens § 16 er en fejlhenvisning.
Henvisningen skulle retteligt have været til lejelovens
§ 15, idet det ikke var hensigten med sammenskrivningen af
lejelovgivningen at ændre gældende ret.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at bestemmelsen, om at Grundejernes Investeringsfond
vil skulle give meddelelse til de involverede huslejenævn,
præciseres, således at meddelelsen sker på
baggrund af, at Grundejernes Investeringsfond har fået
indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2
år både er idømt bøde eller
fængselsstraf efter § 15 i lejeloven og ikke har
efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser.
Til nr.
3
Efter boligforholdslovens § 51, stk. 4,
1. pkt., giver udnyttelse af anvisningsretten til en lejlighed
kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed,
hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53,
stk. 1.
Efter boligforholdslovens § 53, stk. 1
aftales varigheden af anvisningsretten frit mellem
kommunalbestyrelsen og udlejeren.
Tidligere blev aftalen om anvisningsret
indgået for en tidsbegrænset periode på 6
år, hvilket senere er ændret ved lov nr. 2157 af 27.
november 2021, hvorefter varigheden af anvisningsretten aftales
frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren.
Det foreslås i boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., at
»6-årsperioden efter« ændres til: den
aftalte periode, jf.«.
Boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1.
pkt., foreslås ændret, således at bestemmelsen
ikke længere henviser til 6-årsperioden, men til den
aftalte periode for anvisningsretten.
Den foreslåede ændring af
boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., følger af,
at varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem
kommunalbestyrelsen og udlejeren, jf. boligforholdslovens §
53, stk. 1.
Til nr.
4
Efter boligforholdslovens § 56, stk. 4,
finder stk. 1-3, som omhandler kommunalbestyrelsens forpligtelser
over for udlejeren, også anvendelse ved efterfølgende
udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i
§ 50, stk. 4.
Efter boligforholdslovens § 50 finder
reglerne i kapitel 7 ikke anvendelse på ejendomme, der ejes
af staten, regioner eller kommuner. Bestemmelsen består kun
af et stk., og der findes således ikke et stk. 4.
Det følger af den gældende §
51, stk. 4, i boligforholdsloven, at udnyttelse af anvisningsret
til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning
af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i
6-årsperioden efter § 53, stk. 1. Udlejeren kan dog
stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med
hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til
rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke
herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor
kommunalbestyrelsen kunne have anvist en lejer.
Der er med henvisningen til
boligforholdslovens § 50, stk. 4, sket en fejl, idet det er
boligforholdslovens § 51, stk. 4, og ikke boligforholdslovens
§ 50, stk. 4, som omhandler en efterfølgende udnyttelse
af anvisningsretten.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse
ændringers vedkommende tale om ændringer af meget
begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen.
Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som
fremsat, s. 20.
Følgende fremgår af forarbejderne
til boligforholdslovens § 56:
"I stk. 4 foreslås, at stk. 1-3
også finder anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af
anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4.
Bestemmelsen indebærer, at blandt andet reglerne om 7-dages
fristen samt kommunens betalingsforpligtelser finder tilsvarende
anvendelse ved kommunens efterfølgende udnyttelse af
anvisningsret. Den foreslåede bestemmelse viderefører
uden indholdsmæssige ændringer § 5 i den
gældende lov om kommunal anvisningsret. ", jf.
Folketingstidende 2021-22, L 48 som fremsat, s. 112.
Det foreslås i boligforholdslovens § 56, stk. 4, at henvisningen til
»§ 50, stk. 4« ændres til: »§ 51,
stk. 4«.
Det foreslåede vil indebære en
præcisering af lovteksten, således at der rettes op
på en fejlagtig lovhenvisning, som er en følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er ikke med det
foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at der henvises til boligforholdslovens § 51, stk.
4, som omhandler reglerne for udnyttelse af anvisningsretten, og at
retstilstanden vil være uændret.
Til nr.
5
Boligforholdslovens kapitel 10 indeholder
regler om boligretten. Det fremgår af § 99, som er
indeholdt i dette kapitel, at reglerne i kapitlet ikke kan
fraviges.
En tilsvarende bestemmelse findes ikke i
lovens kapitel 9, som indeholder regler om huslejenævn. Der
har aldrig været en sådan bestemmelse.
Boligforholdslovens kapitel 9 omhandler en
regulering af huslejenævn. Bestemmelserne i kapitel 9 er i
udgangspunktet en videreførelse af de forud for
sammenskrivningen af lejelovgivningen gældende bestemmelser i
kapitel VI i den tidligere gældende lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929
af 4. september 2019. Der er tale om offentligretlige regler, som
man finder i sagens natur ikke kan fraviges.
Boligforholdslovens kapitel 10 indeholder
bestemmelser om boligretten, herunder om saglig og stedlig
kompetence, lægdommere og om sagernes behandling. I kapitlet
er indsat en bestemmelse, som udtrykkelig fastsætter, at
reglerne i kapitlet ikke kan fraviges. Bestemmelsen er en
videreførelse af lejelovens § 112 a, som den var
affattet forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen.
Det foreslås, at der efter § 90 i kapitel
9 indsættes en ny § 90
a med underoverskriften "Fravigelighed", hvoraf fremgår, at
reglerne i kapitel 9 ikke kan fraviges.
Det foreslåede vil indebære, at
det tydeliggøres, at reglerne om huslejenævn ikke vil
kunne fraviges. Der er tale om offentligretlige regler, som i
sagens natur ikke vil kunne fraviges. En sådan bestemmelse
foreslås trods dette indsat i loven, da der i
boligforholdslovens kapitel 10 om boligretten er indsat en
sådan bestemmelse. For at undgå, tvivl om, hvorvidt det
på den baggrund kan sluttes, at reglerne i lovens kapitel 9
om huslejenævn kan fraviges, foreslås indsat en ny
bestemmelse, hvoraf fremgår, at reglerne om huslejenævn
ikke vil kunne fraviges.
På baggrund af ovenstående er det
Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den
foreslåede tilføjelse ikke medfører
ændringer i retsstillingen.
Til nr.
6
Efter § 66 a i den tidligere
gældende lov nr. 929 af 4. september 2019 om midlertidig
regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) kunne
indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler
om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i
henhold til denne lov.
Efter den gældende lejelovs § 206
fastsætter social- og boligministeren nærmere regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i
henhold til denne lov.
Der er i henhold til lov nr. 341 af 22. marts
2022 om leje § 206 og tidligere gældende
boligreguleringslovs § 66 a udstedt bekendtgørelse nr.
311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og
erhvervslokaler.
Det fremgår af bekendtgørelsen,
hvordan bruttoetagearealet for hver enkelt bolig eller
erhvervslokale beregnes, herunder hvordan arealet afgrænses
mod ydervægge og mod omgivende boliger. Det er tillige
hensigten, at det i bekendtgørelsen fastsættes,
hvordan adgangs- og fællesarealer fordeles på hver
enkelt bolig eller erhvervslokale.
Der er ikke i boligforholdsloven en hjemmel
til, at social- og boligministeren fastsætter nærmere
regler om beregning af boligers og erhvervslokalers
bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Der er imidlertid i forbindelse med
sammenskrivningen af lejelovgivningen sket en fejl, at den
bestemmelse, der tidligere var indsat i boligreguleringsloven og
gav hjemmel til, at ministeren kan fastsætte nærmere
regler om beregning af boligers og erhvervslokalers
bruttoetageareal i henhold til loven, ikke er videreført i
boligforholdsloven.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:
"Formålet med sammenskrivningen er alene
at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således
som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag
alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens
regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og
boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der
foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som
fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på
områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem
lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse
ændringers vedkommende tale om ændringer af meget
begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen.
Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets
bemærkninger. ", jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som
fremsat, s. 20.
Det foreslås derfor, at der efter
kapitel 12 indsættes et nyt kapitel 12
a med overskriften "Beregning af bruttoetageareal", og at
der i dette nye kapitel indsættes en ny § 101 a.
I § 101 a
foreslås, at social- og boligministeren fastsætter
nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers
bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Det foreslåede vil medføre, at
social- og boligministeren bemyndiges til at fastsætte
nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers
bruttoetageareal med hjemmel i boligforholdsloven.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at reglerne bringes tilbage, som reglerne var
før sammenskrivningen, således at der vil være
hjemmel i boligforholdsloven til, at social- og boligministeren
bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal.
Den manglende hjemmel til at udstede regler om
beregning af arealet i boliger og erhvervslokaler har ikke haft
betydning i perioden fra ikrafttræden af boligforholdsloven
og indtil lovforslaget forventes at træde i kraft den 1.
januar 2024.
Til §
3
Til nr.
1
Det fremgår af almenlejelovens §
52, stk. 2, at udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For
så vidt angår varme og varmt vand kan udlejeren i
regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget,
herunder el og gas til opvarmning. For så vidt angår
køling, kan udlejeren kun medtage udgiften til
energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den
samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og
udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske
anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er
nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,
skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter
vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og
afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal
godskrives i regnskabet
Det fremgår af § 15, stk. 2, i
energioplysningsbekendtgørelsen, som er udstedt i
medfør af lov om varmeforsyning, at såfremt der er
installeret fjernaflæste målere eller
fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres
forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere
til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette
gælder dog ikke uden for fyringssæsonen.
Det fremgår af § 18, stk. 3, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som
følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart,
såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og
fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til
slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkostninger
er rimelige.
Det fremgår af § 20, stk. 2, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at såfremt der er
installeret fjernaflæste målere eller
fjernaflæste fordelingsmålere, leveres
forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
køleforbrug eller aflæsninger af
fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst
hver måned. Dette gælder dog ikke uden for
kølingssæsonen.
Det fremgår af § 23, stk. 3, i
energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som
følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart,
såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og
fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til
slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkostninger
er rimelige.
Det foreslås i § 52, stk. 2, 5. pkt., at
indsætte, at rimelige udgifter til tredjemand til
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der,
såfremt der er installeret fjernaflæste målere
eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt
udlejeren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger
baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller
aflæsninger af varme- eller
fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i
lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug, til tredjepart, skal medtages i
forbrugsregnskabet.
Den foreslåede bestemmelse vil
muliggøre, at udlejeren i varme- eller
kølingsregnskabet vil kunne medtage omkostninger som
følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af
omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug
af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere
lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart,
såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling
og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som
følge af § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i
energioplysningsbekendtgørelsen.
Det vil i øvrigt være en
betingelse, at omkostningerne vil være omfattet af § 18,
stk. 3, eller § 23, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 734 af
23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres
oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og
fakturering m.v.
Det foreslås i den forbindelse, at
omkostningerne vil skulle være rimelige. Det
forudsættes navnlig, at omkostningerne vil skulle stå i
rimeligt forhold til hhv. varme- eller kølingsudgifterne
generelt. Opstår der mistanke om, at der i de medtagne
udgifter til tredjemand er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af
det årlige regnskab, vil det kunne bevirke, at beløbet
ved en prøvelse reduceres.
Som rimelige omkostninger anses f.eks.
omkostninger, som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses
derfor bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at
være indgået på markedsvilkår.
Det må bero på en konkret
vurdering, om der er tale om "rimelige udgifter". Det er
ministeriets opfattelse, at der på markedet på
tidspunktet for lovforslagets fremsættelse opkræves
beløb i størrelsesordenen 10-15 kr. månedligt
pr. lejemål, hvilket vurderes rimeligt.
Det vil være en betingelse for, at der
kan medtages omkostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget
til tredjemand. Udlejer kan således ikke selv forestå
opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne, og
medtage en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i
regnskabet.
Det vil tillige være en betingelse for,
at omkostninger kan medtages i regnskabet, at omkostningerne
knytter sig til de månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger. Der kan således ikke medtages
omkostninger i regnskabet, som ikke knytter sig til de
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Omkostninger til
f.eks., levering af det årlige regnskab og medfølgende
forbrugsoplysninger kan således ikke medtages i
regnskabet.
Ændringen vurderes ikke at være en
implementering af EU-ret, idet det som følge af
energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlemslandene at
implementere adgangen til at videreføre udgifter til
slutkunder og slutbrugere, og medlemslandene er således ikke
pålagt implementering som følge af EU-ret.
Til nr.
2
Det fremgår af almenlejelovens §
85, stk. 1, nr. 4, at udlejeren kan opsige lejeren, når
udlejeren to eller flere gange i henhold til § 87, stk. 7, i
lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens manglende
efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser.
Der findes imidlertid ikke en § 87, stk.
7, i boligforholdsloven.
Det fremgår af boligforholdslovens
§ 86, stk. 8, at får huslejenævnet meddelelse
efter stk. 7, skal huslejenævnet fra lejeren, som har
foretaget fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen
eller dommen er efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren,
som har foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen af
huslejenævnets anmodning fremlagt fornøden
dokumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet
meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har
foretaget fremleje, er lejer, at den pågældende
afgørelse eller dom ikke er efterlevet.
Der er således som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen sket en fejl, idet der i
almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, rettelig burde have
været henvist til boligforholdslovens § 86, stk. 8.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 344 af 22. marts 2022 om ændring af lov om leje
af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for
ældre og personer med handicap og forskellige andre love:
"Lovforslaget indeholder to hovedpunkter. For
det første indeholder lovforslaget de
konsekvensændringer i anden lovgivning, som er en
følge af, at den gældende lov om leje og lov om
midlertidig regulering af boligforholdene skrives sammen og
afløses af to nye love. Ændringerne er alene
konsekvensrettelser af redaktionel karakter. Der er således
tale om at tilrette de henvisninger i anden lovgivning, der findes
til den gældende lejelovgivning. ", jf. Folketingstidende,
2021-22, L 49 som fremsat, s. 5.
Følgende fremgår af forarbejderne
til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4:
"Bestemmelsen giver udlejer mulighed for,
når denne to eller flere gange har fået meddelelse i
henhold til § 86, stk. 8, i det samtidig fremsatte forslag til
lov boligforhold, at opsige lejeren. Meddelelsen i henhold til
§ 86, stk. 8, i det samtidig fremsatte forslag til lov om
boligforhold, er en meddelelse om, at lejeren, som udlejer i et
fremlejeforhold, ikke har efterlevet en forpligtelse fastsat i en
endelig huslejenævnsafgørelse inden for den frist, som
er fastsat i afgørelsen. Lejeforholdet mellem lejeren og
udlejeren er omfattet af reglerne i almenlejeloven, mens lejerens
fremlejeforhold er omfattet af reglerne i de samtidig fremsatte
forslag til lov om leje og lov om boligforhold. Udlejeren bliver
ikke berettiget til at opsige lejeren, før udlejeren har
modtaget to meddelelser fra huslejenævnet vedrørende
samme lejer, men meddelelserne skal ikke nødvendigvis
vedrøre samme fremlejeforhold. "., jf. Folketingstidende
2021-22, L 49 som fremsat, s. 8.
Det bemærkes endvidere, at henvisningen
i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, til boligforholdslovens
§ 86, stk. 8, i lovforslaget, som det er optrykt efter 2.
behandlingen, er ændret til boligforholdslovens § 87,
stk. 7.
Det foreslås, at henvisningen i
almenlejelovens § 85, stk. 1, nr.
4, ændres fra § 87, stk. 7, til § 86, stk.
8.
Det foreslåede vil indebære en
præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en
fejlagtig lovhenvisning, som er en følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er ikke med det
foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at det i bestemmelsen præciseres, at de
nærmere regler om den meddelelse, der omtales i
almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, er indeholdt i
boligforholdslovens § 86, stk. 8.
Til nr.
3
Efter almenlejelovens § 98, stk. 2,
finder bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje
tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen i almenlejelovens § 98, stk.
2, handler om de betingelser, der stilles til formand, medlem og
suppleant i forhold til beboerklagenævnet.
Det fremgår af den gældende
lejelovs § 109, stk. 3, at indbringelse efter §§ 89
eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved
nævnet har tiltrådt iværksættelse af en
forbedring, har opsættende virkning.
Det fremgår af § 109, stk. 3, i
lejeloven, som den var formuleret forud for lov nr. 341 af 22.
marts 2022, at personer, der er fyldt 65 år eller kan
anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har
været beskikket for mindre end 4 år siden, kan
begære sig fritaget for at blive beskikket.
Der er med henvisningen til lejelovens §
109, stk. 3, sket en fejl, idet henvisningen ikke er blevet
opdateret i forbindelse med sammenskrivningen, hvorefter der
rettelig burde have været henvist til boligforholdslovens
§ 95, stk. 3, som omhandler krav til lægdommere.
Følgende fremgår af forarbejderne
til lov nr. 344 af 22. marts 2022 om ændring af lov om leje
af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for
ældre og personer med handicap og forskellige andre love:
"Lovforslaget indeholder to hovedpunkter. For
det første indeholder lovforslaget de
konsekvensændringer i anden lovgivning, som er en
følge af, at den gældende lov om leje og lov om
midlertidig regulering af boligforholdene skrives sammen og
afløses af to nye love. Ændringerne er alene
konsekvensrettelser af redaktionel karakter. Der er således
tale om at tilrette de henvisninger i anden lovgivning, der findes
til den gældende lejelovgivning. ", jf. Folketingstidende,
2021-22, L 49 som fremsat, s. 5.
Det foreslås i § 98, stk. 2, at »§ 109, stk.
3, i lov om leje« ændres til: »§ 95, stk. 3,
i lov om boligforhold«.
Det foreslåede vil indebære en
præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en
fejlagtig lovhenvisning. Der er ikke med det foreslåede
tilsigtet en ændring af den gældende retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at reglerne bringes tilbage, som reglerne var forud for
sammenskrivningen, således at formand, medlem og suppleant
ved beboerklagenævnet vil kunne begære sig fritaget for
at blive beskikket, hvis de er fyldt 65 år eller kan
anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har
været beskikket for mindre end 4 år siden.
Til §
4
Til nr.
1
Det fremgår af § 11, stk. 2, i
boligstøtteloven, at for lejligheder omfattet af kapitel II
i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan Udbetaling
Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 15 i samme
lov. For lejligheder omfattet af kapitel VIII i lov om leje kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 49 i den
pågældende lov. For friplejeboliger kan Udbetaling
Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 58 i lov om
friplejeboliger.
Det fremgår af den tidligere
gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 1, at på
lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre
nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1,
afgøre, om udlejeren har krævet højere leje
eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter
bestemmelserne i dette kapitel.
Det fremgår af stk. 2 i samme
bestemmelse, at § 14, stk. 2, finder tilsvarende
anvendelse.
Endelig fremgår det af bestemmelsens
stk. 3, at i ejendomme med beboerrepræsentation afgør
huslejenævnet på beboerrepræsentanternes
begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om
acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand
og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel VII i
lov om leje, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig
installation af vandmålere og kølingsmålere
efter § 41, stk. 3, i lov om leje, uenighed om lejerens ret
efter § 29, stk. 9, i lov om leje, uenighed om, hvorvidt en
aftale i henhold til § 66 a i lov om leje er åbenbart
urimelig, og uenighed om beregninger af leje efter § 9 a og
lejeforhøjelser varslet efter §§ 9 a eller 13
a.
Det fremgår af § 49, stk. 1, i den
tidligere gældende lejelov, at er lejen væsentligt
højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange
lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn
hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder
reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Det fremgår af samme bestemmelses stk.
2, at ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til
de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 3, at
nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for
meget betalte tilbagebetalt.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 4, at
sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år
efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje
første gang skal betales.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 5, at
i ejendomme med beboerrepræsentation kan
beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af
lejen. Nedsættes lejen, anvendes
tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af
beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.
Endelig fremgår af bestemmelsens stk. 6,
at bestemmelserne i stk. 1-3 ikke gælder for ustøttede
private plejeboliger.
Den 1. juli 2022 trådte en ny lejelov og
boligforholdslov i kraft, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje
og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold. Samtidig
ophævedes den hidtil gældende lejelov samt lov om
midlertidig regulering af boligforholdene
(boligreguleringsloven).
I den forbindelse blev henvisningerne til
lejeloven og boligreguleringsloven i boligstøttelovens
§ 11, stk. 2, ikke ændret.
Den tidligere gældende
boligreguleringslovs kapitel II-V angår huslejeregulering,
vedligeholdelse, forbedringer og vedligeholdelseskonto i
Grundejernes Investeringsfond for ejendomme, som er beliggende i
regulerede kommuner, jf. dagældende boligreguleringslovs
§ 1.
Som følge af de ændringer i
lejelovgivningen, som er en følge af sammenskrivningen, er
henvisningerne i boligstøttelovens § 11, stk. 2, til
henholdsvis boligreguleringsloven og lejeloven, forkerte. § 15
i boligreguleringsloven er således videreført som
§ 38 i lejeloven og § 49 i den tidligere gældende
lejelov er videreført som § 45 i lejeloven.
Det foreslås, at
boligstøttelovens § 11, stk. 2,
1. og 2. pkt., affattes
således: »For lejligheder omfattet af § 6, stk. 1,
i lov om leje kan Udbetaling Danmark indbringe
spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 38 i lov om leje. For lejligheder
omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan Udbetaling Danmark
indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 45 i lov om leje.«.
Forslaget er en konsekvensændring som
følge af, at lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov
nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold erstatter den tidligere
gældende lejelov og den tidligere gældende
boligreguleringslov. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet
en ændring af den gældende retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at reglen bringes tilbage, som den var forud for
sammenskrivningen af lejelovgivningen, således at Udbetaling
Danmark vil kunne indbringe spørgsmål om lejens
størrelse for huslejenævnet.
Til §
5
Til nr.
1
Det fremgår af § 8, stk. 2, i lov
nr. 425 af 16. marts 2021 om retsafgifter (retsafgiftsloven), at
sager, der anlægges i henhold til lejelovens § 49, og
sager, der vedrører kapitel II-V i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, er afgiftsfri.
Den tidligere gældende lejelovs §
49 omfatter sager om nedsættelse af leje, der
væsentligt overstiger det lejedes værdi. Den tidligere
gældende boligreguleringslovs kapitel II-V angår
huslejeregulering, vedligeholdelse, forbedringer og
vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond for
ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, jf.
dagældende boligreguleringslovs § 1.
Den tidligere gældende lejelovs §
49 er videreført i den nugældende lejelovs §
45.
Den 1. juli 2022 trådte en ny lov om
leje og lov om boligforhold i kraft, jf. lov nr. 341 af 22. marts
2022 om leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om
boligforhold (boligforholdsloven). Samtidig ophævedes den
hidtil gældende lejelov samt lov om midlertidig regulering af
boligforholdene (boligreguleringsloven).
I den forbindelse blev henvisningerne til
lejeloven og boligreguleringsloven i retsafgiftslovens § 8,
stk. 2, ikke ændret.
Det foreslås, at retsafgiftslovens § 8, stk. 2, affattes således:
»Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i henhold
til lejelovens § 45 og sager, der vedrører
huslejeregulering, udvendig vedligeholdelse af ejendommen eller
forbedringer, når ejendommen er beliggende i en reguleret
kommune, jf. lejelovens § 4, 6 og 7.«.
Forslaget er en konsekvensændring som
følge af, at lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov
nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold erstatter den tidligere
gældende lejelov og den tidligere gældende
boligreguleringslov. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet
en ændring af den gældende retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil
være, at reglen bringes tilbage, som den var forud for
sammenskrivningen af lejelovgivningen, således at det med
henvisningen til lejelovens §§ 4, 6 og 7 sikres, at sager
vedrørende huslejeregulering, vedligeholdelse og opretning,
vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond,
forbedringer, huslejeregulering for mindre ejendomme og
huslejeregulering for enkeltværelser fortsat er
afgiftsfri.
Til §
6
Det
foreslås i stk. 1, at loven
træder i kraft den 1. januar 2024.
Den
foreslåede ikrafttræden skal ses i lyset af, at det
foreslåede har konsekvenser for erhvervslivet.
Det
foreslås i stk. 2, at § 1,
nr. 1, har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan regulering af
lejen, som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks ifølge et aftalt vilkår herom
indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til om med den 31.
december 2023, tidligst ske med virkning fra det tidspunkt, hvor
lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til
ophør ved lejerens opsigelse.
Hensigtens med
det foreslåede er at rette op på de negative
konsekvenser af de ændringer i retsstillingen, som blev
indført ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr.
342 af 22. marts 2022 om boligforhold. Herved foreslås det,
at ændringerne, som retter op på dette, skal finde
anvendelse fra ikrafttrædelsestidspunktet for lov nr. 341 af
22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om
boligforhold. Det vil sige den 1. juli 2022. Meddelelse om en
stigning i henhold til udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2, kan dog
først afgives efter lovens ikrafttrædelse.
Dette
medfører, at udlejere som i perioden fra den 1. juli 2022,
hvor den nye lejelov trådte i kraft, til og med den 31.
december 2023 med lejere har aftalt vilkår om regulering af
huslejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks
én gang årligt fremadrettet fra den 1. januar 2024 vil
kunne regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks.
Idet meddelelsen
først gyldigt kan afgives fra den 1. januar 2024, vil
udlejere uanset en eventuel aftale ikke kunne foretage denne
regulering af lejen i perioden fra den 1. juli 2022 til den 31.
december 2023. Lejen vil efter den 1. januar 2024 kunne reguleres
op til det niveau, som lejen ville have været, hvis lejen
gyldigt kunne have været reguleret i perioden den 1. juli
2022 til den 31. december 2023.
Der er alene tale
om, at udlejeren fremover kan regulere lejen. Det betyder, at den
lejeforhøjelse, som udlejer kunne have krævet, hvis
der havde været hjemmel i perioden fra den 1. juli 2022 til
og med den 31. december 2023, ikke vil kunne kræves betalt
bagudrettet. Udlejeren vil således kun kunne kræve
fremtidige reguleringer efter lovens ikrafttræden.
Bestemmelsen har
ikke betydning for aftaler om regulering efter Danmarks Statistiks
nettoprisindeks indgået før den 1. juli 2022, da disse
aftaler blev indgået på et tidspunkt, hvor der efter de
gældende regler var lovlig adgang til at regulere huslejer i
omkostningsbestemte og gennemgribende forbedrede lejemål
efter udviklingen i nettoprisindekset.
Er aftalen om
regulering af lejen som følge af udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks indgået i perioden fra den 1. juli
2022 til og med den 31. december 2023, kan reguleringen tidligst
få virkning fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen
efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til
ophør ved lejerens opsigelse.
Den
foreslåede bestemmelse har alene betydning for lejemål,
hvor der i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31.
december 2023 er indgået aftaler om at lejen skal reguleres
som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks. Dette vil som altovervejende hovedregel ske i
forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, men kan
også ske i bestående lejeforhold.
Den
foreslåede bestemmelse vil medføre, at
lejeforhøjelsen som følge af stigningen i udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks først kan ske efter en
periode svarende til som udgangspunkt opsigelsesvarslets
længde fra lovens ikrafttræden.
Er der derfor
tale om et almindeligt lejeforhold, hvor lejerens opsigelsesvarsel
er 3 måneder til den første i en måned, så
vil lejereguleringen som følge af udviklingen i
nettoprisindekset først kunne få virkning fra april
2024.
Er der derimod
aftalt en uopsigelighedsperiode, vil lejereguleringen som
følge af udviklingen i nettoprisindekset først kunne
få virkning, når lejeforholdet efter udløbet af
uopsigelighedsperioden kunne være opsagt.
Tilsvarende
gælder, hvis der er aftalt tidsbegrænsede lejeforhold
eller længere opsigelsesvarsler m.v.
Loven finder ikke
anvendelse for Færøerne og Grønland og kan ikke
sættes i kraft herfor, da lov om leje, lov om boligforhold,
lov om leje af almene boliger, lov om individuel boligstøtte
og lov om retsafgifter ikke finder anvendelse for
Færøerne og Grønland og ikke kan sættes i
kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig
anordning.
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende
lov
| | | | | | | | § 1 | | | | | | I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts
2022, som ændret ved § 1 i lov nr. 1311 af 27. september
2022, § 6 i lov nr. 482 af 12. maj 2023 og § 9 i lov nr.
753 af 13. juni 2023, foretages følgende
ændringer: | | | | § 6. §
9, kapitel 3, § 62, §§ 105-107, § 109, §
113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3,
og § 135 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der
er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7,
stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for
lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt. Stk.
2-4… | | 1. I § 6, stk. 1, 2. pkt. ændres
»53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«. | | | | §
17. . . . Stk.
2… Stk. 3. En
lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder,
f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan
kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. | | 2. I § 17, stk. 3, indsættes som 2.
pkt.: »Den tinglyste aftale respekterer størst mulige
offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og
byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til
tinglysning.« | | | | § 66.
Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige
fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejendomme, som helt
eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af
varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter
udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearealet eller efter
rumfang. Stk. 2
…. § 67. Leverer
udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine udgifter
til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i
§ 72, stk. 4, refunderet. Fordeling af udgiften imellem
lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra
krav om individuel måling af køling i medfør af
byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen. Stk.
2-5…. § 68. Leverer
udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til
lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgifterne imellem
lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra
krav om individuel måling af koldt vand i medfør af
byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen. Stk.
2. …. § 69. Leverer
udlejeren gas til opvarmning og el, kan udlejeren kræve sine
udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgiften
imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra
krav om individuel måling af el eller gas i medfør af
byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter areal eller
rumfang. Fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning kan
dog kun ske ved godkendte individuelle
elektricitetsmålere. | | 3. I § 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1, 2.
pkt., § 68, stk. 1, 2. pkt., og § 69, 1. pkt., indsættes efter
»fordelingsregler efter«: »egnede«. | | | | § 72.
… Stk.
2-3. … Stk. 4. I
regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i
kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til
energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg,
skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til
kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg
henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt
udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, skal medtages i regnskabet. Stk. 5-7.
… | | 4. I § 72, stk. 4, 3. pkt. indsættes
efter »der er pålagt udlejeren i henhold til lov om
fremme af energibesparelser i bygninger,«: »samt
rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger, der, såfremt der er installeret
fjernaflæste målere eller fjernaflæste
fordelingsmålere, er pålagt udlejeren i henhold til
regler om levering af forbrugsoplysninger baseret på faktisk
varme- eller køleforbrug eller aflæsninger af varme-
eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i
lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug, til tredjepart,«. | | | | §
114. … Stk. 2.
Huslejenævnet kan på lejerens begæring
pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder
udføre og kan fastsætte nærmere retningslinjer
herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for
det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan
samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et
beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes
værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er
fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil
arbejderne er udført eller huslejenævnet beslutter, at
ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel 5
i lov om boligforhold. Grundejernes Investeringsfond kan
træffe beslutning om at iværksætte arbejderne
på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov om
boligforhold. | | 5. I § 114, stk. 2, 5. pkt., ændres
»§ 70, stk. 1« til: »§ 69, stk.
1«. | | | | § 120. I
ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to
beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der
er nævnt i § 119, årligt afsætte det
beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter
den tidligere gældende § 18 b i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962
af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1.
pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 2.
Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i
Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om
boligforhold. Stk.
2…. Stk. 3. Det
indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for
kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i
§ 122 og § 63 i lov om boligforhold. Stk. 4. . .
. | | 6. I § 120, stk. 1, 3. pkt., ændres
»§ 60« til: »§ 59«. | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 7. I § 120, stk. 3, ændres
»§ 63« til: »§ 62«. | | | | | | | | | | | | | | §
132. . . . Stk.
2-4… Stk. 5. Huslejenævnets
afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes,
senest 2 måneder efter at huslejenævnet har modtaget
bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold
eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller
når fristen for svar efter bestemmelserne er
udløbet. | | 8. I § 132, stk. 5, ændres
»§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk.
3«, og »§ 84, stk. 4« ændres til:
»§ 83, stk. 4«. | | | | §
174. . . . Stk. 2-3
…. Stk. 4. Hvis en
lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører
den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte
lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje
en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne
opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om
boligforhold. | | 9. I §
174, stk. 4, ændres »§
44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« til: »§ 43, stk. 2, 2.
og 3.« | | | | § 190.
Huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om
reglerne i §§ 187-189. | | 10. I § 190 indsættes efter
»§ 187-189«: », herunder tvister om
tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning«. | | | | § 198.
Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del
heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller
mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse
af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer
ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af
stemmerne i selskabet. Stk.
2. …. | | 11. I § 198, stk. 1, 2. pkt., indsættes
efter »når«: »der overdrages en majoritet
af stemmer i selskabet, eller når«. | | | | | | § 2 | | | | | | I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af
22. marts 2022, som ændret ved § 2 i lov nr. 889 af 21.
juni 2022, § 2 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, § 5
i lov nr. 482 af 12. maj 2023 og § 25 i lov nr. 679 af 3. juni
2023, foretages følgende ændringer: | | | | § 21.
… Stk. 2, nr. 6.
En ejer er inden for en periode på 2 år både
idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør
af § 16 i lov om leje og har ikke efterlevet en eller flere
endelige huslejenævnsafgørelser. | | 1. I § 21, stk. 2, nr. 6, ændres
»§ 16« til: »§ 15«. | | | | § 22. Sager
om rettighedsfrakendelse efter § 21 og generhvervelse efter
§ 23 føres i strafferetsplejens former. Til brug for
sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 4 og 6,
indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort
opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond
oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har
efterlevet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået
indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2
år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når
Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en
ejer inden for en periode på 2 år både er
idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16
i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes
Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede
huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn
foretager en vurdering af, om betingelserne for
rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede
nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om
rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Stk. 2-3
. . . | | 2. I § 22, stk. 1, 3. pkt., ændres
»§ 16« til: »§ 15«. | | | | § 51.
… Stk.
2-3. … Stk. 4.
Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver
kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed,
hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53,
stk. 1. Udlejeren kan dog stille en anden lejlighed til samme pris
og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og
beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen,
såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt,
hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer. Stk. 5
… | | 3. I § 51, stk. 4, 1. pkt., ændres
»6-årsperioden efter« til: »den aftalte
periode, jf.« | | | | § 56.
… Stk.
2-3. … Stk. 4. Stk. 1-3
finder også anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af
anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk.
4. | | 4. I § 56, stk. 4, ændres »§
50, stk. 4« til: »§ 51, stk. 4«. | | | 5. Efter § 90 indsættes i kapitel 9: | | | »Fravigelighed § 90 a.
Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.« | | | | | | 6. Efter kapitel 12 indsættes: | | | »Kapitel 12 a Beregning af
bruttoetageareal § 101 a.
Social- og boligministeren fastsætter regler om beregning af
boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne
lov.« | | | | | | § 3 | | | | | | I lov om leje af almene boliger, jf.
lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019, som
ændret senest ved § 2 i lov nr. 681 af 6. juni 2023 og
§ 8 i lov nr. 753 af 13. juni 2023, foretages følgende
ændringer: | | | | § 52.
… Stk. 2.
Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt
angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun
medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas
til opvarmning, og for så vidt angår køling, kan
udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt
forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede
udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og
udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske
anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er
nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,
skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter
vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og
afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal
godskrives regnskabet. Stk.
3-5. … | | 1. I § 52, stk. 2, 5. pkt., indsættes
efter »m.v.,«: »samt rimelige udgifter til
tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger,
der, såfremt der er installeret fjernaflæste
målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er
pålagt udlejeren i henhold til regler om levering af
forbrugsoplysninger baseret på faktisk varme- eller
køleforbrug eller aflæsninger af varme- eller
fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i
lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af
omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug, til tredjepart,«. | | | | § 85.
Udlejeren kan opsige lejeaftalen i følgende
tilfælde: 1-3) . . . 4) Når udlejeren to eller flere gange i
henhold til § 87, stk. 7, i lov om boligforhold har fået
meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige
huslejenævnsafgørelser. 5. -7) . . . Stk.
2-4. . . . | | 2. I § 85, stk. 1, nr. 4, ændres
»§ 87, stk. 7« til: »§ 86, stk.
8«. | | | | §
98. … Stk. 2.
Bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder
tilsvarende anvendelse. Stk.
3-4. … | | 3. I § 98, stk. 2, ændres »§
109, stk. 3, i lov om leje« til: »§ 95, stk. 3, i
lov om boligforhold«. | | | | | | § 4 | | | | | | I lov om individuel boligstøtte, jf.
lovbekendtgørelse nr. 229 af 12. februar 2021, som
ændret ved § 2 i lov nr. 546 af 3. maj 2022, § 42 i
lov nr. 679 af 3. juni 2023, § 4 i lov nr. 726 af 13. juni
2023 og § 21 i lov nr. 753 af 13. juni 2023, foretages
følgende ændring: | | | | §
11. … Stk. 2. For
lejligheder omfattet af kapitel II i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene kan Udbetaling Danmark indbringe
spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 15 i samme lov. For lejligheder
omfattet af kapitel VIII i lov om leje kan Udbetaling Danmark
indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 49 i den pågældende
lov. For friplejeboliger kan Udbetaling Danmark indbringe
spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 58 i lov om friplejeboliger. | | 1. § 11, stk. 2, 1. og 2. pkt. affattes
således: »Stk. 2.
For lejligheder omfattet af § 6, stk. 1, i lov om leje kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 38 i lov om
leje. For lejligheder omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 45 i lov om
leje. « | | | | | | § 5 | | | | | | I lov om retsafgifter, jf. lov nr. 425
af 16. marts 2021, foretages følgende ændring: | | | | §
8. … Stk. 2.
Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i henhold til
lejelovens § 49, og sager, der vedrører kapitel II-V i
lov om midlertidig regulering af boligforholdene. | | 1. § 8, stk. 2, affattes således:
»Stk. 2. Afgiftsfri er endvidere
sager, der anlægges i henhold til lejelovens § 45 og
sager, der vedrører huslejeregulering, udvendig
vedligeholdelse af ejendommen eller forbedringer, når
ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, jf. lejelovens
§ 4, 6 og 7.« |
|