Fremsat den 13. oktober 2021 af indenrigs- og boligministeren (Kaare Dybvad Bek)

Forslag

til

Lov om boligforhold

Kapitel 1

Benyttelse af boliger

Reglernes anvendelsesområde m.v.

§ 1. Reglerne i dette kapitel gælder i regulerede kommuner, jf. § 4 i lov om leje.

Stk. 2. I kommuner, som ikke er regulerede, jf. § 4 i lov om leje, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler i dette kapitel skal gælde. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

Stk. 3. Ophører en kommune med at være reguleret, jf. § 4, stk. 2, 2. pkt., i lov om leje, ophører bestemmelserne i dette kapitel med at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Stk. 4. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 2 og 3, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

§ 2. Reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken og dertil hørende afløb, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i § 1, stk. 1-3, anførte kommuner, jf. dog § 3, stk. 1, 3. pkt., § 5, stk. 1, 4. pkt., § 7, stk. 1, 2. pkt. og § 13, stk. 1, 4. pkt.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

Forbud mod nedlæggelse af boliger m.v.

§ 3. Det er ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvist uden kommunalbestyrelsens samtykke. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. 1. og 2. pkt. gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bortset fra de i stk. 1, 3. pkt., omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, jf. dog stk. 3, når følgende betingelser er opfyldt:

1) Ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m².

2) Boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter § 170 eller § 171, stk. 1, nr. 1-2, i lov om leje.

3) Boligerne, hvis areal forøges, skal være ledige som anført under nr. 2 eller beboet af beboere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Stk. 3. Stk. 2 finder ikke anvendelse på almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v.

§ 4. Det er ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i samme kommune uden kommunalbestyrelsens samtykke. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én kommune.

Stk. 2. En bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Ledige boliger

§ 5. Ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse. 1.-3. pkt. gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige bolig til kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Efter udløbet af fristen nævnt i stk. 2 kan kommunalbestyrelsen anvise en boligsøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i boligen, jf. dog stk. 6.

Stk. 5. Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at ejeren har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ejeren en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Stk. 6. Stk. 3 og 4 gælder ikke for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den, og for ejere og andelshavere, som har sat deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Kommunens ophævelse af lejeaftale

§ 6. Er en bolig som omhandlet i § 5 udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den hidtidige lejer er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Stk. 2. Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Stk. 3. Vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Stk. 4. Har ejeren ikke en måned efter, at ejeren fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 5, stk. 3 og 4, anvendelse.

Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

§ 7. En bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 5, stk. 1, sidste pkt., omhandlede enkeltværelser.

Stk. 2. Meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 5, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 5, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Stk. 3. Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 5. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelse som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 6.

Stk. 4. Udlejning i medfør af § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., kræver ikke kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1.

Stk. 5. Samtykke efter stk. 1 er ikke påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af § 41 a i lov om planlægning.

Kommunalbestyrelsens samtykke

§ 8. Kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 3, 4 og 7 skal foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Stk. 2. Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 5, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

§ 9. Forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2. Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 3, § 4 eller § 7, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

Tilsyn med reglernes overholdelse

§ 10. Kommunalbestyrelsen kan som led i sin tilsynsforpligtelse samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt §§ 4-9 om pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

§ 11. Kommunalbestyrelsen kan til brug for undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 5, stk. 1, og § 7, stk. 1, om bopælspligt:

1) Indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en afgrænset periode på mindst 1 måned.

2) Opsøge udvalgte husstande. Denne adgang strækker sig alene hen til husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme indenfor i boligen. Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller beboer betræde et fællesareal.

Straf

§ 12. Med bøde straffes den, som uden kommunalbestyrelsens samtykke gør følgende:

1) I strid med reglerne i § 3, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis.

2) I strid med reglerne i § 4, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand.

3) I strid med reglerne i § 4, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser.

4) I strid med reglerne i § 7, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign. midlertidig benyttelse.

5) I strid med reglerne i § 9 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Stk. 2. Med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 5, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Kapitel 2

Beboermaksimum

Reglernes anvendelsesområde m.v.

§ 13. Reglerne i §§ 14-17 kan bringes i anvendelse i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at reglerne skal kunne gælde. §§ 14-17 kan kun sættes i kraft samlet. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning efter 1. pkt. kan træffes for højst 4 år ad gangen, når kommunen ikke er reguleret, jf. § 4 i lov om leje.

Stk. 2. For kommuner, hvor der er truffet beslutning efter stk. 1, gælder §§ 14-17 kun i de tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme. Kommunalbestyrelsen skal lade udlejerens meddelelse tinglyse på ejendommen. Udlejeren kan med 6 måneders varsel meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme. Udlejerens meddelelse efter 1. og 3. pkt. kan alene gives for §§ 14-17 samlet.

Stk. 3. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 1, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Maksimum for husstandens størrelse

§ 14. Et lejemål må ikke udlejes til eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum (beboermaksimum). Dette gælder dog ikke ved forøgelse af lejerens husstand i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn, eller kommunalbestyrelsen har givet tilladelse efter § 15, stk. 1. Ved et lejemål forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse.

Stk. 2. Lejeren har ved lejeaftalens indgåelse pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse. Lejeren har endvidere pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand i lejeperioden forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, uden at husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn.

Stk. 3. Bliver udlejeren bekendt med, at der bor for mange personer i lejemålet, jf. stk. 1, skal udlejeren anmelde dette til kommunalbestyrelsen.

§ 15. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum i følgende tilfælde:

1) Husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge.

2) Andre tvingende sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler herfor.

3) Boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på 20 m2 eller mere pr. person.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal så vidt muligt træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelse af lejerens ansøgning om tilladelse efter stk. 1. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

§ 16. I ejendomme, hvor §§ 14-17 er gældende, jf. § 13, stk. 1 og 2, skal kommunalbestyrelsen så vidt muligt senest 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse efter § 13, stk. 2, 1. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende ejendoms adresse, meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte efter § 157, stk. 2, § 158, stk. 3, og § 161, stk. 5, i lov om leje, og § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, i lov om leje af almene boliger, gælder for lejemålet. Kommunalbestyrelsen skal endvidere meddele, at dette indebærer, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om beboermaksimum overskrides.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. § 14, stk. 1.

Stk. 3. Overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt oplysning om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter § 15, stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren meddelelse efter denne bestemmelses stk. 1, 1. pkt., er det ugyldigt. Skyldes overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet af beboere i et fremlejeforhold i henhold til § 157 i lov om leje, eller § 64 i lov om leje af almene boliger, kan kommunalbestyrelsen forlænge den i 1. pkt. nævnte frist.

Stk. 4. Bringes overskridelsen ikke til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen uden ugrundet ophold. Ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. §§ 183 og 184 i lov om leje og §§ 91 og 92 i lov om leje af almene boliger finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. Udlejeren kan i et fremlejeforhold i henhold til § 157 i lov om leje, eller § 64 i lov om leje af almene boliger, hæve lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. § 14, stk. 1, og lejeren trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør. Stk. 4, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 17. Kommunalbestyrelsen kan som led i sin tilsynsforpligtelse, jf. § 16, stk. 2, samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt § 14, stk. 1, om beboermaksimum er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol heraf.

Straf

§ 18. Med bøde straffes i følgende tilfælde den udlejer:

1) Som i strid med reglerne i § 14, stk. 1, udlejer en bolig, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum.

2) Som er bekendt med, at der sker overtrædelse af § 14, stk. 1, uden at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen, jf. § 14, stk. 3.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Kapitel 3

Kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el i private udlejningsejendomme

§ 19. Undlader en privat udlejer, som skal levere varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 65 i lov om leje, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, eller bliver vand- eller elforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere vand eller el, jf. §§ 68 og 69 i lov om leje, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 95, stk. 1, i lov om leje, skal kommunen for udlejerens regning på begæring af en lejer i ejendommen lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning eller sikre, at el- og vandforsyningen genoptages. Kommunen kan indfri restancer, der er til hinder for fortsat levering.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen af udlejeren kræve 157 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 3. Beløb efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Kapitel 4

Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme

Dom om frakendelse

§ 20. Ejere af udlejede private beboelseslejligheder kan ved dom frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Dette gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

Betingelser for frakendelse af administrationsretten

§ 21. Frakendelse i medfør af § 20 kan ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller i lov om leje.

Stk. 2. Frakendelse i medfør af § 20 kan i øvrigt ske i følgende tilfælde, hvor en ejer:

1) To gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om leje, i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994, eller lov om byfornyelse og udvikling af byer.

2) To gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse.

3) To gange har været under tvungen administration, jf. kapitel 5.

4) Ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år.

5) Tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 69, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år.

6) Inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

§ 22. Sager om rettighedsfrakendelse efter §§ 21 og 23 føres i strafferetsplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Stk. 2. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder for en ejer i henhold til § 69. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Stk. 3. Sag om rettighedsfrakendelse efter § 21, stk. 1, og stk. 2, nr. 3-6, kan alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

Generhvervelse

§ 23. Er retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter § 20 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Retten kan kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

Straf

§ 24. Overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af § 20 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Grundejernes Investeringsfonds administration mv.

§ 25. Når en ejer er dømt efter §§ 20-24, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen for ejerens regning overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator.

Stk. 3. § 69, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration af ejendommen, jf. stk. 2.

Kapitel 5

Tvangsadministration

Reglernes anvendelsesområde

§ 26. Dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Stk. 2. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.

Stk. 3. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Beslutning om tvangsadministration

§ 27. Huslejenævnet kan på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne, hvis betingelserne i stk. 2 og 3 er opfyldt.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist efter § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, eller § 147, stk. 3, i lov om leje ikke er overholdt.

Stk. 3. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejerens regning, jf. § 69, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Stk. 4. Såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

§ 28. For ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde træffe beslutning om, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist i henhold til § 175, stk. 4, i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer ikke er overholdt.

Stk. 3. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller en gang inden for de sidste to år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i henhold til § 175, stk. 4, i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Stk. 4. Såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, hvorvidt ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

§ 29. Et huslejenævns beslutning om tvungen administration er, uanset hvornår andre rettigheder er stiftet eller ting?lyst, gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. Afgørelser om tvungen administration skal meddeles indenrigs- og boligministeren.

Stk. 3. Huslejenævnet skal lade afgørelsen tinglyse på ejendommen.

Generelle bestemmelser om tvangsadministration

§ 30. Indenrigs- og boligministeren udpeger administrator og fastsætter vederlag for administrationen. Foreligger der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, eller er ejendommen omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov eller af en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, overtager kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de beføjelser, der er tillagt administrator.

Stk. 2. Er ejendommen omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er tillagt administrator.

§ 31. Huslejenævnet fastsætter efter aftale med administrator en rimelig frist, inden for hvilken de påbudte arbejder, jf. §§ 108, stk. 2, 114, stk. 2 og 147, stk. 3, i lov om leje, skal være udført, dog højst 10 år.

Stk. 2. Er ejendommen omfattet af en beslutning efter kapitel 3 i den tidligere gældende lov om boligtilsyn, jf. lovbekendtgørelse nr. 362 af 7. marts 1974, eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af en godkendt saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administrator alene udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

§ 32. Administrator skal underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, om overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan vælge at lade arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne, har en efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.

Stk. 2. Såfremt panthaverne ikke inden 6 uger fra modtagelsen af administrators underretning efter stk. 1 har erklæret, at de ønsker at lade arbejdet udføre, skal administrator iværksætte dette på ejerens vegne, så snart der er økonomisk mulighed herfor, jf. §§ 34, 35 og 37.

§ 33. Administrator kan, eventuelt med fogedens bistand, kræve udlevering af dokumenter, der vedrører ejendommen.

Stk. 2. Administrator har samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede oplysninger vedrørende ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.

Dækning af udgifter

§ 34. Administrator oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og lignende. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til administrator, medmindre lejerne betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 69, stk. 6. I så fald oppebærer administrator efter underretning af investeringsfonden den overskydende del af lejeindtægten.

Stk. 2. Har ejendommen en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf. § 119 i lov om leje, kan administrator kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til administrator inden 3 uger efter, at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administrator skal sørge for, at beløb, der ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 59, stk. 3, senest indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.

Stk. 3. Administrator skal anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte rækkefølge: varme, vand, el og gas, administration, renholdelse, vedligeholdelse, opretning, brandsikring, forsikringer, ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i det omfang lejeindtægten giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.

Stk. 4. Administrator bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende vedligeholdelse, opretning og brandsikring skal udføres.

Stk. 5. Administrator indtræder i det hele i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn til retten til ifølge lovgivningen at kræve lejeforhøjelser samt til at foretage genudlejning af ledige lejligheder og øvrige lokaler. Administrator kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 122 i lov om leje.

Stk. 6. Foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administrator.

Stk. 7. Arbejder, som påbydes af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration jf. § 27, kan udføres af administrator.

Stk. 8. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om administrators virke og pligt til at aflægge regnskab.

§ 35. Såfremt hverken lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til § 34, stk. 2, er tilstrækkelig til at dække udgifterne ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller udgifterne til foranstaltninger som nævnt i § 34, stk. 5 og 6, kan administrator på ejerens vegne optage lån hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Stk. 2. Pantebrevet skal for at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde huslejenævnets eller kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter stk. 1.

§ 36. Såfremt der ikke opnås lån som nævnt i § 35, skal administrator med angivelse af lånebehovet rette henvendelse til kommunalbestyrelsen.

§ 37. Såfremt der ikke inden 3 måneder efter administrators henvendelse, jf. § 36, godkendes en saneringsplan efter § 9 i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for ejendommen eller beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, yder kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede udgifter med tillæg af eventuelle senere forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes på anden måde.

§ 38. Lån ydet efter § 37 er rente- og afdragsfri, indtil den tvungne administration ophæves. Herefter afdrages lånet inden for en periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og boligministeren efter forhandling med finansministeren på grundlag af markedsforholdene for lån af tilsvarende type.

§ 39. Som sikkerhed for lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Stk. 2. Pantebrevet skal for at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 37.

§ 40. Indenrigs- og boligministeren yder rentefri statslån til dækning af halvdelen af kommunens udgifter i medfør af § 37 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, samt lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen indbetaler halvdelen af modtagne renter og afdrag på lånet til staten.

Ophævelse af den tvungne administration

§ 41. Huslejenævnet skal ophæve den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter § 29, stk. 3, slettes, når de påbudte arbejder, jf. dog § 31, er udført og betalt, og administrator erklærer at være fyldestgjort for sit tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke længere er omfattet af reglerne i dette kapitel, jf. § 26.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse

§ 42. Huslejenævnets afgørelser i henhold til reglerne i dette kapitel kan indbringes for boligretten eller i Københavns Kommune for et ankenævn efter reglerne i §§ 88 og 89. Indbringelse af afgørelsen for boligret eller ankenævn har ikke opsættende virkning.

Kapitel 6

Genhusning m.v. ved ekspropriation (private udlejningsboliger)

Krav på erstatningsbolig

§ 43. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 45. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Flyttegodtgørelse

§ 44. Lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 43, har efter ansøgning ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Stk. 2. Ansøgning om flyttegodtgørelse indgives til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

Undtagelser fra reglerne om erstatningsbolig m.v.

§ 45. Lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven er ikke omfattet af §§ 43 og 44. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Stk. 2. En udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, skal, inden lejeaftalen indgås, skriftligt gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

§ 46. Opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter § 171, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af følgende:

1) Tab på inventar og installationer.

2) Driftstab i flytteperioden.

3) Flytteudgifter.

4) Rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller erstatning efter §§ 177-179 i lov om leje.

Stk. 4. Hvis en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse om godtgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje m.v. omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

Refusion af kommunens udgifter

§ 47. Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 46.

Fravigelighed

§ 48. Kapitel 6 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Kapitel 7

Kommunal anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme

Reglernes anvendelsesområde

§ 49. Kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende efter § 51 b, stk. 1, eller at anvisning skal foretages efter § 59, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., kan indgå aftale efter reglerne i dette kapitel om erhvervelse af anvisningsret til ledigblevne lejligheder i private udlejningsejendomme i kommunen mod at yde en godtgørelse til ejeren, jf. § 54. Aftale efter 1. pkt. kan kun indgås med henblik på løsning af boligsociale opgaver, herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme.

§ 50. Reglerne i dette kapitel finder ikke anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner.

Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

§ 51. Der kan erhverves anvisningsret til et af følgende:

1) Højst hver fjerde lejlighed, der bliver ledig, jf. stk. 2.

2) Et antal bestemte lejligheder i ejendommen, når de bliver ledige, jf. stk. 3.

Stk. 2. Hvis anvisningsretten vedrører højst hver fjerde lejlighed, skal den første ledige lejlighed stilles til kommunalbestyrelsens rådighed til anvisning. Anvisningsretten kan højst udnyttes det antal gange, der svarer til den andel af ejendommens beboelseslejligheder, der er aftalt.

Stk. 3. Hvis anvisningsretten vedrører et antal bestemte lejligheder, skal anvisningsretten omfatte mindst to lejligheder, og samtlige lejligheder, der er omfattet af aftalen, skal stilles til rådighed til anvisning, når de bliver ledige. Anvisningsretten kan højst aftales til 25 pct. af ejendommens lejligheder.

Stk. 4. Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-års-perioden efter § 53, stk. 1. Udlejer kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer.

Stk. 5. En efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten som nævnt i stk. 4 betragtes ikke særskilt som udnyttelse af anvisningsret efter denne lov og giver således ikke ret til godtgørelse ved udnyttelsen, jf. § 54, stk. 2. Ved første manglende udnyttelse af en efterfølgende anvisningsret bortfalder retten til senere anvisning af lejligheden efter stk. 4, 1. pkt.

Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

§ 52. Inden der indgås aftale om erhvervelse af anvisningsret, opfordres samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til inden samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder eller hvilke bestemte lejligheder de vil overdrage anvisningsret til og til hvilken pris.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de efter kommunalbestyrelsens skøn mest hensigtsmæssige tilbud med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal og pris. Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne tilbud.

Krav til og virkning af aftale

§ 53. Aftalen om erhvervelse af anvisningsret indgås for en tidsbegrænset periode på 6 år. Der kan ikke indgås ny aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en aftale.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal lade aftalen tinglyse på ejendommen.

Stk. 3. Aftalen berører ikke ejendommens lejeres rettigheder, herunder retten til at fremleje og bytte efter kapitel 19 i lov om leje.

Godtgørelse for anvisningsret

§ 54. Godtgørelsen for anvisningsretten fastsættes på baggrund af antallet af lejligheder i den pågældende ejendom gange den aftalte anvisningsfrekvens, jf. § 50, stk. 1.

Stk. 2. Godtgørelsen udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse og en godtgørelse for hver gang, anvisningsretten udnyttes. Godtgørelse for anvisningsrettens udnyttelse betales, når kommunalbestyrelsen inden den i § 56, stk. 1, fastsatte frist har givet meddelelse om at ville udnytte anvisningsretten. Godtgørelsen for anvisningsrettens udnyttelse betales desuden, når kommunalbestyrelsen ikke inden den nævnte frist har reageret på en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed.

Stk. 3. Engangsbeløbet kan maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen fastsat efter stk. 1. Den godtgørelse, der udbetales, hver gang anvisningsretten udnyttes, udgør restgodtgørelsen pr. anvisningsret i den pågældende ejendom. Ejeren kan afsætte godtgørelsen for anvisningsretten på vedligeholdelseskontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond efter § 120 i lov om leje. Ved afsætning af beløb efter 3. pkt. er ejeren forpligtet til også at afsætte de senere i 6-års-perioden efter § 53, stk. 1, udbetalte godtgørelsesbeløb på den nævnte konto i Grundejernes Investeringsfond. Reglerne i §§ 59, 61, 62, 75 og § 76, stk. 1, samt lejelovens § 122 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om disse indbetalinger til og udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond.

Refusion fra staten

§ 55. Staten refunderer inden for et beløb, som fastsættes inden for en statslig udgiftsramme, der fastsættes på de årlige finanslove, kommunens udgifter til godtgørelse ved erhvervelse af anvisningsret op til det i stk. 3 fastsatte maksimale refusionsbeløb, hvis kommunalbestyrelsen, inden aftale indgås, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark. Staten refunderer dog ikke kommunens udgifter til godtgørelse som nævnt i § 54, stk. 2, sidste pkt. Udgifter ud over den maksimale refusion afholdes af kommunen.

Stk. 2. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter, idet det for udgifter til godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse, tillige er en betingelse, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er tinglyst, jf. § 53, stk. 2. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Stk. 3. Det maksimale statslige refusionsbeløb udgør 30.000 kr. pr. lejlighed, som kommunalbestyrelsen kan råde over.

Stk. 4. Refusionen for kommunens udgifter til engangsbeløbet beregnes på grundlag af den efter stk. 3 fastsatte maksimale refusion med samme procentsats som den i aftalen med udlejer fastsatte.

Stk. 5. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om kommunernes opgørelse til Udbetaling Danmark samt om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter desuden nærmere bestemmelser om regnskabsaflæggelse og revision.

Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

§ 56. Kommunalbestyrelsen skal inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejerens meddelelse om en ledig lejlighed meddele udlejeren, om anvisningsretten til lejligheden ønskes udnyttet.

Stk. 2. Ønsker kommunalbestyrelsen at anvise en lejer, betaler kommunalbestyrelsen lejen fra det tidspunkt, fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunalbestyrelsen garanterer desuden for lejerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for udlejeren til at istandsætte boligen ved fraflytning.

Stk. 3. Såfremt kommunalbestyrelsen undlader at give udlejeren meddelelse inden den i stk. 1 angivne frist, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed, betaler kommunalbestyrelsen lejen som anført i stk. 2, dog ikke ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Stk. 4. Stk. 1-3 finder også anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4.

Statens refusion ved udlejning til flygtninge

§ 57. Kommunens udgifter i medfør af § 56, stk. 2, ved udlejning til flygtninge, jf. § 65 i lov om individuel boligstøtte, refunderes af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Stk. 2. Flygtningen tilbagebetaler skyldige beløb i medfør af § 56, stk. 2, 2. pkt., til kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år, idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

Kommunernes adgang til ved udlejning af indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve visse boliger stillet til rådighed for anvisning

§ 58. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor lejefastsættelse sker efter reglerne i §§ 49-51 i lov om leje, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver. § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor afkastet beregnes efter § 25, stk. 3 eller 4, i lov om leje, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver. § 64, stk. 2, 2. pkt., § 65, stk. 1-3, § 66 og § 74, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Kapitel 8

Grundejernes Investeringsfond

Indbetaling til den bindingspligtige konto

§ 59. Det i § 120 i lov om leje nævnte beløb indbetales årligt bagud.

Stk. 2. Er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til vedligeholdelse eller forbedring efter § 121 i lov om leje, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 119 i lov om leje, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 120 i lov om leje med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 122 i lov om leje. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 122 i lov om leje først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter.

Stk. 7. Indenrigs- og boligministeren fastsætter regler for forfaldstidspunktet for det i § 120 i lov om leje nævnte beløb og for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalingerne, jf. § 120 i lov om leje, og udbetalinger, jf. § 122 i lov om leje og § 62. Indenrigs- og boligministeren fører tilsyn med, at regler, der fastsættes i medfør af 1. pkt., overholdes.

Ejerskifte

§ 60. Ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 120 i lov om leje følger ved ejerskifte ejendommen.

Bindingspligtens ophør m.v.

§ 61. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter § 120 i lov om leje.

§ 62. Såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående beløb til ejeren.

Stk. 2. Såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i lov om leje, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering, jf. den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983 og lov om byfornyelse og udvikling af byer, fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Stk. 3. Såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at kommunen ikke længere skal være reguleret, jf. § 4 i lov om leje, udbetales en positiv saldo på kontoen efter § 120 i lov om leje til ejeren.

Stk. 4. Udbetaling efter stk. 1-3 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

Fondens formål og ledelse

§ 63. Grundejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 120 i lov om leje. Fondens vedtægter skal godkendes af indenrigs- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor der udpeges af indenrigs- og boligministeren.

Stk. 2. Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Indenrigs- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af indenrigs- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter bestyrelsen direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

Forrentning og administration af indbetalte beløb

§ 64. Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af Grundejernes Investeringsfond under hensyn til det almindelige renteniveau og fondens driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb, der er bundet efter § 120 i lov om leje, tilskrives kontoen én gang årligt.

§ 65. Indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, skal til enhver tid være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkredit.

Udlån

§ 66. Udlån til beboelsesejendomme kan ydes til følgende arbejder, jf. dog stk. 2:

1) Installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation.

2) Varmeisoleringsarbejder.

3) Forbedring af sanitære installationer.

4) Forbedring af køkkener.

5) Brandsikringsforanstaltninger.

6) Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder fx til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene.

7) Opretning.

Stk. 2. Lån kan kun ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

§ 67. De af fonden i medfør af § 66 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må ikke overstige 90 pct. af den udgift, der er nævnt i § 66, stk. 2.

Stk. 2. Lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Stk. 3. Afdragstiden for lånene skal fastsættes, således at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter nærmere fastsatte regler i fondens vedtægter.

Stk. 4. Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

§ 68. Fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Stk. 2. Vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

§ 69. Har en udlejer ikke udført vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Stk. 2. Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne eller udgifternes rimelighed, kan udlejeren deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 3. Efter at have foretaget deponering eller stillet sikkerhed, jf. stk. 2, har udlejeren pligt til at anlægge sag ved retten med henblik på afklaring af spørgsmålet om, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder, jf. stk. 1. Har udlejeren ikke anlagt sag inden for 12 måneder fra deponeringstidspunktet eller tidspunktet for sikkerhedsstillelsen, skal de deponerede midler eller den stillede sikkerhed frigives til Grundejernes Investeringsfond.

Stk. 4. Forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 4. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 4. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter kapitel 5 udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Stk. 6. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Stk. 7. Såfremt investeringsfonden efter stk. 6 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning.

Stk. 8. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af indenrigs- og boligministeren.

Anvendelse af egenkapital

§ 70. Indenrigs- og boligministeren kan efter indstilling fra fondens bestyrelse godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end dem, der er nævnt i §§ 68 og 71.

§ 71. Af sine finansindtægter kan fonden foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber samt yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar med henblik på modernisering af ældre boliger. Fonden kan tillige yde tilskud til initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller boligforbedring og istandsættelse af den ældre boligmasse. Fonden kan endvidere inden for en årlig ramme på 5.218.789 kr. yde tilskud til oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere og lejere. Tilskud ydes efter retningslinjer fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en konsulent- og oplysningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat byfornyelse og aftalt boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en rådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for aftalt grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens finansindtægter for det pågældende år. Beløbet efter 3. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan fonden yde tilskud som nævnt i § 66, stk. 5, i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994.

Stk. 3. De udgifter, som staten har afholdt til støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan staten uanset bestemmelsen i stk. 1 forlange refunderet af Grundejernes Investeringsfond i et omfang, der nærmere fastlægges i en aftale mellem staten og Grundejernes Investeringsfond.

Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren fastsætter de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplysningstjenestens virksomhed, jf. stk. 1.

§ 72. Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administration af bestemmelserne i §§ 20-25, § 69 samt § 120 i lov om leje, jf. reglerne i dette kapitel.

§ 73. Grundejernes Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden behandler sager, som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Stk. 2. Når Grundejernes Investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden orientere huslejenævnet herom senest 2 uger efter, at kontrollen er afsluttet.

§ 74. Opstår der ved fondens virksomhed tab, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb indbetalte beløb efter § 120 i lov om leje.

Stk. 2. Ved fondens ophør træffer fondens bestyrelse med tilslutning fra indenrigs- og boligministeren og Finansudvalget beslutning om, hvorledes et eventuelt overskud skal fordeles.

Huslejenævnets kompetence

§ 75. Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til reglerne i §§ 59, 61 og 62 afgøres af huslejenævnet.

Straf

§ 76. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 120 i lov om leje over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom denne ingen kundskab har, straffes efter § 163 i straffeloven.

Stk. 2. Med bøde straffes den, der i strid med reglerne i § 69, stk. 6, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Kapitel 9

Huslejenævn

Reglernes anvendelsesområde

§ 77. Dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme. Reglerne gælder dog ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger mv. Dette kapitel gælder endvidere ikke for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

Nedsættelse af huslejenævn

§ 78. I alle kommuner nedsættes et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister efter lov om leje. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvori der er nedsat mere end et nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

§ 79. Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Etablerer flere kommuner efter § 78, stk. 1, et fælleskommunalt huslejenævn, foretages indstilling efter 1. pkt. af de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i de omfattede kommuner.

Stk. 4. Findes der ikke større udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. I sager om tvister efter §§ 153-155 i lov om leje tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 86, stk. 3, i nævnet.

Stk. 6. Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 2-5 nævnte regler.

Stk. 7. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af huslejenævnet efter at være fyldt 67 år.

§ 80. Formand, medlem eller suppleant skal være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser med at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 2. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

§ 81. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter og mediatorer, jf. § 86, stk. 1, 2. pkt., vederlag for deres virksomhed.

Huslejenævnets sagsbehandling

§ 82. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 315 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 132, stk. 2, i lov om leje, betales et beløb på 526 kr. Ved indbringelse af sager efter § 19, stk. 3, i lov om leje, betales et beløb på 4.016 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 2. Udlejeren skal betale et beløb på 6.024 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet. Beløbet er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 3. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 83. Nævnet træffer afgørelse om afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.

Stk. 2. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 3. I sager efter kapitel 18 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Stk. 4. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 84. Ved behandling af sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnet inden for de seneste 3 år i henhold til § 73, stk. 2, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette gælder dog ikke sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 132 og 133 i lov om leje.

Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

§ 85. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Stk. 5. I sager om tvister efter §§ 153-155 i lov om leje skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

§ 86. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 82, stk. 3, eller efter § 83, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 85, stk. 2. I sager efter §§ 153-154 i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den gunstigste måde for modparten og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Stk. 3. Huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 154, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 88 og 89 og udlejerens meddelelsespligt efter § 194 i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Stk. 6. Angår huslejenævnets afgørelse et fremlejeforhold, og pålægger afgørelsen lejeren, som har foretaget fremleje, en eller flere forpligtelser, skal parterne ligeledes gøres bekendt med, at manglende overholdelse af endelig huslejenævnsafgørelse kan medføre opsigelse af lejerens lejeforhold, jf. § 171, stk. 1, nr. 5, i lov om leje, samt at såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet, skal lejeren i fremlejeforholdet meddele huslejenævnet herom, jf. stk. 7.

Stk. 7. Lejeren i et fremlejeforhold har en forpligtelse til at meddele huslejenævnet, hvis den lejer, som er udlejer i fremlejeforholdet, ikke overholder en eller flere forpligtelser, som denne er blevet pålagt i en endelig huslejenævnsafgørelse.

Stk. 8. Får huslejenævnet meddelelse efter stk. 7, skal huslejenævnet fra lejeren, som har foretaget fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen eller dommen er efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren, som har foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen af huslejenævnets anmodning, fremlagt fornøden dokumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har foretaget fremleje, er lejer, at den pågældende afgørelse eller dom ikke er efterlevet.

Stk. 9. Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter §§ 88 eller 89 har opsættende virkning.

Kommunalbestyrelsens tilsyn

§ 87. Kommunalbestyrelsen kan på vegne af en lejer af en bolig indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 69. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Stk. 2. Ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 69.

Ankenævn og boligret

§ 88. Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje, jf. § 89, stk. 1.

Stk. 2. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger efter modtagelse af tilladelsen.

Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje indbringe afgørelsen for boligretten. § 45, stk. 5, 2. pkt., i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Huslejenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 5. Ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 154, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Stk. 6. Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 86, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

§ 89. I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 88, stk. 3 og 6, finder tilsvarende anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for ankenævnet efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4 uger efter modtagelse af tilladelsen.

Stk. 2. Ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 79, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 79, stk. 6 og 7, og § 80 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Stk. 4. Klageren afkræves et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 5. Reglerne i §§ 81-86 finder anvendelse.

Stk. 6. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 88. Fristen på 1 år, jf. § 88, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

§ 90. Indenrigs- og boligministeren kan fra huslejenævnene indhente og videregive oplysninger om de sager, der bliver behandlet i nævnene, herunder oplysning om antal sager, disses fordeling på forskellige kategorier, tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lignende.

Kapitel 10

Boligretten

Saglig kompetence

§ 91. Byretten behandler de sager, som indbringes for boligretten i medfør af denne eller anden lov. Byretten benævnes boligretten.

Stedlig kompetence

§ 92. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Lægdommere

§ 93. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

§ 94. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Stk. 2. Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, mens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 3. Indenrigs- og boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

§ 95. De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Domstolsstyrelsen fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 96. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter én person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

Sagens behandling

§ 97. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som følger af reglerne i dette kapitel.

Stk. 2. Retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

Anke og kære

§ 98. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Fravigelighed

§ 99. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 11

Regulering af beløb og beløbsgrænser

§ 100. De i § 19, stk. 2, § 71, stk. 1, 3. pkt., § 82, stk. 1 og 2, og § 89, stk. 4, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Kapitel 12

Ikrafttrædelse m.v.

§ 101. Loven træder i kraft den 1. juli 2022.

Stk. 2. Lov nr. 610 af 12. december 1984, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, om tvungen administration af udlejningsejendomme ophæves.

Stk. 3. Lov nr. 281 af 27. april 1994, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, om kommunal anvisningsret ophæves.

§ 102. Indenrigs- og boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 103. Har en kommunalbestyrelse inden udgangen af juni 2022 truffet beslutning om benyttelse af boliger som omhandlet i § 2, stk. 1 og 2, i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af § 1, stk. 2, om benyttelse af boliger i denne lov.

Stk. 2. Har en kommunalbestyrelse inden udgangen af juni 2022 truffet beslutning om beboermaksimum i medfør af § 2, stk. 1 og 2, i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af § 13, stk. 1, om beboermaksimum i denne lov.

§ 104. Huslejenævn nedsat i henhold til § 35 i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, anses for nedsat i henhold til § 78.

§ 105. Afgørelser, domme, pålagt tvungen administration og påbegyndte arbejder, som indgår i vurderingen af, om der er grundlag for frakendelse i henhold til § 113 a, stk. 3, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, skal indgå ved vurderingen af, om der er grundlag for frakendelse i henhold til § 21, stk. 2.

Stk. 2. Fastsatte frister og påbegyndte arbejder, som indgår i vurderingen af, om der er grundlag for at pålægge tvungen administration i henhold til § 2, stk. 2, i tidligere gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, skal indgå i vurderingen af, om der er grundlag for at pålægge tvungen administration i henhold til § 27, stk. 2.

§ 106. Kapitel 1 finder ikke anvendelse på boliger, der er fastlagt til helårsboliger i en lokalplan, som er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1. januar 2021. For disse boliger finder de hidtidige regler anvendelse.

§ 107. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

1. Indledning

1.1. Baggrund for lovforslaget

Den 11. juni 2014 indgik den daværende regering (Socialdemokraterne og Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance tiltrådte forliget, da de i 2016 indtrådte i daværende regering. De to partier er efterfølgende udtrådt af forliget.

Baggrunden for forliget var, at man fandt lejelovgivningen kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor - både politisk og blandt brugerne - været et ønske at forenkle lovgivningen.

Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af områder. Ændringerne bestod i en bred vifte af konkrete forslag, der ifølge forligsteksten samlet set ikke forrykker den retlige og økonomiske grænse mellem udlejere og lejere. Denne fase af forliget er blevet udmøntet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Anden fase omfatter en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Det fremgik endvidere af forliget af 11. juni 2014, at der to år efter den i 2015 gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen skulle foretages en evaluering af disse lovændringer. Evalueringen havde til formål at belyse, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede effekt. Det fremgik af forligsaftalen, hvilke temaer der skulle være genstand for evalueringen. Det fremgik endelig af forliget, at de ændringsbehov, der måtte fremgå af evalueringen, og som der er enighed om mellem forligsparterne, skal indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen gennemførte i 2017 en evaluering af lovændringerne fra 2015. Konklusionen af evalueringen var, at der ikke i forbindelse med denne blev afdækket forhold, som indikerer behov for lovændringer eller andre initiativer.

På den baggrund og med henblik på at udmønte det i forligsaftalen anførte om en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven er udarbejdet to forslag til nye love. Det ene lovforslag omhandler udkast til en ny lov om leje (lejeloven) og det andet udkast til en ny lov med titlen lov om boligforhold. De to lovforslag fremsættes sideløbende.

Den ene lov, lejeloven, indeholder udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold, så lejerne og udlejerne i modsætning til i dag kan nøjes med at orientere sig i denne lov. Den anden lov har karakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer bopælspligt, huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af offentligretlig karakter. I denne lov indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, med senere ændringer til disse love.

Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger.

1.2. Strukturen i den foreslåede lov

Lovforslaget indeholder en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven for så vidt angår de bestemmelser, som har karakter af offentligretlige bestemmelser, der blandt andet regulerer bopælspligt, huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af offentligretlig karakter. I loven indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, med senere ændringer til disse love.

Formålet med denne nye systematik er at opnå den forenkling, som ligger i, at brugeren fremover kan finde det samlede regelsæt vedrørende lejelovgivningens offentligretlige regler i én lov. Da formålet med sammenskrivningen af de offentligretlige regler har været at forenkle lovgivningen, indeholder lovforslaget som udgangspunkt en videreførelse af de hidtil gældende regler. Der er som udgangspunkt kun foreslået sproglige og redaktionelle ændringer i lovforslaget. Det er udtrykkelig nævnt i lovforslaget, om den enkelte bestemmelse foreslås indholdsmæssigt ændret.

Der foreslås dog en enkelt generel strukturel ændring, som også foreslås i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Der foreslås indsat et særskilt kapitel i loven, som omhandler regulering af de beløb og beløbsgrænser i loven, som én gang årligt reguleres efter nettoprisindeks. I gældende lejelovgivning er angivet en række beløb og beløbsgrænser, som er opgjort i mange forskellige niveauer, herunder i 2009-niveau, 2014-niveau osv. I alle disse bestemmelser er endvidere redegjort for, hvordan beløbet eller beløbsgrænsen kan eller skal reguleres én gang om året efter nettoprisindeks. Alle de nævnte beløb og beløbsgrænser foreslås i loven opgjort i 2021-niveau med en henvisning til den bestemmelse, hvor der redegøres nærmere for, hvordan den årlige regulering skal ske, således at dette ikke skal gengives i hver eneste af de omhandlede bestemmelser.

Lovforslaget indeholder i lighed med den gældende lovgivning bemyndigelser til, at indenrigs- og boligministeren i en bekendtgørelse fastsætter regler om den nærmere indholdsmæssige regulering på et område. Intentionen bag og de nærmere rammer for brugen af bemyndigelserne er beskrevet nærmere i bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Det er hensigten, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse udstedes nye bekendtgørelser i det omfang, lovforslaget rejser behov for dette.

2. Lovforslagets hovedpunkter, opstillet efter emne

2.1. Benyttelse af boliger

2.1.1 Gældende ret

2.1.1.1. Reglernes anvendelsesområde m.v.

Kommunerne har en interesse i, at den forhåndenværende boligbestand udnyttes på en effektiv måde og ikke formindskes. Kommunerne har med disse regler mulighed for at modvirke dannelse af sommerhuskvarterer i områder, der er udlagt til helårsbeboelse, at forhindre spekulation i boligmarkedet - og heraf følgende boligmangel - og at undgå ikke godkendt erhvervsudøvelse i boligområder.

Det er endvidere kommunalbestyrelsen, som i henhold til sociallovgivningen har ansvaret for at anvise boliger til borgere i kommunen, som har et akut boligbehov.

Under hensyn hertil er der i den gældende boligreguleringslovs kapitel VII fastsat en række bestemmelser, som giver kommunalbestyrelsen beføjelse til at hindre, at helårsboliger nedlægges, henstår ubeboet eller anvendes til sommerbolig el. lign.

I den gældende boligreguleringslovs § 2 er fastsat nærmere regler for, hvornår reglerne om benyttelse af boliger finder anvendelse.

Det er ejeren af boligen, som har pligt til at sørge for, at boligen er helårsbeboet.

Af den gældende § 2, stk. 1, i boligreguleringsloven fremgår, at reglerne i lovens kapitel VII om benyttelse af boliger gælder i de kommuner, hvor reglerne i lovens kapitler II-V om huslejeregulering m.v. er gældende.

Som følge af denne bestemmelse gælder reglerne om regulering af anvendelsen af boliger automatisk i de kommuner, der har huslejeregulering.

Det fremgår af den gældende § 2, stk. 2, 1., 3. og 5. pkt., i boligreguleringsloven, at i kommuner, hvor bestemmelserne om huslejeregulering ikke finder anvendelse, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler i kapitel VII skal gælde. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

Som følge af denne bestemmelse gælder reglerne i lovens kapitel VII i de kommuner, hvor der ikke er huslejeregulering, kun når kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at de skal gælde.

Træffes en sådan beslutning, gælder den højst for 4 år ad gangen. På den måde sikres det, at der mindst én gang i en kommunalbestyrelses valgperiode bliver anledning til at overveje, om reglerne fortsat skal gælde.

Det fremgår af den gældende § 2, stk. 3, i boligreguleringsloven, at såfremt reglerne i kapitel II-V om huslejeregulering m.v. ophører med at gælde i en kommune, ophører bestemmelserne i kapitel VII at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Det fremgår af den gældende § 3 i boligreguleringsloven, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter §§ 1 og 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Med denne bestemmelse stilles der krav til, hvordan kommunalbestyrelsens beslutning om, hvorvidt reglerne i kapitel VII om benyttelse af boliger skal gælde eller ikke længere skal gælde, skal offentliggøres.

Beslutningerne skal bekendtgøres i Statstidende. Derudover skal beslutningerne bekendtgøres på den i kommunen almindeligt brugte måde.

Bekendtgørelse i Statstidende er en betingelse for beslutningens gyldighed.

Endelig fremgår det af den gældende § 45, stk. 1, i boligreguleringsloven, at reglerne i kapitel VII om benyttelse af boliger gælder for boliger med køkken, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i § 2 anførte kommuner. Der er i bestemmelsen henvist til bestemte regler i kapitlet, hvorefter de pågældende regler også finder anvendelse på enkeltværelser.

Bestemmelsen fastsætter, at reglerne i kapitel VII, som har til formål at sikre en rimelig udnyttelse af den forhåndenværende boligmasse, gælder for alle former for boliger, hvad enten de benyttes af ejeren selv eller en lejer. Det vil sige, at reglerne gælder for benyttelse af alle boliger, herunder lejeboliger både i privat og i alment byggeri, andelsboliger og ejerboliger.

Det forudsættes endvidere, at der er tale om boliger eller lejligheder, som benyttes til helårsbeboelse. Lejligheder i nyopførte ejendomme, bliver omfattet af reglerne fra det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsens tilladelse til, at en bolig, som i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, kan tages i brug, foreligger. Selv en midlertidig ibrugtagningstilladelse indebærer, at den pågældende bolig bliver omfattet af reglerne om bopælspligt. Reglerne omfatter også boliger opført i henhold til en lokalplan, som omfatter eksisterende bygninger, og hvor opførelsen af boligen sker som led i en ændring af bygningens hidtidige lovlige anvendelse.

Hvis kommunalbestyrelsen i en lokalplan ikke udtrykkeligt har stillet krav om, at en bolig skal anvendes til helårsbeboelse, vil denne således ikke være omfattet af bopælspligt, indtil boligen tages i brug til helårsbeboelse.

Det er således afgørende, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med vedtagelse af en lokalplan præcist fastlægger anvendelsen til helårsboliger, hvis kommunalbestyrelsen ønsker, at boligerne skal omfattes af bopælspligt efter reglerne i dette kapitel.

De her omtalte regler om lokalplaner og krav om helårsbeboelse trådte i kraft den 1. januar 2021. Hvis der er tale om en lokalplan vedtaget og offentligt bekendtgjort efter den 1. januar 2021, som indeholder er krav om helårsboliger, men som omfatter eksisterende bygninger, herunder boliger, som er opført i henhold til en lokalplan uden noget krav om helårsboliger, vil disse bygninger kunne fortsætte med den hidtidige anvendelse.

En bolig, som er opført i henhold til en lokalplan, vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1. januar 2021, vil først blive omfattet af reglerne i dette kapitel, når boligen har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse.

Endelig henvises der i bestemmelsen til flere regler i kapitlet, hvilket indebærer, at visse regler også gælder for enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, og som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Dette gælder reglerne om, at det ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke er tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvist, samt reglerne om, at boliger, der hidtil har været benyttet helt eller delvist til helårsbeboelse, i tilfælde af lejeledighed fortsat skal benyttes til helårsbeboelse.

Det fremgår af den gældende § 45, stk. 2, i boligreguleringsloven, at kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

Det vil sige, at kommunalbestyrelsens afgørelser for så vidt angår skønsspørgsmål er endelige. De kan derfor ikke påklages til højere administrativ myndighed eller indbringes for domstolene.

Det er således overladt til kommunalbestyrelsen endeligt at skønne over, om samtykke til hel eller delvis nedlæggelse af boliger bør gives. Kommunalbestyrelsen bør udøve dette skøn på baggrund af en vurdering af, om der er en mærkbar boligmangel i kommunen eller ej.

Kommunalbestyrelsens afgørelse er kun endelig i forhold til selve skønsspørgsmålet om, hvorvidt samtykke bør meddeles eller ej, hvorimod spørgsmålet om, om samtykke er nødvendigt efter reglerne, eller om kommunalbestyrelsen har overskredet sine beføjelser efter loven, kan prøves for domstolene.

2.1.1.2. Forbud mod nedlæggelse af boliger m.v.

Efter den gældende § 46, stk. 1, i boligreguleringsloven er det ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis uden kommunalbestyrelsens samtykke. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en-eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Efter den gældende § 46, stk. 2, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter lejelovens § 82 eller § 83, litra a-b,

boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Efter den gældende § 46, stk. 3, i boligreguleringsloven finder stk. 2 ikke anvendelse på almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v.

Som det fremgår, er det ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tilladt ikke at anvende en bolig til beboelse, når denne bolig er eller har været benyttet til helårsbeboelse.

Den typiske indikation for, at boligen er helårsbeboet, er, at en person er bopælsregistreret i CPR på boligen. Dette er dog ikke i sig selv et afgørende bevis, da det er den faktiske udnyttelse af boligen, der er afgørende.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen alene at skønne over, om samtykke bør meddeles. Kommunalbestyrelsens afgørelse må træffes efter en samlet overvejelse af på den ene side de grunde, der taler for at imødekomme ansøgerens ønske, og på den anden side hensynet til boligudnyttelsen i kommunen.

Det kræver kommunalbestyrelsens samtykke, hvis man ønsker at nedrive en bolig. Kommunalbestyrelsen kan nægte tilladelse til nedrivning under hensyn til den almindelige boligsituation i kommunen.

Der vil dog kunne forekomme tilfælde, hvor nedrivning kan ske på andet grundlag og derfor ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke, fx nedrivning som følge af kondemnering eller bygninger opført i strid med bygge- eller planlovgivningen.

Det er endvidere ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tilladt at nedlægge en bolig ved helt eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger. Forbuddet mod sammenlægning gælder alle beboelseslejligheder, hvad enten de er udlejede eller ej, uanset om det er ejeren selv eller andre, der foretager sammenlægningen, og uanset hvem der benytter vedkommende lejlighed. Kontorlokaler og andre lokaler kan frit sammenlægges. Hvis lokaler hidtil har været benyttede både til beboelse og erhverv, er de omfattet af forbuddet.

I nogle tilfælde kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at give samtykke til en sammenlægning af lejligheder. Dette er fx tilfældet, hvis ingen af de boliger, der tilvejebringes, får et bruttoetageareal på mere end 130 m². Der stilles endvidere krav om, at boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejerens side, eller at boligerne, hvis areal forøges, er beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Da lejlighedssammenlægninger er reguleret både i almenboligloven og i boligreguleringsloven er almene boliger undtaget fra kommunalbestyrelsens pligt til at godkende lejlighedssammenlægninger, der opfylder betingelserne i boligreguleringslovens § 46, stk. 2.

Endelig er der i reglerne om benyttelse af boliger indeholdt et forbud mod at anvende en beboelseslejlighed, som anvendes til helårsbeboelse, til andet end beboelse, det vil sige til erhvervsformål og midlertidig beboelse, herunder sommerbeboelse eller beboelse fx et par dage om ugen. Er der forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårsbolig, kan kommunalbestyrelsen dog ikke hindre, at den fremtidig anvendes til sommerbolig el. lign.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 47, stk. 1, er det uden kommunalbestyrelsens samtykke ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i samme kommune. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én kommune.

Reglen forbyder personer, der hører til samme husstand, at benytte mere en én bolig i samme kommune.

Hovedstadsområdet anses i den sammenhæng for at være én kommune. Det geografiske område, som er omfattet af bestemmelsen, udgjorde før den 1. januar 2007, hvor kommunalreformen blev gennemført, Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune samt kommunerne i Frederiksborg Amt, Københavns Amt og Roskilde Amt.

Da det var hensigten, at status quo på området skulle opretholdes, blev bestemmelsen efter kommunalreformen ændret til den nuværende formulering.

Afgørende for, om dette forbud er overtrådt, er, om der foreligger en husstand. Afgørelsen heraf henhører under domstolene.

Det er ikke nærmere defineret i loven, hvad der skal forstås ved en husstand. Der er tale om et begreb, som i praksis må afgrænses i lyset af den almindelige samfundsudvikling.

Husstanden kan omfatte både slægtninge og ikke-slægtninge. Voksne børn, forældre, svigerforældre og samlevere vil almindeligvis være omfattet af husstanden.

Afgørende kan endvidere være, hvilken brugsret den pågældende person har til det lejede, men dette alene er ikke afgørende. Husstandens medlemmer har normalt samme brugsret til hele lejligheden, som lejeren selv, lejerens ægtefælle og hjemmeboende børn har. Har en person kun brugsret til dele af lejligheden, fx et bestemt værelse med eller uden adgang til køkken og bad, må forholdet anses for at være fremleje.

Ved vurderingen af, om der er tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt på blandt andet opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret deres folkeregisteradresse.

Det er derimod ikke i sig selv afgørende, om der ydes vederlag for benyttelsen. Et medlem af husstanden kan således godt betale for sit ophold i lejligheden til lejeren, uden at forholdet af den grund må anses for fremleje. Fx kan hjemmeboende børn eller samlevere bidrage til husholdningen gennem betaling af et beløb.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 47, stk. 2, må en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Det er således ikke muligt uden kommunalbestyrelsens samtykke at udleje en lejlighed, der hidtil har været udlejet som en samlet beboelseslejlighed, som enkeltværelser.

2.1.1.3. Ledige boliger

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 1, at ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller benyttes til beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Hvad der er fastsat i 1.-3. pkt., gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 2, at har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Efter § 48, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov kan kommunalbestyrelsen efter udløbet af den angivne frist anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Efter § 48, stk. 4, i den gældende boligreguleringslov er kommunalbestyrelsen berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden, jf. dog stk. 6.

Det fremgår af § 48, stk. 5, i den gældende boligreguleringslov, at har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Endelig fremgår det af § 48, stk. 6, i den gældende boligreguleringslov, at stk. 3 og 4 ikke gælder for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den, og for ejere og andelshavere, som har sat deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Formålet med bestemmelsen er dels at sikre, at nyetablerede boliger er omfattet af reglerne om, at boliger skal tages i brug til helårsbeboelse, når krav om helårsbeboelse er fastsat i en lokalplan, og dels at hindre, at ejere af ejendomme ikke afstår fra at udleje en lejlighed, selv om ejeren ikke for tiden har brug for lejligheden. I de kommuner, hvor der er stor efterspørgsel på boliger, har man fundet det hensigtsmæssigt at forlange, at lejligheder ikke må stå ubenyttede hen, men skal søges udlejet.

Med nyetablerede boliger menes både boliger etableret i nyopført bebyggelse og boliger etableret ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse.

En bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, kan være ledig, fordi den ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse.

Bestemmelsen omfatter også enkeltværelser, der ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Dette indebærer, at klubværelser er omfattet af kravet om at sikre, at boliger ikke står ledige og ubenyttede hen.

Hvis en bolig ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse, påhviler det ejeren at sørge for, at boligen bliver beboet. Bestemmelsen omfatter også blandede lejemål. Det vil bero på en konkret vurdering, om en bolig kan anses for at blive benyttet til helårsbeboelse.

Pligten til at sørge for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse, kan opfyldes ved at udleje boligen, men er dette ikke sket, og en lejer indflyttet senest 6 uger efter, at boligen er blevet ledig, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen. Kommunen kan da anvise en boligsøgende, til hvem ejeren er pligtig straks at udleje boligen.

Hvis ejeren modsætter sig dette, kan den anviste lejer indsættes i boligen med bistand fra fogeden.

Sker der udleje af en bolig efter disse regler, fastsættes leje og øvrige lejevilkår inden for lovens rammer af udlejeren.

Fristen på 6 uger for anmeldelse af en ledig bolig kan forlænges af kommunalbestyrelsen, når ejeren godtgør, at boligen er ubeboelig som følge af ombygning, eller at ejeren har aftalt, at brugsretten overtages på et senere tidspunkt.

Anmeldelsespligten gælder også for ejere og andelshavere. Kan ejeren eller andelshaveren godtgøre, at der udfoldes rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår, vil boligen imidlertid ikke være omfattet af kommunalbestyrelsens ret efter stk. 3 til at anvise en lejer. Det samme gælder for ejere og andelshavere i nyetablerede boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbeboelse, og som er sat til salg.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at andels- og ejerboliger, som sættes til salg, ikke omfattes af kommunalbestyrelsens anvisningsret, idet boligerne er sat på boligmarkedet, og boligsøgende kan erhverve dem. Dette indebærer, at kommunalbestyrelsen ikke vil kunne anvise en lejere til boliger, som i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og som opføres med henblik på salg.

2.1.1.4. Kommunens ophævelse af lejeaftalen

Det fremgår af § 49, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov, at er en bolig som omhandlet i § 48 udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Det fremgår af § 49, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Det fremgår af § 49, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov, at vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal han senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Det fremgår af § 49, stk. 4, i den gældende boligreguleringslov, at har ejeren ikke en måned efter, at han fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 48, stk. 3 og 4, anvendelse.

Hvis en lejlighed er udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen hæve lejeaftalen. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Lejeren skal have skriftlig meddelelse om ophævelse af lejeaftalen og samtidig meddelelse om, at lejeren inden 6 uger efter, at meddelelsen om ophævelsen er kommet frem til denne, kan fremsætte skriftlig indsigelse mod ophævelsen. Kommunalbestyrelsen må, såfremt den trods lejerens protest ønsker at fastholde ophævelsen, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at lejerens protestfrist er udløbet.

Når lejeaftalen er ophævet, og ejeren har fået meddelelse herom, påhviler det ejeren inden 1 måned at sørge for, at boligen på ny bliver taget i brug til beboelse. Sker det ikke, kan kommunen anvise en lejer, til hvem udlejer er forpligtet til at udleje lejligheden.

2.1.1.5. Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 1, må en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 48, stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 2, at meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 48, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 48, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 3, at har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 48. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 49.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 4, at udlejning i medfør af § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 5, at samtykke efter stk. 1 ikke er påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af § 41 a i lov om planlægning.

Bestemmelsen indeholder et forbud mod at tage en lejlighed i brug som sommerbeboelse, hvis boligen har været benyttet til helårsbeboelse inden for de sidste 5 år.

Bestemmelsen indebærer mulighed for, at der kan indgives ansøgning om, at en bolig fremover må anvendes til sommerbeboelse. Ansøgning herom kan kun afslås, hvis lejlighedens fortsatte anvendelse som helårsbolig er påkrævet af hensyn til boligsøgende.

Hvis en beboelseslejlighed eller anden form for bolig ikke på noget tidspunkt inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, kan ejeren frit, det vil sige uden kommunalbestyrelsens samtykke, fortsætte en sådan anden anvendelse.

Hvis boligen senere tages i anvendelse til helårsbeboelse, vil den på ny være omfattet af reglerne om benyttelse til beboelse.

Hvis kommunalbestyrelsen konstaterer, at en bolig alene anvendes til midlertidigt ophold, må den reagere over for ejeren inden udløbet af en periode på 5 år regnet fra det tidspunkt, hvor den midlertidige benyttelse begyndte, da lokalerne ellers mister status som helårsbolig.

Hvis kommunalbestyrelsen giver afslag på ansøgning om midlertidig benyttelse m.v., finder reglerne i den gældende lovs § 48 anvendelse.

Efter disse regler gælder, at hvis en bolig ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse, påhviler det ejeren at sørge for, at boligen bliver beboet. Det vil bero på en konkret vurdering, om en bolig kan anses for at blive benyttet til helårsbeboelse.

Pligten til at sørge for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse, kan opfyldes ved at udleje boligen, men er dette ikke sket, og en lejer indflyttet senest 6 uger efter, at boligen er blevet ledig, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen. Kommunen kan da anvise en boligsøgende, til hvem ejeren er pligtig straks at udleje boligen.

Har en ejer i strid med reglerne undladt at indhente fornødent samtykke, kan kommunalbestyrelsen pålægge ejeren at træffe foranstaltninger til at udleje boligen.

Hvis ejeren uden kommunalbestyrelsens samtykke har udlejet boligen til sommerbeboelse eller lignende, kan kommunalbestyrelsen kræve lejeaftalen ophævet.

Bestemmelsen i den gældende § 50 gælder ikke for boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbeboelse. Dette skyldes, at kommunalbestyrelsen ikke vil kunne give samtykke til, at en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, tages i brug til sommerbeboelse m.v., da dette vil være i strid med lokalplanens bestemmelser om anvendelse og formål.

Kommunalbestyrelsen kan efter regler i planloven dispensere fra bestemmelser i en lokalplan m.v., hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, eller den tidsbegrænses til 3 år.

Hvis kommunalbestyrelsen meddeler dispensation efter planlovens bestemmelser, som indebærer, at boligen kan anvendes til andet formål end helårsbolig, vil boligen ikke længere falde under reglerne i dette kapitel.

Efter bestemmelsen i stk. 4 kræver udlejning efter sommerhuslovens § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, ikke kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1. Det er dermed sikret, at ejere og brugere, som følger reglerne om udlejning af egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v., ikke skal indhente kommunalbestyrelsens samtykke. Herefter reguleres udlejning af en ejers eller en brugers egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. alene af reglerne i sommerhusloven og ikke af begge regelsæt i kombination.

Stk. 5 henviser til reglerne om planlovens regler om flexboliger. Bestemmelsen indebærer, at anvendelse af en helårsbolig til fritidsformål i henhold til en flexboligtilladelse i medfør af planlovens § 41 a ikke tillige kræver samtykke efter ovennævnte stk. 1.

2.1.1.6. Kommunalbestyrelsens samtykke

Efter den gældende boligreguleringslovs § 51, stk. 1, skal kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 46, 47 og 50 foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 51, stk. 2, at er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 51, stk. 3, at har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 48, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen endeligt at skønne over, om der i det enkelte tilfælde bør gives samtykke. Afgørende for kommunalbestyrelsens skøn må være, om der er boligmangel i kommunen, og på hvilken måde fx sammenlægning af lejligheder m.v. vil påvirke boligudnyttelsen i kommunen. Er der på den anden side ikke mærkbar boligmangel i den pågældende kommune, vil det være en naturlig følge heraf, at kommunalbestyrelsen meddeler samtykke.

Kommunalbestyrelsen kan således kun nægte samtykke, hvis lejlighedens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Kommunalbestyrelsens svar på ansøgninger om samtykke til at nedlægge en bolig, at sammenlægge lejligheder, at en husstand må benytte mere end én bolig i Region Hovedstaden m.fl. og til at anvende en helårsbolig til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse skal foreligge inden for en frist på 6 uger.

Det fremgår af § 52, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov, at forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. Iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Det følger af § 52, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 46, § 47 eller § 50, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

Indtil kommunalbestyrelsens samtykke er kommet til modtagerens kundskab, må der ikke tages skridt til vedkommende lejligheds sammenlægning eller foranstaltning til anden brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen forlange den tidligere tilstand genoprettet. Overtrædelse af forbuddet er endvidere sanktioneret ved straf.

Som følge af bestemmelsen må enhver forandring af en bygning, der tilsigter formindskelse af antallet af beboelseslejligheder ved nedlæggelse af beboelseslejligheder eller ved omdannelse til anden brug end beboelse, ikke godkendes af bygningsmyndigheden uden forudgående forhandling med kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen får på den måde mulighed for at påse overholdelsen af reglerne om samtykke m.v.

Afgives der en opsigelse af en lejer, som har til formål at tilvejebringe en tilstand, der kun kan opnås ved kommunalbestyrelsens samtykke, er den ugyldig, hvis samtykke ikke foreligger. Kommunalbestyrelsens samtykke skal foreligge ved opsigelsens afgivelse. Herudover skal lejelovens almindelige betingelser for opsigelse være opfyldt.

2.1.1.7. Tilsyn med reglernes overholdelse

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 d kan kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt §§ 47-52 om pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at kommunerne har mulighed for at påse, om helårsboliger i kommunen faktisk anvendes til helårsbeboelse.

Det er ejeren af boligen, som har pligt til at sørge for, at boligen er helårsbeboet. Den typiske indikation for, at boligen er helårsbeboet, er, at en person er bopælsregistreret i CPR på boligen. Dette er dog ikke i sig selv et afgørende bevis, da det er den faktiske udnyttelse af boligen, der er afgørende.

I tilfælde, hvor der ikke er bopælsregistreret personer på en adresse i CPR, eller hvor der ofte sker ændring af bopælsregistreringen af personer i CPR på en adresse, vil ejeren kunne findes via en samkøring af de 3 registre - CPR-, BBR- og ESR-registret. Det vil kunne konstateres, om der tidligere har været personer bopælsregistreret på en adresse i CPR, hvor der ikke aktuelt er personer bopælsregistreret, eller om der aldrig har været personer bopælsregistreret i CPR på adressen, hvilket kan være relevant i relation til boliger opført uden bopælspligt, men hvor bopælspligten indtræder, når boligen har været anvendt til helårsbeboelse.

Databeskyttelseslovgivningen stiller krav om, at indsamlede persondata ikke må viderebehandles på en måde, der er uforenelig med det oprindeligt udtrykkeligt angivne formål. Databeskyttelseslovens § 5, stk. 2, angiver, hvad der skal til for at afgøre, om behandling af personoplysninger er foreneligt med det formål, som personoplysningerne oprindeligt er indsamlet til.

Med henblik på at sikre, at der ikke er tvivl om det retlige grundlag for samkøring af CPR-, BBR- og ESR-registrene, er der i bestemmelsen skabt en udtrykkelig hjemmel til samkøring af de tre nævnte registre med det formål at håndhæve reglerne om helårsbeboelse. De oplysninger, der vil indgå i samkøringen, er ikke følsomme personoplysninger. Oplysningerne omfatter identifikation af ejendomme, adresser og navne på ejendomsejere.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 e kan kommunalbestyrelsen til brug for undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 48, stk. 1, og § 50, stk. 1, om bopælspligt:

Indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en afgrænset periode på mindst 1 måned.

Opsøge udvalgte husstande. Adgangen efter 1. pkt. strækker sig alene hen til husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme indenfor i boligen. Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller beboer betræde et fællesareal.

Som et led i at sikre, at kommunerne har mulighed for at påse, om helårsboliger i kommunen faktisk anvendes til helårsbeboelse, er der i loven givet mulighed for, at kommunen har adgang til at indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en husstands forbrug, og at kommunen kan opsøge udvalgte husstande på bopælen.

Kommunen kan benytte sig af disse muligheder for kontrol, hvis den har begrundet mistanke om overtrædelse af gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 1. Det fremgår af denne bestemmelse, at bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse.

Det samme gælder, hvis kommunen har begrundet mistanke om overtrædelse af gældende boligreguleringslovs § 50, stk. 1. Efter denne bestemmelse må en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat kan benyttes til helårsbeboelse.

Oplysninger om forbrugsmønstret i en bolig vil kunne være særdeles brugbare, når det skal konstateres, om en bolig benyttes til helårsbeboelse. Den enkelte boligs forbrugsmønster kan være indikator for, om der er tale om helårsbeboelse, eller om boligen står tom.

Databeskyttelseslovgivningen stiller krav om, at indsamlede persondata ikke må viderebehandles på en måde, der er uforenelig med det oprindeligt udtrykkeligt angivne formål. Det følger heraf, at oplysninger fra forsyningsselskaberne ikke kan videregives til kommunerne med henblik på kontrol og tilsyn med bopælspligten uden udtrykkelig hjemmel.

Der er derfor i loven givet hjemmel til, at kommunen som led i kontrollen med boligernes benyttelse har adgang til at indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om boligens forbrug af el, vand, varme og gas i en bestemt periode. De oplysninger, der vil indgå i processen, er ikke følsomme personoplysninger. Oplysningerne omfatter identifikation af navne, adresser og forbrug af el, vand, varme og gas.

Besøg på bopælen vil kunne medvirke til at konstatere eventuel ulovlig brug af boliger. Det gælder både helårsboliger, som står tomme, det vil sige, hvor der ikke er registreret en person i CPR på adressen, men også boliger, hvor der er en formodning om, at boligen ikke benyttes til helårsbeboelse på trods af, at der er bopælsregistreret en person i CPR på adressen.

På den baggrund har kommunalbestyrelsen som led i kontrol af ulovlig brug af boligen som udgangspunkt samme adgang til kontrolbesøg, som gælder for fx medielicenskontrol. Det indebærer, at kommunalbestyrelsens adgang til at opsøge udvalgte husstande er afgrænset, således at den alene strækker sig hen til boligens dør.

Kontrolbesøg på adressen er et meget vidtgående skridt i forhold til grundlæggende regler om boligens ukrænkelighed i grundlovens § 72. Det følger af grundlovens § 72, at adgangen til at foretage husundersøgelse kræver enten lovhjemmel eller retskendelse. Det antages, at bestemmelsen særligt omfatter undersøgelse af lokaliteter, som anvendes til beboelse. Lokaler og arealer, der er almindeligt tilgængelige for almenheden, falder derimod uden for bestemmelsen. En offentlig myndighed har derfor adgang hertil og vil i den forbindelse kunne foretage undersøgelser, for så vidt den offentlige myndighed ikke går videre, end hvad der er tilladt andre.

2.1.1.8. Straf

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 1, straffes den med bøde, som uden kommunalbestyrelsens samtykke:

a) i strid med reglerne i § 46, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 47, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 47, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 50, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign. midlertidig benyttelse,

e) i strid med reglerne i § 52 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 2, straffes den med bøde, som undlader at indgive den i § 48, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 4, kan der pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Overtrædelse af reglerne i kaptitel VII straffes med bøde. Dette gælder, når der uden kommunalbestyrelsens samtykke sker overtrædelse af reglerne om nedlæggelse og sammenlægning af boliger, udlejning af boliger som enkelte værelser, anvendelse af helårsbolig som sommerbolig og benyttelse af flere boliger.

Bødestraf kan også idømmes, hvis en ejer ikke anmelder en lejlighed ledig inden 6 uger efter, at den er blevet ledig, eller anmeldelsen først kommer efter fristens udløb.

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Reglerne om anvendelsesområdet for reglerne om benyttelse af boliger foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.2. Forbud mod nedlæggelse af boliger m.v.

Reglerne om nedlæggelse af boliger foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.3. Ledige boliger

Reglerne om, at boliger ikke må stå ledige og ubenyttede hen, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.4. Kommunens ophævelse af lejeaftalen

Reglerne om, at kommunen kan hæve lejeaftalen, hvis boligen er udlejet, men ubeboet, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.5. Midlertidig benyttelse af helårsbolig m.v.

Reglerne om, at det kræver kommunalbestyrelsens samtykke at tage en bolig i brug til midlertidig benyttelse m.v., foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.6. Kommunalbestyrelsens samtykke

Reglerne om kommunalbestyrelsens samtykke foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.7. Tilsyn med reglernes overholdelse

Reglerne om kommunens kontrolmuligheder foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.1.2.8. Straf

Reglerne om bødestraf ved at handle i strid med en række af reglerne om benyttelse af boliger foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.2. Beboermaksimum

2.2.1. Gældende ret

2.2.1.1. Reglernes anvendelsesområde m.v.

Af den gældende § 2 i boligreguleringsloven fremgår, at reglerne om beboermaksimum i de gældende §§ 52 a-c i boligreguleringsloven kun gælder, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at de skal kunne gælde, og udlejeren af en ejendom skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme.

Endvidere fremgår af den gældende § 2 i boligreguleringsloven, at reglerne i de gældende §§ 52 a-c i boligreguleringsloven alene kan sættes i kraft samlet. Kommunalbestyrelsens beslutning omfatter kommunen som helhed, og kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med beslutningen angive, hvornår beslutningen har virkning fra. Kommunalbestyrelsens beslutning gælder for højst 4 år ad gangen.

Efter den gældende § 3 i boligreguleringsloven skal kommunalbestyrelsens beslutning bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen.

Bekendtgørelsen i Statstidende anses for at være en gyldighedsbetingelse, og virkningstidspunktet for beslutningen kan tidligst være datoen på det nummer af Statstidende, hvori beslutningen er bekendtgjort.

Når kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne om beboermaksimum skal kunne gælde i kommunen, så er det frivilligt for den enkelte udlejer at træffe beslutning om, hvorvidt reglerne om beboermaksimum skal gælde i udlejerens ejendomme. Udlejerens meddelelse omfatter alle udlejerens ejendomme i kommunen og får virkning fra det tidspunkt, hvor den er kommet frem til kommunalbestyrelsen.

Da kommunalbestyrelsens beslutning højst kan gælde for 4 år ad gangen, må kommunalbestyrelsen desuden med mellemrum overveje, om der fortsat synes behov for at have reglerne gældende i kommunen.

Hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme, skal kommunalbestyrelsen lade udlejerens meddelelse tinglyse på ejendommen, og kommunen afholder i den forbindelse udgifterne til tinglysning. Udlejerens meddelelse kan alene gives for det samlede regelsæt i de gældende §§ 52 a-c i boligreguleringsloven. Tinglysningen sikrer, at ejendommen også efter en overdragelse er omfattet af reglerne. En erhverver af en ejendom, der er omfattet af reglerne om beboermaksimum, vil dog kunne bringe ejendommen ud af reglernes anvendelse som beskrevet nedenfor.

Udlejeren kan med 6 måneders varsel meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme, hvorefter kommunalbestyrelsen skal sørge for aflysning af den tinglyste meddelelse om, at reglerne gælder for ejendommen, og kommunen afholder ligeledes udgifterne til dette. Hvis kommunalbestyrelsen ikke fornyer sin beslutning om at lade reglerne om beboermaksimum gælde i kommunen, så vil kommunalbestyrelsen efter virkningsperiodens udløb tilsvarende skulle sørge for aflysning af eventuelle tinglyste meddelelser.

2.2.1.2. Maksimum for husstandens størrelse

Reglerne om beboermaksimum i den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven finder kun anvendelse, hvor kommunalbestyrelsen i en kommune har besluttet, at de gældende §§ 52 a-c i boligreguleringsloven skal kunne gælde i kommunen, og en udlejer herudover har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde for udlejerens ejendomme i kommunen.

Af den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven fremgår, at et lejemål ikke må udlejes til eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Dette gælder dog ikke ved forøgelse af lejerens husstand i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn. Ligeledes gælder dette ikke, hvis kommunalbestyrelsen har givet tilladelse efter den gældende § 52 b, stk. 1, i boligreguleringsloven.

Ved opgørelse af antallet af beboelsesrum lægges de oplysninger til grund, der fremgår af Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Efter den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven fremgår endvidere, at der ved et lejemål forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse. Enkeltværelser omfatter både separate enkeltværelser samt enkeltværelser, som er en del af udlejerens beboelseslejlighed.

Efter den gældende § 52 a, stk. 1, i boligreguleringsloven er det ikke tilladt at leje en bolig ud, hvis boligen vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Reglen indebærer, at det i udlejningssituationen er uden betydning, hvordan husstandens sammensætning er; det vil sige, hvilke relationer de kommende husstandsmedlemmer har til lejeren af boligen, idet reglen om højst 2 personer pr. beboelsesrum altid er den absolutte overgrænse. Undtagelsen i 2. pkt. skal sikre, at lejeren ikke forhindres i at forøge husstanden i lejeperioden med børn, ægtefælle, samlever samt disses børn. Afgrænsningen er udtømmende og betyder fx, at lejerens børnebørn samt børns ægtefælle/samlever ikke omfattes af undtagelsen. Adgangen til at forøge husstanden gælder kun for den, der er lejer i henhold til lejeaftalen.

Af de gældende § 69, stk. 2, og § 70, stk. 2, i lejeloven fremgår, at udlejeren skal modsætte sig fremleje i strid med beboermaksimum, og udlejeren kan straffes for at undlade dette.

Af den gældende § 52 a, stk. 2, i boligreguleringsloven fremgår, at lejeren ved lejeaftalens indgåelse får en pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse, og dermed hvor mange der skal bo i lejligheden. Udlejeren kan herved sikre sig, at boligen ikke vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange personer, der vil bo i lejemålet, fremgår af lejekontrakten.

Lejeren får endvidere med bestemmelsen pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand forøges i løbet af lejeperioden, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum. Lejeren skal dog ikke oplyse om husstandsforøgelse, der skyldes, at lejeren har fået flere børn, eller at husstanden er blevet forøget med lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn.

I den gældende § 52 a, stk. 3, i boligreguleringsloven beskrives, hvad udlejeren skal gøre, hvis udlejeren bliver bekendt med, at der bor for mange personer i et lejemål. Udlejeren må anses for at være bekendt med overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Dette kan fx være tilfældet, hvis udlejeren selv bor i ejendommen eller får besked om overtrædelsen af viceværten. Er der tale om beboerklager, vil det bero på udlejerens konkrete vurdering, om klagen er tilstrækkeligt underbygget. Udlejeren skal, når denne bliver bekendt med en overskridelse af beboermaksimum, anmelde til kommunalbestyrelsen, at der bor for mange personer i lejemålet. Udlejeren er dog i intet tilfælde forpligtet til at foretage selvstændige undersøgelser af, om beboermaksimum er overskredet.

Efter den gældende § 52 b, stk. 1, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen i visse tilfælde dispensere fra reglen om beboermaksimum i § 52 a, stk. 1. Det er hensigten med bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen skal meddele tilladelsen efter § 52 b, stk. 1, i tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering finder, at der er tale om et af de tre tilfælde, der er beskrevet i bestemmelsen.

Kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse til, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, hvis husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge. Det er hensigten hermed, at beslutningen om beboermaksimum ikke skal afskære muligheden for, at lejeren lader en slægtning, der enten er syg eller er gammel og har brug for hjælp eller omsorg, flytte ind hos sig. Ved vurderingen af, om der skal dispenseres fra beboermaksimum, kan kommunalbestyrelsen lægge vægt på, om slægtningenes omsorgsbehov bedst tilgodeses hos lejeren. Kommunalbestyrelsen kan herunder lægge vægt på, om boligforholdene efter modtagelse af den syge eller gamle, plejekrævende slægtning muliggør, at der, eventuelt med bistand fra det offentlige, kan ydes bistand på en forsvarlig måde. Derimod kan kommunalbestyrelsen ikke afslå at dispensere under henvisning til beboersammensætningen i boligområdet.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere meddele tilladelse til, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum i tilfælde, hvor tvingende sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler for det.

Endelig kan kommunalbestyrelsen meddele tilladelse til overskridelse af beboermaksimum, hvis boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på 20 m2 eller mere pr. person. Dette indebærer, at fx en lejlighed med 2 rum vil kunne blive beboet af flere end 4 personer, hvis lejligheden er så stor, at der vil være mindst 20 m2 pr. person, selv om der flytter en ekstra person eller eventuelt flere ind i lejligheden. Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen som udgangspunkt meddeler dispensation, hvis betingelsen er opfyldt. Kommunalbestyrelsen kan dog undlade at dispensere, hvis boligen efter en konkret vurdering ikke er velegnet for flere personer end det antal, der følger af beboermaksimum.

Af den gældende § 52 b, stk. 2, i boligreguleringsloven gælder en kort frist på 1 uge, som kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal overholde ved stillingtagen til, om der skal gives tilladelse til overskridelse af beboermaksimum. Det er ikke hensigten, at lejeforholdet skal kunne ophæves, så længe kommunalbestyrelsen er ved at behandle en dispensationsansøgning fra lejeren. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter den gældende § 52 b, stk. 1, i boligreguleringsloven kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 kan dog søges indbragt for Ankestyrelsen og Folketingets Ombudsmand.

Spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 vil være omfattet af det kommunale tilsyn. Det kommunale tilsyn varetages af Ankestyrelsen, som fører tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, jf. lov om kommunernes styrelse § 48, stk. 1. Ankestyrelsen beslutter selv, om der er tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag, jf. lov om kommunernes styrelse § 48 a.

2.2.1.3. Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

Det fremgår af den gældende § 52 b, stk. 3, i boligreguleringsloven, at kommunalbestyrelsen, i ejendomme, hvor §§ 52 a-c er gældende, jf. § 2, stk. 1, så vidt muligt senest 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse efter § 2, stk. 1, 4. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende ejendoms adresse, skal meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne i den gældende lejelovs § 69, stk. 2, § 70, stk. 3, og § 73, stk. 5, og almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, gælder for lejemålet. Kommunalbestyrelsen skal endvidere meddele, at dette indebærer, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om beboermaksimum overskrides. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. § 52 a, stk. 1.

Når udlejeren har givet meddelelse til kommunalbestyrelsen, skal kommunalbestyrelsen så vidt muligt senest 2 uger efter, at meddelelsen er kommet frem, meddele alle beboelseslejerne i de berørte ejendomme, at reglerne er gældende i ejendommene, og at dette indebærer, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om beboermaksimum overskrides. Kommunalbestyrelsens meddelelse skal indeholde oplysning om indholdet og rækkevidden af såvel reglerne om beboermaksimum i boligreguleringslovens §§ 52 a-c som reglerne i lejelovens § 69, stk. 2, § 70, stk. 3, og § 73, stk. 5, eller almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, hvorefter udlejeren skal modsætte sig henholdsvis fremleje og bytte, som indebærer overskridelse af beboermaksimum. Endvidere skal kommunalbestyrelsen sende en tilsvarende meddelelse til nye lejere så vidt muligt senest 2 uger efter, at en ny lejer er tilmeldt folkeregisteret på ejendommens adresse. Det påhviler således kommunalbestyrelsen at føre løbende tilsyn med, hvornår der ifølge folkeregisteret flytter nye lejere ind i de ejendomme, hvor reglerne om beboermaksimum gælder.

Det fremgår herudover af den gældende § 52 b, stk. 3, i boligreguleringsloven, at overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt oplysning om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren meddelelse efter 1. pkt., er det ugyldigt. Skyldes overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet af beboere i et fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64, kan kommunalbestyrelsen forlænge den i 4. pkt. nævnte frist.

Kommunalbestyrelsen skal altså påse, at beboermaksimum hverken er overskredet i det primære lejeforhold eller i fremlejeforholdet. Denne tilsynsforpligtelse indebærer, at kommunalbestyrelsen løbende må føre tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides. Endvidere må kommunalbestyrelsen, på det tidspunkt hvor beboermaksimum træder i kraft, skaffe sig viden om, hvilke husstande som på dette tidspunkt overskrider beboermaksimum. Endelig skal kommunalbestyrelsen følge op på anmeldelser fra udlejeren efter den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 3, om overskridelser af beboermaksimum. Herudover fører kommunalbestyrelsen det sædvanlige tilsyn med driften i støttet byggeri.

Kommunalbestyrelsen har således en pligt til at håndhæve reglen om beboermaksimum over for lejeren, og det påhviler kommunalbestyrelsen at holde udlejeren løbende orienteret herom. Kommunalbestyrelsen skal sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren. Er kommunalbestyrelsen ikke bekendt med, hvem der er lejeren, må påkravet sendes til alle beboere i lejemålet. Hvis en del af en lejlighed er fremlejet, er der tale om to (eller flere) lejemål, det vil sige såvel det primære oprindelige lejemål, som det lejemål, som er opstået ved fremlejeaftalen. Påkrav fra kommunalbestyrelsen skal indeholde oplysning om muligheden for at ophæve, om 4-ugers fristen for at lovliggøre forholdene, og om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

I de særlige tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen efterfølgende bliver bekendt med, at overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed ikke skyldes forholdene i det primære lejeforhold, men forholdene i fremlejeforholdet, kan kommunalbestyrelsen forlænge 4-ugers fristen for lovliggørelse af forholdene. Fristen kan efter kommunalbestyrelsens skøn forlænges, så udlejeren har mulighed for at lovliggøre forholdene, eventuelt ved at ophæve fremlejeaftalen, jf. stk. 5.

Efter den gældende § 52 b, stk. 4, i boligreguleringsloven skal kommunalbestyrelsen, når overskridelsen ikke bringes til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist på 4 uger, ophæve lejeaftalen uden ugrundet ophold. Ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den gældende lejelovs §§ 94 og 95 og almenlejelovens §§ 91 og 92 finder tilsvarende anvendelse.

Ved ophævelse skal alle personer i det lejede fraflytte lejemålet. Ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Ved ophævelsen finder reglerne i den gældende lejelovs §§ 94 og 95, henholdsvis almenlejelovens §§ 91 og 92, tilsvarende anvendelse. Det vil sige, at kommunalbestyrelsen ikke kan hæve, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes, at der ved vurderingen af, om en overskridelse af bestemmelsen om beboermaksimum er væsentlig, ikke kan lægges vægt på antallet af personer, der bor i lejemålet ud over beboermaksimum, idet det er hensigten, at enhver overskridelse af den tilladte grænse på 2 personer pr. beboelsesrum i den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, skal føre til ophævelse under forudsætning af, at forholdet ikke er omfattet af undtagelserne i § 52 a, stk. 1, eller kommunalbestyrelsen har meddelt tilladelse efter den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1.

Ved væsentlighedsvurderingen kan der lægges vægt på andre forhold, såsom hvor længe overskridelsen af bestemmelsen om beboermaksimum har fundet sted. Såfremt overskridelsen er af en midlertidig og kortvarig karakter, vil dette efter omstændighederne kunne tale for, at overskridelsen er af uvæsentlig betydning, og kommunalbestyrelsen dermed ikke kan hæve lejeaftalen. Kommunalbestyrelsen kan heller ikke ophæve lejeforholdet, hvis overskridelsen er bragt til ophør, inden ophævelsen sker. Derimod har det ingen betydning for gennemførelsen af ophævelsen, om overskridelsen bringes til ophør, efter at lejeforholdet er ophævet. Det er således hensigten, at en ophævelse skal gennemføres.

Det er heller ikke hensigten, at ophævelse skal kunne ske, hvis lejeren har ansøgt kommunalbestyrelsen om tilladelse efter stk. 1, uden at der er truffet afgørelse herom. Der henvises til den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 2, hvoraf det fremgår, at kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelsen af lejerens ansøgning.

Kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse omfatter også tilsyn med, om lejeren efter ophævelsen fraflytter det lejede. Sker dette ikke, skal kommunalbestyrelsen gennemføre en ophævelsessag for fogedret og eventuelt boligret. Kommunalbestyrelsens pligt til at gennemføre ophævelsessagen for højere retsinstanser forudsætter, at sagen er af principiel karakter. Kommunalbestyrelsens sager om ophævelse m.v. har karakter af afgørelsessager i forvaltningslovens forstand i relation til udlejeren. Udlejeren har derfor de beføjelser, der følger af denne lov, herunder ret til partshøring, jf. forvaltningslovens § 19.

Efter den gældende § 52 b, stk. 5, i boligreguleringsloven kan udlejeren i et fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64 hæve lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, og lejeren trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør. Stk. 4, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Stk. 5 finder anvendelse ved fremleje af værelser i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64. Såfremt en overskridelse af beboermaksimum i fremlejeforholdet indebærer, at beboermaksimum bliver overskredet for hele lejligheden, gives der den lejer, som samtidig er udlejer i fremlejeforholdet, en mulighed for at ophæve lejeaftalen i fremlejeforholdet, og dermed lovliggøre forholdene i lejligheden. Udlejeren kan dog ikke ophæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Sørger udlejeren i fremlejeforholdet ikke for at lovliggøre forholdene i lejligheden gennem påkrav og eventuel ophævelse inden for den af kommunalbestyrelsen fastsatte frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve det primære lejeforhold.

Efter den gældende § 52 c i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 3, samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, om beboermaksimum er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol heraf.

Kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse medfører et behov for samkøring af oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og Det Fælleskommunale Persondatasystem med henblik på at få oplyst, hvor mange beboelsesrum der er i et lejemål, hvor mange personer der er tilmeldt den pågældende adresse, og hvilke familiemæssige relationer disse personer har til hinanden.

De til enhver tid gældende databeskyttelsesretlige regler skal iagttages af kommunalbestyrelsen og evt. øvrige databehandlere eller dataansvarlige, der behandler personoplysninger som led i samkøringen og tilsynet.

2.2.1.4. Straf

Efter den gældende § 53, stk. 3, i boligreguleringsloven straffes den udlejer, som i strid med reglerne i den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, udlejer en bolig, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, som er bekendt med, at der sker overtrædelse af § 52 a, stk. 1, uden at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen, jf. § 52 a, stk. 3.

Den udlejer, der udlejer en bolig i strid med reglerne om beboermaksimum i den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, kan straffes med bøde. Ved udlejer forstås også en lejer, der som fremlejegiver udlejer en beboelseslejlighed efter den gældende lejelovs § 70 eller almenlejelovens § 65 eller en del af lejligheden efter den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64.

Endvidere kan den udlejer, som er bekendt med, at der sker overtrædelse af beboermaksimum, straffes med bøde, hvis udlejeren undlader at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 3.

Udlejeren kan med fordel sikre sig, at lejeren oplyser i lejekontrakten, hvor mange personer der skal bo i lejemålet af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar. Det er som nævnt en forudsætning for, at udlejeren kan straffes, at udlejeren er bekendt med, at der sker overtrædelse af beboermaksimum. Udlejeren må anses for at være bekendt med overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Udlejeren er dog i intet tilfælde forpligtet til at foretage selvstændige undersøgelser af, om beboermaksimum er overskredet.

Efter den gældende § 53, stk. 4, i boligreguleringsloven kan der pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Er udlejer en almen boligorganisation, forudsættes bødeudgiften afholdt af arbejdskapitalen.

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Det foreslås, at de gældende regler om anvendelsesområdet for reglerne om beboermaksimum indholdsmæssigt videreføres med enkelte sproglige og redaktionelle justeringer.

Bestemmelserne svarer i det væsentlige til de relevante dele af den gældende boligreguleringslovs §§ 2 og 3. Af hensyn til forståelsen foreslås det tydeliggjort, at kommunalbestyrelsen alene kan beslutte, at reglerne om beboermaksimum kan anvendes i kommunen. For at reglerne om beboermaksimum skal gælde i en ejendom, kræver det, at udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme.

Endvidere foreslås det tydeliggjort, at hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne om beboermaksimum kan anvendes i kommunen, så kræver det for at bringe virkningen til ophør enten, at kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne ikke længere skal kunne gælde i kommunen eller, at den fastsatte virkningsperiode på op til 4 år udløber uden at blive forlænget ved ny beslutning.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.2. Maksimum for husstandens størrelse

Det foreslås, at de gældende regler om maksimum for husstandens størrelse og kommunalbestyrelsens mulighed for at tillade, at beboermaksimum overskrides, indholdsmæssigt videreføres med enkelte redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.3. Kommunalbestyrelsens meddelelsespligt og tilsyn

Det foreslås, at de gældende regler om kommunalbestyrelsens pligt til at give meddelelse til lejere omfattet af reglerne om beboermaksimum samt pligt til tilsyn, herunder adgang til at samkøre registre, og håndhævelse af reglerne indholdsmæssigt videreføres med enkelte sproglige og redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.4. Straf

Det foreslås, at de gældende regler om straf for den udlejer, der udlejer i strid med reglerne om beboermaksimum eller undlader at anmelde overtrædelse, som udlejer er bekendt med, til kommunalbestyrelsen, indholdsmæssigt videreføres med enkelte redaktionelle justeringer.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.3. Kommunal sikring af forsyning af vand, varme og el i private udlejningsejendomme

2.3.1. Gældende ret

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 1, at undlader en udlejer, som skal levere varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 36, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper han ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer, der er til hinder for fortsat levering.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 2, at bliver el- eller vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere el eller vand afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el- og vandforsyningen genoptages.

Formålet med stk. 1 og 2 er at sikre, at udlejerens forsyning af varme, opvarmning af brugsvand, vand og el til lejlighederne opretholdes i tilfælde, hvor den udlejer, som efter lejeaftalen har forpligtet sig til at levere vand, varme og el, undlader at betale leverandøren af de nævnte ydelser. Kommunen har pligt til at sørge for varme, el m.v. til beboerne, hvis udlejeren forsømmer pligten hertil.

Kommunen har dermed adgang til efter henvendelse fra en lejer at lade ejendommen forsyne med vand, varme, opvarmning af brugsvand og el for udlejerens regning.

I bestemmelserne er taget højde for, at der kan være situationer, hvor kommunen må indfri en restance for at få genoptaget leveringen af el, vand og varme til ejendommen, hvis forsyningen er blevet afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren.

Hvis lejerne eksempelvis ikke får varme, fordi det tekniske anlæg er defekt, kan kommunen ikke med hjemmel i denne bestemmelse gå ind og reparere anlægget for udlejerens regning.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 3, at beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1 og 2, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Beløbet på 100 kr. reguleres én gang om året efter nettoprisindeks og beløber sig i dag til 157 kr. (2021-niveau).

Det fremgår endvidere af § 46 b, stk. 4, i den gældende lejelov, at beløb efter stk. 3 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Stk. 3 og 4 indeholder hjemmel til, at kommunen kan beregne sig et gebyr for at lade ejendommen forsyne med el, vand, varme m.v. Kommunen kan endvidere forlange det beløb, som kommunen har lagt ud, forrentet efter rentelovens bestemmelser.

Efter rentelovens § 5, stk. 1, fastsættes renten efter forfaldsdagen til en årlig rente, der svarer til den fastsatte referencesats med et tillæg på 8 pct. Som referencesats anses den officielle udlånsrente, som Nationalbanken har fastsat henholdsvis pr. den 1. januar og den 1. juli det pågældende år.

Som følge af, at kommunen er forpligtet til at opretholde varmeforsyningen, og at disse ydelser har en væsentlig betydning for ejendommens værdi, er der samme fortrinsret i ejendommen for de beløb, som kommunen har lagt ud, der gælder for krav på ejendomsskatter.

Dette indebærer, at kravet hæfter på den faste ejendom uden tinglysning og forud for al anden pantegæld.

Ud over selve de udlagte beløb vedrører fortrinsretten tillige kommunens krav på renter og eventuelt gebyr.

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelserne om kommunens pligt til at lade ejendommen forsyne med varme, el og vand flyttes fra lejeloven til lov om boligforhold, da bestemmelserne ikke regulerer forholdet mellem lejeren og udlejeren.

Reglerne foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført i et selvstændigt kapitel 3 i lov om boligforhold. Som en sproglig præcisering foreslås i stk. 1, at det udtrykkeligt fremgår af bestemmelsen, at kommunen på samme vis som hvis udlejeren undlader at levere varme og opvarmning af brugsvand, kan indfri en restance, der er til hinder for fortsat levering, hvis kommunen på begæring af en lejer for udlejerens regning skal sikre, at el- og vandforsyningen genoptages. Dette var retstilstanden forud for de ændringer af lejeloven, som blev gennemført ved lov nr. 310 af 30. marts 2015. I den forbindelse blev bestemmelsen alene ændret redaktionelt, så det må antages, at det ikke var hensigten at ændre retstilstanden for så vidt angår kommunens mulighed for at indfri en restance som forudsætning for, at forsyningen med el og vand kan genoptages.

I stk. 2 foreslås som en sproglig præcisering tydeliggjort, at det er udlejeren og ikke lejeren, som kommunalbestyrelsen kan afkræve et gebyr. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.4. Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme

2.4.1. Gældende ret

2.4.1.1. Dom om frakendelse

I gældende lejelovs kapitel XVIII A reguleres frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 1, kan ejere af udlejede beboelseslejligheder ved dom frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Dette gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

Ordningen kan bringes i anvendelse over for udlejere, som ejer mere end én udlejet lejlighed, og har til formål at ramme de tilfælde, hvor en udlejer gentager en retsstridig handling. Et afgørende moment for ordningen er, at den har en væsentlig præventiv virkning således, at udlejere er klar over, at gentagelse af en retsstridig handling kan indebære, at udlejeren mister retten til at administrere udlejningsejendomme. Det er med bestemmelserne om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme gjort klart, at det ikke kan accepteres, at nogle udlejere ikke følger afgørelser fra huslejenævn og ankenævn.

For det første medfører en sådan adfærd, at forholdene for lejerne, som har deres bolig i ejendommen, bliver uacceptable. Lejerne betaler for en løbende ydelse, som de ikke får i det omfang, de efter retsforholdet har krav på.

For det andet medfører disse udlejeres adfærd stor skade for det store flertal af udlejere, som samvittighedsfuldt opfylder deres forpligtelser over for lejerne.

Bestemmelsen bygger på en forudsætning om, at ejer mister både retten til at administrere og retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme. Bestemmelsen forhindrer, at en udlejer, der frakendes retten til at administrere, ikke omgår rettighedsfrakendelsen ved eksempelvis at indsætte et familiemedlem som administrator.

Det er en grundlæggende betingelse for beslutningen om frakendelse af retten til at administrere, at ejeren mindst ejer to udlejede beboelseslejligheder. Med udlejede beboelseslejligheder menes også udlejede parcelhuse og ejerlejligheder. Det er således uden betydning, om lejlighederne ligger i samme ejendom eller i hver sin ejendom. En ejer vil ikke kunne frakendes retten til at administrere, hvis ejeren alene udlejer én beboelseslejlighed.

Udlejere af værelser, udlejere af en enkelt beboelseslejlighed og udlejere, der ikke ejer ejendommen, er dermed ikke omfattet af ordlyden af gældende lejelovs § 113 a.

Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme efter den gældende lejelovs kapitel XVIII A kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

2.4.1.2. Betingelser for frakendelse af administrationsretten

Betingelserne for frakendelse af administrationsretten, sigter efter et relativt højt niveau, da det typisk er de groveste og gentagne forhold, som ønskes omfattet.

Efter den gældende lejelovs §§ 113 a, stk. 2, kan frakendelse i medfør af stk. 1 ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i lejeloven eller boligreguleringsloven.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, kan frakendelse i medfør af stk. 1 i øvrigt ske i tilfælde, hvor en ejer

to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne af i lejeloven, boligreguleringsloven og byfornyelsesloven.

to gange er idømt bødestraf efter byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse.

to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år.

tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens § 60, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år eller

inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovens § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Sager om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme kan deles op i to typer, dels sager hvor ejeren tidligere er idømt bøde eller fængselsstraf, og dels sager hvor der ikke foreligger tidligere straffedomme.

Som vilkår for rettighedsfrakendelse kan være, at ejeren to gange er idømt bøde eller fængselsstraf efter leje- eller byfornyelseslovgivningen. Vilkåret skal forstås således, at ikke alene to tilfælde af straf efter en af de i bestemmelsen nævnte love, men også to tilfælde af straf efter to af de nævnte love opfylder vilkåret. Det vil sige, at frakendelse også kan ske, hvis der fx er idømt straf en gang efter lejeloven og en gang efter boligreguleringsloven.

Rettighedsfrakendelse i sager, hvor der ikke foreligger straffedomme, er betinget af, at ejeren har tilsidesat reglerne i lejeloven og i boligreguleringsloven gentagne gange, og at tilsidesættelsen kan anses for at være grov.

De regler, bestemmelserne tager sigte på, er typisk reglerne om beregning af leje, beregning af lejeforhøjelse og udførelse af vedligeholdelsesarbejder, men kan dog ligeledes anvendes ved tilsidesættelse af de mere specielle regler i lovgivningen.

Vurderingen af, om tilsidesættelse er sket gentagne gange, og om tilsidesættelsen kan anses for at være grov, beror på de konkrete omstændigheder.

Som bestemmelserne er formuleret, søges angivet et niveau for karakteren af de forhold, som er omfattet af bestemmelsen. Der sigtes til et relativt højt niveau forstået således, at det er de groveste og gentagne forhold, som ønskes omfattet.

I gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 6, er frakendelsesreglerne skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i gældende lejelovs § 6 med det præventive sigte at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med denne bestemmelse.

2.4.1.3. Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

Afgørelse om frakendelse af administrationsretten reguleres i den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4, føres sager om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og 3 samt efter stk. 5 i strafferetsplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder for en ejer i henhold til § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Sag om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og stk. 3, nr. 3-6, kan alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

Sager om frakendelse og generhvervelse af retten til at administrere udlejningsejendomme føres i strafferetsplejens former. Dette betyder blandt andet, at sagerne føres ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med reglerne i retsplejelovens fjerde bog med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer.

Sagerne kan dels op i to typer sager. Sager, hvor ejeren tidligere er idømt bøde eller hæftestraf, og sager hvor der ikke foreligger tidligere straffedomme.

Til brug for sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet.

Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om forhold nævnt i nr. 4 og 6, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn.

Det eller de involverede huslejenævn foretager herefter en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 4, beror på lejerens aktive medvirken. Den eller de lejere, der har været part i en endelig huslejenævnssag, kan, hvis ejeren undlader at efterleve afgørelsen, foretage indberetning heraf til det pågældende huslejenævn.

I forhold til sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 6, skærpes frakendelsesreglerne i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i lejelovens § 6. Det er Grundejernes Investeringsfond, der efter at have modtaget underretning fra anklagemyndigheden orienterer huslejenævnet, når en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt både- og fængselsstraf efter dusørreglen og er registreret en eller flere gange for ikke at have efterlevet huslejenævnets afgørelse.

Til brug for sager om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Sager om rettighedsfrakendelse efter § 113 a, stk. 3, nr. 5, beror ikke på lejerens aktive medvirken, som det er tilfældet med nr. 4. Grundejernes Investeringsfond råder selv over de fornødne oplysninger om, hvilke ejere af boligudlejningsejendomme i hele landet, der har fået udført arbejder efter boligreguleringslovens § 60, og på hvilke tidspunkter dette er sket.

Sag om rettighedsfrakendelse efter gældende lejelovs § 113 a, stk. 2, og stk. 3, nr. 3-6, kan alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

2.4.1.4. Generhvervelse

Det fremgår af gældende lejelovs § 113 a, stk. 5, at er retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter stk. 1 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Såfremt frakendelse er sket for et bestemt tidsrum, kan retten kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

Både sager om frakendelse og generhvervelse føres i straffeplejens former. Det betyder blandt andet, at sagerne føres ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med bestemmelserne i retsplejelovens fjerde bog med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer.

2.4.1.5. Straf

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113 a, stk. 6, at overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Det fremgår af gældende lejelovs § 113 a, stk. 7, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

2.4.1.6. Grundejernes Investeringsfonds administration mv.

Det følger af den gældende lejelovs § 113 b, stk. 1, at når en ejer er dømt efter § 113 a, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Det følger af den gældende lejelovs § 113 b, stk. 2, at for ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen for ejerens regning overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 3, finder § 60, stk. 3, og 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 4, kan indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration.

Udgangspunktet er således, at når en ejer af en udlejningsejendom er frakendt retten til at administrere sin eller sine udlejningsejendomme, overgår administrationen af den eller disse ejendomme til Grundejernes Investeringsfond.

Der er dog i bestemmelsen åbnet mulighed for, at Grundejernes Investeringsfond helt eller delvist kan overlade administrationen til en efter fondens beslutning egnet administrator.

Formålet med denne bestemmelse er at give Grundejernes Investeringsfond mulighed for at begrænse omfanget af fondens ejendomsadministration, hvis fx et større ejendomsfirma frakendes administrationsretten.

I bestemmelsen er endvidere givet indenrigs- og boligministeren mulighed for i en bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration af ejendomme, hvor ejeren er frakendt retten til selv at administrere udlejningsejendomme.

Denne bemyndigelse er udmøntet i bekendtgørelse nr. 682 af 20. juni 2007 om administration af private udlejningsejendomme efter lejelovens § 113 b.

I bekendtgørelsen er fastsat bestemmelser, som både finder anvendelse på Grundejernes Investeringsfonds administration på ejerens vegne af private udlejningsejendomme og de situationer, hvor Grundejernes Investeringsfond beslutter at overlade administrationen for ejerens regning til en egnet administrator. I bekendtgørelsen er blandt andet fastsat nærmere regler om administrationens grundlag, underretning af de berørte parter, administrators virke, vederlag for administrationen og administrators regnskabsaflæggelse.

Administratoren, det vil sige Grundejernes Investeringsfond eller den, som Grundejernes Investeringsfond har overladt administrationen til, indtræder i ejerens sted i forhold til lejerne og oppebærer dermed ejendommens lejeindtægter, eventuelle á conto-betalinger til vand, varme, el og lign.

Administrator skal administrere ejendommen eller ejendommene i overensstemmelse med lovgivningen med henblik på at kunne levere de ydelser og stille det lejede til rådighed i den stand, som lejerne efter lejeforholdet har krav på. Dette følger af bekendtgørelsens § 8.

Det følger endelig af gældende lejelovs § 113 c, at huslejenævnet efter reglerne i lov om tvungen administration af udlejningsejendomme kan beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

2.4.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.4.2.1. Dom om frakendelse

Reglen om, at ejere af udlejningsejendomme ved dom kan frakendes retten til at administrere ejendomme, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.2. Betingelser for frakendelse af administrationsretten

Reglerne om, hvornår en ejer kan frakendes retten til at administrere ejendomme, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.3. Afgørelse om frakendelse af administrationsretten

Reglerne om, hvordan der træffes afgørelse om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.4. Generhvervelse

Reglerne om, hvordan ejeren kan generhverve retten til at administrere ejendomme, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.5. Straf

Reglerne om, at overtrædelse af en afgørelse om frakendelse af retten til at administrere ejendomme kan straffes, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.6. Grundejernes Investeringsfonds administration mv.

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds administration af ejendomme på ejerens vegne foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Det er hensigten, at der i forbindelse med lovforslagets ikrafttræden udstedes en ny bekendtgørelse af samme indhold, som den gældende bekendtgørelse.

Reglen i den gældende lejelovs § 113 c om, at huslejenævnet efter reglerne i lov om tvungen administration af udlejningsejendomme kan beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne, foreslås ophævet, da indholdet af bestemmelse forslås videreført i lovforslagets § 27, stk. 1.

2.5. Tvangsadministration

2.5.1. Gældende ret

2.5.1.1. Reglernes anvendelsesområde

Det følger af den gældende § 1, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at loven gælder for ejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Det følger af den gældende § 1, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som en ejendom.

Det følger af den gældende § 1, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Reglerne i lov om tvungen administration af udlejningsejendomme finder anvendelse på ejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse. Ejendomsbegrebet svarer i den forbindelse til det udvidede ejendomsbegreb, som følger af den gældende boligreguleringslovs § 4 a.

Reglerne om tvangsadministration finder herefter ikke anvendelse for ejendomme med erhvervslejemål, hvor udlejning alene sker til andet end beboelse. Reglerne omfatter endvidere ikke ejendomme, hvor der kun er en enkelt udlejet beboelseslejlighed og ejendomme, hvor der udelukkende udlejes enkeltværelser.

2.5.1.2. Beslutning om tvangsadministration

Det følger af den gældende § 2, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 3 nævnte tilfælde kan beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Det følger af den gældende § 2, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist efter § 19, stk. 3, i lov om leje eller efter § 27, stk. 6, eller § 27 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejernes regning, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det følger af den gældende § 2, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 2 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

Det følger af den gældende § 2 a, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at for ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i lov om byfornyelse samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 3 nævnte tilfælde træffe beslutning om, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Det følger af den gældende § 2 a, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at det dog er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist i henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller en gang inden for de sidste to år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det følger af den gældende § 2 a, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 2 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, hvorvidt ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

Når huslejenævnet træffer afgørelse om tvangsadministration sker det efter de sædvanlige regler for huslejenævnsbehandling i boligreguleringslovens kap. 6.

For at nævnet kan træffe beslutning om tvangsadministration, skal fristen fastsat af nævnet efter lejelovens § 19, stk. 3, eller boligreguleringslovens §§ 27, stk. 6, eller 27 a, stk. 2, ikke være overholdt af ejendommens ejer. Der henvises til de nævnte bestemmelser. Herudover skal Grundejernes Investeringsfond have udført arbejder på ejendommen på ejerens vegne eller have fundet, at fonden ikke kan udføre arbejderne på grund af ejendommens særlige forhold.

De særlige forhold der kan medføre, at fonden ikke vil udføre arbejderne, kan fx være, at ejendommen er særdeles forsømt, eller at ejendommens indtægter er meget ringe.

For så vidt angår ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i lov om byfornyelse samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet træffe beslutning om tvangsadministration, såfremt den af huslejenævnet fastsatte frist efter de i bestemmelsen nævnte regler ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond har udført arbejder for ejerens regning eller fundet, at arbejderne ikke kan udføres af fonden.

Bestemmelsen i tvungenadministrationslovens § 2 a indebærer dermed, at der er samme adgang til at træffe afgørelse om tvangsadministration af en byfornyet udlejningsejendom, hvor udlejeren ikke overholder sin pligt efter lov om byfornyelse til at udarbejde og følge drifts- og vedligeholdelsesplaner for ejendommen i hele støtteperioden, som gælder ved en udlejers tilsidesættelse af vedligeholdelsespåbud efter boligreguleringsloven.

Det følger af den gældende § 4, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at et huslejenævns beslutning om tvungen administration, uanset hvornår andre rettigheder er stiftet eller tinglyst, er gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af bestemmelserne i denne lov.

Det følger af den gældende § 4, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at afgørelser om tvungen administration skal meddeles indenrigs- og boligministeren. Huslejenævnet skal lade afgørelsen tinglyse på ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at nævnets afgørelse om, at en ejendom skal tages under tvangsadministration, altid skal ting?lyses på ejendommen. Den tinglyste beslutning respekteres af alle øvrige tinglyste rettigheder.

2.5.1.3. Generelle bestemmelser om tvangsadministration

Det følger af den gældende § 5, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og boligministeren udpeger administrator og fastsætter vederlag for administrationen. Foreligger der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i lov om sanering, eller er ejendommen omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov eller af en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, overtager kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de beføjelser, der er tillagt administrator.

Det følger af den gældende § 5, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt ejendommen er omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er tillagt administrator.

Det følger af den gældende § 6 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet efter aftale med administrator fastsætter en rimelig frist, inden for hvilken de påbudte arbejder skal være udført, dog højst 10 år. Er ejendommen omfattet af en beslutning efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af en godkendt saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administrator alene udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

Det følger af den gældende § 7, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator skal underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, om overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan vælge at lade arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne, har en efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.

Det følger af den gældende § 7, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt panthaverne ikke inden 6 uger fra modtagelsen af administrators underretning efter stk. 1 har erklæret, at de ønsker at lade arbejdet udføre, skal administrator iværksætte dette på ejerens vegne, så snart der er økonomisk mulighed herfor, jf. §§ 9, 10 og 12.

Det følger af den gældende § 8, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator, eventuelt med fogedens bistand, kan kræve udlevering af dokumenter, der vedrører ejendommen.

Det følger af den gældende § 8, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at administrator har samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede oplysninger vedrørende ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.

2.5.1.4. Dækning af udgifter

Det følger af den gældende § 9, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og lignende. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til administrator, medmindre lejerne betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 60, stk. 6, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. I så fald oppebærer administrator efter underretning af investeringsfonden den overskydende del af lejeindtægten.

Det følger af den gældende § 9, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt ejendommen har en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf. § 18 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan administrator kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til administrator inden 3 uger efter, at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administrator skal sørge for, at beløb, der ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 22 a, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, senest indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.

En positiv saldo på kontoen for udvendig vedligeholdelse (§ 18-kontoen) vil umiddelbart være udtryk for, at lejerne har betalt et hertil svarende beløb til udlejer til ejendommens vedligeholdelse, men at denne på trods heraf ikke har opfyldt sin vedligeholdelsespligt. Tvangsadministrator kan derfor til vedligeholdelsesarbejder kræve et beløb svarende til saldoen på en positiv vedligeholdelseskonto betalt af udlejeren. Såfremt beløbet ikke betales inden tre uger, kan det inddrives ved udpantning.

Det følger af den gældende § 9, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at administrator skal anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte rækkefølge: varme, vand, el og gas, administration, renholdelse, vedligeholdelse, opretning, brandsikring, forsikringer, ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i det omfang lejeindtægten giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.

Det følger af den gældende § 9, stk. 4, i tvungenadministrationsloven, at administrator bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende vedligeholdelse, opretning og brandsikring skal udføres.

Det følger af den gældende § 9, stk. 5, i tvungenadministrationsloven, at administrator indtræder i det hele i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn til retten til ifølge lovgivningen at kræve lejeforhøjelser samt til at foretage genudlejning af ledige lejligheder og øvrige lokaler. Administrator kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 22 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Tvangsadministrator indtræder generelt i ejerens sted i forhold til lejerne, således at lejerne ikke skiftevis skal henvende sig til tvangsadministrator og udlejer.

Det følger af den gældende § 9, stk. 6, i tvungenadministrationsloven, at foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administrator. Det omfatter fx brandsikring.

Det følger af den gældende § 9, stk. 7, i tvungenadministrationsloven, at arbejder, som påbydes af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration, jf. § 2, kan udføres af administrator.

Det følger af den gældende § 9, stk. 8, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om administrators virke og pligt til at aflægge regnskab.

I medfør af bestemmelsen er udstedt bekendtgørelse nr. 169 af 26. april 1985, som ændret ved bekendtgørelse nr. 1382 af 19. december 2008, om administrators virke og regnskabsaflæggelse samt om fastsættelse af gebyr.

Det følger af den gældende § 10, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at såfremt hverken lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til § 9, stk. 2, er tilstrækkelig til at dække udgifterne ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller udgifterne til foranstaltninger som nævnt i § 9, stk. 6 og 7, kan administrator på ejerens vegne optage lån hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Det følger af den gældende § 10, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at pantebrevet for at kunne tinglyses med fortrinsret skal indeholde huslejenævnets eller kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter stk. 1.

Lån, som tvangsadministrator optager, får panteret i ejendommen. Panteretten går forud for øvrig såvel viljesbestemt pant som retspant, og skal alene respektere legal fortrinsret for ejendomsskatter.

Erklæringen i henhold til § 10, stk. 2, kan gives ved en påtegning på pantebrevet. Tinglysningsretten påser, at erklæringen er afgivet.

Det følger af den gældende § 11 i tvungenadministrationsloven, at såfremt der ikke opnås lån som nævnt i § 10, skal administrator med angivelse af lånebehovet rette henvendelse til kommunalbestyrelsen.

Det følger af den gældende § 12 i tvungenadministrationsloven, at såfremt der ikke inden 3 måneder efter administrators henvendelse godkendes en saneringsplan efter § 9 i lov om sanering eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for ejendommen eller beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer yder kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede udgifter med tillæg af eventuelle senere forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes på anden måde.

Det følger af den gældende § 13 i tvungenadministrationsloven, at lån ydet efter § 12 er rente- og afdragsfri, indtil den tvungne administration ophæves. Herefter afdrages lånet inden for en periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og boligministeren efter forhandling med finansministeren på grundlag af markedsforholdene for lån af tilsvarende type.

Det følger af den gældende § 14, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at som sikkerhed for lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Det følger af den gældende § 14, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at pantebrevet for at kunne tinglyses med fortrinsret skal indeholde kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 12.

Det følger af den gældende § 15, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og boligministeren yder rentefri statslån til dækning af halvdelen af kommunens udgifter i medfør af § 12 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse samt lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Det følger af den gældende § 15, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at kommunalbestyrelsen indbetaler halvdelen af modtagne renter og afdrag på lånet til staten.

2.5.1.5. Ophævelse af den tvungne administration

Det følger af den gældende § 16 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet skal ophæve den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter § 4, stk. 2, slettes, når de påbudte arbejder, jf. dog § 6, er udført og betalt, og administrator erklærer at være fyldestgjort for sit tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke længere er omfattet af loven, jf. § 1.

Huslejenævnet har pligt til at ophæve tvangsadministrationen, når betingelserne i § 16, stk. 1, er opfyldt.

2.5.1.6. Indbringelse af huslejenævnets afgørelse

Det følger af den gældende § 17 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnets afgørelser i henhold til denne lov kan indbringes for boligretten eller i Københavns Kommune for et ankenævn efter reglerne i §§ 43 og 44 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Indbringelse af afgørelsen for boligret eller ankenævn har ikke opsættende virkning.

Anlægger ejeren sag, hvorefter huslejenævnets afgørelse om tvangsadministration anfægtes, fx fordi ejeren mener, at de påbudte arbejder er udført, vil søgsmålet skulle rettes mod nævnet som modpart.

2.5.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.5.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Bestemmelserne om anvendelsesområdet for reglerne om tvungen administration af udlejningsejendomme foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.2. Beslutning om tvangsadministration

Reglerne, der omhandler beslutningen om tvangsadministration, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.3. Generelle bestemmelser om tvangsadministration

De generelle bestemmelser om tvangsadministration foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.4. Dækning af udgifter

Reglerne om dækning af udgifter foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.5. Ophævelse af den tvungne administration

Reglerne, der vedrører ophævelse af den tvungne administration, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.5.2.6. Indbringelse af huslejenævnets afgørelse

Reglerne om indbringelse af huslejenævnets afgørelse om tvangsadministration og om klageadgang foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6. Genhusning m.v. ved ekspropriation (private udlejningsboliger)

2.6.1. Gældende ret

2.6.1.1. Krav på erstatningsbolig

I den gældende lejelovs §§ 85 a - 85 e er fastsat regler om lejeres retsstilling ved ekspropriation, herunder regler som indebærer, at lejere af beboelseslejligheder kan få et krav på en erstatningsbolig og på flyttegodtgørelse, når de siges op, fordi ejendommen eksproprieres.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 a, stk. 1, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 85 c. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Bestemmelsen sikrer, at lejeren kan forlange en erstatningsbolig, hvis lejeren opsiges som følge af, at ejendommen eksproprieres. Bestemmelsen sikrer endvidere, at hvis den ejendom, hvor lejeren bor til leje, rives ned eller bygges om til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation, har lejeren de samme rettigheder, som hvis ejendommen rent faktisk var blevet eksproprieret. Lejerne i sådanne ejendomme er således ikke ringere stillet end lejerne i eksproprierede ejendomme.

Retten til erstatningsbolig gælder, uanset hvem der eksproprierer, og uanset efter hvilken lovgivning der eksproprieres. Dette gælder således, uanset om det er staten, en region eller en kommunalbestyrelse, som eksproprierer.

Lejere af klubværelser har efter bestemmelsen samme ret til erstatningsbolig, som lejere af beboelseslejligheder har.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 a, stk. 2, at kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Kommunen råder blandt andet via anvisningsretten til almene boliger i et vist omfang over lejligheder, som kommunen kan tilbyde som erstatningsbolig.

Erstatningsboligen skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Kommunalbestyrelsen må bestræbe sig på at anvise en bolig i samme område som den fraflyttede bolig eller i samme type område. Derimod er der ikke krav om, at erstatningsboligen skal være af samme type bolig som den fraflyttede. En lejer i et parcelhus kan således genhuses i en etageejendom.

2.6.1.2. Flyttegodtgørelse

Efter den gældende lejelovs § 85 b, stk. 1, har lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 85 a, ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Efter den gældende lejelovs § 85 b, stk. 2, indgives ansøgning om flyttegodtgørelse til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

Flyttegodtgørelsen kan ydes til de faktiske udgifter, som er forbundet med en flytning, fx udgifter til flytning af møbler og telefon. Udgifterne skal efter kommunens skøn være rimelige, og de skal tillige være dokumenterede.

Det er kommunalbestyrelsen, som udbetaler godtgørelsen. Kommunalbestyrelsen kan efterfølgende få refunderet udgifterne af anlægsmyndigheden.

2.6.1.3. Undtagelser fra reglerne om erstatningsbolig m.v.

Efter den gældende lejelovs § 85 c, stk. 1, er lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven ikke omfattet af lejelovens §§ 85 a og 85 b. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 c, stk. 2, at en udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, inden lejeaftalen indgås, skriftligt skal gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

Beredskabslovens § 38 indeholder hjemmel til, at der i krisesituationer såsom krig, ulykke og andre katastrofer kan iværksættes ekspropriation af privat ejendom. Hvis beboelseslejemålet eksproprieres i en sådan situation, vil der blive draget omsorg for, at lejeren vil blive indkvarteret et andet sted.

Lejere, der inden lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med, at lejemålet skal eksproprieres, er også undtaget fra reglerne om erstatningsbolig og flyttegodtgørelse. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har boet i lejemålet i mere end 5 år, eller hvis udlejeren ikke har opfyldt sin oplysningspligt ved at oplyse lejeren om, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål.

2.6.1.4. Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter § 83, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 2, at godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af

a) tab på inventar og installationer,

b) driftstab i flytteperioden,

c) flytteudgifter og

d) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Det fremgår videre af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 3, at godtgørelsen efter stk. 1 nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller efter §§ 88-90.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 4, at såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Ved opsigelse af en lejer, der driver erhvervsvirksomhed, kan der ydes lejeren godtgørelse i forbindelse med opsigelse som følge af ekspropriation.

De enkelte poster, der kan ydes godtgørelse for, er præciseret i loven. Der kan kun ydes godtgørelse for tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået. Godtgørelsen nedsættes eller bortfalder, hvis lejeren fx har ret til erstatning efter lejelovens regler om erhvervsbeskyttede lejemål.

Hvis lejeren selv finder et andet lejemål, og lejeren fraflytter det lejede inden opsigelsesperiodens udløb, har lejeren mulighed for at få lejen i perioden fra den faktiske flytning og indtil opsigelsesperiodens udløb godtgjort af kommunen.

Det følger af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 5, at kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

Hvis lejeren ikke er enig i kommunens afgørelse, herunder om ret til erstatningsbolig og ret til godtgørelse, skal lejeren inden 4 uger efter, at lejeren har fået meddelelse om afgørelsen, indbringe spørgsmålet for taksationsmyndigheden efter vejloven.

2.6.1.5. Refusion af kommunens udgifter

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 e, stk. 1, at anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 85 d.

Efter bestemmelsen er det anlægsmyndigheden, som afholder de udgifter, der er forbundet med ekspropriation, og som følger af reglerne i dette kapitel.

Når kommunalbestyrelsen har afholdt udgifter, som følger af reglerne om ekspropriation m.v., kan den kræve udgifterne refunderet af anlægsmyndigheden.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 e, stk. 2, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af flyttegodtgørelse efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at anvise erstatningsbolig efter § 85 a og til at beregne og udbetale flyttegodtgørelsen efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d.

Bemyndigelsen til at fastsætte nærmere regler som anført i bestemmelsen er aldrig blevet udnyttet.

2.6.1.6. Fravigelighed

Det fremgår af den gældende lejelovs § 92, stk. 1, at reglerne i §§ 83-90, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Ufravigeligheden gælder kun indtil eventuel opsigelse er afgivet af udlejeren. Der kan således ikke indgås aftaler, hvorefter lejeren på forhånd afskriver sig de rettigheder, lejeren har efter de enkelte bestemmelser i kapitlet.

2.6.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.6.2.1. Genhusning ved ekspropriation

Reglerne om, hvornår lejeren har ret til en erstatningsbolig, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.2. Flyttegodtgørelse

Reglerne om flyttegodtgørelse foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.3. Undtagelser

Reglerne, som blandt andet undtager lejere, som er omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter beredskabsloven, fra reglerne i lovforslagets kapitel 6, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.4. Godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne

Reglerne om en særlig godtgørelse til lejere, der driver erhverv fra lokalerne, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.5. Refusion af kommunens udgifter

Reglerne om, at anlægsmyndigheden betaler kommunalbestyrelsens udgifter foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Bemyndigelsen i den gældende lejelovs § 85 e, stk. 2, til at fastsætte nærmere regler om godtgørelser m.v. er som nævnt under afsnit 2.6.1.5. aldrig blevet udnyttet.

Det fremgik af bemærkningerne til det lovforslag, hvorved bestemmelsen blev indsat i loven, at bemyndigelsen kun tænkes anvendt, hvis det mod forventning skulle vise sig, at der opstår mange tvister mellem anlægsmyndighed og kommune om størrelsen af flyttegodtgørelsen og godtgørelsen til erhvervslejere. Hvis behovet viser sig, vil der kunne fastsættes regler for, præcis hvilke flytteudgifter lejerne vil kunne kræve godtgjort.

Det var i bemærkningerne endvidere anført, at bemyndigelsen vedrørende de administrative merudgifter, som kommunerne får ved at skulle anvise erstatningsboliger m.v., tænkes anvendt til at fastsætte retningslinjer for størrelsen af disse administrationsudgifter, idet der dog herved vil blive taget hensyn til kommunernes forskellighed for så vidt angår muligheden for at tilvejebringe erstatningsboliger.

Bemyndigelsesbestemmelsen foreslås på den baggrund ikke videreført, da der ikke har vist sig at være behov for at udnytte de nævnte bemyndigelser.

2.6.2.6. Fravigelighed

Den gældende bestemmelse om fravigelighed omfatter alle regler om opsigelse i den gældende lejelovs kapitel XIII og omhandler opsigelse fra udlejerens side.

Bestemmelsen i lovforslagets § 48 foreslås sprogligt omformuleret, da det i lyset af bestemmelserne i det foreslåede kapitel 6 ikke giver mening at indlægge den forudsætning, at der skal være tale om opsigelse fra udlejerens side. Reglerne finder efter deres indhold ikke anvendelse i situationer, hvor lejeren opsiger lejeaftalen.

Der er med den ændrede formulering ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.7. Kommunal anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme

2.7.1. Gældende ret

2.7.1.1. Reglernes anvendelsesområde

I lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, er fastsat regler, hvorefter kommunalbestyrelserne til løsning af boligsociale problemer i de kommuner, som anvender kombineret udlejning, kan indgå aftale med private udlejere om overdragelse af en del af udlejerens anvisningsret til kommunen. Reglerne indeholder hjemmel til, at kommunen kan betaler ejeren en vis godtgørelse herfor og har samtidig krav på en vis refusion af denne godtgørelse fra staten.

Efter den gældende lov om kommunal anvisningsret § 1, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende efter § 51 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller at anvisning skal foretages efter § 59, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., indgå aftale efter reglerne i denne lov om erhvervelse af anvisningsret til ledigblevne lejligheder i private udlejningsejendomme i kommunen mod at yde en godtgørelse til ejeren, jf. § 4. Aftale efter 1. pkt. kan kun indgås med henblik på løsning af boligsociale opgaver, herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme.

Som det fremgår, kan reglerne om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger ikke anvendes i alle kommuner, men kun i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet udlejning efter almenboliglovens § 51 b, stk. 1.

Det følger af almenboliglovens § 51 b, stk. 1, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at boligorganisationen ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke allerede har en bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp efter lov om aktiv socialpolitik. Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at boligorganisationen ud over de boligsøgende, der er nævnt i 1. pkt., også skal afvise en boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mellemste, forhøjet almindelig og almindelig førtidspension m.v., eller som i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om arbejdsløshedsforsikring m.v., sygedagpenge efter lov om sygedagpenge eller ressourceforløbsydelse under jobafklaringsforløb efter lov om aktiv socialpolitik. Afvisning efter 1. og 2. pkt. kan ske, når den boligsøgende og dennes ægtefælle modtager en af de i 1. eller 2. pkt. nævnte ydelser.

Kommunen kan således med det formål at styrke tilflytningen af ressourcestærke borgere til udsatte boligområder beslutte, at almene boligorganisationer i visse boligområder skal afvise at udleje boliger til borgere uden for arbejdsmarkedet, som har modtaget sociale ydelser i 6 sammenhængende måneder.

Kommunen er til gengæld forpligtet til at anvise den boligsøgende borger en anden passende bolig i kommunen, hvis borgeren er skrevet på ventelisten på det tidspunkt, hvor kommunen beslutter at anvende reglerne.

Kommunalbestyrelsen kan på den baggrund have et behov for flere anvisningsmuligheder.

Efter almenboliglovens § 59, stk. 4, kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om, at boligorganisationen skal stille ledige familieboliger i afdelinger i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på styrkelse af beboersammensætningen i området.

Bestemmelsen indebærer, at kommunalbestyrelsen for at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i visse boligområder, kan beslutte, at udlejning skal ske efter særlige kriterier (fleksibel udlejning). Det kan fx være at give fortrinsret til personer med beskæftigelse i kommunen eller til unge studerende. Boligsøgende, der opfylder de aftalte særlige kriterier, får fortrinsret frem for andre på ventelisten.

Dette kan rejse et behov for at kunne anvise boligsøgende med en svag tilknytning til arbejdsmarkedet en bolig.

Med reglerne om mulighed for kommunen for at erhverve anvisningsret til private lejeboliger kan kommunen mod betaling af en godtgørelse til udlejeren erhverve anvisningsret til hver fjerde ledige lejlighed i ejendommen. Det er frivilligt for den enkelte udlejer at indgå aftale om kommunal anvisningsret.

Som led i ordningen sikres udlejeren, der indgår en sådan aftale med kommunen, mod eventuelle lejetab og tab i forbindelse med fraflytning af de boliger, kommunen anviser lejere til.

Efter den gældende § 7 i lov om kommunal anvisningsret finder reglerne i loven ikke anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner.

2.7.1.2. Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

Efter den gældende § 1, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret kan der erhverves anvisningsret til 1) højst hver fjerde lejlighed, der bliver ledig, jf. stk. 3, eller 2) et antal bestemte lejligheder i ejendommen, når de bliver ledige, jf. stk. 4.

Det fremgår af den gældende § 1, stk. 3, i lov om kommunal anvisningsret, at hvis anvisningsretten vedrører højst hver fjerde lejlighed, skal den først ledige lejlighed stilles til kommunalbestyrelsens rådighed til anvisning. Anvisningsretten kan højst udnyttes det antal gange, der svarer til den andel af ejendommens beboelseslejligheder, der er aftalt.

Det fremgår af § 1, stk. 4, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at hvis anvisningsretten vedrører et antal bestemte lejligheder, skal anvisningsretten omfatte mindst to lejligheder, og samtlige lejligheder, der er omfattet af aftalen, skal stilles til rådighed til anvisning, når de bliver ledige. Anvisningsretten kan højst aftales til 25 pct. af ejendommens lejligheder.

Efter den gældende § 1, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret giver udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed, kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 5-års-perioden efter § 3, stk. 1. Udlejer kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer.

Efter den gældende § 1, stk. 6, i lov om kommunal anvisningsret betragtes en efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten som nævnt i stk. 5 ikke særskilt som udnyttelse af anvisningsret efter denne lov og giver således ikke ret til godtgørelse ved udnyttelsen, jf. § 4, stk. 2. Ved første manglende udnyttelse af en efterfølgende anvisningsret bortfalder retten til senere anvisning af lejligheden efter stk. 5, 1. pkt.

Formålet med de nævnte bestemmelser, hvorefter der højst kan erhverves anvisningsret til hver fjerde lejlighed, er at modvirke, at der i de private udlejningsejendomme skabes tendens til koncentration af sociale problemer. Det er muligt at aftale en lavere andel end en fjerdedel, fx anvisningsret til hver tiende ledigblevne lejlighed.

Der kan således højst aftales anvisningsret til hver fjerde lejlighed, der bliver ledig i en ejendom. Reglerne åbner også mulighed for, at kommunen kan aftale, hvilke lejligheder kommunen har mest brug for til løsning af boligsociale opgaver. Tilsvarende har den private udlejer mulighed for at bestemme, hvilke konkrete lejligheder der i givet fald skal være omfattet af aftalen. Udlejeren kan hermed tilpasse aftalen til de lejlighedstyper, som mest hensigtsmæssigt vil kunne indgå i aftalen.

2.7.1.3. Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

Det fremgår af § 2, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret, at inden der indgås aftale om erhvervelse af anvisningsret, opfordres samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til inden samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder eller hvilke bestemte lejligheder de vil overdrage anvisningsret til og til hvilken pris.

Det fremgår af § 2, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de efter kommunalbestyrelsens skøn mest hensigtsmæssige med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal og pris. Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne tilbud.

Det er en forudsætning for, at kommunen kan få refusion fra staten efter den gældende § 4, stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret, at kommunalbestyrelsen, inden der indgås aftale med en ejer af en privat udlejningsejendom, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark.

Når kommunen har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark, kan kommunalbestyrelsen indhente tilbud fra private udlejere om overdragelse af dele af ejerens anvisningsret til kommunalbestyrelsen.

Kommunalbestyrelsen skal opfordre samtlige ejere af private udlejningsejendomme til inden for samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder, de vil overdrage anvisningsret til. Som anført ovenfor kan det højst være hver fjerde lejlighed.

Det er op til kommunen at vurdere, i hvilken form opfordringen til ejere af private udlejningsejendomme gives. Det skal dog tydeligt fremgå af denne, at kommunalbestyrelsen opfordrer samtlige udlejere af ejendomme med 4 eller flere lejligheder til at afgive tilbud om overdragelse af anvisningsret.

Kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de, som kommunalbestyrelsen finder mest hensigtsmæssige med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal og pris.

Hvis kommunalbestyrelsen eksempelvis ikke finder, at nogen af de indkomne tilbud er velegnede til løsning af boligsociale opgaver, eller hvis de relevante tilbud kun indkommer med et krav om godtgørelse, der overstiger det, kommunalbestyrelsen har valgt at bruge på etablering af ordningen, kan kommunalbestyrelsen afstå fra at indgå aftale med udlejere i kommunen.

2.7.1.4. Krav til og virkning af aftale

Efter § 3, stk. 1, i den gældende lov om kommunal anvisningsret indgås aftalen om erhvervelse af anvisningsret for en tidsbegrænset periode på 6 år. Der kan ikke indgås ny aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en aftale.

Efter § 3, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret skal kommunalbestyrelsen lade aftalen tinglyse på ejendommen.

Endelig fremgår det af § 3, stk. 3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at aftalen ikke berører ejendommens lejeres rettigheder, herunder retten efter lov om leje til at fremleje og bytte.

Aftale om kommunens erhvervelse af anvisningsret indgås således for en tidsbegrænset periode på 6 år. Kravet til længden af perioden er begrundet i et ønske om at sikre, at der indgås aftaler af en vis varighed, således at etablering af ordningen kan forventes at have en væsentlig effekt på løsningen af boligsociale opgaver. At aftalen skal være tidsbegrænset betyder, at den ophører uden opsigelse ved periodens udløb.

Kommunalbestyrelsen bør inden aftale indgås sikre sig, at udlejeren ikke har eller har haft aktuelle planer om at overdrage ejendommen i den 6-års periode, hvor aftalen om kommunens anvisningsret løber, idet et sådant salg kan udløse lejelovens regler om tilbudspligt, hvorved der kan ske overdragelse af ejendommen til en privat andelsboligforening. Sker der overdragelse af ejendommen til en privat andelsboligforening vil værdien af anvisningsretten alt andet lige være mindre, idet der formentlig vil være færre lejligheder, der fortsat er udlejet.

Så snart aftale mellem kommunen og ejeren af en privat udlejningsejendom er indgået, skal kommunalbestyrelsen sørge for, at aftalen tinglyses på ejendommen. En tinglyst aftale er således en betingelse for, at der kan udbetales statsrefusion til en aftalt godtgørelse i forbindelse med aftalens indgåelse. Det bør fremgå af aftalen, at der ikke kan udbetales engangsgodtgørelse, før aftalen er tinglyst.

En lejer har efter reglerne i kapitel 19 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje i visse tilfælde ret til fremleje og bytte af bolig. Disse rettigheder berøres ikke af en eventuel aftale om overdragelse af anvisningsret til kommunen.

2.7.1.5. Godtgørelse for anvisningsret

Efter den gældende § 4, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret fastsættes godtgørelsen for anvisningsretten på baggrund af det samlede antal lejligheder, kommunalbestyrelsen kan råde over, dvs. antallet af lejligheder i den pågældende ejendom gange den aftalte anvisningsfrekvens, jf. § 1, stk. 2.

Det er hensigten, at godtgørelsen for overdragelse af privat anvisningsret skal give ejendommens ejer et tilstrækkeligt økonomisk incitament til at give afkald på retten til at disponere over den aftalte andel af ledigblevne lejligheder.

Godtgørelsen fastsættes på baggrund af det samlede antal lejligheder, kommunen kan anvise til. Kommunalbestyrelsen er herudover frit stillet med hensyn til, hvilke kriterier der skal lægges vægt på ved fastlæggelse af godtgørelsen for anvisningsretten. Der kan fx lægges vægt på antallet af henholdsvis små og store lejligheder, lejlighedernes kvalitet m.v.

Efter den gældende § 4, stk. 2, udbetales godtgørelsen som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse og en godtgørelse for hver gang, anvisningsretten udnyttes. Godtgørelse for anvisningsrettens udnyttelse betales, når kommunalbestyrelsen inden den i § 5, stk. 1, fastsatte frist har givet meddelelse om at ville udnytte anvisningsretten. Godtgørelsen for anvisningsrettens udnyttelse betales desuden, når kommunalbestyrelsen ikke inden den nævnte frist har reageret på en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed.

For at medvirke til den størst mulige udnyttelse af anvisningsretten, det vil sige mindske udlejerens incitament til at undgå optimal udnyttelse af aftalen ved ekstraordinær fremleje, bytning eller lignende, skal godtgørelsen for anvisningsretten udbetales dels som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse og dels som en godtgørelse, hver gang kommunen udnytter anvisningsretten til en ledigbleven lejlighed.

Kommunen betragtes som havende udnyttet anvisningsretten, når den har accepteret at overtage anvisningsretten til den pågældende lejlighed, eller hvis kommunen ikke reagerer på en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed inden for en frist på 7 dage, jf. den gældende lovs § 5, stk. 1.

Efter § 4, stk. 3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret kan engangsbeløbet maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen fastsat efter stk. 1. Den godtgørelse, der udbetales, hver gang anvisningsretten udnyttes, udgør restgodtgørelsen pr. anvisningsret i den pågældende ejendom. Ejeren kan afsætte godtgørelsen for anvisningsretten på vedligeholdelseskontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 a eller § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Ved afsætning af beløb efter 3. pkt. er ejeren forpligtet til også at afsætte de senere i 6-års-perioden efter § 3, stk. 1, udbetalte godtgørelsesbeløb på den nævnte konto i Grundejernes Investeringsfond. Reglerne i kapitel III A i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder tilsvarende anvendelse.

Engangsbeløbet kan maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen for det samlede antal lejligheder, kommunen kan anvise til. Den godtgørelse, der udbetales hver gang anvisningsretten udnyttes, skal udgøre den gennemsnitlige restgodtgørelse pr. anvisningsret i den pågældende ejendom.

Engangsbeløbet skal udbetales i forbindelse med kontraktens indgåelse. Det bør af aftalen fremgå, at engangsgodtgørelsen først forfalder til betaling, når aftalen er tinglyst.

En ejer af en udlejningsejendom, der har indgået aftale med kommunalbestyrelsen om overdragelse af anvisningsret, har mulighed for at afsætte den godtgørelse, der ydes i henhold til aftalen, på ejendommens bundne vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 120 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

Ejerens beslutning herom indebærer, at beløbene i alle henseender, herunder i skattemæssig henseende behandles som øvrige beløb, der indsættes på denne vedligeholdelseskonto. Det betyder blandt andet, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst ses bort fra godtgørelser, som afsættes på kontoen i Grundejernes Investeringsfond, og at renter af bundne midler ikke beskattes.

Ejere af udlejningsejendomme i kommuner, hvor reglerne om hensættelser til vedligeholdelse ikke gælder, har ikke tilsvarende mulighed for at afsætte den udbetalte godtgørelse.

Efter § 4, stk. 3, sidste punktum, fastsætter indenrigs- og boligministeren nærmere regler om disse indbetalinger til og udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond.

Der er fastsat nærmere regler i bekendtgørelse om binding af godtgørelser efter § 4 i lov om kommunal anvisningsret i Grundejernes Investeringsfond, jf. bekendtgørelse nr. 359 af 11. maj 1994. Bekendtgørelsen indeholder blandt andet regler om ejerens pligt til at give meddelelse til Grundejernes Investeringsfond og kommunalbestyrelsen om beslutningen om, at godtgørelsesbeløbene skal afsættes på ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond. Når kommunalbestyrelsen har modtaget en sådan meddelelse, skal den underrette Grundejernes Investeringsfond om størrelsen af det udbetalte godtgørelsesbeløb omfattet af beslutningen.

2.7.1.6. Refusion fra staten

Efter den gældende § 4, stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret refunderer staten inden for et beløb, som fastsættes på de årlige bevillingslove, kommunens udgifter til godtgørelse ved erhvervelse af anvisningsret op til det i stk. 6 fastsatte maksimale refusionsbeløb, hvis kommunalbestyrelsen, inden aftale indgås, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark. Staten refunderer dog ikke kommunens udgifter til godtgørelse som nævnt i stk. 2, sidste pkt. Udgifter ud over den maksimale refusion afholdes af kommunen.

Efter den gældende § 4, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret udbetales refusionen kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter, idet det for udgifter til godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse, tillige er en betingelse, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er tinglyst, jf. § 3, stk. 2. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Efter den gældende § 4, stk. 6, i lov om kommunal anvisningsret udgør det maksimale statslige refusionsbeløb 30.000 kr. pr. lejlighed, som kommunalbestyrelsen kan råde over.

Endelig følger det af den gældende § 4, stk. 7, i lov om kommunal anvisningsret, at refusionen for kommunens udgifter til engangsbeløbet beregnes på grundlag af den efter stk. 6 fastsatte maksimale refusion med samme procentsats som den i aftalen med udlejer fastsatte.

De midler, som staten har afsat til refusion af kommunernes udgifter til godtgørelse administreres af Udbetaling Danmark. Ansøgning om reservation af midler til refusion af udgifter til godtgørelse sker ved indsendelse af ansøgning til Udbetaling Danmark.

Den statslige refusion pr. lejlighed kan maksimalt udgøre 30.000 kr. Afholdte udgifter til godtgørelse herudover afholdes af kommunen. Det er således op til den enkelte kommunalbestyrelse at vurdere, hvorvidt man vil aftale en godtgørelse, der ligger under, over eller på niveau med den forventede statsrefusion. Der kan være forhold omkring kommunens behov for anvisning til private udlejningsboliger, der kan tale for at aftale en godtgørelse, der afviger fra den i loven fastsatte statslige refusion.

Der ydes ikke refusion i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har måttet betale godtgørelse for en tilbudt anvisningsret, fordi kommunen enten ikke har reageret på tilbuddet inden for den fastsatte frist, eller hvis kommunen efter først at have accepteret tilbuddet alligevel ikke har anvist en lejer til lejligheden.

Efter den gældende § 4, stk. 8, i lov om kommunal anvisningsret fastsætter indenrigs- og boligministeren nærmere regler om kommunernes opgørelse til Udbetaling Danmark samt om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter desuden nærmere bestemmelser om regnskabsaflæggelse og revision.

Der er fastsat nærmere regler i bekendtgørelse om udbetaling af statsrefusion af udgifter til kommunalt erhvervet anvisningsret i private udlejningsejendomme, jf. bekendtgørelse nr. 358 af 11. maj 1994. Bekendtgørelsen indeholder blandt andet nærmere regler om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne, herunder nærmere om hvordan kommunerne ansøger om at få del i midlerne og om kommunens pligt til at aflægge regnskab m.v. for de midler, der er udbetalt som godtgørelse i henhold til aftaler om anvisningsret.

2.7.1.7. Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

Efter § 5, stk. 1, i den gældende lov om kommunal anvisningsret skal kommunalbestyrelsen inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejers meddelelse om en ledig lejlighed meddele udlejer, om anvisningsretten til lejligheden ønskes udnyttet.

Det fremgår af § 5, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at ønsker kommunalbestyrelsen at anvise en lejer, betaler kommunalbestyrelsen lejen fra det tidspunkt, fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunalbestyrelsen garanterer desuden for lejerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for udlejer til at istandsætte boligen ved fraflytning.

Det fremgår af § 5, stk. 3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at såfremt kommunalbestyrelsen undlader at give udlejer meddelelse inden den i stk. 1 angivne frist, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed, betaler kommunalbestyrelsen lejen som anført i stk. 2, dog ikke ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Endelig fremgår det af § 5, stk. 4, i den gældende lov om kommunal anvisningsret, at stk. 1-3 også finder anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 1, stk. 5.

Kommunen har således 7 hverdage efter, at kommunen har modtaget udlejerens meddelelse om en ledig lejlighed, til at give udlejeren besked om, hvorvidt man ønsker at udnytte sin anvisningsret eller ej. Fristen på 7 dage har betydning for, om kommunen skal betale godtgørelse for anvisningstilbuddet, om der ydes statsrefusion hertil, og for i hvilket omfang kommunen hæfter for eventuelt lejetab i den forbindelse.

2.7.1.8. Statens refusion ved udlejning til flygtninge

Efter § 6, stk. 1, i den gældende lov om kommunal anvisningsret refunderes kommunens udgifter i medfør af § 5, stk. 2, ved udlejning til flygtninge, jf. § 65 i lov om individuel boligstøtte, af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Efter § 6, stk. 2, i den gældende lov om kommunal anvisningsret tilbagebetaler flygtningen skyldige beløb i medfør af § 5, stk. 2, 2. pkt., til kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år, idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

Bestemmelserne sikrer, at når kommunen anviser flygtninge til private udlejningsboliger og derved påtager sig forpligtelser, som svarer til dem, som kommunen har i forhold til almene boligorganisationer, så refunderer staten alle kommunens udgifter til lejetab og garanti for istandsættelsesudgifter.

2.7.1.9. Kommunernes adgang til ved udlejning af indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve visse boliger stillet til rådighed for anvisning

Efter den gældende § 53 e i lejeloven kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ejere af ejendomme, hvor lejefastsættelse sker efter reglerne om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Det fremgår af § 53 e, stk. 2, i den gældende lejelov, at § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende § 63 a, stk. 1, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ejere af ejendomme, hvor afkastning beregnes efter denne lovs § 9, stk. 3, eller § 9, stk. 4, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Det fremgår af § 63 a, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at § 64, stk. 2, 2. pkt., § 65, stk. 1-3, § 66 og § 74, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Med disse bestemmelser har man villet sikre, at de af bestemmelserne omfattede kategorier af forholdsvis nyt, privat udlejningsbyggeri bidrager til løsning af boligsociale opgaver.

Grunden til, at man har fundet dette rimeligt, er, er der ved udlejning af lejligheder i de omhandlede ejendomme er åbnet mulighed for, at der kan oppebæres en leje, som kan overstige den leje, der ellers ville kunne fastsættes.

Byfornyelseslovens bestemmelser om fremskaffelse af boliger til kommunal anvisning finder i et vist omfang tilsvarende anvendelse ved anvisning af boliger efter de to bestemmelser, herunder reglerne om, hvornår udlejers pligt anses for opfyldt, og om anmeldelse af ledige boliger.

2.7.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.7.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Bestemmelsen om, hvor reglerne om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger gælder, foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført. Den gældende § 1 i lov om kommunal anvisningsret omfatter 6 stykker, hvorfor bestemmelsen foreslås opdelt i to paragraffer. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

Bestemmelsen om, at reglerne om kommunal anvisningsret til privat udlejningsbyggeri ikke finder anvendelse på ejendomme ejet af staten, regioner eller kommuner videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

Med bestemmelsens henvisning til alle regler i kapitlet kommer bestemmelsen også til at omfatte kommunalbestyrelsens ret til at forlange anvisningsret i indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri samt privat udlejningsbyggeri udlejet af realrenteafgiftspligtige investorer.

Dette vurderes imidlertid ikke at indebære nogen materiel ændring, idet også den gældende regel efter sit indhold ikke kan fraviges.

2.7.2.2. Hvilke lejligheder omfattes af anvisningsretten

Reglerne om, hvor mange lejligheder i ejendommen der kan erhverves anvisningsret til, foreslås med en mindre indholdsmæssig ændring videreført.

Der foreslås således den korrektion af reglerne, at den i den gældende § 1, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret nævnte 5-års-periode ændres til en 6-års periode. Herved bringes bestemmelsen i overensstemmelse med § 53, stk. 1, som der henvises til i bestemmelsen. Der er alene tale om en ændring, som burde have været foretaget i forbindelse med en ændring af § 3, stk. 1, i 1998, hvorved 5 år blev ændret til 6 år i denne bestemmelse.

2.7.2.3. Opfordring til ejere af private udlejningsejendomme

Reglerne om kommunalbestyrelsens opfordring til private udlejere i kommunen om at stille lejligheder til rådighed for kommunens anvisning af lejere videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.4. Krav til og virkning af aftale

Reglerne om krav til og virkningen af en aftale om kommunens erhvervelse af anvisningsret videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.5. Godtgørelse for anvisningsret

Reglerne om godtgørelse for anvisningsret foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Det foreslås dog som en redaktionel ændring, at henvisningen til § 18 a i boligreguleringsloven udelades, da denne bestemmelse er ophævet. Der er ikke med ændringen tilsigtet nogen ændring i den gældende retstilstand.

Det bemærkes, at indenrigs- og boligministeren som hidtil bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om den nærmere fremgangsmåde ved binding af godtgørelser for overdragelse af anvisningsret i Grundejernes Investeringsfond.

2.7.2.6. Refusion fra staten

Reglerne om statens refusion af kommunens udgifter til godtgørelse foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Det bemærkes, at indenrigs- og boligministeren som hidtil bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne, herunder nærmere om hvordan kommunerne ansøger om at få del i midlerne og om kommunens pligt til at aflægge regnskab m.v. for de midler, der er udbetalt som godtgørelse i henhold til aftaler om anvisningsret.

2.7.2.7. Kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejer

Reglerne om kommunalbestyrelsens pligt til at reagere på udlejerens meddelelse om en ledigbleven lejlighed m.v. videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.8. Statens refusion ved udlejning til flygtninge

Reglerne om statens refusion af kommunens udgifter til godtgørelse ved udlejning til flygtninge foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.7.2.9. Kommunernes adgang til ved udlejning af indeksfinansieret privat udlejningsbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift at kræve visse boliger stillet til rådighed for anvisning

Reglerne om kommunalbestyrelsens mulighed for at anvise lejere til privat indeksfinansieret udlejningsbyggeri samt til boliger udlejet af realrenteafgiftspligtige udlejere videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.8. Grundejernes Investeringsfond

2.8.1. Gældende ret

2.8.1.1. Indbetaling til den bindingspligtige konto

Den gældende boligreguleringslovs § 22 a fastslår, hvorledes der skal indbetales til den bindingspligtige konto efter lovens § 18 b. Reglerne omhandler endvidere Grundejernes Investeringsfonds kontrol med, at pligtig indbetaling finder sted.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 1, at det i § 18 b nævnte beløb indbetales årligt bagud. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om forfaldstidspunktet.

Det er en pligt for udlejeren af en ejendom, som omfattes af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, at indbetale beløb på en bindingspligtig konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond. Beløbets størrelse følger af boligreguleringslovens § 18 b, stk. 1.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 2, at såfremt der inden den årlige indbetaling er afholdt beløb til vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring eller energibesparende foranstaltninger efter § 18 b, stk. 3, eller § 19, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 18, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen må ledsages af dokumentation for fradraget. Bestemmelsen omhandler udlejerens mulighed for at fradrage afholdte udgifter, som fastsat i den gældende boligreguleringslovs § 19, i endnu ikke indbetalte hensættelser til § 18 b-kontoen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 3, at Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 18 b med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 22 b. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Det følger af bestemmelsen, at udlejeren skal udarbejde og indsende vedligeholdelsesregnskaber til Grundejernes Investeringsfond, idet Grundejernes Investeringsfond kontrollerer, at indbetalingerne samt indeståendet på kontoen efter § 18 b er korrekt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 4, at såfremt det på kontoen indestående beløb er mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 22 b først ske, når det manglende beløb er indbetalt. Bestemmelsen indebærer, at såfremt saldoen på kontoen efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b er mindre end forudsat, kan der først udbetales midler fra kontoen til dækning af afholdte udgifter, når det manglende beløb er blevet indbetalt af udlejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 5, at såfremt det på kontoen indestående beløb er større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid står på den bindingspligtige konto, er korrekt i forhold til udlejerens forpligtelse. Fonden sørger for, at et evt. overskydende beløb udbetales til udlejeren snarest muligt efter, fonden er blevet bekendt med, at der indestår et større beløb på kontoen, end hvad der skal.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 6, at Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter. Bestemmelsen indebærer, at efter ejendomsskatter har Grundejernes Investeringsfond en lovbestemt pante- og fortrinsret i ejendommen for forfaldne beløb, som skal indbetales af udlejeren efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 7, at indenrigs- og boligministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jf. § 18 b, og udbetalinger, jf. §§ 22 b og 22 e. Indenrigs- og boligministeren fører tilsyn med, at bestemmelserne overholdes. Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr. 163 af 26. februar 2016 om binding af afsætningsbeløb i Grundejernes Investeringsfond, om indberetning af vedligeholdelsesregnskab og om administrationsgebyr (bindingsbekendtgørelsen).

2.8.1.2. Ejerskifte

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 20, at den nye udlejer overtager vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen ved ejerskifte. En bunden konto efter § 18 b følger ved ejerskifte ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at den nye ejer ved ejerskifte overtager rettigheder og pligter i forbindelse med ejendommens vedligeholdelse og vedligeholdelseskonti.

2.8.1.3. Bindingspligtens ophør m.v.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 d, at Grundejernes Investeringsfond på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, skal give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter § 18 b.

Indbetalingerne til kontoen efter boligreguleringslovens § 18 b sker til Grundejernes Investeringsfond, som kontrollerer, at indbetalingerne, samt kontoens udvisende, til enhver tid er korrekt. Ved uenighed om udbetalinger eller indestående på den bindingspligtige konto efter § 18 b må huslejenævnet derfor indhente de nødvendige oplysninger til afgørelse af tvisten fra Grundejernes Investeringsfond

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 1, at såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 18 b indestående beløb til ejeren. Bestemmelsen fastslår, at kontoen efter § 18 b ophæves i tilfælde af, at ejendommen nedrives. I så fald vil udlejeren uden yderligere betingelser få et evt. indestående beløb på kontoen udbetalt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 2, at såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af kap. II-V i samme lov, udbetales de på kontoen efter § 18 b indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering (jf. lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om sanering) fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Udlejeren har pligt til at give Grundejernes Investeringsfond meddelelse om ændringer for ejendommen, som har betydning for det beløb, som efter § 18 b skal afsættes for ejendommen. Overgår ejendommen til andre formål end udlejning til beboelse, eller er ejendommen af anden grund ikke længere omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kap. II-IV, bortfalder bindingspligten for ejendommen, og der skal derfor ikke længere indbetales beløb efter § 18 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3, at såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at reglerne i kap. II-V ikke længere skal gælde i kommunen, overføres saldoen på kontoen efter § 18 b til den i § 63 a i lov om leje nævnte konto. Lejelovens § 63 a er nu ophævet ved lov nr. 310 af 30 marts 2015.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 4, at udbetaling efter stk. 1 og 2 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

2.8.1.4. Fondens formål og ledelse

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 18 b og § 63 a i lov om leje. Fondens vedtægter skal godkendes af indenrigs- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor, der udpeges af indenrigs- og boligministeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 2, at fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Indenrigs- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af indenrigs- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Bestemmelsen indebærer, at medlemmerne af bestyrelsen i Grundejernes Investeringsfond til dels vælges af udlejerne gennem landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. De øvrige medlemmer indstilles af lejerne gennem landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger og udpeges herefter af indenrigs- og boligministeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 3, at bestyrelsen til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

Grundejernes Investeringsfond kan bl.a. udsende forskrifter og vejledninger vedrørende bindingsreglerne og om investeringsfondens udførelse af vedligeholdelsesarbejder. Herudover kan fonden orientere om vilkårene for de lån, som ydes af fonden samt til hvilke formål, fonden kan yde lån.

2.8.1.5. Forrentning og administration af indbetalte beløb

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 56, at indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb, der er bundet efter § 18 b i denne lov og § 63 a i lov om leje, tilskrives kontoen én gang årligt.

Renteniveauet af de bundne beløb kan ikke fikseres på forhånd. Dens størrelse afhænger, foruden af det almindelige renteniveau, også af fondens udgifter og indtægter ved sin øvrige virksomhed, herunder udgifterne ved ordningens administration.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 57, at de indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, til enhver tid skal være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkredit.

Kravet om, at ikke-udlånte beløb skal være anbragt i obligationer, skal sikre, at der opnås et passende afkast og er et led i bestræbelserne for at få nedbragt renten i nybyggeriet.

2.8.1.6. Udlån

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 58, stk. 1, nr. 1-7, at udlån til beboelsesejendomme kan ydes til installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation, varmeisoleringsarbejder, forbedring af sanitære installationer, forbedring af køkkener, brandsikringsforanstaltninger. Udlån kan endvidere ydes til andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder fx til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene og til opretning.

Grundejernes Investeringsfond kan yde lån til nærmere bestemte forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder i beboelsesejendomme. Vilkårene er for det meste fastsat i loven, mens enkelte vilkår er overladt til fondens bestyrelse at fastsætte.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 58, stk. 2, at lån kun kan ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

Lånet kan højst udgøre 90 pct. af den godkendte udgift, og lånet skal samtidig have sikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi efter fondens vurdering.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 1, at de af fonden i medfør af § 58 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må ikke overstige 90 pct. af den udgift, der er nævnt i § 58, stk. 2.

Størrelsen af lånet ydet af Grundejernes Investeringsfond kan ikke overstige 90 pct. af den udgift, som af fonden skønnes at være rimelig. Lånet påvirkes ikke af, om ejeren af ejendommen har optaget tillægslån med sikkerhed i ejendommen i tilknytning til fondens ydelse af lån.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 2, at lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Det følger af § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed, at regler for beregning af renten fastsættes af Finanstilsynet. Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr. 1664 af 21. december 2010 om en referencerente. Referencerenten tager ifølge bekendtgørelsen udgangspunkt i relevante obligationsrenter.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 3, at afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter de i fondens vedtægter nærmere fastsatte regler.

Bestemmelsen indebærer, at afdragstiden for de lån, som Grundejernes Investeringsfond yder, skal fastsættes således, at de udlånte midler er tilbagebetalt i det omfang, investeringsfonden skal betale de bundne beløb til indskyderne.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 4, at lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 a, stk. 1, at fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring, for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Lånene ydes på vilkår, som følger af den gældende boligreguleringslovs § 59. Lånene forrentes herefter med en rente, der fastsættes af investeringsfondens bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Finanstilsynet har udstedt bekendtgørelse nr. 1664 af 21. december 2010 om en referencerente.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 a, stk. 2, at vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond en vis adgang til selv at fastsætte vilkårene, herunder renten, for sine udlån til bevaringsværdige ejendomme. Det er begrænset til ejendomme, hvor der typisk er behov for mere favorable vilkår.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 b, stk. 1, at fonden kan yde lån til finansiering af arbejder, der gennemføres efter bestemmelserne i kapitel 5 i lov om byfornyelse i private udlejningsejendomme.

Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond mulighed for at foretage udlån til aftalte forbedringer efter kapitel 5 i byfornyelsesloven til en forholdsvis lav rente.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 b, stk. 2, at vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

På samme måde som ved udlån til bevaringsværdige ejendomme har Grundejernes Investeringsfond en hvis frihed til selv at fastsætte vilkårene, herunder renten, for sine udlån til arbejder, der gennemføres efter bestemmelserne i kapitel 5 i lov om byfornyelse i private udlejningsejendomme.

2.8.1.7. Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 1, at såfremt en udlejer ikke har udført renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 27, stk. 6, og § 27 a, stk. 2, og § 19, stk. 3, i lov om leje, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Efter den gældende boligreguleringslovs §§ 27, stk. 6, og 27 a, stk. 2, samt den gældende lejelovs § 19, stk. 3, kan huslejenævnet fastsætte frister for udførelsen af renholdelses-, vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder. Overholdes en fastsat frist ikke af udlejeren, vil Grundejernes Investeringsfond på en lejers begæring kunne lade arbejderne udføre for udlejerens regning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 2, at bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed, kan udlejeren deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for at deponere beløbet for derved at undgå, at investeringsfonden tinglyser meddelelse om kravet på ejendommen. Udlejeren og Grundejernes Investeringsfond kan aftale, at udlejeren på anden måde stiller tilfredsstillende sikkerhed for betalingen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 3, at forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontantlån uden afdrag i et godkendt realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af indenrigs- og boligministeren.

Grundejernes Investeringsfond kan som gebyr for administration ved investeringsfondens udførelse af arbejder efter bestemmelsen opkræve et beløb. Det er med hjemmel i bestemmelsen fastsat, at fonden som gebyr for administrationen kan opkræve et beløb, der udgør en angivet procentdel af det beløb, som investeringsfonden har lagt ud til arbejdernes udførelse. Uanset det udlagte beløbs størrelse, kan fonden opkræve et minimumsgebyr.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 4, at såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 3. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 3, 1. pkt. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Bestemmelsen angår det lån, som investeringsfonden kan yde udlejeren, såfremt denne ikke deponerer eller stiller sikkerhed for beløb, som fonden har lagt ud. Lånet svarer til et almindeligt realkreditlån, og Grundejernes Investeringsfond kan opkræve et administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for et realkreditlån.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 5, at investeringsfonden i øvrigt kan bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at investeringsfonden får sikkerhed for, at krav på beløb, der for ejerens regning er anvendt af fonden på ejendommen, ikke udslettes ved en tvangsauktion, idet kravet ikke indgår i prioritetsrækken efter tinglysningstidspunktet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 6, at såfremt investeringsfonden efter stk. 5 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning for lejerne.

Grundejernes Investeringsfond kan i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 5, gøre krav på op til 50 pct. af ejendommens lejeindtægter. Det overskydende beløb fra lejernes indbetalinger refunderes til udlejeren.

2.8.1.8. Anvendelse af egenkapital

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60 a, at indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra fondens bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end den, der er nævnt i §§ 59 a, 59 b og 61.

Efter bestemmelsen kan Grundejernes Investeringsfond med ministerens godkendelse anvende såvel sine kapitalindtægter som sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor. Fonden kan fx give tilskud til forbedring og istandsættelse af private udlejningsejendomme, hvor fonden i tilknytning hertil tilbyder administrativ bistand, rådgivning og vejledning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 1, at fonden af sine finansindtægter kan foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber, samt yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar med henblik på modernisering af ældre boliger. Fonden kan tillige yde tilskud til initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller boligforbedring og istandsættelse af den ældre boligmasse. Fonden kan endvidere inden for en årlig ramme på 5 mio. kr. yde tilskud til oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere og lejere. Tilskud ydes efter retningslinjer fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en konsulent- og oplysningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat byfornyelse og aftalt boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en rådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for aftalt grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Indenrigs- og boligministeren fastsætter de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplysningstjenestens virksomhed. Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens finansindtægter for det pågældende år. Beløbet efter 3. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen fastlægger det centrale område for Grundejernes Investeringsfonds dispositioner over egenkapitalen. For så vidt angår udlån på favorable vilkår følger reglerne herom af den gældende boligreguleringslovs §§ 59 a og 59 b.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 2, at uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 66, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring. Bestemmelsen sikrer lovgrundlaget for Grundejernes Investeringsfonds udbetaling af tilskud i henhold til § 66, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, at uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 106, stk. 4, og § 111, stk. 3, i lov om byfornyelse. Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond mulighed for at godtgøre bestemte udgifter ved aftalt boligforbedring i henhold til byfornyelseslovens kapitel 5.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 4, at de udgifter, som staten har afholdt til støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan staten uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., forlange refunderet af Grundejernes Investeringsfond, i et omfang der nærmere fastlægges i en aftale mellem staten og Grundejernes Investeringsfond. For 2004-2007 udgør refusionen fra Grundejernes Investeringsfond 50 mio. kr. årligt.

Bestemmelsen giver Grundejernes Investeringsfond mulighed for efter aftale at medfinansiere støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter byfornyelseslovens § 19, stk. 2.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 a, at Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administration af bestemmelserne i denne lovs § 18 b, jf. kapitel III A, og § 60 samt bestemmelserne i § 63 a, jf. kapitel X A, og §§ 113 a og 113 b i lov om leje.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 b, stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden behandler sager, som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 b, stk. 2, at når Grundejernes Investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden orientere huslejenævnet herom, senest 2 uger efter at kontrollen er afsluttet.

Efter reglerne i den gældende boligreguleringslovs § 18 b og kapitel III A administrerer Grundejernes Investeringsfond de vedligeholdelseshensættelser, der skal bindes i fonden. Endvidere gennemfører Grundejernes Investeringsfond efter boligreguleringslovens § 60 for ejerens regning påbudte arbejder på udlejningsejendomme, som ejeren ikke har udført inden for den frist, huslejenævnet har sat for arbejdernes gennemførelse. Endelig påhviler det fonden efter lejelovens §§ 113 a og 113 b at registrere ejere, der ikke har efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser eller har fået gennemført arbejder på ejendommen af Grundejernes Investeringsfond.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 62, stk. 1, at såfremt der ved fondens virksomhed opstår tab, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb indbetalte beløb efter § 18 b og § 63 a i lov om leje.

Bestemmelsen angår den situation, hvor Grundejernes Investeringsfond lider tab ved sin virksomhed. Det kan fx være som følge af, at et lån ydet af investeringsfonden ikke fuldt ud kan inddrives.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 62, stk. 2, at fondens bestyrelse med tilslutning fra indenrigs- og boligministeren og Finansudvalget ved fondens ophør træffer beslutning om, hvorledes et eventuelt overskud skal fordeles.

Bestemmelsen indebærer, at et eventuelt overskud skal fordeles efter en model, der foreslås af bestyrelsen for fonden, og som kan godkendes af indenrigs- og boligministeren og Finansudvalget. Staten får herved indflydelse på, hvorledes overskuddet ved fondens ophør kan fordeles på en hensigtsmæssig måde.

2.8.1.9. Huslejenævnets kompetence

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 f, at tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til reglerne i boligreguleringslovens kapitel III A afgøres af huslejenævnet.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet afgør tvister mellem såvel ejeren og lejerne som ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til reglerne om hensættelse samt udbetaling fra den bundne konto efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b.

2.8.1.10. Straf

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 g, at den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 18 b over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom han ingen kundskab har, straffes efter § 163 i borgerlig straffelov.

Bestemmelsen kan bl.a. anvendes, hvor udlejeren afgiver urigtige oplysninger i forbindelse med det særskilte årsregnskab eller den årlige opgørelse, som skal indsendes til fonden. Bestemmelsen kan tillige anvendes, hvor udlejeren indsender urigtig dokumentation i forbindelse med et krav om udbetaling fra den bindingspligtige konto.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 63, stk. 1, at den, der i strid med reglerne i § 60, stk. 5, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse, straffes med bøde.

Bestemmelsen angår den sanktion, som kan pålægges udlejeren, hvis der ikke gives Grundejernes Investeringsfond nødvendige og korrekte oplysninger vedrørende lejerne eller lejens størrelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 63, stk. 2, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

2.8.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.8.2.1. Indbetaling til den bindingspligtige konto

Reglerne om indbetaling til den bindingspligtige konto foreslås videreført med sproglige ændringer samt en materiel ændring.

For at bringe den foreslåede § 59, stk. 2, i overensstemmelse med den foreslåede § 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje udgår brandsikring, opretning og energibesparende foranstaltninger af bestemmelsen.

Adgangen for udlejeren til efter den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1, at fradrage beløb på kontoen efter § 18, som er anvendt til brandsikring, videreføres ikke, idet udlejeren er berettiget til at udføre brandsikringsarbejder som forbedringer med deraf følgende adgang til forbedringsforhøjelse.

2.8.2.2. Ejerskifte

Reglerne om ejerskifte viderefører med materielle ændringer den gældende boligreguleringslovs § 20.

Grundejernes Investeringsfond registrerer i dag ejerforholdene i de private udlejningsejendomme, som har en konto i fonden. Efter de gældende regler er det op til den enkelte ejer at indberette oplysninger om ejerskifte til fonden.

Af hensyn til at sikre en korrekt registrering af ejerforhold vurderes det, at den gældende boligreguleringslovs § 20 med fordel kan ændres således, at Grundejernes Investeringsfond fremover registrerer ejerskifte for ejendomme ud fra tingbogens oplysninger. Forslaget indebærer derfor en mindre indholdsmæssig ændring i forhold til den gældende retstilstand.

2.8.2.3. Bindingspligtens ophør m.v.

Reglerne om bindingspligtens ophør m.v. foreslås videreført med en materiel ændring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3, at såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at reglerne i kap. II-V ikke længere skal gælde i kommunen, overføres saldoen på kontoen efter § 18 b til den i § 63 a i lov om leje nævnte konto.

Bestemmelsen foreslås ændret således, at saldoen på den bindingspligtige konto ikke overføres til den i lejelovens § 63 a nævnte konto, men udbetales til udlejeren. Ændringen skyldes, at lejelovens § 63 a, og den deraf følgende konto for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond, er ophævet.

Som følge af ovennævnte ændring af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3, foreslås § 22 e, stk. 4, ændret således, at bestemmelsen også finder anvendelse ved udbetaling efter stk. 3. Ændringen indebærer, at udbetaling efter stk. 3 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

2.8.2.4. Fondens formål og ledelse

Reglerne om fondens formål og ledelse foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.5. Forrentning og administration af indbetalte beløb

Reglerne om forrentning og administration af indbetalte beløb foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Den gældende boligreguleringslovs § 56 om forrentning af beløb indbetalt til Grundejernes Investeringsfond foreslås dog omformuleret, således at rentens størrelse fastsættes under hensyn til det almindelige renteniveau og fondens driftsresultat.

Der er ikke med den foreslåede ændring tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.8.2.6. Udlån

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds udlån, herunder hvilke formål fonden kan yde lån til, viderefører den gældende boligreguleringslovs §§ 58-59 a.

Den gældende boligreguleringslovs § 59 b, der fastsætter, at fonden kan yde lån til finansiering af arbejder, der gennemføres efter bestemmelserne i kapitel 5 i lov om byfornyelse i private udlejningsejendomme, foreslås ikke videreført, idet lov om privat byfornyelse er ophævet, og bestemmelsen derfor har mistet sin praktiske betydning.

Der foreslås ikke herudover ændringer af den gældende retstilstand.

2.8.2.7. Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder foreslås videreført med indholdsmæssige ændringer.

Reglerne om deponering foreslås præciseret i bemærkningerne, således at det tydeligere fremgår, hvordan deponering skal foretages.

Det foreslås endvidere fastsat, at udlejeren efter at have foretaget deponering eller stillet sikkerhed, jf. stk. 2, har pligt til at anlægge sag ved retten med henblik på afklaring af spørgsmålet om, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder, jf. stk. 1. Har udlejeren ikke anlagt sag inden for 12 måneder fra deponeringstidspunktet eller tidspunktet for sikkerhedsstillelsen, skal de deponerede midler eller den stillede sikkerhed frigives til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen foreslås præciseret på baggrund af, at der har været usikkerhed om, hvilken af parterne, der skal anlægge sag med henblik på at afklare, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre arbejderne på ejendommen. Idet udlejeren ikke har efterlevet huslejenævnets afgørelser, findes det rimeligt, at pligten til at anlægge sag påhviler udlejeren.

Endelig foreslås bestemmelsen i den gældende boligreguleringslovs § § 60, stk. 3, om forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, ændret, idet der ikke udbydes 30-årige kontantlån uden afdrag. Det foreslås derfor, at forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut.

Det vurderes, at der er tale om en mindre ændring af rentefastsættelsen.

2.8.2.8. Anvendelse af egenkapital

Reglerne om Grundejernes Investeringsfonds anvendelse af sin egenkapital viderefører med en materiel ændring den gældende boligreguleringslovs §§ 60 a-62.

Den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, fastslår, at uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 106, stk. 4, og § 111, stk. 3, i lov om byfornyelse. Byfornyelsesloven er ophævet pr. 1. januar 2004 og afløst af lov om byfornyelse og udvikling af byer, som efter lovens § 109 viderefører visse beslutninger efter de tidligere regler. Det vurderes, at bestemmelsen har mistet sin praktiske betydning, idet der er forløbet mere end 10 år fra indførelsen af lov om byfornyelse og udvikling af byer, og da støtteperioden udgør 10 år. Som følge heraf foreslås den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, ikke videreført.

2.8.2.9. Huslejenævnets kompetence

Reglerne om huslejenævnets kompetence foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.10. Straf

Reglerne om straf foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer

2.9. Huslejenævn

2.9.1. Gældende ret

2.9.1.1. Reglernes anvendelsesområde

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, at reglerne i kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af

1) en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.,

2) en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv., eller

3) en kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Bestemmelsen i den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, indebærer, at bl.a. reglerne i kap. VI om huslejenævn ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ejes af almene boligorganisationer, selvejende institutioner og kommuner eller regioner, når boligerne er almene ældreboliger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, at reglerne i kapitel II-VI ikke gælder for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

2.9.1.2. Nedsættelse af huslejenævn

Der er nedsat huslejenævn i alle kommuner i lighed med det system, som findes på det almene område, hvor der i kommuner med almene boliger nedsættes et eller flere beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter almenlejeloven.

Nærværende kapitel vedrører huslejenævnenes sammensætning, organisation samt arbejdsmåde. Kapitlet indeholder samtidig regler om, hvorledes sager indbringes for nævnene, samt om nævnenes behandling heraf. Reglerne gælder for samtlige huslejenævn i landet.

Den gældende boligreguleringslovs §§ 35-38 indeholder reglerne om nedsættelse af huslejenævn og om valg af nævnets medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 1, at der nedsættes et eller flere huslejenævn i alle kommuner til afgørelse af tvister efter denne lov og efter lov om leje. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 2, at i kommuner, hvori der er nedsat mere end et nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer. Bestemmelsen skal sikre, at flere nævn i samme kommune har ensartet praksis.

En kommune kan vælge at nedsætte flere nævn, såfremt antallet af sager overstiger, hvad et nævn må formodes at kunne håndtere på tilfredsstillende vis.

Huslejenævnet er indført som generel tvisteinstans på lejelovens område i hele landet. Parterne kan ikke aftale, at tvister ikke skal kunne indbringes for huslejenævnet, henholdsvis boligretten, hvilket følger af den gældende lejelovs § 112 a.

Der vil således være adgang til at indbringe sager for huslejenævnet i alle kommuner. At der etableres huslejenævn for kommunen, bevirker ikke, at de foreslåede regler, som viderefører reglerne i den gældende boligreguleringslov, dermed også nødvendigvis vil gælde i kommunen. Det er fortsat den enkelte kommunalbestyrelses beslutning.

Med henblik på at tilvejebringe et rationelt arbejdsgrundlag for huslejenævnene foreslås, at der gives mulighed for at etablere huslejenævn på fælleskommunalt niveau. Kommuner, som typisk ikke forventer et større antal sager ved nævnet, kan således oprette fælleskommunale huslejenævn enten med andre kommuner, som heller ikke forventer en større sagsmængde, eller med større kommuner, som allerede har eller vil få nævn med en større sagsmængde. Etablering af fælleskommunale huslejenævn må dog ikke ske på en sådan måde, at nærhedsprincippet, som er et væsentligt element i huslejenævnsordningen, sættes ud af kraft.

Ud over, at de enkelte nævn hermed sikres et vist minimum af sager, der gør det muligt at oparbejde en praksis og rutine for behandling og afgørelse af huslejenævnssager, ligger der ligeledes en økonomiske besparelse i denne konstruktion.

Såfremt der etableres fælleskommunale huslejenævn, bør kommunerne afklare, hvorledes udgifter og indtægter skal fordeles imellem kommunerne. Ligeledes bør det afklares, hvorledes udpegningsproceduren skal fastlægges.

Det er i overensstemmelse med de foreslåede regler at etablere fælleskommunale huslejenævn på tværs af regionsgrænserne. I sådanne tilfælde er det vigtigt at afklare forhold, som påvirkes af denne omstændighed, såsom beskikkelse af nævnsformanden

Huslejenævn samt ankenævnet i Københavns Kommune, udgør en del af den offentlige forvaltning og er dermed administrative myndigheder eller forvaltningsorganer. Dette betyder, at nævnene er omfattet af de almindelige forvaltningsretlige regler i forvaltningsloven.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 1, at et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 2, at formanden beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Han må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Formanden skal således være uvildig og hverken repræsentere lejer eller udlejers interesser. Det afgøres konkret, om den pågældende kandidat til formandsposten er generelt egnet til at varetage hvervet. Der ses i den forbindelse på, om personen er inhabil i forhold til, om der foreligger en særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer. Ved vurderingen vil det afgørende være, om der kan være tvivl om formandens upartiskhed.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 3, at de to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Etablerer flere kommuner efter § 35, stk. 1, et fælleskommunalt huslejenævn, foretages indstilling af de to medlemmer af de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i de omfattede kommuner.

De to andre medlemmer indstilles af henholdsvis udlejer- og lejerforeningerne i kommunen. Bestemmelsen skal sikre, at parternes synspunkter og position er repræsenteret i nævnet. Der ses ikke på de menige medlemmers uddannelse og erhverv, idet de blot skal være kendte med huslejeforhold. Hvis der indstilles flere til posterne, vælger kommunalbestyrelsen de mest kvalificerede.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 4, at findes der ikke større udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Kommunalbestyrelsen kan kun gå uden om de indstillede kandidater, hvis de utvivlsomt er uegnede til hvervet. I tilfælde af, at der ikke indstilles kandidater af udlejer og lejerforeninger i kommunen, vælger kommunalbestyrelsen selv kandidaterne uden indstilling. Der stilles i så fald alene krav om, at det medlem, der repræsenterer udlejerne skal være en grundejer, der tillige er udlejer, og at det medlem, der vælges til at repræsentere lejerforeningerne, skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 5, at i sager om tvister efter §§ 79 a-79 c i lov om leje tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 42, stk. 3, i nævnet.

Bestemmelsen sikrer, at nævnet i sager om husordensovertrædelser opnår et bedre kendskab til de sociale forhold, som kan ligge til grund for tvisten. Den sagkyndige har ikke stemmeret og er således alene rådgivende. Den sagkyndige kan skabe forbindelse til sociale myndigheder, som derved kan bistå lejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 6, at der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 2-5 nævnte regler.

Hvert medlem i nævnet har således en suppleant, der træder til, hvis det valgte medlem er fraværende, således at nævnet altid er beslutningsdygtigt. Suppleanterne må ligesom nævnets faste medlemmer ikke være inhabile og skal i øvrigt være kendte med huslejeforhold. Suppleanterne vælges efter samme regler som nævnets faste medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 7, at udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af huslejenævnet efter at være fyldt 67 år. Nævnets medlemmer kan dermed ikke udnævnes for mere end 4 år ad gangen. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at medlemmer genudnævnes. Hvis et medlem udtræder af nævnet i den valgte periode, indtræder vedkommendes suppleant i stedet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1, at formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2, i lov om leje, bortset fra betingelsen om dansk indfødsret.

Den gældende lejelovs § 109, stk. 2, fastslår en række krav til boligrettens lægdommere. Det følger af bestemmelsen, at de skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål eller under samværgemål, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 2, at bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse. Efter den gældende lejelovs § 109, stk. 3, kan personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, begære sig fritaget for at blive beskikket.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 3, at nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde. Huslejenævnet er kun i stand til at træffe afgørelse, når samtlige af nævnets medlemmer er til stede, og det er derfor vigtigt, at medlemmerne ikke udebliver. Bestemmelsen skal medvirke til at undgå, at sagsbehandlingstiden bliver unødig lang.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 4, at bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 fastslår en række habilitetskrav til dommere, som tillige gælder for huslejenævnets medlemmer. De pågældende regler i retsplejeloven vedrører tilfælde, hvor rettens medlemmer skal eller kan vige deres sæde, og angår den specielle inhabilitet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 38, at kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m. v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter og mediatorer efter § 42, stk. 1, vederlag for deres virksomhed.

Kommunalbestyrelsen har pligt til at sørge for, at huslejenævnet har de fornødne lokaler og faciliteter. Udgifterne til drift af huslejenævnet afholdes af kommunen. Det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte, hvorledes forholdene for nævnet i kommunen skal være.

2.9.1.3. Huslejenævnets sagsbehandling

Med undtagelse af de særlige regler om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser samt lejens størrelse ved første udlejning af en ejer eller andelsbolig tager huslejenævnene alene stilling til tvister, som indbringes for nævnene.

Karakteristisk for lejelovgivningens afgørelsessystem er, at der som altovervejende hovedregel er tale om partstvister, som i første omgang behandles af huslejenævnet, der er et administrativt organ. Dette sker efter officialprincippet, idet der påhviler nævnet en pligt til selv at oplyse sagen.

I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser yderligere prøves ved indbringelse for ankenævnet, jf. den gældende boligreguleringslovs § 44. Sager, der er afgjort af huslejenævnet og ankenævnet, kan indbringes for boligretten efter den gældende boligreguleringslovs § 43.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på 524 kr. Ved indbringelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 2, at udlejeren skal betale et beløb på 6.000 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet. Beløbet er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Når en part vælger at indbringe en sag for huslejenævnet, skal der betales et fastsat gebyr. Gebyret for indbringelse af sag for nævnet udgør i 2020 314 kr., mens gebyret for indbringelse af sag om forhåndsgodkendelse af lejens størrelse i 2020 er på 524 kr. Begge beløb reguleres årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Gebyret betales for hver sag, der indbringes, uanset hvor mange lejere sagen vedrører. Det gælder, uanset om sagen indbringes af en lejer eller af udlejeren. Det afgørende ved vurderingen af, om der er tale om en eller flere sager, når spørgsmålet indbringes for nævnet af flere lejere, vil være, om der er tale om en samlet sagsbehandling for nævnet, eller om der kræves individuel sagsbehandling for hver af lejernes klager. Hvorvidt der er tale om en eller flere sager afhænger således ikke af, hvor mange lejere sagen vedrører. Udlejeren kan indbringe én sag for nævnet, som angår mange lejere. Det er ligeledes ikke afgørende, om klagepunkterne indbringes ved én eller flere skrivelser.

Huslejenævnet kan pålægge udlejeren et gebyr, hvis lejeren får fuldt medhold i en klage ved nævnet. Gebyret udgør i 2020 2.180 kr. og går til de udgifter, der er forbundet med sagens behandling. Gebyret pålægges udlejeren, når sagsbehandlingen i huslejenævnet fører til en afgørelse, som indebærer, at udlejeren har tabt sagen.

Lejeren har alene fået fuldt medhold, hvis alle lejerens klagepunkter imødekommes. Det er i den forbindelse uden betydning, om sagen er indbragt af lejeren eller af udlejeren. Hvis lejeren får fuldt medhold i en sag, som er indbragt af udlejeren, vil udlejeren derfor blive pålagt et gebyr på 2.180 kr. Det er op til nævnet at vurdere, om lejeren har fået fuldt medhold eller ej.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Bestemmelsen indebærer, at når en sag er indbragt for nævnet, skal nævnet høre modparten, herunder om de påstande, der er fremført. Modparten kan anmode nævnet om fristforlængelse til at fremsætte sine kommentarer til sagen. Nævnet må i den forbindelse foretage en vurdering af, om der konkret er omstændigheder, der taler for at efterkomme partens anmodning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 1, at nævnet træffer afgørelse om afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 2, at nævnet selv afgør, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Huslejenævnets kompetence er hovedsageligt fastsat i den gældende lejelovs § 106, stk. 1. Sager, der indebærer, at der må foretages en bevismæssig vurdering, vil nævnet efter omstændighederne skulle afvise med henvisning til, at sag anlægges ved boligretten.

Huslejenævnene er undergivet officialprincippet, hvorefter nævnene selv indhenter de nødvendige oplysninger til behandling af sagen. Nævnet skal sikre, at sagen bliver tilstrækkelig belyst og korrekt juridisk vurderet til, at der kan træffes en rigtig afgørelse, og nævnet kan derfor ikke alene henholde sig til de oplysninger, som sagens parter indgiver.

Hvis en part ikke fremsender oplysninger, som nævnet har anmodet om, vil nævnet herefter kunne fortolke tavsheden på den for modparten mest gunstige måde, medmindre oplysningerne uden videre besvær kan indhentes andetsteds fra. Det er ikke forbundet med yderligere sanktioner, hvis en part ikke fremsender oplysninger, som nævnet har anmodet om.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 3, at i sager efter §§ 79 a-79 c i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 79 b, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Huslejenævnet har pligt til at undersøge mulighederne herfor, forinden nævnet beslutter at gøre lejeforholdet betinget eller tildele lejeren en advarsel. Nævnet kan indhente mere generelle oplysninger om sociale tilbud eller oplysninger, der vedrører den pågældende lejers konkrete muligheder for at gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning. Nævnet kan også opfordre kommunen til at tilbyde en særlig indsats til voksne med nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne efter § 81 i lov om social service.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40 a, stk. 1, at ved behandling af sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnet inden for de seneste 3 år i henhold til § 61 b, stk. 2, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette gælder dog ikke sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 59 a og 59 b i lov om leje.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40 a, stk. 2, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 1, at nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

For at undgå, at sagens parter kan forhale sagens behandling, fastsætter nævnet som udgangspunkt en frist på 2 uger til besvarelse af nævnets spørgsmål og anmodninger. Hvis fristen ikke overholdes, træffer nævnet afgørelse på det foreliggende grundlag.

Huslejenævnet har pligt til at foretage høring af sagens parter i overensstemmelse med forvaltningslovens regler. Nævnet kan ikke træffe afgørelse, før parterne er gjort bekendte med og har fået lejlighed til at udtale sig om oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som de må antages ikke at vide, at nævnet er i besiddelse af.

En række sager indebærer, at nævnet må foretage besigtigelse forinden, der kan træffes afgørelse. Det vil bl.a. være i sager, der omhandler vedligeholdelsesmangler. Sagens parter har krav på at blive indkaldt til besigtigelsen med mindst en uges varsel.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 2, at nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 3, at nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 4, at sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Parterne får herved mulighed for at kommentere på de oplysninger, som nævnet lægger vægt på i afgørelsen.

Huslejenævnet kan ikke holde møde med kun én af sagens parter, uden at den øvrige part er blevet indkaldt til mødet. Muligheden for at indkalde parterne til at afgive forklaring forudsætter, at begge parter indkaldes. Der er ikke tale om egentlig vidneforklaring efter retsplejelovens regler.

Sagerne forberedes af formanden inden nævnsmødet, hvor de drøftes til afgørelse mellem nævnets tre medlemmer. Forberedelsen indebærer, at alle relevante oplysninger og forhold, som er nødvendige for at kunne træffe den rigtige afgørelse, indhentes og belyses.

Sagens parter skal have udleveret alle de oplysninger, der har betydning for afgørelsen. De har derved mulighed for at kommentere på oplysningerne under sagens behandling. Samtidig kan de bedre vurdere, om de er enige i nævnets afgørelse, eller om de derimod ønsker at indbringe nævnets afgørelse for ankenævnet eller boligretten.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 5, at i sager om tvister efter §§ 79 a-79 c i lov om leje skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

Lejelovens §§ 79 a-79 c vedrører sager om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden. Nævnet skal vejlede parterne i det omfang, der er brug for det. Tvisterne kan føre til, at nævnet pålægger lejeren en advarsel eller gør lejeforholdet betinget, hvilket efterfølgende kan medvirke til, at lejeforholdet ophæves.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 1, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 3, eller efter § 40, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 41, stk. 2. I sager efter §§ 79 a-79 b i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 2, at i tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 3, at huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 4, at nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 5, at nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 79 b, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 43 og 44 og udlejerens meddelelsespligt efter § 107 a i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 6, at har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter §§ 43 eller 44 har opsættende virkning.

Huslejenævnet skal træffe afgørelse inden for en frist på 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar på et spørgsmål eller en anmodning. For at sagerne ikke trækker ud og af hensyn til den anden part, skal nævnet dog afgøre sagen, når svarfristen er udløbet. Nævnet kan i den forbindelse fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde. Nævnet kan vælge at lægge et for sent indkommet svar til grund, hvis der er undskyldelige omstændigheder.

Huslejenævnet skal dog altid søge at nå frem til den korrekte afgørelse og kan derfor ikke lægge en parts fremstilling ukritisk til grund.

Det afgørende for 4-ugers fristens overholdelse er tidspunktet, hvor nævnet træffer afgørelse. Hvis nævnet overskrider fristen, kan den part, som har indbragt sagen for huslejenævnet, indbringe sagen for boligretten uden først at afvente nævnets afgørelse.

Hvis et medlem ikke kan deltage i afgørelsen af en sag, træder medlemmets suppleant i stedet. Medlemmerne og deres suppleanter har pligt til at møde, når de er indkaldt, og udeblivelse uden lovlig grund straffes med bøde.

Nævnets afgørelser skal føres til protokol. Sagerne behandles på skriftligt grundlag, og afgørelserne skal ligeledes foreligge skriftligt. Der skal således føres protokol over antal sager, og sagernes kategorier. Der skal bl.a. også føres protokol over tidspunktet for sagens indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, og hvem der gives medhold.

Afgørelserne skal begrundes, og begrundelsen skal være tilstrækkelig udførlig til, at parterne kan se, hvilke omstændigheder og forhold der er lagt vægt på. Afgørelsen skal samtidig henvise til de relevante retsregler.

Det skal fremgå, hvis en afgørelse ikke er enstemmig, hvilket skal hjælpe parterne med at tage stilling til, om de er enige i afgørelsen. Hvis en afgørelse er truffet med dissens, viser det sagens parter, at afgørelsens resultat ikke er entydigt. Afgørelsen skal i overensstemmelse med de almindelige forvaltningsretlige regler begrundes. En begrundelse kan ligeledes hjælpe parterne til bedre at forstå afgørelsen og beslutte, om afgørelsen skal påklages til huslejeankenævnet eller indbringes for domstolene.

I sager, der omhandler lejerens overtrædelse af god skik og orden, hvor nævnet træffer afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, skal det angives, hvori betingelserne består og tidspunktet for betingelsernes ophør. Betingelserne skal ophøre senest 1 år efter afgørelsen.

Parterne kan vælge at indbringe sagen for boligretten eller huslejeankenævnet, hvis de ikke er enige i afgørelsen.

Når en afgørelse indbringes for boligretten eller ankenævnet, har indbringelsen som udgangspunkt ikke opsættende virkning. Indbringelse af sager, hvorefter nævnet har tiltrådt iværksættelsen af en forbedring, tillægges dog opsættende virkning for at undgå, at udlejeren i tiltro til huslejenævnets afgørelse iværksætter forbedringsarbejder, hvorefter afgørelsen omgøres af boligretten eller ankenævnet. Nævnet skal i så fald sørge for at meddele sagens parter, at indbringelse af afgørelsen for boligretten eller ankenævnet har opsættende virkning.

Den opsættende virkning indebærer, at udlejeren må afvente boligrettens eller ankenævnets afgørelse, selvom huslejenævnet har tiltrådt iværksættelsen af forbedringen. Udlejeren kan dermed ikke i tillid til nævnets afgørelse påbegynde forbedringsarbejderne, før boligretten eller ankenævnet har truffet afgørelse i sagen.

2.9.1.4. Kommunalbestyrelsens tilsyn

Det fremgår af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 1, at kommunalbestyrelsen på vegne af en lejer af en bolig kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i den gældende byfornyelseslovs § 76. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. den gældende boligreguleringslovs § 60. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Det fremgår det af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 2, at kommunalbestyrelsen, ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde, af egen drift kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. den gældende boligreguleringslovs § 60.

Som led i indsatsen imod den spekulative udlejning af dårlige boliger, som især foregår i landdistrikterne, fastslår bestemmelsen, at såfremt kommunalbestyrelsen bliver opmærksom på, at en udlejet bolig generelt fremstår i en meget dårlig stand, og lejeren efter kommunalbestyrelsens opfordring ikke ønsker at give kommunalbestyrelsen fuldmagt til at indbringe en sag om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne for huslejenævnet, kan kommunalbestyrelsen selv indbringe en sådan sag.

Det forekommer således, at ejere udlejer lokaler til beboelse til boligsøgende til en leje, der ligger langt over det lejedes værdi. Endvidere iagttager udlejer efter lejemålets indgåelse ikke sin vedligeholdelsespligt. Ofte er der tale om en lejer, som enten ikke har ressourcer til at rejse en sag omkring lejemålets vedligeholdelsestilstand, eller som ikke har et ønske om at involvere det offentlige, herunder huslejenævnet. Der bliver derfor ikke rejst sag ved huslejenævnet, selv om boligens dårlige stand umiddelbart indikerer, at der kan være tale om et betydeligt misforhold imellem boligens leje- og brugsværdi og huslejens størrelse.

Det har i praksis vist sig, at det kan være en lukrativ forretning at drive denne form for udlejning. Der er tale om en udlejningsform, som resulterer i, at familier og husstande bor til leje i boliger, der kan være i så ringe stand, at beboelse kan være eller vil blive forbundet med sundhedsfare, fx i forbindelse med forekomster af skimmelsvamp.

Den gældende byfornyelseslovgivning giver kommunalbestyrelsen mulighed for at nedlægge forbud mod, at en bygning eller en del af denne benyttes til beboelse eller ophold for mennesker (kondemnering) efter byfornyelseslovens § 76. Dette forudsætter, at bygningens benyttelse skønnes forbundet med sundhedsfare eller brandfare. Hvis dette er tilfældet, kan kommunalbestyrelsen ikke indbringe sag efter nærværende bestemmelse.

Med bestemmelsen er der således skabt mulighed for, at kommunen på vegne af lejer kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler og om lejens størrelse for huslejenævnet. Der er tale om en særlig mandatarordning, hvorefter kommunalbestyrelsen afholder eventuelle omkostninger forbundet med sagen, herunder eventuelle sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Såfremt der efterfølgende rejses en sag ved boligretten, finder retsplejelovens almindelige bestemmelser om rettergangsfuldmægtige anvendelse. Dette indebærer bl.a., at der skal gives møde ved advokat, medmindre sagen behandles under småsagsprocessen, jf. herved retsplejelovens § 131 og § 260, stk. 5.

Bestemmelsen kan tænkes anvendt i den situation, hvor kommunalbestyrelsen eksempelvis i forbindelse med udførelse af sin tilsynspligt efter byfornyelseslovens § 75 bliver opmærksom på, at en bolig, som lejes ud til beboelsesformål, er behæftet med væsentlige vedligeholdelsesmangler, der dog ikke kan føre til påbud om kondemnering. I dette tilfælde vil kommunen med lejerens accept kunne indbringe en sag om lejens størrelse eller om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Baggrunden for ordningen er, at de lejere, som oftest bliver ofre for en boligspekulants udlejning af boliger, der er i meget dårlig vedligeholdelsestilstand, i mange tilfælde ikke har ressourcer til eller forudsætninger for at rejse en sag for huslejenævnet.

I visse tilfælde forholder det sig imidlertid således, at lejeren - selv med kommunens tilbud om at føre sagen for dem - ikke ønsker, at spørgsmålet om lejemålets stand eller lejens størrelse indbringes for huslejenævnet. Det kan fx være i tilfælde, hvor lejeren frygter udlejers reaktion.

I disse tilfælde kan kommunen stå i en situation, hvor der efter de gældende regler ikke kan rejses en sag over for udlejer, selv om det er tydeligt, at der er tale om spekulativ udlejning af meget dårlige boliger.

Med bestemmelsens stk. 2 er indført en mulighed for, at kommunalbestyrelsen af egen drift kan indbringe sager om vedligeholdelsesmangler i en udlejet bolig med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler på klimaskærmen, og hvor lejeren ikke ønsker at give kommunalbestyrelsen fuldmagt til at indbringe sagen, for huslejenævnet.

Såfremt boligen er i så dårlig stand, at den kan kondemneres, kan ordningen ikke anvendes, idet kommunalbestyrelsen i så fald skal træffe afgørelse om, at boligen kondemneres.

Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af bestemmelserne i kapitel VI i den gældende boligreguleringslov.

2.9.1.5. Ankenævn og boligret

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 1, at uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje, jf. § 44, stk. 1.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 2, at indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Fristen for at indbringe huslejenævnets afgørelse for henholdsvis huslejeankenævnet i Københavns Kommune eller for boligretten er 4 uger, fra parterne har modtaget nævnets afgørelse.

Sager om lejerens manglende overholdelse af god skik og orden efter den gældende lejelovs §§ 79 a-79 c kan ikke indbringes for huslejeankenævnet i Københavns Kommune, men må indbringes for boligretten.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 3, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje indbringe afgørelsen. Lejelovens § 49, stk. 5, sidste pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Beboerrepræsentationen kan, bortset fra afgørelser om lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, indbringe afgørelser for huslejeankenævnet i Københavns Kommune eller boligretten. Den gældende lejelovs § 49, stk. 5, sidste pkt., fastslår, at såfremt lejen nedsættes, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 4, at huslejenævnet efter boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 5, at ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 79 b, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Boligretten kan have behov for, at nævnet redegør for sin afgørelse med henblik på at kunne træffe afgørelse om, hvorvidt nævnets afgørelse er korrekt. Særligt i sager om det lejedes værdi kan boligretten have behov for viden om fx mulige konkrete sammenligningslejemål.

Når en tvist indbringes for boligretten, hvor huslejenævnet eller huslejeankenævnet forinden har truffet afgørelse, vil nævnet ikke være part i boligretssagen, medmindre der ikke er en anden modpart, som sagen kan anlægges mod.

I sager om opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet, hvor lejeren er blevet givet en advarsel, eller lejeforholdet er gjort betinget som følge af lejerens overtrædelse af god skik og orden, kan boligretten vælge ikke at lægge huslejenævnets afgørelse i sagen til grund, men i stedet foretage en fuld prøvelse af nævnets afgørelse. Retten kan dermed også tage stilling til, om det var berettiget at tildele lejeren en advarsel eller at gøre lejeforholdet betinget.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 6, at har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 42, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

Nævnet skal træffe afgørelse inden 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 3, eller efter § 40, stk. 4. Nævnets afgørelse er stadig gyldig, selv om fristen overskrides, men klageren har mulighed for at indbringe sagen for boligretten, inden nævnets afgørelse foreligger, såfremt nævnet ikke overholder fristen. Klageren er den part, som har indbragt sagen for nævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 1, at i Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 43, stk. 3 og stk. 6, finder tilsvarende anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for ankenævnet efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4 uger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 2, at ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 3, formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 36, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 36, stk. 6 og 7, og § 37 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Afgørelser truffet af huslejenævnet i Københavns Kommune kan, bortset fra afgørelser om lejerens overtrædelse af god skik og orden, indbringes for et huslejeankenævn.

Formanden for ankenævnet skal opfylde de samme krav, som stilles til formanden for huslejenævnet. Det indebærer, at formanden skal være jurist og derudover ikke må have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Foruden formanden består ankenævnet af 4 medlemmer, som vælges efter indstilling fra henholdsvis landsdækkende udlejer- og lejerforeninger. Der skal vælges en suppleant for hvert medlem, og medlemmerne skal opfylde kravene efter den gældende boligreguleringslovs § 37.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 4, at klageren afkræves et beløb på 106 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen fastslår det gebyr, som den klagende part betaler for at indbringe huslejenævnets afgørelse for huslejeankenævnet. Gebyret udgør i 2020 et beløb på 166 kr., som skal betales for hver lejlighed eller lokale, som huslejenævnets afgørelse vedrører. Beløbet tilfalder kommunen.

Gebyret betales af den, som indbringer huslejenævnets afgørelse for ankenævnet. Klageren får ikke tilbagebetalt beløbet uanset, om klageren får medhold i ankenævnets afgørelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 5, at reglerne i §§ 38-42 finder anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 6, at ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 43. Fristen på 1 år, jf. § 43, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

Reglerne i den gældende boligreguleringslovs §§ 38-42 omhandler bl.a. huslejenævnenes behandling af sager og gælder ligeledes for huslejeankenævnet. Det indebærer bl.a., at ankenævnet selv afgør, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag, og hvilke oplysninger der skal indhentes, for at der kan træffes afgørelse i sagen.

Sager som huslejenævnet har kompetence til at behandle, skal først indbringes for huslejenævnet. For afgørelser truffet af huslejenævnet i Københavns Kommune kan parterne herefter indbringe afgørelsen for huslejeankenævnet. Hvis huslejeankenævnet har kompetence til at behandle sagen, skal afgørelsen indbringes for ankenævnet, forinden den kan indbringes for boligretten.

Ankenævnets afgørelse skal som udgangspunkt indbringes for boligretten senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt parterne.

2.9.1.6. Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44 a, at indenrigs- og boligministeren kan indhente og videregive oplysninger fra huslejenævnene om de sager, der bliver behandlet i nævnene, herunder oplysning om antal sager, disses fordeling på forskellige kategorier, tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lign.

Der er på nuværende tidspunkt oprettet databasen www.huslejenævn.dk, som indeholder opgørelser over huslejenævns- samt beboerklagenævnsafgørelser.

Formålet med databasen er at tilbyde brugerne en systematisk adgang til nævnsafgørelser af generel interesse og dermed øge kendskabet til huslejenævnenes og beboerklagenævnenes afgørelser, således at brugerne på området kan gøre sig bekendt med nævnspraksis på forskellige områder af lovgivningen. Hjemmesiden giver tillige nævn, som har et relativt mindre antal sager, mulighed for at få kendskab til, hvordan andre nævn tidligere har afgjort bestemte typer af sager. Formålet med ordningen er således at skabe øget gennemsigtighed på lejelovgivningens område.

2.9.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.9.2.1. Reglernes anvendelsesområde

Reglerne om anvendelsesområdet for bestemmelserne om huslejenævn foreslås fastsat i lovforslagets kapitel 9 om huslejenævn. Reglerne viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2 og 6, hvorefter reglerne ikke finder anvendelse for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger mv. og private ustøttede plejeboliger.

2.9.2.2. Nedsættelse af huslejenævn

Reglerne om huslejenævn foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer i lovforslagets kapitel 9.

Reglerne om nedsættelse af huslejenævn foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1 og 2, om de betingelser der skal opfyldes af huslejenævnets medlemmer, henviser til den gældende lejelovs § 109, stk. 1 og 2. De foreslåede bestemmelser, der viderefører den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1 og 2, foreslås omformuleret således, at betingelserne fremgår af bestemmelserne.

2.9.2.3. Huslejenævnets sagsbehandling

Reglerne om huslejenævnets sagsbehandling foreslås generelt videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Der har været observeret tilfælde, hvor en lejer, som har foretaget fremleje (herefter fremlejegiver), i fremlejeforhold gentagne gange har undladt at tilbagebetale indskud, trods en forpligtelse hertil. Dette har bragt opmærksomhed på forskellen i sikkerhed for de krav, man har som lejer og som fremlejetager, og der har derfor været politisk ønske om at se nærmere på muligheder for at styrke fremlejetageres rettigheder.

Det er i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på indgreb, som i større grad sanktionerer lejere, der som fremlejegiver gentagne gange misligholder deres forpligtelser i fremlejeforholdet. Det foreslås i den forbindelse i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje fastsat bestemmelser, som giver udlejeren mulighed for at opsige lejeforholdet med en lejer (herefter hovedlejeforholdet), der som fremlejegiver gentagne gange misligholder dennes forpligtelse i fremlejeforhold.

I den forbindelse foreslås det i nærværende lovforslag, at der som en ny bestemmelse indføres en forpligtelse for huslejenævnene til at oplyse parterne i sager, som angår fremlejeforhold, og hvor fremlejegiver i afgørelsen pålægges forpligtelser, om at manglende efterlevelse af afgørelsen kan have betydning for det lejeforhold, hvor fremlejegiveren selv er lejer. Ligeledes foreslås huslejenævnet forpligtet til at oplyse parterne om fremlejetagers pligt til at oplyse huslejenævnet, såfremt en sådan afgørelse ikke efterleves.

Ydermere foreslås som en ny bestemmelse en forpligtelse for huslejenævnet til at afkræve fremlejegiveren dokumentation for, at afgørelsen er efterlevet, hvis huslejenævnet får besked om, at den ikke er efterlevet, og i tilfælde af manglende efterlevelse orientere udlejeren i hovedlejeforholdet om den manglende efterlevelse.

De to foreslåede bestemmelser skal for det første sikre parternes oplysning om, at det kan have konsekvenser for det lejeforhold, hvor fremlejegiver er lejer, samt at huslejenævnet skal meddeles, hvis afgørelsen ikke efterleves. Herudover skal det sikre, at udlejeren i hovedlejeforholdet får meddelelse om den manglende overholdelse af huslejenævnets afgørelse, så udlejeren bliver bekendt med muligheden for at opsige lejeren.

2.9.2.4. Kommunalbestyrelsens tilsyn

Reglerne om kommunalbestyrelsens adgang til at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet på vegne af en lejer foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.9.2.5. Ankenævn og boligret

Reglerne om ankenævn og boligret foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.9.2.6. Videregivelse af huslejenævnsoplysninger

Reglen om indenrigs- og boligministerens adgang til at indhente og videregive oplysninger om de sager, der bliver behandlet i huslejenævnene, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.10. Boligretten

2.10.1. Gældende ret

2.10.1.1. Saglig kompetence

Af den gældende lejelovs § 107, stk. 1, fremgår, at tvister om lejeforhold, der er omfattet af lejeloven, i 1. instans kan indbringes for byretten, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet. Retten benævnes boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.

Tvister om lejeforhold omfatter også fremlejeforhold.

Sager, som huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i, kan således ikke indbringes for boligretten i 1. instans, medmindre parterne enes herom, efter tvisten er opstået. Et vilkår i en lejeaftale, der fx lyder, at boligretten er 1. instans for tvister, vil derfor være ugyldigt.

Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser indbringes for boligretten. I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser indbringes for ankenævnet, og ankenævnets afgørelser kan herefter indbringes for boligretten.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 111, stk. 3, at indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

Henvisning kan dog ikke ske fra boligret til huslejenævn eller fra huslejenævn til boligret, og rettens afgørelse om henvisning er genstand for kære til landsretten.

Er der tale om en tvist om, hvorvidt en aftale er omfattet af lejelovgivningens regler, bør sag anlægges ved byretten.

Endvidere fremgår det af den gældende lejelovs § 107, stk. 3, at § 107, stk. 1 og 2, ikke begrænser fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

Bestemmelsen indebærer, at det forhold at hovedsagen hører under boligrettens kompetence ikke medfører, at fogedretten er afskåret fra undtagelsesvis at tillade anden bevisførelse end dokumentbevis og partsforklaring, jf. retsplejelovens § 597, stk. 2. Det gør det ikke i sig selv betænkeligt at fremme en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens § 597, stk. 3.

Fogedretten kan således tillade, at udlejeren fører et begrænset antal vidner med henblik på at godtgøre eller sandsynliggøre, at lejeren har tilsidesat god skik og orden, og at forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Det har i praksis navnlig betydning i oplagte sager, hvor det efter afhøring af nogle få vidner med høj grad af sandsynlighed kan fastslås, at der er grundlag for at ophæve lejeaftalen.

Fogedretten vil fortsat kunne afvise at fremme forretningen, hvis fogedretten af andre grunde, end at hovedsagen hører under boligretten under medvirken af lægdommere, finder det betænkeligt at fremme forretningen. Fogedretten kan ligeledes afvise at fremme forretningen, hvis sagen er af principiel betydning.

2.10.1.2. Stedlig kompetence

Af den gældende lejelovs § 111, stk. 1, fremgår, at en sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Endvidere fremgår af den gældende lejelovs § 111, stk. 2, at er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Et vilkår i en lejeaftale, der fastsætter et andet værneting end stedet for ejendommens beliggenhed, vil derfor være ugyldigt.

Parternes aftale om et andet værneting kan dermed alene opretholdes, når den indgås efter sagsanlæg, og den forudsætter herudover rettens samtykke.

Er ejendommen beliggende i flere retskredse, må sagen anlægges i den retskreds, hvor hovedbygningen ligger.

2.10.1.3. Lægdommere

Det fremgår af den gældende lejelovs § 108, stk. 2, at for hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Præsidenten for landsretten beskikker lægdommere blandt den kreds af personer, der figurerer på de to lister. Der er ikke krav om, at de personer, der udpeges, skal tilhøre hverken de udpegende eller nærmere bestemte foreninger.

Af den gældende lejelovs § 108, stk. 3, fremgår endvidere, at findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Efter den gældende lejelovs § 108, stk. 4, bestemmer indenrigs- og boligministeren med hvilke organisationer og foreninger, der skal forhandles.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 109, stk. 1, at de, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Herudover fremgår af den gældende lejelovs § 109, stk. 2, at de skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Hvis der opstår forhold, der indikerer, at en eller flere af betingelserne ikke er opfyldt, må det konkret vurderes, om beskikkelsen skal tilbagekaldes.

Endvidere fremgår af den gældende lejelovs § 109, stk. 3, at personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Det følger af den gældende lejelovs § 109, stk. 4, at Domstolsstyrelsen fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

Med hjemmel i bestemmelsen er der fastsat nærmere regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere. Der tilkommer herefter lægdommere 1.100 kr. for hver dag og 120 kr. for hver nat, de i anledning af deres hverv må være borte fra hjemmet. Endvidere kan rettens formand undtagelsesvis tillægge lægdommere en særlig godtgørelse, såfremt lægdommerens deltagelse i sagens behandling har påført denne et tab, som væsentligt overstiger de nævnte vederlag.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 110, stk. 1, at boligrettens formand efter forhandling med sagens parter udtager én person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Endvidere fremgår det af den gældende lejelovs § 110, stk. 2, at lægdommere ikke deltager i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

Endelig fremgår af den gældende lejelovs § 107, stk. 2, at retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

Boligretten kan således egenhændigt bestemme, at lægdommere skal medvirke, såfremt retten finder det hensigtsmæssigt.

Der sondres mellem lægdommere, der kan tiltræde boligretten, og sagkyndige medlemmer, der efter retsplejelovens regler kan tiltræde byretten.

2.10.1.4. Sagens behandling

Af den gældende lejelovs § 112, stk. 1, fremgår, at sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Endvidere fremgår af den gældende lejelovs § 112, stk. 2, at forligsmægling under forberedelsen af hovedforhandlingen kan foretages af formanden alene, hvilket også modsætningsvis fremgår af den gældende lejelovs § 110, stk. 2.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 112, stk. 3, at retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 112, stk. 4, at boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed, hvilket også fremgår af retsplejelovens § 216, stk. 1.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 112, stk. 5, at retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse, hvilket også fremgår af den gældende § 112, stk. 1, i lejeloven samt retsplejelovens § 327, stk. 1, nr. 4, og § 328, stk. 3.

Ud over muligheden for at hjemvise en sag til behandling ved en underordnet domstol, kan hjemvisning også ske til huslejenævnet.

Reglerne om nødvendigt procesfællesskab finder også anvendelse i boligretssager.

Almindeligvis vil påstande og fremlæggelse af bevismidler, der ikke har været fremsat for huslejenævnet - men som kunne have været fremsat - ikke kunne fremsættes for boligretten.

Endvidere gælder de almindelige regler om bevisbedømmelse, og boligretten har desuden fuld prøvelsesret over for huslejenævnets afgørelser.

2.10.1.5. Anke og kære

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113, stk. 1, at anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Reglerne om anke af retsafgørelser findes i retsplejelovens kapitel 36.

Efter retsplejelovens regler kan domme afsagt af en byret som hovedregel af parterne ankes til den landsret, i hvis kreds byretten ligger.

2.10.1.6. Tvangsfuldbyrdelse

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113, stk. 2, at boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Retsplejelovens bestemmelser om tvangsfuldbyrdelse følger af anden bog, fjerde afsnit, og er dermed direkte anvendelige på boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten.

2.10.1.7. Fravigelighed

Af den gældende lejelovs § 112 a fremgår, at reglerne i lejelovens kapitel XVIII (§§ 106-113) om huslejenævn og boligret ikke kan fraviges.

Eksempler på betydningen af ufravigeligheden er, at det ikke gyldigt kan aftales, at indbringelse af en sag for huslejenævnet undlades, før sagen rejses ved boligretten, ligesom aftaler om voldgift er uden retsvirkning. Ligeledes kan det ikke gyldigt aftales, at sag anlægges et andet sted end hvor ejendommen er beliggende, før sagen rejses ved boligretten, i hvilket tilfælde retten desuden skal give sit samtykke til værnetingsreglens fravigelse.

2.10.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.10.2.1. Saglig kompetence

Det foreslås, at de gældende regler om boligrettens saglige kompetence, der fremgår af den gældende lejelovs § 107, stk. 1 og 3, videreføres i det samtidigt fremsatte forslag til lov om leje.

Det foreslås, at byretten behandler de sager, som indbringes for boligretten i medfør af lov om boligforhold eller anden lov.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.10.2.2. Stedlig kompetence

Det foreslås, at de gældende regler om boligrettens stedlige kompetence, der fremgår af den gældende lejelovs § 111, stk. 1 og 2, videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.10.2.3. Lægdommere

Det foreslås, at de gældende regler om lægdommere ved boligretten, der fremgår af den gældende lejelovs §§ 108-110 samt § 107, stk. 2, videreføres.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.10.2.4. Sagens behandling

Det foreslås, at de gældende regler om sagernes behandling ved boligretten, der fremgår af den gældende lejelovs § 112, videreføres, dog således at overflødige bestemmelser, der enten i øvrigt følger af den foreslåede lov om leje eller af retsplejeloven udgår.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.10.2.5. Anke og kære

Det foreslås, at de gældende regler om anke og kære, der fremgår af den gældende lejelovs § 113, stk. 1, videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.10.2.6. Tvangsfuldbyrdelse

Det foreslås, at de gældende regler om tvangsfuldbyrdelse af forlig samt boligrettens afgørelser, der fremgår af den gældende lejelovs § 113, stk. 2, udgår, da de er overflødige, eftersom de allerede følger af retsplejelovens § 478, stk. 1, nr. 1 og 2.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.10.2.7. Fravigelighed

Det foreslås, at de gældende regler om præceptivitet, der fremgår af den gældende lejelovs § 112 a, videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.11. Regulering af beløb og beløbsgrænser

2.11.1. Gældende ret

Den gældende lejelov indeholder i § 46 b, stk. 3, og den gældende boligreguleringslov indeholder i § 39, stk. 1 og 2, § 44, stk. 4, og § 61, stk. 1, 3. pkt., beløb og beløbsgrænser, som alle én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode. De regulerede beløb afrundes hver især til nærmeste hele kronebeløb.

I de gældende bestemmelser er beløbene og beløbsgrænsen angivet i forskellige niveauer, herunder i 1994- og i 2014-niveau.

2.11.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Det foreslås, at de bestemmelser i gældende lejelov og boligreguleringslov, som omhandler beløb, som én gang om året kan reguleres efter nettoprisindeks, og som videreføres i lov om boligforhold, alle reguleres på samme måde.

Det vil for det første sige, at alle beløb og beløbsgrænser fastsættes i 2021-niveau i loven.

For det andet vurderes det ud fra et forenklingssynspunkt hensigtsmæssigt at samle den nærmere beskrivelse af, hvordan den årlige regulering af beløbene skal foretages, i én bestemmelse i loven. Der indsættes en henvisning til denne bestemmelse i de respektive bestemmelser, som indeholder hjemlen for det pågældende beløb eller beløbsgrænsen.

Der er alene tale om redaktionelle ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændring af den gældende retstilstand.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Udgangspunktet for lovforslaget er en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven uden ændringer i opgaver for huslejenævnet. I forslaget indgår nogle mindre ændringer om, hvilke sager huslejenævnene skal behandle. Ændringerne vurderes at medføre merarbejde i huslejenævnene i ubetydeligt omfang.

Herudover indføres materielle ændringer i forbindelse med styrkelse af fremlejetageres rettigheder. Disse ændringer skønnes samlet set at medføre kommunale merudgifter til landets huslejenævn på mellem 50.000 og 150.000 kr. årligt (2021-priser).

Med lovforslaget pålægges huslejenævnene en forpligtigelse til at oplyse parterne i sager, som angår fremlejeforhold om, at manglende efterlevelse af afgørelsen kan have betydning for det lejeforhold, hvor fremlejegiveren selv er lejer. Herudover foreslås, at huslejenævnet forpligtes til at indhente oplysninger vedrørende afgørelsernes efterlevelse, mv., jf. afsnit 2.3.2. i lovforslaget.

Forslaget indebærer, at huslejenævnene tilføres et nyt kompetenceområde og derfor øget sagsbehandling.

Af huslejenævnsdatabasen fremgår, at huslejenævnene i gennemsnit over de sidste fem år har behandlet 65 sager årligt vedrørende huslejen i fremlejeforhold. Derudover vil der være et antal sager vedrørende fremlejeforhold, som ikke vedrører huslejen. Disse oplysninger er det imidlertid ikke muligt at fremsøge i huslejenævnsdatabasen.

Hvis det med nogen usikkerhed antages, at fremlejergiver ikke efterlever huslejenævnets afgørelse i en fjerdedel af tilfældene, og at huslejenævnene gøres opmærksom herpå, indebærer det en øget sagsbehandling på omkring 16 sager årligt.

Antages en sagsomkostning på mellem 1.500 kr. og 3.000 kr. pr. sag, medfører lovforslaget således merudgifter til øget sagsbehandling på mellem 24.000 kr. og 50.000 kr. årligt.

Øget opmærksomhed om fremlejetagers retssikkerhed og styrkelsen heraf vil kunne medføre, at der vil blive rejst flere sager i huslejenævnene. Hvis der med betydelig usikkerhed forudsættes en øget sagsmængde på 32 sager årligt, og en sagsomkostning i størrelsesordenen 3.000 kr. pr. ny sag, indebærer dette yderligere merudgifter på i størrelsesordenen 100.000 kr. årligt.

De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med Kommunernes Landsforening.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for regionerne.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for staten.

Lovforslaget vurderes ikke at have implementeringskonsekvenser for det offentlige.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Forslaget har været forelagt for Erhvervsstyrelsens Område for Bedre regulering (OBR) med henblik på vurdering af de administrative byrder ved lovforslaget.

Det er vurderet, at lovforslaget både medfører administrative byrder og lettelser for erhvervslivet. Disse konsekvenser vurderes at være under 4 mio. kr., hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.

Det er endvidere bemærket, at lovforslaget giver hjemmel til udstedelse af bekendtgørelser, som indebærer administrative konsekvenser for erhvervslivet. Lovforslagets bemyndigelsesbestemmelser forventes at medføre administrative konsekvenser for under 4 mio. kr. Dette vil blive endeligt vurderet af OBR ved udstedelse af evt. bekendtgørelser.

Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at principperne for agil erhvervsrettet regulering ikke er relevante for de konkrete ændringer i lovforslaget.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning, ligesom det vurderes, at lovforslaget understøtter muligheden for digital administration. I forbindelse med gennemskrivningen har loven fået en mere logisk opbygning, og reglerne er udformet på en klar og entydig måde.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

6. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have klimamæssige konsekvenser.

7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have miljø-og naturmæssige konsekvenser.

8. Forholdet til EU-retten

Der er ingen EU-retlige aspekter forbundet med lovforslaget.

9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 19. juni 2020 til den 18. september 2020 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL - Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+, SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.

Da der er tale om et meget omfattende lovforslag, blev det for overskuelighedens skyld sendt i høring i en foreløbig form.

På den baggrund var der flere høringsparter, som gav udtryk for ønske om endnu en offentlig høring over lovforslaget i en mere færdig form.

Som følge heraf blev lovudkastet på ny sendt i høring i perioden onsdag den 23. december 2020 til fredag den 12. marts 2021.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1, 1. pkt., gælder reglerne i lovens kapitel VII om benyttelse af boliger i de kommuner, hvor reglerne i kapitel II-V er gældende.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 2, 1. pkt., kan kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor bestemmelserne i kap. II-V ikke finder anvendelse, under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler i kap. VII skal gælde.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 2, 3. pkt. og 5. pkt., angiver kommunalbestyrelsen virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 3, at såfremt reglerne i kap. II-V ophører at gælde i en kommune, ophører bestemmelserne i kapitel VII at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 3, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter §§ 1 og 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

I § 1, stk. 1, foreslås, at reglerne i dette kapitel gælder i regulerede kommuner, jf. § 4 i lov om leje.

Reglen fastsætter, at reglerne om regulering af anvendelsen af boliger gælder umiddelbart i de kommuner, der har huslejeregulering. Det er således ikke muligt at sætte reglerne om benyttelse af boliger ud af kraft, hvis reglerne om huslejeregulering er gældende i kommunen.

Det er kommunalbestyrelsen, som administrerer reglerne om benyttelse af boliger. Kommunalbestyrelsen kan ikke overlade det til fx huslejenævnet at udøve de beføjelser, bestemmelserne tillægger kommunalbestyrelsen.

I stk. 2 foreslås, at i kommuner, som ikke er regulerede, jf. § 4 i lov om leje, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler i dette kapitel skal gælde. Kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

For så vidt angår de kommuner, hvor reglerne om huslejeregulering ikke gælder, er der mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne om benyttelse af boliger skal gælde.

Beslutning om, at reglerne om benyttelse af boliger skal gælde i kommunen, træffes for en periode på 4 år ad gangen. Derved vil kommunalbestyrelsen i dennes valgperiode skulle overveje, om hensynet til boligforholdene fortsat tilsiger, at reglerne skal gælde i kommunen.

I stk. 3 foreslås, at ophører en kommune med at være reguleret, jf. § 4, stk. 2, 2. pkt., i lov om leje, ophører bestemmelserne i dette kapitel med at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Hvis kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne om huslejeregulering ikke længere skal gælde i kommunen, ophører bestemmelserne om benyttelse af boliger ligeledes. Gyldigheden af disse regler bortfalder dog først 1 år efter, at reglerne om huslejeregulering er ophørt med at gælde i kommunen.

Som det fremgår af stk. 2, kan kommunalbestyrelsen dog beslutte, at reglerne om benyttelse af boliger skal gælde, uanset reglerne om huslejeregulering ikke længere skal gælde i kommunen.

I stk. 4 foreslås, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 2 og 3, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Bestemmelsen fastsætter, hvorledes kommunale beslutninger efter dette kapitel i loven skal bekendtgøres.

Bekendtgørelse i Statstidende er således en gyldighedsbetingelse. Dette gælder, uanset at beslutningen i øvrigt bekendtgøres i de lokale blade.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1, 1. pkt., § 2, stk. 2, 1., 3. og 5. pkt., § 2, stk. 3, og § 3.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.1. og 2.1.2.1.

Til § 2

Efter den gældende boligreguleringslovs § 45, stk. 1, gælder reglerne i dette kapitel for boliger med køkken, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i § 2 anførte kommuner, jf. dog § 46, stk. 1, 3. pkt., § 48, stk. 1, 4. pkt., § 50, stk. 1, 2. pkt., og § 52 a, stk. 1, 3. pkt.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 45, stk. 2, er kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel endelige.

I § 2, stk. 1, foreslås, at reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken og dertil hørende afløb, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger eller er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i § 1, stk. 1-3, anførte kommuner, jf. dog § 3, stk. 1, 3. pkt., § 5, stk. 1, 4. pkt., § 7, stk. 1, 2. pkt., og § 13, stk. 1, 3. pkt.

Bestemmelsen fastsætter, at reglerne i dette kapitel gælder for alle former for beboelseslejligheder, hvad enten de benyttes af ejeren selv eller af en lejer. For nyetablerede boliger gælder, at de omfattes af reglerne, når det er fastsat i en lokalplan, at boligerne er fastlagt til helårsboliger. Nyetablerede boliger og enkeltværelser omfattes af reglerne om benyttelse af boliger, så snart kommunalbestyrelsens tilladelse til at tage den pågældende bolig i brug foreligger. Reglerne gælder endvidere for lejligheder både i etageejendomme og parcelhuse. Endelig gælder reglerne for alle boligformer, herunder privat og alment udlejningsbyggeri, andelsboliger og ejerboliger.

Der antages at foreligge en beboelseslejlighed, hvis lejeren har den udelukkende brugsret til beboelse af lokaler med tilhørende køkken med indlagt vand og afløb.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

Afgørelserne er endelige og kan ikke påklages til højere administrativ myndighed eller indbringes for domstolene. Dog kan domstolene påkende spørgsmål om kommunalbestyrelsens kompetence og gyldighed af dens beslutninger efter almindelige forvaltningsretlige regler. Domstolene vil navnlig kunne efterprøve, om forholdet overhovedet er omfattet af reglerne i dette kapitel om benyttelse af boliger, og om kommunalbestyrelsen måtte have overskredet sine beføjelser.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 45.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.1. og 2.1.2.1.

Til § 3

Efter den gældende boligreguleringslovs § 46, stk. 1, er det uden kommunalbestyrelsens samtykke ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt. gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 46, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

a) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

b) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side, efter lejelovens § 82 eller § 83, litra a-b,

c) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 46, stk. 3, finder stk. 2 ikke anvendelse på almene boliger, jf. lov om almene boliger.

I § 3, stk. 1, 1. og 2. pkt., foreslås, at det ikke er tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvist uden kommunalbestyrelsens samtykke. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse.

Ejeren af en bolig må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke opgive at udleje boligen samlet.

Samtykke til nedrivning kan nægtes dels under hensyn til boligsituationen i kommunen og dels under hensyn til ejendommens lejere, herunder disses muligheder for at opnå anden passende bolig.

Hvis en bygning er opført i strid med bygge- eller planlovgivningen, kan nedrivning dog ske uden særlig tilladelse.

Giver kommunalbestyrelsen samtykke til nedrivning, vil opsigelse af lejerne kunne ske efter § 171, stk. 1, nr. 2, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

Sammenlægning af beboelseslejligheder, hvorved der sker fuldstændig nedlæggelse af en eller flere boliger eller delvis sammenlægning, hvor der alene sker overførsel af et eller flere værelser fra en lejlighed til en anden kræver efter bestemmelsen som udgangspunkt kommunalbestyrelsens samtykke.

Hvis der fx sker hel eller delvis sammenlægning ved, at en bestående beboelseslejlighed lægges sammen med erhvervslokaler, kræves ikke kommunalbestyrelsens samtykke. Omvendt vil afgivelse af dele af en beboelseslejlighed til et erhvervslejemål kræve kommunalbestyrelsens samtykke.

Der findes nogle situationer, hvor kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at meddele samtykke til sammenlægning, jf. stk. 2.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at 1. og 2. pkt. tilsvarende gælder for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Det fremgår af bestemmelsen, at forbuddet mod at nedlægge en bolig helt eller delvis finder tilsvarende anvendelse på enkeltværelser. Dette gælder enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, samt enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse. Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at både enkeltværelser, som hidtil har været benyttet til beboelse, og enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, kun vil kunne nedlægges, hvis kommunalbestyrelsen giver samtykke hertil dels under hensyn til boligsituationen i kommunen, dels under hensyn til ejendommens lejere, herunder disses muligheder for at opnå en anden passende bolig.

Bestemmelsen er rettet mod klubværelser og omfatter ikke enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen bortset fra de i stk. 1, 3. pkt., omhandlede enkeltværelser ikke kan nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, jf. dog stk. 3, når følgende betingelser er opfyldt:

1) Ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m².

2) Boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter § 170 eller § 171, stk. 1, nr. 1-2, i lov om leje.

3) Boligerne, hvis areal forøges, skal være ledige som anført under nr. 2 eller beboet af beboere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Sammenlægning af beboelseslejligheder kræver normalt kommunalbestyrelsens samtykke. Dette gælder både, hvor der sker nedlæggelse af en eller flere boliger, og hvor der alene sker overførsel af et eller flere værelser fra en lejlighed til en anden.

I bestemmelsen er angivet nogle betingelser, som, hvis de er opfyldt, indebærer, at kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at meddele samtykke til sammenlægning.

I andre tilfælde kan kommunalbestyrelsen nægte samtykke til sammenlægning af lejligheder. Der gælder dog den begrænsning, at hvis boligerne er ledige, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke til sammenlægning, hvis boligernes fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det fremgår indledningsvist af bestemmelsen, at reglerne om retten til at sammenlægge boliger, når visse krav er opfyldt, ikke omfatter enkeltværelser.

I stk. 3 foreslås, at stk. 2 ikke finder anvendelse på almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v.

I almenboligloven er der også bestemmelser, som indeholder særlige krav til lejlighedssammenlægninger.

Som følge heraf vil der være modstrid mellem bestemmelserne om sammenlægning i henholdsvis lov om boligforhold og almenboligloven.

Derfor er det i lov om boligforhold fastsat, at reglerne om sammenlægning af lejligheder ikke finder anvendelse på almene boliger.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 46.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.2. og 2.1.2.2.

Til § 4

Efter den gældende § 47, stk. 1, i boligreguleringsloven er det uden kommunalbestyrelsens samtykke ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i samme kommune. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én kommune.

Efter den gældende § 47, stk. 2, i boligreguleringsloven må en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

I § 4, stk. 1, foreslås, at det ikke er tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en bolig i samme kommune uden kommunalbestyrelsens samtykke. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholms Kommune, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns Kommuner betragtes i denne henseende som én kommune.

Reglen forbyder, at personer, der hører til samme husstand, benytter mere end én bolig i samme kommune. Hovedstadsområdet anses i denne sammenhæng for at være én kommune.

Det afgørende for, om forbuddet mod at benytte mere end en bolig til helårsbeboelse er overtrådt, er, om der foreligger en husstand. Afgørelsen heraf henhører under domstolene.

En husstand kan omfatte både slægtninge og ikke-slægtninge. Voksne børn, forældre, svigerforældre og samlevere vil almindeligvis være omfattet af husstanden.

Afgørende kan endvidere være, hvilken brugsret den pågældende person har til det lejede, men dette alene er ikke afgørende. Husstandens medlemmer har normalt samme brugsret til hele lejligheden, som lejeren selv, lejerens ægtefælle og hjemmeboende børn har. Har en person kun brugsret til dele af lejligheden, fx et bestemt værelse med eller uden adgang til køkken og bad, må forholdet anses for at være fremleje.

Ved vurderingen af, om der er tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt på blandt andet opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret deres folkeregisteradresse.

Det er derimod ikke i sig selv afgørende, om der ydes vederlag for benyttelsen. Et medlem af husstanden kan således godt betale for sit ophold i lejligheden til lejeren, uden at forholdet af den grund må anses for fremleje. Fx kan hjemmeboende børn eller samlevere bidrage til husholdningen gennem betaling af et beløb.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at 2 personer, som indgår ægteskab, opretholder hver sin bolig, hvis de ikke i øvrigt etablerer fælles husstand.

I stk. 2 foreslås, at en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke må udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Hvis en lejlighed hidtil har været udlejet som én samlet beboelseslejlighed, eller hvis udlejeren selv har anvendt lejligheden således, må udlejeren ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke gå over til at leje lejligheden ud som en række enkeltværelser. Det samme gælder boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger.

Reglen er derimod ikke til hinder for, at en beboer udlejer et eller flere enkeltværelser fra en beboelseslejlighed.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 47.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.2. og 2.1.2.2.

Til § 5

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 1, at ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse. Hvad der er fastsat i 1.-3. pkt., gælder tilsvarende for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Det fremgår af den gældende boligreguleringsloves § 48, stk. 2, at har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 3, at efter udløbet af den angivne frist kan kommunalbestyrelsen anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 4, er kommunalbestyrelsen berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden, jf. dog stk. 6.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 5, at har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 48, stk. 6, at stk. 3 og 4 ikke gælder for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den og for ejere og andelshavere, som har sat deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

I § 5, stk. 1, 1.-3. pkt., foreslås, at ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse.

Bestemmelsen indebærer en pligt for ejeren af en bolig, som har været benyttet til helårsbeboelse, også fremover benyttes til helårsbeboelse. Bestemmelsen omfatter endvidere boliger, som i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, allerede fra det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsens tilladelse til at tage boligen i brug foreligger. Hvis kommunalbestyrelsen i en lokalplan ikke udtrykkeligt har stillet krav om, at en bolig skal anvendes til helårsbeboelse, så snart denne tages i brug, vil denne således ikke være omfattet af bopælspligt.

En beboelseslejlighed anses for ledig, når den hverken er udlejet til beboelse eller benyttes til beboelse. Der må i det enkelte tilfælde foretages en vurdering af, om en bolig kan siges at blive benyttet til helårsbeboelse.

Afgørelsen af, om en bolig benyttes til helårsbeboelse, vil således bero på en konkret vurdering. For en nærmere afgrænsning af rækkevidden af bestemmelsen kan blandt andet henvises til bemærkningerne til § 183, stk. 1, nr. 4, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, hvorefter udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

Der må foretages en vurdering af, om det lejede reelt og permanent må antages at være fraflyttet. En ændring af adresse i folkeregisteret kan indikere, at lejeren er fraflyttet. Det samme gælder, hvis lejeren kun opholder sig i lejemålet i begrænset omfang. Hvis lejeren alene opbevarer sine ejendele i lejemålet, men ikke opholder sig der, vil det også kunne være tegn på, at lejemålet anvendes til andet end beboelse. Omfattet af bestemmelsen vil også kunne være tilfælde, hvor lejeren aldrig flytter ind i lejemålet.

I stk. 1, 4. pkt., foreslås, at 1.-3. pkt. tilsvarende gælder for enkeltværelser i boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, og enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, er omfattet af bestemmelsen. Dette gælder dog ikke, hvis værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. På samme vis omfatter bestemmelsen enkeltværelser i boliger, som i en lokalplan er fastlagt til helårsbeboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Rene erhvervslejemål falder uden for bestemmelsen.

I stk. 2 foreslås, at har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige bolig til kommunalbestyrelsen.

Ejeren af en bolig skal sørge for, at dennes boliger til stadighed bliver benyttet til beboelse, og har pligt til at anmelde ledige boliger, når der er gået 6 uger, fra den blev ledig, uden at boligen på ny er taget i brug til beboelse.

Anmeldelse skal ske til kommunalbestyrelsen, som i så fald kan anvise en boligsøgende, med hvem ejeren er pligtig at indgå lejekontrakt. Det er den anviste lejer og ikke kommunalbestyrelsen, som bliver lejer.

Sker udlejning ikke, kan kommunalbestyrelsen lade en lejer indsætte i boligen med fogedens bistand ved en umiddelbar fogedforretning, jf. stk. 4.

Hvis udlejeren ved sin anmeldelse af den ledige bolig dokumenterer, at denne har indgået aftale om senere udleje af boligen ved fremsendelse af lejekontrakt, eller hvis der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, medsender slutseddel, skøde eller overdragelsesaftale, hvorefter boligen er overdraget til en køber.

I så fald kan kommunalbestyrelsen undlade at anvise en ny lejer ved at give ejeren en ny frist til at sørge for, at boligen bliver beboet.

Undladelse af at overholde anmeldelsespligten er sanktioneret ved bøde, jf. § 12.

I stk. 3 foreslås, at efter udløbet af fristen nævnt i stk. 2 kan kommunalbestyrelsen anvise en boligsøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Når anmeldelsesfristen på 6 uger er udløbet, har kommunen ret til at anvise en boligsøgende.

Når udlejning sker efter disse regler, vil lejen og lejevilkårene skulle fastsættes af udlejeren. Udlejerens krav skal være fastsat inden for lovens rammer. Finder lejeren, at de ikke er det, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

I stk. 4 foreslås, at kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i boligen, jf. dog stk. 6.

Det må som altid ved foretagelse af umiddelbare fogedforretninger være en betingelse for sagens fremme, at der foreligger den fornødne klarhed med hensyn til grundlaget for fogedforretningen og om de faktiske forhold i sagen.

I stk. 5 foreslås, at har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at ejeren har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ejeren en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Fristen på 6 uger kan således forlænges af kommunalbestyrelsen, når ejeren godtgør, at boligen er ubeboelig som følge af ombygning, eller at ejeren har aftalt, at brugsretten overtages på et senere tidspunkt.

I stk. 6 foreslås, at stk. 3 og 4 ikke gælder for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den, og for ejere og andelshavere, som har sat deres bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Ejere og andelshavere, der fraflytter deres bolig, skal fortsat foretage anmeldelse til kommunalbestyrelsen, når boligen har været ledig i mere end 6 uger. Kommunalbestyrelsen vil dog ikke kunne anvise en bolig efter stk. 3, såfremt kommunalbestyrelsen vurderer, at ejerne eller andelshaveren udfolder rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår, fx salgsmetode, pris m.v.

På kommunalbestyrelsens forlangende må ejeren eller andelshaveren dokumentere, at der udfoldes rimelige bestræbelser for at få solgt boligen på realistiske vilkår.

Ejere og andelshavere, som har købt deres bolig, inden denne er klar til at blive taget i brug, skal tage den nye bolig i brug inden for 6 uger efter, at boligen er overtaget og klar til at blive taget i brug. Dette kan ske ved ejerens indflytning eller udlejning til andre.

Ejere og andelshavere, som har købt deres bolig, inden denne er klar til at blive taget i brug, vælger at sætte boligen til salg, når boligen er klar til at blive taget i brug, vil være omfattet af bestemmelsen.

Ejere og andelshavere, som køber deres bolig, efter denne er klar til at blive taget i brug, skal benytte boligen inden for 6 uger efter overtagelsen. Dette kan ske ved indflytning eller udlejning.

Hvis ejere og andelshavere, som har købt deres bolig, efter denne er klar til at blive taget i brug, efter overtagelsen vælger at sætte boligen til salg, vil de være omfattet af bestemmelsen.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 48.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.3. og 2.1.2.3.

Til § 6

Efter den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, hvis en bolig som omhandlet i § 48 er udlejet, men ubeboet, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 2, sker ophævelse efter stk. 1 ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 3, skal lejeren, hvis han ikke vil anerkende ophævelsen, senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 49, stk. 4, at har ejeren ikke en måned efter, at han fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 48, stk. 3 og 4, anvendelse.

I § 6, stk. 1, foreslås, at er en bolig, som omhandlet i § 5. udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den hidtidige lejer er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Bestemmelsen omfatter de samme boliger som de, der er omfattet af § 5, det vil sige boliger, der helt eller delvist har været anvendt til helårsbeboelse. Bestemmelsen vedrører udlejede boliger, som rent faktisk står ubenyttede hen ved ikke at være beboede. En bolig må anses for ubeboet, hvis hverken lejeren, lejerens husstand eller lejerens lovlige fremlejetager bebor boligen.

Hvis en bolig er udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen hæve lejeaftalen.

Ved bedømmelsen af, om en lejer eller dennes husstand bebor boligen, må der foretages en konkret vurdering på baggrund af lejerens arbejdsforhold, forretningsrejser, ægteskab, hjemmeboende børn m.v.

Der er ikke tale om en udtømmende angivelse af lovlige fraværsgrunde, men alene en angivelse af eksempler herpå. Bestemmelsen omhandler midlertidigt fravær og svarer langt hen ad vejen til anvendelsesområdet for § 158, stk. 1, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, hvor der er sat rammer for lejerens ret til i en periode på op til 2 år at fremleje boligen. Af andre fraværsårsager, der kan komme på tale, kan nævnes afsoning af fængselsstraf, rekreationsophold og midlertidigt arbejde andetsteds for at undgå arbejdsløshed. Der vil herudover kunne findes vejledning for forståelsen af bestemmelsen i praksis vedrørende § 158 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

Udlån af en bolig ved vederlagsfri overdragelse af brugsretten eller fremleje, hvor betingelserne for lovlig fremleje ikke er opfyldt, kan ikke anses for beboelse i denne sammenhæng.

Bevisbyrden for, at en bolig, som er udlejet, er ubeboet, påhviler kommunalbestyrelsen, hvis den vil hæve lejeaftalen.

Henstår en bolig ubeboet på grund af, at den er omfattet af bobehandling, vil den som udgangspunkt ikke være omfattet af reglerne om anmeldelsespligt og pligt til udlejning. Boet bør således gives en rimelig tid til at tage stilling til, hvorledes der skal forholdes med boligen.

I stk. 2 foreslås, at ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Kommunalbestyrelsen har beføjelsen til at hæve lejeaftalen. Ophævelse sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen sender en kopi af ophævelsesskrivelsen til udlejeren, jf. stk. 4, hvoraf fremgår, at ejeren inden en måned efter, at denne fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelse af lejeaftalen er gennemført, har sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse. Ophævelsesskrivelsen skal indeholde vejledning til lejeren om lejerens adgang til inden 6 uger at gøre indsigelse.

Har kommunalbestyrelsen ophævet lejeaftalen, men uden at overholde de formelle regler herom, herunder oplyse lejeren om dennes adgang til at gøre opsigelse, må kommunalbestyrelsen afgive en ny ophævelsesskrivelse. Ved bedømmelsen af, om kravene til ophævelsen er opfyldt, er det forholdene på ophævelsestidspunktet, der er afgørende. Hvis lejeren i mellemtiden flytter tilbage til boligen, kan ophævelse ikke gennemføres.

I stk. 3 foreslås, at vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Hvis lejeren inden 6 uger efter, at kommunalbestyrelsens ophævelsesskrivelse er kommet frem til lejeren, fremsætter en skriftlig indsigelse imod ophævelsen, skal kommunalbestyrelsen inden 6 uger fra lejerfristens udløb anlægge sag ved boligretten, hvis ophævelseskravet fastholdes.

I stk. 4 foreslås, at har ejeren ikke en måned efter, at ejeren fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 5, stk. 3 og 4, anvendelse.

Kommunalbestyrelsen skal underrette ejeren af ejendommen, det vil sige udlejeren, om ophævelsen af lejeaftalen og om de enkelte skridt, der tages i sagen. Det må forventes, at kommunalbestyrelsen underretter udlejeren om det nærmere indhold af ophævelsen, fx ved fremsendelse af en kopi af ophævelsesskrivelsen, om lejerens eventuelle indsigelse, sagsanlæg og om boligretssagens udfald. Hvis kommunalbestyrelsen får medhold i ophævelsen, må en rømning af lokalerne ske på kommunalbestyrelsens og ikke på udlejerens initiativ.

Ejeren af ejendommen har pligt til at sørge for, at boligen på ny tages i brug til beboelse. Dette skal være sket inden for en måned efter, at ejeren har modtaget kommunalbestyrelsens meddelelse om, at ophævelse af lejeaftalen er gennemført. Ophævelsen kan anses for gennemført, når det kan konstateres, at ophævelsen er sket med rette, og når det kan konstateres, at lokalerne er tomme, herunder tømt for lejerens eventuelle efterladte effekter.

Kommunen kan anvise en lejer og om fornødent indsætte denne i boligen ved fogedens hjælp, hvis ikke ejeren selv har sørget for genudlejning af boligen.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 49.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.4. og 2.1.2.4.

Til § 7

Efter § 50, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov må en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 48, stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser.

Det fremgår af § 50, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at hvis der meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 48, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 48, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Det fremgår af § 50, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov, at har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 48. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 49.

Det fremgår af § 50, stk. 4, i den gældende boligreguleringslov, at udlejning i medfør af § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1.

Det fremgår af § 50, stk. 5, i den gældende boligreguleringslov, at samtykke efter stk. 1 ikke er påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af § 41 a i lov om planlægning.

I § 7, stk. 1, foreslås, at en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 5, stk. 1, sidste pkt., omhandlede enkeltværelser.

Bestemmelsen indeholder et forbud mod uden kommunalbestyrelsens samtykke at tage en bolig i brug som sommerbeboelse, hvis boligen har været benyttet til helårsbeboelse inden for de sidste 5 år. Det er ikke kun benyttelse til sommerbeboelse m.v., som kræver kommunalbestyrelsens samtykke. Efter omstændighederne kan også anden midlertidig benyttelse, som hindrer helårsbeboelse, kræve kommunalbestyrelsens samtykke.

Det vil bero på en vurdering af den konkrete anvendelse af boligen, om den må anses for midlertidig eller ej. Det er således ikke alene afgørende, om den pågældende beboer er tilmeldt folkeregistret i kommunen.

Bestemmelsen indebærer mulighed for, at der kan indgives ansøgning om, at en bolig fremover må anvendes til sommerbeboelse. Ansøgning herom kan kun afslås, hvis lejlighedens fortsatte anvendelse som helårsbolig er påkrævet af hensyn til boligsøgende.

Har en ejer undladt at indhente fornødent samtykke, kan kommunalbestyrelsen pålægge ejeren at træffe foranstaltninger til at udleje boligen, jf. stk. 3.

Er der forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårsbolig, kan kommunalbestyrelsen ikke hindre, at den fremtidig anvendes til sommerbolig el. lign. Såfremt en kommunalbestyrelse bliver opmærksom på, at en helårsbolig ikke anvendes som sådan, og kommunalbestyrelsen ønsker boligens status som helårsbolig opretholdt, må der reageres over for ejeren inden 5 år fra tidspunktet for den ændrede benyttelse.

Hvis boligen senere tages i anvendelse til helårsbeboelse, vil den på ny være omfattet af reglerne om benyttelse til beboelse.

Hvis kommunalbestyrelsen konstaterer, at en bolig alene anvendes til midlertidigt ophold, må den reagere over for ejeren inden udløbet af en periode på 5 år regnet fra det tidspunkt, hvor den midlertidige benyttelse begyndte, da lokalerne ellers mister status som helårsbolig.

Udlejning af en del af en bolig til feriegæster, hvor udlejeren selv bebor resten af ejendomme, er ikke omfattet af bestemmelsen. Ligeledes falder udlejerens udleje af egen bolig, mens udlejeren selv holder ferie andetsteds, uden for bestemmelsen.

Bestemmelsen gælder også for enkeltværelser, som fx klubværelser.

I stk. 2 foreslås, at meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 5, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 5, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Har ejeren fået afslag på ansøgning om midlertidig benyttelse m.v. skal ejeren sørge for, at den pågældende bolig fortsat bliver benyttet til beboelse, og har pligt til at anmelde boligen, hvis den er ledig, når der er gået 6 uger, fra kommunalbestyrelsens afslag.

Anmeldelse skal ske til kommunalbestyrelsen, som i så fald kan anvise en boligsøgende, med hvem ejeren er pligtig at indgå lejekontrakt. Det er den anviste lejer og ikke kommunalbestyrelsen, som bliver lejer.

Sker udlejning ikke, kan kommunalbestyrelsen lade lejeren indsætte i boligen med fogedens bistand ved en umiddelbar fogedforretning.

I stk. 3 foreslås, at har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 5. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelse som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 6.

Har en ejer undladt at indhente fornødent samtykke, kan kommunalbestyrelsen pålægge ejeren at træffe foranstaltninger til at udleje boligen.

Hvis ejeren uden kommunalbestyrelsens samtykke har udlejet boligen til sommerbeboelse eller lignende, kan kommunalbestyrelsen kræve lejeaftalen ophævet.

I stk. 4 foreslås, at udlejning i medfør af § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1.

Det fremgår af stk. 1, at en bolig, der inden for de sidste fem år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug til ferie- og fritidsformål, eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder for de enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til helårsbeboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et én- eller tofamiliehus, som udlejeren bebor.

Efter bestemmelsen i stk. 4 gælder dette ikke ved udlejning efter § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v. En sådan udlejning kræver ikke kommunalbestyrelsens samtykke efter stk. 1. Med forslaget sikres det, at personer, der udlejer deres helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. i overensstemmelse med reglerne i § 5 og § 5, jf. § 6, stk. 1, i ovennævnte lov ikke skal indhente kommunalbestyrelsens samtykke til denne benyttelse.

I stk. 5 foreslås, at samtykke efter stk. 1 ikke er påkrævet, hvis en helårsbolig tages i brug til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af § 41 a i lov om planlægning.

Bestemmelsen vedrører flexboliger og indebærer, at anvendelse af en helårsbolig til fritidsformål i henhold til en tilladelse i medfør af planlovens § 41 a ikke tillige kræver samtykke efter stk. 1.

Af planlovens § 41 a fremgår, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse til, at en helårsbolig tages i brug til fritidsformål og efterfølgende på ny tages i brug til helårsbolig uden yderligere tilladelse, medmindre det vil være i strid med en lokalplan for området. Kommunalbestyrelsen kan meddele bindende forhåndstilsagn om en sådan tilladelse.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 50.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.5. og 2.1.2.5.

Til § 8

Efter § 51, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov skal kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 46, 47 og 50 foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Det fremgår af § 51, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Det fremgår af § 51, stk. 3, i den gældende boligreguleringslov, at har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 48, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

I § 8, stk. 1, foreslås, at kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 3, 4 og 7 skal foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Svar på ansøgninger om samtykke i henhold til §§ 3, 4 og 7 skal foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen. Bestemmelsen omfatter ansøgning om samtykke til at nedlægge en bolig, at sammenlægge boliger, at benytte mere end én bolig i Region Hovedstaden m.v. samt til at benytte en helårsbolig til sommerbeboelse m.v.

Hvis kommunalbestyrelsen udbeder sig supplerende oplysninger eller nærmere dokumentation, regnes svarfristen fra det tidspunkt, hvor dette materiale er modtaget af kommunalbestyrelsen.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen alene at skønne over, om samtykke bør meddeles. Kommunalbestyrelsens afgørelse må træffes efter en samlet overvejelse af på den ene side de grunde, der taler for at imødekomme ansøgerens ønske, og på den anden side hensynet til boligudnyttelsen i kommunen.

Kommunalbestyrelsens afgørelse er for så vidt angår den skønsmæssige del endelig og kan således ikke indbringes for domstolene eller for højere administrativ myndighed, jf. § 2, stk. 2.

I stk. 2 foreslås, at er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Når kommunalbestyrelsen skal tage stilling til, om samtykke til anden anvendelse end helårsbeboelse skal meddeles, må kommunalbestyrelsen alene lægge vægt på, om boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er nødvendig af hensyn til boligsøgende i kommunen. Det er kun behovet for og efterspørgslen efter boliger, som må indgå i overvejelserne. Hensyn til fx miljø, byplan, fredning, beskatning og andre samfundsmæssige interesser må ikke indgå i kommunalbestyrelsens overvejelser, når den skal tage stilling til en ansøgning om samtykke efter stk. 1.

Det vil sige, at kommunalbestyrelsen, hvis boligen er ledig, kun kan nægte samtykke i de i stk. 1 nævnte situationer, hvis det af hensyn til de boligsøgende i kommunen er nødvendigt at opretholde boligen som helårsbolig. Ejeren kan i den situation anmode kommunalbestyrelsen om at anvise en lejer, jf. stk. 3.

I stk. 3 foreslås, at har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 5, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

Bestemmelsen vedrører de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har givet afslag på samtykke, og hvor kommunalbestyrelsen efter at være opfordret hertil af ejeren, ikke er i stand til inden 6 uger at anvise en lejer.

Hvis kommunalbestyrelsen således har nægtet samtykke, og ejeren anmoder om at få en lejer anvist, og dette ikke sker inden 6 uger fra anmodningens modtagelse, anses samtykke for meddelt.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 51.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6.

Til § 9

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 52, stk. 1, at forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 52, stk. 2, at fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 46, § 47 eller § 50, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

I § 9, stk. 1, foreslås, at forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el. lign. iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Det følger af bestemmelsen, at indtil kommunalbestyrelsens samtykke er kommet til modtagerens kundskab, må der ikke tages skridt til vedkommende boligs sammenlægning eller foranstaltning til anden brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen forlange den tidligere tilstand genoprettet. Den, der har gjort sig skyldig i overtrædelsen, kan straffes, jf. § 12.

I stk. 2 foreslås, at fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 3, § 4 eller § 7, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

Der er tale om en nødvendig, men ikke en tilstrækkelig betingelse for en opsigelses gyldighed. En opsigelse skal også være gyldig efter almindelige regler i lejeloven. Kommunalbestyrelsens samtykke skal, som det fremgår af bestemmelsen, foreligge ved opsigelsens afgivelse.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 52 i den gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6.

Til § 10

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 d kan kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt §§ 47-52 om pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

I § 10 foreslås, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt §§ 4-9 om pligt til helårsbeboelse er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol.

Som led i kommunens håndhævelse af bopælspligten er der i loven en udtrykkelig hjemmel til samkøring af Det centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR).

Dette sikrer, at kommunerne har de fornødne instrumenter til at identificere ejere af boliger, der står tomme eller benyttes til ulovlige formål.

CPR benyttes til at kontrollere, om der er bopælsregistreret en person på en given adresse i CPR. CPR indeholder imidlertid ikke oplysning om, hvem der er ejer af boligen. I tilfælde, hvor der ikke er bopælsregistreret personer på en given adresse i CPR, eller hvor der hyppigt sker ændring af bopælsregistreringen af personer på en adresse i CPR, vil det være formålstjenligt at kunne holde de pågældende adresser op imod bygningsoplysninger i BBR og ejeroplysninger i ESR-registret, således at ejeren kan findes og kontaktes med henblik på udredning af sagen.

Er der for tiden ikke bopælsregistreret en person i CPR på en given adresse, vil det tillige kunne konstateres, om der tidligere har været en person bopælsregistreret i CPR med adresse i denne bolig, eller om der aldrig har været en person bopælsregisteret i CPR med adresse i boligen.

Den konkrete samkøringsproces vil bestå i, at der genereres en liste fra BBR-registret over boliger i kommunen. Denne liste holdes op mod CPR, som indeholder oplysninger om personers bopælsregistrering i CPR med den hensigt at fremfinde de boliger, hvor der ikke er bopælsregistreret personer i CPR. Med henblik på at kunne kontakte ejeren af de relevante boliger holdes denne liste op mod oplysninger i ESR-registret, som indeholder navne på ejerne af boligerne. De oplysninger, der indgår i processen, er personnummer samt ikke følsomme personoplysninger i form af ejendomsidentifikation, adresser og navne på ejendomsejere.

Samkøring af Det Centrale Personregister (CPR), Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) kræver ikke godkendelse fra Datatilsynet, men er underlagt reglerne i Europa-Parlamentets og Rådets forordning 2016/679/EU af 27. april 2016 om beskyttelse af fysiske personer i forbindelse med behandling af personoplysninger og om fri udveksling af sådanne oplysninger og om ophævelse af direktiv 95/46/EF (generel forordning om databeskyttelse).

Kommunalbestyrelsen er ansvarlig for det register, der dannes ved samkøringen og dermed for opfyldelsen af forpligtelserne i de databeskyttelsesretlige regler, herunder ansvar for oplysningernes kvalitet, sletning af forældede og urigtige oplysninger samt regler om behandlingssikkerhed.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 52 d i den gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.7. og 2.1.2.7.

Til § 11

Efter den gældende boligreguleringslovs § 52 e kan kommunalbestyrelsen til brug for undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 48, stk. 1, og § 50, stk. 1, om bopælspligt:

Indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en afgrænset periode på mindst 1 måned.

Opsøge udvalgte husstande. Adgangen efter 1. pkt. strækker sig alene hen til husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme indenfor i boligen. Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller beboer betræde et fællesareal.

I § 11, nr. 1, foreslås, at kommunalbestyrelsen til brug for undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 5, stk. 1, og § 7, stk. 1, om bopælspligt kan indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en konkret boligs samlede forbrug i en afgrænset periode på mindst 1 måned.

Oplysninger om forbrugsmønstret i en bolig vil kunne være særdeles brugbare, når det skal konstateres, om en bolig benyttes til helårsbolig.

Efter bestemmelsen har kommunalbestyrelsen adgang til forbrugsoplysninger på boliger uafhængigt af, om der er bopælsregistreret en person i CPR med adresse på bopælen.

De oplysninger, der kan indhentes fra forsyningsselskaberne, er ikke-følsomme personoplysninger i form af navne, adresser og oplysninger om et samlet forbrug af el, vand, varme og gas i en af kommunalbestyrelsen afgrænset periode, der skal have en længde på mindst en måned. Kommunalbestyrelsen har ikke mulighed for at følge med i en husstands aktuelle forbrug ved at anmode om at modtage løbende forbrugsaflæsninger. Det er med bestemmelsen sikret, at der ikke vil kunne tegnes en direkte adfærdsmæssig profil af husstandens forbrug og vaner.

Forbrugsoplysninger kan alene indhentes i konkrete sager, hvor der er begrundet mistanke om, at bopælspligten ikke opfyldes. Der kan fx være tale om anmeldelse fra naboer eller andre.

Herudover er det en betingelse, at de forbrugsoplysninger, der indhentes, er nødvendige for at opfylde formålet. Det betyder, at oplysningerne alene kan indhentes som led i kommunalbestyrelsens kontrol med boligens benyttelse til helårsbolig. Oplysningerne kan ikke videregives til andre dele af den kommunale forvaltning eller anvendes til andet formål.

Det er kommunalbestyrelsens ansvar, at betingelserne for at indhente forbrugsoplysninger i konkrete sager er opfyldt. Forsyningsselskabet har pligt til at udlevere oplysningerne.

Kommunalbestyrelsens indhentning og behandling af forbrugsoplysninger skal leve op til de almindelige principper og regler om behandling af personoplysninger, der følger af databeskyttelsesforordningens artikel 5.

Principperne indebærer blandt andet, at databehandlingen skal være både nødvendig og stå i rimeligt forhold til formålet om kontrol med overholdelse af bopælspligten. Kommunalbestyrelsen skal som dataansvarlig derudover være opmærksom på, at der alene må indhentes og behandles oplysninger, der er nødvendige for at kontrollere, om bopælspligten i den konkrete sag overholdes. Kommunalbestyrelsen er samtidig forpligtet til at sikre, at forbrugsoplysningerne er korrekte og ajourførte.

Så snart kommunalbestyrelsen vurderer, at forbrugsoplysningerne ikke længere er relevante, og opbevaring af oplysningerne ikke tjener et lovligt formål, skal oplysningerne slettes eller gøres anonyme.

Kommunalbestyrelsen samt den enkelte databehandler skal endvidere iagttage princippet om behandlingssikkerhed, som følger af forordningens art. 5, stk. 1, litra f. Princippet er videre uddybet i artikel 32, stk. 1. Der skal etableres et sikkerhedsniveau, der passer til de risici, der er forbundet med databehandlingen. Risiciene må i den forbindelse afdækkes i en risikoanalyse. Den enkelte kommune skal herefter kunne påvise og dokumentere, at forbrugsoplysningerne behandles på en tilstrækkelig sikker måde.

Endelig skal kommunalbestyrelsen som dataansvarlig behandle oplysningerne lovligt, rimeligt og på en gennemsigtig måde i forhold til den registrerede. Dette indebærer, at kommunalbestyrelsen ud over at overholde forordningens behandlingsprincipper også skal sikre, at øvrige regler om databehandling overholdes.

I § 11, nr. 2, foreslås, at kommunalbestyrelsen til brug for undersøgelse af en begrundet mistanke om overtrædelse af § 5, stk. 1, og § 7, stk. 1, om bopælspligt kan opsøge udvalgte husstande. Denne adgang strækker sig alene hen til husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke overskride dørtærsklen eller komme indenfor i boligen. Kommunalbestyrelsen kan med tilladelse fra ejendommens ejer eller beboer betræde et fællesareal.

Adgangen til kontrolbesøg gælder både helårsboliger, som står tomme, det vil sige, hvor der ikke i CPR er en person, som er bopælsregistreret med adresse i boligen, og boliger, hvor der er formodning om, at boligen reelt står tom, selv om der faktisk er bopælsregistreret en person i CPR med adresse i boligen.

Adgangen for kommunalbestyrelsens kontrolbesøg strækker sig alene hen til husstandens dør. Kommunalbestyrelsen kan ikke som led i kontrolbesøget gå inden for i boligen.

Kontrolmuligheden omfatter tillige udvalgte husstande, hvortil adgang sker gennem en fællesopgang eller tilsvarende fællesarealer. Kommunalbestyrelsen kan således få adgang til at kunne betræde et fællesareal, for eksempel en kollegiegang eller en fælles opgang i en ejendom med flere lejligheder eller værelser, med henblik på at kunne besøge udvalgte husstande. Dette forudsætter dog, at der foreligger en tilladelse fra ejendommens ejer, lejer eller andelshaver. Der vil bl.a. foreligge tilladelse, hvis der er uhindret adgang til den udvalgte husstands dør.

Både den borger, som besøget er rettet imod, og andre personer, som har adgang til et fællesareal i kraft af deres egenskab som ejendommens ejer, lejer eller andelshaver kan give tilladelse til færden på fællesareal. Hvis adgangen nægtes, skal ejendommen forlades.

Ønsker kommunalbestyrelsen at foretage kontrolbesøg ved husstande, hvortil der kræves adgang gennem en fælles opgang eller lignende, må kommunalbestyrelsen således ringe på dørtelefonen til den pågældende bolig, og hvis opkaldet besvares, legitimere sig og oplyse om besøgets formål samt anmode om, at døren til opgangen åbnes. Såfremt den pågældende beboer ikke ønsker at åbne døren til opgangen, vil kommunalbestyrelsen ikke have mulighed for at tiltvinge sig adgang.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 52 e i den gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.7. og 2.1.2.7.

Til § 12

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 1, straffes den med bøde, som uden kommunalbestyrelsens samtykke:

a) i strid med reglerne i § 46, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 47, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 47, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 50, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign. midlertidig benyttelse,

e) i strid med reglerne i § 52 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 2, straffes den med bøde, som undlader at indgive den i § 48, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 4, kan der pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

I § 12, stk. 1, foreslås, at den straffes med bøde, som uden kommunalbestyrelsens samtykke gør følgende:

1) I strid med reglerne i § 3, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis.

2) I strid med reglerne i § 4, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand.

3) I strid med reglerne i § 4, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser.

4) I strid med reglerne i § 7, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el. lign. midlertidig benyttelse.

5) I strid med reglerne i § 9 iværksætter bygningsforandringer el. lign. med henblik på sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Overtrædelse af reglerne i kapitlet straffes med bøde. Dette gælder, når der uden kommunalbestyrelsens samtykke sker overtrædelse af reglerne om nedlæggelse og sammenlægning af boliger, udlejning af boliger som enkelte værelser, anvendelse af helårsbolig som sommerbolig og benyttelse af flere boliger.

I stk. 2 foreslås, at med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 5, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Bødestraf kan også idømmes, hvis en ejer ikke anmelder en lejlighed ledig inden 6 uger efter, at den er blevet ledig, eller anmeldelsen først kommer efter fristens udløb.

I stk. 3 foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 53, stk. 1, 2 og 4, i den gældende boligreguleringslov.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.1.8. og 2.1.2.8.

Til § 13

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 2. pkt., gælder reglerne om beboermaksimum i den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c kun, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at de skal kunne gælde. Endvidere følger af den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 2, 2. pkt., at den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c kun kan sættes i kraft samlet. Det fremgår af den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 3. pkt. og § 2, stk. 2, 3. pkt., at kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen, og efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 2, 5. pkt., kan beslutningen træffes for højst 4 år ad gangen.

Endvidere gælder efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 4. pkt., at reglerne om beboermaksimum kun gælder i de tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme. Det fremgår af den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 5. pkt., at kommunalbestyrelsen skal lade udlejerens meddelelse tinglyse på ejendommen. Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 1, 6. pkt., kan udlejeren med 6 måneders varsel meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme. Det følger af den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 2, 4. pkt., at udlejerens meddelelser om, at reglerne skal gælde eller ikke længere skal gælde, alene kan gives for den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c samlet.

Det fremgår af den gældende regel i boligreguleringslovens § 2, stk. 3, at såfremt reglerne i den gældende boligreguleringslovs kap. II-V ophører at gælde i en kommune, ophører bestemmelserne i den gældende boligreguleringslovs kap. VII at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 2.

Endelig følger af den gældende regel i boligreguleringslovens § 3, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter den gældende boligreguleringslovs §§ 1 og 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkelig fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 13, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at reglerne i §§ 14-17 kan bringes i anvendelse i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at reglerne skal kunne gælde.

Den særlige udskillelse af reglerne om beboermaksimum skyldes, at der formentlig vil være kommuner, hvor der ikke synes behov for reglerne. Kommunalbestyrelsen vil på grundlag af de lokale forhold og behov kunne træffe beslutning om, hvorvidt reglerne skal gælde. Beslutningen omfatter kommunen som helhed. Det vil herefter være op til udlejere at vurdere, om reglerne i lovforslagets §§ 14-17 skal gælde i deres ejendomme. Det foreslås i stk. 2, at reglerne kun gælder, hvor udlejeren har givet skriftlig meddelelse til kommunalbestyrelsen om, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme. Meddelelsen omfatter alle udlejerens ejendomme i kommunen, hvorfor udlejeren ikke kan vælge kun at lade reglerne gælde i udvalgte ejendomme i kommunen.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at §§ 14-17 kun kan sættes i kraft samlet.

Bestemmelsen gælder for kommunalbestyrelsens beslutning. Udlejers beslutning kan tilsvarende kun omfatte lovforslagets §§ 14-17 samlet, hvilket foreslås reguleret i stk. 2.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen angiver virkningstidspunktet for beslutningen.

Kommunalbestyrelsen skal således beslutte, fra hvilket tidspunkt reglerne skal kunne gælde i kommunen, samt hvornår denne periode udløber.

I stk. 1, 4. pkt., foreslås, at beslutning efter 1. pkt. højst kan træffes for 4 år ad gangen, når kommunen ikke er reguleret, jf. § 4 i lov om leje.

Efter bestemmelsen må kommunalbestyrelsen i uregulerede kommuner dermed med mellemrum overveje, om hensynet til boligforholdene fortsat tilsiger mulig anvendelse af reglerne. Når virkningstidspunktet ophører og ikke er afløst af ny beslutning, skal kommunalbestyrelsen iagttage pligten til at aflyse evt. tinglyste meddelelser på ejendomme i kommunen, som udlejere har afgivet skriftlig meddelelse for i henhold til stk. 2.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås, at for kommuner, hvor der er truffet beslutning efter stk. 1, gælder §§ 14-17 kun i de tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme.

Efter bestemmelsen omfatter meddelelsen alle udlejerens ejendomme i kommunen, hvorfor udlejeren ikke kan vælge kun at lade reglerne gælde i udvalgte ejendomme i kommunen. Udlejerens meddelelse får virkning fra det tidspunkt, hvor den er kommet frem til kommunalbestyrelsen. Bestemmelsen indebærer, at det er frivilligt for den enkelte udlejer at træffe beslutning om, hvorvidt reglerne om beboermaksimum skal gælde i udlejerens ejendomme.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen skal lade udlejerens meddelelse tinglyse på ejendommen.

En ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler og mod retsforfølgning. Med henblik på at sikre, at en ejendom efter en overdragelse fortsat vil være omfattet af reglerne om beboermaksimum, er det fastsat, at kommunalbestyrelsen skal tinglyse udlejerens meddelelse om beboermaksimum til kommunalbestyrelsen på ejendommen. En erhverver af ejendommen vil dog som nævnt nedenfor med 6 måneders varsel kunne meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne om beboermaksimum ikke længere skal gælde i ejendommen.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås, at udlejeren med 6 måneders varsel kan meddele kommunalbestyrelsen, at reglerne ikke længere skal gælde i udlejerens ejendomme.

Efter bestemmelsen skal kommunalbestyrelsen herefter sørge for aflysning af den tinglyste meddelelse om, at reglerne gælder for ejendommen, og kommunen afholder udgifterne til dette. Endvidere skal kommunalbestyrelsen gennemføre en påbegyndt ophævelsessag som følge af overskridelse af beboermaksimum, hvis en ophævelse er afgivet inden udløbet af 6-månedersfristen. Hvis der ikke er afgivet en ophævelse inden dette tidspunkt, bortfalder et eventuelt påkrav, og kommunen er ikke forpligtet til at foretage sig yderligere.

I stk. 2, 4. pkt., foreslås, at udlejerens meddelelse efter 1. og 3. pkt. alene kan gives for §§ 14-17 samlet.

Udlejeren kan således alene aktivere og deaktivere det samlede regelsæt for beboermaksimum for sine ejendomme i kommunen.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 1, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen.

Efter bestemmelsen anses bekendtgørelsen i Statstidende for at være en gyldighedsbetingelse, også selvom beslutningen i øvrigt bekendtgøres i fx de lokale blade.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås, at er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

En beslutning bør dog fastsætte virkningstidspunktet for denne, jf. stk. 1, 3. pkt., som tidligst kan være datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort, da virkningen i mangel af særlig hjemmel ikke kan tillægges tilbagevirkende kraft.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs §§ 2 og 3 uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.1.

Til § 14

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 1, må et lejemål ikke udlejes til eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum (beboermaksimum). Dette gælder dog ikke ved forøgelse af lejerens husstand i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn, eller kommunalbestyrelsen har givet tilladelse efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 1. Ved et lejemål forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse.

Af den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 2, fremgår, at lejeren ved lejeaftalens indgåelse har pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse. Lejeren har endvidere pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand i lejeperioden forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, uden at husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 3, skal udlejeren, når denne bliver bekendt med, at der bor for mange personer i lejemålet, jf. stk. 1, anmelde dette til kommunalbestyrelsen.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 14, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at et lejemål ikke må udlejes til eller bebos af flere end 2 personer pr. beboelsesrum (beboermaksimum).

Ved opgørelse af antallet af beboelsesrum lægges de oplysninger til grund, der fremgår af Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Begrebet udleje omfatter også fremleje, hvilket vil sige, at en fremlejegiver tilsvarende er omfattet af forbuddet mod at leje ud i strid med beboermaksimum og kan straffes for at overtræde forbuddet. Dette gælder såvel ved fremleje af beboelseslejligheder som enkeltværelser.

Efter bestemmelsen er det i udlejningssituationen uden betydning, hvordan husstandens sammensætning er; det vil sige, hvilke relationer de kommende husstandsmedlemmer har til lejeren af boligen, idet reglen om højst 2 personer pr. beboelsesrum altid er den absolutte overgrænse.

En person anses for at bo på det sted, hvor personen regelmæssigt sover og har sine ejendele, og personen er i henhold til folkeregisterlovgivningen forpligtet til at tilmelde sig der.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at dette dog ikke gælder ved forøgelse af lejerens husstand i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn, eller kommunalbestyrelsen har givet tilladelse efter § 15, stk. 1.

Undtagelsen skal sikre, at lejeren ikke forhindres i at forøge husstanden i lejeperioden med børn, ægtefælle, samlever samt disses børn. Afgrænsningen er udtømmende og betyder fx, at lejerens børnebørn samt børns ægtefælle/samlever ikke omfattes af undtagelsen. Det bemærkes, at det med udtrykket samlever er hensigten at ligestille en person, der lever i et ægteskabslignende forhold med lejeren, med en ægtefælle. Det bemærkes endvidere, at der ikke er fastsat en aldersgrænse for, hvornår der er tale om børn. Ved børn forstås også adoptivbørn.

Adgangen til at forøge husstanden gælder kun for den, der er lejer i henhold til lejeaftalen.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at der ved et lejemål forstås såvel en lejlighed som et enkeltværelse.

Ved enkeltværelser forstås i denne sammenhæng både separate enkeltværelser samt enkeltværelser, som er en del af udlejerens beboelseslejlighed.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås, at lejeren ved lejeaftalens indgåelse har pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse.

Efter bestemmelsen skal lejeren dermed oplyse, hvor mange der skal bo i lejligheden, og udlejeren kan herved sikre sig, at boligen ikke vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange personer, der vil bo i lejemålet, fremgår af lejekontrakten.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås, at lejeren endvidere har pligt til at meddele udlejeren, når lejerens husstand i lejeperioden forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, uden at husstandsforøgelsen skyldes lejerens børn, lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn.

Lejeren skal således ikke oplyse om husstandsforøgelse, der skyldes, at lejeren har fået flere børn, eller at husstanden er blevet forøget med lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn.

I stk. 3 foreslås, at bliver udlejeren bekendt med, at der bor for mange personer i lejemålet, jf. stk. 1, skal udlejeren anmelde dette til kommunalbestyrelsen.

Udlejeren må anses for at være bekendt med overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Dette kan fx være tilfældet, hvis udlejeren selv bor i ejendommen eller får besked om overtrædelsen af viceværten. Er der tale om beboerklager, vil det bero på udlejerens konkrete vurdering, om klagen er tilstrækkeligt underbygget.

Bliver udlejeren bekendt med en overskridelse af beboermaksimum, skal denne anmelde til kommunalbestyrelsen, at der bor for mange personer i lejemålet. Udlejeren er dog i intet tilfælde forpligtet til at foretage selvstændige undersøgelser af, om beboermaksimum er overskredet.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 52 a uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.2.

Til § 15

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen tillade, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum, hvis husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge, andre tvingende sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler herfor, eller at boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på 20 m2 eller mere pr. person.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 2, skal kommunalbestyrelsen så vidt muligt træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelse af lejerens ansøgning om tilladelse efter stk. 1. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 15, stk. 1, foreslås, at kommunalbestyrelsen kan tillade, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, overstiger 2 personer pr. beboelsesrum.

Der vil kunne være visse situationer, hvor det vil være urimeligt at håndhæve reglen om, at der maksimalt må bo 2 personer pr. beboelsesrum, og det fastsættes derfor, at kommunalbestyrelsen skal kunne dispensere fra reglen om beboermaksimum. Kommunalbestyrelsen skal kunne meddele tilladelse i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering finder, at der er tale om et af tre nedenfor beskrevne tilfælde.

I stk. 1, nr. 1, foreslås, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse, hvis husstandsforøgelsen skyldes syge eller gamle, plejekrævende slægtninge.

Reglerne om beboermaksimum skal ikke afskære muligheden for, at lejeren lader en slægtning, der enten er syg eller er gammel og har brug for hjælp eller omsorg, flytte ind hos sig. Ved vurderingen af, om der skal dispenseres fra beboermaksimum, kan kommunalbestyrelsen lægge vægt på, om slægtningenes omsorgsbehov bedst tilgodeses hos lejeren. Kommunalbestyrelsen kan herunder lægge vægt på, om boligforholdene efter modtagelse af den syge eller gamle, plejekrævende slægtning muliggør, at der, eventuelt med bistand fra det offentlige, kan ydes bistand på en forsvarlig måde. Derimod kan kommunalbestyrelsen ikke afslå at dispensere under henvisning til beboersammensætningen i boligområdet.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse, hvis andre tvingende sociale hensyn efter kommunalbestyrelsens konkrete vurdering taler herfor.

En sådan situation kan fx forekomme, hvor en dispensation er påkrævet for, at husstanden kan modtage et barn til en afdød slægtning i pleje. Det bemærkes i den forbindelse, at de sædvanlige betingelser for modtagelse af børn i døgnpleje, jf. servicelovens bestemmelser herom, skal være opfyldte.

I stk. 1, nr. 3, foreslås, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse, hvis boligen er af en sådan størrelse, at der efter husstandsforøgelsen vil være et areal på 20 m2 eller mere pr. person.

Bestemmelsen indebærer, at fx en lejlighed med 2 rum vil kunne blive beboet af flere end 4 personer, hvis lejligheden er så stor, at der vil være mindst 20 m2 pr. person, selv om der flytter en ekstra person eller eventuelt flere ind i lejligheden. Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen som udgangspunkt meddeler dispensation, hvis betingelsen er opfyldt. Kommunalbestyrelsen kan dog undlade at dispensere, hvis boligen efter en konkret vurdering ikke er velegnet for flere personer end det antal, der følger af beboermaksimum. Ved opgørelse af arealet i boligen lægges de oplysninger til grund, der fremgår af Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

I stk. 2, 1. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelse af lejerens ansøgning om tilladelse efter stk. 1.

Den korte frist skyldes, at det af hensyn til reglernes håndhævelse er væsentligt hurtigt at få afklaret, om der er grundlag for iværksættelse af ophævelsesprocedure over for lejeren, når 4-ugers fristen efter lovforslagets § 16, stk. 3, er udløbet. Det er ikke hensigten, at lejeforholdet skal kunne ophæves, så længe kommunalbestyrelsen er ved at behandle en dispensationsansøgning fra lejeren.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelse ikke kan påklages til anden administrativ myndighed.

Efter bestemmelsen kan spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 dog søges indbragt for Ankestyrelsen og Folketingets Ombudsmand.

Spørgsmål om lovligheden af kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 vil være omfattet af det kommunale tilsyn. Det kommunale tilsyn varetages af Ankestyrelsen, som fører tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, jf. lov om kommunernes styrelse § 48, stk. 1. Ankestyrelsen beslutter selv, om der er tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag, jf. lov om kommunernes styrelse § 48 a.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1 og 2, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.2.

Til § 16

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen, i ejendomme, hvor reglerne om beboermaksimum i den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c er gældende, jf. den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1, så vidt muligt senest 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse fra udlejer efter den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1, 4. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende ejendoms adresse, meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte i den gældende lejelovs § 69, stk. 2, § 70, stk. 3, og § 73, stk. 5, og almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, gælder for lejemålet. Kommunalbestyrelsen skal endvidere meddele, at dette indebærer, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om beboermaksimum overskrides.

Af den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 3, fremgår endvidere, at kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1. Overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren. Indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt oplysning om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren meddelelse efter stk. 3, 1. pkt., er det ugyldigt. Skyldes overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet af beboere i et fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64, kan kommunalbestyrelsen forlænge den i stk. 3, 4. pkt., nævnte frist.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 4, skal kommunalbestyrelsen, når overskridelsen ikke bringes til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist på 4 uger, ophæve lejeaftalen uden ugrundet ophold. Ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den gældende lejelovs §§ 94 og 95 og almenlejelovens §§ 91 og 92 finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 5, kan udlejeren i et fremlejeforhold i henhold til den gældende lejelovs § 69 eller almenlejelovens § 64 hæve lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. den gældende boligreguleringslovs § 52 a, stk. 1, og lejeren trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør. Den gældende lejelovs §§ 94 og 95 og almenlejelovens §§ 91 og 92, finder også her tilsvarende anvendelse.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 16, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at i ejendomme, hvor §§ 14-17 er gældende, jf. § 13, stk. 1 og 2, skal kommunalbestyrelsen så vidt muligt senest 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse efter § 13, stk. 2, 1. pkt., eller en lejer er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende ejendoms adresse, meddele lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte efter § 157, stk. 2, § 158, stk. 3, og § 161, stk. 5, i lov om leje og § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, i lov om leje af almene boliger gælder for lejemålet.

Kommunalbestyrelsen skal så vidt muligt senest 2 uger efter, at udlejerens meddelelse efter lovforslagets § 13, stk. 2, er kommet frem, meddele alle beboelseslejerne i de berørte ejendomme, at reglerne er gældende i ejendommene. Kommunalbestyrelsens meddelelse skal indeholde oplysning om indholdet og rækkevidden af såvel reglerne om beboermaksimum i lovforslagets §§ 14-17 som reglerne i § 157, stk. 2, § 158, stk. 3, og § 161, stk. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje eller almenlejelovens § 64, stk. 2, § 65, stk. 3, og § 69, stk. 3, hvorefter udlejeren skal modsætte sig henholdsvis fremleje og bytte, som indebærer overskridelse af beboermaksimum. Endvidere skal kommunalbestyrelsen sende en tilsvarende meddelelse til nye lejere så vidt muligt senest 2 uger efter, at en ny lejer er tilmeldt folkeregisteret på ejendommens adresse.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen endvidere skal meddele, at det, at beboermaksimum gælder for lejemålet, indebærer, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse kan samkøre registre med det formål at påse, om beboermaksimum overskrides.

Bestemmelsen udtrykker en iagttagelse af databeskyttelsesreglerne. Hjemlen til samkørsel af registre er i lovforslagets § 17 og omfatter Det Centrale Personregister (CPR) samt Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides, jf. § 14, stk. 1.

Efter bestemmelsen påhviler det således kommunalbestyrelsen at føre løbende tilsyn med, hvornår der ifølge folkeregisteret flytter nye lejere ind i de ejendomme, hvor reglerne om beboermaksimum gælder. Kommunalbestyrelsen skal altså påse, at beboermaksimum hverken er overskredet i det primære lejeforhold eller i fremlejeforholdet. Denne tilsynsforpligtelse indebærer, at kommunalbestyrelsen løbende må føre tilsyn med, hvor mange personer der er tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse, og om beboermaksimum overskrides.

Kommunalbestyrelsen må endvidere, på det tidspunkt hvor beboermaksimum træder i kraft, skaffe sig viden om, hvilke husstande som på dette tidspunkt overskrider beboermaksimum.

Efter bestemmelsen skal kommunalbestyrelsen endelig følge op på anmeldelser fra udlejeren efter lovforslagets § 14, stk. 3, om overskridelser af beboermaksimum. Ifølge hovedreglen i lovforslagets § 14, stk. 1, anses beboermaksimum ikke for overskredet, hvis lejeren forøger sin husstand med børn, ægtefælle eller samlever eller disses børn. Det er med udtrykket samlever hensigten at ligestille en person, der lever i et ægteskabslignende forhold med lejeren, med en ægtefælle, men det er i øvrigt ikke hensigten, at kommunalbestyrelsen skal føre tilsyn med karakteren af dette samliv.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at overskrides beboermaksimum, skal kommunalbestyrelsen sende et påkrav til lejeren om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren.

Kommunalbestyrelsen har således en pligt til at håndhæve reglen om beboermaksimum over for lejeren, og det påhviler kommunalbestyrelsen at holde udlejeren løbende orienteret herom. Er kommunalbestyrelsen ikke bekendt med, hvem der er lejeren, må påkravet sendes til alle beboere i lejemålet. Hvis en del af en lejlighed er fremlejet, er der tale om to (eller flere) lejemål, det vil sige såvel det primære oprindelige lejemål, som det lejemål, som er opstået ved fremlejeaftalen.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås, at indeholder påkravet ikke disse oplysninger samt oplysning om lejerens mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum efter § 15, stk. 1, eller har kommunalbestyrelsen ikke givet lejeren meddelelse efter denne bestemmelses stk. 1, 1. pkt., er det ugyldigt.

Efter bestemmelsen betinges påkravets gyldighed dermed af, at kommunalbestyrelsen tidligere efter stk. 1, 1. pkt., har meddelt lejeren, at beboermaksimum, herunder reglerne om udlejers pligt til at modsætte sig fremleje eller bytte, gælder for lejemålet. Ligeledes skal påkravet indeholde oplysning om, at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis overskridelsen af beboermaksimum ikke bringes til ophør senest 4 uger efter, at påkravet er kommet frem til lejeren, samt at lejeren har mulighed for at søge om tilladelse til overskridelse af beboermaksimum.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås, at skyldes overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed antallet af beboere i et fremlejeforhold i henhold til § 157 i lov om leje eller § 64 i lov om leje af almene boliger, kan kommunalbestyrelsen forlænge den i 1. pkt. nævnte frist.

Kommunalbestyrelsen kan i de særlige tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen efterfølgende bliver bekendt med, at overskridelsen af beboermaksimum i en lejlighed ikke skyldes forholdene i det primære lejeforhold, men forholdene i fremlejeforholdet, forlænge 4-ugers fristen for lovliggørelse af forholdene. Fristen kan efter kommunalbestyrelsens skøn forlænges, så udlejeren har mulighed for at lovliggøre forholdene, eventuelt ved at ophæve fremlejeaftalen, jf. stk. 5.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås, at bringes overskridelsen ikke til ophør inden den i stk. 3 nævnte frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen uden ugrundet ophold.

Efter bestemmelsen er det opfattelsen, at reglerne bør sanktioneres med ophævelse i forhold til lejeren, hvis de skal kunne håndhæves. Ophævelsen indebærer, at alle personer i det lejede skal fraflytte lejemålet.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås, at ophævelsen sker ved skriftlig meddelelse til lejeren.

Hensigten med bestemmelsen er sædvanlige dokumentationshensyn.

I stk. 4, 3. pkt., foreslås, at §§ 183 og 184 i lov om leje og §§ 91 og 92 i lov om leje af almene boliger finder tilsvarende anvendelse.

Efter bestemmelsen kan kommunalbestyrelsen således ikke ophæve lejeforholdet, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes, at der ved vurderingen af, om en overskridelse af bestemmelsen om beboermaksimum er væsentlig, ikke kan lægges vægt på antallet af personer, der bor i lejemålet ud over beboermaksimum, idet det er hensigten, at enhver overskridelse af den tilladte grænse på 2 personer pr. beboelsesrum i lovforslagets § 14, stk. 1, 1. pkt., skal føre til ophævelse medmindre forholdet er omfattet af undtagelserne i lovforslagets § 14, stk. 1, 2. pkt., eller kommunalbestyrelsen har meddelt tilladelse efter § 15.

Ved væsentlighedsvurderingen kan der lægges vægt på andre forhold, såsom hvor længe overskridelsen af bestemmelsen om beboermaksimum har fundet sted. Såfremt overskridelsen er af en midlertidig og kortvarig karakter, vil dette efter omstændighederne kunne tale for, at overskridelsen er af uvæsentlig betydning, og kommunalbestyrelsen dermed ikke kan hæve lejeaftalen. Kommunalbestyrelsen kan heller ikke ophæve lejeforholdet, hvis overskridelsen er bragt til ophør, inden ophævelsen sker. Derimod har det ingen betydning for gennemførelsen af ophævelsen, om overskridelsen bringes til ophør, efter at lejeforholdet er ophævet. Det er således hensigten, at en ophævelse skal gennemføres.

Det er heller ikke hensigten, at ophævelse skal kunne ske, hvis lejeren har ansøgt kommunalbestyrelsen om tilladelse efter lovforslagets § 15, uden at der er truffet afgørelse herom. Der henvises til lovforslagets § 15, stk. 2, hvoraf det fremgår, at kommunalbestyrelsen så vidt muligt skal træffe afgørelse senest 1 uge efter modtagelsen af lejerens ansøgning.

Efter bestemmelsen omfatter kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse også tilsyn med, om lejeren efter ophævelsen fraflytter det lejede. Sker dette ikke, skal kommunalbestyrelsen gennemføre en ophævelsessag for fogedret og eventuelt boligret. Kommunalbestyrelsens pligt til at gennemføre ophævelsessagen for højere retsinstanser forudsætter, at sagen er af principiel karakter. Kommunalbestyrelsens sager om ophævelse m.v. har karakter af afgørelsessager i forvaltningslovens forstand i relation til udlejeren. Udlejeren har derfor de beføjelser, der følger af denne lov, herunder ret til partshøring, jf. forvaltningslovens § 19.

I stk. 5, 1. pkt., foreslås, at udlejeren i et fremlejeforhold i henhold til § 157 i lov om leje eller § 64 i lov om leje af almene boliger, kan hæve lejeaftalen, når lejerens husstand forøges, således at det samlede antal personer, der bor i lejligheden, overskrider beboermaksimum, jf. § 14, stk. 1, og lejeren trods udlejerens påkrav undlader at bringe overskridelsen til ophør.

Efter bestemmelsen er det sådan, at hvis en overskridelse af beboermaksimum i fremlejeforholdet indebærer, at beboermaksimum bliver overskredet for hele lejligheden, gives der den lejer, som samtidig er udlejer i fremlejeforholdet, en mulighed for at ophæve lejeaftalen i fremlejeforholdet, og dermed lovliggøre forholdene i lejligheden.

Udlejeren kan dog ikke ophæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Sørger udlejeren i fremlejeforholdet ikke for at lovliggøre forholdene i lejligheden gennem påkrav og eventuel ophævelse inden for den af kommunalbestyrelsen fastsatte frist, skal kommunalbestyrelsen ophæve det primære lejeforhold.

I stk. 5, 2. pkt., foreslås, at stk. 4, 2. og 3. pkt., tilsvarende finder anvendelse.

Se hertil bemærkningerne til stk. 4, 2. og 3. pkt.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 52 b, stk. 3-5, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.3.

Til § 17

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 c kan kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse, jf. den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 b, stk. 3, samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt den gældende regel i boligreguleringslovens § 52 a, stk. 1, om beboermaksimum er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol heraf.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 17 foreslås, at kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse, jf. § 16, stk. 2, kan samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) med det formål at tilvejebringe oplysning om, hvorvidt § 14, stk. 1, om beboermaksimum er overholdt. Samkøringen kan ske som led i behandlingen af en enkelt sag eller som led i en generel søgning til brug for kontrol heraf.

Efter bestemmelsen tilgodeses kommunalbestyrelsens behov som led i sin tilsynsforpligtelse for samkøring af oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og Det Fælleskommunale Persondatasystem med henblik på at få oplyst, hvor mange beboelsesrum der er i et lejemål, hvor mange personer der er tilmeldt den pågældende adresse, og hvilke familiemæssige relationer disse personer har til hinanden.

De til enhver tid gældende databeskyttelsesretlige regler skal iagttages af kommunalbestyrelsen og evt. øvrige databehandlere eller dataansvarlige, der behandler personoplysninger som led i samkøringen og tilsynet.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 52 c uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.3.

Til § 18

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 53, stk. 3, straffes den udlejer, som i strid med reglerne i § 52 a, stk. 1, udlejer en bolig, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, eller som er bekendt med, at der sker overtrædelse af § 52 a, stk. 1, uden at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen, jf. § 52 a, stk. 3.

Efter den gældende regel i boligreguleringslovens § 53, stk. 4, kan der pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.3. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 18, stk. 1, foreslås, at den udlejer, som i strid med reglerne i § 14, stk. 1, udlejer en bolig, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, eller som er bekendt med, at der sker overtrædelse af § 14, stk. 1, uden at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen, jf. § 14, stk. 3, straffes med bøde.

Den udlejer, der udlejer en bolig i strid med reglerne om beboermaksimum i lovforslaget § 14, stk. 1, således at lejemålet bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, kan straffes med bøde. Ved udlejer forstås også en lejer, der som fremlejegiver udlejer en beboelseslejlighed efter § 158 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje eller almenlejelovens § 65 eller en del af lejligheden efter § 157 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje eller almenlejelovens § 64.

Efter bestemmelsen kan den udlejer, som er bekendt med, at der sker overtrædelse af beboermaksimum, endvidere straffes med bøde, hvis udlejeren undlader at anmelde overtrædelsen til kommunalbestyrelsen i henhold til lovforslagets § 14, stk. 3.

Udlejeren kan med fordel sikre sig, at lejeren oplyser i lejekontrakten, hvor mange personer der skal bo i lejemålet af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar.

Det er en forudsætning for, at udlejeren kan straffes, at udlejeren er bekendt med, at der sker overtrædelse af beboermaksimum. Udlejeren må anses for at være bekendt med overtrædelsen, når udlejeren har en mere sikker viden herom. Dette kan fx være tilfældet, hvis udlejeren selv bor i ejendommen eller får besked om overtrædelsen af viceværten. Er der tale om beboerklager, vil det bero på en konkret vurdering, om klagen er tilstrækkeligt underbygget. Udlejeren er dog i intet tilfælde forpligtet til at foretage selvstændige undersøgelser af, om beboermaksimum er overskredet.

I stk. 2 foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Efter bestemmelsen forudsættes bødeudgiften afholdt af arbejdskapitalen, hvis udlejer er en almen boligorganisation.

Forslaget er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 53, stk. 3 og 4, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.2.1.4.

Til § 19

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 1, at undlader en udlejer, som skal levere varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 36, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning, herunder kan kommunen indfri restancer, der er til hinder for fortsat levering.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 2, at bliver el- eller vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere el eller vand, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at el- og vandforsyningen genoptages.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 3, at beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1 og 2, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt.1) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 b, stk. 4, at beløb efter stk. 3 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

I § 19, stk. 1, foreslås, at undlader en privat udlejer, som skal levere varme og opvarmning af brugsvand, jf. § 65 i lov om leje, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, eller bliver vand- eller elforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere vand eller el, jf. §§ 68 og 69 i lov om leje, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, jf. § 95, stk. 1, i lov om leje, skal kommunen for udlejerens regning på begæring af en lejer i ejendommen lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning eller sikre, at el- og vandforsyningen genoptages. Kommunen kan indfri restancer, der er til hinder for fortsat levering.

Bestemmelsen giver kommunen adgang til efter henvendelse fra en lejer i ejendommen at lade denne forsyne med varme, vand, el m.v. for udlejerens regning.

Det er en forudsætning for at anvende bestemmelsen, at lejeren forud for henvendelse til kommunen har fremsat påkrav over for udlejeren om udbedring af den manglende forsyning, og at udlejeren ikke straks har afhjulpet manglen, jf. § 95, stk. 1, i det samtidigt fremsatte forslag til lov om leje. Udlejeren skal efter denne bestemmelse straks afhjælpe manglen. Når det drejer sig om forsyning med varme, betyder dette, at udlejeren omgående skal handle.

Dette indebærer, at reagerer udlejeren ikke, så bør kommunen handle inden for 1-2 dage efter, at der er reklameret forgæves over for udlejeren.

Lejeren bør sikre sig dokumentation for, at kravet er fremsat over for udlejeren.

Det er endvidere en forudsætning for at anvende bestemmelsen, at kommunen kun kan indtræde i det omfang, kommunen af udlejeren får adgang til ejendommens installationer med henblik på energiforsyningen. Det vil sige, at energiforsyningen lovligt skal kunne ske uden fogedens bistand.

Bestemmelsen hjemler således ikke gennemførelse af en umiddelbar fogedforretning, men forudsætter, at kommunen og varmeforsyningsleverandøren lovligt kan skaffe sig adgang til at levere, det vil sige med ejerens medvirken, eller uden at denne modsætter sig dette.

Det er forudsat, at sikringen af energiforsyningen skal være en enkeltstående foranstaltning og dermed ikke af permanent karakter. Det er dog ikke efter bestemmelsen udelukket, at kommunen kan træde til mere end én gang i den samme ejendom med den samme udlejer.

Begæring kan fremsættes over for kommunen af såvel lejere af rene beboelseslejemål som af blandede lejemål. Fremlejetagere er også omfattet af bestemmelsen. Dette gælder også lejere af enkeltværelser, idet de har samme behov for varme m.v. som andre lejere.

Endelig gives der hjemmel til, at kommunen kan indfri en restance for at få genetableret forsyningen. En restance kan således være til hinder for, at ejendommens forsyning med energi til opvarmning, vand eller el genoptages.

Hvis ejendommen fx opvarmes ved oliefyr, kan kommunen sikre genoptagelse af forsyningen uden at indfri eventuelle restancer blot ved at rette henvendelse til et andet olieselskab. Denne mulighed foreligger imidlertid ikke i forhold til eksempelvis forsyning fra et fjernvarmeværk, hvor der ikke er mulighed for at skifte til en anden leverandør. Genoptagelsen af varmeforsyningen vil derfor i denne situation kræve indfrielse af restancen, hvis leverandøren ikke vil acceptere at genoptage forsyningen, medmindre dette sker.

I stk. 2 foreslås, at beløb, som kommunen har lagt ud efter stk. 1, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen af udlejeren kræve 157 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Det fremgår af bestemmelsen, at beløb, som kommunen har lagt ud forrentes efter rentelovens bestemmelser fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 157 kr. (2021-niveau) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb over 1.000 kr.

I stk. 3 foreslås, at beløb efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Bestemmelsen indebærer, at renter og gebyr efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter og kan inddrives efter samme regler som ejendomsskatter. Sidstnævnte indebærer, at kommunerne varetager inddrivelsen af kravet, og at kommunale pantefogeder herefter selv foretager udlæg i den faste ejendom og om nødvendigt begærer ejendommen solgt på tvangsauktion.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 46 b. Der er foretaget et par sproglige ændringer, uden at der dermed er tilsigtet en ændring af den hidtidige retstilstand, jf. afsnit 2.3.2. i de almindelige bemærkninger.

Der henvises til afsnit 2.3.1. og 2.3.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 20

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 1, kan ejere af udlejede beboelseslejligheder ved dom frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Det gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

I § 20 foreslås, at ejere af udlejede private beboelseslejligheder ved dom kan frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Dette gælder dog ikke for ejere af én udlejet beboelseslejlighed. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom.

Formålet med bestemmelsen er at fratage ejere retten til at administrere deres udlejningsejendomme i de sjældne og enkeltstående tilfælde, hvor der er brug for at bringe et så vidtgående indgreb i anvendelse. Frakendelse kan både ske i forhold til fysiske personer og virksomheder (juridiske personer).

Ejeren mister herefter både retten til at administrere og retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme. Dette sidste har blandt andet til formål at forhindre, at en ejer af en udlejningsejendom, som har mistet retten til at administrere denne, ikke indsætter et familiemedlem som administrator i stedet.

Det er efter bestemmelsen en grundlæggende betingelse, at ejeren ejer mindst 2 udlejede beboelseslejligheder. Med udlejede beboelseslejligheder menes ud over beboelseslejligheder i udlejningsejendomme også udlejede parcelhuse og ejerlejligheder. Det er således uden betydning, om lejlighederne ligger i samme ejendom eller i hver sin ejendom. Det vil sige, at ordningen også omfatter ejere af mindst 2 ejendomme med et enkelt udlejet enfamilieshus på hver ejendom. Dette gælder tillige ejere af rækkehuse og lignende, hvor hver enkelt bolig er beliggende på en selvstændig matrikel. Uden for frakendelsesordningen er herefter alene de ejere, som alene udlejer 1 beboelseslejlighed.

Bestemmelsen kan ikke anvendes til at fradømme en administrator retten til fortsat at administrere udlejningsejendomme.

Den omstændighed, at en ejendom ejes i sameje af flere ejere, har ingen betydning for frakendelsen, idet alle de ejere, som ejer andele i ejendomme, hvor betingelserne for frakendelse foreligger, vil kunne rammes af frakendelsen. Frakendelse forudsætter dog, at den enkelte medejer, konkret er medejer af alle de ejendomme, som de overtrædelser, der medfører frakendelsen, vedrører.

En frakendelse er i alle tilfælde tidsbegrænset og kan ikke overstige 5 år.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 1.

Der henvises til afsnit 2.4.1.1. og 2.4.2.1 i de almindelige bemærkninger.

Til § 21

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2, kan frakendelse efter stk. 1 ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, kan frakendelse i medfør af stk. 1 i øvrigt ske, hvor en ejer:

1) to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og boligforbedring, og lov om byfornyelse og udvikling af byer,

2) to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse,

3) to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme,

4) ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år,

5) tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år eller

6) inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

I § 21, stk. 1, foreslås, at frakendelse i medfør af § 20 kan ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller i lov om leje.

Som bestemmelsen er formuleret, sigtes for de forhold, som det er hensigten, der skal være omfattet af bestemmelsen, til et relativt højt niveau, således, at det er de groveste og gentagne forhold, som kan omfattes af bestemmelsen.

I lovforslagets § 21, stk. 2 er fastsat en række tilfælde, hvor der ud over de i stk. 1 nævnte tilfælde kan ske frakendelse efter lovforslagets § 20.

I stk. 2, nr. 1, foreslås, at frakendelse i medfør af § 20 i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om leje, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994, eller lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er tale om en situation, hvor ejeren er idømt bøde- eller fængselsstraf to gange. Bestemmelsen skal forstås således, at der ikke er noget krav om straf to gange efter én af de nævnte love, men at også to tilfælde af straf efter to forskellige af de nævnte love, opfylder betingelsen.

Det indebærer, at frakendelse kan ske, hvis en ejer eksempelvis er idømt straf én gang efter lov om boligforhold og én gang efter bestemmelser i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

I stk. 2, nr. 2, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse.

Bestemmelsen omhandler ligesom i nr. 1 en situation, hvor en ejer er idømt bødestraf to gange. Byggelovens § 30 vedrører undladelse af at foretage vedligeholdelsesarbejder med deraf følgende farefremkaldelse.

Bestemmelsen finder desuden anvendelse, hvis en udlejer to eller flere gange er idømt bødestraf for at udleje lokaler til beboelse, som ikke lovligt må bebos efter byggeloven.

I stk. 2, nr. 3, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange har været under tvungen administration, jf. lovforslagets kapitel 5.

Bestemmelsen omhandler tilfælde, hvor ejeren har været under tvungen administration to gange. Det er huslejenævnet, der træffer beslutning om tvungen administration.

I stk. 2, nr. 4, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år.

Ved vurderingen af, om en ejer kan fradømmes administrationsretten efter nr. 4, tages ejerens handlinger og undladelser over en tidsperiode i betragtning.

Ejeren skal have undladt at efterleve 3 eller flere afgørelser fra huslejenævnet. Huslejenævnssagerne kan vedrøre alle de forskellige forhold, der er omfattet af nævnenes kompetence.

I forbindelse med én huslejenævnsafgørelse vil der efter omstændighederne kunne blive taget stilling til flere forskellige materielle forhold. Der vil således kunne opstå situationer, hvor en udlejer undlader fuldt ud at efterleve én huslejenævnsafgørelse omfattende flere forskellige materielle forhold. Den omstændighed, at en udlejer kun delvist efterlever en afgørelse, vil som udgangspunkt medføre, at afgørelsen ikke anses for efterlevet i sin helhed.

Det er blandt andet af denne grund af stor betydning, at huslejenævnene affatter deres afgørelser så præcist som muligt for derved at skabe det bedst mulige grundlag for udlejeren til at sikre sig, at denne har efterlevet en afgørelse. Præcise afgørelser medvirker endvidere til, at afgørelsen af, hvorvidt udlejeren har efterlevet en afgørelse, kan træffes på et sikkert grundlag.

Det er i den forbindelse vigtigt, at huslejenævnene fastsætter frister for udlejerens efterlevelse af en afgørelse, uanset om der er tale om en tvist om fx manglende vedligeholdelse, lejens størrelse, varmeregnskab eller depositum, således at der i videst muligt omfang tilvejebringes et objektivt grundlag for vurderingen af, om en afgørelse er efterlevet.

Som led i vurderingen af, hvornår der foreligger én afgørelse vil der i praksis kunne opstå situationer, hvor eventuelt flere lejere i samme ejendom uafhængigt af hinanden indbringer en sag for huslejenævnet vedrørende det samme materielle indhold, fx mangler ved ejendommens tag eller opgang. Hvis klagepunkterne i lejernes enkelte sager i det væsentlige vedrører det samme materielle indhold, og lejerne i realiteten kunne have indbragt forholdet som en fællessag for nævnet mod kun at betale det påkrævede beløb i lovforslagets § 82, stk. 1, én gang, bør de forskellige afgørelser kun tælle som én.

Der skal således reelt være tale om 3 forskellige afgørelser og ikke et mindre antal, som af tekniske årsager fremtræder som flere afgørelser. Den endelige afgørelse af spørgsmålet henhører under domstolene.

Sager om rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse beror på lejerens aktive medvirken.

Den eller de lejere, der har været part i en endelig huslejenævnssag, kan, hvis ejeren undlader at efterleve afgørelsen, foretage indberetning til det pågældende huslejenævn. Det er ikke en betingelse, at indberetningen sker fra en lejer, der har været i den sag, der ikke blev efterlevet.

Kendskab til indholdet af den huslejenævnsafgørelse, der ikke er blevet efterlevet, må dog almindeligvis forudsættes som grundlag for at kunne vurdere, om der foreligger manglende efterlevelse fra udlejerens side. Et sådant indholdsmæssigt kendskab må almindeligvis i praksis forudsættes at være til stede hos sagens parter.

Når et huslejenævn har modtaget underretning om en udlejers manglende efterlevelse af en sag, som har været ført for det pågældende nævn, skal nævnet indberette dette til Grundejernes Investeringsfond, jf. lovforslagets § 22, stk. 1.

Udlejerens manglende efterlevelse skal være sket inden for en periode på 2 år. For at en afgørelse kan medregnes som ikke efterlevet i denne sammenhæng, skal den være endelig. En afgørelse anses for endelig, når afgørelsen ikke er anket inden for de almindelige frister i lejelovgivningen og retsplejeloven.

For at en udlejer kan fradømmes administrationsretten efter denne bestemmelse, skal der endvidere højst være 2 år mellem udløbet af ankefristen for den første afgørelse, der ikke efterleves, og udløbet af ankefristen for den tredje afgørelse, der ikke efterleves.

Har huslejenævnet givet udlejeren en længere frist end ankefristen til at rette op på det forhold, som tvisten vedrører, vil udlejeren både skulle have siddet ankefristen og fristen for arbejderne overhørig, for at udlejerens adfærd kan medregnes i en sag om rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse.

Hvis en huslejenævnsafgørelse ankes, er det afgørelsen i ankesagen, som er den endelige afgørelse. Det vil sige, at det er de vilkår for efterlevelse, som er fastsat heri og ikke vilkårene i den oprindelige huslejenævnsafgørelse, der bliver afgørende for, om udlejeren har efterlevet afgørelsen. Allerede fordi huslejenævnsafgørelsen ankes, vil betingelserne heri om frister for arbejdernes udførelse af tidsmæssige årsager normalt ikke kunne overholdes, og den omstændighed skal derfor ikke kunne føre til frakendelse.

De 3 eller flere endelige afgørelser, der udløser en frakendelse, kan vedrøre den samme ejendom eller forskellige ejendomme.

I stk. 2, nr. 5, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 69, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år.

Frakendelse kan ske, hvis Grundejernes Investeringsfond i 3 eller flere tilfælde over en 10-årig periode har udført arbejder for den samme ejer efter reglerne i lovforslagets § 69. Det vil sige i situationer, hvor ejeren i 3 eller flere tilfælde har undladt at overholde et påbud fra huslejenævnet om at udføre bestemte arbejder inden for nærmere fastsatte frister, hvorefter Grundejernes Investeringsfond på begæring af en lejer har påbegyndt at udføre arbejderne for ejerens regning.

Ved vurderingen af, om en ejer kan fradømmes administrationsretten efter bestemmelsen, skal der for det første forholdes til det antal gange Grundejernes Investeringsfond har udført arbejder for ejeren, og for det andet den tidsperiode, som arbejderne er foretaget i.

De tre gange, hvor Grundejernes Investeringsfond i henhold til lovforslagets § 69 har udført arbejder for ejeren, og som udløser en frakendelse, kan vedrøre den samme ejendom eller forskellige ejendomme, der tilhører den samme ejer. Der sondres ikke mellem typen af det arbejde, som Grundejernes Investeringsfond har udført. Der kan således være tale om arbejde af samme karakter eller af vidt forskellig karakter.

Grundlaget for rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse kræver desuden, at der ikke må være mere end 10 år mellem det tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond for første gang påbegyndte arbejder, og det tidspunkt, hvor der påbegyndes arbejder for tredje gang.

I stk. 2, nr. 6, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Efter dette lovforslags § 16 er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Overtrædelse af bestemmelsen straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger af bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, kan ejeren frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem.

Én dom for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje omfatter efter reglerne i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende.

Dommen kan dog medvirke til, at ejeren efter ovennævnte nr. 1, frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår af nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovgivningen og byfornyelseslovgivningen.

Frakendelsesreglerne er således skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

Såfremt en ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, skal anklagemyndigheden indberette dette til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2 og 3.

Der henvises til afsnit 2.4.1.2 og 2.4.2.2 i de almindelige bemærkninger.

Til § 22

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4, at sager om rettighedsfrakendelse efter stk. 2, stk. 3, og stk. 5, føres i straffeplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. stk. 3, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder for en ejer i henhold til § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Sag om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og stk. 3, nr. 3-5, kan alene rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

I § 22, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at sager om rettighedsfrakendelse efter §§ 21 og 23 føres i strafferetsplejens former.

Dette gælder også, selv om der ikke samtidig nedlægges påstand om straf, jf. stk. 3.

I stk. 1, 2. pkt. foreslås, at til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet.

Sager om rettighedsfrakendelse efter lovforslagets § 21, stk. 1, nr. 4 og 6, beror på lejerens aktive medvirken. Den eller de lejere, der har været part i en endelig huslejenævnssag, kan, hvis udlejeren undlader at efterleve afgørelsen, foretage indberetning heraf til det pågældende huslejenævn. Det er ikke en betingelse, at indberetningen sker fra en lejer, der har været part i den sag, der ikke er blevet efterlevet. Kendskab til indholdet af den huslejenævnsafgørelse, der ikke er blevet efterlevet, må dog almindeligvis forudsættes som grundlag for at kunne vurdere, om der foreligger manglende efterlevelse fra udlejerens side. Et sådant indholdsmæssigt kendskab må almindeligvis forudsættes at være til stede hos sagens parter.

Når et huslejenævn har modtaget underretning om en udlejers manglende efterlevelse af en sag, som har været ført for det pågældende nævn, skal nævnet indberette dette til Grundejernes Investeringsfond. Huslejenævnene skal i forbindelse med denne indberetning sikre, at der gives oplysning, som entydigt kan identificere udlejeren. Grundejernes Investeringsfond undergiver oplysningerne fra huslejenævnene i denne type sager fornøden behandling med henblik på at kunne konstatere, om den samme ejer over en to-årig periode enten ikke har efterlevet 3 endelige huslejenævnsafgørelser, eller både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Det forudsættes, at såvel Grundejernes Investeringsfond som huslejenævnene indretter deres virksomhed med henblik på overholdelse af reglerne på databeskyttelsesområdet.

Der må kun indsamles oplysninger, der tjener et sagligt formål i sager om rettighedsfrakendelse. De indsamlede oplysninger må ikke behandles på en måde, der er uforenelig med formålet. Der må ikke indsamles flere oplysninger end nødvendigt. Der må ikke behandles urigtige eller vildledende oplysninger.

Indsamlede oplysninger skal slettes, når de ikke længere er nødvendige. Dette indebærer blandt andet, at alle registrerede oplysninger om en sag skal slettes, når den på grund af den 2-årige tidsfrist ikke længere kan indgå i grundlaget for en frakendelse. Når der sker registrering af personoplysninger, eller når indsamlede oplysninger videregives med henblik på registrering, skal der gives underretning til den person, som de registrerede oplysninger vedrører. Grundejernes Investeringsfond skal ikke føre tilsyn med, om de oplysninger, der indberettes af huslejenævnene i tilknytning til en bestemt ejer, opfylder de formelle og materielle betingelser for at kunne danne grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn.

Når Grundejernes Investeringsfond har konstateret, at den samme ejer inden for en 2-årig periode enten ikke har efterlevet tre endelige huslejenævnsafgørelser eller både er idømt bøde eller fængselsstraf efter dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, gives der underretning herom til det eller de huslejenævn, der har indberettet sagerne.

I stk. 1, 4. og 5. pkt., foreslås, at det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Det eller de involverede huslejenævn foretager en undersøgelse af, om hver enkelt af de 3 sager opfylder betingelserne for rettighedsfrakendelse, herunder om de tre tidspunkter for ejerens manglende efterlevelse af afgørelserne falder inden for en 2-årig periode. Det eller de involverede nævn foretager en vurdering af den eller de sager, som nævnet tidligere har foretaget indberetning om til Grundejernes Investeringsfond. Med henblik på at kunne konstatere, om de 3 ikke-efterlevede afgørelser giver grundlag for at indgive politianmeldelse, må der imellem de involverede huslejenævn ske en koordinering af de forhåndenværende oplysninger.

Huslejenævnene skal iagttage almindelige forvaltningsretlige regler. Hvis det eller de involverede nævn umiddelbart vurderer, at lovens betingelser for rettighedsfrakendelse er opfyldt, og der er grundlag for at rette henvendelse til anklagemyndigheden, foretages der forud herfor af de involverede nævn efter intern koordinering og i overensstemmelse med forvaltningsretlige sagsbehandlingsregler blandt andet høring af ejeren med henblik på at give denne mulighed for at gøre sig bekendt med og udtale sig om de oplysninger, der kan give anledning til politianmeldelse.

Hver enkelt af de involverede nævn skal som udgangspunkt påse de forvaltningsretlige sagsbehandlingsregler overholdt i forhold til den eller de sager, som nævnet tidligere har foretaget indberetning om til Grundejernes Investeringsfond.

Hvis et af de involverede nævn vurderer, at en sag, hvorom det pågældende nævn tidligere har foretaget indberetning til Grundejernes Investeringsfond, ikke opfylder betingelserne for at kunne indgå i en sag om rettighedsfrakendelse, vil dette skulle lægges til grund som led i andre involverede huslejenævns vurdering af, om betingelserne for at indgive politianmeldelse er opfyldt. Et enkelt involveret nævn vil således kunne forhindre, at der indgives politianmeldelse, hvis nævnet vurderer, at den sag, hvorom nævnet har foretaget indberetning til Grundejernes Investeringsfond, ikke opfylder betingelserne for at kunne indgå i en sag om rettighedsfrakendelse.

En sådan beslutning fra et nævn om, at en tidligere indberettet afgørelse ikke opfylder betingelserne, skal meddeles til Grundejernes Investeringsfond, således at afgørelsen ikke senere inddrages i en sag om frakendelse.

Vurderer det eller de involverede huslejenævn, at betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt for samtlige sager, bør der indgås aftale om, at ét huslejenævn indgiver politianmeldelse på de involverede nævns vegne.

I stk. 2 foreslås, at til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 5, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder for en ejer i henhold til § 69. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse.

Sager om rettighedsfrakendelse efter lovforslagets § 21, stk. 2, nr. 5, beror ikke på lejerens aktive medvirken, som det er tilfældet for sager om rettighedsfrakendelse efter lovforslagets § 21, stk. 2, nr. 4 og 6. Grundejernes Investeringsfond råder selv over de fornødne oplysninger om, hvilke ejere af boligudlejningsejendomme i hele landet, der har fået udført arbejder efter lovforslagets § 69, og på hvilke tidspunkter dette er sket.

Grundejernes Investeringsfond undergiver oplysningerne om ejerne i denne type sager fornøden behandling med henblik på at kunne konstatere, om den samme ejer 3 gange over en 10-årig periode har fået påbegyndt arbejder efter lovforslagets § 69.

Det forudsættes, at Grundejernes Investeringsfond også i denne sammenhæng, jf. ovenfor i bemærkningerne til stk. 1, indretter sin virksomhed med henblik på overholdelse af databeskyttelsesreglerne.

Når Grundejernes Investeringsfond har konstateret, at den samme ejer inden for en 10-årig periode 3 gange har fået påbegyndt arbejder efter lovforslagets § 69, underretter Grundejernes Investeringsfond det eller de huslejenævn, der har truffet de afgørelser, hvis manglende overholdelse har givet anledning til arbejdernes udførelse. Herefter vurderer det eller de involverede huslejenævn, om der er grundlag for at indgive politianmeldelse.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til stk. 1.

I stk. 3 foreslås, at sag om rettighedsfrakendelse efter § 21, stk. 1, og stk. 2, nr. 3-6, alene kan rejses, hvis huslejenævnet har anmodet herom. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

Bestemmelsen fastslår, at det i tilfælde, hvor kravet ikke udløses af et strafbart forhold, er overladt til huslejenævnene at indgive politianmeldelse.

Det er imidlertid anklagemyndigheden, der træffer afgørelse om, hvorvidt der er grundlag for at fremsende begæring til retten med påstand om rettighedsfrakendelse. Som led i denne vurdering må anklagemyndigheden foretage en vurdering af, om det forhold, der foreligger til pådømmelse, er af en sådan karakter, at retten må forventes at træffe afgørelse i overensstemmelse med anklagemyndighedens påstand.

Rettighedsfrakendelse efter bestemmelsen forudsætter en individuel vurdering i hver enkelt sag. Udstrækningen af en eventuel frakendelse bør overvejes, således at frakendelsen ikke er uforholdsmæssig i forhold til de forseelser, som den pågældende har begået.

Det er op til anklagemyndigheden at vurdere, om der i forbindelse med fremsendelse af begæring til retten med påstand om rettighedsfrakendelse også skal nedlægges påstand om egentlig straf, hvor der er mulighed for det.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4.

Der henvises til afsnit 2.4.1.3. og 2.4.2.3 i de almindelige bemærkninger.

Til § 23

Det fremgår af den gældende lejelovs § 113 a, stk. 5, at er retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter stk. 1 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Såfremt frakendelse er sket for et bestemt tidsrum, kan retten kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

I § 23, stk. 1, foreslås, at er retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter § 20 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Retten kan kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

Også sager om generhvervelse af retten til at administrere udlejningsejendomme føres i strafferetsplejens former. Dette betyder blandt andet, at sagerne føres ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med bestemmelserne i retsplejelovens fjerde bog med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 5.

Der henvises til afsnit 2.4.1.4. og 2.4.2.4 i de almindelige bemærkninger.

Til § 24

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 6, kan overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 7, kan der pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

I § 24, stk. 1, foreslås, at overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af § 20 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan pålægges en bøde eller straffes med fængsel indtil 4 måneder, hvis udlejeren overtræder en kendelse, hvorefter udlejeren er frataget retten til at administrere udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme.

I stk. 2 foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

For at undgå, at udlejning gennem selskaber kan give ejerne af ejendommene en mulighed for at begrænse anvendelsen af reglerne om frakendelse af retten til at administrere ejendomme, er det med bestemmelsen sikret, at juridiske personer kan straffes efter disse regler.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 6 og 7.

Der henvises til afsnit 2.4.1.5. og 2.4.2.5 i de almindelige bemærkninger.

Til § 25

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 1, skal Grundejernes Investeringsfond, når en ejer er dømt efter § 113 a, have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 2, forestår Grundejernes Investeringsfond, for ejerens regning herefter administrationen af de dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen for ejerens regning overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 3, finder § 60, stk. 3 og 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 113 b, stk. 4, kan indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration, jf. stk. 2. Denne bemyndigelse er udmøntet i bekendtgørelse nr. 682 af 20. juni 2007 om administration af private udlejningsejendomme efter lejelovens § 113 b.

I § 25, stk. 1, foreslås, når en ejer er dømt efter §§ 20-24, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Med bestemmelsen er sikret, at Grundejernes Investeringsfond bliver underrettet, når der foreligger dom for, at fonden skal overtage administrationen af en eller flere ejendomme.

I stk. 2 foreslås, for ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen for ejerens regning overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator.

Bestemmelsen fastslår, at uanset administrationen af den eller de pågældende ejendomme overgår til Grundejernes Investeringsfond, skal ejeren fortsat betale de udgifter, der er forbundet med administrationen af ejendommen eller ejendommene.

Grundejernes Investeringsfond kan beslutte, at administrationen helt eller delvist overlades til en efter fondens vurdering egnet administrator. Med denne bestemmelse kan Grundejernes Investeringsfond begrænse omfanget af deres ejendomsadministration. Dette kan være nødvendigt, hvis fx et større ejendomsfirma frakendes administrationsretten.

Den administrator, som Grundejernes Investeringsfond udpeger, skal være uvildig. Fonden skal i den sammenhæng være opmærksom på, at formålet med den dom, hvorefter ejeren er frakendt retten til at administrere udlejningsejendomme, ikke forspildes. Formålet med dommen kan efter omstændighederne fx tænkes forspildt, hvis der antages en administrator, der er organiseret i selskabsform, og hvor ejeren af ejendommen selv har en afgørende indflydelse på driften af selskabet.

I stk. 3 foreslås, at § 69, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse.

Lovforslagets § 69, stk. 4, handler om forrentning af beløb, som Grundejernes Investeringsfond har lagt ud for udlejeren. Forrentningen fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontantlån uden afdrag i et godkendt realkreditinstitut.

Efter lovforslagets § 69, stk. 5, gælder blandt andet, at Grundejernes Investeringsfond på begæring af en ejendoms administrator efter reglerne i lovforslagets kapitel 5 om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Derudover handler bestemmelsen om, at fonden kan yde udlejeren lån, herunder lån til dækning af udgifter ved arbejders udførelse m.v.

I stk. 4 foreslås, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration, jf. stk. 2.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration. Bemyndigelsen er udmøntet i gældende bekendtgørelse nr. 682 af 20. juni 2007 om administration af private udlejningsejendomme efter lejelovens § 113 b.

I den gældende bekendtgørelse er fastsat regler om administrationens grundlag, herunder regler om at administrator oppebærer ejendommens lejeindtægter m.v., og at administrator i det hele indtræder i ejerens sted i forhold til lejerne. Administrator kan endvidere eventuelt med fogedens bistand kræve, at ejeren udleverer dokumenter, der vedrører ejendommen. Administrator skal underrette lejerne i ejendommen om, at de kun med frigørende virkning kan betale leje og andre betalinger til administrator. Administrator skal underrette panthavere i ejendommen.

Endvidere indeholder bekendtgørelsen regler om administrators virke, herunder om at administrator skal administrere ejendommen eller ejendommene i overensstemmelse med lovgivningen med henblik på at kunne levere de ydelser og stille det lejede til rådighed i den stand, som lejerne efter retsforholdet har krav på.

Endelig indeholder bekendtgørelsen regler om, at administrator er berettiget til et vederlag for administrationen, og at administrator skal aflægge årlige regnskaber samt et endeligt regnskab.

Det er hensigten, at der med hjemmel i den nye lov udstedes en ny bekendtgørelse med samme indhold, som den gældende.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 b.

Der henvises til afsnit 2.4.1.6. og 2.4.2.6 i de almindelige bemærkninger.

Til § 26

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 1, stk. 1, at loven gælder for ejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 1, stk. 2, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i denne lov anses som en ejendom.

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 1, stk. 3, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

I § 26, stk. 1, foreslås, at dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme, hvor mindst 2 lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.

Reglerne om tvangsadministration gælder for udlejningsejendomme. Reglerne omfatter dermed ikke ejerlejligheder. Ejendommen skal indeholde mindst 2 lejligheder, som er udlejet helt eller delvist til beboelse. De omfatter dermed også blandede lejemål.

Det bemærkes, at ejerlejligheder dog kan være omfattet af reglerne idet ejendommen fastlægges ud fra det særlige ejendomsbegreb, jf. stk. 2.

Reglerne om tvangsadministration omfatter ikke ejendomme, der udelukkende udlejes til andet end beboelse, eller ejendomme, hvor der kun er en enkelt udlejet beboelseslejlighed. Reglerne omfatter således ikke eksempelvis 2-familiehuse, hvor ejeren bebor den ene lejlighed. Reglerne omfatter endvidere ikke ejendomme, hvor boligerne udelukkende udlejes som enkeltværelser.

I stk. 2 foreslås, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.

Ejendomsbegrebet, der anvendes i forhold til reglerne om tvangsadministration, svarer til ejendomsbegrebet, som fastslået i § 9 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. § 26, stk. 2 og 3, fastslår det særlige ejendomsbegreb.

Efter ejerlejlighedsloven er hver ejerlejlighed en selvstændig ejendom. Efter bestemmelsen skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening (restejendom).

Om flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Flere ejerlejligheder, der ejes af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.

Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder henhører den opdelte ejendom under én ejerforening.

I stk. 3 foreslås, at er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

§ 26, stk. 2 og 3, fastslår det særlige ejendomsbegreb.

Det følger af bestemmelsen, at flere ejendomme, der opfylder de i bestemmelsen angivne betingelser, skal anses som og behandles som én ejendom. Sådanne ejendomme vil ofte opfylde betingelserne for at skulle samvurderes i henhold til ejendomsvurderingslovens § 8, stk. 1.

Det er en forudsætning for bestemmelsens anvendelse, at ejendommene ejes af samme ejer.

Kravet om at ejendommene skal være opført kontinuerligt indebærer, at der skal være en tidsmæssig sammenhæng mellem ejendommenes opførelse.

Ejendommene skal være opført som en samlet bebyggelse. Det indebærer, at der lægges vægt på, om ejendommene udadtil fremstår ensartede og som en naturlig enhed. Der lægges endvidere vægt på, om de er ensartet indrettet. Det er ikke i sig selv afgørende, at ejendommene indgår i ét samlet større byggeri, eller at de indgår i en karré. Det er ikke en betingelse, at ejendommene er tegnet af samme arkitekt eller opført af samme bygherre, men forholdet kan indgå i vurderingen af, om der er tale om en samlet bebyggelse.

Ejendommene skal enten have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab. Driftsfællesskab kan bl.a. opfyldes ved fælles administration, varmeforsyning og vicevært. Endvidere kan der lægges vægt på, om ejendommene har fælles forsikringspolice eller fælles vaskekælder.

Hvis ejendommene er enten samvurderet eller samnoteret, skal de øvrige kriterier, som fremgår af bestemmelsens 1. pkt., ikke tillige være opfyldt. Det er således ikke en betingelse, at ejendommene er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller at de har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, for at de skal anses som én ejendom.

Samvurdering af ejendomme vil fremgå af ejendomsskatteopgørelsen. Ejendomme samvurderes, såfremt vilkårene efter ejendomsvurderingslovens § 8 er opfyldt. Det følger heraf, at to ejendomme skal samvurderes, hvis de har samme ejer og udgør en driftsenhed.

Ved vurderingen af, om ejendommene udgør en driftsenhed, kan der lægges vægt på ejendommenes beliggenhed, om de har fælles administration, prioritering og varmeanlæg.

Samnotering af ejendomme fremgår af tingbogen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 1 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.1 og 2.5.2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 27

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 2, stk. 1, at huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 3 nævnte tilfælde kan beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 2, stk. 2, at det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist efter § 19, stk. 3, i lov om leje eller efter § 27, stk. 6, eller § 27 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejernes regning, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det fremgår af den gældende tvungenadministrationslovs § 2, stk. 3, at såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 2 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

I § 27, stk. 1, foreslås, at huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde kan beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne, hvis betingelserne i stk. 2 og 3 er opfyldt.

Huslejenævnet har beføjelse til at træffe beslutning om administration, når beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne begærer det, og de af nævnet fastsatte frister for arbejders udførelse er overskredet.

Beslutningen forudsætter, at ejendommen konsekvent forsømmes af udlejeren, eller at den er i en sådan forfatning økonomisk og fysisk, at Grundejernes Investeringsfond intet vil have med den at gøre.

Beslutningen om tvangsadministration skal respekteres ikke blot af ejeren, men også af kommende erhververe og andre med rettigheder over ejendommen, herunder panthavere. Af hensyn bl.a. også til eventuelle senere erhververe og långivere skal beslutningen tinglyses på ejendommen. Administrator indtræder i ejerens ret til at foretage dispositioner, der er sædvanlige i relation til ejendommens drift, herunder at opsige lejere eller hæve lejeaftaler i tilfælde af misligholdelse. Administrator vil også kunne inddrive leje?restancer for tiden forud for administrationsbeslutningen, og administrator vil skulle tilbagebetale eventuelle indskud ved fraflytning.

Huslejenævnets afgørelse træffes under iagttagelse af de sædvanlige regler for huslejenævnsbehandling. Det gælder dog ikke for de i stk. 4 omfattede tilfælde, hvorefter nævnet skal træffe afgørelse om tvangsadministration inden 8 dage efter, at investeringsfonden har givet meddelelse om ikke at kunne påtage sig de pågældende arbejder på ejendommen.

Som udgangspunkt tager nævnet først stilling til, om ejendommen skal undergives tvangsadministration, når nævnet modtager en begæring herom fra ejendommens beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne. Lejerne kan fx begære tvangsadministration af ejendommen efter, at lejerne er blevet bekendt med, at udlejeren ikke har efterlevet huslejenævnets afgørelse om, at der skal udføres vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvangsadministration, uanset at nævnet ikke har modtaget begæring herom, i de tilfælde, hvor investeringsfonden har givet meddelelse om ikke at kunne påtage sig de pågældende arbejder på ejendommen.

I stk. 2 foreslås, at det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist efter § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, eller § 147, stk. 3, i lov om leje ikke er overholdt.

For at huslejenævnet kan træffe beslutning om, at ejendommen skal tages under tvangsadministration, skal frister, som nævnet har fastsat for arbejders udførelse i medfør af de i bestemmelsen angivne regler, ikke være overholdt af udlejeren.

Efter bestemmelsen i § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje kan huslejenævnet på lejerens begæring pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder på ejendommen, og nævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Bestemmelsen i § 114, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje indebærer, at huslejenævnet har kompetence til at udstede vedligeholdelsespåbud for ejendomme beliggende i såvel regulerede som uregulerede kommuner, og påbuddet kan tvangsgennemføres via Grundejernes Investeringsfond.

Nævnet kan efter bestemmelsen nedsætte lejen indtil investeringsfonden udfører arbejderne på ejeren vegne, eller nævnet beslutter, at ejendommen skal tages under tvangsadministration.

§ 108, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje vedrører den situation, hvor udlejeren ikke udfører et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed. Herefter kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.

Efter § 147, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje kan nævnet pålægge udlejeren at udføre arbejder omfattet af § 146 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. § 146 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje angår arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan. Bestemmelsen i § 147, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje omfatter alene ejendomme beliggende i regulerede kommuner.

I stk. 3 foreslås, at det tillige er en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejernes regning, jf. § 69, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det kan forekomme, at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de arbejder, der skal udføres på ejendommen. Det kan fx være begrundet i, at ejendommen er meget slidt og dårligt vedligeholdt, eller at ejendommens indtægter er meget ringe.

I stk. 4 foreslås, at såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

Grundejernes Investeringsfond skal give meddelelse til huslejenævnet, når investeringsfonden finder, at arbejderne ikke kan udføres.

Bestemmelsen indebærer en forenklet beslutningsproces for at undgå en forsinkende sagsbehandling i forbindelse med beslutning om tvungen administration af udlejningsejendomme i de tilfælde, hvor investeringsfonden på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Spørgsmålet om tvungen administration indbringes i disse tilfælde direkte for huslejenævnet umiddelbart efter investeringsfondens afvisning af at påtage sig udførelsen af arbejdet. Nævnet vil derefter - uden at der er tale om en egentlig nævnsbehandling og afgørelse efter afstemning i nævnet - træffe afgørelse om tvangsadministration af ejendommen inden for en kortere frist.

De sædvanlige regler for huslejenævnsbehandling, herunder om partshøring og besigtigelse, finder dermed ikke anvendelse, når nævnet træffer afgørelse efter bestemmelsen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 2 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.2. og 2.5.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 28

Det følger af den gældende tvungenadministrationslovs § 2 a, stk. 1, at for ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i lov om byfornyelse samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 3 nævnte tilfælde træffe beslutning om, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

Det følger af den gældende tvungenadministrationslovs § 2 a, stk. 2, at det dog er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist i henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller en gang inden for de sidste to år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i henhold til § 175, stk. 4, i lov om byfornyelse eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Det følger af den gældende tvungenadministrationslovs § 2 a, stk. 3, at såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 2 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, hvorvidt ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

I § 28, stk. 1, foreslås, at for ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde træffe beslutning om, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.

For så vidt angår ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet træffe beslutning om tvangsadministration, såfremt den af huslejenævnet fastsatte frist efter de i bestemmelsen nævnte regler ikke er overholdt. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond har udført arbejder for ejerens regning eller fundet, at arbejderne ikke kan udføres af fonden.

Bestemmelsen indebærer dermed, at der er samme adgang til at træffe afgørelse om tvangsadministration af en byfornyet udlejningsejendom, hvor udlejeren ikke overholder sin pligt efter lov om byfornyelse til at udarbejde og følge drifts- og vedligeholdelsesplaner for ejendommen i hele støtteperioden, som gælder ved de i § 27 omfattede tilfælde.

I stk. 2 foreslås, at det dog er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist i henhold til § 175, stk. 4, i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer ikke er overholdt.

Efter § 175 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, skal ejeren af en ejendom, der er ombygget efter bestemmelserne i den tidligere gældende lov om byfornyelse, for ejendommen udarbejde drifts- og vedligeholdelsesplaner. De skal gælder for hele den ombyggede ejendom, og planerne skal revideres hvert 5. år i den periode, hvor der udbetales offentlig støtte til ejendommen.

Det er i § 175 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, bl.a. angivet, at kommunen skal føre tilsyn med ejerens overholdelse af planerne, og at uenighed om ejerens opfyldelse af disse drifts- og vedligeholdelsesplaner tillige af 1/4 af lejerne eller af beboerrepræsentanterne kan indbringes for huslejenævnet.

Tvangsadministrationsreglerne finder også anvendelse på ejerens gentagne undladelse af at overholde pligten til at udarbejde og følge drifts- og vedligeholdelsesplaner for den ombyggede ejendom i støtteperioden.

Bestemmelsen indebærer dermed, at der er samme adgang til at træffe afgørelse om tvangsadministration af en byfornyet udlejningsejendom, hvor udlejeren ikke overholder sin pligt efter lovgivningen om byfornyelse til at udarbejde og følge drifts- og vedligeholdelsesplaner for ejendommen i hele støtteperioden, som gælder ved en udlejers tilsidesættelse af huslejenævnets frister efter § 27.

I stk. 3 foreslås, at det tillige er en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller en gang inden for de sidste to år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i henhold til § 175, stk. 4, i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

Bestemmelsen giver samme adgang til at træffe afgørelse om tvangsadministration af en byfornyet udlejningsejendom, hvor udlejeren ikke overholder sin pligt efter den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, som gælder ved en udlejers tilsidesættelse af huslejenævnets frister i henhold til § 27.

I stk. 4 foreslås, at såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, hvorvidt ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

Årsagen til at Grundejernes Investeringsfond ikke vil påtage sig de pågældende arbejder kan eksempelvis skyldes, at der er tale om en meget forsømt ejendom, eller at ejendommens økonomi er meget dårlig.

Giver investeringsfonden i så fald meddelelse til nævnet om, at arbejderne ikke kan udføres af fonden, træffer nævnet afgørelse om, at ejendommen tages under tvangsadministration.

De sædvanlige regler for huslejenævnsbehandling finder ikke anvendelse, når nævnet træffer afgørelse efter bestemmelsen. Nævnet har pligt til at bestemme, at ejendommen tages under tvangsadministration, og der skal således ikke foretages afstemning.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 2 a i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.2. og 2.5.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 29

Det fremgår af den gældende § 4, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnets beslutning om tvungen administration, uanset hvornår andre rettigheder er stiftet eller tinglyst, er gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af bestemmelserne i tvangsadministrationsloven.

Efter den gældende § 4, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, skal afgørelser om tvungen administration meddeles indenrigs- og boligministeren. Huslejenævnet skal lade afgørelsen tinglyse på ejendommen.

I § 29, stk. 1, foreslås, at et huslejenævns beslutning om tvungen administration, uanset hvornår andre rettigheder er stiftet eller tinglyst, er gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af bestemmelserne i dette kapitel.

Bestemmelsen indebærer, at beslutningen om tvangsadministration er gyldig over for rettighedshavere i ejendommen, uanset hvornår deres rettigheder er tinglyst på ejendommen. Såvel ældre som yngre rettighedshavere skal således respektere beslutningen om tvangsadministration med de virkninger, der følger af reglerne i nærværende kapitel.

I stk. 2, foreslås, at afgørelser om tvungen administration skal meddeles indenrigs- og boligministeren.

Huslejenævnets afgørelser om, at en ejendom tages under tvangsadministration, skal meddeleles indenrigs- og boligministeren.

I stk. 3, foreslås, at huslejenævnet skal lade afgørelsen tinglyse på ejendommen.

Huslejenævnet skal lade afgørelsen om tvangsadministration tinglyse på ejendommen. Afgørelsen har gyldighed over for enhver, uanset hvornår øvrige rettigheder på ejendommen er stiftet eller tinglyst, jf. stk. 1.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 4 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.2. og 2.5.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 30

Efter den gældende § 5, stk. 1, i tvungenadministrationsloven udpeger indenrigs- og boligministeren administrator og fastsætter vederlag for administrationen. Foreligger der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i lov om sanering, eller er ejendommen omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov eller af en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, overtager kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de beføjelser, der er tillagt administrator.

Det følger af den gældende § 5, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at hvis ejendommen er omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er tillagt administrator.

I § 30, stk. 1, foreslås, at indenrigs- og boligministeren udpeger administrator og fastsætter vederlag for administrationen. Foreligger der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, eller er ejendommen omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov eller af en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, overtager kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de beføjelser, der er tillagt administrator.

Administrator forudsættes at være en fysisk eller juridisk person, som har et sådant kendskab til ejendomsforvaltning, at vedkommende kan påtage sig administrationen. Det vil således være en mulighed at udpege Grundejernes Investeringsfond eller en advokat som administrator.

Er der truffet beslutning om tvungen administration for en ejendom, der er omfattet af en godkendt saneringsplan eller af en beslutning om forsanering, overtager kommunen eller saneringsselskabet automatisk de beføjelser, der efter reglerne i dette kapitel er tillagt administrator. Den sanerende skal herefter udføre de påbudte arbejder, samt de foranstaltninger, som er påbudt i henhold til anden lovgivning, herunder saneringsloven.

I stk. 2 foreslås, at hvis ejendommen er omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er tillagt administrator.

Bestemmelsen indebærer, at kommunen bliver administrator i situationer, hvor der er truffet kondemneringsbeslutning efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, jf. lovbekendtgørelse nr. 362 af 7. marts 1974.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 5 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.3. og 2.5.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 31

Det følger af den gældende § 6 i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet efter aftale med administrator fastsætter en rimelig frist, inden for hvilken de påbudte arbejder skal være udført, dog højst 10 år. Er ejendommen omfattet af en beslutning efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af en godkendt saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administrator alene udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

I § 31, stk. 1, foreslås, at huslejenævnet efter aftale med administrator fastsætter en rimelig frist, inden for hvilken de påbudte arbejder skal være udført, dog højst 10 år.

De påbudte arbejder skal udføres inden for en rimelig tid, dog højst 10 år. De vilkår, som huslejenævnet skal fastsætte, vedrører alene fristen for arbejdets udførelse, hvilket sker i samarbejde med administrator.

I stk. 2 foreslås, at såfremt ejendommen omfattet af en beslutning efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, jf. lovbekendtgørelse nr. 362 af 7. marts 1974, eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af en godkendt saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administrator alene udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

For at begrænse overflødig anvendelse af økonomiske midler skal administrator i tidsrummet fra en saneringsplans vedtagelse og til dens godkendelse alene udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.

Det er dog en forudsætning, at de påbudte arbejder vil være i modstrid med eller væsentligt fordyre gennemførelsen af bestemmelser for ejendommen i den endeligt vedtagne saneringsplan. Bestemmelserne bevirker altså, at de i en huslejenævnskendelse eller en dom indeholdte påbud om udførelse af vedligeholdelsesarbejder som fx maling m.v. suspenderes.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 6 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.3. og 2.5.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 32

Det følger af den gældende § 7, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator skal underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, om overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan vælge at lade arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne, har en efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.

Det følger af den gældende § 7, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt panthaverne ikke inden 6 uger fra modtagelsen af administrators underretning efter stk. 1 har erklæret, at de ønsker at lade arbejdet udføre, skal administrator iværksætte dette på ejerens vegne, så snart der er økonomisk mulighed herfor, jf. §§ 9, 10 og 12.

I § 32, stk. 1, foreslås, at administrator skal underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, om overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan vælge at lade arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne, har en efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.

Administrator underretter panthaverne i ejendommen om overtagelsen af administrationen samt hvilke arbejder, der er påbudt. Panthaverne kan beslutte, at en eller flere af dem vil udføre arbejdet. Når dette er sket, kan administrationen bortfalde. Efter omstændighederne vil panthaverne, hvis de udfører arbejdet, kunne have et krav mod ejeren af ejendommen.

Såfremt ingen af panthaverne ønsker at foretage arbejder på ejendommen, kan administrator udføre arbejderne og eventuelt optage lån hertil, jf. § 35.

I stk. 2 foreslås, såfremt panthaverne ikke inden 6 uger fra modtagelsen af administrators underretning efter stk. 1 har erklæret, at de ønsker at lade arbejdet udføre, skal administrator iværksætte dette på ejerens vegne, så snart der er økonomisk mulighed herfor, jf. §§ 34, 35 og 37.

Bestemmelsen indebærer, at panthaverne vil have 6 uger til at beslutte, om de ønsker selv at lade de påbudte arbejder udføre. Bestemmelsen tydeliggør, at administrator ikke ifalder erstatningsansvar for ikke at udføre påbudte arbejder, så længe der ikke er økonomisk mulighed herfor.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 7 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.3. og 2.5.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 33

Det følger af den gældende § 8, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator, eventuelt med fogedens bistand, kan kræve udlevering af dokumenter, der vedrører ejendommen.

Det følger endvidere af den gældende § 8, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at administrator har samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede oplysninger vedrørende ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.

I § 33, stk. 1, foreslås, at administrator, eventuelt med fogedens bistand, kan kræve udlevering af dokumenter, der vedrører ejendommen.

Tvangsadministrator har ret til at få udleveret dokumenter, der vedrører ejendommen, med henblik på at administrere denne. Bistår ejeren ikke med dokumenter, som administrator anmoder om, kan administrator eventuelt med fogedens bistand kræve dokumenterne udleveret.

I stk. 2 foreslås, at administrator har samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede oplysninger vedrørende ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.

Bestemmelsen indebærer, at administrator i samme omfang som ejeren får mulighed for at indhente oplysninger fra bygnings- og boligregistret vedrørende ejendommen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 8 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.3. og 2.5.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 34

Det følger af den gældende § 9, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at administrator oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og lignende. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til administrator, medmindre lejerne betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 60, stk. 6, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. I så fald oppebærer administrator efter underretning af investeringsfonden den overskydende del af lejeindtægten.

Det følger af den gældende § 9, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at såfremt ejendommen har en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf. § 18 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan administrator kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til administrator inden 3 uger efter, at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administrator skal sørge for, at beløb, der ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 22 a, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, senest indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.

Det følger af den gældende § 9, stk. 3, i tvungenadministrationsloven, at administrator skal anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte rækkefølge: varme, vand, el og gas, administration, renholdelse, vedligeholdelse, opretning, brandsikring, forsikringer, ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i det omfang lejeindtægten giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.

Det følger af den gældende § 9, stk. 4, i tvungenadministrationsloven, at administrator bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende vedligeholdelse, opretning og brandsikring skal udføres.

Det følger af den gældende § 9, stk. 5, i tvungenadministrationsloven, at administrator i det hele indtræder i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn til retten til ifølge lovgivningen at kræve lejeforhøjelser samt til at foretage genudlejning af ledige lejligheder og øvrige lokaler. Administrator kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 22 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Det følger af den gældende § 9, stk. 6, i tvungenadministrationsloven, at foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administrator.

Det følger af den gældende § 9, stk. 7, i tvungenadministrationsloven, at arbejder, som påbydes af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration, jf. § 2, kan udføres af administrator.

Det følger af den gældende § 9, stk. 8, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om administrators virke og pligt til at aflægge regnskab.

I § 34, stk. 1, foreslås, at administrator oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og lignende. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til administrator, medmindre lejerne betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 69, stk. 6. I så fald oppebærer administrator efter underretning af investeringsfonden den overskydende del af lejeindtægten.

Administrator kan disponere over hele lejeindtægten, varmebidrag og eventuelle andre særlige bidrag til fx el. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til administrator, medmindre der betales til investeringsfonden.

I stk. 2 foreslås, at har ejendommen en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf. § 119 i lov om leje, kan administrator kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til administrator inden 3 uger efter, at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administrator skal sørge for, at beløb, der ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 59, stk. 3, senest indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.

En positiv saldo på kontoen for udvendig vedligeholdelse vil umiddelbart være udtryk for, at lejerne har betalt et hertil svarende beløb til udlejer til ejendommens vedligeholdelse, men at denne på trods heraf ikke har opfyldt sin vedligeholdelsespligt. Tvangsadministrator kan derfor til vedligeholdelsesarbejder kræve et beløb svarende til saldoen på en positiv vedligeholdelseskonto betalt af udlejeren. Såfremt beløbet ikke betales inden tre uger, kan det inddrives ved udpantning.

Administrator skal overdrage de ikke rettidigt betalte beløb til restanceinddrivelsesmyndigheden.

Efter lovforslaget § 59, stk. 3, skal udlejeren indsende årsregnskaber til Grundejernes Investeringsfond for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. Årsregnskaberne bruges til investeringsfondens kontrol med indestående de udvendige vedligeholdelseskonti for ejendommen efter § §§ 119 og 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Foretages der udpantning for beløbet afsat efter § 119 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, lægges det senest indsendte årsregnskab til investeringsfonden til grund til opgørelse af beløbets størrelse.

I stk. 3 foreslås, at administrator skal anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte rækkefølge: varme, vand, el og gas, administration, renholdelse, vedligeholdelse, opretning, brandsikring, forsikringer, ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i det omfang lejeindtægten giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.

Administrator sørger for ejendommens daglige drift, mens administrator kun har pligt til at betale prioritetsydelser i det omfang, der måtte blive noget tilovers, når driftsudgifterne er afholdt.

I stk. 4 foreslås, at administrator bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende vedligeholdelse, opretning og brandsikring skal udføres.

Bestemmelsen fastslår, at administrator har valgfrihed med hensyn til i hvilken rækkefølge påbudte arbejder, der vedrører vedligeholdelse, opretning og brandsikring, skal udføres. Administrator har således mulighed for at vurdere, hvilke arbejder der forekommer mest hensigtsmæssige og har største prioritet.

I stk. 5 foreslås, at administrator i det hele indtræder i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn til retten til ifølge lovgivningen at kræve lejeforhøjelser samt til at foretage genudlejning af ledige lejligheder og øvrige lokaler. Administrator kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 122 i lov om leje.

Tvangsadministrator indtræder generelt i ejerens sted i forhold til lejerne, således at lejerne ikke skiftevis skal henvende sig til tvangsadministrator og udlejer.

Administrator får en ejers beføjelser til at kræve lejeforhøjelse, fx som følge af driftsudgiftsstigninger, samt til at foretage genudlejning af ledige lejligheder. Administrator kan endvidere udføre de foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at administrator i henhold til § 122 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, kan kræve udbetaling fra den bindingspligtige vedligeholdelseskonto for ejendommen, som ejeren indbetaler til efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

I stk. 6 foreslås, at foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administrator.

Bestemmelsen fastslår, at administrator kan udføre alle foranstaltninger på ejendommen, som er påbudt ved lov.

I stk. 7 foreslås, at arbejder, som påbydes af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration, jf. § 27, kan udføres af administrator.

Bestemmelsen giver administrator mulighed for at udføre arbejder pålagt af huslejenævnet efter, at ejendommen er kommet under tvangsadministration. Indbringer lejerne således sag om vedligeholdelsesmangler for nævnet efter, at ejendommen er taget under tvangsadministration, har administrator mulighed for at udføre arbejderne, såfremt de påbydes af nævnet.

I stk. 8 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om administrators virke og pligt til at aflægge regnskab.

Det er hensigten, at der udstedes en bekendtgørelse med nærmere regler om administrators virke og regnskabsaflæggelse.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 9 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 35

Det følger af den gældende § 10, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at såfremt hverken lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til lovens gældende § 9, stk. 2, er tilstrækkelig til at dække udgifterne ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller udgifterne til foranstaltninger som nævnt lovens gældende i § 9, stk. 6 og 7, kan administrator på ejerens vegne optage lån hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter.

Efter den gældende § 10, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, skal pantebrevet for at kunne tinglyses med fortrinsret, indeholde huslejenævnets eller kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter bestemmelsens gældende stk. 1.

I § 35, stk. 1, foreslås, at såfremt hverken lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til § 34, stk. 2, er tilstrækkelig til at dække udgifterne ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller udgifterne til foranstaltninger som nævnt i § 34, stk. 6 og 7, kan administrator på ejerens vegne optage lån hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Administrator kan som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

I stk. 2 foreslås, pantebrevet for at kunne tinglyses med fortrinsret skal indeholde huslejenævnets eller kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter stk. 1.

Lånet tinglyses med pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse for ejeren. Kommunen skal i pantebrevet erklære over for ting?lysningsdommeren, at pantebrevet er til sikkerhed for lån ydet efter stk. 1.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 10 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 36

Det følger af den gældende § 11 i tvungenadministrationsloven, at hvis administrator ikke opnår lån, jf. lovens § 10, skal administrator rette henvendelse til kommunalbestyrelsen, med angivelse af lånebehovet.

I § 36 foreslås, at såfremt der ikke opnås lån som nævnt i § 35, skal administrator med angivelse af lånebehovet rette henvendelse til kommunalbestyrelsen.

I de tilfælde, hvor en ejendom under tvungen administration ikke »kan hænge sammen økonomisk«, skal administrator rette henvendelse til kommunen med oplysning om lånebehovet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 11 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 37

Det følger af den gældende § 12 i tvungenadministrationsloven, at såfremt der ikke inden 3 måneder efter administrators henvendelse godkendes en saneringsplan efter § 9 i lov om sanering eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for ejendommen eller beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i lov om byfornyelse og boligforbedring eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i lov om byfornyelse eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer yder kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede udgifter med tillæg af eventuelle senere forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes på anden måde.

I § 37 foreslås, at såfremt der ikke inden 3 måneder efter administrators henvendelse, jf. § 36, godkendes en saneringsplan efter § 9 i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lov bekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for ejendommen eller beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, yder kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede udgifter med tillæg af eventuelle senere forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes på anden måde.

Såfremt der inden 3 måneder efter administrators henvendelse godkendes en saneringsplan for ejendommen eller træffes beslutning om forsanering af ejendommen (med henblik på nedrivning), overtager kommunen eller saneringsselskabet administrators beføjelser med økonomisk støtte efter saneringslovens bestemmelser. Den hidtidige administrator udtræder herefter af sagen.

Ellers er kommunen forpligtet til at yde rente og afdragsfrit lån i fornødent omfang. Lånet forrentes med markedsrenten, og det forrentes og afdrages fra det tidspunkt, hvor den tvungne administration ophæves.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 12 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 38

Det følger af den gældende § 13 i tvungenadministrationsloven, at lån ydet efter § 12 er rente- og afdragsfri, indtil den tvungne administration ophæves. Herefter afdrages lånet inden for en periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og boligministeren efter forhandling med finansministeren på grundlag af markedsforholdene for lån af tilsvarende type.

I § 38 foreslås, at lån ydet efter § 37 er rente- og afdragsfri, indtil den tvungne administration ophæves. Herefter afdrages lånet inden for en periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og boligministeren efter forhandling med finansministeren på grundlag af markedsforholdene for lån af tilsvarende type.

Bestemmelsen fastslår, at lån ydet af kommunalbestyrelsen i henhold til § 37 er rente- og afdragsfrit, så længe tvangsadministrationen er gældende. Når tvangsadministrationen ophæves, skal lånet afdrages over en periode, der højst kan udgøre 20 år. Renten på lånet fastsættes ud fra markedsforholdene for den type af lån.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 13 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 39

Det følger af den gældende § 14, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at som sikkerhed for lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Det følger af den gældende § 14, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at pantebrevet for at kunne tinglyses med fortrinsret skal indeholde kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 12.

I § 39, stk. 1, foreslås, at som sikkerhed for lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse.

Lån ydet af kommunalbestyrelsen tinglyses med sikkerhed i ejendommen, og lånet har fortrinsret efter ejendomsskatter. Ejendommens ejer hæfter ikke personligt for lånet.

I stk. 2 foreslås, at pantebrevet for at kunne tinglyses med fortrinsret skal indeholde kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 37.

Bestemmelsen fastslår, at det er en betingelse for, at kommunalbestyrelsens lån kan opnå fortrinsret ved tinglysning, at kommunalbestyrelsen afgiver erklæring i pantebrevet om, at pantebrevet er til sikkerhed for et lån givet i henhold til § 37.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 14 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 40

Det følger af den gældende § 15, stk. 1, i tvungenadministrationsloven, at indenrigs- og boligministeren yder rentefri statslån til dækning af halvdelen af kommunens udgifter i medfør af § 12 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse samt lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Det følger af den gældende § 15, stk. 2, i tvungenadministrationsloven, at kommunalbestyrelsen indbetaler halvdelen af modtagne renter og afdrag på lånet til staten.

I § 40, stk. 1, foreslås, at indenrigs- og boligministeren yder rentefri statslån til dækning af halvdelen af kommunens udgifter i medfør af § 37 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, samt lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Kommunen og staten afholder hver halvdelen af udgiften til lånet, idet statens udgifter afholdes inden for de midler, der bevilges i henhold til finansloven. Kommunens udgifter forøges ikke, da midlerne også her kan tages af de til sanering afsatte midler i og med, at saneringsaktiviteten indskrænkes, eller af de til byfornyelse afsatte midler.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen indbetaler halvdelen af modtagne renter og afdrag på lånet til staten.

Halvdelen af de renter og afdrag, som kommunalbestyrelsen modtager for lån, som afgives i henhold til § 37, indbetales til staten.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 15 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.4. og 2.5.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 41

Det følger af den gældende § 16, i tvungenadministrationsloven, at huslejenævnet skal ophæve den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter § 4, stk. 2, slettes, når de påbudte arbejder, jf. dog § 6, er udført og betalt, og administrator erklærer at være fyldestgjort for sit tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke længere er omfattet af loven, jf. § 1.

I § 41 foreslås, at huslejenævnet skal ophæve den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter § 29, stk. 2, slettes, når de påbudte arbejder, jf. dog § 31, er udført og betalt, og administrator erklærer at være fyldestgjort for sit tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke længere er omfattet af reglerne i dette kapitel, jf. § 26.

Huslejenævnet har pligt til at ophæve tvangsadministrationen, når betingelserne er opfyldt.

Nye ejere må respektere beslutningen om tvangsforvaltning, men såfremt den nye ejer godtgør, at administration fremtidigt er overflødigt, vil huslejenævnet kunne ophæve og aflyse beslutningen om tvangsadministrationen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 16 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.5. og 2.5.2.5. i de almindelige bemærkninger.

Til § 42

Ifølge den gældende § 17 i tvungenadministrationsloven, kan huslejenævnets afgørelser i henhold til loven indbringes for boligretten eller i Københavns Kommune for et ankenævn efter reglerne i §§ 43 og 44 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Indbringelse af afgørelsen for boligret eller ankenævn har ikke opsættende virkning.

I § 42 foreslås, at huslejenævnets afgørelser i henhold til reglerne i dette kapitel kan indbringes for boligretten eller i Københavns Kommune for et ankenævn efter reglerne i §§ 88 og 89. Indbringelse af afgørelsen for boligret eller ankenævn har ikke opsættende virkning.

Ejeren har mulighed for at indbringe beslutningen om tvangsadministration, samt øvrige beslutninger truffet af huslejenævnet i henhold til reglerne i dette kapitel, for boligretten. Er afgørelsen truffet af huslejenævnet i København, kan afgørelsen indbringes for huslejeankenævnet.

Indbringelse af afgørelsen har ikke opsættende virkning. En eventuel beslutning om tvangsadministration vil derfor opretholdes uanset indbringelsen.

Søgsmål vedrørende beslutningen om tvangsadministration, fx fordi ejeren mener at have udført de påbudte arbejder, skal rettes mod huslejenævnet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 17 i den gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Der henvises til afsnit 2.5.1.6. og 2.5.2.6. i de almindelige bemærkninger.

Til § 43

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 a, stk. 1, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 85 c. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 a, stk. 2, at kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

I § 43, stk. 1, 1. og 2. pkt., foreslås, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 45. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Opsigelse i tilfælde af ekspropriation sker efter § 171, stk. 1, nr. 2, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, hvorefter et lejeforhold kan opsiges, når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Bestemmelsen giver lejere af beboelseslejligheder ret til en erstatningsbolig, når lejemålet opsiges, fordi den pågældende ejendom eksproprieres.

Retten til erstatningsbolig gælder, uanset hvem der eksproprierer og som udgangspunkt uanset efter hvilken lovgivning, der eksproprieres. Der vil herefter skulle tilbydes erstatningsbolig til de lejere, som i fremtiden vil blive opsagt forud for etableringen af fx større vejanlæg, uanset om det er staten, en region eller en kommunalbestyrelse, som eksproprierer.

Også lejere, der bor i ejendomme, som rives ned eller bygges om for at opfylde et ekspropriationsberettiget formål, kan have krav på en erstatningsbolig, selv om den pågældende ejendom ikke eksproprieres, fx fordi den er købt i fri handel af den myndighed, der ellers ville kunne ekspropriere.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at en lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Henvisningen til 1. og 2. pkt. indebærer, at det samme gælder for lejere af såkaldte klubværelser. Det vil sige lejere af enkeltværelser, som ikke er en del af den bolig, udlejeren bebor, og hvor lejeren er beskyttet mod opsigelse efter lejelovens regler.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Det er kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori den pågældende ejendom er beliggende, som har pligten til at anvise erstatningsboliger.

Der findes regler om anvisning af boliger i almenboligloven, i lovforslagets kapitel 7 samt i byfornyelseslovgivningen.

Derudover kan kommunalbestyrelsen naturligvis også anvise erstatningsboliger i sine egne ejendomme.

Der findes således forskellige muligheder for kommunalbestyrelserne for at tilvejebringe boliger specielt til dette formål.

Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr.

Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig. Der er dog intet til hinder for, at kommunalbestyrelsen anviser en større bolig, end lejeren har krav på, hvis lejeren måtte ønske dette.

Med hensyn til beliggenhed må kommunalbestyrelsen bestræbe sig på at anvise en bolig i samme område som den fraflyttede bolig eller i samme type område. Kommunalbestyrelsen må ligeledes bestræbe sig på at anvise en bolig af samme standard som den fraflyttede.

Derimod stilles der ikke krav om, at erstatningsboligen skal være samme type bolig som den fraflyttede. En lejer i et parcelhus vil således kunne genhuses i en etageejendom.

Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen bestræber sig på at udnytte det udbud af lejligheder, som står til kommunalbestyrelsens rådighed, på en sådan måde, at kommunalbestyrelsen kun undtagelsesvis må betale lejen i en kort periode, indtil en lejlighed overtages af den lejer, som har fået anvist den pågældende lejlighed. I disse tilfælde dækker anlægsmyndigheden kommunalbestyrelsens udgift til lejen, jf. lovforslagets § 47.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 85 a.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.1. og 2.6.2.1.

Til § 44

Efter den gældende lejelovs § 85 b, stk. 1, har lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 85 a, ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Efter den gældende lejelovs § 85 b, stk. 2, indgives ansøgning om flyttegodtgørelse til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

I § 44, stk. 1, foreslås, at lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. lejelovens § 43, efter ansøgning har ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Efter bestemmelsen er også lejere, der selv skaffer sig en anden bolig, berettiget til flyttegodtgørelse. Hermed sikres, at lejere, som foretrækker selv at finde en anden bolig, ikke bliver ringere stillet end de lejere, som vælger at afvente kommunalbestyrelsens tilbud om erstatningsbolig.

Godtgørelsen fastsættes efter samme retningslinjer som efter lov om byfornyelse og udvikling af byer. Godtgørelsen ydes således til dækning af flytteudgifter, fx udgifter til flytning af møbler, telefon, dørskilt, inventar, belysning, herunder stikkontakter, antennestik, tilslutning af køleskab, vaskemaskine m.v.

Flytteudgifterne godtgøres, hvis de er rimelige og dokumenterede.

I stk. 2 foreslås, at ansøgning om flyttegodtgørelse indgives til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

Ansøgning indgives til kommunalbestyrelsen, som afgør, om udgifterne er rimelige. Det er endvidere overladt til kommunalbestyrelsen at udbetale godtgørelsen.

Kommunalbestyrelsen kan efterfølgende få refunderet udgifterne af anlægsmyndigheden, jf. § 47.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 85 b.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.2. og 2.6.2.2.

Til § 45

Efter den gældende lejelovs § 85 c, stk. 1, er lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven ikke omfattet af §§ 85 a og 85 b. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Efter den gældende lejelovs § 85 c, stk. 2, skal en udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, inden lejeaftalen indgås, skriftligt gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

I § 45, stk. 1, foreslås, at lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven ikke er omfattet af §§ 43 og 44. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Efter bestemmelsen undtages de lejere, der omfattes af en ekspropriationsbeslutning efter beredskabsloven fra bestemmelserne om ret til erstatningsbolig og flyttegodtgørelse.

Efter beredskabslovens § 38 kan forsvarsministeren eller den, ministeren bemyndiger dertil, til brug for redningsberedskabet iværksætte ekspropriation af privat ejendom, herunder befordringsmidler. Efter samme bestemmelses stk. 2 kan vedkommende minister iværksætte eller for så vidt angår ikke-statslige foranstaltninger tillade, at der iværksættes ekspropriation af fast ejendom til brug for udførelsen af opgaver inden for beredskabet. Af bestemmelsens stk. 3 fremgår, at der ved ekspropriation kan erhverves ejendomsret eller brugsret eller pålægges rådighedsindskrænkninger.

Da ekspropriation efter disse bestemmelser er atypisk i forhold til almindelige ekspropriationer, og da det kommunale indkvarterings- og forplejningsberedskab/det kommunale civile beredskab i en beredskabssituation vil drage omsorg for de pågældende lejere i lighed med den omsorg, der vil blive ydet evakuerede, skal lejere, som siges op i en sådan situation, ikke have ret til erstatningsbolig og flyttegodtgørelse.

Endvidere undtages lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, idet sådanne lejere allerede ved lejemålets indgåelse vil være indstillet på, at lejeperioden er begrænset til en kortere periode. Udlejere, som ved, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, er pålagt pligt til at underrette lejeren om, at lejeren i denne situation ikke har ret til erstatningsbolig og flyttegodtgørelse. Hvis udlejeren ikke underretter lejeren herom, skal anlægsmyndigheden kunne forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som myndigheden påføres herved.

Såfremt iværksættelsen af det pågældende anlægsarbejde trækker ud, således at lejerens fraflytning ikke kræves førend mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse, kan lejeren dog få ret til både erstatningsbolig og flyttegodtgørelse.

I stk. 2 foreslås, at en udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, inden lejeaftalen indgås, skriftligt skal gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

Som anført ovenfor har lejere, der inden lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med, at lejemålet skal eksproprieres, ikke en beskyttelsesværdig interesse, idet lejeren dermed må anses for at have accepteret, at lejemålet er af begrænset varighed.

Der ligger i bestemmelsen en oplysningspligt for udlejeren. Når udlejeren er gjort bekendt med, at ejendommen helt eller delvist skal eksproprieres, får udlejeren en særskilt oplysningspligt over for de kommende lejere i ejendommen, hvis lejemål bliver berørt. Det afgørende er, hvornår udlejeren har fået kendskab til, at en ekspropriationsproces er startet. Afgørende er således ikke, om den endelige formelle meddelelse om ekspropriation er sendt til udlejeren.

Udlejerens oplysningspligt indebærer, at udlejeren skal orientere lejeren om, at ejendommen skal bruges til et ekspropriationsberettiget formål, og at lejeren ikke har krav på erstatningsbolig og flyttegodtgørelse, hvis lejerens fraflytning er nødvendig inden 5 år fra indflytningen. Udlejerens orientering af lejeren skal ske skriftligt.

Hvis udlejeren ikke opfylder oplysningspligten, vil lejeren have krav på en erstatningsbolig og flyttegodtgørelse. I så fald vil kommunen kunne få udgiften hertil erstattet af den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 85 c.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.3. og 2.6.2.3.

Til § 46

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Efter den gældende lejelovs § 85 d, stk. 2, ydes godtgørelse efter stk. 1 til dækning af

1) tab på inventar og installationer,

2) driftstab i flytteperioden,

3) flytteudgifter og

4) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Efter den gældende lejelovs § 85 d, stk. 3, nedsættes godtgørelse efter stk. 1 i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller efter lejelovens §§ 88-90.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 4, at hvis en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 85 d, stk. 5, at kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje m.v. omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

I § 46, stk. 1, foreslås, at opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter § 171, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres, og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Bestemmelsens anvendelsesområde er blandede lejemål. Rene erhvervslejemål er omfattet af tilsvarende regler i erhvervslejeloven.

Efter § 171, stk. 1, nr. 2, jf. § 175, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, kan en lejer opsiges med 3 måneders varsel, når udlejeren kan dokumentere, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at lejeren må fraflytte.

Det er et krav for lejerens ret til godtgørelse, at virksomheden fortsætter efter opsigelsen. Det er endvidere et krav, at lejeren ikke er erstatningsberettiget efter § 178 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, som handler om lejerens erhvervsbeskyttelse. Erhvervsbeskyttelse tilkommer lejemål, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

En del lejere vil, hvis et lejemål, hvorfra der drives erhverv, opsiges, herunder ved ekspropriation, have krav på erstatning efter lejeloven.

Selv om en erhvervslejer ikke er erstatningsberettiget efter lejeloven, kan lejeren være erstatningsberettiget på grund af lejekontrakten. Dette vil således være tilfældet, hvis lejelovens opsigelsesregler er fraveget i lejeaftalen - og de aftalte opsigelsesvilkår ikke kan opfyldes i forbindelse med ekspropriationen. Lejeren vil i et sådant tilfælde efter almindelige erstatningsretlige regler være berettiget til erstatning for det tab, der lides, ved at lejeren må flytte tidligere end aftalt i lejekontrakten.

Hvis en erhvervslejer, der ikke er omfattet af bestemmelserne om erhvervsbeskyttelse i § 178 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, opsiges med kontraktmæssigt varsel i forbindelse med ekspropriation af ejendommen, vil den pågældende lejer derimod ikke være berettiget til erstatning.

For at sikre, at erhvervslejere, som fortsætter deres virksomhed efter opsigelsen, men som ikke er omfattet af ovennævnte § 178, kan få mulighed for at få erstatning ved ekspropriation, kan der ydes godtgørelse i forbindelse med opsigelse som følge af ekspropriation.

I stk. 2 foreslås, at godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af følgende:

1) Tab på inventar og installationer.

2) Driftstab i flytteperioden.

3) Flytteudgifter.

4) Rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Der er tale om godtgørelse og ikke erstatning. Det vil sige, at det ikke er en forudsætning for kravet, at der foreligger et ansvarsgrundlag. De enkelte poster, der kan ydes godtgørelse for, er præciseret i loven.

Som det fremgår af stk. 1, er det endvidere kun tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået, som der kan ydes godtgørelse for.

Der er efter bestemmelsen ikke hjemmel til at nedsætte lejerens krav på grund af handlinger foretaget før lejerens kendskab til ekspropriationen.

Ved opgørelsen af tab på inventar og installationer skal der tages udgangspunkt i de driftsmæssige afskrivninger.

I stk. 3 foreslås, at godtgørelse efter stk. 1 nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller erstatning efter §§ 177-179 i lov om leje.

Hvis lejeren ikke har ret til erstatning efter §§ 177-179 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, men har en uopsigelighed af en eller anden længde, vil lejeren kunne være berettiget til en godtgørelse efter bestemmelsen. Jo længere tid, der er tilbage af uopsigelighedsperioden, desto højere må godtgørelsen blive.

I stk. 4 foreslås, at hvis en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Hvis lejeren således inden opsigelsesperiodens udløb finder et andet lejemål, er lejeren som udgangspunkt stadig forpligtet til at betale udlejeren leje i opsigelsesperioden. Lejen i perioden fra den faktiske flytning til opsigelsesperiodens udløb, kan godtgøres af kommunen. Udlejeren har intet med udbetalingen m.v. af godtgørelsen at gøre. Det er alene kommunen, som står for dette.

I stk. 5 foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelse om godtgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje m.v. omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

Hvis lejeren ikke er enig i kommunens afgørelse, skal lejeren inden 4 uger, efter at lejeren har fået meddelelse om afgørelsen, indbringe spørgsmålet for taksationsmyndigheden efter vejloven.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 85 d.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.4. og 2.6.2.4.

Til § 47

Efter den gældende lejelovs § 85 e, stk. 1, refunderer anlægsmyndigheden kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 85 d.

Efter den gældende lejelovs § 85 d, stk. 2, kan indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af flyttegodtgørelse efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at anvise erstatningsbolig efter § 85 a og til at beregne og udbetale flyttegodtgørelsen efter § 85 b og godtgørelse efter § 85 d.

I § 47 foreslås, at anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 46.

Det følger af bestemmelsen, at anlægsmyndigheden afholder de udgifter, som følger af rettighederne for lejere, ligesom anlægsmyndigheden dækker de øvrige omkostninger, som er forbundet med en ekspropriation. Det drejer sig i denne sammenhæng om udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt udgifter til flyttegodtgørelse samt godtgørelse til erhvervslejere.

Kommunalbestyrelsen vil således, når den har afholdt sådanne udgifter, kunne kræve, at anlægsmyndigheden refunderer udgifterne. Kommunalbestyrelsen vil endvidere kunne kræve, at anlægsmyndigheden dækker kommunens udgifter til administration af rettighederne for lejeren.

Det kan dog ikke udelukkes, at der vil kunne opstå udgifter, som kommunen selv må afholde. Det kan eksempelvis dreje sig om udgifter til istandsættelse, når den anviste lejer fraflytter boligen.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 85 e, stk. 1. Den gældende lejelovs § 85 e, stk. 2, som indeholder en hidtil uudnyttet bemyndigelse til indenrigs- og boligministeren, foreslås ikke videreført.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.5. og 2.6.2.5.

Til § 48

Efter den gældende lejelovs § 92, stk. 1, kan reglerne i §§ 83-90, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

I § 48 foreslås, at kapitel 6 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Ufravigeligheden gælder kun indtil eventuel opsigelse er afgivet af udlejeren. Der kan således ikke indgås aftaler, hvorved lejeren på forhånd afskriver sig de rettigheder, lejeren har efter de enkelte bestemmelser i kapitlet. Parterne kan eksempelvis ikke på forhånd aftale, at lejeren fraskriver sig retten til godtgørelse.

Der kan godt indgås aftaler om fravigelse af bestemmelser i kapitlet, når aftale indgås efter, at opsigelse er afgivet, da lejeren i denne situation bedre kan overskue retsvirkningerne, når opsigelse er aktuel og ikke blot er en fjern mulighed.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 92.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.6. og 2.6.2.6.

Til § 49

Efter den gældende § 1, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret kan kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende efter § 51 b, stk. 1, eller at anvisning skal foretages efter § 59, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., indgå aftale efter reglerne i denne lov om erhvervelse af anvisningsret til ledigblevne lejligheder i private udlejningsejendomme i kommunen mod at yde en godtgørelse til ejeren, jf. § 4. Aftale efter 1. pkt. kan kun indgås med henblik på løsning af boligsociale opgaver, herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme.

I § 49 foreslås, at kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende efter § 51 b, stk. 1, eller at anvisning skal foretages efter § 59, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., kan indgå aftale efter reglerne i dette kapitel om erhvervelse af anvisningsret til ledigblevne lejligheder i private udlejningsejendomme i kommunen mod at yde en godtgørelse til ejeren, jf. § 54. Aftale efter 1. pkt. kan kun indgås med henblik på løsning af boligsociale opgaver, herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme.

Med det formål at forbedre kommunernes muligheder for at anvise boliger til boligsøgende, der har en svag tilknytning til arbejdsmarkedet, kan kommuner indgå aftale med private udlejere om, at kommunen mod betaling af en godtgørelse kan erhverve anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme. Det er frivilligt for såvel kommuner som private udlejere, om man er interesseret i at indgå aftaler af den art med henblik på løsning af boligsociale opgaver.

Med bestemmelsen målrettes mulighederne for at indgå aftale om kommunal anvisning til private udlejningsejendomme mod kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet at anvende reglerne om såkaldt kombineret udlejning af almene boliger. Det vil sige kommuner, hvor der er boligområder med en høj andel af beboere uden for arbejdsmarkedet. Reglerne kan således ikke anvendes i alle kommuner, men kun i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet udlejning efter almenboliglovens § 51 b, stk. 1, eller anvisning efter almenboliglovens § 59, stk. 4.

Kommunalbestyrelsen kan på den måde anvende reglerne om kommunal anvisning til at løse boligsociale opgaver, herunder til at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme i kommunen. Anvisningsmulighederne kan bruges til enten at anvise borgere, der afvises fra ventelisten, til boliger i almene afdelinger eller til at løse andre behov for boligsocial anvisning i kommunen.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af det gældende § 1, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.1. og 2.7.2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 50

Efter den gældende § 7 i lov om kommunal anvisningsret finder reglerne i denne lov ikke anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner.

I § 50 foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke finder anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner.

Efter bestemmelsen kan kommunalbestyrelsen ikke erhverve anvisningsret til lejligheder i ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner. Det bemærkes, at ejendomme ejet af staten, regionerne eller en kommune i andre sammenhænge betragtes som private lejemål omfattet af reglerne i lejeloven, jf. det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

Da bestemmelserne i kapitel 6 handler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger, kan der ikke efter disse regler erhverves anvisningsret til almene boliger. Det fremgår således af § 49, stk. 1, at kommunens adgang til at erhverve anvisningsret efter reglerne i dette kapitel omfatter private udlejningsejendomme. Herved forstås ejendomme, hvor udlejningen er omfattet af lejeloven, og dermed ikke udlejning omfattet af almenlejeloven.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af § 7 i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.1. og 2.7.2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 51

Efter det gældende § 1, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret kan der erhverves anvisningsret til 1) højst hver fjerde lejlighed, der bliver ledig, jf. stk. 3, eller 2) et antal bestemte lejligheder i ejendommen, når de bliver ledige, jf. stk. 4.

Det fremgår af det gældende § 1, stk. 3, i lov om kommunal anvisningsret, at hvis anvisningsretten vedrører højst hver fjerde lejlighed, skal den først ledige lejlighed stilles til kommunalbestyrelsens rådighed til anvisning. Anvisningsretten kan højst udnyttes det antal gange, der svarer til den andel af ejendommens beboelseslejligheder, der er aftalt.

Det fremgår af det gældende § 1, stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret, at hvis anvisningsretten vedrører et antal bestemte lejligheder, skal anvisningsretten omfatte mindst to lejligheder, og samtlige lejligheder, der er omfattet af aftalen, skal stilles til rådighed til anvisning, når de bliver ledige. Anvisningsretten kan højst aftales til 25 pct. af ejendommens lejligheder.

Efter det gældende § 1, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret giver udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 5-års-perioden efter § 3, stk. 1. Udlejer kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer.

Endelig fremgår det af det gældende § 1, stk. 6, at en efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten som nævnt i stk. 5 ikke betragtes særskilt som udnyttelse af anvisningsret efter denne lov og således ikke giver ret til godtgørelse ved udnyttelsen, jf. § 4, stk. 2. Ved første manglende udnyttelse af en efterfølgende anvisningsret bortfalder retten til senere anvisning af lejligheden efter stk. 5, 1. pkt.

I § 51, stk. 1, foreslås, at der kan erhverves anvisningsret til et af følgende:

1) Højst hver fjerde lejlighed, der bliver ledig, jf. stk. 2.

2) Et antal bestemte lejligheder i ejendommen, når de bliver ledige, jf. stk. 3.

Er der aftalt anvisningsret til hver fjerde ledige lejlighed og dermed til en benyttelse på en fjerdedel af ejendommens lejligheder, følger det heraf, at ejendommen mindst må indeholde fire lejligheder, for at anvisningsretten kan udnyttes. For en ejendom med 100 lejligheder, hvor der aftales en anvisningsret til hver fjerde ledige lejlighed, vil kommunen kunne udnytte anvisningsretten til i alt 25 boliger. Det indebærer, at i tilfælde, hvor kommunen i overensstemmelse med aftalens regler herom har sagt nej til et eller flere konkrete tilbud om anvisning til ledige lejligheder, vil udlejeren skulle give meddelelse om ledige lejligheder mere end 25 gange.

Der er efter bestemmelsen ikke noget til hinder for, at der kan træffes aftale om en lavere andel end en fjerdedel af de lejligheder, der bliver ledige, fx anvisningsret til hver tiende ledigblevne lejlighed.

Efter bestemmelsen kan der endvidere som alternativ indgås aftale om anvisningsret til et antal bestemte lejligheder i ejendommen, der dog ikke kan udgøre mere end en fjerdedel af lejlighederne i ejendommen. Dette giver kommunen mulighed for at aftale, hvilke lejligheder kommunen har mest brug for til løsning af boligsociale opgaver. Tilsvarende får den private udlejer mulighed for at bestemme, hvilke konkrete lejligheder der i givet fald skal være omfattet af aftalen. Udlejeren vil hermed kunne tilpasse aftalen til de lejlighedstyper, som mest hensigtsmæssigt vil kunne indgå i aftalen.

I stk. 2 foreslås, at hvis anvisningsretten vedrører højst hver fjerde lejlighed, skal den første ledige lejlighed stilles til kommunalbestyrelsens rådighed til anvisning. Anvisningsretten kan højst udnyttes det antal gange, der svarer til den andel af ejendommens beboelseslejligheder, der er aftalt.

For så hurtigt som muligt efter aftalens indgåelse at kunne udnytte anvisningsretten, skal udlejeren stille den første ledige lejlighed til rådighed for kommunen. Derefter vil udlejerens pligt til at stille lejligheder til rådighed for kommunen følge den aftalte anvisningsfrekvens.

Som følge af bestemmelsen kan aftalen mellem kommunen og den private udlejer højst omfatte anvisning til det antal lejligheder, som den aftalte andel af lejlighederne med anvisningsret udgør. I en ejendom med fx 20 lejligheder, hvor aftalen omfatter hver 4. ledige lejlighed, omfatter aftalen således anvisning til højst 5 lejligheder i løbet af 6-års-perioden.

I stk. 3 foreslås, at hvis anvisningsretten vedrører et antal bestemte lejligheder, skal anvisningsretten omfatte mindst to lejligheder, og samtlige lejligheder, der er omfattet af aftalen, skal stilles til rådighed til anvisning, når de bliver ledige. Anvisningsretten kan højst aftales til 25 pct. af ejendommens lejligheder.

Det fremgår af bestemmelsen, at hvis anvisningsretten omfatter et antal bestemte lejligheder, skal lejlighederne stilles til rådighed for anvisning, hver gang de bliver ledige. Baggrunden herfor er, at anvisningsretten vedrører bestemte lejligheder.

Anvisningsretten skal i denne situation mindst omfatte 2 lejligheder.

Som følge af, at kun op til hver fjerde lejlighed kan stilles til rådighed for anvisning, jf. stk. 1, kan anvisningsretten til bestemte lejligheder kun ske i ejendomme med mindst 8 lejligheder.

I stk. 4 foreslås, at udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-års-perioden efter § 53, stk. 1. Udlejer kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer.

Har en kommune først udnyttet anvisningsretten til en lejlighed, har kommunen ret til senere at få lejligheden anvist, hver gang den måtte blive ledig inden for perioden på 6 år.

Udlejeren har efter bestemmelsen mulighed for ved efterfølgende anvisninger i 6-års-perioden at tilbyde en anden lejlighed, hvis denne svarer til den oprindeligt til anvisning anvendte for så vidt angår pris og kvalitet.

I stk. 5 foreslås, at en efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten som nævnt i stk. 4 ikke betragtes særskilt som udnyttelse af anvisningsret efter denne lov og således ikke giver ret til godtgørelse ved udnyttelsen, jf. § 54, stk. 2. Ved første manglende udnyttelse af en efterfølgende anvisningsret bortfalder retten til senere anvisning af lejligheden efter stk. 4, 1. pkt.

En efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten betragtes ikke særskilt som udnyttelse af anvisningsret og giver således ikke ret til godtgørelse ved udnyttelsen, ligesom en sådan senere anvisning ikke tæller med ved beregningen af, hvor mange gange den aftalte anvisningsret er udnyttet.

Retten til senere anvisning af lejligheden i 6 års-perioden bortfalder, første gang kommunen ikke udnytter en efterfølgende anvisningsret.

Den omstændighed, at aftalen om erhvervelse af anvisningsret efter forslaget ikke berører lejernes ret efter lejeloven til blandt andet at fremleje og bytte, kan bevirke, at kommunen ikke får mulighed for i 6 års-perioden efterfølgende at anvise en lejer til lejligheden, når en tidligere anvist lejer flytter, jf. § 53, stk. 3.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af § 1, stk. 2-6, i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.2. og 2.7.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 52

Det fremgår af den gældende § 2, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret at inden der indgås aftale om erhvervelse af anvisningsret, opfordres samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til inden samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder eller hvilke bestemte lejligheder de vil overdrage anvisningsret til og til hvilken pris.

Det fremgår af den gældende § 2, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret, at kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de efter kommunalbestyrelsens skøn mest hensigtsmæssige med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal og pris. Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne tilbud.

I § 52, stk. 1, foreslås, at inden der indgås aftale om erhvervelse af anvisningsret, opfordres samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til inden samme bestemte tidspunkt og på samme grundlag at give skriftlig og bindende meddelelse om, hvor mange lejligheder eller hvilke bestemte lejligheder de vil overdrage anvisningsret til og til hvilken pris.

I bestemmelsen beskrives den fremgangsmåde, kommunen skal følge, inden der indgås aftale om erhvervelse af anvisningsret. Kommunalbestyrelsen skal opfordre samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til at give bindende tilsagn om, på hvilke vilkår og i hvilket omfang de vil stille lejligheder til rådighed for kommunal anvisning.

Det skal tydeligt fremgå af den henvendelse, som kommunen sender ud, at der er tale om en opfordring til udlejere af ejendomme med 4 eller flere lejligheder til at afgive tilbud om overdragelse af anvisningsret og ikke blot en orientering herom. Opfordringen skal gennemføres, inden der indgås aftale om anvisningsret med den enkelte udlejer.

Opfordringen til ejere af private udlejningsejendomme inden for kommunen kan gives enten ved annoncering eller ved direkte henvendelse. Kommunalbestyrelsen kan vælge, at der samtidig med, at der foretages en bred henvendelse til samtlige ejere af udlejningsejendomme, foretages en mere direkte henvendelse til de udlejere i kommunen, som kan forventes at være mest relevante for kommunalbestyrelsen at indgå aftale med. Da der med forslaget stilles krav om, at opfordring til alle udlejere i kommunen skal gives på samme grundlag, vil det dog være en forudsætning, at alt materiale, der sendes særskilt til relevante udlejere, skal være tilgængeligt for samtlige udlejere i kommunen.

Hvis kommunalbestyrelsen får pålæg om at tilbagekalde en beslutning om kombineret udlejning efter almenboliglovens § 51 b eller § 59, stk. 4, efter at samtlige ejere af udlejningsejendomme i kommunen er opfordret til at give tilbud om anvisningsret, bevarer kommunalbestyrelsen sine muligheder for at indgå aftaler med ejere af udlejningsejendomme i kommunen på grundlag af opfordringen. Ligeledes bevarer allerede indgåede aftaler deres gyldighed i den resterende del af den aftalte 6 års-periode.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen er berettiget til blandt de indkomne tilbud at vælge det eller de efter kommunalbestyrelsens skøn mest hensigtsmæssige tilbud med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal og pris. Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne tilbud.

Kommunalbestyrelsen er berettiget til at vælge det eller de mest hensigtsmæssige tilbud med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal og pris.

Kommunalbestyrelsen bør i forbindelse med valg af ejendom være opmærksom på dennes størrelse, idet et stort antal lejligheder i ejendommen alt andet lige må forventes at give stor sandsynlighed for, at der udløses konkrete tilbud om anvisning.

Kommunalbestyrelsen er ligeledes berettiget til at forkaste samtlige indkomne tilbud og er således ikke forpligtet til at indgå aftale med en eller flere af de udlejere, der måtte have afgivet tilbud.

Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis der ikke indkommer tilbud, der af kommunalbestyrelsen vurderes som velegnede til løsningen af de boligsociale opgaver, eller hvis de relevante tilbud kun indkommer med et krav på godtgørelse, der overstiger det beløb, kommunalbestyrelsen har valgt at afsætte til etablering af anvisningsret m.v.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 2 i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.3. og 2.7.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 53

Efter den gældende § 3, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret indgås aftalen om erhvervelse af anvisningsret for en tidsbegrænset periode på 6 år. Der kan ikke indgås ny aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en aftale.

Efter den gældende § 3, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret skal kommunalbestyrelsen lade aftalen tinglyse på ejendommen.

Efter den gældende § 3, stk. 3, i lov om kommunal anvisningsret berører aftalen ikke ejendommens lejeres rettigheder, herunder retten efter lov om leje til at fremleje og bytte.

I § 53, stk. 1, foreslås, at aftalen om erhvervelse af anvisningsret indgås for en tidsbegrænset periode på 6 år. Der kan ikke indgås ny aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en aftale om anvisningsret.

Med en periode på 6 år sikres, at der indgås aftaler af en vis varighed, således at etablering af ordningen kan forventes at have en mærkbar effekt på løsningen af boligsociale opgaver. Det forhold, at aftalen skal være tidsbegrænset, indebærer, at den ophører uden opsigelse ved periodens udløb. Anvisningsretten kan dog rent faktisk være opbrugt inden den fastsatte udløbsdato.

Der kan ikke indgås aftale vedrørende en ejendom, hvorom der tidligere er indgået en aftale. Dette er for at sikre, at antallet af beboere i ejendommen, der har fået lejligheden anvist af kommunen, ikke overstiger 25 pct.

Kommunalbestyrelsen kan sikre sig mulighed for at kontrollere, om aftalen overholdes fra den private udlejers side, fx ved krav om løbende at få tilsendt lister over udlejningen af lejligheder.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen skal lade aftalen tinglyse på ejendommen.

Kravet om, at aftalen skal tinglyses på ejendommen, sikrer, at aftalen skal respekteres af senere købere af ejendommen.

Aftalen skal tinglyses servitutstiftende med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget.

I stk. 3 foreslås, at aftalen ikke berører ejendommens lejeres rettigheder, herunder retten til at fremleje og bytte efter kapitel 19 i lov om leje.

Den omstændighed, at aftalen om erhvervelse af anvisningsret efter forslaget ikke berører lejerens ret efter fx reglerne i kapitel 19 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje til at fremleje boligen eller bytte den bort, kan bevirke, at kommunen ikke får mulighed for i 6 års-perioden efterfølgende at anvise en lejer til lejligheden, når en tidligere anvist lejer flytter.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 3 i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.4. og 2.7.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 54

Efter den gældende § 4, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret fastsættes godtgørelsen for anvisningsretten på baggrund af det samlede antal lejligheder, kommunalbestyrelsen kan råde over, dvs. antallet af lejligheder i den pågældende ejendom gange den aftalte anvisningsfrekvens, jf. § 1, stk. 2.

Efter den gældende § 4, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret udbetales godtgørelsen som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse og en godtgørelse for hver gang, anvisningsretten udnyttes. Godtgørelse for anvisningsrettens udnyttelse betales, når kommunalbestyrelsen inden den i § 5, stk. 1, fastsatte frist har givet meddelelse om at ville udnytte anvisningsretten. Godtgørelsen for anvisningsrettens udnyttelse betales desuden, når kommunalbestyrelsen ikke inden den nævnte frist har reageret på en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed.

Efter den gældende § 4, stk. 3, i lov om kommunal anvisningsret kan engangsbeløbet maksimalt udgøre 20 pct. af godtgørelsen fastsat efter stk. 1. Den godtgørelse, der udbetales, hver gang anvisningsretten udnyttes, udgør restgodtgørelsen pr. anvisningsret i den pågældende ejendom. Ejeren kan afsætte godtgørelsen for anvisningsretten på vedligeholdelseskontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 a eller § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Ved afsætning af beløb efter 3. pkt. er ejeren forpligtet til også at afsætte de senere i 6-års-perioden efter § 3, stk. 1, udbetalte godtgørelsesbeløb på den nævnte konto i Grundejernes Investeringsfond. Reglerne i kapitel III A i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder tilsvarende anvendelse. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om disse indbetalinger til og udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond.

I § 54, stk. 1, foreslås, at godtgørelsen for anvisningsretten fastsættes på baggrund af antallet af lejligheder i den pågældende ejendom gange den aftalte anvisningsfrekvens, jf. § 50, stk. 1.

Det er hensigten, at godtgørelsen for overdragelse af anvisningsret skal give ejendommens ejer et tilstrækkeligt økonomisk incitament til at give afkald på retten til at disponere over det aftalte antal ledigblevne lejligheder og til, at der sker en faktisk udnyttelse af anvisningsretten. Godtgørelsen forudsættes derfor at være af en vis størrelse.

Kommunerne har mulighed for efter de i loven nærmere fastsatte regler at forhandle størrelsen af godtgørelsen for anvisningsretten i det konkrete tilfælde ud fra en vurdering af ejendommens egnethed med hensyn til kvalitet, beliggenhed, antal m.v. Det beløb, som staten refunderer, jf. § 55, følger lejlighedernes gennemsnitlige størrelse. En eventuelt aftalt større godtgørelse finansieres derfor af den enkelte kommune.

I stk. 2, 1. og 2. pkt., foreslås, at godtgørelsen udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse og en godtgørelse for hver gang, anvisningsretten udnyttes. Godtgørelse for anvisningsrettens udnyttelse betales, når kommunalbestyrelsen inden den i § 56, stk. 1, fastsatte frist har givet meddelelse om at ville udnytte anvisningsretten.

For at medvirke til den størst mulige udnyttelse af anvisningsretten og dermed mindske udlejerens incitament til at omgå aftalen fx ved ekstraordinær fremleje, bytning eller lignende, foreslås godtgørelsen for anvisningsretten udbetalt dels som et éngangsbeløb ved aftalens indgåelse, og dels som en godtgørelse hver gang kommunen udnytter anvisningsretten til en ledigbleven lejlighed.

Kommunen anses for at have udnyttet anvisningsretten, når den har accepteret at overtage anvisningsretten til den pågældende lejlighed.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås, at godtgørelse for anvisningsrettens udnyttelse desuden betales, når kommunalbestyrelsen ikke inden den nævnte frist har reageret på en meddelelse fra udlejer om en ledig lejlighed, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed.

Det vil sige, at der skal betales godtgørelse til udlejeren, hvis kommunen ikke reagerer på en meddelelse fra udlejeren om en ledig lejlighed inden for den frist på 7 hverdage, der er fastsat i § 56, stk. 1.

I stk. 3, 1. og 2. pkt., foreslås, at engangsbeløbet maksimalt kan udgøre 20 pct. af godtgørelsen fastsat efter stk. 1. Den godtgørelse, der udbetales, hver gang anvisningsretten udnyttes, udgør restgodtgørelsen pr. anvisningsret i den pågældende ejendom.

Engangsbeløbet foreslås at kunne udgøre maksimalt 20 pct. af den samlede godtgørelse, kommunen skal betale for erhvervelse af anvisningsret til ejendommen. Den godtgørelse, der udbetales, hver gang anvisningsretten udnyttes, skal udgøre den gennemsnitlige restgodtgørelse pr. anvisningsret i den pågældende ejendom.

Kommunen kan fx aftale, at hver fjerde ledige lejlighed stilles til kommunens disposition i en ejendom med 100 lejligheder. Dette giver en maksimal udnyttelse på en fjerdedel af de 100 lejligheder, det vil sige 25 lejligheder. Er der i aftalen fastsat en godtgørelse på 20.000 kr. pr. anvist lejlighed, vil godtgørelsen for hele anvisningsretten beløbe sig til 25 x 20.000 kr. = 500.000 kr. Er det yderligere aftalt, at 20 pct. af godtgørelsen udbetales ved aftalens indgåelse, vil det i det nævnte tilfælde betyde, at ejeren af ejendommen vil få udbetalt 100.000 kr. som et engangsbeløb. De resterende 400.000 kr. vil derefter blive udbetalt i portioner af 16.000 kr., hver gang anvisningsretten faktisk udnyttes.

I stk. 3, 3.-5. pkt., foreslås, at ejeren kan afsætte godtgørelsen for anvisningsretten på vedligeholdelseskontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond efter § 120 i lov om leje. Ved afsætning af beløb efter 3. pkt. er ejeren forpligtet til også at afsætte de senere i 6-års-perioden efter § 53, stk. 1, udbetalte godtgørelsesbeløb på den nævnte konto. Reglerne i §§ 59, 61, 62, 75 og § 76, stk. 1, samt § 122 i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Den godtgørelse, der udbetales til udlejeren, er skattepligtig indkomst. Der er som alternativ til at få godtgørelsen udbetalt åbnet mulighed for, at udlejeren kan vælge at afsætte godtgørelsen på § 120-kontoen for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 120 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. I så fald behandles beløbet i skattemæssig henseende på samme måde som andre beløb, der afsættes på kontoen. Den del af lejeindtægten, som afsættes på § 120-kontoen, medregnes efter regler i ligningsloven ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Af administrative grunde er en af en ejer truffet beslutning om at afsætte godtgørelsesbeløbet på ejendommens vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond bindende, således at ejeren er forpligtet til også at afsætte de i 6 års-perioden senere udbetalte godtgørelsesbeløb på kontoen.

Det fremgår af bestemmelsen, at hensættelser, som består i afsætning af godtgørelse for anvisningsret, er omfattet af de generelle regler i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje om vedligeholdelseskonti i Grundejernes Investeringsfond.

I stk. 4 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om disse indbetalinger til og udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond.

Bemyndigelsen for indenrigs- og boligministeren til at fastsætte nærmere regler om indbetalinger til og udbetalinger fra Grundejernes Investeringsfond er udmøntet i bekendtgørelse om binding af godtgørelser efter § 4 i lov om kommunal anvisningsret i Grundejernes Investeringsfond, jf. bekendtgørelse nr. 359 af 11. maj 1994. Bekendtgørelsen indeholder blandt andet regler om ejerens pligt til at give meddelelse til Grundejernes Investeringsfond og kommunalbestyrelsen om beslutningen om, at godtgørelsesbeløbene skal afsættes på ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond.

I bekendtgørelsen er endvidere fastsat regler om den nærmere fremgangsmåde ved indbetaling af godtgørelsen for anvisningsretten til Grundejernes Investeringsfond og tilsvarende regler om udbetalinger herfra.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 4, stk. 1-3, i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.5. og 2.7.2.5. i de almindelige bemærkninger.

Til § 55

Efter den gældende § 4, stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret refunderer staten inden for et beløb, som fastsættes på de årlige bevillingslove, kommunens udgifter til godtgørelse ved erhvervelse af anvisningsret op til det i stk. 6 fastsatte maksimale refusionsbeløb, hvis kommunalbestyrelsen, inden aftale indgås, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark. Staten refunderer dog ikke kommunens udgifter til godtgørelse som nævnt i stk. 2, sidste pkt. Udgifter ud over den maksimale refusion afholdes af kommunen.

Efter den gældende § 4, stk. 5, i lov om kommunal anvisningsret udbetales refusionen kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter, idet det for udgifter til godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse, tillige er en betingelse, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er tinglyst, jf. § 3, stk. 2. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Efter den gældende § 4, stk. 6, i lov om kommunal anvisningsret udgør det maksimale statslige refusionsbeløb 30.000 kr. pr. lejlighed, som kommunalbestyrelsen kan råde over.

Efter den gældende § 4, stk. 7, i lov om kommunal anvisningsret beregnes refusionen for kommunens udgifter til engangsbeløbet på grundlag af den efter stk. 6 fastsatte maksimale refusion med samme procentsats som den i aftalen med udlejer fastsatte.

Efter den gældende § 4, stk. 8, i lov om kommunal anvisningsret fastsætter indenrigs- og boligministeren nærmere regler om kommunernes opgørelse til Udbetaling Danmark samt om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter desuden nærmere bestemmelser om regnskabsaflæggelse og revision.

I § 55, stk. 1, foreslås, at staten inden for et beløb, som fastsættes inden for en statslig udgiftsramme, der fastsættes på de årlige finanslove, refunderer kommunens udgifter til godtgørelse ved erhvervelse af anvisningsret op til det i stk. 3 fastsatte maksimale refusionsbeløb, hvis kommunalbestyrelsen, inden aftale indgås, har fået tilsagn om refusion fra Udbetaling Danmark. Staten refunderer dog ikke kommunens udgifter til godtgørelse som nævnt i stk. 2, sidste pkt. Udgifter ud over den maksimale refusion afholdes af kommunen.

Efter bestemmelsen refunderer staten kommunens udgifter til godtgørelse ved erhvervelse af anvisningsret op til et fastsat maksimalt beløb pr. lejlighed. Aftalte udgifter til godtgørelse herudover afholdes af kommunen. Det er en forudsætning for at opnå statsrefusion, at kommunen inden indgåelse af kontrakt får tilsagn om statstilskud fra Udbetaling Danmark. Tilsagnene gives inden for en samlet ramme, der fastsættes på de årlige finanslove. Udbetalinger vil for det enkelte tilsagn kunne ske over en periode på 6 år.

Det bemærkes, at der ikke ydes statsrefusion til kommunens udgifter til godtgørelse for anvisningsretten i de tilfælde, hvor kommunen ikke har reageret inden for 7-dages fristen, jf. § 56, stk. 1. Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejerens meddelelse om en ledig lejlighed skal meddele udlejeren, om anvisningsretten til lejligheden ønskes udnyttet.

Der ydes endvidere ikke statsrefusion i de tilfælde, hvor kommunen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed.

I stk. 2 foreslås, at refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter, idet det for udgifter til godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse, tillige er en betingelse, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er tinglyst, jf. § 53, stk. 2. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Statens refusion af den godtgørelse, der udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse, foreslås således gjort betinget af, at der foreligger dokumentation for, at aftalen er tinglyst, jf. § 53, stk. 2.

I stk. 3 foreslås, at det maksimale statslige refusionsbeløb udgør 30.000 kr. pr. lejlighed, som kommunalbestyrelsen kan råde over.

Bestemmelsen udelukker ikke, at kommunen indgår aftale med private udlejere om en højere godtgørelse. Gør kommunen det, må kommunen imidlertid selv udrede det beløb, der overstiger 30.000 kr. pr. lejlighed.

I stk. 4 foreslås, at refusionen for kommunens udgifter til engangsbeløbet beregnes på grundlag af den efter stk. 3 fastsatte maksimale refusion med samme procentsats som den i aftalen med udlejer fastsatte.

I stk. 5 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om kommunernes opgørelse til Udbetaling Danmark samt om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter desuden nærmere bestemmelser om regnskabsaflæggelse og revision.

Der er fastsat nærmere regler i bekendtgørelse om udbetaling af statsrefusion af udgifter til kommunalt erhvervet anvisningsret i private udlejningsejendomme, jf. bekendtgørelse nr. 358 af 11. maj 1994. Bekendtgørelsen indeholder blandt andet nærmere regler om Udbetaling Danmarks administration af refusionsmidlerne, herunder nærmere om hvordan kommunerne ansøger om at få del i midlerne og om kommunens pligt til at aflægge regnskab m.v. for de midler, der er udbetalt som godtgørelse i henhold til aftaler om anvisningsret.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 4, stk. 4-8, i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.6. og 2.7.2.6. i de almindelige bemærkninger.

Til § 56

Efter den gældende § 5, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret skal kommunalbestyrelsen inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejers meddelelse om en ledig lejlighed meddele udlejer, om anvisningsretten til lejligheden ønskes udnyttet.

Det fremgår af den gældende § 5, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret, at ønsker kommunalbestyrelsen at anvise en lejer, betaler kommunalbestyrelsen lejen fra det tidspunkt, fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunalbestyrelsen garanterer desuden for lejerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for udlejer til at istandsætte boligen ved fraflytning.

Det fremgår af den gældende § 5, stk. 3, i lov om kommunal anvisningsret, at såfremt kommunalbestyrelsen undlader at give udlejer meddelelse inden den i stk. 1 angivne frist, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed, betaler kommunalbestyrelsen lejen som anført i stk. 2, dog ikke ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Efter den gældende § 5, stk. 4, i lov om kommunal anvisningsret finder stk. 1-3 også anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 1, stk. 5.

I § 56, stk. 1, foreslås, at kommunalbestyrelsen inden 7 hverdage efter modtagelsen af udlejerens meddelelse om en ledig lejlighed skal meddele udlejeren, om anvisningsretten til lejligheden ønskes udnyttet.

Kommunen har pligt til at reagere inden 7 hverdage regnet fra det tidspunkt, hvor den får meddelelse fra udlejeren om, at en lejlighed er blevet ledig.

I stk. 2 foreslås, at ønsker kommunalbestyrelsen at anvise en lejer, betaler kommunalbestyrelsen lejen fra det tidspunkt, fra hvilket en lejlighed er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunalbestyrelsen garanterer desuden for lejerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for udlejeren til at istandsætte boligen ved fraflytning.

Som et led i ordningen om kommunernes erhvervelse af anvisningsret til privat udlejningsbyggeri gælder, at kommunen på samme måde som ved anvisning til almene boliger indestår for eventuelt lejetab i forbindelse med anvisningen samt for eventuelle udækkede udgifter til istandsættelse i forbindelse med lejerens fraflytning.

Ønsker kommunen at udnytte sin anvisningsret, skal kommunen betale lejen fra det tidspunkt, hvor lejligheden stilles til rådighed for kommunen, og indtil udlejning sker. Giver kommunen inden udløbet af 7-dages fristen udlejeren besked om, at kommunen ikke ønsker at benytte sin anvisningsret, er kommunen ikke forpligtet til at betale nogen form for leje til udlejeren.

Lejere, der af kommunen anvises en bolig i privat udlejningsbyggeri, har mulighed for efter regler i lov om individuel boligstøtte at opnå lån til dækning af forudbetalt leje og depositum.

I stk. 3 foreslås, at såfremt kommunalbestyrelsen undlader at give udlejeren meddelelse inden den i stk. 1 angivne frist, eller såfremt kommunalbestyrelsen efter fristens udløb alligevel ikke ønsker at råde over den ledigblevne lejlighed, betaler kommunalbestyrelsen lejen som anført i stk. 2, dog ikke ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Det følger af bestemmelsen, at hvis kommunen undlader at reagere inden for 7 hverdage, eller beslutter kommunen på et senere tidspunkt ikke at anvise en lejer, skal kommunen betale leje fra det tidspunkt, hvor lejligheden stilles til rådighed, og indtil en opsigelse ville have haft virkning.

I stk. 4 foreslås, at stk. 1-3 også finder anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4.

Bestemmelsen indebærer, at blandt andet reglerne om 7-dages fristen samt kommunens betalingsforpligtelser finder tilsvarende anvendelse ved kommunens efterfølgende udnyttelse af anvisningsret.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 5 i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.7. og 2.7.2.7. i de almindelige bemærkninger.

Til § 57

Det fremgår af den gældende § 6, stk. 1, i lov om kommunal anvisningsret, at kommunens udgifter i medfør af § 5, stk. 2, ved udlejning til flygtninge, jf. § 65 i lov om individuel boligstøtte, refunderes af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Det fremgår af den gældende § 6, stk. 2, i lov om kommunal anvisningsret, at flygtningen tilbagebetaler skyldige beløb i medfør af § 5, stk. 2, 2. pkt., til kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år, idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

I § 57, stk. 1, foreslås, at kommunens udgifter i medfør af § 56, stk. 2, ved udlejning til flygtninge, jf. § 65 i lov om individuel boligstøtte, refunderes af staten med 100 pct. Refusionen udbetales kvartalsvis bagud på grundlag af en opgørelse over kommunens afholdte udgifter. Opgørelsen fremsendes til Udbetaling Danmark.

Det følger af bestemmelsen, at staten refunderer alle kommunens udgifter til lejetab og garanti for istandsættelsesudgifter, når anvisning og udlejning efter reglerne i nærværende kapitel sker til flygtninge. Denne pligt for kommunen til at dække lejetab og istandsættelsesudgifter svarer til kommunens forpligtelser i forhold til almene boligorganisationer efter regler i lov om almene boliger m.v.

For en nærmere afgrænsning af, hvad der skal forstås ved flygtninge i nærværende sammenhæng, henvises til afgrænsningen i § 65 i lov om individuel boligstøtte (boligstøtteloven). I § 65 i boligstøtteloven henvises for en nærmere afgrænsning til en række bestemmelser i udlændingeloven, som handler om, hvem der kan få opholdstilladelse i Danmark.

I stk. 2 foreslås, at flygtningen tilbagebetaler skyldige beløb i medfør af § 56, stk. 2, 2. pkt., til kommunalbestyrelsen i løbet af højst 5 år, idet tilbagebetalingen afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

Tilbagebetalingspligten svarer til den, som gælder for flygtninge efter almenboligloven. Efter disse regler skal flygtningen tilbagebetale eventuelle skyldige beløb til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.

Forslaget viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 6 i den gældende lov om kommunal anvisningsret.

Der henvises til afsnit 2.7.1.8. og 2.7.2.8. i de almindelige bemærkninger.

Til § 58

Efter den gældende § 53 e i lejeloven kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ejere af ejendomme, hvor lejefastsættelse sker efter reglerne om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri og for udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Det fremgår af § 53 e, stk. 2, i den gældende lejelov, at § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Efter § 63 a, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ejere af ejendomme, hvor afkastning beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 3, eller § 9, stk. 4, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Efter § 63 a, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov finder § 64, stk. 2, 2. pkt., § 65, stk. 1-3, § 66 og § 74, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer tilsvarende anvendelse.

I § 58, stk. 1, foreslås, at kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor lejefastsættelse sker efter reglerne i §§ 49-51 i lov om leje, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver. § 65, stk. 1-3, og § 66 i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen skal sikre, at de af bestemmelsen omfattede kategorier af nyt, privat udlejningsbyggeri bidrager til løsning af boligsociale opgaver.

Kommunalbestyrelsen kan således beslutte, at hver 10. ledige lejlighed i privat indeksfinansieret udlejningsbyggeri samt privat udlejningsbyggeri ejet af realrenteafgiftspligtige udlejere skal stilles til rådighed for kommunen til løsning af boligsociale opgaver. Baggrunden for bestemmelsen er, at der ved udlejning af lejligheder i de omhandlede ejendomme er åbnet mulighed for, at der kan oppebæres en leje, der kan overstige den leje, der ellers ville kunne beregnes efter principperne for omkostningsbestemt leje.

På den måde er der skabt et incitament til at investere i sådanne ejendomme. I pligten til at stille boliger til rådighed for kommunal anvisning ligger et element af kompensation for den højere leje, som udlejeren kan beregne sig ved udlejning af de omhandlede boliger.

I bestemmelsen henvises til bestemmelser i byfornyelsesloven, som omhandler fremskaffelse af boliger til kommunal anvisning. De nævnte bestemmelser finder tilsvarende anvendelse ved anvisning af boliger efter stk. 1. Det gælder blandt andet bestemmelser om, hvad der betragtes som en ledig lejlighed, samt hvilke lejligheder der kan ses bort fra ved opgørelsen af hver 10. ledige lejlighed.

Det fremgår endvidere af de nævnte regler i byfornyelsesloven, at når kommunalbestyrelsen har truffet beslutning efter stk. 1 om, at der skal stilles ledige lejligheder til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver, skal beslutningen bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er en ledig lejlighed blevet anmeldt til kommunalbestyrelsen, skal kommunalbestyrelsen senest 2 uger derefter meddele udlejeren, om lejligheden ønskes benyttet til kommunal anvisning. Kommunalbestyrelsen afholder udgifterne til udlejerens eventuelle lejetab i forbindelse med anvisningen.

Endelig følger det af de nævnte bestemmelser, at udlejeren frit kan udleje en rettidig anmeldt lejlighed, hvis kommunalbestyrelsen ikke inden 2 uger fra anmeldelsen har meddelt, at den ønsker at anvise en lejer til lejligheden.

I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme, hvor afkastet beregnes efter § 25, stk. 3 eller 4, i lov om leje, skal stille indtil hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver. § 64, stk. 2, 2. pkt., § 65, stk. 1-3, § 66 og § 74, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer finder tilsvarende anvendelse.

Der henvises til bemærkningerne til stk. 1.

Til forskel fra stk. 1, finder § 64, stk. 2, 2. pkt., og § 74, stk. 1, i byfornyelsesloven tilsvarende anvendelse, hvis kommunalbestyrelsen efter stk. 2 beslutter, at der skal stilles lejligheder til rådighed til løsning af boligsociale opgaver.

Det fremgår af byfornyelseslovens § 64, stk. 2, 2. pkt., at ved opgørelsen af ledige lejligheder ses der bort fra lejligheder, der lovligt agtes benyttet af ejeren, samt lejligheder, hvor ejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig, at disse stilles til rådighed som erstatningsbolig efter §§ 61 og 63 i byfornyelsesloven. Herudover fremgår det af § 74, stk. 1, at en eventuel klage over kommunalbestyrelsens afgørelse efter de omhandlede regler kan indbringes for byfornyelsesnævnet.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af § 53 e i den gældende lejelov og § 63 a i den gældende boligreguleringslov.

Der henvises til afsnit 2.7.1.9. og 2.7.2.9. i de almindelige bemærkninger.

Til § 59

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 1, at det i § 18 b nævnte beløb indbetales årligt bagud. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om forfaldstidspunktet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 2, at såfremt der inden den årlige indbetaling er afholdt beløb til vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring eller energibesparende foranstaltninger efter § 18 b, stk. 3, eller § 19, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 18, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen må ledsages af dokumentation for fradraget.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 3, at Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 18 b med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 22 b. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 4, at såfremt det på kontoen indestående beløb er mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 22 b først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 5, at såfremt det på kontoen indestående beløb er større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 6, at Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 7, at indenrigs- og boligministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jf. § 18 b, og udbetalinger, jf. §§ 22 b og 22 e. Indenrigs- og boligministeren fører tilsyn med, at bestemmelserne overholdes.

I medfør af den gældende boligreguleringslovs § 22 a, stk. 7, er udstedt bekendtgørelse nr. 163 af 26. februar 2016 om binding af afsætningsbeløb i Grundejernes Investeringsfond, om indberetning af vedligeholdelsesregnskab og om administrationsgebyr.

I § 59, stk. 1, foreslås, at det i § 120 i lov om leje nævnte beløb indbetales årligt bagud.

Bestemmelsen omhandler udlejerens pligt til årligt at indbetale hensættelser til den bundne konto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Det er en pligt for udlejeren af en ejendom, som omfattes af den nævnte § 120, at indbetale beløb på en bindingspligtig konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond. Beløbets størrelse følger af den nævnte § 120, stk. 1.

Såfremt der inden den årlige indbetaling er afholdt beløb til udvendig vedligeholdelse eller forbedring efter § 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, som ikke kan dækkes af indeståendet på kontoen efter § 119 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje eller årets hensættelser hertil, kan beløbet dog fradrages i den årlige indbetaling til den bindingspligtige konto efter den nævnte § 120, jf. § stk. 2.

Regnskabsåret følger som udgangspunkt kalenderåret. Grundejernes Investeringsfond kan imidlertid tillade, at opgørelsen sker for en 12 måneders periode, der afviger fra kalenderåret.

I stk. 2 foreslås, at såfremt der inden den årlige indbetaling er afholdt beløb til vedligeholdelse eller forbedring efter § 121 i lov om leje, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 119 i lov om leje, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.

Bestemmelsen omhandler udlejerens mulighed for at fradrage afholdte udgifter, som fastsat i § 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, i endnu ikke indbetalte hensættelser til kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Ønsker udlejeren at foretage fradrag i den årlige indbetaling til kontoen efter den nævnte § 120, stk. 1, med beløb afholdt til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller forbedring, skal indbetalingen til kontoen ledsages af dokumentation for, at de fradragne beløb er blevet anvendt i overensstemmelse med de nævnte formål i § 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

I modsætning til de tilfælde, hvor der ønskes udbetaling af bundne beløb fra kontoen efter den nævnte § 120, er det ikke en betingelse for anvendelse af beløb, der endnu ikke er indbetalt til Grundejernes Investeringsfond, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne ikke protesterer herimod efter § 122, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Idet beløb på kontoen efter § 119 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje skal anvendes forud for de bundne beløb på den bindingspligtige konto efter den nævnte § 120, kan Grundejernes Investeringsfond, såfremt saldoen på kontoen efter den nævnte § 120 er negativ, modregne en eventuel ikke anvendt del af årets hensættelser på kontoen efter den nævnte § 119 i den negative saldo for § 120-kontoen.

I stk. 3 foreslås, at Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 120 i lov om leje med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 122 i lov om leje. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Bestemmelsen omhandler udlejerens pligt til at udarbejde et særskilt årsregnskab til brug for Grundejernes Investeringsfonds kontrol med kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Det følger af bestemmelsen, at udlejeren skal udarbejde og indsende vedligeholdelsesregnskaber til Grundejernes Investeringsfond, idet Grundejernes Investeringsfond kontrollerer, at indbetalingerne samt indeståendet på § 120-kontoen er korrekt.

Undlader udlejeren at indsende vedligeholdelsesregnskaber til Grundejernes Investeringsfond, medfører det, at vedligeholdelsesudgifterne sættes til nul. Udbetaling af bundne hensættelser fra den bindingspligtige konto efter den nævnte § 120 forudsætter, at der er afholdt vedligeholdelsesudgifter, og at disse dokumenteres. Undlader udlejeren at indsende vedligeholdelsesregnskaber, medfører det således, at udlejeren ikke kan få frigivet bundne midler fra Grundejernes Investeringsfond. Huslejenævnet afgør uenighed om vedligeholdelseskontoens indestående samt uenighed om, hvorvidt beløb kan fradrages på kontoen. I den forbindelse kan nævnet indhente bilag til vedligeholdelsesregnskabet fra udlejeren, jf. lovforslagets § 75.

Det er hensigten, at det i en bekendtgørelse i medfør af stk. 7 fastsættes nærmere, hvorledes Grundejernes Investeringsfond kontrollerer ind- og udbetalinger i forhold § 120-kontoen. Det skal endvidere fastsættes, at ejeren skal fremsende en opgørelse til Grundejernes Investeringsfond over hensættelserne efter § 119 og § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje for hvert regnskabsår, samt et særskilt årsregnskab, som skal indeholde en oversigt over afholdte vedligeholdelsesudgifter, jf. § 119, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje og § 59, stk. 3, i det omfang udgifterne kan debiteres kontoen, jf. § 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

For ejendomme omfattet af den nævnte § 120 skal udlejeren udarbejde og indsende regnskab for både kontiene efter § 119 og § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, jf. henholdsvis stk. 3, samt § 119, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Det særskilte årsregnskab, som skal udarbejdes for § 120-kontoen, omfatter ejendommens udvendige vedligeholdelsesudgifter fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder, jf. den nævnte § 119, stk. 3, i det omfang de kan debiteres kontoen, jf. § 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Specifikationskravene for regnskabet for § 120-kontoen svarer til kravene for det årsregnskab, der skal udarbejdes efter den nævnte § 119, stk. 3. Specifikation kan fx ske ved, at udgifterne fordeles på de forskellige håndværkerkategorier (elektriker, tømrer, murer osv.) eller i stedet på de forskellige kategorier af arbejder (facademaling, tagudskiftning osv.).

I stk. 4 foreslås, at såfremt det på kontoen indestående beløb er mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 122 i lov om leje først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt saldoen på kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje er mindre end forudsat, kan der først udbetales midler fra kontoen til dækning af afholdte udgifter, når det manglende beløb er blevet indbetalt af udlejeren.

Det følger af stk. 3, at Grundejernes Investeringsfond fører kontrol med, at det beløb, der indestår på den bundne konto efter den nævnte § 120, til enhver tid er korrekt. Der tages i den forbindelse hensyn til evt. fradrag i hensættelserne til kontoen efter stk. 2, samt til beløb, som er frigivet til udlejeren til dækning af afholdte udgifter.

Det følger af bestemmelsen, at Grundejernes Investeringsfond først udbetaler midler fra § 120-kontoen efter reglerne i § 122 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, når det manglende beløb er indbetalt af udlejeren.

Grundejernes Investeringsfond har i den forbindelse tillige mulighed for at inddrive ikke-rettidigt indbetalte beløb ved udpantning. For forfaldne beløb har investeringsfonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter, jf. stk. 6.

Det forudsættes, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler for, hvorledes der kan ske inddrivelse af manglende indbetalte beløb, jf. stk. 7.

I stk. 5 foreslås, at er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Bestemmelsen omhandler den situation, hvor udvisende på den bundne konto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje er større end forudsat efter stk. 3.

Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid står på § 120-kontoen, er korrekt i forhold til udlejerens forpligtelse efter § 120, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, med fradrag af beløb, som er frigivet til dækning af afholdte udgifter, samt en ikke-indbetalt andel af hensættelserne til kontoen, jf. stk. 3. Fonden sørger i den forbindelse for, at et evt. overskydende beløb udbetales til udlejeren snarest muligt efter, at fonden er blevet bekendt med, at der indestår et større beløb på kontoen, end hvad der skal.

I stk. 6 foreslås, at Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter.

Bestemmelsen fastslår, at efter ejendomsskatter har Grundejernes Investeringsfond en lovbestemt pante- og fortrinsret i ejendommen for forfaldne beløb, som skal indbetales til kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Pante- og fortrinsretten forudsætter, at der består et krav. Er kravet ikke søgt inddrevet, vil fortrinsretten vil bortfalde.

Har udlejeren ikke rettidigt indbetalt de årlige hensættelser til kontoen, kan der først frigives midler fra kontoen, når restancerne er indbetalte, jf. stk. 4.

Det forudsættes, at ministeren fastsætter nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds kontrol med den bundne konto efter den nævnte § 120, og hvorledes restancer fra udlejeren inddrives, jf. stk. 7.

I stk. 7 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter regler for forfaldstidspunktet for det i § 120 i lov om leje nævnte beløb og for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalingerne, jf. § 120 i lov om leje, og udbetalinger, jf. § 122 i lov om leje og § 62. Indenrigs- og boligministeren fører tilsyn med, at regler, der fastsættes i medfør af 1. pkt., overholdes.

Det følger af bestemmelsen, at indenrigs- og boligministeren bemyndiges til at fastsætte regler om Grundejernes Investeringsfonds kontrol med den bindingspligtige konto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Det forudsættes, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om, på hvilken måde Grundejernes Investeringsfond fører kontrol med den bundne konto efter den nævnte § 120. Det er hensigten, at det bl.a. præciseres, hvilke oplysninger udlejeren skal indgive til fonden, herunder fx om årsregnskab, opgørelser og dokumentation samt fristerne for indgivelse heraf. Der kan tillige fastsættes nærmere regler om bl.a. stikprøvekontrol, inddrivelse af manglende indbetalinger samt gebyr for administration ved Grundejernes Investeringsfonds udførelse af arbejder for ejerens regning.

Reglerne i lovforslagets §§ 59, 61, 62, 75 og 76, stk. 1, samt § 122 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje omhandler den bindingspligtige konto i Grundejernes Investeringsfond, som skal føres for ejendomme omfattet af reglen i den nævnte § 120. Hensættelserne til kontoen indbetales til Grundejernes Investeringsfond, som fører kontrol med ind- og udbetalingerne fra kontoen, samt kontoens udvisende.

Det forudsættes endvidere, at ministeren i medfør af bestemmelsen fastsætter nærmere regler om, hvorledes de bindingspligtige hensættelser skal indbetales, samt hvad der skal indberettes til Grundejernes Investeringsfond, og om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med udførelsen af vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder.

Det er hensigten, at det fastsættes, at udlejeren skal indsende regnskab og foretage indbetaling af beløbet efter § 120, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, til Grundejernes Investeringsfond inden 6 måneder efter udgangen af det år, som regnskabet samt indbetalingen vedrører. Indbetalingen skal ske af hele det beløb, der følger af den nævnte § 120, stk. 1, og indbetalingen skal ske samtidig med indberetningen af en opgørelse over hensættelserne efter § 119 og § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, samt særskilt årsregnskab over vedligeholdelsesudgifterne, jf. § 119, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, samt stk. 3.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 22 a om indbetaling til og kontrol med indbetalinger til den bindingspligtige konto efter § 18 b.

Der henvises til afsnit 2.8.1.1 og 2.8.2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 60

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 20, at ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 18 b følger ved ejerskifte ejendommen.

I § 60 stk. 1, foreslås, at ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 120 i lov om leje følger ved ejerskifte ejendommen.

Vedligeholdelsespligten for ejendommen samt ejendommens bindingspligtige vedligeholdelseskonto, jf. § 120 i lov om leje, overtages af den nye ejer ved tinglyst ejerskifte. Ejendommens bindingspligtige vedligeholdelseskonto fortsætter uændret i tilfælde af ejendommens tinglyste ejerskifte.

Bestemmelsen fastslår, hvem det i relation til Grundejernes Investeringsfond vil påhvile at indbetale beløb til den udvendige vedligeholdelseskonto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Det vil således være den tinglyste ejer, som i forholdet til Grundejernes Investeringsfond er pligtig til at varetage ejendommens udvendige vedligeholdelse samt indbetale beløb til ejendommens § 120-konto.

I forhold til § 20 i den gældende boligreguleringslov er bestemmelsen ændret, idet det afgørende for Grundejernes Investeringsfonds registrering af ejerskifte vil være tidspunktet for ejerskiftets tinglysning. Grundejernes Investeringsfond registrerer således ejerskifte efter oplysningerne i tingbogen. Bestemmelsen har alene betydning i forholdet mellem ejendomsejeren og Grundejernes Investeringsfond.

Tinglysningstidspunktet vil ikke have betydning for førelsen af ejendommens vedligeholdelseskonti, idet vedligeholdelseskontiene skal føres kontinuerligt og er uafhængig af skæringstidspunktet for ejendommens overdragelse.

Ejeren af en ejendom, som er omfattet af § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, har pligt til at give Grundejernes Investeringsfond meddelelse om ejerskifte for ejendommen samt dokumentation herfor inden for en frist på 3 måneder fra ibrugtagning eller ejerskifte.

Det afgørende for, hvem pligten til at føre en vedligeholdelseskonto for ejendommen, jf. den nævnte § 120, påhviler, vil være, hvem der er tinglyst som ejer af ejendommen.

Efter bestemmelsen overtager en tinglyst køber af ejendommen et evt. indestående beløb på den bindingspligtige konto efter den nævnte § 120. Den nye ejer af ejendommen skal ligeledes videreføre vedligeholdelseskontoen efter § 119 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Køberen kan få oplysninger om den aktuelle bindingspligt for ejendommen samt eventuelle restancer på kontoen efter den nævnte § 120 fra Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen foreslås ændret i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 20, således at den nye udlejer overtager vedligeholdelsespligten samt pligten til at føre ejendommens udvendige vedligeholdelseskonti ved tinglyst ejerskifte.

Der henvises til afsnit 2.8.1.2. og 2.8.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 61

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 d, at Grundejernes Investeringsfond på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, skal give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter § 18 b.

I § 61 foreslås, at Grundejernes Investeringsfond på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, skal give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter § 120 i lov om leje.

Bestemmelsen fastslår, at Grundejernes Investeringsfond skal give huslejenævnet de oplysninger vedrørende den bindingspligtige konto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, som er fornødne til afgørelse af tvister.

Det følger af reglen i lovforslagets § 75, at huslejenævnet afgør tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til reglerne om hensættelse samt udbetaling fra den bundne konto efter den nævnte § 120.

Indbetalingerne til kontoen efter den nævnte § 120 sker til Grundejernes Investeringsfond, som kontrollerer, at indbetalingerne samt kontoens udvisende til enhver tid er korrekt. Grundejernes Investeringsfond skal samtidig sikre, at udlejeren indgiver årsregnskab som foreskrevet i lovforslagets § 59, stk. 3, samt opgørelse af årets hensættelser til kontiene efter § 119 og § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Som følge heraf vil Investeringsfonden være i besiddelse af oplysningerne om de udvendige vedligeholdelseskontis udvisende samt bevægelser. Ved uenighed vedrørende udbetalinger eller indestående på den bindingspligtige konto efter den nævnte § 120 må huslejenævnet derfor indhente de nødvendige oplysninger til afgørelse af tvisten fra Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 22 d om pligten for Grundejernes Investeringsfond til at give oplysning til huslejenævnet om ejendommens bindingspligtige konto.

Der henvises til afsnit 2.8.1.3 og. 2.8.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 62

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 1, at såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 18 b indestående beløb til ejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 2, at såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af kap. II-V i denne lov, udbetales de på kontoen efter § 18 b indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering (jf. lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om sanering) fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3, at såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at reglerne i kap. II-V ikke længere skal gælde i kommunen, overføres saldoen på kontoen efter § 18 b til den i § 63 a i lov om leje nævnte konto.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 4, at udbetaling efter stk. 1 og 2 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

I § 62, stk. 1, foreslås, at såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående beløb til ejeren.

Bestemmelsen fastslår, at kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje ophæves i tilfælde af, at ejendommen nedrives. I så fald vil udlejeren uden yderligere betingelser få et evt. indestående beløb på kontoen udbetalt.

Ved en delvis nedrivning af ejendommen udbetales en forholdsmæssig andel af kontoens indestående til udlejeren. Det afgørende i den forbindelse er ændringen i ejendommens bruttoetageareal, når den forholdsmæssige andel skal beregnes. Nedrives en ejendom delvist, således at bruttoetagearealet fx halveres, skal halvdelen af kontoens indestående udbetales til udlejeren.

I det omfang ejendommens areal forøges, fx ved at der indrettes lejligheder i tagetagen, skal det medregnes i hensættelserne for ejendommen efter § 120, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Hensættelsesbeløbet forøges derved tilsvarende bruttoetagearealet.

I stk. 2 foreslås, at såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i lov om leje, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående beløb til ejeren.

Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering i henhold til den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, og lov om byfornyelse og udvikling af byer fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Bestemmelsen fastslår, at et indestående på kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje udbetales til udlejeren, såfremt ejendommen ikke længere omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. I tilfælde af ekspropriation eller kondemnering af ejendommen fragår en positiv saldo på kontoen i den udmålte erstatning til ejeren.

Udlejeren har pligt til at give Grundejernes Investeringsfond meddelelse om ændringer for ejendommen, som har betydning for det beløb, som efter den nævnte § 120 skal afsættes for ejendommen.

Overgår en ejendom til andre formål end udlejning til beboelse, eller er ejendommen af anden grund ikke længere omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, jf. reglerne i § 6 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, bortfalder udlejerens pligt til at afsætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse på en konto efter den nævnte § 120. Det vil fx være tilfældet, såfremt ejendommen overgår til ren erhvervsbrug. Udlejeren får i disse tilfælde det indestående beløb på kontoen udbetalt af Grundejernes Investeringsfond.

Såfremt en kommune beslutter, at reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje ikke længere skal være gældende, bortfalder pligten for udlejeren til at hensætte beløb for ejendommen efter den nævnte § 120 også, jf. stk. 3. Et evt. indestående beløb på kontoen udbetales samtidig til udlejeren.

Frasælges en enkelt ejerlejlighed i ejendommen, eller overgår en udlejet andelslejlighed til beboelse for en andelshaver, vil der skulle ske en forholdsmæssig frigivelse af et indestående på § 120-kontoen. Beløbet til frigivelse beregnes ud fra ændringen i ejendommens bruttoetageareal. Samtidig nedskrives hensættelsesbeløbet til kontoen tilsvarende.

Bindingspligten efter den nævnte § 120 ophører i tilfælde af, at der bliver færre end 3 beboelseslejligheder i ejendommen. Medfører et frasalg af en lejlighed således, at der alene er 2 udlejningslejligheder tilbage i ejendommen, vil ejendommen ikke længere være omfattet af den nævnte § 120, og der vil derfor ikke længere skulle hensættes bundne beløb til en konto i Grundejernes Investeringsfond for ejendommen. I så fald vil kontoen ophøre, og et evt. indestående beløb udbetales til udlejeren.

Overgår en ejendom til ikke længere at være omfattet af den nævnte § 120, vil lejen for de resterende udlejede beboelseslejligheder i ejendommen skulle nedsættes med et beløb svarende til, hvad der blev indbetalt til kontoen efter den nævnte § 120, stk. 1.

Ved ekspropriation eller kondemnering af ejendommen skal et indestående på § 120-kontoen fradrages i den udmålte erstatning til udlejeren. Erstatningsbeløbet nedsættes således med størrelsen af kontoens indestående. Kontoens indestående udbetales til udlejeren.

I stk. 3 foreslås, at såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i lov om leje ikke skal gælde i kommunen, udbetales en positiv saldo på kontoen efter § 120 i lov om leje til ejeren.

Af bestemmelsen følger, at en positiv saldo på den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje skal udbetales til udlejeren, såfremt kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje ikke længere skal gælde i kommunen.

Beslutter kommunalbestyrelsen, at reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje ikke længere skal gælde, nedsættes lejen samtidig for ejendommens beboelseslejligheder med et beløb svarende til, hvad der før blev indbetalt til kontoen.

I stk. 4 foreslås, at udbetaling efter stk. 1-3 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

Af bestemmelsen følger, at udbetaling af et evt. indestående på kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, skal ske til ejeren engang i det kvartal, som kommer efter det kvartal, hvor i indbetalingspligten er ophørt. Ved kommunalbestyrelsens beslutning om, at kommunen skal være undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, ophører indbetalingspligten for ejendommen, så snart beslutningen træder i kraft.

Såfremt ejendommen skal nedrives, ophører indbetalingspligten så snart den sidste beboelseslejlighed i ejendommen fraflyttes. I tilfælde af at ejendommen eksproprieres, ophører indbetalingspligten, når ejendomsretten til ejendommen overgår til den eksproprierende myndighed.

Udlejeren indsender dokumentation for de ændrede forhold for ejendommen til Grundejernes Investeringsfond, som herefter sikrer, at beløbet på kontoen efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje udbetales.

Bestemmelsen viderefører med enkelte materielle ændringer den gældende boligreguleringslovs § 22 e om, hvorledes man skal forholde sig til et evt. indestående på den bindingspligtige konto efter § 18 b, såfremt kontoen ophører.

Bestemmelsen foreslås ændret i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 22 e, stk. 3 og 4, således, at saldoen på kontoen efter § 18 b udbetales til udlejeren, såfremt kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne i kapitel II-V ikke længere skal gælde i kommunen. Udbetaling skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

Der henvises til afsnit 2.8.1.3. og 2.8.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 63

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 18 b og § 63 a i lov om leje. Fondens vedtægter skal godkendes af indenrigs- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor, der udpeges af indenrigs- og boligministeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 2, at fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Indenrigs- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af indenrigs- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 54, stk. 3, at bestyrelsen til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen

I § 63, stk. 1, foreslås, at Grundejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 120 i lov om leje. Fondens vedtægter skal godkendes af indenrigs- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor, der udpeges af indenrigs- og boligministeren.

Bestemmelsen vedrører de overordnede krav til vedtægterne for Grundejernes investeringsfond. Grundejernes Investeringsfond er en selvejende institution, der har til opgave at forvalte de vedligeholdelsesmidler, der er bundet i fonden efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Endvidere varetager fonden opgaver i forbindelse med reglerne om frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme.

Bestemmelsen fastslår, at fonden har til formål at forvalte de midler, der bindes i medfør af den nævnte § 120.

Til sikkerhed for at fonden ledes forsvarligt, er det fastsat, at vedtægterne skal godkendes af ministeren, samt at revision skal foretages af en statsautoriseret revisor der udpeges af ministeren.

I stk. 2 foreslås, at fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Indenrigs- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af indenrigs- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Bestemmelsen vedrører valget af medlemmerne til ledelsen af Grundejernes Investeringsfond.

Flertallet i Grundejernes Investeringsfonds ledelse vælges af landsomfattende grundejerorganisationer, idet det er grundejerne, som tilvejebringer indbetalingerne til fonden, og idet midlerne tilhører indskyderne. De landsomfattende grundejerorganisationer vælger herefter 4 bestyrelsesmedlemmer samt bestyrelsens formand. De øvrige 4 bestyrelsesmedlemmer indstilles af landsomfattende lejersammenslutninger.

Suppleanter for bestyrelsens medlemmer vælges på samme måde som medlemmer af bestyrelsen.

I stk. 3 foreslås, at bestyrelsen til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

Bestemmelsen vedrører den daglige administration af Grundejernes Investeringsfond.

Investeringsfonden kan bl.a. udsende forskrifter og vejledninger vedrørende bindingsreglerne i henhold til § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje samt om investeringsfondens udførelse af vedligeholdelsesarbejder efter lovforslagets § 69. Fonden kan tillige orientere om vilkårene for de lån, som ydes af fonden samt til hvilke formål, fonden kan yde lån.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 54 om Grundejernes Investeringsfonds formål og ledelse.

Der henvises til afsnit 2.8.1.4. og 2.8.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 64

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 56, at indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb, der er bundet efter § 18 b i denne lov og § 63 a i lov om leje, tilskrives kontoen én gang årligt.

I § 64 foreslås, at indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af Grundejernes Investeringsfond under hensyn til det almindelige renteniveau og investeringsfondens driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb, der er bundet efter § 120 i lov om leje, tilskrives kontoen én gang årligt.

Bestemmelsen omhandler forrentningen af de beløb, som indbetales til Grundejernes Investeringsfond.

Renten af beløb bundet efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje indsættes på kontoen. Renten tilskrives kontoen én gang årligt. Dette skyldes, at det indbetalte beløb forrentes bl.a. under hensyn til fondens driftsresultat, som først kan opgøres efter årets udgang.

Renteniveauet af de bundne beløb kan ikke fikseres på forhånd. Dens størrelse afhænger, foruden det almindelige renteniveau, også af fondens udgifter og indtægter ved sin øvrige virksomhed, herunder udgifterne ved ordningens administration.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 56.

Der henvises til afsnit 2.8.1.5. og. 2.8.2.5. i de almindelige bemærkninger.

Til § 65

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 57, at de indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, til enhver tid skal være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkredit.

I § 65 foreslås, at de indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, til enhver tid skal være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkredit.

Bestemmelsen fastslår, at investeringsfonden skal anbringe indbetalte beløb, som ikke er udlånt til finansiering af forbedringsarbejder eller istandsættelse af beboelsesejendomme, i obligationer udstedt af godkendte finansieringsinstitutter. Udlån af midler til istandsættelse eller forbedring af beboelsesejendomme refererer til bestemmelsen i lovforslagets § 69, hvorefter investeringsfonden kan lade påbudte renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder udføre for udlejerens regning.

I henhold til lov om realkreditinstitutter har alle institutter lige adgang til udstedelse af obligationer. I den forbindelse foreslås det, at de obligationer, der skal indkøbes for de beløb, der er bundet i Grundejernes Investeringsfond, skal være obligationer, der er udstedt af institutter, som er godkendt i medfør af lov om realkreditinstitutter.

Kravet om, at ikke-udlånte beløb skal være anbragt i obligationer, skal sikre, at der opnås et passende afkast og er et led i bestræbelserne for at få nedbragt renten i nybyggeriet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 57 om anbringelse af midler, som ikke er udlånt.

Der henvises til afsnit 2.8.1.5. og 2.8.2.5. i de almindelige bemærkninger.

Til § 66

Efter den gældende boligreguleringslovs § 58, stk. 1, nr. 1-7, kan udlån til beboelsesejendomme ydes til installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation, varmeisoleringsarbejder, forbedring af sanitære installationer, forbedring af køkkener og brandsikringsforanstaltninger. Udlån kan endvidere ydes til andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder fx til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene. Endelig kan lån ydes til opretning.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 58, stk. 2, at lån kun kan ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

I § 66, stk. 1, nr. 1-7, foreslås, at udlån til beboelsesejendomme kan ydes til installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation, varmeisoleringsarbejder, forbedring af sanitære installationer, forbedring af køkkener og brandsikringsforanstaltninger. Udlån kan endvidere ydes til andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder fx til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene. Endelig kan lån ydes til opretning.

Bestemmelsen fastslår, hvilke forbedringsarbejder investeringsfonden kan yde lån til. Ved at give mulighed for at yde støtte til de omhandlede arbejder kommer en del af de indbetalte midler i fonden kredsen af lejere til gode.

Efter bestemmelsen kan Grundejernes Investeringsfond yde lån til nærmere bestemte forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder i beboelsesejendomme. Vilkårene er for de flestes vedkommende fastsat i loven, mens enkelte vilkår er overladt til fondens bestyrelse at fastsætte. Lån kan herefter ydes til installation af centralvarme m.m., varmeisoleringsarbejder, forbedringer af sanitære installationer, forbedringer af køkkener, brandsikringsarbejder samt til andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi i væsentlig grad forøges.

En gradvis frigivelse af bundne midler kan tilpasses af fondens bestyrelse under hensyn til fondens udlånsvirksomhed og således sikre likviditeten, ligesom man undgår, at den del af fondens midler, som er bundet i obligationer, udbydes på én gang.

Låneansøgningsskema og oplysning om lånevilkår fås hos Grundejernes Investeringsfond. Udlejere af private udlejningsejendomme, som har en bindingspligtig konto, kan søge om lån.

I stk. 2 foreslås, at lån kun kan ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

Lån kan kun ydes, såfremt forbedringerne og udgifterne til gennemførelse heraf er rimelige. Lånet kan højst udgøre 90 pct. af den godkendte udgift, jf. lovforslagets § 67, stk. 1, og forrentes med en rente, som fastsættes af fondens bestyrelse.

Renten skal imidlertid som minimum svare til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Lånet skal samtidig have sikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi efter fondens vurdering.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 58 om de arbejder, som Grundejernes Investeringsfond kan yde støtte til.

Der henvises til afsnit 2.8.1.6. og 2.8.2.6. i de almindelige bemærkninger.

Til § 67

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 1, at de af fonden i medfør af § 58 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må ikke overstige 90 pct. af den udgift, der er nævnt i § 58, stk. 2.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 2, at lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 3, at afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter i fondens vedtægter nærmere fastsatte regler.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59, stk. 4, at lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

I § 67, stk. 1, foreslås, at de af fonden i medfør af § 66 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må ikke overstige 90 pct. af den udgift, der er nævnt i § 66, stk. 2.

Bestemmelsen fastslår, at Grundejernes Investeringsfond skal have sikkerhed i den pågældende ejendom for de lån, som ydes efter lovforslagets § 66. Lånet skal have sikkerhed inden for 85 pct. af ejendommens værdi efter fondens vurdering.

Størrelsen af lånet ydet af Grundejernes Investeringsfond kan ikke overstige 90 pct. af den udgift, som skønnes at være rimelig efter lovforslagets § 66, stk. 2. Lånet påvirkes ikke af, om ejeren af ejendommen har optaget tillægslån med sikkerhed i ejendommen i tilknytning til fondens ydelse af lån.

I stk. 2 foreslås, at lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Bestemmelsen angår vilkårene, herunder fastsættelse af renten, for lån ydet af Grundejernes Investeringsfond.

Investeringsfondens bestyrelse fastsætter renten. Den skal dog mindst svare til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed.

Det følger af § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed, at regler for beregning af renten fastsættes af Finanstilsynet. Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr. 1664 af 21. december 2010 om en referencerente. Referencerenten tager ifølge bekendtgørelsen udgangspunkt i relevante obligationsrenter.

I stk. 3 foreslås, at afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter nærmere fastsatte regler i fondens vedtægter.

Bestemmelsen fastslår, at afdragstiden for de lån, som Grundejernes Investeringsfond yder, skal fastsættes således, at de udlånte midler er tilbagebetalt i det omfang, investeringsfonden skal betale de bundne beløb til indskyderne.

I stk. 4 foreslås, at lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

Bestemmelsen fastslår, at investeringsfonden kan opnå sikkerhed for lån ydet til etablering af gård- eller haveanlæg i forbindelse med en saneringsplan i form af kommunal garanti for lånet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 59 og angiver vilkårene for de lån, som Grundejernes Investeringsfond yder.

Der henvises til afsnit 2.8.1.6. og 2.8.2.6. i de almindelige bemærkninger.

Til § 68

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 a, stk. 1, at fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 59 a, stk. 2, at vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

I § 68, stk. 1, foreslås, at fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Bestemmelsen fastslår, at Grundejernes Investeringsfond kan yde lån til istandsættelse af bevaringsværdige ejendomme samt til ombygning med henblik på anden anvendelse eller forbedring.

Efter bestemmelserne kan Grundejernes Investeringsfond yde lån til en række forskellige formål i beboelsesejendomme, fx til installation af centralvarme og til forbedring af køkkener. Sådanne lån ydes på vilkår i henhold til lovforslagets § 67.

Lånene forrentes herefter med en rente, der fastsættes af investeringsfondens bestyrelse, dog mindst svarende til den rente, der beregnes i henhold til § 213, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed.

I stk. 2 foreslås, at vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af indenrigs- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

Bestemmelsen angår vilkårene for lån ydet til bevaringsværdige ejendomme.

Med henblik på at give Grundejernes Investeringsfond en vis frihed til selv at fastsætte renten på sine udlån foreslås det, at der gives fonden mulighed for at yde lån til en lavere rente end den gældende mindsterente. Muligheden herfor begrænses til ejendomme, hvor der typisk er behov for mere favorable vilkår.

Bestemmelsen skaber således hjemmel til, at investeringsfonden kan yde lån til bevaringsværdige ejendomme, hvilket omfatter både beboelses- og erhvervsejendomme, til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring og til, at investeringsfonden selv kan fastsætte lånevilkårene.

Både lånevilkårene og den årlige låneramme skal godkendes af indenrigs- og boligministeren.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 59 a om lån til bevaringsværdige ejendomme.

Der henvises til afsnit 2.8.1.6. og 2.8.2.6. i de almindelige bemærkninger.

Til § 69

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 1, at såfremt en udlejer ikke har udført renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 27, stk. 6, og § 27 a, stk. 2, og § 19, stk. 3, i lov om leje, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 2, at såfremt udlejeren bestrider, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed, kan han deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 3, at forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontantlån uden afdrag i et godkendt realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af indenrigs- og boligministeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 4, at såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 3. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag, svarende til hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 3, 1. pkt. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 5, at investeringsfonden i øvrigt kan bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 6, at såfremt investeringsfonden efter stk. 5 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning for lejerne.

I § 69, stk. 1, foreslås, at har en udlejer ikke udført vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Bestemmelsen angår Grundejernes Investeringsfonds mulighed for på begæring af en lejer at lade bestemte vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder udføre på ejendommen.

Kompetencen fordeles mellem Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnet således, at nævnet giver udlejeren en frist for arbejdets udførelse. Overholder udlejeren ikke den fastsatte frist, har investeringsfonden mulighed for, på en lejers begæring, at lade arbejdet udføre for udlejerens regning.

Efter bestemmelserne i § 108, stk. 2, § 114, stk. 2 samt § 147, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje kan huslejenævnet fastsætte frister for udførelsen af vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder. Overholdes en fastsat frist ikke af udlejeren, vil Grundejernes Investeringsfond efter forslaget på en lejers begæring kunne lade arbejderne udføre for udlejers regning. De nævnte bestemmelser foreslås indført med henblik på at sikre, at arbejderne gennemføres med den fornødne hurtighed og størst mulige hensyntagen til lejerne. Lejere, der finder, at et arbejde ikke gennemføres tilstrækkeligt hurtigt, kan således rette henvendelse til huslejenævnet, der herefter vil kunne fastsætte en frist for arbejdets udførelse.

Har investeringsfonden ladet arbejderne udføre på udlejerens vegne, kan fonden få dækket sit udlæg ved, at udlejeren frivilligt deponerer eller stiller sikkerhed for beløbet, indtil det afklares ved en retssag, hvorvidt fonden var berettiget til at lade arbejderne udføre, jf. stk. 2. En anden mulighed er, at fonden yder udlejeren et lån mod pant i ejendommen, jf. stk. 4. Er udlejeren ikke indstillet på at deponere eller stille sikkerhed, kan fonden kræve, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil der er opnået dækning for udlægget med påløbne omkostninger og renter, jf. stk. 5. Lejetilbageholdelse kan ske, uanset om fonden har ydet lån til udlejeren.

Bestemmelsen tager sigte på det meget lille antal ejere, der undlader at efterkomme huslejenævnets påbud om inden en fastsat frist at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder. Lejeren vil i denne situation være dårligt stillet, idet lejeren alene har mulighed for selv at udføre arbejdet for udlejerens regning. Bestemmelsen har været forhandlet med Grundejernes Landsforbund og Lejernes Landsorganisation.

Forslaget giver mulighed for huslejenævnet til at fastsætte frister for forbedringsarbejders færdiggørelse. Såfremt en fastsat frist ikke overholdes, vil Grundejernes Investeringsfond efter forslaget på en lejers begæring kunne lade arbejderne udføre for udlejers regning.

For at forhindre at udlejeren forhaler udførelsen af nødvendige arbejder, foreslås, at Investeringsfonden kan påbegynde udførelsen af arbejderne, når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet. Bestemmelsen afskærer ikke udlejeren fra at anlægge en retssag mod huslejenævnet med påstand om, at pålæggene ikke er lovmæssige. Vinder udlejeren sagen, kan der i særlige tilfælde opstå et erstatningskrav mod Investeringsfonden, der har ladet arbejderne udføre, men antallet af sådanne sager skønnes at blive få, idet ejendommen er tilført en værdiforøgelse.

Grundejernes Investeringsfond kan blive anmodet om for ejerens regning at udføre påbudte arbejder på ejendommen. I en sådan situation søger fonden at tinglyse meddelelse herom, således at en eventuel køber kan vide, at der verserer en sag om påbudte arbejder, og således at pengeinstitutter og realkreditforeninger gøres bekendte med, at sikkerheden for nye lån med sikkerhed i ejendommen kan blive påvirket heraf.

Der gives direkte hjemmel til Grundejernes Investeringsfonds tinglysning af sådanne meddelelser. Samtidig skal Grundejernes Investeringsfond sørge for at lade meddelelsen aflyse, når arbejderne er gennemført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Hvis en ejer ikke har efterkommet 3 eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for 2 år, eller hvis Grundejernes Investeringsfond 3 eller flere gange inden for 10 år har påbegyndt udførelse af arbejder for ejerens regning på ejendommene, kan ejeren frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede lejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Dette gælder alene for ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder. Et vedligeholdelsespåbud efter lovforslagets § 60 følger ejendommen og ikke ejeren, og forpligtelsen til at efterleve påbuddet vil dermed overgå til den nye ejer, hvis ejendommen overdrages.

Frakendelse kan ske fra 1-5 år. De nærmere regler herom findes i lovforslagets kapitel 4.

Grundejernes Investeringsfond registrerer efter indberetning fra huslejenævnene, i hvor mange tilfælde en ejer ikke har efterlevet en endelig huslejenævnsafgørelse. Investeringsfonden administrerer ejendomme i den periode, hvor ejeren er frakendt administrationsretten efter bestemmelserne herom. Fonden kan dog overlade administrationen til en egnet administrator.

I stk. 2 foreslås, at bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne eller udgifternes rimelighed, kan udlejeren deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Bestemmelsen angår de tilfælde, hvor udlejeren stiller sig uenig med Grundejernes Investeringsfond i, at fonden har været berettiget at udføre arbejderne.

Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for, såfremt denne er uenig i, at Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre bestemte arbejder, at deponere et beløb til dækning af udgifterne hertil. Udlejeren kan herved undgå, at investeringsfonden tinglyser pant i ejendommen efter stk. 5.

Udlejeren og Grundejernes Investeringsfond kan aftale, at udlejeren på anden måde stiller tilfredsstillende sikkerhed for beløbets betaling.

Deponering kan gyldigt finde sted i Nationalbanken eller i et pengeinstitut med tilladelse til at drive pengeinstitutvirksomhed efter lov om finansiel virksomhed, hvis det pågældende pengeinstitut fungerer som deponeringssted. Pengeinstituttet eller Nationalbanken skal udfærdige en deponeringsskrivelse, hvoraf fremgår, at de deponerede midler alene kan frigives ved dom eller ved forlig.

I stk. 3 foreslås, at udlejeren efter at have foretaget deponering eller stillet sikkerhed, jf. stk. 2, har pligt til at anlægge sag ved retten med henblik på afklaring af spørgsmålet om, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder, jf. stk. 1. Har udlejeren ikke anlagt sag inden for 12 måneder fra deponeringstidspunktet eller tidspunktet for sikkerhedsstillelsen, skal de deponerede midler eller den stillede sikkerhed frigives til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren skal anlægge sag med henblik på at få afklaret, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de arbejder på ejendommen i medfør af stk. 1, som parterne er uenige om. Det påhviler således ikke investeringsfonden at anlægge sag med henblik på at få de deponerede midler eller den stillede sikkerhed frigivet.

Udlejeren skal anlægge sag inden for 12 måneder fra tidspunktet, hvor deponering er sket, eller sikkerhed er stillet. Bestemmelsen medfører, at investeringsfonden har ret til at kræve midlerne frigivet, såfremt udlejeren ikke overholder fristen.

I stk. 4 foreslås, at forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut.

Bestemmelsen angår forrentningen af det beløb, som investeringsfonden har lagt ud.

Det følger af stk. 5, at såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån. Bestemmelsen vedrører forrentningen af det pågældende lån. Forslaget sikrer, at Investeringsfonden, selv om tilbagebetalingstiden bliver lang, får dækning for sine omkostninger.

Den effektive rente fastsættes ud fra et 30-årigt kontant annuitetslån i et af finanstilsynet godkendt realkreditinstitut. Den effektive rente beregnes inklusive omkostninger.

Beløb, som investeringsfonden har lagt ud, forrentes med samme rentesats, som er gældende for de af fonden ydede lån.

I stk. 5 foreslås, at såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 4. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag, svarende til hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 4. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter kapitel 5 udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Bestemmelsen angår det lån, som investeringsfonden kan yde udlejeren, såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed for beløb, som fonden har lagt ud.

Efter bestemmelsens stk. 1 har Grundejernes Investeringsfond mulighed for på begæring af en lejer at udføre arbejder på ejendommen, som udlejeren ikke selv har fået udført. Hvis udlejeren er uenig i, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne eller udgifternes rimelighed, kan udlejeren vælge at deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Såfremt udlejeren ikke deponerer beløbet eller stiller sikkerhed, kan fonden yde udlejeren et lån til dækning af udgifterne til de arbejder på ejendommen, som investeringsfonden har udført. Lånet tinglyses med sikkerhed i ejendommen. Tinglysning af pantet i ejendommen kan ske uden udlejers medvirken, idet udstedelse og tinglysning af pantebrevet sidestilles med en offentlig retshandling.

Det er hensigten, at prisen på lånet fra Grundejernes Investeringsfond skal svare til et almindeligt realkreditlån. Det foreslås derfor at give Grundejernes Investeringsfond hjemmel til at opkræve et administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for et realkreditlån.

Prisen på lånet følger af stk. 4. Lånet forrentes svarende til renten på et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut.

Grundejernes Investeringsfond kan også få sikkerhed for beløb, som afholdes til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for fondens afgørelse af, hvorvidt den vil lade vedligeholdelsesarbejder udføre. Lånet dækker dermed alle fondens udgifter til de udførte arbejder.

Fonden kan endvidere opkræve et administrationsgebyr. De nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af indenrigs- og boligministeren i en bekendtgørelse, jf. stk. 4.

Fonden vil være pligtig til mod betaling at udlevere forundersøgelsesmateriale til en eventuel tvangsadministrator, og fonden kan kræve betaling herfor.

I stk. 6 foreslås, at investeringsfonden i øvrigt kan bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Bestemmelsen fastslår, at investeringsfonden kan søge dækning for sine udlæg i indtil 50 pct. af lejeindtægten fra ejendommen.

Investeringsfonden skal lade sin beslutning om at opnå dækning i ejendommens lejeindtægter tinglyse på ejendommen. Reglen indebærer således, at investeringsfonden får sikkerhed for, at krav på beløb, der for ejerens regning er anvendt af fonden på ejendommen, ikke udslettes ved en tvangsauktion, idet kravet ikke indgår i prioritetsrækken efter tinglysningstidspunktet.

I stk. 7 foreslås, at såfremt investeringsfonden efter stk. 6 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning.

Bestemmelsen angår den situation, hvor investeringsfonden efter stk. 6 har besluttet, at en del af ejendommens lejeindtægter skal indbetales til fonden til dækning af fondens udlæg.

Har investeringsfonden besluttet at oppebære en del af ejendommens lejeindtægter til dækning for sit udlæg, skal fonden give alle ejendommens lejere påkrav om, at deres leje fremover skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond. Når lejerne har modtaget et sådant påkrav, kan lejen kun betales med frigørende virkning til fonden.

Investeringsfonden kan i henhold til stk. 6 gøre krav på op til 50 pct. af ejendommens lejeindtægter. Det overskydende beløb fra lejernes indbetalinger refunderes til udlejeren.

I stk. 8 foreslås, at nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af indenrigs- og boligministeren.

Indenrigs- of boligministeren bemyndiges til at fastsætte de nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse.

Det er hensigten, at det fastsættes i en bekendtgørelse, at Grundejernes Investeringsfond som gebyr for administration ved investeringsfondens udførelse af arbejder efter bestemmelsen kan opkræve et beløb, der udgør en angivet procentdel af det beløb, som investeringsfonden har lagt ud til arbejdernes udførelse. Det skal herudover fastsættes, at Grundejernes Investeringsfond, uanset det udlagte beløbs størrelse, kan opkræve et minimumsgebyr.

Bestemmelsen viderefører med indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 60. Ændringerne indebærer, at såfremt udlejeren har foretaget deponering eller stillet sikkerhed, har udlejeren pligt til at anlægge sag ved retten med henblik på afklaring af spørgsmålet om, hvorvidt Grundejernes Investeringsfond har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder. Endvidere skal forrentning af beløb, som Grundejernes Investeringsfond har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer til den effektive rente for et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut.

Der henvises til afsnit 2.8.1.7. og 2.8.2.7. i de almindelige bemærkninger.

Til § 70

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 60 a, at indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra fondens bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end den, der er nævnt i §§ 59 a, 59 b og 61.

I § 70, stk. 1, foreslås, at indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra fondens bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end dem, der er nævnt i §§ 68 og 71.

Efter bestemmelsen kan Grundejernes Investeringsfond med ministerens godkendelse anvende såvel sine kapitalindtægter som sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end dem, der er nævnt i lovforslagets §§ 68 og 71.

Som eksempel på andre aktiviteter, der kan støttes af fonden, kan nævnes ordninger med tilskud til forbedring og istandsættelse af private udlejningsejendomme, hvor fonden i tilknytning hertil tilbyder administrativ bistand, rådgivning og vejledning. Fonden kan i henhold til bestemmelsen ligeledes yde støtte til en aktiv indsats i den bypolitiske indsats vedrørende private udlejningsejendomme, fx ved at yde økonomisk støtte til en ordning med private boligrådgivere eller til udviklingsopgaver i forbindelse med konvertering af erhverv til beboelse, hvor der fx ses på nye ejerformer og inddragelse af de fremtidige beboere i planlægnings- og projekteringsfasen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 60 a om Grundejernes Investeringsfonds mulighed for at anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor.

Der henvises til afsnit 2.8.1.8. og 2.8.2.8. i de almindelige bemærkninger.

Til § 71

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 1, at fonden af sine finansindtægter kan foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber, samt yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar med henblik på modernisering af ældre boliger. Fonden kan tillige yde tilskud til initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller boligforbedring og istandsættelse af den ældre boligmasse. Fonden kan endvidere inden for en årlig ramme på 5 mio. kr. yde tilskud til oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere og lejere. Tilskud ydes efter retningslinjer fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en konsulent- og oplysningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat byfornyelse og aftalt boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en rådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for aftalt grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Indenrigs- og boligministeren fastsætter de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplysningstjenestens virksomhed. Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens finansindtægter for det pågældende år. Beløbet efter 3. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 2, at uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 66, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, at uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., kan fonden yde tilskud som nævnt i § 106, stk. 4, og § 111, stk. 3, i lov om byfornyelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 4, at de udgifter, som staten har afholdt til støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan staten uanset bestemmelsen i stk. 1, sidste pkt., forlange refunderet af Grundejernes Investeringsfond, i et omfang der nærmere fastlægges i en aftale mellem staten og Grundejernes Investeringsfond. For 2004-2007 udgør refusionen fra Grundejernes Investeringsfond 50 mio. kr. årligt

I § 71, stk. 1, 1-3. pkt., foreslås, at fonden af sine finansindtægter kan foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber samt yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar med henblik på modernisering af ældre boliger. Fonden kan tillige yde tilskud til initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller boligforbedring og istandsættelse af den ældre boligmasse. Fonden kan endvidere inden for en årlig ramme på 5.218.789 kr. yde tilskud til oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere og lejere.

Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond, der ikke kan afholde udgifter af sine frie midler, uden at der er hjemmel hertil i loven. Bestemmelsen fastlægger det centrale område for Grundejernes Investeringsfonds dispositioner over egenkapitalen. For så vidt angår udlån på favorable vilkår følger reglerne herom af lovforslagets § 68.

Fonden kan ikke påtage sig at yde støtte til aktiviteter, som ikke er omfattet af bestemmelserne. Den relativt snævre regulering af anvendelsesområdet for fondens egenkapital er fastsat med henblik på at sikre en offentlig kontrol med anvendelsen af fondens midler.

Bestemmelsen indebærer, at Grundejernes Investeringsfond kan investere i både godkendte byfornyelsesselskaber og byfornyelsesselskaber, der har været godkendte, men som har frasagt sig godkendelsen. Det forudsættes dog, at byfornyelsesselskabet fortsat beskæftiger sig med ydelser vedrørende byggeri, bygningsfornyelse, udvikling af byer, byøkologi og lignende. Selskabet kan dog herudover efter eget valg beskæftige sig med virksomhed, som ikke falder inden for det beskrevne. Dette vil give selskaberne mulighed for at konkurrere på lige fod med andre selskaber, der bl.a. beskæftiger sig med de nævnte områder.

Bestemmelsen omfatter også initiativer og projekter, herunder forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse eller boligforbedring og istandsættelse af den ældre boligmasse. Fonden kan yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar med henblik på modernisering af ældre boliger.

Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at yde udlejere og lejere en udvidet rådgivning i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligere tilskudsordninger. Fonden kan yde gratis rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem lejere og udlejere om aftalt grøn byfornyelse. Der vil være tale om en uvildig rådgivning, der varetages af fonden selv.

I stk. 1, 4-10. pkt. foreslås, at tilskud ydes efter retningslinjer fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren, finansiere en konsulent- og oplysningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat byfornyelse og aftalt boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren finansiere en rådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for aftalt grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens finansindtægter for det pågældende år. Beløbet efter 3. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Der fastsættes en økonomisk ramme for rådgivningen. Rammen fastlægges ved forhandling mellem Indenrigs- og Boligministeriet og Grundejernes Investeringsfond, da udgifterne til rådgivningen afholdes af fondens frie midler. Beløbet reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset.

Størrelsen af det årlige tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens finansindtægter for det pågældende år. Dette gælder dog ikke udgifter til lejerens konsulentbistand efter aftalt boligforbedring. Baggrunden for dette er, at en stor del af fondens indtægter hidrører fra fx afkast på aktier. Det er samtidig ikke hensigten, at der sondres mellem forskellige typer af indtægter.

Efter lovforslagets § 68 kan Grundejernes Investeringsfond yde lån til lav rente til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring af bevaringsværdige ejendomme.

Herudover afholder fonden af sine renteindtægter udgifter til administration af ordningen i lovforslagets § 69 vedrørende gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder og forbedringer på ejerens vegne og for dennes regning. Fonden afholder ligeledes eventuelle tab i forbindelse med ordningen, der er forårsaget af, at fonden ikke kan inddrive de beløb, der er lagt ud.

Endelig anvender fonden en del af sine renteindtægter til at tilbyde en lavere rente på sine udlån efter lovforslagets § 66, end fonden kunne have opnået ved anbringelse af sine midler i obligationer.

For samtidig at give mulighed for, at fonden kan påtage sig nye opgaver inden for den private udlejningsboligsektors område, er der givet Grundejernes Investeringsfond mulighed for med godkendelse fra indenrigs- og boligministeren at tage nye opgaver op, som ikke udtrykkeligt er nævnt i bestemmelsen.

Det er formålet med bestemmelsen, at fonden med indenrigs- og boligministerens godkendelse skal kunne medvirke til at sikre en god vedligeholdelse og forbedring af den private udlejningsboligsektor, samtidig med at fonden får mulighed for aktivt at medvirke til udvikling og implementering af bypolitiske initiativer, som berører sektoren. Herved opnås der en offentlig indflydelse på, hvilke nye initiativer fonden kan tage og dermed indflydelse på, hvad fonden ud over det allerede fastlagte indsatsområde kan bruge sin egenkapital til.

Det er fonden, der skal tage initiativet til at tage et nyt anvendelsesområde op. Fonden skal i den forbindelse redegøre for, hvilke konsekvenser for egenkapitalen en opgaveudvidelse skønnes at ville få, herunder om fonden udelukkende forventer at bruge renteindtægterne fra egenkapitalen.

Indenrigs- og boligministeren kan som led i sin godkendelse af et initiativ vælge at give sin tilladelse inden for en bestemt tidsperiode eller bestemt økonomisk ramme, således at fonden efter at have forbrugt rammen på ny må søge godkendelse, hvis der ønskes brugt flere midler til den pågældende opgave.

Som eksempler på opgaver inden for den private udlejningsboligsektor, som fonden kunne tænkes at få tilladelse til at gå ind i, kan nævnes en ordning med tilskud til forbedring og istandsættelse af private udlejningsejendomme, hvor fonden i tilknytning hertil tilbyder administrativ bistand, rådgivning og vejledning. En bistands-, rådgivnings- og vejledningsindsats er under opbygning i forbindelse med fondens långivning. Fonden kunne tillige tænkes at få tilladelse til at gå aktivt ind i den bypolitiske indsats vedrørende private udlejningsejendomme, fx ved at yde økonomisk støtte til en ordning med private beboerrådgivere.

Der vil ligeledes være mulighed for, at fonden i begrænset omfang vil kunne få tilladelse til at anvende en del af sine renteindtægter eller af sin egenkapital til andre aktiviteter som udviklingsopgaver i forbindelse med konvertering af erhverv til beboelse, hvor der fx ses på nye ejerformer og inddragelse af de fremtidige beboere i planlægnings- og projekteringsprocessen.

Det er hensigten at skabe hjemmel til, at der kan indgås en aftale mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren om det finansielle grundlag for en eventuel videreførelse af Byfornyelseslinjen. Det samtidig en forudsætning herfor, at der mellem lejere og ejere opnås enighed om en fortsættelse af Byfornyelseslinjen.

I stk. 2 foreslås, at uanset bestemmelsen i stk. 1 kan fonden yde tilskud som nævnt i § 66, stk. 5, i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994.

Bestemmelsen sikrer lovgrundlaget for Grundejernes Investeringsfonds udbetaling af tilskud i henhold til § 66, stk. 5, i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer.

§ 66, stk. 5, i den tidligere gældende i lov om byfornyelse og boligforbedring fastslår, at såfremt staten har afholdt udgifter til ydelsesbidrag, som omfatter et beløb, der vedrører den del af ydelsen på det i § 59 b i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring nævnte nominallån, der overstiger 8, men ikke 11 pct. af det kontante låneprovenu, kan staten forlange beløbet refunderet af Grundejernes Investeringsfond.

I stk. 3 foreslås, at de udgifter, som staten har afholdt til støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan staten uanset bestemmelsen i stk. 1, forlange refunderet af Grundejernes Investeringsfond, i et omfang der nærmere fastlægges i en aftale mellem staten og Grundejernes Investeringsfond.

Efter bestemmelsen er der mulighed for, at Grundejernes Investeringsfond efter aftale medfinansierer støtte til vedligeholdelsesarbejder i udlejningsejendomme efter § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Det følger af § 19, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, at staten refunderer 50 pct. af kommunalbestyrelsens udgifter til bygningsfornyelse af private udlejningsboliger, såfremt kommunalbestyrelsen har fået tildelt en statslig udgiftsramme til byfornyelse, jf. § 94, stk. 1, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der henvises i øvrigt til § 19, stk. 2, og § 95, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

I stk. 4 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplysningstjenestens virksomhed.

Det fremgår af bestemmelsens stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond kan finansiere en konsulent- og oplysningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for privat byfornyelse inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond og indenrigs- og boligministeren.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter i den forbindelse de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplysningstjenestens virksomhed i en bekendtgørelse.

Bestemmelsen viderefører den gældende boligreguleringslovs § 61 om, hvilke arbejder Grundejernes Investeringsfond kan yde tilskud til.

Den gældende boligreguleringslovs § 61, stk. 3, hvorefter fonden kan yde tilskud som nævnt i § 106, stk. 4, og § 111, stk. 3, i lov om byfornyelse foreslås ikke videreført, da lov om byfornyelse blev ophævet pr. 2004, og bestemmelserne har udtømt deres praktiske betydning.

Der henvises til afsnit 2.8.1.8. og 2.8.2.8. i de almindelige bemærkninger.

Til § 72

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 61 a, at Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administration af bestemmelserne i denne lovs § 18 b, jf. kapitel III A, og § 60 samt bestemmelserne i § 63 a, jf. kapitel X A, og §§ 113 a og 113 b i lov om leje.

I § 72 foreslås, at Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administration af bestemmelserne i §§ 20-25 og § 69 samt § 120 i lov om leje, jf. reglerne i dette kapitel.

Efter reglerne i §§ 120 og 121 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje og de hertil knyttede bestemmelser i §§ 59, 61, 62, 75 og 76 samt § 122 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje administrerer Grundejernes Investeringsfond de vedligeholdelseshensættelser, der skal bindes i fonden. Endvidere gennemfører Grundejernes Investeringsfond efter lovforslagets § 69 for ejerens regning påbudte arbejder på udlejningsejendomme, som ejeren ikke har udført inden for den frist, huslejenævnet har sat for arbejdernes gennemførelse.

Endelig påhviler der Grundejernes Investeringsfond opgaver efter lovforslagets §§ 20-25 med registrering af ejere, der ikke har efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser eller har fået gennemført arbejder på ejendommen af Grundejernes Investeringsfond.

Grundejernes Investeringsfond har til brug for administrationen af disse bestemmelser brug for forskellige oplysninger til entydig identifikation af ejeren. Fremskaffelsen af disse oplysninger har tidligere i nogle tilfælde været forbundet med vanskeligheder.

Fonden kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administrationen af bestemmelserne om bundne vedligeholdelses- og forbedringshensættelser, tvangsgennemførelse af påbudsarbejder og registrering af ejere efter lovforslagets regler om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.

Bestemmelsen indebærer, at Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at kræve oplysninger om ejerens CPR-nummer eller CVR-nummer til brug for fondens udførelse af påbudsarbejder og tinglysning af meddelelse om den tvungne gennemførelse og tinglysning af pantebrev, når fonden har gennemført arbejder for ejerens regning efter lovforlagets § 69.

Grundejernes Investeringsfond får ligeledes mulighed for at kræve oplysninger fra huslejenævnet om ejerens CPR-nummer eller CVR-nummer for at kunne identificere de ejere, der skal registreres efter lovforslagets § 22 for ikke at have efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser. Endvidere får fonden mulighed for at kræve oplysning om, hvilke ejendomme den pågældende udlejer ejer på landsbasis. Dette er nødvendigt, når der verserer en sag hos anklagemyndigheden om frakendelse af ejerens ret til at administrere udlejningsejendomme, og Grundejernes Investeringsfond skal tilrettelægge den fremtidige administration af ejerens ejendomme.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 61 a om Grundejernes Investeringsfonds mulighed for at afkræve offentlige myndigheder oplysninger.

Der henvises til afsnit 2.8.1.8. og 2.8.2.8. i de almindelige bemærkninger.

Til § 73

Efter den gældende boligreguleringslovs § 61 b, stk. 1, gælder, at Grundejernes Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden behandler sager, som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 61 b, stk. 2, gælder, at når Grundejernes Investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden orientere huslejenævnet herom, senest 2 uger efter at kontrollen er afsluttet.

I § 73, stk. 1, foreslås, at Grundejernes Investeringsfond skal indhente oplysninger fra huslejenævnet, når fonden behandler sager, som omhandler fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at Grundejernes Investeringsfond ved behandling af sager, hvor arbejders fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring har relevans, altid får oplysninger fra huslejenævnene om, hvordan fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring blev delt i sager afgjort hos huslejenævnene.

Med relevante oplysninger menes enhver form for oplysning, som kan belyse, hvordan arbejdernes fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse er sket.

I stk. 2 foreslås, at når Grundejernes Investeringsfond foretager kontrol i en ejendom, skal fonden orientere huslejenævnet herom senest 2 uger efter, at kontrollen er afsluttet.

Med bestemmelsen pålægges det Grundejernes Investeringsfond at orientere nævnene, når der foretages kontrol i en ejendom. Dette har til formål at sikre, at huslejenævnene alene skal bruge tid og ressourcer på at rette henvendelse til Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnene behandler sager vedrørende ejendomme, som faktisk har været udtaget til kontrol hos Grundejernes Investeringsfond.

Orienteringen skal ske senest to uger efter, kontrollen er foretaget.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 61 b om Grundejernes Investeringsfonds pligt til at indhente oplysninger fra huslejenævnet samt give orientering til nævnet.

Der henvises til afsnit 2.8.1.8. og 2.8.2.8. i de almindelige bemærkninger.

Til § 74

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 62, stk. 1, at såfremt der opstår tab ved fondens virksomhed, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb indbetalte beløb efter § 18 b og § 63 a i lov om leje.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 62, stk. 2, at ved fondens ophør træffer fondens bestyrelse med tilslutning fra indenrigs- og boligministeren og Finansudvalget beslutning om, hvorledes et eventuelt overskud skal fordeles.

I § 74, stk. 1, foreslås, at såfremt der opstår tab ved fondens virksomhed, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb indbetalte beløb efter § 120 i lov om leje.

Bestemmelsen angår situationen, hvor Grundejernes Investeringsfond lider tab ved sin virksomhed. Det kan fx være som følge af, at et lån ydet af investeringsfonden ikke fuldt ud kan inddrives.

Tabet dækkes ved en forholdsmæssig nedskrivning af de vedligeholdelsesbeløb, der er bundet i fonden efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Nedskrivningen forudsætter, at fondens egenkapital ikke kan dække tabet.

I stk. 2 foreslås, at fondens bestyrelse med tilslutning fra indenrigs- og boligministeren og Finansudvalget ved fondens ophør træffer beslutning om, hvorledes et eventuelt overskud skal fordeles.

Bestemmelsen angår fordelingen af et evt. overskud i Grundejernes Investeringsfond i tilfælde af fondens ophør.

Et overskud ved fondens ophør fordeles forholdsmæssigt blandt indskyderne af normaliseringsforhøjelser. Dette forudsætter dog, at fondens bestyrelse med tilslutning af indenrigs- og boligministeren samt Finansudvalget ikke har truffet anden beslutning om fordelingen.

Et eventuelt overskud skal fordeles efter en model, der foreslås af bestyrelsen for fonden, og som kan godkendes af såvel indenrigs- og boligministeren som Finansudvalget. Staten får herved indflydelse på, hvorledes overskuddet ved fondens ophør kan fordeles på en hensigtsmæssig måde.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 62 om tab ved Grundejernes Investeringsfonds virksomhed og fondens ophør.

Der henvises til afsnit 2.8.1.8. og 2.8.2.8. i de almindelige bemærkninger.

Til § 75

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 f, at tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til boligreguleringslovens kapitel III A afgøres af huslejenævnet.

I § 75 foreslås, at tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold §§ 59, 61 og 62 afgøres af huslejenævnet.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet afgør tvister mellem såvel ejeren og lejerne, som ejeren og Grundejernes Investeringsfond, i henhold til reglerne om hensættelse samt udbetaling fra den bundne konto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

I forbindelse med afgørelsen af tvister i henhold til bestemmelsen, kan nævnet anmode Grundejernes Investeringsfond om at give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter den nævnte § 120, jf. lovforslagets § 61.

Ønsker udlejeren beløb udbetalt fra kontoen efter den nævnte § 120, må udlejeren indsende frigivelsesbegæring samt dokumentation for afholdte udgifter til Grundejernes Investeringsfond, som herefter prøver, om betingelserne for udbetaling fra den bundne konto er opfyldte, jf. § 122, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Afslår Investeringsfonden at udbetale beløbet, kan udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet.

Det er tillige en betingelse for, at beløb kan udbetales fra § 120-kontoen, at udlejeren underretter beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt, jf. § 122, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. I den forbindelse kan beboerrepræsentanterne, henholdsvis et flertal af lejerne, protestere imod udbetalingen. Kan parterne herefter ikke nå til enighed, må udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde udbetalingskravet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 22 f om, at tvister i henhold til boligreguleringslovens kapitel III A afgøres af huslejenævnet.

Der henvises til afsnit 2.8.1.9. og 2.8.2.9. i de almindelige bemærkninger.

Til § 76

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 g, at den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 18 b over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom han ingen kundskab har, straffes efter § 163 i borgerlig straffelov.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 63, stk. 1, at den, der i strid med reglerne i § 60, stk. 5, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse, straffes med bøde.

I § 76, stk. 1, foreslås, at den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 120 i lov om leje over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom denne ingen kundskab har, straffes efter § 163 i straffeloven.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren eller anden, som over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, som vedkommende ikke har kendskab til, vedrørende indbetaling til eller udbetaling fra en bunden konto efter § 120 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, kan straffes efter straffelovens § 163.

Det fremgår af den nævnte straffebestemmelse, at den, som i øvrigt til brug i retsforhold, der vedkommer det offentlige, skriftligt eller ved andet læsbart medie afgiver urigtig erklæring eller bevidner noget, som den pågældende ikke har viden om, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

Bestemmelsen kan bl.a. anvendes, hvor udlejeren afgiver urigtige oplysninger til Grundejernes Investeringsfond i forbindelse med det særskilte årsregnskab eller den årlige opgørelse, som skal indsendes til fonden, jf. lovforslagets jf. § 59, stk. 3. Bestemmelsen kan tillige anvendes, hvor udlejeren indsender urigtig dokumentation i forbindelse med et krav om udbetaling fra § 120-kontoen, jf. § 122, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

I stk. 2 foreslås, at den, der i strid med reglerne i § 69, stk. 6, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse, straffes med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen angår sanktionen ved ikke at give Grundejernes Investeringsfond korrekte oplysninger vedrørende lejerne eller lejens størrelse.

Bestemmelsen relaterer sig til lovforslagets § 69, stk. 6, hvorefter fonden kan bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter, når fonden i henhold til lovforslagets § 69, stk. 1, har udført renholdelses-, vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder for udlejerens regning. Alle ejendommens lejere skal i så fald efter påkrav betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb.

For at sikre håndhævelsen af bestemmelsen i lovforslagets § 69, stk. 6, skal Grundejernes Investeringsfond have korrekte oplysninger om ejendommens lejere og lejens størrelse. Det er derfor fastsat, at der kan pålægges bødestraf for ikke at afgive behørige indberetninger til fonden, herunder om lejeforhøjelser.

Juridiske personer kan ligesom enkeltpersoner pålægges strafansvar, såfremt der undlades at give Grundejernes Investeringsfond alle nødvendige oplysninger om lejerne eller lejens størrelse.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs §§ 22 g og 63 om straf for afgivelse af urigtige oplysninger til Grundejernes Investeringsfond.

Der henvises til afsnit 2.8.1.9. og 2.8.2.9. i de almindelige bemærkninger.

Til § 77

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af

1) en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.,

2) en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv., eller

3) en kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, gælder reglerne i kapitel II-VI ikke for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

I § 77 foreslås, at reglerne i dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme. Reglerne gælder dog ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996 med senere ændringer, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996 med senere ændringer, eller lov om almene boliger mv. Reglerne i dette kapitel gælder endvidere ikke for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

Bestemmelsen fastslår, at reglerne i dette kapitel om huslejenævn finder anvendelse for private udlejningsejendomme.

Reglerne omfatter dog ikke lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af selvejende institutioner, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996 med senere ændringer, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996 med senere ændringer, eller lov om almene boliger m.v.

Det afgørende er i den forbindelse forholdene på tidspunktet for opførelsen af ejendommen, og ejendommen ændrer ikke status efter indfrielse af lån, som er givet efter den nævnte lovgivning.

Endelig omfatter reglerne ikke lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en kommune eller en region, såfremt boligerne er almene ældreboliger.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at reglerne om huslejenævn ikke omfatter ustøttede private plejeboliger.

Det følger af § 1, stk. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 6, hvorefter reglerne om huslejenævn ikke finder anvendelse for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger mv. og private ustøttede plejeboliger. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.9.1.1. og 2.9.2.1. i de almindelige bemærkninger.

Til § 78

Efter den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 1, nedsættes et eller flere huslejenævn i alle kommuner til afgørelse af tvister efter denne lov og efter lov om leje. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 2, påhviler det nævnene i kommuner, hvori der er nedsat mere end ét nævn, ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

I § 78, stk. 1, foreslås, at der i alle kommuner nedsættes et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister efter lov om leje. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Bestemmelsen fastslår, at der skal etableres huslejenævn i alle kommuner. Nævnene må derved forventes at have tilstrækkeligt kendskab til de lokale forhold, idet hvert huslejenævn som udgangspunkt kun omfatter én kommune. Særligt for så vidt angår sager om lejens størrelse, hvori der kan inddrages sammenligningslejemål, findes det hensigtsmæssigt, at huslejenævnene har et godt lokalkendskab.

Med huslejenævn i alle kommuner er der skabt lighed med det system, som findes på det almene område, hvor der i kommuner med almene boliger nedsættes et eller flere beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter almenlejeloven.

En kommune kan vælge at nedsætte flere nævn, såfremt antallet af sager overstiger, hvad et nævn må formodes at kunne håndtere på tilfredsstillende vis.

Huslejenævnet er generel tvisteinstans på lejelovens område i hele landet. Parterne kan ikke aftale, at tvister ikke skal kunne indbringes for huslejenævnet henholdsvis boligretten, jf. lovforslagets § 99.

Der er således adgang til at indbringe sager for huslejenævnet i alle kommuner. At der etableres huslejenævn i kommunen, ændrer ikke i anvendelsesområdet for reglerne om huslejerregulering m.v. Det er fortsat den enkelte kommunalbestyrelse, som beslutter, om reglerne skal gælde i kommunen.

Med henblik på at tilvejebringe et rationelt arbejdsgrundlag for huslejenævnene er der givet mulighed for at etablere huslejenævn på fælleskommunalt niveau. Kommuner, som ikke forventer et større antal sager ved nævnet, kan således oprette fælleskommunale huslejenævn enten med andre kommuner, som heller ikke forventer en større sagsmængde, eller med større kommuner, som allerede har eller vil få nævn med en større sagsmængde. Etablering af fælleskommunale huslejenævn må dog ikke ske på en sådan måde, at nærhedsprincippet, som er et væsentligt element i huslejenævnsordningen, sættes ud af kraft.

Ud over, at de enkelte nævn hermed sikres et vist minimum af sager, der gør det muligt at oparbejde en praksis og rutine for behandling og afgørelse af huslejenævnssager, ligger der ligeledes en økonomisk besparelse i denne konstruktion.

Såfremt der etableres fælleskommunale huslejenævn, bør kommunerne afklare, hvorledes udgifter og indtægter skal fordeles imellem kommunerne. Ligeledes bør det afklares, hvorledes udpegningsproceduren skal fastlægges.

Der er ikke noget til hinder for, at der etableres fælleskommunale huslejenævn på tværs af regionsgrænserne.

Huslejenævn, samt ankenævnet i Københavns Kommune, udgør en del af den offentlige forvaltning og er dermed administrative myndigheder eller forvaltningsorganer. Dette betyder, at nævnene er omfattet af de almindelige forvaltningsretlige regler i forvaltningsloven.

I stk. 2 foreslås, at i kommuner, hvori der er nedsat mere end et nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

I kommuner, der har valgt at oprette mere end et huslejenævn, påhviler det nævnene at sørge for, at deres sagsbehandling sker efter ensartede retningslinjer.

Formålet med bestemmelsen er bl.a. at sikre, at der ikke blandt de enkelte nævn i kommunen opstår forskellige opfattelser af gældende ret. Eventuelle tvivlsspørgsmål må tages op og afklares blandt nævnene. Nævnene må samtidig sikre, at deres sagsbehandling i det væsentlige foregår på samme måde og efter samme procedure.

Hensigten hermed er at opretholde kvaliteten af nævnenes afgørelser.

Der er på nuværende tidspunkt nedsat mere end et nævn i Københavns Kommune samt Aarhus Kommune.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 35 og angår nedsættelsen af huslejenævnene.

Der henvises til afsnit 2.9.1.2. og 2.9.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 79

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 1, at et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 2, at formanden beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Han må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 3, at de to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Etablerer flere kommuner efter § 35, stk. 1, et fælleskommunalt huslejenævn, foretages indstilling efter 1. pkt. af de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i de omfattede kommuner.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 4, at såfremt der ikke findes større udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 5, at i sager om tvister efter §§ 79 a-79 c i lov om leje tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 42, stk. 3, i nævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 6, at der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 2-5 nævnte regler.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 36, stk. 7, at udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af huslejenævnet efter at være fyldt 67 år.

I § 79, stk. 1, foreslås, at et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Hvert huslejenævn skal bestå af tre medlemmer, herunder en formand samt to menige medlemmer.

Formanden udpeges af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen, mens de øvrige medlemmer indstilles af kommunens større udlejer-, henholdsvis lejerforeninger. Nævnets menige medlemmer skal således medvirke til at sikre, at der opnås tilstrækkeligt kendskab til både udlejer- og lejerforhold ved nævnets behandling af sager.

Nævnets menige medlemmer skal samtidig repræsentere henholdsvis udlejer- og lejerinteresserne i sagen. Nævnets formand skal derimod være upartisk og uden væsentlig interesse i lejer- og udlejerforhold.

Der henvises til stk. 2 og 3 for nærmere om udpegning af samt kravene til nævnets formand og øvrige medlemmer.

Nævnets medlemmer er underlagt de almindelige habilitetsregler i forvaltningslovens kapitel 2.

I stk. 2 foreslås, at formanden beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Bestemmelsen angår beskikkelsen af samt kravene til huslejenævnets formand.

Der gælder ingen særlige regler for, hvordan kommunen skal ansætte formanden. Efter kommunens indstilling af en person til formandsposten beskikkes den pågældende af Indenrigs- og Boligministeriet. Ministeriet må i den forbindelse sikre, at den pågældende kandidat er egnet til posten og i øvrigt opfylder betingelserne til hvervet.

Bestemmelsen fastlægger et generelt habilitetskrav til de personer, som skal fungere som formænd for huslejenævnene. Formålet hermed at sikre, at der ikke beskikkes personer til hvervet som formand, som grundet deres erhvervsmæssige aktiviteter kan risikere speciel inhabilitet i et ikke uvæsentligt antal af nævnets sager.

Reglerne om valget af nævnets formand samt øvrige medlemmer tilsigter at sikre, at valget sker efter rent saglige, upartiske linjer, således at nævnet kan nyde ubetinget tillid i befolkningen.

Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, om den pågældende generelt er egnet til at varetage hvervet, herunder en vurdering af, om der foreligger en særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller erhvervsmæssige interesser i ejendomshandel. Vurderingen må gå på, om tilknytningen har en sådan styrke, at der er risiko for at så tvivl om formandens upartiskhed. Som følge heraf kan personer, som udøver erhvervsmæssig handel med ejendomme i et ikke uvæsentlig omfang, ikke beskikkes til formænd. Afgørende vil i den forbindelse være, om formanden har en personlig økonomisk interesse i lejeniveauet for et bestemt område.

Kravene er ikke til hinder for, at formanden kan være menigt medlem af udlejer- eller lejerorganisationer, så længe et sådant medlemskab ikke kan skabe tvivl om formandens upartiskhed.

I stk. 3 foreslås, at de to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Etablerer flere kommuner efter § 78, stk. 1, et fælleskommunalt huslejenævn, foretages indstilling efter 1. pkt. af de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i de omfattede kommuner.

Til de menige medlemmer af huslejenævnet stilles alene krav om, at de skal være kendt med huslejeforhold. De pågældendes uddannelse og erhverv er således uden betydning. Kommunen må vælge de bedst kvalificerede blandt de indstillede kandidater.

Etableres der et fælleskommunalt nævn, vil alle større udlejer- og lejerforeninger i én eller flere af de kommuner, der indgår som en del af det geografiske område for det fælleskommunale huslejenævn, være indstillingsberettigede. Det vil således kunne forekomme, at flere lejer- og udlejerorganisationer vil være indstillingsberettigede.

Valget som medlem af huslejenævnet er personligt. Et medlem kan således ikke kræves udskiftet af den indstillende forening, såfremt den pågældendes tilknytning til foreningen ophører.

Kommunalbestyrelsen kan kræve, at de i bestemmelsen nævnte foreninger indstiller et passende antal kandidater. Kommunalbestyrelsen må tage udgangspunkt i de indstillede kandidater til valg af medlemmer af huslejenævnet. Medmindre det står klart, at en af de indstillede kandidater er uegnet som huslejenævnsmedlem, kan kommunalbestyrelsen ikke gå uden om de indstillede kandidater.

Menige huslejenævnsmedlemmer indstilles af, men vælges ikke som repræsentanter for henholdsvis udlejer- og lejerforeningerne. Det forudsættes derfor ikke, at de i hvervet som nævnsmedlem også har en tilknytning til den indstillende forening. Det ligger til grund for indstillingen af nævnsmedlemmerne, bortset fra formanden, at de på et generelt plan skal varetage de interesser, som foreningerne står for. Dette gælder tilsvarende for suppleanterne. Denne generelle interesse begrunder ikke i sig selv inhabilitet.

På udlejersiden er det foreninger af udlejere, som er indstillingsberettigede, jf. dog stk. 4. I tilfælde, hvor der er flere foreninger, som ønsker at indstille medlemmer til huslejenævnet, herunder grundejerforeninger, bør det således vurderes, hvilke af de pågældende foreninger, der repræsenterer udlejere. I denne forbindelse er det ikke afgørende, om foreningen benævnes udlejerforening eller grundejerforening, men derimod i hvilket omfang foreningens medlemmer er udlejere.

På samme måde er det afgørende for, om lejerforeninger er indstillingsberettigede, at foreningerne består af lejere og repræsenterer lejernes interesser.

Det er samtidig et krav, at foreningen virker i kommunen. For de kandidater, der indstilles af foreninger, kan der ikke stilles krav om, at udlejerrepræsentanter tillige skal være udlejere, eller at lejerrepræsentanter ikke kan virke som udlejere. Der kan ligeledes ikke stilles krav om, at nævnsmedlemmerne skal være bosat i den pågældende kommune.

Uenighed om, hvilke af kommunens foreninger der skal tildeles ret til at indstille kandidater, kan indbringes for Familieretshuset, som varetager det kommunale tilsyn.

Hvis ingen udlejer- eller lejerforeninger opfylder betingelserne for at være indstillingsberettigede, finder stk. 4 anvendelse. Kommunalbestyrelsen vælger herefter nævnsmedlemmerne uden indstilling.

I stk. 4 foreslås, at såfremt der ikke findes større udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Bestemmelsen fastslår, at kommunen selv udvælger nævnets øvrige to medlemmer, såfremt kommunens indstillingsberettigede udlejer- og lejerforeninger ikke afgiver indstilling af kandidater, eller såfremt der ikke findes sådanne foreninger i kommunen.

Såfremt kommunalbestyrelsen vælger nævnsmedlemmerne uden indstilling, skal det medlem, der repræsenterer udlejerne være en grundejer, der tillige er udlejer. Det medlem, der vælges til at repræsentere lejerforeningerne, skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

I stk. 5 foreslås, at i sager om tvister efter §§ 153-155 i lov om leje tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 86, stk. 3, i nævnet.

Bestemmelsen fastslår, at ved tvister om lejeres tilsidesættelse af god skik og orden, skal en sagkyndig i sociale forhold deltage i behandlingen af sagen.

Idet sociale forhold ofte kan have væsentlig betydning i sager af den type, skal nævnet bistås af en sagkyndig i sociale forhold, når der behandles tvister om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden. Formålet hermed er at sikre, at nævnet opnår et bedre kendskab til de sociale forhold, som kan ligge til grund for tvistens opståen.

Den sagkyndige har ikke stemmeret og er således alene rådgivende. Den sagkyndige kan skabe forbindelse til sociale myndigheder, som derved kan bistå lejeren.

Sager om lejeres tilsidesættelse af god skik og orden behandles af huslejenævnene, jf. § 155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Huslejenævnene har imidlertid ikke kompetence til at træffe afgørelse om opsigelse eller ophævelse af et lejemål begrundet i lejerens manglende overholdelse af god skik og orden. Nævnene har alene mulighed for at træffe afgørelse om, at lejeren tildeles en advarsel, eller at lejeforholdet gøres betinget efter § 154 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Ved behandlingen af sager om god skik og orden, skal huslejenævnet samtidigt undersøge mulighederne for, at lejeren kan gøre brug af sociale tilbud fra kommunen jf. lovforslagets § 83, stk. 3.

I stk. 6 foreslås, at der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 2-5 nævnte regler.

Bestemmelsen fastslår, at der vælges en suppleant for hvert af nævnets medlemmer samt for den socialt sagkyndige.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at nævnet altid er beslutningsdygtigt. Er et nævnsmedlem således ikke i stand til at deltage i forbindelse med afgørelsen af en sag, indtræder medlemmets suppleant i stedet for.

Det ligger til grund for indstillingen af nævnsmedlemmerne, bortset fra formanden, at de på et generelt plan skal varetage de interesser, som foreningerne står for. Dette gælder tilsvarende for suppleanterne. Denne generelle interesse begrunder ikke i sig selv inhabilitet.

Der kan vælges flere suppleanter for hvert medlem, såfremt det findes hensigtsmæssigt.

I stk. 7 foreslås, at udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af huslejenævnet efter at være fyldt 67 år.

Bestemmelsen fastslår, at nævnets medlemmer vælges for en periode på indtil 4 år. Dette gælder for såvel nævnets formand, som de øvrige medlemmer samt suppleanter. Ethvert medlem af nævnet kan imidlertid vælge at udtræde efter at være fyldt 67 år.

Træder et nævnsmedlem i funktionsperioden ud af huslejenævnet på grund af alder, indtræder vedkommendes suppleant i nævnet. Der skal herefter vælges en ny suppleant for den resterende funktionsperiode.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 36 i den gældende boligreguleringslov og omhandler valget af samt kravene til huslejenævnets medlemmer.

Der henvises til afsnit 2.9.1.2. og 2.9.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 80

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 1, at formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2, i lov om leje, bortset fra betingelsen om dansk indfødsret.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 2, at bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 3, at nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 37, stk. 4, at bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

I § 80, stk. 1, foreslås, at formand, medlem eller suppleant skal være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Bestemmelsen fastslår en række betingelser, som skal være opfyldt af personer, som beskikkes til at være medlem huslejenævnet.

Betingelserne skal ikke alene være opfyldt ved beskikkelsen, men også under de pågældendes virke som medlemmer af nævnet. Ophører nogen af de nævnte betingelser med at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

I stk. 2 foreslås, at personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Bestemmelsen fastslår, at personer, der er fyldt 65 år, kan begære sig fritaget for at blive beskikket som medlem af nævnet. Retten til at begære sig fritaget gælder uanset hvilken medlemspost, personen beskikkes til. Herudover kan personer, der for mindre end 4 år siden blev beskikket til at være medlem af et huslejenævn, begære sig fritaget for en ny beskikkelse.

Anden rimelig grund til at begære sig fritaget kan fx være den pågældendes helbred.

I stk. 3 foreslås, at nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

For at sikre, at nævnets medlemmer så vidt muligt giver møde i nævnet efter at være korrekt indkaldt, kan udeblivelse uden lovligt forfald straffes med bøde.

Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede jf. lovforslagets § 86, stk. 3. Formålet med bestemmelsen er at undgå, at sagsbehandlingstiden i nævnet bliver unødig lang som følge af, at der ikke kan træffes afgørelse, fordi et medlem er fraværende.

Oplyser et medlem af nævnet, at vedkommende ikke kan møde i nævnet, indkaldes vedkommendes suppleant.

Ved lovligt forfald forstås fravær på grund af fx sygdom, sygdomskarantæne eller varetægtsfængsling.

I stk. 4 foreslås, at bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Reglerne i retsplejeloven, som der henvises til, omhandler tilfælde, hvor rettens personer skal eller kan vige deres sæde. Reglerne angår den specielle inhabilitet.

Er en sag afgjort ved nævnet under medvirken af et inhabilt nævnsmedlem, vil afgørelsen være ugyldig. Sagen vil derfor skulle behandles på ny. I den forbindelse vil det pågældende nævnsmedlems suppleant træde i stedet.

Sagens parter kan ikke give afkald på at gøre en indsigelse om inhabilitet gældende. Fristreglen i lovforslagets § 88, stk. 2, er ikke til hinder for, at retten kan behandle en påstand om inhabilitet.

Der henvises i øvrigt til bestemmelserne i retsplejelovens §§ 60, stk. 1, og 61.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 37 i den gældende boligreguleringslov og omhandler de generelle krav og betingelser, som skal være opfyldt af huslejenævnets medlemmer.

Der henvises til afsnit 2.9.1.2. og 2.9.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 81

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 38, at kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold mv., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter og mediatorer efter § 42, stk. 1, vederlag for deres virksomhed.

I § 81 foreslås, at kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter og mediatorer, jf. § 86, stk. 1, 2. pkt., vederlag for deres virksomhed.

Bestemmelsen angår kommunalbestyrelsens forpligtelse til at sikre, at huslejenævnet har lokaler til rådighed samt i øvrigt at sikre, at nævnet har de fornødne faciliteter. Kommunen afholder udgifterne til nævnets virksomhed, herunder til kontorhold, medlemmernes eventuelle udlæg samt vederlag for medlemmernes virksomhed.

Det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at sikre, at bestemmelsen opfyldes, således at nævnet har de fornødne forhold til, at nævnet kan udføre sit arbejde effektivt. Den enkelte kommunalbestyrelse fastsætter endvidere selv aflønningen af nævnets medlemmer, herunder vederlagets karakter og størrelse.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 38 om kommunalbestyrelsens pligt til at sikre forholdene vedrørende huslejenævnets arbejde.

Der henvises til afsnit 2.9.1.2. og 2.9.2.2. i de almindelige bemærkninger.

Til § 82

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1, at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 314 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 59 a, stk. 4, i lov om leje betales et beløb på 524 kr. Ved indbringelse af sager efter § 5, stk. 3, betales et beløb på 4.000 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2020-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 2, at udlejeren skal betale et beløb på 6.000 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet. Beløbet er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

I § 82, stk. 1, foreslås, at indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 315 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 132, stk. 2, i lov om leje, betales et beløb på 526 kr. Ved indbringelse af sager efter § 19, stk. 3, i lov om leje, betales et beløb på 4.016 kr. Beløbene i 3-5. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Bestemmelsen stiller krav om, at ved indbringelse af sag for huslejenævnet, skal den nødvendige dokumentation vedlægges. Der skal tillige betales et gebyr, når en sag indbringes for nævnet.

Gebyret for indbringelse af sag for nævnet fastsættes til 315 kr. Ved indbringelse af sag om forhåndsgodkendelse efter § 132, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, skal der indbetales et gebyr på 526 kr. Begge beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Ved indbringelse af sager om besigtigelse i henhold til § 19, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, skal der indbetales et gebyr på 4.016 kr. (2021-niveau). Beløb afholdt til besigtigelsen vil kunne indgå i opgørelsen af, hvorvidt investeringskravet i § 19, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, er opfyldt. Der betales beløb for hvert lejemål, der besigtiges.

Baggrunden for bestemmelsen er et ønske om en vis brugerbetaling til dækning af de administrative udgifter, uden at betalingen bliver af en sådan størrelse, at den forhindrer lejere med almindelige indkomster i at indbringe sager for nævnet.

Sager skal indbringes for nævnet af en af sagens parter. Det i bestemmelsen angivne beløb betales pr. sag, uanset hvor mange lejere, der i fællesskab indbringer sagen for nævnet. Det samme gælder, såfremt udlejeren indbringer en sag, der omfatter flere lejere. Flere lejere kan således samtidigt indbringe enslydende klagepunkter for hver deres lejeforhold med den virkning, at det betragtes som én sag. Det afgørende vil i den forbindelse være, om der er tale om en samlet sagsbehandling af spørgsmålet, eller om lejernes klager hver især kræver individuel sagsbehandling.

Hvorvidt der er tale om en eller flere sager afhænger ikke af, hvor mange lejere sagen vedrører, og som er parter i sagen. En udlejer kan således indbringe én sag for nævnet, som angår mange lejere. Det er samtidig ikke afgørende, om klagepunkterne indbringes ved én eller flere skrivelser.

Indbringer udlejeren fx en varsling af lejeforhøjelse for nævnet, efter at beboerrepræsentationen eller lejerne har fremsat indsigelse, skal der alene betales ét gebyr på trods af, at sagen vedrører flere lejemål. Ønsker udlejeren en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i forbindelse med udførelsen af forbedringsarbejder, vil det afgørende for, om der er tale om en eller flere sager, være, om der er tale om flere forskellige forbedringsarbejder, som hver især kræver individuel sagsbehandling af nævnet.

I huslejenævnene behandles sagerne på skriftligt grundlag, og ved sagsbehandlingen forudsættes, at parterne ikke er repræsenteret ved advokat.

Er der ikke indsendt den nødvendige dokumentation, anmoder nævnet den pågældende part om at indsende de nødvendige oplysninger inden en fastsat frist. Såfremt fristen for indsendelse af manglende dokumentation ikke overholdes, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen jf. lovforslagets § 86, stk. 2.

Indbringelse af sager for huslejenævnet har som udgangspunkt ikke opsættende virkning.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren skal betale et beløb på 6.024 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet. Beløbet er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren får fuldt medhold i sin sag ved huslejenævnet, pålægges udlejeren at betale et beløb på 6.024 kr. til nævnet.

Det vil sige, at såfremt lejeren får fuldt medhold i en klage ved nævnet, skal udlejeren ved at betale et beløb på 6.024 kr. bidrage til de udgifter, der er forbundet med sagens behandling. Beløbet udløses, når sagsbehandlingen i huslejenævnet fører til en afgørelse fra nævnet, som betyder, at udlejeren har tabt sagen.

Der er alene tale om fuldt medhold, hvis alle lejerens klagepunkter imødekommes. Vælger lejeren at opgive klagepunkter under sagens behandling, kan lejeren ikke få fuldt medhold i sagen. Det er imidlertid uden betydning, om sagen er indbragt af lejeren eller af udlejeren. Får lejeren således fuldt medhold i en sag, som er indbragt for nævnet af udlejeren, vil udlejeren blive pålagt et gebyr på 6.024 kr.

Der er ikke krav om, at lejere hos huslejenævnet skal formulere en egentlig påstand, og det kan ikke knyttes op på en påstand, hvorvidt lejeren har fået fuldt medhold. Det kræves heller ikke, at lejerne formulerer påstande af en vis klarhed, for at lejerne kan få fuldt medhold.

Huslejenævnet kan således behandle sagen, selv om lejeren ikke har formuleret en klar påstand eller et klart krav til sagens udfald. Nævnet kan efter omstændighederne fortage en præcisering af lejerens krav som led i oplysning af sagen. Har lejeren ikke formuleret en klar påstand eller et klart krav, vil lejeren som udgangspunkt ikke kunne få fuldstændigt medhold, medmindre lejerens ønske til sagens udfald klart fremgår på anden måde end i en egentlig påstand. Nævnet må i så fald konkret afgøre, om lejeren har fået fuldt medhold.

Huslejenævnet må se på tvistens omdrejningspunkt og se, hvor meget medhold lejer og udlejer har fået ved afgørelsen.

Udlejere vil kunne undgå at ifalde betalingen på 6.024 kr., hvis de under huslejenævnssagen helt eller delvist imødekommer modpartens synspunkter.

Reglen finder anvendelse for alle sager for huslejenævnet, hvor udlejeren er part. Der kan således også pålægges udlejeren et gebyr i en sag mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond. Udlejeren har mulighed for at prøve selve afgørelsen om gebyret ved boligretten.

I sager om forhåndsgodkendelser, hvor der ikke er en tvist, vil udlejeren heller ikke kunne ifalde betaling.

Indgår parterne forlig efter, at lejeren har indbragt sag for nævnet, ophæves sagen. Der pålægges i så fald ikke udlejeren et gebyr.

Gebyret pålægges udlejeren for hver sag, hvori lejeren får fuldt medhold. Har lejeren anført flere klagepunkter, må der af nævnet foretages en vurdering af, om der er tale om en eller flere sager.

Såfremt sagen efterfølgende indbringes for huslejeankenævnet i København, er det udfaldet af sagen i ankenævnet, der er afgørende for, om udlejeren skal betale gebyr. Udlejeren pålægges derfor alene et gebyr, såfremt lejeren får fuldt medhold i ankenævnet. Vælger en af parterne at indbringe sagen for boligretten, vil rettens afgørelse imidlertid ikke have betydning for huslejenævnsgebyret.

Tilsvarende andre beløb i lejelovgivningen reguleres gebyrets størrelse én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

I stk. 3 foreslås, at senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Bestemmelsen fastslår, at efter sag er indbragt for nævnet, underrettes den anden part om sagen senest en uge efter indbringelsen med henblik på at give parten mulighed for at komme med sine bemærkninger.

Bestemmelsen har til hensigt, at det undgås, at nævnets sagsbehandlingstid bliver unødig lang.

Såfremt nævnet ikke overholder bestemmelsens frister, vil afgørelsen efter omstændighederne være ugyldig. Det vil bero på en konkret vurdering, hvorvidt manglerne ved afgørelsen er så væsentlige, at sagen må gå om.

En part kan anmode nævnet om fristforlængelse til at fremsætte sine ytringer. Nævnet må i den forbindelse foretage en vurdering af, om forholdene indebærer, at der skal gives parten fristforlængelse til at indgive sine bemærkninger. Som eksempel på omstændigheder, der kan tale for at indrømme fristforlængelse, kan nævnes den situation, hvor en part er repræsenteret ved advokat eller lign., som har behov for at indhente oplysninger fra parten. Der kan ligeledes indrømmes fristforlængelse i særligt komplicerede sager samt i sager, som implicerer mange lejere.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 39 i den gældende boligreguleringslov og angår indbringelse af sager for huslejenævnet.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 83

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 1, at nævnet træffer afgørelse om afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 2, at nævnet selv afgør, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 3, at i sager efter §§ 153-155 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

I § 83, stk. 1, foreslås, at nævnet træffer afgørelse om afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet foretager en vurdering af, om nævnet har kompetence til at behandle indkomne klager, og om sagerne egner sig til at blive behandlet af nævnet.

Huslejenævnet skal afvise sager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet. Skønnes en sag at være uegnet til behandling i nævnet, eller har nævnet i øvrigt ikke kompetence til at behandle spørgsmålet, må sagen i stedet indbringes for boligretten eller eventuelt fogedretten, jf. lovforslagets § 91, stk. 1.

Der kan for så vidt angår andre retsområder, som omfatter nævnsbehandling af tvister, henvises til lov om forbrugerklagenævnet § 7, hvoraf fremgår, at nævnet afviser klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet. En tilsvarende bestemmelse findes i ligestillingslovens § 20.

Det almindelige udgangspunkt for huslejenævnssager er, at sagerne kan behandles på skriftligt grundlag. Nævnet kan således bl.a. ikke foranstalte bevisførelse, herunder afhøring af parter og vidner. Reglen indebærer således, at nævnet skal afvise klager, hvis behandling forudsætter en egentlig bevisførelse. Er sagens parter uenige om forhold, som fordrer, at der fx sker afhøring af vidner eller syn og skøn, må nævnet afvise klagen og henvise til, at sagen anlægges ved boligretten.

Nævnet må også i øvrigt afvise sager, som skønnes mere egnede til behandling ved domstolene, eller som det i øvrigt giver anledning til betænkelighed at behandle i nævnet.

Huslejenævnets afvisning af sager efter bestemmelsen er afgørelser i forvaltningslovens forstand. Sådanne afgørelser kan indbringes for boligretten, der kan tage stilling til kompetencespørgsmålet som 1. instans, herunder eventuelt hjemvise sagen til fornyet behandling i huslejenævnet.

I stk. 2 foreslås, at nævnet selv afgør, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Bestemmelsen vedrører officialprincippet, hvorefter nævnet selv vurderer, hvilke undersøgelser der skal foretages, samt hvilke oplysninger der skal indhentes, for at sagen oplyses tilstrækkeligt.

Nævnets sagsbehandling foregår efter officialmaksimen. Princippet er ikke lovfæstet, men følger af almindelige retsgrundsætninger. Det er herefter op til nævnet at sikre, at sagen bliver tilstrækkelig belyst og korrekt juridisk vurderet. Nævnet kan ikke blot henholde sig til de oplysninger, som sagens parter indgiver. Nævnet har således pligt til selv at oplyse sagen i fornødent omfang, både for så vidt angår det retlige som det faktiske grundlag.

Nævnets sagsbehandling er omfattet af forvaltningslovens § 19. Nævnet har derfor pligt til at foretage høring af en part, såfremt der senere i sagsforløbet fremkommer oplysninger til ugunst for den pågældende, som er af væsentlig betydning for afgørelsen af sagen.

Det er op til nævnet at vurdere, hvilke oplysninger der skal indhentes, for at den indbragte sag oplyses tilstrækkeligt til, at der kan træffes en korrekt afgørelse. I den forbindelse anmoder nævnet parterne om at indsende relevante oplysninger, som de er i besiddelse af. Såfremt en part ikke indsender oplysninger, som nævnet har anmodet om, må nævnet anlægge et skøn ud fra i øvrigt tilgængelige oplysninger. Det kan bl.a. få betydning i sager om lejens størrelse, hvor lejen fastsættes omkostningsbestemt.

Fremsender en part ikke oplysninger, som nævnet har krævet, vil nævnet kunne fortolke den pågældendes tavshed på den for modparten mest gunstige måde. Dette gælder dog ikke for så vidt angår oplysninger, som nævnet uden videre besvær kan indhente andetsteds fra. Det er ikke forbundet med yderligere sanktioner, såfremt en part ikke efterkommer nævnets krav om fremsendelse af oplysninger.

Parterne er således forpligtede til selv at bidrage til sagens oplysning, i det omfang det må stå dem klart, at bestemte oplysninger er relevante for sagens behandling. Har en part fremsendt oplysninger til nævnet i forbindelse med nævnets behandling af en sag, har parten mulighed for at fremlægge de pågældende oplysninger i forbindelse med en senere boligretssag, uanset om nævnet lader oplysningerne indgå i behandlingen af sagen.

Såfremt en part ikke efterkommer huslejenævnets nærmere specificerede krav om oplysning og dokumentation, der er fornødne for afgørelse af sagen, vil parten som udgangspunkt være afskåret fra at fremlægge sådanne oplysninger i boligretten, hvis modparten protesterer herimod.

Nævnet fastlægger sagens genstand ud fra klagens formulering. Nævnet må i den forbindelse foretage en vurdering af, hvilke nærmere spørgsmål, der skal behandles. Nævnet kan ikke af egen drift inddrage spørgsmål, som ikke kan anses for indeholdt i klagen, men nævnet er ikke begrænset af de forhold, som anføres af parterne i relation til klagen.

Gør lejerne således fx indsigelse mod en varslet forbedringsforhøjelse og begrunder indsigelsen i et konkret forhold, må nævnet af egen drift tillige foretage en undersøgelse af, om der er andre mangler ved varslingen, end anført af lejerne. Såfremt en lejer gør indsigelse mod en eller flere poster i en fraflytningsrapport, må huslejenævnet først undersøge, om udlejeren har overholdt de formelle regler omkring fraflytningssynet samt fraflytningsrapporten.

I stk. 3 foreslås, at i sager efter kapitel 18 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Bestemmelsen henviser til reglerne i kapitel 18 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, som angår sager om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

Efter bestemmelsen skal nævnet undersøge mulighederne for at gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning i sager efter kapitel 18 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Lejerens sociale forhold har ofte betydning i sager, der angår lejerens manglende overholdelse af god skik og orden. Bestemmelsen fastslår, at nævnet har pligt til at undersøge, om lejeren kan gøre brug af tilbud fra kommunen, såfremt der er tale om en sag af social karakter.

Nævnet har pligt til at undersøge mulighederne herfor, forinden nævnet beslutter, at gøre lejeforholdet betinget eller tildele lejeren en advarsel efter § 154, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Nævnet kan indhente mere generelle oplysninger om sociale tilbud eller oplysninger, der vedrører den pågældende lejers konkrete muligheder for at gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning. Dette forudsætter imidlertid, at forvaltningslovens betingelser er opfyldt, og at nævnet i øvrigt finder det af betydning.

Nævnet kan opfordre kommunen til at tilbyde en særlig indsats til voksne med nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne efter § 81 i lov om social service. Er funktionsevnen betydeligt nedsat, og kan den pågældende ikke tage vare på sine egne interesser, skal kommunen efter § 82 i lov om social service yde hjælpen, uanset om vedkommende har givet samtykke.

I stk. 4 foreslås, at nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Bestemmelsen fastslår, at der som udgangspunkt gælder en frist på 2 uger for besvarelse af nævnets spørgsmål eller anmodninger.

Huslejenævnet har en pligt til at foretage høring af sagens parter i overensstemmelse med forvaltningslovens regler herom. Hvis nævnet stiller spørgsmål til sagens parter eller andre, skal der fastsættes en frist for besvarelse, der ikke bør overstige 2 uger, medmindre der foreligger særlige forhold.

Reglerne om partshøring suppleres af forvaltningslovens regler om kontradiktion jf. forvaltningslovens § 19. Afgørelse kan herefter ikke træffes, før en part er gjort bekendt med eller har fået lejlighed til at udtale sig om oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som parten ikke antages at være bekendt med er i myndighedens besiddelse. Retten til kontradiktion omfatter dog kun oplysninger, som er til ugunst for parten og af væsentlig betydning for sagens afgørelse.

Pligten til partshøring skal ses i sammenhæng med det forhold, at huslejenævnssager behandles efter officialmaksimen, jf. lovforslagets § 83, stk. 2. Høringspligten omfatter ikke alene oplysninger, som fremkommer ved udtalelser fra modparten, men også oplysninger, som nævnet selv indhenter.

Høringspligten gælder, uanset om parten har kendskab til de pågældende oplysninger eller ej, idet det afgørende er, om det kan antages, at parten har kendskab til, at myndigheden er i besiddelse af oplysningerne, og at oplysningerne dermed vil kunne indgå i beslutningsgrundlaget.

Hvorvidt der er en pligt for nævnet til at foretage partshøring af oplysninger i sager om det lejedes værdi afhænger af, om der er konkrete oplysninger om lejens størrelse i et sammenligningslejemål. Konkrete oplysninger om sammenligningslejemål er faktiske oplysninger i forvaltningslovens forstand. Høringspligten indtræder, hvis sådanne konkrete oplysninger indgår i nævnets sagsbehandling, medmindre høring kan undlades af andre årsager. Der henvises til forvaltningslovens § 19, stk. 2, om, i hvilke tilfælde partshøring kan undlades.

Det gælder endvidere efter forvaltningslovens § 21, at en part på ethvert tidspunkt af sagens behandling kan forlange, at sagens afgørelse udsættes, indtil parten har afgivet en udtalelse til sagen. Denne ret er dog begrænset af en række undtagelser, herunder at en lovbestemt frist for sagens afgørelse overskrides på grund af udsættelsen, jf. forvaltningslovens § 19, stk. 2.

Udlejeren og lejeren har pligt til efter anmodning fra huslejenævnet at indsende oplysninger. For at undgå, at sagens parter kan forhale sagens behandling, fastsætter nævnet som udgangspunkt en frist på 2 uger til besvarelse af nævnets spørgsmål og anmodninger. Overholdes fristen ikke, træffer nævnet afgørelse på det foreliggende grundlag. Den part, der trods nævnets opfordring ikke har fremskaffet de fornødne oplysninger, må da selv bære eventuelle uheldige følger heraf.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 40 om huslejenævnets pligt til at indhente oplysninger til brug for sagens behandling.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 84

Efter den gældende boligreguleringslovs § 40 a, stk. 1, gælder, at ved behandling af sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnet inden for de seneste 3 år i henhold til § 61 b, stk. 2, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette gælder dog ikke sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 59 a og 59 b i lov om leje.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 40 a, stk. 2, gælder, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

I § 84, stk. 1, foreslås, at ved behandling af sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring indgår, skal huslejenævnet indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når huslejenævnet inden for de seneste 3 år, i henhold til § 73, stk. 2, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol. Dette gælder dog ikke sager om forhåndsgodkendelse efter §§ 132 og 133 i lov om leje.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at huslejenævnet ved behandling af sager, hvor arbejders fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring har relevans, altid får oplysning fra Grundejernes Investeringsfond om, hvordan fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring er for arbejderne hos Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen vil omhandle behandling af personoplysninger i form af en adresse.

Med relevante oplysninger menes enhver form for oplysning, som kan belyse, hvordan arbejdernes fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse er sket.

I stk. 2 foreslås, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

Det er med bemyndigelsen hensigten, at der fastsættes hjemmel til, at Grundejernes Investeringsfond kan udarbejde en digital platform, hvorpå kontrolsager kan gøres tilgængelige for huslejenævnene. Dette skal medvirke til, at informationsudvekslingen mellem Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnene i mindre omfang medfører bureaukrati og forsinket arbejdsgang.

Det er tillige med bemyndigelsen hensigten at fastsætte regler om tilgængeligheden af platformen, således at det alene er Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnene, som kan tilgå denne.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 40 a.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 85

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 1, at nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 2, at nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 3, at nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 4, at sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 41, stk. 5, at i sager om tvister efter §§ 79 a-79 c i lov om leje skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser

I § 85, stk. 1, foreslås, at nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Bestemmelsen vedrører huslejenævnets behandling af sagen og fastslår, at nævnet har mulighed for at foretage besigtigelse, såfremt nævnet vurderer, at en besigtigelse kan bidrage til sagens oplysning. Besigtigelse vil særligt være relevant i sager, hvor nævnet skal tage stilling til lejens størrelse.

Bestemmelsen skaber en udtrykkelig hjemmel til, at nævnet kan foretage besigtigelse.

Bestemmelsen giver huslejenævnet adgang til at besigtige det omtvistede lejemål og mulige sammenligningslejemål, som nævnet enten selv er bekendt med, eller som parterne påberåber sig. Bestemmelsen har sammenhæng med nævnets pligt til selv at oplyse sagen jf. lovforslagets § 83, stk. 2.

Besigtigelse kan fx være relevant i sager, hvor nævnet skal besigtige ejendommens vedligeholdelsesstand eller vurdere værdien af udlejerens forbedringer.

Besigtigelse sidestilles med, at nævnet har stillet spørgsmål til parterne. Besigtigelsen medfører således fristforlængelse, idet parterne skal have mulighed for at komme med indlæg efter besigtigelsen. Parterne vil i den forbindelse som udgangspunkt have 2 uger til at indgive deres svar, jf. lovforslagets § 83, stk. 4. En indkaldelse fra nævnet til besigtigelse eller afholdelse af møde bevirker derved, at fristen på 4 uger efter lovforslagets § 86, stk. 1, til at træffe afgørelse udskydes, således at nævnet må vente med at træffe afgørelse, til parterne har haft anledning til at kommentere på besigtigelsen.

Sagens parter har krav på at blive indkaldt til besigtigelsen med mindst en uges varsel.

Nævnets formand skal ikke nødvendigvis deltage i besigtigelsen. Den kan således foretages af udlejer- og lejerrepræsentanten uden formandens tilstedeværelse.

I stk. 2 foreslås, at nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Når parter indkaldes til at møde i nævnet, er der ikke tale om en indkaldelse til at afgive egentlig vidneforklaring i retsplejelovens forstand.

Huslejenævnet kan ikke holde møde med kun én af sagens parter, uden at den øvrige part er blevet indvarslet til mødet. Muligheden for at indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet forudsætter således, at begge parter indkaldes. Dette hænger sammen med, at der for nævnsbehandlingen gælder det princip, at enhver af sagens parter har ret til at gøre sig bekendt med og udtale sig om, hvad den anden part gør gældende.

Dette princip kan indebære en betragtelig afgørelsestid, medmindre nævnet fastsætter en kort svarfrist efter et indlæg fra hver af parterne.

Parterne kan møde ved en befuldmægtiget.

I stk. 3 foreslås, at nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Det påhviler nævnets formand at sørge for, at sagerne forberedes til behandling i nævnsmøde. Forberedelse af sagerne indebærer, at alle relevante oplysninger og forhold, som er nødvendige for at kunne træffe den rigtige afgørelse, indhentes og belyses.

Sagerne forberedes inden nævnsmødet, hvor sagerne drøftes til afgørelse mellem nævnets tre medlemmer.

I stk. 4 foreslås, at sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Bestemmelsen har sammenhæng med reglerne om partshøring og kontradiktion.

Sagens parter skal have udleveret alle oplysninger af betydning for sagens afgørelse, således at parterne har mulighed for under sagen at kommentere på oplysningerne. Parterne vil samtidig herved bedre kunne vurdere, hvorvidt de er enige i nævnets afgørelse, eller om de derimod ønsker at indbringe afgørelsen for ankenævnet eller boligretten.

I stk. 5 foreslås, at i sager om tvister efter §§ 153-155 i lov om leje skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

Bestemmelsen omhandler sager, der vedrører lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, jf. §§ 153-155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Bestemmelsen fastslår, at nævnet skal vejlede parterne i sager om lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, såfremt parterne har brug herfor. Nævnet skal samtidig bistå parterne ved udformning af skriftlige udtalelser og indlæg i sagen.

Tvister om lejerens manglende overholdelse af god skik og orden kan føre til, at nævnet pålægger lejeren en advarsel eller gør lejeforholdet betinget. Dette kan være medvirkende til, at lejeforholdet senere ophæves. Det findes derfor hensigtsmæssigt, at lejeren sikres den fornødne bistand og hjælp således, at lejeren kan varetage sine interesser på betryggende vis i forbindelse med sagen.

Der kan særligt være behov for, at lejeren bistås i sager, der angår lejerens sociale forhold.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 41.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger

Til § 86

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 1, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 3, eller efter § 40, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 41, stk. 2. I sager efter §§ 79 a-79 b i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 2, at i tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 3, at huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 4, at nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 5, at nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 79 b, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 43 og 44 og udlejerens meddelelsespligt efter § 107 a i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 42, stk. 6, at såfremt nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter § 43 eller § 44 har opsættende virkning

I § 86, stk. 1, foreslås, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 82, stk. 3, eller efter § 83, stk. 4, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 85, stk. 2. I sager efter §§ 153-155 i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af mediation.

Bestemmelsen fastslår, at nævnet skal træffe afgørelse inden for en frist på 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget modpartens svar efter sagens indbringelse, jf. lovforslagets § 82, stk. 3, eller svar fra en part på et spørgsmål eller en anmodning fra nævnet i henhold til lovforslagets § 83, stk. 4, eller hvor fristen herfor er udløbet. Det samme er tilfældet fra det tidspunkt, hvor parterne har givet møde i nævnet efter lovforslagets § 85, stk. 2, eller nævnet har foretaget besigtigelse.

Nævnet skal give den anden part i retsforholdet underretning om sagens indbringelse senest 1 uge efter, at sagen er indbragt. Den pågældende har derefter 2 uger til at fremsætte sine ytringer. Såfremt der ikke foretages yderligere, har nævnet 4 uger til at træffe afgørelse i sagen, efter partens ytringer er indgivet, eller fristen herfor er udløbet. Det indebærer, at i sager, hvor kun den anden part i retsforholdet skal høres, vil der være en ekspeditionstid på højst 7 uger i alt, medmindre nævnet har forlænget svarfristen.

For at sagerne ikke trækker i langdrag og af hensyn til den anden part i retsforholdet, fremgår det af stk. 2, at nævnet skal afgøre sagen, når svarfristen er udløbet, idet nævnet kan fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde. Dette kan medføre, at huslejenævnene vil afvise krav om lejeforhøjelser, som senere, når oplysningerne fremkommer, viser sig at være materielt berettigede. Konsekvensen heraf vil være, at den klager, der på grund af egen forsinkelse ikke kan få gennemført sit krav om lejeforhøjelse, må begynde forfra med ny varsling til lejerne etc.

Det afgørende for fristens overholdelse vil være tidspunktet, hvor nævnet træffer afgørelse i sagen. Fristen regnes indtil afgørelsestidspunktet, det vil sige den dag, hvor der træffes afgørelse i et nævnsmøde, og afgørelsen protokolleres. Det er således ikke afgørende, hvornår afgørelsen meddeles til sagens parter. Er fristen overskredet, kan den part, som har indbragt sagen for huslejenævnet, indbringe sagen for boligretten uden først at afvente nævnets afgørelse.

Parterne skal hver især gøres bekendt med indlæg, som indsendes af den øvrige part i sagen samt øvrige oplysninger, som huslejenævnet indhenter, og som får betydning for sagens udfald. Parterne skal tillige have mulighed for at udtale sig om, hvad den øvrige part gør gældende, samt de oplysninger, som huslejenævnet lægger til grund i sagen.

Nævnet kan i sager om husordensovertrædelser foreslå afholdelse af konfrontation i form af mediation. Denne mulighed skal ses i lyset af, at konfrontation ikke er medtaget som retsfølge. Bestemmelsen giver således huslejenævnet mulighed for at foreslå afholdelse af mediation med deltagelse af de implicerede parter i tilfælde, hvor nævnet vurderer, at dette vil kunne afhjælpe de pågældende problemer.

Udgiften til afholdelse af mediation påhviler kommunen i henhold til lovforslagets § 81.

I stk. 2 foreslås, at i tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den gunstigste måde for modparten og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Bestemmelsen giver nævnet mulighed for at fortolke en parts tavshed til modpartens fordel. Der er alene tale om en mulighed for nævnet. Bestemmelsen pålægger således ikke nævnet en pligt hertil.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt en part ikke inden for den frist, som nævnet fastsætter efter § 83, stk. 4, indgiver sit svar, kan nævnet lægge modpartens fremstilling til grund. Nævnet kan vælge at lægge et for sent indkommet svar til grund, såfremt der findes at være undskyldelige omstændigheder.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at en part ikke kan drage fordel af, ikke at efterkomme huslejenævnets anmodning om at indsende bestemte oplysninger. Bestemmelsen ændrer imidlertid samtidig ikke ved, at huslejenævnet skal søge at nå frem til den for sagen korrekte afgørelse. Nævnet kan således ikke lægge en parts fremstilling ukritisk til grund, såfremt fremstillingen ikke stemmer overens med sagens øvrige oplysninger.

Udbeder nævnet sig oplysninger om ejendommens driftsudgifter i forbindelse med udarbejdelsen af et skyggebudget efter § 32 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, og indsender udlejeren ikke de anmodede oplysninger, må huslejenævnet fastsætte lejen ved et skøn ud fra i øvrigt tilgængelige oplysninger.

I stk. 3 foreslås, at huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Nævnets afgørelser træffes ved stemmeflerhed således, at formandens stemme er udslagsgivende ved stemmelighed.

Da nævnets medlemmer, bortset fra formanden, repræsenterer lejernes henholdsvis udlejernes interesser, kan nævnet kun træffe afgørelse, når samtlige medlemmer er til stede.

Kan et medlem ikke deltage i afgørelsen af en sag, træder medlemmets suppleant i stedet. Nævnets medlemmer samt suppleanter er pligtige at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde, jf. lovforslagets § 80, stk. 3.

Dissens vil eksempelvis kunne forekomme ved afgørelser om det lejedes værdi eller fastsættelse af administrationshonorarer.

I stk. 4 foreslås, at nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Bestemmelsen fastslår, at nævnets afgørelser føres til protokol. I huslejenævnene behandles sagerne på skriftligt grundlag. Nævnets afgørelse skal ligeledes foreligge skriftligt.

Der skal således føres protokol over bl.a. antallet af sager, der behandles ved nævnene samt sagernes kategorier. Herudover skal der føres protokol over tidspunktet for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lign.

Afgørelserne skal begrundes, jf. stk. 5. Begrundelsen skal være tilstrækkelig udførlig til, at parterne kan se hvilke omstændigheder og forhold, der er lagt vægt på. Afgørelsen skal samtidig henvise til de relevante retsregler.

Er en afgørelse ikke enstemmig, skal dette fremgå. Formålet hermed er at sikre, at parterne kan tage stilling til, om de er enige i afgørelsen. Er en afgørelse truffet med dissens, viser det sagens parter, at afgørelsens resultat ikke er entydigt. Parterne har herefter mulighed for at indbringe sagen for boligretten henholdsvis ankenævnet, som ligeledes ud fra nævnets begrundelse kan tage stilling til, om afgørelsen er korrekt.

Bestemmelsen har sammenhæng med lovforslagets § 90, hvorefter indenrigs- og boligministeren kan indhente og videregive oplysninger fra huslejenævnene om de sager, der bliver behandlet i nævnene. Der føres statistik over nævnenes afgørelser, herunder antallet af sager, deres udfald og hvad sagerne vedrører, og det er i den forbindelse afgørende, at afgørelserne protokolleres af nævnene.

I stk. 5 foreslås, at nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 154, stk. 1, i lov om leje skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter §§ 88 og 89 og udlejerens meddelelsespligt efter § 194 i lov om leje. Hvis afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. §154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Huslejenævnets samt ankenævnets afgørelser meddeles skriftligt sagens parter.

Bestemmelsen omhandler endvidere nævnets forkyndelse til parterne af sagens afgørelse, når der træffes afgørelse om, at lejerens lejeforhold gøres betinget efter § 154 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje. Dette gælder, såfremt lejeren ikke har svaret eller er mødt for nævnet. Om de nærmere krav til forkyndelsen henvises til retsplejelovens § 155.

Huslejenævnets afgørelse skal ledsages af en begrundelse samt angivelse af eventuel dissens. Nævnet skal gøre sagens parter bekendte med muligheden for at indbringe nævnets afgørelse for boligretten eller ankenævnet i henhold til lovforslagets §§ 88 og 89, herunder at afgørelsen skal indbringes senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt sagens parter. Huslejenævnets afgørelser kan efter de nævnte bestemmelser indbringes for huslejeankenævnet i Københavns Kommune henholdsvis boligretten i landets øvrige kommuner.

Huslejenævnet skal tillige, hvis afgørelsen er omfattet af § 194 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, meddele udlejeren om dennes forpligtelse til inden for 2 uger fra endelig afgørelse at meddele beboerrepræsentationen eller, når der for ejendommen ikke er en beboerrepræsentation, lejerne om afgørelsen i henhold til § 194, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Nævnets afgørelse skal begrundes. Kravet om begrundelse giver en øget garanti for, at afgørelsen er rigtig, og at grundlaget for afgørelsen er sagligt og fyldestgørende. En begrundelse kan desuden hjælpe parten til bedre at forstå afgørelsen og kan give denne et grundlag for at tage stilling til, om afgørelsen skal påklages til ankenævnet i København eller indbringes for domstolene.

Til brug for parternes vurdering af, om afgørelsen skal indbringes for boligretten eller ankenævnet, skal huslejenævnet gøre opmærksom på, om der er tale om en enstemmig afgørelse og i tilfælde af uenighed begrunde, hvori uenigheden har bestået.

I tilfælde af en sag om husordensovertrædelser, hvor der træffes afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, skal angives, hvori betingelserne består samt tidspunktet for disses ophør. Betingelserne ophører senest 1 år efter afgørelsen.

Reglerne i forvaltningslovens kapitel 6 indeholder en række regler, der supplerer nærværende bestemmelse. Således fremgår det blandt andet af forvaltningslovens § 24, at en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, som afgørelsen er truffet efter, og at de hovedhensyn, som har været bestemmende for et eventuelt administrativt skøn i henhold til de anvendte retsregler, skal angives. Yderligere skal afgørelsen om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Huslejenævnets afgørelse står som udgangspunkt ved magt, når den ikke inden for fristen indbringes for ankenævnet eller boligretten, uanset at afgørelsen måtte være behæftet med mangler. Er afgørelsen imidlertid behæftet med indholdsmæssige mangler, fx ved at være truffet på et forkert retsgrundlag, kan huslejenævnet være forpligtet til efter opfordring fra en part at genoptage sagen til fornyet behandling.

Er afgørelsen behæftet med væsentlige sagsbehandlingsfejl, har sagens parter efter omstændighederne ret til at få sagen genoptaget, ligesom nævnet har pligt til at genoptage sagen, såfremt nævnet bliver opmærksom på fejlene.

I stk. 6 foreslås, at angår huslejenævnets afgørelse et fremlejeforhold, og pålægger afgørelsen lejeren, som har foretaget fremleje, en eller flere forpligtelser, skal parterne ligeledes gøres bekendt med, at manglende overholdelse af endelig huslejenævnsafgørelse kan medføre opsigelse af lejerens lejeforhold, jf. § 171, stk. 1, nr. 5, i lov om leje, samt at såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet, skal lejer i fremlejeforholdet meddele huslejenævnet herom, jf. stk. 7.

Bestemmelsen forpligter huslejenævnet til at meddele parterne i sagen, det vil sige fremlejegiver og fremlejetager, at fremlejegivers manglende overholdelse af afgørelsen kan have konsekvenser for det lejeforhold, hvor fremlejegiver er lejer. Bestemmelsen foreslås indført som et led i den foreslåede adgang for udlejer til at opsige lejeforhold, hvor lejeren som fremlejegiver ikke efterlever huslejenævnsafgørelser, jf. § 171, stk. 1, nr. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Som et led i den foreslåede ordning, hvorefter udlejeren kan opsige lejeren, hvis denne ikke efterlever huslejenævnsafgørelser i fremlejeforhold, forpligtes huslejenævnet til gøre parterne bekendt med, at der skal sendes meddelelse til huslejenævnet, såfremt afgørelsen ikke inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet

Det er således en forudsætning for, at den foreslåede ordning kan fungere efter hensigten, at det sikres, at huslejenævnet får oplysning om fremlejegivers manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser, således at fremlejegivers udlejer kan oplyses herom, jf. stk. 8.

Efter bestemmelsen kan både fremlejegiver og fremlejetager oplyse huslejenævnet om den manglende efterlevelse, men det vil forventeligt være fremlejetager, som vil give meddelelse til huslejenævnet.

Enhver manglende efterlevelse er relevant, og huslejenævnet kan således oplyses, hvis blot en mindre del af afgørelsen ikke er efterlevet.

I stk. 7 foreslås, at lejeren i et fremlejeforhold har en forpligtelse til at meddele huslejenævnet, hvis den lejer, som er udlejer i fremlejeforholdet, ikke overholder en eller flere forpligtelser, som denne er blevet pålagt i en endelig huslejenævnsafgørelse.

Bestemmelsen medfører en pligt for fremlejetager til at oplyse huslejenævnet, hvis ikke fremlejegiveren overholder de forpligtelser, som denne er blevet pålagt i en endelig huslejenævnsafgørelse, og har til formål at sikre, at huslejenævnet i henhold til stk. 8 kan oplyse fremlejegiverens udlejer omkring dette.

Pligten består alene for fremlejetagere i lejeforhold, hvor fremlejegiver selv er lejer, og vil derfor ikke finde anvendelse i fremlejeforhold, hvor fremlejegiver fx er andelshaver.

I stk. 8 foreslås, at får huslejenævnet meddelelse efter stk. 7, skal huslejenævnet fra lejeren, som har foretaget fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen eller dommen er efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren, som har foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen af huslejenævnets anmodning, fremlagt fornøden dokumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har foretaget fremleje, er lejer, at den pågældende afgørelse eller dom ikke er efterlevet.

Efter bestemmelsen vil huslejenævnet skulle, når dette har fået meddelelse om fremlejegivers manglende efterlevelse af en huslejenævnsafgørelse, jf. stk. 7, udbede fremlejegiver dokumentation for, at afgørelsen inden den i afgørelsen fastsatte frist er efterlevet.

Fremlejegiver har efter bestemmelsen 7 dage fra modtagelsen af huslejenævnets anmodning til at indsende dokumentation for efterlevelsen.

Afgiver fremlejegiver ikke dokumentation, eller finder huslejenævnet, at den afgivne dokumentation ikke er tilstrækkelig til at dokumentere, at fremlejegiver har efterlevet afgørelsen eller dommen, skal huslejenævnet give fremlejegivers udlejer meddelelse om den manglende efterlevelse.

Det bemærkes, at fremlejegivers dokumentation skal vise, at afgørelsen er fuldt ud efterlevet. Det vil eksempelvis ikke være tilstrækkeligt, hvis fremlejegiver alene kan dokumentere at have betalt en del af et beløb, som denne i huslejenævnsafgørelsen blev pålagt at betale.

Huslejenævnet kan af parterne i sagen, eventuelt allerede ved behandling af den oprindelige tvist, udbede sig oplysninger om fremlejegivers udlejer, i henhold til lovforslagets § 83, stk. 2, hvorefter nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private. Såfremt ingen af parterne bistår hermed, vil det efter omstændighederne være tilstrækkeligt for huslejenævnet at give meddelelsen til den, som er ting?lyst ejer i henhold til tingbogen.

Det er vigtigt, at udlejeren får besked om lejerens manglende efterlevelse af nævnets afgørelser, da dette har betydning for udlejerens mulighed for at opsige lejer i henhold til § 171, stk. 1, nr. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, § 85, stk. 1, nr. 4, i lov om leje af almene boliger m.v., samt i henhold til § 1, nr. 6, i det samtidig fremsatte forslag til lov om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og forskellige andre love.

Er der ikke en udlejer at meddele, fordi fremlejeforholdet udspringer af et andet forhold end et lejeforhold fx et andelshaverforhold, vil den foreslåede bestemmelse ikke finde anvendelse.

I stk. 9 foreslås, at har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter §§ 88 eller 89 har opsættende virkning.

Indbringes en afgørelse truffet af huslejenævnet for boligretten eller ankenævnet, tillægges indbringelsen som udgangspunkt ikke opsættende virkning.

For at undgå, at udlejeren i tiltro til huslejenævnets afgørelse iværksætter forbedringsarbejder, hvorefter afgørelsen omgøres af boligretten eller ankenævnet, tillægges sager vedrørende iværksættelse af forbedringsarbejder opsættende virkning. Bestemmelsen fastslår, at i forbindelse med, at huslejenævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, skal nævnet meddele sagens parter, at indbringelse af afgørelsen for boligretten henholdsvis ankenævnet har opsættende virkning.

Dette indebærer, at på trods af, at udlejeren har fået medhold i huslejenævnet, hvorved nævnet tiltræder udlejerens iværksættelse af en forbedring, må udlejeren herefter afvente boligrettens henholdsvis ankenævnets afgørelse, såfremt lejeren indbringer sagen herfor. Udlejeren kan således ikke i tillid til nævnets afgørelse påbegynde forbedringsarbejderne, forinden boligretten eller ankenævnet har truffet afgørelse.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 109, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, hvorefter indbringelse af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 42 om huslejenævnets afgørelse.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.

Til § 87

Det følger af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 1, at kommunalbestyrelsen på vegne af en lejer af en bolig kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Det følger af den gældende lejelovs § 106 a, stk. 2, at ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene

I § 87, stk. 1, 1-2. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen på vegne af en lejer af en bolig kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra umiddelbart vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Huslejenævnet kan i den forbindelse også træffe afgørelse om huslejens størrelse.

Bestemmelsen giver kommunalbestyrelsen mulighed for på vegne af en lejer i ejendommen at indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. Bestemmelsen fastsætter en mandatarordning, hvorefter kommunalbestyrelsen kan tage kontakt til lejeren med henblik på at få lejerens samtykke til, at der indbringes sag for nævnet.

Mandatarordningen stiftes ved lejerens viljeserklæring til kommunen. Bestemmelsen indebærer ikke, at der er særlige formkrav til lejerens fuldmagtserklæring. Efter almindelige fuldmagtsregler vil lejeren blive bundet af kommunalbestyrelsens handlinger og undladelser inden for fuldmagtens grænser. Lejeren kan altid vælge at tilbagekalde bemyndigelsen. Udlejeren skal i så fald som modpart have meddelelse herom.

Baggrunden for ordningen er, at de lejere, som oftest bliver ofre for en boligspekulants udlejning af boliger, der er i meget dårlig vedligeholdelsestilstand, i mange tilfælde ikke har ressourcer til eller forudsætninger for at rejse en sag for huslejenævnet. Med bestemmelsen gives kommunalbestyrelsen en mulighed for at tilbyde sådanne udsatte lejere at føre sagen for dem. Det vurderes, at førelsen af en sådan sag også kan være i kommunalbestyrelsens egen interesse. Bestemmelsen kan således være et redskab til at dæmme op for spekulativ boligudlejning med de sociale konsekvenser m.v., som dette kan have.

Ordningen omfatter boliger, som udefra umiddelbart synes at være i væsentlig dårlig vedligeholdelsesstand. Kommunalbestyrelsen vurderer, om der er grundlag for efter bestemmelsen at indbringe sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Bestemmelsen kan fx anvendes i den situation, hvor kommunalbestyrelsen i forbindelse med udførelse af sin tilsynspligt efter § 75 i lov om byfornyelse og udvikling af byer bliver opmærksom på, at en bolig, som lejes ud til beboelsesformål, er behæftet med væsentlige vedligeholdelsesmangler, der dog ikke kan føre til påbud om kondemnering. § 75 i lov om byfornyelse og udvikling af byer vedrører kommunalbestyrelsens tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, og som vurderes ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold at være sundhedsfarlige eller brandfarlige.

Bestemmelsen kan dog også finde anvendelse i andre tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen på anden vis er blevet bekendt med, at den konkrete bolig, der udlejes til beboelsesformål, er i en mangelfuld vedligeholdelsestilstand. I sådanne tilfælde kan kommunen efter bestemmelsen med lejerens accept indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Når kommunalbestyrelsen har indbragt en sag for huslejenævnet, skal nævnet vurdere, om der er tale om vedligeholdelsesmangler af et omfang, som forudsat i bestemmelsen. Hvis dette er tilfældet, kan huslejenævnet tage stilling til, hvilke vedligeholdelsesmangler det påhviler udlejeren at udføre.

Huslejenævnet kan i sager indbragt efter stk. 1, i modsætning til efter stk. 2, give påbud om såvel udvendige som indvendige vedligeholdelsesarbejder, da det forudsættes, at lejeren vil give huslejenævnet adgang til boligen.

Væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler på boligens klimaskærm kan bl.a. være huller i og andre skader på tag, revner i og andre skader på murværk, herunder sætningsskader, utætte og revnede vinduer, der gør boligen mindre egnet til beboelse, forudsat at manglen, såfremt vedligeholdelsen ikke udføres, vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes.

Ved behandlingen af en sag om vedligeholdelsesmangler kan nævnet tillige træffe afgørelse om lejens størrelse. Huslejenævnet kan nedsætte huslejen med et beløb, der svarer til den brugsværdiforringelse, som vedligeholdelsesmanglen udgør. Endvidere kan huslejenævnet tage stilling til den aftalte husleje, og såfremt den anses at overstige det, som følger af lejelovgivningen, kan nævnet som i andre sager om huslejens størrelse nedsætte huslejen.

Særligt i forhold til huslejenævnets eventuelle afgørelse om huslejens størrelse bemærkes det, at en eventuel håndhævelse heraf vil bero på lejeaftalens parter. Kommunalbestyrelsen gives således ikke med ordningen adgang til at gøre denne del af huslejenævnets afgørelse gældende i forhold til udlejer.

Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af de almindelige bestemmelser om nævnets sagsbehandling. Huslejenævnet vil således skulle tage stilling til, hvem af parterne det påhviler at udbedre de pågældende vedligeholdelsesmangler. Endvidere vil huslejenævnet efter § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje kunne påbyde udlejeren at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder inden for nærmere fastsatte frister. Overholder udlejeren ikke huslejenævnets påbud, kan kommunalbestyrelsen efter lovforslagets § 69, stk. 1, anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre arbejderne for udlejerens regning.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til reglerne i lovforslagets § 69, stk. 1, og § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

I stk. 1, 3-4. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen endvidere kan indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 69. Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten.

Ud over adgangen til på en lejers vegne at indbringe sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, kan kommunalbestyrelsen tillige indbringe nævnets afgørelse for boligretten. Kommunalbestyrelsen afholder i så fald eventuelle omkostninger forbundet med sagen, herunder eventuelle sagsomkostninger.

Såfremt der rejses en sag ved boligretten, finder retsplejelovens almindelige bestemmelser om rettergangsfuldmægtige anvendelse. Dette indebærer bl.a., at der skal gives møde ved advokat, medmindre sagen behandles under småsagsprocessen, jf. herved retsplejelovens § 131 og § 260, stk. 5.

Kommunalbestyrelsen afholder de udgifter, som sagen medfører, herunder gebyr for indbringelse for huslejenævnet og sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten enten af kommunalbestyrelsen på lejerens vegne eller af udlejeren. I de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har indbragt en sag ved huslejenævnet, og udlejeren efterfølgende indbringer sagen for boligretten, vil kommunalbestyrelsen således skulle afholde udgifterne ved sagens førelse.

Såfremt huslejenævnet fastsætter en frist for udlejeren til at udføre de pågældende vedligeholdelsesarbejder jf. § 114, stk. 2, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje og udlejeren ikke overholder fristen, har kommunalbestyrelsen herudover mulighed for at gøre nævnet opmærksom herpå. Den manglende overholdelse af afgørelsen kan af nævnet indberettes til Grundejernes Investeringsfond, jf. lovforslagets kapitel 4 om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.

Det bemærkes i den forbindelse, at Grundejernes Investeringsfond administrerer ordningen med frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, idet huslejenævnene giver oplysning til fonden om endelige afgørelser, som ejeren ikke har efterlevet.

Vedrørende sager om rettighedsfrakendelse som skyldes, at fonden har påbegyndt arbejder på ejendommen på udlejerens vegne, giver fonden meddelelse til de involverede huslejenævn, når fonden tre gange inden for 10 år har påbegyndt arbejder i henhold til lovforslagets § 69. Huslejenævnet foretager herefter en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt.

Samtidig kan kommunen i henhold til lovforslagets § 69 på lejerens vegne anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder for ejerens regning, når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er udført. Grundejernes Investeringsfond kan under henvisning til ejendommens særlige forhold afvise at udføre de pågældende arbejder. Sådanne særlige forhold vil efter omstændighederne kunne være, at der ikke er rimelig sammenhæng imellem udgifterne til vedligeholdelsesarbejderne og ejendommens anslåede værdi i øvrigt. I så fald skal huslejenævnet beslutte, at ejendommen skal under tvangsadministration i henhold til tvangsadministrationsloven.

I stk. 2 foreslås, at ud over i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig er behæftet med vedligeholdelsesmangler som nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten og fremsætte begæring over for Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 69.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren ikke ønsker, at der indbringes sag om lejemålets stand eller lejens størrelse, har kommunalbestyrelsen mulighed for af egen drift at indbringe sag for huslejenævnet.

Lejeren kan fx tænkes at afslå kommunalbestyrelsens tilbud om at føre sagen i tilfælde, hvor lejeren frygter udlejerens reaktion. Kommunalbestyrelsen kan i så fald stå i en situation, hvor der efter de gældende regler ikke kan rejses en sag over for udlejeren, selv om det er tydeligt, at der er tale om udlejning af meget dårlige boliger.

Ordningen, der giver kommunalbestyrelsen en selvstændig adgang til at indbringe spørgsmål om vedligeholdelsespligt for huslejenævnet, tager som stk. 1 sigte på de boliger, der ikke er i så dårlig stand, at de er kondemnable, men som dog er i en så dårlig vedligeholdelsesstand, at det vurderes, at vedligeholdelsesarbejderne bør søges gennemtvunget. Som anført vil der være tale om vedligeholdelsesmangler, der, såfremt vedligeholdelse ikke udføres, vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes.

En forudsætning for, at kommunen kan søge sagen rejst ved huslejenævnet, er, at der ligesom efter stk. 1 er tale om så væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler på boligens klimaskærm, at boligen umiddelbart vurderes at være i mindre velegnet stand til beboelse på grund af flere og/eller omfattende synlige mangler. Da kommunalbestyrelsen og huslejenævnet ikke kan forlange at få adgang til ejendommen, skal der være tale om mangler, som kan konstateres udefra. Nævnet har således ikke hjemmel til at kræve adgang til ejendommen. Derfor vil besigtigelsen skulle ske udefra og uden at gå ind på den pågældende grund, medmindre lejeren giver huslejenævnet adgang til boligen.

Der vil skulle være tale om flere eller omfattende mangler, som kan konstateres udefra, herunder nedslidt tag med synlige utætheder, mangelfuldt vedligeholdt murværk med revner og afskalning, herunder sætningsskader, nedslidte vinduer med utætheder og revnede ruder og træværk med synlige råd- og svampeangreb samt meget ringe vedligeholdte og tilgroede udenoms- og adgangsarealer.

Det er væsentligt at understrege, at der skal være tale om boliger, der samlet set er i en så dårlig vedligeholdelsestilstand, at de udefra vurderes at være mindre egnede til beboelse. Der skal dermed være tale om vedligeholdelsesmangler, der, såfremt de ikke udbedres, vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes. Manglerne skal dermed være så væsentlige, at boligen er i risiko for på kortere sigt at blive kondemnabel, såfremt vedligeholdelsesmanglerne ikke afhjælpes.

Der skal endvidere efter huslejenævnets vurdering være tale om væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, før nævnet på kommunens foranledning - uden medvirken fra lejeren - kan påbyde udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder på boligen.

Bestemmelsens anvendelsesområde er således boliger, der er udlejet til beboelsesformål, og som vurderes at være i fremskreden eller begyndende ikke uvæsentlig forfald. Ordningen kan dog ikke anvendes på boliger, der er i så dårlig stand, at de i byfornyelseslovens forstand udgør en sundhedsfare for beboerne og derfor vil skulle kondemneres efter byfornyelseslovens regler herom. Det bemærkes dog samtidig, at der kan være tale om vedligeholdelsesmangler af en karakter, som vil kunne udløse påbud om afhjælpning efter byggelovens bestemmelser om farefremkaldende vedligeholdelsesmangler. Sådanne påbud vil kunne meddeles sideløbende med en indbringelse af en sag for huslejenævnet om afhjælpning.

Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af de almindelige bestemmelser om nævnets sagsbehandling.

Hvis huslejenævnet træffer afgørelse om, at der er tale om en bolig i en vedligeholdelsesstand som nævnt i stk. 1, kan nævnet påbyde udlejeren at udføre nærmere bestemte vedligeholdelsesarbejder inden for bestemte frister.

Det er kommunalbestyrelsen og ikke lejeren, der er part i såvel nævns- som retssager rejst efter bestemmelsen. Det er derfor kommunalbestyrelsen, der kan indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten, og herefter eventuelt anke boligrettens afgørelse efter de almindelige regler herom. Indbringer udlejeren huslejenævnets afgørelse for boligretten, er det endvidere alene kommunalbestyrelsen, der skal indstævnes.

Ligesom efter stk. 1 kan kommunalbestyrelsen også i sager rejst efter nærværende bestemmelse i henhold til lovforslagets § 69 anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder for ejerens regning, når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er udført.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106 a om kommunalbestyrelsens adgang til at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Der henvises til afsnit 2.9.1.4. og 2.9.2.4. i de almindelige bemærkninger.

Til § 88

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 1, at uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje, jf. § 44, stk. 1.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 2, at indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 3, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje indbringe afgørelsen. Lejelovens § 49, stk. 5, sidste pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 4, at huslejenævnet efter boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 5, at ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 79 b, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 6, at har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 42, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

I § 88, stk. 1, foreslås, at uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje, jf. § 89, stk. 1.

Boligretten er en særlig domstol, dels fordi dens kompetence er begrænset til sager om hus eller husrum, jf. lovforslagets § 91, stk. 1, dels fordi den har en speciel sammensætning. Boligretten tiltrædes af to lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke jf. lovforslagets § 97.

Uden for Københavns Kommune skal huslejenævnets afgørelse indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at parterne har modtaget afgørelsen, jf. stk. 2. Boligretten kan dog vælge at dispensere fra fristen. Det samme er gældende i Københavns Kommune for afgørelser truffet af det københavnske huslejeankenævn. Da huslejeankenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til sager vedrørende lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, kan huslejenævnets afgørelser i sådanne sager indbringes direkte for boligretten i Københavns Kommune.

Parterne har mulighed for at anmode huslejenævnet om at genoptage en sag, hvori nævnet har truffet afgørelse, til fornyet behandling. Genoptagelse af en sag forudsætter imidlertid, at der er begået væsentlige sagsbehandlingsfejl, eller at der i øvrigt er væsentlige mangler ved afgørelsen. En anmodning til nævnet om at genoptage sagen afbryder ikke fristen for indbringelse af afgørelsen for boligretten.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse sker ved, at der indgives en stævning til retten.

Udlejeren må i den forbindelse angive, at sagsøgte er den enkelte lejer eller lejere, såfremt sagen angår flere lejere. Uanset at beboerrepræsentationen kan være udlejerens modpart i huslejenævnssagen, er det ikke beboerrepræsentationen, som er modpart, når nævnets afgørelse indbringes for boligretten. Dette følger af, at en beboerrepræsentation ikke kan sagsøges eller i øvrigt optræde som part ved boligretten.

Tilsvarende må lejerne eller den enkelte lejer optræde som sagsøger ved boligretten, såfremt de ønsker at indbringe nævnets afgørelse for retten.

På samme måde skal en part ikke stævne huslejenævnet, når nævnets afgørelse indbringes for boligretten. Sagen må anlægges mod den anden part i tvisten. Dette gælder dog ikke for så vidt angår nævnets kendelser vedrørende fx forhåndsgodkendelse af lejen. Her må sagen anlægges mod nævnet, såfremt en part ønsker at anfægte kendelsen. Dette følger af, at der ikke er en anden modpart i tvisten, som sagen kan anlægges imod.

Det er en betingelse, at klageadgangen til huslejenævnet er benyttet, før sagen kan indbringes for boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet eller ankenævnet har behandlet sagen, jf. lovforslagets § 91, stk. 1.

Huslejenævnets afgørelser angående lejerens overtrædelse af god skik og orden efter bestemmelserne i §§ 153-155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, kan i Københavns Kommune ikke indbringes for ankenævnet. Afgørelserne skal i stedet indbringes for boligretten, jf. lovforslagets § 89, stk. 1.

Der skal foreligge en afgørelse, før sagen kan indbringes for boligretten. Såfremt nævnet afviser at behandle en klage pga. manglende dokumentation, vil der ikke foreligge en afgørelse, som kan indbringes for boligretten. Den klagende part må i et sådant tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet igen, når den manglende dokumentation foreligger.

Finder boligretten, at nævnets afgørelse er ugyldig, vil sagen som udgangspunkt blive hjemvist til fornyet behandling i nævnet.

Boligretten prøver huslejenævnets afgørelse i henhold til de almindelige regler om domstolsprøvelse af forvaltningsafgørelser. Huslejenævnet er imidlertid ikke part i retssagen.

Det bemærkes, at den huslejenævnsafgørelse, der indbringes for boligretten, ikke i sig selv er et bevis. Afgørelsen indgår blandt sagens bilag, og den dokumenteres ved domsforhandlingens påbegyndelse. Huslejenævnets afgørelse kan imidlertid have en bevismæssig vægt, herunder fordi den er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer. Hvilken bevismæssig vægt, afgørelsen tillægges i den konkrete sag, afhænger navnlig af, hvor udførligt sagens faktiske omstændigheder er beskrevet, og hvor velbegrundet afgørelsen er. Det kan også have betydning, om afgørelsen er enstemmig.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten har som udgangspunkt ikke opsættende virkning. Sagens parter kan således handle i tillid til nævnets afgørelse på trods af, at sagen behandles af boligretten.

I stk. 2 foreslås, at indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger efter modtagelse af tilladelsen.

Bestemmelsen omhandler fristen for indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Huslejenævnets afgørelse skal indbringes inden 4 uger efter, at parterne har modtaget afgørelsen. Det samme gælder for afgørelser truffet af det københavnske huslejeankenævn.

Boligretten kan dog undtagelsesvist vælge at dispensere fra fristen, hvis der ansøges om tilladelse hertil. Gives der en sådan tilladelse, skal afgørelsen indbringes senest 4 uger efter, at tilladelsen er meddelt den pågældende. Huslejenævnets afgørelse skal i alle tilfælde indbringes for boligretten senest 1 år efter, at afgørelsen er meddelt parterne.

Fristen på 4 uger gælder ikke, såfremt sagen indbringes for boligretten, forinden nævnet har truffet afgørelse, fordi sagens behandling ved nævnet har overskredet fristen på 4 uger, jf. lovforslagets § 86, stk. 1. Der er i den forbindelse ikke tale om, at nævnets afgørelse indbringes for retten.

Fristen på 4 uger regnes fra tidspunktet, hvor parterne modtager afgørelsen fra nævnet. Det følger af § 7 i lov om digital post, at offentlige myndigheder, herunder huslejenævn, som udgangspunkt skal anvende digital post. Af § 10, nr. 1, i lov om digital post fremgår det, at meddelelser, der sendes under anvendelse af Offentlig Digital Post anses for at være kommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsningen.

Nævnets afgørelser om, at lejeren tildeles en advarsel, eller at lejeforholdet gøres betinget som følge af lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, er ikke endelige, uanset at afgørelserne ikke indbringes for boligretten, jf. stk. 5. Dette vil sige, at boligretten vil kunne efterprøve huslejenævnets afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, herunder om der er givet den fornødne påmindelse, uanset at denne afgørelse ikke blev indbragt inden for fristen på daværende tidspunkt. Virkningen er dermed, at en sådan afgørelse ikke vil skulle lægges uprøvet til grund ved en senere sag om ophævelse. Det samme gælder med hensyn til huslejenævnets meddelelse af advarsel i tilfælde, hvor advarslen danner grundlag for en senere ophævelse eller ophævelse.

Fristen på 4 uger gælder alene for tvister, som huslejenævnet har kompetence til at behandle. 4-ugersfristen gælder ikke, når tvisten angår forhold, som nævnet ikke er kompetent til at behandle. Indbringes huslejenævnets afgørelse ikke rettidigt for boligretten, har nævnets afgørelse retskraft.

I stk. 3 foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje indbringe afgørelsen for boligretten. § 45, stk. 5, 2. pkt., i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen fastslår, at beboerrepræsentationen har kompetence til at indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten, medmindre der er tale om afgørelser, der omhandler lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, jf. §§ 153-155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Bestemmelsen indebærer, at husordenssager er undtaget fra beboerrepræsentanternes adgang til at indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten. Baggrunden herfor er, at det bør være op til den enkelte lejer selv at beslutte, om en afgørelse fra huslejenævnet i sådanne sager skal indbringes for boligretten.

Beboerrepræsentationen kan alene indbringe afgørelser for boligretten, såfremt beboerrepræsentationen er tillagt kompetencen til at indbringe sag vedrørende den pågældende tvist for huslejenævnet. Beboerrepræsentationen har fx kompetence til at indbringe sag om nedsættelse af lejen efter § 45, stk. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Uanset at beboerrepræsentationen kan være udlejerens modpart i huslejenævnssagen, er det ikke beboerrepræsentationen, som er modpart, når nævnets afgørelse indbringes for boligretten. Dette gælder også for afgørelser, som indbringes for boligretten af beboerrepræsentationen. En beboerrepræsentation kan ikke sagsøges eller i øvrigt optræde som part ved boligretten.

Bestemmelsen fastslår, at § 45, stk. 5, 2.pkt., i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, finder tilsvarende anvendelse.

Efter § 45, stk. 5, 2. pkt., i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, kan beboerrepræsentanterne i sager om nedsættelse af lejen, anvende tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Når beboerrepræsentationen indbringer sag for boligretten, er det de lejere, som sagen vedrører, som kan indtræde i sagen. Såfremt lejerne ikke vælger at indtræde, må beboerrepræsentanterne selv afholde eventuelle udgifter, der er forbundet med sagen. I en sådan situation kan beboerrepræsentanterne kræve et eventuelt tilbagebetalingsbeløb anvendt til dækning af deres udgifter i forbindelse med sagens førelse.

I stk. 4 foreslås, at huslejenævnet efter boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at de synspunkter, som nævnet har lagt til grund ved sin afgørelse, bliver retten bekendt.

Boligretten kan i sager om det lejedes værdi have behov for viden om konkrete forhold, der kan tillægges vægt ved rettens afgørelse af sagen, herunder viden om mulige konkrete sammenligningslejemål. I det omfang huslejenævnet ikke fremkommer med konkrete oplysninger i sin redegørelse i sager om det lejedes værdi, men fx alene henviser til nævnets almene kendskab til lejeniveauet, har retten ikke mulighed for ad denne vej at opnå kendskab til sammenligningslejemål.

Indbringes en tvist for boligretten, hvori huslejenævnet eller huslejeankenævnet forinden har truffet afgørelse, vil nævnet ikke være part i boligretssagen. Det gælder imidlertid ikke for sager, hvor der ikke er en anden modpart, som sagen kan anlægges mod. I sådanne sager må udlejeren nødvendigvis anlægge sagen mod nævnet. Har huslejenævnet fx forhåndsgodkendt lejen efter § 132 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, vil udlejeren kunne anlægge sag ved boligretten herom med nævnet som modpart.

I stk. 5 foreslås, at ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 154, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Bestemmelsen omhandler indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten i sager om lejerens overtrædelse af god skik og orden.

Baggrunden for boligrettens udvidede prøvelsesadgang i disse sager er, at en afgørelse, som i sidste ende kan føre til, at lejeforholdet opsiges eller ophæves, er særlig alvorlig for lejeren.

Huslejenævnet kan ikke behandle sager om opsigelse eller ophævelse af lejeforhold som følge af lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, men alene afgøre hvorvidt lejeren skal tildeles en advarsel, eller lejeforholdet skal gøres betinget.

Der gælder som udgangspunkt en frist på 4 uger fra nævnets afgørelse er meddelt parterne, inden for hvilken afgørelsen skal indbringes for boligretten, jf. stk. 2. Indbringes afgørelsen ikke for boligretten inden fristens udløb, er huslejenævnets afgørelse endelig. Boligretten kan dog vælge at dispensere fra fristen.

Bestemmelsen i stk. 5 indebærer, at nævnets afgørelse i en sag om lejerens overtrædelse af god skik og orden, jf. § 154 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, ikke er endelig, uanset at afgørelsen ikke indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt parterne. Boligretten har således altid mulighed for at prøve nævnets afgørelse, så længe sagen ikke tidligere er afgjort af boligretten.

Boligretten kan prøve afgørelsesgrundlaget i fuldt omfang i sager om ophævelse som følge af en lejers overtrædelse af betingelserne i en tidligere truffet afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget.

Boligretten kan således i forbindelse med prøvelsen af selve opsigelsen eller ophævelsen foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets forudgående afgørelse om, at lejeforholdet gøres betinget, eller at lejeren gives en advarsel. Boligretten vil i den forbindelse bl.a. kunne efterprøve, om der er givet den fornødne påmindelse, uanset at huslejenævnets afgørelse ikke blev indbragt inden for fristen på daværende tidspunkt.

Virkningen er dermed, at en sådan afgørelse ikke vil skulle lægges uprøvet til grund ved en senere sag om ophævelse. Det samme gælder med hensyn til huslejenævnets meddelelse af advarsel i tilfælde, hvor advarslen danner grundlag for en senere opsigelse eller ophævelse.

Bestemmelsen tillægger boligretten en ubegrænset adgang til at prøve huslejenævnets afgørelse, uanset om afgørelsen går på at gøre lejeforholdet betinget eller at give lejeren en advarsel, da grænsen mellem advarsel og betinget ophævelse er uskarp. En afgørelse om, at lejeren meddeles en advarsel kan således efter omstændighederne medføre alvorlige konsekvenser.

I stk. 6 foreslås, at har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 86 , stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

Det følger af lovforslagets § 86, stk. 1, at nævnet skal træffe afgørelse inden 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter lovforslagets § 82, stk. 3, eller efter lovforslagets § 83, stk. 4. Det samme er gældende fra det tidspunkt, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet eller fra det tidspunkt, hvor parterne er mødt for nævnet, jf. lovforslagets § 85, stk. 2.

Overskrides fristen således, at nævnet først træffer afgørelse efter 4 ugers fristens udløb, er nævnets afgørelse stadig gyldig.

Alene klageren har mulighed for at indbringe sagen for boligretten, inden nævnets afgørelse foreligger, såfremt nævnet ikke overholder fristen efter lovforslagets § 86, stk. 1. Ved klageren forstås den part, som har indbragt sagen for nævnet. Udlejeren er klager i sager, som udlejeren efter loven har pligt til at indbringe for nævnet efter indsigelse fra lejerne.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 43 om indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Der henvises til afsnit 2.9.1.5. og 2.9.2.5. i de almindelige bemærkninger.

Til § 89

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 1, at i Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 43, stk. 3 og stk. 6, finder tilsvarende anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for ankenævnet efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4 uger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 2, at ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 3, at formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 36, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 36, stk. 6 og 7, og § 37 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 4, at klageren afkræves et beløb på 106 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 5, at reglerne i §§ 38-42 finder anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 6, at ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 43. Fristen på 1 år, jf. § 43, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

I § 89, stk. 1, foreslås, at i Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser bortset fra afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 88, stk. 3 og 6, finder tilsvarende anvendelse. Ankenævnet kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for ankenævnet efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sagen dog indbringes inden 4 uger efter modtagelse af tilladelsen.

Bestemmelsen vedrører ankenævnet for huslejenævnene i København. Bestemmelsen fastslår, at afgørelser truffet af de københavnske huslejenævn kan indbringes for ankenævnet inden for en frist af 4 uger, fra huslejenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Ved indbringelse af huslejenævnets afgørelse for ankenævnet pålægges klageren at betale et gebyr, jf. stk. 4.

Bortset fra sager vedrørende lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, jf. §§ 153-155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, har ankenævnet kompetence til at behandle samme sager som huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelser efter de nævnte §§ 153-155 kan dermed ikke indbringes for ankenævnet i Københavns Kommune, idet ankenævnsbehandling i husordenssager findes ufornøden.

Ankenævnets sagsbehandling følger officialmaksimen og er i øvrigt lig sagsbehandlingen i huslejenævnet. Ankenævnet tager dog alene stilling til huslejenævnets afgørelse, idet det er nævnets afgørelse, som indbringes for ankenævnet. Ønsker en af sagens parter, at der tages stilling til øvrige spørgsmål, må disse i første omgang indbringes for huslejenævnet.

Ankenævnet har mulighed for at hjemvise sagen til fornyet behandling i huslejenævnet, såfremt ankenævnet finder, at huslejenævnets afgørelse er truffet på et utilstrækkeligt grundlag.

Der er alene oprettet et ankenævn for de københavnske huslejenævn. Afgørelser fra landets øvrige huslejenævn må indbringes for boligretten. Såfremt ankenævnet har kompetence til at behandle en tvist, skal sagen indbringes for ankenævnet, forinden den indbringes for boligretten. Parterne kan imidlertid aftale, at sagen ikke først skal indbringes for ankenævnet, men i stedet for boligretten, jf. lovforslagets § 91, stk. 2.

Huslejenævnsafgørelser vedrørende lejerens manglende overholdelse af god skik og orden kan ikke indbringes for ankenævnet, men skal som nævnt ovenfor indbringes direkte for boligretten.

Har beboerrepræsentationen indbragt sag for huslejenævnet på vegne af samtlige lejere, har de enkelte lejere efterfølgende mulighed for at indbringe sagen for ankenævnet.

Ankenævnet kan ikke ændre en afgørelse til skade for den ankende part, medmindre den anden part ligeledes anker.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse for ankenævnet skal ske inden 4 uger, fra parterne modtager afgørelsen. Indbringelsen er rettidig, såfremt den modtages inden for normal kontortid på 4-ugersdagen fra modtagelsen af huslejenævnets afgørelse.

Der er adgang til genoprejsningsbevilling i tilfælde, hvor en huslejenævnsafgørelse søges indbragt for ankenævnet efter fristens udløb efter de samme retningslinjer, som gælder ved indbringelse af huslejenævnsafgørelser uden for København for boligretten efter 4-ugersfristens udløb.

Ankenævnet har herefter mulighed for undtagelsesvist at behandle sager, der indbringes efter fristens udløb. Adgangen hertil svarer til boligrettens mulighed for at dispensere fra fristens overskridelse efter lovforslagets § 88, stk. 2. Gives der tilladelse til, at sagen indbringes, på trods af at fristen er overskredet, skal sagen indbringes inden 4 uger fra tilladelsen er kommet frem.

En manglende adgang til genoprejsningsbevilling ville indebære, at der i Københavns Kommune i modsætning til i resten af landet ingen mulighed var for at indbringe en huslejenævnsafgørelse hverken for ankenævnet eller for boligretten i tilfælde, hvor fristen er udløbet.

I stk. 2 foreslås, at ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af indenrigs- og boligministeren efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Ankenævnet består af i alt 5 medlemmer, herunder en formand samt 2 bygningskyndige.

Bestemmelsen om, at beskikkelse af formanden for ankenævnet sker efter indstilling fra kommunalbestyrelsen, svarer til det, som gælder om beskikkelse af formanden for huslejenævnene, jf. lovforslagets § 79, stk. 2.

I stk. 3 foreslås, at formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 79, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 79, stk. 6 og 7, og § 80 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Bestemmelsen omhandler de nærmere krav, der stilles til medlemmerne af det københavnske huslejeankenævn.

Formanden for ankenævnet skal være sagkyndig i boligspørgsmål. Formanden skal i øvrigt opfylde de samme krav, som stilles til formanden for huslejenævnet. Denne skal herefter have bestået juridisk kandidateksamen og må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

De øvrige medlemmer beskikkes efter indstilling af landsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme henholdsvis lejerforeninger. Der beskikkes to medlemmer indstillet af hver organisation, hvoraf det ene medlem skal være bygningssagkyndig. Ankenævnet vil således bestå af 2 bygningskyndige medlemmer.

Huslejenævnsmedlemmer kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet. Dette begrundes i, at ankenævnet har til opgave at prøve huslejenævnets afgørelser. Herudover gælder for ankenævnsmedlemmer de samme regler som for huslejenævnsmedlemmer efter lovforslagets § 79, stk. 6 og 7, samt § 80. Der henvises i den forbindelse til bemærkningerne til de nævnte bestemmelser.

I stk. 4 foreslås, at klageren afkræves et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2021-niveau og reguleres en gang årligt, jf. § 100.

Bestemmelsen angår beløbet, som skal betales ved indbringelse af sag for ankenævnet.

Ved indbringelse af huslejenævnets afgørelse for ankenævnet, skal der betales et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, som huslejenævnets afgørelse vedrører. Beløbet tilfalder kommunen, idet kommunen afholder udgifterne til ankenævnet.

Gebyret adskiller sig derved fra det gebyr, som betales ved indbringelse af sag for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 82, stk. 1.

Ved indbringelse af huslejenævnssager, der omhandler ejendommens fællesarealer mv., skal beløbet betales for hver lejlighed eller lokale, som har brugsret til de pågældende arealer, og hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet vil således blive pålagt de lejere, som indbringer sagen, og som har brugsret til de pågældende fællesarealer.

Gebyret pålægges den eller de, der indbringer huslejenævnets afgørelse for ankenævnet. Klageren får ikke tilbagebetalt beløbet uanset, om der gives klageren medhold.

I stk. 5 foreslås, at reglerne i §§ 81-86 finder anvendelse.

Bestemmelserne i lovforslagets §§ 81-86 omhandler huslejenævnets forhold.

Bestemmelsen indebærer, at ankenævnets behandling af sagen foregår efter samme regler, som gælder for huslejenævnets behandling af sagen.

Det indebærer bl.a., at ankenævnets behandling af sagen sker efter officialprincippet således, at ankenævnet selv afgør, hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag, og hvilke oplysninger der skal indhentes.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets §§ 81-86.

I stk. 6 foreslås, at ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 88. Fristen på 1 år, jf. § 88, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten. Afgørelsen skal indbringes senest 4 uger efter, at ankenævnets afgørelse er meddelt sagens parter.

Sager skal, for så vidt huslejenævnet har kompetence til at behandle sagen, først indbringes for huslejenævnet. Nævnets afgørelse kan herefter indbringes for huslejeankenævnet i Københavns Kommune.

Indbringes sagen for huslejeankenævnet, forinden den er behandlet af huslejenævnet, må ankenævnet afvise sagen. Det samme gør sig gældende, såfremt en sag indbringes umiddelbart for boligretten uden først at være indbragt for huslejenævnet henholdsvis huslejeankenævnet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 44 om huslejeankenævnet i Københavns Kommune.

Der henvises til afsnit 2.9.1.5. og 2.9.2.5. i de almindelige bemærkninger.

Til § 90

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 44 a, at indenrigs- og boligministeren kan indhente og videregive oplysninger fra huslejenævnene om de sager, der bliver behandlet i nævnene, herunder oplysning om antal sager, disses fordeling på forskellige kategorier, tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lign.

I § 90 foreslås, at indenrigs- og boligministeren kan indhente og videregive oplysninger fra huslejenævnene om de sager, der bliver behandlet i nævnene, herunder oplysning om antal sager, disses fordeling på forskellige kategorier, tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives medhold og lign.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der opnås et vist kendskab til huslejenævnenes praksis.

Der er på nuværende tidspunkt oprettet databasen www.huslejenævn.dk, som indeholder opgørelser over huslejenævns- samt beboerklagenævnsafgørelser. Hjemmesiden drives af Indenrigs- og Boligministeriet samt Grundejernes Investeringsfond. Hensigten med databasen er at give borgere og andre mulighed for at opnå kendskab til huslejenævnenes praksis på forskellige områder. Databasen giver samtidig de enkelte huslejenævn mulighed for at orientere sig om praksis fra de øvrige nævn.

Databasen indeholder endvidere huslejenævns- og beboerklagenævnsafgørelser.

Formålet med databasen er at tilbyde brugerne en systematisk adgang til nævnsafgørelser af generel interesse og dermed øge kendskabet til huslejenævnenes og beboerklagenævnenes afgørelser, således at brugerne på området kan gøre sig bekendt med nævnspraksis på forskellige områder af lovgivningen. Hjemmesiden giver tillige nævn, som har et relativt mindre antal sager, mulighed for at få kendskab til, hvordan andre nævn tidligere har afgjort bestemte typer af sager. Formålet med ordningen er således at skabe øget gennemsigtighed på lejelovgivningens område.

Databasen indeholder som nævnt ovenfor også et statistik-modul, hvortil nævnene skal indberette en række oplysninger om de sager, som indbringes for og afgøres af huslejenævn og beboerklagenævn. Formålet med statistik-modulet er at sikre et bedre kendskab til nævnenes behandling af sager, herunder hvor mange og hvilke typer af sager, nævnene behandler, om der foretages besigtigelse, og hvorledes udfaldet af sagerne er.

I forbindelse med etableringen af databasen blev det besluttet, at der fra databasen skal leveres relevante data til DIADEM. Der skal derfor leveres oplysning til DIADEM, når en sag er indbragt for huslejenævnet, idet det vurderes at være af betydelig interesse for en potentiel køber at få kendskab til verserende sager ved huslejenævnet. Huslejenævnet skal således indberette oplysning om indbringelsesdato og ejendommens id. Når sagen herefter er afgjort, skal nævnet tillige indberette dette til databasen. Disse oplysninger vil løbende blive videregivet til DIADEM.

På den baggrund er i reglerne om huslejenævn og beboerklagenævn indsat bestemmelser om, at indenrigs- og boligministeren kan pålægge nævnene at indberette de omhandlede oplysninger, herunder indberette oplysninger i digital form.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 44 a om indenrigs- og boligministerens adgang til at indhente og videregive oplysninger om de sager, der bliver behandlet i huslejenævnene.

Der henvises til afsnit 2.9.1.6. og 2.9.2.6. i de almindelige bemærkninger.

Til § 91

Efter den gældende lejelovs § 107, stk. 1, kan tvister om lejeforhold, der er omfattet af lejeloven, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.

Efter den gældende lejelovs § 107, stk. 3, begrænser stk. 1 og 2 ikke fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. den gældende retsplejelovs kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

Efter den gældende lejelovs § 111, stk. 3, indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

I § 91 foreslås, at byretten behandler de sager, som indbringes for boligretten i medfør af denne eller anden lov. Byretten benævnes boligretten.

Huslejenævnets afgørelser uden for Københavns Kommune kan indbringes for boligretten. I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser indbringes for ankenævnet, og ankenævnets afgørelser kan herefter indbringes for boligretten.

Er der tale om en tvist om, hvorvidt en aftale er omfattet af lejelovgivningens regler, bør sag anlægges ved byretten.

Forslaget forenkler sprogligt, hvad der følger af den gældende lejelovs § 107, stk. 1 og 3, samt § 111, stk. 3, uden at medføre indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.1.

Til § 92

Efter den gældende lejelovs § 111, stk. 1, anlægges en sag på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Efter den gældende lejelovs § 111, stk. 2, kan parterne, efter at en sag er anlagt, med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1 om, at værneting er det sted, hvor ejendommen er beliggende.

I § 92, stk. 1, foreslås, at en sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Bestemmelsen medfører, at et vilkår i en lejeaftale, der fastsætter et andet værneting end stedet for ejendommens beliggenhed, vil være ugyldigt.

Hvis ejendommen er beliggende i flere retskredse, må der lægges vægt på bygningernes placering, og der kan efter omstændighederne indrømmes sagsøgeren valgfrihed mellem retskredsene.

I stk. 2 foreslås, at er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Bestemmelsen medfører, at parternes aftale om et andet værneting alene kan opretholdes, når den indgås efter sagsanlæg, og at den herudover forudsætter rettens samtykke.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 111, stk. 1 og 2, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.2.

Til § 93

Efter den gældende lejelovs § 107, stk. 2, tiltrædes retten af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

I § 93, stk. 1, foreslås, at retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

Bestemmelsen medfører, at den ene part i udgangspunktet ikke kan afskære den anden part fra at opnå lægdommeres medvirken, når den anden part begærer det. Tilsvarende kan boligretten egenhændigt bestemme, at lægdommere skal medvirke, hvilket også gælder, hvor ingen af parterne ønsker det.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 107, stk. 2, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.3.

Til § 94

Efter den gældende lejelovs § 108, stk. 2, beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere for hver retskreds. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Efter den gældende lejelovs § 108, stk. 3, udpeges, når der ikke findes større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Efter den gældende lejelovs § 108, stk. 4, bestemmer indenrigs- og boligministeren, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

I § 94, stk. 1, foreslås, at for hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Bestemmelsen medfører, at præsidenten for landsretten beskikker lægdommere blandt den kreds af personer, der figurerer på de to nedenfor beskrevne lister, som indeholder henholdsvis grundejer- og lejerforeningsudpegede personer.

Der er ikke et krav om, at de personer, der udpeges, skal tilhøre hverken de pågældende eller nærmere bestemte organisationer.

I stk. 2 foreslås, at findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, mens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

I stk. 3 foreslås, at indenrigs- og boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

Forhandlingerne har til hensigt at udpege personer på to lister, fra hvilke præsidenten for landsretten beskikker lægdommere. Ved den ene liste forhandles med de større foreninger af grundejere i retskredsen. Ved den anden liste forhandles med de større lejerforeninger i retskredsen.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 108, stk. 2-4, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.3.

Til § 95

Efter den gældende lejelovs § 109, stk. 1, skal de, der beskikkes som lægdommere, være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Efter den gældende lejelovs § 109, stk. 2, skal de, der beskikkes, have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Efter den gældende lejelovs § 109, stk. 3, kan personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, begære sig fritaget for at blive beskikket.

Efter den gældende lejelovs § 109, stk. 4, fastsætter Domstolsstyrelsen regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 3.10.1.3. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

I § 95, stk. 1, foreslås, at de, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Bestemmelsen medfører, at der kan stilles krav om et vist dokumenteret kendskab til bolig- og huslejeforhold.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås, at de, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede.

Det lader sig hurtigt fastslå, om en person har dansk indfødsret og er myndig. Om den pågældende er berygtet således, at personen ikke kan beskikkes, må afgøres konkret. Der skal i så fald foreligge veldokumenterede omstændigheder for, at personen er straffet i et omfang, der gør, at den pågældende ikke kan beskikkes.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås, at de ikke må være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling.

Bestemmelsen medfører, at det forhold, at en person er erklæret personligt konkurs, ikke i sig selv afskærer den pågældende fra at kunne beskikkes som lægdommer, da konkursbehandlingen af boet efter bestemmelsen blot ikke må pågå.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås, at ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Bestemmelsen medfører, at det konkret må vurderes, om beskikkelsen skal tilbagekaldes. En beskikkelse kan fx tilbagekaldes i tilfælde, hvor den pågældende idømmes straf i et omfang, der indebærer, at personen ikke længere kan anses for uberygtet. Endvidere vil beskikkelse skulle tilbagekaldes såfremt, den beskikkede tages under værgemål efter værgemålsloven.

I stk. 3 foreslås, at personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Bestemmelsen indebærer, at der opereres med en almindelig adgang til at blive fritaget, når der foreligger rimelig grund.

I stk. 4 foreslås, at Domstolsstyrelsen fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

Der er i bekendtgørelse nr. 712 af 17. november 1987, som ændret ved bekendtgørelse nr. 613 af 7. juli 1997, bekendtgørelse nr. 1180 af 15. december 2000 og bekendtgørelse nr. 1503 af 14. december 2006, fastsat nærmere regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere. Der tilkommer herefter lægdommere 1.100 kr. for hver dag og 120 kr. for hver nat, de i anledning af deres hverv må være borte fra hjemmet. Endvidere kan rettens formand undtagelsesvis tillægge lægdommere en særlig godtgørelse, såfremt lægdommerens deltagelse i sagens behandling har påført denne et tab, som væsentligt overstiger de nævnte vederlag.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 109 uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.3.

Til § 96

Efter den gældende lejelovs § 110, stk. 1, udtager boligrettens formand efter forhandling med sagens parter en person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 110, stk. 2, deltager lægdommere ikke i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

I § 96, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at boligrettens formand, efter forhandling med sagens parter, udtager en person fra hver liste som lægdommer.

Bestemmelsen medfører, at sagens parter som minimum skal have lejlighed til at udtale sig om valget af lægdommere.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår.

Bestemmelsen medfører, at boligrettens formand tilstedes et vist skøn til at vurdere, hvornår der foreligger særligt kendskab. Herudover er der også alene tale om, at boligrettens formand skal tilstræbe at udpege personer med et sådant kendskab, hvorfor omstændighederne kan tilsige, at der vælges en lægdommer, der ikke nødvendigvis besidder et særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen medfører, at de almindelige habilitetsregler, som følger af retsplejeloven, også finder anvendelse for lægdommere.

I stk. 2 foreslås, at lægdommere ikke deltager i forberedelsen af hovedforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Endvidere foreslås, at formanden dog altid kan tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 110 uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.3.

Til § 97

Efter den gældende lejelovs § 112, stk. 1, behandles sagerne af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Efter den gældende lejelovs § 112, stk. 2, kan forligsmægling under forberedelsen af hovedforhandlingen foretages af formanden alene, hvilket også modsætningsvis fremgår af den gældende lejelovs § 110, stk. 2.

Efter den gældende lejelovs § 112, stk. 3, kan retten foretage besigtigelse af det lejede.

Efter den gældende lejelovs § 112, stk. 4, træffes boligrettens afgørelse ved stemmeflerhed, hvilket også fremgår af retsplejelovens § 216, stk. 1.

Efter den gældende lejelovs § 112, stk. 5, finder retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces tilsvarende anvendelse, hvilket også fremgår af den gældende lejelovs § 112, stk. 1, samt retsplejelovens § 327, stk. 1, nr. 4, og § 328, stk. 3.

I § 97, stk. 1, foreslås, at sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som følger af reglerne i dette kapitel.

Bestemmelsen medfører, at hjemvisning kan ske til huslejenævnet.

Bestemmelsen medfører endvidere, at reglerne om nødvendigt procesfællesskab finder tilsvarende anvendelse i boligretssager.

Ligeledes medfører bestemmelsen, at påstande og bevismidler, der ikke har været fremsat for huslejenævnet - men som kunne have været fremsat - almindeligvis ikke vil kunne fremsættes for boligretten.

Bestemmelsen medfører ligeledes, at de almindelige regler om bevisbedømmelse gælder, og at boligretten herudover har fuld prøvelsesret over for huslejenævnets afgørelser.

I stk. 2 foreslås, at retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

Boligretten behøver dermed ikke forlade sig på huslejenævnets eller ankenævnets tidligere besigtigelse.

Bl.a. i sager om det lejedes værdi vil en besigtigelse være relevant for retten at foretage.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 112, hvor overflødige bestemmelser, der fremgår andetsteds i det samtidige fremsatte forslag til lov om leje eller af retsplejeloven, udgår.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.4.

Til § 98

Efter den gældende lejelovs § 113, stk. 1, sker anke og kære af boligrettens afgørelser til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

I § 98 foreslås, at anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Bestemmelsen medfører, at hvis sagen angår et krav, der efter påstanden har en økonomisk værdi af højst 20.000 kr., kan dommen kun ankes med Procesbevillingsnævnets tilladelse. Dette følger af ankebegrænsningsreglen i retsplejelovens § 368, stk. 1, som også finder anvendelse på boligretssager.

Bestemmelsen medfører endvidere, at kærebegrænsningsreglen i retsplejelovens § 389, stk. 2, tilsvarende finder anvendelse, hvorefter kendelser og beslutninger om sagsomkostninger og beslutninger om salær, der er fastsat til højst 20.000 kr., ikke kan kæres uden Procesbevillingsnævnets tilladelse.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 113, stk. 1, uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.5.

Til § 99

Efter den gældende lejelovs § 112 a kan reglerne i lejelovens kapitel XVIII (§§ 106-113) om huslejenævn og boligret ikke fraviges.

I § 99 foreslås, at reglerne i dette kapitel ikke kan fraviges.

Bestemmelsen medfører eksempelvis, at det ikke gyldigt kan aftales, at indbringelse af en sag for huslejenævnet undlades, før sagen rejses ved boligretten, ligesom aftaler om voldgift er uden retsvirkning. Ligeledes kan det ikke gyldigt aftales, at sagen anlægges et andet sted, end hvor ejendommen er beliggende, før sagen er rejst ved boligretten. I disse tilfælde skal retten desuden give sit samtykke til, at værnetingsreglen fraviges.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 112 a uden indholdsmæssige ændringer.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 2.10.1.6.

Til § 100

I den gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 1 og stk. 2, samt § 61, stk. 1, er fastsat beløb og en beløbsgrænse, som alle reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

I den gældende lejelovs § 46 b, stk. 3, og i gældende boligreguleringslovs § 44, stk. 4, er fastsat beløb, som begge er opgjort i 1994-niveau. Beløbene reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbene i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

I § 100 foreslås, at de i § 19, stk. 2, § 71, stk. 1, 3. pkt., § 82, stk. 1 og 2, og § 89, stk. 4, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders?periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen fastslår dels, at de beløb og beløbsgrænser, der er fastsat i de enkelte bestemmelser, som er opremset i bestemmelsen, er fastsat i 2021-niveau, og dels at de én gang om året reguleres efter nettoprisindeks.

Alle beløbene i de bestemmelser, der henvises til, reguleres hver d. 1. januar efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før. Ved den årlige beregning af beløbet tages udgangspunkt i det gældende beløb opgjort med 2 decimaler. Efter opregulering af beløbet afrundes beløbet til nærmeste hele kronebeløb.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 46 b, stk. 3, 3.-5. pkt., boligreguleringslovens § 39, stk. 1, 6.-8. pkt., og § 39, stk. 2, 2. og 3. pkt., § 44, stk. 4, 3. og 4. pkt., og § 61, stk. 1, 9. og 10. pkt.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.11.

Til § 101

I § 101, stk. 1, foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2022.

I stk. 2 foreslås, at lov nr. 610 af 12. december 1984 om tvungen administration af udlejningsejendomme med senere ændringer ophæves. Bestemmelserne fra denne lov er indarbejdet i nærværende forslag til lov om boligforhold.

I stk. 3 foreslås, at lov nr. 281 af 27. april 1994 om kommunal anvisningsret med senere ændringer ophæves. Bestemmelserne fra denne lov er indarbejdet i nærværende forslag til lov om boligforhold.

Til § 102

I § 102, stk. 1, foreslås, at indenrigs- og boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Bestemmelsen tillægger indenrigs- og boligministeren kompetence til at uddelegere beføjelser, som tillægges ministeren efter denne lov.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 116.

Der er i henhold til den gældende lejelovs § 116 udstedt bekendtgørelse nr. 982 af 28. juni 2018 om Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens opgaver og beføjelser samt klageadgang på boligområdet.

Der skal i henhold til nærværende bestemmelse udstedes en tilsvarende bekendtgørelse i forbindelse med lovens ikrafttræden.

I stk. 2 foreslås, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

Bestemmelsen tillægger indenrigs- og boligministeren kompetence til at fastlægge, om der skal være mulighed for at påklage afgørelser truffet af styrelser bemyndiget efter stk. 1, og hvordan dette gøres.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 116, stk. 2.

Der er i henhold til den gældende lejelovs § 116 udstedt bekendtgørelse nr. 982 af 28. juni 2018 om Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens opgaver og beføjelser samt klageadgang på boligområdet. I bekendtgørelsens kapitel 3 er fastsat regler om klageadgangen til ministeriet.

Der skal i henhold til nærværende bestemmelse udstedes en tilsvarende bekendtgørelse i forbindelse med lovens ikrafttræden.

Til § 103

I § 103, stk. 1, foreslås, at har en kommunalbestyrelse inden udgangen af juni 2022 truffet beslutning om benyttelse af boliger som omhandlet i § 2, stk. 1 eller 2, i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af § 1, stk. 2, om benyttelse af boliger i nærværende lov.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at beslutninger truffet i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1 eller 2, bevarer sin gyldighed ved lovens ikrafttræden.

I stk. 2 foreslås, at har en kommunalbestyrelse inden udgangen af juni 2022 truffet beslutning om beboermaksimum i medfør af § 2, stk. 1 og 2, i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af § 13, stk. 1, om beboermaksimum i denne lov.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at beslutninger truffet i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 2, stk. 1 og 2, bevarer sin gyldighed ved lovens ikrafttræden.

Til § 104

I § 104 foreslås, at huslejenævn nedsat i henhold til § 35 i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, anses for nedsat i henhold til § 78.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at de eksisterende huslejenævn ikke formelt set ophører for derefter at skulle nedsættes på ny.

Til § 105

I § 105, stk. 1, foreslås, at afgørelser, domme, pålagt tvungen administration og påbegyndte arbejder, som indgår i vurderingen af, om der er grundlag for frakendelse i henhold til § 113 a, stk. 3, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, skal indgå ved vurderingen af, om der er grundlag for frakendelse i henhold til § 21, stk. 2.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der ved vurderingen af, om der er grundlag for en frakendelse i henhold til 21, stk. 2, også medtages afgørelser, domme, pålagt tvungen administration og påbegyndte arbejder, som er foretaget i henhold til lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

I stk. 2 foreslås, at fastsatte frister og påbegyndte arbejder, som indgår i vurderingen af, om der er grundlag for at pålægge tvungen administration i henhold til § 2, stk. 2, i tidligere gældende lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, skal indgå i vurderingen af, om der er grundlag for at pålægge tvungen administration i henhold til § 27, stk. 2.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der ved vurderingen af, om der er grundlag for at pålægge tvungen administration i henhold til § 27, stk. 2, medtages de frister og påbegyndte arbejder, som indgår i vurderingen efter lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016 om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Til § 106

I § 106 foreslås, at reglerne i kapitel 1 ikke finder anvendelse på boliger, der er fastlagt til helårsboliger i en lokalplan, som er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort før den 1. januar 2021. For disse boliger finder de hidtidige regler anvendelse.

Reglen gælder for lokalplaner, som bliver vedtaget og offentligt bekendtgjort efter den 1. januar 2021. Efter denne dato kan investorer og købere efter offentliggørelse af forslag til en lokalplan ikke kunne have en forventning om, at boligerne kan stå tomme, hvis lokalplanen indeholder krav om helårsboliger.

Til § 107

I § 107 foreslås, at loven i lighed med den gældende lejelov, boligreguleringslov, tvungenadministrationslov og kommunal anvisningsretslov ikke skal gælde for Færøerne og Grønland, fordi sagsområderne er overtaget.