Fremsat den 22. april 2020 af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om midlertidig
regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og
andre boligfællesskaber
(Karensperiode ved erhvervelse mv. af
udlejningsejendomme og lovfæstelse af normalvedtægtens
krav om 4/5 tilslutning til opløsning af
andelsboligforeninger)
§ 1
I lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4.
september 2019, som ændret ved § 2 i lov nr. 134 af 25.
februar 2020, foretages følgende ændringer:
1. I
§ 5, stk. 2, 1. pkt., ændres
»stk. 3 og 4« til: »stk. 3-6«.
2. I § 5 indsættes efter stk. 3 som nye
stykker:
»Stk. 4.
Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5
år siden seneste kontrolskifte vedrørende
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende
situationer:
1) En eller
flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale,
gave, fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på
anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
2) En direkte
eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende
indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår.
3) En
ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller
de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår.
4) En direkte
eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50
pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den
ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske
personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller
den ejendom, hvori lejemålet indgår.
5) En direkte
eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50
pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom,
hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer,
der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår.
6)
Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at
en eller flere parter har ret til at få gennemført en
overdragelse eller overgang, som ville udgøre et
kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev
gennemført enten alene eller i forening med en allerede
gennemført disposition.
7)
Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt
direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en
gennemførelse af den betingede aftale vil indebære
kontrolskifte efter nr. 1-6.
8) Foretagelse
af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7,
men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.
Stk. 5.
Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:
1) Udlejning og
genudlejning af lejemål, der allerede 1. juli 2020 kan
udlejes efter § 5, stk. 2.
2)
Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i
uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde
tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt.
af stk. 4.
3)
Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere
koncerninterne transaktioner.
4)
Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings,
et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en
udlejningsejendom og alle senere videresalg, når
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller
boliganpartsselskabet er stiftet før lovens
ikrafttræden.
5)
Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er
beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden
for en periode på 2 år har foretaget og afholdt
udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf.
§ 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen,
der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr.
kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen.
Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af
lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a.
Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på
tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes
til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved
opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2.
Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres
én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen
vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
6)
Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er
beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har
udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer,
at ejendommen har opnået en indplacering på
energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den
indplacering, som var gældende fra 1. juli 2020. Lovens
§ 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1.
pkt.«
Stk. 4-10 bliver herefter stk. 6-12.
3. I
§ 5, stk. 10, der bliver stk. 12,
ændres »stk. 9« til: »stk. 11«, og
»stk. 1-8« ændres til: »stk.
1-10«.
4. I
§ 7, stk. 2, 2. pkt., ændres
»stk. 8« til: »stk. 10«.
§ 2
I lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1231 af
11. oktober 2018, foretages følgende ændring:
1. I
§ 7 indsættes som stk. 2:
»Stk. 2.
Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens
opløsning kan kun vedtages gyldigt med et flertal på
mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af
samtlige mulige stemmer repræsenteret på
generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de
repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til
ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt
vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de
repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er
repræsenteret.«
§ 3
Stk. 1. Loven
træder i kraft den 1. juli 2020.
Stk. 2. § 1 finder
anvendelse fra lovforslagets fremsættelse den 22. april
2020.
Stk. 3. § 7, stk.
2, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber,
som affattet ved denne lovs § 2, nr. 1, finder ikke anvendelse
på andelsboligforeninger, der før lovforslagets
fremsættelse den 22. april 2020, på generalforsamlingen
gyldigt har vedtaget lavere flertalskrav end det i dette
lovforslags § 2, nr. 1, krav om 4/5 tilslutning til forslag om
salg af fast ejendom eller om opløsning af
andelsboligforeningen.
Bemærkninger til lovforslaget
| | | | Almindelige bemærkninger | | | | | | | | | | | Indholdsfortegnelse | | 1. | Indledning og
baggrund | 2. | Lovforslagets
hovedpunkter | | 2.1. | Karensperiode for
benyttelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved
erhvervelse mv. af udlejningsejendomme | | | 2.1.1 | Gældende
ret | | | 2.1.2. | Transport- og
Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning | | 2.2. | Lovfæstelse af
normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning
af andelsboligforeninger | | | 2.2.1. | Gældende
ret | | | 2.2.2. | Transport- og
Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning | 3. | Økonomiske
konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det
offentlige | 4. | Økonomiske
konsekvenser og administrative konsekvenser for erhvervslivet
m.v. | 5. | Administrative
konsekvenser for borgerne | 6. | Miljømæssige konsekvenser | 7. | Forholdet til
EU-retten | 8. | Hørte
myndigheder og organisationer m.v. | 9. | Sammenfattende
skema | | | | | | | | | | |
|
1. Indledning og
baggrund
Nærværende lovforslag
udmønter den del af den boligpolitiske aftale af 30. januar
2020, jf. nærmere nedenfor, som vedrører
indførelse af en karensperiode for anvendelse af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved erhvervelse mv. af
udlejningsejendomme samt lovfæstning af krav til
opløsning af andelsboligforeninger. Sideløbende
hermed fremsættes lovforslag vedrørende aftalens
øvrige elementer.
Den 27. februar 2019 indgik den
daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det
Konservative Folkeparti) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti,
Enhedslisten, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti aftale om
at nedsætte en ekspertgruppe om boligreguleringslovens §
5, stk. 2, om lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede
lejemål.
Ekspertgruppen skulle undersøge
omfanget og virkningerne af § 5, stk. 2, og komme med
anbefalinger til eventuelle ændringer af loven. Som et led i
ekspertgruppens arbejde skulle der iværksættes en
undersøgelse af anvendelsen af boligreguleringslovens §
5, stk. 2. Når ekspertgruppens rapport foreligger, skulle
transport- og boligministeren indkalde partierne til politiske
drøftelser.
Det indgik i aftalen, at parterne bag
lejelovsforliget af 11. juni 2014 om forenkling og modernisering af
lejelovgivningen stilles frit i forhold til § 5, stk.
2,-problemstillingen efter ekspertgruppens afrapportering og er
således ikke bundet af forliget på dette punkt,
når der skal tages stilling til ekspertgruppens
anbefalinger.
Ordningen med særlig
lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende
forbedrede, indførtes i 1996 med det formål at sikre
incitamenter for udlejerne til at modernisere ældre og
utidssvarende private lejeboliger samtidig med, at
afgrænsningen i forhold til omkostningsbestemt husleje blev
præciseret. I 2014 blev ordningen tilført krav til
ejendommens energimæssige stand, idet der indførtes
krav om, at ejendommen mindst skal opfylde kravene i energiramme D
i energimærkningen, jf. lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, eller alternativt at ejeren udfører
energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. m2 (2020-niveau).
Ordningen i boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, gælder alene for ejendomme, som er omfattet af
reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, det vil sige
store ejendomme, der er beliggende i kommuner, hvor
boligreguleringsloven er gældende. Ordningen indebærer,
at huslejen kan fastsættes efter reglerne om det lejedes
værdi i stedet for som omkostningsbestemt husleje, når
lejemålet er gennemgribende forbedret, og nærmere
bestemte krav, herunder til forbedringsinvesteringen, er opfyldt og
kan medføre en væsentlig højere husleje end
efter de almindelige regler om omkostningsbestemt husleje.
Ordningen kan kun benyttes i forbindelse med, at en lejer flytter
ud af et lejemål, og en ny lejer flytter ind.
Ekspertgruppen afgav sin rapport den 29.
oktober 2019. I rapporten er der beskrevet 4 modeller:
fuldstændig ophævelse af ordningen i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (model A), krav om mindst
energiramme C i stedet for mindst energiramme D (model B),
forhøjelse af investeringskravet i § 5, stk. 2, (model
C) og forhøjelse af afkastet for almindelige forbedringer i
stedet for § 5, stk. 2,-ordningen (model D). I tillæg
hertil har ekspertgruppen skitseret 3 alternativer: lovbestemt
tillæg til gennemgribende forbedringer efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (alternativ model 1),
omkostningsbestemt husleje med forhøjet afkast for
energiforbedringer (alternativ model 2) og justering af margin for
det lejedes værdi (alternativ model 3).
Ekspertgruppen har ikke ønsket at
anbefale bestemte modeller for justering af ordningen, men har
alene beskrevet og analyseret ovennævnte modeller med henblik
på at illustrere de modeller, som ekspertgruppen finder
relevante at pege på som udgangspunkt for
efterfølgende politiske forhandlinger om en eventuel
justering af ordningen.
Det fremgår af ekspertgruppens
undersøgelse, at der i dag er ca. 57.000 boliger, som er
udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ligeledes
fremgår, at de afholdte forbedringsudgifter ved forbedringer
efter § 5, stk. 2, i gennemsnit er ca. dobbelt så store
som den nuværende beløbsgrænse i § 5, stk.
2, og de gennemgribende forbedrede boliger har en husleje, der i
gennemsnit er 81 pct. højere end gennemsnittet for de
omkostningsbestemte lejemål.
I forlængelse af ekspertgruppens rapport
blev der den 30. januar 2020 indgået en aftale imellem
regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk
Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet om en række
initiativer mod kortsigtede investeringer i private
udlejningsejendomme.
I lyset af de tilvejebragte oplysninger er det
aftalepartiernes opfattelse, at muligheden for at hæve
huslejen efter en gennemgribende forbedring efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har vist sig at give
mulighed for et noget højere afkast end det oprindeligt var
tiltænkt med bestemmelsen. Det har givet stigende huslejer,
usikkerhed hos lejerne, som føler sig underlagt et pres for
at flytte, og har ført til mange tvister mellem lejere og
udlejere.
Der anslås at være 74.600
udlejningsboliger med potentiale for gennemgribende forbedring
efter § 5, stk. 2. Heraf er ca. 60 pct. beliggende i en af de
store bykommuner København, Frederiksberg, Odense, Aarhus
eller Aalborg.
Aftalepartierne er enige om, at det er
afgørende, at huslejestigningerne på private boliger i
storbyerne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som
rene investeringsobjekter for investorer, der hovedsageligt er
interesseret i hurtige gevinster. Samtidig skal nødvendige
og rentable energirenoveringer gennemføres til gavn for
både klimaet og for lejerne, som vil få en lavere
varmeregning. Aftalen er derfor også medvirkende til
opfyldelse af den i klimaloven fastsatte målsætning om
en reduktion af CO2-udledningen med 70 % inden 2030. Den samlede
effekt afhænger af energimikset samt øvrige tiltag
på området.
Aftalen indeholder følgende
initiativer:
- Der
indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en
karensperiode, så der, efter at en boligudlejningsejendom har
skiftet ejer, først kan indgås aftale om husleje efter
§ 5, stk. 2, i nye 5,2-lejemål efter 5 år.
- Der
indføres et grønt incitament, så karensperioden
ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse
hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst
3.000 kr. pr. m2.
- Der
indføres et grønt energikrav, så der
først kan gennemføres forbedringer efter § 5,
stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C,
eller ejendommens energiklasse er løftet mindst 2 niveauer.
Dette initiativ tager udgangspunkt i ekspertgruppens model B.
- Det
begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan
stige via en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes
værdi. Dette initiativ tager udgangspunkt i ekspertgruppens
alternative model 3.
- Lejerne styrkes i
tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af
huslejenævnene.
Aftalepartierne er enige om, at de
ovenstående initiativer ikke skal have negative konsekvenser
for andelsværdierne.
Aftalen indeholder derfor tillige
følgende initiativer:
- Der gives
mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt.
Fastholdelsen gælder tidsubegrænset og vil omfatte
valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets
ikrafttrædelse.
- Der
indføres en overgangsordning således, at allerede
igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i
valuarvurderingen.
- For de
foreninger, der benytter den offentlige vurdering som
værdiansættelsesprincip, gives der mulighed for
tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger, hvis den
gamle vurdering f.eks. er højere, og denne i stedet
ønskes anvendt.
- Karensperioden
skal ikke gælde ved omdannelsen fra andelsboligforening til
udlejningsejendom.
-
Normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om
foreningens opløsning lovfæstes.
Dette lovforslag indeholder forslag om de dele
af aftalen, der vedrører karensperiode og lovfæstelse
af normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om
salg af fast ejendom og om opløsning af
andelsboligforeninger
2. Lovforslagets
hovedpunkter
2.1. Karensperiode
for benyttelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved
erhvervelse mv. af udlejningsejendomme
2.1.1. Gældende ret
Det følger af § 5, stk. 1, i lov
om midlertidig regulering af boligforholdene
(boligreguleringsloven), at ved lejeaftalens indgåelse
må lejen ikke fastsættes til et beløb, som
overstiger det beløb, der kan dække ejendommens
driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi
(omkostningsbestemt leje), idet der til lejen dog kan lægges
en beregnet forbedringsforhøjelse for lejemål, som er
forbedret, jf. dog stk. 2.
I medfør af § 5, stk. 2, i
boligreguleringsloven må lejen for lejemål, som er
gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et
beløb, der væsentligt overstiger det lejedes
værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3
og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje.
Ved lejemål, som er forbedret
gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer
efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har
forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgifter
enten overstiger 2.271 kr. pr. m2
(2020-niveau) eller et samlet beløb på 259.699
(2020-niveau). Forbedringerne skal være gennemført
inden for en periode på 2 år og må ikke
være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om
byfornyelse og udvikling af byer, eller lov om privat
byfornyelse.
De nugældende regler indeholder ikke
begrænsninger, hvad angår den periode, hvor udlejer
ejer eller kontrollerer udlejningsejendommen eller det
lejemål, der indgår i en udlejningsejendom. Det
indebærer, at udlejere inden for en meget kort periode kan
erhverve udlejningsejendomme eller lejemål i
udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer og
efterfølgende foretage udlejning til en ny lejer til en
væsentlig højere leje beregnet på baggrund af
§ 5, stk. 2. Denne fremgangsmåde har samlet set
ført til en betydelig stigning af huslejeniveauet for danske
boliglejemål omfattet af boligreguleringsloven.
2.1.2. Transport-
og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Den gældende ordning i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om lejefastsættelse
for gennemgribende forbedrede lejemål åbner mulighed
for, at kortsigtede investorer kan opnå hurtige gevinster ved
at opkøbe udlejningsejendomme og modernisere med det
formål at afhænde ejendomme og realisere et stort
afkast. Lejelovgivningen mangler et værktøj til
imødegåelse af denne form for kortsigtet spekulation i
private udlejningsejendomme.
Med den foreslåede ordning
indføres en karensperiode, der indebærer en
tidsmæssig begrænsning af muligheden for at
fastsætte lejen til det lejedes værdi efter § 5,
stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Karensperioden vil gøre det mindre
attraktivt at søge hurtige gevinster på boligmarkedet
ved at erhverve udlejningsejendomme, foretage gennemgribende
forbedringer så hurtigt som muligt og herefter afhænde
udlejningsejendommen til en højere pris, idet det samlede
lejeniveau for ejendommen før indførelsen af
karensperioden ville være højere end før
forbedringernes gennemførelse.
Den foreslåede bestemmelse er en
udmøntning af regeringens boligpolitik på
lejeboligområdet, der grundlæggende har til
formål at bekæmpe pres på boligpriserne. Hidtil
har udlejere, der ønskede at foretage gennemgribende
forbedring af lejemål med henblik på at fastsætte
lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, haft et
betydeligt incitament til at få lejere til at fraflytte
lejemål, der kunne forbedres, idet fastsættelsen af en
leje efter § 5, stk. 2, forudsætter indgåelsen af
en nye lejekontrakt. Karensperioden på 5 år
begrænser dette incitament og den deraf afledte risiko for
lejerne.
Karensperioden er på 5 år, og den
foreslåede ordning indebærer, at en udlejer
først får adgang til at aftale fastsættelse af
lejen til det lejedes værdi efter en gennemgribende
forbedring af lejemålet, når udlejer har ejet eller
rådet over lejemålet i en periode på 5 år.
Perioden på 5 år regnes fra det seneste kontrolskifte
som defineret i stk. 4, nr. 1-8.
Ejerskab til eller kontrol over et
lejemål kan have mange forskellige former og udøves
på forskellig vis. Lovforslaget indeholder en omfattende og
detaljeret regulering af, hvornår der foreligger et
kontrolskifte (det foreslåede stk. 4, nr. 1-8) samt nogle
helt konkret undtagelser, hvor kontrolskifte ikke foreligger (stk.
5, nr. 1-6).
Undtagelserne har været nøje
overvejet i relation til behovet for at skabe en effektiv og
sammenhængende regulering i relation til karensperioden, idet
det samtidig har været tilstræbt at indføre den
mindst muligt indgribende regulering i forhold til det forfulgte
formål.
Kontrolskifte, der ikke udløses af en
egentlig viljesdisposition, f.eks. ved dødsfald, hvor
kontrollen over et lejemål eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår, overgår til en arving, er
således f.eks. undtaget fra de tilfældegrupper, hvor
der indtræder et kontrolskifte. Tilsvarende ville det
være uden for formålet med den foreslåede
regulering, hvis reglerne om kontrolskifte ville finde anvendelse
for koncerninterne transaktioner. Der er endelig fundet behov for
en særlig undtagelse vedrørende kontrolskifte, der
indtræder i forbindelse med omdannelse af
andelsboligforeninger til udlejningsejendomme. Det skal ses i lyset
af et overordnet boligpolitisk ønske om at bevare en bred
varians af attraktive boligformer i samfundet.
Huslejenævnet behandler klager i
relation til fastsættelse af husleje efter § 5, stk. 2,
i boligreguleringsloven og indsigelser vedrørende
karensperiode og kontrolskifte, jf. boligreguleringslovens §
15. Til brug for sagsbehandlingen indhentes de nødvendige
oplysninger fra udlejer i relation til spørgsmålet om
kontrolskifte og karensperiode, jf. boligreguleringslovens §
40, stk. 2.
Slutteligt undtages kontrolskifte, der
vedrører boliger, som er beliggende i en ejendom, der er
væsentligt energiforbedret. Denne undtagelse indføres
for at give investorer øget incitament til at medvirke til
den grønne omstilling. For at blive undtaget er det et krav,
at ejendommen energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2 bruttoetageareal i den del af
ejendommen, der angår beboelse (2020-niveau), eller
ejendommen løftes mindst 3 niveauer i energimærkningen
efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, i forhold til
energimærkningen på tidspunktet for lovens
ikrafttræden.
2.2. Lovfæstelse af normalvedtægtens krav om
4/5 tilslutning til opløsning af
andelsboligforeninger
2.2.1. Gældende ret
Andelsboligloven indeholder regler om
stiftelse af andelsboligforeninger, herunder et krav om at en
andelsboligforening kun kan erhverve en udlejningsejendom,
når mindst 60 pct. af ejendommens lejere af
beboelseslejligheder er medlemmer af foreningen ved
erhvervelsen.
Derimod indeholder andelsboligloven ikke
regler om tilslutningskrav for, at foreningen kan opløses og
ejendommen sælges. Sådanne bestemmelser fremgår
imidlertid typisk af den enkelte forenings vedtægter.
Den gældende ministerielt fastsatte
normalvedtægt for andelsboligforeninger og
standardvedtægten for andelsboligforeninger udarbejdet af
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
indeholder begge en bestemmelse om, at forslag om salg af fast
ejendom eller om foreningens opløsning kun kan vedtages med
4/5 flertal. Efter normalvedtægten for andelsboligforeninger
kan en ændring af dette flertals krav kun ske med 4/5
flertal.
Det er således andelsboligforeningerne
selv, der i den enkelte forenings vedtægter fastsætter
krav om tilslutning ved opløsning. Det vil, såfremt
den fornødne majoritet er til stede, være muligt at
fastsætte lavere krav til tilslutning end det 4/5 krav, der
fremgår af normal- og standardvedtægten.
2.2.2. Transport-
og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Efter den politiske aftale skal karensperioden
for at opkræve husleje i udlejningsejendomme efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke gælde ved
omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Dette
gælder ved erhvervelse af ejendommen fra
andelsboligforeninger, som er stiftet før lovens
ikrafttræden den 1. juli 2020 og ved alle senere videresalg
af ejendommen.
Undtagelsen fra karensperioden vil generelt
kunne føre til en højere værdisætning for
andelsboligforeningsejendomme i forhold til udlejningsejendomme,
hvilket vil kunne føre til et øget pres på
andelsboligforeningerne fra investorer, som ønsker at
opkøbe andelsboligforeninger.
Der kendes i dag til sager om uopfordrede
købstilbud, hvor andelsboligforeningerne kan være
fristede til frivillig opløsning og salg af ejendommen, da
det vil være økonomisk mere attraktivt, end at de
enkelte andelshavere sælger deres andele.
Efter Transport- og Boligministeriets
oplysninger findes der i dag eksempler på foreninger, der
ændrer deres vedtægter, så de vil kunne
opløses med kvalificeret flertal på 2/3 tilslutning i
modsætning til i dag, hvor frivillig opløsning dels
efter normalvedtægten, dels efter foreningens konkrete
vedtægt typisk kræver 4/5 tilslutning.
Efter de gældende regler kan en
andelsboligforening frivilligt vælge at opløse sig
selv efter de afstemningsregler, der følger af foreningens
vedtægter. En frivillig opløsning er imidlertid en
ganske vidtrækkende beslutning, og det vurderes
hensigtsmæssigt at søge at imødegå, at en
undtagelse af eksisterende andelsboligforeningsejendomme fra
karensperioden fører til et øget pres på
foreningerne til frivillig opløsning.
Det foreslås derfor at lovfæste
det hidtidige normalt anerkendte krav om, at en beslutning om salg
af fast ejendom og om opløsning af en andelsboligforening
kræver tilslutning fra 4/5 af andelshaverne.
En sådan lovfæstelse vil alt andet
lige bidrage til, at en undtagelse fra spekulantstoppet ikke
fører til et utilsigtet, øget pres på
foreningerne til frivillig opløsning på baggrund af
uopfordrede købstilbud fra investorer.
Det er fortsat frivilligt for
andelsboligforeningen at vælge at opløse sig selv, men
lovfæstningen skal sikre, at foreningens ejendom ikke kan
sælges uden en relativ stor tilslutning blandt
andelshaverne.
3. Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige
Indførelse af en 5-årig
karensperiode for huslejestigninger efter § 5, stk. 2, vil
have huslejemæssige konsekvenser og dermed potentielt afledte
konsekvenser for de offentlige udgifter til individuel
boligstøtte. Det skal bemærkes, at beregningerne er
forbundet med betydelig usikkerhed, blandt andet som følge
af forslagets adfærdsmæssige virkninger.
Karensperioden på 5 år
indebærer, at en køber af en udlejningsejendom
først får adgang til at fastsætte lejen efter
princippet om det lejedes værdi efter en gennemgribende
forbedring af lejemålet, når udlejer har ejet
lejemålet i en periode på 5 år. Desuden
indføres et grønt incitament, som betyder, at
køber kan se bort fra karensperioden, hvis køber
inden for en periode på 2 år gennemfører
energiforbedringer i ejendommen svarende til mindst 3.000 kr. pr.
m² bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen eller
forbedrer ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer.
En karensperiode vil give et incitament til
færre handler med ældre private udlejningsejendomme med
uudnyttet 5.2-potentiale. Dog må det forventes, at der
fortsat vil blive handlet ejendomme, hvilket betyder, at forslaget
alt andet lige reducerer den årlige tilgang af boliger, hvor
lejen ved genudlejning fastsættes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det grønne
incitament, jf. ovenfor, forventes at blive benyttet i relativt
få tilfælde. Effekten af det grønne incitament
skønnes derfor isoleret set ikke at have
nævneværdige konsekvenser for tilgangen af
5.2-boliger.
Karensperioden vil reducere antallet af
handler, men vil herudover gøre det mindre attraktivt for
ejendomsinvestorer med kort tidshorisont at opkøbe private
udlejningsejendomme. Denne "præventive effekt" er vanskelig
at skønne over, men anses for at være væsentlig.
Nedenfor er alene taget udgangspunkt i effekterne på
huslejerne af det skønnede fremtidige realiserede salg af
udlejningsejendomme.
Ekspertgruppens rapport om
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, viser, at der er ca.
45.000 private udlejningsboliger i København, Frederiksberg,
Aarhus, Aalborg og Odense kommuner, som har et uudnyttet potentiale
for en 5.2-forbedring. Under forudsætning af, at 1 pct. af
disse boliger årligt handles, og hver tiende af disse boliger
fraflyttes, vil den årlige tilgang af 5.2-boliger blive
reduceret med i størrelsesorden 45 boliger. Dette
medfører med betydelig usikkerhed en samlet reduktion i den
forventede husleje i private udlejningsboliger på i
størrelsesordenen 1,1 mio. kr. i 2020 (halv effekt) og 3,3
mio. kr. i 2021. I år 2024 vil effekterne være
akkumuleret til omkring 10 mio. kr.
Da huslejeeffekterne af en 5-årig
karensperiode således samlet set er begrænset, vurderes
det, at der ikke vil være nævneværdige
økonomiske konsekvenser for de offentlige udgifter til
individuel boligstøtte.
Lovforslaget indeholder desuden et forslag om
en ændring af andelsboligloven, således at
normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om
foreningens opløsning lovfæstes. Denne del af
lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske eller
administrative konsekvenser for det offentlige.
Forslaget skønnes isoleret set at
udskyde det samlede investeringsomfang (forbedring og
vedligeholdelse) i forbindelse med gennemgribende forbedringer af
de enkelte lejemål. Det indebærer en reduktion i
investeringerne med skønsmæssigt 11 mio. kr. i 2020
(halv effekt) og 22 mio. kr. i 2021. Da der er tale om en
udskydelse af investeringer, vil karensperioden på langt sigt
(fra 2035) formentlig ikke have en betydning for det samlede
investeringsomfang.
Der vurderes ikke at være
økonomiske implementeringskonsekvenser for det
offentlige.
Det bemærkes, at der i et vist omfang
vil være overlappende effekter mellem dette lovforslag og de
to øvrige lovforslag (Øgede energikrav ved anvendelse
af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastfrysning af
vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme og
Styrkelse af lejerne). De økonomiske konsekvenser af alle
tre lovforslag kan derfor ikke umiddelbart lægges sammen.
4. Økonomiske konsekvenser og administrative
konsekvenser for erhvervslivet mv.
Forslaget om en 5-årig karensperiode
betyder, at værdien af en række ældre private
udlejningsejendomme i de større byer vil falde i
værdi. Værditabet skyldes, at købere af
udlejningsejendomme med 5.2-potentiale - på grund af
karensperioden - vil betale mindre for ejendommen. Ejendommens
værdi for udlejeren ved fortsat drift vil være
højere end værdien ved et salg, fordi udlejeren ved
fortsat drift uændret kan gennemføre
5.2-forbedringer.
Som i ekspertgruppens rapport benyttes
DCF-modellen (Discounted Cash Flow) til at opgøre
værditabet. Tabet er opgjort som forskellen mellem
nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme
for en gennemsnitlig ældre privat udlejningsejendom med og
uden en 5-årig karensperiode. Det bemærkes, at der i
praksis vil være stor variation i ejendommenes værditab
afhængigt af beliggenheden og 5.2-potentialet. Da
værdiansættelse af ejendomme grundlæggende er
forbundet med stor usikkerhed og også beror på
skøn, der ikke er inddraget i DCF-modellen, er beregningerne
forbundet med betydelig usikkerhed.
Ekspertgruppens rapport viser, at der er ca.
45.000 private udlejningsboliger i København, Frederiksberg,
Aarhus, Aalborg og Odense kommuner, som har et uudnyttet potentiale
for en 5.2-forbedring. Ved brug af DCF-metoden, og med de samme
forudsætninger som ekspertgruppen, kan værditabet for
disse private udlejningsejendomme opgøres til i
størrelsesorden 0-6 pct. For en gennemsnitlig ejendom, hvor
halvdelen af boligerne allerede er 5.2-forbedret, vil
værditabet være i størrelsesorden 3 pct.
Det bemærkes, at der i et vist omfang
vil være overlappende effekter for erhvervslivet af dette
lovforslag og de to øvrige lovforslag (Øgede
energikrav og Styrkelse af lejerne). De erhvervsøkonomiske
konsekvenser af alle tre lovforslag kan derfor ikke umiddelbart
lægges sammen.
Markedet for andelsboliger er koblet sammen
med det private udlejningsmarked via blandt andet andelsboliglovens
maksimalprisbestemmelse. I forslaget er ejendomme ejet af
andelsboligforeninger undtaget for den 5-årig karensperiode.
Det vil sige, at karensperioden er undtaget, hvis der sker et
kontrolskifte ved omdannelse af en andelsboligforeningsejendom til
en udlejningsejendom og alle senere videresalg.
På den baggrund vurderes det, at
forslaget ikke vil have nævneværdige konsekvenser for
værdien af andelsboligforeningers ejendomme.
5. Administrative
konsekvenser for borgerne
Lovforslaget skønnes ikke at have
administrative konsekvenser for borgerne.
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget vurderes ikke at have
miljømæssige konsekvenser af betydning.
7. Forholdet til
EU-retten
Lovforslaget implementerer ikke EU-ret.
Lovforslaget vil kunne anses for at udgøre en restriktion af
den fri bevægelighed, herunder fordi den 5-årige
karensperiode vil påvirke værdien af og dermed kunne
afholde personer fra andre medlemsstater fra at foretage
investeringer i udlejningsejendomme i Danmark. Selv hvis
karensperioden indebærer en restriktion af den fri
bevægelighed, finder ordningen anvendelse uden hensyntagen
til nationalitet. Ordningen er begrundet i tvingende almene hensyn
til bl.a. at begrænse presset på boligpriserne og
dæmme uhensigtsmæssig adfærd over for lejerne,
ligesom den anses for at være proportional, idet den vurderes
egnet til opfyldelse af formålet uden at gå videre end
nødvendigt. Mindre restriktive indgreb vurderes uegnet til
opfyldelse af formålet. På den baggrund vurderes
lovforslaget at være i overensstemmelse med EU-retten.
8. Hørte
myndigheder og organisationer m.v.
Lovforslaget har været i høring
fra den 21. februar 2020 til den 20. marts 2020 hos følgende
myndigheder og organisationer mv.:
Advokatrådet, Advokatsamfundet,
Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL - Danmarks
Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i
Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk
Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den
Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,
EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring&Pension, FSR -
Danske Revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune,
Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i
Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten
for Østre Landsret, P+, SAPU og Statens
Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.
| 9. Sammenfattende skema | | Samlet vurdering af
konsekvenser af lovforslaget | | Positive konsekvenser/mindre udgifter
(hvis ja, angiv omfang/hvis nej, anfør "Ingen") | Negative konsekvenser/merudgifter (hvis
ja, angiv omfang/hvis nej, anfør "Ingen") | Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner | Ingen | Ingen | Implementeringskonsekvenser for stat,
kommuner og regioner | Ingen | Ingen | Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet | Ingen | Værditab for ejere af ældre
private udlejningsejendomme på i størrelsesordenen 0-6
pct. | Administrative konsekvenser for
erhvervslivet | Ingen | Ingen | Administrative konsekvenser for
borgerne | Ingen | Ingen | Miljømæssige
konsekvenser | Ingen | Ingen | Forholdet til EU-retten | Lovforslaget implementerer ikke EU-ret.
Lovforslaget vil kunne anses for at udgøre en restriktion af
den fri bevægelighed. Da ordningen finder anvendelse uden
hensyntagen til nationalitet, er begrundet i tvingende almene
hensyn og anses for at være proportional, vurderes
lovforslaget at være i overensstemmelse med EU-retten. | [Er i strid med de fem principper for
implementering af erhvervsrettet EU-regulering]/[Går videre
end minimumskrav i EU-regulering] (sæt X) | JA | NEJ X | | | |
|
Bemærkninger til lovforslagets
enkelte bestemmelser
Til §
1
Til nr.
1
Efter den gældende § 5, stk. 2, 1.
pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved lejeaftalens
indgåelse må lejen for lejemål, som er
gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et
beløb, der overstiger det lejedes værdi efter §
47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73,
stk. 3, i lov om leje.
Det følger af den foreslåede
ændring af bestemmelsen i § 5, stk.
2, 1. pkt., i boligreguleringsloven, at henvisningen til
»stk. 3 og 4« ændres til »stk.
3-6«.
Ændringen er en konsekvens af den i
lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse, der
vedrører indførelsen af karensperioden.
Der henvises til de almindelige
bemærkninger pkt. 2.1.
Til nr.
2
Fastsættelsen af lejen efter § 5,
stk. 2, indebærer typisk en betydelig forøgelse af
huslejen og dermed en økonomisk belastning for lejerne.
Effekten af en forøgelse af lejeniveauet er bl.a. et
opadgående pres på boligpriserne, der påvirker
den demografiske sammensætning på boligmarkedet
negativt.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 indebærer, at adgangen til at
fastsætte lejen efter bestemmelserne i § 5, stk. 2,
forudsætter, at der ikke er sket et kontrolskifte over
ejendommen i en sammenhængende karensperiode på 5
år. Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter
lovforslagets fremsættelse, først kunne forøge
lejen efter § 5, stk. 2, når vedkommende har ejet
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår, i en sammenhængende periode på 5
år, der som udgangspunkt regnes fra første
kontrolskifte efter lovforslagets fremsættelse, jf.
lovforslagets § 3, og der sker genudlejning af det
gennemgribende forbedrede lejemål.
Med henblik på at sikre, at
bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og systematisk
anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en
regulering, der i udgangspunktet omfatter alle former for
overdragelser og overgange af lejemål eller ejendomme, hvori
der indgår lejemål.
Begrebet "kontrolskifte", der er defineret i
stk. 4, nr. 1-8, ved de nævnte konkrete
tilfældegrupper, er defineret bredt med henblik på at
omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af
lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at
der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og
selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af
karensperioden. Begrebet "kontrolskifte" er anvendt som
samlebetegnelse, men har ikke en selvstændig betydning ud
over de tilfælde, der er beskrevet i stk. 4, nr. 1-8, og
begrebet omfatter således ikke andre tilfælde, hvor der
på andet grundlag, herunder på grundlag af
sædvanlige selskabsretlige vurderinger eller på
baggrund af aftalte bestemmelser om kontrolskifte, måtte
foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.
Da overdragelsen eller overgangen af kontrol
over et lejemål eller en ejendom, hvori et lejemål
indgår, kan ske på mange forskellige måder, og da
lovforslaget har til formål at sikre en effektiv og
målrettet forfølgelse af almene boligpolitiske
formål, har det været nødvendigt med en
detaljeret og omfattende beskrivelse af de mange
tilfældegrupper.
Karensperiodens længde på 5
år er fastsat med henblik på dels at sikre en effektiv
begrænsning af anvendelsen af adgang til at fastsætte
leje i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
dels med henblik på at sikre, at begrænsningen ikke
går videre end højst nødvendigt. Perioden
på 5 år indebærer en vis tidsmæssig
forskydning af udlejers mulighed for at øge lejeniveauet som
følge af en gennemgribende forbedring, og denne forskydning
forventes at have en positiv effekt på prispresset på
boligmarkedet. Karensperiodens begyndelse regnes fra tidspunktet
for et kontrolskifte, jf. stk. 4, nr. 1-8, og der udløses en
ny karensperiode ved et nyt kontrolskifte efter samme
bestemmelser.
Der skal ikke gyldigt i lejeaftaler kunne
aftales en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om
gennemgribende at modernisere lejemålet eller begrundet i
ønsket om at frigøre lejemålet, således
at lejemålet ved karensperiodens udløb kan genudlejes
til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2.
Karensperioden indebærer, at der ikke
kan indgås lejeaftaler efter § 5, stk. 2, hvis
lejeperioden starter inden udløbet af karensperioden. Der er
derimod ikke noget til hinder for, at lejeaftalen efter § 5,
stk. 2, indgås i løbet af karensperioden, når
blot lejeperiodens start ikke ligger inden udløbet af
karensperioden. Ved "lejeperiodens start" forstås det
tidligste af det tidspunkt, der følger af lejeaftalen og det
tidspunkt, hvor lejer får adgang til at disponere over
lejemålet. Der kan ikke gyldigt indgås en lejeaftale i
karensperioden, hvorefter lejen skal fastsættes i henhold til
§ 5, stk. 2, efter udløbet af karensperioden.
Indgås sådanne aftaler, er reguleringsmekanismen uden
virkning.
Reglerne i boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, blev indført for at forbedre kvaliteten af
boligmassen.
Reglen har efterhånden haft den
ønskede effekt, og boligmassen er i dag af en langt
højere kvalitet end for blot et par årtier siden, og
det er derfor ikke betænkeligt at indføre
karensperioden på 5 år i forhold til samlet set at
sikre en acceptabel kvalitet i boligmassen.
Ordene "lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår" har til formål at omfatte
alle former for lejemål reguleret af boligreguleringsloven og
således sikre en konsistent anvendelse af karensperioden,
idet reglerne både vil omfatte den direkte overdragelse af et
lejemål (f.eks. en lejlighed) eller en fast ejendom, der i
sig selv ikke er omfattet af boligreguleringslovens bestemmelser,
men hvor der forefindes et eller flere lejemål i den faste
ejendom, som er omfattet af boligreguleringsloven. Tilsvarende har
bestemmelsen til formål at omfatte enhver hel eller delvis
overgang mm. af et eller flere lejemål under f.eks. en
forpagtningslignende struktur, uden at der sker en overdragelse af
selve ejendommen. Udtrykket "lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår" skal således
forstås som en bred samlebetegnelse. Karensperioden får
dog kun virkning for lejemål, som vil kunne udlejes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det foreslåede stk. 4 indeholder otte
forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et
kontrolskifte, og som derfor udløser en ny karensperiode
på 5 år, idet den ottende tilfældegruppe har
karakter af en opsamlingsbestemmelse, der omfatter kombinationer af
øvrige transaktioner eller dispositioner.
Tilfældegrupperne skal opgøres
på akkumuleret basis inden for de enkelte
tilfældegrupper (og på tværs som beskrevet i stk.
4, nr. 8,) og har til formål at omfatte situationer, hvor
realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner er,
at der indtræder et kontrolskifte eller en overgang af det
økonomiske afkast i relation til lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår. Det er således
hensigten, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal
tillægges betydning, hvorvidt der er tale om konstruktioner,
der har til formål at camouflere realiteten bag en eller
flere transaktioner eller dispositioner.
Fusioner og spaltninger er ikke genstand for
særskilt regulering i de foreslåede bestemmelser, men
fusioner og spaltninger kan i sig selv eller i forening med andre
transaktioner udgøre kontrolskifte efter bestemmelserne i
stk. 4, nr. 1-8.
Udlejning samt fremleje udgør ikke
kontrolskifte, medmindre det har karakter af omgåelse af de
foreslåede bestemmelser, hvilket i givet fald vil være
omfattet af stk. 4, nr. 8. Det kan f.eks. være
tilfældet, hvor en lejer alene eller i forening med andre
disponerer over flere lejemål. Kontrolskiftet gælder i
sådanne tilfælde alene for de berørte
lejemål.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 1, vedrører den direkte
erhvervelse af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Ved begrebet
"ejerandel" sigtes til det almindelige ejendomsretlige begreb.
Grænsen på mindst 50 pct. indebærer, at der kan
ske overdragelse af f.eks. 45 pct. af ejerandelen til en erhverver,
uden at der dermed er tale om et kontrolskifte. Overdrages der
derimod først 45 pct. og dernæst 15 pct.,
indtræder der et kontrolskifte ved overdragelsen af de 15
pct.
Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale,
gave, fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på
anden vis. Ordene "eller på anden vis" har til formål
at omfatte andre former for overdragelse af ejerandelen, der ikke
har karakter af overdragelse ved aftale, gave eller ved
fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed, idet der i
omgåelsessituationer - og i øvrigt i situationer som
ikke har omgåelse som mål - kan tænkes anvendt
begreber eller juridiske konstruktioner, der ved lovens vedtagelse
ikke vil kunne forudsiges eller defineres præcist.
Afgørende vil være, om der i realiteten sker en
overgang af ejerandelen.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 2, indebærer, at der
foreligger et kontrolskifte ved den direkte eller indirekte
overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den
eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår. Begrebet "bestemmende
indflydelse" skal forstås i overensstemmelse med
selskabslovens §§ 6-7. Det indebærer, at det
afgørende vil være, hvorvidt den eller de
pågældende juridiske personer har beføjelse til
at træffe de økonomiske og driftsmæssige
beslutninger over lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår. Det kan eksempelvis være i
tilfælde, hvor en juridisk person ejer mere end halvdelen af
stemmerettighederne, hvor en juridisk person er tillagt
væsentlige vetorettigheder, ret til at udpege flertallet af
medlemmerne i det øverste ledelsesorgan eller via en
ejeraftale eller vedtægt har beføjelse til at styre de
finansielle og driftsmæssige forhold.
Ved "bestemmende indflydelse" forstås
den selskabsretlige definition heraf, dvs. beføjelsen til at
styre en dattervirksomheds økonomiske og driftsmæssige
beslutninger, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Bestemmende
indflydelse kan forekomme og udøves på forskellig vis,
og den kan have forankring i både fordelingen af kapitalandel
eller i ejeraftaler, der giver nogle kapitalejere visse
særlige selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold
til andre.
Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte
og indirekte overgang af bestemmende indflydelse også i
situationer, hvor den bestemmende indflydelse ændrer karakter
henholdsvis før og efter overgangen eller overdragelsen. Der
kan f.eks. være bestemmende indflydelse fra en
majoritetsaktionær før overdragelsen og bestemmende
indflydelse via en ny ejeraftale efter overgangen eller
overdragelsen. Der vil således også foreligge en
overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse, hvis denne
gennemføres camoufleret eller uden overholdelse af
selskabsretlige formalitetskrav.
Vurderingen af, om der sker overgang eller
overdragelse af bestemmende indflydelse beror på en konkret
vurdering af realiteten. Afgørende vil være, om en ny
fysisk eller juridisk person udøver bestemmende indflydelse
over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Overgangen eller overdragelsen af bestemmende
indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår, kan ske på forskellig vis, og
bestemmelsen har til formål at omfatte enhver overgang eller
overdragelse af bestemmende indflydelse uanset dens retlige
karakter, benævnelse eller den anvendte retlige konstruktion.
En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig selv omfattet
af bestemmelsen.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 3, indebærer, at der
foreligger et kontrolskifte ved en ændring af mindst 50 pct.
af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Ligesom der ved en overdragelse af 50 pct. eller mere
af ejerandelen til et lejemål eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår, i henhold til stk. 4, nr. 1,
foreligger et kontrolskifte, vil en udskiftning af halvdelen eller
mere end halvdelen af den bagvedliggende ejerkreds opgjort på
baggrund af ejerandele udløse et kontrolskifte.
Formålet med denne bestemmelse er at
sikre, at bestemmelserne om udløsning af en karensperiode
ved kontrolskifte ikke kan omgås ved at overdrage ejerandele
længere oppe i en ejerstruktur.
Bestemmelsen indebærer, at der foretages
en vurdering af den bagvedliggende ejerkreds i enhver
koncernstruktur eller tilsvarende, og at en ændring af mindst
50 pct. af det reelle ejerskab udgør kontrolskifte.
Ved "reelle ejere" forstås den eller de
bagvedliggende ejere, som ikke ejes af andre. Det kunne f.eks.
være fysiske personer, selvejende institutioner, fonde og
tilsvarende enheder, som ikke har en ejer. Hvis en fonds midler kan
udloddes til en eller flere specifikke personer eller selskaber,
skal disse - og for så vidt angår selskaber deres
reelle ejere - anses for reelle ejere efter denne bestemmelse.
Dette gælder dog hverken i forhold til erhvervsdrivende fonde
omfattet af lov om erhvervsdrivende fonde eller almengørende
fonde omfattet af lov om fonde og visse foreninger.
Erhvervsdrivende fonde og almengørende fonde anses ikke for
at have reelle ejere efter denne bestemmelse. Bestemmelsen er
således ikke relevant for erhvervsdrivende fonde eller
almengørende fonde. En ændring af ledelsesmedlemmer er
ikke i sig selv omfattet af bestemmelsen.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 4, indebærer, at der
foreligger et kontrolskifte ved en direkte eller indirekte overgang
eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det
økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori
lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der
direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at
der også indtræder et kontrolskifte, selv om det ikke
er selve ejerandelen, der overdrages, men blot det
økonomiske afkast, og at reglerne om karensperiodens
indtræden således ikke kan omgås ved blot at
overdrage en delmængde af de rettigheder, der indgår i
den samlede mængde af rettigheder relateret til fast
ejendom.
Ved "det økonomiske afkast"
forstås det "cash flow" (eller en
del heraf), som et lejemål, eller en ejendom, hvori
lejemålet indgår, genererer både i den daglige
drift, men også i forbindelse med et salg. På engelsk
anvendes ofte betegnelsen "beneficial
ownership" til at beskrive hvem, der er indehaver af de
rettigheder, der knytter sig til det økonomiske afkast af et
aktiv.
Det økonomiske afkast eller en del
heraf kunne f.eks. være allokeret til en tredjepart baseret
på en profitdelingsaftale, til en långiver via et
lånearrangement, som baserer sig på det
økonomiske afkast, eller på mange andre måder,
som ikke kan defineres eller beskrives udtømmende, da det
afhænger af aftaleforholdet mellem parterne. Fælles for
disse tilfælde vil være, at der foreligger
kontrolskifte, hvis mindst 50 pct. af det økonomiske afkast
overgår eller overdrages. "Økonomisk afkast" er
tilsigtet at omfatte enhver form for direkte eller indirekte
rettighed, der giver erhververen ret til et brutto- eller
nettobeløb knyttet til driften af lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 5, indebærer, at der
foreligger et kontrolskifte ved en direkte eller indirekte overgang
eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en
værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori
lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der
direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår.
Begrebet "værdistigning" skal
forstås bredt, idet begrebet vil omfatte enhver
værdiforøgelse, der ikke har karakter af et
økonomiske afkast omfattet af stk. 4, nr. 4. Enhver
disponering over en værdistigning skal - uanset
fremgangsmåden og det juridiske grundlag herfor - indgå
i beregningen af de 50 pct., og er dermed afgørende for,
hvorvidt der foreligger kontrolskifte efter denne bestemmelse.
Den foreslåede bestemmelse finder ikke
anvendelse på kommunale tilbagebetalingsdeklarationer aftalt
og tinglyst i forbindelse med gennemførelsen af
byfornyelse.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 6, indebærer, at der
foreligger et kontrolskifte ved indgåelse eller overdragelse
af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til
at få gennemført en overdragelse eller overgang, som
ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller
de aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med
en allerede gennemført disposition.
Bestemmelserne i nr. 1-5 omfatter
kontrolskifte ved overgang eller overdragelse af ejerandele (nr.
1), bestemmende indflydelse (nr. 2), udskiftning af de reelle ejere
(nr. 3), det økonomiske afkast fra ejendommen (nr. 4) eller
værdistigningen (nr. 5) knyttet til lejemålet eller den
ejendom, hvori lejemålet indgår.
Selvom den blotte indgåelse eller
overdragelse af optionsaftaler ikke formelt set udvirker en
ændring vedrørende underliggende retsforhold, så
vil indgåelsen eller overdragelsen af en optionsaftale i
mange tilfælde udgøre et de facto kontrolskifte.
Det kan ikke udelukkes, at aktører
på lejeboligmarkedet vil overveje aftalekonstruktioner, der
tilsigter at undgå at udløse et kontrolskifte i
relation til lejemål eller ejendomme, hvori der indgår
lejemål omfattet af loven. Dette ønskes blandt andet
imødegået ved den foreslåede bestemmelse i nr.
6, da en option på overgang og overdragelse af rettigheder
mv., der er omfattet af bestemmelserne i nr. 1-5, ellers ikke ville
være omfattet. Det bemærkes, at bestemmelsen i nr. 6
ikke forudsætter en påvisning af de facto
kontrolskifte, men fastslår, at den blotte indgåelse
eller overdragelse af en optionsaftale udgør kontrolskifte,
hvis de øvrige betingelser er opfyldt.
Formålet med den foreslåede
bestemmelse er at udløse kontrolskifte i tilfælde,
hvor der indgås eller overdrages en optionsaftale, der reelt
ville indebære et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den blev
gennemført, idet bestemmelsen tilsigter at udløse den
potentielle realitet bag optionen; nemlig at der opnås en ret
vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet er beliggende, som i sig selv ville indebære
et kontrolskifte, hvis den blev realiseret.
Begrebet "ret til at få
gennemført en overdragelse eller overgang" skal
forstås som dækkende enhver form for optionsaftale. En
option forstås som en mulighed, hvor en overdrager giver et
løfte til en erhverver om, at erhververen efter egen
bestemmelse og på nærmere fastlagte vilkår kan
gennemføre en aftale med overdrageren med et i optionen
nærmere angivet indhold.
Bestemmelsen omfatter alle slags optioner,
uanset om disse er betingede eller ubetingede. Det er ikke
afgørende for bestemmelsens anvendelse, om aftalen om
overgang eller overdragelse benævnes "option",
"optionsaftale" eller lignende. Afgørende er, om den
berettigede kan få en mulighed for på et senere
tidspunkt at gennemføre en overgang eller overdragelse, som
ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5. Der må
således - ligesom med de øvrige bestemmelser i nr. 1-8
- ses på aftalens realitet og dens virkning frem for
formaliteten.
Retsvirkningen af den foreslåede
bestemmelse i stk. 4, nr. 6, indtræder ved indgåelsen
henholdsvis overdragelsen af optionsaftalen, uanset om adgangen til
at udnytte optionen måtte være betinget og uanset
karakteren af sådanne betingelser
Udnyttelsen af en optionsaftale udgør
ikke selvstændigt kontrolskifte, idet kontrolskifte etableres
af indgåelsen af en optionsaftale henholdsvis overdragelsen
af en optionsaftale. Det betyder, at karensperioden løber
fra indgåelsen henholdsvis overdragelsen af en
optionsaftale.
Hvis en optionsaftale ophører med at
være gældende uden at være udnyttet, udgør
den ikke længere et kontrolskifte. Det betyder, at
karensperioden i denne situation skal regnes fra det seneste
eventuelle alternative kontrolskifte, ligesom hvis optionsaftalen
aldrig havde været indgået. Lejeaftaler indgået i
perioden, hvor optionsaftalen har været gældende,
berøres ikke heraf.
Hvis en optionsindehaver omfattet af stk. 4,
nr. 6, måtte have foretaget gennemgribende forbedringer af
lejemål i den relevante ejendom i perioden fra
optionsaftalens indgåelse eller overdragelse og frem til
tidspunktet for optionsaftalens udløb, ophævelse,
opsigelse eller ophør, vil der kunne foreligge et
kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 4 og nr. 5, hvis
optionsindehaveren har fået direkte eller indirekte
overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en
værdistigning direkte eller indirekte relateret til
lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår,
eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med
udløb, ophævelse, opsigelse eller ophøret af
optionsaftalen omfattet af stk. 4, nr. 6, aftales en refusion eller
lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i
anledning heraf, der har karakter af et kontrolskifte efter stk. 4,
nr. 1-6.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 7, indebærer, at der sker
et kontrolskifte ved indgåelse eller overdragelse af en
betinget aftale om udskudt eller direkte eller indirekte
overdragelse af lejemål eller ejendomme, hvori lejemål
indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale
vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.
Det er sædvanligt, at aftaler om
overdragelse af fast ejendom, herunder udlejningsejendomme, er
betingede af visse forhold eller visse begivenheders
indtræden, herunder f.eks. opnåelsen af
myndighedsgodkendelser eller -tilladelser, udstykning,
finansiering, færdiggørelse af byggeri, aflysning af
tinglyste rettigheder mv. En aftale, hvis gennemførelse er
betinget af en eller flere faktiske eller retlige
omstændigheder, vil først få virkning efter sit
indhold, når betingelserne er opfyldt. Betingede aftaler vil
således kunne anvendes til at udskyde et kontrolskifte, der
ellers efter de øvrige bestemmelser i stk. 4, nr. 1-6, ville
udløse kontrolskifte allerede ved aftalens
indgåelse.
Den foreslåede bestemmelse har til
formål at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor
en erhverver ved en aftale får en betinget ret til en
overgang eller overdragelse, der er reguleret af stk. 4, nr. 1-6,
eller får en sådan betinget aftale overdraget.
Kontrolskiftet vil i sådanne situationer indtræde
allerede ved tidspunktet for den betingede aftales indgåelse
eller overdragelse.
Retsvirkningen af den foreslåede
bestemmelse i stk. 4, nr. 7, indtræder ved indgåelsen
af den betingede aftale, uanset karakteren af de betingelser, som
aftens gennemførelse er betinget af. Det er således
uden betydning, om betingelserne beror på ændring af
retsregler, myndighedsgodkendelser, dispositioner fra parterne,
tredjemand eller andet. Også overdragelsen af betingede
aftaler udgør efter den foreslåede bestemmelse et
kontrolskifte. Var overdragelsen af betingede aftaler ikke
omfattet, ville en erhverver i henhold til en betinget aftale kunne
overdrage aftalen til tredjemand uden derved at udløse et
nyt kontrolskifte.
Hvis den betingede aftale ikke måtte
få gyldighed efter sit indhold, f.eks. fordi betingelserne
ikke bliver opfyldt inden for den aftalte frist, og aftalen
således ikke gennemføres efter sit indhold, vil der
ikke foreligge et kontrolskifte i relation til den betingede
aftale. Tilsvarende gælder for aftaler, der annulleres eller
ophæves, f.eks. grundet væsentlig misligholdelse, eller
aftaler, der tilsidesættes på andet retligt grundlag.
Hvis en erhverver af eller i henhold til en betinget aftale
omfattet af stk. 4, nr. 7, måtte have foretaget
gennemgribende forbedringer af lejemål i den relevante
ejendom i perioden fra den betingede aftales indgåelse eller
overdragelse og frem til tidspunktet for den betingede aftales
ophævelse, opsigelse eller ophør, vil der kunne
foreligge et kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 4 og
nr. 5, hvis erhververen har fået direkte eller indirekte
overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en
værdistigning direkte eller indirekte relateret til
lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår,
eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med
ophævelsen, opsigelsen eller ophøret af den betingede
aftale omfattet af stk. 4, nr. 7, aftales en refusion eller
lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i
anledning heraf, der har karakter af et kontrolskifte efter stk. 4,
nr. 1-6.
I øvrige tilfælde vil stk. 4, nr.
7, ikke begrænse muligheden for en fastsættelse af leje
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når
først den betingede aftale er bortfaldet mv.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8, indebærer, at der sker
et kontrolskifte ved en kombination af transaktioner eller
dispositioner omfattet af nr. 1-7, hvorved en tilsvarende virkning
samlet set opnås.
Der vil kunne forekomme situationer, hvor en
kombination af transaktioner eller dispositioner indebærer,
at der samlet set opnås en tilsvarende virkning som ved et
kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-7, f.eks. således, at den,
der oprindeligt havde kontrollen over et lejemål eller en
ejendom, hvori lejemål indgår, via indgåelsen
eller overdragelsen af en række aftaler om f.eks. delvis
overdragelse af ejerandelen, overdragelse af økonomiske
rettigheder, stemmerettigheder mv. samlet set opnår samme
virkning som ved et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-7. Det kan
ikke udelukkes, at aktører på lejeboligmarkedet vil
have incitament til at forsøge at anvende sådanne
aftalekonstruktioner med henblik på at omgå
karensperiodens effektive virkning.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8, har til formål at
omfatte tilfælde af kombineret eller akkumuleret overdragelse
af kontrol eller rettigheder, hvor virkningen af en række
transaktioner og/eller dispositioner samlet set må anses for
at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte
efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7.
Der vil være tale om en konkret og
samlet vurdering af alle transaktioner og dispositioner, selvom
disse ikke nødvendigvis udgør integrerede elementer
af en samlet transaktion eller disposition.
Afgørende for, hvorvidt der i
sådanne tilfælde foreligger et kombineret
kontrolskifte, vil være, om den akkumulerede realitet bag
transaktionerne og/eller dispositionerne samlet set må anses
for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte
efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7. De transaktioner og
dispositioner, der samlet set vil kunne have samme virkning som et
kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7, kan finde
sted over en længere periode. Kontrolskiftet efter den
akkumulerede vurdering i henhold til den foreslåede
bestemmelse i stk. 4, nr. 8, indtræder og regnes fra den
seneste disposition eller transaktion, der efter bestemmelsen
udløser et kontrolskifte efter den samlede vurdering.
Overdrages f.eks. en del af ejerandelen - men
under 50 pct. - i kombination med en overdragelse af f.eks.
økonomiske rettigheder og/eller en ret til en del af
værdistigningen af lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår, herunder også hvis grundlaget
består af betingede aftaler eller optioner, kan der samlet
set være tale om, at der opnås en virkning, der
må sidestilles med et kontrolskifte efter nr. 1-7.
Med bestemmelserne i stk.
5, nr. 1-6, foreslås en række specifikke
undtagelser til begrænsningen af anvendelsen af § 5,
stk. 2, og de tilfælde i stk. 4, nr. 1-8, der udløser
et kontrolskifte. Undtagelserne er nødvendige for at
undgå uhensigtsmæssige og disproportionale konsekvenser
af de foreslåede regler om karensperioden, og de skal
fortolkes snævert og i overensstemmelse med lovforslagets
formål. Det er nødvendigt at begrænse omfanget
af undtagelserne med henblik at sikre en sammenhængende og
effektiv varetagelse af det overordnede formål bag
lovforslaget.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 1, indeholder en undtagelse til
hovedprincippet i stk. 4, hvorefter lejemål, der allerede i
dag udlejes efter § 5, stk. 2, også fremover kan udlejes
efter disse regler, uanset om der foreligger et kontrolskifte efter
stk. 4. Tilsvarende gælder også, hvis et lejemål
kunne have været udlejet efter § 5, stk. 2, inden lovens
ikrafttræden.
Formålet med bestemmelsen er at undtage
de lejemål, som i henhold til de gældende regler
allerede er moderniseret.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 2, indeholder en undtagelse til
bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, idet der efter bestemmelsen ikke
foreligger et kontrolskifte, hvis kontrolskiftet indtræder
ved enhver form for arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet
bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde
tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes ikke af
undtagelsesbestemmelsen.
Formålet med karensperioden i stk. 4 er
at udløse kontrolskifte ved viljesdispositioner, dvs.
tilfælde, hvor der træffes beslutning om ved aftale at
overdrage f.eks. ejendomsretten til en ejendom til en erhverver.
Karensperioden har derimod ikke til formål at udløse
kontrolskifte i forbindelse med arv, som ikke relaterer sig til
handlinger, der har karakter af en aftaledisposition. Samtykke til
hensidden i uskiftet bo anses ikke for at være en
viljesdisposition i denne sammenhæng, da det udløsende
forhold er den ene ægtefælles dødsfald.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 3, indebærer, at der ikke
foreligger et kontrolskifte, hvis den transaktion eller
disposition, der i medfør af stk. 4, nr. 1-8, ville
udløse et kontrolskifte, har karakter af en koncernintern
transaktion. Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 3, har
således til formål at undtage koncerninterne
transaktioner fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.
Det er sædvanligt, at der mellem
selskaber i samme koncern indgås aftaler om overdragelse af
aktiver eller passiver i forbindelse med forskellige former for
restruktureringer, omorganiseringer, forberedelse af frasalg af
koncernselskaber mv., herunder aftaler om overdragelse af fast
ejendom og udlejningsejendomme. Overdrages ejendomsretten til en
ejendom omfattet af boligreguleringsloven f.eks. mellem to
søsterselskaber eller mellem et moderselskab og dets
datterselskab, vil der i medfør af den foreslåede
bestemmelse i stk. 4, nr. 1, foreligge et kontrolskifte.
Formålet med karensperioden i stk. 4,
nr. 1-8, er ikke at begrænse koncerners mulighed for at
foretage omstruktureringer eller en hensigtsmæssig placering
af aktiver i bestemte koncernselskaber.
Ved begrebet "koncerninterne transaktioner"
forstås en overgang eller overdragelse mellem
koncernforbundne selskaber, f.eks. ved en overdragelse fra en
dattervirksomhed til et moderselskab. Koncernbegrebet skal
forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6
og 7, hvilket indebærer, at et moderselskab sammen med en
eller flere dattervirksomheder udgør en koncern.
Moderselskabet er det selskab, der udøver bestemmende
indflydelse over de andre selskaber.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 4, indebærer, at der ikke
foreligger et kontrolskifte, hvis en andelsboligforenings, et
boligaktieselskabs eller boliganpartsselskabs ejendom omdannes til
udlejningsejendom, herunder ved overgang eller overdragelse af
ejendomsretten til andelshaverne, aktionærerne i
boligaktieselskabet, anpartshaverne i boliganpartsselskabet eller
til tredjemand, og alle senere videresalg, når
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller
boliganpartsselskabet er stiftet før lovens
ikrafttræden og i øvrigt er omfattet af
andelsboligloven. Bestemmelsen gælder således
også ved en omdannelse, der er foranlediget af, at
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller
boliganpartsselskabet har økonomiske problemer/er
nødlidende, herunder ved tvangsauktion. Den foreslåede
bestemmelse i stk. 5, nr. 4, har således til formål at
undtage sådanne omdannelser af andelsboligforeninger,
boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber fra reglerne i stk. 4,
nr. 1-8.
Det forekommer, at andelsboligforeninger
vælger at frasælge ejendommen, hvorefter ejendommen
skifter karakter til at være udlejningsejendom. I nogle
tilfælde bliver andelshaverne lejere i ejendommen efter salg
og omdannelse, mens de i andre tilfælde fraflytter helt eller
delvist.
Denne omdannelse fra andelsbolig til
udlejningsejendom sker i begrænset omfang, og lovforslaget
har ikke til formål at forhindre eller begrænse denne
form for omdannelse af andelsboliger til lejeboliger.
Den foreslåede bestemmelse
indebærer, at de udlejningsejendomme, der tidligere har
været andelsboligejendomme, boligaktieselskabsejendomme eller
boliganpartsselskabsejendomme, fremadrettet vil kunne
videresælges uden at blive omfattet af karensperioden.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at
undtagelsen alene gælder for andelsboligforeninger,
boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber, der er stiftet
før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020.
Derimod vil undtagelsen fra karensperioden
ikke gælde for andelsboligforeninger, boligaktieselskaber
eller boliganpartsselskaber, der stiftes efter lovens
ikrafttræden. Andelsboligforeninger, der stiftes ved
overtagelse af en udlejningsejendom efter lejelovens regler om
tilbudspligt, efter lejelovens § 103, skal tilbydes at
overtage ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling
og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg
til anden side. Dette indebærer, at en andelsboligforenings
overtagelse af en udlejningsejendom på andelsbasis efter
lovens ikrafttræden vil ske til en pris, hvor effekten af
karensperioden indgår. En undtagelse fra karensperioden for
andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden,
ville indebære, at foreningerne efter overtagelse af
ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris, de
efterfølgende ville kunne få ved at sælge
ejendommen uden en karensperiode.
Det foreslås i stk.
5, nr. 5, at der uanset bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8,
ikke foreligger et kontrolskifte for boliger, der er beliggende i
en ejendom, hvor ejeren inden for en periode på 2 år
har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive
vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den
del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst
3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af
ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være
omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra
kapitel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt
på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som
anvendes til opfyldelse af 1. pkt. kan ikke indgå ved
opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2.
Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2020-niveau og reguleres
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en
12-måneders periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.
Det foreslås derved, at det fremover
gøres til en forudsætning for benyttelse af de
særlige regler i lovens § 5, stk. 2, ved en genudlejning
inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages
energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst
3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-niveau), eller
løfte ejendommens energimærke på
energimærkningsskalaen mindst 3 niveauer efter lov om fremme
af energibesparelser i bygninger, jf. bestemmelsen i lovforslagets
§ 2, nr. 6.
Bestemmelsen har til formål at sikre en
grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med
at lejerne sikres lavere udgifter til forbrug.
Det er den rene forbedringsudgift, der mindst
skal udgøre 3.000 kr. pr. m². I udgifterne medregnes
således ikke vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig
sparet vedligeholdelse. Udgifter til energiforbedringer
udført inde i de relevante lejligheder tælles
også med ved opgørelsen.
Det er huslejenævnspraksis, at man som
udgangspunkt for den konkrete vurdering af en forbedring anvender
standardbeløb som vejledende beløb for afvejning af
hensyn eller forhold, der er stort set ensartede fra sag til sag.
Huslejenævnene skønner således konkret ud fra,
om fradraget skal være lavere, lig med eller højere
end standardbeløbet.
Nogle huslejenævn anvender eksempelvis
et standardbeløb for sparet vedligeholdelse ved udskiftning
af vinduer på 1/3 af investeringen. Udskiftes der
velvedligeholdte vinduer til vinduer med væsentlig
højere isoleringsevne, vil fradraget for sparet
vedligeholdelse konkret kunne være mindre end 1/3, mens det
konkret kan være større, hvis de udskiftede vinduer
kun i ringe omfang har været vedligeholdt før
udskiftningen.
Det foreslås, at beløbet på
3.000 kr. pr m² opgøres i 2020-niveau og reguleres
på samme måde som investeringerne i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. efter udviklingen i
nettoprisindekset.
Forbedringerne må ikke være
gennemført med støtte efter lov om byfornyelse og
udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a.
Ved gennemførelse af
energiforbedringerne efter de foreslåede bestemmelser om
totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn
byfornyelse, jf. lejelovens § 58, stk. 3 og § 58 a, kan
udgifterne til vedligeholdelse ikke medregnes ved opgørelsen
af, om investeringskravet er opfyldt. Det skyldes, at
investeringskravet på 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal
vedrører rene forbedringer, dvs. investeringen ekskl.
vedligeholdelsesudgifter.
Beløb, som anvendes til opfyldelse af
kravet efter nærværende bestemmelse, kan ikke
indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter
§ 5, stk. 2, i boligreguleringsloven.
Forbedringerne skal være
gennemført inden for en periode på 2 år, for at
ejeren herved får adgang til at anvende
lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2, ved genudlejning af en gennemgribende forbedret lejlighed inden
5 år fra et kontrolskifte. Der stilles ikke krav om, at denne
periode skal være sammenfaldende med den 2 års-periode,
der kræves for investeringen efter § 5, stk. 2, eller at
perioden skal grænse op til den første genudlejning
efter lovens ikrafttræden.
Arealet af boligdelen af ejendommen
opgøres efter de regler, der er fastsat i medfør af
lejelovens § 115 a og boligreguleringslovens § 66 a.
Reglerne er fastsat i bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni
1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. I
opgørelsen af boligdelen af arealet indgår
således også boligernes andel i bl.a. adgangsarealer og
ydermure.
Det er uden betydning for investeringskravet,
om der er gennemført gennemgribende forbedringer i én
eller flere lejligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2. Arealet af sådanne lejligheder indgår således
også ved opgørelsen af, om der er investeret 3.000 kr.
pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen.
Forslaget gælder dog kun lejligheder,
der forbedres gennemgribende efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, og udlejes efter lovens ikrafttrædelse. Det er
således afgørende, om lejeperioden begynder før
eller efter lovens ikrafttræden. Hvis lejeperioden begynder
før lovens ikrafttræden 1. juli 2020, vil
lejeforholdet derfor ikke være omfattet af forslaget.
Lejemål, der allerede i dag udlejes
efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter
disse regler. Tilsvarende gælder, hvis et lejemål kunne
have været udlejet efter § 5, stk. 2, inden lovens
ikrafttræden.
For at kunne foretage lejefastsættelse
ved genudlejning af en lejlighed efter § 5, stk. 2, inden 5
år fra et kontrolskifte, skal udlejer kunne dokumentere, at
ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de
ovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningen
sker. Dette indebærer, at også de energibesparende
arbejder, der indgår i en gennemgribende forbedring af en
lejlighed, skal dokumenteres at være gennemført
på det tidspunkt, hvor genudlejning sker, hvis de er
forudsætning for opfyldelsen af kravet om, at der inden for
en periode på 2 år er investeret 3.000 kr. pr. m²
bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen på
genudlejningstidspunktet.
Når udlejeren én gang har
investeret 3.000 kr. pr. m2
bruttoetageareal for beboelsesdelen, er ejendommen undtaget
karensperioden permanent. Dette indebærer, at en aktiv
karensperiode ophører, så snart kriteriet er opfyldt,
ligesom der ikke starter en ny karensperiode ved senere
overdragelser af ejendommen.
Det er alene forbedringer udført efter
lovens ikrafttrædelse, som er omfattet af bestemmelsen.
Det foreslås i stk.
5, nr. 6, at der uanset bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8,
ikke foreligger et kontrolskifte for boliger, der er beliggende i
en ejendom, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et
omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået et
energimærke på energimærkningsskalaen, der ligger
tre niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020.
Boligreguleringslovens § 4 a finder ikke anvendelse.
Det foreslås derved, at det fremover
gøres til en forudsætning for benyttelse af de
særlige regler i lovens § 5, stk. 2, ved en genudlejning
inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages
et løft af ejendommens bygningers energimærke på
energimærkningsskalaen på mindst 3 niveauer efter lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, eller ske
energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst
3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-niveau) jf.
bestemmelsen i lovforslagets § 2, nr. 5.
Bestemmelsen, som er et alternativ til den i
lovforslagets § 2, nr. 5, foreslåede bestemmelse, har
ligeledes til formål at sikre en grøn omstilling i
private udlejningsejendomme, samtidig med at lejerne sikres lavere
udgifter til forbrug.
Det er en forudsætning, for at benytte
denne undtagelse, at ejendommen har et energimærke. Ejendomme
med bygninger, som ikke har et energimærke ved lovens
ikrafttræden, kan altså ikke benytte bestemmelsen,
før alle ejendommens bygninger har opnået et
energimærke.
Det er energimærket på tidspunktet
for lovens ikrafttræden, som er afgørende ved
vurderingen af, om ejendommen på et senere tidspunkt har
oplevet et løft på 3 niveauer. For bygninger, som ikke
på tidspunktet for lovens ikrafttræden har et
energimærke, vil førstkommende energimærke
herefter danne grundlag for vurderingen af, hvorvidt bygningen
på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3
niveauer.
Befinder der sig flere bygninger med
forskellige niveauer af energimærkning, kan disse forhindre,
at der udføres energimæssige forbedringer i samtlige
bygninger. For at muliggøre, at flest mulige bygninger
løftes i energimærke, foreslås det, at
boligreguleringslovens § 4 a ikke skal finde anvendelse ved
denne bestemmelse. På den måde vil det være
muligt at benytte undtagelsen ved at løfte niveauet for
energimærket for bygninger, som er beliggende på samme
ejendom i henhold til det matrikulære ejendomsbegreb.
Når en ejendoms energimærke er
løftet 3 niveauer, er ejendommen undtaget karensperioden
permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode
ophører, så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der
ikke starter en ny karensperiode ved senere overdragelser af
ejendommen. Såfremt energimærket senere skulle
forringes, vil ejendommen dog kunne omfattes af karensperioden
igen, både for den ejer, som ejer den på tidspunktet,
og ved senere overdragelser.
Der henvises i øvrigt til
bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 5.
Der henvises i øvrigt til pkt. 2.1. i
lovforslagets almindelige bemærkninger.
Til nr.
3
Efter den gældende § 5, stk. 10, i
boligreguleringsloven gælder det, at reglen i stk. 9 dog ikke
er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden
at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende
lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter
reglerne i stk. 1-8.
Det følger af den foreslåede
ændring af bestemmelsen i § 5, stk.
10, i boligreguleringsloven, at »stk. 9«
ændres til »stk. 11«, og »stk. 1-8«
ændres til »stk. 1-10«.
Ændringen er en konsekvens af den i
lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse, der
vedrører indførelsen af karensperioden.
Der henvises til de almindelige
bemærkninger pkt. 2.1.
Til nr.
4
Efter den gældende § 7, stk. 2, 2.
pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved vurderingen
af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 8,
tilsvarende anvendelse.
Det følger af den foreslåede
ændring af bestemmelsen i § 7, stk.
2, 2.pkt., i
boligreguleringsloven, at henvisningen til § 5 til »stk.
8« ændres til »stk. 10«.
Ændringen er en konsekvens af den i
lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse, der
vedrører indførelsen af karensperioden.
Der henvises til de almindelige
bemærkninger pkt. 2.1.
Til §
2
Til nr.
1
Andelsboligloven indeholder ikke regler om
tilslutningskrav for, at foreningen kan opløses og
ejendommen sælges.
Den foreslåede bestemmelse i § 7, stk. 2, indebærer, at forslag
om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kun
kan vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige
stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer
repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås
et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for
forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på
denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på
mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange
stemmer der er repræsenteret.
Bestemmelsen er ny og vil lovfæste et
krav om, at en beslutning om salg af fast ejendom eller om
opløsning af en andelsboligforening kræver tilslutning
fra mindst 4/5 af andelshaverne. Kravet om 4/5 tilslutning svarer
til det krav, der hidtil har været indeholdt i både den
ministerielt fastsatte normalvedtægt for
andelsboligforeninger og standardvedtægten for
andelsboligforeninger udarbejdet af Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation. Kravet vil ikke gælde
andelsboligforeninger, der før lovforslagets
fremsættelse den 22. april 2020, på generalforsamlingen
gyldigt har vedtaget lavere end det i dette lovforslags § 2,
nr. 1, foreslåede krav om 4/5 tilslutning til forslag om salg
af fast ejendom eller om opløsning af andelsboligforeningen,
jf. lovforslagets § 3, stk. 3.
Bestemmelsen indebærer, at det altid vil
kræve tilslutning fra mindst 4/5 af andelshaverne, før
foreningen kan besluttes opløst, eller foreningens ejendom
kan sælges. Den enkelte andelsboligforening kan ikke fravige
kravet i foreningens vedtægter.
Et forslag om foreningens opløsning
eller salg af foreningens ejendom skal efter bestemmelsen
opnå tilslutning fra mindst 4/5 af samtlige af foreningens
andelshavere, før det kan anses for vedtaget. Opnår
forslaget tilslutning fra 4/5 af de repræsenterede stemmer
på generalforsamlingen, men uden at have opnået
tilslutning fra 4/5 af samtlige andelshavere, fx fordi nogle
andelshavere ikke er mødt på generalforsamlingen,
eller fordi nogle vælger at stemme blankt, kan der indkaldes
til en ny generalforsamling. Forslaget kan vedtages af et flertal
på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer på den
nye generalforsamling, uanset hvor mange andelshavere der er
mødt op.
Der henvises til de almindelige
bemærkninger pkt. 2.2.
Til §
3
Det foreslås ved stk. 1, at loven træder i kraft den 1.
juli 2020.
Da hovedlovene ikke finder anvendelse for
Færøerne og Grønland, finder
nærværende ændringsforslag heller ikke anvendelse
herfor.
Det foreslås ved stk. 2, at § 1 finder anvendelse fra
lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020.
Dermed påbegyndes der først en
5-årig karensperiode fra det tidspunkt, hvor det
første kontrolskifte efter lovforslagets fremsættelse
har fundet sted.
Formålet med den foreslåede
bestemmelse er at imødegå et stort antal
kontrolskifter i perioden fra lovforslagets fremsættelse og
frem til tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden.
Loven kan først håndhæves
fra ikrafttræden den 1. juli 2020. Kontrolskifte i perioden
mellem fremsættelse og ikrafttræden den 1. juli 2020
vil således udløse en karensperiode, men da loven i
denne periode ikke er trådt i kraft, kan den ikke
håndhæves i den mellemliggende periode. Dette
medfører, at der for ejendomme, hvor der er udført et
kontrolskifte i perioden mellem fremsættelse og
ikrafttræden den 1. juli 2020, indtræder en
karensperiode, men der vil kunne foretages forbedringer af
lejemål og indgås lejeaftaler efter den eksisterende
§ 5, stk. 2, i boligreguleringsloven i denne periode.
Når loven træder i kraft den 1. juli 2020, kan der
herefter ikke udføres forbedringer og indgås
lejeaftaler efter den eksisterende § 5, stk. 2, i
boligreguleringsloven for en sådan ejendom grundet
karensperioden.
Det foreslås ved stk. 3, at § 7, stk. 2, i lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som
affattet ved dette lovforslags § 2, nr. 1, ikke vil finde
anvendelse på andelsboligforeninger, der før
lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020 på
generalforsamlingen gyldigt har vedtaget lavere flertalskrav end
det i dette lovforslag foreslåede krav om 4/5 tilslutning til
forslag om salg af fast ejendom eller om opløsning af
andelsboligforeningen.
Med den foreslåede bestemmelse griber
man ikke ind i flertalskrav til beslutning om salg af fast ejendom
og opløsning, som andelsboligforeninger har fastsat i
overensstemmelse med deres vedtægter som vedtaget gyldigt
før lovforslagets fremsættelse.
Andelsboligforeninger, der i perioden fra
lovforslagets fremsættelse til lovens ikrafttræden den
1. juli 2020 på generalforsamlingen måtte have vedtaget
lavere flertalskrav i deres vedtægter end det i § 7,
stk. 2, foreslåede krav om 4/5 tilslutning til forslag om
salg af fast ejendom eller om opløsning af
andelsboligforeningen, vil fra den 1. juli 2020 være omfattet
af kravet om 4/5 tilslutning til forslag om salg af fast ejendom
eller om opløsning af andelsboligforeningen.
Det medvirker til at undgå pres på
disse andelsboligforeninger for i perioden fra fremsættelse
og frem til ikrafttræden at få ændret
vedtægterne og fastsat lavere tilslutningskrav for hermed at
lette adgangen til fremtidige salg med lavere tilslutningskrav.
En konsekvens heraf er, at
andelsboligforeninger efter lovforslagets fremsættelse vil
kunne vedtage et lavere flertalskrav, og i perioden mellem
lovforslagets fremsættelse og lovens ikrafttræden den
1. juli 2020 på baggrund af dette lavere flertalskrav vedtage
et forslag om salg af fast ejendom eller opløsning af
andelsboligforeningen.
Når loven træder i kraft den 1.
juli 2020 vil andelsboligforeninger, der i perioden mellem
fremsættelse og ikrafttræden måtte have vedtaget
lavere tilslutningskrav, ikke kunne vedtage forslag om salg af fast
ejendom eller opløsning af andelsboligforeningen efter dette
lavere tilslutningskrav. Andelsboligforeninger, der ikke før
lovforslagets fremsættelse har vedtaget lavere
tilslutningskrav, vil således efter lovens
ikrafttræden, uanset anden vedtagelse i den mellemliggende
periode, alene kunne vedtage forslag om salg af fast ejendom eller
opløsning af andelsboligforeningen efter det i § 7,
stk. 2, foreslåede krav om 4/5 tilslutning.
Den foreslåede bestemmelse har
således ikke betydning for beslutninger om salg af fast
ejendom eller opløsning af foreningen i perioden fra
lovforslagets fremsættelse til lovens ikrafttræden.
Derimod har bestemmelsen betydning for beslutninger om
ændring af vedtægter til lavere tilslutningskrav til
forslag om slag af fast ejendom og opløsning i perioden fra
fremsættelse til ikrafttræden og beslutninger om salg
af fast ejendom og opløsning af foreningen efter
ikrafttræden.
Bilag
Lovforslaget sammenholdt med gældende
lov
| | | | | | | | § 1 | | | | | | I lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4.
september 2019, som ændret ved § 2 i lov nr. 134 af 25.
februar 2020, foretages følgende ændringer: | | | | §
5… Stk. 2. Ved
lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som
er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et
beløb, der væsentligt overstiger det lejedes
værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3
og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er
forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor
forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje
væsentligt har forøget det lejedes værdi, og
hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m²
eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne
skal være gennemført inden for en periode på 2
år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3,
i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af
byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer,
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er
fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt
efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en
12-måneders-periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved
forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse. | | 1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres
»stk. 3 og 4" til: »stk. 3-6«. | | | | | | 2. I § 5 indsættes efter stk. 3 som nye
stykker: »Stk. 4.
Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5
år siden seneste kontrolskifte vedrørende
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende
situationer: 1) En eller flere fysiske eller juridiske
personers erhvervelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant eller
anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af
ejendomsretten til lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår. 2) En direkte eller indirekte overgang eller
overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de
juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår. 3) En ændring af mindst 50 pct. af det
reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. 4) En direkte eller indirekte overgang eller
overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske
afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet
indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller
indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår. 5) En direkte eller indirekte overgang eller
overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning
af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet
indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller
indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår. 6) Indgåelse eller overdragelse af en eller
flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få
gennemført en overdragelse eller overgang, som ville
udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse
aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en
allerede gennemført disposition. 7) Indgåelse eller overdragelse af en
betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale
vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6. 8) Foretagelse af en eller flere dispositioner,
som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en
tilsvarende virkning. Stk. 5.
Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4: 1). Udlejning og genudlejning af lejemål,
der allerede ved 1. juli 2020 kan udlejes efter § 5, stk.
2. 2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter
arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26
eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler.
Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4 3) Kontrolskifte, der sker ved
gennemførelsen af en eller flere koncerninterne
transaktioner. 4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en
andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et
boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle
senere videresalg, når andelsboligforeningen,
boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet
før lovens ikrafttræden. 5) Kontrolskifte, der sker vedrørende
boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en
tidligere ejer inden for en periode på 2 år har
foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive
vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den
del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst
3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af
ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være
omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra
kapitel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt
på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som
anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved
opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2.
Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres
én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni
måned året før det finansår, reguleringen
vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb. 6) Kontrolskifte, der sker vedrørende
boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en
tidligere har udført energiforbedringer i et omfang, som
indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering
på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over
den indplacering, som var gældende fra 1. juli 2020. Lovens
§ 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 6, 1.
pkt. « | | | | §
5… Stk.
2-9… Stk. 10. Reglen
i stk. 9 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er
forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til
forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan
aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8. | | 3. I § 5, stk. 10, der bliver stk. 12,
ændres »stk. 9« til: »stk. 11«, og
»stk. 1-8« ændres til: »stk.
1-10«. | | | | §
7… Stk. 2.
Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter
lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter
§ 47, stk. 2, i lov om leje. Ved vurderingen af lejen og det
lejedes værdi finder § 5, stk. 8, tilsvarende
anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis
opførelse er finansieret med indekslån efter § 2,
stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og
ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført
af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift,
såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk.
4. | | 4. I § 7, stk. 2, 2. pkt., ændres
»stk. 8« til: »stk. 10«. | | | | | | § 2 | | | | | | I lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1231 af
11. oktober 2018, foretages følgende ændring: | | | | § 7.
Erhvervsministeren udarbejder en vejledende normalvedtægt for
en andelsboligforening. | | 1. I § 7 indsættes som stk. 2: »Stk. 2.
Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens
opløsning kan kun vedtages gyldigt med et flertal på
mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af
samtlige mulige stemmer repræsenteret på
generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de
repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til
ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt
vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de
repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er
repræsenteret.« | | | |
|