Betænkning afgivet af By- og Boligudvalget den 28. februar 2014

1. Ændringsforslag

Der er stillet 7 ændringsforslag til lovforslaget. Venstres medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 1, Enhedslistens medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 3-5, og ministeren for by, bolig og landdistrikter har stillet ændringsforslag nr. 2, 6 og 7.

2. Udvalgsarbejdet

Lovforslaget blev fremsat den 9. oktober 2013 og var til 1. behandling den 22. oktober 2013. Lovforslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i By- og Boligudvalget.

Møder

Udvalget har behandlet lovforslaget i 5 møder.

Teknisk gennemgang

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har på møder den 31. oktober 2013 og den 28. januar 2014 givet By- og Boligudvalget to tekniske gennemgange af lovforslaget.

Høring

Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og ministeren for by, bolig og landdistrikter sendte den 15. august 2013 dette udkast til udvalget, jf. BYB alm. del - bilag 98 (folketingsåret 2012-13). Den 9. oktober 2013 sendte ministeren for by, bolig og landdistrikter de indkomne høringssvar og et notat herom til udvalget.

Skriftlige henvendelser

Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget skriftlige henvendelser fra:

Danske Udlejere,

Fritidshusejernes Landsforening,

Søren Friis, Odense,

Søren Martinussen, Kerteminde, og

Strandforeningen Bøgebjerg Strand.

Ministeren for by, bolig og landdistrikter har over for udvalget kommenteret de skriftlige henvendelser til udvalget.

Deputation

Endvidere har Fritidshusejernes Landsforening mundtligt over for udvalget redegjort for sin holdning til lovforslaget.

Spørgsmål

Udvalget har stillet 40 spørgsmål til ministeren for by, bolig og landdistrikter til skriftlig besvarelse som denne har besvaret.

3. Indstillinger og politiske bemærkninger

Et mindretal i udvalget (V, DF, LA og KF) indstiller lovforslaget til forkastelse ved 3. behandling. Mindretallet stemmer for de under nr. 1, 2 og 6 stillede ændringsforslag. Mindretallet stemmer imod de under nr. 3, 4, 5 og 7 stillede ændringsforslag.

Venstres medlemmer af udvalget konstaterer med glæde, at regeringen med ændringsforslag nr. 2 nu også har tilsluttet sig V's tidligere ændringsforslag om forholdet til aftaleloven. Specielt vedrørende grundlejemål, hvor leje?ren har foretaget en meget stor investering i et sommerhus på grunden, kan lejeren ved lejemålets ophør komme i en særdeles vanskelig forhandlingsposition, da en konsekvens af manglende enighed om ny lejeaftale som oftest vil indebære en forpligtelse til at fjerne huset og rydde grunden. I lyset heraf foreslog V (og nu regeringen) - ganske som tilfældet er i den gældende erhvervslejelovs § 7 - at loven suppleres med en klar henvisning til aftalelovens § 36, hvorefter en ny lejeaftale vil kunne blive tilsidesat helt eller delvis. Bestemmelsen vil således også kunne anvendes til en nedsættelse af en aftalt - urimelig - husleje.

Med hensyn til Enhedslistens ændringsforslag nr. 3-5 noterer V sig, at de vedrører spørgsmålet om, hvorvidt en retslig afgørelse efter § 3 skal relatere sig til det lejeniveau, der kaldes det lejedes værdi, eller det niveau, der kaldes markedsleje.  Samme problemstilling opstod i forbindelse med vedtagelsen af erhvervslejeloven i 1999, hvor man gik fra erhvervslejereguleringslovens begreb det lejedes værdi til erhvervslejelovens begreb markedslejen. Forskellen er, at det lejedes værdi efter retspraksis er en vurdering af lejeniveauet i eksisterende lejemål (dokumenteret ved sammenligningslejemål), hvorimod der traditionelt ved markedsleje forstås det teoretiske lejeniveau, som en kyndig lejer og kyndig udlejer potentielt ville aftale ved indgåelse af en ny lejeaftale (dokumenteret ved enhver form for bevis, herunder også sammenligningslejemål, syn og skøn efter retsplejelovens § 341 m.v.).

For så vidt angår ændringsforslag nr. 7 fra regeringen om tidsubegrænsede aftaler, finder V, at en eksisterende aftale ikke bør omfattes af de nye regler. Aftalen er indgået mellem to parter, der begge har anset aftalens tekst som værende gældende mellem dem.  Herudover vil en gennemførelse af forslaget betyde en mærkværdig - og sagligt ubegrundet - forskel mellem tidsbegrænsede (ophørende) lejeaftaler og ikketidsbegrænsede lejeaftaler (aftaler indgået på opsigelsesvilkår). V kan derfor ikke støtte ændringsforslaget.

Dansk Folkepartis og Det Konservative Folkepartis medlemmer af udvalget finder det vigtigt, at en kontraktlig aftale indgået mellem to parter som udgangspunkt må være den aftale, der er gældende. DF og KF finder det ikke hensigtsmæssigt, at loven vil fratage parterne den frie forhandlingsret. Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti kan på den baggrund ikke støtte lovforslaget.

Et andet mindretal i udvalget (S, RV og SF) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af ministeren for by, bolig og landdistrikter stillede ændringsforslag. Mindretallet stemmer imod de under nr. 1 og 3-5 stillede ændringsforslag.

Et tredje mindretal i udvalget (EL) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af ministeren for by, bolig og landdistrikter og de af EL stillede ændringsforslag. Mindretallet stemmer imod det under nr. 1 stillede ændringsforslag.

Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og Javnaðarflokkurin var på tidspunktet for betænkningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen.

4. Ændringsforslag med bemærkninger

Ændringsforslag

Til § 1

Af et mindretal (V), tiltrådt af et mindretal (DF, LA og KF):

1) I stk. 4 udgår »ikke«.

[Ændring, så loven ikke er præceptiv]

Til § 2

Af ministeren for by, bolig og landdistrikter, tiltrådt af udvalget:

2) Som stk. 2 indsættes:

 »Stk. 2. En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.«

[Henvisning til aftalelovens § 36]

Til § 3

Af et mindretal (EL):

3) I stk. 1 ændres »markedslejen for det pågældende lejeforhold« til: »det lejedes værdi«.

[Ændring af grundlaget for lejefastsættelse]

Til § 4

4) Stk. 1 affattes således:

»Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til det lejedes værdi, hvis den gældende leje afviger væsentligt fra det lejedes værdi. Ved afgørelsen af det lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for en tilsvarende grund med hensyn til bl.a. beliggenhed, art og størrelse.«

[Ændring af grundlaget for lejefastsættelse]

Til § 6

5) I stk. 1 ændres »markedslejen« til: »det lejedes værdi«.

[Ændring af grundlaget for lejefastsættelse]

Til § 11

Af ministeren for by, bolig og landdistrikter, tiltrådt af udvalget:

6) I stk. 1 ændres »1. januar« til: »1. april«.

[Udskydelse af ikræfttrædelsestidspunktet]

Af ministeren for by, bolig og landdistrikter, tiltrådt af et flertal (S, RV, SF og EL):

7) I stk. 2 indsættes som 2. pkt.:

»For aftaler, som ikke er tidsbegrænsede, finder loven dog anvendelse, når en aftalt uopsigelighedsperiode for udlejeren tillagt en periode svarende til det aftalte opsigelsesvarsel for udlejeren udløber, dog tidligst den 1. april 2019.«

[Overgangsordning for eksisterende lejeaftaler]

Bemærkninger

Til nr. 1

Det foreliggende lovforslag indebærer, at loven vil blive præceptiv jf. § 1, stk. 4. Det betyder, at lovens bestemmelser hverken kan fraviges af lejer eller af udlejer. § 1, stk. 4, indebærer således bl.a., at lejer ikke kan disponere sin økonomi på en aftale med udlejer, der eksempelvis efter 5 år kan varsle en væsentlig lejestigning på trods af aftalen. På tilsvarende vis indebærer lovforslaget, at udlejer ikke kan disponere i tillid til sin aftale med lejer, der efter 5 år kan varsle en væsentlig lejenedsættelse - begge dele med muligt efterfølgende sagsanlæg og sagsomkostninger.

Venstre ser ingen grund til at fratage hverken lejeren eller udlejeren deres frie forhandlingsret. Parternes aftale må derfor gå forud for lovens bestemmelser. Venstre er tilhænger af forbrugerbeskyttelse, men ser ikke behov for særlig specifik beskyttelse af hverken grundlejere (der investerer et meget stort beløb i køb eller opførelse af et sommerhus) eller grundudlejere (der i forvejen har investeret store beløb i en eller flere udlejningsgrunde). Hverken grundlejer eller grundudlejer er således forbrugere.

Hvor intet er aftalt om det pågældende brugsforhold, eller hvor aftalen er uklar, skal lovens bestemmelser være gældende.

Til nr. 2

Som det fremgår af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, er det kendetegnende for den foreslåede lov, at den gældende aftalefrihed i vidt omfang opretholdes. Der er således ikke foreslået en lang række regler, som parterne ikke kan fravige, eller som er gældende, medmindre andet er aftalt. På denne baggrund vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet.

Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale om en sommerhusgrund, hvorpå lejere har opført et sommerhus, skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.

Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelovens § 36 finder anvendelse i disse lejeforhold for derved at understrege, at parterne i sådanne lejeforhold er beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår.

Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår. Ved afgørelse af, om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkår gældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn til forholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.

Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige eller økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale.

Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, om parterne har været i besiddelse af behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parterne har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver.

Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part er blevet behørigt informeret, kan også være, om den svage part har været i besiddelse af den tjekliste til brug for indgåelse af lejekontrakter, som By, Bolig og Landdistriktsministeriet vil udarbejde i forbindelse med lovens ikrafttræden.

Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde, hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterne ved lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senere udvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at være løbet fra nogle af klausulerne i lejeaftalen.

Til nr. 3-5

Lejefastsættelsen sker efter lejelovens almindelige regler med udgangspunkt i det lejedes værdi. I lovforslaget indgår markedslejen som fremtidigt grundlag.

Der er imidlertid en grundlæggende forskel på de to lejefastsættelsesprincipper. Ved markedsleje forstås den leje, som en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. En kyndig udlejer på området for lejede grunde vil være let at finde, mens en kyndig lejer normalt vil være en sjældenhed. Derfor vil ejer-/lejerforholdet i de fleste tilfælde være til udlejers fordel.

Enhedslisten ønsker med ændringsforslaget at stille parterne mere lige. Dette kan ske ved at overføre lejelovens bestemmelser til lovforslaget. Hvis dette lejefastsættelsesprincip bliver gældende, skal udlejer kunne dokumentere, at den gældende leje er væsentligt under det lejedes værdi.

Til nr. 6

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. april 2014 i stedet for den 1. januar 2014, som oprindelig foreslået.

Til nr. 7

Aftaler om leje af grund indgås som udgangspunkt på tidsbestemte vilkår således, at aftalen udløber på et i forvejen fastsat tidspunkt. For sådanne aftaler finder loven som udgangspunkt anvendelse, når der indgås en ny lejeaftale til erstatning af den hidtidige, dvs. ved genudlejning efter genforhandling af den gældende lejeaftale.

I nogle tilfælde indgås lejeaftaler om sommerhusgrunde dog som tidsubegrænsede lejeaftaler med den virkning, at aftalen gælder, indtil en af parterne opsiger den eller den af en anden grund som f.eks. misligholdelse ophører. I sådanne tilfælde kan lejeforholdet principielt bevare sin gyldighed uden på noget tidspunkt at blive omfattet af den foreslåede lov, idet udlejeren ingen interesse har i at sige lejeaftalen op og lejeren risikerer at miste grunden, hvis lejeren opsiger aftalen. Denne retsstilling findes imidlertid ikke hensigtsmæssig, da det er ønskeligt, at alle lejeaftaler om grunde, hvor lejeren har opført et sommerhus, med tiden bliver omfattet af loven.

På denne baggrund foreslås, at der i lovforslaget indsættes en overgangsordning, som indebærer, at tidsubegrænsede lejeaftaler, som er indgået før lovens ikrafttræden, efter en overgangsperiode omfattes af den foreslåede lov.

Det foreslås derfor, at lejeaftaler om sommerhusgrunde, som ikke er tidsbegrænsede, omfattes af loven, når en eventuel uopsigelighedsperiode for udlejeren tillagt en periode svarende til det aftalte opsigelsesvarsel for udlejeren er udløbet. Samtidig foreslås, at loven dog tidligst finder anvendelse på eksisterende lejeforhold om sommerhusgrunde, hvorpå lejeren har opført et sommerhus, dvs. den 1. april 2019, 5 år efter lovens ikrafttræden.

For lejeaftaler, hvor en uopsigelighedsperiode tilsammen med en periode svarende til opsigelsesvarslet er udløbet inden lovens ikrafttræden eller inden for de første 5 år efter lovens ikrafttræden, indebærer overgangsordningen, at aftalen først bliver omfattet af loven, når der er gået 5 år efter lovens ikrafttræden. Det samme gælder for lejeaftaler, hvor der ikke er aftalt en uopsigelighedsperiode. Udlejeren vil derfor i alle tilfælde have muligheden for at indstille sig på den nye retstilstand og vurdere, om lejeforholdet skal fortsættes eller opsiges.

Den foreslåede overgangsordning indebærer således, at alle udlejere, der udlejer sommerhusgrunde tidsubegrænset, vil få mulighed for at tage stilling til, om de ønsker at fortsætte udlejningen eller ved opsigelse foretrækker at frigøre sig fra lejeforholdet, inden den foreslåede lov får virkning på det pågældende lejeforhold. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren allerede i den gældende aftale generelt har fraskrevet sig muligheden for at opsige aftalen.

Med den foreslåede overgangsordning vil man som udlejer ikke opleve at blive frataget muligheden for ved opsigelse at blive løst fra lejeaftalen.

En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.

Bjarne Laustsen (S) Jan Johansen (S) Jens Joel (S) Mette Reissmann (S) fmd. Simon Kollerup (S) Orla Hav (S) Thomas Jensen (S) Liv Holm Andersen (RV) Lone Loklindt (RV) Ida Auken (RV) Eigil Andersen (SF) Lisbeth Bech Poulsen (SF) Özlem Sara Cekic (SF) Lars Dohn (EL) Rosa Lund (EL) Louise Schack Elholm (V) Martin Geertsen (V) Jane Heitmann (V) Preben Bang Henriksen (V) Michael Aastrup Jensen (V) Karen Jespersen (V) nfmd. Karsten Lauritzen (V) Fatma Øktem (V) Karina Adsbøl (DF) Alex Ahrendtsen (DF) Morten Marinus (DF) Dennis Flydtkjær (DF) Ole Birk Olesen (LA) Charlotte Dyremose (KF)

Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.