L 208 (som fremsat): Forslag til lov om ændring
af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger, lov
om friplejeboliger, lov om ejerlejligheder og lov om
indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. (selskabsskatteloven).
(Styring og finansiering af den almene boligsektor).
Fremsat den 22. april 2009 af
indenrigs- og socialministeren (Karen Ellemann)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om almene boliger
m.v., lov om leje af almene boliger, lov om friplejeboliger, lov om
ejerlejligheder og lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v.
(selskabsskatteloven)
(Styring og finansiering af den almene
boligsektor)
§ 1
I lov om almene boliger m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 1000 af 9. oktober 2008, som
ændret ved § 10 i lov nr. 539 af 8. juni 2006,
§ 1 i lov nr. 437 af 1. juni 2008 og § 138 i
lov nr. 1336 af 19. december 2008, foretages følgende
ændringer:
1.§ 1, nr. 3, 2. pkt.,
ophæves.
2. I
§ 1 indsættes som nr. 5 :
»5) En
boligorganisation med medlemsindskud, der er oprettet i en ejendom,
som kommunalbestyrelsen har rådet over i medfør af den
tidligere lov om byfornyelse eller lov om byfornyelse og
boligforbedring, og som er godkendt efter disse love.«
3. I
§ 3, stk. 1, nr. 6, § 4,
nr. 6, og § 5, stk. 1, nr. 10, ændres
»kommunalbestyrelsen beslutter« til:
»kommunalbestyrelsen og boligorganisationen
aftaler«.
4.
Efter § 5 a indsættes:
»Formål
§ 5
b. Almene boligorganisationer har som formål at stille
passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til
en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse på egne
boforhold.«
5.Overskriften til § 6 udgår.
6. I
§ 6, stk. 1, ændres
»hovedformål« til: »kerneaktiviteter«
og »hovedformålet« til:
»kerneaktiviteterne«.
7.
Efter § 6 indsættes:
»Målsætninger
§ 6
a. Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv
drift af boligorganisationen og dens afdelinger.
§ 6
b. Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene
boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og
fysisk fremstår i god og tidssvarende standard.
§ 6
c. Boligorganisationen skal i forbindelse med
opførelse og renovering m.v. af almene boliger
tilstræbe at få mest mulig værdi for de
investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk,
teknisk, sundhedsmæssig samt miljø- og
energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig
holdes på et sådant niveau, at boligerne kan
påregnes udlejet efter deres formål.
§ 6
d. Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger
tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en
passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover
skal en varieret beboersammensætning søges
fremmet.
§ 6
e. Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik
og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati.
§ 6
f. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal gennem
etablering af samarbejde og indgåelse af aftaler arbejde for
at realisere lovens formål og målsætninger.
Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt
omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med
andre relevante parter.«
8.§§ 7 og 8 ophæves.
9.§ 9 affattes
således:
Ȥ 9. En almen
boligorganisation kan organiseres med eller uden almene
boligafdelinger.
Stk. 2. En almen
boligorganisation med almene boligafdelinger kan organiseres med
eller uden medlemsindskud.
Stk. 3. En almen
boligorganisation uden almene boligafdelinger organiseres som en
almen administrationsorganisation med medlemmer, herunder andre
almene boligorganisationer. Boligorganisationen administrerer
medlemmernes byggeri m.v. Boligorganisationen kan endvidere
administrere byggeri m.v., som ikke tilhører medlemmer af
boligorganisationen. Boligorganisationen kan organiseres med eller
uden medlemsindskud.
Stk. 4. En almen
boligorganisation med indbetalt garantikapital, der var godkendt
som et almennyttigt boligselskab inden den 22. maj 1986, kan
videreføre denne organisationsform.«
10.
Efter § 9 indsættes:
Ȥ 9
a. Den øverste myndighed i en garantiorganisation som
nævnt i § 9, stk. 4, kan træffe beslutning om
omdannelse af organisationen til en almen boligorganisation efter
§ 9, stk. 2 eller 3. Ved omdannelse indløses
garantibeviserne til pålydende værdi.
Stk. 2. Garanterne er
til enhver tid berettiget til at kræve indløsning af
garantibeviserne til pålydende værdi. Ved
indløsning af alle garantibeviserne skal boligorganisationen
træffe beslutning om omdannelse til en almen
boligorganisation efter § 9, stk. 2 eller 3.«
11.§ 10, stk. 1 , affattes
således:
»I en almen boligorganisation er den
øverste myndighed et valgt repræsentantskab eller en
generalforsamling.«
12.§ 10, stk. 2 ,
ophæves.
Stk. 3 bliver herefter stk. 2.
13.§ 11 affattes
således:
Ȥ 11.
Repræsentantskabet i en almen boligorganisation med almene
boligafdelinger består af boligorganisationens bestyrelse og
mindst 1 repræsentant for hver afdeling. De afdelingsvalgte
repræsentanter skal udgøre repræsentantskabets
flertal.
Stk. 2.
Repræsentantskabet i en almen administrationsorganisation
består af boligorganisationens bestyrelse og mindst 1
repræsentant for beboerne fra hver af medlemmernes
bestyrelser. Hvis en kommune eller en region, som ejer almene
ældreboliger, er medlem af boligorganisationen, har
kommunalbestyrelsen eller regionsrådet ret til at udpege
mindst 1 repræsentant blandt beboerne i de kommunale eller
regionale ældreboliger.
Stk. 3. Hvis der ikke er
valgt afdelingsbestyrelse i afdelinger med mindst halvdelen af
boligerne i boligorganisationen, har en lejerforening samme adgang
til at deltage i repræsentantskabet som de øvrige
afdelingsbestyrelser, hvis mindst 25 pct. af samtlige lejere er
medlemmer af foreningen. Opfylder flere foreninger betingelsen,
tilfalder retten den forening, der har flest medlemmer blandt
beboerne.
Stk. 4. Adgang til
generalforsamlingen i en almen boligorganisation med almene
boligafdelinger har boligorganisationens bestyrelse,
boligorganisationens medlemmer og medlemmernes myndige
husstandsmedlemmer. Som medlemmer af boligorganisationen anses
dennes lejere og enhver, der er opnoteret på
boligorganisationens venteliste. Er boligorganisationen organiseret
som garantiorganisation, har tillige garanterne adgang til
generalforsamlingen. Stemmeret på generalforsamlingen har
alene boligorganisationens lejere og disses myndige
husstandsmedlemmer.
Stk. 5. Adgang til
generalforsamlingen i en almen administrationsorganisation har
organisationens bestyrelse og medlemmernes bestyrelser. Er
boligorganisationen organiseret som garantiorganisation, har
tillige garanterne adgang til generalforsamlingen uden
stemmeret.«
14.§ 13 ophæves.
15.
Efter § 14 indsættes:
Ȥ 14
a. Boligorganisationens bestyrelse kan tillægges et
passende vederlag for dens arbejde.«
16.§ 15, stk. 1, 2. pkt.,
affattes således:
»Har boligorganisationen ingen ejendomme,
eller sker opløsningen med henblik på
sammenlægning med en eller flere andre boligorganisationer,
kan opløsningen dog ske uden samtykke.«
17.§ 16, stk. 2 , affattes
således:
»Stk. 2. Kravet i
stk. 1, 2. pkt., kan med kommunalbestyrelsens godkendelse fraviges
ved mindre på- og tilbygninger til eksisterende afdelinger,
ved indretning af uudnyttede tagetager, ved påbygning af
yderligere etager og ved opførelse af mindre,
fritstående bygninger, når dette skønnes
forsvarligt efter en vurdering af risikoen ved byggeprojektet
sammenholdt med afdelingens og boligorganisationens
økonomiske forhold.«
18.§ 16, stk. 4,
ophæves.
19.§ 17, stk. 2 og 3, ophæves.
20.§ 19 affattes
således:
Ȥ 19. Almene
boligorganisationer, herunder administrationsorganisationer, kan
opbygge en arbejdskapital af overskud fra organisationens drift og
særlige bidrag fra afdelinger og administrerede
organisationer.«
21.§ 20, stk. 1, nr. 3, affattes
således:
»3)
Beløb, som boligorganisationen beslutter at overføre
fra arbejdskapitalen.«
22.§ 20, stk. 1, nr. 6 og 7, affattes således:
»6) Likvide
midler for tilsagn meddelt i perioden fra den 1. januar 1999 til
den 30. juni 2009, som fremkommer i forbindelse med, at
låntagers betaling, jf. § 129, overstiger ydelserne
på lånet, jf. § 118, stk. 3, til og med 35
år efter låneoptagelsen.
7) Likvide midler,
som fremkommer i forbindelse med låntagers betaling, jf.
§ 129, fra og med det 36. år efter
låneoptagelsen for tilsagn meddelt i perioden fra den 1.
januar 1999 til den 30. juni 2009 og fra og med det 41. år
efter låneoptagelsen for tilsagn meddelt fra den 1. juli
2009.«
23. I
§ 20, stk. 1, indsættes
som nr. 9-11 :
»9) Likvide
midler for tilsagn meddelt fra den 1. juli 2009, som fremkommer i
forbindelse med, at låntagers betaling, jf. § 129,
overstiger ydelserne på lånet, jf. § 118,
stk. 3, til og med 40 år efter låneoptagelsen.
10) Bidrag efter
§§ 79 og 80 til indskud i Landsbyggefonden.
11) Tilskud fra
Landsbyggefonden efter § 90 til overførsel til
afdelingerne.«
24.§ 20, stk. 2-4,
ophæves, og i stedet indsættes:
»Stk. 2. En afdelings
udgifter til tab som følge af lejeledighed, der ikke er
omfattet af reglerne om kommunal betaling af leje og garanti ved
fraflytning, dækkes af dispositionsfonden.
Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde godkende, at
de nævnte udgifter ikke, eller kun delvis, dækkes af
dispositionsfonden, hvis boligorganisationens økonomiske
situation gør dette nødvendigt.
Stk. 3. Udover stk. 2
anvendes dispositionsfondens midler til at sikre afdelingernes
fortsatte beståen som tidssvarende og velfungerende
bebyggelser ved at medvirke til fysisk, økonomisk og social
opretning af afdelingerne. Medgår midlerne til at
nedsætte lejen i afdelingerne, skal den efterfølgende
leje stå i rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige
boliger.
Stk. 4.
Dispositionsfonden kan endvidere i særlige tilfælde
medvirke til at sikre boligorganisationens fortsatte beståen,
herunder i forbindelse med etablering af nye afdelinger samt i
forbindelse med ekstraordinære tab.
Stk. 5. Yder
dispositionsfonden ydelsesstøtte til lån, jf.
§ 118, stk. 3, 3. pkt., optaget til finansiering af
fysiske foranstaltninger i afdelingerne, kan kommunalbestyrelsen
yde garanti for lånet. Garantien beregnes efter reglerne i
§ 127, 2.-4. pkt.«
25.§ 21 ophæves.
26.§ 22, stk. 2, 2. pkt.,
ophæves.
27.§ 22, stk. 3, affattes
således:
»Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder
tilsvarende anvendelse på udlån, der sker fra en
boligorganisation gennem en almen administrationsorganisation til
de andre almene boligorganisationer, der er medlemmer af
administrationsorganisationen.«
28. I
§ 27, stk. 1, udgår
»med henblik på overdragelse efter § 116,
stk. 2, eller«.
29. I
§ 27, stk. 2, udgår:
»eller efter § 116, stk. 2«
30. I
§ 27, stk. 3, udgår
»og § 116, stk. 3«.
31.§ 28, stk. 1, affattes
således:
»Væsentlig forandring af en ejendom,
der tilhører en almen boligorganisation, kan kun ske med
kommunalbestyrelsens godkendelse. Kommunalbestyrelsen kan godkende
ibrugtagning af boliger til anden anvendelse end beboelse, hvis
ændringen skønnes nødvendig efter en samlet
vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for
ændringen. Godkendelse af sammenlægning af boliger
må kun gives, hvis boligen efter sammenlægningen ikke
overstiger 140 m2. Godkendelse af
sammenlægning af beboede boliger må kun gives,
når sammenlægningen indgår i en helhedsplan, der
skal fremtidssikre boligområdet. Fremsættes der forslag
om væsentlig forandring af en almen boligorganisations
ejendom på en ejerforenings generalforsamling, kan
boligorganisationens bestyrelse kun stemme for forandringen efter
forudgående godkendelse af kommunalbestyrelsen.«
32.§ 30 a, stk. 1, affattes
således:
»I almene ældreboliger ejet af en
selvejende institution, en kommune eller en region og i almene
ungdomsboliger ejet af en selvejende institution, skal 1/3 af de
likvide midler, som svarer til de midler, der er nævnt i
§ 20, stk. 1, nr. 7, anvendes i overensstemmelse med
§ 20, stk. 2-5, eller regler herom fastsat i
medfør af § 32.«
33. I
§ 30 a, stk. 2 og 3, ændres »§ 20, stk.
2-4« til: »§ 20, stk. 2-5«.
34.§ 31, stk. 1, affattes
således:
»§§ 5 b, 6 a-6 e og
§ 28, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse på
kommunale og regionale almene ældreboliger.«
35.§ 31, stk. 2, 1. pkt.,
affattes således:
»§§ 5 b, 6, 6 a-6 f,
§ 12, stk. 1 og 3-5, §§ 14, 14 a, 15, 17
og 18, § 23, 1. pkt., § 26, stk. 1, og
§§ 27-29 finder tilsvarende anvendelse på
selvejende almene ungdoms- og ældreboliger.«
36.§ 32 affattes
således:
Ȥ 32. Indenrigs- og
socialministeren kan fastsætte nærmere regler om de
forhold, der er nævnt i §§ 1, 2, 6, 6 a-6 f,
9-11, 14, 14 a, 15, 16, 19, 20, 22, 23 og 28-30 a.«
37.§ 33, stk. 1, affattes
således:
»I en almen boligorganisation vælger
boligorganisationens øverste myndighed alle eller flertallet
af bestyrelsens medlemmer. Mindst halvdelen skal være beboere
i boligorganisationen. I almene administrationsorganisationer skal
dog mindst halvdelen være beboerrepræsentanter i
medlemmernes bestyrelser. Hvis en kommune eller en region, som ejer
almene ældreboliger, er medlem af
administrationsorganisationen, har kommunalbestyrelsen eller
regionsrådet ret til at udpege mindst 1 bestyrelsesmedlem
blandt beboerne i de kommunale eller regionale ældreboliger.
I en almen garantiorganisation, herunder en almen
administrationsorganisation, der er godkendt som en
garantiorganisation, vælger garantforsamlingen et eller flere
medlemmer til boligorganisationens bestyrelse. Herudover
vælges bestyrelsesmedlemmerne i overensstemmelse med
boligorganisationens vedtægter.«
38. I
§ 33, stk. 4 , indsættes efter
»boligorganisationens«: »eller den selvejende
institutions«.
39. I
§ 34 indsættes efter
stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. Består
afdelingen udelukkende af ældreboliger, der bebos af svage og
plejekrævende ældre, og er der ikke valgt en
afdelingsbestyrelse, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at
afdelingsbestyrelsen udpeges af kommunalbestyrelsen blandt beboere,
pårørende eller andre, der vil kunne varetage
beboernes interesse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en
afdelingsbestyrelse har nedlagt sit hverv, uden at en ny er
valgt.«
Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.
40. I
§ 37 indsættes som
stk. 4-6 :
»Stk. 4. Kan
afdelingsmødets godkendelse af gennemførelse af
arbejder og aktiviteter ikke opnås, eller forkastes forslag
herom ved urafstemning, kan boligorganisationens øverste
myndighed uden afdelingens samtykke træffe beslutning om
gennemførelse af
1) større
renoveringsarbejder,
2) større
energibesparende foranstaltninger,
3) boligsociale
helhedsplaner og
4) fremtidssikring
af bebyggelsen.
Stk. 5. Det er en
betingelse for øverste myndigheds adgang til at træffe
beslutning efter stk. 4, at de pågældende arbejder og
aktiviteter er nødvendige for at gøre boligerne og
boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtige overfor en bred
kreds af boligsøgende. Arbejder, der hovedsageligt
består i modernisering af køkkener eller
badeværelser, kan ikke gennemføres uden afdelingens
samtykke.
Stk. 6. Den
øverste myndigheds beslutning om gennemførelse af
arbejder efter stk. 4 skal indberettes til Indenrigs- og
Socialministeriet. Indberetningen skal sendes til
kommunalbestyrelsen, der videresender den til Indenrigs- og
Socialministeriet. Indberetningen skal indeholde oplysning om
arbejdernes og aktiviteternes art og om baggrunden for, at
øverste myndighed har fundet det nødvendigt at bringe
stk. 4 i anvendelse.«
41. I
§ 37 a, stk. 5 ,
indsættes som 2. pkt. :
»Hvis den øverste myndighed har
truffet beslutning efter § 37, stk. 4, kan bestyrelsen
ligeledes uden samtykke fra afdelingen søge sådanne
arbejder og aktiviteter iværksat i ejerforeningen.«
42. I
§ 37 b, stk. 1, ændres
»20 år« til: »30 år«.
43. I
§ 40, stk. 2, ændres
»§ 10, stk. 3 eller 6« til:
»§ 10«.
44.§ 43, stk. 1 , affattes
således:
Ȥ 34, stk. 1-4, 6 og 7, og
§§ 35-40 finder tilsvarende anvendelse på
kommunale og regionale almene ældreboliger. For
ældreboliger, der tilhører en region, udøves
beføjelserne i § 34, stk. 3, af
regionsrådet. § 41 finder tilsvarende anvendelse
på regionale almene ældreboliger.«
45. I
§ 43, stk. 2 , ændres
»og §§ 34-42« til:
Ȥ 34, stk. 1, 2 og 4-7, og
§§ 35-42«.
46. I
§ 45 indsættes efter
stk. 1 som nyt stykke:
»Stk. 2. I den
samlede leje efter stk. 1 indgår ikke de udgifter, der er
nævnt i § 129, stk. 4. Boligorganisationen kan
pålægge lejere af boliger at refundere afdelingens
udgifter efter 1. pkt. over varme- og varmtvandsregnskabet, jf.
kapitel 10 i lov om leje af almene boliger.«
Stk. 2 bliver herefter stk. 3.
47. I
§ 51, stk. 1, ændres
»stk. 2-6 og § 60« til: »stk. 2-7 og
§§ 60 og 60 a«
48. I
§ 51 indsættes som
stk. 7:
»Stk. 7. Den almene
boligorganisation kan indgå aftale med en anden almen
boligorganisation om anvisning af almene familieboliger til lejere,
som den anden boligorganisation er forpligtet til at genhuse, jf.
§ 86, stk. 1, i lov om leje af almene
boliger.«
49.§ 51 b, stk. 3, affattes
således:
»Stk. 3. Ved områder
med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet
forstås fysisk sammenhængende almene afdelinger,
hvor
1) der bor mindst
1.000 beboere i afdelingerne tilsammen og
2) mindst 40 pct.
af beboerne i alderen 18-64 år i afdelingerne tilsammen er
uden for arbejdsmarkedet.«
50. I
§ 51 b, stk. 4, nr. 2,
ændres »på 18 år og derover« til:
»i alderen 18-64 år«.
51. I
§ 51 b, stk. 6, ændres
»nr. 1-3« til: »nr. 1 og 2«.
52.§ 51 b, stk. 7, 2 pkt.,
ophæves.
53. I
§ 51 b, indsættes efter stk.
7 som nyt stykke:
»Stk. 8. Kan
boligen ikke udlejes til andre boligsøgende på
ventelisten, lejes boligen ud til boligsøgende, der er
nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen
kan dog aftale at undlade at udleje sådanne boliger i op til
6 måneder, efter at boligerne er blevet ledige. Det er en
betingelse, at der iværksættes en ekstraordinær
indsats for at udleje boligerne. Hvis boligerne udlejes via
annoncering, finder § 60 a, stk. 1, 2.- 4. pkt.,
tilsvarende anvendelse. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen
aftaler, om den ene part eller parterne i forening afholder
udgifterne til lejetab i den periode, hvor boligerne står
tomme. Afdelingen, hvori de tomme boliger ligger, må ikke
belastes af lejetabet.«
Stk. 8 og 9 bliver herefter stk. 9 og 10.
54. I
§ 60, stk. 1, 1. pkt.,
udgår: »indtil 90 pct. af«.
55.§ 60, stk. 1, 3. pkt.,
ophæves.
56.
Efter § 60 indsættes:
Ȥ 60
a. For almene familieboliger, der ikke er omfattet af
§ 59, stk. 1 eller 2, eller § 63, kan
kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation indgå
aftale om, at indtil 50 pct. af de ledige boliger i en problemramt
boligafdeling, jf. § 51 b eller § 75 c, stk. 3,
skal udlejes via annoncering. Kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen kan aftale kriterier for, hvem boligerne kan
udlejes til. Kriterierne offentliggøres senest samtidig med
annonceringen af de ledige boliger. Hvis flere boligsøgende
ønsker at leje en bolig og opfylder eventuelle kriterier,
trækker boligorganisationen lod om, hvem boligen udlejes
til.
Stk. 2. § 60,
stk. 2, finder tilsvarende anvendelse for aftaler efter stk.
1.«
57. I
§ 64, stk. 1, 1. pkt.,
ændres »§§ 57, 58 og 59-63« til:
»§§ 57-60, 60 a og 61-63«.
58. I
§ 73, stk. 1, 2. pkt.,
ændres »§ 20, stk. 2« til:
»§ 20, stk. 3«.
59.§ 73, stk. 3, affattes
således:
»Stk. 3.
Kommunalbestyrelsen kan på statens vegne give tilsagn om
ydelsesstøtte til det lån, der er nævnt i stk.
2. Låntagers betaling på lånet beregnes
første gang 3 måneder efter låneoptagelsen som
3,74 pct. p.a. af lånets hovedstol. Beløbet reguleres
en gang årligt med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset
eller, hvis dette er steget mindre, lønindeks for den
private sektor. Regulering foretages første gang i den
første termin i lånets andet år, og sidste gang
i den første termin i det 35. år efter
låneoptagelsen. § 30 a, stk. 1, § 80 c,
§ 129, stk. 1, 4.-7. pkt. og stk. 2, § 130,
stk. 1 og 2, samt § 134 finder tilsvarende anvendelse.
Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelsen yder garanti
for hele lånet.«
60.§ 78, stk. 6, ophæves.
Stk. 7-9 bliver herefter stk. 6-8.
61. I
§ 79 ændres »en
byggefond i selskabet« til: »boligorganisationens
dispositionsfond«.
62. I
§ 80, stk. 1, 1. pkt.,
ændres »byggefond« til:
»dispositionsfond«.
63. I
§ 80 a, stk. 1 og 2, udgår »fra almene
boligafdelinger med tilsagn om støtte efter den 31. december
1998,«.
64.§ 80 c affattes
således:
Ȥ 80
c. I almene ældreboliger ejet af en selvejende
institution, en kommune eller en region og i almene ungdomsboliger
ejet af en selvejende institution indbetaler ejeren 2/3 af de
likvide midler, som svarer til de midler, der er nævnt i
§ 20, stk. 1, nr. 7, til Landsbyggefonden.
Stk. 2. I almene
ældreboliger og ungdomsboliger som nævnt i stk. 1,
indbetaler ejeren de likvide midler, som svarer til de midler, der
er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 6, til
Landsbyggefonden.«
65. I
§ 87, stk. 1, ændres
»boligorganisationens byggefond« til:
»boligorganisationen«.
66. I
§ 89 a, stk. 2, ændres
»§ 63, stk. 1« til: »§ 63, stk. 1,
1. pkt.«.
67.§ 91, stk. 3, affattes
således:
»Stk. 3.
Låntagers betaling på lån som nævnt i stk.
1 fastsættes af Landsbyggefonden og beregnes første
gang 3 måneder efter låneoptagelsen som mindst 3,4 pct.
p.a. af lånets hovedstol, jf. dog stk. 4. Beløbet
reguleres en gang årligt med 75 pct. af stigningen i
nettoprisindekset eller, hvis dette er steget mindre,
lønindeks for den private sektor. Regulering foretages
første gang i den første termin i lånets andet
år, og derefter indtil beløbet svarer til de samlede
ydelser på lånet. Ved finansiering med lån med
rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtil den
svarer til den ydelse, der på tidspunktet for
låneoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende
fastforrentet lån. § 129, stk. 1, 4.-7. pkt., og
stk. 2, § 130, stk. 1 og 2, samt § 134 finder
tilsvarende anvendelse.«
68. I
§ 91, stk. 5, § 98 a, stk.
4, § 98 b, stk. 3, § 118, stk. 3, og
§ 157, stk. 4, ændres »35
år« til: »40 år«.
69. I
§ 92 a, stk. 2, ændres
»beregnet forløb for ydelsesstøtten i de
enkelte år« til: »beregnet forløb for
ydelsesstøtten, korrigeret for indbetalinger til staten
efter § 129 a, i de enkelte år«.
70. I
§ 96, stk. 1 , og § 98 a, stk. 5, ændres
»forretningsførerorganisation eller et
andelsselskab« til: » almen
administrationsorganisation«.
71. I
§ 96 f, stk. 4 , og § 97, stk. 4 , ændres
»forretningsførerorganisation« til:
»administrationsorganisation«.
72. I
§ 96 j, stk. 1, ændres
»§ 20, stk. 2« til: »§ 20,
stk. 2-5«.
73.§ 100, stk. 2, affattes
således:
»Stk. 2. Udgifter
til arbejder efter stk. 1 finansieres ved optagelse af lån,
jf. § 118, stk. 3. Låntagers betaling på
lånet beregnes første gang 3 måneder efter
låneoptagelsen som 2,15 pct. p.a. af byggeudgiften.
Beløbet reguleres en gang årligt med 75 pct. af
stigningen i nettoprisindekset eller, hvis dette er steget mindre,
lønindeks for den private sektor. Regulering foretages
første gang i den første termin i lånets andet
år, og derefter indtil beløbet svarer til de samlede
ydelser på lånet. Ved finansiering med lån med
rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtil den
svarer til den ydelse, der på tidspunktet for
låneoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende
fastforrentet lån. § 129, stk. 1, 4.-7. pkt., og
stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Likvide midler, der
fremkommer i forbindelse med låntagers betaling på
lån med rentetilpasning, indbetales til
Økonomistyrelsen.«
74.Overskriften til kapitel 8 affattes således:
»Almindelige bestemmelser for
nybyggeri m.v.«
75.§ 104, stk. 1, 2. pkt.,
ophæves.
76.§ 108 affattes
således:
Ȥ 108. Boligerne skal
være udstyret og indrettet således, at de opfylder de
boligsøgendes rimelige krav til boliger af den
pågældende art. Boligerne må ikke have
luksuspræg. Bygherren skal stille fornødne krav til
byggeriets andre parter om den arkitektoniske bearbejdning af
byggeriet, om kvalitetssikring i forbindelse med
gennemførelsen og driften af byggeriet samt om
totaløkonomiske vurderinger«
77. I
§ 109, stk. 1, og stk. 5, ændres »110 m 2 « til: »115 m 2 «.
78. I
§ 115, stk. 1 og 2, udgår », jf. dog
§ 116, stk. 2«.
79. I
§ 115, stk. 5, udgår
», jf. dog § 116, stk. 2,«.
80. I
§ 115 indsættes som
stk. 10:
»Stk. 10. Udgifter
til forbedringsarbejder efter §§ 37 og 37 b i en
almen boligafdeling, der gennemføres indtil 4 år efter
ibrugtagelsen, må ikke sammen med den godkendte
anskaffelsessum overstige afdelingens maksimumsbeløb efter
stk. 9.«
81.
Efter § 115 indsættes:
Ȥ 115
a. Kommunalbestyrelsen kan for tilsagn efter
§ 115, stk. 1-5 og § 117, stk. 1, uanset
maksimumsbeløbet, jf. § 115, stk. 9, godkende, at
der foretages de merinvesteringer, der er nødvendige for som
minimum at opfylde krav til energirammen for en lavenergibygning
klasse 1 i bygningsreglementet 2008, såfremt merinvesteringen
er totaløkonomisk rentabel.
Stk. 2. Merinvesteringen
udgør forskellen mellem den samlede anskaffelsessum og den
anskaffelsessum, der er nødvendig for at opfylde den
gældende energiramme for bygningen i bygningsreglementet
2008.«
82.§ 116 ophæves.
83. I
§ 117, stk. 2, ændres
»Reglerne i denne lovs« til: »§ 30 a,
stk. 1, § 80 c, « og »127-130« til:
»127-129, § 129 a, stk. 2,
§§ 130«.
84.§ 117, stk. 3,
ophæves.
Stk. 4 bliver herefter stk. 3.
85. I
§ 118, stk. 1 ,
indsættes som 2. pkt. :
»Merinvesteringen efter § 115 a,
stk. 2, finansieres med 98 pct. lån og 2 pct.
beboerindskud.«
86. I
§ 118, stk. 2 ,
indsættes som 2. pkt. :
»Merinvesteringen efter § 115 a,
stk. 2, finansieres med 98 pct. lån og 2 pct.
beboerindskud.«
87.§ 118 a ophæves.
88.§ 121 affattes
således:
»§ 121. Såfremt
almene ældreboliger opføres eller indrettes af en
kommune, en region eller en selvejende institution, indskyder
kommunen eller regionen grundkapital. § 124, stk. 1,
§ 125, stk. 1, og § 126, 1.-3. pkt., finder
tilsvarende anvendelse.«
89.§ 125, stk. 1, 2. og 3. pkt., ophæves.
90.§ 129, stk. 1, affattes
således:
»Låntagers betaling på lån,
jf. § 118, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt., og
§ 119, udgør et beløb på 2,8 pct.
p.a. af byggeriets anskaffelsessum, eksklusiv merinvesteringer
efter § 115 a, stk. 2. Beløbet beregnes
første gang 3 måneder efter låneoptagelsen og
reguleres en gang årligt i de første 20 år efter
låneoptagelsen med stigningen i nettoprisindekset eller, hvis
dette er steget mindre, lønindeks for den private sektor, og
derefter med 75 pct. af stigningen i de nævnte indeks.
Regulering foretages første gang i den første termin
i lånets andet år og sidste gang i den første
termin i det 45. år efter låneoptagelsen. Ved
reguleringen med nettoprisindekset benyttes en
12-måneders-periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører. Ved
regulering med lønindeks for den private sektor benyttes en
12-måneders-periode sluttende i februar måned
året før det finansår, reguleringen
vedrører. Falder ovennævnte lønindeks,
nedsættes beløbet med hele det helårlige
procentvise fald. Er nettoprisindekset uændret eller
faldende, samtidig med at lønindekset er uændret eller
stigende, reguleres låntagers betaling ikke.«
91. I
§ 129 indsættes som
stk. 3 og 4 :
»Stk. 3. Er der
foretaget merinvesteringer efter § 115 a forhøjes
lån efter stk. 1 med et beløb, der svarer til det
lån, der er nævnt i § 118, stk. 1, 2. pkt.,
og stk. 2, 2. pkt.
Stk. 4 . Låntagers
betaling efter stk. 1 tillægges et beløb på 4,4
pct. p.a. af merinvesteringen efter § 115 a. Stk. 1,
2.-7. pkt., og stk. 2 finder tilsvarende anvendelse, idet
regulering af beløbet dog foretages sidste gang i den
første termin i det 40. år efter låneoptagelsen,
hvorefter tillægget bortfalder.«
92.
Efter § 129 indsættes:
Ȥ 129
a. Midler, der indgår i dispositionsfonden efter
§ 20, stk. 1, nr. 9, fra almene boligafdelinger,
indbetales til staten.
Stk. 2. I almene
ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune
eller en region og i almene ungdomsboliger ejet af en selvejende
institution, indbetaler ejeren de likvide midler, som svarer til de
midler, der er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 9, til
staten.«
93.§ 136, stk. 1, affattes
således:
»Ungdomsboligbidraget udgør et fast
beløb pr. m2
bruttoetageareal. Bidraget ydes første gang 3 måneder
efter låneoptagelsen. For ungdomsboliger omfattet af tilsagn
meddelt i perioden fra og med 1. januar 1997 til og med 30. juni
2009 reguleres bidraget en gang årligt pr. 1. januar med 75
pct. af stigningen i nettoprisindekset. For ungdomsboliger omfattet
af tilsagn meddelt efter den 30. juni 2009 reguleres bidraget en
gang årligt pr. 1. januar i de første 20 år
efter låneoptagelsen med stigningen i nettoprisindekset og
herefter med 75 pct. af stigningen i det nævnte
indeks.«
94. I
§ 143, stk. 3, ændres
»§ 116, stk. 1-3« til: »§ 115
a,«.
95. I
§ 144 indsættes som
stk. 2 og 3 :
»Stk. 2.
Indenrigs- og socialministeren kan inden for den bevillingsramme,
der fastsættes på de årlige finanslove, meddele
tilsagn om tilskud til igangsættelse, formidling og
evaluering af forsøg i det almene byggeri. Tilskuddet kan
helt eller delvist dække udgifter til indsamling af data,
udviklings- og innovationsprojekter, oplysning og vejledning samt
registrering, forskning og evaluering m.v. vedrørende det
tilladte forsøg og dettes samspil med det øvrige
boligmarked.
Stk. 3. Udgifter, som
dækkes med tilskud efter stk. 2, indgår ikke i
opgørelsen af anskaffelsessummen efter §
118.«
96. I
§ 160 ændres »,
beretningens form og indhold samt gebyr« til: »samt
beretningens form og indhold«.
97.Overskriften til kapitel 13 affattes således:
»Tilsyn og
styringsdialog«
98. I
§ 164 indsættes som stk. 2-4 :
»Stk. 2.
Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal føre en
styringsdialog i form af regelmæssige møder om
boligorganisationens virksomhed, herunder om udviklingen i de
enkelte boligområder. Kommunalbestyrelsen sørger for,
at der holdes et årligt dialogmøde, jf. dog stk. 4.
Kommunalbestyrelsen offentliggør en redegørelse for
den gennemførte dialog på kommunens hjemmeside.
Stk. 3.
Boligorganisationen udarbejder og indsender årligt en rapport
om sin virksomhed til kommunalbestyrelsen. De årlige
rapporter lægges til grund for dialogmøderne.
Stk. 4.
Kommunalbestyrelsen kan på baggrund af den gennemførte
styringsdialog beslutte en anden mødefrekvens end den, der
fremgår af stk. 2. Der skal dog som minimum holdes et
dialogmøde hvert 3. år.«
99.§ 167, stk. 2,
ophæves.
100.§ 169, stk. 1, affattes
således:
»Bestemmelserne i dette kapitel finder, med
undtagelse af § 164, stk. 2-4, tilsvarende anvendelse
på selvejende almene ungdoms- og
ældreboliger.«
§ 2
I lov om leje af almene boliger jf.
lovbekendtgørelse nr. 187 af 27. februar 2007, som
ændret ved § 4 i lov nr. 194 af 26. marts 2008 og
§ 2 i lov nr. 437 af 1. juni 2008, foretages
følgende ændringer:
1. I
§ 9, stk. 1, indsættes
som 2. og 3. pkt. :
»I den samlede leje indgår ikke
beløb som nævnt i § 129, stk. 4, i lov om
almene boliger m.v. Det beløb, der er nævnt i 2. pkt.,
er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.«
2.§ 9, stk. 4,
ophæves.
3. I
§ 10, stk. 1, ændres
»jf. § 9, stk. 4« til: »jf.
§ 9, stk. 2«.
4. I
§ 10, stk. 3, ændres
»1 pct.« til: »5 pct.«.
5. I
§ 11 udgår »og
4«.
6.§ 25, stk. 1, affattes
således:
»Udlejeren skal træffe beslutning om,
hvorvidt boligernes vedligeholdelse i boperioden og
istandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i
enten § 26 eller § 27. Der kan fastsættes
forskellige regler for de forskellige boligtyper i
afdelingen.«
7. I
§ 48 indsættes efter:
»depositummet«: », jf. dog stk. 2«.
8. I
§ 48 indsættes som stk. 2 :
»Stk. 2.
Forhøjelsen af beboerindskuddet kan gennemføres uden
kommunalbestyrelsens godkendelse, såfremt indskuddet efter
forhøjelsen ikke overstiger 200 kr. pr. m2. Det nævnte beløb, som er
opgjort i 2008-niveau, reguleres én gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en
12-måneders-periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.«
9. I
§ 52, stk. 2, indsættes
efter 4 . pkt. :
»Udgifter til betaling af de ydelser, der er
nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger
m.v., skal medtages i regnskabet.«
10. I
§ 52, stk. 3, indsættes
som 3. pkt. :
»De udgifter til betaling af de ydelser, der
er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger
m.v., fordeles på lejemålene i ejendommen efter
bruttoetageareal og opkræves løbende i tilknytning til
opkrævning af huslejen.«
11. I
§ 53, stk. 1, indsættes
efter »i bygninger«: »eller § 129, stk.
4, i lov om almene boliger m.v.«
12. I
§ 54, stk. 1, indsættes
som 2. pkt. :
»Udgifter til betaling af de ydelser, der er
nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger
m.v., fordeles på lejemålene i ejendommen efter
bruttoetageareal.«
13.§ 69, stk. 4, affattes
således:
»Stk. 4. Den, der
ved bytning opnår en bolig i en almen boligorganisation
organiseret med medlemsindskud, skal samtidig med lejeaftalens
indgåelse indbetale det fastsatte medlemsindskud.«
14.§ 85, stk. 1, nr. 1, affattes
således:
»1) Når
udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at
ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må
fraflyttes.«
15.§ 85, stk. 1, nr. 2,
ophæves.
Nr. 3-6 bliver herefter nr. 2-5.
16.§ 86, stk. 1, affattes
således:
»Opsiges en lejer efter § 85, stk.
1, nr. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren
at leje en anden bolig i kommunen. Boligen skal være af
passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og med passende
udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den
enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer
eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.
Udlejeren og kommunalbestyrelsen kan aftale, at kommunalbestyrelsen
overtager udlejerens forpligtelser efter 1. pkt.«
17. I
§ 86, stk. 2, ændres
»nr. 2, 3 eller 6« til: »nr. 1, 2 eller
5«.
18. I
§ 86, stk. 2 ,
indsættes som 2. pkt. :
»Hvis flere lejere er berettiget til at leje
en bolig efter 1. pkt., skal boligen først tilbydes den
lejer, der i længst tid har boet i ejendommen.«
19. I
§ 86, stk. 3 og 4,
ændres »nr. 2« til: »nr. 1«.
20.§ 86, stk. 5,
ophæves.
Stk. 6 og 7 bliver herefter stk. 5 og 6.
§ 3
I lov nr. 90 af 31. januar 2007 om
friplejeboliger, som ændret ved § 2 i lov nr. 547
af 6. juni 2007, § 2 i lov nr. 194 af 26. marts 2008 og
§ 2 i lov nr. 219 af 5. april 2008, foretages
følgende ændringer:
1. I
§ 12, stk. 2, ændres
»3,4 pct.« til: »2,8 pct.«.
2. I
§§ 44 og 45 ændres to
steder »3,4 pct.« til: »2,8 pct.«.
3. I
§ 47, stk. 2, indsættes
efter »andre bebyggelser«: »godkendt efter §
11, stk. 1 eller 2,« og efter »§ 44, § 45, 2.
pkt., og § 46« indsættes: », hvis
godkendelsen er meddelt inden den 1. juli 2009. Hvis godkendelsen
er meddelt den 1. juli 2009 eller senere, kan kapitaludgifterne
medtages fra og med det 41. år«.
4.§ 63 affattes således:
Ȥ 63. Er tilsagn efter
§ 10, stk. 1, meddelt inden den 1. juli 2009, indbetaler
friplejeboligleverandøren til og med det 35. år efter
optagelse af lån efter § 12, stk. 1, de likvide
midler, der fremkommer i forbindelse med, at lejernes betaling
overstiger ydelser på lånet, til Landsbyggefonden. Er
tilsagn meddelt den 1. juli 2009 eller senere, indbetaler
friplejeboligleverandøren til og med det 40. år efter
optagelse af lån efter § 12, stk. 1, midler som
nævnt i 1. pkt. til staten.
Er tilsagn efter § 10, stk. 1,
meddelt inden den 1. juli 2009, indbetaler
friplejeboligleverandøren fra og med det 36. år efter
optagelse af lån efter § 12, stk. 1, 2/3 af de
likvide midler, der fremkommer i forbindelse med lejernes betaling,
til Landsbyggefonden. Er tilsagn meddelt den 1. juli 2009 eller
senere, indbetaler friplejeboligleverandøren fra og med det
41. år efter optagelse af lån efter § 12,
stk. 1, midler som nævnt i 1. pkt. til Landsbyggefonden. 1/3
af de likvide midler skal hensættes på en særlig
henlæggelseskonto og anvendes til imødegåelse af
tab ved friplejeboligbebyggelsens fortsatte virksomhed.«
§ 4
I lov om ejerlejligheder, jf.
lovbekendtgørelse nr. 53 af 30. januar 2006, som
ændret ved § 107 i lov nr. 90 af 31. januar 2007,
foretages følgende ændringer:
1. I
§ 10, stk. 4, 1. pkt.,
ændres »hverken er omfattet af stk. 5 eller 6«
til »ikke er omfattet af stk. 5-9«
2. I
§ 10 indsættes efter stk. 6
som nye stykker:
»Stk. 7. Ejendomme
tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles,
når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i én
eller flere nye etager etableres boliger, og boligerne anvendes til
privat udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse.
Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende
ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen
hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden
bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende
ejendom kan videreopdeles efter stk. 5. Ejerlejligheden
bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan
ikke videreopdeles.
Stk. 8. Ejendomme
tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles,
når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i én
eller flere nye etager etableres boliger, og hver bolig
udgør én ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til
helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den
eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre én
ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk.
5.
Stk. 9. Ejendomme
tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles,
når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i én
eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat
andelsboligforening. Boligerne skal benyttes til
helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den
eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne
skal efter opdelingen hver for sig udgøre én
ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele
beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter
til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles
efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af
tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke
videreopdeles.«
Stk. 7-11 bliver herefter stk. 10-14.
3. I
§ 10, stk. 7, der bliver stk. 10,
ændres »stk. 8« til »stk. 11«.
4. I
§ 10, stk. 8, der bliver stk. 11,
ændres »stk. 7« til »stk. 10« og
»Stk. 7« til »Stk. 10«.
§ 5
I lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber
m.v. (selskabsskatteloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 272 af
3. april 2009, foretages følgende ændring:
1.§ 3, stk. 1, nr. 6, 4. pkt.,
affattes således:
»Betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, selv om
boligorganisationen eller en afdeling af boligorganisationen
udøver aktivitet, der falder uden for det i 1. pkt.
nævnte hovedformål, såfremt disse aktiviteter
udøves i et skattepligtigt datterselskab.«
§ 6
Stk. 1. Loven
træder i kraft den 1. januar 2010, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. § 16, stk.
4, § 20, stk. 1, nr. 7 og 9, § 27, stk. 1-3, § 30 a,
stk. 1, § 45, stk. 2, § 73, stk. 3, § 80 a, stk. 1
og 2, § 80 c, § 89 a, stk. 2, § 91, stk. 3 og 5,
§ 98 a, stk. 4, § 98 b, stk. 3, § 100, stk. 2,
§ 109, stk. 1 og 5, § 115, stk. 1, 2, 5 og 10,
§§ 115 a og 116, § 117, stk. 2 og 3, §§
118, 118 a og 121, § 125, stk. 1, § 129, stk. 1, 3 og 4,
§ 129 a, § 136, stk. 1, § 157, stk. 4, og §
167, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. som affattet ved §
1, nr. 18, 22, 23, 28-30, 32, 46, 59, 63, 64, 66-68, 73, 77-93 og
99, samt § 12, stk. 2, §§ 44 og 45, § 47, stk.
2, og § 63 i lov om friplejeboliger som affattet ved § 3,
nr. 1-4, træder i kraft den 1. juli 2009.
Stk. 3. For tilsagn til
almene boliger, der meddeles i perioden fra den 1. juli 2009 til og
med den 31. december 2010, forhøjes de lån, som er
nævnt i § 118, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt., i
lov om almene boliger m.v. til 91 pct., samtidig med at den
kommunale grundkapital, der er nævnt i § 118, stk. 1, og
den regionale grundkapital, der er nævnt i § 118, stk.
2, i samme lov nedsættes til 7 pct. 1. pkt. finder
tilsvarende anvendelse for tilsagn til plejeboliger, som meddeles i
perioden 1. januar 2009 til og med 30. juni 2009.
Stk. 4. For byggeri,
hvortil der er meddelt tilsagn om støtte efter
§§ 115 og 117 i lov om almene boliger m.v. inden den
1. juli 2009 og hvor lån til finansiering af
anskaffelsessummen ikke er udbetalt inden denne dato, kan
kommunalbestyrelsen godkende, at § 20, stk. 1, nr. 7 og
9, § 30 a, stk. 1, § 80 a, stk. 1 og 2,
§ 80 c, § 117, stk. 2, § 118, stk. 3,
§ 129, stk. 1, § 129 a, og § 136,
stk. 1, i lov om almene boliger m.v., som affattet ved
§ 1, nr. 22, 23, 32, 63, 64, 68, 83, 90, 92 og 93 finder
tilsvarende anvendelse. Ansøgning om godkendelse indsendes
til kommunalbestyrelsen.
Stk. 5. For byggeri,
hvortil der er meddelt tilsagn om støtte eller godkendelse
efter §§ 10 og 11, stk. 1 og 2, i lov om
friplejeboliger inden den 1. juli 2009, og hvor lån til
finansiering af anskaffelsessummen ikke er udbetalt inden denne
dato, kan indenrigs- og socialministeren godkende, at
§ 12, stk. 2, §§ 44 og 45,
§ 47, stk. 2, og § 63 i lov om friplejeboliger,
som affattet ved § 3, nr. 1-4, finder tilsvarende
anvendelse. Ansøgning om godkendelse indsendes til
Indenrigs- og Socialministeriet.
Stk. 6. For tilsagn,
hvor der inden den 1. juli 2009 er indgået aftale mellem en
bygherre og en almen boligorganisation eller en selvejende almen
ungdoms- eller ældreboliginstitution om, at bygherren
påtager sig at opføre almene boliger med henblik
på overdragelse til boligorganisationen eller den selvejende
institution efter byggeriets færdiggørelse, finder
§ 16, stk. 4, § 27, stk. 1-3, § 115, stk. 1, 2 og 5,
§ 116, § 121, § 125, stk. 1, § 143, stk. 3, og
§ 167, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 1000 af 9. oktober 2008, fortsat
anvendelse.
Stk. 7. Byggefondens
indestående i afdelingerne pr. 1. januar 2010
overføres til de pågældende afdelinger og
kontoføres på afdelingsregnskabet.
Stk. 8. Byggefondens
indskud i Landsbyggefonden pr. 1. januar 2010 overgår til
dispositionsfonden og kontoføres på
boligorganisationens regnskab.
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. | Lovforslagets baggrund og
formål |
2. | Lovforslagets indhold |
| 2.1. | Styringsmodel |
| | 2.1.1. | Gældende regler |
| | 2.1.2. | Forslag til ny styringsmodel |
| | | 2.1.2.1. | Indledning |
| | | 2.1.2.2. | Samlet model for mål- og
aftalestyring |
| | | 2.1.2.3. | Formål og
styringsmålsætninger |
| | | 2.1.2.4. | Styringsdialog og differentieret
tilsyn |
| | | 2.1.2.5. | Aftaler |
| | | 2.1.2.6. | Egenkontrol |
| | | 2.1.2.7. | Dokumentation |
| | | 2.1.2.8. | Anvendelsesområde |
| 2.2. | | | Finansiering |
| | 2.2.1. | | Gældende regler |
| | 2.2.2. | | Forslag til ændring af
finansieringsreglerne |
| | | 2.2.2.1. | Indledning |
| | | 2.2.2.2. | Nedsat husleje |
| | | 2.2.2.3. | Forhøjelse af
maksimumsbeløbet |
| | | 2.2.2.4. | Kommunal grundkapital |
| | | 2.2.2.5. | Nye energikrav og
totaløkonomi |
| | | 2.2.2.6. | Andre forslag |
| | | 2.2.2.7. | Huslejekonsekvenser |
| 2.3. | | | Udlejningsregler |
| | 2.3.1. | | Gældende regler |
| | 2.3.2. | | Forslag til ændringer af
udlejningsreglerne |
| | | 2.3.2.1. | Indledning |
| | | 2.3.2.2. | Ventelister |
| | | 2.3.2.3. | Lejlighedssammenlægninger |
| | | 2.3.2.4. | Genhusning |
| | | 2.3.2.5. | Andre ændringer |
| 2.4. | Beboerdemokrati og organisering |
| | 2.4.1. | Gældende regler |
| | 2.4.2. | Forslag til ændringer af reglerne om
beboerdemokrati og organisering |
| | | 2.4.2.1. | Indledning |
| | | 2.4.2.2. | Sammenlægning af boligorganisationer
og afdelinger |
| | | 2.4.2.3. | Modifikation af kravet om, at hvert
byggeforetagende skal udgøre en afdeling |
| | | 2.4.2.4. | Forenkling af organisationsformerne for
boligorganisationer med egne boligafdelinger |
| | | 2.4.2.5. | Forenkling af organisationsformerne for
boligorganisationer uden egne boligafdelinger |
| | | 2.4.2.6. | Særligt om
garantiorganisationer |
| | | 2.4.2.7. | Begrænsning af den enkelte
boligafdelings kompetence med hensyn til større renoveringer
m.v. |
| | | 2.4.2.8. | Beboerdemokrati i visse
ældreboliger |
| | | 2.4.2.9. | Forenkling af bestemmelser om
kommunalbestyrelsens mulighed for at udpege medlemmer til
bestyrelsen |
| | | 2.4.2.10. | Ophævelse af habilitetsregler |
| | | 2.4.2.11. | Andre ændringer |
| 2.5. | | | Administration, drift og
sideaktiviteter |
| | 2.5.1. | | Gældende regler |
| | 2.5.2. | | Forslag til ændringer af reglerne om
administration, drift og sideaktiviteter |
| | | 2.5.2.1. | Indledning |
| | | 2.5.2.2. | Sideaktiviteter |
| | | 2.5.2.3. | Øvrig afbureaukratisering og
forenkling |
| 2.6 | | | Boligorganisationernes egenkapital |
| | 2.6.1. | | Gældende regler |
| | 2.6.2. | | Forslag til ændringer af reglerne om
boligorganisationernes egenkapital |
| | | 2.6.2.1. | Indledning |
| | | 2.6.2.2. | Dispositionsfonden |
| | | 2.6.2.3. | Fordeling af renteindtægter |
| | | 2.6.2.4. | Arbejdskapitalen |
| | | 2.6.2.5. | Byggefonden |
| 2.7. | Forhold vedrørende byggeri |
| | 2.7.1. | Gældende regler |
| | 2.7.2. | Forslag til ændringer af andre
forhold vedrørende byggeri |
| | | 2.7.2.1. | Indledning |
| | | 2.7.2.2. | Bygherrekonkurrencen |
| | | 2.7.2.3. | Forsøgsbevilling |
| | | 2.7.2.4. | Tagboliger |
3. | Økonomiske konsekvenser for det
offentlige |
4. | Administrative konsekvenser for det
offentlige |
5. | Økonomiske og administrative
konsekvenser for erhvervslivet |
6. | Administrative konsekvenser for
borgerne |
7. | Miljømæssige
konsekvenser |
8. | Forholdet til EU-retten |
9. | Høring |
10. | Samlet vurdering af lovforslagets
konsekvenser |
1. Lovforslagets baggrund og
formål
Som led i boligaftalen af 4. november 2005 mellem regeringen,
Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om den almene sektors
midler og indsatsen mod ghettoisering blev det aftalt, at der
skulle gennemføres et udredningsarbejde blandt andet med
henblik på at skabe et grundlag for en principiel
fastlæggelse af de fremtidige styreformer på
området.
I udvalgets rapport, »Den almene boligsektors
fremtid« (2006), er foretaget en analyse af den almene
boligsektors fremtidige udfordringer og af de overordnede hensyn,
som bør afspejles i styringen af sektoren. Rapporten pegede
på 3 modeller for styringen af den almene sektor, som skulle
danne baggrund for beslutning om hvilken model, der skulle
lægges til grund for den endelige udformning af forslag til
en ny styringsmodel.
Med boligaftalen af 5. november 2006 mellem regeringen, Dansk
Folkeparti og Det Radikale Venstre om anvendelsen af den almene
sektors midler og den fremtidige styring blev det aftalt at
igangsætte et udvalgsarbejde om styringen af den almene
sektor, idet der blev peget på en øget mål og
aftalestyring som grundlag for arbejdet.
Formålet med udvalgsarbejdet var at sikre de almene
boligorganisationer og kommunalbestyrelserne optimale muligheder
for i samarbejde at udforme effektive lokalt tilpassede
løsninger på de boligsociale opgaver, herunder
især på at modvirke tendenser til ghettoisering i den
almene boligsektor. Partierne var enige om, at den detaljerede
regulering af den almene sektor skal afløses af yderligere
decentralisering og afbureaukratisering baseret på mål-
og aftalestyring med større frihedsgrader til både
kommunalbestyrelser og boligorganisationer.
Regeringen anmodede i starten af 2008 udvalget om at supplere
sit kommissorium for så vidt angår finansieringen af
det almene byggeri, således at de økonomiske rammer
for nybyggeriet tillige blev belyst.
Udvalget skulle tillige belyse mulighederne for at erstatte
den gældende styring af nybyggeriet gennem
maksimumsbeløbsordningen med en øget
incitamentsstyring samt herunder afdække mulighederne for
bedre at tilgodese hensyn til blandt andet totaløkonomi og
energimæssige hensyn. Da reguleringen af anskaffelsessummerne
har væsentlig betydning for huslejen i den almene byggeri, er
det naturligt at overveje dette i sammenhæng med eventuelle
ændringer af finansieringen.
Udvalget offentliggjorde sin første rapport, 'Den
almene boligsektors styring', i juni 2008 og sin anden rapport om
'Den almene boligsektors finansiering' i marts 2009.
Regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre har den
26. marts 2009 indgået aftale om den almene boligsektors
styring og finansiering. Aftalen følger op på de samme
partiers aftale fra 2006 og på rapporterne om den almene
sektors styring og finansiering. Aftalen indeholder forslag til en
ny styringsmodel, forslag til nedsat husleje, forhøjet
maksimumsbeløb samt forslag vedr. grundkapitalen, forslag
som opfølgning på regeringens energiaftale, forslag
til nye instrumenter i forbindelse med ghettoisering samt forslag
til afbureaukratisering og forenkling af regelsættet.
Nærværende lovforslag udmønter den
indgåede boligaftale.
Den almene boligsektors formål er at
løse boligsociale opgaver. Det skal ske ved, at sektoren
stiller passende boliger til rådighed for alle med behov
herfor til en rimelig husleje samt tilvejebringer velfungerende
boligområder med mangfoldighed og trivsel. Som led heri skal
tendenser til social og etnisk ghettoisering modvirkes så
effektivt og i så vidt omfang som muligt. Beboerne skal
inddrages i driften og boligorganisationerne skal drives effektivt
og forsvarligt. Endelig skal nybyggeriet opføres i god
kvalitet og boligerne skal løbende vedligeholdes og
moderniseres, så de lever op til nutidige krav til
boligen.
Udformningen af styringen og finansieringen skal
sikre, at boligorganisationer og kommunalbestyrelser har de bedst
mulige betingelser for at løse denne opgave. Det
eksisterende regelsæt lever på en række punkter
op til disse krav, men en relativ detaljeret regelstyring giver
ikke boligorganisationer og kommunalbestyrelser et
tilstrækkeligt godt udgangspunkt til at imødegå
lokale udfordringer på en række områder som
nybyggeri, social segregation, fysisk opretning og effektiv
drift.
Formålet med lovforslaget er således at
indføre en overordnet styringsmodel, der baserer sig
på mål- og aftalestyring, og samtidig at
afbureaukratisere regelsættet. Det skal tilsammen give
boligorganisationer og kommunalbestyrelser de optimale muligheder
for at løse de boligsociale opgaver på en mere
effektiv måde, idet parterne får større frihed
til at udforme lokalt tilpassede løsninger. Samtidig
gennemføres ændringer af den eksisterende
finansierings- og støttemodel med det formål at
forbedre mulighederne for at bygge et passende antal nye almene
boliger i en fremtidssikret kvalitet og til en husleje, som er til
at betale for almindelige mennesker.
Den foreslåede overordnede
styringsmodel baserer sig på en model for mål-
og aftalestyring. Omdrejningspunktet for styringen foreslås
at blive dialog og samarbejdemellem kommunalbestyrelse og
boligorganisation. Fokus skal være på løsning af
problemer og på den langsigtede udvikling. Der skal skabes
større rum til lokalt tilpassede løsninger, fordi de
lokale boligmarkeder er yderst forskellige. Lovforslaget omfatter
således alle boligorganisationer og kommunalbestyrelser, der
fører tilsyn med almene boliger.
Det foreslås, at der i loven fastsættes
overordnede målsætninger for den almene boligsektors
virksomhed. Målsætningerne foreslås at blive den
overordnede ramme for dialogen og samarbejdet og bliver
retningsgivende for styringen. De opstillede
målsætninger vil således forpligte
boligorganisationerne til at arbejde mod fastsatte sigtepunkter,
idet de udtrykker, hvad »gode præstationer« er. I
forlængelse af målsætningerne foreslås
styringen i så vidt omfang som muligt at ske ved brug af
aftaler mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationerne.
Aftalerne er udtryk for det gensidigt forpligtende samarbejde. Der
er metodefrihed og det er i sagens natur frivilligt at indgå
aftaler, men der er en forpligtelse til at kortlægge behovet
for aftaler og lave en køreplan herfor.
Kommunalbestyrelserne vil fortsat spille en helt central rolle
i styringen af de almene boligorganisationer. Det kommunale tilsyn
bliver mere fremadrettet og problemorienteret og mindre
kontrolorienteret. Som følge heraf ophæves krav om
kommunalbestyrelsens godkendelse på en række
områder. Selvom tilsynet foreslåsat ændre
karakter, fastholdes kommunalbestyrelsens legalitetstilsyn
uændret. Kommunalbestyrelsen skal fortsat kontrollere og er
fortsat berettiget såvel som forpligtet til at gribe ind med
henstillinger og påbud m.v., hvis reglerne ikke overholdes.
Også statens (Indenrigs- og Socialministeriets) overordnede
tilsyn bevares uændret.
Det er et væsentligt formål for den almene
boligsektor at stille passende boliger til rådighed for alle
med behov herfor. Der er derfor fortsat behov for at der bygges
nyt. Finansierings- og støttereglerne samt de
økonomiske vilkår for nybyggeriet er her
afgørende.
Huslejen i det almene nybyggeri
er, særligt i hovedstadsregionen, løbet fra den
almindelige prisudvikling. Dermed er det også
blevet relativt dyrere at bosætte sig i det almene nybyggeri.
Det foreslås derfor, at startniveauet for beboerbetalingen
nedsættes fra 3,4 pct. af den samlede anskaffelsessum til 2,8
pct. Det vil medføre, at beboerbetalingen i det
første år vil falde med knap 18 pct. og den samlede
starthusleje dermed med 11-12 pct.
Prisen på nyt alment byggeri skal holdes under et
bestemt niveau, maksimumsbeløbet. Reguleringen af
maksimumsbeløbet er ikke fulgt med udviklingen i bygge- og
grundpriserne i de seneste år. Det har vanskeliggjort alment
byggeri i store dele af landet og har bidraget til de senere
års meget lave tilsagnsniveau. Heroverfor står, at
konjunkturerne er vendt og grundpriserne er faldet. Det aftagende
kapacitetspres i bygge- og anlægssektoren må forventes
at medføre en nedadgående tilpasning af
byggeomkostningerne, men der vil antagelig gå nogen tid,
inden det opbyggede efterslæb er indhentet. Det
foreslås derfor at forhøje maksimumsbeløbet med
6 pct. i en række kommuner.
I energiaftalen fra februar 2008 er der aftalt
målsætninger for reduktionen af
energiforbruget. Der skal således ske en reduktion af
energiforbruget i nye bygninger med mindst 25 pct. i 2010, mindst
25 pct. i 2015 og mindst 25 pct. i 2020 - i alt en reduktion med
mindst 75 pct. i 2020 via en stramning af kravene i
bygningsreglementet. De skærpede energikrav, som er
udmøntet i regeringens strategi for reduktion af
energiforbruget i bygninger, der er offentliggjort den 18. april
2009, har konsekvenser for alt nybyggeri, herunder også for
det almene nybyggeri. Det skal sikres, at det almene nybyggeri har
mulighed for at leve op til de skærpede krav. Hertil kommer,
at det almene byggeri skal have muligheder for at etablere et
fremtidssikret byggeri, som udnytter de teknologiske fremskridt
inden for energiteknologi og andre bæredygtige
løsninger og byggemetoder.
Det foreslås derfor for det første, at der
indføres et energitillæg til maksimumsbeløbet,
så der skabes plads til de merinvesteringer, der er
nødvendige for at opfylde de skærpede energikrav. For
det andet foreslås, at dengældende arealgrænse
for den enkelte almene bolig sættes op med 5 m2 til en ny maksimumsgrænse
på 115 m2, så det ikke
går ud over boligarealet, at energiforbruget reduceres gennem
bedre isolering. Endelig foreslås for det tredje, at der
åbnes for kommende totaløkonomisk rentable
merinvesteringer i alment nybyggeri, selvom det medfører en
overskridelse af det gældende maksimumsbeløb.
Byggeriet skal som minimum opfylde bygningsreglementets krav til de
kommende 2015-krav (lavenergiklasse 1 i det gældende
BR).
Herudover gennemføres en række tiltag fra
regeringens strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger,
som understøtter gennemførelsen af energibesparelser
i den eksisterende almene boligmasse. Det drejer sig om styrket
beslutningskompetence til øverste myndighed i
boligorganisationen, om indførelse af genhusningspligt i
forbindelse med ombygninger samt om tilpasning af
ESCO-løsninger til alment byggeri.
Den kommunale grundkapitals
størrelse har væsentlig betydning for omfanget af det
almene nybyggeri. Med henblik på at sætte gang i
nybyggeri og beskæftigelse foreslås det derfor at
nedsætte den kommunale grundkapital fra 14 pct. til 7 pct. af
anskaffelsessummen for alment nybyggeri, som kommunerne meddeler
tilsagn til i perioden fra den 1. juli 2009 til den 31. december
2010.
Det er nødvendigt fortsat at understøtte og
styrke indsatsen mod ghettoisering, der
øger risikoen for isolation af visse befolkningsgrupper og
dermed risikoen for udvikling af parallelsamfund med normer og
værdier, der er forskellige fra det øvrige samfunds.
Det er vigtigt i så høj grad som muligt at modvirke en
sådan udvikling. På boligområdet kan dette
først og fremmest ske ved at sikre en varieret
beboersammensætning, hvor beboersammensætningen socialt
som etnisk kommer så tæt på landsgennemsnittet
som muligt. Det er derfor nødvendigt at give
kommunalbestyrelser og boligorganisationer nye instrumenter,
så den indsats, der gøres for at ændre
beboersammensætningen, kan blive understøttet
yderligere.
Styringsmodellen giver kommuner og boligorganisationer
optimale muligheder for at tackle opståede problemer,
herunder især at forebygge, at problemerne udvikler sig.
Modellen lægger op til dialog og samarbejde og fokuserer
på øget brug af aftaler om helhedsplaner og om
udlejningen.
Herudover foreslås en række ændringer af
udlejningsreglerne, idet de har stor betydning for mulighederne for
at regulere beboersammensætningen. Der er allerede
aftalebaserede instrumenter som fleksibel udlejning og kombineret
udlejning, som giver mulighed for at regulere tilgangen til et
boligområde uden om ventelisten. Disse muligheder
foreslås forbedret, således at de kan anvendes i flere
områder og i forhold til flere boliger. Som noget nyt
foreslås tillige, at der åbnes for, at
boligorganisationer og kommunalbestyrelser i problemramte
områder kan aftale, at et antal boliger udlejes gennem
offentlig annoncering og uden om ventelisten.
Endelig foreslås, at der indføres hjemmel til, at
der på almene ejendomme kan etableres tagboliger som private
udlejningsboliger, ejerboliger eller andelsboliger. Herved
tilføres endnu et redskab, som kommunalbestyrelser og
boligorganisationer kan anvende med henblik på at ændre
beboersammensætningen i et problemramt
boligområde.
Den foreslåede styringsmodel med vægt på
dialog, samarbejde og aftaler fordrer, at regelsættet
generelt bliver tilpasset disse forhold. Der foreslås derfor
som et led i den samlede model, at der sker en afbureaukratisering og forenkling af
regelsættet på en lang række områder. Det
gælder især for så vidt angår udlejning,
beboerdemokrati og organisering, administration og drift,
boligorganisationernes egenkapital ligesom en række kommunale
godkendelser som nævnt foreslås afskaffet.
For en nærmere omtale af de enkelte forslag henvises til
gennemgangen neden for under afsnit 2, lovforslagets indhold. Det
overordnede udgangspunkt for de enkelte forslag er, at der skal ske en forenkling, at målstyringen af de enkelte
områder skal øges, at
der skal etableres flere aftalemuligheder, at boligorganisationernes egenkontrol skal
styrkes samt at der fortsat på
en række områder vil være behov for
lovfæstede regler.
Det foreslås endelig, at lovforslaget bliver evalueret.
Evalueringen skal følge op på, om lovforslaget lever
op til dets formål og fører til, at
boligorganisationer og kommunalbestyrelser målrettet finder
mere optimale og effektive løsninger på de
udfordringer, sektoren står over for i dag. Der vil her
særligt blive fokuseret på arbejdet med at modvirke
social og etnisk segregering af boligområderne, med at
vedligeholde og fremtidssikre boligmassen og endelig med at sikre
en effektiv drift af organisationerne.
Evalueringen skal gøre status over
boligorganisationernes og kommunalbestyrelsernes generelle praksis
i forhold til styring og tilsyn, samt hvordan og i hvilket omfang
boligorganisationer og kommunalbestyrelser arbejder med at modvirke
ghettoisering, fremtidssikre boligerne og fremme en effektiv
drift.
På grundlag heraf skal evalueringen undersøge,
hvilken effekt det har haft at indføre mål- og
aftalestyring. Evalueringen skal undersøge, om
boligorganisationer og kommunalbestyrelser i højere grad end
tidligere har en klar afgrænsning af de problemer og
udfordringer, som parterne står overfor i forhold til den
almene boligmasse, om de har klare strategier for at håndtere
udfordringerne og om disse fører til konkrete initiativer og
handling. Konkret skal evalueringen vurdere i hvilken grad og
hvordan, kommunalbestyrelserne og boligorganisationerne anvender de
redskaber, de gives med lovforslaget, og om redskaberne
fører til den ønskede virkning.
2. Lovforslagets indhold
Lovforslaget indeholder på den baggrund forslag
vedrørende følgende elementer:
- Styringsmodel
- Finansiering
-
Udlejningsregler
- Beboerdemokrati
og organisering
- Administration,
drift og sideaktiviteter
-
Boligorganisationernes egenkapital
- Forhold
vedrørende byggeri
2.1. Styringsmodel
2.1.1. Gældende regler
De overordnede regler for styringen af de almene
boligorganisationers virksomhed er fastsat i lov om almene boliger
m.v. (almenboligloven) og i lov om leje af almene boliger
(almenlejeloven) med dertil hørende administrative
forskrifter. Reglerne regulerer både statens, kommunernes og
Landsbyggefondens virksomhed på det almene boligområde.
Styringen af den almene sektor foregår i et samspil mellem de
nævnte aktører.
Regelsættet vedrører både opførelse
og drift af alment byggeri og offentligt tilsyn med de almene
boligorganisationer samt de overordnede krav og rammer til de
forskellige aktører.
På en række områder er der tale om en
detaljeret og stram styring af sektoren eller af enkelte
aktører. Som eksempler herpå kan nævnes reglerne
om anvendelse af boligorganisationernes egenkapital og om
etablering af sideaktiviteter.
De almene boligorganisationer træffer - via
beboerdemokratiet - som udgangspunkt selv afgørelse
vedrørende egne forhold, herunder vedrørende
serviceniveau til beboerne, vedligeholdelses- og
forbedringsarbejder m.v.
Derudover er der som nævnt fastsat bestemmelser om
offentligt tilsyn med de almene boligorganisationer.
Kommunalbestyrelsen skal som tilsynsmyndighed påse, at
opførelsen og driften af almene boligorganisationer er i
overensstemmelse med de regler, der er fastsat for alment byggeri.
Endvidere er der på en række områder krav om, at
kommunalbestyrelsen skal (forhånds)godkende en række
enkeltdispositioner.
Det mest centrale tilsynsområde er det økonomiske
tilsyn, herunder tilsynet med boligorganisationernes regnskaber.
Reglerne om regnskabsaflæggelse er omtalt nærmere
nedenfor i afsnit 2.5.1.
Kommunalbestyrelsen kan tage alle de forholdsregler, som den
skønner nødvendige for at sikre en forsvarlig drift
af boligorganisationen og afdelingerne, herunder afgive påbud
og henstillinger til boligorganisationen. Kommunalbestyrelsen kan
derudover i særlige tilfælde udpege en
forretningsfører til midlertidigt at varetage de funktioner,
som ellers er tillagt boligorganisationens eller afdelingens
ledelse.
Endelig er boligorganisationerne underkastet regler om
forvaltningsrevision. Reglerne indebærer, at
boligorganisationen skal opstille en række
målsætninger for organisationen og skriftlige
forretningsgange på de væsentligste
administrationsområder. Boligorganisationen skal desuden
fastsætte konkrete resultatmål for sin virksomhed og
foretage en evaluering af opfyldelsen af målene.
2.1.2. Forslag til ny
styringsmodel
2.1.2.1. Indledning
Den almene boligsektor skal fortsat varetage en række
grundlæggende krav med hensyn til nybyggeri, udlejning, drift
samt beboerdemokrati og beboerrettigheder. Den fremtidige styring
af sektoren skal sikre dette.
Den eksisterende styring med en stram regelstyring på en
række punkter og en kommunal tilsynsordning, består
primært i en kontrol af, at gældende regler er
overholdt og i enkeltsagsbehandling, herunder navnlig af en
række godkendelser af enkeltdispositioner. Dette vurderes
ikke at give et tilstrækkeligt godt udgangspunkt til at
varetage de nævnte hensyn og til at håndtere de
udfordringer, som er knyttet til forholdene i den enkelte
boligorganisation og det enkelte boligområde.
2.1.2.2. Samlet model for mål-
og aftalestyring
Med henblik på dels at forbedre boligorganisationernes
muligheder for at løse deres opgaver på en mere
effektiv måde, dels at effektivisere det kommunale tilsyn og
gøre det mere fremadrettet foreslås på denne
baggrund ændring af styringen af den almene sektor, som
indebærer en højere grad af mål- og
aftalestyring. Sigtet er her at forbedre boligorganisationers og
kommunalbestyrelsers muligheder for at finde lokale
løsninger på lokale udfordringer. Samtidig sigter
ændringerne på at afbureaukratisere og forenkle den
eksisterende regelstyring, herunder bl.a. en væsentlig
reduktion af dispositioner, som kræver kommunalbestyrelsens
godkendelse.
Ændringerne består helt overordnet af
følgende:
- Øget brug
af målopstilling og målopfølgning til regulering
af boligorganisationernes forhold.
- Øget brug
af aftaler mellem kommunalbestyrelse og boligorganisation til
regulering af boligorganisationernes forhold.
- Størst
muligt rum for fleksible løsninger og lokal tilpasning.
Det er helt afgørende, at den foreslåede model
ikke fører til øget ressourceanvendelse i form af
»detailstyring« eller unødig bureaukratisering
af samarbejdet mellem parterne. Modellen forudsætter
således, at der anvendes væsentlig færre
ressourcer end i dag på rutinemæssig kontrol af
boligorganisationerne, og at indsatsen i stedet koncentreres om at
løse opgaverne på en mere smidig og effektiv
måde. Det er forventningen, at den samlede omlægning af
styringen vil medføre en væsentlig forbedring af
ressourceudnyttelsen, idet der som følge af regelforenkling,
øgede frihedsgrader, omlægning af tilsynet m.v. kan
flyttes ressourcer fra bagudrettede, kontrollerende opgaver til
mere fremadrettede, proaktive opgaver i styringen.
Hovedelementerne i den foreslåede model for øget
brug af mål- og aftalestyring er således
følgende:
- Formål og
styringsmålsætninger. Der skal opstilles mål og
styringsmålsætninger for almen boligvirksomhed på
centrale områder. Brugen af målstyring skal gøre
det klart, hvilke styringsmål og værdier den almene
boligsektor skal arbejde efter og samtidig udgøre et fast
grundlag for styringsarbejdet i boligorganisationer og
kommunalbestyrelser.
- Styringsdialog og
differentieret tilsyn. Der skal etableres en proaktiv og
differentieret styringsdialog mellem kommunalbestyrelse og
boligorganisation, som delvis afløser det eksisterende
kommunale tilsyn.
- Aftaler.
Øget fokus på brug af aftaler mellem
kommunalbestyrelse og boligorganisation til gensidig koordination
og beslutning om særlige indsatser etc.
- Egenkontrol.
Boligorganisationernes egenkontrol skal styrkes, herunder arbejdet
med forvaltningsrevision og kvalitetsstyring. Dette vil kunne
bidrage til, at det kommunale tilsyn flytter fokus fra
virksomhedsinterne forhold til mere overordnede og
tværgående problemstillinger i boligorganisationen
eller boligområdet.
- Dokumentation.
Dokumentationen af boligorganisationens virksomhed og resultater
til brug for styringsdialogen mellem boligorganisation og
kommunalbestyrelse skal forbedres.
Styringsmodellen forudsættes i første omgang som
hovedregel kun at skulle gælde fuldt ud for almene
boligorganisationer, jf. nærmere nedenfor under afsnit
2.1.2.8.
De enkelte elementer i modellen omtales nærmere
nedenfor.
2.1.2.3. Formål og
styringsmålsætninger
De almene boligorganisationers overordnede formål er at
løse boligsociale opgaver. Det foreslås, at dette
formål udmøntes i en egentlig formålsbestemmelse
for sektoren, hvoraf det fremgår, at almene
boligorganisationer har som formål at stille passende boliger
til rådighed for alle, som har behov herfor. Huslejen skal
være rimelig, og beboerne skal gives indflydelse på
egne boforhold.
I forlængelse heraf foreslås fastsat en
række overordnede styringsmålsætninger for de
almene boligorganisationer:
-
Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af
boligorganisationen og dens afdelinger.
- De almene
boligafdelinger skal være økonomisk og socialt
velfungerende og fysisk fremstå i god og tidssvarende
standard.
- Byggeriet skal
have en god kvalitet, og boligorganisationen skal samtidig
tilstræbe at få mest mulig værdi for investerede
midler. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et
sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter
deres formål.
-
Boligorganisationen skal ved udlejningen af boliger tilgodese
grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig
på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en
varieret beboersammensætning søges fremmet.
-
Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og
arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati.
Endelig foreslås det som led i
målsætningerne præciseret, at
boligorganisationerne og kommunalbestyrelserne er forpligtet til at
samarbejde om de omtalte mål og målsætninger.
Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal endvidere i
nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte
boligområde med andre relevante parter.
Hensigten med formålsbestemmelsen og
målsætningerne er at forpligte boligorganisationerne
til at arbejde mod bestemte sigtepunkter inden for nogle centrale
områder. Reglerne er samtidig udtryk for nogle helt
grundlæggende krav til den almene boligvirksomhed og til
samarbejdet mellem boligorganisationerne og
kommunalbestyrelserne.
2.1.2.4. Styringsdialog og
differentieret tilsyn
Det eksisterende tilsyn vurderes som nævnt i for
høj grad at være baseret på legalitetskontrol og
godkendelse af enkeltdispositioner frem for en løsning af de
problemer og udfordringer af mere generel karakter, som den almene
boligsektor lokalt står overfor. Der er således behov
for at etablere nogle rammer for et mere proaktivt, dialogbaseret
tilsyn, som bedre er i stand til at håndtere den lokale
boligpolitiske udvikling.
Det foreslås på denne baggrund, at
kommunalbestyrelsen forpligtes til at føre en dialog i form
af regelmæssige møder med boligorganisationen om
dennes virksomhed, herunder om udviklingen i det enkelte
boligområde (styringsdialog). Dialogen føres på
grundlag af en rapportering, som boligorganisationen årligt
indsender til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen skal
endvidere offentliggøre en redegørelse for den
gennemførte styringsdialog på kommunens
hjemmeside.
Formålet med den ny ordning er at styrke det
fremadrettede, problemforegribende tilsyn. Styringsmodellen skal
gøre det muligt for kommunalbestyrelserne i højere
grad at målrette tilsynets ressourcer mod områder, der
kræver boligpolitisk koordinering, og områder hvor
tidlige indgreb er nødvendige - dvs. føre et mere
proaktivt tilsyn. Boligorganisationerne og kommunalbestyrelsen skal
således i styringsdialogen drøfte større
udfordringer, som boligorganisationerne står overfor, samt
gøre status med hensyn til, om sektorens
målsætninger efterleves. Temaer for styringsdialogen
vil derfor være økonomi og drift, beboerdemokrati og
ledelse, udlejningen, boligområdernes og afdelingernes
situation og udvikling samt nybyggeri og renovering.
Det skal understreges, at de grundlæggende regler om
kommunalbestyrelsens tilsyn i øvrigt vil blive opretholdt,
herunder kommunalbestyrelsens mulighed for at give påbud
eller indsætte en midlertidig forretningsfører i
tilfælde af, at gældende regler overtrædes.
Kommunalbestyrelsen vil ligeledes fortsat skulle godkende konkrete
enkeltdispositioner i visse tilfælde, selvom antallet af
godkendelser som nævnt vil blive væsentligt
reduceret.
Kommunalbestyrelsen vil - også med den nye styringsmodel
- fortsat have en høj grad af metodefrihed i forbindelse med
tilrettelæggelsen af tilsynet. Der vil ved udformningen af de
administrative regler blive lagt afgørende vægt
på, at kommunalbestyrelsen kan tilrettelægge sin
tilsynsindsats, herunder afholdelse af dialogmøder, under
hensyntagen til udviklingen i det enkelte boligområde og den
enkelte boligorganisations forhold (differentieret tilsyn).
2.1.2.5. Aftaler
Som nævnt foreslås det i
styringsmålsætningerne præciseret, at
boligorganisationerne og kommunalbestyrelsen skal etablere et
samarbejde, herunder gennem indgåelse af aftaler, om at
realisere de overordnede mål og målsætninger.
Aftaler er et væsentligt element i den nye
styringsmodel.
Der kan indgås aftaler både om større, mere
generelle forhold, som f.eks. områdeløft og
helhedsplaner, udlejningsforhold, boligstandard o.l., og om helt
specifikke forhold.
Der er metodefrihed med hensyn til, hvordan aftaler
indgås og følges op, men det forudsættes, at
parterne i forbindelse med styringsdialogen kortlægger
behovet for indgåelse af aftaler og fastlægger en
»køreplan« for indgåelse af disse.
På enkelte områder som f.eks. fleksibel udlejning, er
aftalerne dog reguleret nærmere i lovgivningen.
2.1.2.6. Egenkontrol
En afbureaukratisering og regelforenkling - herunder
større frihedsgrader til boligorganisationerne,
omlægning af det kommunale tilsyn og overgang til en
højere grad af mål- og aftalestyring -
forudsætter, at boligorganisationerne i vid udstrækning
selv sikrer og kontrollerer effektiviteten og kvaliteten af egne
ydelser. Dette vil være en vigtig forudsætning for, at
styringsdialogen med kommunalbestyrelsen som ønsket
får fokus på mere overordnede
spørgsmål.
Der er allerede i dag krav om, at boligorganisationen i
samarbejde med revisor skal udføre forvaltningsrevision.
Konkret indebærer dette, at der skal rapporteres om
opnåede mål og resultater, ligesom der skal foreligge
skriftlige arbejdsgange på alle væsentlige
driftsområder.
Landsbyggefonden har i 2008 foretaget en undersøgelse
af forvaltningsrevision i den almene boligsektor.
Undersøgelsen viser, at de nævnte regler endnu ikke
fuldt ud er implementeret i de almene boligorganisationer.
Der vurderes på denne baggrund at være behov for
en præcisering og eventuel videreudvikling af kravene til
forvaltningsrevision.
Der vil således blive igangsat et arbejde med henblik
på at styrke og videreudvikle egenkontrollen i de almene
boligorganisationer. Sigtet er, at boligorganisationerne
systematisk skal kontrollere og styrke effektiviteten,
produktiviteten og kvaliteten i deres virksomhed. Det vil endvidere
blive overvejet, hvorledes ekstern kontrol heraf mest
hensigtsmæssigt kan tilrettelægges, herunder om
kontrollen skal udøves af boligorganisationens revisor som
led i forvaltningsrevision eller eventuelt skal overlades til et
certificeringsorgan.
2.1.2.7. Dokumentation
Styringsdialogen skal foregå på et oplyst grundlag
og derfor foreslås det, at boligorganisationen årligt
skal dokumentere sin virksomhed. Der vil administrativt blive
fastlagt nærmere regler herom. Dokumentationskravene vil
blive fastsat med udgangspunkt i drøftelser med KL og
Boligselskabernes Landsforening.
Det er hensigten at boligorganisationen som en central del af
denne rapportering som noget nyt skal aflevere en
»selvangivelse«, hvori boligorganisationen i kort,
standardiseret form evaluerer og vurderer sine egne
præstationer inden for en række områder samt
giver en vurdering af, hvilke udfordringer boligorganisationen
står over for, hvilke initiativer boligorganisationen vil
igangsætte og et bud på behovet for koordination,
samarbejde, aftaleindgåelse m.v. med
kommunalbestyrelsen.
Endvidere vil der blive lagt op til, at resultater af
relevante analyser (temaanalyser, nøgletal, benchmarking
m.v.) også kan indgå i rapporteringen.
Der er i dag i forskellige sammenhænge etableret
elementer af et data- og analysegrundlag for såvel byggeriet
som driften af den almene boligsektor. Der er behov for at styrke
dette arbejde yderligere, ligesom der fremover fortløbende
vil være behov for, at der tages stilling til, i hvilket
omfang sådanne analyser bør indgå som et
obligatorisk led i den samlede dokumentation, som
boligorganisationen skal aflevere til kommunalbestyrelsen.
2.1.2.8. Anvendelsesområde
Styringsmodellen sigter primært mod de almene
boligorganisationer. Det samme gælder forslagene til
forenklinger og moderniseringer på en række
nærmere angivne områder.
Reglerne om formål og målsætninger
foreslås imidlertid også at skulle finde tilsvarende
anvendelse på selvejende institutioner, der ejer almene
ældreboliger eller almene ungdomsboliger samt på
kommuner og regioner, der ejer almene ældreboliger. Det samme
gælder en række af forslagene til modernisering og
forenkling af gældende regler.
Derimod er der ikke lagt op til, at reglerne om styringsdialog
og løbende rapportering på nuværende tidspunkt
skal finde tilsvarende anvendelse på de nævnte
institutioner m.v.
Det skal tilføjes, at lovforslaget ikke vedrører
selvejende institutioner m.v., der har opført ungdoms- og
ældreboliger i henhold til den tidligere lov om boligbyggeri,
lov om boliger for ældre og personer med handicap eller
tidligere bolig- og byggestøttelovgivning.
Der vil blive igangsat et arbejde med henblik på at
komme med forslag til at forenkle og modernisere regelsættet
vedrørende de nævnte ungdoms- og ældreboliger
set i lyset af erfaringerne med den nye styringsmodel. I
forbindelse hermed vil der blive taget stilling til, om - og i
bekræftende fald i hvilket omfang - modellen også kan
finde anvendelse på disse institutioner. I dette arbejde vil
også indgå spørgsmålet om, hvorvidt
styringsmodellen skal implementeres fuldt ud på de ovenfor
nævnte selvejende institutioner, der ejer almene ældre-
eller ungdomsboliger.
2.2. Finansiering
2.2.1. Gældende regler
Reglerne for finansiering af
alment nybyggeri følger af den finansieringsreform, der blev
gennemført i 1999, idet fordelingen mellem de enkelte
elementer dog har varieret siden. I dag finansieres
anskaffelsessummen for alment nybyggeri med et beboerindskud
på 2 pct., en kommunal grundkapital på 14 pct. og et
kreditinstitutlån, hvortil der ydes statslig
ydelsesstøtte, på 84 pct. For plejeboliger med tilsagn
i 2008 og 2009 gælder dog, at den kommunale grundkapital
udgør 7 pct. og kreditinstitutlånet 91 pct. af
anskaffelsessummen.
Beboerindskuddet har udgjort 2 pct. siden 1982. Det
tilbagebetales som udgangspunkt ved fraflytning. Grundkapitalen
ydes som et rentefrit lån, der tillige er afdragsfrit i op
til 50 år. Med disse vilkår får det reelt
karakter af et investeringstilskud.
Den resterende del af anskaffelsessummen, svarende til 84 pct.
(91 pct.) af anskaffelsessummen, finansieres med et
kreditinstitutlån med en maksimal løbetid på 35
år. For tiden anvendes 30-årige lån.
Kommunalbestyrelsen stiller garanti for den del af lånet, som
overstiger 60 pct. af ejendommens værdi.
Til betaling af ydelserne på de optagne lån
betaler lejerne en løbende beboerbetaling, der som
udgangspunkt udgør 3,4 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
Beboerbetalingen reguleres én gang om året med 75 pct.
af den laveste stigning i henholdsvis nettoprisindekset og
lønindekset. Herudover betaler beboerne løbende
bidrag på de optagne lån. Bidraget kan maksimalt
udgøre 0,27 pct. af lånets hovedstol.
Den statslige ydelsesstøtte til lånet
udgør forskellen mellem beboerbetalingen og de faktiske
ydelser på lånet. Den årlige regulering af
beboerbetalingen betyder, at ydelsesstøtten - alt andet lige
- falder med årene for til sidst helt at bortfalde.
Staten påtager sig renterisikoen ved finansieringen med
rentetilpasningslån og får derfor også en
eventuel rentefordel. Beboerbetalingen kan i perioder overstige
ydelserne på lånet. I den situation sættes den
statslige ydelsesstøtte i bero, og en eventuel forskel
mellem beboerbetaling og ydelse indbetales i stedet til
nybyggerifonden under Landsbyggefonden.
Når lånet efter 30 år er tilbagebetalt,
falder beboerbetalingen ikke væk, idet opreguleringen af
beboerbetalingen fortsætter til det 35. år, hvorefter
den fastholdes på det nominelle niveau, der da er nået.
I de første 5 år efter, at lånet er afdraget,
indbetales beboerbetalingen fuldt til nybyggerifonden under
Landsbyggefonden. Efter 35 år nedsættes
nybyggerifondens andel til 1/3 og de sidste 2/3 fordeles ligeligt
mellem Landsbyggefonden og den lokale dispositionsfond.
Med virkning fra 1. januar 2004 blev der indførtet
maksimumsbeløb for det almene
byggeri. Formålet var at undgå meget dyrt byggeri ved
at fastsætte en øvre grænse for
anskaffelsessummerne, således at huslejen kan holdes på
et rimeligt niveau. Fastsættelsen af maksimumsbeløbet
skete ud fra konstaterede gennemsnitlige anskaffelsessummer i
årene før med et tillæg, som gav plads til
totaløkonomiske, herunder energibesparende, investeringer.
Der blev fastsat i alt 4 forskellige maksimumsbeløb, jf.
tabellen i afsnit 2.2.2.3.
På baggrund af de senere års stigning i
byggeomkostninger og grundpriser blev der for tilsagn givet fra
2008 foretaget en regulering af maksimumsbeløbet for
ældreboliger på omkring 12 pct. i de mest pressede
områder af landet, jf. tabellen i afsnit 2.2.2.3.
Reguleringen blev gennemført med henblik på
opfyldelsen af regeringens plejeboliggaranti pr. 1. januar 2009.
Plejeboliggarantien blev ligeledes understøttet gennem
halvering af den kommunale grundkapital i 2008 og 2009 - dvs. 7
pct. i begge år.
Efter de gældende regler kan bruttoetagearealet for almene familieboliger
og almene ældreboliger inklusive trapperum, eventuelle
fællesarealer m.v. udgøre indtil 110 m² i
gennemsnit pr. bolig. Den enkelte boligs areal kan ikke overstige
110 m². Dog kan en almen familiebolig opføres
større, hvis det sker med henblik på udlejning til
husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst ét medlem er
stærkt bevægelseshæmmet.
2.2.2. Forslag til ændringer af
finansieringen
2.2.2.1. Indledning
Finansierings- og støttereglerne har til formål
at sikre, at der i passende omfang opføres alment nybyggeri,
som tilgodeser grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en
passende bolig på almindelige markedsvilkår og grupper
med særlige behov, især ældre og handicappede.
For at øge integration og undgå ghettoisering skal den
almene boligsektor være attraktiv for en bred del af
befolkningen, og huslejeniveauet skal være tilpasset
løsningen af boligsociale opgaver.
Den almene boligsektors konkurrencemæssige situation
synes at være svækket de senere år. Samtidig har
tilsagnsniveauet været lavt bl.a. som følge af
stigende byggeomkostninger og grundpriser. På den baggrund
foreslås en række ændringer af finansierings- og
støttemodellen med henblik på igen at få gang i
byggeriet af nye almene boliger.
2.2.2.2. Nedsat husleje
Huslejen i det almene nybyggeri særligt i
hovedstadsregionen er løbet fra den almindelige
prisudvikling. Dette afspejler bl.a. udviklingen i
byggeomkostningerne. Dermed er det også blevet
relativt dyrere at bosætte sig i det almene nybyggeri.
Samtidig kan tilskyndelsen til at bosætte sig i det
almene nybyggeri være blevet dæmpet af, at der over en
årrække generelt synes at være sket en vis
svækkelse af det almene nybyggeris konkurrencemæssige
situation i forhold til det øvrige boligmarked.
Det foreslås derfor, at startniveauet for
beboerbetalingen nedsættes fra 3,4 pct. af den samlede
anskaffelsessum (ekskl. bidrag) til 2,8 pct. Det vil
medføre, at beboerbetalingen (kapitaludgifterne) i det
første år vil falde med knap 18 pct. og huslejen
dermed med 11-12 pct. For en bolig på 100 m² og med en
typisk husleje på 8.000 kr. på indflytningstidspunktet,
vil det medføre et fald i den månedlige husleje
på 900-950 kr.
Samtidig ændres en række andre elementer i den
gældende finansieringsmodel. Det sker bl.a. for at modvirke
de øgede statslige udgifter til ydelsesstøtte, som
nedsættelsen af beboerbetalingen isoleret set
medfører.
For det første foreslås, at den periode, hvori
beboerbetalingen opreguleres, forlænges fra de
nuværende 35 år til 45 år.
For det andet foreslås, at reguleringen af
beboerbetalingen i de første 20 år af byggeriets
levetid forøges fra ¾ af inflationstakten
(valsetaktsregulering) til fuld inflationsregulering, hvorefter
¾-takten fastholdes i de resterende 25 år. Dette
indebærer tilsammen, at det endelige huslejeniveau efter 45
år vil være marginalt højere end efter de
gældende regler, mens beboerne i de første mere end 40
år betaler mindre end ved den eksisterende
finansieringsmodel. Der vil således fortsat være
»plads i huslejen« til at foretage de forbedringer af
boligerne, som efterhånden bliver nødvendige for, at
de også i fremtiden skal forblive tidssvarende.
For det tredje foreslås, at den maksimale løbetid
for lån til finansiering af byggeriet forlænges fra 35
år til 40 år. Efter de gældende regler
fastsættes løbetiden af indenrigs- og socialministeren
efter forhandling med finansministeren samt økonomi- og
erhvervsministeren. Der kan således optages 40-årige
lån, hvis det findes hensigtsmæssigt. Da
obligationsserier med 40-årig løbetid ikke på
nuværende tidspunkt er udbredte, vil den nuværende
løbetid på 30 år ikke umiddelbart blive
ændret.
For det fjerde foreslås, at den overskydende
beboerbetaling i forhold til de optagne lån i hele den
40-årige periode indbetales til staten og ikke som efter de
gældende regler til nybyggerifonden. Som følge heraf
udskydes indbetalingerne til fondssystemet, herunder til
Landsbyggefonden og dispositionsfonden i 5 år. De to
sidstnævnte ændringer indebærer, at statens
muligheder for at vælge den finansiering, der sikrer de
lavest mulige langsigtede finansieringsomkostninger forbedres
yderligere, samtidig med at beboerne fortsat friholdes helt for
renterisikoen i den forbindelse. Finansierings- og
støttemodellen foreslås også at gælde for
friplejeboliger.
Den nye finansieringsmodel indebærer således, at
huslejen i næsten 45 år vil ligge under huslejen efter
de gældende regler. Frem til det 20. år
indsnævres forskellen mellem den nedsatte beboerbetaling og
den nuværende betaling som følge af den hurtigere
regulering med hele prisstigningstakten. Fra det 20. år og
frem til år 35, hvor reguleringen af beboerbetalingen
ophører efter de gældende regler, er
nedsættelsen konstant. Herefter aftrappes forskellen, og
beboerbetalingen bliver højere end efter de gældende
regler omkring år 44. I år 45, hvor
inflationsreguleringen ophører, vil lejen komme til at ligge
knap 2 pct. højere end efter de gældende regler.
For såvel Landsbyggefonden som de lokale
dispositionsfonde og nybyggerifonden medfører forslaget alt
andet lige, at indbetalingerne hertil mindskes som følge af
den længere maksimale løbetid. Imidlertid vil der
være en modsatrettet effekt som følge af, at
opreguleringen af beboerbetalingen forlænges med 10 år
fra 35 år til 45 år.
For at undgå for store spænd i forhold til alment
nybyggeri med tilsagn de seneste år, foreslås det, at
der indføres en frivillig mulighed for en bagudrettet
tilpasning, således at den nye finansieringsmodel kan
benyttes for byggeri, hvor der ved lovforslagets ikrafttræden
endnu ikke er udbetalt lån til finansiering af
anskaffelsessummen.
Endelig foreslås, at der udarbejdes vejledningsmateriale
til nye långivere, som i forbindelse med SDO-lovgivningen
ønsker at etablere udlån til det almene byggeri. Det
forslås ligeledes, at der stilles krav til lånetilbud
om gennemsigtighed og sammenlignelighed. Samlet set vil det styrke
konkurrencen om finansieringen og kan dermed alt andet lige
medvirke til lavere huslejer.
2.2.2.3. Forhøjelse af
maksimumsbeløbet
I de seneste år har reguleringen af
maksimumsbeløbet, som lægger et bindende loft over
kvadratmeterprisen på alment byggeri, ikke fulgt med
udviklingen i bygge- og grundpriserne. Dette har vanskeliggjort
alment byggeri i dele af landet og må antages at have
bidraget til de senere års meget lave tilsagnsniveau.
I januar 2008 gennemførtes en opregulering af
maksimumsbeløbene på 12 pct. for almene
ældreboliger i de dele af landet, hvor bygge- og grundpriser
er vokset særligt meget. Opreguleringen blev
gennemført på et tidspunkt, hvor der var et stort
kapacitetspres i bygge- og anlægssektoren, og den blev derfor
begrænset til ældreboliger og til de mest pressede
områder af landet.
Den seneste konjunkturudvikling i bygge- og
anlægssektoren betyder, at der ikke længere er risiko
for overophedning som følge af en opjustering af
beløbsgrænserne. De seneste tal peger på et
aftagende kapacitetspres i bygge- og anlægssektoren, og der
er tegn på, at en ganske hurtig tilpasning af
aktivitetsniveauet kan være i gang.
På den baggrund gennemføres pr. 1. juli 2009
følgende opjustering:
- For familie- og
ungdomsboliger opjusteres 2009-maksimumsbeløbene med 6 pct.
i de områder af landet, hvor maksimumsbeløbet for
ældreboliger blev opjusteret i 2008 (Hovedstadsregionen,
Århus, Odder, Skanderborg, Holbæk, Ringsted, Faxe,
Sorø, Næstved og Slagelse) samt i Odense, Silkeborg,
Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle.
- For
ældreboliger opjusteres 2009-maksimumsbeløbene i
Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle
tilsvarende med 6 pct.
I nedenstående tabel er vist forslaget til opjustering
samt maksimumsbeløbene for 2007-2009.
Gældende maksimumsbeløb
2007-2009 og justerede 2009-maksimumsbeløb
(kr. pr. m2, årets priser) | Gældende beløb | 2007 | 2008 | 2009 |
| Justerede beløb, pr. 1. juli
2009 | Justering |
Familieboliger | | | | | |
Hovedstadsregionen | 18.000 | 18.280 | 19.090 | 20.240 | 1.150 |
Århus, Skanderborg, Odder, Faxe,
Holbæk, Næstved, Slagelse, Sorø, Ringsted,
Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle | 15.350 | 15.590 | 16.280 | 17.260 | 980 |
Øvrig provins | 15.350 | 15.590 | 16.280 | 16.280 | 0 |
Ældreboliger | | | | | |
Hovedstadsregionen | 21.170 | 24.0701) | 25.1301) | 25.130 | 0 |
Århus, Skanderborg, Odder, Faxe,
Holbæk, Næstved, Slagelse, Sorø, Ringsted | 18.530 | 21.0301) | 21.9601) | 21.960 | 0 |
Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia,
Kolding og Vejle | 18.530 | 18.820 | 19.650 | 20.830 | 1.180 |
Øvrig provins | 18.530 | 18.820 | 19.650 | 19.650 | 0 |
Ungdomsboliger | | | | | |
Hovedstadsregionen | 21.170 | 21.510 | 22.460 | 23.810 | 1.350 |
Århus, Skanderborg, Odder, Faxe,
Holbæk, Næstved, Slagelse, Sorø, Ringsted,
Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle | 18.530 | 18.820 | 19.650 | 20.830 | 1.180 |
Øvrig provins | 18.530 | 18.820 | 19.650 | 19.650 | 0 |
1) For tilsagn givet fra 1. januar 2008.
For fremover at sikre bedre overensstemmelse mellem
reguleringen af maksimumsbeløbet og omkostningsudviklingen
er det hensigten at ændre den løbende regulering af
maksimumsbeløbene, således at reguleringen sker med et
nyt indeks, hvor nettoprisindekset og lønudviklingen hver
vægter med 50 pct.
Endelig er det hensigten at fastsætte, at indeksering af
entreprisesummerne holdes uden for maksimumsbeløbet.
Forhøjelsen af maksimumsbeløbet m.v. vil ske med
virkning pr. 1. juli 2009 ved en ændring af
bekendtgørelse om støtte til almene boliger
m.v.
Hensigten med maksimumsbeløbsordningen er som
nævnt ovenfor at afskære det dyre byggeri og dermed
reducere de offentlige udgifter til byggeriet samt fastholde et
rimeligt lejeniveau. Det er derfor vigtigt, at mulighederne for at
omgå ordningen minimeres.
Det foreslås derfor at indføre en karensperiode
på 4 år efter ibrugtagelsen, således at der ikke
i den periode kan gennemføres kollektive forbedringer i
afdelingen, hvis summen af godkendt anskaffelsessum og
forbedringsudgift overstiger maksimumsbeløbet for det
pågældende byggeri.
2.2.2.4. Kommunal grundkapital
Den kommunale grundkapitals størrelse har
væsentlig betydning for omfanget af det almene nybyggeri. Med
henblik på at sætte gang i nybyggeri og
beskæftigelse foreslås det derfor at nedsætte den
kommunale grundkapital fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen
for alment nybyggeri, som kommunerne meddeler tilsagn til i
perioden fra den 1. juli 2009 til den 31. december 2010.
2.2.2.5. Nye energikrav og
totaløkonomi
I energiaftalen fra februar 2008 er der aftalt
ambitiøse målsætninger for reduktionen af
energiforbruget. Der skal således ske en reduktion af
energiforbruget i nye bygninger med mindst 25 pct. i 2010, mindst
25 pct. i 2015 og mindst 25 pct. i 2020 - i alt en reduktion med
mindst 75 pct. i 2020 via en stramning af kravene i
bygningsreglementet (BR08).
De skærpede energikrav har konsekvenser for det almene
nybyggeri. For det første skal det sikres, at det almene
nybyggeri kan leve op til de skærpede krav. For det andet
skal der sikres mulighed for, at det almene nybyggeri kan gå
foran med lavenergiløsninger, f.eks. passivhuse og
plusenergibyggeri.
På den baggrund stilles tre forslag, nemlig om
indførelse af energitillæg, om opjustering af den
maksimale boligstørrelse og om totaløkonomiske
investeringer i lavenergibyggeri.
2.2.2.5.1. Forslag om
indførelse af energitillæg
De skærpede energikrav medfører øgede
byggeomkostninger. For at sikre, at det almene byggeri kan leve op
til de skærpede krav, er det hensigten i en
bekendtgørelse at indføre et energitillæg til
maksimumsbeløbet svarende til de merinvesteringer, som
følger af den måde, som
energimålsætningerne er udmøntet på i
regeringens strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger.
Energitillæggets endelige størrelse fastlægges i
forlængelse af energistrategien og gennemføres ved en
ændring af støttebekendtgørelsen. Det er
hensigten at fastsætte, at tilsagn meddelt fra og med den 1.
juli 2009 som udgangspunkt er omfattet af energitillægget og
skal opfylde energikravene til lavenergibygninger klasse 2 i
bygningsreglement 2008. Dette svarer til den skærpelse af
energikravene, som forventes at træde i kraft primo 2010,
hvorefter de nye krav vil skulle opfyldes. Det vil i forbindelse
med bekendtgørelsen blive overvejet, om kommunerne i visse
tilfælde skal kunne dispensere fra kravene, f.eks. i
forbindelse med fortsættelsesbyggeri eller hvor en indfrielse
af kravene vil medføre væsentlige ekstraomkostninger.
I givet fald vil der naturligvis heller ikke blive ydet
energitillæg. Ved opgørelsen af energitillægget
vil SBi-rapporten, »Skærpede krav til nybyggeriet 2010
og fremover. Økonomisk analyse« (SBi, februar 2009),
blive lagt til grund. Rapporten er udarbejdet til brug for den
tværministerielle arbejdsgruppe bag strategien for reduktion
af energiforbruget i bygninger. Energitillægget vil blive
taget op til revision senest i 2014 før den aftalte
skærpelse i 2015. Energitillægget omfatter også
friplejeboliger.
2.2.2.5.2. Forslag om opjustering af
den maksimale boligstørrelse
Arealgrænser for almene boliger er opgjort som
bruttoetagearealet, dvs. det samlede etageareal inkl. arealet af
ydervægge mv. En nybygget bolig må således
maksimalt være 110 m2 inkl.
ydervæggenes areal.
I det omfang, de skærpede energikrav indfries ved
tykkere isolering, vil det medføre et større
arealforbrug til ydervægge. Ved et uændret
bruttoetageareal vil det betyde, at nettoarealet for
nyopførte boliger, dvs. det egentlige boligareal, reduceres.
Det foreslås derfor, at den gældende arealgrænse
for den enkelte almene bolig opjusteres med 5 m2 til en ny maksimumsgrænse
på 115 m2. Kravet om, at en
bebyggelses gennemsnitlige boligstørrelse ikke må
overstige 110 m2, opretholdes
uændret.
2.2.2.5.3. Forslag om
totaløkonomiske investeringer i lavenergibyggeri
For at der også i det almene nybyggeri skal være
muligheder for at etablere et fremtidssikret byggeri, som udnytter
de teknologiske fremskridt inden for energiteknologi og andre
bæredygtige løsninger og byggemetoder åbnes der
for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i
lavenergibyggeri, selvom det medfører en overskridelse af
det gældende maksimumsbeløb. Byggeriet skal som
minimum opfylde bygningsreglementets krav til de kommende 2015-krav
(lavenergiklasse 1 i det gældende BR08). Merinvesteringen
skal være totaløkonomisk rentabel, dvs. at beboernes
energiudgifter kan reduceres tilsvarende, og finansieres med 2 pct.
beboerindskud og 98 pct. lån uden hverken
ydelsesstøtte eller grundkapital.
Bygherren skal lade foretage en beregning af såvel
merinvestering som energibesparelse. Det vurderes at kunne ske som
en del af rådgiverydelsen. For en nærmere beskrivelse
af kravene til dokumentation af totaløkonomien henvises til
bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. For at skabe
størst mulig sikkerhed for holdbarheden af disse beregninger
skal certificerede energimærkningsvirksomheder el.lign. forud
for byggeriets påbegyndelse vurdere, om de
energimæssige forudsætninger i henseende til
såvel anlæg som drift er holdbare.
Merinvesteringen finansieres sammen med den øvrige
anskaffelsesudgift og betales som et tillæg til den
øvrige kapitaludgift. Tillægget fastsættes til
4,4 pct. af merinvesteringen og reguleres på samme måde
som de øvrige kapitaludgifter i 40 år, hvorefter
tillægget bortfalder.
Beboerne betaler som udgangspunkt hele merinvesteringen. Den
løbende betaling på lånet foreslås
opkrævet over varmeregnskabet. Som følge heraf ydes
der ikke individuel boligstøtte hertil.
2.2.2.6. Andre forslag
Det foreslås at stille skærpede krav til
totaløkonomiske vurderinger. Den nærmere
udmøntning af de skærpede krav vil ske i en
bekendtgørelse.
Siden 1998 har der været krav om, at bygherre som
betingelse for at få tilsagn skal have foretaget
totaløkonomiske vurderinger af byggeriet, herunder stilles
der krav om, at bygherren i sammenhæng med vurderingen
fremsender et driftsbudget. Der stilles ikke metodemæssige
krav til de totaløkonomiske vurderinger eller krav om
dokumentation af de vurderinger, som er foretaget.
Med henblik på at fremme totaløkonomiske
investeringer i det almene nybyggeri foreslås det, at de
foretagne totaløkonomiske vurderinger fremover skal opfylde
nærmere fastsatte metodemæssige krav. Ved
påbegyndelsen af byggeriet, vil der således blive
stillet krav om egentlige beregninger, som belyser
totaløkonomien af alternative løsninger.
Beregningerne skal endvidere dokumenteres via indberetning af
udvalgte oplysninger i BOSSINF-STB (Indenrigs- og
Socialministeriets kombinerede administrations- og datafangstsystem
for det støttede byggeri). Når byggeriet ikke anvender
forslaget om totaløkonomiske investeringer i
lavenergibyggeri, jf. foregående afsnit, vil der alene blive
stillet krav til beregninger på
vedligeholdelsesområdet. Til beregningerne af
totaløkonomien på vedligeholdelsesområdet skal
anvendes en bestemt model, som udvikles til formålet.
Der vil endvidere blive stillet krav om, at det tilknyttede
driftsbudget skal opbygges som driftskontoplanen, således at
dette afspejler såvel de planlagte totaløkonomiske
investeringer som de afledte konsekvenser for både
vedligeholdelse og energiforbrug. Driftsbudgettet skal
forelægges kommunalbestyrelsen i forbindelse med
ansøgningen om tilsagn, således der er en reel
mulighed for at tilgodese et krav om flere totaløkonomiske
investeringer, som eksempelvis fører til en bedre
energiøkonomisk standard eller lavere
vedligeholdelsesomkostninger.
Endvidere foreslås at påbegynde indfasning af Det
Digitale Byggeri i alment nybyggeri i 2009. Den nærmere
udmøntning vil ske gennem en bekendtgørelse.
Fra 1. januar 2007 har de statslige bygherrer skullet stille
krav til byggevirksomheder om anvendelse af informations- og
kommunikationsteknologi (IKT) i statsligt byggeri. Der er tale om
en digitalisering af arbejdsprocesser i byggeriet, der omtales som
Det Digitale Byggeri, f.eks. digitalt udbud og øget
anvendelse af 3D-modeller. For at sikre et bredere digitalt
løft i byggesektoren, foreslås det i regeringens
byggepolitiske handlingsplan »Bedre og
billigere byggeri« fra maj 2007 (initiativ nr. 8), at
de digitale bygherrekrav også udbredes til almene, regionale
og kommunale byggerier.
Det vurderes, at det økonomiske
effektiviseringspotentiale for bygherrer og entreprenører
ved indførelse af Det Digitale Byggeri er betydeligt.
Imidlertid vil der gå nogle år, før den fulde
gevinst kan indhøstes, og samtidig er der nogle
initialomkostninger. På den baggrund vil implementeringen af
dette initiativ blive tilrettelagt, således at et øget
pres på det almene byggeris anskaffelsesudgifter - og dermed
på udgifter til statslig ydelsesstøtte - på kort
sigt undgås. På lang sigt vil indførelse af Det
Digitale Byggeri antagelig medføre lavere udgifter til
ydelsesstøtte.
2.2.2.7. Huslejekonsekvenser
Finansieringsforslagene reducerer samlet set huslejen. Dette
er imidlertid et resultat af forskellige modgående effekter.
Nedsættelsen af starthuslejen medfører en samlet
reduktion af huslejen i størrelsesordenen 11-12 pct. Denne
reduktion modvirkes i mindre omfang af opjusteringen af
maksimumbeløb samt af det nye energitillæg, der
fordyrer byggeriet, men øger kvaliteten. Stigninger i
huslejen som følge af skærpede energikrav vil i et
vist omfang blive udlignet af modgående besparelser på
energiforbruget.
De samlede konsekvenser er vist i nedenstående tabel for
en nyopført almen familiebolig i Hovedstadsregionen med en
boligstørrelse på 90 m².
Det ses, at den samlede årlige reduktion af huslejen
inkl. varmeudgifter udgør 6.400 kr. for en almen
familiebolig på 90 m², svarende til en huslejereduktion
på 7 pct.
Husleje (1. år) for en almen
familiebolig på 90 m² opført i Hovedstadsregionen
før og efter forslag
| Kr. pr. bolig | Årlig | Månedlig |
| Procentvis andel af husleje før |
Husleje i altfør | 91.100 | 7.590 | 100 |
Isolerede
effekter: Nedsat startleje | -10.310 | -860 | -11 |
Justering af maksimumbeløb | 2.790 | 230 | 3 |
Energitillæg | 2.380 | 200 | 3 |
Varmebesparelse | -1.260 | -110 | -1 |
Samlet effekt | -6.400 | -530 | -7 |
Husleje i altefter (inkl. varmebesparelse) | 84.700 | 7.060 | 93 |
Anm.: Huslejeeffekterne er afrundet til
nærmeste 10 kr. Boligen er opført til en
anskaffelsessum på 19.090 kr. pr. m² (ekskl.
energitillæg og justering af maksimumsbeløb).
Energitillægget og varmebesparelsen er opgjort for et
fjernvarmeopvarmet rækkehus. Der er forudsat 100 pct.
udnyttelse af energitillæg og 90 pct. udnyttelse af justering
af maksimumbeløb. Endvidere er forudsat, at øvrige
driftsudgifter i huslejen udgør 325 kr. pr. m² |
|
2.3. Udlejningsregler
2.3.1. Gældende regler
Almene familieboliger udlejes som udgangspunkt efter
venteliste. Ventelister føres af boligorganisationerne, og
den enkelte boligsøgendes anciennitet på listen
afgør dennes placering. Der gælder en række
undtagelser fra princippet om udlejning efter venteliste. For det
første gælder det, at kommunalbestyrelsen kan
beslutte, at indtil hver fjerde ledige bolig skal stilles til
rådighed for kommunalbestyrelsen. Boligerne bruges til at
løse boligsociale opgaver i kommunen. Kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen kan aftale op til 100 pct. kommunal
anvisningsret. Derudover gælder der regler om fleksibel og
kombineret udlejning.
Reglerne om fleksibel udlejning betyder, at
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale kriterier for
udlejningen af indtil 90 pct. af de ledige boliger. Kriterierne kan
for eksempel give fortrinsret til personer i beskæftigelse,
studerende eller personer, der pendler til kommunen.
Efter reglerne om kombineret udlejning kan kommunalbestyrelsen
beslutte at afvise boligsøgende, der i 6
sammenhængende måneder har modtaget kontanthjælp,
starthjælp eller introduktionsydelse, til en bolig i
boligområder, hvor en høj andel af beboerne er uden
for arbejdsmarkedet. Indenrigs- og Socialministeriet
offentliggør én gang årligt, hvilke
områder der kan blive omfattet af reglerne om kombineret
udlejning. Om et område kan blive omfattet af disse regler
afhænger både af, hvor mange beboere der er uden for
arbejdsmarkedet, og af hvor stort området er.
Der gælder regler om, at kommunalbestyrelsen skal
godkende væsentlige forandringer af en ejendom, herunder
sammenlægning af lejligheder.
Skal en ejendom rives ned eller ombygges og anvendes til et
andet formål end beboelse, skal lejeren tilbydes at leje en
anden bolig i kommunen. Samme regel gælder ikke ved
ombygninger, hvor boligen fortsat skal anvendes til beboelse.
Der gælder forskellige regler for ommærkning af
boliger til en anden boligtype afhængig af, om det er en
almen familie-, ungdoms- eller ældrebolig. For nogle
boligtyper er det kommunalbestyrelsen alene, der beslutter, at
boliger skal ommærkes til en anden boligtype, mens det for
andre boligtyper er kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i
fællesskab, der beslutter en ommærkning.
Alt efter organisationsform er der forskellige administrativt
fastsatte regler for, hvordan man skriver sig op som
boligsøgende, løbende betaler ventelistegebyr,
får tildelt en bolig og mulighederne for at flytte til en
anden bolig i boligorganisationen. Der gælder administrativt
fastsatte regler om, at kommunalbestyrelsen skal godkende udlejning
til andet end beboelse.
Ligeledes er der administrativt fastsat regler, der giver
børnefamilier fortrinsret til store boliger på tre
eller flere rum. Det betyder, at boligsøgende uden
børn springes over på ventelisten, hvis der bliver en
bolig på tre eller flere rum ledig på ventelisten, og
hvis der er en børnefamilie på ventelisten.
2.3.2. Forslag til ændringer af
udlejningsreglerne
2.3.2.1. Indledning
Som led i en øget mål- og aftalestyring er der
behov for at give kommunalbestyrelser og boligorganisationer bedre
mulighed for at skabe lokalt tilpassede løsninger, som kan
håndtere problemer med ghettoisering, og som samtidig sikrer,
at udsatte grupper fortsat har en rimelig mulighed for at få
en passende almen bolig i kommunen.
Med forslagene til ændring af reglerne om udlejning er
der lagt vægt på for det første, at den almene
boligsektor skal løse boligsociale opgaver ved at stille
boliger til rådighed for befolkningsgrupper med behov herfor.
Det er således vigtigt, at den generelle udlejning af almene
boliger tilgodeser grupper med særligt behov for de
pågældende boliger. For det andet er der lagt
vægt på, at ændringerne skal bidrage til at
modvirke fortsat ghettoisering og opsplitning af den almene sektor.
Der er gennem de seneste år sket en stigende social og etnisk
opdeling af boligmarkedet. Ressourcesvage personer med sociale
problemer og personer med anden etnisk baggrund er i højere
grad blevet koncentreret i visse områder med mange almene
boliger. For at undgå egentlig ghettoisering lægges der
op til en række lovændringer, der giver
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen bedre mulighed for at
sikre en bred beboersammensætning i alle almene
boligområder.
Derudover er der behov for en række lovændringer
og ændringer af administrativt fastsatte regler, der har til
formål at harmonisere, forenkle og afbureaukratisere
regelsættet. Det gælder for det første regler,
som er fastsat i loven, om genhusning,
lejlighedssammenlægning og ommærkning af boliger fra
én boligtype til en anden. For det andet gælder der en
række administrativt fastsatte regler om gebyrer for at
stå på venteliste, anciennitet på ventelister,
fortrinsrettigheder til børnefamilier og udlejning til andet
formål end beboelse.
2.3.2.2. Ventelister
Der foreslås en række ændringer af reglerne
om udlejning af almene boliger, der giver større mulighed
for udlejning uden om den almindelige venteliste. Formålet
med de nye fleksible regler for udlejning er at tiltrække
ressourcestærke beboere til udsatte boligområder.
Det foreslås for det første at indføre
mulighed for offentlig annoncering uden om ventelisten. Muligheden
for annoncering skal kun kunne anvendes i problemramte
boligafdelinger, og det er en forudsætning, at
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen indgår en aftale
herom. Formålet med at give mulighed for at kunne udleje via
annoncering er at øge tilgængeligheden til almene
boliger for akut boligsøgende, der ikke kan få anvist
en bolig af kommunen. Derudover er det hensigten, at annoncering af
ledige boliger i de pågældende afdelinger skal kunne
bidrage til at tiltrække flere ressourcestærke
boligsøgende, der ellers har fravalgt sektoren på
grund af manglende tilgængelighed.
For det andet foreslås det at lempe reglerne om
fleksibel udlejning ved at ophæve begrænsningen om, at
maksimalt 90 pct. af de ledige boliger kan lejes ud efter disse
regler. I stedet foreslås det at overlade til
kommunalbestyrelser og boligorganisationer at aftale omfanget af
fleksibel udlejning. Formålet med at ophæve
grænsen på 90 pct. er at forbedre mulighederne for at
styrke beboersammensætningen i afdelinger, hvor der er en
koncentration af ressourcesvage beboere. Forslaget giver f.eks.
mulighed for at sikre, at alle tilflyttere til et område er i
beskæftigelse.
Som et tredje element foreslås det at lempe kriterierne
for kombineret udlejning, således at det bliver muligt at
anvende kombineret udlejning i flere områder. Baggrunden for
denne lempelse er, at kombineret udlejning vurderes at være
et effektivt værktøj i afdelinger, der er på vej
i en forkert retning, men hvor der fortsat er efterspørgsel
efter boligerne fra ressourcestærke husstande.
Endelig lægges der op til, at det i afdelinger, der
anvender kombineret udlejning, skal være muligt at lade
boliger stå tomme i op til 6 måneder, hvis de ikke kan
lejes ud til andre end kontanthjælpsmodtagere m.fl. Det er en
forudsætning, at kommune og boligorganisationen aftaler
finansieringen af lejetabet, således at afdelingen ikke
belastes herved. Det er tillige en forudsætning, at der
samtidig bliver gjort en ekstraordinær indsats for at udleje
boligerne, herunder f.eks. at annoncere efter lejere til de tomme
boliger. Baggrunden for forslaget er, at der i nogle af de mest
udsatte boligområder ikke er andre på ventelisten end
kontanthjælpsmodtagere m.fl., hvilket betyder, at kombineret
udlejning ikke har den ønskede effekt, idet der
således fortsat vil flytte kontanthjælpsmodtagere m.fl.
til området. I en sådan situation kan anvendelsen af
det omhandlede forslag gøre det muligt at gå nye veje
for at tiltrække ressourcestærke beboere til et
område.
Ud over ovenstående forslag til lovændringer er
det hensigten at gennemføre en række ændringer
af de administrativt fastsatte regler om ventelister, herunder om
fortrinsret til almene boliger. Ændringernes formål er
at harmonisere og forenkle reglerne. Ændringerne af reglerne
om ventelister skal ses i sammenhæng med den generelle
harmonisering af organisationsformerne. Der er forskel på
ventelistesystemet i selvejende boligorganisationer og i
andelsboligorganisationer i forhold til gebyrbetaling og
anciennitet, og som konsekvens af harmoniseringen af
organisationsformerne, er der behov for også at harmonisere
de forskellige ventelisteregler.
Det er hensigten, at de administrativt fastsatte regler om, at
børnefamilier har fortrinsret til almene familieboliger med
tre eller flere rum, vil blive ophævet og erstattet af en
lokal aftalemulighed. Baggrunden herfor er, at de gældende
regler kan være en hindring for at tiltrække
ressourcestærke boligsøgende til almene boliger,
ligesom de vurderes at være utidssvarende i forhold til de
familiemønstre, der gør sig gældende i dag. I
stedet foreslås det, at kommunalbestyrelser og
boligorganisationer skal kunne aftale at give børnefamilier
fortrinsret, hvis det er hensigtsmæssigt i forhold til den
lokale demografi.
2.3.2.3.
Lejlighedssammenlægninger
Der foreslås indført en regel om, at
kommunalbestyrelsen kun må give en godkendelse til
sammenlægning af boliger, hvis boligen efter
sammenlægningen ikke overstiger 140 m2.
Det foreslås endvidere, at der indføres
udtrykkelig hjemmel i loven til, at kommunalbestyrelsen kan
godkende, at beboede lejligheder sammenlægges.
Sammenlægningen skal indgå som en del af en
helhedsplan, der skal fremtidssikre boligområdet.
2.3.2.4. Genhusning
Som en del af harmoniseringen og moderniseringen af
regelsættet foreslås en række lovændringer
af reglerne om genhusning. Det foreslås for det
første, at der indføres ens regler om lejernes
ubetingede ret til genhusning, uanset om behovet for genhusning
skyldes nedrivning, ombygning til erhverv eller ombygning til
fortsat beboelse, herunder f.eks. større energirenoveringer.
For det andet foreslås det, at boligorganisationerne
får mulighed for at bistå hinanden med at genhuse
lejerne.
2.3.2.5. Andre ændringer
Som led i øget mål- og aftalestyring
foreslås det, at ommærkning af almene boliger fremover
skal aftales mellem kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen.
Som led i at regelforenkle er det hensigten at ophæve
det administrativt fastsatte krav om, at kommunalbestyrelsen skal
godkende udlejning til anden anvendelse end beboelse, hvis der er
ekstraordinære vanskeligheder med at udleje boligen til
beboelse.
2.4. Beboerdemokrati og
organisering
2.4.1. Gældende regler
To eller flere boligorganisationer kan beslutte at lægge
sig sammen til en ny og større organisation. Typisk
foregår det - uanset organisationsformen - ved, at én
boligorganisation (den fortsættende boligorganisation)
fortsætter, mens de øvrige berørte
boligorganisationer opløses. De ophørende
boligorganisationers afdelinger fortsætter som nye afdelinger
i den fortsættende boligorganisation. De opløste
boligorganisationers midler indgår efter
sammenlægningen i den fortsættende
boligorganisation.
Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte
sammenlægning, uden at forslaget forelægges
afdelingsmødet i organisationens enkelte afdelinger til
godkendelse. Derimod skal kommunalbestyrelsen godkende
sammenlægningen. Hvis den sammenlagte boligorganisation
består af tidligere boligorganisationer med hjemsted i
forskellige kommuner, skal sammenlægningen godkendes af
kommunalbestyrelserne i alle disse kommuner.
Der er to hovedtyper af boligorganisationer:
Boligorganisationer med egne boligafdelinger og boligorganisationer
uden egne boligafdelinger.
Boligorganisationer med egne boligafdelinger kan organiseres
som selvejende boligorganisationer eller som
andelsboligorganisationer. Reglerne er i vidt omfang ens, men der
er forskelle med hensyn til øverste myndighed, det
oprindelige kapitalgrundlag og ventelistesystemet.
Boligorganisationer uden egne boligafdelinger kan organiseres
som forretningsførerorganisationer eller som
andelsselskaber. Disse organisationer administrerer andre
boligorganisationers boliger eller andet støttet
byggeri.
Reglerne for de to organisationsformer er ens på
væsentlige områder, men der er forskelle på flere
områder, f.eks. med hensyn til sideaktiviteter og
repræsentation i andre boligorganisationers
bestyrelser.
Både boligorganisationer med egne boligafdelinger og
boligorganisationer uden egne boligafdelinger kunne før 22.
maj 1986 organisere sig som garantiorganisationer. I disse
organisationer har garanterne indskudt et beløb mod at
få garantibeviser, som udgør garantikapitalen.
Øverste myndighed er et valgt repræsentantskab. Ud
over de almindelige beboerdemokratiske organer findes her en
garantforsamling. Garantforsamlingen har bl.a. kompetence til at
træffe beslutning om at udbetale udbytte til garanterne. De
eksisterende garantiorganisationer kan vælge at opretholde
denne organisationsform, men øverste myndighed kan beslutte
at omdanne organisationen til en anden organisationstype. Det
antages i praksis, at garanterne har adgang til at få
indløst garantibeviserne til kurs pari med
boligorganisationens accept. En række garantiorganisationer
har besluttet omdannelse, således at der i dag kun er
få garantiorganisationer tilbage.
Boligorganisationens daglige ledelse forestås af
bestyrelsen. Hvis boligorganisationens øverste myndighed har
truffet beslutning herom, kan kommunalbestyrelsen udpege et eller
flere medlemmer til bestyrelsen.
Kommunalbestyrelsen skal godkende visse aftaler, som
boligorganisationen indgår med parter uden for
boligorganisationen, hvis aftalerne indebærer risiko for
interessekonflikt.
Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte
sammenlægning af to eller flere afdelinger. Det er en
betingelse, at sammenlægningen vedrører afdelinger i
samme kommune, medmindre der er tale om bebyggelser med et meget
lille antal boliger. Sammenlægning skal godkendes på
afdelingsmøder i hver af de berørte afdelinger.
Sammenlægning af afdelinger skal godkendes af
kommunalbestyrelsen, hvis der er ydet støtte til en af
afdelingerne. Ved sammenlægning på tværs af
kommuner skal hver af de respektive kommunalbestyrelser godkende
sammenlægningen.
Efter en sammenlægning af afdelinger skal lejen
fastsættes efter ensartede principper under hensyn til
boligernes indbyrdes brugsværdi. Hvis lejeforhøjelse i
en eller flere af de tidligere selvstændige afdelinger er
nødvendig, skal tilpasningen ske over højst 10
år.
Boligorganisationens øverste myndighed kan endvidere
beslutte at opdele en afdeling i flere afdelinger. I
modsætning til beslutninger om sammenlægning er der i
dag ikke krav om, at en opdeling af afdelingen skal godkendes af
afdelingsmødet. Heller ikke kommunalbestyrelsens godkendelse
kræves ved opdeling af en afdeling i flere mindre
afdelinger.
Nybyggeri skal som udgangspunkt ske i en nyoprettet afdeling.
Dette krav kan fraviges ved på- og tilbygning af boliger til
eksisterende afdelinger, når matrikulær opdeling eller
ejerlejlighedsopdeling ikke kan finde sted. Kravet kan desuden
fraviges ved indretning af uudnyttede tagetager eller
påbygning af yderligere etager, selv om
ejerlejlighedsopdeling måtte være mulig.
Som et meget væsentligt element i beboerdemokratiet er
det som udgangspunkt beboerne selv, der på et
afdelingsmøde tager stilling til iværksættelsen
af arbejder og aktiviteter i afdelingen. Det er således som
udgangspunkt beboerne selv, der beslutter, om der skal
gennemføres bestemte forbedringsarbejder i afdelingen med
deraf følgende lejeforhøjelser. Derimod er det
boligorganisationens øverste myndighed, der træffer
beslutning om, hvilken vedligeholdelsesordning der skal gælde
i de enkelte afdelinger. Øverste myndighed kan dog delegere
denne kompetence til bestyrelsen eller til de enkelte
afdelinger.
Et andet væsentligt element i beboerdemokratiet er, at
beboerne i afdelingen på afdelingsmødet kan
vælge en afdelingsbestyrelse, som bl.a. virker som en slags
bindeled mellem boligorganisationen og beboerne i afdelingen. Det
er lejerne i afdelingen og lejernes ægtefæller eller
hermed sidestillede personer, der har adgang til
afdelingsmødet og stemmeret på mødet, ligesom
det er denne personkreds, der er valgbar til de beboerdemokratiske
organer.
2.4.2. Forslag til ændringer af
reglerne om beboerdemokrati og organisering
2.4.2.1. Indledning
Det er en central del af målsætningerne for den
almene sektor, at boligorganisationerne skal sikre en forsvarlig og
effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Den
almene boligsektors muligheder herfor hænger snævert
sammen med sektorens struktur, dvs. antallet og størrelsen
af boligorganisationer og afdelinger. Det samme gælder
sektorens samarbejde med kommunalbestyrelserne. Sektoren har i dag
et betydeligt antal mindre og mellemstore selvadministrerede
boligorganisationer, som i nogle tilfælde vil kunne have
vanskeligheder med en øget anvendelse af mål- og
aftalestyring. Regelsættet bør derfor give smidige
muligheder for at tilpasse strukturen, som disse organisationer kan
anvende med henblik på at fastholde og styrke deres
administrative formåen.
De eksisterende regler om oprettelse af nye
boligorganisationer og opløsning af eksisterende
boligorganisationer samt sammenlægning af boligorganisationer
er ikke til hinder for at tilpasse antallet af boligorganisationer
efter det lokale behov.
Som led i ændringen af styringen af den almene sektor i
retning af mindre regelstyring og mere mål- og aftalestyring
er der imidlertid behov for yderligere at sikre, at
boligorganisationerne i alle kommuner har forudsætningerne
for at indgå i en beslutningsdygtig og velfungerende dialog
med kommunalbestyrelserne, samt at den enkelte boligorganisation
har den fornødne økonomiske styrke til at kunne
råde over en professionel administration i forbindelse med
byggeri og drift og at bære de økonomiske risici,
organisationen skal påtage sig med en øget
økonomisk frihed. Dette indebærer bl.a. forbedrede og
mere enkle procedurer for på den ene side at
sammenlægge boligorganisationer og på den anden side at
overlade administrationen til en anden boligorganisation. Der vil
herved også kunne opnås en større
jævnbyrdighed mellem kommunalbestyrelse og boligorganisation
som aftaleparter.
De eksisterende organisationsformer er i flere omgange
søgt forenklet og harmoniseret for at skabe parallelitet og
sammenlignelighed organisationsformerne imellem af hensyn til
beboerne. Den øgede mål- og aftalestyring gør
det nærliggende at tage yderligere initiativer i denne
retning. Derfor foreslås det at harmonisere de forskellige
organisationstyper, således at der fremover kun skelnes
mellem boligorganisationer med henholdsvis uden egne
boligafdelinger.
Det er et overordnet boligpolitisk hensyn, at beboerne
inddrages i driften i så høj grad som muligt. Reglerne
om organisering af almene boliger afspejler derfor en særlig
struktur, der hviler på et beboerdemokratisk grundlag, hvor
lejerne har bestemmende indflydelse i de besluttende organer.
Beboerdemokratiet skal give den enkelte beboer indflydelse på
udviklingen i boligområdet og bidrage til at sikre
engagement, integration og sammenhængskraft i området.
Samtidig er der en tæt sammenhæng mellem
beboerdemokratiet og beboernes indflydelse på den ene side og
det økonomiske ansvar på den anden side.
Udviklingen i beboerdemokratiet er en fortløbende
proces, hvor der til stadighed bør være fokus på
den optimale kompetencefordeling mellem de besluttende organer.
Udviklingen er hidtil gået i retning af større
beboerindflydelse, og det er også i denne sammenhæng
fundet hensigtsmæssigt at øge mulighederne for direkte
indflydelse for beboerne. Der kan dog være områder,
hvor der under hensyntagen til mere overordnede
målsætninger er behov for at justere reglerne på
en sådan måde, at der skabes sikkerhed for, at de
nuværende lejeres holdninger og ønsker i den enkelte
afdeling ikke blokerer for boligorganisationens overordnede pligt
til og indsats for at sikre tidssvarende boliger og socialt
velfungerende boligområder, der både kan bidrage til
løsningen af de boligsociale opgaver og eksempelvis til
indfrielsen af de målsætninger, regeringen har
opstillet for det fremtidige energiforbrug. Et sådan
justering kan bestå i at tillægge boligorganisationens
øverste myndighed kompetence til - mod den
pågældende afdelings ønske - i særlige
tilfælde at beslutte at gennemføre bestemte arbejder
for at fremtidssikre boligerne. Da lejerne har flertallet i
samtlige besluttende organer i boligorganisationen, vil også
disse beslutninger finde sted inden for beboerdemokratiets
rammer.
2.4.2.2. Sammenlægning af
boligorganisationer og afdelinger
Opløsning af en boligorganisation med henblik på
sammenlægning med en eller flere andre boligorganisationer
besluttes af boligorganisationens øverste myndighed. Der
skønnes på den baggrund ikke at være grund til,
at kommunalbestyrelsen skal godkende sammenlægningen, hvorfor
reglen herom foreslås ophævet.
Af samme grund er det hensigten at ophæve den
gældende administrativt fastsatte regel om, at
kommunalbestyrelsen skal godkende sammenlægning af
afdelinger. Sådanne sammenlægninger skal besluttes af
boligorganisationens øverste myndighed og godkendes på
afdelingsmøder i hver af de berørte afdelinger.
2.4.2.3. Modifikation af kravet om,
at hvert byggeforetagende skal udgøre en afdeling
Efter gældende regler skal en på- eller tilbygning
af boliger til eksisterende afdelinger som udgangspunkt
udgøre en særlig afdeling. Kravet kan især i
forbindelse med mindre byggesager, hvor der efterfølgende
typisk foretages en sammenlægning med den oprindelige
afdeling, være unødigt bureaukratisk og
omkostningskrævende. Det foreslås derfor at ændre
reglen, således at kravet om oprettelse af en ny afdeling
fremover kan fraviges, hvis det skønnes forsvarligt under
hensyn til den økonomiske risiko, der altid er forbundet med
et byggeri. Det foreslås endvidere, at reglen fremover ikke
kun skal gælde ved på- og tilbygning af boliger, men
også ved på- og tilbygninger, som ikke skal anvendes
til beboelse. Herved bliver det muligt at foretage en mindre
udvidelse af et eksisterende erhvervslejemål uden at skulle
oprette en ny afdeling.
Det er kommunalbestyrelsen, som godkender nye
byggeforetagender. Det foreslås derfor, at det bliver
kommunalbestyrelsen, som skal godkende, at der ikke oprettes en ny
afdeling.
2.4.2.4. Forenkling af
organisationsformerne for boligorganisationer med egne
boligafdelinger
Det foreslås at harmonisere reglerne for selvejende
boligorganisationer og andelsboligorganisationer, således at
der skabes større gennemsigtighed og ensartethed i
organiseringen. Harmoniseringen foreslås gennemført
ved, at der fremover kun bliver én organisationstype kaldet
en almen boligorganisation.
Det forekommer ikke velbegrundet at opretholde forskellige
regler om organiseringen af øverste myndighed, som i
selvejende boligorganisationer er et repræsentantskab, mens
der i andelsboligorganisationer er valgfrihed mellem
repræsentantskab og generalforsamling. Det foreslås
derfor at overlade til den enkelte boligorganisation, om den
foretrækker et valgt repræsentantskab eller en
generalforsamling som øverste myndighed.
Harmoniseringen foreslås også at skulle
gælde spørgsmålet om oprindelig egenkapital,
hvor der i dag kun i andelsboligorganisationer opereres med
indskud. Det foreslås herefter, at det gøres valgfrit,
om boligorganisationen vil organisere sig uden indskud eller med
indskud i form af en beskeden organisationsandel for lejerne.
2.4.2.5. Forenkling af
organisationsformerne for boligorganisationer uden egne
boligafdelinger
Ligesom for boligorganisationer med egne boligafdelinger er
der behov for harmonisering og større gennemsigtighed for
så vidt angår boligorganisationer uden egne
boligafdelinger. Sidstnævnte organisationstype har som
formål at administrere boliger tilhørende f.eks. andre
almene boligorganisationer og selvejende institutioner. Det
foreslås, at der fremover kun bliver én
organisationstype kaldet en almen administrationsorganisation. I
lighed med forslaget ovenfor om boligorganisationer med egne
boligafdelinger foreslås, at der også her bliver
valgfrihed mellem et valgt repræsentantskab eller en
generalforsamling som øverste myndighed. Det foreslås
også, at organisationen får mulighed for at organisere
sig med eller uden indskudt kapital.
Forslaget om, at der kun skal være én
organisationstype, som administrerer andres boliger,
indebærer i øvrigt, at alle de eksisterende forskelle
mellem forretningsførerorganisationer og andelsselskaber
ophæves. Det bliver herefter muligt for en sådan
administrationsorganisation at udøve egne sideaktiviteter og
at være repræsenteret i andre boligorganisationers
bestyrelser. Det bliver endvidere muligt for en
administrationsorganisation at etablere fælles forvaltning af
medlemmernes midler. Administrationsorganisationen kan herved
oppebære en eventuel nettorenteindtægt af
fællesforvaltede organisationsmidler (dispositionsfond og
arbejdskapital). Derimod skal administrationsorganisationen ikke
kunne oppebære en nettorenteindtægt ved
fællesforvaltning med afdelingsmidler. Endelig bliver det
muligt for medlemmerne af administrationsorganisationen at foretage
udlån til hinanden via administrationsorganisationen. Er der
tale om udlån af afdelingsmidler, indestår
Landsbyggefonden på sædvanlig vis for tab på
lånene.
2.4.2.6. Særligt om
garantiorganisationer
Garantiorganisationerne er ikke omfattet af ovenstående
harmoniseringsforslag. Som led i en regelforenkling ville det
være hensigtsmæssigt, hvis de eksisterende
garantiorganisationer blev omdannet til en anden organisationsform.
Det skønnes imidlertid ikke muligt at gennemføre en
sådan forenkling af regelsættet ved tvang. Omdannelse
af garantiorganisationer bør derfor ske på frivillig
basis.
Med henblik herpå foreslås et par ændringer,
som har til formål at øge garantiorganisationernes
opmærksomhed på muligheden for omdannelse til den nye
organisationstype - enten til en almen boligorganisation eller til
en almen administrationsorganisation. Det foreslås
således, at der indføres en udtrykkelig hjemmel dels
til, at øverste myndighed kan beslutte at omdanne
organisationen til den nye organisationstype, dels til at
garanterne kan kræve indløsning af garantibeviserne
til kurs pari. Herudover foreslås, at garantiorganisationer
ligesom den nye organisationstype skal kunne vælge mellem et
valgt repræsentantskab og en generalforsamling som
øverste myndighed.
2.4.2.7. Begrænsning af den
enkelte boligafdelings kompetence med hensyn til større
renoveringer m.v.
Det forhold, at afdelingen, som skal finansiere de arbejder og
aktiviteter, der udføres i afdelingen, også skal
godkende iværksættelsen af arbejderne og aktiviteterne,
er helt grundlæggende for den almene sektor og må
således fastholdes som den absolutte hovedregel. Der kan
imidlertid forekomme situationer, hvor det kan være
vanskeligt at opnå den rette balance mellem hensynet til de
nuværende lejeres behov og ønsker og de hensyn, som
nødvendigvis må varetages, hvis den almene sektor skal
bevares som en sektor med gode, tidssvarende boliger, der
også kan bidrage til gennemførelse af regeringens
energipolitiske målsætninger. Der vurderes derfor i
særlige situationer at være behov for at styrke
boligorganisationens beslutningsdygtighed inden for
beboerdemokratiets rammer.
Det foreslås således at give boligorganisationens
øverste myndighed kompetence til at beslutte at
gennemføre større renoveringsarbejder, herunder
større energibesparende foranstaltninger, boligsociale
helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen uanset
afdelingsmødets holdning hertil. Det er dog en betingelse
for denne beføjelse, at de pågældende arbejder
og aktiviteter er nødvendige for at gøre boligerne og
boligområdet tidssvarende og konkurrencedygtigt over for en
bred kreds af boligsøgende, og at arbejderne ikke
hovedsageligt består i modernisering af køkkener og
badeværelser. Det foreslås videre, at øverste
myndigheds beslutning om at anvende denne kompetence skal
indberettes til Indenrigs- og Socialministeriet.
2.4.2.8. Beboerdemokrati i visse
ældreboliger
Afdelingsbestyrelsen har en række vigtige funktioner,
som er af stor betydning for beboerdemokratiet i afdelingen. Det er
derfor ikke hensigtsmæssigt, hvis der ikke kan vælges
en afdelingsbestyrelse. Dette kan være tilfældet i
afdelinger bestående af ældreboliger, som udelukkende
bebos af svage og plejekrævende beboere. Derfor
foreslås det at give kommunalbestyrelsen hjemmel til i
sådanne afdelinger, hvor der ikke er valgt
afdelingsbestyrelse, eller hvor afdelingsbestyrelsen har nedlagt
sit hverv, uden at en ny afdelingsbestyrelse er valgt, at udpege
afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Afdelingsbestyrelsesmedlemmerne skal
i så tilfælde udpeges blandt beboerne, beboernes
pårørende eller andre, der vil kunne varetage
beboernes interesser. Det samme foreslås for så vidt
angår kommunale og regionale ældreboliger.
2.4.2.9. Forenkling af bestemmelser
om kommunalbestyrelsens mulighed for at udpege medlemmer til
bestyrelsen
Ifølge driftsbekendtgørelsen er det
boligorganisationens øverste myndighed, der godkender
boligorganisationens vedtægter, ligesom det er øverste
myndighed, der beslutter at ændre vedtægterne.
Øverste myndighed kan således beslutte, at
vedtægterne skal indeholde bestemmelser om ekstern
repræsentation i bestyrelsen. På denne baggrund
foreslås det at ophæve den gældende regel om
kommunalbestyrelsens ret til at udpege et eller flere
bestyrelsesmedlemmer, hvis øverste myndighed har truffet
beslutning herom.
2.4.2.10. Ophævelse af
habilitetsregler
Reglerne om kommunalbestyrelsens godkendelse af visse aftaler
med en mulig interessekonflikt foreslås ophævet af
forenklings- og afbureaukratiseringshensyn. Det lægges herved
til grund, at lovens generelle habilitetsregel, hvorefter
bestyrelsesmedlemmer og visse ansatte i boligorganisationen ikke
må deltage i behandlingen af bestemte sager, er
tilstrækkelig til at sikre, at der ikke forekommer
inhabilitet. Det må i øvrigt også lægges
til grund, at de enkelte boligorganisationer har interne
retningslinjer, der indeholder pligt for bestemte persongrupper til
at oplyse boligorganisationen om relevante interesser eller
engagementer uden for boligorganisationen.
2.4.2.11. Andre ændringer
Efter de gældende regler skal der ved
sammenlægning af afdelinger ske en tilpasning af huslejerne
inden for en 10-årig periode. Kravet er velbegrundet i
relation til den del af den samlede huslejebetalinger, der
vedrører afdelingens drift. Derimod kan kravet i relation
til den del af huslejebetalingen, der vedrører
kapitaludgifterne, udgøre en barriere for
hensigtsmæssige sammenlægninger. Det foreslås
derfor at erstatte dette krav med en regel om, at huslejeforskelle,
som skyldes forskellige kapitaludgifter, kan opretholdes i
forbindelse med sammenlægning af afdelinger. Samtidig er det
hensigten at ophæve det administrativt fastsatte krav om, at
kommunalbestyrelsen skal godkende sammenlægning af
afdelinger.
Afdelingsmødet skal efter gældende regler
godkende sammenlægning af afdelingen med en anden afdeling.
Derimod skal afdelingsmødet ikke godkende opdeling af
afdelingen. Med henblik på at sikre, at afdelingsmødet
tager stilling til alle organisatoriske ændringer i
afdelingen, vil der blive indsat en bestemmelse om, at
afdelingsmødet også skal godkende opdeling af
afdelingen.
For at give lejerne større indflydelse på egne
anliggender vil det blive overladt til den enkelte afdeling selv at
træffe beslutning om, hvilken vedligeholdelsesordning der
skal gælde i den pågældende afdeling.
Med henblik på at fremme et mere velfungerende
beboerdemokrati vil alle husstandsmedlemmer over 18 år
få adgang til afdelingsmødet med ret til at stemme og
ret til at blive valgt til de beboerdemokratiske organer. I dag er
det kun lejerne og lejernes ægtefæller eller hermed
sidestillede personer, der har disse rettigheder.
2.5. Administration, drift og
sideaktiviteter
2.5.1. Gældende regler
Efter gældende regler har en almen boligorganisation som
hovedformål at opføre, udleje og administrere,
vedligeholde og modernisere almene boliger m.v. med
tilhørende fællesfaciliteter.
Boligorganisationens ledelse skal sikre en forsvarlig drift af
boligorganisationen og dens afdelinger. Driften skal
tilrettelægges efter rationelle administrationsmetoder, og
forvaltningsudgifterne, herunder administrationsudgifterne, skal
søges holdt på det lavest mulige niveau.
Administrationsudgifterne skal være kostægte - dvs. at
indtægterne i form af administrationsbidrag m.v. skal
fastsættes, så de svarer til de faktiske udgifter
på de forskellige administrationsområder.
Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter
boligernes indbyrdes brugsværdi. Ved en afdelings
ibrugtagelse skal lejen og fordelingen heraf på de enkelte
lejemål godkendes af kommunalbestyrelsen. Det samme
gælder senere ændringer i lejefordelingen.
Kommunalbestyrelsen skal endvidere godkende forhøjelse af
det beboerindskud eller depositum, som lejerne betaler ved
indflytning.
Boligorganisationen skal vedligeholde ejendommen og holde
boligerne forsvarligt ved lige. Boligorganisationen skal
årligt henlægge passende beløb hertil.
Boligorganisationen vurderer som led i driften, hvorvidt der
er behov for moderniserings- og forbedringsarbejder o.l. Der
må ikke henlægges (opspares) beløb over huslejen
til disse formål. Beboerne kan på et
afdelingsmøde beslutte, at bestemte forbedringer kun
udføres hos de lejere, som ønsker forbedringerne
(afdelingsfinansierede forbedringer). De pågældende
arbejder finansieres med lån med en maksimal løbetid
på 20 år. Kommunalbestyrelsen skal godkende
lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder,
hvis forhøjelsen overstiger 1 pct. af lejen inden for et
regnskabsår.
Udover de nævnte kollektive forbedringer har den enkelte
lejer ret til at udføre forbedringsarbejder i boligen og til
at få godtgørelse herfor ved fraflytning (individuel
råderet).
Boligorganisationen kan udover sine hovedformål
udøve aktiviteter (sideaktiviteter), som har en naturlig
tilknytning til boligerne og administrationen af disse. De
nærmere regler om, hvilke sideaktiviteter
boligorganisationerne kan udøve, er fastsat administrativt i
en bekendtgørelse om sideaktiviteter. Der er tale om en
udtømmende angivelse af de aktiviteter, der er tilladte
(positivliste). Alle nye sideaktiviteter skal indberettes til
kommunalbestyrelsen, som påser, at de opfylder gældende
regler. Endelig er der krav om, at kommunalbestyrelsen skal
godkende visse sideaktiviteter.
Boligorganisationen skal udarbejde særskilte regnskaber
for boligorganisationen og dennes afdelinger. Regnskaberne skal
revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor. Det
samlede regnskabsmateriale - dvs. regnskaber, spørgeskema,
revisionsprotokollat og bestyrelsens årsberetning - indsendes
til den tilsynsførende kommunalbestyrelse.
2.5.2. Forslag til ændringer af
reglerne om administration, drift og sideaktiviteter
2.5.2.1. Indledning
Det er et grundlæggende hensyn bag det gældende
regelsæt, at boligorganisationerne skal drives forsvarligt,
effektivt og moderne med henblik på at muliggøre et
højt serviceniveau for alle grupper til en rimelig udgift.
Boligerne skal løbende vedligeholdes og renoveres m.v.
således, at de matcher nutidige krav til boligen og dermed er
attraktive for de boligsøgende.
Boligorganisationerne skal endvidere kunne indgå i et
samspil med det omgivende samfund på passende og fleksibel
måde.
Det er vurderingen, at det gældende regelsæt i vid
udstrækning lever op til disse overordnede hensyn. Der er dog
behov for at justere regelsættet på enkelte
områder. Formålet med disse ændringer er
primært afbureaukratisering og forenkling, jf.
nedenfor.
2.5.2.2. Sideaktiviteter
De gældende regler om sideaktiviteter fastsætter i
en positivliste de aktiviteter, som almene boligorganisationer
lovligt kan udøve ved siden af kerneopgaverne.
De overordnede hensyn, som ligger bag de nuværende
regler, er:
-at der skal være en naturlig
sammenhæng mellem hovedformålet (kerneområdet)
for boligorganisationens virksomhed og sideaktiviteterne,
-at der ikke er en uacceptabel risiko for,
at lejernes midler kan gå tabt,
-at der ikke er tale om
konkurrenceforvridning i forhold til private og andre virksomheder,
herunder andre administratorer, samt
-at skatteretlige hensyn ikke taler imod,
at boligorganisationerne forestår opgaven, idet
boligorganisationerne er skattefri.
Disse hensyn er fortsat relevante, hvorfor der fortsat vil
blive opretholdt en stram regulering af sideaktiviteterne i form af
en positiv opregning af de tilladte aktiviteter (positivliste).
Imidlertid er der behov for at justere reglerne på visse
områder, idet der på flere punkter er opstået
nogle uhensigtsmæssige barrierer for en række relevante
aktiviteter i boligområderne.
Dette foreslås at ske i form af tilladelse til nogle nye
aktivitetsområder:
-
Nyopførelse og etablering samt udlejning af
erhvervsarealer.
- Administration af
opførelse og drift af ustøttet byggeri (herunder
bl.a. private udlejningsejendomme og ejerboliger).
- Visse
ejendomsserviceydelser til andre bygningsejere (i form af
vedligeholdelse og pasning af gårdanlæg og andre
arealer).
De nuværende regler om sideaktiviteter giver kun de
almene boligorganisationer muligheder for at etablere
erhvervsarealer i begrænset omfang. Reglerne åbner
mulighed for, at boligorganisationen med kommunalbestyrelsens
godkendelse kan nedlægge boliger med henblik på
udlejning til erhverv. Der kan endvidere - men i yderst
begrænset omfang - ske nyopførelse af erhvervsarealer
med henblik på udlejning. Udlejningen skal ske gennem et
skattepligtigt aktie- eller anpartsselskab, som boligorganisationen
ejer alle aktier eller anparter i.
Erhverv kan bidrage til at skabe liv og variation i
større områder, som ellers udelukkende består af
boliger. Som et led i indsatsen i især de problemramte
områder er der behov for at skabe bedre rammer for etablering
af erhverv - herunder bl.a. butikker og liberale erhverv - i
lokalområdet. Der er således navnlig behov for at lempe
betingelserne for, at boligorganisationerne kan administrere og eje
nybyggede erhvervslokaler.
Hovedsigtet med forslaget er således at gøre det
nemmere at nyopføre erhvervslokaler, der ejes af en afdeling
af boligorganisationen.
Kommunalbestyrelsen skal fortsat godkende dispositionen, og
der vil fortsat skulle gælde forholdsvis snævre rammer
for denne. Følgende betingelser skal således
være opfyldt:
- der er behov for
erhvervsarealerne i boligområdet
- omfanget af
erhvervet skal stå i forsvarligt forhold til boligarealet,
samt
- erhvervsarealerne
skal udskilles i en særlig afdeling (der lejer lokalerne ud
til et aktie- eller anpartsselskab, jf. nærmere
nedenfor).
Med henblik på at skabe en afbalanceret
beboersammensætning i boligområderne bør det
tilstræbes, at der i nybyggeriet sker en blanding af boliger
med forskellige ejerformer. Der er derfor behov for, at
boligorganisationerne kan administrere opførelse og drift af
ustøttet byggeri i boligområdet.
Efter de gældende regler har boligorganisationen kun
begrænsede muligheder for at administrere opførelse og
drift af byggeri, der ikke er opført med offentlig
støtte, herunder ejerboliger, private udlejningsejendomme
eller private andelsboliger uden offentlig støtte.
Det er i dag en meget kompliceret proces at samordne og
koordinere opførelsen og drift af byggerier, der ejes af
forskellige bygherrer i et boligområde. Formålet med
forslaget om, at boligorganisationen kan administrere
opførelse og drift af disse byggerier, er således at
fremme den nævnte samordning og koordination og dermed
mulighederne for at tilvejebringe et boligområde med blandede
byggerier.
Samtidig vil boligorganisationerne kunne drage fordel af deres
tilstedeværelse lokalt, og de vil kunne udnytte deres
eksisterende administrative kapacitet med hensyn til løsning
af de nævnte opgaver. Det skal understreges, at
boligorganisationen fortsat ikke må eje de
pågældende boliger, hverken under eller efter
opførelsen. Der er således alene tale om en
administrationsopgave. Aktiviteten skal udøves gennem et
aktie- eller anpartsselskab, jf. nærmere nedenfor.
Forslaget om at give boligorganisationerne adgang til at
tilbyde visse ejendomsserviceydelser til andre bygningsejere i
lokalområdet (i form af vedligeholdelse og pasning af
gårdanlæg og andre arealer) skal ses i sammenhæng
med sidstnævnte forslag.
Den eksisterende bekendtgørelse om sideaktiviteter
foreslås derfor på denne baggrund revideret.
Sideaktiviteterne gives således ikke fri, men i
forbindelse med revision af den gældende positivliste
foreslås en række justeringer, lempelser og mere
fleksible rammer for de almene boligorganisationer og de
tilsynsførende kommuner.
Adgangen til at udføre de nævnte aktiviteter vil
blive afgrænset til det boligområde, hvor den
pågældende boligorganisation eller administrerede
organisationer har én eller flere afdelinger.
Det vil være en betingelse for iværksættelse
af de nævnte aktiviteter, at disse udøves gennem et
selskab, der er skattepligtigt. Boligorganisationen kan foretage
indskud i selskabet. Kommunalbestyrelsen skal godkende såvel
indskud som de konkrete aktiviteter, som udøves gennem
selskabet. Der kan udøves flere forskellige aktiviteter i
samme selskab. For at sikre, at boligorganisationerne ikke kan
påføre private leverandører af samme ydelser
urimelig konkurrence, skal indskuddet ske efter
markedsøkonomiske investeringsprincipper og med henblik
på at opnå en normal forrentning af de investerede
midler. Herved tilgodeses de omtalte konkurrencemæssige og
skatteretlige hensyn. Endelig vil det være en betingelse, at
boligorganisationen kun hæfter med sit indskud for tab i
selskabet. Der vil ikke blive fastsat krav om indskuddets
størrelse eller krav til deltagerkredsen i selskabet. Disse
forhold forudsættes reguleret i de vilkår, som
kommunalbestyrelsen stiller for sin godkendelse.
Boligorganisationernes nuværende adgang til at
udøve sideaktiviteter - dvs. adgangen til både at
fortsætte og påbegynde aktiviteter i henhold til de
nuværende regler - forudsættes i øvrigt som
udgangspunkt opretholdt.
De nuværende regler om administration af
opførelse og drift af erhvervslokaler, som hverken
boligorganisationen eller en afdeling ejer, vil dog blive
ændret således, at fremtidige aftaler herom skal
opfylde de nye regler. Reglerne om ejerskab samt administration af
opførelse og drift af ferieboliger vil ligeledes blive
ændret, således at boligorganisationen ikke for
fremtiden kan tage sådanne initiativer. Baggrunden for
opstramningerne på de nævnte punkter er
konkurrencehensyn.
Udover de nævnte ændringer vil der blive foretaget
nogle mindre udvidelser af og lempelser i det nuværende
regelsæt. Der vil bl.a. blive givet mulighed for, at
boligorganisationerne kan eje og drive it-netværk på
samme måde, som de i dag kan eje og drive anlæg til
radio- og tv-signalforsyning. Der vil endvidere blive åbnet
for en bredere adgang til at udvikle og sælge viden om
støttet byggeri, herunder udgive bøger, sælge
administrative systemer og edb-baserede produkter o.l. til
boligadministration, herunder til administration af støttet
byggeri. De nævnte ændringer vil ikke blive betinget af
krav om udskillelse i et særligt skattepligtigt selskab, idet
aktiviteterne - ligesom hovedparten af de nuværende
sideaktiviteter - enten er meget tæt forbundne med
boligorganisationens kerneaktiviteter eller er af meget
begrænset økonomisk betydning.
Som led i en overgang til en udvidet aftalestyring vil
reglerne om indberetning af sideaktiviteter til kommunalbestyrelsen
og reglerne om kommunal forhåndsgodkendelse af visse
sideaktiviteter endvidere blive forenklet. De gældende
indberetningskrav vedrørende sociale aktiviteter, der
omfatter andre end beboerne i boligorganisationen, bibeholdes dog
uændret.
2.5.2.3. Øvrig
afbureaukratisering og forenkling
Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere
regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer til
den fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås
det at fjerne en række krav om kommunalbestyrelsens
godkendelse o.l. Endvidere er der behov for afbureaukratisering,
forenkling og tydeliggørelse af yderligere en række
regler på driftsområdet.
I almenlejeloven foreslås på denne baggrund
gennemført ændringer, som alle vedrører
kommunalbestyrelsens godkendelser.
Det foreslås, at reglen om kommunalbestyrelsens
godkendelse af ændringer i fordeling af lejen på de
enkelte boliglejemål ophæves. Endvidere foreslås,
at kommunalbestyrelsen ikke længere skal godkende
forhøjelse af beboerindskud, hvis det samlede beboerindskud
ikke overstiger 200 kr. pr. m2.
Endelig foreslås, at reglerne om kommunalbestyrelsens
godkendelse af huslejeforhøjelser som følge af
forbedringsarbejder o.l. i almenlejeloven ændres,
således at kommunalbestyrelsen kun skal godkende
forhøjelser, der overstiger 5 pct. af årslejen (mod nu
1 pct.).
I almenboligloven foreslås reglen om finansiering af
afdelingsfinansierede forbedringsarbejder, der
iværksættes efter ønske fra de enkelte lejere,
ændret således, at der gives mulighed for, at der kan
optages lån med en løbetid på op til 30 år
(mod i dag 20 år). Hensigten med forslaget er at skabe en
bedre sammenhæng mellem forbedringsarbejdernes levetid og
optagne låns løbetid.
De administrativt fastsatte regler om
regnskabsaflæggelse, herunder brug af kontoplaner m.v., har
fungeret i en årrække, og der er fra flere sider
fremsat ønsker om, at skemaerne bliver mere enkle at arbejde
med. Der er ligeledes behov for, at det særlige
spørgeskema revideres, så det giver et mere
»bredspektret« billede af boligorganisationens og
afdelingernes drift end det nuværende skema.
Undersøgelser foretaget henholdsvis af Landsbyggefonden
(2001 og 2004) og af det daværende Socialministerium (2005)
har endvidere peget på, at der er boligorganisationer, der
enten henlægger for meget eller for lidt til vedligeholdelse.
Der er ligeledes eksempler på, at boligorganisationer i strid
med gældende regler henlægger til forbedringer. Senere
undersøgelser viser desuden, at reglerne om kostægte
administrationsbidrag heller ikke altid overholdes.
Der vil på denne baggrund blive igangsat et arbejde med
henblik på at modernisere de gældende revisions- og
regnskabsregler, herunder af kontoplaner, spørgeskema og
revisionsinstruks. Det er hensigten, at der i forlængelse
heraf skal gennemføres en særlig oplysnings- og
vejledningsindsats på området, der skal sikre, at
boligorganisationerne konterer korrekt og ensartet samt
følger de gældende regler om henlæggelser til
vedligeholdelse.
Udover disse ændringer vil der blive givet mulighed for,
at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale at
forhøje maksimumbeløbet for godtgørelse af
forbedringsarbejder udført af de enkelte beboere med 50.000
kr., således at det udgør 150.000 kr. Den
gældende nedskrivningsperiode på højst 20
år for de nævnte arbejder fastholdes. Formålet er
at give boligorganisationerne og den enkelte lejer større
handlefrihed. Ændringen skal ses i lyset af
bestræbelserne på at fastholde og tiltrække
ressourcestærke beboere og dermed sikre en afbalanceret
beboersammensætning.
Endvidere vil den eksisterende regel om kommunalbestyrelsens
godkendelse af huslejenedsættelse ved indestående
låns udamortisering i afdelinger, der alene indeholder
sociale institutioner, blive ophævet. Baggrunden er
habilitets- og forenklingshensyn, idet kommunalbestyrelsen typisk
vil have interesse i en huslejenedsættelse for de
pågældende institutioner.
2.6. Boligorganisationernes
egenkapital
2.6.1. Gældende regler
De almene boligorganisationers egenkapital består af
arbejdskapital og dispositionsfond samt en række mindre
poster (boligorganisationsandele, garantikapital og
opskrivningshenlæggelser). Midler i arbejdskapitalen og
dispositionsfonden stammer overvejende fra lejerindbetalinger og
fra boligorganisationernes driftsoverskud. Herudover er der
byggefonden, hvor friværdien i afdelingernes ejendomme
opsamles, men som ikke er en egentlig del af egenkapitalen. I
stedet udgør byggefonden en afdeling af
boligorganisationen.
Boligorganisationerne, herunder
forretningsførerorganisationer m.v., kan opbygge en arbejdskapital. Arbejdskapitalen står
til rådighed for boligorganisationen som likvid
pengebeholdning til håndtering af udlæg, start af
projekter, imødegåelse af tab, tilskud til
afdelingerne m.v., og opbygges af overskud fra boligorganisationens
drift. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte et maksimum for
arbejdskapitalen, men der er intet krav herom.
Almene boligorganisationer med undtagelse af
forretningsførerorganisationer m.v. skal have en dispositionsfond. Dispositionsfondens midler
udgør en særlig sikkerhedskapital, der skal kunne
anvendes som stødpude over for eventuelle uforudsete
begivenheder, som i væsentlig grad vil kunne påvirke
boligorganisationens eller dens afdelingers økonomiske
stilling.
Dispositionsfondens vigtigste indtægtskilder er
særlige afdelingsbidrag, opkrævet fra lejerne over
huslejen, likvide midler, der opstår i forbindelse med
udamortiserede prioriteter, samt forrentning af indestående
midler. Hertil kommer en række mindre
indtægtskilder.
De særlige afdelingsbidrag
udgør 211 kr. pr. lejemålsenhed årligt, indtil
dispositionsfondens disponible del udgør 4.090 kr. pr.
lejemålsenhed (2008). Hvis fonden nedbringes under dette
beløb, skal der på ny foretages årlige
henlæggelser. Beløbene reguleres med
nettoprisindekset. Boligorganisationen kan beslutte, at
afdelingerne skal betale bidrag, selvom dispositionsfondens minimum
er nået.
Når de oprindelige prioritetslån er
udamortiserede, ophører lejernes betaling ikke, idet
lejebetalingen til kapitaludgifterne fastfryses på et niveau,
svarende til den sidste betaling i en nærmere fastsat
betalingsperiode. I det nyere byggeri udgør
betalingsperioden 35 år. De likvide
midler, der fremkommer herved, skal ifølge
gældende regler indbetales til Landsbyggefonden (2/3 af de
likvide midler) og dispositionsfonden (1/3 af
midlerne).
Dispositionsfondens midler kan anvendes til en række
nærmere bestemte formål, ligesom der er fastsat regler
for, hvordan dispositionsfonden kan støtte det enkelte
formål, jf. nedenstående oversigt.
Oversigt over dispositionsfondens
anvendelsesformål og støtteform
Anvendelsesformål
| Støtteform
| Særlige betingelser m.v.
|
---|
1. Dækning af tab eller forebyggelse
af tab ved afdelingens drift. | Tilskud. | |
2. Obligatorisk dækning af en
afdelings udgifter som følge af ledige boliger. | Tilskud. | Kommunalbestyrelsen kan dispensere,
såfremt økonomien gør det
nødvendigt. |
3. Imødegåelse af
ekstraordinære tab ved organisationens drift. | Udlån eller tilskud. | |
4. Sikring af boligorganisationens
fortsatte virksomhed. | Udlån eller tilskud. | Ved foreløbig finansiering af
grundkøb skal kommunalbestyrelsen godkende. |
5. Etablering af nye almene
boligafdelinger. | Udlån, som skal afdrages over
højst 50 år. | Forudsætter, at der ikke er ydet
offentlig støtte |
6. Modernisering og forbedring af
afdelingerne. | 1. Udlån, som skal afdrages over
højst 30 år. 2. Løbende støtte til
betaling af lån i kreditinstitut. 3. Refusion af evt. støtte fra
Landsbyggefonden. | Kommunal garanti for lån i
kreditinstitut. |
7. Finansiering af organisationens
edb-udstyr. | Udlån eller tilskud. | Forudsætter maksimum for
arbejdskapitalen, og at arbejdskapitalen ikke kan finansiere.
Dispositionsfonden må ikke derved bringes under
minimum. |
8. Frikøb af
tilbagekøbsklausul. | Udlån eller tilskud. | Dispositionsfonden må ikke derved
bringes under minimumsniveauet. |
9. Finansiering af boligorganisationens
administrationsejendom. | Udlån eller tilskud. | Forudsætter, at kommunalbestyrelsen
har fastsat et maksimum for arbejdskapitalen og godkender
finansieringen. |
10. Fremme af almindelige bygge- og
boligpolitiske formål. | Udlån eller tilskud. | Kun med Indenrigs- og Socialministeriets
godkendelse. |
11. Nedsættelse af lejen i almene
boligorganisationers afdelinger i forbindelse med omprioritering
m.v. | Udlån eller tilskud. | |
12. Nedsættelse af beboerindskud i
ældre afdelinger. | Tilskud. | Forudsætter, at nedsættelse er
nødvendig for at imødegå
udlejningsvanskeligheder. |
13. Indskudsbetaling til kommunen ved
genudlejning af kapitaltilskudslejligheder. | Indskud. | |
14. Indskud i godkendte
byfornyelsesselskaber. | Indskud. | Dispositionsfonden må ikke derved
bringes under minimumsniveauet. |
15. Indskud i en almen
forretningsførerorganisation eller et alment
andelsselskab. | Indskud. | Samme som pkt. 7. |
16. Indeksregulering af
beboerindskud. | Tilskud. | Lejeaftale indgået før
1.4.1975. |
17. Dækning af boligorganisationens
udgift til beboerrådgivere. | Tilskud. | Forudsætter, at Landsbyggefonden og
kommunen tillige yder tilskud. |
Ved udlån gælder, at dispositionsfondens midler
samlet set mindst skal forrentes med diskontoen minus 2 pct. point
med undtagelse af udlån til dækning eller forebyggelse
af tab i afdelinger eller imødegåelse af
ekstraordinære tab i boligorganisationer, hvor der ikke er
fastsat en mindsterente.
Byggefonden er ikke en del af
egenkapitalen, men udgør en særlig afdeling af
boligorganisationen. Fonden havde oprindeligt til formål at
sikre en vis selvfinansiering af det almene byggeri.
Byggefondens aktiver består først og fremmest af
indestående i de enkelte afdelinger som følge af
afdrag på afdelingens oprindelige prioriteter. Der er
således ikke tale om likvide midler, men om 'papirpenge'.
Når de oprindelige lån udamortiseres, ophører
overførsel til byggefonden, og i stedet indbetales de
likvide midler, som fremkommer i denne forbindelse, kontant til
dispositionsfonden.
Herudover indbetales de pligtmæssige bidrag efter
almenboliglovens §§ 79 og 80 til byggefonden til
videre indskud i Landsbyggefonden, ligesom midler fra egen
trækningsret tilbageføres til afdelingerne via
byggefonden.
Boligorganisationen kan i forbindelse med kapitalforvaltningen af dispositionsfondens
og afdelingernes midler oppebære udgifter og
indtægter.
Med hensyn til afdelingernes midler, kan organisationen
beslutte, om der skal være separat eller fælles forvaltning af disse.
Fælles forvaltning indebærer, at forvaltningen sker
samlet i boligorganisationens regi via en fælles bank- og
depotbeholdning. Ved separat forvaltning etablerer organisationen
separate bank- og depotbeholdninger. Boligorganisationens midler
kan indgå i fælles forvaltning.
Der er fastsat særlige regler om forrentning i forbindelse med
boligorganisationernes kapitalforvaltning. Dispositionsfondsmidler
og afdelingsmidler i fælles forvaltning skal mindst forrentes
med en mindsterente, der er fastsat som Nationalbankens diskonto
minus 2 pct. point. Hvis boligorganisationen er i stand til at
opnå en forrentning af de forvaltede midler, der overstiger
mindsterenten, kan den selv beholde den overskydende
nettorenteindtægt. Boligorganisationen kan derimod ikke
oppebære en nettorenteindtægt på afdelingsmidler,
der er i separat forvaltning. Udlån af midler må
højst ske til rente på diskontoen plus 1 pct.
point.
Hvis en boligorganisation får problemer med via sin egen
renteindtjening at dække den krævede forrentning,
må det manglende beløb hentes i arbejdskapitalen.
Arbejdskapitalen kan herved eventuelt blive negativ.
Boligorganisationen kan tilbageføre en del af
nettorenteindtægten som tilskud til afdelingerne. Resterende
overskud indgår i arbejdskapitalen.
Der gælder særlige regler for
forretningsførerorganisationer m.v. og boligorganisationer,
der varetager andre boligorganisationers kapitalforvaltning.
Forretningsførerorganisationer kan på sædvanlig
vis oppebære en nettorenteindtægt ved fælles
forvaltning. Øvrige boligorganisationer, der forestår
forvaltning af flere boligorganisationers og deres afdelingers
midler, herunder almene andelsselskaber, kan imidlertid ikke
oppebære en rentemarginal.
2.6.2. Forslag til ændringer af
reglerne om boligorganisationernes egenkapital
2.6.2.1. Indledning
De overordnede boligpolitiske hensyn, som ligger bag
reguleringen af egenkapitalen og den samlede driftsøkonomi
er først og fremmest hensynet til at fastholde et
boligsocialt lejeniveau, herunder at undgå, at der sker
pludselige lejestigninger. Der må principielt ikke
budgetteres med overskud i boligorganisationen, og et evt. overskud
bør vende tilbage til lejerne i form af lavere husleje.
Udgangspunktet for boligorganisationernes driftsøkonomi er
således på den ene side, at indtægterne skal
balancere udgifterne, og på den anden side, at udgifterne
skal holdes på et så lavt niveau som muligt.
På den anden side er det klart, at det ikke lader sig
gøre at drive en boligorganisation uden en vis egenkapital
til igangsætning af nye aktiviteter, til afdækning af
risici i forbindelse med byggesager, til uforudsete
udgiftsstigninger m.v. Selvom der ikke bør budgetteres med
overskud på driften, må der således fortsat
være mulighed for, at boligorganisationerne kan opbygge en
vis egenkapital.
Arbejdskapitalen skal som den ene del af egenkapitalen fortsat
have som formål at fungere som pengebeholdning til
håndtering af boligorganisationens daglige forretninger,
herunder til afdækning af opståede tab på
boligorganisationens drift.
Dispositionsfonden skal som den anden del af egenkapitalen som
udgangspunkt disponeres til afdelingerne. Det primære
formål med dispositionsfonden er således at virke som
stødpudekapital i forbindelse med eventuelle tab og i
forbindelse med fremtidssikring og derved medvirke til, at de
almene boligafdelinger til stadighed både er økonomisk
og socialt velfungerende samt fysisk fremstår i god og
tidssvarende standard.
Herudover virker dispositionsfonden i særlige
tilfælde som stødpudekapital i forhold til
boligorganisationen, herunder i forbindelse med
ekstraordinære tab, som truer organisationens fortsatte
eksistens.
2.6.2.2. Dispositionsfonden
Som nævnt ovenfor er der i dag en ganske omfattende og
detaljeret regulering af dispositionsfondens
anvendelsesområde, herunder om formen for og
undertiden også om størrelsen af fondens medvirken. En
sådan centralt fastsat og detaljeret regulering synes ikke i
alle tilfælde at være hensigtsmæssig eller
optimal, idet den hverken er fleksibel i forhold til lokalt
forskellige behov eller i forhold til nye anvendelsesbehov.
Det foreslås derfor, at den gældende detaljerede
regulering ophæves og erstattes med en bredere formuleret
formålsbestemmelse, idet den gældende obligatoriske
anvendelse til dækning af afdelingernes tab som følge
af ledige boliger dog fortsat fastholdes. Fokus for
dispositionsfonden skal fortsat være afdelingerne, og det
foreslås, at hovedformålet er at medvirke til at sikre
afdelingernes fortsatte beståen som tidssvarende boliger og
boligområder ved at medvirke til fysisk, økonomisk og
social opretning af afdelingerne. For ikke at skrævvride
huslejestrukturen foreslås det tillige, at eventuelle
lejenedsættelser ikke må medføre, at den
efterfølgende leje står i et urimeligt forhold til
lejen i sammenlignelige boliger. Herudover vil fondens midler kunne
medgå til at sikre boligorganisationens fortsatte
beståen, herunder i forbindelse med etablering af nye
afdelinger samt i forbindelse med ekstraordinære tab.
Efter de gældende regler skal der opkræves særlige afdelingsbidrag til
dispositionsfonden, indtil fonden har nået en vis
størrelse. Overstiger dispositionsfonden den fastsatte
beløbsgrænse, kan der fortsat opkræves
bidrag.
Med henblik på at sikre, at der ikke i lejen
indgår unødvendige udgifter, er det hensigten
administrativt at ophæve muligheden for at opkræve
særlige afdelingsbidrag til dispositionsfonden, såfremt
den overstiger minimum.
2.6.2.3. Fordeling af
renteindtægter
Efter de gældende regler kan boligorganisationen
opnå en renteindtægt som følge af forvaltning af
afdelingernes hensatte midler først og fremmest til den
planlagte vedligeholdelse, idet forskellen mellem mindsterenten
(diskontoen minus 2 pct. point) og den faktiske forrentning
tilfalder boligorganisationen. Reglerne har den fordel, at
afdelingerne uanset renteudviklingen altid er garanteret en vis
minimumsforrentning af de hensatte midler. Reglerne har imidlertid
også den effekt, at afdelingerne i de fleste perioder ikke er
sikret den optimale forrentning af midlerne, idet minimumsrenten
typisk ligger under markedsrenten. Det er ikke
hensigtsmæssigt, at afdelingernes hensættelser ikke
forrentes optimalt, hvorfor det er hensigten administrativt at
fastsætte, at afdelingsmidler i fællesforvaltning altid
skal tilskrives den fulde forrentning. Det bemærkes, at dette
også vil betyde, at forrentningen af midlerne i perioder,
hvor markedsrenten ligger under den nuværende minimumsrente,
vil blive lavere end i dag.
For den foreslåede administrationsorganisation, jf.
forslagets § 1, nr. 9, medfører dette, at
afdelingsmidler, som indgår i administrationsorganisationens
fællesforvaltning, ligeledes skal tilskrives den faktiske
forrentning.
2.6.2.4. Arbejdskapitalen
Efter de gældende regler kan kommunalbestyrelsen
fastsætte et maksimum for
arbejdskapitalens størrelse. Det synes ikke
hensigtsmæssigt med en sådan detaljeret regulering,
idet det er vanskeligt at fastslå, hvor stor den
nødvendige arbejdskapital skal være, ligesom behovet
for arbejdskapital kan variere over tid. Det foreslås derfor,
at adgangen til at fastsætte et maksimum ophæves.
Efter de gældende regler udgøres arbejdskapitalens indtægter af overskud
fra boligorganisationens årsregnskab, og det vil i hovedsagen
sige af nettorenteindtægter. Med forslaget om fuld
forrentning af afdelingernes hensatte midler vil
boligorganisationernes muligheder for at generere et overskud ad
denne vej blive reduceret.
Med henblik på at gøre det muligt for
boligorganisationer, herunder den foreslåede
administrationsorganisation, at oparbejde den nødvendige
arbejdskapital, er det hensigten administrativt at fastsætte,
at boligorganisationen kan beslutte, at der over lejen skal
opkræves et bidrag til arbejdskapitalen.
2.6.2.5. Byggefonden
Det foreslås, at byggefonden ophæves.
Afdelingernes opsparing i form af afdrag på de oprindelige
prioritetslån registreres efter gældende regler som
byggefondens indestående i afdelingerne og har således
kun regnskabsmæssig karakter. Tilsvarende gælder, at
byggefonden tjener som et regnskabsmæssigt gennemgangsled for
indbetaling af de pligtmæssige bidrag og for tilskud fra
trækningsretten. I stedet foreslås, at opsparing,
pligtmæssige bidrag og tilskud fra trækningsretten
bliver konteret de relevante steder i afdelingsregnskabet og i
regnskabet for boligorganisationens dispositionsfond.
2.7. Andre forhold vedrørende
byggeri
2.7.1. Gældende regler
Kommunalbestyrelsen meddeler på statens vegne tilsagn om
statslig ydelsesstøtte til nyt alment boligbyggeri.
Tilsagnet indebærer endvidere, at kommunen medfinansierer
byggeriet i form af kommunal grundkapital. Det er således
kommunalbestyrelsen, som tager beslutning om omfanget og karakteren
af det almene byggeri i kommunen. Kommunalbestyrelsens tilsagn
gives på baggrund af en vurdering af det lokale behov for
alment nybyggeri. Kommunalbestyrelsen skal påse, at
tilsagnsmodtageren opfylder de vilkår for
støttetilsagnet, som er fastsat i lovgivningen og ved
administrative regler. Det drejer sig både om krav til
produktet og krav til byggeprocessen og planlægningen af
denne. Med henblik på støttesagsbehandlingen skal
kommunalbestyrelsen indberette alle tilsagn til BOSSINF-STB.
Det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens
meddelelse af tilsagn, at bygherren findes i konkurrence mellem
såvel almene som private bygherrer. Det er overladt til
kommunalbestyrelsen at fastsætte kriterier for, hvilken
bygherre der tildeles opgaven. Kravet om konkurrence gælder
alene ved nybyggeri, og kommunalbestyrelsen kan i visse
nærmere angivne tilfælde beslutte, at der ikke skal
afholdes konkurrence.
Almenboligloven indeholder mulighed for at godkende
forsøg, hvis forsøget retter sig mod nye
byggemetoder, boligformer eller forhold vedrørende driften
af alment byggeri. I forbindelse med forsøget kan indenrigs-
og socialministeren i særlige tilfælde tillade, at de
fastsatte bestemmelser for alment byggeri fraviges. Der er ikke i
dag knyttet en særlig økonomisk støtte til
forsøgene.
Med hensyn til forhold vedr. finansiering og de
økonomiske vilkår for nybyggeriet henvises til afsnit
2.2.
2.7.2. Forslag til ændringer af
forhold vedrørende byggeri
2.7.2.1. Indledning
Det er et grundlæggende hensyn bag det gældende
regelsæt, at almene boliger skal tilvejebringes med
udgangspunkt i en lokal vurdering af boligbehovet og med stor
frihed til at tilrettelægge karakteren og kvaliteten af
nybyggeriet. Samtidig bør reglerne vedrørende
tilsagnsgivningen være så enkle og smidige som
muligt.
Det vurderes, at det gældende regelsæt i vid
udstrækning lever op til disse hensyn. Der er dog behov for
at justere regelsættet på visse områder, og det
foreslås dels at afskaffe bygherrekonkurrencen, dels at
etablere en forsøgsbevilling. Med forslagene er der lagt
vægt på, at der sker en afbureaukratisering og
forenkling af procesreguleringen omkring nybyggeriet, og at der
sikres en fortsat udvikling af boligbyggeriet, herunder ikke mindst
af nybyggeriets energimæssige kvalitet.
Ud over de nævnte lovændringer er det hensigten at
foretage en vidtgående forenkling og modernisering af
BOSSINF-STB. Der gennemføres bl.a. obligatorisk digital
indberetning fra bygherre til kommune, en markant forenklet og
moderniseret kontoplan for økonomioplysninger samt mere
vægt på belysning af totaløkonomi. Som led i
regeringens byggepolitiske handlingsplan fra maj 2007 er det er
endvidere hensigten at indføre bygherrenøgletal i det
almene byggeri i efteråret 2009 via en ændring af
nøgletalsbekendtgørelsen, parallelt med det statslige
byggeri. Bygherrenøgletallene skal bestå af
såvel procesnøgletal - på linje med de
eksisterende entreprenørnøgletal - som
produktnøgletal (vurdering af det færdige byggeri).
Der vil dermed være krav om nøgletal for de tre
centrale aktører i byggeriet, bygherrerne, rådgiverne
og entreprenørerne.
2.7.2.2. Bygherrekonkurrencen
Det foreslås at ophæve kravet om, at
kommunalbestyrelsens tilsagn om ydelsesstøtte til etablering
af almene boliger skal meddeles på grundlag af en
gennemført bygherrekonkurrence.
Bygherrekonkurrencen blev indført i det almene byggeri
ved lov nr. 1088 af 17. december 2002. Den blev indført med
henblik på at styrke varetagelsen af bygherreopgaven i det
almene byggeri. Med indførelsen af bygherrekonkurrencen blev
der stillet krav om, at kommunalbestyrelsen som forudsætning
for sit tilsagn skal finde bygherren i åben konkurrence,
ligesom den mulige bygherrekreds blev udvidet med henblik på,
at også private kan være bygherrer.
Ordningen har fået en meget begrænset effekt, idet
bygherrekonkurrencen kun i begrænset omfang har
medført, at bygherrerollen er blevet tildelt andre end den
kommende driftsherre (og bygningsejer). Dette synes især at
bero på, at private bygherrer ikke ønsker at
påtage sig risikoen i forbindelse med det flerårige
sælgeransvar. Hertil kommer, at afholdelsen af
bygherrekonkurrencen medfører meromkostninger for byggeriet,
som giver pres på anskaffelsessummen, og som under
prisforhold, der begrænses af maksimumsbeløbene, vil
kunne vanskeliggøre totaløkonomiske
overvejelser.
2.7.2.3. Forsøgsbevilling
Det foreslås, at der oprettes en forsøgsbevilling
med henblik på at yde tilskud til igangsættelse,
evaluering og formidling af forsøg i både det almene
nybyggeri og i det eksisterende byggeri.
Baggrunden herfor er et stadig mere presserende behov for
generelt at udvikle det almene byggeri, herunder ikke mindst at
reducere energiforbruget i boligsektoren. Af regeringsgrundlaget
»Mulighedernes samfund« og den politiske aftale af 21.
februar 2008 om den danske energipolitik i årene 2008-2011
fremgår det, at det er regeringens målsætning, at
nye bygninger i 2020 skal bruge 75 pct. mindre energi end i dag og
allerede fra 2010 skal forbruget reduceres med mindst 25 pct. Hvis
disse mål skal nås, skal der sættes
målrettet ind over for nybyggeriet, således at dette -
med respekt for bl.a. arkitektoniske og indeklimatiske forhold -
løbende udvikles konstruktionsmæssigt, med hensyn til
krav til komponenter m.v. Også i det eksisterende byggeri er
der behov for at udvikle nye energieffektive
løsninger.
Den almene sektor har allerede givet store bidrag til
udviklingen af boligbyggeriet, idet sektoren har givet mulighed for
at gennemføre byggetekniske forsøg i fuld skala.
Dette sammenholdt med oprettelsen af Byggeskadefonden i 1986 giver
enestående muligheder og (garanti)betingelser for at
iværksætte og gennemføre forsøg i
byggesektoren, som forudsætningsvist skal udbredes og stilles
til rådighed også for den private sektor. Netop det
forhold, at resultaterne skal stilles til rådighed for alle,
gør, at der i byggesektoren i øvrigt optræder
en vis tilbageholdenhed med at egenfinansiere forsøgene og
deres udbredelse.
Det er derfor væsentligt, at mulighederne for at
understøtte kvalitet og effektivitet i den almene sektor og
i dansk byggeri generelt gennem etablering af forsøg
forstærkes. Det almene byggeri står over for betydelige
udfordringer, herunder som nævnt ovenfor i forbindelse med at
skabe forbedrede energi- og ressourcebesparende løsninger.
Hertil kommer fortsatte krav om billiggørelse af byggeriet
gennem effektivisering af byggeprocessen, herunder industrialiseret
modulbyggeri og effektiv arealudnyttelse. Endelig er der behov for
forbedringer af byggeriets og boligernes standard, reduktion af
driftsudgifter, hensigtsmæssige renoveringsløsninger,
forbedringer af bomiljøet m.v.
På den baggrund foreslås, at der i perioden
2010-2013 afsættes 10 mio. kr. årligt på
finansloven til etablering af forsøg i det almene
byggeri.
2.7.2.4. Tagboliger
Det foreslås at udvide de eksisterende muligheder for at
indrette tagboliger i almene ejendomme. Med de foreslåede
ændringer af ejerlejlighedsloven i forslagets § 4
bliver det muligt at etablere tagboliger som private
udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Det er
vurderingen, at etablering af en eller flere af disse boligtyper
vil kunne medvirke til at ændre beboersammensætningen i
et problemramt alment boligområde. Derved indføres
endnu et redskab, som boligorganisationerne og kommunerne kan
anvende i deres indsats i de pågældende
boligområder.
3. Økonomiske konsekvenser for
det offentlige
Flere af lovforslagets initiativer har økonomiske
konsekvenser for det offentlige. De økonomiske konsekvenser
belyses først for forslagene vedrørende
finansieringen af det almene nybyggeri og herefter for forslagene
vedrørende styringen af den almene sektor.
Efterfølgende sammenfattes de samlede økonomiske
konsekvenser af lovforslaget. Det bemærkes, at for flere af
forslagene er de udgiftsmæssige skøn forbundet med en
betydelig usikkerhed, blandt andet som følge af usikkerhed
om forslagenes adfærdsmæssige virkninger.
3.1. Økonomiske konsekvenser
for det offentlige af forslagene om finansieringen
De økonomiske konsekvenser vedrørende forslag om
finansieringen af nybyggeriet er skønnet med udgangspunkt i
budgetteringsforudsætningerne på finansloven for 2009
(FL09). Der er ved beregningerne forudsat en uændret
aktivitet i forhold til det budgetterede tilsagnsniveau, og for de
forslag, som har økonomiske konsekvenser i 2009 endvidere,
at tilsagnene i 2009 fordeler sig ligeligt i de to halvår. De
forslag, som påvirker huslejeniveauet, har ikke kun betydning
for finansieringsstøtten til nybyggeriet (statslig
ydelsesstøtte og kommunal grundkapital), men også for
udgifterne til individuel boligstøtte. I de
økonomiske konsekvenser vedrørende
finansieringsforslagene indgår 1. årseffekten af
ændringer i boligstøtteudgifterne.
3.1.1. Nedsat startleje
Forslaget om en nedsættelse af startlejen realiseres ved
en reduktion af beboerbetalingsprocenten fra 3,4 til 2,8 pct.,
hvilket bidrager til højere udgifter til statslig
ydelsesstøtte. I modsat retning trækker, at den
maksimale løbetid på lånene forlænges med
5 år fra 35 til 40 år, at overskydende beboerbetaling i
hele den maksimale løbetid indbetales til staten, at den
løbende regulering af beboerbetalingen ændres fra
¾ af inflationstakten til fuld inflationsregulering de
første 20 år samt, at perioden hvor beboerbetalingen
reguleres, forlænges med 10 år fra 35 til 45
år.
Med den foreslåede model skønnes der at blive
tale om mindreudgifter til ydelsesstøtte, ungdomsboligbidrag
og individuel boligstøtte på 38,5 mio. kr. i 2009 og
81,5 mio. kr. årligt i 2010-2012.
Den foreslåede overgangsordning, som medfører, at
de byggerier, som ikke er finansieret endnu, kan omfattes,
skønnes ikke at medføre nævneværdige
mindreudgifter, idet den forventes at omfatte et mindre antal
byggerier.
3.1.2. Forhøjelse af
maksimumsbeløbet
Forslaget om en forhøjelse af maksimumsbeløbene
på 6 pct. for tilsagn givet fra 1. juli 2009 for familie- og
ungdomsboliger i de kommuner, hvor maksimumsbeløbene blev
forhøjet for ældreboliger i 2008, samt for alle
boligtyper i 6 yderligere kommuner, medfører en
højere anskaffelsessum for nye almene boliger. Det er
forudsat, at forhøjelsen udnyttes med 90 pct., samt at
tilsagnene fordeler sig geografisk som i perioden 2002-2008. De
offentlige merudgifter til finansieringsstøtte og individuel
boligstøtte skønnes at udgøre i alt 16,9 mio.
kr. i 2009 og 42,4 mio. kr. årligt i 2010-2012.
3.1.3. Ændret løbende
regulering af maksimumsbeløbet
Forslaget om en regulering af maksimumsbeløbene med et
indeks, hvor nettoprisindekset og lønindekset for den
private sektor hver tæller med 50 pct., må i
begrænset omfang forventes at føre til en stigning i
anskaffelsessummerne for de projekter, som nu ligger på
maksimumsbeløbsgrænsen.
Under forudsætning af, at lønindekset for den
private sektor årligt stiger 1,8 pct. point mere end
nettoprisindekset, jf. skøn for 2010 i
»Økonomisk Redegørelse, December 2008«
(Finansministeriet), vil maksimumsbeløbsgrænserne
realt blive forhøjet med 0,9 pct. årligt. Over tid vil
forskellen i forhold til den oprindelige regulering af
maksimumsbeløbet således stige. Antages det, at 20
pct. af det almene byggeri årligt vil udnytte
forhøjelsen af beløbsgrænserne, og at
stigningen i anskaffelsessummen for disse projekter i 2010
udgør 0,9 pct., 1,5 pct. i 2011 og 1,8 pct. i 2012, vil de
offentlige merudgifter til finansieringsstøtte og individuel
boligstøtte som følge heraf udgøre 5,2 mio.
kr. i 2010, 8,8 mio. kr. i 2011 og 10,6 mio. kr. i 2012.
3.1.4. Midlertidig nedsættelse
af kommunal grundkapital
Forslaget om nedsættelsen af den kommunale grundkapital
fra 14 til 7 pct. fra 1. juli 2009 til udgangen af 2010 for
familie-, ungdoms- og ældreboliger samt for plejeboliger med
tilsagn i 2010 (grundkapitalen for plejeboliger er allerede nedsat
til 7 pct. i 2009), skønnes at føre til statslige
merudgifter til ydelsesstøtte til almene boliger på
68,5 mio. kr. i 2009 og 506,6 mio. kr. i 2010. De kommunale
mindreudgifter til grundkapital til almene boliger skønnes
at udgøre 72,5 mio. kr. i 2009 og 535,6 mio. kr. i 2010. De
statslige merudgifter til ydelsesstøtte til friplejeboliger
skønnes i 2010 at udgøre 23,4 mio. kr. Der ydes ikke
kommunal grundkapital til friplejeboliger.
At mindreudgifterne til grundkapital overstiger merudgifterne
til ydelsesstøtte for almene boliger, skyldes alene
budgetteringstekniske forhold vedrørende
ydelsesstøtten.
3.1.5. Nye energikrav og
totaløkonomi
Forslagene om indførelse af energitillæg til
maksimumsbeløbet samt om opjustering af den maksimale
boligstørrelse skønnes at føre til offentlige
merudgifter. Herudover vil skærpelsen af energikravene i 2010
i sig selv bidrage til merudgifter, idet der for nybyggeriet i et
vist omfang må forventes et øget bruttoboligareal
på grund af øget isolering.
3.1.5.1. Indførelse af
energitillæg til maksimumsbeløbet
Forslag om et energitillæg til maksimumsbeløbet,
differentieret efter boligens art (rækkehus, etagebolig),
medfører en højere anskaffelsessum i nybyggeriet.
Under forudsætning af, at energitillægget udnyttes
fuldt ud, samt at tilsagnene fordeler sig på boligens art som
det almene byggeri opført i 2003-2007, vil de offentlige
merudgifter til finansieringsstøtte og individuel
boligstøtte udgøre i alt 58,5 mio. kr. i 2009 og
132,1 mio. kr. årligt i 2010-2012, hvis energirammen
nedsættes med 25 pct. i 2010.
I det omfang de skærpede energikrav i 2010
gennemføres helt eller delvist ved øget isolering,
vil de, hvis nettoboligarealet skal fastholdes, medføre en
generel forhøjelse af bruttoarealet i det almene nybyggeri.
Det skønnes, at for omkring ¼ af de nyopførte
boliger fastholdes nettoarealet ved en forøgelse af
bruttoetagearealet på 1 m². De offentlige merudgifter
til finansieringsstøtte og individuel boligstøtte vil
på den baggrund udgøre 3,7 mio. kr. i 2009 og 8,1 mio.
kr. årligt i 2010-2012, forudsat meromkostningen svarer til
den gennemsnitlige m2-pris for en
familiebolig, jf. FL09.
3.1.5.2. Opjustering af den maksimale
boligstørrelse
Forslag om en opjustering af det gældende arealmaksimum
på 110 m2 til 115 m2 skønnes kun at få
konsekvenser for familieboligbyggeriet, idet der i dag alene
opføres familieboliger med et bruttoareal tæt på
110 m2. Det vurderes på
baggrund af indberetningerne til BOSSINF-STB, at omkring 8 pct. af
de nybyggede familieboliger har et areal på mindst 105 m2. Det forudsættes, at de 8 pct.
største boliger fremover opføres med et bruttoareal
på mellem 110 og 115 m2. De
offentlige merudgifter til statslig ydelsesstøtte og
kommunal grundkapital skønnes på den baggrund at
udgøre 0,6 mio. kr. i 2009 og 1,8 mio. kr. årligt i
2010-2012. Forslaget skønnes ikke at få
nævneværdige konsekvenser for individuel
boligstøtte, idet det vurderes, at de husstande, som flytter
ind i de større boliger, på grund af
boligstøtteordningens maksimumsregler ikke vil få en
højere boligstøtte.
3.1.5.3. Andre forslag om energikrav
og totaløkonomi
Forslaget om at tillade overskridelser af
maksimumsbeløbet, når der gennemføres
totaløkonomisk rentable merinvesteringer i lavenergibyggeri,
skønnes at kunne implementeres uden offentlige
merudgifter.
Forslaget om skærpede krav til totaløkonomiske
vurderinger skønnes ikke at have økonomiske
konsekvenser for det offentlige.
3.1.6. Øvrige forslag
De øvrige forslag vedrørende finansieringen af
det almene byggeri skønnes ikke at have
nævneværdige økonomiske konsekvenser for det
offentlige.
Forslagene med henblik på at øge konkurrencen om
finansieringen af nybyggeriet må antages at dæmpe
finansieringsomkostningerne, hvilket på lidt længere
sigt vil trække i retning af mindreudgifter for det
offentlige.
3.1.7. Samlede økonomiske
konsekvenser for det offentlige af forslagene om finansiering
De samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige
som følge af forslagene om finansiering fremgår af
nedenstående tabel.
Samlede økonomiske
konsekvenser for staten, regionerne og kommunerne af forslagene om
finansieringen
(Mio. kr., 2009-prisniveau) | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
Finansiering ekskl. energi i alt Nedsat startleje Maksimumsbeløb - Forhøjelse - Ændret regulering Grundkapital1) Nye energikrav i alt - Energitillæg - Maksimal boligstørrelse | -25,6 -38,5 16,9 - -4,0 62,8 62,2 0,6 | -39,5 -81,5 42,4 5,2 -5,6 142,0 140,2 1,8 | -30,3 -81,5 42,4 8,8 - 142,0 140,2 1,8 | -28,5 -81,5 42,4 10,6 - 142,0 140,2 1,8 |
I alt | 37,2 | 102,5 | 111,7 | 113,5 |
Anm: En negativ værdi angiver en
mindreudgift. I 2009-2010 dækkes 25 pct. af statens udgifter
til ydelsesstøtte af bidrag fra Landsbyggefonden. |
1) Mindreudgiften som følge af
nedsættelsen af den kommunale grundkapital skyldes alene
budgetteringstekniske forhold vedrørende
ydelsesstøtten. |
|
Herudover vil den højere anskaffelsessum som
følger af forslagene føre til statslige
merindtægter i form af et højere administrationsgebyr,
som skønnes at udgøre 1,0 mio. kr. i 2010 og 1,1 mio.
kr. årligt i 2011-2012. Administrationsgebyret dækker
statens administrationsudgifter i forbindelse med tilsagn til
alment byggeri og den løbende udbetaling af støtte,
og udgør 2 promille af anskaffelsessummen ekskl. gebyr.
Gebyret betales ved påbegyndelsen af byggeriet.
3.2. Økonomiske konsekvenser
for det offentlige af forslagene om styringen
3.2.1. Forhøjelse af
beboerindskud
Forslaget om at give boligorganisationerne mulighed for at
forhøje beboerindskuddet op til 200 kr. pr. m²
(2008-prisniveau) uden kommunal godkendelse, må antages at
medføre, at der i større grad end i dag vil ske
forhøjelser af beboerindskud. Det betyder, at der vil blive
ydet et større beløb i beboerindskudslån. Det
skønnes med betydelig usikkerhed, at de offentlige udgifter
til nyudlån af beboerindskud vil blive forøget med 5
mio. kr. årligt. På langt sigt vil tilbagebetalingerne
af beboerindskudslån blive forøget tilsvarende,
bortset fra en mindre del af lånene, som må
tabsafskrives. Der forudsættes en nettotabsafskrivning
på 12 pct. På den baggrund vil forslaget medføre
en forøgelse af udgifterne til nyudlån af
beboerindskudslån på 5,0 mio. kr. i 2010, 4,7 mio. kr.
i 2011 og 4,3 mio. kr. i 2012. Langtidseffekten skønnes at
være offentlige merudgifter på 0,5 mio. kr.
årligt.
3.2.2. Bidrag til arbejdskapital
Forslaget om at give boligorganisationerne mulighed for at
opkræve et afdelingsbidrag til organisationens arbejdskapital
på 141 kr. årligt pr bolig indtil arbejdskapitalen
udgør 2.727 kr. pr. bolig (2008-prisniveau), kan
medføre huslejeforhøjelser i boligorganisationer med
en lav arbejdskapital, og dermed merudgifter til individuel
boligstøtte. Huslejeforhøjelserne skønnes at
medføre en forøgelse af udgifterne til
boligstøtte på 12,0 mio. kr. i 2010, 11,0 mio. kr. i
2011 og 10,0 mio. kr. i 2012. På langt sigt skønnes
forslaget ikke at have økonomiske konsekvenser for det
offentlige.
3.2.3. Bidrag til
dispositionsfond
Forslaget om at afskaffe boligorganisationernes mulighed for
at opkræve afdelingsbidrag til organisationens
dispositionsfond, hvis fonden overstiger minimum på 4.090 kr.
pr. bolig (2008-prisniveau), vil medføre
huslejenedsættelser i de afdelinger, hvor der i dag
opkræves bidrag, selvom dispositionsfonden overstiger
minimumsbeløbet. Huslejenedsættelserne skønnes
at medføre mindreudgifter til individuel boligstøtte
på 19,0 mio. kr. i 2010, 17,5 mio. kr. i 2011 og 16,0 mio.
kr. i 2012. På langt sigt skønnes forslaget ikke at
have økonomiske konsekvenser for det offentlige.
3.2.4. Lempelse af kriterierne for
kombineret udlejning
Forslaget om at lempe kriterierne for kombineret udlejning vil
betyde, at reglerne vil blive anvendt i flere boligområder.
Det vil medføre kommunale udgifter til kontrol af, om de
boligsøgende har modtaget kontanthjælp mv. i en
periode på mindst 6 mdr., samt til dækning af
eventuelle tab på kommunale garantier for opfyldelse af
boligtagerens kontraktmæssige forpligtelser over for
boligorganisationen til at istandsætte boligen ved
fraflytning for de afviste boligsøgende, der får
anvist en erstatningsbolig. De kommunale merudgifter skønnes
at udgøre 1,3 mio. kr. i 2010, 1,7 mio. kr. i 2011 og 2,1
mio. kr. i 2012. Merudgifterne forventes at stabilisere sig
på 2,5 mio. kr. i årene herefter.
3.2.5. Mulighed for at lade boliger
stå tomme
Forslaget om at give kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen mulighed for at aftale, at boligorganisationen
kan lade boliger stå tomme i op til 6 mdr. i områder,
hvor kombineret udlejning anvendes, er frivillig for
kommunalbestyrelserne, og der er ikke hermed tilsigtet kommunale
merudgifter. Forslaget forventes ikke at påvirke huslejen,
idet merudgifterne dækkes af boligorganisationen og
kommunen.
3.2.6. Bygherrenøgletal
Forslaget om indførelse af bygherrenøgletal, som
forventes gennemført i efteråret 2009, skønnes
ikke at medføre nævneværdigt højere
anskaffelsesudgifter i nybyggeriet, idet de i høj grad vil
kunne baseres på de data, der allerede indsamles til brug for
entreprenør- og rådgivernøgletal.
3.2.7. Forsøgsbevilling
Forslaget om at afsætte en forsøgsbevilling med
henblik på igangsættelse og evaluering af forsøg
i det almene byggeri forudsættes udmøntet ved en
bevilling på 10 mio. kr. årligt i årene
2010-2013.
3.2.8. Udarbejdelse af
informationsmateriale
En række forslag indebærer, at der skal udarbejdes
informationsmateriale. Det gælder forslaget om
igangsættelse af en debatfase om almene boligorganisationers
fremtidige struktur og forslaget om en særlig
vejledningsindsats med henblik på at sikre, at
boligorganisationerne følger de gældende regler om
vedligeholdelseshenlæggelser. Indenrigs- og Socialministeriet
vil i den forbindelse have behov for at købe
konsulentbistand. Udgiften skønnes at udgøre 1,0 mio.
kr. over to år, som afholdes af
forsøgsbevillingen.
3.2.9. Styrkelse af egenkontrol
Forslaget om, at der igangsættes et arbejde med henblik
på at styrke egenkontrollen, herunder ved videreudvikling af
forvaltningsrevision eller indførelse af certificering,
vurderes at medføre et behov for køb af
konsulentbistand. Udgifterne hertil skønnes at udgøre
1,0 mio. kr. i 2010, som afholdes af
forsøgsbevillingen.
3.2.10. Benchmarking og
nøgletal på driftsområdet
Forslaget om igangsætning af et arbejde med at udvikle
nøgletal eller indikatorer, der kan belyse standard og
kvalitet på driftsområdet, vurderes ligeledes at
medføre et behov for indkøb af konsulentbistand.
Udgifterne hertil skønnes at udgøre 2,0 mio. kr. over
to år, som afholdes af forsøgsbevillingen.
3.2.11. Samlede økonomiske
konsekvenser for det offentlige af forslagene om styringen
De samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige
af forslagene om styringen fremgår af nedenstående
tabel.
Samlede økonomiske
konsekvenser for staten, regionerne og kommunerne af forslagene om
styringen
(Mio. kr., 2009-prisniveau) | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
Beboerindskud Arbejdskapital Dispositionsfond Udlejningsregler Forsøgsbevilling | - - - - - | 5,0 12,0 -19,0 1,3 10,0 | 4,7 11,0 -17,5 1,7 10,0 | 4,3 10,0 -16,0 2,1 10,0 |
I alt | - | 9,3 | 9,9 | 10,4 |
Anm: En negativ værdi angiver en mindreudgift.
3.3. Samlede økonomiske
konsekvenser for det offentlige
I nedenstående tabel er vist de samlede
økonomiske konsekvenser af lovforslaget.
Samlet set skønnes initiativerne at føre til
offentlige merudgifter på 37,2 mio. kr. i 2009, 110,8 mio.
kr. i 2010, 120,5 mio. kr. i 2011 og 122,8 mio. kr. i 2012.
Samlede økonomiske
konsekvenser for staten, regionerne og kommunerne af
lovforslaget
(Mio. kr., 2009-prisniveau) | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
Finansiering ekskl. energi Nye energikrav Styring | -25,6 62,8 - | -40,5 142,0 9,3 | -31,4 142,0 9,9 | -29,6 142,0 10,4 |
I alt - heraf staten - heraf kommunerne - heraf regionerne | 37,2 90,6 -53,4 0,0 | 110,8 578,0 -467,2 0,0 | 120,5 50,3 70,2 0,0 | 122,8 51,6 71,2 0,0 |
Anm: En negativ værdi angiver en mindreudgift. I
2009-2010 dækkes 25 pct. af statens udgifter til
ydelsesstøtte af bidrag fra Landsbyggefonden.
De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal
forhandles med de kommunale parter.
Forslagene vil endvidere føre til statslige merudgifter
til tilretning af Indenrigs- og Socialministeriets kombinerede
administrations- og datafangstsystem for det støttede
byggeri (BOSSINF-STB) som følge af forenklingen og
moderniseringen af BOSSINF-STB, bygherrenøgletal samt
tilretning i forbindelse med finansieringsforslagene, bl.a.
vedrørende ændringer af maksimumsbeløbene.
Disse merudgifter afholdes indenfor Indenrigs- og
Socialministeriets eksisterende ramme.
4. Administrative konsekvenser for
det offentlige
Det skønnes, at der især i en
indkøringsperiode vil være en vis administrativ
merbelastning i staten, primært som følge af en
forstærket overvågning af udviklingen. Udgifterne
hertil vil blive afholdt inden for Indenrigs- og Socialministeriets
eksisterende rammer.
Den løbende styringsdialog på grundlag af en
dokumentationspakke, herunder udarbejdelsen af en
redegørelse for den gennemførte dialog, vil isoleret
set medføre et øget ressourceforbrug for den typiske
kommune. Modsat vil afskaffelsen og forenklingen af en række
kommunale godkendelsesbeføjelser medføre et lavere
ressourceforbrug for den typiske kommune. Det vurderes på
denne baggrund, at der for den typiske kommune ikke vil være
nogen administrativ merbelastning forbundet med den nye
styringsmodel.
Forslaget om at tillade overskridelser af
maksimumsbeløbet, når der gennemføres
totaløkonomisk rentable merinvesteringer i energirigtigt
byggeri, samt forslaget om for alle nybyggerier at skærpe
kravene til de totaløkonomiske vurderinger forventes at
føre til en begrænset administrativ merbelastning for
kommunerne under ét i forbindelse med kommunernes
bedømmelse af bygherrens dokumentation.
De øvrige forslag skønnes ikke at føre
til nogen nævneværdig merbelastning af
kommunerne.
Lovforslaget har ingen administrative konsekvenser for
regionerne.
5. Økonomiske og
administrative konsekvenser for erhvervslivet
Som følge af nedsættelsen af grundkapitalen fra
14 til 7 pct. og den modsvarende forøgelse af
kreditinstitutlånet sker der alt andet lige en
forøgelse af kreditinstitutternes indtjening fra det
løbende bidrag på lånet på godt 8 pct.,
forudsat at bidragssatsen som hidtil altid ligger på det
fastsatte maksimum på 0,27 pct. p.a. af hovedstolen.
Gennemførelsen af forslag om vejledningsmateriale og
gennemsigtighed i lånetilbud, jf. afsnit 2.3.1 om nedsat
startleje, med henblik på at styrke konkurrencen om
finansieringen af alment nybyggeri vil trække i modsat
retning. Den særlige beregning af beboerbetalingen efter
forslag om totaløkonomiske investeringer i lavenergibyggeri
vurderes at medføre en begrænset administrativ
merbelastning af kreditinstitutterne.
Som nævnt i afsnit 2.1.2.6 om egenkontrol vil der blive
igangsat et arbejde med henblik på at styrke og videreudvikle
egenkontrollen i de almene boligorganisationer. Det vil endvidere
blive overvejet, hvorledes ekstern kontrol heraf mest
hensigtsmæssigt kan tilrettelægges, herunder om
kontrollen skal udøves af boligorganisationens revisor eller
eventuelt skal overlades til et certificeringsorgan. Der vil
således på lidt længere sigt kunne ske
ændringer i de almene boligorganisationers
efterspørgsel efter ekstern kontrol.
Herudover vurderes lovforslaget ikke at have økonomiske
eller administrative konsekvenser for erhvervslivet.
6. Administrative konsekvenser for
borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser
for borgerne.
7. Miljømæssige
konsekvenser
Lovforslaget forventes at bidrage til en reduktion af
energiforbruget såvel i alment nybyggeri som i den
eksisterende almene boligmasse.
Ifølge energiaftalen fra februar 2008 skal der ske en
reduktion af energiforbruget i nye bygninger med mindst 25 pct. i
2010, mindst 25 pct. i 2015 og mindst 25 pct. i 2020 - i alt en
reduktion med mindst 75 pct. i 2020 via en stramning af kravene i
bygningsreglementet. Forslaget om energitillæg til
maksimumsbeløbet vil gøre det muligt for det almene
nybyggeri at opfylde 2010-kravet. Forslagene om opjustering af den
maksimale boligstørrelse, totaløkonomiske
investeringer i lavenergibyggeri samt om en forsøgsbevilling
med vægt på fremme af energibesparelser vil bane vej
for, at almene boliger allerede nu kan opføres med en
energistandard, der går videre end 2010-kravene.
Herudover indeholder lovforslaget forskellige initiativer
(tilpasning af ESCO-løsninger til alment byggeri, styrket
beslutningskompetence til øverste myndighed i
boligorganisationen samt indførelse af genhusningspligt),
som understøtter gennemførelsen af energibesparelser
i det eksisterende byggeri.
8. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
9. Høring
Lovforslaget har været i høring hos
følgende organisationer m.v.: Advokatrådet, Akademisk
Arkitektforening, Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens
Erhvervsråd, BAT-Kartellet, BIPS, Boligselskabernes
Landsforening, Bornholms Regionskontor, BOSAM, By og Bolig,
Byfornyelsesrådet, Byggeriets Evaluerings Center,
Byggeskadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark,
Center for Ligebehandling af Handicappede, Center for Små
Handicapgrupper, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske
arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske
Regioner, Danske Ældreråd, Dansk Flygtningehjælp,
De Samvirkende Invalideorganisationer DSI, Den Danske
Dommerforening, Det Centrale Handicapråd, Domstolsstyrelsen,
Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, Foreningen af
Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen til
fremskaffelse af boliger for ældre og enlige, Forsikring og
Pension, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,
Håndværksrådet, Jydske Grundejerforeninger,
Kommunekredit, Kommunernes Landsforening, Landsbyggefonden,
Landsforeningen Ældre Sagen, Lejernes Landsorganisation i
Danmark, O.K.-fonden, Organisationen af Selvejende Institutioner,
Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Rådet for
Socialt Udsatte, Sammenslutningen af Ældreråd i
Danmark, Statens Byggeforskningsinstitut, Ungdomsboligrådet,
Ældreboligrådet og Ældremobiliseringen.
10. Samlet vurdering af lovforslagets
konsekvenser
| Positive konsekvenser/ mindreudgifter | Negative konsekvenser/ merudgifter |
Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner | Kommunale mindreudgifter på 53,4
mio. kr. i 2009 og 467,2 mio. kr. i 2010. | Statslige merudgifter på 90,6 mio.
kr. i 2009, 578,0 mio. kr. i 2010, 50,3 mio. kr. i 2011 og 51,6
mio. kr. i 2012 samt kommunale merudgifter på 70,2 mio. kr. i
2011 og 71,2 mio. kr. i 2012. |
Administrative konsekvenser for stat,
kommuner og regioner | Ingen. | En vis administrativ merbelastning i
staten i en indkøringsperiode. En begrænset administrativ
merbelastning for kommunerne. |
Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet | Øget bidragsindtjening. | Ingen |
Administrative konsekvenser for
erhvervslivet | Ingen. | Begrænset merbelastning ved
særlig belåning af lavenergibyggeri. |
Administrative konsekvenser for
borgerne | Ingen. | Ingen. |
Miljømæssige
konsekvenser | Reduktion af energiforbruget i den almene
sektor. | Ingen. |
Forholdet til EU-retten | Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige
aspekter. |
Bemærkninger til lovforslagets enkelte
bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1, 70 og 71
Ændringerne er konsekvenser af den foreslåede nye
affattelse af lovens § 9, stk. 3, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 9.
Til nr. 2
Der er tale om en redaktionel ændring. Den tilsvarende
bestemmelse findes i dag i almenboliglovens § 9, stk. 2.
Bestemmelsen vedrører boligorganisationer, der oprettes i
ejendomme, som kommunalbestyrelsen råder over i medfør
af den tidligere lov om byfornyelse (LBK nr. 260 Af 7. april 2003)
eller lov om byfornyelse og boligforbedring (LBK nr. 820 af 15.
september 1994), og som godkendes efter disse love. De nævnte
love er ophævet, men har stadig virkning for ejendomme, hvor
byfornyelsesbeslutning er truffet, før lovene blev
ophævet. Der er endnu et antal ejendomme, som
kommunalbestyrelsen råder over i medfør af disse
regler. I disse ejendomme kan der efter de nu ophævede love
oprettes almene andelsboligorganisationer.
Da der som følge af forslaget i § 1, nr. 9,
ikke længere vil være almene andelsboligorganisationer,
har forslaget i § 1, nr. 2, til formål at
undgå, at retsstillingen for disse ejendomme ændres som
følge heraf. Dette er baggrunden for, at der efter
bestemmelsen skal være tale om en almen boligorganisation med
medlemsindskud.
Den ændrede placering af bestemmelsen fra lovens
§ 9, stk. 2, til § 1, nr. 5, har til
formål at tydeliggøre, at sådanne
boligorganisationer er omfattet af definitionen på almene
boligorganisationer i § 1.
Til nr. 3
Efter gældende regler i almenboligloven har
kommunalbestyrelsen mulighed for at ændre anvendelsen af de
enkelte almene boliger alt efter behovet. Dette gælder
således, hvor ældre- og ungdomsboliger ommærkes
til familieboliger, hvor ældreboliger ommærkes til
ungdomsboliger, og hvor familie- og ungdomsboliger ommærkes
til ældreboliger. I forbindelse med ommærkning af
almene familieboliger til almene ungdomsboliger gælder
derimod, at det skal ske efter aftale mellem boligorganisationen og
kommunalbestyrelsen.
En ommærkning indebærer, at boligen permanent
udlejes til en anden personkreds end oprindelig tiltænkt og
er således en relativ indgribende foranstaltning.
Som led i den foreslåede samlede model for mål- og
aftalestyring foreslås det derfor, at ommærkning i alle
tilfælde kun kan ske på baggrund af en aftale mellem
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.
Til nr. 4
Det foreslås i § 5 b, at det i loven
præciseres, at boligorganisationerne har som formål at
stille passende boliger til rådighed for alle, som har behov
herfor. Huslejen skal være rimelig og beboerne skal gives
indflydelse på egne boforhold.
Formålsbestemmelsen er som nævnt i de almindelige
bemærkninger afsnit 2.1.2.3. et udtryk for
boligorganisationernes overordnede mission - nemlig at varetage
boligsociale opgaver. Bestemmelsen fastslår således
nogle helt grundlæggende boligpolitiske hensyn og
forpligtelser med hensyn til nybyggeri, udlejning, drift og
beboerindflydelse og hænger tæt sammen med reglerne om
boligorganisationernes aktivitetsområde og de
foreslåede styringsmålsætninger for den almene
boligsektor, jf. bemærkningerne til lovforslagets
§ 1, nr. 5, 6 og 7 nedenfor.
Til nr. 5 og 6
Der er tale om konsekvensændringer som følge af
forslaget i § 1, nr. 4.
Det er ikke hensigten at foretage realitetsændringer af
de nuværende regler i lovens § 6, stk. 1 og 2, som
indeholder en overordnet afgrænsning dels af
boligorganisationens hovedaktiviteter (kerneaktiviteter), dels af
boligorganisationens muligheder for at iværksætte
aktiviteter udover kernevirksomheden (sideaktiviteter).
Der vil dog blive taget initiativ til at gennemføre en
modernisering af de administrativt fastsatte regler, som
nærmere udmønter lovens regler om sideaktiviteter.
Disse ændringer er nærmere omtalt i de almindelige
bemærkninger, afsnit 2.5.2.2.
Til nr. 7
Det foreslås i §§ 6 a - 6 f, at der i
forlængelse af den foreslåede formålsbestemmelse
i § 5 b fastsættes en række
målsætninger (styringsmålsætninger) for de
almene boligorganisationer inden for områderne nybyggeri,
udlejning, drift og beboerindflydelse, som gør det klart,
hvilke styringsmål og værdier de almene
boligorganisationer skal arbejde efter på de nævnte
områder.
Bestemmelserne udtrykker de helt grundlæggende krav til
den almene boligvirksomhed. Det bemærkes, at der er tale om
selvstændige krav, som hver især skal opfyldes af
boligorganisationerne. For hovedparten af de omtalte områder
gælder, at der allerede i dag er fastsat uddybende regler
dels i loven, dels i administrative forskrifter.
Målsætningerne skal herudover udgøre et
fast grundlag for den foreslåede styringsdialog mellem
kommunalbestyrelsen og boligorganisationerne, jf.
bemærkningerne nedenfor til § 1, nr. 98.
Der er ikke tale om, at der indføres en række nye
krav til den almene sektor og til kommunalbestyrelserne.
Hovedparten af styringsmålsætningerne er udtryk for
allerede gældende regler og praksis for »god almen
boligvirksomhed«, men med forslaget reformuleres en
række boligpolitiske hensyn, og disse knyttes sammen med en
overordnet formålsbestemmelse for den almene boligsektor.
Tilsammen udgør formålsbestemmelsen og
målsætningerne således nogle helt centrale
omdrejningspunkter for den nye styringsmodel.
Til nr. 8
Der er tale om konsekvensændringer som følge af
forslagene i lovforslagets § 1, nr. 7 og 15.
Til nr. 9, 11 og 27
Forslagene tilsigter at skabe større gennemsigtighed og
ensartethed i organiseringen af almene boliger. Herudover giver
forslagene større frihed for den enkelte boligorganisation
til at vælge den kombination af oprindeligt kapitalgrundlag
og øverste myndighed, som efter de lokale forhold og
ønsker findes mest hensigtsmæssig.
Der er i dag tre forskellige organisationstyper (selvejende
almene boligorganisationer, almene andelsboligorganisationer og
almene garantiorganisationer) med egne boligafdelinger. De reelle
forskelle er imidlertid yderst begrænsede og primært
historisk betingede. Forskellene mellem de tre organisationstyper
vedrører øverste myndighed og oprindeligt
kapitalgrundlag. Herudover er der forskel på
udlejningsreglerne, idet almene andelsboligorganisationers
ventelister er baseret på medlemsnumre, mens de to andre
organisationstypers ventelister er baseret på
opnoteringstidspunktet.
Øverste myndighed er som udgangspunkt et valgt
repræsentantskab, men andelsboligorganisationer kan i stedet
vælge at have en generalforsamling som øverste
myndighed. Det oprindelige kapitalgrundlag er enten ingen
oprindelig egenkapital, en beskeden organisationsandel eller en
indskudt garantikapital. Herudover gælder for organisationer
med indskudt garantikapital (garantiorganisationer), at der foruden
de kompetente organer, der findes i de to andre organisationstyper,
tillige er en garantforsamling, som imidlertid har meget
begrænset indflydelse.
Det synes ikke velbegrundet at opretholde en entydig
regulering af, hvilken af de to former for øverste myndighed
en almen boligorganisation skal være organiseret med.
Afhængig af den enkelte boligorganisations individuelle
ønsker om et direkte demokrati (generalforsamling) eller et
indirekte demokrati (valgt repræsentantskab) kan der
være behov for begge former for øverste myndighed i
alle organisationsformerne. Det foreslås derfor at overlade
det til boligorganisationens eget valg, hvordan den vil organisere
sig med hensyn til øverste myndighed.
Selvejende almene boligorganisationer har ingen oprindelig
egenkapital, og organisationsandelene i almene
andelsboligorganisationer er almindeligvis en uvæsentlig del
af egenkapitalen. Almene boligorganisationer kan således
fungere både med og uden indskudt kapital, hvorfor det
foreslås også at harmonisere reglerne på dette
område, således at indskudt kapital ikke fremover skal
være afgørende for organisationsformen.
Med den foreslåede nye affattelse af lovens
§ 9 og § 10, stk. 1, vil alle almene
boligorganisationer med almene boligafdelinger frit kunne
vælge kombinationer af ingen oprindelig egenkapital eller
medlemsindskud henholdsvis generalforsamling eller
repræsentantskab. Boligorganisationer med medlemsindskud vil
kunne opkræve indskuddet samtidig med opkrævning af
gebyret for opnotering på ventelisten. Medlemsindskuddet er
et engangsbeløb, og yderligere gebyrer, kontingent eller
lignende kan derfor ikke opkræves sammen med det årlige
gebyr for ajourføring af ventelisten eller den
løbende lejebetaling.
Garantiorganisationer har ikke kunnet oprettes siden 1986.
Garanternes indflydelse er i dag meget begrænset, og der er
som følge af omdannelser til anden organisationsform kun
få garantiorganisationer tilbage. Som led i en
regelforenkling vil det være hensigtsmæssigt, at
også de resterende garantiorganisationer omdannes til en
anden organisationsform. Omdannelse bør imidlertid så
vidt muligt ske ad frivillighedens vej. Det foreslås derfor,
at de eksisterende garantiorganisationer bevarer retten til denne
organisationsform, men i lovforslagets § 1, nr. 10,
foreslås regler om omdannelse og indløsning af
garantibeviser. Der henvises til bemærkningerne til dette
forslag. Som følge af forslaget i lovforslagets
§ 1, nr. 11, vil også garantiorganisationer frit
kunne vælge mellem repræsentantskab og
generalforsamling som øverste myndighed.
Almene boligorganisationer uden egne boligafdelinger er i dag
organiseret enten som almene forretningsførerorganisationer,
der kan være selvejende eller garantiorganisationer, eller
som almene andelsselskaber. For de almene
forretningsførerorganisationer består forskellene dels
i, at selvejende almene forretningsførerorganisationer i
modsætning til garantiorganisationer er organiseret uden
oprindelig egenkapital, dels i at selvejende almene
forretningsførerorganisationer kun har to kompetente organer
(øverste myndighed og bestyrelse), mens
garantiorganisationerne tillige har en garantforsamling.
Garanternes indflydelse er begrænset på samme
måde som i garantiorganisationer med egne
boligafdelinger.
Der kan efter de gældende regler ikke oprettes nye
forretningsførerorganisationer, mens almene andelsselskaber
fortsat kan oprettes.
Reglerne for de to organisationsformer er ens på
væsentlige områder, men der er forskelle på flere
områder, f.eks. med hensyn til sideaktiviteter og
repræsentation i andre boligorganisationers
bestyrelser.
Forretningsførerorganisationer kan i modsætning
til andelsselskaber oprette datterorganisationer, have
repræsentation i andre boligorganisationers bestyrelser og
have egne sideaktiviteter.
Forretningsførerorganisationers og deres
datterorganisationers midler kan indgå i fælles
forvaltning med datterorganisationernes afdelingers midler, hvorved
der er mulighed for, at nettorenteindtægten tilfalder
forretningsførerorganisationen.
Forretningsførerorganisationen kan beslutte at
overføre nettorenteindtægten helt eller delvist som
tilskud til datterorganisationernes afdelinger. Ikke-udbetalt
renteindtægt indgår i regnskabet, og overskud
overføres til arbejdskapitalen. For administrerede
boligorganisationer kan forretningsførerorganisationen ikke
oppebære en rentemarginal. Den tilfalder i stedet den
administrerede boligorganisation. Også andelsselskaber kan
have midler i fællesforvaltning, men alene således at
der ikke kan oppebæres en rentemarginal.
Kommunalbestyrelsen skal godkende administrationsaftaler med
almene andelsselskaber, men ikke med
forretningsførerorganisationer.
Da både almene forretningsførerorganisationer og
almene andelsselskaber har til hovedformål at administrere
andre boligorganisationer, skønnes de beskrevne forskelle
mellem forretningsførerorganisationer og andelsselskaber
hverken velbegrundede eller rimelige. Det foreslås derfor, at
der fremover kun skal være én type af almene
administrationsorganisationer. Disse organisationer skal som
udgangspunkt have samme stilling, som
forretningsførerorganisationerne har i dag.
Almene administrationsorganisationer vil kunne oprette nye
boligorganisationer, men vil ikke kunne oprette
datterorganisationer. De eksisterende datterorganisationers retlige
status afviger væsentligt fra den status, som datterselskaber
har i selskabsretten. Der er således ikke tale om, at
forretningsførerorganisationen ejer datterorganisationen
helt eller delvis, og datterorganisationens lejere har samme
indflydelse på organisationens forhold som lejere i andre
almene boligorganisationer. En datterorganisations øverste
myndighed kan således eksempelvis beslutte at vælge en
anden forretningsfører.
Da status som datterorganisation således i det
væsentlige er uden juridisk indhold, foreslås det, at
begrebet datterorganisation ikke længere skal findes i
almenboligloven. De bestemmelser i almenboligloven, der omhandler
datterorganisationer, foreslås således ophævet
eller ændret, jf. tillige bemærkningerne til
§ 1, nr. 13 og 37. I overensstemmelse hermed vil
administrativt fastsatte bestemmelser, der vedrører
datterorganisationer, blive ophævet eller ændret.
Ændringen vil ikke være til hinder for, at de
eksisterende datterorganisationer, der fremover er medlemmer af
administrationsorganisationen, fortsat kalder sig
datterorganisationer, men betegnelsen vil ikke give disse medlemmer
nogen anden status i forhold til administrationsorganisationen end
den status, øvrige medlemmer af denne vil have.
Almene administrationsorganisationer vil efter den
foreslåede § 9, stk. 3, ligesom almene
boligorganisationer med almene boligafdelinger kunne organiseres
med eller uden medlemsindskud og med et valgt
repræsentantskab eller en generalforsamling som
øverste myndighed. Forretningsførerorganisationer,
der er organiseret som garantiorganisationer, bevarer efter den
foreslåede § 9, stk. 4, retten til denne
organisationsform.
Forslaget i § 1, nr. 27, er en
konsekvensændring som følge af, at almene
administrationsorganisationer ikke skal kunne have
datterorganisationer. Udlån fra en boligorganisation kan
herefter ske gennem administratororganisationen til andre
boligorganisationer, der er medlem af
administratororganisationen.
Til nr. 10
Den foreslåede bestemmelse i lovens § 9 a,
stk. 1, er en kodificering af gældende ret. Formålet
med forslaget er at tydeliggøre den adgang, som
øverste myndighed allerede i dag antages at have til at
godkende vedtægtsændringer, som medfører
omdannelse af boligorganisationen til en anden organisationstype.
Forslaget om, at indløsning skal ske til garantibevisernes
pålydende værdi, er i overensstemmelse med praksis og
har til formål at undgå tvivl om
værdifastsættelsen ved indløsning.
Det er hensigten, at bestemmelsen skal skabe øget
opmærksomhed om muligheden for omdannelse af
garantiorganisationer til anden organisationsform og således
føre til, at flere garantiorganisationer med tiden vil lade
sig omdanne.
Garanternes indflydelse begrænser sig i dag til, at der
afholdes en årlig garantforsamling, hvor garanterne kan
vælge et mindretal af medlemmerne til
organisationsbestyrelsen og træffe beslutning om udbetaling
af udbytte. Beslutningen om udbetaling af udbytte kan dog
tilsidesættes af øverste myndighed, der har
kompetencen til endeligt at godkende organisationens regnskab og
dermed en foreslået overskudsdisponering. Der udbetales i dag
kun i meget begrænset omfang udbytte til garanterne.
Garanternes indflydelse i garantiorganisationerne er blevet
indskrænket i flere omgange. I 1984 blev den hidtidige adgang
for garanterne til at vælge et flertal af
selskabsbestyrelsens medlemmer ændret til en adgang for
beboerne til at vælge bestyrelsens flertal. I 1997 blev
øverste myndighed ændret fra at være en
generalforsamling, bestående af garanterne, til at være
et repræsentantskab bestående af
organisationsbestyrelsen samt repræsentanter for
afdelingerne.
I forbindelse med den seneste indskrænkning af
garanternes indflydelse fik disse en lovfæstet ret til at
kræve sig indløst inden den 1. januar 2000.
Garanternes ret til ensidigt at kræve indløsning er
således udløbet, men foreslås genindført
i det foreslåede § 9 a, stk. 2, med det
formål at fremme frivillige indløsninger og dermed
omdannelse af garantiorganisationerne til anden organisationsform.
Dette er, ligesom kodificeringen af øverste myndigheds
adgang til at træffe beslutning om at omdanne
garantiorganisationen til anden organisationsform, et skridt imod
en forenkling af organisationsformerne, da en fuldstændig
indløsning af garantibeviserne vil medføre omdannelse
til en af de øvrige to organisationsformer.
Til nr. 12
Forslaget er en konsekvens af den foreslåede nye
affattelse af lovens § 10, stk. 1, om øverste
myndighed i en almen boligorganisation, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 11.
Til nr. 13
Forslagene er en konsekvens af forslagene i § 1, nr.
9, om harmonisering af organisationstyperne og § 1, nr.
11, hvorefter almene boligorganisationer skal kunne vælge
mellem repræsentantskab og generalforsamling som
øverste myndighed.
I de gældende regler i lovens § 11 reguleres
sammensætningen af repræsentantskabet. Den
foreslåede nye affattelse af § 11, stk. 1, om
boligorganisationer med almene boligafdelinger svarer til de
gældende regler, bortset fra at det med den foreslåede
affattelse sikres, at afdelingernes beboere i alle tilfælde
vælger flertallet af medlemmerne i repræsentantskabet.
For administrationsorganisationers vedkommende tydeliggøres
det i det foreslåede § 11, stk. 2, at
boligorganisationer eller andre, der får deres ejendom m.v.
administreret af administrationsorganisationen, uden at de er
medlemmer, ikke har ret til repræsentation. Herudover gives
der kommunalbestyrelser og regionsråd adgang til at udpege
hver en enkelt repræsentant, hvis kommunen eller regionen som
ejer af almene ældreboliger er medlem af
administrationsorganisationen.
Det foreslåede § 11, stk. 3, er identisk med det
gældende § 11, stk. 2.
Der findes ikke i den gældende lov nogen nærmere
regulering af generalforsamlingen, der efter de gældende
regler kun kan være øverste myndighed i almene
andelsboligorganisationer og i almene andelsselskaber.
Generalforsamlingen er således i dag kun reguleret i
normalvedtægterne for henholdsvis almene
andelsboligorganisationer og almene andelsselskaber.
Da alle almene boligorganisationer efter forslaget i
§ 1, nr. 11, fremover skal kunne vælge
generalforsamling som øverste myndighed, skønnes der
at være behov for, at også generalforsamlingen
reguleres i loven.
I dag har kun almene andelsboligorganisationer og almene
andelsselskaber medlemmer. Som led i en regulering af
generalforsamlingen og i den foreslåede harmonisering af
organisationstyperne, foreslås det, at der fremover skal
være medlemmer i alle almene boligorganisationer.
For almene boligorganisationer med almene boligafdelinger
indebærer det foreslåede § 11, stk. 4, at
boligorganisationens lejere og enhver, der er opnoteret på
venteliste, anses for medlemmer af boligorganisationen. Kredsen af
medlemmer svarer derved til medlemskredsen i almene
andelsboligorganisationer efter de gældende regler.
Foruden boligorganisationens bestyrelse og dens medlemmer
får også medlemmernes myndige husstandsmedlemmer adgang
til generalforsamlingen. Det vil imidlertid kun være
boligorganisationens lejere og disses myndige husstandsmedlemmer,
der har stemmeret. Det er hensigten, at der i et sæt nye
normalvedtægter skal fastsættes regler om stemmeret,
som indebærer, at der tillægges hver husstand to
stemmer uanset antallet af husstandsmedlemmer. Dette svarer til de
gældende regler om stemmeret på afdelingsmødet i
alle organisationstyper med egne boligafdelinger og på
generalforsamlingen i almene andelsboligorganisationer. Dog
tilkommer stemmeretten i dag lejerne og »disses
ægtefæller eller hermed sidestillede personer«.
Kredsen af stemmeberettigede udvides således til også
at omfatte lejers hjemmeboende voksne børn eller andre
myndige husstandsmedlemmer, uden at dette medfører en
forøgelse af antallet af stemmer, som en husstand kan
disponere over.
For garantiorganisationer gives også garanterne adgang
til generalforsamlingen uden stemmeret. Garanterne vil
således fortsat skulle gøre deres indflydelse
gældende gennem garantforsamlingen, der som i dag alene vil
have kompetence til at vælge et mindretal af
bestyrelsesmedlemmerne og til at beslutte udbetaling af
udbytte.
For almene administrationsorganisationer indebærer det
foreslåede § 11, stk. 5, at
administrationsorganisationens bestyrelse og medlemmernes
bestyrelser har adgang til generalforsamlingen, mens
boligorganisationer og andre, der får deres ejendom m.v.
administreret af administrationsorganisationen, uden at de er
medlemmer, ikke vil kunne deltage i generalforsamlingen. I
garantiorganisationer får tillige garanterne adgang til
generalforsamlingen, dog uden stemmeret.
Det er hensigten, at der skal udarbejdes nye
normalvedtægter, der vil komme til at indeholde nærmere
regler om såvel repræsentantskab som
generalforsamling.
Til nr. 14
Efter den gældende § 13 kan
kommunalbestyrelsen udpege et eller flere medlemmer af en almen
boligorganisations bestyrelse, hvis øverste myndighed
træffer beslutning herom. Herudover kan et
kommunalbestyrelsesmedlem være medlem af bestyrelsen, hvis
den pågældende som boligtager er valgt af
øverste myndighed, eller hvis vedtægterne åbner
mulighed for det.
Bestemmelsen i lovens § 14 afskærer en bestemt
personkreds fra at være medlemmer af en almen
boligorganisations bestyrelse. De personer, der efter
§ 14 er afskåret fra at være medlemmer af
bestyrelsen, er den borgmester eller rådmand, der er
ansvarlig for tilsynet med de almene boligorganisationer, formanden
for det udvalg, hvortil tilsynet med almene boligorganisationer er
henlagt, samt ansatte i den del af den kommunale forvaltning, der
udøver tilsynet med de almene boligorganisationer i
kommunen.
Udover begrænsningerne i lovens § 14
følger det af § 33, stk. 1, i loven, at
boligorganisationens lejere altid skal have mindst halvdelen af
pladserne i bestyrelsen. Da det desuden er et krav, at bestyrelsen
skal bestå af et ulige antal medlemmer, har
boligorganisationens lejere flertallet af pladserne i
bestyrelsen.
Lovens § 13 foreslås ophævet som
overflødig, idet det altid, med de begrænsninger der
følger af § 14 og § 33, stk. 1, vil
kunne bestemmes i en almen boligorganisations vedtægter, at
kommunalbestyrelsen kan udpege bestyrelsesmedlemmer.
Til nr. 15
Det foreslås i § 14 a, at boligorganisationens
bestyrelse som hidtil skal kunne tillægges et passende
vederlag for dens arbejde. Forslaget svarer i det væsentlige
til den gældende bestemmelse i lovens § 8, der
foreslås ophævet, jf. lovforslagets § 1, nr.
8. Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere
regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer til
den fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås
det dog at fjerne kravet om, at kommunalbestyrelsen skal godkende
vederlagets størrelse. Det er hensigten, at der fortsat skal
gælde administrativt fastsatte regler om vederlagets
maksimale størrelse.
Til nr. 16
Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere
regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer til
den fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås
det i den foreslåede affattelse af § 15, stk. 1, 2.
pkt., at ophæve kravet om, at kommunalbestyrelsen skal
godkende opløsning af en boligorganisation, når denne
ikke har nogen ejendomme, eller når opløsningen sker i
forbindelse med afhændelse af organisationens ejendomme til
en anden almen boligorganisation. Samtidig omformuleres
bestemmelsen sådan, at det udtrykkeligt kommer til at
fremgå, at bestemmelsen ikke vedrører salg af
boligorganisationens ejendomme, men en sammenlægning af to
eller flere boligorganisationer. Da der er tale om
sammenlægning, skal der heller ikke indhentes godkendelse
efter lovens § 27.
Da opløsning af en boligorganisation med henblik
på sammenlægning med en eller flere andre
boligorganisationer besluttes af boligorganisationens
øverste myndighed, og da det samlede antal af almene boliger
ikke påvirkes af sammenlægningen, skønnes det at
være ubetænkeligt at ophæve kravet om
kommunalbestyrelsens godkendelse af disse opløsninger.
Ændringen har endvidere til formål at lette
sammenlægning af boligorganisationer. Når mindre
boligorganisationer sammenlægges til større, vil disse
i højere grad kunne være i besiddelse af den
nødvendige økonomiske styrke til at kunne råde
over en professionel administration. Boligorganisationerne må
forventes derved at blive bedre i stand til at løse de
problemer og udfordringer, som de lokalt står over for, til
at indgå i en model med mål- og aftalestyring med deraf
følgende større frihedsgrader og øgede krav
bl.a. til boligorganisationernes kvalitetsstyring og egenkontrol og
til at gå konstruktivt ind i en udvidet dialog med
kommunalbestyrelserne. Samtidig vil de kunne realisere
stordriftsfordele med deraf følgende lavere leje.
Det første skridt i retning af en lettere
sammenlægningsproces er allerede taget, idet der siden 1.
januar 2007 ikke har været krav om, at sammenlægning af
boligorganisationer skal besluttes på
afdelingsmøderne.
En sammenlægning af to eller flere boligorganisationer
vil medføre, at de ophørende boligorganisationers
aktiver og passiver indgår i den samlede fortsættende
boligorganisation. Løbende offentlig støtte og
garantier påvirkes således ikke af
sammenlægningen. Det er hensigten at fastsætte
nærmere regler om proceduren for og retsvirkningerne af en
sammenlægning af boligorganisationer. Hjemlen hertil vil
følge af lovens § 32 i den affattelse, der
følger af lovforslagets § 1, nr. 36.
Det forventes, at de foreslåede ændringer vil
fremme frivillige sammenlægninger af boligorganisationer, der
ikke har en sådan størrelse, at de kan leve op til
fremtidige krav om professionalitet og økonomisk
styrke.
På samme måde som for boligorganisationernes
vedkommende er der behov for at stimulere sammenlægning af
små afdelinger til større afdelinger for at realisere
effektivitetsgevinster. Efter de gældende regler, der findes
i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., skal
huslejeforskelle mellem de sammenlagte afdelinger udlignes over
højst 10 år. Kravet er velbegrundet i relation til den
del af den samlede huslejebetaling, der vedrører afdelingens
drift. Derimod kan kravet i relation til den del af
huslejebetalingen, der vedrører kapitaludgifterne,
udgøre en barriere for hensigtsmæssige
sammenlægninger af flere afdelinger med forskelligt niveau
for kapitaludgifter. Dette krav vil derfor blive erstattet af en
regel om, at huslejeforskelle, som skyldes forskellige
kapitaludgifter, kan opretholdes i forbindelse med
sammenlægning af afdelinger. Samtidig er det hensigten at
ophæve det administrativt fastsatte krav om
kommunalbestyrelsens godkendelse af
afdelingssammenlægninger.
Omvendt kan opdeling af meget store afdelinger i visse
tilfælde være hensigtsmæssig blandt andet for at
styrke beboerdemokratiet i afdelingen. Der er i dag ikke formelle
regler om opdeling af en afdeling i flere mindre afdelinger. Der
vil ved bekendtgørelse blive gennemført en
harmonisering, således at såvel sammenlægning som
opdeling af afdelinger skal godkendes af de implicerede
afdelinger.
Til nr. 17
Hovedreglen ved nybyggeri i lovens § 16 er, at hvert
byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling af
boligorganisationen. Den enkelte afdeling skal have skøde
på grunden. Det er endvidere fastsat i § 16, at en
afdeling i en boligorganisation er økonomisk uafhængig
af andre afdelinger og af boligorganisationen.
Kravet om, at hvert byggeforetagende skal udgøre en
særlig afdeling af boligorganisationen, kan dog fraviges ved
på- og tilbygninger af boliger til eksisterende afdelinger,
når matrikulær opdeling eller ejerlejlighedsopdeling
ikke kan finde sted. Kravet kan desuden fraviges ved indretning af
uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere
etager, uanset om ejerlejlighedsopdeling er mulig eller ikke. De
nævnte fravigelser kræver formelt ikke
kommunalbestyrelsens godkendelse, men kommunalbestyrelsens
godkendelse følger i praksis af, at det er
kommunalbestyrelsen, der skal give støttetilsagn til de nye
boliger, der tilføjes.
Kravet om, at boligerne skal organiseres i afdelinger, har til
formål at sikre, at der er en økonomisk adskillelse
mellem de enkelte afdelinger og mellem afdelingerne og
boligorganisationen. En afdelings konkurs vil således ikke
berøre øvrige afdelinger eller
boligorganisationen.
Imidlertid er der eksempler på, at mindre byggeopgaver i
en afdeling har skullet udskilles i en særlig afdeling,
hvilket også har indebåret en matrikulær
udskillelse i afdelingen. Efter endt byggesag er den oprindelige og
den særlige afdeling sammenlagt, og der er også sket en
matrikulær sammenlægning. Det er i mange tilfælde
unødigt bureaukratisk og omkostningskrævende, og der
bør derfor indføres mere pragmatiske regler, hvor en
vurdering af risikoen ved byggeprojektet sammenholdes med
afdelingens og boligorganisationens økonomiske styrke.
På den baggrund foreslås det med den nye
affattelse af § 16, stk. 2, at boligorganisationen ved
mindre byggesager, hvor byggeriet er ukompliceret og af mindre,
begrænset økonomisk omfang set i forhold til den gamle
afdeling kan beslutte at undlade at oprette en særlig
afdeling for nybyggeriet.
Kommunalbestyrelsen skal efter forslaget godkende, at det
pågældende byggeri gennemføres uden at blive
udskilt i en særlig afdeling. Når byggeprojektet
indeholder nye almene boliger, vil kommunalbestyrelsen skulle give
støttetilsagn til disse nye boliger. I denne situation anses
kravet om kommunalbestyrelsens godkendelse for opfyldt, når
der er givet støttetilsagn. Indeholder byggeprojektet
såvel nye almene boliger som andre arealer, forudsættes
det, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med meddelelse af
støttetilsagn tillige tager stilling til, om det samlede
byggeri kan gennemføres uden at skulle udskilles i en
særlig afdeling.
I tilfælde, hvor byggeprojektet ikke indeholder nye
almene boliger, kan der ikke gives støtte til byggeriet, og
det vil derfor være nødvendigt, at boligorganisationen
særskilt indhenter kommunalbestyrelsens godkendelse af, at
byggeriet gennemføres, uden at det udskilles som en
særlig afdeling. Dette kan være tilfældet, hvor
de nye arealer anvendes til udvidelse af eksisterende boliger eller
til andet end boligformål.
Det forudsættes i alle tilfælde, at
anskaffelsessummen for nybyggeriet betales via huslejen i de
nybyggede boliger m.v. og således ikke udlignes med den
øvrige afdeling. Dette svarer til de gældende regler
for nyindrettede tagboliger eller boliger i nypåbyggede
etager, hvor der ikke er foretaget opdeling i
ejerlejligheder.
Den foreslåede nye affattelse af lovens § 16,
stk. 2, medfører, at betingelserne for at foretage på-
og tilbygninger, hvor der ikke kan ske ejerlejlighedsopdeling, og
for at udvide ved indretning af tagetagen eller ved påbygning
af nye etager uden opdeling i ejerlejligheder formelt bliver
strengere. Det må imidlertid også med den
gældende affattelse forudsættes, at på- og
tilbygninger samt indretning af tagboliger eller påbygning af
nye etager uden ejerlejlighedsopdeling kun sker, når dette
efter en vurdering af risikoen i forhold til afdelingens og
boligorganisationens økonomiske styrke skønnes
forsvarligt. Der tilsigtes således ikke nogen
realitetsændring i denne henseende.
Samtidig medfører den foreslåede affattelse, at
mindre byggeprojekter, der ikke står i direkte fysisk
forbindelse med den eksisterende bygning, i modsætning til i
dag vil kunne gennemføres uden udmatrikulering eller
ejerlejlighedsopdeling under de samme betingelser, som skal
gælde for mindre på- og tilbygninger og for indretning
af uudnyttede tagetager og påbygning af yderligere
etager.
Til nr. 18, 28, 30, 78, 79, 88, 89, 95 og 99.
Ændringerne er konsekvensændringer som
følge af den foreslåede ophævelse af kravet om
bygherrekonkurrence i lovens § 116, jf. forslaget i
§ 1, nr. 82.
Til nr. 19
Efter de gældende regler i lovens § 17 skal
medlemmer af organisationsbestyrelsen eller afdelingsbestyrelsen,
forretningsføreren og funktionærer i
boligorganisationen indberette til kommunalbestyrelsen, hvis de
leder eller deltager i ledelsen af byggevirksomhed uden for
boligorganisationen eller i øvrigt har en nær
økonomisk tilknytning til en sådan byggevirksomhed.
Kommunalbestyrelsen kan i givet fald nedlægge forbud mod, at
forholdet fortsætter. Hvis de nævnte personer, disses
nære slægtninge eller andre nærtstående
deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær
tilknytning til et selskab, en forening eller anden privat juridisk
person, skal boligorganisationens aftaler med disse selskaber m.v.
i visse retsforhold godkendes af kommunalbestyrelsen.
Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere
regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer til
den fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås
det at ophæve kravet i lovens § 17, stk. 2 og 3, om
forhåndsgodkendelse af visse aftaler. Det eksisterende
indberetningskrav i § 17, stk. 1, opretholdes sammen med
kommunalbestyrelsens mulighed for at nedlægge forbud.
Ophævelsen skønnes derfor ubetænkelig, idet
kommunalbestyrelsen altid vil kunne gribe ind, hvis den bliver
bekendt med misbrug, ligesom eventuelle urimelige aftaler vil kunne
påtales af boligorganisationens revisor. Forslaget skal
således også ses i sammenhæng med en
påtænkt modernisering af de gældende revisions-
og regnskabsregler, herunder af kontoplaner, spørgeskema og
revisionsinstruks.
Til nr. 20
Efter den gældende § 19 kan
kommunalbestyrelsen fastsætte et maksimum for
arbejdskapitalen. Denne adgang foreslås ophævet i den
foreslåede affattelse af § 19, dels fordi
kommunalbestyrelsens ensidige adgang til at fastsætte et
maksimum ikke er foreneligt med den foreslåede mål- og
aftalestyring, dels fordi det er vanskeligt med rimelighed at
fastsætte behovet for arbejdskapital. Den gældende
adgang er da heller ikke udnyttet i nævneværdigt
omfang.
Det foreslås endvidere, at arbejdskapitalen dels kan
opbygges af overskud fra organisationens drift, svarende til de
gældende regler, dels, som noget nyt, af særlige bidrag
fra afdelinger og administrerede organisationer.
Det er hensigten administrativt at fastsætte en ordning
efter samme skabelon, som gælder for opkrævning af det
særlige bidrag til dispositionsfonden. Da arbejdskapitalen
har et mindre anvendelsesområde end dispositionsfonden, er
det hensigten at fastsætte, at der til arbejdskapitalen kan
opkræves et beløb, svarende til 2/3 af
satserne for dispositionsfonden. I 2008-prisniveau svarer det til
141 kr. pr. bolig, indtil arbejdskapitalen udgør 2.727 kr.
pr. bolig. Overstiger arbejdskapitalen dette beløb,
ophører bidragsbetalingen.
Fuldt administrerede boligorganisationer har ikke samme behov
for opbygning af en arbejdskapital, som selvadministrerede
organisationer har. Derimod vil administrationsorganisationen have
behov for opbygning af en arbejdskapital, som ikke i dag kan ske
med midler fra administrationshonoraret. Det foreslås derfor,
at administratororganisationen og dens medlemsorganisationer i
fællesskab kan aftale størrelsen og fordelingen af
bidraget til arbejdskapitalen inden for de ovennævnte
rammer.
Til nr. 21
Efter de gældende regler indbetales driftsoverskud til
dispositionsfonden, såfremt overskuddet overstiger det
maksimum for arbejdskapitalen, som kommunalbestyrelsen måtte
have fastsat efter den gældende § 19. Da denne
adgang foreslås ophævet, jf. forslagets § 1,
nr. 20, bortfalder reglen som konsekvens heraf. I stedet
foreslås i den nye affattelse af § 20, stk. 1, nr.
3, at boligorganisationen kan beslutte at overføre
beløb fra arbejdskapitalen til dispositionsfonden,
såfremt organisationen finder, at arbejdskapitalen har
nået en tilstrækkelig størrelse.
Til nr. 22, 23, 32, 63, 64, 66 og 92
Som det fremgår af afsnit 2.2.2. i de almindelige
bemærkninger, er der foreslået en nedsættelse af
startlejen samt en række ændringer af reguleringen af
beboerbetalingen, herunder længden af den periode, hvori der
skal reguleres, af lånenes maksimale løbetid samt af
fordeling og tidspunkt for indbetaling af likvide midler til
fondssystemet.
Efter de gældende regler er der for nybyggeri med
tilsagn fra og med 1999 forskel på anvendelsen af de likvide
midler i forbindelse med udamortiseringen af lånene
afhængigt af, om disse midler fremkommer før eller
efter udløbet af den maksimale løbetid, som i dag er
35 år. Likvide midler, der fremkommer inden udløbet af
den maksimale løbetid ved, at beboernes betaling overstiger
ydelserne på de optagne lån, indbetales via
dispositionsfonden og Landsbyggefonden til nybyggerifonden. Af de
likvide midler, der fremkommer efter det 35. år forbliver 1/3
i dispositionsfonden, mens 2/3 indbetales til Landsbyggefonden til
ligelig fordeling mellem landsdispositionsfonden og
nybyggerifonden.
For nyt alment byggeri med tilsagn 1. juli 2009 eller senere
forlænges med forslagets § 1, nr. 68 den maksimale
løbetid for de optagne lån fra 35 år til 40
år. Det er derfor nødvendigt tilsvarende at udskyde
indbetalingstidspunktet til fondssystemet til 40 år.
Det foreslås, at indbetalingen til dispositionsfonden af
de likvide midler, der fremkommer før udløbet af den maksimale
løbetid, tilsvarende forlænges til 40 år, jf.
den foreslåede § 20, stk. 1, nr. 9, i lovforslagets
§ 1, nr. 23.
Det foreslås endvidere i § 129 a, stk. 1, jf.
lovforslagets § 1, nr. 92, at de likvide midler, der i
disse byggerier fremkommer før
udløbet af den maksimale løbetid på 40
år, via dispositionsfonden indbetales til staten.
For så vidt angår de likvide midler, der
fremkommer efter udløbet af den
maksimale løbetid på 40 år, sker der ingen
ændringer. Midlerne indbetales til dispositionsfonden fra og
med det 41. år efter låneoptagelsen, jf. det
foreslåede § 20, stk. 1, nr. 7 i lovforslagets
§ 1, nr. 22. 1/3 heraf forbliver i de lokale
dispositionsfonde, mens de resterende 2/3 indbetales med 1/3 til
henholdsvis Landsbyggefonden og nybyggerifonden.
For byggeri med tilsagn i perioden 1. januar 1999 til den 30.
juni 2009 sker indbetaling til dispositionsfonden fortsat efter 35
år, jf. affattelsen af § 20, stk. 1, nr. 6 og
7.
For almene ældreboliger ejet af en selvejende
institution, en kommune eller en region, samt for almene
ungdomsboliger ejet af en selvejende institution, foreslås
tilsvarende ændringer, idet der dog ikke er en
dispositionsfond for disse boliger. Den foreslåede
ændring af § 30 a, stk. 1, (forslagets
§ 1, nr. 32), indebærer for de nævnte
byggerier med tilsagn fra den 1. juli 2009 og frem, at 1/3 af de
likvide midler, der fremkommer efter
det 40. år, fortsat anvendes i henhold til bestemmelse vedr.
dispositionsfonden. De resterende 2/3 af de likvide midler, der
fremkommer efter det 40. år, indbetales forsat til
Landsbyggefonden, jf. den foreslåede affattelse af
§ 80 c (forslagets § 1, nr. 64).
Forså vidt angår de likvide midler, der fremkommer
før det 40. år i de
nævnte boliger, foreslås de indbetalt direkte til
staten, jf. den foreslåede affattelse af § 129 a,
stk. 2, i lovforslagets § 1, nr. 92.
Den foreslåede affattelse af § 20, stk. 1, nr.
10 og 11, jf. lovforslagets § 1, nr. 23, er en konsekvens
af nedlæggelsen af byggefonden. Der henvises herom til
bemærkningerne nedenfor til § 1, nr. 25.
Til nr. 24
I de gældende regler i lovens § 20, stk. 2-4,
er der fastsat en ganske omfattende og detaljeret regulering af
dispositionsfondens anvendelsesområde, herunder om formen for
og størrelsen af fondens medvirken. Reguleringen har
karakter af en liste, der positivt anfører de formål,
som fondens midler kan anvendes til.
En sådan centralt fastsat og detaljeret regulering synes
ikke i alle tilfælde at være hensigtsmæssig eller
optimal. Fordelen er naturligvis, at der herved sikres en
kontrolleret anvendelse af midlerne. Reguleringen har imidlertid
samtidig den ulempe, at den hverken er fleksibel i forhold til
forskellige lokale behov eller i forhold til nye anvendelsesbehov.
Det har da også gennem årene været
nødvendigt i flere omgange at revidere og udvide
positivlisten.
Det foreslås derfor, at den gældende detaljerede
regulering som udgangspunkt ophæves og erstattes med en
bredere formuleret formålsbestemmelse.
I stk. 2 foreslås, at de gældende bestemmelser
vedr. dispositionsfondens dækning af afdelingernes udgifter
til tab som følge af lejeledighed opretholdes.
Dækningen gælder både tab som følge af
ledige boliger og ledigt erhvervsareal. Der er tale om en
obligatorisk anvendelse, dog således at kommunalbestyrelsen
kan godkende, at lejetab ikke dækkes, såfremt
boligorganisationens økonomiske situation gør det
nødvendigt. Dette sidste er tilfældet, såfremt
dispositionsfondens saldo kommer under det fastsatte minimum pr.
lejemålsenhed på 4.090 kr. (2008-pris).
I stk. 3 foreslås, at midlerne herudover skal medvirke
til fysisk, økonomisk og social opretning af
boligorganisationens afdelinger med henblik på at sikre deres
fortsatte beståen med tidssvarende og velfungerende boliger
og boligområder. Der er et særligt hensyn at tage til
andre almene afdelinger, såfremt opretningen består i,
at lejen nedsættes, idet disse andre afdelingers
konkurrencesituation herved kan forringes. Det foreslås
derfor, at den efterfølgende leje skal stå i et
rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger.
I stk. 4 foreslås, at dispositionsfondens midler i
særlige tilfælde kan medvirke til at sikre
boligorganisationens fortsatte virksomhed, herunder dække
ekstraordinære tab samt foreløbig finansiere
grundkøb og etablering af nye afdelinger.
Dispositionsfonden vil fortsat skulle honorere de
forpligtelser, som fonden har påtaget sig i henhold til
tidligere bestemmelser. Det gælder tilbagebetaling af indskud
til kommuner ved genudlejning af kapitaltilskudslejligheder samt
indeksregulering af beboerindskud, såfremt lejeaftale er
indgået før 1. april 1975.
I forhold til de gældende anvendelsesregler, jf.
oversigten i de almindelige bemærkninger i afsnit 2.6.1., er
det hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at
dispositionsfonden ikke længere skal kunne afholde udgifter
til finansiering af boligorganisationens edb-udstyr og
administrationsejendom, til indskud i forskellige selskaber
herunder administrationsorganisation samt til fremme af almindelige
bygge- og boligpolitiske formål. Udgifter til disse
aktiviteter må i stedet afholdes af arbejdskapitalen.
Efter de gældende regler i driftsbekendtgørelsen
er der til hvert anvendelsesområde angivet formen for
dispositionsfondens medvirken, dvs. om der er tale om lån
eller tilskud, om lånets løbetid, og om der er tale om
engangstilskud eller løbende tilskud. Det er hensigten
administrativt at fastsætte, at denne detaljerede regulering
som udgangspunkt ophæves, således at det er op til
boligorganisationen at træffe beslutning herom. I det omfang
dispositionsfonden anvendes til finansiering af forhold
vedrørende nye afdelinger vil det dog blive fastholdt, at
dette skal ske som udlån.
Optager afdelingen lån til finansiering af renovering,
og yder boligorganisationen løbende støtte hertil,
foreslås det i stk. 5, at kommunalbestyrelsen fortsat kan yde
garanti for de optagne lån efter de almindelige bestemmelser
herom i lovens § 127.
Til nr. 25, 61, 62 og 65
Det foreslås i nr. 25, at byggefonden efter lovens
§ 21 nedlægges.
Byggefondens aktiver består først og fremmest af
indestående i de enkelte afdelinger. Så længe de
oprindelige lån i en afdeling ikke er udamortiserede,
registreres den løbende opsparing, der sker ved afdrag
på afdelingens oprindelige prioriteter,
regnskabsmæssigt som overførsel til
boligorganisationens byggefond. Når de oprindelige lån
udamortiseres, ophører overførsel til byggefonden, og
i stedet indbetales de likvide midler, som fremkommer i denne
forbindelse, kontant til dispositionsfonden. Afdelingernes afdrag
vil fremover blive konteret på afdelingsregnskabet, ligesom
eksisterende indestående overføres hertil.
Herudover indbetales de pligtmæssige bidrag efter
almenboliglovens §§ 79 og 80 til byggefonden til
videre indskud i Landsbyggefonden. 60 pct. af disse midler
overføres til boligorganisationens trækningsret,
hvorfra der kan ydes tilskud efter § 90 fra
Landsbyggefonden. Tilskuddet tilbageføres til afdelingerne
via byggefonden. Det foreslås i § 20, stk. 1, nr.
10 og 11, jf. lovforslagets § 1, nr. 23, at disse
transaktioner fremover sker via boligorganisationens
dispositionsfond.
Frem til 1979 blev en del af de pligtmæssige bidrag
anvendt til udlån til nybyggeri og til byggerier, hvor
rentesikringen var ophørt (A-udlån), til finansiering
af nybyggeri (G-udlån) samt til driftsstøtte
(A-udlån og såkaldte C-udlån, hvor midlerne
stammede fra »genudlejningsforhøjelser«). Disse
udlån skal tilbagebetales i første omgang til
Landsbyggefonden, som tilbagefører disse udlån til
boligorganisationens byggefond. Også tilbageføringen
af disse indskud vil fremover ske til dispositionsfonden, jf.
overgangsbestemmelsen i lovforslagets § 6, stk. 3.
Som følge af nedlæggelsen af byggefonden og
indbetalingen af de pligtmæssige bidrag og
tilbageføring af trækningsretstilskud til
dispositionsfonden foreslås konsekvensændringer af
§§ 79, 80 og 87, jf. lovforslagets § 1,
nr. 61, 62 og 65.
Til nr. 26
Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere
regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer til
den fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås
det at ophæve kravet i § 22, stk. 2, om, at
kommunalbestyrelsen skal godkende udlån til afdelinger med
driftsunderskud, der overstiger 1 måneds
bruttolejeindtægt, og som ikke skyldes
udlejningsvanskeligheder.
Til nr. 31
Der foreslås i den nye affattelse af § 28,
stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 31, indført en
regel om, at kommunalbestyrelsen kun må give en godkendelse
til sammenlægning af boliger, hvis boligen efter
sammenlægningen ikke overstiger 140 m2.
Der har været usikkerhed om, hvorvidt
kommunalbestyrelsens ret til at godkende væsentlige
ændringer af almene boligorganisationers ejendomme indeholder
hjemmel til at godkende sammenlægning af beboede
lejligheder.
Det foreslås derfor, at der indføres en
udtrykkelig hjemmel hertil. En godkendelse er dog betinget af, at
sammenlægningen indgår i en helhedsplan, der skal
fremtidssikre boligområdet.
Det bemærkes, at forslaget alene omhandler den
situation, hvor begge lejligheder, der skal sammenlægges,
aktuelt er beboede. Hvis kun én af lejlighederne er beboet,
er der ikke knyttet betingelser til kommunalbestyrelsens
godkendelse af en sammenlægning til fortsat beboelse, idet
det forudsættes, at lejeren er interesseret i at leje den
sammenlagte lejlighed. Det er således helt op til
kommunalbestyrelsen, hvorvidt den vil godkende en
sammenlægning i dette tilfælde. Dog skal den overfor
nævnte grænse på 140 m2 overholdes.
Den gældende regel om beslutninger om væsentlige
forandringer af en almen boligorganisations ejendom på en
ejerforenings generalforsamling opretholdes uændret.
Til nr. 33, 58 og 72
Forslagene er konsekvensændringer som følge af de
foreslåede ændringer af reglerne vedr.
dispositionsfonden i lovens § 20, jf. forslagets
§ 1, nr. 24.
Til nr. 34
Forslaget svarer i det væsentlige til de gældende
regler.
Som konsekvens af den foreslåede
formålsbestemmelse, § 5 b, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 4, foreslås dog, at
formålsbestemmelsen skal finde tilsvarende anvendelse
på kommunale og regionale almene ældreboliger. Det
samme gælder de foreslåede
styringsmålsætninger i § 6 a - 6 f, jf.
forslagets § 1, nr. 7, med undtagelse af § 6 f
(samarbejde mellem boligorganisation og kommunalbestyrelse).
Til nr. 35
Forslaget svarer i det væsentlige til de gældende
regler.
Som konsekvens af den foreslåede
formålsbestemmelse i § 5 b, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 4, foreslås dog, at
formålsbestemmelsen skal finde tilsvarende anvendelse
på selvejende almene ungdoms- og ældreboliger. Det
samme gælder den i lovforslagets § 1, nr. 6,
foreslåede ændring af de nuværende regler i
§ 6, og de foreslåede
styringsmålsætninger i § 6 a - 6 f, jf.
forslagets § 1, nr. 7.
Forslaget er desuden en konsekvens af, at §§ 7,
8 og 13, jf. lovforslagets § 1, nr. 8 og 14,
foreslås ophævet.
Til nr. 36
Forslaget er en konsekvens af, at lovens §§ 7,
8, 13 og 21 foreslås ophævet, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 8, 14, og 25.
Derudover bemyndiges ministeren til at fastsætte
nærmere regler om en række
styringsmålsætninger, jf. lovforslagets § 1,
nr. 7. Ministeren bemyndiges endvidere til at fastsætte
nærmere regler om vederlag til organisationsbestyrelsen. Som
det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets
§ 1, nr. 15, er det hensigten, at der fortsat skal
gælde administrativt fastsatte regler om vederlagets
maksimale størrelse. Endelig udvides indenrigs- og
socialministerens hjemmel til at fastsætte nærmere
regler til også at omfatte de forhold, der nævnes i
lovens § 15 om opløsning af en godkendt almen
boligorganisation. Det er hensigten, at denne hjemmel skal udnyttes
til at fastsætte nærmere regler om proceduren for og
retsvirkningen af sammenlægning af almene
boligorganisationer. Disse nærmere regler tænkes
fastsat efter en nærmere udredning af, hvilke af
aktieselskabslovens bestemmelser, der kan finde tilsvarende
anvendelse på fusioner mellem boligorganisationer, og hvilke
særlige forhold der kan begrunde afvigelse fra
aktieselskabslovens regler.
Til nr. 37
Lovens § 33, stk. 1, 1. og 2. pkt., er i den
foreslåede affattelse af § 33, stk. 1,
uændret, mens 3. pkt. er omformuleret som følge af, at
almene administrationsorganisationer efter forslaget i
§ 1, nr. 9 skal organiseres med medlemmer, men herudover
skal kunne administrere byggeri m.v., der ikke tilhører
administrationsorganisationens medlemmer.
Det foreslåede 4. pkt. er nyt og giver mulighed for, at
en kommunalbestyrelse eller et regionsråd, der ejer almene
ældreboliger og er medlem af administrationsorganisationen,
kan udpege et bestyrelsesmedlem blandt beboerne i de kommunale
eller regionale ældreboliger. Bestemmelsen giver kun
kommunalbestyrelsen eller regionsrådet mulighed for hver at
udpege hver ét bestyrelsesmedlem, uanset hvor mange
ældreboligbebyggelser, den pågældende kommune
eller region ejer.
Almene boligorganisationer eller andre, hvis ejendom m.v.
administreres af den almene administrationsorganisation, uden at de
er medlemmer af administrationsorganisationen, vil med den
foreslåede affattelse ikke have mulighed for at få
indflydelse via en eller flere pladser i bestyrelsen.
Den foreslåede affattelse af 5. pkt. er identisk med det
gældende 4. pkt., bortset fra, at ordet
»forretningsførerorganisation« er erstattet af
ordet »administrationsorganisation«. 6. pkt. er en
uændret videreførelse af det gældende 5.
pkt.
Til nr. 38
Der er tale om en redaktionel ændring, der har til
formål at tydeliggøre, at kommunalbestyrelsens og
regionsrådets mulighed for at udpege bestyrelsesmedlemmer
ikke kun omfatter almene boligorganisationer men også
selvejende almene ældreboliginstitutioner. Det
bemærkes, at kompetencen som udgangspunkt ligger hos
kommunalbestyrelsen. Kun i tilfælde hvor regionsrådet
er tilsynsmyndighed, tilkommer kompetencen
regionsrådet.
Til nr. 39 og 45
I boligorganisationer, der udelukkende består af
ældreboliger, der bebos af svage og plejekrævende
beboere, kan kommunalbestyrelsen eller regionsrådet beslutte,
at beboerrepræsentanterne i bestyrelsen udpeges af
kommunalbestyrelsen eller regionsrådet blandt beboere,
pårørende eller andre, der vil kunne varetage
beboernes interesser. En tilsvarende adgang har kommunalbestyrelsen
og regionsrådet ikke efter de gældende regler med
hensyn til udpegning af afdelingsbestyrelsesmedlemmer i afdelinger
beboet af den samme personkreds.
Da afdelingsbestyrelsen både har en række vigtige
konkrete opgaver, f.eks. at godkende afdelingens driftsbudget og
årsregnskab, og virker som en slags bindeled mellem
boligorganisationen og lejerne i afdelingen, er det vigtigt for
afdelingsdemokratiet, at der findes en afdelingsbestyrelse, selv om
de funktioner, der påhviler en afdelingsbestyrelse, vil blive
varetaget af organisationsbestyrelsen, hvis der ikke findes en
afdelingsbestyrelse.
Derfor foreslås det i den foreslåede bestemmelse i
§ 34, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 39, at
kommunalbestyrelsen får mulighed for - i
boligorganisationsafdelinger, som udelukkende bebos af svage og
plejekrævende beboere - at udpege medlemmer til
afdelingsbestyrelsen blandt beboerne, beboernes
pårørende eller andre, der vil kunne varetage
beboernes interesser. Muligheden skal gælde i situationer,
hvor der ikke er valgt afdelingsbestyrelse, eller hvor
afdelingsbestyrelsen har nedlagt sit hverv, uden at der er valgt en
ny afdelingsbestyrelse. Herved bliver det muligt at sikre, at der
kan etableres en afdelingsbestyrelse. En afdelingsbestyrelse
bestående af pårørende og evt. et par beboere
formodes at være tættere på beboerne end
organisationsbestyrelsen, hvilket indebærer, at
afdelingsmøderne kan foregå i en atmosfære, som
beboerne føler sig trygge ved. Herudover indebærer
forslaget, at organisationsbestyrelsen ikke nødvendigvis
skal sørge for afviklingen af afdelingsmøder i de
omtalte afdelinger, og at boligorganisationen kan få et
organ, som den kan drøfte afdelingens anliggender med.
Forslaget skaber således mulighed for et mere
velfungerende beboerdemokrati i de omhandlede afdelinger.
Det foreslås med ændringen i § 1, nr.
44, at muligheden for at udpege afdelingsbestyrelse også skal
gælde for kommunale og regionale almene ældreboliger.
Muligheden foreslås derimod ikke at skulle gælde for
selvejende almene ældreboliginstitutioner. Sådanne
institutioner består kun af en enkelt boligafdeling, og der
skønnes ikke at være behov for at give
kommunalbestyrelsen mulighed for her at udpege
afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Den gældende ret for
kommunalbestyrelsen til at udpege medlemmer af institutionens
bestyrelse, hvis der ikke er valgt en afdelingsbestyrelse,
indebærer, at der altid vil være en bestyrelse til at
overtage de funktioner, der påhviler afdelingsbestyrelsen, og
det lægges til grund, at bestyrelsen i en selvejende
institution har en forholdsvis tæt tilknytning til
institutionens beboere.
Forslaget i § 1, nr. 45, er en konsekvens af
forslaget i § 1, nr. 39, der ikke skal gælde for
selvejende almene ældreboliginstitutioner.
Til nr. 40 og 41
Det kan i visse situationer være vanskeligt at
opnå den rette balance mellem hensynet til de nuværende
lejeres behov og de hensyn, som nødvendigvis må
varetages, hvis den almene sektor fremover skal bevares som en
sektor med gode, tidssvarende boliger og socialt velfungerende
boligområder, der både kan bidrage til løsningen
af de boligsociale opgaver og til indfrielsen af de
målsætninger, der er opstillet for det fremtidige
energiforbrug.
Den demokratiske proces fungerer i sin grundform og
fører som hovedregel til fornuftige og langsigtede
løsninger for de enkelte boligområder. Der
gennemføres således i disse år mange
renoveringsprojekter og boligsociale helhedsplaner i dialog med
afdelingerne og med disses tilslutning. Det er dog klart, at der
ikke heri ligger nogen garanti for, at der i alle tilfælde
udvises rettidig omhu med at lægge langsigtede og strategiske
mål for organisationen og iværksætte
nødvendige arbejder og aktiviteter i boligområderne.
Særligt kan der være en modsætning mellem nogle
lejeres kortsigtede interesser i f.eks. at holde huslejen på
et minimum og samfundets og de fremtidige beboeres mere langsigtede
interesser i en vel vedligeholdt og fremtidssikret afdeling med god
fysisk tilgængelighed for handicappede og en energistandard,
der kan bidrage til indfrielsen af de målsætninger,
regeringen opstiller for det fremtidige energiforbrug.
Efter lovens § 41 kan boligorganisationen uden
afdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens samtykke
gennemføre vedligeholdelsesarbejder og fornyelser, rimelige
moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektive anlæg,
ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af
byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer
m.v., hvis kommunalbestyrelsen har meddelt pålæg om
udførelse af de pågældende arbejder.
Der er imidlertid behov for at styrke de enkelte
boligorganisationers beslutningsdygtighed inden for
beboerdemokratiets rammer i særlige situationer, der
vedrører gennemførelsen af større
renoveringsopgaver, energibesparende foranstaltninger,
helhedsplaner og fremtidssikring af afdelingerne.
Det foreslås derfor i § 37, stk. 4, jf.
lovforslagets § 1, nr. 40, at give boligorganisationen
mulighed for - efter beslutning truffet af øverste myndighed
- at iværksætte arbejder og aktiviteter uden
afdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens samtykke.
Efter det foreslåede stk. 5, er det en betingelse for
øverste myndigheds adgang til at iværksætte
arbejder uden afdelingens samtykke, dels at
iværksættelsen af disse arbejder og aktiviteter er
nødvendig for at gøre boligerne og boligområdet
tidssvarende og konkurrencedygtigt overfor en bred kreds af
boligsøgende, dels at der ikke er tale om arbejder, der
hovedsageligt består i modernisering af køkkener eller
badeværelser.
Da lejerne har flertallet i samtlige besluttende organer i
boligorganisationen, vil også disse beslutninger finde sted
inden for beboerdemokratiets rammer. Det vil således ikke som
efter de gældende regler være nødvendigt med et
pålæg fra kommunalbestyrelsen. Forslaget rækker
desuden videre end kommunalbestyrelsens adgang efter lovens
§ 41 til at påbyde arbejder iværksat, da
forslaget giver mulighed for også at iværksætte
aktiviteter, der ikke har karakter af arbejder, når disse
aktiviteter tager sigte på at styrke områdets
konkurrenceevne.
Det er ikke hensigten, at boligorganisationen som udgangspunkt
kan tilsidesætte afdelingens ret til indflydelse. Kan
afdelingens samtykke til de påtænkte arbejder og
aktiviteter ikke opnås i første omgang,
forudsættes det derfor, at boligorganisationen går i
dialog med afdelingen om eventuelle muligheder for tilretning af
planerne, sådan at afdelingen vil kunne gå ind for
disse. Kun i tilfælde, hvor det ikke er muligt at nå
til enighed om iværksættelse af arbejder og
aktiviteter, der efter øverste myndigheds vurdering er
nødvendige for at fremtidssikre bebyggelsen, kan
øverste myndighed beslutte at gennemføre disse uden
afdelingens samtykke.
Med henblik på at give Indenrigs- og Socialministeriet
mulighed for løbende at vurdere anvendelsen af den
foreslåede bestemmelse foreslås det i stk. 6, at
øverste myndigheds beslutning om at iværksætte
arbejder eller aktiviteter uden afdelingens samtykke skal
indberettes til Indenrigs- og Socialministeriet. Indberetningen
skal sendes til den tilsynsførende kommunalbestyrelse, der
videresender den til ministeriet. Det sikres derved, at også
kommunalbestyrelsen bliver bekendt med den trufne beslutning. Det
er forudsat, at indberetningen sker uden ugrundet ophold, efter at
øverste myndighed har truffet beslutningen. Indberetningen
skal indeholde en redegørelse for arten og omfanget af de
arbejder og aktiviteter, der er besluttet gennemført uden
afdelingens samtykke. Desuden skal indberetningen indeholde en
redegørelse for baggrunden for, at øverste myndighed
har fundet det nødvendigt at bringe bestemmelsen i
anvendelse. Der skal i den forbindelse redegøres for de
skridt, der har været taget med henblik på så
vidt muligt at opnå afdelingens samtykke.
Indberetningen til Indenrigs- og Socialministeriet har alene
til formål at sikre, at der opsamles erfaringer med hensyn
til anvendelsen af bestemmelsen. Det bemærkes i den
forbindelse, at eventuelle tvister mellem øverste myndighed
og afdelingens lejere om, hvorvidt betingelserne for at tage den
foreslåede § 37, stk. 4, i anvendelse er opfyldt,
kan indbringes for beboerklagenævnet efter § 101,
stk. 1, nr. 1, og stk. 2 i almenlejeloven.
Lovens § 43 medfører, såvel i den
gældende affattelse som i den affattelse, der er
foreslået i § 1, nr. 44 og 45, at bl.a. lovens
§ 37 finder tilsvarende anvendelse på kommunale og
regionale almene ældreboliger og på selvejende almene
ungdoms- og ældreboliger. De foreslåede nye stk. 4-6 i
§ 37 vil således også komme til at
gælde for disse boliger.
Til nr. 42
Efter de gældende regler i lovens § 37 b om
afdelingsfinansierede forbedringsarbejder, som
iværksættes på baggrund af et ønske fra de
pågældende beboere, kan der alene optages
annuitetslån med en maksimal løbetid på 20
år.
Lovens § 37 b, stk. 1, foreslås ændret,
således at den maksimale lånetid for
annuitetslånet ændres til 30 år. Formålet
er at skabe større fleksibilitet og en bedre
sammenhæng mellem forbedringsarbejdernes forventelige levetid
og optagne låns levetid.
Til nr. 43
Ændringen er en konsekvens af forslaget i § 4,
nr. 1. Ved den foreslåede ændring i § 4, nr.
1, ændres ejerlejlighedsloven, således at det bliver
muligt at opdele almene ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer i ejerlejligheder, når der etableres
tagboliger på ejendommen enten som ejerboliger, private
udlejningsboliger eller andelsboliger. Ved den foreslåede
ændring af almenboliglovens § 40 sikres det, at
husordenen i en almen ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder som
følge af etablering af tagboliger, fastsættes af
ejerforeningen uanset ejerformen for tagboligerne.
Til nr. 44
Forslaget er en konsekvens af ændringen i § 1,
nr. 39, der foreslås også at skulle gælde for
kommunale og regionale almene ældreboliger.
Herudover indeholder forslaget til ny affattelse af lovens
§ 43, stk. 1, en præcisering af, at det i regionale
ældreboliger ikke er kommunalbestyrelsen, men
regionsrådet, der kan udpege
afdelingsbestyrelsesmedlemmer.
Endelig foreslås det, at lovens § 41,
hvorefter en boligorganisation efter kommunalbestyrelsens
pålæg kan gennemføre arbejder uden afdelingens
samtykke, tillige skal finde anvendelse på regionale
ældreboliger. Begrundelsen for dette forslag er, at det vil
være inkonsekvent at give regionsrådet mulighed for at
gennemføre arbejder uden afdelingens samtykke efter lovens
§ 37, stk. 4 og 5, i den affattelse, der foreslås i
§ 1, nr. 40, uden samtidig at give regionsrådet
mulighed for at gennemføre arbejder uden afdelingens
samtykke efter pålæg fra kommunalbestyrelsen, jf.
lovens § 41.
Til nr. 46, 81, 85, 86, 91 og 94
For at der også i det almene nybyggeri skal være
muligheder for at etablere et fremtidssikret byggeri, som udnytter
de teknologiske fremskridt inden for energiteknologi og andre
bæredygtige løsninger og byggemetoder åbnes der
for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i
lavenergibyggeri,
I § 115 a, stk. 1, jf. lovforslagets § 1,
nr. 81, foreslås, at kommunen uanset det gældende
maksimumsbeløb kan godkende, at der udover
maksimumsbeløbet for nyt byggeri foretages de
merinvesteringer, der skal til for som minimum at opfylde krav til
energirammen for en lavenergibygning klasse 1 i bygningsreglementet
2008. Det er en forudsætning, at merinvesteringen er
totaløkonomisk rentabel, dvs. at nutidsværdien af de
sparede energiudgifter som minimum svarer til merinvesteringen,
samt at reduktionen i forsyningsudgifterne for en normalforbruger
på ibrugtagelsestidspunktet opvejer betalingen
vedrørende merinvesteringen.
Den merinvestering, som kommunalbestyrelsen kan godkende,
foreslås herefter i § 115 a, stk. 2, jf.
lovforslagets § 1, nr. 81, at udgøre forskellen
mellem den samlede anskaffelsessum og det beløb, der er
nødvendigt for at opfylde den ovennævnte energiramme i
bygningsreglementet 2008. Kommunalbestyrelsens godkendelse af
merinvesteringerne som foreslået skal ske på basis af
en ansøgning fra bygherren med dokumentation for
totaløkonomien.
På energiområdet må det i dag anses for at
være praktisk muligt at dokumentere totaløkonomien ved
en bestemt energibesparende foranstaltning. Udgangspunktet for
opgørelsen af merinvesteringen er, at den skal
opgøres ved at beregne forskellen mellem prisen for den
energibesparende løsning og prisen for en gængs
løsning. Dette vurderes at kunne ske som en del af
rådgiveropgaven i det konkrete projekt, idet de fleste
rådgivere forholdsvis let og entydigt vil kunne opgøre
merinvesteringen via anerkendte prisbøger.
Samtidig skal energibesparelsen økonomisk gøres
op ved at beregne den økonomiske effekt i forhold til en
gængs løsning. Også den energimæssige
effekt af forskellige løsninger er forholdsvis velbelyst og
vil kunne håndteres af mange rådgivere. I den
forbindelse vil der skulle tages hensyn til levetiden på de
enkelte energibesparende foranstaltninger i merinvesteringen. Der
skal ligeledes tages stilling til, hvilke energipriser (herunder
afgifter), der skal tages udgangspunkt i ved vurdering af de
potentielle energibesparelser. Disse priser vil have betydelig
konsekvens for projektets rentabilitet. Det samme gælder for
den diskonteringsrente, der anvendes. Det vil formentlig være
mest hensigtsmæssigt, hvis forudsætninger
vedrørende energipriser og diskonteringsrente baseres
på centralt fastsatte retningslinjer.
Den nærmere udmøntning af krav til dokumentation
af totaløkonomi vil ske i en bekendtgørelse, jf. den
foreslåede affattelse af § 143, stk. 3, i
lovforslagets § 1, nr. 94.
Der vil altid knytte sig en vis usikkerhed til, om de
forventede energibesparelser kan realiseres, og dermed til, om den
forventede totaløkonomi holder. Det er derfor vigtigt, at
der sikres en meget høj grad af troværdighed omkring
beregningerne.
I forbindelse med nybyggeri af boliger er der i lov om fremme
af energibesparelser i bygninger krav om, at der skal foretages en
energimærkning af bygningen inden ibrugtagelsen, hvor bl.a.
bygningens energimæssige ydeevne beregnes. Fra 2011 vil
energimærkningen udelukkende blive foretaget af virksomheder,
som er certificeret hertil. Det foreslås derfor at stille
krav om, at energikonsulenter og fra 2011 de certificerede
energimærkningsvirksomheder, evt. med bistand fra eksterne
rådgivere, forud for byggeriets påbegyndelse skal
vurdere, om de energimæssige forudsætninger i henseende
til såvel anlæg som drift er holdbare. Den
nærmere udmøntning heraf vil ske i en
bekendtgørelse.
I det foreslåede § 118, stk. 1, 2. pkt., og i
stk. 2, 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 85 og 86,
foreslås, at merinvesteringen finansieres med 98 pct.
lån og 2 pct. beboerindskud. Der ydes således ikke
kommunal eller regional grundkapital til merinvesteringen, idet
beboerne som udgangspunkt skal betale den fulde udgift ved
merinvesteringen, da udgiften kompenseres af sparede
energiudgifter.
Den foreslåede affattelse af § 129, stk. 3,
jf. lovforslagets § 1, nr. 91, omhandler finansieringen
af merinvesteringen. Det foreslås, at der optages et samlet
lån til dækning både af den »normale«
anskaffelsessum og merinvesteringen.
Den foreslåede § 129, stk. 4, omhandler
fastlæggelsen af beboerbetalingen. Det foreslås, at
beboerbetalingen vedrørende merinvesteringen håndteres
på linje med beboerbetalingen vedrørende den
øvrige anskaffelsessum. Konkret foreslås, at
beboerbetalingen på merinvesteringen udgør 4,4 pct. af
investeringen, samt at betalingen efterfølgende reguleres
på samme måde, som foreslås at gælde for
den »almindelige« beboerbetaling, jf. den
foreslåede § 129, stk. 1, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 90, og bemærkningerne hertil, men at
reguleringen kun sker i 40 år, hvorefter beboerbetalingen
vedrørende merinvesteringen falder bort, da
merinvesteringens levetid er begrænset, jf. ovenfor.
I den periode, hvor ydelsen på merinvesteringsdelen af
lånet ligger over beboerbetalingen, yder staten således
ydelsesstøtte hertil, mens den overskydende betaling i
perioder, hvor beboerbetalingen overstiger ydelsen, omvendt
indbetales til staten. Set over hele reguleringsperioden på
40 år, vil statens udgifter til ydelsesstøtte til
merinvesteringsdelen af lånet være nul.
Denne måde at finansieres merinvesteringen på
indebærer en række fordele.
For det første kan det undgås at
påføre beboerne en renterisiko, både i
forbindelse med låneoptagelsen, men også i forbindelse
med evt. refinansiering, således at beboerne kan få
fordelen af den lavere rente, der typisk er forbundet med
rentetilpasningslån.
For det andet vil det med inflationsregulering af
beboerbetalingen være muligt at sikre, at betalingsprofilen
for beboerne bedre matcher udviklingen i de sparede energiudgifter,
idet det som udgangspunkt kan forudsættes, at
energibesparelsen er realt konstant som følge af en konstant
kWh-besparelse og realt konstante (eller stigende)
energipriser.
For det tredje kan beboerbetalingen vedrørende
merinvesteringen udstrækkes til 40 år (den maksimale
løbetid), uanset den faktiske løbetid på de
bagvedliggende lån, således at den løbende
årlige betaling sænkes. Levetiderne på de
forskellige energibesparende foranstaltninger skønnes typisk
at ligge i intervallet 20-60 år.
Da forhøjelsen af beboernes betaling som følge
af merinvesteringen modsvares af sparede energiudgifter
foreslås det i § 45, stk. 2 (jf. lovforslagets
§ 1, nr. 46), at denne beboerbetaling betales over
varmeregnskabet og fordeles mellem lejemålene efter
bruttoetageareal og således ikke indgår i den egentlige
lejebetaling. Da betalingen ikke indgår i lejen, vil der ikke
blive ydet individuel boligstøtte hertil.
Til nr. 47
Ændringerne er en konsekvens af forslagene i nr. 48 og
56.
Til nr. 48
Reglerne om udlejning af almene familieboliger efter
venteliste indebærer, at en boligorganisation ikke har
mulighed for at bistå en anden boligorganisation med at
opfylde denne anden boligorganisations forpligtelser til genhusning
af beboere i tilfælde af nedrivning eller ombygning af
ejendommen.
Derfor foreslås tilvejebragt en hjemmel i
§ 51, stk. 7, til, at boligorganisationen kan indgå
aftale med en anden almen boligorganisation om anvisning af almene
familieboliger til lejere, som den anden boligorganisation er
forpligtet til at genhuse. Forslaget skal ses i sammenhæng
med forslagene i § 2, nr. 14 og 15, der sammenholdt med
forslagene i § 2, nr. 16 og 17 indebærer en udvidet
genhusningsforpligtelse for boligorganisationerne.
Forslaget indebærer, at boligorganisationen får
mulighed for at gå uden om ventelisten og dermed medvirke til
en smidig genhusning af de berørte lejere.
Til nr. 49-51
Reglerne om kombineret udlejning i lovens § 51 b er
et effektivt redskab til at ændre beboersammensætningen
i visse udsatte boligafdelinger. Imidlertid forudsætter en
positiv effekt af reglerne, at der er ressourcestærke
boligsøgende på ventelisten til boligerne i det
pågældende område. Dette er ikke altid
tilfældet.
De nuværende regler om kombineret udlejning omfatter pr.
1. marts 2009 ni boligområder med ca. 14.000 boliger, der har
den største andel beboere uden for arbejdsmarkedet.
Virkningen af den kombinerede udlejning vurderes i enkelte af
områderne at være relativt begrænset, idet der
ikke er stor søgning til disse afdelinger af
ressourcestærke familier. Omvendt forventes kombineret
udlejning at være et effektivt værktøj til at
sikre en varieret beboersammensætning i afdelinger, der er
på vej i en forkert retning, men hvor der fortsat er
efterspørgsel efter boligerne blandt ressourcestærke
husstande. Det foreslås derfor, at kriterierne for at kunne
anvende kombineret udlejning lempes.
De nuværende kriterier for, at et boligområde kan
anvende kombineret udlejning, er forskellige alt efter, om et
område har mindst 1.200 beboere eller mindst 5.000 beboere.
Et område er i denne sammenhæng defineret som en eller
flere fysisk sammenhængende almene boligafdelinger.
For områder med mindst 1.200 beboere er betingelserne
for kombineret udlejning:
1) at mindst 50
procent af beboerne på 18 år og derover i mindst
én afdeling i området står uden for
arbejdsmarkedet, og
2) at mindst 40
procent af beboerne på 18 år og derover i afdelingerne
tilsammen er uden for arbejdsmarkedet.
For store almene boligområder, hvor der bor mindst 5.000
beboere, gælder det, at mindst 30 procent af beboerne
på 18 år og derover i afdelingerne tilsammen skal
stå uden for arbejdsmarkedet for, at området kan
anvende kombineret udlejning.
For at sikre at områder, der oplever en udvikling i
retning af en ensidig beboersammensætning, også har
mulighed for at anvende kombineret udlejning, foreslås der en
række lempelser. For det første foreslås det i
§ 51 b, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 49,
at grænsen for, hvor stort et område skal være
for at kunne anvende kombineret udlejning, sænkes fra minimum
1.200 beboere til minimum 1.000 beboere. Derudover foreslås
det at ophæve kravet om, at der i mindst én afdeling i
området skal være minimum 50 procent af beboerne, der
er uden for arbejdsmarkedet. Endelig foreslås det, at andelen
af beboere uden for arbejdsmarkedet fremover opgøres i
forhold til antallet af beboere i alderen 18-64 år i stedet
for antallet af beboere på 18 år og derover.
Det vil betyde, at det fremover er muligt at anvende
kombineret udlejning, hvis 40 pct. af beboerne i den erhvervsaktive
alder i et område er uden for arbejdsmarkedet, og der bor
mindst 1.000 beboere i området. Det vil fortsat være
muligt at anvende kombineret udlejning i områder, hvor der
bor mindst 5.000 beboere, og mindst 30 procent af beboerne i den
erhvervsaktive alder er uden for arbejdsmarkedet.
Indenrigs- og Socialministeriet planlægger at anvende en
ny metode til at opgøre antallet af beboere uden for
arbejdsmarkedet. Med den nye metode bliver det muligt at basere
opgørelsen på mere aktuelle data. Det vurderes, at
overgangen til den nye metode i sig selv vil medføre en
lempelse af kriterierne.
Det vurderes, at lempelserne af kriterierne og den nye metode
til at opgøre antallet af beboere uden for arbejdsmarkedet
tilsammen vil medføre, at yderligere 25-30
boligområder kan anvende reglerne om kombineret
udlejning.
Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen i forbindelse
med en beslutning om at iværksætte kombineret udlejning
i et område i dialog med boligorganisationerne i kommunen
sikrer, at der foreligger en overordnet strategi for udlejningen af
almene boliger i den pågældende kommune. Strategien for
udlejningen af de almene boliger i kommunen skal tage højde
for de svageste gruppers boligbehov. Kommunalbestyrelsen skal
således være opmærksom på, at den
kombinerede udlejning alt andet lige gør det vanskeligere
for ressourcesvage at finde en passende bolig. Kommunalbestyrelsen
skal derfor i dialog med boligorganisationen tage stilling til,
hvordan borgere med begrænsede ressourcer får
dækket deres behov for en bolig.
Til nr. 52 og 53
Med det formål at optimere effekten af kombineret
udlejning i lovens § 51 b foreslås det endvidere
indført i det foreslåede § 51 b, stk. 8, jf.
lovforslagets § 1, nr. 53, at kommunalbestyrelse og
boligorganisation kan aftale, at boligorganisationen i et
område, der anvender kombineret udlejning, kan lade boliger
stå tomme. Det er en forudsætning for at lade en bolig
stå tom, at den ikke kan udlejes til andre end
kontanthjælpsmodtagere, og at der bliver gjort en
ekstraordinær indsats for at leje boligen ud.
Kombineret udlejning har i nogle områder kun en
begrænset effekt, fordi der ikke er ressourcestærke
borgere på venteliste til en bolig i afdelingen. Efter de
gældende regler kan en kontanthjælpsmodtager m.v. ikke
afvises til en bolig, hvis der ikke er andre på ventelisten
at udleje til. Reglerne er først og fremmest begrundet i, at
alternativet er en tom bolig. Både overfor den afviste, men
også over for samfundet som helhed kan det være
svært at forsvare, at en bolig, der kan lejes ud, ikke bliver
det. En permanent tom bolig bidrager heller ikke i sig selv til at
genoprette et boligområde. Omvendt kan det være
uhensigtsmæssigt, at der i dag ikke er mulighed for at lade
en bolig stå tom, mens boligorganisationen gør en
særlig indsats for at leje boligen ud til en
ressourcestærk beboer for eksempel via annoncering.
Muligheden for at lade boliger stå tomme skal ses i
sammenhæng med muligheden for at anvende kombineret
udlejning, samt at udleje ledige boliger via annoncering. I et
samspil kan de tre elementer bidrage til at fremme en varieret
beboersammensætning i et udsat område.
Det er en forudsætning for at lade boliger stå
tomme, at der er indgået en aftale mellem kommunalbestyrelsen
og boligorganisationen herom. Som en del af aftalen skal de to
parter tage stilling til, hvordan lejetabet finansieres i den
periode, hvor boligerne står tomme. Det er væsentligt
at understrege, at den enkelte afdeling, hvor de tomme boliger
ligger, ikke må belastes af lejetabet. Kommunalbestyrelse og
boligorganisation skal i forbindelse med, at de indgår en
aftale om at lade boliger stå tomme, sikre sig, at der er en
strategi, der tager højde for, hvordan
kontanthjælpsmodtagere m.v. får dækket deres
boligbehov.
En anden forudsætning for at lade boliger stå
tomme er, at der bliver gjort en ekstraordinær indsats for at
leje boligerne ud. Når kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen indgår aftale om at lade boliger
stå tomme, skal de to parter samtidig tage stilling til,
hvordan de i praksis vil gøre en ekstraordinær indsats
for at leje boligerne ud. At annoncere efter lejere til boligerne
kan være én måde at gøre en
ekstraordinær indsats for at tiltrække
ressourcestærke beboere. Annoncering af ledige boliger skal
følge de regler, som i øvrigt fastsættes om
annoncering af ledige boliger, jf. forslagets § 1, nr.
53. Dog er der ikke krav om, at maksimalt 50 procent af de ledige
boliger kan lejes ud via annoncering.
En bolig må maksimalt stå tom i 6 måneder,
efter at boligen er fraflyttet. Er der ikke fundet en
ressourcestærk lejer til boligen inden 6 måneder, skal
boligen udlejes til den person, der står øverst
på ventelisten. En ressourcestærk lejer defineres her
på samme måde som ved reglerne om kombineret udlejning,
det vil sige en lejer, der ikke modtager kontanthjælp,
introduktionsydelse eller starthjælp.
Forslaget medfører ingen ændringer af
gældende regler for opsigelse og fraflytning. En lejer, der
opsiger sit lejemål, vil fortsat have 3 måneders
opsigelsesvarsel og er som udgangspunkt forpligtet til at betale
huslejen i opsigelsesperioden. Boligorganisationen skal dog
bestræbe sig på at genudleje det lejede. Det
beløb, som boligorganisationen indvinder eller burde have
indvundet ved udlejningen i det nævnte tidsrum, skal
fragå i boligorganisationens krav overfor lejeren. Da
udlejningen skal ske efter de udlejningsregler, som til enhver tid
gælder for den pågældende boligafdeling, bliver
sidstnævnte bestemmelse således kun aktuel, hvis det
lykkes at genudleje boligen til en ressourcestærk borger
inden udløbet af opsigelsesperioden.
Til nr. 54 og 55
Det foreslås, at reglen i § 60, stk. 1, om, at
maksimalt 90 pct. af de ledige almene familieboliger kan udlejes
efter særlige kriterier (fleksibel udlejning), ændres
til, at kommunalbestyrelse og boligorganisation har mulighed for at
aftale op til 100 pct. fleksibel udlejning.
Formålet med reglerne om fleksibel udlejning er at
bidrage til at løse problemer med en skæv
beboersammensætning i den almene boligsektor. Ved at give
mulighed for 100 pct. fleksibel udlejning forbedres mulighederne
for en hurtigere indsats i de afdelinger, hvor udviklingen er
gået skævt. Aftaler om fleksibel udlejning
forudsættes fremover at indgå som et element i
styringsdialogen mellem kommunalbestyrelse og
boligorganisation.
Når kommunalbestyrelse og boligorganisation indgår
en aftale om at anvende fleksibel udlejning i et område,
forudsættes det, at kommunalbestyrelsen og boligorganisation
samtidig sikrer, at der er en generel strategi for udlejning af
almene boliger i kommunen, der tager højde for, hvordan
ressourcesvage borgere, der ikke opfylder kriterierne for fleksibel
udlejning, får dækket deres boligbehov.
Til nr. 56 og 57
Det foreslås i den nye bestemmelse i § 60 a,
at kommunalbestyrelser og boligorganisationer kan aftale, at op til
50 pct. af boligerne i problemramte afdelinger lejes ud via
annoncering uden om den normale venteliste.
Formålet med udlejning via annoncering er for det
første at stimulere efterspørgslen efter almene
boliger fra mere ressourcestærke personer, der
fravælger den almene sektor på grund af manglende
tilgængelighed. Derudover er formålet at øge
tilgængeligheden til den almene sektor for akut
boligsøgende, der ikke har mulighed for at få anvist
en bolig gennem kommunalbestyrelsen.
Ventelistereglerne kan være en hindring for, at
ressourcestærke bosætter sig i den almene boligsektor.
Ressourcestærke boligsøgende søger typisk en
permanent bolig, og når den almene sektor ikke er
tilgængelig på grund af ventelister, bliver en almen
bolig ikke en reel mulighed. Ventelistesystemet indebærer i
praksis, at de boligsøgende skal være meget
forudseende omkring deres fremtidige boligbehov. Den
boligsøgende får med andre ord ikke
nødvendigvis tilbudt boligen på et tidspunkt, hvor
personen har brug for den. I stedet bliver den tilbudt, fordi det
tilfældigvis er ens tur.
Derudover er det ofte uklart, hvilken konkret bolig man som
boligsøgende skriver sig op til. Udlejning gennem
annoncering bringer de konkrete boliger, der skal lejes ud,
tættere på de potentielle lejere, der har mulighed for
at tage stilling til, om de ønsker at bo i en konkret bolig
og have en mulighed for at leje boligen inden for kort tid.
At øge tilgængeligheden til almene boliger for
personer, der er akut boligsøgende, skal ses i
sammenhæng med sektorens generelle formål om at stille
passende boliger til rådighed for alle, som har behov herfor.
Ved at give personer med akut behov for en bolig lettere adgang til
den almene sektor styrkes muligheden for, at sektoren kan
understøtte mobiliteten i samfundet.
Udlejning af boliger uden om den almindelige venteliste via
annoncering er et redskab, der kan anvendes af problemramte
afdelinger. Definitionen af, hvilke afdelinger, der er problemramte
og kan anvende annonceringer, er den samme som den, der
gælder for ordningen om salg af almene boliger, jf.
§ 75 c, stk. 3, i almenboligloven sammenholdt med
§ 7 i bekendtgørelse om salg af almene boliger,
eller som den der gælder for boligafdelinger, der kan anvende
kombineret udlejning, jf. § 51 b, i
almenboligloven.
Det er en forudsætning for at udleje via annoncering, at
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen har indgået en
aftale om, at en del af boligerne i et problemramt område
skal udlejes på denne måde. Kommunalbestyrelse og
boligorganisation bør samtidig tage stilling til, hvorvidt
der i forbindelse med annoncering skal være kriterier for,
hvem boligerne skal udlejes til. Eventuelle kriterier for
udlejningen skal annonceres senest samtidig med annonceringen af
boligerne. Vælger en kommunalbestyrelse og boligorganisation
at opstille kriterier, der f.eks. begrænser ressourcesvages
muligheder for at leje en bolig i afdelingen, skal
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen samtidig tage stilling
til, hvordan ressourcesvage borgere får dækket deres
behov for en passende bolig.
Det er maksimalt 50 pct. af de ledige boliger i en afdeling,
der kan lejes ud uden om den almindelige venteliste via offentlig
annoncering. Kommunalbestyrelsens anvisningsret går forud for
annoncering, ligesom tilfældet er med udlejning efter
reglerne om fleksibel udlejning.
Er der flere, der er interesseret i at leje en bolig, og som
samtidig opfylder kriterierne for at leje boligen, skal der
trækkes lod om, hvem der får lov til at leje boligen.
Lodtrækningen skal foretages af boligorganisationens
revisor.
Med forslaget i § 1, nr. 57, bemyndiges ministeren til at
fastsætte nærmere regler om proceduren for udlejning
efter annoncering.
Til nr. 59, 67 og 73
Efter de gældende regler fastsættes
beboerbetalingen på lån til nedsættelse af
beboerindskud i tidligere lette kollektivboliger, jf.
§ 73, efter bestemmelserne i § 129 vedr.
beboerbetalingen i nybyggede almene boliger. Nedsættelsen af
startlejen foreslås alene at gælde for nybyggede almene
boliger. Det er derfor nødvendigt at omformulere
§ 73, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 59,
idet den hidtidigt gældende beboerbetalingsprocent og
reguleringsmåde fortsat skal være gældende.
Beboernes betaling på det nævnte lån beregnes
herefter første gang 3 måneder efter
låneoptagelsen som 3,74 pct. p.a. af lånets hovedstol.
Beløbet reguleres en gang årligt med 75 pct. af
stigningen i nettoprisindekset eller lønindeks for den
private sektor, såfremt dette er steget mindre. Regulering
foretages første gang i den første termin i
lånets andet år og indtil sidste gang første
termin i det 35. år efter låneoptagelsen. Lånet
er endvidere for så vidt angår beboerbetalingen efter
udamortisering omfattet af reglerne i § 30 a, stk. 1, og
§ 80 c., jf. lovforslagets § 1, nr. 32 og 64.
Tilsvarende gør sig gældende for
renoveringslån støttet af Landsbyggefonden efter
§ 91, jf. lovforslagets § 1, nr. 67, og for
renoveringslån til ungdomsboliger, hvortil der ydes
ydelsesstøtte efter § 100, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 73. Beboernes betaling udgør fortsat 3,4
pct. af lånets hovedstol for landsbyggefondsstøttede
lån efter § 91 og 2,15 pct. af byggeudgiften for
renoveringslån til ungdomsboliger efter § 100 og
begge typer lån reguleres forsat med ¾ af inflationen
(valsetakt).
Til nr. 60
Efter § 78, stk. 5, kan der ydes statslån til
dækning af nybyggerifondens underskud som følge af en
række aktiviteter i henhold til friplejeboligloven. Efter
§ 78, stk. 6, har staten samtidig hjemmel til at yde
garanti for det nævnte statslån, hvilket er
overflødigt. § 78, stk. 6, foreslås derfor
ophævet.
Til nr. 68
Det foreslås, at den maksimale (potentielle)
løbetid for en række lån omfattet af
almenboligloven ændres fra 35 år til 40 år. Det
gælder renoveringslån støttet af
Landsbyggefonden, jf. § 91, stk. 5, lån til
frikøb af tilbagekøbsklausuler, jf. § 98 a
og b, lån til nybyggede almene boliger, jf. § 118,
og lån til udbedring af byggeskader, jf. § 157. Det
bemærkes, at løbetiden for lån til
nedsættelse af beboerindskud i lette kollektivboliger, jf.
lovens § 73, og for renoveringslån i
ungdomsboliger, jf. lovens § 100, også
ændres, idet der i § 73, stk. 4, og i
§ 100, stk. 4, henvises til § 118.
Selvom den maksimale løbetid forlænges, er det
fortsat op til indenrigs- og socialministeren efter forhandling med
finansministeren samt økonomi- og erhvervsministeren at
fastsætte lånetypen, herunder den faktiske
løbetid inden for de foreslåede rammer. For tiden er
det fastsat, at der skal anvendes lån med en løbetid
på 30 år.
Til nr. 69
Den foreslåede ændring af § 92 a, stk.
2, omhandler beregningen af Landsbyggefondens bidrag til
ydelsesstøtten. Efter de gældende regler tages der
udgangspunkt i et beregnet forløb for ydelsesstøtten.
Ydelsesstøtten udgør forskellen på beboernes
betaling og ydelserne på de optagne lån og beregnes
derfor i forhold til løbetiden på de faktisk optagne
lån. Pt. finansieres nyt alment byggeri med 30-årige
lån, men der er mulighed for at anvende lån med en
maksimal løbetid på 35 år. Samtidig
gælder, at overskydende beboerbetaling i forhold til
låneydelserne i de første 35 år efter
låneoptagelsen indbetales til nybyggerifonden.
Med den foreslåede nedsættelse af beboerbetalingen
fra 3,4 pct. til 2,8 pct. af anskaffelsessummen, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 90, vil overskydende beboerbetaling i hele den
maksimale løbetid på 40 år skulle indbetales til
staten frem for til nybyggerifonden og vil derfor reducere statens
nettoudgift til ydelsesstøtte set over hele den
40-årige periode.
I forlængelse heraf er det nødvendigt at
ændre beregningen af Landsbyggefondens bidrag til
ydelsesstøtten, således at fondens bidrag for tilsagn
meddelt efter den 1. juli 2009 beregnes i forhold til nettoudgiften
set over hele den maksimale løbetid på 40 år.
Det foreslås derfor, at de statslige indtægter efter
den foreslåede § 129 a, jf. lovforslagets
§ 1, nr. 92, modregnes i den beregnede
ydelsesstøtte, som benyttes ved beregningen af fondens
bidrag. Den præcise udformning af beregningsmetoden vil ske i
en bekendtgørelse.
Til nr. 74
Med forslaget præciseres, at der er regler i kap. 8, som
omfatter såvel nybyggeri som renovering m.v. Der henvises i
øvrigt til bemærkningerne til nr. 75 og 76.
Til nr. 75 og 76
Der er tale om konsekvensændringer som følge af
de foreslåede styringsmålsætninger i
§§ 6 a-6 f, jf. lovforslagets § 1, nr.
7.
Hvad særligt angår § 108 om boligens
udstyr og indretning bemærkes, at den foreslåede
ændrede affattelse heraf skal ses i sammenhæng med den
foreslåede § 6 c. § 108 omhandler derfor
- ligesom § 6 c - såvel opførelse som
renovering m.v. af almene boliger.
Det er hensigten, at der - bl.a. for at understøtte
regeringens strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger -
i en bekendtgørelse fastsættes nærmere regler
for vurderingen og udmøntningen af bl.a.
totaløkonomiske principper i såvel nybyggeriet som det
eksisterende almene byggeri.
Til nr. 77
Boligarealet opgøres som bruttoetagearealet efter
regler fastsat efter lov om bygnings- og boligregistrering. Med de
allerede gennemførte og planlagte skærpelser af
energikravene frem til 2020 sættes de gældende
arealkrav under pres på grund af opmålingsreglerne i
BBR, idet nettoarealet reduceres som følge heraf. Især
ved etablering af passivhuse, som har et meget lavt energiforbrug,
kan nettoboligarealet komme under pres. Det foreslås derfor,
at § 109 ændres, således at den
gældende maksimumsstørrelse på 110 m2 opjusteres til 115 m2. Gennemsnitsarealet pr. bolig for
afdelingen må fortsat ikke overstige 110 m2.
Til nr. 80
Den foreslåede affattelse af § 115, stk. 10,
har til formål at sikre, at maksimumsbeløbsordningen
ikke omgås. Det er i princippet muligt at omgå
maksimumsbeløbet ved at udskyde afgrænsede dele af
byggeriet til efter ibrugtagelsen og gennemføre dem som
almindelige forbedringer. Det kunne eksempelvis dreje sig om
etablering af altaner, særligt dyre
køkkenløsninger eller lignende. Er en sådan
udskydelse en integreret del af byggeprojektet, vil det
medføre, at det samlede byggeri bliver dyrere.
Der foreslås derfor indført en karensperiode
på 4 år efter ibrugtagelsen, således at der ikke
i den periode kan gennemføres kollektive forbedringer efter
lovens §§ 37 og 37 b i afdelingen, hvis summen af
godkendt anskaffelsessum og forbedringsudgiften overstiger
maksimumsbeløbet for det pågældende byggeri. Det
bemærkes, at den foreslåede karensperiode ikke omfatter
forbedringer, der gennemføres efter den individuelle
råderet.
Til nr. 82
Det foreslås at ophæve § 116 og hermed
kravet om, at kommunalbestyrelsens tilsagn om ydelsesstøtte
til etablering af almene boliger skal meddeles på grundlag af
en gennemført bygherrekonkurrence.
Med ophævelsen af kravet om bygherrekonkurrence vil
kommunalbestyrelsen skulle afgive tilsagn om ydelsesstøtte
til etablering af almene boliger uden forudgående at skulle
udpege bygherren på baggrund af en åben konkurrence.
Kommunalbestyrelsen skal således alene afgive tilsagn
på baggrund af en bygherres ansøgning om tilsagn.
Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af
støtteansøgningen påse og foretage en vurdering
af, om projektet opfylder kravene for at opnå støtte
efter gældende regler. Kommunalbestyrelsen skal endvidere
overholde de almindelige forvaltningsretlige regler ved beslutning
om afgivelse af tilsagn om ydelsesstøtte til en bygherre.
Kommunalbestyrelsen skal således altid afgive tilsagn til en
bygherre ud fra betragtninger om saglighed, lighed,
proportionalitet m.v. Kommunalbestyrelsen skal dermed
bestræbe sig på at finde den mest velegnede bygherre
til det planlagte byggeri, således at den færdige
bygning bliver tilfredsstillende i arkitektonisk,
brugsmæssig, teknisk, miljømæssig og
økonomisk henseende. Derudover vil det være relevant
at lægge vægt på, om bygherren
efterfølgende vil kunne drive byggeriet
hensigtsmæssigt.
Til nr. 83 og 84
Efter § 117, stk. 1, kan der meddeles tilsagn til
tidligere selvejende ungdomsboliginstitutioner, med henblik
på at der til disse institutioner kan etableres nye
ungdomsboliger ved på- og tilbygning. De nye boliger
finansieres efter de regler, der i øvrigt gælder for
alment nybyggeri. Dette gælder også reglerne vedr.
anvendelse og indbetaling af likvide midler i forbindelse med
udamortisering af de oprindelige lån. Det foreslås, at
der i § 117, stk. 2 henvises til, at de generelle
anvendelses- og indbetalingsbestemmelser i § 30 a, stk.
1, § 89 c, stk. 1 og 2, og § 129 a finder
tilsvarende anvendelse for tilsagn omfattet af § 117,
stk. 1. Da § 117, stk. 3 herefter gentager
indbetalingsbestemmelserne, foreslås stykket
ophævet.
Til nr. 87
Det foreslås, at § 118 a ophæves, da den
periode, den vedrører, er udløbet. Der foreslås
en tilsvarende bestemmelse for perioden fra den 1. juli 2009 til
31. december 2010. Da der er tale om en bestemmelse med kort
tidsbegrænset virkning, foreslås bestemmelsen
imidlertid i stedet indsat i lovforslagets § 6, jf.
bemærkningerne til denne bestemmelse.
Til nr. 90
I § 129, stk. 1, foreslås, at beboernes
betaling på lån til finansiering af anskaffelsessummen
for nybyggede almene boliger nedsættes fra 3,4 pct. til 2,8
pct. p.a. af byggeriets anskaffelsessum. Beløbet beregnes
som efter de gældende regler første gang 3
måneder efter låneoptagelsen. Det foreslås som
noget nyt, at reguleringen i de første 20 år efter
låneoptagelsen sker med den fulde stigning i
nettoprisindekset eller lønindeks for den private sektor,
såfremt dette er steget mindre. I den resterende
reguleringsperiode sker reguleringen med 75 pct. af stigningen i de
nævnte indeks. Regulering foretages som efter de
gældende regler første gang i den første termin
i lånets andet år, men reguleringsperioden
foreslås forlænget fra det 35. til det 45. år
efter låneoptagelsen. Bestemmelserne i 4. til 7. pkt.
vedrørende anvendelse af henholdsvis. nettoprisindeks og
lønindeks svarer til de gældende bestemmelser.
Til nr. 93
I 1997 blev finansierings- og støttereglerne for alment
byggeri harmoniseret, således at den andel beboerne skulle
betale, blev fastsat som samme procentandel af anskaffelsessummen,
uanset om der var tale om familie-, ældre- eller
ungdomsboliger. For ungdomsboligerne medførte det, at
beboernes betaling steg set i forhold til den daværende
betaling. For at udligne denne forskel blev der indført et
ungdomsboligbidrag. Størrelsen af bidraget blev, og bliver
fortsat, reguleret på samme måde som beboerbetalingen,
nemlig med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset.
I den foreslåede § 129, stk. 1, jf.
lovforslagets § 1, nr. 90, ændres reguleringen af
beboernes betaling, således at den de første 20
år efter låneoptagelsen reguleres med hele stigningen i
nettoprisindekset og herefter med 75 pct. Det foreslås, at
ungdomsboligbidraget fremover reguleres på samme måde
med henblik på at bevare den eksisterende relative forskel
mellem ungdomsboliger og andre almene boliger. Bidraget
ophører i forbindelse med, at lånet løber ud,
hvorefter beboernes betaling fremover reduceres tilsvarende.
Til nr. 95
Det foreslås i § 144, stk. 2, at der oprettes
en forsøgsbevilling, som kan bruges til at yde tilskud til
igangsættelse, evaluering og formidling af forsøg i
både det almene nybyggeri og i det eksisterende byggeri.
Forslaget medfører, at der kan ydes tilskud til
forsøg med nye byggemetoder, herunder forsøg med
energi- og ressourcebesparende løsninger, boligformer eller
forhold vedrørende driften af almene boliger, herunder
udlejning og anvisning af almene boliger. Det er ikke en
forudsætning for tilsagnet, at der til forsøget er
givet tilladelse til, at de fastsatte bestemmelser for alment
byggeri fraviges.
Det foreslås desuden i stk. 2, at tilskuddet helt eller
delvist kan dække udgifter til bl.a. indsamling af data,
udviklings- og innovationsprojekter, oplysning og vejledning samt
registrering, forskning og evaluering vedrørende
forsøgene og disses samspil med det øvrige
boligmarked. Forsøgene vil i videst muligt omfang skulle
koordineres med de forskellige berørte parter, således
at gennemførelsen af forsøget kan trække
på eksisterende viden og resultatet af forsøget
få størst mulig udbredelse i en samlet bygge- og
boligpolitik.
Det foreslås i stk. 3, at tilskud, der ydes efter denne
bestemmelse, ikke indgår i anskaffelsessummen for nybyggeri.
Det betyder, at udgiften ikke indgår i den gældende
finansiering af anskaffelsessummen og dermed hverken belaster
beboerne, staten eller kommunerne.
Til nr. 96
Der er tale om en redaktionel ændring.
Forslaget indebærer, at indenrigs- og socialministeren
ikke længere er bemyndiget til at fastsætte regler om
gebyr til restanceinddrivelsesmyndigheden for inddrivelse af renter
og bidrag til Byggeskadefonden. Sådanne regler
fastsættes i stedet af skatteministeren i henhold til
reglerne i lov om inddrivelse af gæld til det
offentlige.
Til nr. 97
Overskriften til kapitel 13 foreslås ændret,
således at det fremgår, at kommunalbestyrelsens rolle
ikke alene er at føre tilsyn med allerede foretagne
dispositioner men tillige at indgå i en løbende
fremadrettet styringsdialog med boligorganisationerne, jf.
forslaget i § 1, nr. 98.
Til nr. 98
Det foreslås i § 164, stk. 2, at
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal føre en
dialog i form af regelmæssige møder om
boligorganisationens virksomhed, herunder om udviklingen i de
enkelte boligområder (styringsdialog). Kommunalbestyrelsen
sørger for, at der holdes et årligt
dialogmøde.
Det foreslås endvidere i stk. 3, at boligorganisationen
årligt skal udarbejde og indsende en rapport (dokumentation)
om sin virksomhed til kommunalbestyrelsen til brug for
dialogmødet. Kommunalbestyrelsen skal offentliggøre
en redegørelse for den gennemførte dialog på
kommunens hjemmeside.
Endelig foreslås i stk. 4, at kommunalbestyrelsen
på baggrund af den gennemførte styringsdialog kan
beslutte at fastsætte en anden mødefrekvens end den
ovenfor nævnte. Det vil være aktuelt, hvis
boligorganisationen i relativt høj grad opfylder sektorens
målsætninger, herunder at der ikke vurderes at
være væsentlige risici og problemer i tilknytning til
driften, samt at der ikke er væsentlige behov for
koordination og aftaleindgåelse mellem boligorganisation og
kommunalbestyrelse.
Der skal dog som minimum holdes et dialogmøde hvert 3.
år.
Formålet med styringsdialogen er at drøfte
større udfordringer, som boligorganisationerne står
over for, gøre status med hensyn til om sektorens
målsætninger efterleves samt afklare det fremtidige
behov for koordination og indgåelse af aftaler m.v.
Det er hensigten administrativt at fastsætte
nærmere regler om styringsdialogen, herunder om
tilsynskadence, boligorganisationens afrapportering samt
kommunalbestyrelsens redegørelse for den gennemførte
styringsdialog.
Den samlede dokumentation, som indgår i
boligorganisationens rapportering, vil bestå af
følgende elementer, der vurderes at svare til den
information, som bestyrelsen i en veldreven almen boligorganisation
under alle omstændigheder har behov for:
- en
»selvangivelse« - hvori boligorganisationen i kort,
standardiseret form evaluerer og vurderer sine præstationer
inden for en række områder samt giver en vurdering af,
hvilke udfordringer boligorganisationen står overfor, hvilke
initiativer boligorganisationen vil igangsætte og et bud
på behovet for koordination, samarbejde,
aftaleindgåelse m.v. med kommunalbestyrelsen,
-
boligorganisationens regnskabsmateriale (regnskaber,
revisionsprotokol, spørgeskema samt årsrapport),
samt
- resultater af
relevante analyser - f.eks. temaanalyser, nøgletal og
benchmarking (indtil videre forudsættes parterne selv at
vurdere behovet herfor).
Der vil blive lagt vægt på at gøre reglerne
så enkle og ubureaukratiske som muligt.
Dokumentationsarbejdet skal have det nødvendige omfang og
bør altså ikke antage et omfang, der belaster parterne
unødigt. Det er navnlig vigtigt, at kommunalbestyrelsen
får et tilstrækkeligt råderum til at
tilrettelægge sin tilsynsindsats ud fra forholdene i den
enkelte boligorganisation (differentieret tilsyn).
Det skal dog understreges, at boligorganisationen årligt
skal udarbejde og indsende den omtalte rapportering til
kommunalbestyrelsen, uanset om der måtte være aftalt en
2- eller 3-årig kadence for afholdelse af
dialogmøder.
Inden for de nævnte rammer vil der således
være metodefrihed for kommunalbestyrelsen i
tilrettelæggelsen af tilsynet. Det vil f.eks. være
muligt at etablere en fælles proces med deltagelse af flere
boligorganisationer, der er involveret i samme boligområde.
For almene boligorganisationer uden egne boliger (almene
administrationsorganisationer) vil styringsdialogen skulle
begrænses, så der er fokus på forhold, der
vedrører selve den administrerende organisation, herunder
relationerne til de administrerede boligorganisationer, mens
problemstillinger der knytter sig til boligafdelingerne i
sidstnævnte organisationer som udgangspunkt forudsættes
behandlet som en del af den administrerede boligorganisations
forhold.
Kommunalbestyrelsens indflydelse på boligorganisationen
via styringsdialog og aftaler vil som udgangspunkt være
baseret på frivillighed mellem parterne.
Det skal dog understreges, at de hidtidige tilsynsregler -
bortset fra en række godkendelses- og indberetningskrav -
forudsættes opretholdt uændret.
Hvis kommunalbestyrelsen konstaterer, at boligorganisationen
ikke overholder den lovgivning, der gælder for almene
boligorganisationer, herunder de nye regler om styringsdialog m.v.,
har kommunalbestyrelsen således mulighed for at reagere over
for dette i form af henstillinger og påbud og i yderste
konsekvens indsættelse af en midlertidig
forretningsfører etc.
Til nr. 100
Der er tale om en konsekvensændring som følge af
forslagets § 1, nr. 98. Det foreslås, at reglerne
om styringsdialog ikke skal gælde for ungdoms- og
ældreboliger, der ejes af selvejende institutioner.
Der vil senere - i lyset af erfaringerne med de nye regler -
blive taget stilling til om, og i bekræftende fald i hvilket
omfang, reglerne om styringsdialog også skal finde anvendelse
på disse institutioner, jf. afsnit 2.1.2.8. i de almindelige
bemærkninger. Indtil videre føres tilsynet med disse
institutioner derfor på grundlag af det gældende
regelsæt.
Til § 2
Til nr. 1
Der er tale om en konsekvensændring, som følge
af, at beboerbetalingen på totaløkonomiske
merinvesteringer ikke indgår i lejen, men betales
særskilt, jf. § 1, nr. 46. Betalingen er en pligtig
pengeydelse i lejeforholdet.
Til nr. 2
Efter gældende regler skal starthuslejen ved nybyggeri
såvel som fordelingen af denne på boliglejemålene
godkendes af kommunalbestyrelsen.
Senere ændringer af lejefordelingen skal ligeledes
godkendes af kommunalbestyrelsen.
Det foreslås, at sidstnævnte regel om
kommunalbestyrelsens godkendelse af senere ændringer af
fordelingen af huslejen ophæves. Baggrunden er
afbureaukratiserings- og regelforenklingshensyn, jf. de almindelige
bemærkninger, afsnit 2.5.2.3. Det bemærkes, at beboere,
der ønsker at klage over en ændret fordeling af
huslejen, fortsat vil kunne rette henvendelse herom til
kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed.
Reglen om kommunalbestyrelsens godkendelse af starthuslejen og
fordelingen af denne på boliglejemålene opretholdes
uændret.
Til nr. 3 og 5
Der er tale om konsekvensændringer som følge af
forslaget i nr. 2.
Til nr. 4
Det foreslås, at den nuværende regel om, at
kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser som
følge af forbedringsarbejder o.l., som overstiger 1 pct. af
årslejen, ændres således, at kommunalbestyrelsen
kun skal godkende lejeforhøjelser, der overstiger 5 pct. af
årslejen.
Baggrunden for ændringsforslaget er
afbureaukratiserings- og regelforenklingshensyn, jf. de almindelige
bemærkninger, afsnit 2.5.2.3. En forøgelse af
procentgrænsen vil betyde mindre administration både i
boligorganisationen og for kommunalbestyrelsen, idet en række
små projekter ikke længere vil skulle godkendes
særskilt.
Spørgsmålet om lejeniveauet i boligafdelingerne
forudsættes at indgå som en bestanddel af
styringsdialogen. Den foreslåede ændring er ikke til
hinder for, at kommunalbestyrelsen som led i sit tilsyn konkret kan
beslutte, at lejeforhøjelser, der en følge af
forbedringsarbejder o.l. i en boligafdeling, skal
forhåndsgodkendes af kommunalbestyrelsen, uanset at
lejeforhøjelsen ikke måtte overstige 5 pct. af
årslejen. Dette vil f.eks. kunne være tilfældet i
afdelinger med økonomiske vanskeligheder. Derimod er der
ikke hjemmel til, at kommunalbestyrelsen kan fravige kravet om
godkendelse af lejeforhøjelser, der overstiger 5 pct. af
årslejen. Spørgsmålet om en sådan
godkendelse vil imidlertid som nævnt naturligt kunne
indgå som en del af styringsdialogen.
Til nr. 6
Efter de gældende regler i bekendtgørelse om
vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger er det
boligorganisationens øverste myndighed, der træffer
beslutning om, hvilken vedligeholdelsesordning der skal gælde
i de enkelte afdelinger. Hvis en afdeling indeholder forskellige
boligtyper, kan der gælde forskellige
vedligeholdelsesordninger for de forskellige boligtyper.
Øverste myndighed kan delegere sin kompetence enten til
organisationsbestyrelsen eller til de enkelte afdelinger. For
kommunale og regionale ældreboliger træffes
beslutningen af kommunalbestyrelsen, henholdsvis
regionsrådet. For boliger tilhørende selvejende
institutioner træffes beslutningen af bestyrelsen.
Med henblik på at fremme et velfungerende
beboerdemokrati, hvor lejerne i højere grad end efter de
gældende regler selv træffer beslutning om egne
anliggender, vil bekendtgørelsen blive ændret,
således at kompetencen på dette område flyttes
til den enkelte afdeling. Afdelingsmødets beslutning om
vedligeholdelsesordning træffes herefter på grundlag af
almindeligt stemmeflertal. Der er mulighed for at afholde
urafstemning, hvis der er flertal herfor på
afdelingsmødet.
Der vil som hidtil være mulighed for at fastsætte
forskellige regler for forskellige boligtyper i afdelingen. Derimod
vil der - som efter de gældende regler - ikke være
mulighed for at fastsætte forskellige regler for flere
boliger af samme type i afdelingen.
Ved den foreslåede ændring af almenlejelovens
§ 25, stk. 1, udgår 2. pkt., der
pålægger almene boligorganisationer at beslutte, om der
skal fastsættes ens regler for alle boligorganisationens
afdelinger. Samtidig ændres tredje pkt., sådan at
»den enkelte afdeling« erstattes af
»afdelingen«. Herved tydeliggøres det, at
beslutning om valg af vedligeholdelsesordning skal træffes
for hver enkelt afdeling.
Til nr. 7
Forslaget er en konsekvensændring som følge af
forslaget i nr. 8.
Til nr. 8
Efter gældende regler kan boligorganisationen med
kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse forhøje
depositum eller indskud, som lejerne betaler ved indflytningen,
hvis beløbet ikke må antages at kunne dække
rimelige udgifter ved det lejedes kontraktmæssige
istandsættelse ved fraflytning.
Ved fraflytning får en lejer beboerindskuddet og
depositummet tilbagebetalt med fradrag af afdelingens eventuelle
tilgodehavender. Den nye lejer betaler herefter nominelt det samme
indskud eller depositum.
Reglerne indebærer, at indskuddets størrelse
udhules over tid i det enkelte byggeri. Det medfører, at
indskuddet i det ældre byggeri ikke kan dække
fraflytningsomkostningerne, hvilket kan indebære en risiko
for tab for boligorganisationerne.
Det foreslås på denne baggrund, at der åbnes
mulighed for, at boligorganisationen kan gennemføre
forhøjelse af beboerindskuddet uden kommunalbestyrelsens
godkendelse, hvis indskuddet efter forhøjelsen ikke
overstiger 200 kr. pr. m2. Det
nævnte beløb, som er opgjort i 2008-niveau, reguleres
en gang årligt på grundlag af Danmarks Statistik
beregnede nettoprisindeks på samme måde som
øvrige satser i lejelovgivningen.
Forslaget indebærer, at boligorganisationen ved
genudlejning får mulighed for at forhøje
beboerindskuddet, således at dette maksimalt udgør 200
kr. pr. m2. Dette svarer til
15.000 kr. i beboerindskud for en lejlighed på 75 m2. Det forhøjede indskud skal
alene betales af nye lejere. Der kan ikke ske forhøjelse af
beboerindskud for eksisterende lejere.
Der vil fortsat være krav om kommunalbestyrelsens
godkendelse ved forhøjelser, der medfører, at
indskuddet overstiger beløbet på 200 kr. pr. m2.
Til nr. 9
Efter forslaget i § 1, nr. 81, er der åbnet
for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i
lavenergibyggeri, som medfører besparelser i lejerens
løbende forbrugsudgifter, der mindst modsvarer ydelsen
på de lån, der finansierer merinvesteringen. Da denne
ydelse således erstatter en forbrugsudgift, er det
foreslået, at udgiften til finansiering af merinvesteringen,
jf. affattelsen af § 129, stk. 4, i § 1, nr.
92, skal refunderes af lejerne via varmeregnskabet.
Refusionen af afdelingens udgifter indgår således
ikke i lejen. Udgiften vil som andre dele af
varmeregnskabsbetalingen være pligtig pengeydelse i
lejeforholdet.
Til nr. 10 og 12
Det foreslås, at udgiften til betaling af ydelsen
på lånet til finansiering af merinvesteringen, jf. det
foreslåede § 129 a, stk. 4, i lovforslagets
§ 1, nr. 92, altid skal fordeles mellem lejemålene
i ejendommen efter bruttoetageareal. Dette gælder, uanset om
udlejeren leverer varme og varmt vand.
Til nr. 11
Det foreslås, at udgiften til betaling af ydelsen
på lånet til finansiering af merinvesteringen, jf. det
foreslåede § 129 a, stk. 4, i lovforslagets
§ 1, nr. 92, for den enkelte lejer skal specificeres i
samme omfang som andre udgifter, der indgår i
forbrugsregnskabet vedrørende udlejerens leverance af varme
og varmt og koldt vand.
Til nr. 13
Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 1, nr.
9. Efter dette forslag vil der ikke længere være almene
andelsboligorganisationer, men i alle almene boligorganisationer
vil lejerne være medlemmer, og boligorganisationen vil kunne
vælge at organisere sig med medlemsindskud. Når en
boligsøgende opnår bolig ved bytning, er der derfor
ikke behov for at kræve indtræden som medlem i
boligorganisationen. Derimod er der behov for en hjemmel for
boligorganisationer med medlemsindskud til at afkræve den nye
lejer dette medlemsindskud, også når boligen
opnås ved bytning.
Til nr. 14 -20
Efter gældende regler har boligorganisationen en
ubetinget genhusningsforpligtelse ved opsigelser som følge
af ombygning fra beboelse til anden anvendelse end beboelse. En
tilsvarende forpligtelse gælder ikke ved andre ombygninger -
typisk tilfælde, hvor en beboelsesejendom bygges om, men hvor
den fortsat skal anvendes til beboelse.
Da konsekvensen af en opsigelse i forbindelse med ombygning er
den samme for lejeren, uanset hvilken fremtidig anvendelse der
ombygges til, forekommer denne forskel ikke velbegrundet.
Det foreslås derfor at forenkle regelsættet
således, at boligorganisationen får en ubetinget
genhusningsforpligtelse, jf. § 86, stk. 1, i alle
tilfælde, hvor lejeren opsiges på grund af en ombygning
af ejendommen.
Det forhold, at boligorganisationen nu får en ubetinget
genhusningsforpligtelse ved opsigelse som følge af alle
slags ombygninger, indebærer, at den gældende mulighed
for, at kommunalbestyrelsen kan overtage boligorganisationens
genhusningsforpligtelse ved opsigelse som følge af ombygning
fra beboelse til anden anvendelse, udvides til at gælde i
alle de situationer, hvor boligorganisationen har en ubetinget
genhusningsforpligtelse som følge af ombygning.
Forslagene i nr. 16-20 er konsekvensændringer som
følge af forslagene i nr. 14 og 15.
Ændringerne i nr. 17 og 19 indebærer, at udlejer -
udover den ubetingede pligt til at tilbyde lejeren en anden bolig i
kommunen efter § 86, stk. 1 - har pligt til at tilbyde
lejeren en erstatningsbolig i henhold til reglerne i
§ 86, stk. 2 og 3, dvs. i den pågældende
ejendom.
Hvis flere lejere er berettiget til at leje en anden bolig i
ejendommen, skal boligen først tilbydes den lejer, som i
længst tid har boet i den pågældende ejendom, jf.
forslaget i nr. 19. På samme måde, som det typisk sker
ved udlejning af boliger efter venteliste, vil boligorganisationen
kunne tilbyde boligen til flere lejere samtidig med en angivelse af
den enkeltes placering på listen over berettigede, der har
fået tilbuddet.
Hvis lejeren ikke ønsker at leje en sådan
erstatningsbolig, vil udlejer fortsat være forpligtet til at
tilbyde lejeren en anden bolig efter § 86, stk. 1. Det
samme gælder, hvis en lejer som nævnt i stk. 4 ikke
tilhører den berettigede personkreds til de omtalte boliger
(almene ældreboliger og ungdomsboliger).
Til § 3
Til nr. 1
Lejerne af friplejeboliger skal som udgangspunkt have samme
vilkår som lejere af almene ældreboliger. Derfor
foreslås en tilsvarende reduktion af startlejen for
friplejeboliger med støttetilsagn fra og med den 1. juli
2009. Beboerbetalingen foreslås at udgøre 2,8 pct.
p.a. af anskaffelsessummen. Beboerbetalingen vil blive reguleret
på samme måde som foreslået for almene boliger,
jf. forslagets § 1, nr. 90, og bemærkningerne
hertil. Det bemærkes, at det ikke for friplejeboliger er
fundet hensigtsmæssigt at åbne mulighed for
totaløkonomiske investeringer, som overskrider
maksimumsbeløbet, jf. § 1, nr. 81, og
bemærkningerne hertil, idet gennemførelsen af
sådanne projekter har en kompleksitet, som ikke er
sædvanlig for friplejeboligprojekter.
Til nr. 2
Friplejeboliger kan etableres som nybyggeri eller ombygning
efter kvote A, hvortil der ydes støtte, eller ved nybyggeri
og ombygning uden støtte samt ved omdannelse af eksisterende
ejendomme (kvote B). Kapitaludgifterne for boliger etableret ved
nybyggeri eller ombygning efter kvote B foreslås at kunne
udgøre 2,8 pct. p.a. af den faktiske anskaffelsessum, dog
højst 2,8 pct. af et beløb svarende til
maksimumsbeløbet. Kapitaludgifterne for boliger etableret
ved omdannelse af ikke-støttede ejendomme foreslås at
kunne udgøre 2,8 pct. af ejendomsværdien, dog
højst 2,8 pct. p.a. maksimumsbeløbet for almene
boliger. Kapitaludgifterne reguleres på samme måde som
foreslået for friplejeboliger, der etableres med
støtte efter kvote A, jf. forslagets § 3, nr.
1.
Til nr. 3 og 4
I lighed med de foreslåede regler for almene boliger
ændres den maksimale løbetid for lån til
friplejeboliger også fra 35 til 40 år, jf.
lovforslagets § 1, nr. 68. Som følge heraf
foreslås, at indbetalingen af de likvide midler, der
fremkommer før udløbet af
den maksimale løbetid, til Landsbyggefonden forlænges
til 40 år, jf. det foreslåede § 63, stk. 1, i
lovforslagets § 3, nr. 4. De likvide midler, der
fremkommer efter udløbet af den
maksimale løbetid, foreslås først indbetalt fra
og med det 41. år efter låneoptagelsen, jf. det
foreslåede § 63, stk. 2.
Anvendelse af de likvide midler fra friplejeboliger, som
fremkommer før udløbet af
den maksimale løbetid er omfattet af det foreslåede
§ 89 a, stk. 2, (jf. lovforslagets § 1, nr.
66), hvorefter Landsbyggefonden indbetaler midlerne til staten og
ikke til nybyggerifonden. For så vidt angår de midler,
som fremkommer efter udløbet af den maksimale
løbetid, sker ingen ændringer i den gældende
fordeling.
For så vidt angår kapitaludgifterne i
friplejeboliger, som er godkendt etableret ved nybyggeri eller
ombygning uden offentlig støtte efter lovens § 11,
stk. 1, og friplejeboliger, som er godkendt omdannet efter
§ 11, stk. 2, og som ikke modtager eller har modtaget
løbende offentlig støtte til finansieringen af
anskaffelsesudgifterne, foreslås det som en konsekvens af
forlængelsen af den maksimale løbetid, at de fortsat
kan medtages i driftsudgifterne efter det 41. år, jf. den
foreslåede ændring af § 47, stk. 2.
§ 63, stk. 2, 3. pkt. er uændret.
Til § 4
Til nr. 1, 3 og 4
Ændringerne er en konsekvens af ændringerne i
forslagets § 4, nr. 2.
Til nr. 2
Forslaget udvider mulighederne for at opdele ejendomme
omfattet af almenboligloven, tilhørende almene
boligorganisationer, hvis ejendommen tilføres tagboliger
enten ved udnyttelse af den eksisterende tagetage eller ved
påbygning af nye etager. Forslaget, der skal ses i
sammenhæng med bestræbelserne på at sikre en
blandet beboersammensætning i boligområderne,
videreudvikler de gældende muligheder for etablering af
tagboliger i almene ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer. Efter de gældende regler kan der kun
etableres almene tagboliger i disse ejendomme.
Med forslaget bliver det muligt at etablere andre boligtyper
end almene boliger i tagetagen eller i nye etager, idet
sådanne etager fremover også vil kunne udlægges
som selvstændige ejerlejligheder til beboelse eller som
én ejerlejlighed indeholdende private udlejningsboliger
eller andelsboliger.
Det er i forslaget forudsat, at tagboligerne vil blive
etableret ved, at fysiske eller juridiske personer, der
ønsker at etablere tagboligerne, køber enten den
uudnyttede tagetage eller retten til at bygge en ny etage
ovenpå den eksisterende ejendom og herefter selv
forestår opførelsen. Boligorganisationen kan
således ikke etablere tagboligerne med henblik på
efterfølgende afhændelse.
Der kan alene etableres selvstændige ejerlejligheder til
beboelse eller én ejerlejlighed indeholdende private
udlejningsboliger eller andelsboliger i tagetagen eller i de nye
etager. Forslaget giver dermed ikke mulighed for at anvende de
pågældende etager til andet end beboelse.
Med hensyn til indretningen af den samlede ejendom skal de
eksisterende almene boliger med sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen
udgøre én ejerlejlighed. Boligerne etableret i de nye
etager og tagetager med eventuelle fællesfaciliteter skal
tillige udgøre én eller flere selvstændige
ejerlejligheder afhængigt af, om der etableres
selvstændige ejerlejligheder eller én ejerlejlighed
indeholdende private udlejningsboliger eller andelsboliger.
I lighed med de gældende regler vil en ejerlejlighed
indeholdende de nyetablerede andelsboliger og udlejningslejligheder
ikke kunne videreopdeles. Derimod vil de nyetablerede
selvstændige ejerlejligheder kunne videreopdeles efter
gældende regler.
Den ejerlejlighed, som kommer til at bestå af de almene
boliger med tilhørende fællesfaciliteter, vil kunne
videreopdeles, hvis der træffes beslutning om salg af almene
boliger efter kapitel 5a i almenboligloven.
For at sikre den optimale udnyttelse af boligerne stilles der
krav om, at de nye boliger benyttes til helårsbeboelse.
Til § 5
Efter selskabsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6, er
Landsbyggefonden samt boligorganisationer, der udøver almen
boligvirksomhed, fritaget for skattepligt. Fritagelsen
gælder, selv om en afdeling af boligorganisationen har
skøde på og boligorganisationen udlejer ejendom til
andet end boligformål, hvis udlejningen sker gennem et
skattepligtigt datterselskab. Ved udlejning til andet end
boligformål, som er omfattet af boligorganisationens
hovedformål, eller som den 31. december 2005 er omfattet af
§ 6, stk. 2, i almenboligloven, er det dog ikke et
krav, at udlejning sker gennem et skattepligtigt
datterselskab.
Det foreslås at udvide bestemmelsen, således at
udøvelse af aktiviteter, der falder udenfor
hovedformålet i 1. pkt., gennem et skattepligtigt
datterselskab, ikke medfører, at boligorganisationen bliver
skattepligtig af indkomst fra alle boligorganisationens
aktiviteter, herunder udlejning til boligformål. Indkomst ved
aktiviteter, der falder udenfor hovedformålet, vil dog
være skattepligtig, ligesom det i dag gælder for
udlejning til andet end boligformål, der er omfattet af
boligorganisationens hovedaktiviteter.
Forslaget medfører således, at der er
sammenhæng mellem bestemmelsen i selskabsskatteloven og de
aktiviteter boligorganisationerne kan udøve efter
sideaktivitetsbekendtgørelsen.
Til § 6
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1.
januar 2010.
I stk. 2 foreslås dog, at en række ændringer
skal træde i kraft den 1. juli 2009. Det gælder for det
første ændringer vedr. finansiering og støtte,
herunder især den foreslåede nedsættelse af
huslejen, som således skal gælde for tilsagn meddelt
efter denne dato. Konkret betyder det, at bestemmelserne
lovforslagets § 1, nr. 22, 23, 32, 46, 59, 63, 64, 66-68,
73, 77, 80, 81, 83-87 og 90-93 samt lovforslagets § 3
foreslås at træde i kraft den 1. juli 2009.
For det andet foreslås, at den foreslåede
ophævelse af bygherrekonkurrencen ligeledes får
virkning fra den 1. juli 2009. Konkret betyder det, at
lovforslagets § 1, nr. 18, 28-30, 78, 79, 82, 88, 89, 94
og 99 foreslås at træde i kraft den 1. juli 2009.
I stk. 3 foreslås, at den kommunale og regionale
grundkapital for tilsagn til alment nybyggeri i perioden fra den 1.
juli 2009 til og med 31. december 2010 nedsættes fra 14 pct.
til 7 pct. af anskaffelsessummen. Tilsvarende forhøjes de
lån, der medgår til finansiering af anskaffelsessummen
fra 84 pct. til 91 pct. Der bortses fra lån til finansiering
af eventuelle merinvesteringer efter § 115 a, jf.
lovforslagets § 1, nr. 81.
Med vedtagelsen af finansloven for 2009 blev det samtidig
vedtaget, at nedsættelsen af grundkapitalen for plejeboliger
til 7 pct. blev forlænget til og med 2009. Det
foreslåede stk. 3, 2. pkt., er en konsekvensrettelse som
følge heraf.
I stk. 4 foreslås, at alment byggeri, som har
fået tilsagn før den 1. juli 2009, og hvor der ikke
pr. denne dato er udbetalt lån til finansiering af
anskaffelsessummen, kan omfattes af den foreslåede
nedsættelse af huslejen, herunder den ændrede
regulering af beboerbetalingen samt de ændrede
indbetalingsregler til fondssystemet. Konkret vil de ændrede
bestemmelser i § 1, nr. 22, 23, 32, 63, 64, 68, 83, 90,
92 og 93 finde tilsvarende anvendelse. Der er tale om en frivillig
mulighed for boligorganisationerne til at ansøge
tilsagnsmyndigheden om godkendelse hertil.
I stk. 5 foreslås tilsvarende, at friplejeboliger, som
har fået støttetilsagn efter friplejeboliglovens
§ 10, stk. 1, eller godkendelse efter § 11,
stk. 1, før den 1. juli 2009, kan omfattes af den
foreslåede nedsættelse af huslejen, herunder den
ændrede regulering af beboerbetalingen samt de ændrede
indbetalingsregler til fondssystemet. Konkret vil de ændrede
bestemmelser i § 3, nr. 1-4, finde tilsvarende
anvendelse. Der er også i denne forbindelse tale om en
frivillig mulighed for friplejeboligleverandøren til at
søge indenrigs- og socialministeren om godkendelse
hertil.
I lovforslagets § 1, nr. 82, ophæves § 116,
således at bygherrekonkurrencen ikke længere er en
forudsætning for tilsagn om nyt byggeri. Er der valgt en
anden bygherre end den boligorganisation, som på sigt skal
drive byggeriet, skal der inden tilsagnstidspunktet være
indgået aftale om overdragelsen. Disse bestemmelser
ophæves samtidig med ophævelsen af
bygherrekonkurrencen, og aftaler om overdragelse, som er
indgået inden lovens ikrafttræden, vil derfor ikke
kunne effektueres i forbindelse med tilsagn, der meddeles efter
dette tidspunkt. Det foreslås derfor i stk. 6, at de
gældende bestemmelser om bygherrekonkurrencen i § 16,
stk. 4, § 27, stk. 1-3, § 115, stk. 1, 2 og 5,
§§ 116 og 121, § 125, stk. 1, § 143, stk. 3, og
§ 167, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., jf. den
gældende lovbekendtgørelse nr. 1000 af 9. oktober
2008, fortsat finder anvendelse for tilsagn, der meddeles efter
lovens ikrafttræden, såfremt der inden lovens
ikrafttræden er indgået aftale om overdragelse efter
§ 116.
I forslagets § 1, nr. 25, foreslås, at
almenboliglovens § 21 ophæves, således at
byggefonden nedlægges. Som følge heraf konteres
afdelingernes opsparing ved afdrag på prioritetsgælden
fremover på afdelingsregnskabet, ligesom transaktionerne
vedr. de pligtmæssige bidrag og tilskud fra
trækningsretten fremover sker via dispositionsfonden. I
forlængelse heraf foreslås i stk. 7, at byggefondens
indestående i afdelingerne pr. 1. januar 2010
overføres til afdelingerne og konteres på
afdelingsregnskabet. Tilsvarende foreslås i stk. 8, at
byggefondens indskud pr. 1. januar 2010 i Landsbyggefonden
overgår til dispositionsfonden og konteres på
boligorganisationens regnskab.
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende
lov
Gældende formulering | | Lovforslaget |
| | § 1 I lov om almene boliger m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 1000 af 9. oktober 2008, som
ændret ved § 10 i lov nr. 539 af 8. juni 2006, § 1
i lov nr. 437 af 1. juni 2008 og § 138 i lov nr. 1336 af 19.
december 2008, foretages følgende ændringer: |
§ 1. En almen boligorganisation
er: 1) En boligorganisation, der i
medfør af denne lov er godkendt af kommunalbestyrelsen til
at udøve almen boligvirksomhed. 2) En boligorganisation, der ved denne
lovs ikrafttræden som et almennyttigt boligselskab var
godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed. 3) En boligorganisation, der ved denne
lovs ikrafttræden som et almennyttigt
forretningsførerselskab var godkendt til at udøve
almennyttig boligvirksomhed gennem datterselskaber. Der kan ikke
godkendes nye forretningsførerorganisationer. | | 1. § 1, nr. 3, 2. pkt.,
ophæves. |
4) En selvejende ungdomsboliginstitution,
ældreboliginstitution eller lette kollektivboliginstitution,
der i medfør af § 2 omdannes til en almen
boligorganisation. | | 2. I § 1 indsættes som nr.
5: »5) En boligorganisation med
medlemsindskud, der er oprettet i en ejendom, som
kommunalbestyrelsen har rådet over i medfør af den
tidligere lov om byfornyelse eller lov om byfornyelse og
boligforbedring, og som er godkendt efter disse love.« |
§ 3. . 6) Almene ungdoms- og ældreboliger,
som kommunalbestyrelsen beslutter fremover skal mærkes som
familieboliger. | | 3. I § 3, stk. 1, nr. 6, § 4,
nr. 6, og § 5, stk. 1, nr. 10, ændres
»kommunalbestyrelsen beslutter« til:
»kommunalbestyrelsen og boligorganisationen
aftaler«. |
§ 4. . 6) Almene ældreboliger, som
kommunalbestyrelsen beslutter fremover skal mærkes som almene
ungdomsboliger. | | |
§ 5. . 10) Almene familie- og ungdomsboliger, som
kommunalbestyrelsen beslutter fremover skal mærkes som almene
ældreboliger | | |
| | 4. Efter § 5 a indsættes: »Formål § 5 b. Almene
boligorganisationer har som formål at stille passende boliger
til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje
samt at give beboerne indflydelse på egne
boforhold.« |
Formål § 6. En almen boligorganisations
hovedformål er at opføre, udleje, administrere,
vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende
fællesfaciliteter og andre boliger med tilhørende
fællesfaciliteter, hvortil der ydes eller er ydet offentlig
støtte efter denne lov, efter tidligere love om
boligbyggeri, efter den tidligere lov om boliger for ældre og
personer med handicap samt efter byggestøtte- og
kollegiestøttelovgivningen, eller som er omfattet af disse
love. Til hovedformålet regnes endvidere salg af
familieboliger efter kapitel 5 a. | | 5. Overskriften til § 6
udgår. |
| | 6. I § 6, stk. 1, ændres
»hovedformål« til: »kerneaktiviteter«
og »hovedformålet« til:
»kerneaktiviteterne«. |
| | 7. Efter § 6 indsættes: »Målsætninger § 6 a. Boligorganisationen skal
sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og
dens afdelinger. |
| | § 6 b. Boligorganisationen skal
drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk
og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og
tidssvarende standard. |
| | § 6 c. Boligorganisationen skal
i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene
boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de
investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk,
teknisk, sundhedsmæssig samt miljø- og
energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig
holdes på et sådant niveau, at boligerne kan
påregnes udlejet efter deres formål. |
| | § 6 d. Boligorganisationen skal
ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder
med at skaffe sig en passende bolig på almindelige
markedsvilkår. Derudover skal en varieret
beboersammensætning søges fremmet. |
| | § 6 e. Boligorganisationens
ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et
velfungerende beboerdemokrati. |
| | § 6 f. Boligorganisationen og
kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af samarbejde og
indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens
formål og målsætninger. Boligorganisationen og
kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere
deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante
parter.« |
§ 7. Boligorganisationens
ledelse skal sikre en forsvarlig drift af boligorganisationen og
dens afdelinger. Driften skal tilrettelægges efter rationelle
administrationsmetoder, og forvaltningsudgifterne skal søges
holdt på det lavest mulige niveau. | | 8. §§ 7 og 8
ophæves. |
Stk. 2. Ved forvaltningen skal beboernes
interesser tilgodeses og boligorganisationens og afdelingernes
anliggender varetages bedst muligt. | | |
§ 8. Tillægges der
boligorganisationens bestyrelse vederlag for dens arbejde, skal
vederlagets størrelse godkendes af
kommunalbestyrelsen. | | |
§ 9. En almen boligorganisation,
herunder en almen forretningsførerorganisation, kan
organiseres som en andelsboligorganisation eller en selvejende
boligorganisation. En almen boligorganisation kan endvidere
organiseres som et andelsselskab, der har som formål at
administrere byggeri, der er omfattet af denne lov, af tidligere
love om boligbyggeri, den tidligere lov om boliger for ældre
og personer med handicap eller er opført med støtte
efter byggestøtte- eller kollegiestøttelovgivningen.
Et alment andelsselskab kan tillige påtage sig at
opføre almene boliger med henblik på overdragelse
efter § 116, stk. 2. En almen boligorganisation med
indbetalt garantikapital (garantiselskab), der var godkendt som et
almennyttigt boligselskab inden den 22. maj 1986, bevarer retten
til denne organisationsform. | | 9. § 9 affattes således: »§ 9. En almen
boligorganisation kan organiseres med eller uden almene
boligafdelinger. |
Stk. 2. En almen andelsboligorganisation
kan tillige oprettes efter reglerne i lov om byfornyelse eller lov
om byfornyelse og boligforbedring og godkendes i medfør af
denne lov. | | Stk. 2. En almen boligorganisation med
almene boligafdelinger kan organiseres med eller uden
medlemsindskud. |
| | Stk. 3. En almen boligorganisation uden
almene boligafdelinger organiseres som en almen
administrationsorganisation med medlemmer, herunder andre almene
boligorganisationer. Boligorganisationen administrerer medlemmernes
byggeri m.v. Boligorganisationen kan endvidere administrere byggeri
m.v., som ikke tilhører medlemmer af boligorganisationen.
Boligorganisationen kan organiseres med eller uden
medlemsindskud. |
| | Stk. 4. En almen boligorganisation med
indbetalt garantikapital, der var godkendt som et almennyttigt
boligselskab inden den 22. maj 1986, kan videreføre denne
organisationsform.« |
| | 10. Efter § 9
indsættes: »§ 9 a. Den øverste
myndighed i en garantiorganisation som nævnt i § 9,
stk. 4, kan træffe beslutning om omdannelse af organisationen
til en almen boligorganisation efter § 9, stk. 2 eller 3.
Ved omdannelse indløses garantibeviserne til pålydende
værdi. |
| | Stk. 2. Garanterne er til enhver tid
berettiget til at kræve indløsning af garantibeviserne
til pålydende værdi. Ved indløsning af alle
garantibeviserne skal boligorganisationen træffe beslutning
om omdannelse til en almen boligorganisation efter § 9, stk. 2
eller 3.« |
§ 10. I en almen
andelsboligorganisation og i et alment andelsselskab er medlemmerne
foreningens øverste myndighed og udøver denne
myndighed gennem generalforsamlingen eller et valgt
repræsentantskab. | | 11. § 10, stk. 1, affattes
således: »I en almen boligorganisation er den
øverste myndighed et valgt repræsentantskab eller en
generalforsamling.« |
Stk. 2. I en selvejende almen
boligorganisation og i en almen garantiorganisation er
boligorganisationens øverste myndighed et valgt
repræsentantskab. | | 12. § 10, stk. 2,
ophæves. Stk. 3 bliver herefter stk. 2. |
Stk. 3. I en selvejende institution er
bestyrelsen den øverste myndighed. | | |
§ 11. Repræsentantskabet i
en almen andelsboligorganisation, i en selvejende almen
boligorganisation og i en almen garantiorganisation består af
boligorganisationens bestyrelse og mindst 1 repræsentant for
hver afdeling. Repræsentantskabet i en almen
forretningsførerorganisation og i et alment andelsselskab
består dog af boligorganisationens bestyrelse og mindst 1
repræsentant for beboerne fra hver af datterorganisationernes
og de administrerede organisationers bestyrelse. | | 13. § 11 affattes
således: »§ 11. Repræsentantskabet
i en almen boligorganisation med almene boligafdelinger
består af boligorganisationens bestyrelse og mindst 1
repræsentant for hver afdeling. De afdelingsvalgte
repræsentanter skal udgøre repræsentantskabets
flertal. |
Stk. 2. Hvis der ikke er valgt
afdelingsbestyrelse i afdelinger med mindst halvdelen af boligerne
i boligorganisationen, har en lejerforening samme adgang til at
deltage i repræsentantskabet som de øvrige
afdelingsbestyrelser, hvis mindst 25 pct. af samtlige boligtagere
er medlemmer af foreningen. Opfylder flere foreninger betingelsen,
tilfalder retten den forening, der har flest medlemmer blandt
beboerne. | | Stk. 2. Repræsentantskabet i en
almen administrationsorganisation består af
boligorganisationens bestyrelse og mindst 1 repræsentant for
beboerne fra hver af medlemmernes bestyrelser. Hvis en kommune
eller en region, som ejer almene ældreboliger, er medlem af
boligorganisationen, har kommunalbestyrelsen eller
regionsrådet ret til at udpege mindst 1 repræsentant
blandt beboerne i de kommunale eller regionale
ældreboliger. |
| | Stk. 3. Hvis der ikke er valgt
afdelingsbestyrelse i afdelinger med mindst halvdelen af boligerne
i boligorganisationen, har en lejerforening samme adgang til at
deltage i repræsentantskabet som de øvrige
afdelingsbestyrelser, hvis mindst 25 pct. af samtlige lejere er
medlemmer af foreningen. Opfylder flere foreninger betingelsen,
tilfalder retten den forening, der har flest medlemmer blandt
beboerne. |
| | Stk. 4. Adgang til generalforsamlingen i
en almen boligorganisation med almene boligafdelinger har
boligorganisationens bestyrelse, boligorganisationens medlemmer og
medlemmernes myndige husstandsmedlemmer. Som medlemmer af
boligorganisationen anses dennes lejere og enhver, der er opnoteret
på boligorganisationens venteliste. Er boligorganisationen
organiseret som garantiorganisation, har tillige garanterne adgang
til generalforsamlingen. Stemmeret på generalforsamlingen har
alene boligorganisationens lejere og disses myndige
husstandsmedlemmer. |
| | Stk. 5. Adgang til generalforsamlingen i
en almen administrationsorganisation har organisationens bestyrelse
og medlemmernes bestyrelser. Er boligorganisationen organiseret som
garantiorganisation, har tillige garanterne adgang til
generalforsamlingen uden stemmeret.« |
§ 13. Hvis den øverste
myndighed træffer beslutning herom, kan kommunalbestyrelsen
udpege et eller flere medlemmer til en almen boligorganisations
bestyrelse, jf. dog § 14. | | 14. § 13 ophæves. |
Stk. 2. Et medlem af kommunalbestyrelsen
kan, jf. dog § 14, herudover være medlem af en
boligorganisations bestyrelse, hvis 1) den pågældende som
boligtager er valgt af beboerrepræsentanterne i den
øverste myndighed eller 2) vedtægterne åbner mulighed
herfor. | | |
| | 15. Efter § 14 indsættes: »§ § 14 a.
Boligorganisationens bestyrelse kan tillægges et passende
vederlag for dens arbejde. « |
§ 15. En godkendt almen
boligorganisation kan ikke opløses, medmindre indenrigs- og
socialministeren meddeler samtykke dertil. Har boligorganisationen
ingen ejendomme, eller sker opløsningen i forbindelse med
afhændelse af boligorganisationens ejendomme til en anden
almen boligorganisation, kan kommunalbestyrelsen dog meddele
samtykke dertil. | | 16. § 15, stk. 1, 2. pkt., affattes
således: »Har boligorganisationen ingen
ejendomme, eller sker opløsningen med henblik på
sammenlægning med en eller flere andre boligorganisationer,
kan opløsningen dog ske uden samtykke.« |
§ 16. . Stk. 2. Kravet i stk. 1, 2. pkt., kan dog
fraviges ved på- og tilbygning af boliger til eksisterende
afdelinger, når matrikulær opdeling eller
ejerlejlighedsopdeling ikke kan finde sted, jf. § 115,
stk. 1. Ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved
påbygning af yderligere etager kan boligorganisationen
beslutte ikke at foretage ejerlejlighedsopdeling efter lov om
ejerlejligheder § 10, stk. 6. Stk. 3. Almene ungdoms- eller
ældreboliger, der ejes af en selvejende institution,
udgør en selvstændig økonomisk enhed, der
udelukkende kan behæftes og forpligtes af forhold, der
vedrører de ungdoms- eller ældreboliger, som tilsagnet
vedrører. | | 17. § 16, stk. 2, affattes
således: »Stk. 2. Kravet i stk. 1, 2. pkt.,
kan med kommunalbestyrelsens godkendelse fraviges ved mindre
på- og tilbygninger til eksisterende afdelinger, ved
indretning af uudnyttede tagetager, ved påbygning af
yderligere etager og ved opførelse af mindre,
fritstående bygninger, når dette skønnes
forsvarligt efter en vurdering af risikoen ved byggeprojektet
sammenholdt med afdelingens og boligorganisationens
økonomiske forhold.« |
Stk. 4 . § 16, stk. 1, 2. pkt.,
finder ikke anvendelse for bygherrer, der ikke er almene, jf.
§ 116, stk. 2. Ved overdragelse til en almen
boligorganisation efter § 116, stk. 2, sker overdragelse
til en særlig afdeling. | | 18. § 16, stk. 4,
ophæves. |
§ 17. . Stk. 2. Hvis de personer, der er
nævnt i stk. 1, disses nære slægtninge eller
andre nærtstående leder eller deltager i ledelsen af
eller i øvrigt har en nær tilknytning til en person,
et selskab, en forening eller en anden privat juridisk person, skal
boligorganisationens aftaler med disse personer eller selskaber
m.v. i retsforhold om grundsalg eller om entreprenør-,
leverandør-, arkitekt-, advokatvirksomhed og lignende
virksomhed godkendes af kommunalbestyrelsen. Stk. 3. Ved nære slægtninge
forstås ægtefæller, registrerede partnere,
beslægtede eller besvogrede i op- eller nedstigende linje
eller i sidelinjen så nær som
søskendebørn. Ved andre nærtstående
forstås faste samlevere, disses børn, plejebørn
og lignende. | | 19. § 17, stk. 2 og 3,
ophæves. |
§ 19. Almene boligorganisationer
og almene forretningsførerorganisationer kan opbygge en
arbejdskapital. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte et maksimum
for arbejdskapitalen. | | 20. § 19 affattes
således: »§ § 19. Almene
boligorganisationer, herunder administrationsorganisationer, kan
opbygge en arbejdskapital af overskud fra organisationens drift og
særlige bidrag fra afdelinger og administrerede
organisationer.« |
§ 20. I en dispositionsfond i
boligorganisationen indgår: 1) Særlige bidrag fra
afdelingerne. 2) Overskud på en afdelings
drift. 3) Overskud på boligorganisationens
drift, i det omfang overskuddet overstiger et af
kommunalbestyrelsen fastsat maksimum for boligorganisationens
arbejdskapital, jf. § 19. 4) Likvide midler, der fremkommer i
forbindelse med udamortiserede prioriteter i boligorganisationens
afdelinger, når midlerne ikke samtidig er omfattet af nr. 6
eller 7. 5) Likvide midler, der fremkommer i
forbindelse med belåning eller salg af boligorganisationens
administrationsejendom eller nettoprovenu ved boligorganisationens
optagelse af nye lån efter § 24. | | 21. § 20, stk. 1, nr. 3, affattes
således: »3) Beløb, som
boligorganisationen beslutter at overføre fra
arbejdskapitalen.« |
6) Likvide midler, som fremkommer i
forbindelse med, at låntagers betaling, jf. § 129,
overstiger ydelserne på lånet, jf. § 118,
stk. 3, til og med 35 år efter låneoptagelsen. 7) Likvide midler, som fremkommer i
forbindelse med låntagers betaling, jf. § 129, fra
og med det 36. år efter låneoptagelsen. 8) Likvide midler, der fremkommer i
forbindelse med låntagers betaling på lån som
nævnt i § 91, stk. 1, samt på lån efter
§ 91, stk. 1, der efter en konvertering reguleres efter
§ 179, stk. 5. | | 22. § 20, stk. 1, nr. 6 og 7,
affattes således: »6) Likvide midler for tilsagn
meddelt i perioden fra den 1. januar 1999 til den 30. juni 2009,
som fremkommer i forbindelse med, at låntagers betaling, jf.
§ 129, overstiger ydelserne på lånet, jf.
§ 118, stk. 3, til og med 35 år efter
låneoptagelsen. 7) Likvide midler, som fremkommer i
forbindelse med låntagers betaling, jf. § 129, fra
og med det 36. år efter låneoptagelsen for tilsagn
meddelt i perioden fra den 1. januar 1999 til den 30. juni 2009 og
fra og med det 41. år efter låneoptagelsen for tilsagn
meddelt fra den 1. juli 2009.« |
Stk. 2. Dispositionsfonden anvendes til
imødegåelse af tab ved boligorganisationens eller dens
afdelingers drift, for boligorganisationens vedkommende dog kun
ekstraordinære tab, til sikring af boligorganisationens
fortsatte virksomhed, til finansiering af nyt boligbyggeri, i
særlige tilfælde til nedsættelse af lejen i
boligorganisationens afdelinger, til opretning, udbedring,
vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af
lejligheder og miljøforbedring i boligorganisationens
afdelinger, til tilskud til styrkelse af det sociale liv og
netværk i boligorganisationens afdelinger, jf. § 37
og § 92, stk. 2, til frikøb af
tilbagekøbsklausuler og i særlige tilfælde til
finansiering af edb-udstyr og administrationsejendom for
boligorganisationen. Endvidere kan dispositionsfonden anvendes til
at indløse garantibeviser i almene
garantiorganisationer. Stk. 3. I det omfang dispositionsfonden
anvendes til ydelsesstøtte til lån, jf. § 118,
stk. 3, 3. pkt., optaget til finansiering af en afdelings udgifter
til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning,
sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring, kan
kommunalbestyrelsen yde garanti. Garantien beregnes efter §
127, 2.-4. pkt. Stk. 4. Boligorganisationen skal
dække en afdelings udgifter til tab som følge af
ledige boliger, der ikke dækkes af en kommunal garanti, af
midlerne i dispositionsfonden. Kommunalbestyrelsen kan i
særlige tilfælde godkende, at de nævnte udgifter
helt eller delvis ikke dækkes af dispositionsfonden, hvis
boligorganisationens økonomiske situation gør dette
nødvendigt. | | |
| | 23. I § 20, stk. 1,
indsættes som nr. 9-11: »9) Likvide midler for tilsagn
meddelt fra den 1. juli 2009, som fremkommer i forbindelse med, at
låntagers betaling, jf. § 129, overstiger ydelserne
på lånet, jf. § 118, stk. 3, til og med 40
år efter låneoptagelsen. 10) Bidrag efter §§ 79 og
80 til indskud i Landsbyggefonden. 11) Tilskud fra Landsbyggefonden efter
§ 90 til overførsel til afdelingerne.« |
| | 24. § 20, stk. 2-4,
ophæves, og i stedet indsættes: »Stk. 2. En afdelings udgifter til
tab som følge af lejeledighed, der ikke er omfattet af
reglerne om kommunal betaling af leje og garanti ved fraflytning,
dækkes af dispositionsfonden. Kommunalbestyrelsen kan i
særlige tilfælde godkende, at de nævnte udgifter
ikke, eller kun delvis, dækkes af dispositionsfonden, hvis
boligorganisationens økonomiske situation gør dette
nødvendigt. |
| | Stk. 3. Udover stk. 2 anvendes
dispositionsfondens midler til at sikre afdelingernes fortsatte
beståen som tidssvarende og velfungerende bebyggelser ved at
medvirke til fysisk, økonomisk og social opretning af
afdelingerne. Medgår midlerne til at nedsætte lejen i
afdelingerne, skal den efterfølgende leje stå i
rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger. Stk. 4. Dispositionsfonden kan endvidere i
særlige tilfælde medvirke til at sikre
boligorganisationens fortsatte beståen, herunder i
forbindelse med etablering af nye afdelinger samt i forbindelse med
ekstraordinære tab. |
| | Stk. 5. Yder dispositionsfonden
ydelsesstøtte til lån, jf. § 118, stk. 3, 3.
pkt., optaget til finansiering af fysiske foranstaltninger i
afdelingerne, kan kommunalbestyrelsen yde garanti for lånet.
Garantien beregnes efter reglerne i § 127, 2.-4.
pkt.« |
§ 21. I en byggefond i
boligorganisationen indgår: 1) Opsparing ved afdrag m.v. på
afdelingernes prioritering, medmindre ejendommens anskaffelsessum
overstiger den offentlige vurdering. 2) Opsparing ved afdrag på lån
til finansiering af tilbygninger, moderniseringer og forbedringer,
hvis disse på tidspunktet for tilbygningen, moderniseringen
eller forbedringen kunne have været belånt på
samme vilkår, som gælder for nybyggeri. | | 25. § 21 ophæves. |
§ 22. . Stk. 2. Udlån må ikke ske til
afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der skyldes
udlejningsvanskeligheder, eller til afdelinger, hvor
udlejningsvanskeligheder forventes. Til andre afdelinger med
opsamlede driftsunderskud, der overstiger 1 måneds
bruttolejeindtægt, må udlån kun ske med
kommunalbestyrelsens samtykke. | | 26. § 22, stk. 2, 2. pkt.,
ophæves. |
Stk. 3. Bestemmelserne i stk. 1 og 2
finder tilsvarende anvendelse på udlån, der sker fra en
boligorganisation gennem en forretningsførerorganisation til
dennes andre almene datterorganisationer. | | 27. § 22, stk. 3, affattes
således: »Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder
tilsvarende anvendelse på udlån, der sker fra en
boligorganisation gennem en almen administrationsorganisation til
de andre almene boligorganisationer, der er medlemmer af
administrationsorganisationen.« |
§ 27. Afhændelse af en
almen boligorganisations ejendom skal godkendes af
kommunalbestyrelsen, jf. dog stk. 2. Dette gælder dog ikke
for ejendomme, der opføres af almene boligorganisationer med
henblik på overdragelse efter § 116, stk. 2, eller
som ustøttede andelsboliger efter reglerne i kapitel 11 b.
Afhændelse af boliger, der er tilvejebragt særligt med
henblik på at betjene personer med betydelig og varigt nedsat
fysisk eller psykisk funktionsevne, skal godkendes af
kommunalbestyrelsen. Hvis boliger omfattet af 3. pkt. står
til rådighed for øvrige kommuner i henhold til en
rammeaftale efter § 185 b, stk. 4, skal afhændelsen
tillige godkendes af kommunalbestyrelsen i de
pågældende kommuner. | | 28. I § 27, stk. 1, udgår
»med henblik på overdragelse efter § 116,
stk. 2, eller«. |
Stk. 2. Hvis ejendommen omfatter almene
boliger, skal afhændelse tillige godkendes af indenrigs- og
socialministeren, medmindre afhændelse sker inden for samme
boligorganisation, til en afdeling i en anden almen
boligorganisation, til en selvejende almen institution eller efter
§ 116, stk. 2. | | 29. I § 27, stk. 2, udgår:
»eller efter § 116, stk. 2«. |
Stk. 3. Afhændelse skal ske på
baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og
prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til
grund. I øvrigt foretages vurderingen efter reglerne i lov
om vurdering af landets faste ejendomme, jf. dog stk. 5 og
§ 116, stk. 3. | | 30. I § 27, stk. 3, udgår
»og § 116, stk. 3«. |
§ 28. Væsentlig forandring
af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kan
kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Godkendelse af
nedlæggelse af boliger må kun gives, hvis
nedlæggelsen skønnes nødvendig efter en samlet
vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for
nedlæggelsen. Fremsættes der forslag om væsentlig
forandring af en almen boligorganisations ejendom på en
ejerforenings generalforsamling, kan boligorganisationens
bestyrelse kun stemme for forandringen efter forudgående
godkendelse af kommunalbestyrelsen. | | 31. § 28, stk. 1, affattes
således: »Væsentlig forandring af en
ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kan kun
ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Kommunalbestyrelsen kan
godkende ibrugtagning af boliger til anden anvendelse end beboelse,
hvis ændringen skønnes nødvendig efter en
samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og
baggrunden for ændringen. Godkendelse af sammenlægning
af boliger må kun gives, hvis boligen efter
sammenlægningen ikke overstiger 140 m2. Godkendelse af
sammenlægning af beboede boliger må kun gives,
når sammenlægningen indgår i en helhedsplan, der
skal fremtidssikre boligområdet. Fremsættes der forslag
om væsentlig forandring af en almen boligorganisations
ejendom på en ejerforenings generalforsamling, kan
boligorganisationens bestyrelse kun stemme for forandringen efter
forudgående godkendelse af kommunalbestyrelsen.« |
§ 30 a. Fra og med det 36.
år efter optagelsen af prioritetslån i almene
ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune
eller en region og i almene ungdomsboliger ejet af en selvejende
institution, der har fået meddelt tilsagn om støtte
efter den 31. december 1998, skal 1/3 af de likvide midler, der
fremkommer i forbindelse med låntagers betaling, jf.
§ 129, anvendes i overensstemmelse med § 20,
stk. 2-4, eller regler herom fastsat i medfør af
§ 32. | | 32. § 30 a, stk. 1, affattes
således: »I almene ældreboliger ejet af
en selvejende institution, en kommune eller en region og i almene
ungdomsboliger ejet af en selvejende institution, skal 1/3 af de
likvide midler, som svarer til de midler, der er nævnt i
§ 20, stk. 1, nr. 7, anvendes i overensstemmelse med
§ 20, stk. 2-5, eller regler herom fastsat i
medfør af § 32.« |
Stk. 2. I almene ældreboliger ejet
af en selvejende institution, en kommune eller en region, der har
fået meddelt tilsagn om støtte før den 1.
januar 1999, skal 1/3 af de likvide midler, der efter den 1. januar
2008 fremkommer i forbindelse med udamortiserede prioriteter,
anvendes i overensstemmelse med § 20, stk. 2-4, eller
regler herom fastsat i medfør af § 32. Stk. 3. I selvejende ældreboliger,
ungdomsboliger og lette kollektivboliger, hvor tilsagn om
støtte efter tidligere boligbyggerilove, tidligere
byggestøttelove, den tidligere kollegiestøttelov
eller den tidligere ældreboliglov er meddelt før den
1. januar 1997 og som ikke er omdannede til almene boliger, skal de
likvide midler, der efter den 1. januar 2000 fremkommer i
forbindelse med udamortiserede prioriteter anvendes i
overensstemmelse med § 20, stk. 2-4, eller regler herom
fastsat i medfør af § 32. | | 33. I § 30 a, stk. 2 og 3,
ændres »§ 20, stk. 2-4« til:
»§ 20, stk. 2-5«. |
§ 31. Bestemmelserne i
§ 28, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse på
kommunale og regionale almene ældreboliger. Stk. 2. Bestemmelserne i
§§ 6-8, § 12, stk. 1 og 3-5,
§§ 13-15, 17 og 18, § 23, 1. pkt.,
§ 26, stk. 1, og §§ 27-29 finder
tilsvarende anvendelse på selvejende almene ungdoms- og
ældreboliger. Herudover finder bestemmelserne i
§ 30 tilsvarende anvendelse på selvejende almene
ældreboliger. Bestemmelsen i § 23, 1. pkt.,
gælder tilsvarende for de i § 30 a, stk. 3,
omhandlede selvejende ældreboliger, ungdomsboliger og lette
kollektivboliger. | | 34. § 31, stk. 1, affattes
således: »§§ 5 b, 6 a-6 e og
§ 28, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse på
kommunale og regionale almene ældreboliger.« |
| | 35. § 31, stk. 2, 1. pkt.,
affattes således: »§§ 5 b, 6, 6 a-6 f,
§ 12, stk. 1 og 3-5, §§ 14, 14 a, 15, 17
og 18, § 23, 1. pkt., § 26, stk. 1, og
§§ 27-29 finder tilsvarende anvendelse på
selvejende almene ungdoms- og ældreboliger.« |
§ 32. Indenrigs- og
socialministeren kan fastsætte nærmere regler om de i
§§ 1, 2, 6-11, 13, 14, 16, 19-23 og 28-30 a
nævnte forhold. | | 36. § 32 affattes
således: »§ 32. Indenrigs- og
socialministeren kan fastsætte nærmere regler om de
forhold, der er nævnt i §§ 1, 2, 6, 6 a-6 f,
9-11, 14, 14 a, 15, 16, 19, 20, 22, 23 og 28-30 a.« |
§ 33. I en almen
boligorganisation vælger boligorganisationens øverste
myndighed alle eller flertallet af bestyrelsens medlemmer. Mindst
halvdelen skal være beboere i boligorganisationen. I
forretningsførerorganisationer og i andelsselskaber skal dog
mindst halvdelen være beboere i datterorganisationernes og de
administrerede organisationers bestyrelser. I en almen
garantiorganisation, herunder en almen
forretningsførerorganisation, der er godkendt som en
garantiorganisation, vælger garantforsamlingen et eller flere
medlemmer til boligorganisationens bestyrelse. Herudover
vælges bestyrelsesmedlemmerne i overensstemmelse med
boligorganisationens vedtægter. . Stk. 4. I almene boligorganisationer og i
selvejende institutioner, der udelukkende består af
ældreboliger, der bebos af svage og plejekrævende
beboere, kan kommunalbestyrelsen eller regionsrådet beslutte,
at beboerrepræsentanterne i boligorganisationens bestyrelse
udpeges af kommunalbestyrelsen eller regionsrådet blandt
beboere, pårørende eller andre, der vil kunne varetage
beboernes interesser. Tilsvarende finder anvendelse, hvis der i en
selvejende institution ikke er valgt afdelingsbestyrelse eller
afdelingsbestyrelsen har nedlagt sit hverv, uden at en ny
afdelingsbestyrelse er valgt. | | 37. § 33, stk. 1, affattes
således: »I en almen boligorganisation
vælger boligorganisationens øverste myndighed alle
eller flertallet af bestyrelsens medlemmer. Mindst halvdelen skal
være beboere i boligorganisationen. I almene
administrationsorganisationer skal dog mindst halvdelen være
beboerrepræsentanter i medlemmernes bestyrelser. Hvis en
kommune eller en region, som ejer almene ældreboliger, er
medlem af administrationsorganisationen, har kommunalbestyrelsen
eller regionsrådet ret til at udpege mindst 1
bestyrelsesmedlem blandt beboerne i de kommunale eller regionale
ældreboliger. I en almen garantiorganisation, herunder en
almen administrationsorganisation, der er godkendt som en
garantiorganisation, vælger garantforsamlingen et eller flere
medlemmer til boligorganisationens bestyrelse. Herudover
vælges bestyrelsesmedlemmerne i overensstemmelse med
boligorganisationens vedtægter.« |
| | 38. I § 33, stk. 4,
indsættes efter »boligorganisationens«:
»eller den selvejende institutions«. |
§ 34. Boligtagerne i en almen
boligafdeling kan på et afdelingsmøde vælge en
afdelingsbestyrelse til at udøve medindflydelse.
Afdelingsbestyrelsen skal bestå af et ulige antal medlemmer.
Til afdelingsmødet indkaldes samtlige boligtagere og
boligorganisationens bestyrelse. Boligorganisationens bestyrelse
kan bemyndige andre til at deltage i mødet. Et
afdelingsmøde kan beslutte, at en siddende
afdelingsbestyrelse eller et eller flere
afdelingsbestyrelsesmedlemmer afsættes før
udløbet af funktionsperioden. Stk. 2. Et afdelingsmøde kan ved
stemmeflerhed blandt de stemmeberettigede deltagere beslutte, at en
lejer- eller beboerforenings bestyrelse er afdelingsbestyrelse,
hvis et flertal af boligtagerne er tilsluttet foreningen, og hvis
foreningen kun har medlemmer, der bor i afdelingen. Et senere
afdelingsmøde kan beslutte, at der på ny skal
vælges afdelingsbestyrelse efter reglerne i stk. 1, 1.-3.
pkt. Stk. 3. Der må ikke tillægges
afdelingsbestyrelsen vederlag for dens virksomhed. Stk. 4. Er der i en afdeling ikke valgt
afdelingsbestyrelse, eller har en afdelingsbestyrelse nedlagt sit
hverv, uden at ny afdelingsbestyrelse er valgt, varetager
boligorganisationens bestyrelse de funktioner, der er henlagt til
afdelingsbestyrelsen. Stk. 5. Et afdelingsmøde kan
beslutte at uddelegere afdelingsbestyrelsens og
afdelingsmødets kompetence på en række
områder til en eller flere beboergrupper. Stk. 6. Nærmere regler om valg af
afdelingsbestyrelse og dennes virksomhed fastsættes i
vedtægterne. | | 39. I § 34 indsættes efter
stk. 2 som nyt stykke: »Stk. 3. Består afdelingen
udelukkende af ældreboliger, der bebos af svage og
plejekrævende ældre, og er der ikke valgt en
afdelingsbestyrelse, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at
afdelingsbestyrelsen udpeges af kommunalbestyrelsen blandt beboere,
pårørende eller andre, der vil kunne varetage
beboernes interesse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en
afdelingsbestyrelse har nedlagt sit hverv, uden at en ny er
valgt.« Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7. |
§ 37. Afdelingsbestyrelsen
forelægger de overordnede rammer for
iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen
for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse
iværksættes, jf. dog § 41. Stk. 2. Afdelingsmødet kan
træffe beslutning om iværksættelse af
forebyggende arbejder rettet mod boligområdet og de enkelte
beboere med henblik på at styrke det sociale liv og
netværk i boligområdet, såfremt
afdelingsmødet samtidig tiltræder den
nødvendige lejeforhøjelse. Stk. 3. Medfører et arbejde eller
en aktivitet lejeforhøjelse, der overstiger 15 pct. af den
gældende årsleje, skal godkendelse ske ved urafstemning
blandt afdelingens boligtagere, når krav herom
fremsættes af det i vedtægterne fastsatte
nødvendige antal stemmeberettigede deltagere på
afdelingsmødet. Antallet kan i vedtægterne
højst fastsættes til at udgøre 25 pct. af de
fremmødte stemmeberettigede deltagere. | | 40. I § 37 indsættes som
stk. 4-6: »Stk. 4. Kan afdelingsmødets
godkendelse af gennemførelse af arbejder og aktiviteter ikke
opnås, eller forkastes forslag herom ved urafstemning, kan
boligorganisationens øverste myndighed uden afdelingens
samtykke træffe beslutning om gennemførelse af 1) større
renoveringsarbejder, 2) større energibesparende
foranstaltninger, 3) boligsociale helhedsplaner og 4) fremtidssikring af bebyggelsen. |
| | Stk. 5. Det er en betingelse for
øverste myndigheds adgang til at træffe beslutning
efter stk. 4, at de pågældende arbejder og aktiviteter
er nødvendige for at gøre boligerne og
boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtige overfor en bred
kreds af boligsøgende. Arbejder, der hovedsageligt
består i modernisering af køkkener eller
badeværelser, kan ikke gennemføres uden afdelingens
samtykke. |
| | Stk. 6. Den øverste myndigheds
beslutning om gennemførelse af arbejder efter stk. 4 skal
indberettes til Indenrigs- og Socialministeriet. Indberetningen
skal sendes til kommunalbestyrelsen, der videresender den til
Indenrigs- og Socialministeriet. Indberetningen skal indeholde
oplysning om arbejdernes og aktiviteternes art og om baggrunden
for, at øverste myndighed har fundet det nødvendigt
at bringe stk. 4 i anvendelse.« |
§ 37 a. . Stk. 5. Meddeler kommunalbestyrelsen
pålæg efter § 41, kan bestyrelsen uden
samtykke fra afdelingen søge de i § 41
nævnte arbejder iværksat i ejerforeningen. | | 41. I § 37 a, stk. 5,
indsættes som 2. pkt.: »Hvis den øverste myndighed
har truffet beslutning efter § 37, stk. 4, kan
bestyrelsen ligeledes uden samtykke fra afdelingen søge
sådanne arbejder og aktiviteter iværksat i
ejerforeningen.« |
§ 37 b. Afdelingsmødet
kan træffe beslutning om gennemførelse af bestemte
forbedringer af det lejede efter lejerens ønske og om
gennemførelse af sådanne forbedringer af ledige
lejemål. Forbedringerne finansieres med annuitetslån
med en maksimal løbetid på 20 år.
Afdelingsmødet kan fastsætte nærmere rammer for
den enkelte lejers adgang til at få forbedret sin bolig,
herunder fastsætte maksimumsbeløb for
anskaffelsessummerne for de enkelte forbedringsarbejder.
Boligorganisationen godkender afdelingsmødets
beslutninger. | | 42. I § 37 b, stk. 1,
ændres »20 år« til: »30
år«. |
§ 40. . Stk. 2. Er afdelingen omfattet af en
ejerforening, som er etableret ved indretning af uudnyttede
tagetager eller ved påbygning af yderligere etager efter lov
om ejerlejligheder § 10, stk. 3 eller 6, fastsættes
husordenen af ejerforeningen. Det samme gælder, hvis
afdelingen er omfattet af en ejerforening, som er etableret ved
salg efter kapitel 5 a. | | 43. I § 40, stk. 2, ændres
»§ 10, stk. 3 eller 6« til:
»§ 10«. |
§ 43. Bestemmelserne i
§ 34, stk. 1-3, 5 og 6, og §§ 35-40 finder
tilsvarende anvendelse på kommunale og regionale almene
ældreboliger, som ejes af en kommune eller en region. Stk. 2. Bestemmelserne i § 33,
stk. 2, og §§ 34-42 finder tilsvarende anvendelse
på selvejende almene ungdoms- og ældreboliger.
Bestemmelsen i § 33, stk. 2, 3. pkt., finder dog ikke
anvendelse på selvejende almene ungdomsboliger. | | 44. § 43, stk. 1, affattes
således: »§ 34, stk. 1-4, 6 og 7,
og §§ 35-40 finder tilsvarende anvendelse på
kommunale og regionale almene ældreboliger. For
ældreboliger, der tilhører en region, udøves
beføjelserne i § 34, stk. 3, af
regionsrådet. § 41 finder tilsvarende anvendelse
på regionale almene ældreboliger.« |
| | 45. I § 43, stk. 2, ændres
»og §§ 34-42« til:
Ȥ 34, stk. 1, 2 og 4-7, og
§§ 35-42«. |
§ 45. Den samlede leje for en
afdelings boliger og lokaler fastsættes efter reglerne i
kapitel 3 i lov om leje af almene boliger således, at den til
enhver tid giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at
afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til
foreskrevne bidrag og henlæggelser. Stk. 2. Fastsættelse af lejens
størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens
regulering i lejeperioden for lokaler, der udelukkende anvendes til
andet end beboelse, sker efter reglerne i lov om leje af
erhvervslokaler m.v. | | 46. I § 45 indsættes efter
stk. 1 som nyt stykke: »Stk. 2. I den samlede leje efter
stk. 1 indgår ikke de udgifter, der er nævnt i
§ 129, stk. 4. Boligorganisationen kan
pålægge lejere af boliger at refundere afdelingens
udgifter efter 1. pkt. over varme- og varmtvandsregnskabet, jf.
kapitel 10 i lov om leje af almene boliger.« Stk. 2 bliver herefter stk. 3. |
§ 51. Ledige almene
familieboliger skal af den almene boligorganisation anvises til
boligsøgende, som er optaget på en venteliste, og som
har behov for almene boliger af den pågældende art.
Boligorganisationen opkræver gebyrer hos boligsøgende
for administration af ventelisten. Ledige almene familieboliger kan
endvidere anvises af kommunalbestyrelsen efter reglerne i
§ 59 samt af boligorganisationen efter reglerne i stk.
2-6 og § 60. Stk. 2. Den almene boligorganisation kan
udleje almene familieboliger til kommunalbestyrelsen eller
regionsrådet til etablering af bofællesskaber for
lejere med særlige sociale behov, jf. kapitel 4 a i lov om
individuel boligstøtte. Beboernes ret til medindflydelse,
jf. reglerne i kapitel 2, udøves af
bofællesskaberne. Stk. 3. Boligorganisationen kan ligeledes
med kommunalbestyrelsens godkendelse udleje almene familieboliger
til den type bofællesskaber, som er nævnt i stk. 2.
Reglerne i § 59, stk. 1, 3-5. pkt., om kommunens betaling
af leje og garanti for opfyldelse af boligtagerens forpligtelser
over for selskabet til at istandsætte boligen ved fraflytning
finder tilsvarende anvendelse. Stk. 4. Boligorganisationen kan efter
kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse anvise
familieboliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte
tidligere har været forbeholdt (klausuleret for) ældre
og personer med handicap, eller som med offentlig støtte
efter bistandsloven er indrettet særligt til denne gruppe,
til ældre og personer med handicap. Stk. 5. Den almene boligorganisation kan
udleje almene familieboliger til andre boligsøgende,
såfremt de ikke kan udlejes til boligsøgende på
den i stk. 1 nævnte venteliste. Stk. 6. Den almene boligorganisation kan
indgå aftale med kommunalbestyrelsen om at udleje almene
familieboliger til brug for midlertidig genhusning i forbindelse
med gennemførelse af byfornyelse, jf. lov om byfornyelse
eller lov om byfornyelse og boligforbedring. Kommunalbestyrelsen
betaler et beløb, som svarer til lejen for de boliger, der
anvendes til midlertidig genhusning. Ved lejekontraktens
ophør skal boligen afleveres i samme stand som ved
kontraktens indgåelse. | | 47. I § 51, stk. 1, ændres
»stk. 2-6 og § 60« til: »stk. 2-7 og
§§ 60 og 60 a« |
| | 48. I § 51 indsættes som
stk. 7: »Stk. 7. Den almene
boligorganisation kan indgå aftale med en anden almen
boligorganisation om anvisning af almene familieboliger til lejere,
som den anden boligorganisation er forpligtet til at genhuse, jf.
§ 86, stk. 1, i lov om leje af almene
boliger.« |
§ 51 b. . Stk. 3. Ved områder med en
høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet forstås
fysisk sammenhængende almene afdelinger, hvor 1) mindst 50 pct. af beboerne på 18
år og derover i mindst én af afdelingerne i
området er uden for arbejdsmarkedet, 2) der bor mindst 1.200 beboere i
afdelingerne tilsammen og 3) mindst 40 pct. af beboerne på 18
år og derover i afdelingerne tilsammen er uden for
arbejdsmarkedet. | | 49. § 51 b, stk. 3, affattes
således: »Stk. 3. Ved områder med en
høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet forstås
fysisk sammenhængende almene afdelinger, hvor 1) der bor mindst 1.000 beboere i
afdelingerne tilsammen og 2) mindst 40 pct. af beboerne i alderen
18-64 år i afdelingerne tilsammen er uden for
arbejdsmarkedet.« |
Stk. 4. Ved områder med en
høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet forstås
desuden fysisk sammenhængende almene afdelinger, hvor 1) der bor mindst 5.000 beboere i
afdelingerne tilsammen og 2) mindst 30 pct. af beboerne på 18
år og derover i afdelingerne tilsammen er uden for
arbejdsmarkedet. . | | 50. I § 51 b, stk. 4, nr. 2,
ændres »på 18 år og derover« til:
»i alderen 18-64 år«. |
Stk. 6. Indenrigs- og socialministeren kan
efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen godkende, at afdelinger med indbyrdes
geografisk tilknytning betragtes som et område, selv om
afdelingerne ikke er fysisk sammenhængende, når
betingelserne i stk. 3, nr. 1-3, er opfyldt. | | 51. I § 51 b, stk. 6, ændres
»nr. 1-3« til: »nr. 1 og 2«. |
Stk. 7. Kommunalbestyrelsen påser
inden udlejning, at den boligsøgende ikke modtager de
ydelser, der er nævnt i stk. 1, og meddeler dette til
boligorganisationen. Kan boligen ikke lejes ud til andre
boligsøgende på ventelisten, lejes boligen dog ud til
boligsøgende, der er nævnt i stk. 1. | | 52. § 51 b, stk. 7, 2 pkt.,
ophæves. |
Stk. 8. Kommunalbestyrelsen skal anvise en
anden passende bolig til boligsøgende, som er blevet afvist
efter stk. 1, og som er registreret som boligsøgende i
boligorganisationen senest på datoen for kommunalbestyrelsens
beslutning om, at boligorganisationen skal afvise
boligsøgende efter stk. 1. Anvisning skal så vidt
muligt ske senest 6 måneder efter den dato, hvor den
boligsøgende modtager meddelelse om afvisning. En passende
bolig har enten et rum mere end antallet af husstandsmedlemmer
eller samme rumantal som den bolig, den boligsøgende er
blevet afvist fra, medmindre denne bolig ville være blevet
beboet af mere end to personer pr. beboelsesrum. Stk. 9. Hvert 5. år foretager
kommunalbestyrelsen en evaluering af beboersammensætningen i
området med henblik på at vurdere, om der fortsat skal
ske afvisning af de i stk. 1 nævnte boligsøgende.
Indenrigs- og socialministeren kan kræve, at
kommunalbestyrelsen tilbagekalder sin beslutning, når der
indtræder en væsentlig forbedring af
beboersammensætningen. | | 53. I § 51 b, indsættes efter
stk. 7 som nyt stykke: »Stk. 8. Kan boligen ikke udlejes
til andre boligsøgende på ventelisten, lejes boligen
ud til boligsøgende, der er nævnt i stk. 1.
Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan dog aftale at
undlade at udleje sådanne boliger i op til 6 måneder,
efter at boligerne er blevet ledige. Det er en betingelse, at der
iværksættes en ekstraordinær indsats for at
udleje boligerne. Hvis boligerne udlejes via annoncering, finder
§ 60 a, stk. 1, 2.- 4. pkt., tilsvarende anvendelse.
Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftaler, om den ene part
eller parterne i forening afholder udgifterne til lejetab i den
periode, hvor boligerne står tomme. Afdelingen, hvori de
tomme boliger ligger, må ikke belastes af
lejetabet.« Stk. 8 og 9 bliver herefter stk. 9 og
10. |
§ 60. For almene familieboliger,
der ikke er omfattet af § 59, stk. 1 eller 2, eller
§ 63, kan kommunalbestyrelsen og den almene
boligorganisation indgå aftale om, at indtil 90 pct. af de
ledige boliger i en boligafdeling skal udlejes efter særlige
kriterier. Kriterierne fastsættes ved aftale mellem
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen og offentliggøres
af kommunalbestyrelsen. Mindst hver 10. ledige familiebolig i
boligafdelingen skal udlejes efter § 51, stk. 1, 1.
pkt. | | 54. I § 60, stk. 1, 1. pkt.,
udgår: »indtil 90 pct. af«. |
| | 55. § 60, stk. 1, 3. pkt.,
ophæves. |
| | 56. Efter § 60
indsættes: »§ 60 a. For almene
familieboliger, der ikke er omfattet af § 59, stk. 1
eller 2, eller § 63, kan kommunalbestyrelsen og den
almene boligorganisation indgå aftale om, at indtil 50 pct.
af de ledige boliger i en problemramt boligafdeling, jf.
§ 51 b eller § 75 c, stk. 3, skal udlejes via
annoncering. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale
kriterier for, hvem boligerne kan udlejes til. Kriterierne
offentliggøres senest samtidig med annonceringen af de
ledige boliger. Hvis flere boligsøgende ønsker at
leje en bolig og opfylder eventuelle kriterier, trækker
boligorganisationen lod om, hvem boligen udlejes til. |
| | Stk. 2. § 60, stk. 2, finder
tilsvarende anvendelse for aftaler efter stk. 1.« |
§ 64. Indenrigs- og
socialministeren kan fastsætte nærmere regler om de
forhold, der er nævnt i §§ 51-54 og
§§ 57, 58 og 59-63. Indenrigs- og socialministeren
kan herunder fastsætte regler om fortrinsret til ledige
boliger for husstande med børn og for særlige
befolkningsgrupper. Indenrigs- og socialministeren kan
fastsætte nærmere regler om udlejning efter
§ 51 b og anvisning efter § 59, stk. 4.
Indenrigs- og socialministeren kan fastsætte nærmere
regler for boligorganisationernes pligt til indberetning af data
til en internetbaseret boligportal etableret i henhold til
§ 94, nr. 5. Indenrigs- og socialministeren kan endvidere
fastsætte regler om, hvorledes udlejningsreglerne kan
fraviges i nødretssituationer (ganske ekstraordinære
udlejningsvanskeligheder). Indenrigs- og socialministeren kan
tillige fastsætte regler om anvisning af statsrefusion,
regnskabsaflæggelse og revision vedrørende
statsrefusion efter § 62. | | 57. I § 64, stk. 1, 1. pkt.,
ændres »§§ 57, 58 og 59-63« til:
»§§ 57-60, 60 a og 61-63«. |
§ 73. Hvis den nye boligtagers
beboerindskud væsentligt overstiger indskuddet for
tilsvarende boliger i nyt byggeri, kan boligorganisationen
nedsætte indskuddet. De hertil nødvendige midler
tilvejebringes ved henlæggelser i boligorganisationens
afdelinger eller stilles til rådighed for afdelingen af
organisationens dispositionsfond, jf. § 20, stk. 2. . | | 58. I § 73, stk. 1, 2. pkt.,
ændres »§ 20, stk. 2« til:
»§ 20, stk. 3«. |
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan på
statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til det i stk. 2
nævnte lån efter tilsvarende regler, som gælder
for finansiering af opførelse af nybyggeri, jf. reglerne i
kapitel 9. Låntagers betaling efter § 129
udgør dog helårligt 3,74 pct. af den bogførte
hovedstol. Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelsen
yder garanti for hele lånet. | | 59. § 73, stk. 3, affattes
således: »Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan
på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til det
lån, der er nævnt i stk. 2. Låntagers betaling
på lånet beregnes første gang 3 måneder
efter låneoptagelsen som 3,74 pct. p.a. af lånets
hovedstol. Beløbet reguleres en gang årligt med 75
pct. af stigningen i nettoprisindekset eller, hvis dette er steget
mindre, lønindeks for den private sektor. Regulering
foretages første gang i den første termin i
lånets andet år, og sidste gang i den første
termin i det 35. år efter låneoptagelsen. § 30 a,
stk. 1, § 80 c, § 129, stk. 1, 4.77. pkt., og stk. 2,
§ 30, stk. 1. og 2, samt § 134 finder tilsvarende
anvendelse. Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelsen
yder garanti for hele lånet. « |
§ 78. . Stk. 6. Staten kan yde garanti for
lån som nævnt i stk. 5. Statens udgifter som
følge af garantien dækkes af fonden. Stk. 7. Fondens eventuelle indtægter
i øvrigt, herunder renteindtægter, anvendes til
fondens formål. Stk. 8. Udgifter til administration m.v.
afholdes af fondens indtægter. Stk. 9. Fonden kan bestemme, at
låntagere i lånets løbetid skal yde bidrag til
fondens administration og reservefond efter nærmere regler
fastsat af fondens bestyrelse. Reglerne fremsendes til indenrigs-
og socialministeren, som kan forlange reglerne ændret. | | 60. § 78, stk. 6,
ophæves. Stk. 7-9 bliver herefter stk. 6-8. |
§ 79. Almene
boligorganisationers afdelinger, som indeholder boliger, der er
taget i brug før 1. januar 1963, yder årlige bidrag
til en byggefond i selskabet til indskud i Landsbyggefonden med de
beløb, der er fastsat i henhold til bekendtgørelse
nr. 483 af 16. august 1973 af lov om boligbyggeri
§ 19. | | 61. I § 79 ændres
»en byggefond i selskabet« til:
»boligorganisationens dispositionsfond«. |
§ 80. Ud over eventuelle bidrag
i henhold til § 79 yder afdelinger, som indeholder
boliger, der er taget i brug før den 1. januar 1970, bidrag
til boligorganisationens byggefond til indskud i Landsbyggefonden
til anvendelse efter reglerne i §§ 87-96. Bidrag
ydes alene for boligareal. | | 62. I § 80, stk. 1, 1. pkt.,
ændres »byggefond« til:
»dispositionsfond«. |
§ 80 a. 2/3 af de midler, der
indgår i dispositionsfonden efter § 20, stk. 1, nr.
7, fra almene boligafdelinger med tilsagn om støtte efter
den 31. december 1998, indbetales til Landsbyggefonden. Stk. 2. Midler, der indgår i
dispositionsfonden efter § 20, stk. 1, nr. 6, fra almene
boligafdelinger med tilsagn om støtte efter den 31. december
1998, indbetales til Landsbyggefonden. | | 63. I § 80 a, stk. 1 og 2,
udgår »fra almene boligafdelinger med tilsagn om
støtte efter den 31. december 1998,«. |
§ 80 c. Fra og med det 36.
år efter optagelsen af prioritetslån i almene
ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune
eller en region, som har fået tilsagn om støtte efter
den 31. december 1998, indbetaler ejeren 2/3 af de likvide midler,
der fremkommer i forbindelse med låntagers betaling, jf.
§ 129, til Landsbyggefonden. | | 64. § 80 c affattes
således: »§ 80 c. I almene
ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune
eller en region og i almene ungdomsboliger ejet af en selvejende
institution indbetaler ejeren 2/3 af de likvide midler, som svarer
til de midler, der er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 7,
til Landsbyggefonden. |
Stk. 2. Til og med 35 år efter
optagelsen af prioritetslån i almene ældreboliger ejet
af en selvejende institution, en kommune eller en region, som har
fået tilsagn om støtte efter den 31. december 1998,
indbetaler ejeren de likvide midler, der fremkommer i forbindelse
med, at låntagers betaling, jf. § 129, overstiger
ydelser på lånet, til Landsbyggefonden. Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder tilsvarende
anvendelse på almene ungdomsboliger, som ejes af en
selvejende institution. | | Stk. 2. I almene ældreboliger og
ungdomsboliger som nævnt i stk. 1, indbetaler ejeren de
likvide midler, som svarer til de midler, der er nævnt i
§ 20, stk. 1, nr. 6, til Landsbyggefonden.« |
§ 87. En boligorganisation har
fortrinsret til tilskud på indtil 75 pct. af de beløb,
som boligorganisationens byggefond efter den 1. januar 1980 har
indbetalt til Landsbyggefonden i henhold til §§ 79
og 80 og i henhold til tidligere love om boligbyggeri.
Landsbyggefondens bestyrelse fastsætter årligt, hvor
stor en procentdel fortrinsretten skal udgøre inden for det
i 1. pkt. fastsatte maksimum. | | 65. I § 87, stk. 1, ændres
»boligorganisationens byggefond« til:
»boligorganisationen«. |
§ 89 a. . Stk. 2. Beløb, der efter denne lovs
§ 80 a, stk. 2, og § 80 c, stk. 2, samt efter
§ 63, stk. 1, i lov om friplejeboliger indbetales til
Landsbyggefonden, overføres til nybyggerifonden. | | 66. I § 89 a, stk. 2,
ændres »§ 63, stk. 1« til:
»§ 63, stk. 1, 1. pkt.«. |
§ 91. . Stk. 3. Ydelsesstøtte til
lån, jf. stk. 1, ydes på de vilkår, der er
fastsat i § 129 og § 130, stk. 1 og 2.
Låntagers betaling fastsættes af Landsbyggefonden og
skal mindst udgøre 3,4 pct. p.a. af lånets hovedstol,
jf. dog stk. 4. Låntagers betaling reguleres, indtil den
svarer til de samlede ydelser på lånet. Ved
finansiering med lån med rentetilpasning reguleres
låntagers betaling, indtil den svarer til den ydelse, der
på tidspunktet for lånoptagelsen kan beregnes på
et tilsvarende fastforrentet lån. Landsbyggefonden kan
på de vilkår, der er nævnt i § 134,
helt eller delvis bringe betaling af ydelsesstøtte til
ophør. . | | 67. § 91, stk. 3, affattes
således: »Stk. 3. Låntagers betaling
på lån som nævnt i stk. 1 fastsættes af
Landsbyggefonden og beregnes første gang 3 måneder
efter låneoptagelsen som mindst 3,4 pct. p.a. af lånets
hovedstol, jf. dog stk. 4. Beløbet reguleres en gang
årligt med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset eller,
hvis dette er steget mindre, lønindeks for den private
sektor. Regulering foretages første gang i den første
termin i lånets andet år, og derefter indtil
beløbet svarer til de samlede ydelser på lånet.
Ved finansiering med lån med rentetilpasning reguleres
låntagers betaling, indtil den svarer til den ydelse, der
på tidspunktet for låneoptagelsen kan beregnes på
et tilsvarende fastforrentet lån. § 129, stk. 1,
4.-7. pkt., og stk. 2, § 130, stk. 1 og 2, samt
§ 134 finder tilsvarende anvendelse.« |
Stk. 5. Indenrigs- og socialministeren
fastsætter efter forhandling med Landsbyggefonden
nærmere regler om lån som nævnt i stk. 1.
Lånene kan maksimalt have en løbetid på 35
år og skal være baseret på
realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer
eller særligt dækkede realkreditobligationer. | | 68. I § 91, stk. 5,
§ 98 a, stk. 4, § 98 b, stk. 3,
§ 118, stk. 3, og § 157, stk. 4, ændres
»35 år« til: »40 år«. |
§ 98 a. . Stk. 4. Afdelingen kan optage lån,
jf. § 118, stk. 3, 3. pkt., med en maksimal løbetid
på 35 år til finansiering af den del af
frikøbssummen, som ikke dækkes af de i stk. 3
nævnte midler. § 91, stk. 5, finder tilsvarende
anvendelse. Kommunalbestyrelsen kan garantere for de optagne
lån. Garantien beregnes efter § 127, 2.-4. pkt. | | |
§ 98 b. . Stk. 3. Til den del af
frikøbssummen, der ikke dækkes af midler efter stk. 2,
kan institutionen efter indenrigs- og socialministerens
nærmere bestemmelse optage lån med en maksimal
løbetid på 35 år. | | |
§ 118. . Stk. 3. Indenrigs- og socialministeren
fastsætter nærmere regler om, hvilke lån der skal
anvendes til finansieringen. Lånene kan maksimalt have en
løbetid på 35 år. Lånene skal være
baseret på realkreditobligationer, særligt
dækkede obligationer eller særligt dækkede
realkreditobligationer. | | |
§ 157. . Stk. 4. Indenrigs- og socialministeren
fastsætter efter forhandling med fonden nærmere regler
om lån som nævnt i stk. 2. Lånene kan maksimalt
have en løbetid på 35 år og skal være
baseret på realkreditobligationer, særligt
dækkede obligationer eller særligt dækkede
realkreditobligationer. | | |
§ 92 a. . Stk. 2. Landsbyggefondens refusion for
tilsagn meddelt i 2006 efter § 92 a, stk. 1, i lov om
almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 857 af 8.
august 2006, og bidrag efter stk. 1 fastsættes endeligt den
1. oktober i det andet år efter tilsagnsårets
afslutning som nutidsværdien af et beregnet forløb for
ydelsesstøtten i de enkelte år på grundlag af de
godkendte anskaffelsessummer forud for
påbegyndelsestidspunktet. Har kommunalbestyrelsen ikke
godkendt en anskaffelsessum forud for
påbegyndelsestidspunktet, anvendes anskaffelsessummen
på tilsagnstidspunktet. Ved beregningen anvendes de rente- og
inflationsforudsætninger, som ligger til grund for
budgetteringen af ydelsesstøtten på finansloven for
det andet år efter tilsagnsåret. Landsbyggefonden
påbegynder for hvert tilsagnsår betalingen af refusion
og bidrag på det tidspunkt, hvor nutidsværdien af den
resterende beregnede ydelsesstøtte svarer til fondens
samlede refusion eller bidrag. | | 69. I § 92 a, stk. 2,
ændres »beregnet forløb for
ydelsesstøtten i de enkelte år« til:
»beregnet forløb for ydelsesstøtten, korrigeret
for indbetalinger til staten efter § 129 a, i de enkelte
år«. |
§ 96. Landsbyggefonden kan
betinge ydelse af støtte i henhold til § 92, stk.
1, af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, herunder en
eventuel forretningsførerorganisation eller et
andelsselskab, medvirker til løsning af den
pågældende boligafdelings økonomiske problemer.
Fonden kan herunder stille krav om, at boligorganisationen anvender
midler, der er til dets rådighed i henhold til
§ 87. Landsbyggefonden kan betinge ydelse af
støtte til friplejeboliger i henhold til § 92,
stk. 3, af, at friplejeboligleverandøren medvirker til
løsning af de pågældende friplejeboligers
økonomiske problemer. | | 70. I § 96, stk. 1, og
§ 98 a, stk. 5, ændres
»forretningsførerorganisation eller et
andelsselskab« til: »almen
administrationsorganisation«. |
§ 98 a. . Stk. 5. Landsbyggefonden kan efter
ansøgning fra boligorganisationen af de midler, der er
overført til landsdispositionsfonden, yde støtte i
form af ydelsesstøtte til det i stk. 4 nævnte
lån med henblik på at nedbringe den
lejeforhøjelse, der følger af låneoptagelsen.
Fonden kan endvidere yde et driftsbidrag til over en kortere
periode at sikre en gradvis overgang til den lejeforhøjelse,
som følger af låneoptagelsen med fradrag af
ydelsesstøtte efter 1. pkt. Herudover kan fonden yde et
særligt driftsbidrag til boligorganisationer med afdelinger,
hvor lejeforhøjelsen som følge af frikøbet vil
medføre så væsentlige økonomiske
problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingernes
videreførelse. Fonden kan betinge sin støtte af, at
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, herunder en eventuel
forretningsførerorganisation eller et andelsselskab,
bidrager økonomisk. Ydelsesstøtte, driftsbidrag og
særlige driftsbidrag ydes som lån til
boligorganisationen og afvikles i takt med organisationens mulighed
for at afvikle lånet med midler fra egenkapitalen. | | |
§ 96 f. . Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan betinge
støtte af, at Landsbyggefonden, boligorganisationen og en
eventuel forretningsførerorganisation medvirker til
løsning af den pågældende boligafdelings
økonomiske problemer, herunder at boligorganisationen
anvender midler, der i henhold til § 87 er til dens
rådighed. | | 71. I § 96 f, stk. 4, og
§ 97, stk. 4, ændres
»forretningsførerorganisation« til:
»administrationsorganisation«. |
§ 97. . Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan betinge
støtte af, at Landsbyggefonden, boligorganisationen og en
eventuel forretningsførerorganisation medvirker til
løsning af den pågældende boligafdelings
økonomiske problemer, herunder at boligorganisationen
anvender midler, der i henhold til § 87 er til dens
rådighed. | | |
§ 96 j. Boligorganisationen har
under de i stk. 2 nævnte forudsætninger endvidere ret
til at anvende midler, der indestår på
boligorganisationens konto i provenufonden, dog højst
10 pct. af opskrivningen af boligorganisationens konto efter
§ 96 h, stk. 2, til de i § 20, stk. 2,
nævnte formål. Boligorganisationen indsender en
ansøgning om udbetaling af midlerne til Landsbyggefonden,
inden foranstaltningerne iværksættes. | | 72. I § 96 j, stk. 1,
ændres »§ 20, stk. 2« til:
»§ 20, stk. 2-5«. |
§ 100. . Stk. 2. Udgifter til arbejder efter stk. 1
finansieres ved optagelse af lån, jf. § 118, stk.
3. Låntagers betaling af ydelser på lånet
reguleres i overensstemmelse med § 129, dog udgør
låntagers betaling 2,15 pct. af byggeudgiften. Regulering
sker, indtil låntagers betaling svarer til de samlede ydelser
på lånet. Ved finansiering med lån med
rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtil den
svarer til den ydelse, der på tidspunktet for
låneoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende
fastforrentet lån. Likvide midler, der fremkommer i
forbindelse med låntagers betaling på lån med
rentetilpasning, indbetales til Økonomistyrelsen. | | 73. § 100, stk. 2, affattes
således: »Stk. 2. Udgifter til arbejder efter
stk. 1 finansieres ved optagelse af lån, jf. § 118,
stk. 3. Låntagers betaling på lånet beregnes
første gang 3 måneder efter låneoptagelsen som
2,15 pct. p.a. af byggeudgiften. Beløbet reguleres en gang
årligt med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset eller,
hvis dette er steget mindre, lønindeks for den private
sektor. Regulering foretages første gang i den første
termin i lånets andet år, og derefter indtil
beløbet svarer til de samlede ydelser på lånet.
Ved finansiering med lån med rentetilpasning reguleres
låntagers betaling, indtil den svarer til den ydelse, der
på tidspunktet for låneoptagelsen kan beregnes på
et tilsvarende fastforrentet lån. § 129, stk. 1,
4.-7. pkt., og stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Likvide
midler, der fremkommer i forbindelse med låntagers betaling
på lån med rentetilpasning, indbetales til
Økonomistyrelsen.« |
Kapitel 8 Almindelige bestemmelser for
nybyggeri | | 74. Overskriften til kapitel 8 affattes
således: »Almindelige bestemmelser for
nybyggeri m.v.« |
§ 104. Kommunalbestyrelsens
fordeling af støtte til almene boliger skal ske på
baggrund af en samlet vurdering af situationen på det lokale
boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i
kommunen. Fordelingen skal ske under hensyntagen til
udlejningssituationen i det område, hvor byggeriet agtes
gennemført, herunder til boligbehovet inden for
områder, hvor der sker nedlæggelse af boliger i
forbindelse med byfornyelses- eller kondemneringsvirksomhed eller
gennemførelse af gade- og vejanlæg og andre offentlige
anlæg. | | 75. § 104, stk. 1, 2. pkt.,
ophæves. |
§ 108. Alment boligbyggeri skal
tilrettelægges efter rationelle, produktivitetsfremmende
byggemetoder og søges gennemført for den lavest
mulige pris under hensyntagen til kvaliteten. Boligerne skal
være uden luksuspræg, men udstyret og indrettet
således, at de opfylder de boligsøgendes rimelige krav
til boliger af den pågældende art. Det almene byggeri
skal have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og
teknisk henseende. Bygherren skal stille fornødne krav til
byggeriets andre parter om den arkitektoniske bearbejdning af
byggeriet, om kvalitetssikring i forbindelse med
gennemførelsen og driften af byggeriet samt om
totaløkonomiske vurderinger. Der skal i videst muligt omfang
tages økologiske hensyn. Anskaffelsesudgifterne må
søges holdt inden for rammer, der muliggør et
sådant lejeniveau, at boligerne kan påregnes
udlejet. | | 76. § 108 affattes
således: »§ 108. Boligerne skal
være udstyret og indrettet således, at de opfylder de
boligsøgendes rimelige krav til boliger af den
pågældende art. Boligerne må ikke have
luksuspræg. Bygherren skal stille fornødne krav til
byggeriets andre parter om den arkitektoniske bearbejdning af
byggeriet, om kvalitetssikring i forbindelse med
gennemførelsen og driften af byggeriet samt om
totaløkonomiske vurderinger«. |
§ 109. Almene familieboligers
bruttoetageareal må ikke overstige 110 m2, jf. dog stk. 5. En
del af boligernes areal kan indrettes som fælles boligareal
for flere boliger. . Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan tillade
almene familieboliger opført med et bruttoareal
større end 110 m2 med henblik på udlejning til
husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er
stærkt bevægelseshæmmet. Det er en
forudsætning herfor, at boligen opfylder de krav, der er
fastsat til almene ældreboliger, jf. § 110. | | 77. I § 109, stk. 1, og stk. 5,
ændres »110 m2« til: »115 m2«. |
§ 115. Kommunalbestyrelsen i den
kommune, hvor boligerne agtes etableret, kan på statens vegne
give tilsagn om ydelsesstøtte til en almen
boligorganisation, jf. dog § 116, stk. 2 til etablering
af almene boliger ved 1) nybyggeri, 2) på- og tilbygning til almene
boligafdelingers ejendomme, 3) erhvervelse med efterfølgende
ombygning til almene familieboliger af eksisterende ejendomme, som
ikke anvendes til beboelse, samt erhvervelse, ombygning eller
erhvervelse med efterfølgende ombygning til de i
§ 109, stk. 5, nævnte almene familieboliger, 4) ombygning eller erhvervelse med
eventuel efterfølgende ombygning af eksisterende
beboelsesejendomme, der ikke er opført med offentlig
støtte, såfremt boligerne etableres som almene
familieboliger, der indrettes som bofællesskaber, forudsat
der sker en tilvækst af boenheder, 5) ombygning eller erhvervelse med
efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme,
såfremt boligerne etableres som almene ungdomsboliger,
forudsat der sker en tilvækst af boliger, 6) ombygning af almene ungdomsboliger, der
i forbindelse med ombygningen mærkes som almene familie-
eller ældreboliger, 7) ombygning eller erhvervelse med
efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme,
såfremt boligerne etableres som almene
ældreboliger, 8) erhvervelse af uudnyttede tagetager og
ret til at påbygge yderligere etager samt
efterfølgende etablering af tagboliger i ejendomme, der
anvendes til privat udlejning til beboelse, og i almene
boligafdelingers ejendomme, 9) erhvervelse af eksisterende
beboelsesejendomme med henblik på omdannelse til almene
familieboliger, såfremt kommunalbestyrelsen dokumenterer, at
der som følge af salg efter kapitel 5 a er opstået et
særligt behov for familieboliger, som ikke kan dækkes
ved etablering af boliger efter nr. 1-3, og såfremt
indenrigs- og socialministerens godkendelse foreligger. | | 78. I § 115, stk. 1 og 2,
udgår », jf. dog § 116, stk. 2«. |
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen i den kommune,
hvor boligerne agtes etableret, kan på statens vegne give
tilsagn om ydelsesstøtte til kommunale almene
ældreboliger og til selvejende institutioner, jf. dog
§ 116, stk. 2 til etablering af almene
ældreboliger, herunder almene ældreboliger, der
indrettes særligt med henblik på at betjene personer
med betydelig og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne,
der etableres ved 1) nybyggeri, 2) ombygning eller erhvervelse med
efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme. . | | |
Stk. 5. Kommunalbestyrelsen i den kommune,
hvor boligerne agtes etableret, kan på statens vegne give
tilsagn om ydelsesstøtte til selvejende institutioner, jf.
dog § 116, stk. 2, til etablering af almene
ungdomsboliger, der etableres ved 1) nybyggeri, 2) ombygning eller erhvervelse med
efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, forudsat
at der sker en tilvækst af boliger. | | 79. I § 115, stk. 5, udgår
», jf. dog § 116, stk. 2,«. |
| | 80. I § 115 indsættes som stk.
10: Stk. 10. Udgifter til forbedringsarbejder
efter §§ 37 og 37 b i en almen boligafdeling, der
gennemføres indtil 4 år efter ibrugtagelsen, må
ikke sammen med den godkendte anskaffelsessum overstige afdelingens
maksimumsbeløb efter stk. 9.« |
| | 81. Efter § 115
indsættes: »§ 115 a.
Kommunalbestyrelsen kan for tilsagn efter § 115, stk. 1-5 og
§ 117, stk. 1, uanset maksimumsbeløbet, jf. § 115,
stk. 9, godkende, at der foretages de merinvesteringer, der er
nødvendige for som minimum at opfylde krav til energirammen
for en lavenergibygning klasse 1 i bygningsreglementet 2008,
såfremt merinvesteringen er totaløkonomisk
rentabel. |
| | Stk. 2. Merinvesteringen udgør
forskellen mellem den samlede anskaffelsessum og den
anskaffelsessum, der er nødvendig for at opfylde den
gældende energiramme for bygningen i bygningsreglementet
2008.« |
§ 116. Det er en
forudsætning for kommunalbestyrelsens tilsagn til almene
boligorganisationer efter § 115, stk. 1, nr. 1, til
selvejende almene ældreboliginstitutioner efter
§ 115, stk. 2, nr. 1, og til selvejende almene
ungdomsboliginstitutioner efter § 115, stk. 5, nr. 1, at
den, som modtager tilsagnet, er udpeget på baggrund af en
åben konkurrence blandt bygherrer som nævnt i stk.
2. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan på
baggrund af den i stk. 1 nævnte konkurrence udpege og meddele
tilsagn om ydelsesstøtte til nybyggeri efter
§ 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, og stk. 5, nr. 1,
til almene boligorganisationer og selvejende almene ungdoms- eller
ældreboliginstitutioner. Kommunalbestyrelsen kan tillige
meddele tilsagn om støtte til almene boligorganisationer,
almene forretningsførerorganisationer, almene
andelsselskaber og andre bygherrer, som påtager sig at
opføre almene boliger med henblik på overdragelse
senest på ibrugtagningstidspunktet til en almen
boligorganisation eller en selvejende almen ungdoms- eller
ældreboliginstitution. Det er en forudsætning for
tilsagnet til en bygherre, der opfører almene boliger med
henblik på overdragelse, at der senest på
tilsagnstidspunktet foreligger en aftale om overdragelsen til en
almen boligorganisation eller en selvejende almen ungdoms- eller
ældreboliginstitution. Stk. 3. Ved overdragelse efter stk. 2
fastsættes overdragelsessummen svarende til de udgifter, som
på overdragelsestidspunktet kan indgå i byggeriets
anskaffelsessum. I det omfang der er udbetalt grundkapitallån
og optaget støttede lån, indtræder erhververen
som debitor for disse lån. Stk. 4. Indenrigs- og socialministeren kan
fastsætte nærmere regler om, at stk. 1 i særlige
tilfælde ikke finder anvendelse. | | 82. § 116 ophæves. |
§ 117. . Stk. 2. Reglerne i denne lovs
§ 104, stk. 1, §§ 106-108,
§ 109, stk. 4, § 115, stk. 8,
§§ 118, 118 a, 121, 127-130, 132-139 og 144, finder
tilsvarende anvendelse for selvejende ungdomsboliger med tilsagn om
støtte efter stk. 1. | | 83. I § 117, stk. 2,
ændres »Reglerne i denne lovs« til:
»§ 30 a, stk. 1, § 80 c,« og
»127-130« til: »127-129, § 129 a, stk.
2, §§ 130«. |
Stk. 3. Til og med det 35. år efter
optagelsen af prioritetslån indbetaler den selvejende
ungdomsboliginstitution de likvide midler, der fremkommer i
forbindelse med, at låntagers betaling, jf. § 129,
overstiger ydelser på lånet, til Landsbyggefonden, som
overfører midlerne til nybyggerifonden, jf. § 89
b. Fra og med det 36. år efter optagelsen af
prioritetslån indbetaler den selvejende
ungdomsboliginstitution med tilsagn efter stk. 1, 1/3 af de likvide
midler, der fremkommer i forbindelse med låntagers betaling,
jf. § 129, til Landsbyggefonden, som overfører
midlerne til nybyggerifonden. 2/3 af de likvide midler, der
fremkommer i forbindelse med udamortiserede prioriteter, anvendes i
overensstemmelse med § 20, stk. 2, eller regler herom
fastsat i medfør af § 32. Stk. 4. Selvejende ungdomsboliger med
tilsagn efter stk. 1 er herudover omfattet af de regler i lov om
boligbyggeri samt de administrative forskrifter, der er udstedt i
medfør heraf, som, jf. § 187, stk. 1, er
gældende for eller, jf. § 187, stk. 3, finder
anvendelse for selvejende ungdomsboliginstitutioner. | | 84. § 117, stk. 3,
ophæves. Stk. 4 bliver herefter stk. 3. |
§ 118. Anskaffelsessummen for
almene boliger efter § 115, stk. 1-3 og 5, finansieres
med 84 pct. lån, 14 pct. kommunal grundkapital og 2 pct.
beboerindskud, jf. dog § 118 a. | | 85. I § 118, stk. 1,
indsættes som 2. pkt.: »Merinvesteringen efter
§ 115 a, stk. 2, finansieres med 98 pct. lån og 2
pct. beboerindskud.« |
Stk. 2. Anskaffelsessummen for almene
boliger efter § 115, stk. 4, finansieres med 84 pct.
lån, 14 pct. regional grundkapital og 2 pct. beboerindskud,
jf. dog § 118 a. | | 86. I § 118, stk. 2,
indsættes som 2. pkt.: »Merinvesteringen efter
§ 115 a, stk. 2, finansieres med 98 pct. lån og 2
pct. beboerindskud.« |
§ 118 a. For tilsagn til
etablering af plejeboliger, jf. § 5, stk. 2, efter § 115,
stk. 1, nr. 1, 2, 6, 7 og 8, og stk. 2-4, der meddeles i 2008,
forhøjes de realkreditlån, der er nævnt i §
118, stk. 1 og 2, til 91 pct., samtidig med at den kommunale
grundkapital, der er nævnt i § 118, stk. 1,
nedsættes til 7 pct., og den regionale grundkapital, der er
nævnt i § 118, stk. 2, nedsættes til 7 pct. | | 87. § 118 a ophæves. |
§ 121. Såfremt almene
ældreboliger opføres eller indrettes af en kommune, en
region eller en selvejende almen institution eller opføres
efter § 116, stk. 2, med henblik på overdragelse
til en selvejende almen ældreboliginstitution, indskyder
kommunen eller regionen grundkapital. Opføres boligerne
efter § 116, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen stille krav
om bankgaranti for grundkapitallånet. Bankgarantien skal
bestå, til byggeriet er overdraget til en selvejende
institution og pantebrevet er tinglyst uden retsanmærkninger.
Bestemmelserne i § 124, stk. 1, § 125, stk. 1,
og § 126, 1.-3. pkt., finder tilsvarende
anvendelse. | | 88. § 121 affattes
således: »§ 121. Såfremt
almene ældreboliger opføres eller indrettes af en
kommune, en region eller en selvejende institution, indskyder
kommunen eller regionen grundkapital. § 124, stk. 1,
§ 125, stk. 1, og § 126, 1.-3. pkt., finder
tilsvarende anvendelse.« |
§ 125. Fondens lån
udbetales i forbindelse med grundkøb samt byggeriets
projektering og udførelse. Opføres boligerne efter
§ 116, stk. 2, kan Landsbyggefonden stille krav om
bankgaranti for grundkapitallånet. Bankgarantien skal
bestå, til byggeriet er overdraget til en almen
boligorganisation og pantebrevet er tinglyst uden
retsanmærkninger. | | 89. § 125, stk. 1, 2. og 3.
pkt., ophæves. |
§ 129. Låntagers betaling
på lån, jf. §§ 118 og 119, beregnes
første gang 3 måneder efter låneoptagelsen som
3,4 pct. p.a. af byggeriets anskaffelsessum. Beløbet
reguleres en gang årligt med 75 pct. af stigningen i
nettoprisindekset eller lønindeks for den private sektor,
såfremt dette er steget mindre. Regulering foretages
første gang i den første termin i lånets andet
år og sidste gang i den første termin i det 35.
år efter låneoptagelsen. Ved reguleringen med
nettoprisindekset benyttes en 12-måneders-periode sluttende i
juni måned året før det finansår,
reguleringen vedrører. Ved regulering med lønindeks
for den private sektor benyttes en 12-måneders-periode
sluttende i februar måned året før det
finansår, reguleringen vedrører. Falder
ovennævnte lønindeks, nedsættes beløbet
med hele det helårlige procentvise fald. Er nettoprisindekset
uændret eller faldende, samtidig med at lønindekset er
uændret eller stigende, reguleres låntagers betaling
ikke. Stk. 2. Ud over betaling efter stk. 1
betaler låntager tillige løbende bidrag på
lån som nævnt i stk. 1. | | 90. § 129, stk. 1, affattes
således: »Låntagers betaling på
lån, jf. § 118, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1.
pkt., og § 119, udgør et beløb på 2,8
pct. p.a. af byggeriets anskaffelsessum, eksklusiv merinvesteringer
efter § 115 a, stk. 2. Beløbet beregnes
første gang 3 måneder efter låneoptagelsen og
reguleres en gang årligt i de første 20 år efter
låneoptagelsen med stigningen i nettoprisindekset eller, hvis
dette er steget mindre, lønindeks for den private sektor, og
derefter med 75 pct. af stigningen i de nævnte indeks.
Regulering foretages første gang i den første termin
i lånets andet år og sidste gang i den første
termin i det 45. år efter låneoptagelsen. Ved
reguleringen med nettoprisindekset benyttes en
12-måneders-periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører. Ved
regulering med lønindeks for den private sektor benyttes en
12-måneders-periode sluttende i februar måned
året før det finansår, reguleringen
vedrører. Falder ovennævnte lønindeks,
nedsættes beløbet med hele det helårlige
procentvise fald. Er nettoprisindekset uændret eller
faldende, samtidig med at lønindekset er uændret eller
stigende, reguleres låntagers betaling ikke.« |
| | 91. I § 129 indsættes som
stk. 3 og 4: »Stk. 3. Er der foretaget
merinvesteringer efter § 115 a forhøjes lån
efter stk. 1 med et beløb, der svarer til det lån, der
er nævnt i § 118, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2.
pkt. |
| | Stk. 4. Låntagers betaling efter
stk. 1 tillægges et beløb på 4,4 pct. p.a. af
merinvesteringen efter § 115 a. Stk. 1, 2.-7. pkt., og stk. 2
finder tilsvarende anvendelse, idet regulering af beløbet
dog foretages sidste gang i den første termin i det 40.
år efter låneoptagelsen, hvorefter tillægget
bortfalder.« |
| | 92. Efter § 129
indsættes: »§ 129 a. Midler, der
indgår i dispositionsfonden efter § 20, stk. 1, nr.
9, fra almene boligafdelinger, indbetales til staten. |
| | Stk. 2. I almene ældreboliger ejet
af en selvejende institution, en kommune eller en region og i
almene ungdomsboliger ejet af en selvejende institution, indbetaler
ejeren de likvide midler, som svarer til de midler, der er
nævnt i § 20, stk. 1, nr. 9, til
staten.« |
§ 136. Ungdomsboligbidraget
udgør et fast beløb pr. m2 bruttoetageareal. Bidraget
ydes første gang 3 måneder efter låneoptagelsen.
Bidraget reguleres en gang årligt pr. 1. januar med 75 pct.
af stigningen i nettoprisindekset. | | 93. § 136, stk. 1, affattes
således: »Ungdomsboligbidraget udgør
et fast beløb pr. m2 bruttoetageareal. Bidraget ydes
første gang 3 måneder efter låneoptagelsen. For
ungdomsboliger omfattet af tilsagn meddelt i perioden fra og med 1.
januar 1997 til og med 30. juni 2009 reguleres bidraget en gang
årligt pr. 1. januar med 75 pct. af stigningen i
nettoprisindekset. For ungdomsboliger omfattet af tilsagn meddelt
efter den 30. juni 2009 reguleres bidraget en gang årligt pr.
1. januar i de første 20 år efter låneoptagelsen
med stigningen i nettoprisindekset og herefter med 75 pct. af
stigningen i det nævnte indeks.« |
§ 143. . Stk. 3. Indenrigs- og socialministeren
fastsætter nærmere regler om de i
§§ 115, 116, stk. 1-3, 117, 130, stk. 2, 131, 136,
137, 140, 142 og 142 b nævnte forhold. | | 94. I § 143, stk. 3,
ændres »§ 116, stk. 1-3« til
»§ 115 a,«. |
| | |
§ 144. Med henblik på at
fremme mulighederne for at iværksætte forsøg med
nye byggemetoder, boligformer eller forhold vedrørende
driften af alment byggeri, herunder udlejning og anvisning af
almene boliger, kan indenrigs- og socialministeren i særlige
tilfælde tillade, at de for alment byggeri fastsatte
bestemmelser fraviges. | | 95. I § 144 indsættes som
stk. 2 og 3: »Stk. 2. Indenrigs- og
socialministeren kan inden for den bevillingsramme, der
fastsættes på de årlige finanslove, meddele
tilsagn om tilskud til igangsættelse, formidling og
evaluering af forsøg i det almene byggeri. Tilskuddet kan
helt eller delvist dække udgifter til indsamling af data,
udviklings- og innovationsprojekter, oplysning og vejledning samt
registrering, forskning og evaluering m.v. vedrørende det
tilladte forsøg og dettes samspil med det øvrige
boligmarked. |
| | Stk. 3. Udgifter, som dækkes med
tilskud efter stk. 2, indgår ikke i opgørelsen af
anskaffelsessummen efter § 118.« |
§ 160. Indenrigs- og
socialministeren kan fastsætte nærmere regler for de i
§ 150, 2. pkt., § 151, stk. 2, § 153,
stk. 2-4, § 154, stk. 1, § 155 og
§ 156, stk. 3, nævnte forhold, herunder om
regnskabets form og indhold, udøvelsen af revisors
virksomhed, beretningens form og indhold samt gebyr. | | 96. I § 160 ændres
», beretningens form og indhold samt gebyr« til:
»samt beretningens form og indhold«. |
Kapitel 13 Tilsyn | | 97. Overskriften til kapitel 13 affattes
således: »Tilsyn og
styringsdialog«. |
§ 164. Kommunalbestyrelsen
fører tilsyn med de almene boligorganisationer. | | 98. I § 164 indsættes som
stk. 2-4: »Stk. 2. Kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen skal føre en styringsdialog i form af
regelmæssige møder om boligorganisationens virksomhed,
herunder om udviklingen i de enkelte boligområder.
Kommunalbestyrelsen sørger for, at der holdes et
årligt dialogmøde, jf. dog stk. 4. Kommunalbestyrelsen
offentliggør en redegørelse for den
gennemførte dialog på kommunens hjemmeside. Stk. 3. Boligorganisationen udarbejder og
indsender årligt en rapport om sin virksomhed til
kommunalbestyrelsen. De årlige rapporter lægges til
grund for dialogmøderne. Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan på
baggrund af den gennemførte styringsdialog beslutte en anden
mødefrekvens end den, der fremgår af stk. 2. Der skal
dog som minimum holdes et dialogmøde hvert 3.
år.« |
§ 167. . Stk. 2 . Bygherrer, som opfører
almene boliger med henblik på overdragelse efter
§ 116, stk. 2, skal på forlangende give indenrigs-
og socialministeren, kommunalbestyrelsen og Landsbyggefonden alle
oplysninger, som er nødvendige for byggeriets
gennemførelse. | | 99. § 167, stk. 2,
ophæves. |
§ 169. Bestemmelserne i dette
kapitel finder tilsvarende anvendelse på selvejende almene
ungdoms- og ældreboliger. | | 100. § 169, stk. 1, affattes
således: »Bestemmelserne i dette kapitel
finder, med undtagelse af § 164, stk. 2-4, tilsvarende
anvendelse på selvejende almene ungdoms- og
ældreboliger.« |
| | § 2 I lov om leje af almene boliger jf.
lovbekendtgørelse nr. 187 af 27. februar 2007, som
ændret ved § 4 i lov nr. 194 af 26. marts 2008 og
§ 2 i lov nr. 437 af 1. juni 2008, foretages
følgende ændringer: |
§ 9. Den samlede leje for en
afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat
således, at den giver afdelingen mulighed for af sine
indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med
driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og
lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v.. | | 1. I § 9, stk. 1,
indsættes som 2. og 3. pkt.: »I den samlede leje indgår
ikke beløb som nævnt i § 129, stk. 4, i lov
om almene boliger m.v. Det beløb, der er nævnt i 2.
pkt., er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.« |
. | | |
Stk. 4. Ændringer i lejefordelingen
skal godkendes af kommunalbestyrelsen. | | 2. § 9, stk. 4, ophæves. |
§ 10. Lejen fastsættes
årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende
år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til
opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, samt
lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i
lejefordelingen, jf. § 9, stk. 4, kan gennemføres
med 3 måneders varsel. Hvis huslejeforhøjelsen er sket
med for kort varsel, er lejeren først forpligtet til at
betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et
tidsmæssigt korrekt afgivet varsel ville have haft
virkning. Stk. 2. Lejeforhøjelser som
følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal
fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på
de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2. | | 3. I § 10, stk. 1, ændres
»jf. § 9, stk. 4« til: »jf.
§ 9, stk. 2«. |
Stk. 3. Lejeforhøjelser som
følge af forbedringsarbejder skal godkendes af
kommunalbestyrelsen. Overstiger lejeforhøjelsen inden for et
regnskabsår ikke 1 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog
gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse. | | 4. I § 10, stk. 3, ændres
»1 pct.« til: »5 pct.«. |
§ 11. Kommunalbestyrelsens
afgørelser efter § 9, stk. 3 og 4, og
§ 10, stk. 3 og 7, kan ikke indbringes for anden
administrativ myndighed. | | 5. I § 11 udgår »og
4«. |
§ 25. Udlejeren skal
træffe beslutning om, hvorvidt boligernes vedligeholdelse i
boperioden og istandsættelse ved fraflytning skal ske efter
reglerne i enten § 26 eller § 27. I en almen
boligorganisation besluttes samtidig, om der skal fastsættes
ens regler for alle boligorganisationens afdelinger. Der kan
fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i
den enkelte afdeling. | | 6. § 25, stk. 1, affattes
således: »Udlejeren skal træffe
beslutning om, hvorvidt boligernes vedligeholdelse i boperioden og
istandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i
enten § 26 eller § 27. Der kan fastsættes
forskellige regler for de forskellige boligtyper i
afdelingen.« |
§ 48. Hvis beboerindskud efter
§ 45 eller depositum efter § 46 må
antages ikke at kunne dække rimelige udgifter ved det lejedes
kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytning, kan
udlejer med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje
indskuddet eller depositummet. Ved genudlejning indbetaler den nye
lejer det således forhøjede indskud eller depositum
til udlejer. | | 7. I § 48 indsættes efter:
»depositummet«: », jf. dog stk. 2«. |
| | 8. I § 48 indsættes som stk.
2: »Stk. 2. Forhøjelsen af
beboerindskuddet kan gennemføres uden kommunalbestyrelsens
godkendelse, såfremt indskuddet efter forhøjelsen ikke
overstiger 200 kr. pr. m2. Det nævnte beløb, som er
opgjort i 2008-niveau, reguleres én gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en
12-måneders-periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører.
Beløbet afrundes til nærmeste hele
kronebeløb.« |
§ 52. . Stk. 2. Udgifterne opgøres i et
forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt
vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til
brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt
varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede
udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og
udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske
anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
medregnes i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter
vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og
afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal
godskrives regnskabet. | | 9. I § 52, stk. 2, indsættes
efter 4. pkt.: »Udgifter til betaling af de
ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene
boliger m.v. skal medtages i regnskabet.« |
Stk. 3. Leverer udlejeren hverken varme
eller varmt vand, og afregnes lejerens forbrug af vand ikke
på grundlag af fordelingsmålere, udarbejdes ikke
forbrugsregnskab. De udgifter, som følger af lov om fremme
af energibesparelser i bygninger, fordeles ligeligt på
lejemålene i ejendommen og opkræves 1 gang om
året eller løbende i tilknytning til opkrævning
af huslejen. | | 10. I § 52, stk. 3,
indsættes som 3. pkt.: »De udgifter til betaling af de
ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om
almene boliger m.v., fordeles på lejemålene i
ejendommen efter bruttoetageareal og opkræves løbende
i tilknytning til opkrævning af huslejen.« |
§ 53. Forbrugsregnskabet skal
udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af
den enkelte lejers samlede udgift der vedrører varme og
varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme
af energibesparelser i bygninger, og hvor stor en del der
vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det
ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede
udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning
om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf.
§ 56, stk.1, samt om lejernes adgang til at gøre
indsigelse, jf. § 56, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke
disse oplysninger, er det ugyldigt. | | 11. I § 53, stk. 1,
indsættes efter »i bygninger«: »eller
§ 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.« |
§ 54. Fordelingen af udgifterne
til varme og de udgifter, som følger af lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens
bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler,
enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter
bruttoetageareal eller rumfang. | | 12. I § 54, stk. 1,
indsættes som 2. pkt.: »Udgifter til betaling af de
ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om
almene boliger m.v., fordeles på lejemålene i
ejendommen efter bruttoetageareal.« |
§ 69. . Stk. 4. Den, der ved bytning opnår
en bolig i en almen andelsboligorganisation, skal indtræde
som medlem af andelsboligorganisationen. | | 13. § 69, stk. 4, affattes
således: »Stk. 4. Den, der ved bytning
opnår en bolig i en almen boligorganisation organiseret med
medlemsindskud, skal samtidig med lejeaftalens indgåelse
indbetale det fastsatte medlemsindskud.« |
§ 85. Udlejeren kan opsige
lejeaftalen i følgende tilfælde: 1) Når udlejeren dokumenterer, at
nedrivning af ejendommen eller ombygning af beboelsesarealer til
anden anvendelse end beboelse medfører, at det lejede
må fraflyttes. | | 14. § 85, stk. 1, nr. 1, affattes
således: »1) Når udlejeren
dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at ombygning af
ejendommen medfører, at det lejede må
fraflyttes.« |
2) Når udlejeren dokumenterer, at
ombygning af ejendommen på en anden måde end
nævnt i nr. 1 medfører, at det lejede må
fraflyttes. 3) Når lejeren af en bolig siden
lejeaftalens indgåelse har været antaget som
funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis
udførelse det er af væsentlig betydning, at
funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør,
at arbejdet ikke har været udført på
tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når
lejligheden ved genudlejning skal benyttes af
efterfølgeren. 4) Når lejeren har tilsidesat god
skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf.
§ 82, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter,
at lejerens flytning er påkrævet. 5) Når lejeren har tilsidesat
betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk.
1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens
flytning er påkrævet. 6) Når vægtige grunde i
øvrigt gør det særligt magtpåliggende for
udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. | | 15. § 85, stk. 1, nr. 2,
ophæves. Nr. 3-6 bliver herefter nr. 2-5. |
§ 86. Opsiges en lejer efter
§ 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren uden unødigt
ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i kommunen. Boligen
skal opfylde kravene i stk. 5. Udlejeren og kommunalbestyrelsen kan
aftale, at kommunalbestyrelsen overtager udlejerens forpligtelse
efter 1. pkt. Stk. 2 Opsiges en lejer efter
§ 85, stk. 1, nr. 2, 3 eller 6, skal udlejeren uden
unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i
ejendommen, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse
senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er
opsagt og boligen skal udlejes. Stk. 3. Opsiges en lejer efter
§ 85, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med
opsigelsen tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den
opsagte, hvis der ved ombygning tilvejebringes boliger. Stk. 4. Opsiges en lejer efter
§ 85, stk. 1, nr. 2, som følge af, at en ejendom
ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger
i medfør af lov om almene boliger m.v., finder stk. 2 og 3
alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som
er berettiget til sådanne boliger. | | 16. § 86, stk. 1, affattes
således: »Opsiges en lejer efter
§ 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren uden unødigt
ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i kommunen. Boligen
skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet
og med passende udstyr. Boligen har en passende størrelse,
når den enten har et værelse mere end antallet af
husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens
tidligere bolig. Udlejeren og kommunalbestyrelsen kan aftale, at
kommunalbestyrelsen overtager udlejerens forpligtelser efter 1.
pkt.«. |
Stk. 5. Hvis en lejer som nævnt i
stk. 4 ikke tilhører den berettigede personkreds, skal
udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en anden
bolig, som skal være af passende størrelse,
beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende
størrelse, når den enten har et værelse mere end
antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som
husstandens tidligere bolig. | | 17. I § 86, stk. 2, ændres
»nr. 2, 3 eller 6« til: »nr. 1, 2 eller
5«. |
| | 18. I § 86, stk. 2,
indsættes som 2. pkt.: »Hvis flere lejere er berettiget til
at leje en bolig efter 1. pkt., skal boligen først tilbydes
den lejer, der i længst tid har boet i
ejendommen.« |
| | 19. I § 86, stk. 3 og 4, ændres
»nr. 2« til: »nr. 1«. |
| | 20. § 86, stk. 5, ophæves Stk. 6 og 7 bliver herefter stk. 5 og
6. |
| | § 3 I lov nr. 90 af 31. januar 2007 om
friplejeboliger, som ændret ved § 2 i lov nr. 547
af 6. juni 2007,§ 2 i lov nr. 194 af 26. marts 2008 og §
2 i lov nr. 219 af 5. april 2008, foretages følgende
ændringer: |
§ 12. . Stk. 2. Friplejeboligleverandørens
betaling på det lån, der er nævnt i stk. 1,
beregnes første gang 3 måneder efter
låneoptagelsen som et beløb svarende til 3,4 pct. p.a.
af byggeriets godkendte anskaffelsessum. Beløbet reguleres
efter reglerne i § 129, stk. 1, i lov om almene boliger
m.v. | | 1. I § 12, stk. 2, ændres
»3,4 pct.« til: »2,8 pct.«. |
§ 44. Kapitaludgifterne
eksklusive bidrag for bebyggelser, der er godkendt etableret ved
nybyggeri eller ombygning efter kvote B, kan udgøre 3,4 pct.
af den faktiske anskaffelsessum, dog højst 3,4 pct. af et
beløb, der svarer til den maksimale anskaffelsessum for
almene boliger, jf. § 115, stk. 9, i lov om almene
boliger m.v. | | 2. I §§ 44 og 45 ændres to
steder »3,4 pct.« til: »2,8 pct.«. |
§ 45. Kapitaludgifterne for
bebyggelser, der er godkendt etableret ved omdannelse efter kvote
B, og som på omdannelsestidspunktet modtager offentlig
støtte til betaling af ydelser på optagne lån
til finansiering af anskaffelsessummen, udgør de faktiske
ydelser, som friplejeboligleverandøren betaler på de
optagne lån inklusive bidrag. Kapitaludgifter eksklusive
bidrag for andre bebyggelser, der er godkendt etableret ved
omdannelse efter kvote B, kan udgøre det højeste
beløb af enten de faktiske udgifter eksklusive bidrag
på de optagne lån eller 3,4 pct. af
ejendomsværdien af friplejeboligerne ved den seneste
vurdering på omdannelsestidspunktet, jf. § 14.
Kapitaludgifterne eksklusive bidrag efter 2. pkt. kan ikke
overstige 3,4 pct. af anskaffelsessummen beregnet som den maksimale
anskaffelsessum for almene boliger, jf. § 115, stk. 9, i lov
om almene boliger m.v. | | |
§ 47. . Stk. 2. I andre bebyggelser end de i stk.
1 nævnte kan kapitaludgifter fra og med det 36. år
efter optagelsen af lån til finansiering af anskaffelsesummen
eller efter det tidspunkt, hvor sådanne lån kunne
være optaget, medtages i driftsudgifterne efter
§ 42 i samme omfang som efter § 44,
§ 45, 2. pkt., og § 46. | | 3. I § 47, stk. 2, indsættes
efter »andre bebyggelser«: »godkendt efter §
11, stk. 1 eller 2,« og efter »§ 44, § 45, 2.
pkt., og § 46« indsættes: », hvis
godkendelsen er meddelt inden den 1. juli 2009. Hvis godkendelsen
er meddelt den 1. juli 2009 eller senere, kan kapitaludgifterne
medtages fra og med det 41. år«. |
§ 63. Til og med det 35.
år efter optagelsen af lån som nævnt i § 12,
stk. 1, i friplejeboliger, der har fået tilsagn om offentlig
støtte efter § 10, stk. 1, indbetaler
friplejeboligleverandøren de likvide midler, der fremkommer
i forbindelse med, at lejernes betaling overstiger ydelser på
lånet, til Landsbyggefonden. | | 4. § 63 affattes således: »§ 63. Er tilsagn efter
§ 10, stk. 1, meddelt inden den 1. juli 2009, indbetaler
friplejeboligleverandøren til og med det 35. år efter
optagelse af lån efter § 12, stk. 1, de likvide
midler, der fremkommer i forbindelse med, at lejernes betaling
overstiger ydelser på lånet, til Landsbyggefonden. Er
tilsagn meddelt den 1. juli 2009 eller senere, indbetaler
friplejeboligleverandøren til og med det 40. år efter
optagelse af lån efter § 12, stk. 1, midler som
nævnt i 1. pkt. til staten. |
Stk. 2. Fra og med det 36. år efter
optagelsen af lån som nævnt i § 12, stk. 1, i
friplejeboliger, der har fået tilsagn om offentlig
støtte efter § 10, stk. 1, indbetaler
friplejeboligleverandøren 2/3 af de likvide midler, der
fremkommer i forbindelse med lejernes betaling, til
Landsbyggefonden. 1/3 af de likvide midler skal hensættes
på en særlig henlæggelseskonto og anvendes til
imødegåelse af tab ved friplejeboligbebyggelsens
fortsatte virksomhed. | | Stk. 2. Er tilsagn efter § 10,
stk. 1, meddelt inden den 1. juli 2009, indbetaler
friplejeboligleverandøren fra og med det 36. år efter
optagelse af lån efter § 12, stk. 1, 2/3 af de
likvide midler, der fremkommer i forbindelse med lejernes betaling,
til Landsbyggefonden. Er tilsagn meddelt den 1. juli 2009 eller
senere, indbetaler friplejeboligleverandøren fra og med det
41. år efter optagelse af lån efter § 12,
stk. 1, midler som nævnt i 1. pkt. til Landsbyggefonden. 1/3
af de likvide midler skal hensættes på en særlig
henlæggelseskonto og anvendes til imødegåelse af
tab ved friplejeboligbebyggelsens fortsatte
virksomhed.« |
| | § 4 I lov om ejerlejligheder, jf.
lovbekendtgørelse nr. 53 af 30. januar 2006, som
ændret ved § 107 i lov nr. 90 af 31. januar 2007,
foretages følgende ændringer: |
§ 10. . Stk. 4. Ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som hverken er
omfattet af stk. 5 eller 6, kan kun opdeles, hvis hele
beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter
til brug for lejerne efter opdelingen udgør én
ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter
reglerne i stk. 5. | | 1. I § 10, stk. 4, 1. pkt.,
ændres »hverken er omfattet af stk. 5 eller 6«
til »ikke er omfattet af stk. 5-9« |
Stk. 5. Ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer kan endvidere opdeles, når der er
indgået aftale om salg af en bolig efter kapital 5 a i lov om
almene boliger m.v. Opdelingen skal ske løbende,
således at boligerne udlægges som selvstændige
ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme
gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede
husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver
bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt
udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det
første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen
vurderer, at denne opdelingsmåde er mest
hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af
kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene
boligorganisationer kan videreopdeles efter reglerne i 2.-5. pkt.,
når der er indgået aftale om salg efter
førnævnte kapitel 5 a af en bolig beliggende i
ejerlejligheden. | | 2. I § 10 indsættes efter stk.
6 som nye stykker: »Stk. 7. Ejendomme tilhørende
almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i
ejendommens uudnyttede tagetage eller i én eller flere nye
etager etableres boliger, og boligerne anvendes til privat
udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele
beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter
til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes
beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter
til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig
udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden
bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende
ejendom kan videreopdeles efter stk. 5. Ejerlejligheden
bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan
ikke videreopdeles. |
Stk. 6. Ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer kan desuden opdeles, hvis der tilføres
almene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved
påbygning af yderligere etager. Hele beboelsesarealet med
alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne
i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal
efter opdelingen hver for sig udgøre én
ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele
beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter
til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles
efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af
tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke
videreopdeles. »Stk. 7. Ejendomme, hvor der af
socialministeren er meddelt godkendelse til etablering af
friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er
omfattet af en af de øvrige bestemmelser i § 10,
kan opdeles i ejerlejligheder, hvis friplejeboligerne med
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og
det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen
udgør én ejerlejlighed, jf. dog stk. 8.
Ejerlejligheden kan ikke videreopdeles. Andre boliger eller lokaler
til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen
udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller
videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de
øvrige bestemmelser i § 10. Stk. 8. Friplejeboliger omfattet af stk. 7
og friplejeboliger, som ikke er omfattet af nogen af de
øvrige bestemmelser i § 10, kan dog opdeles i
ejerlejligheder således, at friplejeboligerne med
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne
udgør én ejerlejlighed og det til boligerne knyttede
serviceareal udgør én anden ejerlejlighed. De to
ejerlejligheder kan ikke videreopdeles. Stk. 7, 3. pkt., finder
anvendelse. « | | Stk. 8. Ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i
ejendommens uudnyttede tagetage eller i én eller flere nye
etager etableres boliger, og hver bolig udgør én
ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse.
Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende
ejendom skal efter opdelingen udgøre én
ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk.
5. |
Stk. 9. Loven finder ikke anvendelse
på: 1) Landbrugsejendomme, jf. lov om
landbrugsejendomme. 2) Ejendomme, der tilhører private
andelsboligforeninger, jf. dog stk. 2. Stk. 10. Ejerlejligheder kan
videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for
videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er
påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og
som ikke er omfattet af stk. 1, nr. 3, at en landinspektør
med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse
efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a-f,
nævnte krav. Stk. 11. I bygninger, der er opdelt i
ejerlejligheder, finder stk. 3 og 6 tilsvarende anvendelse ved
etablering af en ny ejerlejlighed indeholdende tagboliger som
almene boliger. | | Stk. 9. Ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i
ejendommens uudnyttede tagetage eller i én eller flere nye
etager etableres boliger til brug for en privat
andelsboligforening. Boligerne skal benyttes til
helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den
eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle
sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne
skal efter opdelingen hver for sig udgøre én
ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele
beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter
til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles
efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af
tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige
fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke
videreopdeles.«. |
| | Stk. 7-11 bliver herefter stk.
10-14. |
| | 3. I § 10, stk. 7, der bliver stk.
10, ændres »stk. 8« til »stk.
11«. |
| | 4. I § 10, stk. 8, der bliver stk.
11, ændres »stk. 7« til »stk. 10« og
»Stk. 7« til »Stk. 10«. |
| | § 5 I lov om indkomstbeskatning af
aktieselskaber m.v. (selskabsskatteloven), jf.
lovbekendtgørelse nr. 272 af 3. april 2009, foretages
følgende ændring: |
§ 3. 6)9)Undtaget fra
skattepligten er: . 6) Landsbyggefonden samt
boligorganisationer, der er godkendt af kommunalbestyrelsen til at
udøve almen boligvirksomhed, for så vidt
indtægterne - bortset fra normal forrentning af en eventuel
indskudskapital - ifølge vedtægtsmæssig
bestemmelse udelukkende kan anvendes til fremme af alment
boligbyggeri eller lignende af boligministeren godkendt
formål, herunder salg af almene familieboliger efter kapitel
5 a i lov om almene boliger samt støttede private
andelsboliger m.v. Boligorganisationer er fritaget for skattepligt,
selv om de har aktiviteter i form af produktion af elektricitet og
varme, som medfører, at betingelserne i 1. pkt. ikke er
opfyldt. Fritagelsen gælder dog ikke for indtægt ved
produktion af elektricitet og varme. Betingelserne i 1. pkt. er
opfyldt, selv om en afdeling af boligorganisationen har
skøde på og boligorganisationen udlejer ejendom til
andet end boligformål, hvis udlejningen sker gennem et
skattepligtigt datterselskab. Ved udlejning til andet end
boligformål, som er omfattet af boligorganisationens
hovedformål, eller som den 31. december 2005 er omfattet af
§ 6, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., er det
dog ikke et krav, at udlejning sker gennem et skattepligtigt
datterselskab. | | 1. § 3, stk. 1, nr. 6, 4. pkt.,
affattes således: »Betingelserne i 1. pkt. er opfyldt,
selv om boligorganisationen eller en afdeling af
boligorganisationen udøver aktivitet, der falder uden for
det i 1. pkt. nævnte hovedformål, såfremt disse
aktiviteter udøves i et skattepligtigt
datterselskab.« |
| | § 6 Stk. 1. Loven træder i kraft den 1.
januar 2010, jf. dog stk. 2. |
| | Stk. 2. § 16, stk. 4, § 20, stk.
1, nr. 7 og 9, § 27, stk. 1-3, § 30 a, stk. 1, § 45,
stk. 2, § 73, stk. 3, § 80 a, stk. 1 og 2, § 80 c,
§ 89 a, stk. 2, § 91, stk. 3 og 5, § 98 a, stk. 4,
§ 98 b, stk. 3, § 100, stk. 2, § 109, stk. 1 og 5,
§ 115, stk. 1, 2, 5 og 10, §§ 115 a og 116, §
117, stk. 2 og 3, §§ 118, 118 a og 121, § 125, stk.
1, § 129, stk. 1, 3 og 4, § 129 a, § 136, stk. 1,
§ 157, stk. 4, og § 167, stk. 2, i lov om almene boliger
m.v. som affattet ved § 1, nr. 18, 22, 23, 28-30, 32, 46, 59,
63, 64, 66-68, 73, 77-93 og 99, samt § 12, stk. 2,
§§ 44 og 45, § 47, stk. 2, og § 63 i lov om
friplejeboliger som affattet ved § 3, nr. 1-4, træder i
kraft den 1. juli 2009. |
| | Stk. 3. For tilsagn til almene boliger,
der meddeles i perioden fra den 1. juli 2009 til og med den 31.
december 2010, forhøjes de lån, som er nævnt i
§ 118, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt., i lov om almene
boliger m.v. til 91 pct., samtidig med at den kommunale
grundkapital, der er nævnt i § 118, stk. 1, og den
regionale grundkapital, der er nævnt i § 118, stk. 2, i
samme lov nedsættes til 7 pct. 1. pkt. finder tilsvarende
anvendelse for tilsagn til plejeboliger, som meddeles i perioden 1.
januar 2009 til og med 30. juni 2009. |
| | Stk. 4. For byggeri, hvortil der er
meddelt tilsagn om støtte efter §§ 115 og 117
i lov om almene boliger m.v. inden den 1. juli 2009 og hvor
lån til finansiering af anskaffelsessummen ikke er udbetalt
inden denne dato, kan kommunalbestyrelsen godkende, at
§ 20, stk. 1, nr. 7 og 9, § 30 a, stk. 1,
§ 80 a, stk. 1 og 2, § 80 c, § 117,
stk. 2, § 118, stk. 3, § 129, stk. 1,
§ 129 a, og § 136, stk. 1, i lov om almene
boliger m.v., som affattet ved § 1, nr. 22, 23, 32, 63,
64, 68, 83, 90, 92 og 93 finder tilsvarende anvendelse.
Ansøgning om godkendelse indsendes til
kommunalbestyrelsen. |
| | Stk. 5. For byggeri, hvortil der er
meddelt tilsagn om støtte eller godkendelse efter
§§ 10 og 11, stk. 1 og 2, i lov om friplejeboliger
inden den 1. juli 2009, og hvor lån til finansiering af
anskaffelsessummen ikke er udbetalt inden denne dato, kan
indenrigs- og socialministeren godkende, at § 12, stk. 2,
§§ 44 og 45, § 47, stk. 2, og
§ 63 i lov om friplejeboliger, som affattet ved
§ 3, nr. 1-4, finder tilsvarende anvendelse.
Ansøgning om godkendelse indsendes til Indenrigs- og
Socialministeriet. |
| | Stk. 6. For tilsagn, hvor der inden den 1.
juli 2009 er indgået aftale mellem en bygherre og en almen
boligorganisation eller en selvejende almen ungdoms- eller
ældreboliginstitution om, at bygherren påtager sig at
opføre almene boliger med henblik på overdragelse til
boligorganisationen eller den selvejende institution efter
byggeriets færdiggørelse, finder § 16, stk. 4,
§ 27, stk. 1-3, § 115, stk. 1, 2 og 5, § 116, §
121, § 125, stk. 1, § 143, stk. 3, og § 167, stk. 2,
i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1000
af 9. oktober 2008, fortsat anvendelse. |
| | Stk. 7. Byggefondens indestående i
afdelingerne pr. 1. januar 2010 overføres til de
pågældende afdelinger og kontoføres på
afdelingsregnskabet. |
| | Stk. 8. Byggefondens indskud i
Landsbyggefonden pr. 1. januar 2010 overgår til
dispositionsfonden og kontoføres på
boligorganisationens regnskab. |