B 168 Forslag til folketingsbeslutning om energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnets kompetence og ændring af boligreguleringsloven.

Af: Thomas Jensen (S) og Sophie Hæstorp Andersen (S)
Udvalg: Boligudvalget
Samling: 2008-09
Status: Bortfaldet

Beslutningsforslag som fremsat

Fremsat: 03-04-2009

Fremsat: 03-04-2009

Beslutningsforslag som fremsat

20081_b168_som_fremsat (html)

B 168 (som fremsat): Forslag til folketingsbeslutning om energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnets kompetence og ændring af boligreguleringsloven.

Fremsat den 3. april 2009 af Thomas Jensen (S) og Sophie Hæstorp Andersen (S)

Forslag til folketingsbeslutning

om energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnetskompetence og ændring af boligreguleringsloven

Folketinget opfordrer regeringen til senest den 1. november 2009 at fremsætte lovforslag, der indeholder følgende ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven:


1. Huslejenævnet skal på en beboerrepræsentations opfordring pålægge udlejeren at gennemføre et projekt med energiforbedrende arbejder, såfremt


a) der er tale om et projekt, som af en autoriseret energikonsulent er kategoriseret som væsentligt energibesparende (energibesparelserne skal f.eks. kunne tjene projektomkostningerne hjem på maksimalt 10 år),

b) der på boligreguleringslovens § 18 b-konto henstår mindst 1 års hensættelser,

c) vedligeholdelsesandelen i projektet udgør mindre end 25 pct.,

d) beboerrepræsentationen har anvist finansieringsmulighed for projektet, f.eks. parallel til lejelovens § 46 a, stk. 2, og/eller boligreguleringslovens § 18, stk. 4, og

e) beboerrepræsentationen uden held har forsøgt at indgå aftale med udlejeren om gennemførelse af et sådant projekt.



Såfremt udlejeren ikke efterkommer huslejenævnets påbud, registreres og sanktioneres udlejeren efter lejelovens § 113 (klippekortsordningen). Alternativt kan der indføres adgang til, at Grundejernes Investeringsfond iværksætter og administrerer arbejderne i lighed med Grundejernes Investeringsfonds muligheder efter § 60 i boligreguleringsloven.


2. Huslejenævnet skal desuden have kompetence til at kunne pålægge udlejeren at gennemføre et forarbejde til et projekt med energiforbedrende arbejder. Forarbejdet til energirenoveringsprojektet kan finansieres af ejendommens vedligeholdelseskonto.


3. Endelig skal boligreguleringsloven ændres således, at der ikke kan udlejes efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2, førend ejendommen er i tidssvarende energimæssig stand.


Bemærkninger til forslaget

Med beslutningsforslaget ønsker Socialdemokratiet at sikre, at der bliver iværksat energiforbedrende initiativer i den private udlejningssektor.


Der er store energibesparelser at hente i boliger. Energibesparelser og energieffektiviseringer i boliger er et kæmpemæssigt uudnyttet potentiale med hensyn til mindsket energiforbrug og dermed CO2-reduktion.


Energiforbruget til boliger og øvrige bygninger i Danmark udgør omkring halvdelen af det danske energiforbrug. Ifølge byggesektoren er mere end en halvering af energiforbruget i bygninger realistisk i løbet af 20 år. 1)


For så vidt angår eksisterende bygninger er der et besparelsespotentiale med hensyn til energiforbruget på 30 pct. ved hjælp af allerede tilgængelige energispareløsninger. Byggesektoren fastslår derudover, at der eksisterer et yderligere besparelsespotentiale på 30 pct., hvis energispareløsningerne videreudvikles.


Det er vigtigt at skabe klare økonomiske incitamenter, så danskerne fremover i langt højere grad vælger en energirigtig renovering af deres boliger.


I energiaftalen fra 21. februar 2008 2)er der opstillet målsætninger om at nedbringe bruttoenergiforbruget med i alt 4 pct. frem til 2020 i forhold til 2006. For de forskellige ejer- og lejerboligtyper er der forskellige barrierer for at nedbringe bruttoenergiforbruget.


På det private udlejningsmarked er det i dag et fåtal af udlejere, som vælger at investere i energirenoveringer i private udlejningsejendomme/lejemål.


Det skyldes især følgende tre barrierer hos udlejerne:


Udlejeren taber ikke økonomisk på manglende energiforbedringer, idet varmeregningen betales fuldt ud af lejerne.


Udlejeren bor ikke i ejendommen og har derfor ikke den samme interesse som de familier, der til daglig lever med f.eks. utætte vinduer og manglende hulmursisolering.


Modernisering ved genudlejning er en stopklods for energiarbejderne. Udlejeren investerer hellere - uanset behov - i modernisering før genudlejning. Og her erstatter udlejeren hellere f.eks. et gammelt toilet og køkken med et nyt frem for at investere i en bedre klimaskærm. Dette skyldes, at gennemgribende forbedringer giver udlejeren ret til en ekstraordinært høj leje, nemlig en leje efter det lejedes værdi, hvilket reelt er en markedsleje.


Socialdemokratiet ønsker med forslaget at fjerne de tre barrierer og sikre, at den private udlejningssektor, som udgør 19 pct. af den danske boligmasse, i fremtiden kommer til at bidrage til at nedbringe energiforbruget i Danmark. Herudover betyder forslaget, at lejerne afgørende får forbedret deres indflydelse på deres nære bovilkår.


Bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser

Til punkt 1:


Efter forslaget kan en beboerrepræsentation opfordre huslejenævnet til at pålægge en udlejer at gennemføre et energibesparende projekt. Beboerrepræsentationen kan kun opfordre, såfremt den har opbakning i en beslutning på et beboermøde, hvor der er den sædvanlige mindretalsbeskyttelse.


Til punkt 1 a:


Forslaget sikrer, at en energikonsulent kritisk vurderer beboerrepræsentationens forslag, således at huslejenævnet har det rette grundlag for at vurdere projektet.


Til punkt 1 b:


Forslaget sikrer, at der på ejendommens vedligeholdelseskonto står mindst 1 års indestående. Hvis ejendommen har en negativ vedligeholdelseskonto, kan projektet ikke iværksættes. I så fald må projektet afvente, at der er akkumuleret 1 års hensættelser på vedligeholdelseskontoen eller lejerne og udlejeren, jf. punkt 1b, ved aftale på anden måde får dækket vedligeholdelsesdelen af arbejderne.


Forslaget afgrænses hermed i første omgang til kun at omhandle en mindre del af de privatejede udlejningsejendomme, nemlig den fjerdedel af de privatejede udlejningsejendomme, der har mindst 1 års hensættelser på vedligeholdelseskontoen.


Forslaget sikrer, at udlejeren får mindst mulig økonomisk belastning, idet henstående på ejendommens vedligeholdelseskonto skal dække forundersøgelsen og de energiforbedrende arbejders vedligeholdelsesandel. Drejer det sig om isolering af vægge, er det almindeligvis 100 pct. forbedring, men drejer det sig om energirenovering af vinduer, kan vedligeholdelsesdelen svinge fra 25 til 33 pct. af udgiften.


Når der gennemføres arbejder på en privat udlejningsejendom, skelnes der mellem vedligeholdelsesarbejder og forbedringsarbejder. Forbedringsarbejder tilfører ejendommen eller lejligheden noget, der ikke var der oprindelig. Forbedringsarbejder giver det lejede øget brugsværdi. Derfor kan forbedringsarbejder altid give lejeforhøjelse.


Vedligeholdelsesarbejder eller vedligeholdelsesandelen af en forbedring dækkes af lejernes henlæggelser via huslejen på ejendommens vedligeholdelseskonti. Disse henlæggelser har til formål at dække udgifterne til udvendig vedligeholdelse af ejendommen.


Udvendig vedligeholdelse defineres bedst i forhold til begrebet indvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse dækker maling, tapetsering, hvidtning af vægge og lofter samt træ (f.eks. karme) og jern (f.eks. radiatorer). Al anden vedligeholdelse af ejendommen eller lejligheden er i lejelovsmæssig forstand udvendig vedligeholdelse.


Til punkt 1 c:


Forslaget har til formål at lægge en overgrænse på udlejerens økonomiske udlæg i forbindelse med finansieringen af de energiforbedrende arbejders vedligeholdelsesdel, jf. punkt 1b.


Til punkt 1 d:


Efter lejelovens § 46, stk. 2, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, når der samtidig anvises mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse.


Efter boligreguleringslovens § 18, stk. 4, kan udlejeren med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne optage et hertil nødvendigt større beløb på ejendomsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter § 18, stk. 1, såfremt de beløb, der er afsat efter § 18, stk. 1, til vedligeholdelse og opretning, ikke kan sikre en tilfredsstillende tilstand i ejendommen i løbet af 5 år.


Forslaget betyder, at udlejeren og lejerne i samarbejde kan finde dækning for den vedligeholdelsesandel af det energiforbedrende projekt, som udlejer ikke vil kunne dække, fordi der ikke er et tilstrækkeligt indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti.


Til punkt 2:


Inden beboerrepræsentationen forelægger sit forslag på et beboermøde, skal beboerrepræsentationen have en mulighed for at få udarbejdet et forprojekt, der opridser projektets økonomi m.v. Udgifterne hertil skal dækkes af ejendommens vedligeholdelseskonto, og huslejenævnet får ret til at pålægge udlejeren denne udgift.


Til punkt 3:


Det er hensigten, at forslaget på dette punkt skal følge den teknik i boligreguleringsloven, der sikrer, at der ikke kan udlejes gennemgribende moderniserede lejemål, hvis ejendommen har vedligeholdelsesmangler.


Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan huslejen ved lejeaftalens indgåelse for lejemål, der er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog § 47, stk. 3, og § 73, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. (denne beløbsgrænse reguleres år for år). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om byfornyelse og boligforbedring.


Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, skal udlejeren, såfremt udlejeren vil indgå en lejeaftale i henhold til § 5, stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter § 5, stk. 2, inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette og om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 22, stk. 1. Beboerrepræsentanterne eller lejerne skal angive vedligeholdelsesmanglerne, som alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål.


Med forslaget sikres, at der ikke kan udlejes gennemgribende moderniserede lejemål, førend ejendommen lever op til en tidssvarende energimæssig stand. Forslaget er således en udvidelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 3, som sikrer, at der ikke kan udlejes gennemgribende moderniserede lejemål, såfremt der er vedligeholdelsesmangler på ejendommen.


Det foreslås, at underretningsfristen for beboerrepræsentanterne generelt udvides fra 14 dage til 6 uger, og at udlejeren skriftligt skal underrette beboerrepræsentationen. Sanktionen for udlejeren ved ikke at overholde gyldighedsbetingelserne (underretning af beboerrepræsentationen) er den samme som i gældende lov, hvorefter der ikke kan udlejes efter § 5, stk. 2, hvis udlejeren ikke har opfyldt sine underretningsforpligtelser.


Skriftlig fremsættelse

Thomas Jensen (S):

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte:


Forslag til folketingsbeslutning om energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnets kompetence og ændring af boligreguleringsloven.

(Beslutningsforslag nr. B 168).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager forslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.


Officielle noter

1) Byggesektorens udspil til energieffektivisering af bygningsbestanden - i samarbejde med BY og Byg/Statens Byggeforskningsinstitut, BYG/DTU, TI Byggeri. Akademisk Arkitektforening, Bygherreforeningen, Byggemateriale-industrien/Dansk Industri, Dansk Byggeri, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Praktiserende Arkitekters Råd, Tekniq, 2004.

2) Aftale mellem regeringen (Venstre og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Ny Alliance om den danske energipolitik i årene 2008-2011. Klima- og Energiministeriet, 2008.