Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

Finansudvalget 2023-24
SB 13 6
Offentligt

Februar 2024

Rigsrevisionens notat om

beretning om

den offentlige

ejendomsvurdering

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

2.. 1.

Fortsat notat til Statsrevisorerne

Opfølgning i sagen om den offentlige ejendomsvurdering

(beretning nr. 13/2012)

6. februar 2024

RN 1105/24

I. Baggrund og konklusion

1. Rigsrevisionen følger i dette notat op på sagen om den offentlige ejendomsvurde-

ring, som blev indledt med en beretning i 2013. Vi har tidligere behandlet sagen i nota-

ter til Statsrevisorerne af 2. februar 2014 og 13. februar 2014.

2. Beretningen handlede om SKATs forvaltning af ejendomsvurderingerne, herunder

SKATs tilrettelæggelse af vurderingsopgaven og træfsikkerheden i vurderingerne.

3. I september 2023 offentliggjorde Vurderingsstyrelsen foreløbige ejendomsvurde-

ringer for ejerboliger og visse andre boligtyper. Offentliggørelsen har afstedkommet

en række henvendelser om at få ejendomsvurderingen ændret samt medieomtale, og

Vurderingsstyrelsen er i gang med at gennemgå de foreløbige ejendomsvurderinger,

der ifølge styrelsen rammer skævt.

Baggrunden for at basere beskatningen på foreløbige ejendomsvurderinger er den

nye ejendomsskattelov, som er trådt i kraft den 1. januar 2024. Loven forudsætter, at

boligbeskatningen fra 2024 skal være baseret på nye vurderinger. Forsinkelser af ud-

viklingen af et nyt ejendomsvurderingssystem har betydet, at Vurderingsstyrelsen ik-

ke har kunnet nå at udarbejde og udsende endelige vurderinger for 2022 før fristen

den 1. januar 2024. Vurderingsstyrelsen har med lov om ændring af ejendomsvurde-

ringsloven mv. (lov nr. 679 af 3. juni 2023) haft lovhjemmel til i første omgang at base-

re beskatningen på foreløbige vurderinger.

De foreløbige ejendomsvurderinger for 2022 er baseret på automatiske modelbereg-

ninger af ejendomsværdien. I nogle sager findes der individuelle forhold med betyd-

ning for boligens værdi, som den automatiske beregningsmodel ikke har taget højde

for. Ved de foreløbige vurderinger er der ikke sket en manuel sagsbehandling i disse

sager.

De foreløbige ejendomsvurderinger for 2022 vil blive erstattet af endelige vurderin-

ger, som ifølge Skatteministeriets planer forventes at være klar i løbet af 1. halvår

2025. Skatteministeriet har dog oplyst, at tidsplanen for udsendelse af vurderingerne

for 2022 ikke er endelig. De endelige vurderinger for 2022 skal udgøre det endelige

grundlag for beskatningen i 2024.

Sagsforløb for en større

undersøgelse

Beretning

Ministerredegørelse

§ 18, stk. 4-notat

Fortsat notat

Sagen afsluttes

Du kan læse mere om

forløbet og de enkelte step

på

www.rigsrevisionen.dk

De nye ejendomsvurde-

ringer

Boligejerne fik den 12. septem-

ber 2023 via Vurderingspor-

talen adgang til oplysninger

om nye, foreløbige ejendoms-

vurderinger for 2022, som lig-

ger til grund for en foreløbig

boligbeskatning i 2024. Her

kunne boligejerne se den fore-

løbige grundværdi og ejen-

domsværdi for ejerboliger og

ejendomme med blandet for-

mål (bolig og erhverv).

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

Rigsrevisionen har bedt Skatteministeriet om at redegøre for ministeriets initiativer

for at sikre kvaliteten i de endelige ejendomsvurderinger. Dette notat indeholder ikke

Rigsrevisionens vurdering af initiativerne, herunder virkningerne af dem. Det skyldes,

at det endnu er for tidligt at vurdere, hvordan initiativerne virker i praksis.

Ombudsmanden indledte i september 2023 en undersøgelse af de foreløbige ejen-

domsvurderinger og kvalitetssikringen af vurderingerne, og vi har derfor ikke behand-

let dem yderligere.

Konklusion

Rigsrevisionen har tidligere i

beretning nr. 5/2021 behand-

let Skatteministeriets styring

af det nye ejendomsvurde-

ringssystem. Vi har senest

afgivet et opfølgende notat i

sagen den 8. januar 2024.

Skatteministeriet oplyser, at Vurderingsstyrelsen tager flere initiativer til at sikre, at de

endelige ejendomsvurderinger bliver retvisende. Initiativerne omfatter bl.a. manuel

sagsbehandling af ejendomme, hvor individuelle forhold kan have betydning for vurde-

ringerne, og en generel kvalitetssikring af vurderinger med risiko for fejl, fx ejendom-

me, hvor grundværdien overstiger den samlede ejendomsværdi. Initiativerne kræver

såvel it-udvikling som sikring af den rette bemanding.

Rigsrevisionen bemærker, at tidsplanen for udsendelse af ejendomsvurderingerne for

2022 ikke er endelig, og at der fortsat mangler udvikling og test af dele af systemunder-

støttelsen af den proces, der skal understøtte vurderingerne. Der er desuden ikke taget

endelig stilling til bemanding i forbindelse med udsendelse af vurderingerne for 2022.

Der knytter sig dermed fortsat risici til udarbejdelse og udsendelse af de endelige vur-

deringer for 2022.

Rigsrevisionen vil fortsat følge udviklingen og orientere Statsrevisorerne om:

•

etableringen af det nye ejendomsvurderingssystem.

II. Status på sagen

4. På baggrund af beretningen og Statsrevisorernes bemærkninger har vi fulgt op på

følgende punkter:

Et opfølgningspunkt afsluttes,

når Statsrevisorerne på bag-

grund af indstilling fra Rigsre-

visionen vurderer, at myndig-

hedernes initiativer er tilfreds-

stillende.

Opfølgningspunkt

1. Skatteministeriets fremtidige tilrettelæggelse af

vurderingsopgaven, dvs. opstilling af mål for fx kva-

litet og resultater på vurderingsområdet.

2. Etableringen af det nye vurderingssystem, der

skal sikre større træfsikkerhed og kvalitet i ejen-

domsvurderingerne, herunder sikre relevante og

pålidelige salgsdata, der kan bruges i vurderingsar-

bejdet.

3. Skatteministeriets initiativer for at sikre, at de

grundlæggende forvaltningsretlige regler for be-

handling af klager overholdes på vurderingsområ-

det.

Status

Behandles, når de endelige ejendoms-

vurderinger foreligger.

Behandles i dette notat og følges fortsat.

Behandles, når de endelige ejendoms-

vurderinger foreligger.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

III. Skatteministeriets initiativer

5. Vi gennemgår i det følgende Skatteministeriets, herunder Vurderingsstyrelsens,

initiativer for at styrke ejendomsvurderingerne med henblik på at sikre større træf-

sikkerhed og kvalitet i vurderingerne.

6. Opfølgningen er baseret på Vurderingsstyrelsens skriftlige redegørelse samt mø-

der med Skatteministeriet og Vurderingsstyrelsen om status for ejendomsvurderin-

gerne.

Rigsrevisionen har ikke foretaget en vurdering af initiativernes virkning på træfsikker-

heden og kvaliteten i ejendomsvurderingerne. Det kan vi først følge op på, når de en-

delige vurderinger foreligger.

Vurderingsstyrelsens initiativer for at sikre retvisende ejendoms-

vurderinger

Vurderingsopgaven

Ejendomsvurderingerne har

ligget hos Vurderingsstyrelsen

siden opsplitningen af SKAT i

7 selvstændige styrelser i juli

2018.

Ejendomme vurderes hvert

2. år. De fleste ejerboliger vur-

deres i lige år. Øvrige ejen-

domme, fx landbrugs- og er-

hvervsejendomme, vurderes i

ulige år.

Det første vurderingsår efter

den nye lov er 2020 for ejer-

boliger og 2021 for øvrige

ejendomme.

Vurderingssystemet for de kommende ejendomsvurderinger

7. Vurderingsstyrelsen oplyser, at de kommende ejendomsvurderinger, herunder de

endelige vurderinger for 2022 vil gennemgå en proces med flere trin for at sikre, at

der bliver taget hensyn til individuelle forhold ved boligerne, når ejendomsvurderin-

gen bliver fastsat.

Ud over den indledende automatiske modelberegning (delproces 1), som også er an-

vendt ved de foreløbige ejendomsvurderinger, vil de kommende vurderinger, herun-

der de endelige vurderinger for 2022, efter Skatteministeriets oplysninger ske efter

processen, der er vist i figur 1.

Figur 1

Proces for den kommende sagsbehandling af ejendomsvurderingerne

DELPROCES 1

DELPROCES 2

DELPROCES 3

DELPROCES 4

Automatisk model-

beregning af

ejendomsværdi og

grundværdi ud fra

data om salgspriser

og data om boliger

og grunde

Maskinel screening

med henblik på en

eventuel manuel

sagsbehandling

Deklarations-/

høringsproces

Fastsættelse af

ejendomsværdi

og grundværdi

Kilde:

Rigsrevisionen på baggrund af oplysninger fra Skatteministeriet.

Det fremgår af figur 1, at processen indledes med, at der automatisk beregnes en

ejendomsværdi og en grundværdi. Ejendomsværdien beregnes ud fra en kvadratme-

terpris for det område, hvor boligen ligger. Værdien korrigeres for en række forskelle

mellem ejerens bolig og sammenlignelige ejendomme. Desuden beregnes en værdi

for selve grunden (grundværdien). Beregningen af grundværdien er primært baseret

på landsdækkende statistik om salgspriser for ubebyggede grunde (delproces 1).

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

I beregningen indgår ca. 100 forskellige forhold, som har betydning for ejendommens

værdi. Beregningen baseres kun på data, som automatisk kan overføres fra registre.

Det er fx data om salgspriser, boligareal, boligens alder og varmekilde samt data om

anvendelse af bygninger på grunden. Det er desuden plandata, der bl.a. viser mulig-

hederne for anvendelse af grunden, fx muligheden for udstykning.

Screening af sager

Sagsbehandlingssystemet in-

deholder i alt ca. 500 kriterier,

som sagerne bliver screenet

ud fra, og som kan betyde, at

ejendommene kan blive gen-

stand for manuel sagsbehand-

ling.

8. Efter den automatiske modelberegning af ejendomsværdien og grundværdien vil

ejendomsvurderingerne efter det oplyste gennemgå en maskinel screening, hvor det

på baggrund af en række kriterier vurderes, om der er behov for en manuel sagsbe-

handling af den enkelte ejendomsvurdering (delproces 2). Der er en række forhold,

som leder til manuel sagsbehandling. Det kan være, at grundværdien er højere end

ejendomsværdien, eller at der er konstateret forurening på grunden, som beregnin-

gen ikke tager hensyn til. Det kan også være, at boligen er handlet til en pris, som afvi-

ger væsentligt fra den automatiske vurdering.

Den manuelle sagsbehandling skal således understøtte, at ejendomsvurderingerne

bliver retvisende, når der er individuelle forhold for boligen, som den automatiske be-

regningsmodel ikke tager højde for.

9. På baggrund af den manuelle sagsbehandling skal ejendomsvurderingen sendes i

en deklarations-/høringsproces, hvor boligejeren får mulighed for at se, hvilke oplys-

ninger der vil indgå i vurderingen af ejendommen (delproces 3). Det omfatter oplysnin-

ger om selve ejendommen og oplysninger om, hvilke ejendomme der er sammenlignet

med (referenceejendomme). Boligejeren har en frist på 4 uger til at gøre indsigelse om

fejl og mangler i oplysningerne. Boligejeren kan også her supplere med oplysninger om

tinglyste servitutter, fx som følge af fredning eller ret til offentlig færdsel på en ejendom,

som kan begrænse ejerens rettigheder for anvendelse af ejendommen og påvirke ejen-

dommens værdi. Vurderingsstyrelsen oplyser, at styrelsen vil gemme oplysninger om

sådanne forhold på en ejendom og benytte dem i forbindelse med sagsbehandlingen

af kommende ejendomsvurderinger, hvis forholdene fortsat er gældende.

Forsigtighedsprincippet

På grund af den usikkerhed,

der altid vil være ved en vurde-

ring, beskattes boligejeren af

80 % af vurderingen. Det vil

sige, at der gives 20 % ned-

slag i ejendomsvurderingen

ved beskatningen. Dette, som

kaldes et forsigtighedsprincip,

fremgår af ejendomsskatte-

loven.

Vurderingsstyrelsen oplyser desuden, at styrelsen

–

hverken ved de foreløbige eller de

endelige ejendomsvurderinger

–

har adgang til at tage højde for tinglyste servitutter i

den automatiske beregningsmodel. Tinglyste servitutter inddrages derfor kun, hvis bo-

ligejeren gør opmærksom på dem i deklarations-/høringsprocessen.

Efter høringen af boligejeren vil eventuelle indsigelser blive sagsbehandlet med hen-

blik på et eventuelt tillæg/nedslag i ejendomsværdien og grundværdien (delproces

4). Vurderingsstyrelsen vil herefter udsende en endelig vurderingsafgørelse til bolig-

ejeren med oplysninger om klagefristen, som er90 dage.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

Databaseret kvalitetskontrol

10. Vurderingsstyrelsen oplyser, at der er indført en databaseret kvalitetskontrol i

form af stikprøvevise kontroller. Formålet med kontrollerne er at fange fejl undervejs

i vurderingsprocessen. Kvalitetskontrollen vil blive gennemført efter hver af de del-

processer, der er angivet i figur 1. Kvalitetskontrollen er risikobaseret, og formålet er,

at ejendomme udsøges til kontrol ud fra en erfaringsbaseret og statistisk vurdering

af, hvor der er størst sandsynlighed for at finde fejl. Fx vil kontrollen identificere eks-

treme værdier i de automatiske beregninger af ejendomsværdien og grundværdien

(efter delproces 1). Ejendomme med en relativt høj eller lav ejendomsværdi og ejen-

domme med en høj grundværdi i forhold til ejendomsværdien vil også blive gennem-

gået.

Kvalitetskontrollen indebærer også, at ejendomme, som har fået de største tillæg i

ejendomsværdien og/eller i grundværdien i den manuelle sagsbehandling, vil blive

gennemgået (efter delproces 2). Herudover skal de ejendomme, som har fået de stør-

ste ændringer i ejendomsværdien og grundværdien på baggrund af indsigelser i de-

klarations-/høringsprocessen gennemgås (efter delproces 3).

It-system og bemanding til at gennemføre ejendomsvurderingerne

11. Vi har bedt Vurderingsstyrelsen om at redegøre for, om udvikling og test af den sy-

stemmæssige understøttelse af de enkelte trin i ejendomsvurderingsprocessen er af-

sluttet (jf. figur 1). Vi har desuden bedt Vurderingsstyrelsen om at oplyse, om styrelsen

har sikret, at den fornødne bemanding er til stede til at gennemføre ejendomsvurde-

ringerne for 2022.

Vurderingsstyrelsen oplyser, at styrelsen i samarbejde med Udviklings- og Forenk-

lingsstyrelsen p.t. har udviklet og testet en stor del af den systemmæssige understøt-

telse til at gennemføre ejendomsvurderingerne. Ifølge Vurderingsstyrelsen mangler

der dog fortsat at blive udviklet nogle vigtige elementer som grundlag for at gennem-

føre ejendomsvurderingerne, hvoraf størsteparten ifølge Vurderingsstyrelsen udvik-

les og testes i forbindelse med vurderingen for 2020. Til vurderingen for 2022 udestår

bl.a. udvikling af en funktionalitet, der kan understøtte, at ændringer, som er sket i den

manuelle sagsbehandling af vurderingen for 2020, overføres til vurderingen for 2022.

I forhold til bemanding til at gennemføre ejendomsvurderingerne oplyser Vurderings-

styrelsen, at styrelsen i 2024 gennemfører en opnormering på i alt ca. 174 årsværk pri-

mært til ejendomsvurderingerne. Resurserne vil i hele 2024 være allokeret til sagsbe-

handling og udsendelse af de ejendomsvurderinger for 2020, som endnu ikke er ud-

sendt. Vurderingsstyrelsen vil først påbegynde sagsbehandlingen af de endelige vur-

deringer for 2022 i 1. halvår 2025. Vurderingsstyrelsen har ikke på nuværende tids-

punkt en endelig tidsplan for udsendelse af vurderingerne for 2022, og styrelsen har

ikke taget endelig stilling til bemanding i forhold til sagsbehandlingen og udsendelsen

af vurderingerne for 2022.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 6: Rigsrevisionens notat af 6. januar 2024

Plandata

Ved grundvurdering sker vur-

deringen på baggrund af plan-

dataoplysninger om de mulige

anvendelser og udnyttelser af

en given grund. I den forbin-

delse har Vurderingsstyrelsen

fremhævet det som et pro-

blem, at visse anvendelses-

koder er meget brede, fx

”Er-

hvervsområde” og

”Område

til offentlige formål”, hvilket

potentielt kan dække over en

lang række anvendelser.

Det langsigtede arbejde med at forbedre data til brug for ejendomsvurderingerne

12. Vurderingsstyrelsen oplyser, at styrelsen herudover samarbejder med kommuner-

ne og andre statslige myndigheder om forbedringer af både plandata og BBR-data.

Plandata og BBR-data har efter styrelsens vurdering været de væsentligste årsager til,

at styrelsen har foretaget manuel sagsbehandling, og at boligejerne er kommet med

indsigelser under deklarations-/høringsprocessen i forbindelse med ejendomsvurde-

ringerne for 2020.

13. Vurderingsstyrelsen oplyser, at der er tale om et langsigtet arbejde med at forbed-

re de data, som ejendomsvurderingerne bygger på. Det skyldes, at de systemer, der

bruges til indberetning

–

særlig Plandata.dk

–

på nogle områder skal ændres, så data

kan indberettes til vurderingsformål. Samtidig skal indberetningen i kommunerne for-

bedres, så antallet af fejl i indberetningen reduceres.

I forhold til BBR-data er en af udfordringerne ved brugen af data ifølge Vurderingssty-

relsen, at en del data ikke er opdaterede. BBR-data udgør derfor også en stor del af

indsigelserne i deklarations-/høringsprocessen. Vurderingsstyrelsen oplyser, at sty-

relsen arbejder med at forbedre BBR-data gennem et nyt og forbedret regelgrundlag

for opdateringer af data i BBR samt tilsyn med og vejledning af kommunerne, som har

myndighedsansvaret for data i BBR.

Vurderingsstyrelsen oplyser hertil, at der dog er tale om et mere langsigtet forbed-

ringsarbejde, som ikke nødvendigvis vil slå fuldt igennem på kvaliteten af de endelige

ejendomsvurderinger for 2022.

14. Hele sagen kan følges på www.rigsrevisionen.dk og på www.ft.dk/Statsrevisorerne.

Birgitte Hansen