Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

Finansudvalget 2012-13
SB 13 1
Offentligt

13/2012

Beretning om

den offentlige ejendomsvurdering

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

13/2012

Beretning om

den offentlige ejendomsvurdering

Statsrevisorerne fremsender denne beretning

med deres bemærkninger til Folketinget og

vedkommende minister, jf. § 3 i lov om

statsrevisorerne og § 18, stk. 1, i lov om

revisionen af statens regnskaber m.m.

København 2013

Denne beretning til Folketinget skal behandles ifølge lov om revisionen af statens regnskaber, § 18:

Statsrevisorerne fremsender med deres eventuelle bemærkninger Rigsrevisionens beretning til Folketinget og vedkommende

minister.

Skatteministeren afgiver en redegørelse til beretningen.

Rigsrevisor afgiver et notat med bemærkninger til ministerens redegørelse.

På baggrund af ministerens redegørelse og rigsrevisors notat tager Statsrevisorerne endelig stilling til beretningen, hvilket

forventes at ske i februar 2014.

Ministerens redegørelse, rigsrevisors bemærkninger og Statsrevisorernes eventuelle bemærkninger samles i Statsreviso-

rernes Endelig betænkning over statsregnskabet, som årligt afgives til Folketinget i april måned – i dette tilfælde Endelig

betænkning over statsregnskabet 2012, som afgives i april 2014.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

Henvendelse vedrørende

denne publikation rettes til:

Statsrevisorerne

Folketinget

Christiansborg

1240 København K

Telefon: 33 37 59 87

Fax: 33 37 59 95

E-mail: [email protected]

Hjemmeside: www.ft.dk/statsrevisorerne

Yderligere eksemplarer kan

købes ved henvendelse til:

Rosendahls-Schultz Distribution

Herstedvang 10

2620 Albertslund

Telefon: 43 22 73 00

Fax: 43 63 19 69

E-mail: [email protected]

Hjemmeside: www.rosendahls-schultzgrafisk.dk

ISSN 2245-3008

ISBN 978-87-7434-409-4

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

STATSREVISORERNES BEMÆRKNING

Statsrevisorernes bemærkning

Statsrevisorerne,

den 21. august 2013

BERETNING OM DEN OFFENTLIGE EJENDOMSVURDERING

SKAT overtog i 2003 opgaven fra kommunerne med at vurdere ejendomme, herun-

der at fastsætte grundværdi og ejendomsværdi. Formålet var, at SKAT skulle øge

vurderingernes kvalitet og ensartethed.

Den offentlige ejendomsvurdering har betydning for de borgere og virksomheder,

som ejer de ca. 2,2 mio. ejendomme, der er i Danmark. Ejendomsvurderingerne ud-

gør grundlaget for kommunernes og statens opkrævning af ejendoms- og boligskat-

ter, hvis samlede provenu i 2012 var på ca. 38 mia. kr. Herudover udgør ejendoms-

vurderingerne grundlaget for en række andre skatter og afgifter.

Folketinget har i vurderingsloven fastsat, at SKATs vurderinger af alle ejendomme

skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel. For ejerboliger (parcelhuse, som-

merhuse og ejerlejligheder) skal SKAT endvidere tilstræbe, at vurderingerne ikke

overstiger værdien i handel og vandel, og at vurderingerne er i underkanten af han-

delsprisniveauet.

Statsrevisorerne påtaler skarpt, at Skatteministeriets forvaltning af den offent-

lige ejendomsvurdering har været i strid med Folketingets intentioner og ikke

har sikret en lige og fair behandling af borgere og virksomheder, der ejer ejen-

domme.

Statsrevisorerne påtaler i den forbindelse skarpt:



At kvaliteten af SKATs vurderingsarbejde har været faldende over årene. Forskel-

len mellem SKATs ejendomsvurderinger og de faktiske salgspriser er stor. I den-

ne beretning sandsynliggør Rigsrevisionen bl.a., at træfsikkerheden af SKATs

ejendomsvurderinger har været lav i 2011, idet 75 % af parcelhusene enten har

været overvurderede eller undervurderede i forhold til salgsprisen.

At SKATs vurderinger ikke har levet op til vurderingslovens bemærkninger om,

at vurderingerne skal være i underkanten af og ikke må overstige handelspris-

niveauet.

Peder Larsen

Henrik Thorup

Helge Adam Møller

Kristian Jensen*

)

Klaus Frandsen

Magnus Heunicke

)

Statsrevisor Kristian Jensen

har ikke deltaget ved behand-

lingen af denne sag på grund

af inhabilitet.



Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

STATSREVISORERNES BEMÆRKNING



At SKAT har behandlet knap halvdelen af klagerne over 2010- og 2011-vurderin-

gerne i strid med de grundlæggende forvaltningsretlige regler for sagsbehandling.

Fx har der manglet dokumentation for afgørelser.

At Skatteministeriet og SKAT ikke har gjort en målrettet indsats for at øge kvalite-

ten og ensartetheden i ejendomsvurderingerne, på trods af at man siden 2003 har

haft viden om kritiske problemer på området.



Der er således – trods indførelsen af skattestoppet i 2002 og skatteloftet i 2003 – risi-

ko for, at nogle ejere betaler for meget i skat og andre for lidt.

Statsrevisorerne skal generelt bemærke, at politiske overvejelser om at ændre en lov-

givning aldrig kan begrunde, at gældende lov ikke overholdes.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

Beretning til Statsrevisorerne om

den offentlige ejendomsvurdering

Rigsrevisionen afgiver hermed denne beretning til

Statsrevisorerne i henhold til § 17, stk. 2, i rigsrevi-

sorloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 101 af 19. januar

2012. Beretningen vedrører finanslovens § 9. Skat-

teministeriet.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

Indholdsfortegnelse

II.

Introduktion og konklusion ........................................................................................... 1

Indledning .................................................................................................................... 7

Baggrund .............................................................................................................. 8

Formål, afgrænsning og metode ......................................................................... 11

SKATs tilrettelæggelse af vurderingsopgaven ........................................................... 13

Skatteministeriets og SKATs styring af vurderingsområdet ................................ 13

SKATs tilrettelæggelse af vurderingsopgaven .................................................... 15

Resultatet af ejendomsvurderingerne ........................................................................ 20

Vurderingernes træfsikkerhed............................................................................. 21

SKATs behandling af klager over ejendomsvurderinger............................................ 35

SKATs behandling af klager ............................................................................... 38

SKATs kvalitetssikring og sagsbehandlingstid.................................................... 43

Ekstraordinær genoptagelse af klager over fradrag for forbedringer .................. 45

Skatteministeriets og SKATs håndtering af problemer på vurderingsområdet .......... 46

Advarsler fra Skatteministeriets Interne Revision ............................................... 46

Skatteministeriets og SKATs kendskab til problemerne på vurderings-

området ............................................................................................................... 48

III.

IV.

VI.

Bilag 1. Oversigt over parcelhusejeres betaling af ejendomsskat ...................................... 52

Bilag 2. Metode til at udtage stikprøve ................................................................................ 53

Bilag 3. Datagrundlaget for Rigsrevisionens spredningsanalyse ........................................ 55

Bilag 4. Ordliste ................................................................................................................... 58

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

Beretningen vedrører finanslovens § 9. Skatteministeriet.

I undersøgelsesperioden har der været følgende ministre:

Svend Erik Hovmand: 27. november 2001 - 2. august 2004

Kristian Jensen: 2. august 2004 - 23. februar 2010

Troels Lund Poulsen: 23. februar 2010 - 8. marts 2011

Peter Christensen: 8. marts 2011 - 3. oktober 2011

Thor Möger Pedersen: 3. oktober 2011 - 16. oktober 2012

Holger K. Nielsen: 16. oktober 2012 -

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INTRODUKTION OG KONKLUSION

I. Introduktion og konklusion

1. Denne beretning handler om den offentlige ejendomsvurdering. SKATs vurderinger af

ejendomme berører alle borgere såvel som virksomheder, der ejer fast ejendom i Danmark,

fordi vurderingerne først og fremmest danner grundlag for, hvor meget ejerne skal betale i

ejendoms- og boligskatter (ejendomsskat, dækningsafgift og ejendomsværdiskat). Det sam-

lede provenu var i 2012 på ca. 38 mia. kr.

Ud over at danne grundlag for ejendoms- og boligskatter bruger offentlige myndigheder

ejendomsvurderinger i en lang række andre skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge end

selve ejendomsbeskatningen. Det drejer sig bl.a. om tinglysningsafgift, arve- og boafgift,

beskatning af fri bolig, beregning af kapitalafkast og prisfastsættelse af fast ejendom ved

familiehandler.

2. Rigsrevisionen har tidligere undersøgt en konkret problemstilling på området i beretning

nr. 2/2011 om ulovlig opkrævning af ejendomsskatter. I forlængelse af undersøgelsen op-

fordrede Rigsrevisionen til, at Skatteministeriet målrettet fokuserede på at forbedre forvalt-

ningen af området. Rigsrevisionen har derfor på eget initiativ i december 2012 iværksat

denne undersøgelse af den generelle forvaltning på området for ejendomsvurdering.

3. Formålet med undersøgelsen er at vurdere, om Skatteministeriet har forvaltet ejendoms-

vurderingsområdet tilfredsstillende. Det har Rigsrevisionen undersøgt ved at besvare føl-

gende spørgsmål:



Har Skatteministeriet og SKAT tilrettelagt vurderingsopgaven tilfredsstillende?

Rammer SKATs vurderinger handelspriserne?

Har SKAT behandlet klager over ejendomsvurderingen i overensstemmelse med de

forvaltningsretlige regler for sagsbehandling?

Har Skatteministeriet håndteret problemerne på området for ejendomsvurdering tilfreds-

stillende?

Ejendomsskat

– også

kaldet grundskyld – er

en kommunal skat, der

beregnes som en be-

stemt promille af ejen-

dommens grundværdi.

Skattesatsen (grund-

skyldspromillen) er for-

skellig i de enkelte kom-

muner. Den er ved lov

fastsat til at ligge i inter-

vallet 16-34 ‰.

Dækningsafgift

er en

afgift, som kommunal-

bestyrelsen kan pålæg-

ge offentlige ejendom-

me og private kontor-

og forretningsejendom-

me, der er fritaget for

ejendomsskat. Afgiften

bidrager til at dække ud-

gifter, som ejendomme-

ne påfører kommunen.

Afgiften beregnes af

forskellen mellem ejen-

domsværdien og grund-

værdien og kan maksi-

malt udgøre 10 ‰.

Ejendomsværdiskat

er skat til staten, som

beregnes på grundlag

af ejendomsværdien af

en ejerbolig. I 2012 ud-

gjorde ejendomsværdi-

skatten 1 % af den del

af ejendomsværdien,

der ikke overstiger en

grænse på 3.040.000

kr. Af ejendomsvær-

dien over denne græn-

se betales 3 % i ejen-

domsværdiskat.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INTRODUKTION OG KONKLUSION

UNDERSØGELSENS HOVEDKONKLUSION

Rigsrevisionen finder, at Skatteministeriet har forvaltet området for ejendoms-

vurdering meget kritisabelt vel vidende, at området længe har været problem-

fyldt. Alle borgere og virksomheder er dermed ikke sikre på at få en lige og fair

behandling, når SKAT vurderer deres ejendomme.

Den offentlige ejendomsvurdering er ifølge Skatteministeriet et kompliceret om-

råde at forvalte. Da SKAT skal vurdere over 1,7 mio. ejerboliger i ulige år og ca.

500.000 erhvervsejendomme mv. i lige år, er det ikke muligt for SKAT at ramme

hver enkelt ejendoms eventuelle salgspris helt præcist. Der skal sættes priser

på boliger og ejendomme, som måske ikke har været handlet i mange år, og der

skal tages hensyn til, at ejendommenes prisniveau og prisudvikling varierer fra

område til område i landet. Desuden skal SKAT vurdere værdien af hver enkelt

grund i ubebygget stand, selv om de fleste grunde bliver handlet med bygnin-

ger på.

Problemerne på området har eksisteret i mange år. Skatteministeriet overtog

vurderingsopgaven i 2003, bl.a. med det formål at øge kvaliteten og ensartet-

heden i ejendomsvurderingerne. Ministeriet har været vidende om problemer-

ne på vurderingsområdet generelt siden 2003 og konkret siden 2007.

Undersøgelsen har vist, at Skatteministeriet og SKAT ikke har arbejdet målret-

tet på at forbedre forvaltningen af vurderingsområdet, fx ved at opstille mål for

kvalitet og resultater. Tværtimod har SKAT forringet eller fravalgt dele af vur-

deringsopgaven, bl.a. ved vurderingerne i 2010 og 2011. Opgaven er desuden

efter ministeriets egen opfattelse ikke i alle tilfælde udført i overensstemmelse

med lovgivningen. Hertil kommer, at kammeradvokaten har vurderet, at SKATs

praksis i sager om ekstraordinær genoptagelse har været klart ulovlig og an-

svarspådragende.

Der er problemer med selve fundamentet for ejendomsvurderingsopgaven. Det

gør efter Rigsrevisionens opfattelse SKATs vurderinger usikre. For det første

er de såkaldte grundværdiområder kun inddelt korrekt i 17 ud af 98 kommuner.

Det betyder, at SKAT risikerer at vurdere 2 ens grunde forskelligt. For det an-

det bygger vurderingerne på oplysninger om salgspriser, som ifølge SKAT ik-

ke er pålidelige.

Rigsrevisionen har undersøgt resultatet af den offentlige ejendomsvurdering.

Undersøgelsen viser, at forskellen mellem ejendomsværdier og de faktiske

salgspriser er stor. I 2011 var SKATs vurdering af 3 ud af 4 parcelhuse ude af

trit med de priser, som husene blev handlet til. Vurderingernes træfsikkerhed

var således ikke tilfredsstillende. Andelen af overvurderede ejendomme er end-

videre vokset, siden SKAT overtog området i 2003.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INTRODUKTION OG KONKLUSION

SKAT er uenig i, at man kan bedømme resultatet af vurderingerne ud fra de fak-

tiske salgspriser i de enkelte salg. Det er dog Rigsrevisionens opfattelse, at det

er nødvendigt at sammenligne vurderingerne med salgspriserne på de enkelte

ejendomme for at kunne bedømme, om SKAT lever op til vurderingslovens be-

mærkninger om, at hovedparten af ejendommene skal have beregnet en ejen-

domsværdi, der ligger i underkanten af prisniveauet, og at ingen vurderinger

må ligge over dette niveau. SKAT bør derfor efter Rigsrevisionens opfattelse

sætte mål for, hvornår vurderingernes træfsikkerhed er acceptabel set i lyset

af vurderingslovens bemærkninger.

SKATs ejendomsvurderinger har direkte konsekvenser for en stor gruppe ejere

– uanset indførelsen af skattestoppet i 2002 og skatteloftet i 2003. Alle ejere af

erhvervsejendomme, der betaler dækningsafgift, som beregnes af forskellen

mellem ejendomsværdien og grundværdien, beskattes således af SKATs sene-

ste vurdering. Samtidig betalte op mod hver 5. parcelhusejer i 2012 kommunal

ejendomsskat beregnet ud fra SKATs seneste vurdering af grundværdien, og

denne andel vil stige i de kommende år. Når SKATs vurdering af grundværdi-

en er usikker, og parcelhusejerne samtidig betaler ejendomsskat ud fra den se-

neste vurdering, er der stor risiko for, at nogle ejere betaler for meget i ejen-

domsskat, mens andre betaler for lidt.

Borgere og virksomheder kan klage over den offentlige vurdering, hvis de ik-

ke er enige i vurderingen. Imidlertid har SKAT kun behandlet ca. halvdelen af

klagerne over 2010- og 2011-vurderingerne i overensstemmelse med reglerne

for sagsbehandling. SKAT overholder således ikke de grundlæggende forvalt-

ningsretlige principper ved behandlingen af klager, og der er risiko for, at kla-

gerne ikke er afgjort på et sagligt grundlag. Det finder Rigsrevisionen kritisa-

belt.

Vurderingsområdet genererer direkte indtægter fra ejendomsskatter i størrel-

sesordenen 38 mia. kr. årligt og udgør dermed en væsentlig offentlig indtægts-

kilde. Hertil kommer, at den offentlige ejendomsvurdering indgår i en række

sammenhænge både på skatteområdet og på andre områder. Det er derfor vig-

tigt, at træfsikkerheden i vurderingerne er høj, og at vurderingsarbejdet i SKAT

hviler på et sikkert fundament.

Skatteministeriet har fremhævet, at SKAT har taget en række initiativer – både

specifikt på ejendomsvurderingsområdet og generelt i hele SKAT – som ifølge

ministeriet vil forbedre forvaltningen af området. I 2012 iværksatte SKAT såle-

des en genopretningsplan for ejendomsvurderingsområdet. Planen indebærer

en reorganisering af vurderingsområdet, som bl.a. skal sikre større ensartet-

hed i SKATs vurderinger. Derudover har SKATs ledelse fra 3. kvartal 2012 ta-

get initiativ til at forbedre SKATs interne kvalitetssikring af bl.a. klagebehand-

lingen. Endelig har SKAT i januar 2013 påbegyndt et arbejde med at genopret-

te fundamentet for vurdering af grundværdierne, ligesom SKAT i forbindelse

med 2013-vurderingen vil gennemgå alle ejendomssalg enkeltvist og frasorte-

re eventuelle fejlregistrerede salg, så grundlaget for 2013-vurderingen bliver så

godt som muligt.

Det er endnu ikke muligt at vurdere resultatet af disse initiativer.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INTRODUKTION OG KONKLUSION

Hovedkonklusionen er baseret på følgende delkonklusioner:

Har Skatteministeriet og SKAT tilrettelagt vurderingsopgaven tilfredsstillende?

Skatteministeriet og SKAT har ikke tilrettelagt vurderingsopgaven tilfredsstillende.

Skatteministeriet og SKAT har ikke opstillet mål for kvalitet og resultater på ejendoms-

vurderingsområdet. SKAT har i 2013 igangsat et arbejde med at etablere målstyring

på området. Rigsrevisionen finder, at SKAT burde have etableret målstyring langt tid-

ligere, men finder det positivt, hvis målstyringen fremover kan bidrage til, at SKAT fo-

kuserer på kvaliteten og resultaterne af vurderingsarbejdet.

Skatteministeriet vurderer selv, at praksis for vurderingsopgaven på 2 områder ikke

har fulgt loven. I 2010 lagde SKAT usaglige hensyn til grund for vurderingen af andels-

boliger for at undgå klager. På tilsvarende vis indgik uvedkommende hensyn ved vur-

deringen af erhvervsejendomme, idet SKAT prioriterede at vurdere erhvervsejendom-

me i kommuner, der opkræver dækningsafgift, over øvrige kommuner. SKAT vurde-

rer i 2013, at disse forhold er ansvarspådragende og vil kunne udløse et erstatnings-

ansvar, hvis de enkelte ejere kan påvise en sammenhæng mellem vurderingen og et

eventuelt tab.

SKAT udførte 2010- og 2011-vurderingerne med en lavere kvalitet end normalt, da

dele af vurderingsopgaven blev forringet eller fravalgt. Ifølge SKAT er kvaliteten i ar-

bejdet med vurderingerne forbedret fra 2012.

Rammer SKATs vurderinger handelspriserne?

Ejendomsvurderingernes træfsikkerhed er lav, når man sammenligner ejendomsvær-

dien på ejerboliger med de faktiske salgspriser for de samme ejendomme. Rigsrevi-

sionens analyse viser, at 41 % af de parcelhuse, som skiftede ejer i 2. halvår 2011,

var overvurderede, idet ejendomsværdien oversteg salgsprisen. 34 % af de solgte

parcelhuse var undervurderede, dvs. at vurderingen lå mere end 15 % under salgs-

prisen. For 25 % af de solgte parcelhuse lå vurderingen lige i underkanten af den fak-

tiske salgspris, som den skal ifølge vurderingsloven. Analysen viser endvidere, at

andelen af overvurderede ejerboliger er steget, siden SKAT overtog vurderingsop-

gaven.

Skatteministeriet og SKAT er principielt uenige i Rigsrevisionens analysemetode, idet

de ikke mener, at man kan bedømme vurderingernes træfsikkerhed ud fra, hvor præ-

cist en vurdering rammer salgsprisen i det enkelte salg. SKAT tager desuden gene-

relt forbehold for, at mange af salgsoplysningerne, der ligger til grund for SKATs vur-

deringer og salgsstatistikker, ikke er pålidelige.

Det er dog Rigsrevisionens opfattelse, at det er nødvendigt at sammenligne vurde-

ringen med salgsprisen på den enkelte ejendom for at kunne bedømme, om SKAT

lever op til vurderingslovens bemærkninger om, at ingen ejendomme får beregnet en

vurdering, der ligger over handelsprisniveauet, og at hovedparten får en ejendoms-

værdi, som ligger i underkanten af dette niveau.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INTRODUKTION OG KONKLUSION

Efter Rigsrevisionens opfattelse er vurderingernes træfsikkerhed for lav, når 3 ud af 4

ejendomme enten er overvurderede eller undervurderede. Rigsrevisionen finder ikke,

at den enkelte vurdering skal ramme salgsprisen i det enkelte salg, men SKAT bør

opstille mål for, hvornår træfsikkerheden er acceptabel.

Da SKATs vurderinger først og fremmest bygger på inddeling i grundværdiområder

og på oplysninger om salgspriser, finder Rigsrevisionen endvidere, at SKAT snarest

bør få afsluttet det igangsatte arbejde med at genoprette grundværdiområderne og

– i samarbejde med Tinglysningsretten – tage initiativ til at få forbedret salgsoplysnin-

gernes kvalitet.

Har SKAT behandlet klager over ejendomsvurderingen i overensstemmelse med de

forvaltningsretlige regler for sagsbehandling?

SKATs behandling af klager over 2010- og 2011-vurderingerne er ikke sket i overens-

stemmelse med de grundlæggende forvaltningsretlige regler for sagsbehandling.

Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke

findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprin-

cipperne inden for forvaltningsretten – officialprincippet – er tilsidesat. Det er i sådan-

ne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlin-

gen. Hertil kommer, at SKAT begrunder afgørelserne mangelfuldt i mange sager, og

at SKAT i ca. 2 ud af 5 klagesager overskred fristen på 16 uger til sagsbehandlingen.

Endelig kunne Rigsrevisionen konstatere, at dokumentationsmateriale – herunder ind-

og udgående breve – kun var journaliseret i knap hver 5. klagesag.

SKAT har et kvalitetssikringssystem, der skal sikre, at klager behandles korrekt, men

det har ikke sikret den nødvendige kvalitet i klagebehandlingen. SKAT har fra efter-

året 2012 taget flere initiativer for at forbedre kvaliteten i klagebehandlingen.

Har Skatteministeriet håndteret problemerne på området for ejendomsvurdering til-

fredsstillende?

Rigsrevisionen finder det kritisabelt, at Skatteministeriet ikke har håndteret og rettet

op på forholdene på ejendomsvurderingsområdet vel vidende, at der har været man-

ge problemer på området.

Skatteministeriet vidste allerede i 2003, da SKAT overtog opgaven fra kommunerne,

at der generelt var problemer med vurderingsopgaven, herunder grundværdiernes

rigtighed. Skatteministeriets Interne Revision har fra 2004 og frem i flere rapporter

påvist problematiske – og hvad angår 2010-vurderingen kritiske – forhold på vurde-

ringsområdet, som ministeriet ikke har fulgt tilstrækkeligt op på.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INTRODUKTION OG KONKLUSION

Skatteministeriet og SKAT har udarbejdet forskellige forslag til, hvordan opgaven med

vurdering af ejendomme kan ændres eller afskaffes. Derigennem har ministeriet og

SKAT i hvert fald siden 2007 haft kendskab til konkrete problemer på området – uden

dog at handle herpå. Ministeriet har oplyst, at der ikke er blevet igangsat tiltag, der kun-

ne forbedre ejendomsvurderingen, da der i perioden 2008-2011 var politiske overve-

jelser om at ændre og eventuelt afskaffe ejendomsvurderingen. Ministeriet har videre

oplyst, at ministeriet i 2012 genoptog overvejelserne om at modernisere ejendomsvur-

deringens it-systemer og forenkle reglerne på vurderingsområdet.

Rigsrevisionen finder, at Skatteministeriet – uanset at der i perioden 2008-2011 var

politiske overvejelser om at ændre eller afskaffe ejendomsvurderingen – burde have

forvaltet ejendomsvurderingsområdet som forudsat i den lovgivning, Folketinget har

besluttet. Var dette ikke muligt, var alternativet at få ændret lovgrundlaget.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INDLEDNING

II. Indledning

4. Denne beretning handler om den offentlige ejendomsvurdering. SKATs vurderinger af

ejendomme berører alle borgere såvel som virksomheder, der ejer fast ejendom i Danmark,

fordi vurderingerne først og fremmest danner grundlag for, hvor meget ejerne skal betale i

ejendoms- og boligskatter (ejendomsskat, dækningsafgift og ejendomsværdiskat). Under-

søgelsen er igangsat på eget initiativ i december 2012.

Ved en ejendomsvurdering fastsætter SKAT ejendommens værdi, grundens værdi og even-

tuelle fradrag for forbedringer. I SKATs arbejde med at vurdere ejendomme er det vigtigt,

at SKAT både tager hensyn til ensartetheden i vurderingerne og til borgernes retssikker-

hed, fordi ejendomsvurderingerne danner grundlag for opkrævning af ejendoms- og bolig-

skatter. I øvrigt anvendes ejendomsvurderinger i en lang række andre skatte- og afgifts-

mæssige sammenhænge end selve ejendomsbeskatningen. Det drejer sig bl.a. om tinglys-

ningsafgift og arve- og boafgift, beskatning af fri bolig, beregning af kapitalafkast og pris-

fastsættelse af fast ejendom ved familiehandler.

I 2011 var der 2,2 mio. ejendomme i Danmark. Alle faste ejendomme vurderes hvert 2. år.

I ulige år vurderer SKAT de ca. 1,7 mio. ejerboliger, og i lige år vurderer SKAT de ca.

500.000 erhvervsejendomme mv.

5. Når SKAT fastsætter en grunds værdi, får det betydning for kommunerne i Danmark.

Grundværdien danner grundlag for kommunernes beregning af ejendomsskatten, og der-

med påvirker grundværdien, hvor meget kommunerne kan opkræve i ejendomsskat. Kom-

munerne beregner ejendomsskatten ud fra grundværdien. På grund af skatteloftet bereg-

nes ejendomsskatten dog i mange tilfælde af en lavere værdi. Skatteloftet medfører nem-

lig, at der kun kan ske en begrænset stigning i ejendomsskatten fra år til år. Fradrag for

forbedringer påvirker ejendomsskatten, fordi fradraget trækkes fra grundværdien.

Kommunerne beregner dækningsafgift af erhvervsejendomme ud fra forskellen mellem ak-

tuel ejendomsværdi og aktuel grundværdi. Kommunerne beslutter selv, om de vil opkræve

dækningsafgift af erhvervsejendomme, og omkring halvdelen af kommunerne – fortrinsvis i

og omkring hovedstaden og i trekantsområdet – opkræver afgiften.

Ejendomsværdiskatten er en statslig ejendomsskat, som beregnes på grundlag af ejen-

domsværdien. Staten opkræver ejendomsværdiskatten over den personlige skat (forskuds-

opgørelsen), og den opgøres endeligt på årsopgørelsen. Ejendomsværdiskatten er omfat-

tet af et skattestop indført i 2002 og beregnes derfor på grundlag af vurderingerne i 2001

eller 2002. Er den aktuelle vurdering lavere, anvendes denne.

Lovgrundlag

Ejendomsvurderingen

reguleres af bekendt-

gørelse af lov om vur-

dering af landets faste

ejendomme –

vurde-

ringsloven

(lovbe-

kendtgørelse nr. 740

af 3. september 2002

med senere ændrin-

ger). Loven hører un-

der Skatteministeriet

med SKAT som vurde-

ringsmyndighed.

Opkrævningen af ejen-

domsskatter og dæk-

ningsafgift reguleres af

bekendtgørelse af lov

om kommunal ejen-

domsskat –

ejendoms-

beskatningsloven

(lovbekendtgørelse nr.

1006 af 26. oktober

2009), som hører un-

der Økonomi- og In-

denrigsministeriet og

forvaltes af kommu-

nerne.

Opkrævningen af ejen-

domsværdiskat regule-

res af

ejendomsvær-

diskatteloven

(lovbe-

kendtgørelse nr. 486

af 14. maj 2013), der

hører under Skattemi-

nisteriet.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INDLEDNING

Det samlede provenu fra statslig ejendomsværdiskat, kommunal ejendomsskat og kommu-

nal dækningsafgift var i 2012 på 37,8 mia. kr., jf. figur 1.

Figur 1. Samlet provenu fra statslig ejendomsværdiskat, kommunal ejendomsskat og kommunal

dækningsafgift i 2012

Statslig

ejendomsværdiskat

13 mia. kr.

Kommunal dækningsafgift

(forretningsejendomme

og offentlige ejendomme)

3,9 mia. kr.

10,3 %

34,4 %

55,3 %

Kommunal ejendomsskat

20,9 mia. kr.

Note: Der er ikke tale om regnskabstal. Provenuet fra den statslige ejendomsværdiskat er baseret

på Skatteministeriets skøn i finanslovsforslaget for 2013, mens Danmarks Statistiks skøn over

provenuet fra den kommunale ejendomsskat og dækningsafgift er baseret på de udskrevne

skatter.

Kilde: Danmarks Statistik og Skatteministeriet.

Det fremgår af figur 1, at kommunernes indtægter fra ejendomsskatten med 20,9 mia. kr. ud-

gjorde mere end halvdelen af det samlede provenu fra ejendomsbeskatningen i 2012. Sta-

tens provenu fra ejendomsværdiskatten udgjorde 13 mia. kr. (skøn) eller ca.

⅓

af de sam-

lede indtægter fra beskatning af fast ejendom. Dækningsafgiften til kommunerne udgjorde

3,9 mia. kr.

Baggrund

6. Skatteministeriet overtog ansvaret for vurderingsopgaven fra kommunerne i 2003. Inden

overtagelsen havde et udvalg, som skatteministeren nedsatte i 1996, analyseret området

for ejendomsvurderinger. Udvalget kom i 1999 med betænkning nr. 1378 om vurdering af

fast ejendom. Årsagen til udvalgsarbejdet var bl.a. en kritik af vurderingerne, herunder om

kommunerne beregnede grundværdierne rigtigt og tilrettelagde vurderingsopgaven effek-

tivt.

Ved at overføre opgaven til statsligt regi ønskede man at opnå mere ensartede vurderinger

af ejendomme i Danmark. Lovændringen indførte vurderinger hvert 2. år – mod tidligere år-

lige vurderinger – og SKAT skulle løse vurderingsopgaven med halvt så mange medarbej-

dere, som da kommunerne løste opgaven. Reduktionen blev bl.a. begrundet med, at SKAT

ikke skulle vurdere ejendommene så hyppigt.

7. Skatteministeriet placerede vurderingsopgaven i hovedparten af de 30 daværende told-

og skatteregioner af hensyn til ønsket om lokalkendskab. Efterfølgende har ministeriet løben-

de centraliseret vurderingsområdet, og i 2009 oprettede ministeriet den landsdækkende en-

hed SKAT Ejendomsvurdering, som organisatorisk blev tilknyttet region Midt- og Sydsjæl-

land. Enheden bestod pr. 1. januar 2013 af 5 afdelinger, der er fordelt i hele landet. Afdelin-

gernes primære opgave er at vurdere ejendomme og behandle klager. Derudover er der et

I den undersøgte perio-

de skifter SKAT navn.

For enkelthedens skyld

har Rigsrevisionen valgt

at bruge SKAT som be-

nævnelse for det tidlige-

re Told- og Skattesty-

relsen og Told•Skat.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INDLEDNING

kompetencecenter (nu Ejendomsvurderingskontoret), der koordinerer og vejleder vurderings-

afdelingerne. Kompetencecentret styrer vurderingsprocessen tidsmæssigt og udarbejder for-

slag til vurdering af ejerboliger. Kompetencecentret varetager ca. 80 % af arbejdet inden for

vurdering af ejerboliger, men næsten ingenting inden for vurdering af erhvervsejendomme

mv. SKAT har oplyst, at der pr. 1. april 2013 er gennemført en strukturændring, hvor der er

lagt afgørende vægt på en klar og entydig ledelsesmæssig ansvarsplacering for SKATs en-

kelte forretningsområder, herunder også SKAT Ejendomsvurdering.

Indførelsen af skattestop og skatteloft

8. Folketinget indførte ejendomsværdiskattestoppet i 2002. Det betyder som udgangspunkt,

at boligejerne i dag betaler den samme ejendomsværdiskat i kroner og øre som i 2001 eller

2002. Det betyder også, at en eventuel fejlagtig vurdering af ejendomsværdien i hovedpar-

ten af tilfældene ikke får konsekvenser for den ejendomsværdiskat, den enkelte ejer skal be-

tale. Men det har som allerede nævnt betydning i en række andre tilfælde, hvor ejendoms-

vurderingen indgår.

9. Folketinget indførte grundskatteloftet i 2003 for at begrænse, hvor meget den enkelte ejers

ejendomsskat kan stige fra år til år. Stigningen kan maksimalt udgøre 7 % årligt. Den kom-

munale ejendomsskat er dermed ikke fastfrosset på 2002-niveau i kroner og øre, og det er

derfor muligt, at grundskatteloftet – det beløb, ejendomsskatten beregnes af – kan ”indhen-

te” den aktuelle grundværdi, hvis prisudviklingen på ejendomsmarkedet stagnerer eller er

negativ. Derved vil eventuelle fejlagtige vurderinger få direkte betydning for den ejendoms-

skat, som grundejerne betaler.

10. Danmarks Statistik har på foranledning af Rigsrevisionen beregnet, hvor mange ejere

der i 2012 betalte kommunal ejendomsskat af den aktuelle grundværdi eller af grundskat-

teloftsværdien. Andelen af parcelhusejere, der betalte ejendomsskat beregnet ud fra den

aktuelle grundværdi og ud fra grundskatteloftsværdien, er vist i figur 2.

Figur 2. Parcelhusejere, der i 2012 betalte kommunal ejendomsskat beregnet ud fra den aktuelle

grundværdi eller af grundskatteloftsværdien

Kommunal ejendomsskat

beregnet ud fra

den aktuelle grundværdi

18 %

Kommunal ejendomsskat

beregnet ud fra

grundskatteloftsværdien

82 %

Kilde: Danmarks Statistik.

Det fremgår af figur 2, at 18 % af parcelhusejerne i hele landet i 2012 betalte ejendomsskat

beregnet på grundlag af den aktuelle grundværdi. 82 % af parcelhusejerne betalte ejendoms-

skat beregnet ud fra grundskatteloftsværdien. SKATs vurderinger af grundværdien har såle-

des direkte betydning for knap hver 5. parcelhusejer.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INDLEDNING

Beregningen viste endvidere, at 10 % af parcelhusejerne betalte ejendomsskat af et beløb

(grundskatteloftsværdi), der lå lige under SKATs aktuelle vurdering (0-7 % under grundvær-

dien). For denne gruppe vil grundskatteloftet alt andet lige ”indhente” den aktuelle grundvær-

di i 2013, idet grundskatteloftet er blevet forhøjet med 7 %. Andelen af parcelhusejere, som

beskattes af den aktuelle grundværdi, vil dermed alt andet lige stige med 10 procentpoint til

28 % i 2013, svarende til godt hver 4. parcelhusejer. Bilag 1 viser, hvor stor en andel af par-

celhusejerne der betalte ejendomsskat beregnet ud fra SKATs seneste vurdering fordelt på

landets kommuner.

Andelen, der betalte skat af den aktuelle grundværdi i 2012, varierer for de forskellige ejen-

domstyper. På landsplan var det 2 % af landbrugsejendommene, der i 2012 betalte ejen-

domsskat af den aktuelle vurdering. For sommerhuse var andelen 5 %, mens den for er-

hvervsejendomme var 40 %.

11. Loftet over ejendomsskatten og ejendomsværdiskattestoppet har ingen betydning for

de virksomheder mv., der betaler dækningsafgift. Fejlagtige vurderinger vil således have

en direkte konsekvens for alle, der betaler denne afgift. Det skyldes, at dækningsafgiften

altid beregnes af forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien ud fra SKATs se-

neste vurdering.

Det har ikke været muligt at udarbejde en opgørelse, der viser, hvor mange ejere der trods

skattestop betaler ejendomsværdiskat beregnet ud fra den seneste ejendomsvurdering.

Det skyldes, at Danmarks Statistik ikke har oplysninger om den enkelte ejendom for så vidt

angår ejendomsværdiskat.

Overvejelser om at afskaffe ejendomsvurderingerne

12. Den tidligere regering udtrykte politisk ønske om at afskaffe ejendomsvurderingen. I

2008 udtalte skatteministeren, at han ønskede at afskaffe ejendomsvurderingen, og i en pe-

riode herefter arbejdede Skatteministeriet på forskellige modeller for vurderingsopgaven. I

juni 2011 vedtog Folketinget et beslutningsforslag (B 140) om et enklere grundlag for be-

skatning af fast ejendom. Ifølge forslaget skulle grundskatteloftet opretholdes, men sådan

at det endelige grundskatteloft blev fastsat ud fra grundværdien ved den seneste ejendoms-

vurdering. Efter valget og regeringsskiftet i efteråret 2011 blev beslutningsforslaget gen-

fremsat, men det blev forkastet af det nye Folketing i december 2011.

Fradrag i grundvær-

dien for forbedringer

Folketinget afskaffede

fradraget pr. 1. januar

2013 for nye ejendom-

me. Fradraget blev tid-

ligere typisk givet for

udgifter til hovedled-

ninger til vand-, el- og

gasforsyning, kloake-

ring og anlæggelse af

vej. Fradrag for forbed-

ringer opstår bl.a., når

en grund byggemod-

nes, og grunden der-

ved bliver mere værd.

Fradraget modsvarer

forøgelsen af grundens

værdi – dog højst den

faktisk afholdte udgift

– og gælder i 30 år fra

byggemodningen.

Lovgivning om fradrag i grundværdien for forbedringer

13. Fradrag i grundværdien for forbedringer blev indført allerede i 1922. Ejere kunne i op til

30 år få fradrag i grundværdien for dokumenterede udgifter til forbedringer. Ønsket var at

friholde disse forbedringer for beskatning.

SKATs medarbejdere erfarede i 2005, at kommunerne havde administreret dette område

forskelligt. For det første havde en meget lille del af kommunerne administreret efter gæl-

dende lovgivning og ansat fradrag ud fra dokumenterede udgifter til forbedringer. For det

andet havde den overvejende del af kommunerne tilsyneladende ansat fradrag på bag-

grund af skøn og ikke dokumenterede udgifter. For det tredje havde en del kommuner ikke

haft kendskab til reglerne om fradrag for forbedringer.

Reglerne om fradrag for forbedringer er komplicerede og har vist sig vanskelige at admini-

strere. Det har forårsaget tvivl om reglerne og givet anledning til mange klagesager samt

mange sager om genoptagelse og heraf følgende lange sagsbehandlingstider. En ændring i

vurderingsloven i 2001 åbnede op for, at ejerne kunne klage over deres meddelte fradrag

for forbedringer på et hvilket som helst tidspunkt inden for den 30-årige periode. Lovæn-

dringen betød, at SKAT modtog et stort antal sager om genoptagelse i 2003 og 2004, da

virkningen af ændringen slog igennem.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INDLEDNING

Reglerne medførte samtidig et uforholdsmæssigt stort resurseforbrug hos SKAT og en stor

budgetmæssig usikkerhed for kommunerne, som baserer den kommunale ejendomsskat på

vurderingerne. Folketinget vedtog derfor i 2012 at afskaffe fradrag for forbedringer for nye

ejendomme med virkning fra den 1. januar 2013. På grund af det store antal klager, som eje-

re allerede har indgivet til vurderingsankenævnene, og det store antal sager, SKAT behand-

ler, vil lovændringen ikke frigøre resurser på området i nær fremtid.

Rigsrevisionens tidligere undersøgelse

14. Rigsrevisionen har tidligere undersøgt området for ejendomsvurdering i beretning nr.

2/2011 om ulovlig opkrævning af ejendomsskatter. Beretningen var iværksat på baggrund

af en anmodning fra Statsrevisorerne. Beretningen viste, at kommunerne i en årrække hav-

de opkrævet for meget i ejendomsskat, bl.a. i de tilfælde, hvor et ændret fradrag for forbed-

ringer blev omberegnet i forhold til grundskatteloftet. Da Folketinget vedtog lov nr. 1605 af

22. december 2010 om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, blev SKATs hidtidige

praksis lovliggjort. Der er i 2013 stadig udeståender, og Rigsrevisionen følger separat op

herpå.

Formål, afgrænsning og metode

Formål

15. Formålet med undersøgelsen er at vurdere, om Skatteministeriet har forvaltet ejendoms-

vurderingsområdet tilfredsstillende. Det har vi undersøgt ved at besvare følgende spørgs-

mål:



Har Skatteministeriet og SKAT tilrettelagt vurderingsopgaven tilfredsstillende?

Rammer SKATs vurderinger handelspriserne?

Har SKAT behandlet klager over ejendomsvurderingen i overensstemmelse med de

forvaltningsretlige regler for sagsbehandling?

Har Skatteministeriet håndteret problemerne på området for ejendomsvurdering tilfreds-

stillende?

Afgrænsning

16. Undersøgelsen fokuserer på, hvordan SKAT løser sine opgaver i forhold til vurderings-

loven, og handler primært om SKATs arbejde med at vurdere ejendomme, herunder at fast-

sætte grundværdi og ejendomsværdi.

Rigsrevisionens undersøgelse omfatter ikke de sager om fradrag for forbedringer, der skal

omregnes i forhold til ejendomsskatteloven, da vi behandlede den problemstilling i beret-

ning nr. 2/2011 om ulovlig opkrævning af ejendomsskatter.

17. Undersøgelsen har særligt fokus på vurderingerne i 2010 og 2011 med efterfølgende

behandling af klager i 2011 og 2012. Tidligere år inddrages i tabeller og figurer, hvor der

skal vises en udvikling over tid.

Beretningen handler i kap. IV om vurderinger af ejerboliger – især enfamiliehuse (parcel-

og rækkehuse) – idet denne gruppe omfatter ca. 60 % af alle ejendomme og beløbsmæs-

sigt bidrager med den største del af ejendomsskatterne. For enkelthedens skyld omtaler vi

disse ejendomme som parcelhuse, der altså herefter er en samlebetegnelse for både par-

cel- og rækkehuse. Vi inddrager kun vurderinger af erhvervsejendomme mv. i mindre om-

fang.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

INDLEDNING

18. Rigsrevisionens undersøgelse omfatter alene vurderingsopgaven og sagsbehandlingen

i SKAT. Vi har ikke undersøgt sagsbehandlingen i de tilfælde, hvor SKAT har sendt en kla-

ge direkte videre til behandling i et vurderingsankenævn og således ikke selv har behand-

let klagen. Rigsrevisionens undersøgelse omfatter heller ikke sager behandlet i Landsskat-

teretten, der er øverste administrative klageinstans ved ejendomsvurderinger.

Rigsrevisionen er bekendt med, at Ombudsmanden i en undersøgelse fra december 2011

har undersøgt sagsbehandlingstiden i landets 15 vurderingsankenævn. Ifølge Ombudsman-

den overskrider vurderingsankenævnenes sagsbehandlingstider det acceptable, og selv om

antallet af ophobede sager er blevet mindre, er der stadig lang vej igen. Ombudsmanden har

derfor bedt SKAT Ankecenter om at underrette Ombudsmanden om, hvordan vurderingsan-

kenævnene fortsat afvikler sagspuklen. Da Ombudsmanden følger sagsbehandlingstiden i

vurderingsankenævnene, indgår dette ikke i Rigsrevisionens undersøgelse.

Metode

19. Rigsrevisionen har gennemgået udvalgt materiale, fx notater, redegørelser, ministerfo-

relæggelser, ledelsesudmeldinger og referater indhentet hos Skatteministeriet og SKAT. Vi

har endvidere fået adgang til SKATs data over salg af ejendomme (salgsudsøgningssyste-

met) til brug for beregninger i kap. IV og til SKATs journalsystem Captia til brug for gennem-

gangen af klagesager i kap. V.

20. Til kap. V om SKATs klagebehandling har vi gennemgået 101 klagesager udtaget som

en tilfældigt udvalgt stikprøve på 140 klagesager over afsluttede sager fra 2010-vurdering-

en over erhvervsejendomme mv. og fra 2011-vurderingen over ejerboliger. Rigsrevisionen

har frasorteret 39 sager, der ikke er blevet sagsbehandlet i SKAT, men videresendt direkte

til et vurderingsankenævn. Vores gennemgang fokuserer på processen omkring SKATs be-

handling af klager og efterprøver ikke, om de enkelte sager er afgjort korrekt i henhold til

vurderingsloven. Da stikprøven er udtaget tilfældigt og ud fra statistiske principper, kan vi

bruge resultaterne til at sige noget om hele populationen af klagesager, dvs. at vi kan udta-

le os om alle klagesager vedrørende 2010- og 2011-vurderingerne. Rigsrevisionen har i

forbindelse med gennemgangen af klagesager fået en ekstern ekspert i statistik til at kvali-

tetssikre den anvendte metode. Metoden er nærmere beskrevet i bilag 2. I bilag 3 beskrives

den metode, der er anvendt i kap. IV i forbindelse med analysen af vurderingernes træfsik-

kerhed.

21. En medarbejder fra Skatteministeriets Interne Revision, som har været med til den in-

terne revisions undersøgelser på vurderingsområdet, har været udlånt til Rigsrevisionen for

at assistere i undersøgelsen. Undersøgelsens resultater er alene Rigsrevisionens ansvar.

22. Beretningen har i udkast været forelagt Skatteministeriet og SKAT, hvis bemærkninger

i videst muligt omfang er indarbejdet.

23. Bilag 4 indeholder en ordliste, der forklarer udvalgte ord og begreber.

Statsrevisorerne beretning SB13/2012 - Bilag 1: Beretning om den offentlige ejendomsvurdering

SKATS TILRETTELÆGGELSE AF VURDERINGSOPGAVEN

III. SKATs tilrettelæggelse af vurderings-

opgaven