S 228 - 2024-25 - Endeligt svar på S 228: Vil ministeren, jf. Politikens artikel »De udlejer mere end 100 lejligheder i København. Nu beskyldes de for at omgå loven« fra den 5. oktober 2024, redegøre for sin holdning til lejemarkedet i København, herunder om ministeren mener, at den forretningsmodel, der er beskrevet i artiklen, bør være en del af de tilbud, man som boligsøgende kan møde?

Boligudvalget 2024-25
S 228
Offentligt

Boligudvalget 2023-24

BOU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 65

Offentligt

Folketingets Boligudvalg

Holmens Kanal 22

1060 København K

Telefon 33 92 93 00

[email protected]

www.sm.dk

Sagsnr.

2024 - 2540

Doknr.

848214

Dato

29-04-2024

Folketingets Boligudvalg har d. 21. marts 2024 stillet følgende spørgsmål nr. 65

(alm. del) til social- og boligministeren, som hermed besvares. Spørgsmålet er

stillet efter ønske fra Sigurd Agersnap (SF).

Spørgsmål nr. 65:

”Vil

ministeren kommentere artiklen »Smart forretningsidé eller langt over

grænsen? Nye københavnere betaler 11.150 kroner om måneden for værelse

på 15 kvadratmeter« fra KøbenhavnLiv den 18. marts 2024? Det fremgår af

artiklen, at firmaet LifeX lejer en lejlighed med mindst fem værelser ud på hver

sin værelseskontrakt til i alt 55.750 kr. om måneden. Der er formentlig tale om

fremleje. Vil ministeren herunder svare på, om ministeren mener, at det er i

overensstemmelse med gældende lovgivning at lave en sådan juridisk

konstruktion, hvor familieboliger de facto nedlægges, med henblik på at boligen

fremlejes som enkeltværelser? I fald det ikke er i overensstemmelse med

gældende ret, hvem kan da påklage forholdet og til hvilken myndighed? I fald

det er i overensstemmelse med gældende ret, vil ministeren så overveje at

forbyde en sådan juridisk konstruktion?”.

Svar:

Jeg kan ikke kommentere på konkrete sager. Jeg kan derfor ikke svare på,

hvorvidt LifeX’s

konkrete forretningsmodel er i overensstemmelse med loven.

Dette spørgsmål vil være op til huslejenævnene og domstolene.

Jeg kan dog kommentere generelt på en tænkt forretningsmodel, hvor en

virksomhed lejer en beboelseslejlighed og udlejer enkeltværelserne heri til en

høj leje, og hvor der tilknyttes serviceydelser.

Det er vurderingen, at det generelt vil være vanskeligt at gennemføre den

tænkte forretningsmodel i overensstemmelse med lejelovgivningen, men det er

først og fremmest nødvendigt at vurdere, hvorvidt forholdet er omfattet af

lejelovgivningen eller der eventuelt er tale om hoteludlejning.

Vurderingen af, hvorvidt der er tale om hoteludlejning eller værelsesudlejning,

skal foretages ud fra konkrete forhold, som fx om der er tilknyttede faciliteter og

services som fx en reception, en restaurant, har de alkoholbevilling, tilbydes

der sengelinned, håndklæder, rengøring m.v. Forholdet mellem udlejede

værelser på længere sigt og det samlede antal værelser, typisk

S 228 - 2024-25 - Endeligt svar på S 228: Vil ministeren, jf. Politikens artikel »De udlejer mere end 100 lejligheder i København. Nu beskyldes de for at omgå loven« fra den 5. oktober 2024, redegøre for sin holdning til lejemarkedet i København, herunder om ministeren mener, at den forretningsmodel, der er beskrevet i artiklen, bør være en del af de tilbud, man som boligsøgende kan møde?

udlejningsperiode og eventuelle opsigelsesbegrænsninger, er andre faktorer,

der er relevante i vurderingen.

Betaling af moms for hoteldriften kan være en indikation på, at det er et hotel.

Opfyldelse af alle krav er ikke nødvendigt, men de er vigtige i vurderingen af,

om der er tale om hoteldrift.

Det er vurderingen, at det generelt ikke vil udgøre hoteldrift, at der til

lejeforholdet er knyttet fx vask af linned, rengøring og evt. deling af

forbrugsvarer.

Det vil dog bero på en konkret vurdering af de enkelte aftaleforhold, om der er

tale om hoteldrift eller et lejeforhold. Der er i forhold til vurderingen heraf

vejledende indhentet udtalelse fra By-, Land- og Kirkeministeriet i forhold til

hotelbegrebet i sommerhusloven:

”Lov

om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering

m.v.,

jf. lovbekendtgørelse nr. 400 af 12. april 2024 (sommerhusloven),

indeholder særlige regler for hoteldrift. Hotelbegrebet i relation til

sommerhusloven indebærer, at:

•

Der skal være tale om en selvstændig erhvervsvirksomhed, der

modtager overnattende gæster.

Gæsterne modtages af en form for reception. Der stilles ikke store krav

hertil, og receptionen kan således bestå af en form for

nøgleudlevering.

Der skal være mulighed for servering af et af dagens hovedmåltider i

særskilte serveringslokaler, og

Der er tale om et samlet anlæg, hvilket i praksis betyder, at både

servering og overnatningsfaciliteter m.v. skal være placeret således, at

det fremtræder som én samlet enhed.

•

Der kan læses nærmere om sommerhuslovens hotelbegreb på

https://planinfo.dk/udlejning/hoteldrift-bed-and-breakfast-vandrehjem-mv.”

Såfremt lejeforholdet ikke er omfattet af reglerne om hoteldrift, vil lejeforholdet

som udgangspunkt være omfattet af lejelovgivningen. Ved tvister har

huslejenævnet kompetence til at tage stilling til, om lejeforholdet er omfattet af

lejeloven, idet de ellers må afvise sagen som følge af manglende hjemmel til at

behandle tvister.

Når boligen er omfattet af lejelovgivningen, er der flere problemstillinger, som

gør sig gældende ved den skitserede model. De væsentligste kan nævnes som

værende opfyldelse af bopælspligtsreglerne samt lejefastsættelsen.

En bolig er omfattet af reglerne om bopælspligt, hvis den i en lokalplan er

fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været benyttet som beboelseslejlighed.

Dette betyder, at den skal anvendes til helårsbeboelse. Det er alene fysiske

personer, der kan opfylde bopælspligten.

Det er ikke tilladt at benytte mere end én bolig i samme kommune uden

kommunalbestyrelsens samtykke. En lejer har dog ret til at fremleje op til

halvdelen af deres boligs værelser ud.

Beboelseslejligheder må ikke udleje værelserne i en beboelseslejlighed som

enkeltværelser, uden kommunalbestyrelsens samtykke. Det vil derfor ikke

være muligt for den skitserede forretningsmodel at udleje enkeltværelser til

beboelse i beboelseslejligheder omfattet af bopælspligten, hvis ikke

kommunalbestyrelsens tilladelse hertil er opnået forinden.

Udlejning af beboelseslejligheder er også underlagt skærpede regler for

huslejefastsættelse. For enkeltværelser gælder det, at lejen kan fastsættes til

det lejedes værdi, hvis der er tale om fremleje af accessoriske enkeltværelser

–

altså enkeltværelser i en beboelseslejlighed, hvor fremlejegiver også har bolig.

Idet der i den tænkte forretningsmodel dog er tale om en fremlejegiver, som

alene er en juridisk person, vil denne ikke kunne have bolig i beboelses-

lejligheden, hvorfor der vil være tale om fremleje af klubværelser.

Lejefastsættelsen for disse klubværelser vil ske efter reglerne, som er

gældende for ejendommen, hvilket betyder, at der fx for ejendomme som pr. 1.

januar 1995 indeholdte 7 eller flere beboelseslejligheder i regulerede

kommuner som udgangspunkt vil skulle ske en omkostningsbestemt

lejefastsættelse.

Dette vil i almindelighed indebære et lejeniveau, som generelt er meget lavt, og

som er til at betale. Hertil kan så være tale om, at der muligvis kan tages et

mindre tillæg til lejen som følge af ekstra ydelser ydet, men dette vil generelt

ikke være noget, som bør ændre væsentligt ved lejens størrelse.

Der vil altid kunne indbringes sag om lejens størrelse for huslejenævnet.

Det er desuden værd at bemærke, at hvis man har en forretningsmodel som

den tænkte, hvor man betinger opnåelsen af retten til at leje et værelse af, at

man samtidig indgår aftale om levering af diverse ekstra ydelser, vil det efter

omstændighederne i sig selv kunne være ulovligt som værende i strid med den

såkaldte dusørregel.

Efter denne regel er det ved udlejning til beboelse ikke tilladt at betinge sig, at

lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Det bærende

for, om ekstra ydelser er i strid med dusørreglen er, om de kan anses som

værende rimelige og sædvanlige led i indgåelse af en lejeaftale til beboelse.

Det er altså min vurdering, at reglerne på området sætter klare rammer, som

sikrer lejerne, både i forhold til lejens størrelse, og hvilke særvilkår, som kan

betinges indgået i forbindelse med lejeaftalens indgåelse. Hvis udlejere ikke

overholder reglerne, er der også adgang til at få prøvet fx lejens størrelse hos

huslejenævnene.

Med venlig hilsen

Pernille Rosenkrantz-Theil

Social- og boligminister