Erhvervsudvalget 2024-25
ERU Alm.del
Offentligt
2941775_0001.png
Forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af
fast ejendom
Betænkning
fra et udvalg under
Justitsministeriet
BETÆNKNING NR. 1276
KØBENHAVN 1994
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
Købes hos boghandleren eller hos
Statens Information, INFOservice
Postboks 1103, 1009 København K
Telf. 33 37 92 28, Fax 33 37 92 99
ISBN 87-601-4421-1
Ju00-252-bet.
B. Stougaard Jensen, Kbh.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0003.png
FORBRUGERBESKYTTELSE VED ERHVERVELSE AF FAST EJENDOM
Indholdsfortegnelse:
Afsnit I.
Kapitel 1.
1.1.
1.2.
1.3.
Kapitel 2.
Afsnit II.
Kapitel 3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.5.1.
3.5.2.
Kapitel 4.
4.1.
4.2.
4.3.
Indledning
Udvalgets kommissorium, arbejde og sammensætning
Udvalgets kommissorium
Udvalgets arbejde
Udvalgets sammensætning
Sammenfatning
Forbrugeres erhvervelse af fast ejendom
En ejendomshandels forløb m.v.
Det typiske forløb
Brancheglidning m.v
Hvad koster det at handle hus?
Standardformularer og standardvilkår
Hvilke muligheder har parterne for at sikre sig
mod fejl og mangler?
Husbesigtigelsesordninger m.v
Ejerskifteforsikringer
En byggesags forløb m.v.
Opførelse af nye boliger m.v
Boligministeriets kvalitetssikringsreform
Bygherrens muligheder for at sikre sig mod fejl og
mangler
Antallet af sager om mangler ved fast ejendom
Side:
4
4
4
6
7
9
17
17
17
20
22
24
27
27
44
55
55
56
60
62
Kapitel 5.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0004.png
Afsnit III.
Kapitel 6.
Nyere
forbrugerbcskvttelseslovgivning m.v.
64
Oversigt over nyere lovgivning og reforminitiativer på
tilgrænsende områder
Ejendomsomsætning
Produktansvarsloven og produktsikkerhedsloven
Kreditaftaleloven
Retshjælp m.v
Lov om erstatning for miljøskader
Tjenesteydelser
Fremmed ret
64
64
71
73
74
75
76
81
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
Afsnit IV.
Kapitel 7.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
Afsnit V.
Kapitel 8.
8.1.
8.2.
8.2.1.
8.2.2.
8.3.
8.3.1.
8.3.2.
8.4.
8.4.1.
8.4.2.
8.5.
8.5.1.
8.5.2.
Udviklingen i Sverige. Norge og Finland
81
Sverige
81
Norge
85
Finland
90
Udvalgets begrænsede brug af udenlandske erfaringer ...94
Udvalgets overvejelser og forslag
Køb af fast ejendom
95
95
Generelle bemærkninger om behovet for forbrugerbe-
skyttelse ved køb af fast ejendom
95
Aftalegrundlaget ved køb af fast ejendom
96
Gældende r e t
96
Udvalgets overvejelser og forslag
105
Mangler ved fast ejendom
111
Gældende r e t
111
Udvalgets overvejelser og forslag
132
Tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer
136
Gældende r e t
136
Udvalgets overvejelser og forslag
148
Krav mod tidligere led
164
Gældende r e t
164
Udvalgets overvejelser og forslag
170
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0005.png
8.6.
8.6.1.
8.6.2.
8.7.
8.7.1.
8.7.2.
Kapitel 9.
9.1.
9.1.1.
9.1.2.
9.2.
9.2.1.
9.2.2.
Udelukkelse og bortfald af mangelsbeføjelserne
Gældendret
Udvalgets overvejelser og forslag
Retshjælp, klagenævn m.v
Gældende
ret
Udvalgets overvejelser og forslag
Opførelse m.v. af fast ejendom
172
172
177
180
180
188
191
Behovet for forbrugerbeskyttelse ved opførelse m.v. af
fast ejendom
191
Gældende
ret
191
Udvalgets overvejelser og forslag
197
Forældelse og reklamation
199
Gældenderet
199
Udvalgets overvejelser og forslag
201
Udkast til lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom
Bemærkninger til lovudkastets enkelte bestemmelser
Udkast til lov om ændring af købeloven
Bemærkninger til lovudkastets enkelte bestemmelser
Bilag:
Bilag 1:
Bilag 2:
Bilag 3:
Bilag 4:
Bilag 5:
Bilag 6:
203
206
225
226
Eksempel på tilstandsrapport udarbejdet af PAR/FRI-konsulent.
Boligministeriets notat om tilstandsrapporter.
"Checkliste" udarbejdet af styregruppen for PAR/FRI-ordningen.
Eksempel på bygherreforsikring.
DE's standardkøbsaftale og standardbestemmelser for omsætning af
fast ejendom.
DE's og Advokatrådets udkast til farveinddelte standardbestemmel-
ser for omsætning af fast ejendom.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-4-
Afsnit I. Indledning.
Kapitel 1. Udvalgets kommissorium, sammensætning og arbejde.
1.1. Udvalgets kommissorium.
Udvalget har arbejdet på grundlag af følgende kommissorium:
" 1. Udvalget har til opgave at overveje behov og muligheder for en lovmæssig re-
gulering af aftaler om opførelse eller salg af fast ejendom med henblik på at sikre
private forbrugere en rimelig og tidssvarende retsbeskyttelse, og at udarbejde for-
slag til sådan lovgivning i det omfang, som udvalgets overvejelser giver anledning
til. Udvalgets arbejde skal således alene sigte til aftaler, hvor bygherren eller kø-
beren lader den pågældende bygning opføre eller erhverver den faste ejendom
med henblik på anvendelse som egen bolig eller i øvrigt til ikke-erhvervsmæssige
formål.
2. Udvalget skal inden for det nævnte område overveje og udarbejde forslag til
en videreførelse af den række af lovgivningsforanstaltninger med henblik på for-
bedring af forbrugernes retsbeskyttelse, som er blevet gennemført i de senere år,
eller som for tiden er under overvejelse i andre udvalg og i de berørte ministeri-
er.
Af særlig interesse for udvalget vil i denne henseende være de regler om forbru-
gerkøb, der er gennemført ved lov nr. 147 af 4. april 1979 om ændring af købelo-
ven, og arbejdet i Justitsministeriets udvalg om forbrugerbeskyttelse ved tjeneste-
ydelser.
Forbrugerkommissionens betænkning DI redegør i kapitel XV for retsreglerne
vedrørende fast ejendom. De heri fremsatte synspunkter og forslag bør indgå i
udvalgets overvejelser i det omfang, de falder under udvalgets kommissorium.
3. Udvalgets opgave er som udgangspunkt begrænset til en civilretlig regulering
af dels aftaler vedrørende bygge- og anlægsarbejder (entrepriseaftaler), dels afta-
ler om køb af fast ejendom. Udvalget skal således som udgangspunkt ikke over-
veje andre former for lovgivningsforanstaltninger, som kunne tænkes at være eg-
nede til at beskytte forbrugerne i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom,
eksempelvis regler om deklarering af typehuse, om byggesagsbehandling eller om
ejendomsmægleres virksomhed.
Udvalget er dog ikke afskåret fra i sine overvejelser at inddrage spørgsmål, som
har sammenhæng med den civilretlige regulering af aftaleforholdene. Som ek-
sempel på et sådant spørgsmål kan nævnes spørgsmålet om den retlige be-
handling af konflikter vedrørende aftaleforholdet, navnlig spørgsmålet om anven-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0007.png
-5-
delse af voldgift.
4. Genstanden for de aftaler, udvalget skal beskæftige sig med vil i første række
være enfamiliehuse. I det omfang udvalget finder det hensigtsmæssigt, kan man i
overvejelserne inddrage aftaler om køb eller opførelse af andre former for fast
ejendom, f.eks, tofamiliehuse og ejerlejligheder, og køb af ubebyggede grunde.
5. Hvad angår aftaler om salg af fast ejendom skal udvalgets overvejelser koncen-
treres om erhvervsdrivendes, f.eks, typehusproducenters, salg af nyopførte huse
til forbrugere. I det omfang det findes hensigtsmæssigt, kan udvalget dog tillige
behandle spørgsmål vedrørende køberens retsstilling ved erhvervelse af ældre
huse, men det bør herved bl.a. tages i betragtning, at sælgeren af et ældre hus - i
modsætning til sælgeren af et nyt hus - i almindelighed ikke indgår aftalen som
led i erhvervsvirksomhed.
I forbrugerkommissionens betænkning m, side 89 f, jfr. rekommandation nr. 17,
er der særlig peget på muligheden for at gennemføre en fortrydelsesret ved køb
af fast ejendom. Dette spørgsmål bør overvejes af udvalget både for så vidt angår
køb af nye og ældre huse.
For så vidt angår aftaler om opførelse af nye huse bør udvalgets arbejde navnlig
sigte til aftaler, hvorved een entreprenør påtager sig at gennemføre hele byggeri-
et (totalleverance eller totalentreprise), idet udvalget bør være opmærksom på,
at der formentlig gør sig særlige forhold gældende ved aftaler med flere entre-
prenører om opførelse af et hus (fagentreprise). Vedrørende fagentreprise bør
udvalgets overvejelser derfor som udgangspunkt koncentrere sig om tilfælde af
selvbygger- og medbyggerhuse, hvor visse arbejder ikke kan klares af bygherren
selv, men må overlades til professionelle håndværkere, samt om aftaler om byg-
ge- og anlægsarbejde, som ikke vedrører opførelse af hus, men f.eks, større om-
bygningsarbejder, jfr. herved Forbrugerkommissionens betænkning DI, side 90-
91. Ved den nærmere afgrænsning af, hvilke ombygningsarbejder eller lignende
der bør inddrages i udvalgets overvejelser, bør der lægges vægt på den afgræns-
ning som udvalget om tjenesteydelser vil lægge til grund for sine overvejelser ved-
rørende aftaler om udførelse af reparations- og vedligeholdelsesarbejder på fast
ejendom.
6. Inden for det således fastlagte område vil det være en hovedopgave for udval-
get at sigte mod en lovmæssig regulering, der sikrer forbrugeren visse ufravigeli-
ge beføjelser i tilfælde af misligholdelse fra medkontrahentens side. Af særlig be-
tydning vil det være at sikre forbrugernes retsstilling i tilfælde af mangler ved hu-
set. I tilslutning hertil bør det tillige overvejes at regulere spørgsmålet om rekla-
mation og forældelse og spørgsmålet om adgangen for senere erhververe af huset
til at gøre mangelsbeføjelser gældende mod entreprenøren, henholdsvis den før-
ste sælger af huset.
Udvalget bør koncentrere sine overvejelser om sådanne lovbestemmelser, som
må anses for mest påkrævede ud fra ønsket om at styrke forbrugernes retsstilling.
Det er således ikke tanken, at udvalgets arbejde skal sigte mod en regulering af
aftaleforholdene, som i omfang og oplæg kan sidestilles med købeloven.
Udvalget bør tillige overveje en lovmæssig regulering af anvendelsen af standard-
kontrakter, herunder gennemførelse af et krav om offentlig godkendelse af stan-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0008.png
-6-
dardkontrakter. Det vil eventuelt tillige kunne overvejes, om udarbejdelse af en
eller flere "mønster-standardkontrakter" svarende til "Almindelige betingelser for
arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed" i et vist omfang vil kunne
træde i stedet for en lovmæssig regulering af aftaleforholdet.
Udvalget bør endvidere overveje behov og muligheder for gennemførelse af en
pligt for entreprenører og sælgere til at tegne forsikring til sikkerhed for forbru-
gernes krav i anledning af mangler ved hus eller grund og andre krav, forbruger
måtte få i anledning af aftalen.
7. Udvalget kan afgive delbetænkninger.
Udvalget kan tilkalde særlig sagkyndige eller andre til at deltage i drøftelser i ud-
valget. Ved udvalgets overvejelser om en obligatorisk forsikringsordning bør As-
surandør-Societetet opfordres til at deltage i arbejdet.
Såfremt udvalget ønsker at iværksætte undersøgelser, der skønnes at medføre
særlige udgifter, forudsættes det, at udvalget over for Justitsministeriet fremkom-
mer med indstilling herom.
Udvalgets arbejde skal i det omfang, der er behov og mulighed herfor, ske i sam-
arbejde med tilsvarende udvalg i de øvrige nordiske lande."
1.2. Udvalgets arbejde.
I
1987 afgav udvalget en delbetænkning om tilbagetrædelsesret ved aftaler om
køb af fast ejendom og opførelse af bygning (betænkning nr. 1110/1987).
Betænkningen indeholder udkast til en lov om indførelse af en ret for køberen af
en fast ejendom til inden 7 hverdage at træde tilbage fra købsaftalen. Tilbagetræ-
delsesretten skal ifølge udkastet gælde, hvis ejendommen er bestemt til beboelse
eller anden ikke-erhvervsmæssig anvendelse for køberen. Der skal normalt beta-
les en godtgørelse på �½% af købesummen, medmindre sælgeren er er-
hvervsdrivende. En lignende tilbagetrædelsesret er formuleret vedrørende visse
aftaler om køb eller opførelse i totalentreprise af hele en- eller tofamiliehuse.
I en mindretalsudtalelse gik Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentant
imod forslaget om at indføre en tilbagetrædelsesret.
Udvalget har siden da arbejdet med de øvrige dele af kommissoriet. I forbindelse
hermed har udvalget bl.a. foretaget en omfattende gennemgang af standardkon-
trakter, forsikringsbetingelser, eksisterende husbesigtigelsesordninger samt doms-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-7-
praksis, navnlig om mangler ved fast ejendom. Udvalget har i 1987-88 og 1990 fo-
retaget en rundspørge til byretterne og landsretterne med henblik på at skaffe
oplysning om antallet af mangelssager og om, hvor mange ressourcer, domstolene
bruger på disse sager. Endvidere har udvalget bl.a. ført drøftelser med Real-
kreditrådet og Assurandør-Societetet om mulighederne for at fremme brugen af
tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer ved køb af fast ejendom. Udvalget har
endvidere fulgt udviklingen i Finland, Norge og Sverige gennem kontakt med
myndigheder og tilsvarende udvalg i disse lande.
Udvalget har valgt at udarbejde lovudkastet i den foreliggende betænkning på en
måde, som ikke forudsætter, at der samtidig indføres en tilbagetrædelsesret som
foreslået i delbetænkningen fra 1987. Imidlertid vil de to lovudkast supplere hin-
anden, således at de med fordel kunne gennemføres som én samlet lov.
Med afgivelsen af den foreliggende betænkning har udvalget afsluttet sit arbejde.
1.3. Udvalgets sammensætning.
Ved afgivelsen af denne betænkning har udvalget følgende sammensætning:
Landsdommer H. H. Brydensholt (formand).
Chef jurist Peter Andersen, Håndværksrådet.
Advokat H. Bro-Nielsen, Parcelhusejernes Landsforening.
Vicedirektør Bente Saltorp, Forbrugerstyrelsen.
Statsadvokat Kaspar Linkis, Justitsministeriet.
Direktør Mogens Hansen, Foreningen af Typehusproducenter i Danmark.
Afdelingschef Søren Geckler, Forbrugerrådet.
Professor, dr. jur. Anders Vinding Kruse.
Kontorchef Flemming Lethan, Boligministeriet.
Fuldmægtig Vincentia Meisling, Industriministeriet.
Direktør Keld Møller, Praktiserende Arkitekters Råd.
Statsautoriseret ejendomsmægler Knud Pedersen, Dansk Ejendomsmæglerfor-
ening.
Advokat Peter Huuse Sørensen, Advokatrådet.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-8-
Herudover har følgende været medlemmer af udvalget i perioden efter afgivelsen
af betænkning nr. 1110/1987:
Statsautoriseret ejendomsmægler Toke Allentoft, Dansk Ejendomsmæglerfor-
ening.
Fuldmægtig Ane Boe, Industriministeriet.
Kontorchef Ole Brocks, Forbrugerombudsmanden.
Professor, cand. jur. Børge Dahl, indstillet af Forbrugerrådet.
Kontorchef, nu kommitteret Michael Elmer, Justitsministeriet.
Advokat Jørgen Hansen, Praktiserende Arkitekters Råd.
Fuldmægtig Louise Holck, Forbrugerrådet.
Kontorchef, nu landsdommer Marianne Levy, Justitsministeriet.
Fuldmægtig Anette Begtorp Michaélis, Industriministeriet.
Direktør Lars Jørgen Nielsen, Håndværksrådet.
Advokat Niels Fisch-Thomsen, Advokatrådet.
Efter udvalgets afgivelse af betænkning nr. 1110/1987 var fuldmægtig, nu kontor-
chef Niels Boesen, Justitsministeriet, sekretær for udvalget indtil den 1. februar
1989. Herefter har fuldmægtig Lars Hjortnæs, Justitsministeriet, været sekretær
for udvalget.
Overassistent Hanne Jørgensen og assistent Karina Thomasen, begge Justitsmini-
steriet, har renskrevet og tekstbehandlet denne betænkning.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-9-
Kapitel 2. Sammenfatning.
2.1. Udvalgets opgave har været at overveje behov og muligheder for at sikre
private forbrugere en rimelig og tidssvarende retsbeskyttelse i forbindelse med
aftaler om opførelse eller salg og køb af fast ejendom.
Det er de civilretlige aftaleregler, der har været udvalgets område. Det meget
vigtige spørgsmål om professionel bistand til parterne er behandlet sideløbende i
andre udvalg, hvis arbejde nu er resulteret i gennemførelse af lov nr. 453 af 30.
juni 1993 om omsætning af fast ejendom, der trådte i kraft den 1. januar 1994.
2.2. Ved vurderingen af behovet for en ændret retstilstand har udvalget først og
fremmest kunnet trække på det indgående kendskab til boligmarkedet, der findes
blandt udvalgets medlemmer og de organisationer og myndigheder, de har re-
præsenteret. Herudover har udvalget som det fremgår af kapitel 5 bl.a. fået fore-
taget en opgørelse over omfanget af de retstvister, omsætningen af fast ejendom
giver anledning til. Det har for udvalget været klart, at den hidtidige retstilstand
har ført til for mange tvister, og at der derfor er behov for ændringer.
2.3. Udvalget har, som det fremgår af kapitel 6, foretaget en gennemfang af den
forbrugerbeskyttelse, der er genemført eller er under forberedelse på tilgrænsen-
de retsområder.
Der er imidlertid den fundamentale forskel, at på de andre retsområder vil for-
brugerne typisk stå som aftager over for en erhvervsvirksomhed som udbyder,
hvorimod det ved salg af en bolig typisk vil være to private, der er aftaleparter,
medens aftalen indgåes med professionel bistand.
Det mønster, der har været fulgt i anden forbrugerbeskyttelse: sikring af en stærk
og ufravigelig retsposition for den private part over for den erhvervsmæssige ud-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 10-
byder, kan derfor ikke overføres til boligmarkedet.
2.4. Udvalget har i kapitel 7 redegjort for, hvorledes man i andre nordiske lande
har gennemført forbrugerbeskyttelseslove på boligområdet. Man er her gået den
vej, at man med meget omfattende regelsystemer har lovfæstet retstilstanden på
området. En sådan lovgivning er udtryk for, at man prøver at finde en rimelig ba-
lance mellem de modstridende interesser, der er mellem en sælger og en køber,
herunder med hensyn til sælgerens ansvar for mangler, køberens undersøgelses-
pligt, fastlæggelsen af, hvem der bærer risikoen for skjulte mangler, og hvor lang
tid en sælgers ansvar i givet fald skal gælde.
2.5. Det danske udvalg har, som det fremgår af kapitel 8, valgt at gå en anden vej.
Medvirkende hertil har været, at man her i landet - i modsætning til de andre
lande - ikke har tradition for en omfattende lovgivning om ejendomsoverdragel-
se, og at kommissoriet ikke lægger op til en omfattende lovregulering.
Det afgørende for det danske udvalgs stilling har imidlertid været, at man ikke
har fundet, at en omfattende lovgivning, hvis hovedsigte er at fastlægge parternes
retsposition, når der opstår en tvist, i tilstrækkelig grad tager hensyn til boligmar-
kedets særlige forbrugerretlige forhold. De mange tvister, der er opstået i forbin-
delse med salg af bolig, er først og fremmest udtryk for, at køberen er blevet skuf-
fet i sine forventninger. Og i det omfang, tvisten fører til, at sælgeren skal betale
et beløb tilbage til køberen, vil sælgerens forventninger til handelen blive skuffet.
I forhold til andre tvister, som private er involveret i, vil det her dreje sig om
mange penge, og resultatet kan være ødelæggende for parternes økonomi. Disse
indgribende konsekvenser kan vise sig lang tid efter handelens indgåelse. Der er
derfor betydelig utryghed forbundet med den nuværende retstilstand. En præci-
sering og eventuelt en anden vægtning af parternes retsposition i tilfælde, hvor en
ejendom viser sig at lide af en mangel, vil som udvalget ser det ikke i sig selv af-
hjælpe problemerne. Styrkes køberens stilling vil det gå ud over sælgeren og om-
vendt.
Kun i det omfang, man ved en ændring af retstilstanden kan forebygge, at købe-
ren bliver skuffet i sine forventninger, kan man beskytte både sælger og køber.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-11 -
2.6. Det, der fører til skuffelse hos købere, er i næsten alle tilfælde fysiske
mangler ved individuelle huse. Der kan naturligvis forekomme mangler af retlig
karakter, f.eks, uoplyste rettigheder, der tilkommer udenforstående, og som fører
til, at køberen ikke får den forudsatte fulde ret over den købte ejendom. Men sa-
ger af den karakter er yderst sjældne, og det allerede eksisterende system med
professionel bistand til parterne fra ejendomsformidlere og advokater er velegnet
til at opfange disse problemer. Og bliver problemerne overset, er såvel de autori-
serede formidlere som advokater dækket af en obligatorisk ansvarsforsikring.
Der kan også forekomme fysiske mangler ved ejerlejligheder m.v. i beboelses-
ejendomme. Men heller ikke her oplever man i praksis ret mange sager. Den
samlede ejendoms tilstand vil normalt være velkendt af ejerforeningens bestyrel-
se og belyst gennem de referater af de årlige generalforsamlinger, som en ejen-
domsformidler vil sørge for, at en potentiel køber får. Og forholdene i individuel-
le ejerlejligheder er langt mere overskuelige end i individuelle huse.
2.7. Det reelle problem er fysiske mangler ved individuelle huse. I det omfang,
man kan højne husenes kvalitet, vil dette naturligvis være et middel til at undgå
skuffelse. Men for de allerede eksisterende ejendomme, der udbydes til salg, vil
den eneste metode til at undgå skuffelse være at få beskrevet ejendommens til-
stand på en sådan måde, at køberen er bekendt med, hvad det er for et hus, han
erhverver. I det omfang bygningsmæssige fejl eller risici er oplyst på handelstids-
punktet, vil de indgå i forhandlingerne og påvirke prisen og øvrige vilkår.
Udvalget er, som det fremgår af afsnit 4.2, bekendt med resultatet af den kvali-
tetssikringsordning, Boligministeriet har gennemført for det offentligt støttede
byggeri. Vigtige elementer heri er, at et byggeri gennemgås for fejl før udløbet af
en 5-års periode efter afleveringen, at det påhviler entreprenøren m.v. at udbedre
de fejl, der her konstateres, samt at der er oprettet en byggeskadefond, der dæk-
ker udbedring af de fejl, som ikke dækkes af rådgivere, entreprenører eller leve-
randører (typisk fordi disse parter er insolvente eller ophørt med at drive virk-
somhed, eller fordi fejlene først viser sig efter 5-års periodens udløb).
Det er på baggrund af de indhøstede erfaringer Boligministeriets opfattelse, at en
almindelig gennemgang af en ejendom foretaget af en dertil uddannet tekniker,
vil kunne afsløre det store flertal af sådanne fejl, som ellers ville kunne føre til
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-12-
skuffelse hos den ikke-bygningssagkyndige køber. Denne opfattelse deles i udval-
get af repræsentanterne for de tekniske rådgivere, og af repræsentanterne for
Håndværksrådet, Entreprenørforeningen og Dansk Ejendomsmæglerforening.
2.8. Udvalget har derfor set det som en hovedopgave af få etableret en ordning,
hvor det bliver almindeligt, at et hus der udbydes til salg, bliver undersøgt af en
dertil autoriseret tekniker, og at køberen bliver gjort bekendt med en tilstands-
rapport. Som nærmere beskrevet i afsnit 3.5.1.3 findes der allerede en landsdæk-
kende husbesigtigelsesordning, som er etableret af Praktiserende Arkitekters
Råd og Foreningen af Rådgivende Ingeniører, men ordningen har ikke hidtil op-
nået nogen stor udbredelse. En hovedårsag hertil er, at en sælger må se i øjnene,
at en rapport, der fremhæver fejl ved ejendommen, vil trykke prisen; og dette vil
naturligvis være særlig mærkbart i en situation, hvor andre sælgere ikke fremlæg-
ger en tilsvarende rapport.
En potentiel køber kan nok have en interesse i at få en tilstandsrapport, men det
er både upraktisk og for dyrt, såfremt han skal have foretaget undersøgelse af fle-
re ejendomme, der kan komme på tale. Ordningen må derfor tilrettelægges såle-
des, at det er sælgeren, der sørger for tilvejebringelsen af rapporten.
Som det fremgår af afsnit 8.4.2 har udvalget overvejet det hensigtsmæssige i at
indføre en obligatorisk ordning, således at der i forbindelse med enhver hushan-
del skulle foreligge en tilstandsrapport. Der vil imidlertid være en række tilfælde,
hvor parterne i en handel begge har et sådant kendskab til ejendommen, at det
vil forekomme helt urimeligt at stille krav om, at der afholdes udgifter til en til-
standsrapport. Det kan dreje sig om en familieoverdragelse, tilfælde hvor købe-
ren har været lejer i huset, eller hvor køberen eventuelt kender helt tilsvarende
ejendomme i samme bebyggelse. På denne baggrund har udvalget foretrukket en
ordning, hvor der vil være klare juridiske fordele forbundet med at få udfærdiget
en tilstandsrapport, og hvor det gøres til en forpligtelse for ejendomsformidlerne
at gøre parterne bekendt hermed. Retsreglerne bør altså indrettes således, at der
ligger en stærk tilskyndelse til at få lavet en rapport, men hvor det dog samtidig
er sådan, at parterne - efter at være fuldt orienteret om forholdet - kan vælge at
påtage sig de risici, der er forbundet med at handle uden en sådan rapport.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-13-
2.9. Selv om der bliver udfærdiget en tilstandsrapport, vil der kunne være fejl,
som er skjult også for en bygningssagkyndig. Der vil være dele af bygningen, som
er praktisk utilgængelige, og også for at holde udgiften på et rimeligt niveau må
ordningen bygges op over en checkliste, der fastlægges af Boligministeriet. I en
række tilfælde vil den sagkyndige kunne se tegn på, at der kan være noget galt i
skjulte bygningsdele. Dette skal i så fald omtales i rapporten, således at den for-
sigtige køber kan forlange, at der foretages en nærmere undersøgelse, eller at
sælgeren giver en garanti. Under alle omstændigheder vil forholdet blive en fak-
tor ved prisfastsættelsen.
2.10. Der vil imidlertid også være skjulte fejl, der ikke har sat sig sådanne spor, at
risikoen vil fremgå af tilstandsrapporten. Hvis man i denne situation vil afbøde
den skuffelse, som en af parterne vil lide under en sag om forholdsmæssigt afslag
i prisen, er det nødvendigt, at køberen får en forsikring, der dækker udgiften til
udbedring.
Der findes, som der er nærmere redegjort for i afsnit 3.5.2, en række ejerskifte-
forsikringer på markedet, men de har hidtil kun opnået ringe udbredelse. De er
desuden utilfredsstillende for så vidt som forsikringen vel typisk dækker køberens
tab (bortset fra selvrisikoen), men giver adgang til regres mod sælgeren.
Udvalget har forhandlet spørgsmålet om ejerskifteforsikring med Assurandør-So-
cietetet. Det er fremgået af disse forhandlinger, at selskaberne er indstillet på at
udbyde forsikringer, som opfylder de forudsætninger, udvalget har opstillet. Disse
forudsætninger kan opsummeres således:
forsikringen skal - bortset fra en selvrisiko - dække udgifter til af-
hjælpningen af skjulte fejl, over for hvilke der ikke er ydet garanti af
sælgeren eller taget forbehold af selskabet.
selskabet kan ikke gøre regres mod sælgeren bortset fra tilfælde,
hvor denne har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
selskabet skal dække 5 år fra køberens overtagelse af ejendommen,
og med mulighed for forlængelse i yderligere 5 år.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 14-
forsikringen skal kunne tegnes på grundlag af en foreliggende til-
standsrapport, udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, således
at der ikke skal laves flere besigtigelser af det samme hus.
dækningsomfanget skal ligge inden for rammer, der om nødvendigt
fastsættes af Justitsministeriet.
2.11. Udvalgets forslag går herefter ud på, at den sælger, der sørger for, at en kø-
ber får en tilstandsrapport, der er udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig,
og en erklæring fra et forsikringsselskab om, på hvilke vilkår der kan tegnes en
ejerskifteforsikring, ikke senere kan blive mødt med noget krav i anledning af fy-
siske mangler ved bygningen, hverken krav om erstatning eller forholdsmæssigt
afslag. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde
have været nævnt i tilstandsrapporten. Virkningen er således, at sælgeren har
garderet sig mod en senere ubehagelig overraskelse. Dette gælder dog ikke, hvis
sælgeren har ydet en garanti vedrørende det pågældende forhold, eller har hand-
let svigagtigt eller groft uagtsomt.
Har sælgeren ikke givet køberen en autoriseret tilstandsrapport og en forsikrings-
erklæring er parternes retsstilling uændret i forhold til det, der gælder i dag.
2.12. Omkostningerne ved at tilvejebringe en forsikringserklæring vil være be-
skedne.
For besigtigelsesordningens succes vil det være afgørende, at udgifterne til en til-
standsrapport af sælgerne opleves som værende rimelige i forhold til den sikker-
hed, der kan gives. En besigtigelse efter PAR/FRI ordningen koster aktuelt 3.000
kr. for en ejendom med en ejendomsværdi på 500.000 kr., og godt 6.000 kr., hvis
ejendomsværdien er 1 mio. kr. I forhold til de omkostninger, der i øvrigt er for-
bundet med en hushandel, forekommer udgiften til en tilstandsrapport ikke sær-
lig voldsom. Hertil kommer imidlertid, at udvalget ved forhandling med Realkre-
ditrådet og Boligministeriet har fået afklaret, at det vil være muligt at finansiere
udgiften over realkreditlån. Boligministeriet har tilkendegivet, at man ved en
kommende ændring af bekendtgørelsen om låneudmåling vil indføje en udtrykke-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-15-
lig bestemmelse om, at realkreditlåns kontantprovenu kan forhøjes med doku-
menterede rimelige udgifter til en tilstandsrapport. Der kan henvises til bemærk-
ningerne herom i afsnit 8.4.2.3.
Når dette sammenholdes med den pligt, der vil være for ejendomsformidlerne til
at informere om de fordele, der for sælgeren vil være forbundet med ordningen,
er det udvalgets opfattelse, at ordningen vil få stor udbredelse. Køberne vil her-
ved få en langt bedre viden om eventuelle fejl og risici ved ejendommen end til-
fældet er i dag, og prisfastsættelsen kan ske på det således oplyste grundlag.
En ejerskifteforsikring, der dækker en 5-års periode, skønnes, som det fremgår af
afsnit 8.4.2.6, at ville koste i alt 10.000-15.000 kr (med en selvrisiko i hele forsik-
ringsperioden på 30.000 kr.).
Udvalget har lagt vægt på, at det er realistisk at forudsætte, at et velfungerende
marked for besigtigelser og ejerskifteforsikringer vil holde priserne nede, og at
særlige omkostningsforhold i forbindelse med forsikringstegning kan forventes
reguleret via handelspriseme. De direkte omkostninger skulle således kunne hol-
des på et niveau, hvor omsætningen af fast ejendom ikke hæmmes, og hvor kø-
berne ikke typisk undlader at tegne ejerskifteforsikring.
2.13. Det er næppe realistisk at forestille sig, at forsikringstegningen vil få lige så
stor udbredelse som besigtigelsesordningen. På den anden side vil det være en
pligt for ejendomsformidlerne at gøre køberen opmærksom på den risiko, ved-
kommende under den foreslåede retstilstand løber ved ikke at tegne en sådan
forsikring. Viser det sig, at der er skjulte fejl, som ikke burde være opdaget og an-
ført i tilstandsrapporten, vil køberen uden forsikring være henvist til selv at dæk-
ke udbedringsudgiften. Køberen kan vælge at spare udgiften til forsik-
ringspræmien, men har så også - som i andre tilfælde, hvor forsikring spares - ac-
cepteret selv at bære risikoen. Nogen skuffelse, der kan føre til en retssag mod
sælgeren, vil der ikke blive tale om. Ejendomsformidleren vil efter udvalgets op-
fattelse med en sådan retstilstand have gode muligheder for at overbevise en kø-
ber om det fornuftige i at tegne en ejerskifteforsikring.
2.14. Udvalget har også haft til opgave at vurdere behovet for en forstærket for-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0018.png
- 16-
brugerbeskyttelse ved opførelse af en ny ejendom. Dette spørgsmål er behandlet i
kapitel 9. På afgørende punkter er en bygherres stilling forskellig fra den, købe-
ren af et bnigt hus står overfor. Næsten alt byggeri er underkastet det særlige re-
gelsæt, der er indeholdt i Almindelige Betingelser (AB 92), som er udfærdiget af
Boligministeriet på grundlag af arbejdet i et særligt udvalg. Selv i de tilfælde,
hvor AB 92 ikke er vedtaget, antages reglerne i vidt omfang at være anvendelige
som udtryk for særlige entrepriseretlige grundsætninger. Ved byggearbejder har
entreprenøren som udgangspunkt både afhjælpningsret og afhjælpningspligt. En-
treprenørens afhjælpningspligt gælder i 5 år fra afleveringen. I praksis er risikoen
for, at entreprenøren går konkurs inden byggeriet er færdigt eller i afhjælpnings-
perioden et større problem for forbrugeren end risikoen for, at arbejdet ikke i øv-
rigt bliver udført kontraktsmæssigt. Dette reelle problem kan løses gennem en
forsikringsordning, der allerede findes på markedet.
Udvalget foreslår herefter - bortset fra en regel om, at materialeleverandørens
ansvarsperiode udvides til i princippet 5 år - ingen lovregler på entrepriseområ-
det. Skulle der imidlertid uanset udvalgets indstilling være ønske om at gennem-
føre en lovgivning på området, har man skitseret forskellige muligheder.
2.15. Derimod har udvalget fundet det vigtigt at fastslå, at entreprenørens ansvar
for afhjælpning af fejl i den 5-årige afhjælpningsperiode ikke ophører som følge
af bygherrens salg af ejendommen i denne periode. Der er derfor foreslået en ud-
trykkelig regel i lovudkastets § 3, hvorefter den omstændighed, at en sælger ved
at fremlægge en tilstandsrapport og et forsikringstilbud har afskåret køberens
mulighed for at rette krav mod sælgeren, ikke bevirker, at køberen afskæres fra
at rette krav mod entreprenøren, eller at et forsikringsselskab afskæres fra at
gennemføre et regreskrav mod entreprenøren.
2.16. I overensstemmelse med det anførte har udvalget udarbejdet et udkast til
Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom med dertil knyttede be-
mærkninger. Gennemføres loven, vil det herefter være op til Boligministeriet at
fastsætte de nærmere regler for besigtigelsesordningen, og op til Justitsministeri-
et om nødvendigt at fastsætte generelle regler vedrørende ejerskifteforsikringer-
ne, således som det er skitseret i betænkningen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0019.png
- 17-
Afsnit
n. Forbrugeres erhvervelse af fast ejendom.
Kapitel 3. En ejendomshandels forløb m.v.
3.1. Det typiske forløb.
3.1.1.1 udvalgets betænkning om tilbagetrædelsesret (betænkning nr. 1110/1987)
findes på s. 30 ff en redegørelse for en ejendomshandels typiske forløb. Denne re-
degørelse er stadig dækkende i det væsentlige.
I den nævnte redegørelse deles ejendomshandelen op i tre faser, udbudsfasen,
forhandlingsfasen og berigtigelsesfasen.
3.1.2. I udbudsfasen søger sælgeren i de fleste tilfælde hjælp hos en ejendoms-
formidler, der i første omgang bistår med at fastsætte udbudsprisen og de øvrige
udbudsvilkår. Mange sælgere søger samtidig bistand hos deres pengeinstitut og
eventuelt hos en advokat.
Udbudsprisen fastsættes under hensyn til flere forskellige faktorer, herunder
navnlig udbud og efterspørgsel efter tilsvarende ejendomme, ejendommens belig-
genhed og arkitektur, rumfordelingen, ejendommens alder og vedligeholdelses-
stand, ejendommens skattemæssige underskud, varmeforbruget og eventuelt
ejendommens liebhaverinteresse.
Renten på prioritetsydelser har navnlig i en periode i begyndelsen af 1980erne
været stærkt svingende. Finansieringsforholdene har stor betydning for, hvor dyrt
det bliver for køberen at sidde i ejendommen. Salgsprisen på ensartede ejendom-
me kan være meget forskellig, ligesom samme ejendom kan udbydes til forskelli-
ge priser, der alle medfører samme bruttoydelse for køberen. Det har hidtil været
almindeligt at basere udbud på brutto- og/eller nettoydelse (hvor hensyn til skat-
tefordelen er indregnet). I efteråret 1992 har Dansk Ejendomsmæglerforening
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0020.png
- 18-
foreningsmæssigt vedtaget, at ejendomme normalt skal udbydes med angivelse af
en kontantpris. Lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom, der
trådte i kraft den 1. januar 1994, indeholder en bestemmelse om, at ejendomme,
der udbydes erhvervsmæssigt eller med bistand fra en ejendomsformidler, skal
udbydes med angivelse af en kontantpris, d.v.s. den pris, hvortil ejendommen kan
købes uden overtagelse af lån, jf. lovens §§ 1 og 4, jf. § 2. Den nye lov er nærmere
omtalt nedenfor i kapitel 6, pkt. 6.1.2.
Ejendomsformidlere, pengeinstitutter og i visse tilfælde advokater kan levere be-
regninger af sælgerens kontante salgsprovenu og udarbejde et privat budget for
køberen.
3.1.3. Forhandlingsfasen begynder, når en køber henvender sig. Køberen kan på
forhånd have søgt hjælp fra advokat, revisor, pengeinstitut eller andre.
Det har hidtil ikke været udbredt, at sælgeren får lavet en tilstandsrapport inden
salget. Derimod er det formentlig ret almindeligt, at køberen får en fagmand til
mere uformelt at gennemgå ejendommen inden der underskrives en købsaftale.
Der kan være tale om en af køberens bekendte, der er håndværker ell. lign. Der-
imod bruges de egentlige husbesigtigelsesordninger med ansvarsforsikrede byg-
ningssagkyndige heller ikke meget af køberne.
I de tilfælde, hvor der medvirker en ejendomsformidler, indgås købsaftalen nor-
malt på fortrykte formularer, som er vedhæftet et sæt standardvilkår. Dansk
Ejendomsmæglerforening har udarbejdet et sæt standardformularer, men i prak-
sis benytter foreningens medlemmer dog i et vist omfang egne standardkøbsafta-
ler med afvigende bestemmelser.
Har køberen ikke søgt professionel juridisk eller økonomisk bistand på forhånd,
indsættes der i nogle tilfælde forbehold i købsaftalen, hvorefter aftalen eller dele
af aftalen skal godkendes af køberens advokat eller pengeinstitut. Der foreligger
ingen opgørelser over, hvor ofte sådanne forbehold forekommer.
I betænkning nr. 1110/1987 refererede udvalget på side 36 ff og i bilag 3 en un-
dersøgelse af, hvor ofte købers advokat inddrages i ejendomshandler inden der
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0021.png
- 19-
underskrives en købsaftale. Undersøgelsen var foretaget af Advokatrådet, der
sendte et spørgeskema ud til en række praktiserende advokater. Undersøgelsen
viste, at i de ejendomshandler, som advokaterne senest havde haft til berigtigelse,
var købers henvendelse til advokaten gennemsnitligt kun i 37% af sagerne sket
inden der blev underskrevet en købsaftale. Der var dog store regionale forskelle.
I Københavns-området var advokaterne således tidligt inde i billedet i mere end
halvdelen af tilfældene, mens advokaterne i Jylland og på Fyn i hele 65 % af til-
fældene blot havde modtaget en underskrevet købsaftale uden advokatforbehold
til berigtigelse.
Dansk Ejendomsmæglerforening har i 1992 fået foretaget en Gallup-undersøgel-
se, "Ejendomsmægleres image", som er baseret på interview med købere og sæl-
gere af fast ejendom. Af undersøgelsen fremgår bl.a., at ca. 15% af købere og
sælgere søgte advokatbistand inden salgsforhandlinger blev indledt. Ca. 27% fik
råd fra en advokat under salgsforhandlingerne, mens godt 20% først søgte advo-
katbistand efter handelens indgåelse.
Ydelsen på ejerskiftelån, der optages som obligationslån, er fast, uanset om obli-
gationskurserne ændrer sig i tiden fra underskrift af købsaftalen, hvor ejerskifte-
lånet fastlægges, til hjemtagelsen af lånet. Den umiddelbare kursrisiko påhviler
således sælgeren, der skal sælge obligationerne til dagskursen. Det er ikke ual-
mindeligt, at sælgere træffer aftale med et pengeinstitut om salg af obligationer-
ne til en på forhånd fastsat kurs (fastkursaftale). Helt risikofrit for sælgeren er
det dog stadig ikke, idet han i så fald er forpligtet til at levere obligationer til den
aftalte kurs til den aftalte tid. Trækker lånesagen ud, således at sælgeren ikke
kan levere obligationerne, og er kurserne i mellemtiden frem til den aftalte le-
veringstid steget, skal sælgeren betale et beløb til pengeinstituttet, som svarer til
forskellen mellem den aftalte kurs og dagskursen for de manglende obligationer,
sådan at pengeinstituttet kan foretage dækningskøb.
3.1.4. I berigtigelsesfasen skrives der skøde, som er det dokument, der anvendes
ved tinglysning af overdragelsen. Endvidere berigtiges de aftalte lån.
Det er almindeligt, at skødet skrives af en advokat, der samtidig kontrollerer
købsaftalens oplysninger og dermed får et selvstændigt ansvar for, at disse er rig-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-20-
tige. Ejendomsmæglere må ikke skrive skøder, jf. vinkelskriverlovens §2a. Dette
skødeskrivningsforbud ophæves den 1. januar 1997, jf. vinkelskriverlovens § 6,
stk. 2.
Der kan ikke uden begge parters tiltræden optages bestemmelser i skødet, som
afviger fra, hvad der står i købsaftalen. Giver købsaftalen på visse punkter anled-
ning til tvivl, må forholdet afklares ved en genforhandling i forbindelse med ud-
færdigelsen af skødet.
Der kan i øvrigt henvises til Konkurrencerådets rapport "Udgifter ved flytning
mellem ejerbolig" fra 1990, som på s. 18 ff indeholder en redegørelse for de akti-
viteter og tjenesteydelser, der kan være forbundet med en ejendomshandel.
3.2. Brancheglidning m.v.
3.2.1. I de seneste år er der sket betydelige strukturændringer inden for ejen-
domsformidlingsbranchen.
Mens enkeltmandsfirmaet for 10-15 år siden var den helt dominerende virksom-
hedsform inden for ejendomsformidlingserhvervet, har branchen siden 1985-86
været præget af en række store ejendomsmæglerkæder, som navnlig blev opbyg-
get gennem indgåelse af franchise- og samarbejdsaftaler. Ifølge den dagældende
ejendomsmæglerlovgivning måtte ejendomsformidlervirksomhed ikke drives i
selskabsform, og anvendelsen af franchisekonstruktioner af forskellig art skal for-
mentlig ses på den baggrund. Filialdrift blev tilladt i 1990 ved en ændring af ejen-
domsmæglerbekendtgørelsen.
Ejendomsmæglerkæderne er i dag i vidt omfang knyttet til finansielle virksom-
heder ved samarbejds- eller franchiseaftaler. Denne udvikling tog voldsom fart
omkring 1988-89 og blev mulig ved, at holdingkonstruktioner vandt udbredelse i
den finansielle sektor, sådan at forsikringsselskaber, pengeinstitutter og real-
kreditinstitutter kunne udvide deres aktiviteter.
De finansielle virksomheders indtog på ejendomsformidlingsområdet er navnlig
sket for at sikre afsætningskanalerne for disse virksomheders primære produkter.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-21
-
Den "arbejdsdeling", som tidligere gjaldt mellem ejendomsformidlere, penge- og
realkreditinstitutter og forsikringsselskaber, er således i et vist omfang ophævet i
dag.
3.2.2. De franchiseaftaler, der findes i ejendomsformidlingsbranchen, går som re-
gel ud på, at franchisegiveren under nærmere angivne betingelser overdrager et
forretningskoncept - dvs. retten til at bruge en standardiseret metode for salg af
produkter eller tjenesteydelser - til ejendomsformidleren.
I de enkelte franchisekontrakter på dette område er der bl.a. stor forskel på, hvor
detaljeret franchisegiveren kan styre ejendomsformidlerens virksomhed. Fran-
chisegiverens instruktionsbeføjelse er dog ofte meget vidtgående, og instruktio-
nerne kan vedrøre alle driftsområder i ejendomsformidlerens virksomhed.
3.2.3. Et gennemgående træk ved aftalerne mellem de finansielle koncerner og
ejendomsmæglerkæderne er, at ejendomsformidlerne forpligtes til i et vist om-
fang at tilbyde den pågældende finansielle koncerns produkter til parterne i en
ejendomshandel. "Boligbutikker" og lignende, hvor parterne i forbindelse med
selve handelen tilbydes en lang række tilknyttede ydelser som f.eks, lån, forsik-
ringer og fastkursaftaler, har vundet udbredelse som følge heraf.
Ejendomsformidlerne har pligt til at oplyse kunderne om, hvorvidt de er knyttet
til en anden erhvervsdrivende ved franchiseaftale eller på anden måde. Det skal
også oplyses, om ejendomsformidleren får provision for at formidle forsikringer,
lån eller andre bi-ydelser. Endvidere må ejendomsformidlingen ikke gøres betin-
get af, at parterne køber andre produkter eller tjenesteydelser. Der henvises til
§§ 7 og 23 i lov om omsætning af fast ejendom, jf. kap. 6, pkt. 6.1.2., nedenfor.
3.2.4. De seneste års strukturudvikling på ejendomsformidlingsområdet er i øvrigt
nærmere beskrevet i betænkning nr. 1195/1990 om brancheglidning og franchi-
sing på ejendomsformidlingsområdet, i betænkning nr. 1231/1992 om omsætning
af fast ejendom, samt i betænkning nr. 1241/1992 om en lov om omsætning af
fast ejendom.
Konkurrencerådet besluttede i november 1991, at 12 nærmere angivne franchise-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0024.png
-22-
og samarbejdsaftaler på ejendomsformidlingsområdet skulle anmeldes i medfør
af konkurrencelovens § 5. Disse aftaler er i oversigtsform gengivet i betænkning
nr. 1231/1992, s. 123-133.
3.3. Hvad koster det at handle hus?
3.3.1. Det sker yderst sjældent, at en bolig købes kontant. De udgifter, som købe-
ren først og fremmest må tænke på, er derfor kapitaludgifterne, dvs. udbetalin-
gen og de løbende ydelser på lånene. Sælgeren er ofte i færd med at købe en an-
den ejerbolig, og skal derfor tænke på sine boligudgifter dér.
Det har i mange år været almindeligt at udbyde ejendomme på grundlag af oplys-
ninger om de månedlige udgifter. Efterhånden som renteniveauet har fundet et
mere stabilt leje, er købernes interesse for den samlede købesum og dermed af-
dragstidens længde, påny blevet større.
3.3.2. En bolighandel er forbundet med en lang række engangsudgifter, hvoraf
nogle påhviler sælgeren og nogle køberen. Også disse transaktionsomkostninger
kan løbe op i betydelige beløb, og kan stille store krav til parternes likviditet.
De største poster blandt transaktionsomkostningerne udgøres af stempelafgift,
ejendomsmæglersalær og annonceudgifter, advokatsalær, gebyrer m.v. til penge-
institutter og realkreditinstitutter, samt flytteudgifter. Hertil kommer udgifter til
tinglysning, varmesyn, indhentelse af ejendomsoplysninger samt eventuelt ud-
gifter til tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og udbedring af konstaterede mang-
ler m.v.
Det stiller yderligere krav til parternes likviditet, hvis der skal betales ejerskif-
teafdrag eller indfries lån og eventuelle restancer vedrørende ejendommen.
I Konkurrencerådets rapport "Udgifter ved flytning mellem ejerbolig" (1990) fin-
des s. 18 ff en detaljeret gennemgang af de mange forskellige transaktionsom-
kostninger, der kan være tale om. Rapporten viser, at udgifterne i forbindelse
med selve handelen ofte kan løbe op i ca. 10
%
af ejendommens pris, fordelt med
ca. 2/3, som sælger skal betale, og 1/3, som påhviler køber. Gør parterne brug af
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-23-
samtlige relevante tjenesteydelser m.v., kan der være tale om helt op til ca. 12-
13 % af overdragelsessummen.
Et eksempel kan illustrere disse meget væsentlige omkostninger, idet det natur-
ligvis må understreges, at størrelsen af de enkelte poster i praksis kan variere en
del, afhængigt af forhold som f.eks, finansieringsmåden, om der er lån, som skal
indfries, om der anvendes brutto- eller nettosalærmetode, samt husets ejen-
domsværdi, kontantpris og geografiske beliggenhed. Der er betydelige lokale for-
skelle med hensyn til sælærberegningen. Nedenstående eksempel viser sælgers
udgifter ved en handel med en ejendom i Odense, baseret på bruttosalærprin-
cippet:
Et parcelhus sælges for en kontantpris på 763.000,- kr. (nominel pris 800.000,- kr.
med kontant udbetaling på 48.000,- kr.)
I den forbindelse vil der kunne være følgende udgifter:
- Mæglersalær m.v. til ejendomsmægler
- Markedsføringsbidrag (inkl. moms)
- Varmesynsrapport
- Byggeteknisk tilstandsrapport
- Advokatsalær m.v. (vest f. Storebælt)
- Udgifter til attester, gældsoplysning m.v.
- Andel af stempel- og tinglysningsafgift
- Prioriteringsomkostninger
- Moms
- Ejerskifteforsikring
- Gebyr til pengeinstitut (pantebrevssalg)
- Flytteudgifter m.v.
I alt:
22.141,- kr.
12.500,- kr.
2.000,- kr.
4.100,- kr.
3.925,- kr.
500,- kr.
2.750,- kr.
3.919,- kr.
7.017,- kr.
10.000,- kr.
2.000,- kr.
10.000,- kr.
80.852,- kr.
Hvis handelsnormerne ændrer sig, f.eks, således at køber vælger finansieringsinstitut m.v.,
vil det kunne ændre omkostningsfordelingen mellem køber og sælger, herunder fordeling-
en af risikoen for kurstab m.v.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-24-
3.4. Standardformularer og standardvilkår
3.4.1. Ved forbrugeres køb af fast ejendom er det almindeligt, at der bruges for-
trykte aftaleformularer, hvortil er hæftet nogle standardvilkår for handelen.
Brugen og udformningen af standardkontrakter m.v. er ikke særskilt reguleret,
men generalklausulen i aftalelovens § 36 vil i konkrete tilfælde kunne anvendes
over for urimelige kontraktvilkår i standardformularerne.
3.4.2. Købsaftalernes indhold er i begrænset omfang reguleret gennem ejendoms-
formidlingsbekendtgørelsens bestemmelser om ejendomsformidlerens pligt til at
udarbejde salgsopstilling og udkast til købsaftale. Det følger således af bekendt-
gørelsen, at ejendomsformidlerens udkast til købsaftale skal angive bl.a. købe-
summen, størrelsen af den kontante udbetaling, pantegæld, der skal overtages,
ejerskiftelån, vilkår for sælgerpantebreve, byrder m.v., som hviler på ejen-
dommen, og størrelsen af de årlige bruttoydelser, ligesom udkastet skal inde-
holde en række nærmere angivne sælgeroplysninger vedrørende ejendommen.
Denne indirekte regulering af, hvad der i hvert fald skal være taget stilling til i en
købsaftale, retter sig alene mod ejendomsformidleren, og er ikke sanktioneret
med ugyldighedsvirkning eller lignende. Der gælder slet ingen regler, hvis hand-
len afsluttes uden bistand fra en ejendomsformidler.
3.4.3. I almindelighed kan standardkontrakter enten være "agreed documents",
som er blevet til efter forhandling mellem modstående parters organisationer, el-
ler "adhæsionskontrakter", som er udarbejdet af den ene part alene. Inden for
forbrugeraftaleområdet er adhæsionskontrakter mest almindelige.
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) har som hovedorganisation for ejen-
domsmæglerne udarbejdet en "autoriseret" aftaleformular samt nogle stan-
dardvilkår.
DE iværksætter ikke kollegiale sanktioner over for medlemmer, som undlader at
bruge foreningens standardformularer, men efter det for udvalget oplyste er DE's
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-25-
formularer langt de mest anvendte i praksis.
DEs aftaleformularer med tilknyttede standardvilkår udgør i en vis forstand en
mellemform mellem de nævnte typer af standardkontrakter. Standardkøbsafta-
lerne m.v. er som nævnt udarbejdet af ejendomsmæglernes største organisation.
Og selv om ejendomsformidleren normalt antages af sælgeren, er formidlerne
forpligtet til så vidt muligt at tage hensyn til både købers og sælgers berettigede
interesser, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 9. Dette krav gælder også ved
udformningen af en standardkontrakt.
Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale indeholder de punkter,
som kræves efter bekendtgørelsen om ejendomsformidling. Herudover inde-
holder den plads til parternes individuelle aftaler vedrørende bl.a. overta-
gelsesdagen, medfølgende løsøre, fordelingen af visse handelsomkostninger, visse
praktiske forhold angående berigtigelsen af handelen samt eventuelle andre sær-
lige vilkår eller bi-aftaler. Endvidere indeholder slutsedlen rubrikker til visse sæl-
geroplysninger, bl.a. om offentligretlige reguleringer m.v. af betydning for ejen-
dommen og om særlige forhold vedrørende bygningernes fysiske tilstand.
I standardkøbsaftalen henvises der til DE's standardbestemmelser for omsætning
af fast ejendom.
DE's standardbestemmelser for omsætning af fast ejendom, der således blot ved-
hæftes selve købsaftalen, er meget omfattende og indeholder bestemmelser af
vidt forskellig art:
En del af bestemmelserne er rent oplysende - det gælder f.eks, bemærkninger
om, at "køber har modtaget tilbud om udarbejdelse af budget i forbindelse med
handlen", og at der "sælger bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler".
Andre bestemmelser er blot en gengivelse eller omskrivning af retsregler og al-
mindelige retsgrundsætninger, som ville gælde, selv om de ikke var nævnt. Det
gælder f.eks, en bestemmelse om, at fastmonteret badeværelsesudstyr og faste
lamper, brændeovne og radiatorer følger med ejendommen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-26-
Nogle bestemmelser er at anse som egentlige aftalebestemte vilkår - det gælder
f.eks, en bestemmelse om, at sælgeren inden skødets underskrift kan forlange at
få et eventuelt sælgerpantebrev opdelt i flere pantebreve, hvis sælgeren betaler
merudgiften herved samt den ekstra tinglysningsafgift.
Endelig er der bestemmelser, som medfører en fravigelse af, hvad der ville gælde
uden aftale. Som eksempel herpå kan nævnes en bestemmelse om, at et eventu-
elt sælgerpantebrev, der ved udstedelsen respekterer pengeinstitut- og real-
kreditlån med variabel rente, skal respektere ændringer i renten for disse lån
uden særskilt påtegning.
Standardbestemmelsernes forskelligartede karakter er ikke markeret, hverken ty-
pografisk, ved inddelingen af teksten eller på anden måde. Men da disse stan-
dardvilkår som nævnt indeholder visse egentlige aftalevilkår, herunder ændringer
i forhold til, hvad der ellers ville gælde, har det betydning for såvel køber som
sælger at sætte sig ind i bestemmelserne og vurdere, om der er anledning til at få
noget ændret.
Udvalgets overvejelser vedrørende indførelse af en offentlig autorisationsordning
med hensyn til aftaleformularer vedrørende køb af fast ejendom er refereret
nedenfor i kapitel 8, pkt. 8.2.2.2.1.
Som bilag 5 til betænkningen er medtaget Dansk Ejendomsmæglerforenings
standardkøbsaftale vedrørende én- og tofamiliehuse og fritidshuse, samt for-
eningens standardbestemmelser for omsætning af fast ejendom.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0029.png
-27-
3.5. Hvilke muligheder har parterne for at sikre
sig
mod fejl
og
mangler?
Både for køber og sælger er et af de væsentligste spørgsmål i forbindelse med en
hushandel, hvordan man kan sikre sig mod efterfølgende at skulle betale for
udbedring af fejl og mangler, som man ikke har været opmærksom på, da købsaf-
talen blev indgået.
I købsaftalen kan parterne tage stilling til, i hvilket omfang sælgeren efterfølgen-
de skal kunne gøres ansvarlig for nærmere angivne fejl, jf. nedenfor i kapitel 8,
punkt 8.2., om ansvarsfraskrivelser m.v. Herved opnås imidlertid blot en aftale
om risikofordelingen køber og sælger imellem.
I praksis er der navnlig to måder, hvorpå man i forbindelse med købsaftalens ind-
gåelse kan søge at beskytte begge parter: Man kan for det første få en bygnings-
sagkyndig til at undersøge huset for fejl og mangler, inden købsaftalen underskri-
ves, sådan at eventuelle fejl i videst muligt omfang foreligger oplyst på forhånd.
For det andet kan man tegne en ejerskifteforsikring, som dækker risikoen for fejl
eller mangler, der på handelstidspunktet har været skjult selv for en fagmand, el-
ler som først udvikler sig senere.
I pkt. 3.5.1. omtales de eksisterende husbesigtigelsesordninger. De ejerskiftefor-
sikringer, der er på markedet i dag, beskrives i pkt. 3.5.2.
3.5.1. Husbesigtigelsesordninger.
3.5.1.1. Varmesynsordningen.
3.5.1.1.1. Varmesynsordningen blev indført i 1981 med henblik på at opfylde
målene i Energiplan 1976.
Reglerne om varmesynsordningen findes i lov om begrænsning af energiforbruget
i bygninger (lovbekendtgørelse nr. 342 af 20. juni 1984 som ændret ved lov nr.
611 af 12. december 1984) og Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse om var-
mesyn, energiattest og energikonsulenter (bekendtgørelse nr. 187 af 29. april
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-28-
1985). Varmesynslovens hovedsigte er, at alle ældre bygninger skal bringes i en
energiøkonomisk rimelig tilstand. Ordningen gælder for bygninger, der ikke er
opført under de nugældende strenge isoleringskrav m.v. i bygningsreglementet.
Loven gælder således for opvarmede bygninger, der er opført før den 1. februar
1979, eller hvortil byggetilladelse er meddelt inden dette tidspunkt. Undtaget fra
reglerne er bl.a. ejerlejligheder og sommerhuse, der ikke er registreret som hel-
årsboliger.
Administrationen af varmesynsordningen hører under Energistyrelsen.
Varmesyn er rettet mod bygningens energimæssige tilstand (transmissionstab,
ventilationstab, energiudnyttelsen i de varmeproducerende og varmefordelende
anlæg). Undersøgelsen omfatter ikke bygningens tilstand i øvrigt. I en varmesyns-
rapport beskrives bygningens energimæssige tilstand, mulighederne for energi-
mæssige forbedringer og rentabiliteten af sådanne forbedringer.
I perioden 1981-1984 ydede det offentlige tilskud til varmesyn og til en række
energibesparende arbejder, hvis de var anbefalet i en varmesynsrapport. Til-
skudsordningen ophørte ved udgangen af 1984.
I varmesynsbekendtgørelsen er det nærmere angivet, hvilke bygningsmæssige
krav, der skal være opfyldt, for at der kan udstedes en "energiattest". Kravene
skal kun opfyldes i det omfang energikonsulenten finder det rimeligt under hen-
syn til bygningens alder, anvendelse og konstruktion, områdets varmeforsy-
ningsforhold og investeringens rentabilitet. Energiattester kan derfor ikke bruges
som grundlag for at sammenligne forskellige ejendommes energimæssige tilstand.
Efter varmesynslovens § 6 skal sælgeren ved salg af en bygning, som er omfattet
af loven, inden salgsaftalens indgåelse gøre køberen bekendt med, om der er ud-
stedt en energiattest for bygningen. Foreligger der ikke en energiattest, skal sæl-
geren sørge for, at en energikonsulent udarbejder en varmesynsrapport. Køberen
skal have besked om indholdet af varmesynsrapporten. Overtrædelse af § 6 er ik-
ke sanktioneret i loven. Efter det for udvalget oplyste er det almindeligt, at par-
terne "aftaler sig ud af' varmesynslovens usanktionerede bestemmelse om, at sæl-
geren skal få foretaget et varmesyn.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-29-
Der er i dag udført varmesyn på ca. 33 % af énfamiliehuse og 55
%
af udlejnings-
boliger opført før 1979.
I perioden 1981-1984, hvor det offentlige ydede tilskud til varmesyn, var der stor
interesse for ordningen. I 1984 blev der således udført 142.290 varmesyn. I årene
efter tilskudsordningens ophør har antallet af varmesyn været stærkt faldende. I
1993 blev der kun udført ca. 5000 varmesyn. I 1994 er efterspørgslen dog efter det
for udvalget oplyste begyndt at stige igen.
I praksis har der været ringe interesse for energiattester. Siden 1981, hvor varme-
synsreglerne blev indført, er der kun udstedt 13-15.000 energiattester.
3.5.1.1.2. Varmesyn udføres af energikonsulenter, som er beskikket af Energisty-
relsen.
For at kunne blive beskikket skal man have eksamen fra Danmarks Tekniske
Højskole, Danmarks Ingeniørakademi, teknika (fagområde B), fra Byggeteknisk
Højskole eller en af arkitektskolerne, eller have tilsvarende kundskaber. Endvi-
dere skal man have mindst 5 års erfaring med erhvervsmæssig rådgivning vedrø-
rende bygningsisolering, varmekilder og varmefordeling.
Inden beskikkelsen udstedes, skal konsulenten gennemgå et introduktionskursus
om energikonsulentordningen, udførelse af varmesyn, samt om fugtigheds- og in-
deklimamæssige risici ved indgreb i bygninger m.v. Senere kan energikonsulen-
terne indkaldes til særlige efteruddannelseskurser.
Alle energikonsulenter driver selvstændig rådgivningsvirksomhed, eller er ansat i
rådgivningsfirmaer. Ved beskikkelsen skal energikonsulenterne tiltræde et admi-
nistrativt udformet regelsæt om virksomheden som energikonsulent. Heri er det
bl.a. bestemt, at energikonsulenten eller det firma han er ansat i, ikke må have
økonomisk forbindelse med nogen virksomhed, der har interesser, som kan have
indflydelse på konsulentens arbejde som beskikket energikonsulent.
Beskikkelsen som energikonsulent er personlig. Konsulenten skal personligt ud-
føre varmesynet og underskrive varmesynsrapporten, således at konsulenten ale-
ne bærer det juridiske ansvar for dens indhold.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-30-
Aftaler om energikonsulentarbejde indgås med henvisning til vilkårene i Almin-
delige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR 89). Energikonsu-
lenten hæfter således for fejl ved sit arbejde efter ansvarsreglerne i ABR. Energi-
konsulenten skal være dækket af en professionel ansvarsforsikring, der løbende
skal holdes fornyet, således at der i 5 år efter arbejdets afslutning er dækning for
bygningsskader, som konsulenten er ansvarlig for.
Energikonsulentordningen administreres af en særlig styringsgruppe med repræ-
sentanter for Energistyrelsen, Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI), Prak-
tiserende Arkitekters Råd (PAR), Forbrugerrådet, Industrirådet, Byggecentrum
og Dansk Teknologisk Institut, jf. varmesynsbekendtgørelsens § 8.
Styringsgruppen afgiver indstilling til Energistyrelsen om beskikkelse af energi-
konsulenter og fører tilsyn med konsulenternes arbejde. Endvidere har styrings-
gruppen et almindeligt indseende med ordningens økonomi og udvikling. Herud-
over behandler styringsgruppen klager over energikonsulenternes arbejde og ho-
norarberegning.
Prisen for varmesyn på énfamiliehuse afhænger af husets størrelse og af, om der
2
er én eller flere etager. For huse med indtil 130 m boligareal i ét plan gælder en
grundtakst på 1.679,93 kr. Der beregnes et tillæg på 6,39 kr for hver yderligere
2
m boligareal samt et tillæg på 319,54 kr. for hver yderligere etage (dog højst for
2 etager).
2
Eksempelvis koster et varmesyn på et 175 m stort parcelhus i 1 �½ etage 2.287 kr.,
incl. moms.
3.5.1.1.3. Energikonsulenten gennemfører varmesynet på grundlag af varmesyns-
bekendtgørelsens såkaldte positivliste (§1), der fungerer som checkliste. Under-
søgelsen foregår uden "destruktive" indgreb i konstruktionerne. Konsulenten ba-
serer varmesynsrapporten på, hvad han kan se, på bygningstegninger og oplysnin-
ger fra ejeren, samt på sine erfaringer med lignende bygninger. Konsulenten kan
træffe aftale med rekvirenten om mod ekstrabetaling at udføre lettere destrukti-
ve undersøgelser f.eks, af isoleringstilstanden i hule mure.
Energikonsulenten udarbejder en skriftlig varmesynsrapport på et særligt autori-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-31 -
seret skemasæt, der er relativt kortfattet. Rapporten indeholder bl.a. forslag til,
hvilke energibesparende foranstaltninger der bør gennemføres, samt overslag
over omkostninger og besparelser herved.
Varmesynsrapporten har primært til formål at oplyse om bygningens energimæs-
sige tilstand og at danne grundlag for afgørelsen af, om der kan udstedes energi-
attest for den pågældende bygning.
3.5.1.1.4. I den offentlige debat er varmesynsordningen blevet kritiseret for, at
varmesyn alene drejer sig om bygningens energimæssige tilstand og således ikke
kan bruges som grundlag for vurderingen af, om der er mangler ved bygningen.
Endvidere har der været peget på, at energikonsulenter kun sjældent er blevet
draget til ansvar for rigtigheden af oplysningerne i varmesynsrapporter. I praksis
vedlægges varmesynsrapporter ofte blot som bilag til købsaftalen uden nærmere
omtale under salgsforhandlingerne, og domstolene har i den situation ikke anset
rapportens oplysninger som en garanti, som køberen af ejendommen kan påberå-
be sig. En dom ved Østre Landsret, gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1991. s.
363, har dog muligvis ændret herved. Dommen er nærmere omtalt nedenfor i ka-
pitel 8, pkt. 8.3.1.4.4.
På den baggrund har der været tanker fremme om at styrke varmesynsordningen
på forskellig måde, bl.a. ved at slå den sammen med de frivillige husbesigtigelses-
ordninger, til et egentligt byggeteknisk ejerskiftesyn. Denne mulighed var således
et af emnerne på en konference om varmesynsordningen, som Energistyrelsen af-
holdt i efteråret 1991 med deltagelse af berørte organisationer og myndigheder
m.v. Drøftelserne på denne konference er refereret i sammendragsrapporten "En
bedre varmesynsordning", der kan fås hos Energistyrelsen.
I kølvandet på denne konference er der i 1993 foretaget visse justeringer med
henblik på at gøre ordningen mere brugervenlig og at forbedre varmesynsrappor-
ternes kvalitet. Der er bl.a. udarbejdet nye retningslinjer for energikonsulenter-
nes arbejde.
Energistyrelsen har over for udvalget oplyst, at man agter senere at gennemføre
en mere omfattende revision af ordningen, som eventuelt kan indebære, at ord-
ningen udvides eller knyttes sammen med andre besigtigelsesordninger.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0034.png
-32-
3.5.1.2. Tilstandsrapporter i forbindelse med forsikringstegning.
3.5.1.2.1. I pkt. 3.5.2. nedenfor er der redegjort nærmere for de ejerskif-
teforsikringer, der er på markedet i dag. Alle forsikringsselskaber kræver, at der
skal foretages en byggeteknisk gennemgang af den pågældende ejendom som
grundlag for forsikringstegningen.
Denne gennemgang foretages af "taksatorer" eller "bygningssagkyndige", der er
ansat i det pågældende forsikringsselskab. Forsikringsselskabet vil naturligvis ger-
ne have afdækket aktuelle fejl, således at man kan tage forbehold for disse. Det
primære formål med gennemgangen er imidlertid ikke at afdække konkrete
mangler ved ejendommen, men at vurdere forsikringsselskabets almindelige risi-
ko.
På grundlag af besigtigelsen udarbejdes der en skriftlig rapport, som forsikrings-
selskabet udleverer til den, der tegner forsikringen.
Besigtigelsen koster normalt 1.000-2.000 kr., som betales af den, der tegner
forsikringen. Topdanmarks besigtigelse er dog ikke særskilt prissat, idet der som
nævnt ikke laves en skriftlig rapport, som udleveres til parterne.
3.5.1.2.2. I det følgende redegøres for hovedtrækkene i forsikringsselskabernes
forskellige besigtigelsesordninger:
Baltica:
Forsikringsselskabets bygningskonsulent udfærdiger en "sundhedsattest" på et
rapportskema.
Rapporten omfatter 8 hovedgrupper. Inden for disse er der et antal undergrup-
per.
Hovedgrupperne er:
1) Udvendige overflader.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0035.png
-33-
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
Kælder.
Stueetage.
Tagetage.
Køkken, bad, toilet.
Afløb, kloak.
Vand, varme, el-installationer.
Garage, carport, udhus, udestue.
For hver undergruppe gives karakteren "god stand", "normal stand, eller "mindre
god stand". Der er plads til nogle få supplerende bemærkninger. Endvidere an-
slås de eventuelle udbedringsomkostninger.
Ejendommen gives en samlet karakter: "meget fin stand" (kun behov for alminde-
lig vedligeholdelse), "god stand" (nogle reparationer må forventes), eller "mindre
god stand" (større reparations- og vedligeholdelsesarbejder anbefales).
Codan:
Forsikringsselskabets bygningskonsulent udfærdiger en "hussynsrapport" på et
rapportskema. Rapporten omfatter følgende 16 grupper:
1) Pilotering, anden særlig fundering.
2) Fundamenter, betontrapper, betongulve.
3) Afløbssystemer, kloak, dræn.
4) Gulvkonstruktion, stueetage.
5) Tagkonstruktion, tagrender, nedløb.
6) Skorstene, skorstenspiber.
7) Antenner.
8) Facader, vinduer, udvendige døre.
9) Opvarmning, rør.
10) Indvendige vægge, gulve, døre, m.v.
11) Køkken.
12) Bad, bryggers.
13) El-installationer.
14) Isolering.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0036.png
-34-
15) Supplerende oplysninger.
16) Generel vedligeholdelsesstand.
For hver gruppe er der plads til korte bemærkninger, og den eventuelle udbed-
ringspris anslås. I bilag til rapporten er der plads til uddybende bemærkninger.
Hafnia (nu Codan):
Forsikringsselskabets taksator udfylder en "besigtigelsesformular" med bilag.
Formularen indeholder nogle hovedtal, rids og kortfattede oplysninger til brug
for risikovurderingen. Formularen udleveres til kunderne. Som bilag til formula-
ren findes den egentlige tilstandsrapport, som imidlertid kun på begæring udleve-
res til kunderne. Bilaget omfatter 9 hovedgrupper med et stort antal under-
grupper.
Hovedgrupperne er:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
Terræn/udenomsarealer,
Tag,
Facader,
Kælder,
Bryggers,
Loftrum,
Køkken,
Bad, toilet,
Øvrige rum.
For hver hovedgruppe angives én af 5 kvalitetskategorier, fra "økonomi" til "luk-
sus".
For hver undergruppe gives en karakter for vedligeholdelsestilstanden: "God",
"almindelig", "mindre god" eller "dårlig". Der er endvidere plads til supplerende
bemærkninger.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0037.png
-35-
Kgl. Brand:
Forsikringsselskabets bygningskonsulent udfærdiger en "bygningsrapport" på et
skema.
Skemaet er udformet sådan, at der opregnes 9 skadestyper. og for hver af disse
angives, hvilke bygningsdele, der er undersøgt:
1) Nedbørsskader — tag, ydervæg.
2) Utætte tanke og beholdere — olietanke, kedler, beholdere, radiatorer.
3) Sætningsskader, revner — fundamenter, vægge, kælderydervægge, gulve, lof-
ter, trapper.
4) Funktionssvigt — kloak/afløb, vådrum/sanitet, varmeanlæg, brugtvandsan-
læg, ventilation, klimaanlæg, el-installationer.
5) Fugtskader — klimaskærm, tag, vægge, vinduer, døre, kælderydervægge,
kældergulve.
6) Rådskader — tagkonstruktion, etageadskillelse, trapper, gulve, træpartier.
7) Afskalning af murværk — udvendige mure, skorstene, tagsten.
8) Punkterede termoruder — ruder.
9) Andre skader.
Der er plads til korte bemærkninger. Der afkrydses, hvis et "udvidet check" anbe-
fales.
Topdanmark:
Forsikringsselskabets bygningskonsulent udfærdiger en "Sundhedsattest" på et
skema.
Skemaet omfatter 6 grupper:
1) Fundamenter, kælder og krybekælder.
2) Facader.
3) Vinduer og udvendige døre.
4) Tagkonstruktion og tagbeklædning.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0038.png
-36-
5) Indvendige vægge, lofter og gulve.
6) Synlige/tilgængelige VVS-installationer.
For hver gruppe anføres eventuelle fejl, som er konstateret ved bygningskonsu-
lentens besigtigelse. Ved afkrydsning angives det, om fejlen bør udbedres "snarest
muligt" eller "inden for de næste 3-5 år", eller om fejlen kun har "kosmetisk be-
tydning". For hver fejl angives endvidere udbedringsomkostningerae, hvis disse
kan anslås.
Tryg Forsikring:
Forsikringsselskabets bygningskonsulent udfærdiger en "tilstandsrapport".
Rapporten er inddelt i følgende 6 hovedpunkter:
- tagkonstruktion,
- ydervægge, vinduer og døre,
- vægge, lofter og gulve m.v.,
- kælder og kryberum,
- garage, carport, udhuse og lignende, og
- installationer.
Inden for hvert hovedpunkt er der et antal underpunkter (varierende fra 4 til 15).
Ud for hvert underpunkt er der afsat en linje til bemærkninger. Ved afkrydsning i
en rubrik angiver bygningskonsulenten, om huset er i "meget fin stand" (enkelte
småreparationer, i øvrigt normal stand), "god stand" (nogle reparationer, i øvrigt
normal vedligeholdelse), "rimelig god stand" (nogle reparationer og en del vedli-
geholdelse), eller "mindre god stand" (større reparations- og vedligeholdelsesar-
bejder).
Der er endvidere plads til at angive de anslåede reparationsudgifter.
Lærerstandens Brandforsikring (Runa Forsikring):
Forsikringsselskabets taksator udfærdiger en "tilstandsrapport".
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0039.png
-37-
Rapportens oplysninger er inddelt i to hovedgrupper, "risikovurdering" og "kon-
staterede skader".
Under risikovurderingen omtales 35 punkter, som til dels blot er beskrivende
med hensyn til konstruktion og materialevalg.
Hovedgruppen "konstaterede skader" omfatter følgende 13 punkter:
1) Skader på kloak/kloakbrønd,
2) skader i fundamenter,
3) skader i murværk/lette facader,
4) indvendige sætningsskader,
5) skader på tagbeklædning,
6) skader i udvendige døre/vinduer/vinduespartier,
7) indvendige fugtskader,
8) skader i øvrigt,
9) svamp,
10) aktivt husbukke-angreb,
11) angreb af borebiller,
12) angreb af murbier,
13) bygningsdele, som bør udskiftes/repareres.
For hver undergruppe afkrydses "ja" eller "nej". Der er herudover plads til korte
supplerende bemærkninger.
Ejendommen gives en samlet karakter for vedligeholdelsesstanden.
Rapporten suppleres med et udførligt referat af ejerens oplysninger om konsta-
terede skader m.v.
Østifterne:
Forsikringsselskabets bygningskonsulent udfærdiger en "sundhedsrapport" på et
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-38-
skema. Rapporten omfatter 9 hovedgrupper. Inden for disse er der et stort antal
undergrupper.
Hovedgrupperne er:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
Kælder, fundament,
facader,
tag,
loft, tagrum,
forrum, entré,
bryggers o.1.,
bad, toilet,
køkken,
beboelsesrum.
For hver undergruppe gives en tal-karakter for henholdsvis "tilstand", "årsag", og
" reparationsbehov".
For så vidt angår tilstanden står de nævnte karakterer (fra 1 til 4) for "god",
"acceptabel", "delvis acceptabel" og "ødelagt/uacceptabel".
For så vidt angår årsagen står karaktererne for "normalt brug", "manglende vedli-
geholdelse/slitage", "materiale, udførelses- eller projekteringsfejl", og "ødelagt på
grund af manglende vedligeholdelse".
For så vidt angår reparationsbehovet står karaktererne for "ved første store
istandssættelse", "inden 1 år", "snarest muligt" og "straks".
For hver undergruppe er der plads til korte supplerende bemærkninger.
3.5.1.2.3. Generelt er forsikringsselskabernes tilstandsrapporter alt for summari-
ske til, at køber og sælger kan anvende dem som et tilstrækkeligt grundlag for at
få gjort op med eventuelle fejl ved ejendommen, inden der skrives slutseddel. Ef-
ter udvalgets opfattelse er der dog grund til at fremhæve Østifternes til-
standsrapport, som i lidt højere grad end de øvrige er overskuelige og praktisk
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0041.png
-39-
anvendelige for køber og sælger.
3.5.1.3. PAR/FRI-ordningen m.v.
3.5.1.3.1. Praktiserende Arkitekters Råd (PAR) og Foreningen af Rådgivende In-
geniører (FRI) har i fællesskab etableret en husbesigtigelsesordning, "Teknisk
besigtigelsesordning for fast ejendom".
Ordningen går ud på at tilbyde bygningstekniske undersøgelser i forbindelse med
ejerskifte. De bygningssagkyndige, der alle er tilknyttet en af PAR's eller FRI's
medlemsvirksomheder, skal have mindst 5 års relevant erfaring med rådgivende
virksomhed samt have en uddannelsesmæssig baggrund, der svarer til civil- og
teknikumingeniør, arkitekt MAA eller bygningskonstruktør. For at kunne være
med i ordningen skal de bygningssagkyndige endvidere gennemgå et særligt kur-
sus, der tilrettelægges af organisationerne.
Der er nedsat en "styregruppe" med repræsentanter for PAR og FRI og med en
observatør fra Forbrugerrådet. Eventuelle klager over de bygningssagkyndiges
besigtigelse, honorarkrav m.v. kan indbringes for denne styregruppe. Det er gratis
at klage til styregruppen.
Ordningen er bygget sådan op, at man kan vælge mellem to typer af besigtigelse,
en kort uden skriftlig rapport og en grundigere med skriftlig rapport.
Den korte undersøgelse, der afsluttes med en mundtlig rapport på stedet, har in-
teresse for køberen, idet hensigten med undersøgelsen er at give denne et indtryk
af, om huset er i en sådan stand, at det umiddelbart bør "glemmes", eller om der
bør foretages en grundigere undersøgelse inden købet.
Den grundigere besigtigelse tager sigte på at undersøge, om der er fejl og mang-
ler ved huset. Medmindre andet særligt aftales, foregår undersøgelsen uden fysis-
ke indgreb i bygningen og dennes installationer. I rapporten omtales således kun
forhold, som den bygningssagkyndige kan iagttage med brug af simple håndred-
skaber som lygte, skruetrækker, træfugtighedsmåler, vaterpas, syl o.l. I øvrigt
foregår undersøgelsen på grundlag af de bygningstegninger m.v., som måtte fore-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-40-
ligge.
Rapportskemaet er bygget sådan op, at der for hver enkelt bygningsdel er plads
til bemærkninger, der såvidt muligt skrives i almindeligt sprog. Følgende byg-
ningsdele omtales:
"Udvendig besigtigelse
fundering
kloak
udvendige trapper, altaner m.v.
Tag
Generelt (tagdækningsmateriale, ovenlys, kviste,
isolering)
Udluftning af tagkonstruktion
Tagafvanding, tagrender, skotrender, nedløbsrør
m.v.
Facader
Ydervægge og kælderydervægge
Lette facadepartier
Vinduer og døre
Indvendig besigtigelse
Krybekælder
Generelt (materialer m.v.)
Bund i krybekælder
Drænings- og udluftningsforhold
Kældervægge og -gulv
Dæk over kælder
Udluftnings- og opvarmningsforhold
Indvendig side af ydervægge, facadepartier, døre,
vinduer m.v.
Indvendige vægge, gulve, døre m.v.
Etageadskillelse over normaletage
Køkken og våde rum
Indvendig side af tag, gavltrekanter, kviste, flunker,
ovenlys m.v.
Kælder
Normaletage
Udnyttet tagetage
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-41 -
Skunkrum m.v.
Indvendige vægge, lofter, gulve,
Våde rum
Indvendige afløbsinstallationer
Ventilationsanlæg
El-installationer
Varmeanlæg
Rør og radiatorer
Automatik og styringsmuligheder."
døre
m.v.
Installationer
Pr. 1. maj 1994 er prisen for den korte besigtigelse uden skriftlig rapport 1.300 kr.
ved 1- og 2-familiehuse. Prisen for den skriftlige rapport afhænger af ejen-
domsværdien. For huse med ejendomsværdi under 500.000 kr. er prisen 3.000 kr.
Er ejendomsværdien under 1 mio. kr., er prisen 3.000 kr. + 3,66 promille af ejen-
domsværdien over 500.000 kr. Er ejendomsværdien over 1 mio kr. koster rappor-
ten 4.830,- kr. + 2,44 promille af ejendomsværdien over 1 mio. kr. Er den væ-
sentligste del af huset ældre end 40 år, lægges der 25 % til ovennævnte priser. Al-
le beløb er inkl. kørsel og moms.
Er der f.eks, tale om et parcelhus fra 1950 med en ejendomsværdi på 1 mio. kr.,
koster den skriftlige rapport således 4.830 kr. + 1.207,50 kr. = 6.037,50 kr.
Ved besigtigelse af ejerlejligheder m.v. gælder de anførte priser ikke. Her aftales
prisen for besigtigelsen under hensyn til den pågældende opgaves omfang.
Mod ekstra honorar kan man som tillæg til rapporten få udarbejdet et overslag
over, hvad omkostningerne vil være ved de udbedringsarbejder m.v., som den
bygningssagkyndige har anbefalet i rapporten. Efter aftale kan man også få udar-
bejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen med oplysning om, hvornår ved-
ligeholdelsesarbejder eller udskiftning bør iværksættes eller kan påregnes.
Det er en betingelse for medlemsskab af PAR og FRI og dermed for at kunne
være med i husbesigtigelsesordningen, at man har en professionel ansvarsforsik-
ring. PAR og FRI har indgået kollektive aftaler med hver sit forsikringsselskab
om obligatoriske forsikringsordninger for medlemmerne.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-42-
PAR-medlemmernes ansvarsforsikring dækker det erstatningsansvar, forsikrings-
tageren som indehaver af en arkitektvirksomhed måtte pådrage sig over for tred-
jemand som følge af skadegørende handlinger eller undladelser, dog med sæd-
vanlige undtagelser for f.eks, garanti og tilsagn om pris og tid.
Forsikringen kan tegnes med maksimumbeløb for tingsskade på mellem 2,5 mil-
lioner kroner pr. år og 20 millioner kroner pr. år.
En enkelt skade kan dækkes med det fulde maksimumbeløb, og der er mulighed
for at tegne forsikringen med dobbelt tingsskadesum, så flere skader hver for sig
kan dækkes med det valgte maksimum. Endelig har forsikringstageren ret til en
gang om året at "fylde forsikringen op" med op til maksimumbeløbet for en en-
kelt skade.
Hvis forsikringstageren ophører med rådgivervirksomheden og samtidig melder
sig ud af PAR, dækker forsikringen uden ekstra præmiebetaling i 5 år fra ophørs-
datoen.
Hvis forsikringstageren melder sig ud af PAR uden samtidig at ophøre med råd-
givervirksomheden, er forsikringstageren i henhold til PARs vedtægt forpligtet til
at opretholde ansvarforsikringen i 5 år efter afslutningen af den senest afsluttede
opgave, som forsikringstageren har indgået aftale om, mens den pågældende var
medlem.
FRI-medlemmernes forsikring dækker tingsskade for mellem 2,5 mio. og 50 mio.
kr. pr. forsikringsår. For en enkelt forsikringsbegivenhed dækkes med højst halv-
delen af forsikringens maksimumbeløb, d.v.s. mellem 1,25 mio. og 25 mio. kr. In-
direkte tab dækkes med højst 25 % af maksimumbeløbet. Forsikringstageren har
ret til én gang årligt at "fylde forsikringen op" med maksimumbeløbet for en en-
kelt skade.
Et eksempel på en tilstandsrapport udarbejdet af en PAR/FRI-konsulent er
medtaget som bilag 1.
3.5.1.3.2. Udover PAR/FRI-ordningen tilbyder private firmaer at foretage husbe-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-43-
sigtigelser. Efter det for udvalget oplyste har disse andre ordninger indtil videre
ikke opnået landsdækkende udbredelse.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0046.png
-44-
3.5.2. Ejerskifteforsikringer.
3.5.2.1. Ejerskifteforsikringer er først blevet introduceret på forsikringsmarkedet i
de senere år. Tidligere var det ikke muligt for hverken købere eller sælgere af
fast ejendom at forsikre sig mod risikoen for, at der efter en handel viste sig at
være fejl og mangler ved ejendommen. Dog har man siden 1970 kunnet få om-
kostningerne ved en eventuel retssag m.v. dækket af de almindelige familieforsik-
ringers og husejerforsikringers retshjælpsdel.
3.5.2.2. Der har været introduceret to hovedtyper af ejerskifteforsikringer: An-
svarsforsikring og en form for kaskoforsikring. Indtil nu har sælgeransvarsfor-
sikring været den mest udbudte forsikringsform.
Ansvarsforsikring tegnes af sælgeren. Forsikringen dækker sælgerens risiko for at
blive gjort ansvarlig for mangler ved den solgte ejendom. Retsforholdet mellem
køber og sælger er afgørende for, om forsikringen dækker, idet en af de grund-
læggende betingelser herfor er, at køberen kan gøre mangelsbeføjelser gældende.
Sælgers ansvarsforsikring giver køberen en indirekte beskyttelse, idet denne ikke
behøver at bekymre sig om, hvorvidt sælgeren i givet fald vil være i stand til at
betale. Selv om køberen kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod sælge-
ren, risikerer han dog alligevel, at ansvarsforsikringen ikke dækker på grund af
særlige forbehold i forsikringsaftalen, eller fordi sælgeren har vildledt forsik-
ringsselskabet ved at give forkerte eller fortie oplysninger, jf. forsikringsaf-
talelovens §§ 4 og 6.
Nogle ansvarsforsikringer er samtidig såkaldte garantiforsikringer, hvilket inde-
bærer, at køber kan rejse krav direkte over for forsikringsselskabet.
"Kaskoforsikring" er primært en køberforsikring. For disse forsikringers vedkom-
mende er retsforholdet mellem køber og sælger uden betydning. Afgørende for,
om forsikringen dækker, er alene, om den fejl, som skal udbedres, falder inden
for det dækningsområde, der er angivet i forsikringsaftalen. Købers kaskofor-
sikring giver sælgeren en indirekte beskyttelse på grund af reglen i erstat-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-45-
ningsansvarslovens § 19, som medfører, at forsikringsselskabet ikke efterfølgende
kan rejse krav mod sælgeren vedrørende forhold, der er dækket af kaskoforsik-
ringen, medmindre sælgeren har handlet forsætligt eller groft uagtsomt.
Ansvarsforsikringerne dækker ikke den sikrede (sælgeren) ind i alle henseender.
Der er således knyttet en selvrisiko til de fleste ansvarsforsikringer på markedet,
ligesom der normalt er et nærmere bestemt maksimumbeløb. Endvidere kan
ingen af forsikringerne tegnes for hele sælgerens ansvarsperiode på 20 år.
Selvrisikoen er ikke noget problem for køber, idet samtlige ansvarsforsikringer,
der udbydes for tiden, er udformet sådan, at selvrisikobeløbet opkræves hos sælg-
eren.
Kaskoforsikringerne dækker heller ikke køberen fuldstændigt ind. Forsikringerne
dækker som nævnt kun i det omfang, den pågældende fejl ved ejendommen er
omfattet af det aftalte dækningsområde. Det betyder, at et forhold kan være
undtaget fra forsikringen, selv om det udløser mangelsbeføjeiser for køberen.
Endvidere gælder der også en selvrisiko for de fleste kaskoforsikringer.
Præmierne for de enkelte ejerskifteforsikringer varierer en hel del. For nogle for-
sikringers vedkommende udgør præmien et fast beløb, mens den for andres ved-
kommende kan afhænge af bl.a. bygningernes areal, boligarealet, om der er fladt
tag, om der er 1 eller 2 plan, beliggenheden, bygningsværdien og salgsprisen. For
en 5-årig forsikringsperiode varierer præmierne fra ca. 5.000 kr. til over 11.000
kr.
For alle ejerskifteforsikringer, der udbydes for tiden, gælder, at det er en forud-
sætning for at kunne tegne forsikringen, at forsikringsselskabet foretager en be-
sigtigelse af den pågældende ejendom og udarbejder en tilstandsrapport. Til-
standsrapporten udarbejdes med henblik på selskabets risikovurdering, men skal
normalt betales særskilt af forsikringstageren. Disse tilstandsrapporter er nærme-
re omtalt ovenfor i pkt. 3.5.1.2.
Assurandør-Societetet har oplyst over for udvalget, at der hidtil ikke har været
særlig efterspørgsel på ejerskifteforsikringer, hverken som ansvars- eller kasko-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0048.png
-46-
forsikring. Skadeprocenten i forbindelse med de forsikringer, der er blevet teg-
net, har været meget høj.
I det følgende redegøres for hovedelementerne i vilkårene for de enkelte for-
sikringer på markedet:
A. Ansvarsforsikringer:
A.l. Balticas "Sælgeransvarsforsikring".
Forsikringen dækker erstatningsbeløb eller forholdsmæssigt afslag, som sælgeren
vil kunne tilpligtes at betale til køber på grund af fysiske mangler ved ejendom-
men. Endvidere dækkes visse sagsomkostninger under forudsætning af, at selska-
bet på forhånd har godkendt, at de afholdes.
Forsikringen dækker ikke, hvis sælger har udvist svig over for køber. Køber kan
dog i så fald rejse krav over for selskabet, såfremt det kan sandsynliggøres, at sæl-
ger er insolvent. I øvrigt kan køber rejse krav direkte mod selskabet, hvis køber
ikke kan gennemføre sit krav mod sælger, fordi sælger er død, forsvundet eller
har fået gældssanering eller tvangsakkord.
Forsikringen dækker ikke, hvis køberens mangelskrav skyldes en garanti fra sæl-
ger, eller hvis manglen er omfattet af en garanti afgivet af tredjemand (f.eks, en
entreprenør eller leverandør). Forsikringen dækker heller ikke mangler, som er
dækket af en anden husforsikring.
Forsikringen dækker ikke mangler ved fyr, pumper, beholdere og lignende elek-
trisk-mekaniske komponenter.
Forsikringen dækker for i alt 2 mio. kr. i hele forsikringsperioden. Godkendte
sagsomkostninger dækkes dog ud over dette maksimum. Selvrisikoen er 5.000 kr.
for hver forsikringsbegivenhed. Denne selvrisiko gælder også for køber i de få til-
fælde, hvor denne kan rejse krav direkte mod selskabet.
Forsikringen gælder i 5 år fra den dag, køberen ifølge slutsedlen overtager ejen-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0049.png
-47-
dommen.
A.2. Codans "Hussalgsforsikring".
Forsikringen dækker beløb, som sælger ved endelig dom eller forlig pålægges at
betale til køber i anledning af skjulte, fysiske mangler ved ejendommen. Forsik-
ringen dækker dog ikke, hvis sælger er blevet dømt som udeblevet. Sagsomkost-
ninger dækkes ikke. Selskabet kan når som helst pålægge sælger at acceptere et
forlig.
Forsikringen dækker, selv om sælger har udvist svig over for køber, men selska-
bet har i så fald fuld regres mod sælger. Forsikringen dækker ikke, hvis køberens
mangelskrav bygger på en garanti fra sælger, hvis manglen er omfattet af en ga-
ranti givet af en leverandør eller forhandler, eller hvis køberen kan kræve erstat-
ning hos en entreprenør.
Forsikringen dækker ikke mangler ved hvidevarer, anlæg til alternativ energi,
gulvvarmeanlæg, drænrør, septictanke og installationer til udendørs springvand.
Forsikringen dækker for i alt 400.000 kr. i hele forsikringsperioden. Selvrisikoen
er 5.000 kr., der opkræves én gang i hele forsikringsperioden.
Forsikringen gælder i 5 år. I forsikringsvilkårene er det anført, at forsikringen ef-
ter dens udløb "kan forlænges på begæring af den sikrede".
A.3. Hafnias (nu Codans) "Ejerskifteforsikring".
Denne forsikring tegnes af både sælger og køber, og forsikringen er således ikke
en ren sælgerforsikring. Forsikringen dækker samtlige erstatningsbeløb, som
sælgeren vil kunne tilpligtes at betale til køber på grund af fysiske mangler ved
ejendommen, såfremt manglerne er "opstået" før slutsedlens underskrift (forsik-
ringsbetingelsernes afsnit A, pkt. 2.10.).
Både sælger og køber kan rejse krav direkte mod selskabet. Køber kan rejse krav,
selv om sælger har undladt at give selskabet besked om eksisterende mangler,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0050.png
-48-
som sælger var bekendt med. I så fald har selskabet imidlertid regres mod sælger.
Har køber "tiltrådt" forsikringen, kan selskabet med bindende virkning for sælger
indgå forlig om erstatning m.v. med køber (forsikringsbetingelsemes afsnit A,
pkt. 1.50.).
Forsikringen dækker ikke, hvis manglen er omfattet af en garanti fra sælger,
medmindre det må antages, at køberen ville kunne påberåbe sig forholdet også
uden garantien. Forsikringen dækker endvidere ikke mangler, som er eller kunne
have været dækket af en anden husforsikring eller af en byggefejlforsikring for
nyopførte ejendomme. Det præciseres i forsikringsbetingelserne, at forsikringen
ikke dækker, hvis køber var eller burde have været bekendt med den pågælden-
de mangel.
Forsikringen dækker for i alt 2 mio. kr. i hele forsikringsperioden. For sælger
gælder der en selvrisiko på 5.000 kr., som kun beregnes én gang i løbet af den
periode, forsikringen er i kraft.
Forsikringen gælder i 5 år fra slutsedlens datering.
A.4. Kgl. Brands "Ejerskifteforsikring (sælgerforsikring)".
Forsikringen dækker beløb, som sælger kan tilpligtes at betale på grund af fysiske
mangler ved bygninger på fuldstøbt fundament og tilbehør af sædvanlig karakter.
Endvidere dækkes rimelige sagsomkostninger. Forsikringen dækker kun mang-
ler, der kan henføres til forhold, som var til stede på det tidspunkt, hvor selskabet
besigtigede ejendommen.
Selskabet kan på sælgers vegne afvise køberens krav og kan endvidere pålægge
sælger at antage en advokat. Selskabet kan endvidere når som helst på sælgers
vegne acceptere et forlig. Selskabet kan udbetale erstatning direkte til køber, som
dog ikke selv kan rejse krav over for selskabet.
Forsikringen dækker bl.a. ikke, hvis sælger har givet urigtige oplysninger i slut-
sedlen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0051.png
-49-
Forsikringen dækker heller ikke, hvis køberens mangelskrav bygger på en garanti
fra sælger, medmindre der er tale om en garanti, som fremgår af Dansk Ejen-
domsmæglerforenings standardslutsedler. Endvidere dækker forsikringen ikke,
hvis manglen er omfattet af en garanti givet af tredjemand.
Forsikringen dækker ikke mangler, som er eller kunne have været dækket af sel-
skabets almindelige husejerforsikring eller af selskabets byggefejlforsikring for
nyopførte huse.
Forsikringen dækker for i alt 2 mio kr. i hele forsikringsperioden. Selvrisikoen er
5.000 kr., der opkræves én gang i hele forsikringsperioden.
Forsikringen gælder i 5 år fra den dag, køber overtager ejendommen.
A.5. Topdanmarks "Sælgerforsikring (én- og tofamiliehuse)".
Forsikringen dækker beløb, som sælger ved endelig dom eller forlig bliver pålagt
at betale for udbedring af mangler ved nærmere angivne konstruktioner og in-
stallationer i beboelsesbygninger. Visse indirekte tab (genhusning, opmagasine-
ring o.l.) dækkes også. Selskabet kan pålægge sælgeren at antage en advokat,
men sagsomkostninger dækkes ikke.
Forsikringsbeløbet udbetales direkte til køber, som dog ikke selv kan rejse krav
mod forsikringsselskabet.
Forsikringen dækker ikke, hvis manglen er omfattet af en garanti fra sælger,
medmindre det må antages, at køberen ville kunne påberåbe sig forholdet også
uden garantien. Forsikringen dækker heller ikke mangler, som er dækket af en
anden forsikring.
De bygningskonstruktioner m.v., som er omfattet af forsikringen, er bl.a. fun-
dament, kloaksystem (dog ikke tagrender m.v.), gulv og etageadskillelse, vægge
(herunder vinduer og døre), tag og skorstene, faste el-installationer samt vand- og
varmeinstallationer (bortset fra hvidevarer, anlæg til alternativ energi og gulvvar-
meanlæg).
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0052.png
-50-
Forsikringen dækker højst for i alt 2 mio. kr. i den periode, forsikringen er i kraft.
Selvrisikoen er på 5.000 kr., der beregnes én gang i løbet af den periode, for-
sikringen er i kraft.
Forsikringen gælder i ét år, men sådan at sælger kan kræve den forlænget med et
år af gangen indtil den har været i kraft i 5 år.
A.6. Østifternes "Hussalgsforsikring".
Forsikringen er en ansvars- og garantiforsikring. Den tegnes af sælger, men køber
er medsikret og kan rejse krav direkte mod selskabet.
Forsikringen dækker beløb, som sælger vil kunne tilpligtes at betale for udbed-
ring af mangler ved nærmere angivne konstruktioner og installationer i beboel-
sesbygninger. Sagsomkostninger dækkes ikke.
Forsikringen dækker ikke, hvis manglen er omfattet af en garanti fra sælger eller
tredjemand. Forsikringen dækker heller ikke, hvis manglen er eller kunne have
været dækket af en anden husforsikring eller af en byggefejlforsikring for nyop-
førte ejendomme.
De bygningskonstruktioner m.v., som er omfattet af forsikringen, er bl.a. fun-
dament, kloaksystem (dog ikke tagrender m.v.), gulv og etageadskillelse (bortset
fra kældergulve), vægge (bortset fra vindues- og dørpartier), tag og skorstene,
faste el-installationer samt gas-, vand- og varmeinstallationer (bortset fra hvide-
varer, antenner, anlæg til alternativ energi og gulvvarmeanlæg).
Forsikringen dækker for i alt 500.000 kr. i hele forsikringsperioden. Selvrisikoen
er 10% for hver forsikringsbegivenhed, dog mindst 3.000 kr.
Forsikringen gælder i 5 år.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0053.png
-51-
B. Kaskoforsikringer.
B.l. Runa Forsikrings "Byggefejlforsikring".
Forsikringen kan tegnes af køber eller sælger. Forsikringen dækker fejl ved byg-
ninger og faste installationer, som har betydning for bygningens eller installatio-
nens værdi eller anvendelighed. Forsikringen dækker kun fejl, der kan henføres
til forhold, som var til stede på det tidspunkt, hvor selskabet besigtigede ejen-
dommen. Selskabet betaler enten udbedringsudgifterne eller værditabet. Sagsom-
kostninger dækkes ikke.
Forsikringen dækker ikke fejl, som forsikringstageren har fraskrevet sig mulighe-
den for at gøre gældende over for den, der er ansvarlig. Forsikringen dækker hel-
ler ikke fejl, som forsikringstageren var eller burde have været bekendt med på
det tidspunkt, hvor forsikringen blev tegnet. Endvidere dækker forsikringen ikke
fejl, som skyldes, at forsikringstageren har forsømt at vedligeholde ejendommen.
Forsikringen dækker ikke fejl, som kan kræves udbedret af en leverandør, entre-
prenør eller håndværker, medmindre det kan godtgøres, at den pågældende ikke
kan betale for udbedringen. Forsikringen dækker heller ikke fejl, som er eller
kunne have været dækket af selskabets almindelige husforsikringer.
Der er intet maksimum for forsikringsdækningen, bortset fra, at erstatningen i en
enkelt sag ikke kan overstige ejendommens værdi. Selvrisikoen er 2.500 kr. for
hver forsikringsbegivenhed.
Forsikringen gælder i 5 år.
B.2. Topdanmarks "Køberforsikring".
Forsikringen kan kun tegnes som en tillægsforsikring til selskabets almindelige
husejerforsikring. Forsikringen bortfalder således, hvis husejerforsikringen ophø-
rer.
Forsikringen dækker både som kaskoforsikring ("Dækning A") og som kreditfor-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0054.png
-52-
sikring ("Dækning B").
Kaskoforsikringen dækker udbedring af skader på beboelsesbygninger, såfremt
bygningsskaden medfører, at beboelsesbygningen eller dele heraf i al væsentlig-
hed ikke kan anvendes efter sit formål. Forsikringen dækker også visse indirekte
tab.
Denne del af forsikringen dækker ikke skader, som er dækket af den almindelige
husejerforsikring. Forsikringen dækker endvidere ikke skader, der skyldes over-
svømmelse eller opstigning af grundvand, manglende vedligeholdelse, manglende
opvarmning på grund af forhold, som køber har indflydelse på, svindrevner o.l.,
samt skader på eller forvoldt ved til- eller ombygning, der er udført i forsik-
ringsperioden. Skader på kedler og beholdere, der er mere end 10 år gamle, er
heller ikke dækket.
Kreditforsikringen dækker købers økonomiske krav på grund af fysiske mangler
ved bygninger samt forureningsskader. Sagsomkostninger dækkes ikke.
Denne del af forsikringen dækker, hvis køber har et krav mod sælger eller tredje-
mand ifølge dom, voldgiftskendelse eller forlig, der kan tvangsfuldbyrdes. Endvi-
dere dækker forsikringen, hvis det skønnes, at det i praksis er umuligt at opnå
dom eller voldgiftskendelse over sælger, f.eks, fordi denne er forsvundet eller har
fået gældssanering. Forureningsskader dækkes kun med op til 200.000 kr.
Hele forsikringen dækker for i alt 2 mio. kr. i forsikringsperioden. Selvrisikoen er
5.000 kr., der opkræves én gang i hele forsikringsperioden.
Forsikringen gælder i 5 år.
B.3. Tryg Forsikrings "Byggefejlforsikring".
Forsikringen kan tegnes af køber eller sælger. Køber kan kun tegne forsikringen
som et tillæg til selskabets almindelige husforsikring.
Forsikringen dækker udbedring af visse nærmere angivne fejl ved ejendommens
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-53-
bygninger og faste installationer. Har en fejl medført, at ejendommen ikke kan
beboes, dækkes endvidere visse indirekte tab (genhusningsudgifter m.v.). For-
sikringen dækker kun, hvis udgiften kan henføres til forhold, som var til stede, da
selskabet udfærdigede sin tilstandsrapport. Det er endvidere en forudsætning, at
fejlen har forringet de forsikrede bygningers eller installationers brugsværdi.
Med disse begrænsninger dækker forsikringen konstruktions-, materiale- eller
udførelsesfejl, som volder direkte skade på de forsikrede bygninger eller installa-
tioner eller medfører risiko for sådan skade. Forsikringen dækker i øvrigt skjulte,
fysiske fejl, som sælger kan gøres erstatningsansvarlig for, dog kun hvis fejlen er
væsentlig.
Forsikringen dækker ikke fejl, som køber har fraskrevet sig muligheden for at gø-
re gældende over for sælger. Forsikringen dækker heller ikke fejl, som køber var
eller burde have været bekendt med på det tidspunkt, hvor forsikringen blev teg-
net. Fejl, der er omfattet af en garanti fra sælger eller tredjemand, dækkes ikke.
Undtaget fra forsikringen er endvidere fejl, der er eller kunne have været dækket
af selskabets almindelige husejerforsikring, eller som der er taget forbehold over-
for i en sådan forsikring. Forsikringen dækker heller ikke fejl, der er "sædvanligt
forekommende under hensyn til det forsikredes alder, brug, konstruktion og al-
mene vedligeholdelsestilstand ved ejendommens overtagelse eller forsikringens i-
krafttrædelse". Undtaget fra dækningen er også fejl, der skyldes, at bygningsdeles,
konstruktioners eller materialers sædvanlige eller aftalte levetid er udløbet. For-
sikringen dækker endvidere ikke fejl, der skyldes køberens manglende vedlige-
holdelse. Undtaget er desuden fejl ved hvidevarer, svømmebassiner m.v., alterna-
tive energianlæg, antenner, markiser o.l., visse tanke samt visse brønde og rør
m.v.
Selskabet har regres mod sælger, hvis denne har handlet svigagtigt over for kø-
ber.
Der er intet maksimumbeløb for forsikringsdækningen. Selvrisikoen er 2.500 kr.
for hver forsikringsbegivenhed.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-54-
Forsikringen gælder i 5 år.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0057.png
-55-
Kapitel 4. En byggesags forløb m.v.
4.1. Opførelse af nye boliger m.v.
I de seneste år er der blevet bygget stadigt færre nye boliger med forbrugere som
bygherrer. Antallet af nyopførte enfamiliehuse - herunder parcel, række-, kæde-
og dobbelthuse - var i 1992 det laveste i mere end 10 år. Antallet af nyopførte
fritliggende enfamiliehuse var i 1992 under 2.000, inklusive til- og ombygninger.
En forbruger, der beslutter sig for at lade opføre et hus, og som ikke ønsker et ty-
pehus, vil normalt henvende sig til en arkitekt eller entreprenør med henblik på
at få udarbejdet et projekt til et hus samt et overslag over prisen.
Er det en arkitekt, der projekterer, udarbejder denne som regel også udbudsma-
terialet, hvorefter arbejdet på bygherrens vegne udbydes i licitation eller under-
håndsbud. Hvis det er en entreprenør, der projekterer, taler man om "totalentre-
prise" . Parterne indgår i så fald aftale om opførelse af en bygning, og det er heref-
ter op til totalentreprenøren at afholde licitation eller indhente underhåndsbud,
hvis han har brug for underentreprenører.
Kontrakten (kontrakterne) om udførelsen af byggearbejdet indeholder efter det
for udvalget oplyste næsten altid en henvisning til Almindelige Betingelser (AB),
uanset om en arkitekt eller en totalentreprenør står for projekteringen. AB er
nærmere omtalt nedenfor i kapitel 9, pkt. 9.1.1.1.
I tilfælde, hvor en arkitekt udarbejder udbudsmaterialet, er det denne, som på
bygherrens vegne indføjer eventuelle fravigelser eller tilføjelser til AB. Entrepre-
nørerne henviser i deres tilbud normalt til Håndværksrådets eller Entrepre-
nørforeningens supplerende standardforbehold.
Ved totalentreprise er det efter det for udvalget oplyste ikke sædvanligt, at entre-
prenøren foretager andre fravigelser eller tilføjelser til AB end dem, der fremgår
af de ovenfor nævnte standardforbehold.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-56-
4.2. Boligministeriets kvalitetssikringsreform.
4.2.1. Boligministeriets reformarbejde vedrørende statsligt og statsstøttet byggeri.
På baggrund af et betydeligt antal byggeskader i byggeri opført i 1960'erne og
1970'eme gennemførte Boligministeriet i 1986 en reform, som tager sigte på at
styrke forebyggelsen af fejl m.v. i statsligt og statsstøttet byggeri.
Reformen omfatter både projektering, udførelse og vedligeholdelse af byg-
gerierne.
Reformens hovedpunkter er følgende:
a.
De enkelte ydelser under projektering og udførelse af et byggeri skal "kvali-
tetssikres".
Der skal under udførelsen og i forbindelse med afleveringen af byggeriet
foregå en effektiv kontrol med dets samlede kvalitet.
Byggeriets drift, herunder vedligeholdelse, skal ske efter faste planer.
Der skal foretages et eftersyn af byggeriet kort før udløbet af en periode på
5 år fra afleveringen.
Rådgiveres, entreprenørers og leverandørers ansvarsperiode for fejl og
mangler skal aftalemæssigt fastsættes til 5 år.
Der er oprettet en "Byggeskadefond", som dækker skader i byggeri, der ef-
ter 30. juni 1986 får offentlig støtte efter lov om boligbyggeri.
b.
c.
d.
e.
f.
Punkterne a-f gælder for statsstøttet boligbyggeri. Punkterne a, b, d og e gælder
tillige for statsligt byggeri. Byggeri fra før 1986 og anlægsarbejder er ikke omfat-
tet af reformen.
Om de enkelte punkter kan i øvrigt nævnes følgende hovedtræk:
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0059.png
-57-
Ad a og b. kvalitetssikring.
Formålet med "kvalitetssikringen" af projektering og udførelse er at forebygge
fejl med deraf følgende skader og andre svigt.
Byggestyrelsen udsendte i 1986 et cirkulære om kvalitetssikring af byggearbejder
samt en tilhørende vejledning. Cirkulæret og vejledningen er rettet til de statslige
og statsstøttede bygherrer. Hovedelementet er, at kvalitetssikringen skal systema-
tiseres og dokumenteres. Cirkulæret og vejledningen opstiller et såkaldt ram-
mesystem. Rammerne udfyldes ved en række tekniske anvisninger og vejlednin-
ger, som hovedsagelig udarbejdes af byggeriets parter, og som derefter udgør et
"alment teknisk fælleseje", der kan anvendes af projekterende og udførende. Her-
udover er der metodefrihed med hensyn til kvalitetssikringen.
Ad c. bygningsdrift.
Formålet med indsatsen vedrørende dette punkt er at modvirke, at mangelfuld
bygningsdrift, herunder dårlig vedligeholdelse, fører til skader og andre svigt i
byggeriet og dermed formøbler fordelene ved den kvalitetssikring, der er gen-
nemført før byggeriets aflevering.
Boligministeriet har udstedt bekendtgørelse nr. 540 af 18. juli 1990 om
bygningsdrift med en tilhørende vejledning. Reglerne gælder foreløbig alene for
byggeri under Byggeskadefondens område, d.v.s. statsstøttet boligbyggeri fra 1986
og fremefter.
Ad d. 5-års eftersyn.
Boligministeriet har lagt til grund, at en stor del af de skjulte fejl og skader i et
byggeri bliver opdaget eller forholdsvis let kan opdages inden for de første 5 år
efter byggeriets aflevering. Man regner således med, at de fleste svigt kan opda-
ges - i al fald som tegn på kommende svigt -, hvis der efter 5 år foretages et syste-
matisk eftersyn af byggeriet. Samtidig kan man ved dette eftersyn få et indtryk af,
om bygningsdriften i den første 5 års-periode har været forsvarlig.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0060.png
-58-
Bekendtgørelse nr. 541 af 18. juli 1990 indeholder regler om 5-års eftersyn for
byggeri under Byggeskadefondens område. Bekendtgørelse nr. 463 af 15. juni
1992 indeholder regler om 5-års eftersyn i det statslige byggeri.
I medfør af bekendtgørelse nr. 541 af 18. juli 1990 har Byggeskadefonden udstedt
nærmere retningslinjer for gennemførelse og rapportering af 5-års eftersyn. Den
senest reviderede udgave er fra marts 1992.
Ad e. fælles 5-årig ansvarsperiode.
Baggrunden for gennemførelsen af en fælles ansvarsperiode for entreprenører,
tekniske rådgivere og materialeleverandører var, at Boligministeriet fandt uens-
artede ansvarsperioder uhensigtsmæssige ud fra hensynet til kvalitetssikring. En
fælles ansvarsperiode for de involverede letter den retlige afklaring, hvis der se-
nere viser sig fejl eller mangler ved byggeriet.
Endvidere fandt Boligministeriet det urimeligt, at entreprenøren hæftede for
mangler ved de anvendte materialer i 20 år, mens hans mulighed for at viderefø-
re mangelskrav mod den pågældende materialeleverandør normalt allerede ud-
løb efter 1 år (den såkaldte entreprenørklemme).
Overvejelserne om en fælles ansvarsperiode af passende længde mundede ud i
en fælles 5-årig forældelsesfrist for rådgiveres, entreprenørers og leverandørers
ansvar. På entreprenørområdet var formålet at opnå en effektiv 5-årig ansvarspe-
riode mod at give afkald på de sidste 15 år af den almindelige 20-årige forældel-
sesfrist, som gælder i medfør af Danske Lov 5-14-4.
De fornødne regler herom blev fastsat i Byggestyrelsens cirkulære af 25. juni
1986 om ansvarsforhold ved byggearbejder. Dette cirkulære er ophævet efter
vedtagelsen af AB 92, jf. nedenfor i kapitel 9, pkt. 9.1.1.1.2.
Efter cirkulæret skulle det 5-årige entreprenøransvar gennemføres ved, at
bygherrerne anerkendte et tilbudsforbehold fra de bydende om, at mangelsind-
sigelser skal gøres gældende inden 5 år efter byggeriets aflevering.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0061.png
-59-
På leveranceområdet skulle 5-års reglen gennemføres ved, at entreprenørerne i
aftalen med bygherrerne forpligtes til at indføje følgende "byggeleveranceklausul"
i deres underaftaler med leverandører:
"Leverandørens ansvar for mangler ved leverancer ophører 5 år efter afleverin-
gen af det byggeri, hvori leverancen indgår. Ved leverancer til lager eller videre-
salg ophører ansvaret dog senest 6 år efter leveringen til køberen."
Ad f. Byggeskadefonden.
Byggeskadefonden for statsstøttet boligbyggeri blev oprettet ved en ændring af
lov om boligbyggeri, jf. lov nr. 577 af 19. december 1985.
Byggeskadefonden er en selvejende institution (fond), der yder støtte til udbed-
ring af skader, som skyldes forhold ved opførelsen af byggeri, der er påbegyndt
efter 1986. Fonden skal foranstalte 5 års-eftersyn af byggeri under fondens områ-
de. Endvidere skal fonden formidle praktiske og tekniske erfaringer vedrørende
byggeskader.
Fondens midler tilvejebringes ved bidrag fra byggeri under fondens område på
1 % af det enkelte byggeris anskaffelsessum. Fonden afholder af disse midler ud-
gifter til 5 års-eftersynene og til sin egen administration, mens resten af bidragene
bruges til at betale for udbedring af skader og dermed kan betragtes som en form
for forsikringspræmie.
4.2.2.
Kvalitetssikringsreformens afsmittende virkning.
En række af kvalitetssikringsreformens væsentligste elementer er nu indføjet i
AB 92, som er omtalt nedenfor i kapitel 9, pkt. 9.1.1.1.2.
På forsikringsområdet har Boligministeriet ført forhandlinger med forsikringssel-
skaberne om en byggeskadefondslignende ordning, først og fremmest for 1- og 2-
familiehuse. Et udkast til en sådan ordning foreligger, men gennemførelsen er
indtil videre strandet på, at forsikringsselskaberne ønsker, at ordningen i givet
fald skal være obligatorisk. Visse forsikringsselskaber har i stedet udarbejdet byg-
gefejlforsikringer, især for 1- og 2-familiehuse, jf. herom nedenfor i pkt. 4.3.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0062.png
-60-
4.3. Bygherrens muligheder for at sikre sig mod fejl og mangler.
4.3.1. En ikke-erhvervsdrivende bygherre, der ønsker sig et godt og velbygget hus,
bør først og fremmest sikre sig, at projektet har den fornødne kvalitet og at der
foretages en løbende kvalitetssikring, mens byggeriet skrider frem.
Ved forholdsvis store byggearbejder som f.eks, opførelse af et parcelhus sørger
de fleste bygherrer da også for at have bistand fra en professionel rådgiver, som
kan føre tilsyn med byggeriet, og som på bygherrens vegne bl.a. kan forhandle sig
til eventuelle hensigtsmæssige afvigelser fra Almindelige Betingelser.
4.3.2. Der findes ingen regler om, at et nyopført hus skal gennemgås af en uvildig
bygningssagkyndig i forbindelse med afleveringen.
I AB 92 findes der imidlertid regler om afleveringsforretning. Entreprenøren skal
give bygherren skriftlig besked, når byggeriet er fuldført, og bygherren skal heref-
ter indkalde til afleveringsforretning. Entreprenøren har pligt til at møde op, idet
han ellers må respektere bygherrens opmåling og skøn over arbejdet. Ved af-
leveringsforretningen skal der udfærdiges en særlig afleveringsprotokol, som un-
derskrives af parterne. Heri skal påberåbte mangler m.v. anføres, og det skal an-
gives, om parterne anser arbejdet for afleveret.
Byggeriet anses for afleveret til bygherren, når afleveringsforretningen har fundet
sted, medmindre der ved denne er påvist væsentlige mangler. I så fald skal der af-
holdes en ny afleveringsforretning, når entreprenøren har meddelt, at han anser
manglerne for afhjulpet.
Ved byggerier, hvor bygherren har bistand fra en professionel rådgiver, er det al-
mindeligt, at man allerede inden afleveringsforretningen foretager en eller flere
besigtigelser, hvor der udarbejdes mangelslister.
AB 92 indeholder regler om 1-års og 5-årseftersyn af byggeriet. Ved disse ef-
tersyn skal parterne udarbejde en eftersynsprotokol, der udfyldes på samme må-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0063.png
-61-
de som afleveringsprotokollen.
4.3.3. Enkelte forsikringsselskaber tilbyder særlige bygherreforsikringer mod fejl
og mangler ved nyopførte huse.
En sådan forsikring kan normalt alene tegnes som et tillæg til selskabets sædvan-
lige hus- eller fritidshusforsikring. Forsikringen dækker typisk bygningsskade,
som skyldes materialefejl, konstruktionsfejl eller udførelsesfejl. Forsikringen
dækker under forudsætning af, at forsikringstageren ikke kan gennemføre et be-
rettiget erstatningskrav mod den ansvarlige, f.eks, fordi denne er gået konkurs el-
ler har fået en tvangsakkord. Forsikringen dækker normalt ikke skade, som skyl-
des utilstrækkelige jordbundsundersøgelser forud for byggeriet, tab som følge af,
at byggeriet ikke gøres færdigt, eller tab som følge af manglende eller forkerte le-
verancer. Forsikringen kan overtages af nye ejere af ejendommen og kan som re-
gel forlænges med 1 år ad gangen, indtil den har været i kraft i 5 år fra afleve-
ringstidspunktet.
Et eksempel på en forsikringspolice af den omhandlede karakter er medtaget i
betænkningen som bilag 4.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-62-
Kapitel 5. Antallet af sager om mangler ved fast ejendom.
Der er næppe tvivl om, at de fleste sager om mangler løses ved forhandling mel-
lem parterne inden de når frem til domstolene eller - for entrepriseområdets ved-
kommende - til en voldgiftsret.
I AB 92 er det i § 46 bestemt, at tvister mellem bygherre og entreprenør afgøres
af Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed, hvis afgørelser er endelige.
I ABR 89, pkt. 9.0.1., er det tilsvarende bestemt, at tvister mellem bygherre og
tekniske rådgivere skal afgøres af Voldgiftsretten. Medmindre der er truffet sær-
lig aftale om andet, skal honorartvister dog behandles af et permanent udvalg,
nedsat af den pågældende rådgivers organisation.
Der indbringes årligt 300-400 sager for Voldgiftsretten. Af disse drejer hovedpar-
ten sig om honorarspørgsmål. I de senere år har kun ganske få af de indbragte sa-
ger drejet sig om opførelse af bolig til private bygherrer. Dette skyldes formentlig
i første række, at sådanne entreprise- og rådgivningsaftaler er blevet sjældne som
følge af det private boligbyggeris tilbagegang. I det omfang der opføres private
ejerboliger, er det oftest typehuse under en eller anden form. Og i disse tilfælde
er der normalt enten tale om, at projektering og opførelse varetages af et firma,
hvis standardvilkår ikke indeholder en henvisning til ABs voldgiftsbestemmelse,
eller om, at ejendommen først sælges til forbrugeren, når den er opført.
Ved domstolene opgøres det samlede årlige antal civile retssager. Det opgøres
ikke, hvilke emner, sagerne vedrører, og der findes derfor ingen samlede tal for,
hvor mange mangelssager, der når frem til domstolene. Det opgøres heller ikke
på anden måde, i hvilket omfang sager om mangler ved fast ejendom lægger be-
slag på domstolenes ressourcer.
For alligevel at forsøge at skaffe sig et indtryk af udviklingen bad udvalget i 1987
og igen i 1990 landets byretter samt Østre og Vestre Landsret om i en periode at
opgøre, hvor mange sager om fysiske mangler ved fast ejendom, man havde be-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-63-
handlet. Udvalget bad endvidere retterne om at vurdere mangelssagernes skøns-
mæssige andel af embedets samlede arbejdsbyrde i forbindelse med civile retssa-
ger.
Retternes svar på de to rundspørger viste en nedgang i sagsantallet fra 1987-88 til
1990 på ca. 40%, mens mangelssagernes anslåede andel af retternes samlede ar-
bejdsbyrde i forbindelse med civile sager faldt fra gennemsnitligt ca. 18% i 1987-
88 til ca. 12% i 1990.
Disse resultater må naturligvis tages med meget betydelige forbehold. Opgørel-
serne vedrører kun perioder på nogle få måneder, og retternes skøn over, hvor
meget tid man bruger på behandlingen af mangelssager, er efter sagens natur be-
hæftet med stor usikkerhed.
Efter udvalgets opfattelse er der dog grundlag for at antage, at antallet af retssa-
ger om mangler ved fast ejendom i den nævnte periode er faldet væsentligt, men
at sagerne trods dette fortsat udgør en betydelig del af retternes samlede ar-
bejdsbyrde.
Udviklingen hænger formentlig sammen med et faldende antal nyopførelser og
hushandler i tiden efter 1987. For at kunne sige noget sikkert herom måtte man
dog bl.a. vide, hvor lang tid der gennemsnitligt går fra det tidspunkt, hvor en
mangel konstateres, og indtil sagen indbringes for retten.
Derimod er det uklart, i hvilket omfang udviklingen også skyldes den opfattelse,
at retspraksis er blevet mere restriktiv med hensyn til at tilkende forholdsmæssigt
afslag i købesummen, således at der nu skal mere til, for at en mangel udløser et
afslag, jf. nærmere herom i kapitel 8, pkt. 8.3. Dette kan have medført, at man er
blevet mere forsigtig med at anlægge sag.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-64-
Afsnit m. Nyere forbrugerbeskyttelseslovgivning
m.v.
Kapitel 6. Oversigt over nyere lovgivning og reforminitiativer på tilgrænsende
områder.
Siden afgivelsen af udvalgets delbetænkning nr. 1110/1987 er der på forskellige
tilgrænsende områder fremlagt forslag fra sagkyndige udvalg m.v. eller blevet
gennemført ny lovgivning, der har betydning for forbrugernes retsstilling i for-
bindelse med erhvervelse af fast ejendom.
6.1. Ejendomsomsætning.
6.1.1. Ændring af ejendomsmæglerbekendtgørelsen.
Ejendomsmæglerbekendtgørelsen blev i 1990 ændret på en række punkter efter
forslag fra en embedsmandsgruppe under Bolig-, Industri- og Justitsministeriet.
Embedsmandsgruppen blev nedsat i 1989 på baggrund af den hastige opbygning
af store ejendomsmæglerkæder og de finansielle virksomheders indtog på ejen-
domsformidlingsområdet ved indgåelse af franchise- og samarbejdsaftaler med
disse kæder. Arbejdsgruppen, der skulle vurdere, om udviklingen gjorde det nød-
vendigt med hurtige lovindgreb, afgav i 1990 betænkning nr. 1195/1990 om bran-
cheglidning og franchising på ejendomsformidlingsområdet.
I overensstemmelse med arbejdsgruppens forslag blev der herefter ved be-
kendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990 indføjet nogle bestemmelser i ejen-
domsmæglerbekendtgørelsen, som havde til formål at sikre, at ejendomsformid-
1ernes kunder fortsat får en uafhængig rådgivning.
6.1.2. Lov om omsætning af fast ejendom.
Efter gennemførelsen af de ovenfor nævnte ændringer af ejendomsmæglerbe-
kendtgørelsen nedsatte industriministeren et egentligt lovforberedende udvalg,
der skulle undersøge udviklingen inden for ejendomsomsætningen med henblik
på at vurdere den fremtidige regulering af ejendomsomsætningen her i landet.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-65-
Udvalget afgav i marts 1992 en delbetænkning om omsætning af fast ejendom
(betænkning nr. 1231/1992). I betænkningen fremlagde udvalget i et "problemka-
talog" sine foreløbige tanker på en række områder.
Udvalget afgav i december 1992 sin endelige betænkning (betænkning nr.
1241/1992, "Lov om omsætning af fast ejendom").
Mens nærværende udvalg navnlig har haft til opgave at undersøge mulighederne
for at styrke forbrugernes retsstilling ved en regulering af det civilretlige forhold
mellem køber og sælger, henholdsvis mellem bygherre og entreprenør m.v., har
ejendomsomsætningsudvalget set på ejendomsfonnjdlingen, det vil i første række
sige ejendomsmæglernes/-handlernes virksomhed.
Med denne indgangsvinkel foreslog ejendomsomsætningsudvalget i betænkning
nr. 1241/1992 en række nye regler om ejendomsformidling og anden erhvervs-
mæssig rådgivning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom.
Udvalgets forslag er med få ændringer blevet gennemført ved lov nr. 453 af 30.
juni 1993 om omsætning af fast ejendom, som trådte i kraft den 1. januar 1994.
Loven har afløst den hidtil gældende lov om ejendomsmæglere. Lovgivningen om
ejendomsformidling m.v. gælder fremover alene formidling og rådgivning over
for forbrugere, jf. lovens § 1, stk. 3.
Ejendomsmæglere, advokater, pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsik-
ringsselskaber skal fremover have ret til at drive ejendomsformidlingsvirksom-
hed. Finansielle virksomheders ejendomsformidlingsvirksomhed skal dog drives i
særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretnings-
steder, jf. lovens § 8.
Ejendomsmæglere skal registreres i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen og skal op-
fylde en række krav, bl.a. om teoretisk uddannelse og praktisk erfaring, jf. lovens
§25.
Det skal fortsat være lovligt at kombinere arbejdet som ejendomsformidler med
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-66-
formidling eller salg af finansielle produkter. Formidleren skal dog i så fald klart
tilkendegive over for parterne, hvilke økonomiske interesser han har i deres valg
af lån, forsikring eller lignende.
Ejendomsmæglere, der ikke har forpligtet sig til at virke for afsætning af fi-
nansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, og
som opfylder visse yderligere betingelser, skal have eneret til at kalde sig "uaf-
hængig ejendomsmægler", jf. lovens § 26.
Ejendomsformidlere skal stille behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pen-
gekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksom-
hed som ejendomsformidler, jf. lovens § 8, stk. 3. Lovens § 24 indeholder regler
om ejendomsformidleres erstatningsansvar og pligt til på objektivt grundlag at
betale "godtgørelse" for forkerte provenuberegninger, forkerte ejerudgiftsbereg-
ninger og forkerte værdiansættelser. Bestemmelsen i § 24, stk. 2, hvorefter ejen-
domsformidlere i tilfælde, hvor en provenuberegning viser sig at være forkert,
skal godtgøre den godtroende forbruger forskellen mellem en korrekt og den for-
kerte beregning, er en nyskabelse i dansk ret for så vidt som bestemmelsen synes
at skabe udtrykkelig hjemmel til, at forbrugere kan tilkendes en økonomisk kom-
pensation for "skuffet forventning".
Det kan endvidere nævnes, at ejendomme fremover skal udbydes med angivelse
af den pris, hvortil ejendommen kan købes kontant. Kontantprisen gøres i øvrigt
til et nøgletal i forbindelse med omsætning af fast ejendom, idet den også skal
bruges ved annoncering og ved ejendomsformidleres værdiansættelse af en ejen-
dom, jf. lovens §§ 3-5.
Ejendomme skal endvidere udbydes med et forslag til finansiering, jf. lovens § 18.
Bekendtgørelse nr. 1055 af 17. december 1993 om ejendomsformidling indehol-
der nærmere regler herom, jf. bekendtgørelsens §§ 12-14. Der skal bl.a. oplyses
en pris på den samlede finansieringspakke.
Ingen må være formidler for både køber og sælger i samme handel, jf. lovens §
15.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-67-
Ejendomsformidleres rådgivning skal være sagkyndig og alene bestemt af købers
og sælgers interesser og forhold. Dette gælder, selv om formidleren har en per-
sonlig interesse i sagen, f.eks, fordi han samarbejder med en finansiel virksomhed
om afsætning af finansielle produkter, jf. lovens § 16.
Formidleren skal bl.a. kunne godtgøre, at han har rådgivet parterne om behov og
mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, jf. lovens § 13. Denne
regel gælder også for andre, der erhvervsmæssigt påtager sig at værdiansætte en
ejendom, jf. lovens § 3, stk. 2. Ejendomsomsætningsudvalget anfører i betænknin-
gen, at den erhvervsdrivende skal orientere generelt "om risikoen for skjulte
mangler og reglerne om mangelsansvar samt om mulighederne for at imødegå ri-
sikoen ved en byggeteknisk gennemgang og forsikringstegning samt rådgive om
de juridiske konsekvenser af, at der ikke foreligger en rapport fra en byggetek-
nisk gennemgang. Er der ud fra "god skik" særlig anledning til det i den konkrete
sag, skal den erhvervsdrivende (ved værdiansættelse af en ejendom) tage et
konkret forbehold om nødvendigheden af en byggeteknisk gennemgang og be-
grunde, hvorfor forbeholdet er nødvendigt. Har en formidler taget et sådant for-
behold over for sin opdragsgiver, kan der være særlig anledning til at gøre den
anden part opmærksom på dennes behov for at søge bistand hos egen rådgiver.
Hvad "god skik" kræver til opfyldelse af bestemmelsen, er uafhængigt af vedkom-
mende erhvervsdrivendes professionelle baggrund, som imidlertid efter omstæn-
dighederne kan indebære en skærpelse" (betænkning nr. 1241/1992, s. 51).
Formidleren skal ikke skal have krav på betaling af nogen art, hvis hans indsats
ikke fører til, at der indgås en købsaftale ("no cure-no pay "-princippet), jf. lovens
§ 11-
De nye regler om ejendomsformidling m.v, der som nævnt trådte i kraft den 1.
januar 1994, er fuldt forenelige med de forslag, der fremsættes i denne betænk-
ning, jf. nærværende udvalgs forslag om tilstandsrapporter og forsikring i kapitel
8, afsnit 8.4.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-68-
6.1.3.
EU-initiativer.
6.1.3.1. Forslag til direktiv om timeshare-kontrakter m.v.
EF-kommissionen fremsatte i juli 1992 et forslag til Rådets direktiv om beskyt-
telse af køberen i kontrakter om brugsret til fast ejendom på timeshare-basis.
I Danmark dækker time snare-begrebet over en række forskellige kontrakttyper,
dels aftaler om en periodisk brugsret kombineret med medlemsskab af en for-
ening af timeshare-ejere, dels køb af aktier i et selskab, der ejer timeshare-ejen-
dommen, dels køb af en ideel anpart af timeshare-ejendommen.
Også i de øvrige EF-lande findes der flere forskellige typer af timeshare-kontrak-
ter. Direktivforslaget har imidlertid ikke til formål at harmonisere disse forskelli-
ge typer af timeshare-kontrakter, men alene at give forbrugere visse grundlæg-
gende rettigheder i forbindelse med aftaleindgåelsen.
I sin begrundelse for direktivforslaget har EF-Kommissionen bl.a. peget på, at
der ofte anvendes aggressive salgsteknikker ved afsætning af timeshare-kontrak-
ter, at "timeshare-industrien" som regel har hjemsted i særlige skattely, og at de
fleste timeshare-kunder erhverver andele i ejendomme uden for deres eget land.
Direktivforslaget, der forventes vedtaget i løbet af 1994, indeholder to hovedele-
menter:
For det første pålægges sælgeren en detaljeret informationsforpligtigelse over for
køberen.
I et bilag til forslaget er angivet en lang række oplysninger, som en timeshare-
kontrakt skal indeholde, bl.a. om opførelsen og den fremtidige drift af timeshare-
ejendommen.
For det andet skal køberen have fortrydelsesret. Fortrydelsesretten skal gælde i
10 dage efter underskrivelsen af kontrakten. I visse tilfælde forlænges for-
trydelsesfristen til 3 måneder.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0071.png
-69-
Direktivforslaget vedrører et helt specielt område, og synes på nuværende tids-
punkt at være uden særlig interesse for dette udvalgs generelle overvejelser om
beskyttelsesregler ved overdragelse af fast ejendom. Det kan dog konstateres, at
den yderligere information til køberen, som tilstræbes med direktivforslaget, lig-
ger på linje med de bestræbelser, der er udtrykt i udvalgets forslag. Endvidere
har udvalget i betænkning nr. 1110/1987 stillet forslag om en fortrydelsesret i den
almindelige ejendomsomsætning.
6.1.3.2. Direktiv om urimelige kontraktvilkår i forbrugeraftaler
Rådet har i 1993 vedtaget et direktiv om urimelige kontraktvilkår i forbrugerafta-
ler. Direktivet skal være gennemført i medlemsstaterne inden den 1. januar 1995.
Direktivet gælder for aftaler, der indgås mellem erhvervsdrivende og forbrugere.
Direktivet omfatter således bl.a. forbrugeres indgåelse af entrepriseaftaler m.v.
og professionelle bygherrers salg af fast ejendom til forbrugere.
For at sikre, at forbrugeren får den beskyttelse, der følger af direktivet, skal med-
lemsstaterne fastsætte, at den erhvervsdrivende og forbrugeren ikke gyldigt kan
aftale, at kontrakten skal være underlagt et tredjelands lovgivning, hvis forbruge-
ren herved får en ringere beskyttelse end efter direktivet.
Direktivet indeholder en generalklausul om urimelige kontraktvilkår, der ikke er
blevet individuelt forhandlet - i praksis først og fremmest standardvilkår. Efter
denne bestemmelse skal et standardvilkår anses for urimeligt, hvis det "til trods
for kravene om god tro bevirker en betydelig skævhed i parternes rettigheder og
forpligtelser ifølge aftalen til skade for forbrugeren" (artikel 3). Direktivet synes
således at have et snævrere anvendelsesområde end generalklausulen i aftalelo-
vens § 36.1 et bilag til direktivet er angivet en vejledende liste med eksempler på
vilkår, der kan være urimelige. Blandt disse eksempler kan nævnes vilkår om, at
forbrugeren skal betale en uforholdsmæssigt stor godtgørelse, hvis han ikke op-
fylder sine forpligtelser, vilkår om, at den erhvervsdrivende ensidigt og "uden gyl-
dig grund" kan ændre egenskaberne ved et produkt eller en tjenesteydelse, som
skal leveres, og vilkår, der ophæver eller indskrænker forbrugerens adgang til at
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-70-
rejse søgsmål eller benytte andre retsmidler, f.eks, ved at pålægge forbrugeren en
bevisbyrde, der ifølge gældende ret påhviler en anden aftalepart.
Efter direktivet skal der ved vurderingen af, om et kontraktvilkår er urimeligt, ta-
ges hensyn til arten af varen eller tjenesteydelsen, til de øvrige bestemmelser i
kontrakten og til alle andre omstændigheder på tidspunktet for aftalens indgåel-
se. Senere indtrufne omstændigheder kan ikke tages i betragtning til skade for
forbrugeren, hvilket er en ændring i forhold til generalklausulen i aftalelovens §
36. Vurderingen af, om et kontraktvilkår er rimeligt, kan hverken omfatte "defini-
tionen af aftalens hovedgenstand" eller "overensstemmelsen mellem pris og varer
eller mellem tjenesteydelser og betalingen herfor" (artikel 4). Det fremgår dog af
præamblen, at man kan tage hensyn til bestemmelserne herom, når man skal vur-
dere, om andre kontraktvilkår er rimelige.
Efter direktivet skal medlemsstaterne fastsætte, at urimelige kontraktvilkår i af-
taler, som en erhvervsdrivende har indgået med en forbruger, ikke er bindende
for forbrugeren. Den øvrige del af aftalen skal forblive bindende for parterne,
hvis den kan opretholdes uden det urimelige kontraktvilkår.
Direktivet indeholder endvidere en fortolkningsregel, hvorefter den fortolkning,
som er mest gunstig for forbrugeren, skal gælde, hvis der er tvivl om betydningen
af et kontraktvilkår (artikel 5). Gennemførelsen af denne regel i dansk ret vil for-
mentlig kræve lovændring.
Direktivet åbner mulighed for, at medlemsstaterne kan fastsætte eller opretholde
regler, som giver en videre forbrugerbeskyttelse (minimumsdirektiv).
Det må antages, at en gennemførelse af direktivet her i landet ikke vil kræve me-
get betydelige ændringer af de gældende aftaleretlige regler. Aftaleloven inde-
holder allerede i dag i § 36 en generalklausul, der synes at have et bredere an-
vendelsesområde end bestemmelsen i direktivets artikel 3.
Direktivet er derfor uden væsentlig interesse for dette udvalgs arbejde.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0073.png
-71 -
6.2. Produktansvarsloven og produktsikkerhedsloven.
6.2.1. Ved lov nr. 371 af 7. juni 1989 er der for første gang gennemført generelle
lovregler om produktansvar her i landet. Loven gennemfører et EF-direktiv fra
1985 om produktansvar (85/374/EØF).
Produktansvarsloven gælder for det ansvar, som påhviler en producent for skade
forårsaget af en defekt ved hans produkt. Loven indeholder desuden regler om
mellemhandlerens ansvar for skade forårsaget af en defekt ved et produkt, som
han har leveret.
Et produkt er "defekt", når det ikke frembyder den sikkerhed, som med rette kan
forventes.
Loven omfatter dels personskade og tab af forsørger, dels skade på "forbruger-
ting", dvs. genstande, som efter deres art sædvanligvis er beregnet til ikke-er-
hvervsmæssig aktivitet, og som konkret hovedsagelig er blevet brugt til ikke-er-
hvervsmæssig aktivitet. Loven omfatter ikke skade på produktet selv og regulerer
heller ikke ansvaret for mangler ved produktet.
Ved "produkt" forstås enhver løsøregenstand, selv om genstanden f.eks, er ind-
føjet som en bestanddel af en fast ejendom. Loven gælder således bl.a. for skader
på fast ejendom forvoldt af f.eks, defekte køleskabe, vaskemaskiner, antenner,
varmeanlæg, radiatorer o.l.
Som "producent" anses navnlig den, der har fremstillet produktet eller har udgi-
vet sig for at være producent. Som producent anses endvidere den, der im-
porterer et produkt til EF med henblik på omsætning.
Som "mellemhandler" anses den, som uden at være procucent erhvervsmæssigt
har bragt produktet i omsætning. Det fremgår af forarbejderne til loven, at den,
der blot formidler et videresalg, f.eks, en ejendomsformidler, ikke er mellem-
handler i produktansvarslovens forstand.
Den, der sælger sin privatbolig med tilhørende løsøre, vil således normalt ikke
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0074.png
-72-
være omfattet af produktansvarsloven, selv om en af de medfølgende løsøregen-
stande volder skade. Selv om sælgeren selv har fremstillet den løsøregenstand,
som forvolder skade, finder reglerne heller ikke anvendelse, hvis blot fremstil-
lingen ikke er sket erhvervsmæssigt. Derimod har produktansvarsloven betydning
for det civilretlige forhold mellem køber og sælger i tilfælde, hvor sælgeren som
led i sit erhverv har opført eller ladet huset opføre med videresalg for øje. Reg-
lerne vil også kunne finde anvendelse, hvis sælgeren erhvervsmæssigt forhandler
f.eks, varmeanlæg og har indføjet et af disse i ejendommen.
For producenter gælder der et objektivt ansvar for produktskader. Det er op til
skadelidte at føre bevis for, at der er sket en skade, som er omfattet af loven, og
at skaden er forårsaget af en defekt ved produktet. Selv om skadevidte fører det-
te bevis, kan procucentem dog slippe for det objektive ansvar, hvis han beviser, at
han ikke har bragt det pågældende produkt i omsætning, at defekten beror på
nogle ufravigelige forskrifter udstedt af en offentlig myndighed, eller at produktet
ikke er fremstillet eller bragt i omsætning som led i erhvervsvirksomhed. Det ob-
jektive ansvar gælder heller ikke for udviklingsskader.
Mellemhandlerens stilling svarer nærmest til selvskyldnerkautionistens. Mellem-
handleren hæfter således, umiddelbart over for skadelidte og senere mellem-
handlere i omsætningskæden. Forbrugeren kan frit vælge, om han vil rette sit
krav efter loven mod producenten, en eller flere mellemhandlere eller dem alle.
Produktansvarsloven begrænser ikke skadelidtes adgang til erstatning efter al-
mindelige regler om erstatning i eller uden for kontrakt.
Erstatningskrav for produktskade forældes 3 år efter den dag, hvor skadelidte fik
eller burde have fået kendskab til skaden, defekten og vedkommende producents
navn og opholdssted. Forældelsen kan afbrydes og suspenderes efter reglerne i
lov om forældelse af visse fordringer (1908-loven). Krav om erstatning for pro-
duktskade i henhold til reglerne i produktansvarsloven forældes dog senest 10 år
efter den dag, da producenten bragte det skadevoldende produkt i omsætning.
6.2.1. Ved lov nr. 364 af 18. maj 1994 om produktsikkerhed er der fastsat regler
om forbud mod at bringe produkter, som ikke er sikre, i omsætning. Loven regu-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-73-
lerer ikke det civilretlige ansvar for farlige produkter, men pålægger producenter
og distributører en række handlepligter. Loven, der gennemfører et EF-direktiv
fra 1992 om produktsikkerhed (92/59/EØF), er trådt i kraft den 15. juni 1994.
Som produkt anses bl.a. fast ejendom, bortset fra grunden, samt bestanddele og
tilbehør til fast ejendom, jf. lovens § 3. Et produkt anses for sikkert, hvis det ikke
indebærer sundheds- og sikkerhedsfare for personer eller ejendom, når det an-
vendes til det forudsatte formål eller på den forventede måde, jf. lovens § 6. Lo-
ven gælder ikke for produkter, der udveksles mellem private, jf. lovens § 1.
6.3. Kreditaftaleloven.
Med henblik på gennemførelse af et EF-direktiv om forbrugerkredit er lov om
køb på kredit i 1990 blevet erstattet af en helt ny lov om kreditaftaler (lov nr. 398
af 13. juni 1990).
EF-direktivet gælder ikke for kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom,
men kreditaftaleloven indeholder alligevel bestemmelser herom. Reglerne gæl-
der, hvis kreditgiveren handler som led i sit erhverv og kreditten hovedsagelig er
bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for den, der får kredit (forbrugeren).
Selv om kreditgiveren ikke er erhvervsdrivende, gælder reglerne, såfremt kre-
ditaftalen indgås eller formidles for kreditgiveren af en erhvervsdrivende.
Reglerne gælder således såvel for realkreditlån som for pengeinstitut- og andre
private lån, der ydes mod pant i fast ejendom. For aftaler om henstand mod ud-
stedelse af sælgerpantebrev i ejendommen gælder reglerne kun, hvis der på sæl-
gers side har medvirket en ejendomsformidler eller advokat, eller hvis sælgeren
driver erhverv med salg af ejendomme.
Loven fastsætter, at kreditgiveren har pligt til at give forbrugeren en række kre-
ditoplysninger, jf. kreditaftalelovens § 9 og § 14. Reglerne om kreditoplysninger i
forbindelse med kredit mod pant i fast ejendom er blevet ændret ved lov nr. 284
af 29. april 1992. Disse nye regler trådte i kraft den 1. oktober 1992. Ved real-
kreditlån og andre lån, der sikres ved pant i fast ejendom, skal kreditoplys-
ningerne herefter gives til forbrugeren i kreditgiverens lånetilbud, jf. kreditaftale-
lovens § 8a.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-74-
Hovedformålet med at pålægge kreditgiveren at give disse oplysninger er dels at
gøre det muligt for forbrugeren på forhånd at vurdere afdrags- og rentebyrden
gennem hele kredittens løbetid, dels at få klarlagt for forbrugeren, hvilke omkost-
ninger der er forbundet med at optage kreditten.
Yder sælgeren henstand med købesummens betaling mod at få udstedt et sælger-
pantebrev i den faste ejendom, skal kreditoplysningerne gives i købsaftalen, jf. §
8a, stk. 2.
Ofte vil de kreditoplysninger, der gives i et lånetilbud eller i købsaftalen, kun
kunne være foreløbige, fordi lånene på dette tidspunkt endnu ikke er hjemtaget. I
så fald skal kreditgiveren snarest muligt sende de endelige kreditoplysninger til
forbrugeren, jf. § 8a, stk. 3. Reglen har bl.a. betydning for realkreditlån, hvor
forbrugerens kontante låneprovenu ofte afhænger af realkreditobligationernes
salgskurs, som kan variera fra dag til dag.
I bemærkningerne til den nævnte ændringslov har Justitsministeriet tilkendegi-
vet, at der ved ejerskifte i almindelighed ikke skal gives kreditoplysninger vedrø-
rende køberens overtagelse af gammel pantsikret gæld. Det gælder i hvert fald,
hvis gældsovertagelsen sker "automatisk" i henhold til reglen i tinglysningslovens
§ 39, stk. 1, og formentlig også, hvis gældsovertagelsen sker efter reglen i tinglys-
ningslovens § 39, stk. 2, selv om den da først får virkning for panthaveren, når
denne og den nye ejer indgår aftale herom. Ændres pantebrevets vilkår væsent-
ligt i forbindelse med gældsovertagelsen, vil der dog efter omstændighederne væ-
re tale om en helt ny kreditaftale. I så fald skal der gives kreditoplysninger.
6.4. Retshjælp m.v.
På baggrund af forslagen«; i en betænkning fra Justitsministeriets retshjælpsud-
valg (betænkning nr. 1113/1987 om advokatretshjælp, fri proces og retshjælpsfor-
sikring m.v.) er retsplejelovens regler om fri proces m.v. i 1988 blevet ændret, jf.
lov nr. 420 af 13. juli 1988. I forbindelse hermed er Justitsministeriets be-
kendtgørelse om de økonomiske betingelser for fri proces også blevet ændret. De
økonomiske betingelser for fri proces blevet lempet, sådan at ca. 2/3 af samtlige
familier nu skønnes at opfylde de økonomiske betingelser for at få fri proces.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0077.png
-75-
Tidligere fremgik det af vilkårene for retshjælpforsikringerne, at forsikringen kun
dækkede de omkostninger, som man ikke kunne få betalt af det offentlige gen-
nem fri proces.
Ved den nævnte lovændring blev fri proces imidlertid gjort "subsidiær" i forhold
til retshjælpsforsikringen. Det fremgår nu af retsplejelovens § 330, stk. 2, at en
bevilling til fri proces kun omfatter de sagsomkostninger, som ikke er dækket af
en retshjælpsforsikring eller anden forsikring. Har man en retshjælpsforsikring,
som dækker, er det således den, man skal holde sig til i første omgang.
Hermed har man inddraget retshjælpsforsikringerne som et led i det samlede
retshjælpssystem, idet man har lagt vægt på, at en meget stor del af befolkningen
i dag på forskellige områder er dækket af en retshjælpsforsikring - for fast ejen-
doms vedkommende som led i husejerforsikringen. Med ændringen ophævede
man samtidig en åbenbar urimelighed, idet den del af forsikringstagerne, der op-
fyldte de økonomiske betingelser for fri proces, via deres forsikringspræmier var
med til at betale for en forsikringsydelse, som de ikke selv havde nogen mulighed
for at få del i, idet den kun kom den bedrestillede del af forsikringstagerne til
gode.
Reglerne om retshjælpsforsikring og fri proces m.v. er nærmere omtalt nedenfor
i kapitel 8, pkt. 8.7.
6.5. Lov om erstatning for
miljøskader.
Lov nr. 225 af 6. april 1994 om erstatning for miljøskader træder i kraft den 1. juli
1994.
Med loven indføres der generelle lovregler om erstatning for miljøskader. Reg-
lerne bygger på et objektivt erstatningsansvar for skadevolderen. Dette ansvar
skal gælde, når en skade forvoldes ved visse særligt farlige eller forurenende er-
hvervsmæssige eller offentlige aktiviteter. Loven indeholder en liste over de typer
af aktiviteter m.v., som er omfattet.
Det objektive ansvar gælder ved skader, der skyldes forurening af luft, vand, jord
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0078.png
-76-
eller undergrund. Reglerne gælder endvidere ved skader, der skyldes forstyrrel-
ser ved støj, rystelser eller lignende.
Som supplement til 1908- lovens regler om 5-årig forældelse er der indført en ab-
solut forældelsesfrist på 30 år for erstatningskrav efter loven. Den 30-årige foræl-
delsesfrist løber fra tidspunktet for den skadevoldende hændelse uden mulighed
for suspension.
6.6. Tjenesteydelser.
6.6.1. Tjenesteydelsesudvalgets betænkning.
6.6.1.1. Tjenesteydelsesudvalget, der blev nedsat af justitsministeren i 1976, afgav
i 1988 betænkning nr. 1133/1988 om forbrugeraftaler om arbejder på løsøre og
fast ejendom (forbrugertjenester).
Betænkningen indeholder udkast til en meget udførlig lovregulering af forbruger-
aftaler vedrørende udførelse af arbejde på løsøre eller fast ejendom og forvaring
af løsøre. Den foreslåede lov svarer i det væsentlige til, hvad der allerede må an-
tages at være gældende dansk ret. Men som anden forbrugerbeskyttelseslovgiv-
ning foreslås den gjort beskyttelsespræceptiv, dvs. at reglerne ikke ved forudgåen-
de aftale skal kunne fraviges til skade for forbrugeren. Forslaget er indtil videre
ikke blevet udmøntet i lovforslag, og retsområdet er således fortsat ulovreguleret.
6.6.1.2. Efter lovudkastet skal de foreslåede regler bl.a. gælde for ombygningsar-
bejder på fast ejendom. Derimod skal opførelse af fast ejendom, herunder tilbyg-
ningsarbejde, samt andet arbejde, der udføres i umiddelbar forbindelse hermed,
være undtaget.
6.6.1.3. Lovudkastet indeholder forskellige regler, der har til formål at bidrage til
at klarlægge parternes indbyrdes rettigheder og forpligtelser. Tjenesteydelsesud-
valget foreslår i den forbindelse en generalklausul, hvorefter den erhvervs-
drivende skal udføre arbejdet "fagmæssigt tilfredsstillende og varetage forbruger-
nes interesser i overensstemmelse med god skik, herunder i fornødent omfang
vejlede forbrugeren og indhente forholdsordre".
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0079.png
-77-
6.6.1.4. Efter udkastet skal den erhvervsdrivendes arbejde anses for mangelfuldt,
hvis den erhvervsdrivende eller et tidligere leverandørled har givet urigtige eller
vildledende oplysninger, der kan antages at have haft betydning for forbrugerens
bedømmelse af arbejdet. Det gælder, hvad enten oplysningen er meddelt forbru-
geren i forbindelse med aftalens indgåelse, eller oplysningen har været indeholdt
i en annonce eller en brochure, der er kommet til forbrugerens kendskab. Der fo-
religger i den forbindelse en mangel ved arbejdet, selv om den erhvervsdrivende
hverken vidste eller burde vide, at der blev givet en urigtig eller vildledende op-
lysning af betydning for forbrugerens bedømmelse af arbejdet.
Arbejdet skal endvidere anses for mangelfuldt, hvis den erhvervsdrivende ikke
har opfyldt sin loyale oplysningspligt, som i lovudkastet er formuleret sådan, at
den erhvervsdrivende skal give forbrugeren oplysning om forhold af betydning for
forbrugerens bedømmelse af arbejdet, som den erhvervsdrivende kendte eller
burde kende.
Udvalgets flertal går endvidere ind for en regel, hvorefter arbejdet, uanset hvad
parterne har aftalt, er mangelfuldt, hvis det strider mod forskrifter udstedt af det
offentlige, eller hvis det indebærer risiko for skade på person eller ejendom,
medmindre det i det enkelte tilfælde vil være urimeligt, at forbrugeren påberåber
sig forholdet.
Endelig foreslår udvalget, at arbejdet skal anses for mangelfuldt, hvis det på det
tidspunkt, hvor risikoen for arbejdet går over på forbrugeren, er af en anden eller
ringere beskaffenhed eller brugbarhed, end det ifølge aftalen og de foreliggende
omstændigheder skulle være, eller hvis det forringes efterfølgende som følge af
den erhvervsdrivendes forsømmelse. Udvalget bemærker i betænkningen, at der
ikke med dette forslag er tilsigtet ændringer i forhold til det mangelsbegreb, der
anvendes i retspraksis.
6.6.1.5. Lovudkastet indeholder også regler om forbrugerens mangelsbeføjelser.
Forbrugeren skal således have krav på afhjælpning, medmindre dette vil volde
den erhvervsdrivende uforholdsmæssig omkostning eller væsentlig ulempe. For-
ringer manglen arbejdets værdi, skal forbrugeren endvidere have krav på for-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0080.png
-78-
holdsmæssigt afslag. Aftalen skal kunne hæves, hvis formålet med arbejdet som
følge af manglen er blevet væsentligt forfejlet. Endvidere skal forbrugeren kunne
hæve aftalen for en ikke udført del af arbejdet, hvis det må antages, at arbejdet
ikke kan fuldføres uden at komme til at lide af væsentlige mangler. Endelig skal
forbrugeren have krav på erstatning, hvis den erhvervsdrivende har handlet cul-
pøst og forbrugeren lider tab som følge af, at arbejdet er mangelfuldt. Udvalget
foreslår, at der skal gælde en omvendt bevisbyrde, sådan at den erhvervsdrivende
må godtgøre, at manglen ikke skyldes hans forsømmelse.
Efter udkastet skal den erhvervsdrivende som udgangspunkt have ret til at af-
hjælpe mangler og derved afværge forbrugerens afslags- og hævebeføjelse.
6.6.1.6. Udkastet indeholder forslag om en lovfæstelse af dansk rets almindelige
reklamationsregel. hvorefter forbrugeren skal reklamere inden rimelig tid efter,
at han har eller burde have opdaget manglen.
Et flertal i udvalget finder ikke grundlag for at foreslå en særligt kort forældel-
ses- eller reklamationsfrist for skjulte mangler. Flertallet går principielt ind for en
fuldstændig ophævelse af 1 års fristen i købelovens §§ 54 og 83 og foreslår subsi-
diært, at man i hvert fald undtager byggematerialer fra de nævnte bestemmelser.
Et mindretal i udvalget foreslår, at der indføres en absolut reklamationsfrist på 1
år for arbejder på løsøre - svarende til 1-års reglen i købelovens § 83 - og 5 år for
arbejder på fast ejendom.
6.6.1.7. I øvrigt indeholder lovudkastet bl.a. regler om den erhvervsdrivendes ve-
derlagskrav og en regel om, at forbrugeren har krav på en specificeret regning.
Lovudkastet indeholder også regler, hvorefter forbrugeren har ret til at træde til-
bage fra aftalen mod at betale for allerede udført arbejde og for arbejde, som det
er nødvendigt at udføre trods forbrugerens tilbagetræden. Efter udkastet skal den
erhvervsdrivende under visse betingelser desuden have krav på erstatning for
mistet fortjeneste.
6.6.1.8. Nærværende udvalg har for sit vedkommende ikke fundet grundlag for at
foreslå generel lovgivning på entrepriseområdet. Udvalgets overvejelser herom er
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-79-
er refereret nedenfor i kapitel 9, pkt. 9.1.2.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-80-
6.6.2. Forslag til direktiv om tjenesteydelsesans var.
EF-Kommissionen fremsatte i januar 1991 et forslag til Rådets direktiv om tje-
nesteydelsesansvar.
Direktivet skal efter forslaget regulere erstatningsansvaret for erhvervsdrivende,
som yder tjenester, der medfører personskade, eller som medfører skade på løs-
øre eller fast ejendom, der normalt er bestemt til privat brug eller som af skade-
lidte har været bestemt til eller hovedsagelig anvendt til privat brug. Direktivfor-
slaget drejer sig således ikke om den erhvervsdrivende tjenesteyders ansvar over-
for en forbruger for mangler ved ydelsen, men - parallelt til reglerne i EF-direkti-
vet om produktansvar, jf. punkt 6.2. ovenfor, - om ansvaret for skade, som tjene-
steydelsen volder på personer eller ting.
Efter forslaget skal tjenesteyderen være erstatningsansvarlig for skader, der skyl-
des tjenesteyderens fejl eller forsømmelse.
Efter forslaget påhviler det den skadelidte at føre bevis for, at der er indtrådt en
skade, og at der er årsagssammenhæng mellem tjenesteydelsen og skaden. Løftes
denne bevisbyrde, påhviler det tjenesteyderen at godtgøre, at skaden ikke skyldes
hans fejl eller forsømmelse. Forslaget indebærer således, at der indføres omvendt
bevisbyrde.
Det må forventes, at bl.a. tjenesteydelser inden for bygge- og anlægssektoren vil
blive undtaget fra et eventuelt direktiv, idet EF-Kommissionen har tilkendegivet,
at man på et senere tidspunkt vil udarbejde forslag til særdirektiver for bl.a. me-
dicinske tjenesteydelser og byggebranchen.
Heller ikke forslaget om et tjenesteydelsesdirektiv synes således at være af væ-
sentlig betydning for dette udvalgs arbejde.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0083.png
-81 -
Afsnit IV. Fremmed ret.
Kapitel 7. Udviklingen i Sverige, Norge og Finland.
7.1. Sverige.
7.1.1.
I
Sverige har aftaler om overdragelse af fast ejendom fra gammel tid været
lovreguleret i et ikke ubetydeligt omfang.
7.1.2. I 1991 er der gennemført en "pakke" af lovændringer med henblik på for-
brugerbeskyttelse ved erhvervelse af bolig m.v.
Det primære formål med de nye regler er at styrke forbrugernes retsstilling over
for erhvervsdrivende, såvel ved køb af bolig som ved entrepriseaftaler. Dette sker
på følgende måde:
a) Den svenske lov om forbrugertjenester gælder nu også ved opførelse og om-
bygning af fast ejendom. Reglerne kan dog fraviges ved aftale, såfremt forbruge-
ren sikres en sådan garanti-, forsikrings- og aftalebeskyttelse, som kræves for at
kunne få statsstøtte til boligbyggeri, jf. nedenfor. Dette sker efter det for udvalget
oplyste indtil videre i ret vidt omfang.
b) "Jordabalken"s regler om købers og sælgers beføjelser ved mangler og forsin-
kelse er fremover ufravigelige ved salg fra erhvervsdrivende til forbrugere, med-
mindre forbrugeren sikres den ovenfor nævnte beskyttelse. Samtidig er mangels-
reglerne blevet udvidet, bl.a. ved lovfæstelse af regler, som er udviklet i rets-
praksis.
7.1.2.1. Med hensyn til entrepriseaftaler har man fundet, at de regler, som gælder
for (andre) forbrugertjenester, i det væsentlige kan anvendes tilsvarende ved op-
førelse af fast ejendom. Reglerne i den svenske forbrugertjenestelov svarer i vid
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0084.png
-82-
udstrækning til det lovudkast, som det danske forbrugertjenesteudvalg har udar-
bejdet i betænkning nr. 1133/88. Reglerne om erstatning for tab som følge af
mangler er dog anderledes, idet man her har indført et såkaldt kontrolansvar,
hvorefter entreprenøren er ansvarlig, medmindre han kan godtgøre, at manglen
skyldes en hindring, som lå uden for hans kontrol, og som han hverken burde ha-
ve kunnet forudse eller undgå. Denne ansvarsregel indebærer bl.a., at en entre-
prenør næsten altid vil kunne gøres ansvarlig for mangler, der skyldes skjulte fejl
i de anvendte materialer.
Det følger af særlig lovgivning herom, at statslig støtte til nyopførelse af private
boliger (i form af lånegarantier og rentebidrag) bl.a. skal ydes på betingelse af, at
forbrugeren får en såkaldt produktionsgaranti samt forsikringsbeskyttelse. Betin-
gelsen gælder ikke forbrugerens eventuelle eget arbejde. Produktionsgarantien er
en sikkerhed for, at entreprisen fuldføres kontraktmæssigt, også i tilfælde af, at
entreprenøren går konkurs. Garantien gælder i 2 år efter at byggeriet er afle-
veret, bl.a. under forudsætning af, at der foretages besigtigelser. Forsikringen
træder i kraft ved garantiperiodens udløb og gælder i 10 år herefter. Forsikringen
skal dække risikoen for væsentlige skader, som skyldes fejl i konstruktion, udfø-
relse eller materialer. Der er en betydelig selvrisiko knyttet til denne forsikring,
for tiden ca. 40.000 kr. Produktionsgarantien og forsikringen følger huset, og
dækker således mod fejl m.v. i sammenlagt 12 år efter afleveringen af byggeriet,
selv om huset eventuelt sælges videre i løbet af perioden.
Ved nyopførelse af huse med henblik på salg til den, som skal bo i huset, samt i
øvrigt ved nyopførelser af private boliger i total- eller hovedentreprise, er det en
yderligere betingelse for at få offentlige lån, at forbrugeren sikres en vis aftalebe-
skyttelse. Aftalebeskyttelsen består normalt i, at der i aftalen henvises til stan-
dardvilkårene i ABS 80. Disse standardbetingelser er udarbejdet i samarbejde
mellem bygherre- og entreprenørorganisationer og er udformet med særligt hen-
blik på aftaler om opførelse af boliger til forbrugere.
7.1.2.2. "Jordabalken" indeholder en bestemmelse om, at aftaler om overdragelse
af fast ejendom skal være skriftlige. Er denne betingelse ikke opfyldt, kan aftalen
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-83-
erklæres ugyldig.
Ligesom i Danmark har ejendomsmæglernes organisation udarbejdet nogle stan-
dardslutsedler, som ikke er offentligt godkendte.
Efter "Jordabalkens" mangelsdefinition foreligger der en mangel, hvis ejendom-
men afviger fra, hvad der er aftalt, eller i øvrigt fra, hvad køberen med rette kun-
ne forudsætte.
Køberens mangelsbeføjelser ifølge loven er ophævelse, hvis der er tale om en væ-
sentlig mangel, samt forholdsmæssigt afslag og erstatning.
Køberens undersøgelsespligt er nu lovfæstet. Reglen indebærer, at køberen ikke
kan påberåbe sig fejl, som han burde have opdaget ved en sådan undersøgelse af
ejendommen, som var rimelig under hensyn til ejendommens tilstand, den nor-
male beskaffenhed af tilsvarende ejendomme og omstændighederne ved købet.
Formuleringen af undersøgelsespligten ligger således tæt op af den, der er for-
muleret i dansk teori. I svensk retspraksis stiller man dog efter det for udvalget
oplyste ret strenge krav til køberens agtpågivenhed.
Undersøgelsespligten ophæves, hvis sælgeren har givet en garanti. Derimod på-
virker det ikke køberens pligt til at undersøge ejendommen, at sælgeren har til-
sidesat sin oplysningspligt, medmindre der ligefrem er tale om svig.
Sælgerens loyale oplysningspligt er med de nye lovændringer blevet en del af an-
svarsgrundlaget, således at en sælger kan blive erstatningsansvarlig, hvis han har
undladt at oplyse om mangler, som han burde kende. På grund af køberens stren-
ge undersøgelsespligt vil ændringen vil dog efter det for udvalget oplyste næppe
få væsentlig praktisk betydning.
Den almindelige forældelsesfrist er i Sverige 10 år regnet fra fordringens stiftel-
sestidspunkt. Jordabalken indeholder en særlig regel, hvorefter hævebeføjelsen
ikke kan gøres gældende senere end 1 år efter overtagelsesdagen, medmindre
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0086.png
-84-
sælgeren har handlet svigagtigt. Ved de nye lovændringer er det desuden be-
stemt, at den 10-årige forældelsesfrist ved overdragelse af fast ejendom skal løbe
fra overtagelsesdagen i stedet for fra aftaletidspunktet. Forældelsesfristen kan af-
brydes efter almindelige regler herom. Regeringen havde ellers i første omgang
lagt op til at følge det lovforberedende udvalgs indstilling om, at forældelses-
fristen skulle være 3 år i tilfælde, hvor ikke-erhvervsdrivende sælger en ejendom.
Dette forslag blev imidlertid stærkt kritiseret under høringsrunden, primært på
grund af de lovtekniske problemer, som reglen ville medføre, fordi man i Sverige
som nedenfor nævnt ikke anerkender indtrædelsessynspunktet i forholdet mel-
lem køberen og tidligere led. 3-års- og 10-årsfristen ville som følge heraf støde
sammen i visse tilfælde, hvor en ejendom videresælges.
7.1.3. Jordabalken indeholder fortsat ikke nogen regel om, at en ejendom skal
gennemgås af en bygningssagkyndig i forbindelse med ejerskifte. Man har fundet,
at en obligatorisk besigtigelsesordning vil være uhensigtsmæssig. Det udvalg, der
forberedte de nye lovændringer, havde foreslået, at køberen skulle kunne opfylde
sin undersøgelsespligt ved at indhente en tilstandsrapport. Ifølge bemærkninger-
ne til de nye regler har lovgiverne imidlertid fundet dette forslag for usmidigt,
idet man mener, at det ville give domstolene for ringe mulighed for at afveje-
konkret, hvem der bør bære risikoen for fejl ved ejendommen. Endvidere har
man lagt vægt på, at den regel, som udvalget foreslog, alene tog sigte på at til-
skynde køberen til at indhente en tilstandsrapport.
Efter det for udvalget oplyste er det dog sædvanligt i praksis, at ejendomsmægle-
re indhenter sagkyndige erklæringer til brug for den beskrivelse af ejendommens
tilstand, som de skal give køberen.
Jordabalken indeholder ikke regler om ejerskifteforsikringer. Der har tidligere
eksisteret en ejerskifteforsikringsordning, som ikke var nærmere lovreguleret.
Den druknede imidlertid i et overvældende antal skadesanmeldelser af bagatel-
agtig karakter, formentlig fordi der ikke var knyttet en selvrisiko til forsikringen.
Ordningen ophørte i 1986.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0087.png
-85-
Spørgsmålet om springende regres er ikke lovreguleret i Sverige. I retspraksis
anerkendes indtrædelsessynspunktet ikke i samme omfang som her i landet. I
modsætning til dansk ret kan mangelskrav i Sverige kun gøres gældende mod tid-
ligere led (sælgere, entreprenører m.v.), hvis dette udtrykkeligt er aftalt mellem
køber og dennes sælger, og der ikke i aftalen mellem sælger og det tidligere led
er noget til hinder herfor.
7.2. Norge.
7.2.1. Hovedtræk af gældende ret.
7.2.1.1. I Norge har Stortinget i 1992 vedtaget en egentlig købelov vedrørende
fast ejendom (avhendingslova).
Med loven har man i vidt omfang lovfæstet regler, som har udviklet sig i retsprak-
sis. Loven indeholder dog også en række nyskabelser.
Loven gælder for frivillig overdragelse af fast ejendom. Nogle af lovens regler er
præceptive i forbrugerkøb, men i øvrigt kan loven som hovedregel fraviges ved
aftale.
Loven indeholder bl.a. regler om parternes pligter i forbindelse med overtagelse
af ejendommen, om mangler, mangelsbeføjelser, hvad der skal anses som tilbe-
hør til fast ejendom, reklamation, forsinkelse og beregning af erstatning ved afta-
lebrud, samt om beføjelserne ved forventet misligholdelse.
Loven indeholder en mangelsdefinition. En mangel foreligger navnlig, hvis ejen-
dommen ikke svarer til, hvad der er aftalt, eller ikke kan anvendes til det formål -
f.eks, beboelse - som tilsvarende ejendomme normalt bruges til, eller hvis sælge-
ren har tilsidesat sin oplysningspligt. Mangelsdefinitionen indeholder intet krav
om, at der skal være tale om en væsentlig fejl, medmindre der er tale om areal-
mangler. Er ejendommen solgt som den "er og forefindes" ell. lign., foreligger der
dog kun en mangel, hvis sælgeren har tilsidesat sin oplysningspligt, eller ejendom-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-86-
men er i væsentligt ringere stand, end køberen efter prisen og de øvrige omstæn-
digheder havde grund til at regne med.
I loven fastlægges køberens undersøgelsespligt således, at køberen ikke kan på-
beråbe sig mangler, der burde have været opdaget ved en forudgående undersø-
gelse, som køberen har foretaget eller har været opfordret til at foretage.
Som noget nyt i norsk ret har sælgeren som udgangspunkt ret til at afhjælpe en
mangel.
Køberens mangelsbeføjelser er erstatning og forholdsmæssigt afslag. Hævebefø-
jelsen gælder kun, hvis der er tale om en væsentlig mangel.
Som noget nyt gælder der nu et "kontrolansvar", hvorefter sælgeren er erstat-
ningsansvarlig for mangler, medmindre han kan godtgøre, at manglen skyldes for-
hold, der er uden for hans kontrol, og som han hverken burde have forudset eller
have afværget følgerne af. Dette strenge ansvar gælder i relation til køberens di-
rekte tab. Erstatning for indirekte tab forudsætter stadig, at sælgeren har handlet
culpøst.
I loven er der fastsat en absolut reklamationsfrist for misligholdelsesindsigelser.
Fristen er 5 år regnet fra overtagelsesdagen, medmindre andet er aftalt eller sæl-
geren har givet en garanti for et længere tidsrum. 5-års fristen gælder ikke, hvis
sælgeren har handlet groft uagtsomt eller i strid med god tro.
Loven indeholder regler om springende regres. Reglerne bygger udelukkende på
indtrædelsessynspunktet, idet man har fundet det uhensigtsmæssigt i loven at
skelne mellem køberens selvstændige krav mod tidligere led og krav, hvorved kø-
beren er indtrådt i sælgerens krav. Hidtil har norsk retspraksis om springende
regres været sparsom og næppe helt afklaret.
I loven er det fastsat, at både køber og sælger kan kræve, at aftalen indgås skrift-
ligt. I øvrigt kan man sige, at krav til aftalegrundlaget - skriftlighed og visse mini-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0089.png
-87-
mumskrav til, hvad aftalen skal indeholde - ligesom i Danmark følger indirekte
af reglerne i ejendomsmæglerlovgivningen om mæglernes pligt til at udfærdige
slutseddel m.v. Parterne kan bestemme, at der ikke skal skrives en slutseddel.
7.2.1.2. Der findes ingen civilretlig lovgivning om aftaler om opførelse af fast
ejendom. Andre arbejder på fast ejendom, som erhvervsdrivende udfører for for-
brugere, er derimod omfattet af en lov om håndværkertjenester m.v. for for-
brugere (lov nr. 63 af 16.juni 1989). Denne lov trådte i kraft den 1. januar 1990.
Lovens indhold svarer på de fleste punkter til det danske forbrugertjenesteud-
valgs lovudkast i betænkning nr. 1133/1988.
Der findes en række standardkontrakter om opførelse af fast ejendom, udar-
bejdet af de udførendes organisationer. På en række punkter - bl.a. med hensyn
til betalingsvilkår, ansvarsfraskrivelser og reklamation - giver disse standardkon-
trakter forbrugerne en ringere retsstilling end, hvad der ville følge af almindelige
norske retsgrundsætninger og reglerne i den norske købelovs afsnit om for-
brugerkøb.
For aftaler om opførelse af typehuse gælder nogle standardvilkår, der for nylig er
udarbejdet af et bredt sammensat udvalg svarerende til det danske AB-udvalg.
Det forventes, at disse standardvilkår vil blive meget brugt.
7.2.2. Udvalgsarbejde og lovgivningsinitiativer.
7.2.2.1. Den norske regering har i 1988 nedsat Forbrukerentrepriseutvalget. som
har til opgave at udarbejde forslag til en samlet lovregulering af aftaler om opfø-
relse og salg af nye huse til forbrugere. Det er bl.a. udvalgets opgave at forsøge at
drage nogle klare grænser til lovgivningen om løsørekøb, håndværkertjenester
for forbrugere (forbrugertjenester) og loven om afhændelse af fast ejendom.
Samtidig skal man såvidt muligt anvende de samme grundlæggende principper,
som har fundet udtryk i den tilgrænsende lovgivning. Udvalget skal overveje, om
den lovgivning, der foreslås, også bør gælde (fravigeligt) ved aftaler mellem ikke-
erhvervsdrivende. I kommissoriet er det fremhævet, at formålet med lovudkastet
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0090.png
-88-
skal være at give nogle klare og enkle regler og så vidt muligt undgå at bruge ret-
lige standarder. Udvalgei: skal tilstræbe at foreslå regler, som i praksis kan skabe
balance i kontraktsforholdet, idet det fremhæves i kommissoriet, at parterne ofte
ikke har lige let ved at bruge de rettigheder, de har.
Blandt de emner, som skal tages op, er mangelsbeføjeiser, besigtigelse, foræld-
else og reklamation, fortrydelsesret, obligatorisk forsikring mod mangler og for-
sinkelse, krav mod tidligere led samt oprettelse af klagenævn.
Udvalget har i 1992 afgivet en delbetænkning med udkast til en forbrugerentre-
priselov (NOU 1992:9). Udkastet indeholder forslag til en meget omfattende lov-
mæssig regulering af aftaler mellem næringsdrivende og forbrugere om arbejder
på fast ejendom - af omfang svarende til de danske Almindelige Betingelser. Ud-
kastet omfatter aftaler om opførelse af nye boliger og andet arbejde på fast ejen-
dom. Der foreslås visse særregler med hensyn til opførelse af boliger i totalentre-
prise ("typehustilfælde").
Aftaler med arkitekter m.v. om projektering af arbejder på fast ejendom skal som
udgangspunkt ikke være omfattet, men udvalget foreslår dog, at der skal være
forbud mod, at rådgiveren i aftalen fraskriver sig et eventuelt erstatningsansvar,
bortset fra ansvar for personskade og erhvervstab. Endvidere foreslår man en re-
klamationsfrist på 5 år regnet fra forbrugerens overtagelse af det arbejde, rådgiv-
ningsopgaven vedrører.
Loven skal ifølge udkastet ikke kunne fraviges til skade for forbrugeren.
Overtagelse af arbejdet skal som hovedregel ske ved en overtagelsesforretning.
Udvalget foreslår en generalklausul, hvorefter entreprenøren skal udføre ar-
bejdet på fagligt god måde. Entreprenøren skal endvidere i rimeligt omfang va-
retage forbrugerens interesser og sige fra, hvis han kan se, at forbrugeren ikke er
tjent med at få arbejdet udført i overensstemmelse med aftalen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-89-
Lovudkastet indeholder også regler om entreprenørens krav på tillægsfrister m.v.
For så vidt angår totalentreprise foreslås bl.a. en særlig regel om, at forbrugeren
kan kræve, at entreprenøren stiller en bankgaranti eller lignende til sikkerhed for
krav, der fremsættes over for entreprenøren inden 2 år efter overtagelsen af hu-
set.
Endvidere indeholder lovudkastet en definition af mangelsbegrebet. Ydelsen skal
bl.a. anses som mangelfuld, hvis det færdige resultat ikke svarer til, hvad der er
aftalt for så vidt angår kvalitet, mængde eller udseende. Ydelsen skal også anses
som mangelfuld, hvis entreprenøren har tilsidesat sin oplysningspligt, eller hvis
der i brochurer er givet forkerte oplysninger, som har haft indflydelse på aftalens
indhold.
Desuden foreligger der efter udkastet en mangel, hvis ydelsen ikke er udført på
fagligt god måde, eller hvis entreprenøren ikke i rimeligt omfang har varetaget
forbrugerens interesser, jf. ovenfor.
Mangelsbeføjelserne skal være afhjælpning samt prisafslag, hvis manglen ikke
bliver afhjulpet. Forbrugeren skal endvidere have ret til at hæve aftalen, hvis det
inden arbejdets afslutning er klart, at der vil opstå en væsentlig mangel, samt
hvis der efterfølgende konstateres en væsentlig mangel. Forbrugeren skal des-
uden kunne kræve erstatning, medmindre entreprenøren godtgør, at tabet ikke
skyldes fejl eller forsømmelse fra hans side. Ansvarsgrundlaget er således culpa
med omvendt bevisbyrde, idet udvalget ikke har fundet, at der er grundlag for at
indføre det endnu strengere "kontrolansvar" i entrepriseforhold.
Der foreslås en absolut reklamationsfrist på 5 år, som skal gælde, medmindre
entreprenøren eller dennes folk har handlet groft uagtsomt eller uhæderligt.
Lovudkastet indeholder endvidere regler om forsinkelse, herunder om bod. For-
brugeren skal bl.a. kunne kræve "dagbod", uanset om forbrugeren har lidt et tab
på grund af forsinkelsen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-90-
Lovudkastet indeholder også regler om fastsættelse og erlæggelse af entreprenø-
rens vederlag, herunder om entreprenørens beføjelser, hvis forbrugeren ikke be-
taler til tiden.
Udkastet indeholder et forslag om, at hver af parterne kan kræve sig løst fra afta-
len, hvis arbejdet ikke kan komme i gang eller undervejs må afbrydes helt på
grund af upåregnelige hindringer, som ligger uden for parternes kontrol. I sådan-
ne tilfælde har entreprenøren krav på vederlag for det arbejde, som måtte være
udført.
Efter Forbrukerentrepriseutvalgets lovudkast skal det ikke kunne aftales på for-
hånd, at tvister skal afgøres ved voldgift. Som begrundelse herfor anfører udvalg-
et, at voldgiftsbehandling kan være ret bekostelig for forbrugeren i forhold de til
værdier, der typisk er tvist om. Derimod skal der ved aftale mellem det norske
Forbrugerråd og brancheorganisationerne kunne oprettes et klagenævn efter reg-
ler omtrent svarende til reglerne om private klagenævn i den danske forbruger-
klagenævnslov.
7.2.2.2. Den norske regering har endvidere nedsat et Forbrugerkøbsudvalg, som
skal vurdere, om der er behov for en særlig lov om forbrugeres løsørekøb. Ud-
valget skal bl.a. vurdere, i hvilket omfang reglerne kan samordnes med bestem-
melserne i loven om køb af fast ejendom.
7.3. Finland.
7.3.1. Hovedtræk af gældende ret.
Overdragelse af fast ejendom er i et vist omfang lovreguleret i Finland. Reglerne
findes dels i Jordabalken fra 1734, som primært indeholder visse formkrav til af-
talen, dels i en forordning fra 1864 om urimelige forbehold ved ejendomskøb. I
juni 1994 er der vedtaget en ny lov om køb af "lös" ejendom. Ved løs ejendom
forstås i Finland den ret over en ejendom, som er knyttet til at være medlem af et
boligfællesskab - i praksis først og fremmest sådan ret til en bolig, som er knyttet
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0093.png
-91 -
til besiddelsen af en eller flere aktier i et boligaktieselskab. Boligaktieselskaber
er en meget udbredt ejerform i Finland.
I Finland skal aftaler om overdragelse af fast ejendom oprettes skriftligt i over-
værelse af bl.a. et offentligt "købsvidne".
I retspraksis anvendes en mangelsdefinition, som bygger på almindelig for-
udsætningslære. Reglerne om køberens mangelsbeføjelser er også udviklet i rets-
praksis, og svarer stort set til de danske regler.
7.3.2. Udvalgsarbejde og lovgivningsinitiativer.
7.3.2.1. Også i Finland har der i 1980'erne været et omfattende udvalgsarbejde.
Arbejdet har været fordelt mellem Bostadsköpskommissionen og Jordabalks-
kommissionen, som begge har afgivet betænkning i 1989.
7.3.2.2. Bostadsköpskommissionen har udarbejdet et udkast til love/lovændringer
vedrørende "lös" ejendom. Dette lovudkast har dannet grundlag for den netop
vedtagne lov om køb af løs ejendom.
Bostadsköpskommissionens betænkning (KB 1989:47) indeholder udkast til:
a) en lov om "bostadsköp",
b) et nyt kapitel vedrørende totalentreprise samt aftaler om levering af typehuse
og elementer til typehuse i den almindelige finske lov om forbrugerbeskyttel-
se, og
c) en lov om oprettelse af et særligt klagenævn, der skal behandle tvister om
køb af "løs" bolig.
7.3.2.2.1. Udkastet til en helt ny lov om boligkøb indeholder regler om både opfø-
relse og overdragelse af "lös" ejendom. Reglerne om opførelse skal gælde, hvor et
boligfællesskab står som bygherre.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-92-
Med hensyn til overdragelse foreslås forskellige regler for salg af henholdsvis nye
og brugte ejendomme:
Udkastet indeholder bl.a. regler om overtagelse, risikoens overgang, mislighol-
delse m.v.
For så vidt angår nye ejendomme foreslås, at sælgeren skal stille sikkerhed for
"aftalens opfyldelse".
Udkastet indeholder endvidere meget udførlige mangelsregler, herunder en man-
gelsdefmition. Reglerne herom er stort set ens for nye og brugte ejendomme. Der
skelnes i udkastet mellem tre slags mangler, med hver sine mangelsbeføjelser til-
knyttet: Mangler ved ejendommen (fysiske mangler), økonomiske mangler og ret-
lige mangler. Mangelsbegrebet for så vidt angår fysiske mangler er grundigt ek-
sempliflceret, men synes kun på enkelte punkter at være mere omfattende end
efter gældende dansk ret: Tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt skal være
en del af mangelsbegrebet, og der skal endvidere foreligge en mangel, hvis sæl-
geren af en ny ejendom forsømmer at vejlede i fornødent omfang om brug og
vedligeholdelse af materialer og ejendommens tilbehør, eller undlader at give
væsentlige oplysninger om serviceniveauet i lokalområdet.
Med hensyn til mangelsbeføjelserne foreslår kommissionen, at køberen ud over
ret til ophævelse, afslag og erstatning skal have krav på afhjælpning. Sælgeren
skal have en modsvarende afhjælpningsret. Reglerne herom er udformet stort set
svarende til bestemmelserne i afsnittet om forbrugerkøb i den danske købelov.
Erstatningspligten skal ifølge udkastet også omfatte personskade og skade på an-
dre ting. For disse skader skal ansvarsgrundlaget være culpa, mens det foreslås, at
der i øvrigt skal betales erstatning på objektivt grundlag. For en ikke-erhvervsdri-
vende sælger af en brugt ejendom skal ansvarsgrundlaget dog alene være culpa
med omvendt bevisbyrde.
Ved en økonomisk mangel skal ifølge forslaget bl.a. forstås, at sælgeren ikke har
givet korrekte oplysninger om boligfællesskabets økonomiske stilling.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0095.png
-93-
Det foreslås endvidere, at der indføres en obligatorisk besigtigelsesordning ved
overdragelse af nye boliger. Ved overdragelse af en ny ejendom skal sælgeren så-
ledes indhente en tilstandsrapport 1 år efter, at ejendommen godkendes til an-
vendelse. Herefter kan køberen ikke længere påberåbe sig ikke-skjulte fejl, med-
mindre sælgeren har handlet groft uagtsomt eller der er tale om visse særligt al-
vorlige fejl.
Ved salg af en brugt ejendom foreslås en absolut reklamationsfrist på 2 år fra
overtagelsesdagen, hvis sælgeren er ikke-erhvervsdrivende. Fristen skal dog ikke
gælde, hvis sælgeren har handlet groft uagtsomt eller uhæderligt.
Det foreslås, at køberen skal have ret til at træde tilbage fra aftalen indtil overta-
gelsesdagen. Ved køb af en brugt ejendom skal dette dog kun gælde, hvis sælge-
ren er erhvervsdrivende og køberen er forbruger.
Udkastet indeholder også regler om krav mod tidligere led. Disse regler bygger
på indtrædelsessynspunktet, jf. herom i kapitel 8, pkt. 8.5., nedenfor.
7.3.2.2.2. Udkastet til et nyt kapitel i forbrugerbeskyttelsesloven drejer sig hoved-
sagelig om forholdet mellem erhvervsdrivende og forbrugere. De foreslåede reg-
ler svarer indholdsmæssigt stort set til, hvad udvalget har foreslået for køb af "løs"
ejendom - det gælder bl.a. mangelsreglerne. Der foreslås dog ikke nogen særlig
kort reklamationsfrist.
7.3.2.2.3. Udvalget foreslår endelig, at der ved lov oprettes et "Boligkøbsnævn",
der skal tage sig af tvister vedrørende forbrugeres boligkøb.
7.3.2.3. Jordabalkskommissionens arbejde drejer sig om fast ejendom. Man har
udarbejdet et udkast til en gennemgribende revision og udvidelse af "jordabal-
ken", således at loven kommer til at indeholde såvel reglerne om forholdet mel-
lem køber og sælger som reglerne om tinglysning og pant i fast ejendom.
For så vidt angår overdragelse af fast ejendom foreslås en udtømmende regule-
ring af købers og sælgers indbyrdes forhold, svarende til en egentlig købelov. Der
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-94-
vil i ret vidt omfang være tale om lovfæstelse af regler, som allerede er udviklet i
retspraksis. De foreslåede misligholdelsesregler svarer i det væsentlige til gæl-
dende dansk ret.
Efter udkastet skal reglerne omfatte aftaler om køb af alle typer af ejendomme,
men for så vidt angår ejendomme, der er bestemt til beboelse for køberen, henvi-
ses der i udkastet til Bostadsköpskommissionens mere vidtgående forslag. Det er
således meningen, at reglerne om forbrugeres erhvervelse af fast ejendom som
udgangspunkt skal være ens, uanset om der er tale om "løs" eller "fast" ejendom.
Den finske regering har i juni 1994 i Rigsdagen fremsat forslag til en helt ny Jor-
dabalk på grundlag af kommissionens betænkning. Med hensyn til mangler fore-
slås der bl.a. en reklamationsfrist på 5 år fra købers overtagelse af ejendommen.
7.4. Udvalgets begrænsede brug af udenlandske erfaringer.
Som det vil fremgå af de følgende kapitler, har udvalget kun i meget begrænset
omfang ment at kunne hente inspiration i de ordninger, der er gennemført eller
foreslået i de øvrige nordiske lande eller i anden fremmed ret.
Grunden hertil er bl.a.,
at
netop reguleringen af erhvervelse af fast ejendom tra-
ditionelt har været meget forskellig fra land til land. Udgangspunktet er derfor -
forskelligt. I Sverige og Finland har man således en gammel ordning med regule-
ring af køb og salg i en "jordabalk", hvor vi ikke her i landet har haft en tilsvaren-
de lovgivning.
Det spiller også en rolle, at det danske udvalg efter sit kommissorium er blevet
anmodet om at undlade at fremkomme med forslag om en omfattende lovregule-
ring, hvilket netop er det, som er sket i de andre lande.
Den vigtigste grund er imidlertid, at det danske udvalg mener at have fundet en
model, der giver en mere fleksibel og tidssvarende løsning end en omfattende
lovregulering, jf. nedenfor i kapitel 8, pkt. 8.4.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-95-
Afsnit V. Udvalgets overvejelser og forslag.
Kapitel 8. Køb af fast ejendom.
8.1. Behovet for forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom.
Køb af egen bolig er normalt et så omfattende økonomisk engagement, at det har
afgørende indflydelse på den pågældendes samlede økonomiske situation. Imid-
lertid har de fleste, som køber hus, ingen eller kun meget begrænset erfaring med
erhvervelse af fast ejendom. Derfor er det vigtigt, at den uerfarne forbruger i
praksis kan sikre sig, at han giver den rigtige pris for ejendommen, og har mulig-
hed for at få klarlagt, hvad aftalen vil indebære af økonomiske forpligtelser frem-
over.
På andre områder, f.eks, køb af løsøre, er forbrugerbeskyttelse normalt ensbety-
dende med køberbeskyttelse. På ejerboligmarkedet er overdragelse af brugte
ejendomme imidlertid helt dominerende. Ved køb af brugte boliger er der også
behov for at beskytte sælgeren. Det skyldes, at sælgeren af et brugt 1- eller 2-fa-
miliehus eller en lejlighed som regel også er en privatperson, der ikke er kyndig i
ejendomshandel.
Både køber og sælger af en fast ejendom kan således være "forbruger" i bred for-
stand. På dette område bør forbrugerbeskyttelsen derfor i vidt omfang være ret-
tet mod begge parter.
Udvalgets overvejelser har på den baggrund navnlig drejet sig om, hvordan man
kan sikre, at der foreligger sådanne oplysninger i forbindelse med ejendomsover-
dragelsen, at køberen ikke senere opdager forhold, der fører til skuffelse og
eventuelt krav mod sælgeren.
Udvalgets kommissorium er for så vidt angår køb af fast ejendom begrænset til
alene at angå det civilretlige forhold mellem sælger og køber. Udvalgets overve-
jelser har derfor navnlig drejet sig om selve aftalen mellem disse parter og i sær-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0098.png
-96-
lig grad om de mangelproblemer, som fortsat giver anledning til et betydeligt an-
tal tvister.
Udvalget finder dog grund til at fremhæve, at forbrugernes problemer i forbin-
delse med erhvervelse af fast ejendom ikke kun drejer sig om de civilretlige reg-
ler om forholdet mellem køber og sælger. Også strukturudviklingen på ejen-
domsformidlingsområdet og de regler, der gælder for ejendomsformidleres virk-
somhed, har væsentlig betydning for forbrugernes stilling i forbindelse med over-
dragelse af fast ejendom. Lovgivningen om ejendomsformidling er for ganske ny-
lig blevet revideret, jf. ovenfor i kapitel 6, pkt. 6.1.2, vedrørende lov om omsæt-
ning af fast ejendom.
8.2. Aftalegrundlaget ved køb af fast ejendom.
8.2.1. Gældende ret.
8.2.1.1. Grundlaget for indgåelse af købsaftalen.
8.2.1.1.1. Regler om ejendomsformidling m.v.
Ejendomsformidleres virksomhed er navnlig reguleret i lov om omsætning af fast
ejendom, jf. redegørelsen ovenfor i kapitel 6, pkt. 6.1.2. Af betydning for aftale-
forholdet mellem køber og sælger er bl.a., at ejendomsformidleren skal handle i
overensstemmelse med god skik og i videst muligt omfang søge at tilgodese begge
parters berettigede interesser. (Formidleren antages dog normalt af sælger, og
denne hæfter derfor som udgangspunkt, hvis ejendomsformidleren har givet kø-
ber urigtige oplysninger, f.eks, i salgsopstillingen.)
Ejendomsformidleren skal bl.a. oplyse parterne om, hvorvidt han er knyttet til en
anden erhvervsdrivende ved en franchise- eller samarbejdsaftale.
Formidleren skal endvidere udarbejde en salgsopstilling for parterne inden afta-
len indgås. Salgsopstillingen skal indeholde en beskrivelse af ejendommen samt
oplysning om bl.a. kontantprisen, indestående lån, der kan overtages, brutto- og
nettoejerudgiften, anvendelsesudgifterne, kontante finansieringsudgifter m.v.,-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0099.png
-97-
byrder og gæld, der skal overtages uden for købesummen, ejendoms- og grund-
værdien, forsikringsforhold og ejendommens energimæssige tilstand. Hvis parter-
ne når frem til en aftale, skal ejendomsformidleren endvidere udarbejde udkast
til købsaftale, jf. herom nedenfor.
Markedsføringsloven gælder for ejendomsformidleres salgsvirksomhed samt for
sælgeren, hvis ejendommen sælges erhvervsmæssigt, men loven vil sjældent have
selvstændig betydning for så vidt angår de spørgsmål, som er specifikt reguleret i
lov om omsætning af fast ejendom.
Det følger endvidere af markedsføringslovens § 2, at der ikke må gives urigtige,
vildledende eller urimeligt mangelfulde oplysninger, som er egnede til at påvirke
køberens bedømmelse af ejendommen eller aftalen.
8.2.1.1.2. Sælgerens oplysningspligt.
Sælgeren har en almindelig pligt til at oplyse køberen om forhold, som sælgeren
kender eller burde kende til, og som sælgeren må regne med vil kunne have be-
tydning for køberens bedømmelse af ejendommen. Denne loyale oplysningspligt,
der for fast ejendoms vedkommende er ulovbestemt, er nærmere omtalt neden-
for i pkt. 8.3.
8.2.1.2. Indgåelse af købsaftalen.
8.2.1.2.1. Formkrav m.v.
Der gælder ingen formkrav ved aftaler om køb af fast ejendom.
Der findes ikke i lovgivningen noget krav om, at aftaler om køb af fast ejendom
skal være skriftlige. I overensstemmelse med almindelige aftaleretlige regler er
en mundtlig aftale således lige så bindende som en skriftlig. I praksis er det imid-
lertid ofte svært at føre bevis for en mundtlig aftales nærmere indhold, og derfor
indgås så godt som alle købsaftaler skriftligt. Selve købet kan imidlertid efter om-
stændighederne godt være bindende, inden der er skrevet slutseddel.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0100.png
-98-
Afgørelserne i UfR 1983.111 H og UfR 1988.522H drejede sig begge om tilfælde,
hvor det på grundlag af vidneforklaringer blev lagt til grund, at der var givet et
bindende mundtligt tilsagn om køb af en fast ejendom.
Afgørelsen i UfR 1984.40H illustrerer, hvor meget der skal til for at et mundtligt
tilsagn kan anses for bindende. I denne sag havde køberen deltaget i et telefon-
møde med sælgeren og ejendomsformidleren efter bl.a. at have besigtiget ejen-
dommen og set en salgsopstilling. Han havde ikke modtaget udkast til slutseddel,
men under mødet - som han vidste blev optaget på bånd - erklærede han sig enig
i salgsvilkårene på væsentlige punkter og erklærede sig tilfreds med samtalens
forløb. Højesterets flertal fandt, at køberen "ikke under de foreliggende omstæn-
digheder ... kunne have haft et samlet overblik over salgsvilkårene og det findes
derfor mod hans benægtelse betænkeligt at fastslå med den sikkerhed, som må
kræves i et retsforhold som det foreliggende, at de stedfundne forholdsvis kortva-
rige mundtlige forhandlinger ikke blot havde karakter af en foreløbig stillingta-
gen ...".
Udtrykket "slutsedlen" er i lovgivningen blevet erstattet med "købsaftalen", jf. § 17
i den nye lov om omsætning af fast ejendom. En skriftlig købsaftale fastsætter
normalt de nærmere handelsvilkår. Handelen kan dog i købsaftalen gøres beting-
et af visse bestemt angivne forhold. I praksis indføjes der i købsaftaler ofte forbe-
hold af denne type, både fra sælgerens og køberens side. Det forekommer efter
det for udvalget oplyste i stigende omfang, at der indføjes en bestemmelse om, at
handelen er betinget af en advokats eller et pengeinstituts godkendelse. Efter
nyere domspraksis lægges disse generelle forbehold til grund efter deres ordlyd,
medmindre der er konkrete holdepunkter for at fortolke dem indskrænkende.
Højesteret har ved afgørelserne i UfR 1984.471H og UfR 1989.748H lagt sådan-
ne generelt formulerede forbehold om advokats godkendelse til grund og bemær-
ket, at der ikke var grund til at fortolke forbeholdene indskrænkende. I den ene
sag var der ved underskrivelsen af slutsedlen et uafklaret spørgsmål om tilladelse
til oprettelse af dyrekonsultation i ejendommen. I den anden sag havde køberen,
der ikke havde haft bygningssagkyndig bistand, fået mistanke om mangler ved
ejendommen på grund af et forbehold, som sælgeren ønskede indføjet i aftalen.
8.2.1.2.2. Købsaftalens indhold.
I lovgivningen findes intet krav om, at aftaler om køb af fast ejendom skal have et
bestemt indhold.
Imidlertid indgås langt de fleste ejendomshandler som ovenfor nævnt med bi-
stand fra en ejendomsformidler, der udfærdiger et udkast til købsaftale. Dette
udkast skal indeholde en betryggende regulering af forholdet mellem parterne,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0101.png
-99-
således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig
karakter, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 14. Ejendomsformidleren skal
således i udkastet til købsaftale bl.a. fastlægge vilkårene med hensyn til de
punkter, som omtales i salgsopstillingen, jf. ovenfor.
Der er intet krav om, at købsaftaler skal udfærdiges på særlige blanketter og der
findes heller ikke offentligt autoriserede standardslutsedler. Dansk Ejendoms-
mæglerforening har udarbejdet et sæt standardkøbsaftaler, jf. nærmere om disse
i kapitel 3, pkt. 3.4., ovenfor. Dansk Ejendomsmæglerforening kræver dog ikke af
de enkelte ejendomsmæglere, at de skal bruge disse standardformularer.
Efter det for udvalget oplyste drøftes spørgsmålet om standardformularer m.v.
for tiden af det rådgivende udvalg vedrørende ejendom som sætning, der er nedsat
af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af § 30 i lov om omsætning af fast
ejendom.
8.2.1.2.3. Aftaleretlige regler.
Aftalelovens almindelige regler om ugyldighed m.v. gælder også ved aftaler om
køb af fast ejendom. Retssager om ugyldighed efter disse bestemmelser er sjæld-
ne, men forekommer dog.
Ved afgørelsen i UfR 1990.168H blev en aftale således tilsidesat efter aftalelo-
vens § 33, hvorefter aftaler er uforbindende, hvis det vil stride mod almindelig
hæderlighed at gøre dem gældende. I denne sag havde der været ført nogle
salgsdrøftelser, men sælgeren havde til sidst meddelt den købsinteresserede, at
han ikke ville sælge sit hus. Få dage efter dukkede den købsinteresserede
uanmeldt og i følge med to fremmede personer op på sælgerens bopæl, hvor de
fik ham til at underskrive en slutseddel. Slutsedlen indeholdt bl.a. nogle individu-
elle, ikke ukomplicerede vilkår, som havde betydning for fastsættelsen af købe-
summen. Sælgeren havde ingen bistand ved underskrivelsen, og den købsinteres-
serede vidste desuden, at sælgeren var ordblind og derfor ikke kunne læse og for-
stå slutsedlens tekst.
8.2.1.3. Udfyldning og fortolkning af købsaftalen.
Almindelige aftaleretlige grundsætninger om udfyldning og fortolkning af aftaler
fmder også anvendelse ved aftaler om køb af fast ejendom.
Spørgsmålet om udfyldning opstår, hvis et problem, der efterfølgende bliver aktu-
elt, ikke er reguleret i aftalen. For købsaftalens vedkommende vil det ofte være
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0102.png
- 100-
nærliggende at anvende købelovens regler analogt, såfremt sagen drejer sig om
køberens eller sælgerens forpligtelser, jf. nedenfor i punkt 8.3 om forholdet til
reglerne i købeloven.
I praksis opstår der sjældent behov for udfyldning af aftaler om køb af fast ejen-
dom, idet sådanne aftaler som regel indeholder en udførlig angivelse af aftalens
vilkår. Der er oftere behov for at fortolke uklare eller tvetydige bestemmelser i
aftalen, navnlig vedrørende garantier og ansvarsfraskrivelser.
8.2.1.3.1. Garantier.
I praksis opstår der ofte spørgsmål om, hvorvidt sælgeren har givet en garanti.
Afgørelsen heraf beror på en samlet bedømmelse, hvori indgår en fortolkning af
aftalens ordlyd og en konkret vurdering af parternes adfærd og udtalelser under
forhandlingerne, jf. herved ordene "må anses tilsikrede" i købelovens § 42, som
finder analog anvendelse. Hvis der i købsaftalen bruges udtryk som "garanterer"
eller "indestår for" er der ingen tvivl, men sådanne udtryk er ret sjældne. Der vil
ofte foreligge en stiltiende garanti, hvis sælgeren har givet klare og uforbeholdne
oplysninger om en faktisk egenskab ved ejendommen, ihvertfald hvis oplysningen
er givet i købsaftalen eller direkte under salgsforhandlingerne. Som eksempel
herpå kan nævnes en erklæring om, at "de på ejendommen værende bygninger er
lovligt opført, indrettet og benyttet". Derimod foreligger der normalt ikke en ga-
ranti, såfremt det alene erklæres, at der "sælger bekendt" ikke foreligger en eller
anden fejl. En garanti vil efter omstændighederne kunne foreligge, hvis sælgeren
som led i salgsforhandlingerne har henvist til andre dokumenter, som indeholder
uforbeholdne oplysninger.
Der er mange eksempler på, hvordan spørgsmålet om, hvorvidt der er givet en
garanti, i retspraksis afgøres på grundlag af en samlet, konkret vurdering af afta-
len og parternes adfærd.
Afgørelsen i UfR 1977.473H drejede sig om en sag, hvor køber under salgsfor-
handlingerne havde udtrykt betænkelighed ved sælgers oplysning om, at ejen-
dommen - hvorpå der bl.a. lå et stort og moderne beboelseshus - var forsynet
med vand fra eget vandværk. Sælgeren erklærede derpå, at der var "godt og rige-
ligt vand til normalforbrug". I slutseddel og skøde optoges oplysning om vand-
værket og om sælgeres erklæring. Kort efter købet aftog vandtrykket, således at
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 101 -
køberen nu måtte hente vand hos naboen. Højesteret fandt under henvisning til
de nævnte omstændigheder, at sælgerens erklæring måtte anses som en garanti
for, at der var tilstrækkeligt vand.
Ved afgørelsen i UfR 1980.756U blev en oplysning i salgsopstillingen om, at taget
var "nyt eternit", anset som en garanti. Taget var 8-10 år gammelt, og efter købet
viste der sig at være revner i det. Køberen havde ikke undersøgt taget nærmere,
og retten lagde desuden vægt på, at køberen næppe umiddelbart ville have opda-
get forholdet, selv om han havde besigtiget taget.
Afgørelsen i UfR 1981.286H drejede sig også om oplysninger i salgsopstillingen.
Ejendomsformidleren havde heri samt i annoncer oplyst, at ca. 315 tdr. land af
ejendommens areal var agerjord. Det viste sig senere kun at være ca. 282 tdr.
land. Landsretten fandt, at der forelå en afslagsbegrundende mangel, men ikke
en garanti. Spørgsmålet om garanti forelå ikke for Højesteret.
Ved afgørelsen i UfR 1983.383H blev det efter en samlet vurdering lagt til grund,
at sælger havde tilsikret køberen, at huset kunne bruges til helårsbeboelse. Ret-
ten lagde vægt på nogle vidneforklaringer, bl.a. om, hvilke oplysninger, der var
blevet givet køberen før og under handelen, og om, at der på køberens udtrykke-
lige anmodning var blevet optaget en passus i slutsedlen, hvorefter ejendommens
anvendelse blev angivet som "helårsbeboelse".
Afgørelsen i UfR 1984.704H drejede sig om en sag, hvor der i slutsedlen var ble-
vet henvist til tingbogen med hensyn til servitutter. I skødet blev der imidlertid
optaget en oplysning om, at "der ikke på parcellen var tinglyst servitutter af nogen
art". Det viste sig senere, at oplysningen var forkert, idet der på ejendommen hvi-
lede en servitut vedrørende bebyggelse. Landsretten fandt, at oplysningen i skø-
det var en garanti, og tillagde erstatning. I Højesteret blev sælgeren imidlertid fri-
fundet for køberens erstatningskrav, idet køberen ikke fandtes at have lidt et tab,
fordi servitutten ikke havde en sådan konkret betydning, at ejendommens værdi
var forringet.
8.2.1.3.2. Ansvarsfraskrivelser.
De fleste købsaftaler og skøder indeholder et helt generelt forbehold om, at ejen-
dommen sælges "som den er og forefindes" eller lignende. I retspraksis tillægges
der som udgangspunkt ikke sådanne helt generelle og standardmæssige forbe-
hold nogen særlig retsvirkning. Udgangspunktet fraviges dog, hvis sælger er et bo
under offentlig behandling, eller hvis der er tale om salg på tvangsauktion. I disse
tilfælde er der et særligt hensyn at tage til sælger, hvilket køberen vil være be-
kendt med.
Afgørelsen i UfR 1978.299SH drejede sig om et tilfælde, hvor sælgeren var et
konkursbo, som i slutseddel og skøde havde anført, at ejendommen "sælges som
den er og forefindes og uden ansvar for skifteretten, konkursboet eller kurator."
Der viste sig senere en mindre fejl, der dog ansås som en mangel. Retten udtalte,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0104.png
- 102-
at "bobehandlingshensyn medfører
, at boet ved salg af et aktiv kan fritage sig
for det en sælger ellers påhvilende ansvar ved anvendelse af klausuler af et vist
almindeligt indhold .... Der er ikke herved taget stilling til, hvorledes forholdet
ville være ved en klausul som den nævnte i tilfælde af en betydelig skjult mangel,
for hvilken et krav snarest muligt rejses".
I andre tilfælde, hvor sælgeren aldrig eller kun ganske kortvarigt har boet i ejen-
dommen, forekommer det også, at sælgeren ønsker at indføje ansvarsfra-
skrivelser af generel karakter i aftalen. F.eks, findes der følgende ansvarsfra-
skrivelse i realkreditinstitutternes standardvilkår for salg af ejendomme, som man
har overtaget på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver:
"Køber er bekendt med, at sælger har erhvervet ejendommen på tvangsauktion,
og er derfor indforstået med, at sælger er uden ansvar for mangler (herunder hvi-
devarers stand og anvendelighed) af nogen art, bortset fra adkomstmangler. Kø-
ber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af fak-
tiske mangler ved det solgte, det være sig i form af ophævelse af handelen, krav
om erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen. Mangler, der påvises
efter slutsedlens underskrift, er således sælger uvedkommende...Parterne er eni-
ge om, at prisen er afstemt efter ovenstående."
Det er ikke afklaret i retspraksis, i hvilket omfang sådanne generelle ansvarsfra-
skrivelser har retsvirkning efter deres indhold. Under udvalgets drøftelser er der
givet udtryk for betydelig tvivl om, hvorvidt en generel ansvarsfraskrivelse som
den citerede vil afskære køberen fra at kræve forholdsmæssigt afslag, hvis der se-
nere viser sig væsentlige skjulte mangler ved ejendommen, også selv om det kan
dokumenteres, at ansvarsfraskrivelsen har haft konkret indflydelse på prisdrøftel-
serne. Særligt for så vidt angår realkreditinstitutternes ansvarsfraskrivelser er der
i udvalget givet udtryk for, at forbrugere, der køber en bolig, ikke umiddelbart sy-
nes at være nærmere end de erhvervsmæssigt handlende realkreditinstitutter til
at søge oplyst, om der er fejl ved ejendommen.
I øvrigt er man i retspraksis restriktiv ved fortolkningen af ansvarsfraskrivelser.
Normalt tillægges en ansvarsfraskrivelse kun retsvirkning, hvis den drejer sig om
bestemt angivne fejl. Desuden er det en betingelse, at ansvarsfraskrivelsen er
konkret fremhævet, d.v.s. at den ikke blot er optaget i en fortrykt standardformu-
lar, som køber ikke har haft særlig anledning til at sætte sig nærmere ind i.
I et vist omfang lægges der vægt på sælgerens interesse i at fraskrive sig ansvaret,
jf. ovenfor om salg fra boer m.v.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 103 -
Afgørelsen i UfR 1977.950H drejede sig om et tilfælde, hvor en kommune havde
solgt en byggegrund til en lokal advokat og i skødet havde indføjet følgende klau-
sul: "Det solgte areal overdrages således som det er og forefindes. Parcellen kø-
bes i øvrigt uden ansvar for sælger for mangler af nogen art, herunder også jord-
bundsforhold, idet der gøres opmærksom på, at der, da vejen blev istandsat, er
sket opfyldning af grunden. Opfyldningen har på dele af grunden en højde af op
til 3 m". Efter købet viste det sig, at der var et tørvelag under opfyldningen, og at
tørvelaget nødvendiggjorde pilotering. Udgiften hertil oversteg købesummen. Sa-
gens væsentligste tvivlsspørgsmål var, om kommunen havde tilsidesat sin loyale
oplysningspligt. Højesterets flertal fandt, at dette ikke var tilfældet. Højesterets
flertal udtalte herefter: "Det må efter (køberens) forklaring om hans kendskab til
kommunens grundskøder antages, at han har været vidende om de ved (sælge-
rens) grundsalg sædvanligt tagne - også i det foreliggende skøde nævnte - særskil-
te forbehold om ansvarsfraskrivelse vedrørende jordbundsforholdene. Skødets til-
føjelse om opfyldning på grunden findes alene at måtte anses som en oplysning,
som (køberen) ikke med føje har kunnet opfatte som en opgivelse af eller ind-
skrænkning i forbeholdet vedrørende jordbundsforholdene. Disse dommere fin-
der, at (køberen) herefter er afskåret fra krav på såvel erstatning som forholds-
mæssigt afslag". Mindretallet udtalte: "Kommunen udbød parcellen som bygge-
grund til bebyggelse med et enfamiliehus, men det viste sig, at sådan bebyggelse
ikke kunne ske uden afholdelse af ekstraudgifter til pilotering m.v. til et beløb,
som efter det oplyste langt oversteg købesummen 80.000 kr. (Køberen) kunne ha-
ve foretaget en jordbundsundersøgelse før købet, men det må antages, at den kun
i meget begrænset omfang ville have afsløret mangelen. Det findes under disse
omstændigheder uantageligt, at kommunen under henvisning til det tagne forbe-
hold om ansvarsfrihed skulle kunne afvise ethvert krav om afslag i købesummen.
Forbeholdet kunne efter sin formulering med nogen føje forstås som sigtende
helt eller i det væsentlige til den foretagne opfyldning og i hvert fald ikke som
sigtende til en mangel, der i realiteten gjorde arealet værdiløst som byggegrund
og var så vanskelig at erkende som den foreliggende".
Afgørelsen i UfR 1981.879V drejede sig om et hus, der var opført i 1898.1 skødet
var optaget følgende klausul: Det solgte overdrages i den stand, hvori det er og
forefindes og således som det er køberen bekendt og påvist og af denne antaget
uden ansvar for sælgeren for skjulte mangler, såvidt de er ham ubekendte, hvor-
ved bemærkes, at der sælger bekendt ikke er forekommet angreb af svamp eller
husbukke i ejendommen." Under salgsforhandlingerne havde sælgeren oplyst, at
en del af huset på et tidspunkt var lavet om fra stald til beboelse, og sælgeren
havde sagt, at det var "et godt hus, og at der ikke var mere råd end man kunne
forvente af et 100 år gammelt hus". Efter købet viste der sig at være svamp i hu-
set. Landsretten lagde til grund, at sælgeren ikke havde kendt til svampeangre-
bet. Retten fandt, at sælger ved de nævnte oplysninger under salgsfor-
handlingerne havde henledt køberens opmærksomhed på, "at der var eller havde
været fugtproblemer, som i betragtning af husets alder kunne have givet (købe-
ren) anledning til at lade foretage en nærmere undersøgelse af dets konstruktion
og tilstand." Retten udtalte herefter: "Ved vurderingen af, om ansvarsfraskrivel-
sesklausulen i skødets § 4 under de således foreliggende omstændigheder kan fø-
re til frifindelse af (sælgeren), må landsretten lægge vægt på, at (sælgeren) og
dennes ægtefælle har haft en rimelig og anerkendelsesværdig interesse i at sikre
sig mod på et senere tidspunkt at blive draget til ansvar for dem ubekendte skjul-
te mangler ved huset. På denne baggrund finder landsretten, at den i skødets § 4
indeholdte ansvarsfraskrivelsesklausul er således konkretiseret, at (køberen) ikke
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 104 -
har noget krav på erstatning eller forholdsmæssigt afslag i anledning af det efter
hans overtagelse af ejendommen konstaterede svampeangreb."
Afgørelsen i UfR 1984.1093H drejede sig også om en kommunes salg af en byg-
gegrund. I salgsvilkårene var indføjet en klausul om, at kommunen tog forbehold
med hensyn til grundvanskeligheder. Det oplystes, at grunden var opfyldt. Efter
at der var bygget et hus på grunden begyndte murværket at slå revner som følge
af sætninger. Kommunen fandtes ikke at have tilsidesat sin oplysningspligt, og
kommunen blev derfor under henvisning til ansvarsfraskrivelsen frifundet for kø-
berens krav.
Hvis en ansvarsfraskrivelse i øvrigt er gyldig og der ikke er aftalt noget om, hvilke
mangelsbeføjelser den afskærer, afskæres alle mangelsbeføjelser.
Selv om en ansvarsfraskrivelse i øvrigt er gyldig, ses der i vidt omfang bort fra
den, hvis sælgeren har handlet erstatningspådragende. Sælgeren kan således ikke
mod bedre vidende fraskrive sig ansvaret for mangler ved ejendommen. Ansvars-
fraskrivelsen viger, selv om sælgerens uvidenhed om fejlen alene skyldes uagt-
somhed. Muligvis vil ansvarsfraskrivelsen dog slå igennem, hvis den udviste uagt-
somhed er meget beskeden. Hvis sælgeren er bygmester, viger ansvarsfraskrivel-
ser på samme måde, således at der også ses bort fra ansvarsfraskrivelsen, hvis
manglen skyldes fagfejl begået af de udførende. Muligvis slår ansvarsfraskrivelsen
dog også her igennem, hvis fagfejlen ikke er grov.
Som eksempel på, at ansvarsfraskrivelser viger for et erstatningsgrundlag, kan
nævnes afgørelsen i UfR 1984.191H. Sagen drejede sig om et tilfælde, hvor sæl-
geren af en byggegrund havde fraskrevet sig ansvaret for, om parcellen var egnet
til bebyggelse. Køberne havde under salgsforhandlingerne tilkendegivet, at de
ønskede at bygge et hus med kælder. Under det efterfølgende byggeri opstod der
problemer med grundvandstanden. I landsrettens flertals præmisser, der blev til-
trådt af Højesteret, anføres på baggrund af bevisførelsen, at sælgeren i hvert fald
burde have været klar over, at grundvandstanden kunne give problemer ved se-
nere byggeri. Sælgeren, der havde udstykket og solgt grunden erhvervsmæssigt,
burde i det mindste have gjort køberne opmærksom på problemet, så de selv
kunne have undersøgt sagen nærmere. I præmisserne anføres herefter: "Ved at
have undladt dette findes (sælgeren) ... at burde erstatte (køberen) den merud-
gift, der vil medgå til at gøre den projekterede kælder vandtæt. Det bemærkes
herved, at der under de angivne omstændigheder ikke kan tillægges (sælgerens)
ansvarsfraskrivelse betydning...".
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0107.png
- 105 -
8.2.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
8.2.2.1. Grundlaget for indgåelse af købsaftalen.
I praksis sælges langt de fleste private boliger med bistand fra en professionel
ejendomsformidler.
Den måde, hvorpå den professionelle ejendomsformidling foregår, har således
væsentlig betydning for forbrugere, der vil købe eller sælge en bolig. Det er vig-
tigt, at parterne får en god og fyldestgørende rådgivning inden de skriver under
på en købsaftale. Privatpersoner, der optræder som køber eller sælger af egen
bolig, har typisk et meget begrænset erfaringsgrundlag at støtte sig til, når der
skal træffes beslutninger vedrørende købspris, øvrige salgsvilkår, finansiering m.v.
Udvalget har under hensyn til sit kommissorium koncentreret sig om, hvordan
man kan styrke forbrugernes retsstilling i det civilretlige forhold mellem køber og
sælger. Udvalget finder det imidlertid væsentligt at understrege, at det for forbru-
geren kan være lige så vigtigt at have grundigt kendskab til de økonomiske aspek-
ter af en hushandel. Beslutningen om at købe en ejerbolig stiller så store krav til
køberens samlede økonomiske formåen, at det kan have afgørende betydning for
forbrugerens økonomiske situation, om han træffer fornuftige beslutninger om,
hvor meget han vil betale for den pågældende ejendom, hvordan købet skal fi-
nansieres, o.s.v., og om han er bekendt med de løbende udgifter, der vil være for-
bundet med at eje og vedligeholde ejendommen. Sælgeren skal ofte købe et an-
det hus i forbindelse med salget af den nuværende bolig, og derfor er det også
vigtigt for ham at have den fornødne viden om de økonomiske sider af sagen.
Som eksempel på et forhold, der har væsentlig betydning ud fra et forbrugerbe-
skyttelsessynspunkt, kan nævnes, at faste ejendomme indtil for nylig helt overve-
jende har været udbudt til salg på det første års brutto-/nettoydelse, jf. ovenfor i
kapitel 3, pkt. 3.1.2. En sådan fremgangsmåde medfører, at den købspris, der skil-
tes med, er "prioriteret", idet man for at kunne udregne brutto-/nettoydelsen er
nødt til at forudsætte én bestemt finansieringsmåde. Denne måde at udbyde ejen-
domme på kan tilsløre, at forbrugerens beslutning om at købe en ejerbolig reelt
indebærer, at der skal træffes to forskellige beslutninger, som hver især kan være
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0108.png
- 106 -
lige vigtige, nemlig dels beslutningen om, hvilken pris (købesummen), han vil give
for ejendommen, dels beslutningen om, hvordan købesummen i givet fald skal fi-
nansieres. I praksis er der mange forskellige måder at finansiere et køb på - man
kan vælge mellem flere forskellige långivere, man kan vælge lån med kort eller
lang løbetid, man kan vælge mellem lån med forskellige afdragsprofiler, o.s.v.
Den beskrevne måde at udbyde ejendomme på har kunnet medvirke til, at den
ikke-sagkyndige køber undlader at undersøge disse forskellige muligheder til
bunds og blot "tager imod" den forudsatte finansiering, hvis den indebærer en
månedlig ydelse, som køberen mener at kunne klare. Ved den i kapitel 6, pkt.
6.1.2., omtalte lov om omsætning af fast ejendom, der trådte i kraft den 1. januar
1994, er dette problem løst ved, at ejendomme fremover skal udbydes til salg
med angivelse af den pris, hvortil ejendommen vil kunne købes kontant. Ved at
angive en sådan kontantpris vil det blive mere klart for den køber, som ikke har
kontanter nok, at spørgsmålet om, hvordan købesummen skal finansieres, er et
problem, man bør tage selvstændig stilling til. Endvidere vil udbud med angivelse
af en sådan kontantpris gøre det muligt at foretage en reel sammenligning af pri-
serne på ejendomme.
8.2.2.2. Indgåelse af købsaftalen.
8.2.2.2.1. Formelle krav til aftalen.
Bør der stilles krav om, at aftaler om køb af fast ejendom skal indgås på offentligt
godkendte standardformularer?
Formålet med at stille et sådant formelt krav til parternes aftale skulle dels være
at sikre, at alle afgørende elementer i aftalen foreligger skriftligt, dels at sikre, at
købsaftalerne er udformet på en overskuelig måde, der klargør parternes retsstil-
ling og effektivt tilskynder dem til at tage stilling til alle væsentlige økonomiske
og juridiske spørgsmål, inden de skriver under. Under udvalgets drøftelser har
navnlig Forbrugerrådets repræsentant fremhævet disse principielle fordele ved et
krav om offentligt godkendte standardformularer.
Efter udvalgets opfattelse ville et krav om skriftlighed og om anvendelse af god-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0109.png
- 107-
kendte standardkøbsaftaler imidlertid give anledning til store problemer, navnlig
fordi det i praksis ville være vanskeligt at afgrænse de formelle kravs anvendelse-
sområde.
Det ville bl.a. kunne føre til helt urimelige resultater, hvis købsaftalen i sin hel-
hed skulle være uforbindende for køberen, blot fordi en bi-aftale - f.eks, om med-
følgende løsøre eller om udbedring af konstaterede skader - er blevet indgået
mundtligt eller på et stykke blankt papir. Sådanne bi- eller sideaftaler om for-
hold, som har en sådan sammenhæng med handelen, at de naturligt indgås i for-
bindelse med denne, forekommer jævnligt. Nogle gange indføjes de i selve købs-
aftalen, andre gange ikke. For at holde disse bi-aftaler uden for skriftlighedskra-
vet, måtte det i givet fald formuleres på en sådan måde, at kravet kun kom til at
omfatte selve aftalen om køb samt de vilkår, hvis opfyldelse købet er betinget af.
Imidlertid kan det i praksis ofte være meget vanskeligt at skelne mellem de ele-
menter i aftalekomplekset, som er gjort til betingelser for selve overdragelsen, og
elementer, som ikke er betingelser. Hertil kommer, at da nogle aftalepunkter
som nævnt har karakter af bi-aftaler, selv om de er indføjet i købsaftalen, vil så-
danne aftalepunkter i givet fald kunne ændres ved mundtlig aftale.
Skal man finde en tilfredsstillende løsning på disse problemer, kan det efter ud-
valgets opfattelse næppe ske uden at reglerne bliver så komplicerede og vanske-
lige at gennemskue, at den forbrugerbeskyttelsesmæssige fordel går tabt.
Udvalget lægger endvidere vægt på, at næsten alle aftaler om køb af fast ejen-
dom indgås skriftligt allerede i dag, og at domstolene i praksis stiller strenge krav
for at anse en mundtlig købsaftale for bindende.
På denne baggrund har udvalget ikke fundet grundlag for at foreslå, at der ved
lov fastsættes formelle krav til aftaler om køb af fast ejendom.
Udvalget har imidlertid gennemgået Dansk Ejendomsmæglerforenings autorise-
rede standardkøbsaftaler og standardvilkår for omsætning af fast ejendom og har
i den forbindelse drøftet, om disse standarddokumenter eventuelt kan udformes
på en mere forbrugervenlig måde.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 108 -
DEs standardvilkår for omsætning af fast ejendom indeholder en række bestem-
melser, hvis juridiske karakter er vidt forskellige. Imidlertid er der hverken ved
struktureringen eller den typografiske opsætning af formularerne gjort forsøg på
at henlede parternes opmærksomhed på, at nogle af bestemmelserne reelt er åb-
ne for forhandling, og at andre er rent oplysende eller alene refererer gældende
retsregler.
På den baggrund opfordrede udvalget i 1991 Advokatrådet og Dansk Ejendoms-
mæglerforening til i fællesskab at gennemgå DEs standardvilkår m.v. med hen-
blik på at undersøge, om bestemmelserne vil kunne inddeles efter deres juridiske
betydning på en for ikke-sagkyndige overskuelig og let tilgængelig måde. De to
organisationer har herefter foretaget en sådan gennemgang. Deres repræsentan-
ter i udvalget har imidlertid oplyst, at det er umuligt at inddele de forskellige ka-
tegorier af bestemmelser på en måde, som er væsentligt mere klar og overskue-
lig. Man har navnlig gjort forsøg med at angive bestemmelsernes juridiske be-
tydning med forskellige farver, men resultatet har ikke været tilfredsstillende.
Udvalget har haft lejlighed til at gøre sig bekendt med resultatet af dette forsøg
og er enig med organisationerne i, at formularerne ikke bliver mere forbruger-
venlige på den måde. Med tilladelse fra de to organisationer har udvalget som
bilag 6 til betænkningen medtaget det farveinddelte udkast til en formular med
DEs standardbestemmelser for omsætning af fast ejendom.
Udvalget konstaterer på denne baggrund, at det næppe er muligt at komme vi-
dere ad denne vej, og udvalget har som følge heraf heller ikke fundet grundlag
for f.eks, at foreslå, at fortrykte standardkøbsaftaler m.v. skal være godkendt af
en offentlig myndighed. Efter udvalgets opfattelse kan det ikke antages, at en så-
dan godkendelsesordning ville føre til så væsentlige forbedringer, at det kunne
opveje administrationsudgifterne ved en sådan ordning.
Dette betyder dog ikke, at standardformularerne m.v. ikke kan forbedres på en-
kelte punkter. Efter udvalgets opfattelse ville det således være nærliggende, om
man i standardkøbsaftalerne indføjede et særligt punkt om eventuelle ansvarsfra-
skrivelser og garantier. Hermed ville parterne i højere grad blive tilskyndet til at
tage klar stilling til disse spørgsmål - der ofte volder problemer i praksis - inden
der skrives under på købsaftalen. Sammenholdt med de nye regler i lov om om-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0111.png
- 109 -
sætning af fast ejendom, vil en gennemførelse af forslagene i denne betænkning
medføre, at det af købsaftalen skal fremgå, om der foreligger en tilstandsrapport
og oplysning om ejerskifteforsikring, og i givet fald om parterne er gjort bekendt
med retsvirkningerne heraf.
8.2.2.2.2. Aftaleretlige regler
Efter aftalelovens § 36 kan formueretlige aftaler tilsidesættes helt eller delvist,
hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gæl-
dende. Ved anvendelsen af denne generalklausul skal der tages hensyn til for-
holdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold samt senere indtrufne omstæn-
digheder. Generalklausulen giver mulighed for at tilsidesætte hele aftalen eller
enkelte dele af aftalen, f.eks, en urimelig ansvarsfraskrivelse. Det er oplyst over
for udvalget, at Justitsministeriet overvejer i forbindelse med gennemførelsen af
EF-direktivet om urimelige kontraktvilkår at fremsætte forslag om en ændring af
§ 36, således at domstolene også får mulighed for at ændre urimelige aftalevilkår.
Aftalelovens § 36 kan anvendes i forbindelse med såvel standardkontrakter som
individuelle aftaler.
Udvalget finder ikke, at der bør gælde særlige ugyldighedsregler ved køb af fast
ejendom.
8.2.2.3. Fortolkning af købsaftalen m.v.
Udvalget finder, at den ovenfor refererede retspraksis med hensyn til fortolkning-
en af garantier og ansvarsfraskrivelser i det store og hele er tilfredsstillende ud
fra et forbrugerbeskyttelsessynspunkt.
Udvalget finder det bedst, at domstolene i sager om køb af fast ejendom, hvor aftale-
komplekset som regel er omfattende, har mulighed for at vurdere de konkrete tilfælde på
et relativt ubundet grundlag.
Efter almindelige bevisbyrderegler må den, som vil gøre gældende, at der er ind-
gået en aftale om et eller andet, føre bevis herfor. Det kan afhænge noget af den
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 110-
konkrete situation, hvor meget der kræves for at løfte denne bevisbyrde. Det kan
bl.a. tale for at lempe kravene, hvis modparten har lettest ved at skaffe beviserne.
Efter udvalgets opfattelse fører de almindelige principper om bevisbyrde m.v.
normalt til rimelige resultater i praksis.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0113.png
-
1ll
-
8.3. Mangler ved fast ejendom.
8.3.1. Gældende ret.
8.3.1.1. Om forholdet til reglerne i købeloven.
Købeloven fra 1906 gælder ikke for køb af fast ejendom, jf. lovens § la, stk. 1.
En række af lovens regler er imidlertid udtryk for almindelige køberetlige grund-
sætninger, og dens principper anvendes derfor i vidt omfang ved køb og salg af
fast ejendom. Dette gælder bl.a. reglerne om mangler ved det solgte.
Købelovens regler er således på en række områder et relevant udgangspunkt ved
beskrivelsen af gældende ret med hensyn til mangler ved fast ejendom.
8.3.1.2. Forskellen mellem faktiske og retlige mangler.
Ved behandlingen af mangelsproblemer skelnes der mellem faktiske og retlige
mangler.
En "faktisk mangel" angår ejendommens fysiske tilstand, f.eks, fejl ved murværk
eller tag. En "retlig mangel" er karakteriseret ved, at sælgeren savner den fornød-
ne retlige kompetence til at give køberen en ejendom, der er fri for mangler,
f.eks, fordi pantehæftelserne er større end forudsat, fordi der hviler en for købe-
ren væsentlig rådighedsindskrænkning på ejendommen, som køberen ikke burde
have været forberedt på, eller fordi sælgeren slet ikke var ejer af ejendommen.
Køberens beføjelser er stort set de samme ved faktiske og retlige mangler, men
der er dog den væsentlige forskel, at sælgeren efter købelovens § 59 - som anta-
ges at gælde analogt for fast ejendom - ifalder erstatningsansvar for "van-
hjemmel" på objektivt grundlag. "Vanhjemmel" er et lidt snævere begreb end
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0114.png
- 112-
"retlige mangler", idet det normalt kun bruges om mangler, der skyldes, at tredje-
mand har en modstående ret. Offentligretlige rådighedsindskrænkninger falder
således som udgangspunkt uden for vanhjemmelsbegrebet.
Afgrænsningen mellem faktiske og retlige mangler kan undertiden give anledning
til tvivl. Ulovlige bygningsindretninger kunne således efter den nævnte definition
anses som retlige mangler, men i både retspraksis og den juridiske litteratur be-
handles disse normalt som faktiske mangler, navnlig fordi en ulovlig bygningsind-
retning typisk kan lovliggøres ved en fysisk "udbedring".
Det er de faktiske mangler, som spiller den store rolle i retspraksis. Foreligger
der en retlig mangel, vil køberens retsstilling normalt være ganske klar. Den føl-
gende redegørelse for mangelsbegrebet og mangelsbeføjelserne drejer sig derfor
kun om faktiske mangler.
8.3.1.3. Mangelsbegrebet.
8.3.1.3.1. Reglerne i købeloven.
Indtil 1979, hvor et afsnit om forbrugerkøb blev indsat, indeholdt købeloven in-
gen definition af begrebet "en mangel". I retspraksis var der imidlertid udviklet
nogle retningslinjer for, hvornår der foreligger en mangel.
Den mangelsdefinition, der nu findes i købelovens §§ 76 og 77, er ifølge lovens
motiver (Folketingstidende 1978-79, tillæg A, sp. 2152 ff) udtryk for almindelige
køberetlige grundsætninger. Retspraksis vedrørende sælgers loyale oplysnings-
pligt ved salg af fast ejendom har været det direkte forbillede ved udformningen
af § 76, stk. 1, nr. 3, jf. Købelovudvalgets betænkning nr. 845/1978, s. 26 f.
Bestemmelserne lyder således:
§ 76. Der foreligger en mangel ved salgsgenstanden, hvis:
1) genstanden ikke svarer til den betegnelse, hvorunder den er
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0115.png
-113 -
solgt, eller sælgeren i øvrigt ved købets afslutning har givet urig-
tige eller vildledende oplysninger, der kan antages at have haft
betydning for køberens bedømmelse af genstanden,
2) sælgeren eller et tidligere salgsled har givet oplysninger som
nævnt i nr. 1 på varens indpakning, i annoncer eller i andre med-
delelser, der er beregnet til at komme til almenhedens eller kø-
berens kundskab,
3) sælgeren har forsømt at give køberen oplysning om forhold,
der har haft betydning for køberens bedømmelse af genstanden,
og som sælgeren kendte eller burde kende, eller
4) genstanden i øvrigt er af en anden eller ringere beskaffenhed
eller brugbarhed, end den ifølge aftalen og de foreliggende om-
stændigheder skulle være.
Stk. 2. Køberen kan ikke påberåbe sig en urigtig eller vildleden-
de oplysning, der senest ved indgåelsen af aftalen om købet er
rettet.
§ 77. Selv om salgsgenstanden er solgt som den er og forefindes
eller med tilsvarende forbehold, kan køberen i de tilfælde, der
er nævnt i § 76, stk. 1, nr. 1-3, påberåbe sig, at genstanden lider
af en mangel. Det samme gælder, hvis genstanden er i væsentlig
ringere stand, end køberen under hensyn til prisen og omstæn-
dighederne i øvrigt havde grund til at regne med.
Stk. 2. Brugte genstande, som sælges på auktion, anses for solgt
som de er og forefindes.
Efter købelovens § 76, stk. 1, nr. 1-3, er det solgte således mangelfuldt, hvis sæl-
geren ved købets afslutning har givet urigtige eller vildledende oplysninger, som
kan antages at have haft betydning for køberens bedømmelse af salgsgenstanden,
hvis sælgeren (eller et tidligere salgsled) har givet sådanne oplysninger i annon-
cer eller lignende, eller hvis sælgeren har undladt at oplyse køberen om forhold,
som har haft betydning for køberens bedømmelse af salgsgenstanden, og som
sælgeren kendte eller burde kende til.
§ 76, stk. 1, nr. 4, indeholder en almindelig mangelsdefinition, hvorefter det solg-
te er mangelfuldt, hvis det i øvrigt er af en anden eller ringere beskaffenhed eller
brugbarhed, end det efter aftalen og de foreliggende omstændigheder skulle væ-
re. Stk. 1, nr. 1-3, skal således ses som eksemplifikationer af det almindelige man-
gelsbegreb i nr. 4.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0116.png
- 114 -
§ 77 indeholder en mangelsdefinition, som gælder i tilfælde, hvor salgsgenstan-
den er solgt med standardforbehold som "som den er og forefindes", "som beset"
eller lignende. I disse tilfælde er det solgte mangelfuldt under de omstæn-
digheder, som er nævnt i § 76, stk. 1, nr. 1-3, samt hvis det solgte er i væsentligt
ringere stand, end køberen under hensyn til prisen og de øvrige omstændigheder
havde grund til at regne med.
8.3.1.3.2. Den juridiske teori.
I den juridiske litteratur har der navnlig i de senere år været megen diskussion
om mangelsbegrebet og mangelsbeføjelserne.
Efterkrigstidens første større teoretiske fremstilling af mangelsproblemerne ved
fast ejendom er P. Spleths artikel fra 1947, "Nogle bemærkninger om dansk rets
stilling med hensyn til mangelsbeføjelser ved køb af fast ejendom" (TfR 1947, s.
154 ff). I denne artikel defineres mangelsbegrebet sådan, at der kun foreligger en
mangel, hvis den pågældende fejl ved huset overstiger, hvad køberen måtte være
forberedt på. Begrebet skulle alene omfatte forhold, som medfører en eller flere
mangelsbeføjelser. Efter Spleths opfattelse må køberen af et brugt hus være for-
beredt på lidt af hvert, og køberen har således i almindelighed ingen ret til at for-
vente, at huset ikke kan have en og anden fejl, som tilsvarende huse ellers nor-
malt ikke har. Et afgørende synspunkt er, at køberen - bortset fra garantitilfælde
- må regne med, at der kan være dette og hint ved et brugt hus, som ikke er helt i
orden, men at han samtidig har ret til at forvente, at sælgeren ikke holder noget
skjult for ham. Sælgerens subjektive forhold og salgsforhandlingernes og aftalens
konkrete indhold er således væsentlige elementer i mangelsbedømmelsen: Der
skal meget til, for at der kan antages at foreligge en mangel, hvis der ikke er givet
en garanti og ikke er noget at bebrejde sælgeren.
Siden 1954 har det teoretiske hovedværk været A. Vinding Kruses bog "Mislig-
holdelse af ejendomskøb" (nu "Ejendomskøb", 6. udg., 1992). Efter Vinding Kru-
ses opfattelse er en fast ejendom behæftet med en mangel, hvis en garanti svigter,
eller hvis ejendommen ikke svarer til køberens relevante forudsætninger. Vin-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 115 -
ding Kruse skelner mellem individuelle og generelle forudsætninger.
Med individuelle forudsætninger menes den konkrete købers særlige forud-
sætninger for købet, og synspunktet hviler på den traditionelle forudsætningslæ-
re, hvorefter en forudsætning er "relevant", hvis den 1) har haft væsentlig be-
tydning for køberens bedømmelse af ejendommen, 2) dette var klart for sælge-
ren, og 3) det konkret er rimeligt at pålægge sælgeren risikoen for, at forudsæt-
ningen er bristet.
De generelle forudsætninger, eller det "generelle mangelsbegreb", er derimod ob-
jektivt betonet. Efter Vinding Kruses opfattelse foreligger der en mangel, hvis
"ejendommen under hensyn til dens type, alder, indretning og de øvrige konkrete
omstændigheder er ringere, end man normalt kan forvente". Der kan godt fore-
ligge en mangel, uden at køberen kan gøre nogen mangelsbeføjelse gældende.
Afslagsbeføjelsen skal nemlig kun kunne anvendes i "relativt grove eller i øvrigt
klare tilfælde", jf. nedenfor under pkt. 8.3.1.4.3. Mangelsbegrebet er således ikke
"funktionelt".
Der er ingen tvivl om, at Vinding Kruses mangelsbegreb har haft gennemslags-
kraft i retspraksis, og begrebet er en væsentlig del af grundlaget for den mangels-
definition, som i 1979 blev optaget i købelovens §§ 76 og 77.
I de senere år har der været en ret intens teoretisk debat om bl.a. mangelsbegre-
bet. Baggrunden herfor er navnlig, at antallet af tvister om mangler ved fast ejen-
dom steg betydeligt i løbet af 1970'erne og -80'erne.
Under debatten er fremkommet artikler af Jørgen Hansen i Ugeskrift for Rets-
væsen 1987 B.337 ff, og af H.P. Rosenmeier i UfR 1988 B.13 ff, samt H.P. Rosen-
meiers bog fra 1988, "Mangler ved fast ejendom". Et gennemgående synspunkt i
de nævnte artikler og bogen er, at Vinding Kruses generelle mangelsbegreb har
ført til, at alt for meget er blevet kaldt "mangler", hvilket i sig selv leder i retning
af at give forholdsmæssigt afslag på for spinkelt et grundlag.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 116 -
Jørgen Hansen foreslog i sin artikel fra 1987, at mangelsbegrebet indskrænkes til
kun at omfatte garantitilfælde, og at der samtidig skabes bedre mulighed for i
praksis at forhindre, at køberes forudsætninger brister. Dette kan bl.a. ske ved at
indføre obligatoriske besigtigelsesordninger og ved at give køberen ret til at træ-
de tilbage fra aftalen.
H.P. Rosenmeiers forslag går ud på at ændre mangelsbegrebet sådan, at en man-
gel (igen) defineres som "et faktisk forhold, som går ud over, hvad køber må være
forberedt på". Forhold, som der er garanteret mod, skal holdes uden for mangels-
begrebet. Afgørelsen af, om der foreligger en mangel, skal efter denne definition
bero på en samlet vurdering af de nærmere omstændigheder, herunder ejendom-
mens alder og pris, samt aftalens konkrete indhold. Dette mangelsbegreb er ikke
tænkt at skulle udelukke, at der kan foreligge en mangel, selv om den ikke udlø-
ser nogen mangelsbeføjelse.
A. Vinding Kruse har i en artikel i UfR 1988 B. 121 ff anført, at han fortsat finder
sin mangelsdefinition naturlig og operativ, men at hans mange reservationer med
hensyn til, hvad der i de konkrete tilfælde bør kaldes en mangel ved huse, også
efter det generelle mangelsbegreb, tilsyneladende ikke er blevet fulgt i retsprak-
sis. Det samme gælder med hensyn til anvendelsen af forholdsmæssigt afslag.
Denne udvikling kan imidlertid ikke lægges selve det teoretiske mangelsbegreb
til last.
I en anmeldelse af H.P. Rosenmeiers bog har A. Grathe (Juristen, 1989, s. 123 ff)
imødegået kritikken af Vinding Kruses generelle mangelsbegreb og bl.a. anført,
at hovedårsagen til udviklingen i retspraksis ikke har været selve mangelsbegre-
bet, men derimod en lang række reale faktorer: "... domstolene har givet pokker i
teorien og udviklet en praksis, som efter deres opfattelse er rimelig".
I en anden anmeldelse af Rosenmeiers bog har Jørgen Nørgaard (UfR 1989
B.281 ff) bl.a. anført, at et funktionelt mangelsbegreb for så vidt var at fore-
trække, men at domstolene ikke bruger begrebet på denne måde. Han kan tilslut-
te sig Rosenmeiers synspunkt om, at retspraksis generelt bør strammes op med
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 117 -
hensyn til, hvornår der overhovedet foreligger en mangel. Derimod er han uenig
i, at selve mangelsbegrebet har nogen medskyld i det stigende antal mangelssa-
ger. Han anfører herom, at årsagen snarere skal søges i, at mange - specielt nyere
- ejendomme faktisk er temmelig dårlige, og at sælgerne gør meget lidt for at in-
formere køberne om, hvad der er i vejen med ejendommene. Han henviser i den
forbindelse til, at det indtil videre først og fremmest er køberne, som benytter sig
af de eksisterende besigtigelsesordninger.
8.3.1.3.3. Retspraksis.
Beskrivelsen i det følgende bygger på udvalgets gennemgang af et stort antal tryk-
te og utrykte domme om mangler m.v. ved fast ejendom. Det er vigtigt at frem-
hæve, at der netop på dette område næppe er to sager, hvis konkrete omstæn-
digheder er helt ens. I det omfang udvalget forsøger at udlede generelle retnings-
linjer er der derfor tale om en vurdering, som indebærer et betydeligt skøn.
Mangelsdefinitionen i købelovens §§ 76 og 77 er fortsat et godt udgangspunkt for
beskrivelsen af det mangelsbegreb, som domstolene anvender i sager om fast
ejendom.
Den almindelige mangelsdefmition, der er udtrykt i købelovens § 76, stk. 1, nr. 4,
og § 77, udgør en slags undergrænse for, hvad der er en mangel: Det er klart, at
en ejendom er mangelfuld, hvis den ikke svarer til, hvad sælgeren har garanteret,
eller hvad køberen utvetydigt har betinget sig. I øvrigt foreligger der en mangel,
hvis ejendommen ikke svarer til, hvad der "med rimelighed kunne forventes".
Denne og lignende formuleringer er ofte anvendt i retspraksis.
Afgørelsen i UfR 1989.74V drejede sig om et built-up tag på et hus, hvor der var
brugt spånplader som tagunderlag. Ifølge en skønserklæring var tagets holdbar-
hed begrænset til 8-10 år på grund af anvendelsen af spånplader. Landsretten ud-
talte i præmisserne bl.a.: "Selv om anvendelsen af spånplader som tagunderlag på
husets opførelsestidspunkt var godkendt af Boligministeriet, findes den omstæn-
dighed, at tagets holdbarhed efter skønserklæringen ikke ville overstige 8-10 år,
at gå ud over, hvad en køber af et hus med rimelighed kan forvente, og taget der-
med at have været mangelfuldt".
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0120.png
- 118 -
Har en uhensigtsmæssig konstruktion allerede i sælgers ejertid givet anledning til
problemer, som denne loyalt bør oplyse om, vil manglende oplysning udløse et
erstatningsansvar. Man kan ikke uden videre gå ud fra, at enhver uhensigtsmæs-
sig konstruktion i sig selv karakteriseres som en (skjult) mangel, men uhen-
sigtsmæssigheden vil i hvert fald blive til en mangel, når den aktualiseres ved at
der opstår problemer.
Selv om sælgeren har undladt at oplyse om en fejl, han var bekendt med eller
havde mistanke om, vil der dog ikke foreligge en mangel, såfremt fejlen ved ejen-
dommen er så ubetydelig, at den klart ligger inden for, hvad køberen måtte være
forberedt på.
Den loyale oplysningspligt - sælgers culpa - udvider næppe mangelsbegrebet i
forhold til den almindelige definition, måske bortset fra meget tvivlsomme græn-
setilfælde. Der kan om dette spørgsmål navnlig henvises til A. Vinding Kruse,
"Ejendomskøb", 6. udg. 1992, s. 111-115.
Ved bedømmelsen af, om en ejendom er mangelfuld, lægges der vægt på forhol-
dene på tidspunktet for risikoens overgang, som normalt er overtagelsesdagen, jf.
købelovens § 44, der antages at gælde analogt ved køb af fast ejendom.
I retspraksis tages der hensyn til, at en fast ejendom er en individuel og meget
kompliceret salgsgenstand. Ved afgørelsen af, om der foreligger en mangel, læg-
ges der derfor vægt på konkrete forhold som ejendommens alder, beliggenhed og
bygningsmåde, samt købsaftalens konktrete indhold - herunder prisen - og om-
stændighederne ved aftalens indgåelse. Afgørelsen er i høj grad skønsmæssig og
kan bero på en afvejelse af flere faktorer.
Dommen i UfR 1975.855V drejede sig om en landbrugsejendom, der var solgt
med en bemærkning i salgsaftalen om, at der var "rigeligt med vand". Kort tid ef-
ter overtagelsen klagede køberen over vandmangel, og det viste sig ved en brønd-
boring, at brønden løb tør, når der var pumpet 2-3 spande vand. To af landsret-
tens dommere fandt det godtgjort, at ejendommens vandforsyning på overtagel-
sestidspunktet var "utilstrækkelig i et sådant omfang", at køberen var berettiget til
et forholdsmæssigt afslag. Én dommer fandt det derimod betænkeligt at statuere,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 119 -
at ejendommens vandforsyning havde lidt "af sådanne vanskeligheder, at forhol-
det kunne anses som en mangel ved ejendommen. Herved bemærkes, at der
ganske savnes oplysninger om brøndens dybde og indretning og om den alminde-
lige grundvandssænkning på egnen..".
Afgørelsen i UfR 1978.702U drejede sig om et hus købt i 1977 for ca. 350.000 kr.
Huset var bygget i 1938. Kloakrørene, som afvandede køkkenvask, kælder og no-
get af taget, viste sig at være defekte. Udgifterne til udbedring beløb sig til ca.
5.000 kr. Retten afviste at give forholdsmæssigt afslag, idet "defekterne ved klo-
akken ikke går ud over, hvad man måtte forvente af defekter ved købet af et æl-
dre hus".
Afgørelsen i UfR 1989.764U drejede sig om en række ejendomme, der lå i et by-
mæssigt bebygget område. Kommunen var sælger af ejendommene. Det viste sig
efter at ejendommene var solgt, at vandforsyningen var ulovlig. Retten bemærke-
de, at det "findes at måtte betragtes som en mangel ved en ejendom, der er belig-
gende i et bymæssigt område, at den ikke er forsynet med vand fra et lovligt eta-
bleret vandværk, når der som i det foreliggende tilfælde ikke er givet oplysning
herom".
Afgørelsen i UfR 1980.922V drejede sig om et hus, der på købstidspunktet var 8
år gammelt. Varmtvandsanlægget viste sig at være underdimensioneret, således
at det ikke kunne give varmt vand i tilstrækkelig mængde til at dække et normalt
behov. Retten fandt derfor, at huset var behæftet med en mangel, og føjede til, at
køberen under hensyn til, at handlen angik et kun 8 år gammelt énfamiliehus, var
berettiget til at gå ud fra, at varmtvandsforsyningen svarede til, hvad der måtte
antages at være det almindelige i tilsvarende huse af samme alder.
Det mangelsbegreb, som anvendes i retspraksis, er ikke funktionelt. Der findes
således flere domme, hvor det udtales, at ejendommen nok er behæftet med
(værdiforringende) mangler, men at disse efter deres omfang og beskaffenhed ik-
ke berettiger til et forholdsmæssigt afslag i købesummen. I tilfælde, hvor der ikke
er grundlag for at gøre sælgeren erstatningsansvarlig, kan der således godt fore-
ligge en mangel, uden at køberen kan gøre nogen beføjelser gældende.
Afgørelsen i UfR 1986.853H er et klart eksempel herpå. I denne sag trængte der
vand ind i en nyere ejendom (en halbygning) på grund af materiale- og/eller kon-
struktionsfejl ved taget. Højesteret lagde til grund, at ejendommen "ved købet var
behæftet med en skjult mangel". Under hensyn til manglens karakter og udbed-
ringsomkostningernes beskedne størrelse i forhold til købesummen fandtes der
imidlertid ikke grundlag for at tilkende køberen et forholdsmæssigt afslag.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0122.png
- 120-
8.3.1.4. Mangelsbeføjelserne.
8.3.1.4.1. Reglerne i købeloven.
Efter reglerne i købeloven har køberen følgende mangelsbeføjelser ved køb af
individuelt bestemte genstande (specieskøb):
1) at hæve købet,
2) at kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen,
3) at kræve erstatning,
og i forbrugerkøb
4) at kræve afhjælpning af manglen.
Reglerne findes i købelovens § 42 og for så vidt angår forbrugerkøb i § 78 og § 80
og lyder således:
§ 42. Angår købet en bestemt genstand, og lider denne af en
mangel, kan køberen hæve købet eller kræve et forholdsmæssigt
afslag i købesummen. Må manglen anses som uvæsentlig er kø-
beren dog ikke berettiget til at hæve købet, medmindre sælge-
ren har handlet svigagtigt.
Stk. 2. Savnede genstanden ved købets afslutning egenskaber,
som må anses tilsikrede, eller er manglen efter købets indgåelse
forårsaget ved sælgerens forsømmelse, eller har sælgeren hand-
let svigagtigt, kan køberen kræve skadeserstatning.
§ 78. Lider salgsgenstanden af en mangel, kan køberen hæve
købet eller kræve afslag i købesummen eller omlevering efter
reglerne i § 42, stk. 1, eller § 43, stk. 1 og 2. Køberen kan endvi-
dere forlange, at sælgeren afhjælper mangelen, medmindre det-
te vil forvolde sælgeren uforholdsmæssig omkostning eller væ-
sentlig ulempe. Ved artsbestemte køb kan sælgeren opfylde sin
afhjælpningspligt ved at foretage omlevering.
Stk. 2. Køberen kan holde købesummen tilbage, indtil krav om
afhjælpning er opfyldt. Må manglen anses som uvæsentlig, kan
køberen dog ikke tilbageholde et beløb, som åbenbart over-
stiger, hvad det vil koste at afhjælpe manglen.
Stk. 3. Har køberen fremsat påkrav om afhjælpning efter stk.
1, og opfylder sælgeren ikke dette inden rimelig tid, kan køberen
hæve købet eller, ved artsbestemte køb, kræve omlevering. Kø-
beren kan endvidere lade manglen afhjælpe for sælgerens reg-
ning, for så vidt dette kan ske uden uforholdsmæssige omkost-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0123.png
- 121 -
ninger.
$ 80. Lider køberen tab som følge af en mangel, kan han kræve
skadeserstatning, hvis:
1)
2)
3)
4)
5)
sælgeren har handlet i strid med almindelig hæderlighed,
sælgeren har givet køberen vildledende oplysninger,
som han ikke havde føje til at anse for korrekte,
sælgeren har forsømt at give køberen oplysning om en
mangel, som han kendte eller burde kende,
genstanden savner egenskaber, som må anses tilsikrede,
eller
manglen efter købets indgåelse er forårsaget ved
sælgerens forsømmelse.
Stk. 2. Ved køb af genstande bestemte efter art kan købe-
ren endvidere kræve skadeserstatning efter § 43, stk. 3.
For at kunne hæve købet er det således en betingelse, at manglen er væsentlig,
medmindre sælgeren har handlet svigagtigt. Ret til forholdsmæssigt afslag forud-
sætter som udgangspunkt kun, at manglen er værdiforringende. Erstatningsbefø-
jelsen forudsætter, at de almindelige erstatningsbetingelser er opfyldt: Der skal
foreligge et ansvarsgrundlag, køberen skal have lidt et økonomisk tab som følge
af manglen, og tabet skal have været påregneligt for sælgeren. Uden for forbru-
gerkøb foreligger det fornødne ansvarsgrundlag efter lovens ordlyd kun, hvis en
garanti er svigtet, hvis sælgeren har handlet svigagtigt, eller hvis manglen efter
købets indgåelse er fremkaldt ved sælgerens forsømmelse. I praksis fortolkes be-
stemmelsen dog sådan, at sælgeren også er ansvarlig, hvis han tilsidesætter sin
oplysningspligt. I forbrugerkøb foreligger det fornødne ansvarsgrundlag, hvis sæl-
geren har handlet i strid med almindelig hæderlighed eller ikke har opfyldt sin
oplysningspligt. I forbrugerkøb har køberen altid ret til at kræve manglen afhjul-
pet, medmindre dette vil være uforholdsmæssigt byrdefuldt for sælgeren.
Disse regler i købeloven finder i et vist omfang tilsvarende anvendelse ved fast
ejendom. Køberens mangelsbeføjelser er her 1) at hæve, 2) at kræve forholds-
mæssigt afslag og 3) at kræve erstatning. Derimod gives der i praksis ikke købe-
ren ret til at kræve, at sælgeren afhjælper en mangel, medmindre der er tale om
et nyopført hus, som er solgt erhvervsmæssigt. Efter entrepriseretlige regler kan
køberen have krav på, at den pågældende entreprenør afhjælper fejl ved bygge-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 122 -
riet.
8.3.1.4.2. Hævebeføjelsen.
Også ved fast ejendom kan købet som udgangspunkt kun hæves, hvis manglen er
væsentlig eller sælgeren har handlet svigagtigt. Væsentlighedskravet er meget
strengt i forbindelse med køb af fast ejendom, hvor det normalt vil være et sær-
deles indgribende retsmiddel at tvinge sælgeren til at tage ejendommen tilbage.
Dette gælder især, når manglen først opdages, efter at handlen er berigtiget og
huset overtaget af køber. Kravene til manglens betydning øges yderligere dra-
stisk, når der er gået længere tid efter købet.
I retspraksis foretages en samlet vurdering. Manglen skal dels være af betydeligt
omfang, dels være af en sådan karakter, at det efter en samlet bedømmelse ville
være urimeligt at holde køberen fast ved aftalen. De mangler, som kan være hæ-
vebegrundende, er derfor først og fremmest sådanne, som gør ejendommen u-
brugelig til det formål, den er købt til. Eksempler herpå kan være mangelfuld
fundering eller visse ulovlige bygningsindretninger.
En særlig gruppe udgøres af de tilfælde, hvor en egentlig betingelse for købet
svigter. I disse tilfælde kan køberen som udgangspunkt hæve, selv om manglen
ikke er væsentlig - sælgeren har jo accepteret, at der blev stillet en betingelse for
købet - men det vurderes dog også i disse tilfælde, om det efter en samlet bedøm-
melse vil være urimeligt at lade køberen hæve.
Et eksempel herpå er afgørelsen i UfR 1981.16H, hvor en betingelse om, at der
kunne tegnes svampeforsikring ti], normal præmie, svigtede. Sælgeren satte straks
efter reklamationen de nødvendige udbedringsarbejder i gang, og disse repara-
tionsarbejder var ikke af større omfang end almindelige reparationsarbejder.
Desuden lå det klart, at sælgeren var økonomisk solid og kunne betale for arbej-
derne. Under hensyn til, at reparationsarbejderne straks var blevet udført, at der
nu var tegnet forsikring til normal præmie, og at køberne ikke, inden de hævede
købet, havde tilkendegivet over for sælgeren, at det var afgørende for dem, at
forsikringen kunne tegnes omgående, blev ophævelsen ikke accepteret.
Afgørelsen i UfR 1990.29H illustrerer alle de anførte synspunkter. Sagen drejede
sig om et hus fra slutningen af 1930'erne. Inden handelen blev afsluttet havde kø-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 123 -
beren besigtiget huset. Køberen vidste, at huset var dårligt vedligeholdt, og at det
var nødvendigt at foretage udbedring af visse skader på murværket m.v. Købspri-
sen var ca. 760.000 kr. I skødet var bl.a. optaget en betingelse om, at ejendommen
skulle kunne forsikres mod angreb af svamp og insekter til normal præmie og u-
den forbehold. Efter overtagelsen fandt køberen, at der var langt flere fejl ved
ejendommen end påregnet. Endvidere svigtede den nævnte betingelse, idet for-
sikringsselskabet ikke ville dække mod murinsekter og visse svampeskader, før
der efter udbedring af nogle aktuelle skader var foretaget en ny besigtigelse. Un-
der henvisning til fejlene og den ikke opfyldte betingelse krævede køberen først
afslag i købesummen. Efter nogen brevveksling mellem parternes advokater uden
at man nåede til enighed, hævede køberen derefter handelen. Landsretten kom i
sin dom ikke ind på spørgsmålet om den ikke opfyldte betingelse. Man tog stilling
til de øvrige påberåbte fejl og fandt, at nogle af dem, bl.a. under hensyn til husets
alder, ikke var upåregnelige for køberen og derfor ikke var mangler. Det lagdes
dog til grund, at ejendommen var behæftet med en række andre "væsentlige
mangler". Retten bemærkede, at de fleste af disse mangler kunne have været op-
daget under den forudgående besigtigelse, og under hensyn hertil og til husets al-
der og vedligeholdelsestilstand fandtes køberen ikke berettiget til at hæve hande-
len, idet sælgeren ikke fandtes at have handlet svigagtigt. Der tillagdes herefter
køberen et forholdsmæssigt afslag. For Højesteret påstod køberen handelen hæ-
vet under hensyn til den ikke opfyldte betingelse om forsikringstegning. Der var
enighed om, at Landsrettens dom om forholdsmæssigt afslag skulle stadfæstes,
hvis påstanden om ophævelse ikke blev taget til følge. Det fremgik af en skønser-
klæring, at de udbedringer, som var nødvendige for at forsikring kunne tegnes u-
den forbehold, ville koste ca. 20.000 kr. Højesteret udtalte: "Under hensyn til ap-
pellanternes kendskab til ejendommens almindelige tilstand, deres oprindeligt til-
kendegivne indstilling til, at betingelsen i slutsedlens punkt 5.5 ikke straks kunne
opfyldes, og til størrelsen af det beløb, som ville udkræves for at muliggøre teg-
ning af forsikring uden forbehold, finder Højesteret, at appellanterne ikke ud fra
denne bestemmelse har været berettiget til at hæve handelen som sket. Som af
Landsretten antaget har de som mangler betegnede forhold heller ikke givet ap-
pellanterne tilstrækkeligt grundlag for at hæve handelen. Højesteret stadfæster
derfor dommen." (Højesterets bemærkning om "de som mangler betegnede for-
hold" kan muligvis forstås sådan, at de fejl ved ejendommen, som køberen kunne
have opdaget ved sin forudgående besigtigelse, slet ikke burde give mangelsbefø-
jelser).
Afgørelsen i UfR 1991.539H drejede sig om et hus, hvor køberen et stykke tid ef-
ter overtagelsen konstaterede revnedannelser i fundament og murværk. Køberen
hævede herefter købet godt et år efter overtagelsen. Købesummen var 625.000
kr. Landsretten anførte, at ejendommen var behæftet med mangler, for hvilke
sælgeren som professionel bygherre var erstatningsansvarlig. Skaderne måtte
imidlertid antages at kunne udbedres for ca. kr. 55.000,- excl. moms, ligesom der
var tale om et brugt hus, og på den baggrund fandt landsretten ikke, at køberen
havde været berettiget til at hæve handelen. Højesteret tilsluttede sig med sam-
me begrundelse dette resultat.
Når et køb hæves, sker det normalt på den måde, at ejendommen går tilbage til
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0126.png
- 124-
sælgeren, mod at sælgeren tilbagebetaler købesummen. Køberens mulighed for
at få godtgjort sine flytteudgifter og andre handelsomkostninger (den negative
kontraktsinteresse) er bl.a. behandlet af A. Vinding Kruse i "Ejendomskøb", 6.
udg., 1992, s. 350 ff.
8.3.1.4.3. Forholdsmæssigt afslag.
Den grundlæggende forudsætning for, at køberen kan kræve et forholdsmæssigt
afslag i købesummen, er også ved fast ejendom, at manglen er værdiforringende.
Afslagets funktion er at korrigere købsprisen, når sælgerens ydelse ikke har den
værdi, som den efter aftalen skulle have.
Afgørelsen i UfR 1984.704H (der dog drejede sig om en retlig mangel) er et ek-
sempel på, at der ikke gives afslag i købesummen, hvis manglen ikke antages at
forringe ejendommens værdi. Sagen drejede sig om en parcel, hvorpå der hvilede
en servitut om bebyggelse. I skødet var det oplyst, at der ikke var tinglyste servi-
tutter på parcellen. Servitutten antoges ikke at hindre køberen i at bygge et sæd-
vanligt enfamiliehus som forudsat, og manglen ansås derfor ikke som værdifor-
ringende.
I teorien har der i de senere år været megen debat om afslagsbeføjelsen, som
blev anvendt i stigende omfang gennem 1960'erne, 1970'erne og begyndelsen af
1980'erne, også i en række sager, hvor værdiforringelsen var beskeden.
I 1979 foreslog Uffe Baller i en artikel i Ugeskrift for Retsvæsen (UfR 1979
B.361ff), at der indføres en mindstegrænse for tilkendelse af forholdsmæssigt af-
slag på 3-5 % af købesummen, dog lavere for nyere huse og hvis manglen medfø-
rer særligt store ulemper for køberen.
I en artikel i UfR 1980 B.93ff anbefalede P. Spleth, at afslag kun gives, hvis
manglen er betydelig.
Vinding Kruse har anført i "Ejendomskøb" (6. udg., 1992, s. 143 og 147), at afslag
kun bør gives i relativt grove tilfælde, og at mangler, der udgør væsentligt mindre
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 125 -
end 10% af købesummen, som regel ikke bør udløse afslag, medmindre tilfældet
er særlig klart.
H.P. Rosenmeier foreslog i "Mangler ved fast ejendom" (1988), at der indføres en
fast mindstegrænse for afslagsbeføjelsen på 10% af købesummen under forud-
sætning af, at praksis samtidig skærpes med hensyn til at gøre sælgeren erstat-
ningsansvarlig for tilsidesættelse af oplysningspligten.
Disse forslag om at begrænse brugen af forholdsmæssigt afslag er bl.a. blevet be-
grundet med, at udfaldet af retssagerne er usikkert, fordi der savnes faste ret-
ningslinier for afslagsbeføjelsen, samt at faste ejendomme er så komplicerede
salgsgenstande, at værdiforringelsen ved mindre mangler ofte er meget vanskelig
at fastsætte med nogen særlig præcision.
I Grathes og Nørgaards anmeldelser af Rosenmeiers bog "Mangler ved fast ejen-
dom" (henholdsvis Juristen 1989, s. 123ff og UfR 1989 B.281ff) kritiseres forslaget
om en fast mindstegrænse på 10%. Grathe anfører, at en grænse på 10% er alt
for høj og ville afskære mange parcelhuskøbere fra at påberåbe sig mangler, der
forringer ejendommens værdi med op til 100.000 kr. Man bør ikke nøjes med u-
kritisk at bruge en bestemt procentsats, men også lægge vægt på manglens kon-
krete karakter og betydning. Nørgaard anfører, at den nødvendige tilbageholden-
hed principielt bør udvises ved selve bedømmelsen af, om der overhovedet fore-
ligger en mangel. Gør der det, bør der som hovedregel også gives afslag, kun be-
grænset af den usikkerhed, som altid består med hensyn til, hvad der er den rette
pris for en bestemt ejendom.
Efter nyere retspraksis er det ikke tilstrækkeligt til at give grundlag for et for-
holdsmæssigt afslag, at manglen ved ejendommen er værdiforringende, hvilket
stemmer med, hvad der ovenfor under pkt. 8.3.1.3.3 er anført om, at retspraksis
ikke bruger mangelsbegrebet "funktionelt".
Der lægges dels vægt på manglens omfang - dvs., hvor stor værdiforringelsen er, -
dels på manglens beskaffenhed - det vil navnlig sige, hvilken betydning, den har
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-126-
for køberens brug af ejendommen.
Henvisninger til manglernes "omfang" og "beskaffenhed" ses meget tit i præmis-
serne til domme om forholdsmæssigt afslag, hvad enten afslag gives eller nægtes.
Det er oplyst over for udvalget, at enkelte byretter anvender en fast, procentuel
mindstegrænse for forholdsmæssigt afslag. En sådan fast grænse har ikke hjem-
mel i lovgivningen.
I nyere landsrets- og højesteretspraksis opereres der da heller ikke med en fast
mindstegrænse for forholdsmæssigt afslag. Er der tale om en række mangler,
som hver især har ringe praktisk betydning for køberens normale brug af ejen-
dommen, skal udbedringsudgifterne overstige et vist niveau, typisk måske om-
kring 8-10% af købesummen omregnet til kontantbeløb, medmindre der er tale
om en nyopført ejendom. Jo alvorligere en fejl er for køberens normale brug af
ejendommen, jo mindre skal udbedringsudgiften imidlertid være for at udløse et
forholdsmæssigt afslag.
Der findes adskillige domme, som illustrerer, hvordan der lægges vægt på mang-
lens omfang og beskaffenhed.
Som eksempel kan nævnes UfR 1986.853H, som drejede sig om en halbygning,
hvor taget var utæt. Den kontante købesum var ca. 6 mio. kr. Højesteret nåede
frem til, at værdiforringelsen var ca. 75.000 kr. Der fandtes ikke grundlag for et
forholdsmæssigt afslag "efter dette beløbs størrelse i forhold til købesummen og
under hensyn til manglens karakter".
I UfR 1982.670V var der fugt i ejendommens kælder på grund af fejl i kloaksyste-
met. Købesummen var 1,1 mio. kr., og værdiforringelsen var 15.000 kr. Udbe-
dring var absolut nødvendig, og "de konstaterede mangler ved kloaksystemet
(var) efter deres beskaffenhed så betydelige", at der blev givet forholdsmæssigt
afslag.
I UfR 1989.74V var tagets holdbarhed (på grund af de anvendte materialer) så
ringe, at det blev anset som mangelfuldt. Købesummen var 750.000 kr. og værdi-
forringelsen ansloges til 45.000 kr. Der blev givet forholdsmæssigt afslag "under
hensyn til manglens karakter og omfang".
Den sidstnævnte dom er omtalt ovenfor under pkt. 8.3.1.3.3.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-127-
I UfR 1990.537 V var der ulovlige el-installationer i ejendommen. Der forelå ik-
ke påbud om udbedring. Udbedringsomkostningerne var 12.810 kr., svarende til
4,28% af købesummen. Der fandtes ikke grundlag for forholdsmæssigt afslag "ef-
ter størrelsen af de udgifter, der er forbundet med installationernes
lovliggørelse".
I Dommerforeningens domsoversigt, november 1993, er som dom nr. 50 refereret
Vestre Landsrets dom af 25. juni 1992 (B 2833/1989, B 2932/1989 og B
2952/1989). Denne sag drejede sig om mangler ved taget på garage og fyrrum,
ved husets sternbeklædning og tagrender, og ved altan og vinduer i gavlene.
Landsretten fandt, at der var tale om retligt relevante mangler. Handlen var ind-
gået i 1987. Udbedringsudgifterne udgjorde 55.000 kr., svarende til 10,2% af den
prioriterede købesum, og landsretten fandt, at manglerne "principielt" kunne be-
grunde et forholdsmæssigt afslag i købesummen, idet manglerne efter deres ka-
rakter måtte bedømmes under ét. Ved en udbedring ville der imidlertid være ik-
ke ubetydelige forbedringer, og et forholdsmæssigt afslag, der måtte fastsættes
skønsmæssigt, kunne under hensyn hertil ikke overstige 35.000 kr., svarende til
6,5% af købesummen. Sælgeren frifandtes, idet landsretten fandt, at et beløb af
denne størrelse set i forhold til købesummen ikke kunne begrunde tilkendelsen
af et forholdsmæssigt afslag.
Den senest offentliggjorte dom om forholdsmæssigt afslag ved ejendomskøb,
UfR 1994.79 H, drejede sig om mangler ved vandrør, afløb og loftsarmaturer. I
begrundelsen for Højesterets dom anføres det, at et forholdsmæssigt afslag
"(højst) kunne have udgjort 48.000 kr.." Dette beløb udgjorde 3% af købe-
summen. Højesteret anførte følgende: "Efter dette beløbs størrelse i forhold til
købesummen og under hensyn til manglernes karakter (var) der ikke grundlag for
at tilpligte (sælgeren) at yde et afslag til (køberen)."
I en omtale af den sidstnævnte dom (UfR 1994.79 H) har en af de medvoterende
højesteretsdommere anført, at henvisningen i dommen til "manglernes karakter"
skyldtes et ønske hos Højesteret om at tilkendegive, at det ikke kun er en simpel
procentudregning, der er afgørende for, om en given mangel berettiger til et for-
holdsmæssigt afslag, jf. Jørgen Nørgaard i "Jura på mange måder - Festskrift til
Børge Dahl" (1994), s. 200.
Ved afgørelsen i UfR 1990.86V blev der givet forholdsmæssigt afslag i anledning
af ulovlige el-installationer. Køberen fik af kommunen påbud om at afhjælpe en
lang række ulovligheder ved elinstallationerne i ejendommen. Købesummen var
ca. 540.000 kr. Udbedringsudgifterne beløb sig til ca. 20.000 kr. Landsretten
fandt, at alle de ulovlige forhold måtte anses som mangler. Landsretten udtalte
herefter bl.a.: "Under hensyn til manglernes karakter findes indstævnte, der har
modtaget pålæg om at udbedre manglerne, at have krav på et forholdsmæssigt
afslag i købesummen."
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-
128-
Den omstændighed, at køberen havde fået pålæg af det offentlige om at udbedre
manglerne, synes i den refererede dom at have været medvirkende til, at der blev
givet forholdsmæssigt afslag, skønt værdiforringelsen var beskeden i forhold til
købesummen.
Størrelsen af et eventuelt forholdsmæssigt afslag skal principielt fastsættes sådan,
at sælgeren udreder værdiforringelsen, således at afslaget udmåles til det beløb,
hvormed købsprisen ville være blevet reduceret på handelstidspunktet, hvis
manglen havde været kendt. Der tages jævnligt udgangspunkt i udbedringsom-
kostningerne på handelstidspunktet, for så vidt det må lægges til grund, at sælge-
ren dengang ville have udbedret manglen, hvis den havde været kendt. I praksis
er udmålingen skønsmæssig, idet der f.eks, ofte må tages hensyn til, at en udbed-
ring vil forbedre ejendommen og eventuelt tillige spare ejeren for visse fremtidi-
ge vedligeholdelsesudgifter. I visse tilfælde må værdiforringelsen fastsættes helt
skønsmæssigt - eventuelt på grundlag af en vurdering fra en ejendomsmægler -,
navnlig hvis en udbedring er umulig.
I UfR 1980.18H opdagedes der en mangel ved funderingen ca. 9 år efter købet.
Købesummen var 160.000 kr. og udbedringsudgifterne ansloges til ca. 140.000 kr.
+ moms. Højesteret fastsatte afslaget til 25.000 kr. med udgangspunkt i salgsafta-
lens vilkår, især købesummens størrelse, og bemærkede, at der "efter så mange
års forløb (ikke) kan tillægges udbedringsomkostningernes størrelse afgørende
betydning".
I UfR 1986.853H, der som ovenfor nævnt drejede sig om et utæt tag, lagde Høje-
steret ved beregningen af værdiforringelsen vægt på udbedringsomkostningerne
med fradrag for den forbedring, en udbedring ville medføre, idet tagets levetid
ville blive forlænget med ca. en fjerdedel i forhold til dets normale levetid.
8.3.1.4.4. Erstatningsbeføjelsen.
Efter almindelige erstatningsregler kan køberen kun kræve erstatning, hvis han
på grund af fejlen har lidt et økonomisk tab. Det forudsættes endvidere, at tabet
er påregneligt, dvs. at det ligger inden for, hvad sælgeren måtte regne med ved en
fejl af den pågældende karakter.
Herudover skal der foreligge et ansvarsgrundlag.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 129 -
Ved køb af fast ejendom kan ansvarsgrundlaget i praksis enten være sælgers cul-
pa (svig eller anden tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt) eller en garanti.
Hvis en ejendom er opført med salg for øje, hæfter bygherren desuden for hånd-
værksmæssige fejl begået under opførelsen.
Sælgerens loyale oplysningspligt er et centralt begreb, som indebærer, at sælger-
en skal oplyse køberen om alle ikke bagatelagtige forhold, som han kender eller
burde kende, og som han må regne med, at køberen vil lægge vægt på.
Det er tvivlsomt, i hvilket omfang sælgeren behøver at omtale uhensigtsmæssige -
men lovlige - bygningsforhold, der ikke har givet sig udslag i skader. En sælger,
der er bekendt med, at en lovlig konstruktion er uhensigtsmæssig, og at dette i
fremtiden kan forudses at medføre ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter, vil
under forudsætning af, at problemerne ikke er aktuelle, næppe pådrage sig et er-
statningsansvar ved at holde denne viden for sig selv. En modsat regel ville rets-
teknisk være meget vanskelig at håndtere.
I UfR 1992.819V havde sælgeren uden at have autorisation hertil selv udført nog-
le skjulte rørinstallationer i ejendommen. Der havde ikke været problemer med
rørinstallationerne i sælgerens ejertid. Sælgeren oplyste ikke køberen om, at han
selv havde udført rørinstallationerne. Efter handlen viste det sig, at installationer-
ne ikke var udført forskriftsmæssigt, og at de som følge heraf frembød en for-
holdsvis større risiko for utætheder. Landsretten fandt på den baggrund, at der
var mangler ved rør-installationerne, og udtalte: "(Sælgeren) har ved at foretage
det omhandlede rørarbejde udført arbejde, som kun må udføres i henhold til of-
fentlig autorisation. Da (sælgeren) ikke ved salget af ejendommen har oplyst (kø-
beren) herom, må (sælgeren) anses for ansvarlig for de senere konstaterede
mangler ved rørsystemet." Sælgeren blev herefter pålagt at betale erstatning.
Hvis sælger må regne med, at køber selv er opmærksom på et forhold - f.eks, for-
di en fejl er helt åbenbar, og køberen har besigtiget ejendommen inden købet -
behøver han ikke at oplyse køberen herom.
I UfR 1989.9770 var der revner i et 19 år gammelt paptag. Taget trængte til ud-
skiftning. Under køberens besigtigelse havde man talt om tagets tæthed. Sælge-
ren havde ikke fortalt om tagets almindelige tilstand eller om forudgående vedli-
geholdelsesarbejder. Sælgeren fandtes ikke at have tilsidesat oplysningspligten,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 130-
idet køberen havde besigtiget ejendommen, og "der var tale om et ca. 19 år gam-
melt paptag, hvor mindre reparationer og løbende vedligeholdelse må påregnes
at være sket".
Afgørelsen af, hvad en ikke bygningssagkyndig sælger "burde" være bekendt med,
må nødvendigvis være meget konkret. Man vil som regel lægge vægt på, om sæl-
geren i sin ejertid har haft grund til at nære mistanke om forholdet. Hvis det
f.eks, flere gange har været nødvendigt at reparere revner i muren, bør sælgeren
som regel få mistanke om, at revnerne kan skyldes dårlig fundering.
Hvorvidt der er givet en garanti, beror normalt også på en konkret fortolkning af
salgsaftalen og omstændighederne ved indgåelsen. Klare og uforbeholdne op-
lysninger i salgsopstillingen eller i købsaftalen/skødet - f.eks., at "ejendommens
bygninger er lovlige" eller "der er ikke svamp i ejendommen" - vil som regel blive
anset som garantier. I øvrigt afhænger det helt af de konkrete omstændigheder,
hvornår sælgeren ved sine udtalelser eller sin adfærd har garanteret noget. En
garanti kan således efter omstændighederne være afgivet stiltiende.
Oplysninger i varmesynsrapporter, bygningstegninger o.lign. vil efter omstændig-
hederne kunne blive anset som garantier, hvis sælgeren har gjort aktiv brug af do-
kumenterne under salgsforhandlingerne og ikke blot vedlagt dem som bilag til
købsaftalen.
Ved afgørelsen i UfR 1989.862V blev oplysningerne i en varmesynsrapport om
ejendommens energimæssige stand ikke anset som en garanti. Det viste sig efter
købet, at vægge og gulve i det pågældende hus ikke var isoleret, hvilket ellers var
tilfældet ifølge varmesynsrapporten. Varmesynsrapporten var vedhæftet som et
bilag til slutsedlen. I slutsedlen var det blot anført, at kopi af varmesynsrapport
var udleveret til køber. Retten lagde til grund, at købsprisen var blevet fastsat
uden omtale af varmesynsrapporten eller isoleringsforholdene i øvrigt, og at sæl-
geren ikke havde set rapporten inden huset blev solgt. På dette grundlag fandtes
sælgeren ikke at have afgivet en garanti med hensyn til de energimæssige for-
hold, blot ved at varmesynsrapporten var et bilag til slutsedlen.
For fejl i varmesynsrapporter vil sælgeren muligvis også kunne blive gjort erstat-
ningsansvarlig ud fra culpa-synspunkter.
Dette er i hvert fald antaget i afgørelsen i UfR 1991.3630 hvor sælgeren blev
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-131 -
gjort erstatningsansvarlig over for køberen for oplysninger i en varmesynsrapport,
der var vedlagt slutsedlen. Oplysningerne om isolering var urigtige som følge af
fagfejl begået af energikonsulenten. Landsretten pålagde sælgeren at betale er-
statning for det højere varmeforbrug og henviste herved til, at det følger af reg-
lerne i varmesyns-bekendtgørelsen, at et hus som det pågældende, for hvilket der
ikke var udstedt energiattest, skal undersøges af en energikonsulent, og at købe-
ren inden aftalens indgåelse skal gøres bekendt med indholdet af energikonsulen-
tens rapport. Landsretten fandt herefter, at "oplysningerne i varmesynsrapporten,
i hvert fald under disse omstændigheder, er oplysninger, for hvis rigtighed .... sæl-
ger må være ansvarlig."
Denne dom er dog vanskeligt forenelig med den ovenfor nævnte dom i UfR
1989.862.V. Der henvises til bemærkningerne nedenfor i pkt. 8.4 om muligheden
for i et tilfælde som det omhandlede at gøre erstatningsansvar gældende mod
energikonsulenten (og dennes ansvarsforsikringsselskab).
I teorien har det været drøftet, om der foreligger en stiltiende garanti i tilfælde,
hvor en fast ejendom er solgt med en fejl, der så grundlæggende angår husets
funktionsdygtighed, at køberen får påbud fra det offentlige om, at bestemte udbe-
dringer skal foretages for at huset overhovedet må bruges til det formål - f.eks,
beboelse - som det kendeligt for sælgeren er købt til. Debatten har især drejet sig
om ulovlige elektriske installationer. Der henvises herom til artikler af Jørgen
Nørgaard, H. P. Rosenmeier og Boris Hansen i Fuldmægtigen 1989, henholdsvis
s. 9 ff og 57 ff, s. 39 ff og s. 114 ff.
Den ovenfor under pkt. 8.3.1.4.3 refererede dom i UfR 1990.86 V drejede sig om
et tilfælde, hvor køberen fik påbud om at afhjælpe en lang række ulovligheder
ved el-installationerne i ejendommen. Det fremgår af dommen, at elektricitetsrå-
det på grund af ulovlighedernes karakter overvejede at indgive politianmeldelse.
De ulovlige installationer var lavet før sælgerens ejertid. Landsretten udtalte om
et eventuelt erstatningsansvar for sælgeren: "Der er ikke grundlag for at statuere,
at appellanten har eller burde have været bekendt med, at installationen var u-
lovlig, og der er derfor ikke grundlag for at pålægge ham erstatningsansvar." Kø-
beren fik derimod forholdsmæssigt afslag i købesummen. Køberen havde ikke
gjort gældende under sagen, at der forelå en garanti.
I retspraksis udmåles erstatning som regel med udgangspunkt i udbedringsudgif-
terne på domstidspunktet. Ved erstatningsudmålingen tilstræbes det at stille
køberen som om handelen var blevet opfyldt korrekt af sælger (den positive
opfyldelsesinteresse). Hvis manglen ikke kan udbedres, udmåles erstatningen
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-
132
-
som svarende til den skønnede værdiforringelse.
Afgørelsen i UfR 1983.383H er et eksempel herpå. Sælgeren fandtes at have til-
sikret køberen, at huset kunne bruges til helårsbeboelse. Efter købet viste det sig,
at huset ikke lovligt kunne bruges som bolig hele året, og sælgeren fandtes erstat-
ningsansvarlig. Retten fastsatte erstatningen skønsmæssigt, og lod herved nogle
udmeldte skønsmænds ansættelse af husets værdi henholdsvis som sommerhus og
helårshus være vejledende.
Som udgangspunkt gives der erstatning også for indirekte tab. Sådanne tab må
dog undergives en adækvansbegrænsning, sådan som det kendes fra anden er-
statningsret. Desuden har køberen naturligvis pligt til at begrænse sit tab mest
muligt. Der er næppe tvivl om, at rimelige genhusningsudgifter skal erstattes, hvis
det har været nødvendigt for køberen at flytte ud af huset, mens en mangel blev
udbedret. Andre sædvanlige udgifter som f.eks, til opbevaring af møbler m.v., vil
normalt også kunne kræves erstattet. Er der tale om tab, som ligger uden for,
hvad en sælger normalt må regne med, kan der kun kræves erstatning, hvis sælg-
eren konkret har været klar over, at der ville opstå et tab i tilfælde af mangler af
den pågældende karakter. Som et eksempel på tab, der ligger uden for, hvad en
sælger normalt må regne med, kan nævnes særlige udbedringsudgifter som følge
af, at køberen lider af en for sælger upåregnelig sygdom, f.eks, allergi, der stiller
særlige krav til indretningen af huset, for at køberen kan bo i det.
8.3.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
8.3.2.1. Sager om mangler ved fast ejendom drejer sig ofte om store beløb. Reg-
lerne om, hvornår der foreligger en mangel ved en fast ejendom, og hvilke beføj-
elser køberen i så fald kan gøre gældende over for sælgeren, har derfor væsentlig
betydning for både køber og sælger.
8.3.2.2. Udvalget har overvejet, hvorvidt der er behov for at lovregulere
spørgsmålet om, hvornår der foreligger en mangel ved en fast ejendom.
Udvalget bemærker for det første, at parterne som udgangspunkt bør have så
enkle og klare regler som muligt at holde sig til, således at tvister kan forebygges.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 133 -
Såfremt en lovbestemt definition kan forebygge tvister, bør den gennemføres. I
den forbindelse kan der argumenteres for, at det begrebsmæssigt er mest natur-
ligt, at man kun betegner fejl ved en ejendom som "mangler", hvis de efter deres
art og omfang kan udløse en eller flere "mangelsbeføjelser". Udvalget konstaterer
imidlertid, at begreberne indtil videre ikke bruges sådan i retspraksis.
For parterne i en ejendomshandel er det dog reelt uden betydning, om man stil-
ler krav til fejlens betydning i forbindelse med afgørelsen af, om fejlen i juridisk
forstand er en mangel, eller ved bedømmelsen af, om fejlen skal udløse en man-
gelsbeføjelse.
Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt en lovfæstet mangelsdefinition ville væ-
re en støtte i praksis, ikke blot i forbindelse med aftaleindgåelsen, men også for
domstolenes afgørelse af senere tvister, bemærker udvalget, at der i de seneste år
synes at have været en bevægelse i retspraksis med hensyn til, hvornår en mangel
udløser mangelsbeføjelser. Efter gennemgang af et stort antal retsafgørelser er
det udvalgets indtryk, at der er sket en vis stramning i retspraksis, således at der i
dag skal mere til, for at en køber kan få afslag i købesummen, end for 10-15 år
siden, da den nyeste debat om mangelsdefinitionen startede.
Efter udvalgets opfattelse må en køber af et brugt hus være indstillet på, at huset
kan have skavanker af den art, husejere normalt affinder sig med - i hvert fald i
en periode, indtil der foretages en mere gennemgribende istandsættelse. Købe-
ren kan med rette forvente, at sælgeren loyalt oplyser om sit kendskab til ejen-
dommen, men skal køberen kunne rette krav mod sælger i tilfælde, hvor sæl-
geren ikke har tilsidesat sin oplysningspligt, må der være tale om fejl, der ligger
over en vis mindstegrænse.
At der synes at være en rimelig udvikling i retspraksis taler efter udvalgets opfat-
telse i sig selv for, at der udvises forsigtighed med at prøve at låse udviklingen
fast gennem lovgivning. Hertil kommer imidlertid, at en lovfæstet mangelsdefin-
ition kun kan antages at ville få praktisk betydning, såfremt der i definitionen ind-
føjes en forholdsvis detaljeret beskrivelse af, hvornår en fejl ved en ejendom går
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 134-
ud over, hvad en køber med rimelighed må forvente.
Om en bestemt fejl ved en bestemt fast ejendom udgør en mangel, må imidlertid
nødvendigvis afgøres ved en afvejning af en lang række konkrete momenter, hvis
indbyrdes vægtning må afhænge af omstændighederne. En fast ejendom er en
kompliceret og højst individuel salgsgenstand, og det er langt vanskeligere end
ved løsørekøb på forhånd at fastlægge et bestemt niveau for, hvor meget der må
"være i vejen" med et hus.
Forsøger man i en lovbestemmelse at beskrive, hvornår der - udover de tilfælde,
hvor der er noget at bedrejde sælgeren - foreligger en mangel ved en fast ejen-
dom, vil definitionen efter udvalgets opfattelse blive enten for bred eller for snæ-
ver: Vælger man at anvende brede formuleringer svarende til købelovens § 76,
stk. 1. nr. 4, og § 77, vil definitionen være uden særlig praktisk betydning. Vælger
man derimod f.eks, at lade en fast beløbsgrænse indgå i definitionen, vil man af-
skære en række tilfælde, hvor mangelsbeføjelser bør kunne gøres gældende. I
den teoretiske debat har en fast mindstegrænse på 10% af købesummen været
nævnt. En sådan retstilstand ville efter udvalgets opfattelse være alt for unuance-
ret. Er en ejendom f.eks, købt for 1 mio. kr., bør man ikke statuere, at en fejl,
som det koster 99.000 kr. at udbedre, i sig selv er for ubetydelig til at udgøre en
mangel.
Man måtte derfor i givet fald indføje en række undtagelser i en sådan definition,
således at der ville kunne tages behørigt hensyn til parternes aftale og til fejlens
karakter og betydning for køberen.
Domstolene bør efter udvalgets opfattelse ikke afskæres fra i den enkelte sag at
foretage en rimelig afvejning af de hensyn, der kommer i betragtning. Udvalget
kan således ikke uden videre tilslutte sig den kritik, der har gået ud på, at dom-
stolene i en periode har bedømt alt for meget som mangler. Domstolspraksis skal
vurderes på baggrund af, at priserne på fast ejendom i denne periode steg meget
voldsomt samtidig med, at der - som det også er blevet nævnt i den teoretiske de-
bat - i perioden blev handlet mange nyere huse, som var af mindre god kvalitet.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0137.png
- 135-
Den stramning, som har fundet sted i retspraksis i de seneste år med hensyn til
tilkendelse af forholdsmæssigt afslag, er sket samtidig med, at de nævnte forhold
har ændret sig.
Alt i alt mener udvalget herefter, at der er flere ulemper end fordele ved at søge
mangelsbegrebet lovfæstet.
8.3.2.3. Med hensyn til køberens mangelsbeføjelser finder udvalget, at retspraksis
med hensyn til hæve- og erstatningsbeføjelsen, således som den er beskrevet
ovenfor, i det store og hele er tilfredsstillende. Udvalget bemærker, at navnlig af-
gørelsen af, om køberen af en fast ejendom bør kunne hæve, i praksis beror på en
så konkret vurdering af samtlige omstændigheder, at der ikke vil være noget vun-
det ved at lovregulere spørgsmålet.
Med hensyn til afslagsbeføjelsen finder udvalget, at de grunde, som er nævnt
ovenfor med hensyn til spørgsmålet om at lovfæste mangelsbegrebet, gør sig til-
svarende gældende med hensyn til spørgsmålet om at lovregulere afslagsbeføjel-
sen.
Udvalget finder navnlig, at det ville være betænkeligt at indføre en bestemt be-
løbsmæssig mindstegrænse for forholdsmæssigt afslag. Ved afgørelsen af, om der
skal tilkendes forholdsmæssigt afslag, bør domstolene - som det også sker i dag -
tage hensyn til fejlens art og betydning, dels med hensyn til køberens brug af
ejendommen, dels med hensyn til udbedringsudgifterne.
Udvalget finder således ikke grundlag for at foreslå, at spørgsmålet om køberens
mangelsbeføjelser bliver lovreguleret.
Hvis udvalgets nedenfor i pkt. 8.4 omtalte forslag gennemføres, således at sælger
som udgangspunkt kan frigøre sig for sin hæftelse for fysiske mangler ved at
fremlægge en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring mod skjulte
fejl, vil spørgsmålene om mangler og mangelsbeføjelser ved køb af fast ejendom
imidlertid blive væsentligt mindre aktuelle.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0138.png
- 136 -
8.4. Tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer.
8.4.1. Gældende ret.
8.4.1.1. Besigtigelse ved en bygningssagkyndig i forbindelse med ejerskifte.
8.4.1.1.1.
Varmesynsordningen.
Efter lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger (lovbekendtgørelse nr.
342 af 20. juni 1984) og Byggestyrelsens bekendtgørelse om varmesyn, energiat-
test og energikonsulenter (lovbekendtgørelse nr. 187 af 29. april 1985), skal der
foreligge en energiattest eller afholdes et varmesyn ved salg af bygninger, som er
opført før 1. februar 1979, eller hvor byggetilladelse er meddelt inden dette tids-
punkt. Reglerne omfatter således ikke bygninger, der er opført under de nugæl-
dende strengere krav i bygningsreglementet. Undtaget fra kravet om varmesyn er
bl.a. ejerlejligheder og sommerhuse.
Varmesyn foretages af beskikkede bygningssagkyndige energikonsulenter - som
regel ingeniører eller arkitekter - med mindst 5 års erhvervsmæssig erfaring. Var-
mesynet er en teknisk gennemgang af bygningens energimæssige tilstand, og er
primært rettet mod isoleringsforholdene, tætninger og varmeanlæg. Energikon-
sulenten udfærdiger en rapport på et særligt skema. I rapporten omtales bl.a.,
hvilke arbejder der i givet fald skal udføres for at bygningen får en energimæssigt
rimelig standard. Rapporten indeholder desuden et skøn over, hvor meget disse
arbejder vil koste og hvor meget varme, der kan spares. Varmesynsordningen er i
øvrigt omtalt ovenfor i kapitel 3, pkt. 3.5.1.1.
8.4.1.1.2. Andre besigtigelsesordnin|ger.
Udover reglerne om varmesyn m.v. findes der ikke i lovgivningen noget krav om,
at en fast ejendom i forbindelse med ejerskifte skal besigtiges af en bygningssag-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0139.png
- 137 -
kyndig med henblik på at få lavet en rapport om ejendommens fysiske tilstand.
Et krav om besigtigelse følger heller ikke af, at der i retspraksis knyttes særlige
retsvirkninger til, at besigtigelse er undladt. Hvis der viser sig en fejl, kommer det
således ved bedømmelsen heraf i almindelighed ikke en sælger til skade, at han
har undladt at indhente en tilstandsrapport inden salget, og det vil normalt heller
ikke forringe køberens retsstilling, at denne har undladt at få en bygningssagkyn-
dig til at gennemgå ejendommen inden købet. Køberen vil dog i ganske særlige
tilfælde kunne miste retten til at påberåbe sig fejl ved ejendommen, hvis en byg-
ningssagkyndig kunne have opdaget dem. Hvis køberen var stærkt foranlediget til
at lade et bestemt forhold undersøge nærmere, enten efter opfordring fra sælge-
ren eller på grund af omstændighederne i øvrigt, vil det således kunne komme
køberen til skade, såfremt han ikke er ekstra påpasselig.
Den omdiskuterede afgørelse i UfR 1986.2280 er et eksempel herpå. I denne sag
havde A overtaget et hus på tvangsauktion og videresolgte det kort efter til B
uden at have boet i det. I skødet fraskrev A sig ansvar for synlige mangler. Der
konstateredes nogle år senere alvorlige sætningsskader, og det viste sig, at huset
var mangelfuldt funderet. Det lagdes til grund, at der havde været revner i huset
ved købet, og at en bygningssagkyndig ville have kunnet identificere disse revner
som sætningsskader og dermed opdaget den mangelfulde fundering. Under disse
omstændigheder fandtes B ikke at have fremsat sit krav i rimelig tid efter købet.
Resultatet i denne sag må antages at være påvirket af, at der var tale om køb af
et hus, som køberen vidste, at sælgeren havde købt på tvangsauktion og ikke selv
havde boet i.
8.4.1.1.3. Retsstillingen, hvis der foreligger en tilstandsrapport.
Hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport i forbindelse med overdragelse af en
fast ejendom, vil dens helt centrale retsvirkning i forholdet mellem køber og sæl-
ger være, at fejl, som omtales i rapporten, ikke senere kan påberåbes som mang-
ler. Har køberen set tilstandsrapporten inden handelens afslutning, må han anta-
ges dermed at have indvilget i at købe ejendommen med de skavanker, som rap-
porten omtaler.
Rapporten vil imidlertid også kunne få betydning for afgørelsen af senere tvister,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0140.png
- 138 -
hvis der efter købet viser sig mangler, som ikke er omtalt i rapporten. Der kan i
den forbindelse udsondres nogle typesituationer, men i hvert enkelt tilfælde vil
rapportens betydning dog afhænge af en lang række konkrete omstændigheder.
Viser der sig senere en mangel, som ikke er omtalt i rapporten, vil det første
spørgsmål være, om den bygningssagkyndige har begået en fejl ved sin besigtigel-
se af ejendommen. Vurderingen kompliceres af, at det ved bedømmelsen af den
bygningssagkyndiges arbejde kan have stor betydning, hvilket forhold den byg-
ningssagkyndige har til den, der har bestilt undersøgelsen. Et afgørende
spørgsmål er, hvad bestilleren har været berettiget til at forvente af rapporten.
Inden for de grænser, som sættes af den professionelle standards krav, skal den
bygningssagkyndige løse den opgave, hans klient stiller ham. Det vil således have
væsentlig betydning, hvilke forudsætninger, klienten har haft, og om den sagkyn-
dige har været bekendt med disse forudsætninger. Derfor kan det som ud-
gangspunkt også have en vis betydning, om klienten er sælger eller køber. Hvis
klienten er sælger, har rapporten normalt til formål at beskytte sælgeren mod se-
nere at blive inddraget i mangelsdiskussioner, men den skal på den anden side
helst ikke skade sælgerens bestræbelser på at opnå en høj pris for ejendommen.
Hvis klienten er køber, vil formålet med rapporten typisk være at skaffe køberen
et så grundigt kendskab til ejendommens fysiske tilstand som muligt med henblik
på at forhindre, at køberen giver en for høj pris for ejendommen og senere kom-
mer ud for skuffelser. Det vil derfor i disse tilfælde kunne være opdragsgiverens
forventning, at den bygningssagkyndige anfører selv bagatelagtige fejl i rapporten.
Dernæst vil det have betydning, hvilke udtryk der anvendes i rapporten. Klienten
må generelt kunne gå ud fra, at der bag en udtalelse om, at ejendommen "er fri
for svamp" ligger en undersøgelse, som ud fra en faglig standard er tilstrækkeligt
grundig til at klarlægge, om ejendommen virkelig er fri for svamp. Endvidere må
der kunne fæstes lid til, at bestemte forhold, som efter aftalen skulle undersøges,
er fundet i orden, hvis de ikke er omtalt i rapporten.
Hvis den bygningssagkyndige efter aftalen skal foretage undersøgelsen uden fysi-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-139 -
ske indgreb i ejendommen, bør den pågældende normalt være særligt opmærk-
som på forhold, der efter den viden, som er udbredt inden for faget, erfarings-
mæssigt kan give problemer.
Prisen for tilstandsrapporten vil normalt ikke i sig selv have afgørende betydning
for vurderingen af, om den bygningssagkyndige har begået fejl. Hvis en køber
henvender sig til en bygningssagkyndig og beder om, at ejendommen undersøges
for f.eks, sætningsskader, må det normalt kunne forventes, at der foretages en un-
dersøgelse, som er tilstrækkeligt grundig til at afsløre, om der virkelig er sæt-
ningsskader i ejendommen, selv om rapporten er billig. Anderledes forholder det
sig dog naturligvis, hvis den bygningssagkyndige og klienten har aftalt en særligt
lav pris mod en til gengæld mere overfladisk undersøgelse. Her vil det afgørende
være, om den sagkyndige loyalt har klargjort situationen for klienten. Men der er-
formentlig en grænse for, hvor dårligt en sagkyndig kan indlade sig på at udføre
arbejdet uden at pådrage sig et professionelt ansvar.
Afgørelsen i UfR 1924.894H illustrerer disse synspunkter. Køberen af et hus hav-
de inden købet anmodet en bygningssagkyndig om "på mest lempelig måde at un-
dersøge, om der skulle forefindes svamp i ejendommen". I rapporten anførtes, at
"ejendommen er fri for svamp, fugt og råd....". Rapporten var angiveligt meget bil-
lig. Kort efter købet konstateredes der svamp i betydelig grad i gulvet. Den byg-
ningssagkyndige havde ikke undersøgt undersiden af gulvet, skønt der hverken
var kælder eller ventilation under det. Retten udtalte, at der "måtte gives (købe-
ren) medhold i, at (den bygningssagkyndige) må have forstået, at når der rettedes
henvendelse til ham som særligt sagkyndig ... skete dette for at få en sagkyndig
udtalelse i så henseende, som man kunne bygge på, og at (køberen) har været be-
føjet til at gå ud fra, at der af (den bygningssagkyndige) er blevet foretaget en til
konstatering af, om der fandtes svamp, fornøden indgående undersøgelse .. og
der kan ikke heroverfor henvises til, at undersøgelsen er ønsket foretaget på lem-
peligst måde". Retten tilføjede, at "det måtte have været (den bygningssagkyndi-
ges) sag, hvis han ønskede at gardere sig for ansvar, at have taget reservation med
hensyn til den foretagne undersøgelses omfang".
Det har på tilsvarende måde betydning, om den bygningssagkyndige er selvstæn-
dig eller udfører sin opgave som konsulent for et forsikringsselskab. I sidstnævnte
tilfælde vil formålet med besigtigelsen normalt alene være at få klarlagt, om
ejendommen er i en sådan stand, at forsikringsselskabet vil tegne en ejerskifte-
eller husforsikring og i givet fald til hvilken tarif.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0142.png
-140-
Afgørelsen i UfR 1962.335H illustrerer, hvor stor betydning »n bygningssagkyn-
.
diges tilhørsforhold og forudsætningerne for hans undersøg e kan få for be-
dømmelsen af, om han har begået fejl. I denne sag havde kølben inden hande-
lens afslutning taget kontakt til et forsikringsselskab med henblik på at få afkla-
ret, om ejendommen kunne svampeforsikres. Køberen modtog en undersøgelses-
rapport, som forsikringsselskabets bygningskonsulent havde lavet. Ifølge rappor-
ten var der "ikke konstateret angreb af svamp, og der kan tegnes forsikring". I
skødet fraskrev sælgeren sig ansvaret for svamp og henviste herved til undersø-
gelsesrapporten. Køberen lod være med at tegne svampeforsikring. Efter overta-
gelsen blev der alligevel konstateret svamp, og det lagdes til grund, at svampe-
angrebet var begyndt inden overtagelsen og at det kunne have været opdaget,
hvis konsulentens undersøgelse havde været lidt grundigere. Køberen krævede
erstatning af forsikringsselskabet. I Højesterets præmisser hedder det bl.a.: "Når
henses til, at begæringen blev rettet til et selskab, hvis formål er at tegne forsik-
ringer mod svampeangreb, og til undersøgelsesrapportens hele indhold og ordlyd,
findes rapporten at måtte forstås som en udtalelse om, hvorvidt det indstævnte
selskab var villig til at antage ejendommen til forsikring, og om, at der var foreta-
get en undersøgelse af ejendomdommen med henblik på dette spørgsmål. Det
findes ikke herved at være af betydning, at sådanne erklæringer ofte lægges til
grund i ejendomshandler af rekvirenter, der ikke tilsigter at tegne forsikringer.
Efter det anførte findes appellanten, som valgte ikke at tegne forsikring, ikke på
grundlag af de påberåbte mangler ved undersøgelsesrapporten at kunne gøre ind-
stævnte ansvarlig for tabet ved svampeangrebet".
8.4.1.1.4. Gennemgang af typetilfælde.
I det følgende gennemgås nogle typesituationer, hvor der er indhentet en til-
standsrapport i forbindelse med en ejendomshandel.
Typesituation nr. 1:
Sælger har rekvireret tilstandsrapporten og der viser sig senere en mangel, som
den bygningssagkyndige ikke kan bebrejdes at have overset eller undladt at omta-
le.
I dette tilfælde vil tilstandsrapportens betydning for forholdet mellem køber og
sælger bestå i, at den efter omstændighederne kan give køberen et grundlag for
at kræve erstatning, som han - under forudsætning af, at sælgeren er i god tro -
ellers ikke ville have haft.
Køberen vil således kunne få krav på erstatning, hvis tilstandsrapporten må anses
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0143.png
-141 -
som en garanti for, at ejendommen var fejlfri på det pågældende punkt.
Om rapporten indebærer en garanti, vil afhænge af dens konkrete indhold og af,
hvordan sælgeren har anvendt den i forbindelse med salgsforhandlingerne.
Hvis rapporten fremhæver, at ejendommen er fejlfri på det pågældende punkt,
vil dette ofte kunne anses som en garanti. Det samme vil kunne gælde, hvis det
fremgår af rapporten, at et bestemt forhold er undersøgt og det samtidig bemær-
kes i rapporten, at forhold, der er fundet i orden, ikke omtales. Det vil dog spille
ind, hvor grundig undersøgelsen har skullet være, og om køberen har været be-
kendt hermed.
Typesituation nr. 2:
Sælgeren har rekvireret tilstandsrapporten, og der viser sig senere en mangel,
som den sagkyndige burde havde opdaget og omtalt.
I dette tilfælde må tilstandsrapporten normalt anses som en garanti under samme
betingelser som nævnt ovenfor under typesituation nr. 1. Foreligger der ikke en
garanti, er det meget tvivlsomt, om der ud fra risiko- eller identifika-
tionssynspunkter i almindelighed vil kunne gøres erstatningsansvar gældende
mod en godtroende sælger på grund af den sagkyndiges fejl. Ved dommen i UfR
1991.3630, som er omtalt ovenfor i pkt. 8.3.1.4.4., er sælgeren dog blevet pålagt
erstatning ud fra culpa-synspunkter i et tilfælde, hvor der var urigtige oplysninger
i en varmesynsrapport, som var indhentet i medfør af reglerne i bekendtgørelsen
om varmesyn, energiattest og energikonsulenter. Ved denne dom blev de energi-
mæssige forhold, som en energikonsulent skal tages tilling til, anset for at være
omfattet af sælgerens oplysningspligt, fordi køberen efter § 4 i den nævnte be-
kendtgørelse skal gøres bekendt med indholdet af en varmesynsrapport.
Hvis sælgeren bliver pålagt at betale erstatning til køberen på grund af rappor-
tens indhold, vil sælgeren normalt kunne kræve erstatning af den bygningssag-
kyndige (eller dennes arbejdsgiver, f.eks, et forsikringsselskab). Sælgeren skal
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0144.png
- 142-
ganske vist kunne påvise et tab, og konsulenten vil eventuelt gøre gældende, at
sælgeren ville have fået tilsvarende mindre for ejendommen, hvis forholdet havde
været korrekt oplyst, og at sælgeren derfor reelt intet tab lider. Der vil dog nor-
malt være en sådan usikkerhed herom, at allerede dette vil føre til, at den culpøst
handlende sagkyndige vil blive dømt. Selv i tilfælde, hvor det nok kan bevises, at
salgssummen ville være blevet tilsvarende mindre, vil sælgeren, når der er gået
blot nogen tid, kunne hævde, at den sagkyndiges culpøse adfærd har påført ham
et tab i forhold til den økonomiske situation, han har indrettet sig på. Tabet må
typisk i sidste ende bæres af den sagkyndiges ansvarsforsikring.
Den bygningssagkyndige vil efter almindelige adækvanssynspunkter være an-
svarsfri over for sælgeren, hvis den sagkyndige ikke har måttet regne med, at sæl-
geren ville bruge rapporten som sket. Tvivl herom kan bl.a. tænkes at opstå med
hensyn til tilstandsrapporter, der udfærdiges af forsikringsselskabers ansatte til
brug for selskabets risikovurdering. Er der udarbejdet en sådan rapport, indgår
den efter det for udvalget oplyste normalt også i salgsforhandlingerne mellem kø-
ber og sælger, uanset om der faktisk tegnes forsikring på grundlag af rappporten.
Forsikringsselskaberne må derfor gå ud fra, at disse rapporter vil blive brugt af
sælgeren, og at køber, hvis selskabet ikke ganske klart præciserer rapportens be-
grænsede formål, vil handle i tillid til indholdet. Der vil her kunne blive tale om
et garantiansvar for sælgeren og et efterfølgende regreskrav mod forsikringssel-
skabet. Et direkte ansvar for forsikringsselskabet over for køberen i tilfælde, hvor
køberen ikke kan gøre ansvar gældende over for sælgeren, er der derimod næp-
pe grundlag for, jf. dommen i UfR 1962.335H, som er omtalt ovenfor under pkt.
8.4.1.1.3.
Ovenfor er behandlet spørgsmålet om, hvorvidt en sælger der pålægges at betale
erstatning, har regres mod den sagkyndige. Det er mere tvivlsomt, om sælgeren
vil kunne kræve erstatning af den bygningssagkyndige, hvis sælgeren undtagelses-
vis alene har måttet betale et forholdsmæssigt afslag til køber. Man kan her læg-
ge vægt på, at sælgeren for så vidt ikke har lidt et tab (det forholdsmæssige afslag
korrigerer blot en for høj pris for ejendommen), jf. herved advokat J. Adamsen i
UfR 1993 B.282. På den anden side vil sælgeren - i hvert fald, hvis der er gået no-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0145.png
- 143 -
gen tid - som ovenfor anført have indrettet sin økonomi under hensyn til det gen-
nemførte salg. Efter udvalgets vurdering vil der i praksis formentlig blive givet
sælgeren regres over for den culpøse sagkyndige, der typisk vil være ansvarforsik-
ret. Om en noget lignende situation, hvor en ejendomsmægler har begået fejl i
salgsopstillingen, henvises til advokat Morten Samuelssons artikel i UfR 1989
B.431 ff, hvor retspraksis vedrørende ejendomsmæglere refereres. Der kan endvi-
dere henvises til højesteretsdommer Peter Bloks artikel i "Jura på mange måder -
Festskrift til Børge Dahl" (1994), s. 29ff, hvor der - med udgangspunkt i Pengein-
stitutankenævnets praksis - argumenteres for, at domstolene med baggrund i de
principper, der ligger til grund for reglerne om tilbagesøgning og efterbetaling,
har en generel hjemmel til ud fra en rimelighedsvurdering at tilkende forbrugere
en vis godtgørelse for skuffede økonomiske forventninger.
Foreligger der en garanti og måtte den bygningssagkyndige regne med, at rappor-
ten ville blive brugt som sket, vil køberen kunne gøre et eventuelt erstatningskrav
gældende direkte mod den sagkyndige. Selv om der ikke foreligger en garanti, vil
køberen muligvis ud fra en retsbrudsbetragtning alligevel kunne gøre erstat-
ningskrav gældende direkte mod den sagkyndige, hvis denne har begået en fag-
fejl. Ovenfor er omtalt de særlige forhold, der gør sig gældende, hvis den byg-
ningssagkyndiges rapport alene er udarbejdet til brug for et forsikringsselskabs
afgørelse af, om huset kan forsikres.
Typesituation nr. 3:
Køberen er rekvirent, og den bygningssagkyndige kan ikke bebrejdes at have
overset eller undladt at omtale manglen
I dette tilfælde, hvor der typisk vil være tale om en skjult mangel, vil det ikke
kunne forringe købers retsstilling, at han har ladet en sagkyndig undersøge ejen-
dommen. Sælgeren har ikke kunnet have en berettiget forventning om, at den
sagkyndige - og dermed køberen - ville opdage den pågældende mangel.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0146.png
- 144-
Typesituation nr. 4:
Køberen er rekvirent, og den bygningssagkyndige burde have opdaget og omtalt
manglen
Hvis rapporten har været anvendt aktivt under forhandlingerne, vil den udtrykke-
ligt udgøre en del af grundlaget for købsaftalen. Var køber og sælger i øvrigt i
god tro, indebærer dette, at begge parter med rette forudsatte, at ejendommen
på det pågældende punkt var i orden. Hvis køberen pålægges risikoen, vil sælge-
ren for så vidt tjene på fejlen. Der gælder dog her det samme som anført under
typesituation nr. 2 om tilfælde, hvor sælgeren har indrettet sin økonomi i tillid til
handelens endelighed.
I praksis er det meget almindeligt, at købere tager en bekendt, der f.eks, er hånd-
værksuddannet, med ud for at besigtige en ejendom. Præsenteres den pågælden-
de over for sælgeren som en bygningssagkyndig, og anvender køberen aktivt den
pågældendes - eventuelt skriftlige - udtalelser under salgsforhandlingerne, vil det
efter de nærmere omstændigheder kunne være mest rimeligt at pålægge køberen
risikoen for mangler, som en bygningssagkyndig burde opdage. Normalt vil den
pågældende i de nævnte tilfælde blot fremkomme med sine bemærkninger
mundtligt over for køberen, og i så fald kan det også på anden måde komme kø-
beren til skade, at den pågældende er blevet præsenteret for sælgeren som en
bygningssagkyndig, idet sælgerens oplysningspligt formentlig svækkes noget un-
der disse omstændigheder.
Ved afgørelsen i UfR 1960.41H lagde Højesteret risikoen på køber i et tilfælde,
hvor køberen inden handelens afslutning havde besigtiget ejendommen sammen
med en arkitekt, som ikke havde påtalt, at husets skorsten var ulovligt opført.
Sælgeren var uvidende herom, og både køber og sælger savnede ekspertise i så
henseende. Det fremgår dog ikke af referatet af dommen, hvilken tilknytning ar-
kitekten havde til køberen, og hvordan arkitektens opgave nærmere var fastlagt.
Udelukkes køberens mangelsbeføjelser som følge af den mangelfulde tilstands-
rapport, vil han normalt kunne kræve erstatning af den bygningssagkyndige. Kø-
beren vil altid have lidt et tab, hvis han er blevet afskåret fra at gøre mangels-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0147.png
- 145-
beføjelser gældende over for sælgeren. Om beregningen af en eventuel erstatning
henvises til advokat J. Adamsens redegørelse i UfR 1993 B.281f.
Hvis sælgeren bliver pålagt et forholdsmæssigt afslag, skønt køberens byg-
ningssagkyndige har begået en fejl, vil han efter omstændighederne kunne kræve
erstatning af den sagkyndige, jf. ovenfor under typesituation nr. 2.
8.4.1.1.5. Tilstandsrapporters betydning for køberens undersøgelsespligt.
Det kan efter omstændighederne komme køberen til skade, såfremt han undla-
der at reagere på advarsler, som findes i en tilstandsrapport. Hvis den bygnings-
sagkyndige i rapporten udtrykker sig forbeholdent med hensyn til et bestemt for-
hold ved ejendommen eller anbefaler yderligere undersøgelser, vil køberen ofte-
få en videregående pligt til at lade forholdet undersøge nærmere end han ellers
ville have efter den modificerede undersøgelsespligt, som i øvrigt gælder ved køb
af fast ejendom, jf. nærmere herom nedenfor under pkt. 8.6.1.1.
8.4.1.2.
Ejerskifteforsikring.
8.4.1.2.1. Lovgivningen indeholder ikke regler om, at køberen af en fast ejendom
skal tegne forsikring mod risikoen for fejl og mangler, eller om, at sælgeren skal
være forsikret mod risikoen for at blive gjort ansvarlig for mangler ved ejendom-
men.
"Ejerskifteforsikringer" er således ikke lovpligtige.
8.4.1.2.2. Lovgivningen indeholder heller ikke i øvrigt krav om, at ejere af faste
ejendomme skal være forsikret mod skader på ejendommen, eller om, at ejeren/-
brugeren skal være forsikret mod risikoen for at blive gjort ansvarlig for skade,
som ejendommen forårsager på andres person eller ting.
I praksis er så godt som alle ejendomme dog brandforsikrede, idet dette i hen-
hold til Justitsministeriets pantebrevsformularer er en betingelse for långivning
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0148.png
-146-
mod pant i ejendommen. Langt de fleste private ejere af én- og tofamiliehuse -
formentlig mere end 90% - har tegnet en almindelig husejerforsikring. Denne
forsikring er som regel både en bygningskaskoforsikring og en grundejer-ansvars-
forsikring (forsikringernes betegnelser varierer en del fra selskab til selskab; som
eksempler kan foruden "husejerforsikring" nævnes "villaforsikring" og "parcelhus-
forsikring").
Bygningskaskoforsikringens væsentligste dækningsområde er pludseligt opståede
skader som følge af udefra kommende faktorer - uvejr, hærværk, frostsprængning
af rørinstallationer og lignende.
Grundejeransvarsforsikringens vigtigste dækningsområde er ejerens erstatnings-
ansvar uden for kontrakt for skade på andres person eller ting - f.eks, som følge
af glatte fortove eller olieudstrømning.
Forsikringer, som dækker risikoen for visse specielle typer af fejl eller skader, er
også udbredte. Det kan f.eks, være svampe- eller rørskadeforsikringer.
8.4.1.2.3. Obligatoriske ansvarsforsikringer, der skal dække ved skade forvoldt i
kontraktforhold, kendes navnlig inden for de liberale erhverv.
Inden for de liberale erhverv gælder et sådant krav om at være ansvarsforsikret
for statsautoriserede revisorer, jf. lov om statsautoriserede revisorer § 1, stk. 2, nr.
7, og for registrerede revisorer, jf. lov om registrerede revisorer § 1, stk. 2, nr. 7.
Revisorernes forsikring dækker, selv om revisoren har handlet forsætligt (garan-
tiforsikring).
Også advokater skal være ansvarsforsikret. Advokater har i medfør af retsplejelo-
vens § 143, stk. 1, pligt til at være medlem af Det danske Advokatsamfund, hvis
vedtægt i medfør af retsplejelovens § 143, stk. 4, skal godkendes af justitsministe-
ren. Advokatsamfundet har i medfør af retsplejelovens § 127 pligt til at udarbejde
regler om bl.a. sikkerhed mod økonomisk ansvar, som advokaten kan pådrage
sig. Disse regler skal godkendes af justitsministeren. Efter den gældende vedtægt,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0149.png
- 147 -
jf. Justitsministeriets bekendtgørelse nr. 285 af 22. juni 1983 som senest ændret
ved Justitsministeriets bekendtgørelse nr. 923 af 22. december 1989, skal enhver
praktiserende advokat tegne ansvarsforsikring til dækning af det erstatningsan-
svar, advokaten måtte ifalde for formueskade påført tredjemand ved en simpelt
uagtsom handling eller undladelse, der kan tilregnes advokaten eller dennes per-
sonale. En særlig erstatningsfond, som administreres af Advokatrådet, dækker i
tilfælde, hvor erstatningskrav rettes mod en advokat, der tidligere har pådraget
sig så mange erstatningskrav, at den pågældende ikke længere kan tegne forsik-
ring. Afgørelser om udbetaling af erstatning til klienter fra denne fond træffes af
et udvalg, som udpeges af Advokatrådet. Udvalgets afgørelser træffes efter et
skøn og kan ifølge vedtægten ikke indbringes for domstolene.
Efter lov om omsætning af fast ejendom, der trådte i kraft den 1. januar 1994,
skal ejendomsformidlere stille behørig sikkerhed for ethvert pengekrav, en for-
bruger måtte få mod dem, jf. lovens § 8, stk. 3.
Det er en betingelse for at blive beskikket som energikonsulent i henhold til var-
mesynsloven, at konsulenten er dækket af en professionel rådgiveransvarsforsik-
ring. De fleste rådgivende ingeniør- og arkitektfirmaer har tegnet en sådan for-
sikring.
Obligatoriske ansvarsforsikringer kendes også med hensyn til erstatningsansvar u-
den for kontakt på områder, hvor skader og uheld forekommer relativt hyppigt. I
disse tilfælde er reglerne typisk udformet sådan, at pligten til at tegne ansvarsfor-
sikring er kædet sammen med en skærpelse af ansvarsreglerne.
Færdselslovens ordning er et eksempel herpå. Efter reglerne i færdselslovens ka-
pitel 16 har alle ejere af motorkøretøjer pligt til at være ansvarsforsikret. Samti-
dig er dansk rets almindelige regel om ansvarsgrundlag (culpa-reglen) fraveget,
idet ejeren af et motorkøretøj er objektivt ansvarlig for skader, som forvoldes af
køretøjet ved færdselsuheld m.v. Erstatningspligten kan kun nedsættes eller
bortfalde, hvis der er noget at bebrejde den skadelidte selv.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0150.png
- 148 -
8.4.1.2.4. Ejerskifteforsikringer er først for nylig blevet introduceret på
forsikringsmarkedet.
Der har været introduceret navnlig to typer af forsikringer: Kaskolignende forsik-
ringer og ansvarsforsikringer.
Kaskolignende forsikring kan tegnes af køberen eller sælgeren og dækker risi-
koen for, at der er fejl ved ejendommen. Forsikringen dækker således de fejl,
som er omfattet af policens bestemmelser, uanset om fejlen efter sin karakter gi-
ver mulighed for at rette mangelskrav mod sælgeren.
Ansvarsforsikring tegnes af sælgeren. Forsikringen dækker sælgerens risiko for at
komme til at hæfte for mangler. Forsikringen dækker således i det omfang, købe-
ren kan gøre mangelsbeføjelser gældende over for sælger.
De eksisterende ejerskifteforsikringers indhold og udbredelse er nærmere omtalt
ovenfor i kapitel 3, pkt. 3.5.2.
Som alle private forsikringer er ejerskifteforsikringerne reguleret af bestemmel-
serne i forsikringsaftaleloven. Lovens bestemmelser kan som udgangspunkt fravi-
ges ved aftale, men visse regler er dog beskyttelsespræceptive, d.v.s. at de ikke
kan fraviges til skade for kunden. Ved fortolkning af forsikringsaftaler anvendes i
praksis en "uklarhedsregel", hvorefter uklare bestemmelser fortolkes til skade for
forsikringsselskabet, medmindre dette fører til et urimeligt resultat.
8.4.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
8.4.2.1. Efter udvalgets opfattelse kan der opnås en styrkelse af forbrugernes stil-
ling ved køb af fast ejendom ved at begrænse problemerne med fysiske mangler.
Det er ofte særdeles ubehageligt for køberen, hvis der viser sig mangler efter
overtagelsen, dels på grund af den forstyrrelse, som manglen forvolder, dels fordi
det ofte er usikkert, i hvilket omfang køberen kan gøre krav gældende mod sæl-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0151.png
-149-
geren, og i hvilket omfang sælgeren i givet fald vil være i stand til at betale. For
sælgerens vedkommende er det ofte en betydelig økonomisk belastning, såfremt
køberen efter dennes overtagelse af ejendommen fremsætter krav på grund af
mangler, navnlig hvis der er gået så lang tid, at sælgeren har indrettet sin økono-
mi i tillid til handelens endelighed.
Ved køb af fast ejendom er både køber og sælger som oftest uprofessionelle, og
derfor bør "forbrugerbeskyttelsen" så vidt muligt være rettet mod begge parter, jf.
kapitel 8.1 ovenfor. En begrænsning af mangelsproblemerne bør derfor ske på en
måde, der er til fordel for både køber og sælger. Dette kan efter udvalgets op-
fattelse opnås på to måder, dels ved at forebygge, at der overhovedet opstår
spørgsmål om mangler efter købers overtagelse af ejendommen, dels ved at sikre.
at der er penge til at betale for en eventuel udbedring m.v., hvis der alligevel vi-
ser sig en mangel.
8.4.2.2. Besigtigelse ved en bygningssagkyndig er efter udvalgets opfattelse en ef-
fektiv måde at forebygge mangelsproblemerne på. Efter de erfaringer, som bl.a.
ligger til grund for Boligministeriets kvalitetssikringsreform, jf. kapitel 4.2 oven-
for, giver langt de fleste bygningstekniske fejl sig udslag som svigt eller tegn på
svigt, som enten kan konstateres inden 5 år efter opførelsen blot ved at bo i hu-
set, eller kan konstateres ved en grundig bygningssagkyndig besigtigelse senest 5
år efter opførelsen. Ved en sådan bygningssagkyndig besigtigelse vil køberens be-
slutningsgrundlag blive forbedret betydeligt.
De besigtigelsesordninger, som tindes i dag, og som er omtalt ovenfor i kapitel 3,
pkt. 3.5.1, har efter udvalgets opfattelse hidtil været benyttet i alt for ringe om-
fang. Der kan navnlig peges på følgende årsager hertil:
Mange sælgere mener, at tilstandsrapporter kan skade salgsbestræbelserne, fordi
en potentiel køber bliver gjort opmærksom på en række forhold, som ellers ville
forblive uomtalte, og som måske ikke ville berettige køberen til et forholdsmæs-
sigt afslag. Her er det i sig selv en medvirkende årsag, at tilstandsrapporter hidtil
har haft så ringe udbredelse, idet sælgerne ved, at de fleste andre huse er blevet
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0152.png
- 150-
solgt uden en sådan rapport.
De fleste købere anstrenger i handelssituationen deres økonomi relativt hårdt,
således at enhver ekstra-udgift har betydning. Det samme gælder ofte for sæl-
geren, navnlig hvis denne ønsker at købe en anden bolig. Derfor er der for-
mentlig blandt mange købere og sælgere en tendens til at ville spare udgiften til
en tilstandsrapport, idet man jo ikke kan være helt sikker på, om denne udgift vil
betale sig.
Endelig vil køberen i en situation, hvor flere køberemner har meldt sig, ofte være
tilbageholdende med at betinge sig, at der foretages en sagkyndig besigtigelse,
idet man vil frygte, at sælgeren i så fald sælger til anden side.
8.4.2.3. Som nævnt ovenfor i kapitel 6, pkt. 6.1.2, indeholder den nyligt ikrafttråd-
te lov om omsætning af fast ejendom en bestemmelse om, at ejendomsformidlere
skal rådgive parterne om behovet og mulighederne for en byggeteknisk gennem-
gang af ejendommen. Det må antages, at bestemmelsen vil medføre, at ejen-
domsformidlerne oftere end hidtil vil råde parterne til at få lavet en til-
standsrapport. Den fulde praktiske virkning af denne nye bestemmelse må dog
foreløbig betegnes som uvis.
I øvrigt må det antages, at følgende elementer har særlig betydning for parternes
tilskyndelse til at få foretaget en besigtigelse i forbindelse med ejerskifte:
For det første spiller prisen for tilstandsrapporter sandsynligvis en væsentlig rolle.
Prisen for de rapporter, som udarbejdes af medlemmer af Praktiserende Arkitek-
ters Råd og Foreningen af Rådgivende Ingeniører, jf. nærmere ovenfor i kapitel
3, punkt. 3.5.1., om den såkaldte PAR/FRI-ordning, varierer mellem 3.000 kr. og
godt 5.000 kr. (inkl. moms), afhængigt af ejendomsværdien. For huse, som i det
væsentligste er ældre end 40 år, forhøjes prisen med 25
%.
Skønt udgiften er re-
lativt beskeden i forhold til den samlede udgift ved en ejendomserhvervelse, jf.
opgørelsen i afsnit 3.3., er det et problem for parterne, at der er tale om en ekstra
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0153.png
-151 -
kontant udgift i en presset situation. En god skriftlig tilstandsrapport kan imidler-
tid næppe laves væsentligt billigere end PAR/FRI-rapporterne.
Dette problem kan løses ved, at udgiften til en tilstandsrapport medtages under
realkreditbelåningen og dermed finansieres over en længere årrække og til en re-
lativt lav rente. For realkreditinstitutterne vil det efter udvalgets opfattelse være
en fordel, at et hus er grundigt undersøgt af en bygningssagkyndig, idet værdian-
sættelsen af huset og vurderingen af risikoen ved at yde lån herefter kan ske på et
sikrere grundlag. En sådan ordning vil ikke spille nogen nævneværdig rolle for
den generelle lånesikkerhed, idet lånegrænsen kun hæves ganske marginalt.
På udvalgets forespørgsel har Boligministeriet oplyst, at udgiften til en tilstands-
rapport efter Boligministeriets og Finanstilsynets opfattelse kan finansieres med
realkreditlån under forudsætning af, at der er tale om en rimelig udgift, hvorved
forstås udgifter formentlig nogenlunde svarende til de eksisterende priser for til-
standsrapporter. Boligministeriet har over for udvalget tilkendegivet, at man ved
en kommende ændring af bekendtgørelsen om låneudmåling vil indføje en ud-
trykkelig bestemmelse om, at realkreditlåns kontantprovenu kan forhøjes med
dokumenterede rimelige udgifter til en tilstandsrapport vedrørende ejendommen.
Udvalget har herefter drøftet spørgsmålet med Realkreditrådet, som har tilken-
degivet, at man har stor sympati for en øget brug af tilstandsrapporter i forbindel-
se med ejerskifter. Man fmder, at ordningen bør være frivillig, således at en stør-
re udbredelse primært sikres ved, at brugerne får en bedre forståelse for sådanne
rapporters betydning. Der kan ikke fra Realkreditrådets side gives generelt til-
sagn om en medbelåning af disse omkostninger, men man vil tage stilling fra sag
til sag, bl.a. i lyset af realkreditinstituttets risiko. Dette forståelige forbehold fra
Realkreditrådets side får efter udvalgets opfattelse næppe større praktisk betyd-
ning, idet ordningen som ovenfor anført kun vil hæve lånegrænsen ganske margi-
nalt.
Ejendomsformidlerne bør fremover sørge for at informere parterne om den mu-
lighed, der hermed vil blive skabt for i de tilfælde, hvor ejendommen ikke købes
kontant, at få udgiften til en tilstandsrapport finansieret ved realkreditlån. Det
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0154.png
- 152 -
bør tilstræbes, at udgiften lægges oven i salgsprisen, således at sælger får den ful-
de kontante fordel og ikke kun et beløb svarende til kursdifferencen mellem real-
kreditobligationer og sælgerpantebreve.
Udover prisen er det vigtigt, hvilke civilretlige virkninger, en tilstandsrapport har
i forholdet mellem køber og sælger. Udover i betænkningen at søge at klarlægge
gældende ret, har udvalget overvejet forskellige muligheder for at indrette de ci-
vilretlige regler på en måde, der tilskynder til at få foretaget en besigtigelse inden
handlen indgås.
Den mest effektive løsning ville naturligvis være at indføre en obligatorisk ord-
ning, således at der i forbindelse med enhver hushandel skulle foreligge en til-
standsrapport. En obligatorisk ordning kunne imidlertid i visse tilfælde fore-
komme urimelig, og der ville under alle omstændigheder være behov for visse
undtagelser fra pligten, f.eks, med hensyn til familieoverdragelser og visse over-
dragelser, hvor køberen tidligere har boet i huset.
Udvalget finder det derfor bedre, at der civilretligt knyttes betydelige fordele til
indhentelsen af en skriftlig rapport om bygningernes fysiske tilstand. Før en så-
dan model gennemføres, må flere forudsætninger imidlertid være opfyldt:
For det første må der være tale om en nærmere reguleret ordning, således at der
løbende sikres den fornødne ensartethed i rapporternes opbygning og indhold
samt i kvaliteten af det arbejde, der udføres af de bygningssagkyndige. Derfor bør
der etableres en beskikkelsesordning for de bygningssagkyndige samt en godken-
delsesordning med hensyn til de rapportskemaer, der skal anvendes i forbindelse
med besigtigelserne.
Den praktiske administration i forbindelse med beskikkelse af bygningssagkyn-
dige vil kunne forestås af Boligministeriet eller eventuelt af Byggeteknisk Institut
* Dansk Teknologisk Institut, som i dag står for den praktiske administration af
energikonsulentordningen, jf. ovenfor i kapitel 3, pkt. 3.5.1.1.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0155.png
- 153 -
Også udformningen af særlige rapportskemaer vil i praksis kunne foretages af
Boligministeriet. Det er afgørende, at der bliver faste rammer for, hvad den byg-
ningssagkyndige skal undersøge, hvor grundig undersøgelsen skal være, og hvilke
spørgsmål der skal tages stilling til i den skriftlige rapport. Dette er samtidig en
forudsætning for at undgå, at de mangelsdiskussioner, som i dag opstår i forhol-
det mellem køber og sælger, blot vil blive afløst af diskussioner mellem parterne
og den bygningssagkyndige om, hvorvidt denne ud fra de faglige normer på områ-
det har begået en fejl ved sin besigtigelse af ejendommen. Udvalget forudsætter i
denne forbindelse, at man i forhold til de eksisterende PAR/FRI-rapporter bl.a.
foretager den udvidelse, at det i tilstandsrapporten skal omtales, hvis ejen-
dommen på bestemt angivne punkter har en energimæssigt ringere standard end
det kan forventes. En sådan udvidelse af undersøgelsens omfang vil næppe gøre
tilstandsrapporterne meget dyrere.
Udvalget bemærker, at det ud fra en samfundsøkonomisk synsvinkel har væsent-
lig betydning, at der foretages varmesyn i ældre ejendomme med henblik på, at
energiforbruget kan begrænses mest muligt, men at det formentlig svækker par-
ternes interesse for varmesynsrapporter, at disse udelukkende beskriver en byg-
nings energimæssige tilstand og dermed har et ret begrænset sigte. Dette kan ef-
ter udvalgets opfattelse tale for at knytte varmesynsrapporter og tilstandsrappor-
ter sammen til én ordning. Det vil også være mere rationelt, hvis de to former for
bygningssagkyndig besigtigelse bliver foretaget af den samme person - eventuelt
med brug af én fælles rapportformular. En samlet ordning kunne eventuelt ud-
formes sådan, at der er mulighed for at vælge én af rapport-delene fra. Udvalgets
kommissorium omfatter ikke varmesynene, men udvalget opfordrer Energimini-
steriet og Boligministeriet til i givet fald at tage spørgsmålet om en sammenkæd-
ning op til overvejelse.
For det andet må det sikres, at de bygningssagkyndige har en professionel an-
svarsforsikring, som kan dække, hvis en sagkyndig begår fejl ved udarbejdelsen af
rapporten. Det må stilles som betingelse for at opnå beskikkelse, at der er tegnet
en sådan forsikring, og der må træffes foranstaltninger til løbende at sikre, at an-
svarsforsikringen holdes i kraft. Medlemmer af Praktiserende Arkitekters Råd og
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0156.png
- 154-
Foreningen af Rådgivende Ingeniører har i dag en ansvarsforsikring, der dækker
de pågældendes professionsansvar med de begrænsninger, som følger af reglerne
i ABR 89, hvorefter rådgiveren bl.a. ikke hæfter for indirekte tab. Udvalget anta-
ger, at der, såfremt udvalgets nedennævnte forslag gennemføres og antallet af til-
standsrapporter som følge heraf øges markant, vil kunne etableres forsikringer,
som - i lighed med f.eks, advokaters og ejendomsmægleres ansvarsforsikringer -
dækker det fulde erstatningsansvar, herunder eventuelle følgeskader.
Kan disse forudsætninger opfyldes, vil det efter udvalgets opfattelse være rigtigt
at ændre reglerne om sælgerens mangelshæftelse med henblik på at tilskynde til
indhentelse af en tilstandsrapport.
8.4.2.4. Som nævnt vil en almindelig udbredelse af tilstandsrapporter, der ud-
arbejdes af beskikkede bygningssagkyndige, efter udvalgets opfattelse medføre en
betydelig forbedring af forbrugernes stilling ved køb af fast ejendom. Forbedrin-
gen vil bestå i, at langt de fleste mangelsspørgsmål bliver afklaret før handlen af-
sluttes, således at ejendommens skavanker i videst muligt omfang kan indgå i
drøftelserne om den rette pris for ejendommen. En sådan forudgående afklaring
af ejendommens fysiske tilstand og egenskaber må efter udvalgets opfattelse fore-
trækkes fremfor ordninger, der primært tager sigte på at klare mangels-
problemerne efterfølgende, når de viser sig.
Visse fejl eller tegn på fejl ved en bygning vil imidlertid kunne være skjulte selv
for en beskikket bygningssagkyndig, idet dennes undersøgelse i praksis må foregå
uden omfattende fysiske indgreb i bygningen. Normalt vil sælgeren heller ikke
kende til sådanne skjulte fejl.
Selv om der foreligger en tilstandsrapport, vil parterne således ikke kunne være
fuldstændig sikre på, at der ikke kan opstå mangelproblemer efter handelens af-
slutning. Dette vil være sjældent forekommende, men i de få tilfælde, hvor en fejl
ikke har kunnet opdages, vil udbedringsomkostningerne undertiden kunne være
betydelige, navnlig ved visse skjulte konstruktionsfejl. I så fald vil situationen ofte
være den, at hverken køber eller sælger har råd til at betale udbedringsomkost-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0157.png
-155 -
ningerne. Udvalget finder, at en forsikringsmæssig afdækning er den mest hen-
sigtsmæssige måde at løse problemet med denne tilbageværende risiko på.
Problemet med fejl og mangler, som er skjulte selv for en bygningssagkyndig, kan
efter udvalgets opfattelse bedst løses, hvis ejerskifteforsikringen er en kasko-
lignende forsikring, hvor køberen er den sikrede. Herved opnås det, at spørgsmå-
let om, hvorvidt køber kan få erstatning, hverken afhænger af retsforholdet mel-
lem køber og sælger eller af retsforholdet mellem sælger og forsikringsselskabet.
Sælgeransvarsforsikringer er efter udvalgets opfattelse mindre velegnede, også
fordi køberen normalt ikke selv er herre over disse forsikringer, idet han bl.a. er
afhængig af, at sælger holder forsikringen i kraft.
Efter udvalgets opfattelse er der behov for forsikringer, som - med undtagelse af
fejl, der var åbenbare selv for en ukyndig køber - dækker bygningsrelaterede fejl,
der var til stede på handelstidspunktet, og som ikke er blevet omtalt i en til-
standsrapport, hvad enten dette skyldes, at fejlen var skjult for den bygningssag-
kyndige, eller at den bygningssagkyndige har overset fejlen. Generelle dæknings-
forbehold, f.eks, for visse typer af fejl eller for fejl ved visse bygningsdele, bør kun
forekomme undtagelsesvis. En kaskolignende forsikring bør kunne tegnes for en
5-årig periode, hvilket allerede er muligt i dag. Køberen bør endvidere have krav
på at få forsikringen forlænget med yderligere 5 år, medmindre det kan påvises,
at den pågældende har undladt at foretage nødvendig vedligeholdelse af ejen-
dommen. I tilfælde, hvor sælgeren har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, bør
køber kunne rette sit pengekrav mod forsikringsselskabet, som herefter kan gøre
regres mod sælger.
I forhold til de sælgeransvarsforsikringer, som hidtil har domineret markedet for
ejerskifteforsikringer, er der således med hensyn til selve dækningsomfanget be-
hov for to begrænsede udvidelser. For det første bør ejerskifteforsikringen dække
udgifter, der ligger under mindstegrænsen for forholdsmæssigt afslag (men natur-
ligvis over selvrisikogrænsen). For det andet bør forsikringen dække de fulde ud-
bedringsudgifter, selv om et forholdsmæssigt afslag skønsmæssigt ville blive fast-
sat til et mindre beløb. Hvis omkostningerne til udbedring af konstaterede skjulte
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 156-
fejl overstiger selvrisikoen, bør forsikringsselskabet således være forpligtet til at
betale de faktiske udbedringsomkostninger, selv om fejlene efter deres omfang
og karakter ikke ville give grundlag for tilkendelse af et forholdsmæssigt afslag
ved domstolene. Forsikringsselskabet bør således have en "realforpligtelse", ikke
blot en pligt til at betale en skønsmæssig erstatning.
8.4.2.5. Udvalget har på nogle møder med Assurandør-Societetet drøftet mulig-
hederne for, at forsikringsselskaberne vil kunne udbyde forsikringsprodukter,
som svarer til det, der er anført ovenfor.
Udvalget har i den forbindelse spurgt societetet, om forsikringsselskaberne kan
forventes at ville tegne ejerskifteforsikringer på grundlag af tilstandsrapporter,
der er udarbejdet af beskikkede bygningssagkyndige, uanset om den pågældende
bygningssagkyndige er ansat i det pågældende forsikringsselskab eller ej. Assu-
randør-Societetet har svaret bekræftende herpå under forudsætning af, at forsik-
ringsbranchen får indflydelse på udformningen af rapportskemaerne, således at
der tages fornødent hensyn til selskabernes behov for at få undersøgt alle de for-
hold, der har betydning for risikovurderingen. Der vil bl.a. være behov for, at den
bygningssagkyndiges undersøgelse omfatter eventuelle svampeangreb og risiko
for svampeangreb. Hvis den nævnte forudsætning opfyldes, kan det således for-
ventes, at forsikringsselskaberne ikke vil stille krav om, at selskabets egen konsu-
lent skal udarbejde en tilstandsrapport, før der kan tegnes en forsikring.
I forbindelse med drøftelserne med Assurandør-Societetet er det blevet tilkende-
givet over for udvalget, at i hvert fald et enkelt større forsikringsselskab vil kunne
tilbyde en forsikring, som svarer til det, der er skitseret ovenfor, og at det i øvrigt
er sandsynligt, at flere selskaber vil kunne tilbyde en sådan forsikring. Assuran-
dør-Societet har over for udvalget anslået, at præmien for en frivillig 5-årig for-
sikring i givet fald gennemsnitligt vil blive 10.000-15.000 kr., hvis selvrisikoen fast-
sættes til 30.000 kr. i forsikringsperioden. Det nævnte større selskab har over for
udvalget tilkendegivet, at man formentlig vil kunne tilbyde en 5-årig forsikring
med en gennemsnitspræmie på 15.000 kr. og en selvrisiko på 15.000 kr.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0159.png
- 157-
Udvalget har under drøftelserne med Assurandør-Societetet anført, at de udvi-
delser af dækningsomfanget, der er behov for, er så begrænsede i forhold til,
hvad selskaberne normalt tilbyder i dag, at de efter udvalgets opfattelse ikke kan
begrunde en så væsentlig forhøjelse af det nuværende præmieniveau, som for-
sikringsbranchen anslår, navnlig ikke når henses til, at tilstandsrapporter udarbej-
det af beskikkede bygningssagkyndige vil være mere detaljerede og dermed blot-
lægge flere fejl end de rapporter, som i dag udarbejdes af selskabernes egne kon-
sulenter. Assurandør-Societetet har i den forbindelse oplyst, at de frivillige
ejerskifteforsikringer hidtil har været en underskudsforretning for selskaberne, og
at der derfor under alle omstændigheder er anledning til at forhøje det nuværen-
de præmieniveau.
Assurandør-Societetet har oplyst, at visse kategorier af ejendomme almindeligvis
ikke vil kunne ejerskifteforsikres. Det gælder bl.a. ældre fritidshuse samt ejer- og
andelslejligheder, som ikke er fritliggende.
8.4.2.6. Ligesom med hensyn til tilstandsrapporter har udvalget overvejet behovet
og mulighederne for at indføre en obligatorisk ordning. En obligatorisk forsik-
ringsordning, hvorefter der ved køb af fast ejendom skulle være pligt til at tegne
en ejerskifteforsikring efter de ovenfor nævnte retningslinjer, ville i princippet
kunne dække købere og godtroende sælgere fuldstændigt ind ved at sprede man-
gelsrisikoen ud på samtlige forsikringstagere. Under udvalgets drøftelser har
navnlig Forbrugerrådets repræsentant fremhævet denne principielle fordel ved
en obligatorisk ordning. Efter udvalgets opfattelse må indførelse af en for-
sikringspligt ved køb af fast ejendom imidlertid forudsætte, at forsikringspræ-
mierne ikke bliver for høje, og at forsikringerne har et sådant dækningsomfang,
at købere og godtroende sælgere reelt fritages for mangelsrisikoen.
Udvalget har drøftet spørgsmålet om en obligatorisk forsikringsordning på mø-
derne med Assurandør-Societetet. I den forbindelse har udvalget stillet societetet
en række spørgsmål, som societetet i en skrivelse af 22. december 1993 har
besvaret således:
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0160.png
- 158 -
"Ved en obligatorisk forsikringsordning forstår societetet en ordning, hvorefter
der ved handel med fast ejendom er pligt til at tegne forsikring og derved princi-
pielt også pligt for selskaberne til at tegne forsikringen.
Societetet vil i det følgende søge at besvare udvalgets spørgsmål, idet det samti-
digt pointeres, at besvarelsen for så vidt angår angivelsen af præmiestørrelser
bygger på et skøn. Ved besvarelsen lægges det generelt til grund, at der er udar-
bejdet en tilstandsrapport i forbindelse med ejerskiftet, enten udarbejdet af en
byggesagkyndig rådgiver eller af forsikringsselskabets egen byggekonsulent.
Der er ved besvarelsen ikke taget stilling til de tilfælde, hvor ejendommen skifter
ejer i forsikringstiden.
Obligatorisk ejerskifteforsikring:
Forsikringen dækker de mangler, som ikke er konstateret på ejerskiftetidspunk-
tet ved en teknisk gennemgang af ejendommen, og som ikke er undtaget fra dæk-
ningen i form af generelle eller konkrete forbehold i forsikringen.
Der foreligger en mangel, når ejendommen ikke svarer til købers rimelige for-
ventninger til ejendommens tilstand.
Dækningen vil således ikke omfatte de mangler, der skyldes slid og ælde, her-
under udløb af bygningsdeles konstruktioners eller materialers sædvanlige leve-
tid. Det anvendte kriterium for afgrænsning af dækningsomfanget, som i stor ud-
strækning bygger på udvalgets betænkning og retspraksis, er meget vidt og kan gi-
ve anledning til en del tvister ved domstolene.
Forsikringen skal tegnes af køber for en 5 årig periode. Forsikringsperioden vil
kunne forlænges i yderligere 5 år, hvis selskabet ved en ny besigtigelse kan kon-
statere, at ejendommen ikke er dårligt vedligeholdt.
Forsikringen vil kunne tegnes for bygninger, der anvendes til beboelse, og er
møntet på én- og tofamilieshuse. Der vil være kategorier af ejendomme, der ikke
kan forsikres, f.eks, visse ældre ejendomme, fritidshuse, ejendomme købt på
tvangsauktion eller af et dødsbo, andels- eller ejerlejligheder i etageejendomme,
fordi salg af andel/lejlighed ikke er knyttet til salg af fælles ejede bygninger, fæl-
lesarealer mv.
Forsikringen dækker ikke de mangler, der fremgår af tilstandsrapporten. Herud-
over vil forsikringen indeholde en række generelle dækningsforbehold for mang-
ler, der f.eks, er dækket af anden forsikring, af en garanti eller som køber er eller
burde være bekendt med.
Præmien vil blive fastsat efter huset størrelse og tilstand og en langt overvejende
del af forsikringsselskaberne skønner, at den gennemsnitligt vil være 20.000 kr.
(ekskl, besigtigelse) ved en selvrisiko på 15.000 kr. i forsikringsperioden. Ved en
selvrisiko på 30.000 kr, i forsikringsperioden skønner de samme selskaber, at
præmien gennemsnitlig vil være 10-15.00 kr.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-159 -
En høj selvrisiko vil efter societetets opfattelse medføre mange retssager og i
konsekvens heraf en belastning af retshjælpsforsikringen.
Forsikringssummen vil være maksimeret til 2 mio. kr. for hele forsikringsperiod-
en, og forsikringen vil ikke kunne opsiges af parterne i forsikringsperioden."
Udvalget finder på baggrund af Assurandør-Societetets udtalelse ikke grundlag
for at foreslå, at der indføres en pligt til at tegne ejerskifteforsikring ved køb af
fast ejendom. Udvalget finder navnlig, at den anslåede præmie for en 5-årig for-
sikring er for høj sammenholdt med, at ordningen ikke i tilstrækkelig grad vil fri-
tage køber og sælger for mangelsrisikoen. Dette skyldes de forbehold, som næv-
nes i societetets skrivelse - herunder navnlig, at man ikke vil dække fejl, som kø-
beren burde have opdaget, og at visse kategorier af ejendomme slet ikke kan for-
sikres.
8.4.2.7. Udvalget har herefter overvejet, hvordan man ved en ændring af de
civilretlige regler om sælgerens mangelshæftelse bedst kan tilskynde til indhen-
telse af en tilstandsrapport og sikre, at parterne inden handelens indgåelse tager
stilling til, hvordan den tilbageværende risiko for skjulte mangler økonomisk skal
fordeles.
Der bør ikke foreligge mere end én tilstandsrapport for hvert hus, der handles.
Tilskyndelsen til at få lavet en sådan rapport bør derfor primært være rettet mod
sælgeren.
På den baggrund har udvalget udformet et lovudkast, hvorefter sælgeren helt
fritages for sin hæftelse for fysiske mangler vedrørende bygningen, hvis følgende
betingelser er opfyldt:
1) Køberen skal inden handelens indgåelse fra sælgeren have modtaget en skrift-
lig rapport om bygningernes fysiske tilstand, udarbejdet af en beskikket bygnings-
sagkyndig på et godkendt rapportskema, jf. ovenfor.
Tilstandsrapporten skal være højst 6 måneder gammel eller fornyet inden for de
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 160 -
seneste 6 måneder.
2) Køberen skal inden aftalens indgåelse fra sælgeren have modtaget en skriftlig
meddelelse fra et forsikringsselskab om, på hvilke vilkår - herunder til hvilken
præmie - der kan tegnes en ejerskifteforsikring i overensstemmelse med de oven-
for under pkt. 8.4.2.4 nævnte retningslinjer med hensyn til dækningsomfang m.v.
3) Sælgeren skal inden aftalens indgåelse have sikret sig, at køberen er bekendt
med retsvirkningerne af, at sælger har leveret en tilstandsrapport og et forsik-
ringstilbud, d.v.s., at køber er klar over, at han som udgangspunkt ikke har mulig-
hed for senere at rejse krav mod sælgeren, hvis bygningen m.v. er mangelfuld.
Denne regel bør være undergivet følgende begrænsninger:
a) Har sælgeren givet en garanti vedrørende det pågældende forhold, eller er der
noget alvorligt at bebrejde sælgeren, bør sælgerens mangelshæftelse ikke bortfal-
de. Udvalget foreslår derfor, at den nævnte retsvirkning ikke skal gælde, hvis sæl-
geren har ydet en garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
Sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen skal således bl.a. ikke gælde i tilfælde,
hvor sælgeren efter indhentelsen af rapporten har fået viden om forhold, der ikke
svarer til rapportens indhold, således at han handler svigagtigt eller groft uagt-
somt ved ikke at få forholdet berigtiget.
b) Professionelle bygherrer bør ikke fritages for mangelshæftelsen i tilfælde, hvor
der er begået fagfejl under opførelsen, som bygherren er erstatningsansvarlig for.
Udvalget foreslår, at ordningen skal gælde for køb af ejendomme, der af sælge-
ren hovedsagelig anvendes til beboelse, eller som hovedsagelig er bestemt til be-
boelse for køberen.
8.4.2.8. For sælgeren vil det centrale ved den foreslåede ordning være, at han ved
at levere en tilstandsrapport og et forsikringstilbud (eller en oplysning om, at det
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-161-
ikke er muligt at ejerskifteforsikre ejendommen) kan sikre sig mod på et senere
tidspunkt at blive mødt med krav i anledning af fejl ved bygningerne, forudsat, at
han ikke har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Efter udvalgets opfattelse vil
der heri ligge en meget betydelig tilskyndelse, som ejendomsformidlerne vil være
forpligtet til at vejlede om.
For køberen er den grundlæggende fordel ved ordningen, at beslutningsgrund-
laget bliver så fyldestgørende som muligt. Køberen vil for det første få en detalje-
ret viden om ejendommens fysiske tilstand og egenskaber. Køberen vil for det an-
det blive gjort bekendt med, i hvilket omfang og til hvilken pris det er muligt at
forsikre sig mod den risiko for skjulte mangler, som måtte være tilbage, når der
foreligger en tilstandsrapport. Køberen må selv bestemme, om han vil forsikre sig
mod den tilbageværende risiko. I nogle tilfælde vil forsikringsselskabet måske
forlange en meget høj præmie på grund af ejendommens tilstand eller karakter,
men i så fald vil køberen under alle omstændigheder kunne lade forsik-
ringstilbudet få betydning for parternes drøftelser om, hvad ejendommen skal ko-
ste. Hvis ejendommen ikke kan forsikres til normal præmie, vil en køber normalt
være tilbøjelig til enten at ville betale mindre for ejendommen eller at forlange
flere garantier af sælger.
Efter udvalgets opfattelse kan det forventes, at sælgerne i meget vidt omfang vil
benytte sig af den foreslåede ordning. Hermed vil langt de fleste mangelsproble-
mer blive afværget på forhånd, idet køberen gennem tilstandsrapporten vil blive
gjort bekendt med alle fejl, som kan opdages af en erfaren bygningssagkyndig, in-
den der indgås en købsaftale. Køberen vil endvidere blive gjort bekendt med, at
risikoen for eventuelle skjulte mangler ligger hos ham selv, medmindre han teg-
ner en ejerskifteforsikring. Det må forventes, at køberen derfor i mange tilfælde
vil vælge at tegne en ejerskifteforsikring, men under alle omstændigheder vil de
konkrete oplysninger fra et forsikringsselskab om, i hvilket omfang og til hvilken
præmie, der kan tegnes forsikring, indgå i parternes drøftelser om den rette pris
for ejendommen. Efter udvalgets opfattelse vil det hermed i praksis være sikret,
at parterne inden aftalens indgåelse tager stilling til, hvordan den tilbageværende
risiko for skjulte mangler økonomisk skal fordeles.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0164.png
- 162 -
På baggrund af drøftelserne med Assurandør-Societetet finder udvalget det end-
videre realistisk at forudsætte, at præmieudgifterne ikke bliver så høje, at de i sig
selv afholder køberne fra at tegne ejerskifteforsikring. Under udvalgets drøftelser
har navnlig Forbrugerstyrelsens og Forbrugerrådets repræsentanter fremhævet
vigtigheden af, at denne forudsætning holder stik.
Som ovenfor nævnt har det ikke været muligt at opnå tilsagn fra forsikringsbran-
chen om en for alle selskaber gældende ordning, som fuldt ud svarer til det, ud-
valget mener, der er behov for. Det kan imidlertid forventes, at nogle forsikrings-
selskaber vil udbyde forsikringer, som dækker det behov, udvalget har peget på.
Som nævnt ovenfor i kapitel 6, pkt. 6.1.2., skal ejendomsformidleres rådgivning
være sagkyndig og udøves med omsorg for både sælgers og købers interesser. Ef-
ter udvalgets opfattelse vil det være ejendomsformidleres pligt udtrykkeligt at
henlede parternes opmærksomhed på fordelene ved den ordning, udvalget fore-
slår, herunder udtrykkeligt at fremhæve de fordele, der for køber vil være for-
bundet med at tegne en af de forsikringer, som dækker det nævnte behov. Her vil
være et punkt, hvor en ejendomsformidler vil have pligt til at fremhæve fordele-
ne ved et konkurrerende selskabs mere omfattende forsikringsform, selv om for-
midlerens virksomhed måtte have en eller anden organisatorisk tilknytning til et
forsikringsselskab, der ikke tilbyder en så omfattende forsikringsordning som
den, der er behov for.
Udvalget finder det under disse omstændigheder sandsynligt, at markedet i løbet
af relativt kort tid vil udvikle sig således, at alle forsikringsselskaber tilbyder ord-
ninger, som ejendomsformidlerne kan tillade sig at henvise til.
Det er afgørende for den foreslåede ordnings værdi, at de forsikringer, som udby-
des på markedet, giver køberen en reel sikkerhed mod skjulte fejl. Det er således
en forudsætning for udvalget, at forsikringsselskaberne ikke tager for mange
standardmæssige dækningsforbehold af generel karakter, herunder forbehold for
visse typer af fejl eller fejl ved bestemte bygningsdele. Sådanne forbehold vil
eventuelt kunne gøre forsikringerne billigere, men køber er bedre stillet ved at
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 163 -
kunne tegne en ejerskifteforsikring, der i praksis sikrer mod skjulte fejl, såfremt
køberen sørger for at inddrage forsikringspræmien i drøftelserne med sælger om
den rette pris for ejendommen. Udvalget finder, at sælgernes mulighed for at bli-
ve fritaget for mangelshæftelsen bør afhænge af, om det i almindelighed er mu-
ligt for køberne at tegne forsikringer, som reelt dækker risikoen for skjulte fejl.
Udvalget foreslår derfor en bestemmelse, hvorefter justitsministeren om nødven-
digt kan bestemme, at sælger kun kan opnå fritagelse for mangelshæftelsen ved
at oplyse om forsikringsprodukter, der mindst har et nærmere fastsat dæknings-
omfang, jf. lovudkastets § 6, stk. 2. Justitsministeren bemyndiges herved til i prak-
sis at stille ordningen i bero, såfremt det mod udvalgets forventning skulle vise
sig, at der ikke kommer forsikringer på markedet, som dækker det behov, udvalg-
et her har peget på.
Som ovenfor nævnt har Assurandør-Societetet tilkendegivet over for udvalget, at
enkelte typer af ejendomme - i hvert fald for tiden - overhovedet ikke kan ejer-
skifteforsikres. I udvalget er der delte meninger om, hvorvidt ordningen bør gæl-
de i tilfælde, hvor det på handelstidspunktet overhovedet ikke er muligt at ejer-
skifteforsikre ejendomme af den pågældende type.
Flertallet finder, at ordningen bør gælde også i disse tilfælde. Flertallet lægger
bl.a. vægt på, at brugen af tilstandsrapporter bør udbredes mest muligt, samt at
en oplysning til køber om, at der ved den pågældende ejendomstype ikke kan teg-
nes forsikring mod skjulte fejl, må forventes at få væsentlig betydning for, hvilken
pris køberen - medmindre sælgeren yder garantier - er villig til at betale for ejen-
dommen.
Det ligger i flertallets opfattelse, at køberen skal oplyses om, hvorfor der ikke
kan tegnes ejerskifteforsikring ved erhvervelse af den pågældende type af ejen-
dom.
Et mindretal (Geckler, Meisling, Saltorp og Vinding Kruse) finder, at de typer af
ejendomme, som forsikringsselskaberne generelt ikke vil ejerskifteforsikre, bør
være undtaget fra ordningen, fordi ordningens hovedformål er at give både sæl-
ger og køber mulighed for at frigøre sig for den økonomiske risiko ved fysiske
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-164-
mangler.
8.5. Krav mod tidligere led.
8.5.1. Gældende ret.
8.5.1.1. Spørgsmålet om, i hvilket omfang og på hvilke betingelser en kontrakts-
part (C) kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende direkte mod den anden
kontraktsparts (B's) hjemmelsmand (A) eller endnu tidligere led, er stort set u-
lovreguleret.
Købelovens regler drejer sig udelukkende om retsforholdet mellem køber og sæl-
ger.
Købelovudvalget anførte i betænkningen fra 1978 om forbrugerkøb (betænkning
nr. 845/1978, s. 47 ff), at retspraksis i stadigt stigende omfang synes at anerkende
køberens mulighed for at rejse krav mod tidligere salgsled i anledning af mangler.
Udvalget anførte, at hjemmelen herfor - bortset fra tilfælde, hvor det tidligere
salgsled har givet garantier - bl.a. findes i betragtninger, hvorefter køberen anses
for "indtrådt" i sælgerens krav mod det tidligere led.
Købelovudvalget fandt ikke grundlag for en lovregulering af køberens adgang til
at gøre krav gældende mod tidligere salgsled. Man henviste dels til, at spørgsmå-
let er meget kompliceret på grund af de modstridende hensyn, som må afvejes,
dels til, at der ikke var anledning til at gribe ind over for udviklingen i retspraksis,
som man fandt var på vej mod en tilfredsstillende retstilstand, hvor køberens mu-
lighed for at rejse krav mod tidligere salgsled anerkendes i stadigt stigende om-
fang.
Om tilfælde, hvor et tidligere salgsled har givet garantier, som er møntet på den
til enhver tid værende ejer af genstanden, bemærkede købelovudvalget, at ga-
rantierne skaber et direkte retsforhold mellem det tidligere salgsled og forbruge-
ren, og at indholdet af garantierne er afgørende for, hvilke beføjelser forbrugeren
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0167.png
-165-
med henvisning til garantierne kan påberåbe sig.
8.5.1.2. Reglerne i produktansvarloven om mellemhandleransvar for genstande,
der volder skade på person eller på andre ting, vil kun kunne få betydning ved
køb af fast ejendom, hvis ejendommen er solgt erhvervsmæssigt.
8.5.1.3. Spørgsmålet om, hvorvidt der kan rettes et direkte krav mod tidligere led,
drejer sig ved erhvervelse af fast ejendom primært om, hvorvidt der kan rettes
mangelskrav mod tidligere sælgere eller mod entreprenører, underentreprenører
eller andre, som har medvirket ved opførelsen af huset.
Efter retspraksis og den overvejende del af den juridiske litteratur består der som
udgangspunkt en adgang for erhververen af en fast ejendom til at rette man-
gelskrav mod tidligere led.
I litteraturen er spørgsmålet om krav mod tidligere led bl.a. behandlet af Knud I1-
lum i UfR 1954 B, s. 323, P. Spleth i UfR 1962 B, s. 230 ff, H.P. Rosenmeier i
"Mangler ved fast ejendom " (1988), kap. 7-8, A. Grathe i Juristen 1988, s. 189 ff
samt i Juristen 1989, s. 123 ff, Irene Wittrup i UfR. 1988 B, s. 129 ff, H.H. Vagner
i "Entrepriseret" (2. udg. 1993), H. Lykke Hansen i Advokaten 1989,. s. 296ff, A.
Vinding Kruse i "Ejendomskøb", (6. udg., 1992), § 13, Vibe Ulfbeck i UfR 1994 B,
s. 199ff, og Jørgen Nørgaard i "Jura på mange måder - Festskrift til Børge Dahl"
(1994), s. 193ff.
Erhververens adgang til at rette sit mangelskrav direkte mod tidligere led bygger
i retspraksis på to forskellige grundlag:
For det første kan det direkte krav hvile på et indtrædelsessynspunkt. Efter den-
ne betragtning anses C for indtrådt i B's krav mod det tidligere led A, uanset om
dette er aftalt mellem C og B eller ej. Dette gælder i alle situationer, hvor C har
et krav mod B i anledning af en mangel, som også var en mangel i forholdet mel-
lem A og B. C vil således kunne kræve både forholdsmæssigt afslag og erstatning
(hvis der foreligger et ansvarsgrundlag).
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0168.png
- 166 -
Det kan nævnes, at Bygge- og Boligstyrelsen i det nu ophævede ansvarscirkulære
fra 1986, jf. ovenfor i kapitel 4, pkt. 4.2., indføjede en såkaldt byggeleveranceklau-
sul, som bl.a. regulerede spørgsmålet om bygherrens krav mod tidligere led. Efter
cirkulæret skulle de statslige bygherrer m.v. som udgangspunkt betinge sig i en-
treprisekontrakten, at entreprenøren fik materialeleverandøreme til at acceptere
følgende klausul:
"Såfremt det må anses for godtgjort, at et krav vedrørende mangler ved leveran-
cen ikke eller kun med stor vanskelighed kan gennemføres mod leverandørens
køber eller mod efterfølgende købere, anerkendes det, at kravet tillige kan gøres
gældende direkte mod leverandøren. Også i sådanne tilfælde kan leverandøren
kun gøres ansvarlig for mangler i det omfang hans egen leverance er mangelfuld
og endvidere kun i det omfang det følger af hans eget kontraktforhold med hans
køber".
Klausulens udformning bygger på et indtrædelsessynspunkt for så vidt som det
anføres, at bygherren ikke kan gøre større krav gældende mod leverandøren end
dennes medkontrahent ville være berettiget til.
En lignende bestemmelse findes nu i AB 92, jf. § 5, stk. 5, og § 10, stk. 4. AB 92 er
omtalt nedenfor i kapitel 9, punkt 9.1.1.1.2.
For det andet kan et direkte krav hvile på en såkaldt retsbrudsbetragtning. hvor-
efter A under visse omstændigheder anses for erstatningsansvarlig direkte over
for C. Dette synspunkt kan i modsætning til indtrædelsessynspunktet kun bruges i
sager om erstatning i anledning af mangler. Grundlaget for retsbrudsbetragt-
ningen er den almindelige erstatningsretlige regel om culpa uden for kontrakt.
8.5.1.4. Efter indtrædelsessynspunktet er C's krav mod A underlagt alle begræns-
ninger, som følger af kontraktforholdet mellem B og A. A's retsstilling kan ikke
forringes ved at B videresælger ejendommen, og C's krav kan ikke overstige,
hvad B ville kunne kræve af A.
Afgørelsen i UfR 1984.267 V er et klart eksempel på anvendelsen af indtrædel-
sessynspunktet. Sagen drejede sig om ulovlige bygningsindretninger. B blev gjort
erstatningsansvarlig over for C, mens B kun fandtes at have krav på forholdsmæs-
sigt afslag hos A. B blev derfor pålagt at betale erstatning til C, og B og A blev
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0169.png
-167-
gjort solidarisk forpligtede over for C for et beløb svarende til det forholdsmæs-
sige afslag (som var mindre end erstatningen).
Afgørelsen i UfR 1994.79 H, som drejede sig om forholdsmæssigt afslag for
mangler, bygger også på indtrædelsessynspunktet. Her skete C's indtrædelse i B's
krav mod A dog efter aftale mellem C og B. I præmisserne til Højesterets dom
anføres bl.a.: "(A) har kun pligt til at yde (C) et afslag i det omfang, (B) måtte
være berettiget hertil på grundlag af overdragelsesaftalen mellem (A) og (B)."
I den juridiske litteratur er der usikkerhed om, hvorvidt C i indtrædelsestilfælde
kan gøre et større krav gældende mod A, end C ville kunne mod B, jf. bl.a. A.
Vinding Kruse i "Ejendomskøb", (6. udg., 1992), s. 308, og Jørgen Nørgaard i "Ju-
ra på mange måder - Festskrift til Børge Dahl" (1994), s. 198f.
Afgørelsen i UfR 1992.638 V drejede sig om et tilfælde, hvor en professionel byg-
herre (A) havde udstykket et område i parceller og herfra solgt en grund uden at
oplyse, at han ikke agtede at lægge slidlag på vejene i udstykningsområdet. Købe-
ren (B) videresolgte grunden i god tro, og den nye køber (C) krævede herefter
erstatning af A, bl.a. under henvisning til, at han ikke kunne rette kravet på ca.
5.000,- kr. mod B, idet beløbet ikke var stort nok til at berettige ham til et for-
holdsmæssigt afslag. I landsrettens dom anføres bl.a., at A havde tilsidesat sin
loyale oplysningspligt over for B, samt at B "derfor kunne have rejst et erstat-
ningskrav svarende til det i denne sag omtvistede beløb mod (A). Under hensyn
hertil og til, at (A) som professionel bygherre selv har forestået udstykningen af
det parcelhusområde, hvor ejendommen er beliggende, findes den omstæn-
dighed, at (C) ikke kunne gøre kravet gældende over for (B), ikke at afskære (C)
fra at rette kravet mod (A)."
Umiddelbart bygger den refererede landsretsdom hovedsagelig på indtrædelses-
synspunkter, men landsretten synes dog også at inddrage retsbrudsbetragtninger i
begrundelsen for resultatet, idet man i de citerede domspræmisser bl.a. henviser
til, at den oprindelige sælger erhvervsmæssigt havde stået for udstykningen.
8.5.1.5. Retsbrudssynspunktet hviler som nævnt i sit teoretiske udgangspunkt på
det almindelige culpaansvar uden for kontrakt. Derfor er kravet som udgangs-
punkt også uafhængigt af mellemliggende led. Dette indebærer bl.a., at C's krav
efter denne betragtning hverken afhænger af størrelsen af B's krav mod A eller
C's krav mod B. Det afgørende er, om A's adfærd må anses som selvstændigt an-
svarspådragende i forhold til C.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0170.png
- 168 -
Det er imidlertid vanskeligt at fastlægge retsbrudsreglens rækkevidde på dette
grundlag, og dette er indtil videre heller ikke sket, hverken i den juridiske teori
eller i retspraksis.
Normalt skelner man nøje mellem erstatningsansvar i kontraktsforhold og erstat-
ningsansvar uden for kontrakt. Culpabedømmelsen sker i princippet på samme
grundlag ved de to ansvarsformer, men bedømmelsen drejer sig ved erstatning i
kontrakt om, hvorvidt de kontraktlige pligter er tilsidesat. Derfor er ansvar for
undladelser langt hyppigere ved kontraktsansvar, ligesom der her ofte vil kunne
gøres et garantiansvar gældende.
Ved anvendelsen af retsbrudsreglen kan det ikke lade sig gøre at sondre fuld-
stændigt mellem kontraktlige og ikke-kontraktlige ("deliktuelle") synspunkter.
Det skyldes navnlig, at den adfærd fra A's side, som i givet fald skal anses som
ansvarspådragende over for C, er reguleret af hans kontraktforhold til B.
Hertil kommer, at det er en forudsætning for, at C kan have et erstatningskrav
mod A, at C har lidt et tab. C vil kun kunne have lidt et tab, hvis ejendommen er
behæftet med en retligt relevant mangel, og det beror på kontraktforholdet mel-
lem B og C, om dette er tilfældet.
Det kan bl.a. være af interesse for C at gøre et krav gældende direkte mod A,
hvis den mangel, ejendommen er behæftet med, er af så relativt beskedent om-
fang, at den ikke vil kunne berettige til et forholdsmæssigt afslag i prisen. Et til-
svarende krav med hensyn til manglens betydning gælder nemlig ikke ved an-
vendelsen af culpaansvaret. Desuden kan erstatningen efter omstændighederne
udgøre et større beløb end det forholdsmæssige afslag.
Der findes flere offentliggjorte domme, hvor A er gjort erstatningsansvarlig over
for C efter retsbrudsreglen. Disse domme drejer sig dog enten om professionelle
bygherrers eller entreprenørers hæftelse for relativt grove håndværksmæssige
fejl, eller om tilfælde, hvor A's ansvarspådragende adfærd har nærmet sig det
forsætlige. Disse sager har således drejet sig om tilfælde, hvor det har været
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0171.png
- 169 -
klart, at A's adfærd måtte anses for culpøs også efter reglerne om erstatning uden
for kontrakt.
Afgørelsen i UfR 1983.139 H er et eksempel på en sag om håndværksmæssige
fejl. Efter overtagelsen opdagede køberen nogle revner i muren, som skyldtes
mangelfuld fundering. Det var ikke nødvendigt at afhjælpe skaderne, da sagen
blev anlagt, men ejendommens handelsværdi var nedsat. Sælgeren blev pålagt at
betale et forholdsmæssigt afslag. Om kravene mod de tidligere led bemærkede
Højesteret, at det måtte "lægges til grund, at der ved udførelsen af funderingen er
begået håndværksmæssige fejl. For disse fejl findes såvel (bygherren), der lod hu-
set opføre med videresalg for øje, som (entreprenøren), der udførte funderings-
arbejdet, at være erstatningsansvarlige direkte over for (køberen)". Bygherren og
entreprenøren blev herefter pålagt at betale køberen en erstatning svarende til
det forholdsmæssige afslag.
Afgørelsen i UfR 1973.413 H er et eksempel på en sag, hvor det tidligere leds an-
svarspådragende adfærd var forsætlig. Det tidligere led havde solgt en bygge-
grund, men handelen blev ophævet efter at parterne var blevet gjort bekendt
med resultatet af en undersøgelse af jordbunden, som viste, at det var nødvendigt
at lave en dybtgående pilotering med pæle. Det tidligere led solgte herefter grun-
den til en anden køber uden at omtale jordbundsundersøgelsen. I skødet indføje-
de han en passus om, at han ikke garanterede for, at ejendommen kunne be-
bygges uden pilotering. Køberen videresolgte grunden. Den sidste køber anlagde
herefter sag mod bl.a. den oprindelige sælger og krævede erstatning for udgifter-
ne til ekstrafundering. Retten fandt, at det tidligere led bevidst havde fortiet jord-
bundsundersøgelsens resultater overfor sin medkontrahent, og at han derved hav-
de handlet "klart retsstridigt". Det tidligere led blev herefter gjort erstatningsan-
svarlig over for den sidste køber, uanset ansvarsfraskrivelsen. Højesteret bemær-
kede, "at erstatningspligt for (den oprindelige sælger) over for (den sidste køber)
i hvert fald under de foreliggende omstændigheder ikke kan være afhængig af, at
der tillige pålægges (det mellemliggende led) erstatningspligt".
Det er uafklaret, i hvilket omfang der vil kunne gøres retsbrudsansvar gældende,
hvis A's "retsbrud" alene består i en tilsidesættelse af hans loyale oplysningspligt,
uden at forholdet nærmer sig det forsætlige. Spørgsmålet er, hvor groft A's for-
hold skal være for at der kan siges at være handlet ansvarspådragende over for C,
som A ikke har noget kontraktsforhold til. I den forbindelse kan der ikke hentes
vejledning i det ret tilfældigt valgte udtryk "retsbrud."
8.5.1.6. Et andet uafklaret spørgsmål er, under hvilke nærmere betingelser C u-
den hensyn til forholdet mellem henholdsvis A og B og B og C kan påberåbe sig
garantier, som A har afgivet over for B.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-170-
Spørgsmålet er i den forbindelse, hvad der skal til for at en garanti efter sit ind-
hold eller efter de omstændigheder, hvorunder den er afgivet, kan antages at ska-
be et direkte retsforhold mellem den, der har givet garantien (A), og et senere
led (C).
8.5.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
8.5.2.1. Det kan efter omstændighederne have stor betydning for erhververen af
en fast ejendom, om et eventuelt mangelskrav med eller uden særlig aftale herom
kan rettes mod tidligere led.
For en køber har spørgsmålet navnlig interesse, hvis sælgeren er ude af stand til
at betale, eller hvis køberen af anden grund er afskåret fra at gøre et lige så stort
krav gældende mod den, der har solgt ham ejendommen.
8.5.2.2. Adgang til at gøre mangelskrav gældende mod tidligere led rummer det
principielle problem, at en kontraktspart dermed kan gøre misligholdelsesbeføj-
elser gældende i anledning af mangler ved en kontraktsreguleret ydelse over for
en part, som den pågældende ikke har noget kontraktsforhold til.
Imidlertid taler både retspolitiske og procesøkonomiske hensyn for, at det endeli-
ge ansvar for mangler søges placeret hos det led, hvor manglen i sin tid er opstå-
et.
Efter retspraksis er der som udgangspunkt adgang indtræde i krav mod tidligere
led i sager om mangler ved fast ejendom, hvis det pågældende forhold udgør en
mangel både i kontraktforholdet mellem C og B og i kontraktforholdet mellem B
og A. Køberens (eller bygherrens) krav mod tidligere led er underlagt de be-
grænsninger, som følger af kontraktsforholdet mellem det tidligere led og
vedkommendes medkontrahent.
På entrepriseområdet er en bestemmelse herom nu indføjet i Almindelige Betin-
gelser.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 171 -
Endvidere kan et tidligere led i visse tilfælde blive erstatningsansvarlig direkte
over for køberen (eller bygherren) efter den almindelige regel om erstatning u-
den for kontrakt. I disse "retsbrudstilfælde" er køberens (bygherrens) krav mod
det tidligere led ikke afhængigt af det tidligere leds forhold til sin medkontra-
hent.
8.5.2.3. På denne baggrund finder udvalget, at der ikke på nuværende tidspunkt
er tilstrækkeligt behov for en generel lovregulering af spørgsmålet om, i hvilket
omfang erhververen af en fast ejendom kan rette mangelskrav mod tidligere eje-
re eller mod dem, som har medvirket ved opførelsen. Udvalget bemærker i den
forbindelse, at en lovregulering i givet fald måtte søges gennemført samtidig på
andre områder - navnlig i købeloven -, således at retsreglerne kunne få den for-
nødne sammenhæng.
8.5.2.4. For så vidt angår spørgsmålet om, hvor meget der skal til for at A's for-
hold er selvstændigt ansvarspådragende over for C, bemærker udvalget, at dette
problem med hensyn til retsbrudsbetragtningens rækkevidde i praksis navnlig
drejer sig om visse grænsetilfælde, hvor A uagtsomt har tilsidesat sin oplysnings-
pligt over for B.
Det må efter udvalgets opfattelse antages, at C i disse tilfælde i hvert fald har
krav på erstatning fra A efter reglerne om erstatning uden for kontrakt, hvis A's -
tilsidesættelse af oplysningspligten er så grov, at en i øvrigt gyldig ansvarsfraskri-
velse i forholdet mellem A og B ville blive tilsidesat.
Ved lavere grader af uagtsomhed fra A's side bør man efter udvalgets opfattelse
lægge vægt på, at B ved at bo i huset normalt selv bør opnå den viden om ejen-
dommen, som A burde have haft ved salget til B. Hvis B i et sådant tilfælde har
oplyst C om forholdet foreligger der ingen mangel, og C har derfor slet ikke lidt
et tab. Hvis B ikke har oplyst om forholdet, vil B have handlet ansvarspådragende
over for C, og i så fald må C's tab - der altså forudsætter en andens culpøse ad-
færd - normalt betragtes som upåregneligt for A, således at C ikke bør kunne
drage A direkte til ansvar på dette grundlag alene.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0174.png
- 172 -
8.5.2.5. Med hensyn til det uafklarede spørgsmål, om C kan påberåbe sig en ga-
ranti fra A til B, som B ikke har videregivet til C, finder udvalget, at en sådan ga-
ranti i de fleste tilfælde bør kunne påberåbes af C direkte over for udstederen
(A), idet denne normalt har måttet gå ud fra, at ejendommen kunne blive videre-
solgt, og at garantien ville blive videregivet til senere erhververe. Denne situation
vil jævnligt foreligge, når der er tale om garantier afgivet af entreprenører eller
materialeleverandører. Den omstændighed, at ejendommen er solgt uden at ga-
rantien er videregivet, bør således ikke bevirke, at garantien bliver virkningsløs,
hvis den er givet uden hensyn til, om ejendommen bliver videresolgt eller ej.
Vedrører garantien et specielt forhold, som alene har interesse for B, bør C dog
ikke kunne påberåbe sig garantien. Garantien har i så fald udelukkende været
knyttet til kontraktforholdet mellem A og
B.
8.6. Udelukkelse og bortfald af mangelsbeføjeiserne.
8.6.1. Gældende ret.
8.6.1.1.
Købers undersøgelsespligt.
Som udgangspunkt finder grundsætningen i købelovens § 47 også anvendelse ved
køb af fast ejendom. Efter denne regel, der stammer fra romerretten under be-
tegnelsen "caveat emptor", kan køberen ikke senere påberåbe sig en mangel,
som burde have været opdaget, hvis køberen har undersøgt genstanden inden kø-
bet eller trods opfordring har undladt at undersøge genstanden. Reglen gælder
ikke, hvis sælgeren har handlet svigagtigt. En køber har ikke pligt til af egen drift
at undersøge salgsgenstanden før købet.
Generelt må det antages, at der ved køb af fast ejendom gælder en modificeret
regel om købers undersøgelsespligt, sådan at forstå, at der i almindelighed ikke
stilles så strenge krav til en købers evne til at opdage mangler ved undersøgelse
af en fast ejendom som ved undersøgelse af en løsøregenstand. (Har sælgeren
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 173 -
ydet garanti, er der naturligvis slet ingen anledning for køber til at undersøge det
pågældende forhold).
Baggrunden for dette mindre strenge krav er, at køberen i langt de fleste tilfælde
savner de faglige forudsætninger for at kunne vurdere ejendommens kvalitet i de-
taljer. Hertil kommer, at kravet til købers undersøgelse i praksis ofte skal vejes
op mod kravet til sælger om loyalt at oplyse om de mangler, som sælgeren er el-
ler burde være bekendt med.
Køberen vil dog ikke efterfølgende kunne påberåbe sig en helt iøjnespringende
fejl ved et hus, hvis køberen har set huset inden købet uden at påtale fejlen. I et
sådant tilfælde må sælgeren kunne gå ud fra, at køberen har accepteret ejendom-
men som den er med den åbenbare fejl. Endvidere skærpes kravene til købers
opmærksomhed, hvis sælgeren har tilkendegivet, at han ønsker at fraskrive sig
ansvaret for et bestemt forhold mod en reduktion i prisen. Køber kan heller ikke
bevare sine mangelsindsigelser ved under besigtigelsen at holde sig i uvidenhed
om fejl, som er almindeligt forekommende og kan opdages af en ikke-fagmand,
navnlig ikke, når der er tale om et brugt hus.
Som eksempel herpå kan nævnes afgørelsen i UfR 1989.970 0, hvor køberen ik-
ke kunne gøre krav gældende i anledning af, at tagpappet på et built-up tag var så
gammelt, at det efter almindelige regler stod foran fornyelse. Under besigtigelsen
havde han ikke stillet særlige spørgsmål om tagpappet.
Der stilles strengere krav til køber, hvis denne er bygningskyndig eller
erhvervsmæssigt beskæftiger sig med opførelse og videresalg af ejendomme.
Afgørelsen i UfR 1994.79 H er et eksempel herpå. I Højesterets præmisser an-
føres bl.a.: "Ved bedømmelsen af, om (køberen) måtte være berettiget til et af-
slag, må det tages i betragtning, at (køberen) erhvervsmæssigt beskæftigede sig
med opførelse og videresalg af ejendomme, og at ejendommen blev overdraget
som led i et mageskifte. Det fremgår ..., at langt de fleste og væsentligste af ejen-
dommens defekter kunne konstateres ved en sædvanlig besigtigelse foretaget af
en byggesagkyndig, og at en sådan besigtigelse burde have ført til yderligere un-
dersøgelser. Under disse omstændigheder måtte (køberen) være afskåret fra at
påberåbe sig i hvert fald størsteparten af ejendommens defekter".
Hvis omstændighederne giver køberen særlig anledning til at besigtige ejendom-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0176.png
- 174-
men inden købet, kan mangler, som burde have været opdaget ved en sådan be-
sigtigelse, ikke påberåbes, medmindre sælgeren har handlet culpøst. Der skal
næppe meget til, før en køber bør besigtige den ejendom, han påtænker at købe.
Hvis køberen inden købet af en godtroende sælger er blevet opfordret til at un-
dersøge et bestemt angivet forhold nærmere, vil køberen utvivlsomt ikke senere
kunne påberåbe sig det pågældende forhold som en mangel. Helt generelt formu-
lerede opfordringer til at besigtige ejendommen har derimod normalt ingen rets-
virkning.
I præmisserne for afgørelsen i UfR 1983.889 H henvises der til, at køberen (der
var ejendomshandler) trods opfordring havde undladt besigtigelse af huset, der
var opført i 1867, og som efter sælgerens oplysning var under restaurering. Der
henvises dog også til, at køberen ved en besigtigelse 2-3 uger efter overtagelses-
dagen ikke havde bemærket noget om husets stand, og at der derefter gik 8 må-
neder, før han reklamerede over husets fysiske tilstand.
Har køberen ikke opdaget en mangel, som burde have været opdaget, og har sæl-
geren samtidig været i ond tro, kan risikoen efter omstændighederne fordeles, så-
ledes at køberen ikke mister hele sit krav.
Et eksempel herpå er afgørelsen i UfR 1978.732 V. I denne sag vidste sælgeren,
at der var huller i mørtelen (på grund af murbier), men sagde ikke noget herom
til køberen. Køberen havde besigtiget huset inden købet og "burde (være blevet)
klar over mørtelens tilstand". Udbedringsomkostningerne fordeltes omtrent lige-
ligt.
Der skal næppe meget til, før sælgers onde tro vejer tungere end købers tilside-
sættelse af undersøgelsespligten.
Om betydningen af, at køberen har fået en bygningssagkyndig til at gennemgå
ejendommen inden købet, henvises til omtalen ovenfor i pkt. 8.4.1.1.3.
8.6.1.2. Ansvarsfraskrivelser m.v.
Gyldige ansvarsfraskrivelser i salgsaftalen behandles sædvanligvis også som for-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0177.png
- 175 -
hold, der kan udelukke køberen fra senere at gøre mangelsbeføjelser gældende
(herunder forholdsmæssigt afslag). Ansvarsfraskrivelser har imidlertid nær sam-
menhæng med aftalegrundlaget i øvrigt og er derfor omtalt ovenfor i pkt.
8.2.1.3.2.
Sælgerens mulighed for at afhjælpe mangler er berørt ovenfor i pkt. 8.3.
8.6.1.3. Forældelse og reklamation
Køberen af en fast ejendom kan også efterfølgende miste retten til at gøre man-
gelsbeføjelser gældende over for sælgeren, enten på grund af manglende rekla-
mation eller ved forældelse.
Forældelsesreglerne fastsætter den yderste og absolutte tidsmæssige grænse for,
hvor længe mangelsbeføjelserne består. Reklamationsreglerne har nær sammen-
hæng hermed, idet de fastsætter en tidsmæssig grænse for, hvor lang tid der må
gå, før køberen (eller bygherren) gør opmærksom på sit krav. Retsvirkningen af
forældelse og manglende reklamation er som nævnt den samme, nemlig at man-
gelsbeføjelser ikke længere kan gøres gældende.
8.6.1.3.1.1 dansk ret gælder en almindelig, ulovbestemt reklamationsregel.
Reglen har flere steder fundet udtryk i lovgivningen, bl.a. i købelovens §§ 52-53
og 81-82, der har følgende ordlyd:
"§ 52. Viser det sig, at den solgte genstand lider af en mangel, har køberen, så-
fremt han vil påberåbe sig manglen, at give sælgeren meddelelse derom i han-
delskøb straks og ellers uden ugrundet ophold. Afgiver han ikke sådan meddelel-
se, uagtet han har opdaget eller burde have opdaget manglen, kan han ikke sene-
re gøre den gældende.
Stk. 2. Vil køberen hæve købet, eller vil han kræve efterlevering eller omlevering,
skal han uden ugrundet ophold give sælgeren meddelelse derom, og har ellers
tabt sin ret til at afvise genstanden eller kræve efterlevering.
§ 53. De i foregående paragraf givne bestemmelser om tab af køberens ret til at
påberåbe sig mangler kommer ikke til anvendelse, når sælgeren har handlet svig-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0178.png
- 176 -
agtigt, eller når han har gjort sig skyldig i grov uagtsomhed, og denne medfører
betydelig skade for køberen.
§ 81. Vil køberen påberåde sig en mangel, skal han give sælgeren meddelelse
herom inden rimelig tid, efter at han har eller burde have opdaget mangelen. I
modsat fald taber han retten til at påberåbe sig mangelen.
§ 82. § 81 gælder ikke, hvis sælgeren har handlet i strid med almindelig hæderlig-
hed eller groft uagtsomt."
Ved køb af fast ejendom kan den ulovbestemte reklamationsregels indhold for-
mentlig næppe beskrives mere præcist end, at reklamation på grund af mangler
skal ske inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde have været opdaget. I
retspraksis er der eksempler på, at reklamation, der først er meddelt et års tid ef-
ter at køberen er blevet bekendt med manglen, efter omstændighederne er blevet
accepteret som rettidig.
Reglen har bl.a. praktisk betydning i tilfælde, hvor ejendommen er handlet på ny,
og hvor der derefter opstår en mangelssag mellem den oprindelige køber (der nu
står som sælger) og den nye køber. Hvis den oprindelige køber faktisk har af-
fundet sig med forholdet, vil den omstændighed, at den nye køber kræver for-
holdet udbedret, ikke kunne begrunde, at den oprindelige køber nu kan rejse et
tilsvarende krav mod den oprindelige sælger. En én gang bortfaldet mangelsind-
sigelse "vågner" ikke igen.
8.6.1.3.2. Danske Lov, lov om forældelse af visse fordringer (1908-loven), og kg-
beloven indeholder nogle regler om forældelse og reklamation, som også har be-
tydning i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom.
Sælgerens ansvar forældes således efter reglen i Danske Lov 5-14-4, hvorefter fri-
sten er 20 år. Forældelsesfristen løber fra stiftelsestidspunktet, det vil sige fra ind-
gåelsen af købsaftalen. Forældelsesfristen kan afbrydes af køber ved påmindelse
(reklamation), eller ved at sælger anerkender, at der er mangler ved ejendom-
men. En ny 20-års frist begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor fristen afbrydes.
8.6.1.3.3. Som regel følger der nogle løsøregenstande med ved køb af en fast ejen-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0179.png
- 177-
dom. Normalt må hele købet betragtes som en helhed, sådan at de samme foræl-
delses- og reklamationsregler gælder med hensyn til løsøret som med hensyn til
grund og bygning. Det kan dog ikke udelukkes, at en konkret fortolkning af afta-
len kan føre til et andet resultat, og i så fald gælder købelovens absolutte rekla-
mationsfrist på 1 år, jf. købelovens § 54. Denne frist finder dog ikke anvendelse,
hvis sælgeren har udstedt en længerevarende garanti eller har handlet uhæderligt
(uden for forbrugerkøb, svigagtigt). Også anvendelig, men mindre praktisk, er
den 5-årige forældelsesfrist i 1908-loven.
Det vil ofte være at anse som en garanti, der har afledt betydning for køberens
undersøgelsespligt, hvis sælgeren i slutsedlen har erklæret, at det pågældende
løsøre er i "funktionsdygtig stand" eller lignende.
8.6.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
8.6.2.1. Købers undersøgelsespligt.
Som udgangspunkt må det være op til sælgeren - der jo normalt bor i huset - at
oplyse om fejl, men det er dog på den anden side rimeligt at kræve, at en køber
reagerer på advarsler om, at der kan være nærmere bestemte problemer ved
ejendommen, også selv om advarslen kun fremgår indirekte af omstændighed-
erne.
Efter udvalgets opfattelse er det et væsentligt element i retspraksis, at en køber
ikke kan bevare sine mangelsindsigelser ved under en besigtigelse at holde sig i
"forsætlig uvidenhed" om almindeligt forekommende fejl, som det er muligt at
konstatere uden særlige faglige forudsætninger.
En øget brug af tilstandsrapporter udarbejdet af særligt beskikkede bygningssag-
kyndige er dog efter udvalgets opfattelse at foretrække fremfor en retstilstand,
der under alle omstændigheder bl.a. må bygge på forholdsvis usikre ræsonne-
menter om, hvad en ukyndig køber burde have opdaget under en besigtigelse.
Hvis udvalgets forslag vedrørende tilstandsrapporter m.v. gennemføres, jf. pkt.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0180.png
- 178 -
8.4. ovenfor, vil spørgsmålet om købers undersøgelsespligt i vidt omfang blive u-
aktuelt.
8.6.2.2. Forældelse og reklamation.
8.6.2.2.1. Den 20-årige forældelsesfrist for mangelskrav er på grund af sagernes
økonomiske omfang en stor belastning for sælgeren af en fast ejendom. Det gæl-
der navnlig for en privatperson, som sælger sin bolig, men også for den profes-
sionelle bygherres/sælgers vedkommende er det vigtigt at kunne sikre sig mod u-
overskuelige erstatningskrav.
Hertil kommer, at grundlaget for bygningstekniske undersøgelser og den øvrige
bevisbedømmelse ofte vil være meget spinkelt i mangelssager, der først opstår ef-
ter mange års forløb. Sådanne sagers udfald bliver af den grund meget usikkert.
Retssager om mangler, der først har vist sig efter mange års forløb, er sjældne, og
de sager, det drejer sig om, er navnlig sager om fejl af bygningsteknisk karakter.
Efter det for udvalget oplyste er en ansvarsperiode på 20 år unødigt lang i forhold
til de tekniske muligheder for ved en rimelig undersøgelse at opdage langt de fle-
ste fejl ved et byggeri.
De anførte synspunkter taler efter udvalgets opfattelse med styrke for, at sælgers
ansvarsperiode afkortes.
På den anden side findes der i retspraksis eksempler på, at købere har fået for-
holdsmæssigt afslag eller erstatning op mod 20 år efter handelen, jf. herved H. P.
Rosenmeier i "Mangler ved fast ejendom" (1988), side 80-81. Derfor vil en for-
kortelse af den 20-årige ansvarsperiode isoleret set indebære en vis forringelse af
køberens retsstilling.
En vurdering af, om køberen eller sælgeren er nærmest til at bære risikoen for
mangler, der først viser sig længe efter handelen, kan næppe i sig selv begrunde
en ændring af de gældende regler. I de fleste tilfælde er der tale om mangler,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 179 -
som sælgeren ikke har kendt til. Eftersom mangelssager som nævnt kan have
særdeles indgribende betydning for begge parter på grund af de store udbe-
dringsomkostninger, der ofte er tale om, er det efter udvalgets opfattelse ikke
muligt ved skjulte mangler at vurdere forældelsesfristens længde alene ud fra ri-
melighedsbetragtninger.
Under udvalgets drøftelser har nogle medlemmer ud fra hensynet til en købers
forventning til en fast ejendom som et varigt forbrugsgode givet udtryk for prin-
cipielle betænkeligheder ved enhver isoleret forkortelse af sælgers ansvarsperio-
de, der som nævnt i dag er 20 år. Ændringer i forhold til danske lovs almindelige
forældelsesregel bør under alle omstændigheder overvejes samlet. Det forekom-
mer disse medlemmer vanskeligt at begrunde en afkortning af forældelsesfristen
specielt vedrørende faste ejendomme, der netop må forventes at kunne holde i
en lang årrække.
Andre medlemmer har under drøftelserne anført, at de principielt finder en væ-
sentlig afkortning af sælgers ansvarsperiode velbegrundet, i hvert fald for så vidt
angår forholdsmæssigt afslag for skjulte fejl. Disse medlemmer lægger vægt på
betydningen af, at sælgeren eller dennes eventuelle efterlevende ægtefælle inden
for en overskuelig årrække kan få afklaret den meget betydelige økonomiske risi-
ko, der kan ligge i en mangelssag.
På dette punkt er der således principiel uenighed i udvalget.
I udvalget er der derimod enighed om betydningen af en ordning, der skaber de
fornødne stærke incitamenter for sælgerne til at indhente tilstandsrapporter og
oplyse køberne om, på hvilke vilkår den enkelte ejendom kan ejerskifteforsikres.
Derved kan købernes beslutningsgrundlag styrkes og antallet af mangelssager
nedbringes. Alle medlemmer af udvalget anerkender, at det netop vil kunne ud-
gøre et sådant incitament, såfremt sælgeren får mulighed for helt at undgå hæf-
telse for fysiske mangler ved bygningen ved at levere en tilstandsrapport og et
forsikringstilbud m.v. Udvalgets forslag herom, jf. pkt. 8.4.2. ovenfor, gør
spørgsmålet om en eventuel afkortning af sælgers ansvarsperiode uaktuelt.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0182.png
- 180 -
8.6.2.2.2. Udvalget finder ikke, at der er behov for at lovfæste den almindelige
skønsmæssige reklamationsregel, hvis anvendelse i praksis ikke synes at give an-
ledning til væsentlige problemer. Den ulovbestemte reklamationsregel går som
ovenfor nævnt ud på, at den, som vil påberåbe sig en mangel m.v., skal give med-
delelse herom inden rimelig tid efter at den pågældende har eller burde have op-
daget manglen.
8.7. Retshjælp, klagenævn m.v.
8.7.1. Gældende ret.
8.7.1.1. Retshjælp m.v.
8.7.1.1.1. Retshjælpsforsikringen blev introduceret her i landet i 1970 og var fra
forsikringsselskabernes side tænkt som en forsikring, der skulle gøre det muligt
for private familier at gennemføre retssager uden at frygte de økonomiske om-
kostninger, som navnlig i sager om mangler ved fast ejendom kan være betydeli-
ge.
Retshjælpsforsikringen blev introduceret som et led i de tre mest almindelige pri-
vate skadesforsikringer: Familieforsikring, husejerforsikring (bygningskasko- og
ansvarsforsikring), og motorkøretøjsforsikring. Senere er retshjælpsforsikring og-
så blevet et led i lystbådsforsikringer. Det er ikke muligt at tegne separat rets-
hjælpsforsikring, og det er heller ikke muligt at udskille den fra hovedfor-
sikringen.
Langt hovedparten af alle private ejere af fast ejendom har en retshjælpsforsik-
ring, der dækker tvister vedrørende ejendommen, idet formentlig mere end 90%
har tegnet en husejerforsikring.
8.7.1.1.2. Vilkårene for retshjælpsforsikringen er ens i stort set alle forsikringssel-
skaber.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-181 -
Som udgangspunkt dækker husejerforsikringens retshjælpsdel omkostningerne
ved alle ikke-erhvervsmæssige tvister af retlig art vedrørende ejendommen. Tvis-
ten skal være konkret og aktuel, for at forsikringen dækker. Hvis der således op-
står tvist om en mangel ved ejendommen, dækker forsikringen først, når køberen
rejser et egentligt krav, som bestrides af sælgeren. At tvisten skal være retlig, be-
tyder, at den efter sin art skal kunne indbringes for domstolene.
Forsikringen dækker en række af de omkostninger, der kan være forbundet med
at føre en sag. I sager, der afgøres i retten, dækker forsikringen som udgangs-
punkt den sikredes egne sagsomkostninger, herunder udgifter til specialister
(f.eks, en bygningssagkyndig i forbindelse med en mangelssag), samt omkostnin-
ger, som den sikrede af retten pålægges at betale til modparten. Som en generel
begrænsning gælder, at forsikringen ikke dækker omkostninger, der ikke har væ-
ret rimeligt begrundet.
Retshjælpsforsikringens maksimumsdækning er 75.000 kr. pr. sag. Der er endvi-
dere en selvrisiko på 10% (bortset fra sager, hvor der er meddelt fri proces), dog
mindst 2.500 kr.
Retshjælpsforsikringen dækker kun, hvis den sikrede har fået en advokat til at
påtage sig sagen.
Retshjælpsforsikringen dækker endvidere kun, hvis årsagen til tvisten er opstået
samtidig med eller efter forsikringens ikrafttræden, men inden dens ophør. Dette
forsikringsvilkår fortolkes i praksis sådan, at det som regel er nok, at en eller fle-
re af de afgørende begivenheder er indtrådt samtidig med eller efter, at forsikrin-
gen er trådt i kraft, og der lægges vægt på, om forsikringen synes tegnet med hen-
blik på en sag, der er under opsejling. Både sælger og køber er altså normalt
dækket af hver deres husejerforsikrings retshjælpsdel, hvis der efter købet opstår
en mangelssag. Dette gælder, selv om en eventuel bygningsfejl måske er opstået
længe før købet, og selv om sælgerens husejerforsikring er ophørt. For køberens
vedkommende er det dog en forudsætning, at forsikringen er tegnet samtidig med
erhvervelsen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0184.png
- 182 -
8.7.1.1.3. Retshjælpsforsikringen skal ses i sammenhæng med reglerne om fri pro-
ces. På baggrund af en betænkning fra Justitsministeriets udvalg vedrørende rets-
hjælp m.v. (betænkning nr. 1113/87) blev retshjælpsforsikringen i 1988 gjort
"principal" i forhold til fri proces.
Dette skete ved en ændring af retsplejelovens § 330, jf. lov nr. 420 af 13. juli 1988.
Mens fri proces tidligere dækkede, uanset om sagsomkostningerne kunne være
blevet betalt af en retshjælpsforsikring, fremgår det nu af retsplejelovens § 330,
stk. 2, at en bevilling til fri proces kun omfatter de sagsomkostninger, der ikke er
dækket af en retshjælpsforsikring eller anden forsikring.
I henhold til forsikringsvilkårene er det imidlertid en betingelse for, at retshjælps-
forsikringen dækker, at der, såfremt den sikrede opfylder de økonomiske betin-
gelser herfor, forinden er ansøgt om fri proces i statsamtet eller Justitsministeriet
efter reglerne i retsplejelovens kapitel 31.
De økonomiske betingelser for fri proces fremgår af Justitsministeriets bekendt-
gørelse nr. 950 af 10. december 1993. Indtægtsgrundlaget er summen af den per-
sonlige indkomst og den positive kapitalindkomst med tillæg af eventuel ud-
bytteindkomst. Grænsen er 179.000 kr. for enlige og 226.000 kr. for par. Disse be-
løb - der pristalsreguleres - forhøjes med 31.000 kr. pr. barn, som enten bor hos
ansøgeren eller overvejende forsørges af denne. Med disse grænser antages ca.
2/3 af alle familier at opfylde de økonomiske betingelser for fri proces.
Efter retsplejelovens § 330 er det en yderligere betingelse for fri proces, at der er
rimelig grund til at føre sag. Afslås ansøgningen om fri proces, fordi denne
betingelse ikke findes at være opfyldt, dækker retshjælpsforsikringen kun, hvis
man i det væsentlige vinder sagen. Hvis fri proces derimod bevilges, dækker for-
sikringen (uden selvrisiko). Som nævnt dækker fri proces-bevillingen i så fald kun
de omkostninger, som falder uden for forsikringsdækningen, f.eks, omkostninger
ud over forsikringens maksimumsdækning.
Udvalget vedrørende retshjælp m.v. overvejede i betænkning nr. 1113/1987, om
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0185.png
- 183 -
der burde gælde særlige regler om fri proces i forbindelse med sager vedrørende
fast ejendom, jf. betænkningen s. 115ff:
"8.4.1.1. Justitsministeriet gennemførte i 1984 en undersøgelse, der omfattede alle
de beneficerede sager, som blev afgjort ved retterne i perioden fra den 1. april
1984 til den 30. september 1984. Undersøgelsen viste, at antallet af sager med fri
proces vedrørende mangler ved fast ejendom i forbindelse med ejerskifte udgjor-
de 3,6% af samtlige sager med fri proces, medens omkostningen ved sagerne ud-
gjorde 7,6% af de samlede fri proces-omkostninger. Denne omstændighed sam-
menholdt med, at der netop ved fast ejendom er en meget høj grad af forsikrings-
dækning med retshjælp, jf. ovenfor 8.3., har naturligt givet anledning til, at udval-
get har overvejet, om det ville være forsvarligt - helt eller delvis - at afskære ad-
gangen til fri proces på dette område under henvisning til forsikringsdækningen
eller muligheden herfor. Udvalget har i den forbindelse bl.a. overvejet, hvorledes
det undtagne sagsområde kunne afgrænses, herunder om afgrænsningen alene
skulle gå på sager om mangler ved fast ejendom i forbindelse med overdragelse,
eller om der skulle ske undtagelse af alle typer af sager opstået i forbindelse med
ejerskifte af fast ejendom. Det har endvidere været drøftet, om sagsområdet ge-
nerelt skulle undtages, det vil sige uden hensyntagen til, om der rent faktisk er en
forsikringsdækning, ud fra den betragtning, at ejeren af en fast ejendom selv må
"bære risikoen" for manglende forsikringsdæknnig, eller om man - som en noget
mindre vidtgående løsning - skulle anlægge en uagtsomhedsvurdering og i hvert
enkelt tilfælde konkret vurdere, om der burde være en forsikringsdækning.
Der har været peget på, at der - i hvert fald i overdragelsessituationen - typisk vil
"være penge på bordet" og medvirken af en professionel rådgiver - oftest en advo-
kat - ved handelen, således at det ville være naturligt, at forsikringsspørgsmålet
diskuteres. Der er desuden tale om et formuegode af stor værdi. Heroverfor er
det blevet anført, at det i dag er mennesker med helt almindelige, jævne indtæg-
ter, der køber fast ejendom, og det sker ofte, uden at der er "penge på bordet" af
betydning. Endvidere kan omkostningerne ved en sag, f.eks, om faktiske mangler
ved en købt fast ejendom, meget let blive så store, at det vil være velfærdstruen-
de for den køber, der ikke har forsikringsdækning, hvis der ikke kan gives fri pro-
ces i denne situation.
8.4.1.2. Udvalget har i forbindelse med sine overvejelser indhentet oplysninger
om svensk ret. I Rättshjälpslagen findes en bestemmelse med følgende indhold:
"8 § Allmän rättshjälp får ej beviljas
8. ägeren av en fastighet eller en byggnad i angelägenhet som avser fastigheten
eller byggnaden, om har har eller borde ha haft rättsskyddsförsäkring eller något
annat liknande rättsskydd som omfattar angelägenheten.
Det fremgår af det modtagne materiale, at der i høringssvarene over lovforslaget
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0186.png
- 184-
fra flere sider blev udtrykt betænkeligheder ved reglen, dels for så vidt angår af-
grænsningen af dens anvendelsesområde ("angelägenhet som avser fastigheten el-
ler byggnaden") dels med hensyn til, at der lægges vægt på, om ansøgeren "....
borde ha haft rättsskyddsförsäkring..". Den svenske regering valgte imidlertid alli-
gevel at gennemføre forslaget. Den forholdsvis begrænsede praksis fra bl.a.
"Besvärsnämnden för Rättshjälpen" om anvendelsen af Rättshjälpslagen § 8, nr. 8
synes at vise, at den indskrænkning i adgangen til retshjælp, som bestemmelsen
er udtryk for, fortolkes ganske vidt, således at bestemmelsen har som konsekvens,
at mange afskæres fra retshjælp.
Det er uformelt fra forsikringsbranchen i Sverige blevet oplyst, at administratio-
nen af bestemmelsen dem bekendt ikke giver anledning til større problemer.
8.4.1.3. Efter udvalgets opfattelse tyder oplysningerne om svensk ret på, at det vil
være betænkeligt at gennemføre en regel, hvorefter der ved afgørelsen af, om der
skal være adgang til fri proces, lægges vægt på, om der burde være en retshjælps-
forsikringsdækning, idet et sådant skønsmoment vil kunne give anledning til bety-
delige afgrænsningsproblemer med deraf følgende vanskeligheder ved admini-
strationen. Når hertil kommer, at flere af udvalgets medlemmer nærer afgørende,
principielle betænkeligheder ved at udtage netop sager om fast ejendom til en
særbehandling i forhold til retshjælpsforsikringen, har udvalget afstået fra at gå
videre med sine overvejelser på dette punkt".
8.7.1.1.4. Efter retsplejelovens § 128 skal advokater, der er antaget til at udføre
sager for parter, der har fri proces, yde retshjælp til personer, der opfylder de
økonomiske betingelser for at få fri proces, jf. ovenfor. Advokater, der ikke er an-
taget til at udføre de nævnte sager, kan ved anmeldelse til den lokale dommer
påtage sig en tilsvarende forpligtelse.
Efter reglerne i bekendtgørelse nr. 964 af 13. december 1993 om offentlig rets-
hjælp ved advokater, jf. navnlig §§ 6-7, omfatter retshjælp bl.a. almindelig rådgiv-
ning, deltagelse i møder, udfærdigelse af enkelte skriftlige henvendelser af sæd-
vanlig art, herunder ansøgning om fri proces, samt udfærdigelse af processkrifter
i retssager. Sådan retshjælp kan gives for et vederlag på indtil 610 kr. + moms.
Heraf betaler staten 75
%,
mens den retshjælpssøgende betaler resten. Gives rets-
hjælpen i forbindelse med en ansøgning om fri proces, betaler staten dog hele ve-
derlaget.
Foreligger der en tvist, kan advokaten give yderligere retshjælp, hvis særlige for-
hold taler for det, herunder navnlig, at sagen ser ud til at kunne afsluttes med et
forlig. Sådan udvidet retshjælp kan gives mod et vederlag på yderligere 1.830 kr.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0187.png
- 185-
inkl. moms, hvoraf staten og den retshjælpssøgende hver betaler halvdelen, med-
mindre retshjælpen gives i forbindelse med en ansøgning om fri proces, jf. oven-
for.
Retshjælp kan ikke gives til aktivt erhvervsdrivendes sager af overvejende er-
hvervsmæssig karakter.
8.7.1.2. Klagenævn, voldgift m.v.
8.7.1.2.1. Tvister mellem køber og sælger i forbindelse med køb af fast ejendom
må afgøres ved domstolene, hvis parterne ikke kan blive enige om et forlig. Der
findes ikke for sådanne sager hurtigere og billigere afgørelsesmåder som f.eks,
behandling ved voldgift eller klagenævn. Forbrugerklagenævnets virksomhed
omfatter således ikke køb af fast ejendom, jf. forbrugerklagenævnslovens § 1.
Derimod kan klager over de professionelle rådgivere, der medvirker ved en
handel, i vidt omfang undergives en hurtigere behandling.
8.7.1.2.2. Klager over ejendomsmæglere og andre, der erhvervsmæssigt driver lig-
nende virksomhed, kan indbringes for Klagenævnet for Ejendomsformidling
(Ejendomsmæglernævnet), uanset om ejendomsmægleren er medlem af DE.
Nævnet behandler dog ikke klager over advokater, pengeinstitutter, realkreditin-
stitutter og fondsbørsvekselerere. En klage til nævnet kan bl.a. dreje sig om,
hvorvidt ejendomsformidleren har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik.
Klage til nævnet er belagt med et gebyr, som imidlertid betales tilbage til klage-
ren, hvis denne får helt eller delvis medhold i klagen, eller hvis sagen klares af
klagenævnets sekretariat uden forelæggelse for nævnet. Gebyret er i 1994 250 kr.
for klager vedrørende beløb under 15.000 kr., 400 kr. for klager vedrørende beløb
under 25.000 kr., og 700 kr., hvis klagen drejer sig om et større beløb.
Klagenævnet for Ejendomsformidling er godkendt af Forbrugerklagenævnet i
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0188.png
- 186-
henhold til forbrugerklagenævnslovens § 12. Dette indebærer bl.a., at klage-
sagens parter ikke kan indbringe en sag for domstolene så længe den verserer for
nævnet, samt at en sag, der er indbragt for domstolene, som hovedregel skal ud-
sættes, hvis forbrugeren ønsker den indbragt for nævnet. Endvidere skal For-
brugerklagenævnets sekretariat på forbrugerens begæring og på dennes vegne
indbringe sagen for domstolene, hvis ejendomsformidleren ikke efterlever en
nævnsafgørelse, der går ham imod. Der henvises til forbrugerklagenævnslovens §
12, stk. 5, sammenholdt med §§ 8 og 10.
Klagenævnets formand er jurist og skal opfylde betingelserne for at kunne ud-
nævnes til dommer. Nævnet består herudover af to repræsentanter for Dansk
Ejendomsmægler-forening, én for Forbrugerrådet og én for Grundejernes Lands-
organisation.
Efter Dansk Ejendomsmæglerforenings vedtægter medfører det eksklusion af
foreningen, hvis et medlem ikke retter sig efter nævnets afgørelser.
8.7.1.2.3. Klager over advokater kan indbringes for Advokatnævnet, der er opret-
tet af Advokatsamfundet i henhold til retsplejelovens § 144. Rene salærklager be-
handles dog i første omfang af bestyrelsen i den kreds under Advokatsamfundet,
hvor advokaten har sit kontor, jf. retsplejelovens §§ 146-147a.
Advokatnævnet kan behandle klager i anledning af en advokats tilsidesættelse af
sine pligter som advokat, jf. retsplejelovens § 147b, herunder pligten til at handle
i overensstemmelse med god advokatskik, jf. retsplejelovens § 126.
Advokatnævnet kan give advokaten en advarsel eller irettesættelse, pålægge ham
en bøde, anvende tvangsbøder for at få ham til at opfylde en forpligtelse over for
klageren samt under skærpende omstændigheder fratage ham retten til at drive
advokatvirksomhed eller til at føre visse typer af sager m.v., jf. retsplejelovens §
147c.
Advokatnævnets formand og 2 næstformænd skal være dommere, og de udpeges
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0189.png
- 187 -
af Højesterets præsident. 6 af de øvrige medlemmer udpeges af justitsministeren
og må ikke være advokater, mens Advokatsamfundet udpeger 9 medlemmer
blandt advokater, der ikke må være medlemmer af Advokatsamfundets bestyrel-
se (Advokatrådet). Ved behandlingen af en klagesag er nævnet paritetisk sam-
mensat, idet der deltager et antal advokater svarende til antallet af deltagende
medlemmer af formandskabet og øvrige medlemmer, jf. retsplejelovens § 144.
Det er gratis at klage til Advokatnævnet.
8.7.1.2.4. Klager over energikonsulenters udførelse af varmesyn m.v. kan indgives
til en særlig styringsgruppe, der er nedsat af Energistyrelsen. Styringsgruppen ad-
ministrerer energikonsulentordningen og behandler i den forbindelse bl.a. klager
vedrørende konsulentarbejdets faglige kvalitet og vedrørende honorarkrav, jf. § 8,
stk. 7, i bekendtgørelse om varmesyn, energiattest og energikonsulenter.
Styringsgruppen kan indstille til Energistyrelsen, at den pågældende energikonsu-
lents beskikkelse skal inddrages i tilfælde, hvor konsulenten ikke retter sig efter
styringsgruppens eller styrelsens påbud.
Styringsgruppens medlemmer udpeges af Energistyrelsen efter indstilling fra hen-
holdsvis Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI), Praktiserende Arkitekters
Råd (PAR), Forbrugerrådet, Industrirådet, Byggecentrum og Teknologisk Insti-
tut. Formanden repræsenterer Energistyrelsen.
Klager over bygningssagkyndige tilknyttet PAR/FRI's husbesigtigelsesordning, jf.
kapitel 3, punkt 3.5.1. ovenfor, kan indgives til husbesigtigelsesordningens "styre-
gruppe", som er nedsat af de to organisationer i fællesskab. Styregruppen - der i
øvrigt står for den praktiske administration af PAR/FRI-ordningen - tager stilling
til klager over den bygningssagkyndiges arbejde i forbindelse med en besigtigelse.
Styregruppen kan f.eks, henstille til den bygningssagkyndige at betale erstatning,
hvis der er fejl i tilstandsrapporten. Efterlever den bygningssagkyndige ikke hen-
stillingen, vil der kunne blive tale om kollegiale sanktioner over for den påg-
ældende.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 188-
Er klageren utilfreds med styregruppens afgørelse, kan han henvende sig til den
pågældende bygningssagkyndiges faglige organisation - PAR eller FRI - der så ta-
ger stilling til sagen.
Styregruppens medlemmer er udpeget af PAR og FRI, mens Forbrugerrådet har
en observatør i styregruppen. Det koster ikke noget at klage til styregruppen.
8.7.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
8.7.2.1. Som nævnt ovenfor under pkt. 8.7.1.1.3. er reglerne om fri proces og rets-
hjælp ved advokater for få år siden blevet revideret på grundlag af et udvalgsar-
bejde, jf. lov nr. 420 af 13. juli 1988 og betænkning nr. 1113/1987 om advo-
katretshjælp, fri proces og retshjælpsforsikring m.v. På den baggrund har udval-
get ikke fundet anledning til nu nærmere at vurdere, om der er behov for at æn-
dre de gældende regler.
8.7.2.2. Muligheden for at få tvister afgjort af særlige klagenævn eller ved voldgift
kan indebære en række fordele for forbrugerne. Behandlingen af sagerne går
sædvanligvis hurtigt, og det er normalt gratis eller forbundet med relativt små ge-
byrer at få et mellemværende afgjort ved et klagenævn. Endvidere besidder nog-
le af medlemmerne i klagenævn og voldgiftsretter som regel et særligt branche-
eller andet fagkendskab, som kan være betydningsfuldt ved afgørelsen af de på-
gældende typer af sager.
Et flertal i udvalget finder imidlertid, at voldgiftsretter navnlig har deres beretti-
gelse på områder, hvor de forelagte tvister kan bedømmes hovedsagelig på
grundlag af en faglig norm eller en produktstandard. Ved køb af fast ejendom er
der tale om en sagstype, hvor afgørelserne i lige så høj grad må baseres på rent
juridiske som på fagligt/tekniske vurderinger.
På den baggrund ville det efter flertallets opfattelse være betænkeligt at indføre
tvungen voldgift ved tvister om køb af fast ejendom.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 189 -
Efter flertallets opfattelse er der heller ikke grundlag for at oprette et klagenævn
vedrørende køb af fast ejendom eller at lade Forbrugerklagenævnets virksomhed
omfatte denne type af tvister, idet parterne på dette område ikke er organiseret
på en måde, som gør det muligt at praktisere en ankenævnsordning.
Et mindretal (Saltorp og Geckler) finder ankenævn velegnede på området. Et
lovreguleret ankenævn for erhvervelse af fast ejendom i henhold til lov om For-
brugerklagenævnet vil effektivt og rimeligt billigt kunne løse de problemer, der
er opstået ved domstolenes behandling af mangelssager. Forslag om et særligt
ankenævn eller en behandling via Forbrugerklagenævnet måtte i givet fald over-
vejes i en bredere sammenhæng.
8.7.2.3. Udvalget foreslår i sit lovudkast bl.a., at der etableres en beskikkelsesord-
ning for bygningssagkyndige, der skal kunne udarbejde tilstandsrapporter, hvortil
der knyttes visse særlige retsvirkninger i forholdet mellem køber og sælger.
Forbrugerrådets og Praktiserende Arkitekters Råds repræsentanter i udvalget
har oplyst, at organisationerne sammen med Foreningen af Rådgivende Ingeniø-
rer vil tage initiativ til oprettelse af et egentligt klagenævn, såfremt beskikkelses-
ordningen bliver gennemført og slået sammen med varmesynsordningen. Man vil
søge at udforme reglerne om nævnets virksomhed og sammensætning således, at
nævnet kan godkendes af Forbrugerklagenævnet i medfør af forbrugerklage-
nævnslovens § 12. Nævnet skal i givet fald kunne behandle tvister mellem en be-
skikket bygningssagkyndig og køber/sælger i forbindelse med den bygningssag-
kyndiges udarbejdelse af en tilstandsrapport som nævnt i udvalgets lovudkast.
PAR's repræsentant i udvalget har dog oplyst, at PAR og FRI ikke vil give tilsagn
om at tage initiativ til oprettelsen af klagenævnet, hvis bygningssagkyndige, som
er ansat i forsikringsselskaber, kan opnå beskikkelse.
Et klagenævn som det skitserede vil efter udvalgets opfattelse skabe mulighed for
hurtigt og billigt at få afgjort tvister om den bygningssagkyndiges erstatnings-
ansvar for fejl i tilstandsrapporten.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 190-
Det må forventes, at der hurtigt vil danne sig faglige normer på området, således
at kendelser afsagt af et paritetisk sammensat klagenævn med en juridisk uddan-
net formand vil være en hensigtsmæssig afgørelsesmåde i de fleste sager.
Med hensyn til muligheden for at gennemtvinge et sådant klagenævns afgørelser
bemærker udvalget, at det naturligvis ikke vil kunne være en betingelse for at op-
nå beskikkelse som bygningssagkyndig, at konsulenten er tilknyttet en virksom-
hed, som er medlem af Praktiserende Arkitekters Råd eller Foreningen af Råd-
givende Ingeniører, jf. bemærkningerne til lovudkastets § 5. Der vil imidlertid
ikke være noget til hinder for, at Boligministeriet i de administrative regler om
beskikkelsesordningen kan bestemme, at den bygningssagkyndige skal indvilge i
at lade eventuelle tvister indbringe for det pågældende klagenævn, og at beskik-
kelsen kan tilbagekaldes, hvis den bygningssagkyndige ikke retter sig efter næv-
nets afgørelser.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0193.png
-191 -
Kapitel 9. Opførelse m.v. af fast ejendom.
9.1. Behovet for forbrugerbeskyttelse ved opførelse m.v. af fast ejendom
9.1.1. Gældende ret
Det civilretlige forhold mellem byggeriets parter er ikke særskilt lovreguleret,
bortset fra, at licitationsloven indeholder visse regler om fremgangsmåden ved
indhentning af tilbud.
Aftaleloven, herunder generalklausulen i § 36 om urimelige kontraktvilkår, gæl-
der naturligvis i entrepriseforhold, men i øvrigt er entreprisekontrakter m.v. som
udgangspunkt alene reguleret af almindelige formue- og entrepriseretlige grund-
sætninger, som kan fraviges ved aftale. Skønt købeloven ikke gælder for entrepri-
sekontrakter, jf. lovens § 2, stk. 1, kan nogle af bestemmelserne heri dog alligevel
have betydning i det omfang de udtrykker sådanne almindelige formueretlige
grundsætninger.
Som udgangspunkt er der således aftalefrihed inden for entrepriseretten. Områ-
det er imidlertid helt domineret af det sæt af standardvilkår, som findes i Almin-
delige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB).
For arkitekt- og ingeniørmæssig rådgivning og bistand inden for bygge- og an-
lægsområdet findes der et tilsvarende sæt standardvilkår i Almindelige Be-
stemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR).
9.1.1.1. Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægs-
virksomhed
(AB).
9.1.1.1.1. Generelt om AB.
AB er udarbejdet i fællesskab af repræsentanter for de offentlige bygherrer, byg-
geriets og de tekniske rådgiveres organisationer samt Voldgiftsnævnet for bygge-
og anlægsvirksomhed.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-192 -
AB er således et "agreed document", men forbrugerorganisationerne har dog ikke
deltaget i udarbejdelsen. Brugen af AB er frivillig, men betingelserne indgår i
praksis i næsten alle entrepriseaftaler af blot nogen betydning. For så vidt angår
statslig og statsstøttet bygge- og anlægsvirksomhed har Boligministeriet gjort ved-
tagelsen af AB obligatorisk med snævre muligheder for fravigelser.
Selv når anvendelsen af AB ikke er vedtaget, har det betydning at kende AB-reg-
1erne. Visse bestemmelser i AB, som afviger fra almindelige formueretlige
grundsætninger, antages nemlig at udtrykke særlige entrepriseretlige grund-
sætninger, der således udgør udfyldningsregler på området. Det gælder navnlig
reglerne om parternes ydelse samt reglerne om ansvar, hæftelse og risikoforde-
ling. På disse punkter svarer AB-reglerne formentlig i vidt omfang til kutymer in-
den for branchen, som professionelle bygherre er bundet af.
AB's væsentligste funktion er at fastlægge rammerne for entreprisen ved at for-
dele opgaverne under udbudsfasen og byggeriets udførelse samt regulere par-
ternes samvirke, tilsynets beføjelser, risikofordelingen, følgerne af forsinkelse og
mangler, sikkerhedsstillelse og betaling. AB indeholder også regler om forsikring
og regler om løsning af tvister. Ifølge AB skal tvister mellem bygherre og entre-
prenør således løses ved Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed.
Visse materielle spørgsmål af mere generel karakter er reguleret uden for AB,
dels i branchens fællesbetingelser og standardforbehold, dels i de særlige re-
gelsæt, der gælder for statsligt og statsstøttet byggeri, f.eks, om pris og tid.
9.1.1.1.2. AB 92.
Et revisionsudvalg nedsat af Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsen, vedtog i
oktober 1992 vedtaget et sæt nye Almindelige Betingelser, kaldet AB 92.
Revisionsud valget har moderniseret AB's regler, såvel indholdsmæssigt som
sprogligt. Endvidere er en række uklare regler blevet præciseret, forældede reg-
ler er blevet ophævet, og en række helt nye regler er blevet tilføjet.
Under indtryk af Boligministeriets kvalitetssikringsreform, jf. kapitel 4, punkt 4.2.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0195.png
- 193 -
ovenfor, indeholder AB 92 bl.a. regler vedrørende udbudskontrolplaner (d.v.s. en
aftale om de kontrolforanstaltninger, entreprenøren påtager sig at gennemføre,
og om den dokumentation, der skal præsteres) (§ 11).
Der er desuden indført regler om eftersyn af byggeriet 1 og S år efter afleverin-
gen med deltagelse af bygherren og entreprenøren (§§ 37-39).
Bygherren kan forlange ændringer i "arbejdets art og omfang, når ændringen har
naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser" (§ 14). Til gengæld har entrepre-
nøren som udgangspunkt krav på at få lov at udføre de pågældende ændringer.
Som noget nyt har bygherren i AB 92 fået ret til at afbestille entreprisen i særlige
tilfælde, hvor uforudseelige jgrundforhold - f.eks, forurening - medfører offentlige
påbud eller forbud, som hindrer arbejdet eller vil gøre dette urimeligt byrdefuldt
for bygherren. Entreprenøren har i så fald ret til en begrænset erstatning (§ 15,
stk. 5).
Reglerne om entreprenørens pligt til at stille sikkerhed for opfyldelsen af sine
forpligtelser har fået en ny udformning i AB 92, således at der fremover indtil af-
leveringen skal stilles en sikkerhed på 15 pct. af entreprisesummen. Efter afle-
veringen nedsættes sikkerheden til 10 pct. For byggearbejder nedsættes sikkerhe-
den efter 1 år yderligere til 2 pct., som herefter indestaår, indtil der er forløbet 5 år
fra afleveringen (§ 6).
Der er indført en særligt hurtig afgørelsesmåde ved tvister om udbetaling af den
stillede sikkerhed, om berettigelsen af at holde betaling tilbage samt af at fore-
tage modregning (§ 46). Entreprenøren og bygherren kan hver især anmode
Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om at udpege en særligt sag-
kyndig, der hurtigt træffer afgørelse om, hvorvidt udbetalingskravet er berettiget.
Reglerne om afleveringsforretningen indeholder bl.a. særlige frister og regler om
gensidig underretning af parterne. Ved byggearbejder skal der foretages en sam-
let aflevering, medmindre andet aftales eller fremgår af omstændighederne. Der
skal endvidere udarbejdes en "afleveringsprotokol" eller tilsvarende dokument,
hvori alle forhold, der er påberåbt under afleveringsforretningen, skal anføres (§§
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0196.png
- 194 -
28-29).
Entreprenører og underentreprenører skal på entreprenørens begæring medtages
som sikrede under brand- og stormskadeforsikringen. Revisionsudvalget har fun-
det, at behovet for forsikring mod brand og stormskade bør dækkes gennem
tingsforsikring og ikke gennem ansvarsforsikring.
Entreprenører og eventuelle underentreprenører skal tegne "sædvanlig ansvars-
forsikring" (§ 8).
Der er indføjet en særlig regel om entreprenørens ansvar for forsinkelse, hvoref-
ter enhver forsinkelse, som ikke giver entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, er
ansvarspådragende. Er der i aftalen fastsat dagbod eller lignende, kan bygherrens
erstatningskrav ikke overstige disse beløb (§ 25). Ved forsinkelse af en årsag, der
giver entreprenøren ret til fristforlængelse, har entreprenøren i visse tilfælde
krav på erstatning eller godtgørelse fra bygherren (§ 27). Entreprenøren skal så-
ledes have erstatning, hvis forsinkelsen skyldes bygherrens fejl eller forsømmelse
eller andre aftaleparters ansvarspådragende forsinkelse. Entreprenøren skal have
en godtgørelse, såfremt en forsinkelse skyldes bygherrens forhold uden at denne
har udvist fejl eller forsømmelse. Entreprenøren har endvidere ret til en godt-
gørelse, hvis forsinkelsen skyldes, at bygherren har krævet ændringer i det aftalte
arbejde, eller at der er givet offentlige påbud eller forbud, som ikke er forårsaget
af entreprenørens egne forhold. Godtgørelsen skal svare til det tab, entrepre-
nøren har lidt, med undtagelse af den mistede fortjeneste ved ikke at kunne ud-
føre andre arbejder i forsinkelsesperioden. Bygherren skal dog ikke betale erstat-
ning eller godtgørelse efter de nævnte regler, hvis forsinkelsen skyldes visse ude-
fra kommende forhold, som han ikke er herre over (force majeure), eller hvis for-
sinkelsen skyldes usædvanligt omfattende vejrligshindringer.
I AB 92 bestemmes, at entreprenøren har pligt til at sørge for kontraktmæssig
ydelse, således at han selv hæfter for forringelser eller ødelæggelser af arbejdet,
hvis de sker inden afleveringen (§ 10).
AB 92 indeholder en definition af mangelsbegrebet (§ 30). Der foreligger en
mangel ved arbejdet, hvis det ikke er udført i overensstemmelse med aftalen eller
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0197.png
- 195 -
i overensstemmelse med bygherrens klargørende anvisninger. Det samme gælder,
hvis arbejdet ikke er udført fagmæssigt korrekt, hvis entreprenøren har undladt
at levere en anden ydelse, som efter aftalen skulle leveres i forbindelse med ar-
bejdet, samt hvis arbejdet savner egenskaber, for hvilke entreprenøren har givet
garanti. Der foreligger som udgangspunkt også en mangel, såfremt materialer,
som entreprenøren skulle levere, ikke er som aftalt eller i øvrigt ikke er af sæd-
vanlig god kvalitet.
Ved byggearbejder har entreprenøren som udgangspunkt både afhjælpningsret
og afhjælpningspligt (§§ 31-33). Entreprenørens afhjælpningspligt gælder i 5 år
fra afleveringen.
Bygherrens ret til at kræve afslag i entreprisesummen er subsidiær i forhold til af-
hjælpningsbeføjelsen (§ 34). Som udgangspunkt beregnes afslaget som det beløb,
det ville have kostet at afhjælpe manglen. Der gælder særlige regler, hvis af-
hjælpning er umulig eller ville være forbundet med uforholdsmæssige omkostnin-
ger.
Entreprenøren er erstatningsansvarlig for tab, der skyldes mangler ved arbejdet,
såfremt entreprenøren har udvist fejl eller forsømmelse, eller hvis manglen angår
egenskaber, for hvilke entreprenøren har givet garanti. Entreprenøren hæfter
dog ikke for indirekte tab (§ 35).
AB 92 indeholder endvidere regler om ophævelse af entrepriseaftalen.
Det har i de senere år været et sædvanligt forekommende aftalevilkår i byg-
geentrepriser, at entreprenøransvaret for mangler ophører 5 år efter afleverin-
gen. Dette vilkår - der fandtes i branchens standardforbehold, og som Boligmini-
steriet for det statslige og statsstøttede byggeris vedkommende tillader som led i
kvalitetssikringsreformen - er blevet indføjet i AB 92. 5-års reglen gælder for byg-
gearbejder og anlægsarbejder i tilslutning hertil. Ved disse arbejder ophører an-
svaret for mangler således senest 5 år efter byggeriets aflevering, hvis bygherren
ikke har reklameret forinden (§ 36). 5-års reglen gælder dog ikke, hvis entrepre-
nøren har givet en garanti for et længere tidsrum, hvis man ved afleveringen kon-
staterer, at en nærmere aftalt kvalitetssikring er svigtet væsentligt, eller hvis en-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0198.png
- 196 -
treprenøren har handlet groft uforsvarligt. Derimod er det uden betydning, om
manglen har været skjult. Reklamation over for entreprenøren er tilstrækkeligt
til at afbryde 5-års fristen.
Den almindelige reklamationspligt er indføjet i AB 92. Bygherren kan kun påbe-
råbe sig mangler, der påvises efter afleveringen, hvis han giver entreprenøren
skriftlig besked herom inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være
opdaget. Dette gælder dog ikke, hvis entreprenøren har handlet groft uforsvarligt
(§ 32, stk. 2).
En bestemmelse svarende til den byggeleveranceklausul. som bl.a. indgår i kvali-
tetssikringsreformen, er indarbejdet i AB 92. Ved byggearbejder skal entre-
prenørerne således som hovedregel sørge for, at deres materialeleverandører på-
tager sig leverandøransvar for mangler i 5 år fra afleveringen af arbejdet.
Bygge- og Boligstyrelsen har i 1994 udsendt en vejledning om AB 92. Endvidere
er AB 92 nærmere omtalt af Erik Hørlyck i "Entreprise og licitation", 4. udg.
(1993), Hans Henrik Vagner i "Entrepriseret", 2. udg. (1993), og Peter Andreasen
og Sven Westergaard i UfR 1994 B.51 ff.
Der er i 1993 udarbejdet en særlig AB for totalentreprise (ABT 93), som på de
ovenfor nævnte punkter svarer til AB 92.
9.1.1.1.3. Foregreben tvisteløsning.
Uden for AB 92, men efter forslag fra Revisionsudvalget, har Voldgiftsnævnet for
bygge- og anlægsvirksomhed i 1993 udarbejdet nogle helt nye regler om foregre-
ben tvisteløsning. Hensigten er, at mange af de tvister, der opstår mellem bygher-
rer og entreprenører, skal "tages i opløbet" ved, at parterne hurtigt får en til-
kendegivelse fra en uvildig "bedømmer", der udpeges af Voldgiftsnævnet. Par-
terne skal i givet fald være enige om at indhente en sådan tilkendegivelse. Til-
kendegivelsen er ikke bindende for parterne, og kan ikke anvendes i en eventuel
senere voldgiftssag.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 197-
9.1.2. Udvalgets
overvejelser.
Anvendelsen af AB er vedtaget i næsten alle kontrakter om opførelse af bygning
m.v.
På de punkter, der har særlig stor betydning for forbrugere - bl.a. mangelsregler-
ne -, er AB's bestemmelser i vidt omfang udtryk for almindelige grundsætninger.
Selv om anvendelsen af AB ved opførelse af en ejerbolig undtagelsesvis ikke
skulle være aftalt, vil almindelige kontraktsregler som udgangspunkt føre til, at
fravigelser af disse grundsætninger i standardkontrakter m.v. kun anses for aftalt,
hvis de inden kontraktens indgåelse har været særligt fremhævet over for for-
brugeren.
Efter udvalgets opfattelse må der ved vurderingen af, om der er behov for en
særlig forbrugerbeskyttende lovgivning på entrepriseområdet, lægges en vis vægt
på, at forbrugere altid har mulighed for at skaffe sig og i de fleste tilfælde - hvis
der ikke er tale om et standardiseret produkt i form af et typehus - faktisk også
benytter sig af professionel, sagkyndig bistand med hensyn til projektering af byg-
geriet, løbende kvalitetskontrol m.v. I forhold til andre kontraktforhold, som for-
brugere er part i, er byggeprocessen ved individuelle huse kompliceret med hen-
syn til planlægning, styring og kontrol m.v. Der kan næppe opstilles lovregler,
som kan træde i stedet for den sagkyndige, individuelle bistand, og udvalget fin-
der det ikke rigtigt at gøre noget forsøg herpå. Hertil kommer, at antallet af tvis-
ter om misligholdelse i forbindelse med opførelse af én- og tófamiliehuse synes at
være ret ubetydeligt, jf. kapitel 5 ovenfor. I praksis er risikoen for, at entrepre-
nøren går konkurs inden byggeriet er færdigt eller i afhjælpningsperioden, et
større problem for forbrugerne end risikoen for, at arbejdet ikke i øvrigt bliver
udført kontraktmæssigt. Dette reelle problem kan løses gennem en forsikrings-
ordning, der allerede findes på markedet.
Udvalget tillægger det stor betydning, at bygherrer er opmærksomme på denne
forsikringsmulighed, som er omtalt ovenfor i kapitel 4, pkt. 4.3.3. Det er endvide-
re af afgørende betydning, at købere af nyere huse er opmærksomme på betyd-
ningen af, om der medfølger en sådan forsikring eller ej. Det vil være en naturlig
del af ejendomsformidleres informationsvirksomhed at bidrage til, at kendskabet
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0200.png
- 198 -
til denne forsikringsmulighed øges.
På denne baggrund finder udvalget ikke, at der er behov for at lave et omfatten-
de præceptivt regelsystem parallelt med AB.
Udvalget foreslår således ingen lovregler på entrepriseområdet, bortset fra en
ændring af købelovens regler om materialeleverandørernes ansvarsperiode, jf.
punkt 9.2.2. nedenfor.
Under hensyn til udformningen af udvalgets kommissorium har man dog fundet
det rigtigst at overveje, hvordan en eventuel lovgivning kunne udformes, såfremt
der måtte være ønsker om at gennemføre en sådan.
Én mulighed, der alene tog sigte på mangelsspørgsmålet, kunne være at indføre
en udtrykkelig regel om retsvirkningen af, at bygherren i forbindelse med bygge-
riets aflevering indhenter en tilstandsrapport fra en uvildig bygningssagkyndig.
Det må dog fremhæves, at bygherren allerede i dag kan lade en bygningssagkyn-
dig se på byggeriet - i forbindelse med afleveringen eller senere - med den virk-
ning efter AB 92, at mangler, der påpeges af den bygningssagkyndige, som ud-
gangspunkt skal udbedres af entreprenøren.
En mulighed med et mere generelt sigte kunne være, at man i forbindelse med
en eventuel gennemførelse af forslagene i betænkning nr. 1133/1988 om forbru-
gertjenester m.v. udvidede det heri indeholdte lovudkasts anvendelsesområde til
også at omfatte nybyggeri og ombygning. Herved ville man imidlertid få en langt
mere omfattende regulering, end nærværende udvalgs kommissorium lægger op
til. Der er endvidere fra forskellig side anført afgørende betænkeligheder ved at
etablere et sådant omfattende nyt regelsystem på et område, der allerede er om-
fattet af et andet regelsystem, nemlig AB.
Endelig kunne man overveje at gøre AB-reglerne beskyttelsespræceptive i tilfæl-
de, hvor en bygherre, der er forbruger, ikke har bistand fra en professionel rådgi-
ver. En sådan regel ville dog ikke ubetinget være til forbrugernes fordel, idet det
kan være hensigtsmæssigt for bygherren at aftale visse fravigelser fra AB under
hensyn til den konkrete byggeopgave. Meget taler for at blive stående ved den re-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0201.png
-199 -
gel, der findes i AB 92 § 1, stk. 3, hvorefter fravigelse af de almindelige betingel-
ser kun gælder, når det tydeligt og udtrykkeligt angives, på hvilke punkter fravi-
gelse skal ske. I forhold til forbrugere, der ikke har professionel rådgiver, må det
forventes, at der i praksis vil blive stillet strenge beviskrav til den entreprenør,
som vil gøre gældende, at der er sket en fravigelse til hans fordel.
9.2. Forældelse og reklamation.
9.2.1. Gældende ret.
9.2.1.1. Entreprenørens, de tekniske rådgiveres (og materialeleverandørernes')
ansvar forældes efter reglerne i lov om forældelse af visse fordringer (1908-
loven), hvorefter fristen er 5 år. Fristen løber fra fordringens forfaldsdag, det vil i
praksis sige fra det tidspunkt, hvor arbejdet er færdigt, henholdsvis materialerne
leveret. Fristen suspenderes bl.a., hvis fordringshaveren er i undskyldelig vildfa-
relse om sit kravs eksistens, jf. lovens § 3. Fristen løber således ikke, hvis der er
tale om skjulte mangler ved en ejendom. Forældelsesfristen kan afbrydes, enten
ved, at den ansvarlige anerkender, at der er mangler ved ejendommen, eller ved,
at der foretages retslige skridt, som uden unødigt ophold følges op til dom, rets-
forlig eller lignende. Den 20-årige forældelse efter Danske Lov 5-14-4 gælder ved
siden af 1908-loven.
For materialeleverandørerne gælder efter købelovens §§ 54 og 83 en absolut re-
klamationsfrist på 1 år. Fristen løber fra overgivelsen af materialerne. 1-års fris-
ten gælder dog ikke, hvis leverandøren har udstedt en garanti for et længere tids-
rum eller har handlet uhæderligt (uden for forbrugerkøb, svigagtigt). AB 92 inde-
holder en indirekte fravigelse af købelovens regel, idet en bestemmelse svarende
til den såkaldte byggeleveranceklausul er indføjet. Efter AB 92 § 10, stk. 4-5, skal
entreprenøren således som hovedregel i sine aftaler med underleverandører sør-
ge for, at disse påtager sig at hæfte for mangler ved byggematerialer i 5 år fra
byggeriets aflevering, dog højst 6 år fra det tidspunkt, hvor materialerne er leve-
ret til lager eller videresalg.
9.2.1. Lovreglerne om forældelse og reklamation brydes i et vist omfang af aftalte
reklamationsregler, herunder navnlig af reglerne i AB 92.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0202.png
-200-
Den absolutte reklamationsfrist i købelovens §§ 54 og 83 kan således fraviges ved
aftale - i forbrugerkøb dog ikke til skade for køberen.
For entreprenøren vil der normalt gælde en absolut reklamationsfrist på 5 år, en-
ten efter AB 92 § 36, eller efter særskilt aftale. Fristen efter AB 92 løber fra afle-
veringen af byggeriet.
For de tekniske rådgivere, som har medvirket ved opførelsen af en bygning, vil
det som regel være aftalt, at ABR 89 skal gælde. I ABR 89, pkt. 6.2.3., er der fast-
sat en absolut reklamationsfrist på 5 år. Fristen løber fra afleveringen af byggeri-
et.
Som det ses, gælder der i vidt omfang på aftalemæssigt grundlag en 5-årig rekla-
mationsfrist i tilfælde, hvor der er 5-årig forældelsesfrist. Der er den afgørende
forskel, at forældelsesfristen suspenderes ved undskyldelig uvidenhed om kravet,
mens reklamationsfristen også løber under disse omstændigheder. Der kan end-
videre være forskel med hensyn til fristens begyndelsestidspunkt. Forældelsen
begynder således at løbe ved arbejdets afslutning, mens reklamationsfristen løber
fra den aftalte afleveringsdag.
9.2.1.3.1 praksis vil ansvarsperioderne for mangler herefter typisk være således:
- Entreprenøren hæfter i 5 år efter AB 92 § 36 eller særskilt aftale.
- De tekniske rådgivere, som har medvirket ved opførelsen af bygningen, hæfter i
5 år efter reglen i ABR.
Det samme gælder for andre tekniske rådgivere, hvis det er aftalt, at ABR skal
gælde.
- Materialeleverandørerne hæfter i 5 år, hvis AB 92 er vedtaget, jf. § 10, stk. 4.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-201-
9.2.2. Udvalgets overvejelser og forslag.
Efter udvalgets opfattelse bør der gælde ensartede ansvarsperioder inden for
byggeriet, således at der blandt de involverede parter er en fælles interesse i at få
spørgsmålet om fejl og mangler ved en ejendom afklaret hurtigt og effektivt.
Det er bl.a. dette synspunkt, der ligger til grund for den fælles 5-årige ansvars-
periode, som aftalemæssigt er gennemført inden for statsligt og statsstøttet bygge-
ri som led i Boligministeriets kvalitetssikringsreform, og som nu også er indføjet i
AB 92.
I praksis gælder der i dag også en 5-årig ansvarsperiode for de tekniske rådgivere,
jf. reglerne i ABR.
På den baggrund finder udvalget ikke, at der er behov for at lovgive om de udfø-
rendes og rådgivernes ansvarsperioder.
Den 1-årige ansvarsperiode, som efter købeloven gælder for leverandører af
byggematerialer, må efter udvalgets opfattelse anses for at være urimeligt kort
under hensyn til, at de materialer, der er tale om, er bestemt til at indgå i pro-
dukter med en normalt meget lang levetid. En betydelig del af de materialefejl,
som forekommer i praksis, giver sig først udslag efter mere end 1 års forløb.
De fleste bygningstekniske fejl vil derimod give sig udslag, der i hvert fald kan
konstateres af en fagmand, inden for 5 år fra afleveringen af byggeriet. Som
nævnt ovenfor har man ved den seneste revision af AB indføjet kvalitetssik-
ringsreformens såkaldte byggeleveranceklausul, hvorefter leverandørerne skal
forpligtes til at hæfte for mangler ved byggematerialerne i som hovedregel 5 år,
jf. AB 92 § 10, stk. 4-5. Den ensartede ansvarsperiode på 5 år, som hermed er
indført, vil gøre det nærliggende for bygherren at lade en fagmand gennemgå
ejendommen inden 5-års periodens udløb.
Udvalget finder det uheldigt, at den ved lov fastsatte reklamationsfrist er helt an-
derledes end den, der som følge af reglerne i AB 92 typisk vil gælde i praksis. Ud-
valget foreslår derfor, at købelovens reklamationsregler ændres, således at en 5-
årig ansvarsperiode for materialeleverandører indføjes i loven.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-202-
Udvalget foreslår, at mangler ved byggematerialer skal gøres gældende inden 5
år fra byggeriets aflevering, dog senest 6 år fra overgivelsen af materialerne til
køber, medmindre den pågældende leverandør har givet en garanti for et længe-
re tidsrum eller har handlet svigagtigt, i forbrugerkøb i strid med almindelig hæ-
derlighed.
Skønt udvalgets opgave efter kommissioriet er begrænset til at stille forslag om
regler vedrørende erhvervelse af fast ejendom - i denne forbindelse nybyggeri og
ombygninger - er lovudkastet udformet sådan, at reklamationsfristen gælder ved
køb af byggematerialer, uanset hvad materialerne konkret skal bruges til. Dette
skyldes, at en sondring med hensyn til, om materialerne skal bruges i forbindelse
med et nybyggeri, en ombygning eller et reparationsarbejde forekommer ube-
grundet og desuden ville være retsteknisk uheldig.
5-års fristen vil gælde i tilfælde, hvor der er en afleveringsforretning med hensyn
til det pågældende arbejde. Hvor der ikke er en afleveringsforretning samt i de
sjældne tilfælde, hvor materialerne leveres til køber mere end et år før arbejdet
er færdigt, vil fristen efter udvalgets forslag være 6 år fra overgivelsen af materi-
alerne til køber. I praksis vil reklamationsfristen dermed fortsat være lidt kortere
end efter AB 92.
Forbrugerrådets repræsentant har i udvalget givet udtryk for, at Forbrugerrådet
principielt ville finde det rigtigt helt at ophæve købelovens reklamationsregler.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0205.png
-203-
UDKAST
TIL
LOV OM FORBRUGERBESKYTTELSE VED KØB AF FAST EJENDOM
Kapitel 1
Lovens anvendelsesområde og fravigelighed
§
1.
Denne lov gælder for køb af fast ejendom, når ejendommen enten ho-
vedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til
beboelse for køberen, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Loven gælder ikke for køb af en grund.
§ 2. Loven kan ved forudgående aftale kun fraviges til skade for køberen eller
sælgeren, hvis den pågældende har handlet erhvervsmæssigt.
Kapitel 2
Tilstandsrapporter og oplysninger om ejerskifteforsikring
§
3.
Har køberen inden aftalens endelige indgåelse fra sælgeren modtaget en rap-
port om bygningernes fysiske tilstand (tilstandsrapport) og oplysning om ejerskif-
teforsikring, jf. §§ 5 og 6, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en
bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2 og 3. Køberen kan heller ik-
ke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands-
rapporten, jf. dog stk. 2 og 3.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0206.png
-204-
Stk. 2. Sælgeren skal inden aftalens indgåelse sikre sig, at køberen er bekendt
med de i stk. 1 nævnte retsvirkninger. I modsat fald gælder stk. 1 ikke.
Stk. 3. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig en mangel, hvis
sælgeren har ydet en garanti vedrørende det pågældende forhold eller har hand-
let svigagtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan endvidere påberåbe sig en man-
gel, hvis sælgeren har opført bygningen med salg for øje, og er erstatningsansvar-
lig for det pågældende forhold som følge af egne eller andres fejl ved opførelsen
af bygningen.
Stk. 4. Er en bygnings fysiske tilstand mangelfuld, indtræder køberen uanset be-
stemmelsen i stk. 1 uden aftale herom i krav, som sælgeren i anledning af det på-
gældende forhold kunne have gjort gældende mod tidligere sælgere og mod den,
der har medvirket ved opførelsen af bygningen.
§ 4. Køberen kan over for den bygningssagkyndige, der har udarbejdet til-
standsrapporten, jf. § 5, fremsætte krav om skadeserstatning for fejl, der burde
have været omtalt i tilstandsrapporten.
Stk. 2. Den, som vil påberåbe sig, at en fejl burde have været omtalt i tilstands-
rapporten, skal give den bygningssagkyndige meddelelse herom inden 5 år fra
den aftalte overtagelsesdag, dog senest 6 år fra rapportens datering. I modsat fald
mister den pågældende retten til at påberåbe sig, at fejlen burde have været om-
talt i tilstandsrapporten, medmindre den bygningssagkyndige har ydet en garanti
for et længere tidsrum eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
§ 5. En tilstandsrapport skal for at have de i § 3 nævnte retsvirkninger være
udarbejdet af en bygningssagkyndig, der er beskikket af boligministeren, og skal
være udfærdiget på et skema, der er godkendt af boligministeren.
Tilstandsrapporten skal endvidere være udarbejdet eller fornyet af den
bygningssagkyndige mindre end 6 måneder før den dag, hvor køberen modtager
rapporten.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0207.png
-205-
Stk. 2. Boligministeren fastsætter regler om beskikkelse som bygningssagkyndig,
herunder om obligatorisk ansvarsforsikring og andre betingelser for at opnå be-
skikkelse. For beskikkelse betales et gebyr på ... kr.
§ 6. Oplysning om ejerskifteforsikring skal for at have de i § 3 nævnte rets-
virkninger være skriftlig og indeholde en meddelelse fra et forsikringsselskab om,
og i givet fald på hvilke vilkår der kan tegnes en forsikring vedrørende ejendom-
men, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen, og med mulighed for forlængelse
i yderligere 5 år, dækker fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der ikke er nævnt i
tilstandsrapporten, jf. § 5 .
Stk. 2. Justitsministeren kan fastsætte regler om dækningsomfanget for forsikrin-
ger, som der kan oplyses om med de i § 3 nævnte retsvirkninger, samt om indhol-
det af de i stk. 1 nævnte meddelelser fra forsikringsselskaber.
Kapitel 3
Ikrafttrædelsesbestemmelser
§ 7.
Loven træder i kraft den ... og har virkning for aftaler, der indgås efter
ikrafttrædelsen.
§ 8. Justitsministeren fremsætter forslag til revision af loven i folketingssamlingen
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0208.png
-206-
Bemækninger
til
udkastet
til lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom.
Til § 1.
Stk. 1.
Loven gælder for aftaler om køb af fast ejendom, bortset fra køb af ubebyggede
grunde. Begrebet "fast ejendom" er ikke helt entydigt i lovgivningen, men bør ef-
ter formålet med de foreslåede regler forstås bredt her, jf. dog nedenfor om be-
stemmelsen i stk. 2. Uden at der er tale om en udtømmende opregning - også for-
di der senere kan opstå nye retlige ejendomsformer - har udvalget følgende for-
mer for ejendom for øje:
1) et eller flere sammenhørende matrikelnumre.
Flere matrikelnumre anses for sammenhørende, når det er nødvendigt at
indhente matrikelmyndighedernes samtykke til en adskillelse,
2) en del af et matrikelnummer (udstykning),
3) bygninger på lejet grund eller på søterritoriet,
4) ejerlejligheder,
5) ideelle anparter af en ejendom,
6) andele i en andelsboligforening, og
7) aktier eller andre adkomstdokumenter med tilknyttet brugsret til en
ejendom.
Køb af færdige huse til opstilling på en grund, køberen ejer, er ikke omfattet af
loven. Det samme gælder byggesæt m.v.
Lovens hovedområde er forbrugeres køb eller salg af egen bolig. De fleste hand-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0209.png
-207-
ler, der er omfattet af loven, vil være handler mellem forbrugere. Loven finder
imidlertid anvendelse, hvis blot den ene af kontraktsparterne anvender, hen-
holdsvis vil anvende ejendommen til beboelse. Det er uden betydning, om den
anden part handler erhvervsmæssigt eller ej.
Loven afspejler således det forhold, at såvel sælger som køber kan have behov
for "forbruger"beskyttelse ved aftaler om køb af fast ejendom. Udvalget har dog i
overensstemmelse med den sædvanlige sprogbrug i tilsvarende lovgivning valgt at
benytte udtrykket "køb" i lovudkastets titel. Loven gælder eksempelvis også for
salg af egen bolig til en erhvervsdrivende, der vil benytte ejendommen er-
hvervsmæssigt, f.eks, til forretning eller til udlejning, og for forbrugeres køb fra et
kreditinstitut, der har overtaget det pågældende hus på tvangsauktion.
Udenfor falder handelskøb, dvs. salg mellem erhvervsdrivende, der handler som
led i deres erhverv. Loven vil således normalt ikke gælde i tilfælde, hvor en udlej-
ningsejendom skifter ejer.
Kriteriet, at ejendommen hovedsagelig er bestemt til "beboelse for køberen",
henholdsvis anvendes til "beboelse for sælgeren", omfatter også tilfælde, der
ganske kan sidestilles hermed, f.eks, hvor det er meningen, at familiemedlemmer
eller andre, som køberen har en privat interesse i at skaffe en bolig, skal bo i
ejendommen.
En ejerlejlighedsforenings salg af en ejerlejlighed, der hidtil har været anvendt til
beboelse, vil normalt allerede fordi køberen også skal bruge den til beboelse væ-
re omfattet af loven. Selv om køberen undtagelsesvis skulle opnå tilladelse til er-
hvervsmæssig udnyttelse af lejligheden, taler reale hensyn for at give ejerlejlig-
hedsforeninger den beskyttelse, der vil ligge i loven. Efter udvalgets opfattelse
bør en formålsfortolkning kunne føre til, at loven gælder i det nævnte tilfælde.
Drejer det sig derimod om salg af en ejerlejlighed, der fremtræder som forret-
ningslokale, vil forholdet ikke være omfattet af loven.
Loven omfatter ikke kun køb af helårsbolig. Også fritidshuse m.v. vil normalt væ-
re omfattet.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0210.png
-208-
Som det fremgår af lovteksten, er det uden betydning om huset er helt nyopført
eller allerede beboet. Loven gælder, blot ejendommen er bestemt til beboelse for
køberen.
Udvalget forudsætter, at erhvervelse af aktier i et ejendomsaktieselskab vil være
omfattet af loven, såfremt der til aktiebesiddelsen er knyttet en ret til at bebo en
lejlighed i selskabets ejendom og aktiekøbet er sket med henblik på at opnå en
bolig for køberen. Udvalget vil dog ikke udelukke, at det for at undgå tvivl kan
være mest hensigtsmæssigt at anføre dette udtrykkeligt i lovteksten.
Retstekniske hensyn og hensynet til modparten taler imod, at der ved afgørelsen
af, om denne lov finder anvendelse, skal lægges vægt på køberens eller sælgerens
samlede erhvervsmæssige forhold. Afgørende for, om ejendommen anses for "ho-
vedsagelig" at være anvendt til/bestemt til beboelse eller ej, bør derfor i tvivlstil-
fælde være, om ejendommen har en erhvervsmæssig fremtræden.
Køb af en landbrugsejendom vil kunne være omfattet af loven, hvis landbrugs-
pligten er under ophævelse. I øvrigt bør køb af landbrugsejendomme falde uden
for loven, medmindre jordtilliggendet er så beskedent, at der ikke kræves "grønt
kort" for at drive ejendommen. Selv sådanne små landbrugsejendomme vil dog
falde uden for loven, hvis ejendommen klart har erhvervskarakter, f.eks, fordi
ejendommen har en meget stor besætning. -
Køb foretaget af en ikke-erhvervsdrivende forening, f.eks, en sports- eller anden
fritidsforening, vil som regel ikke umiddelbart være omfattet af loven, idet ejen-
dommen ikke vil kunne siges at være bestemt til "beboelse". Om loven alligevel
finder anvendelse, vil derfor i et sådant tilfælde afhænge af, om sælgeren hoved-
sagelig har anvendt ejendommen til beboelse.
Stk.
2.
Stk. 2 indeholder en begrænsning i anvendelsesområdet, idet loven ikke gælder
ved køb af ubebyggede grunde. Skulle tilstandsrapporter have værdi for parterne,
måtte undersøgelsen af et stykke grund foretages af andre end de beskikkede
bygningssagkyndige, der er omtalt i lovudkastets § 3. Det kan nævnes, at Dansk
Ejendomsmæglerforenings standardslutsedler vedrørende køb af grunde indehol-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0211.png
-209-
der en klausul, hvorefter køberen inden 20 dage kan træde tilbage fra aftalen,
hvis det ved en geoteknisk rapport dokumenteres, at der kræves ekstra fundering
eller pilotering af grunden. Sælgeren kan kun afværge tilbagetrædelsen ved at ac-
ceptere at betale udgifterne til den nødvendige ekstrafundering eller -pilotering.
Til § 2.
Bestemmelsen drejer sig om, hvorvidt loven kan fraviges ved aftale mellem par-
terne.
I overensstemmelse med anden lovgivning, der har til formål at beskytte forbru-
gere, fastsættes det, at parterne ikke til skade for en ikke erhvervsmæssigt hand-
lende køber på forhånd kan aftale, at lovens regler ikke skal gælde.
Da loven - i modsætning til anden forbrugerlovgivning - tillige indeholder regler,
der beskytter sælgeren, fastsættes det, at loven på tilsvarende måde ikke ved for-
udgående aftale skal kunne fraviges til skade for sælgeren, medmindre denne har
handlet erhvervsmæssigt.
Ved afgørelsen af, om sælgeren eller køberen har handlet erhvervsmæssigt, er
det afgørende, om den pågældende er erhvervsdrivende og har handlet som led i
erhverv. En virksomhed, der sælger funktionærboliger til sine ansatte, bør efter
omstændighederne kunne anses for at handle som led i sit erhverv, selv om den
ellers ikke beskæftiger sig med ejendomshandel. Derimod handler den, der køber
eller sælger sin private bolig, ikke som led i erhverv.
Det kan nævnes, at lov om erstatning for miljøskader indeholder særlige regler
om erstatningsansvar for miljøskader på bebyggede og ubebyggede grunde. Ud-
valget lægger til grund, at i tilfælde, hvor køberen vil få en bedre retsstilling efter
reglerne i miljøskadeerstatningsloven end efter de her foreslåede regler om køb
af fast ejendom, vil reglerne om erstatning for miljøskader som de specielle reg-
ler finde anvendelse.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0212.png
-210 -
Til § 3.
Lovudkastets kapitel 2 indeholder regler om retsvirkningen af, at der foreligger
en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring i forbindelse med køb af
en fast ejendom. Om formålet med og den generelle baggrund for de foreslåede
regler henvises til kapitel 8, pkt. 8.4, ovenfor.
Bestemmelsen i § 3. stk. 1.1. pkt.. indebærer, at sælgeren med de i stk. 2 og 3 an-
førte begrænsninger kan frigøre sig for sin hæftelse for fysiske mangler vedrøren-
de ejendommens bygninger ved inden aftalens indgåelse at levere en tilstandsrap-
port om ejendommens bygninger og fremlægge oplysninger om muligheden for at
tegne ejerskifteforsikring. Stk. 1. 2. pkt.. indeholder en regel, der sikrer, at sæl-
geren normalt ikke kommer til at hæfte for den bygningssagkyndiges fejl. Reglen
i stk. 4. sikrer, at køberen indtræder i sælgerens eventuelle ret til at gøre krav
gældende mod tidligere sælgere og mod entreprenører og andre, som har med-
virket ved opførelsen af bygningen, selv om køberen i medfør af stk. 1 ikke har
noget krav mod sin sælger.
Stk. 1, 1. pkt.
Efter stk. 1,1. pkt., kan sælgeren frigøre sig for sin hæftelse for fysiske mangler
ved bygningerne ved for det første at indhente en tilstandsrapport. Sælgeren skal
efter bestemmelsen sørge for, at køberen modtager et eksemplar af rapporten, og
dette skal ske inden aftalen indgås. Normalt vil rapporten foreligge inden der un-
derskrives en købsaftale, men betingelsen vil også være opfyldt, hvis købsaftalen
er indgået på betingelse af, at en tilstandsrapport, der udarbejdes efterfølgende,
ikke afslører fejl. Sælgeren kan ikke nøjes med i salgsmaterialet at oplyse købe-
ren om, at der foreligger en tilstandsrapport, som køberen eventuelt kan rekvire-
re. Sælgeren behøver derimod ikke at sikre sig, at køberen faktisk læser rappor-
ten.
For at frigøre sig for mangelshæftelsen skal sælgeren for det andet give køberen
oplysning om mulighederne for at tegne ejerskifteforsikring. På samme måde som
med tilstandsrapporten, skal sælgeren sørge for, at køberen modtager forsikrings-
oplysningen inden aftalens indgåelse. Oplysningen om ejerskifteforsikring skal
være skriftlig, jf. lovudkastets § 6 og bemærkningerne hertil.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0213.png
-211 -
Bestemmelsen er udformet således, at den kun gælder, hvis sælgeren leverer til-
standsrapporten og forsikringsoplysningen. Det er ikke nok, at sælgeren ved, at
køberen selv har fået udarbejdet en rapport og selv har indhentet et tilbud på
ejerskifteforsikring. Derimod er det uden betydning, om sælgeren selv har rekvi-
reret tilstandsrapporten eller f.eks, har købt den af et tidligere køberemne.
I den foreslåede bestemmelse har udvalget brugt udtrykket "mangelfuld". Udvalg-
et foreslår imidlertid ikke, at spørgsmålet om, hvad der udgør en mangel, lovre-
guleres, jf. ovenfor i kapitel 8, pkt. 8.3.1 bestemmelsen henvises der således til en
retsstandard. hvis indhold som hidtil må fastsættes af domstolene.
Begrænsningen af sælgers hæftelse angår alene fysiske mangler vedrørende byg-
ningerne, herunder ulovlige bygningsindretninger m.v. - dvs. de mangler, som den
bygningssagkyndiges undersøgelse retter sig mod, jf. bemærkningerne nedenfor
til lovudkastets § 5. Sælger hæfter uændret for vanhjemmel og andre retlige
mangler samt for mangler, der alene vedrører grunden. Tilstandsrapporten skal
dreje sig om "bygningernes fysiske tilstand". Heri ligger, at den sagkyndiges un-
dersøgelse ikke skal omfatte forhold, der vedrører grunden. Indirekte kan forhold
vedrørende grunden imidlertid have eller få betydning for bygningernes tilstand,
og i så fald skal de indgå i undersøgelsen. Den bygningssagkyndige skal f.eks, tage
stilling til, om bygningens sokkelhøjde er tilstrækkelig, hvis grunden er vandliden-
de. Begrænsningen af sælgers hæftelse angår således også sådanne forhold.
Stk. 1, 2. pkt.
I stk.l, 2. pkt., fastsættes det, at sælgeren ikke hæfter for mangler, som den byg-
ningssagkyndige burde have opdaget, medmindre der foreligger svig eller grov u-
agtsomhed fra sælgerens side. Har den bygningssagkyndige ved en fejl overset en
mangel, kan der således ikke på grundlag heraf rejses erstatningskrav mod sælge-
ren. I retspraksis er det ikke ganske afklaret, i hvilket omfang sælgeren eventuelt
kan identificeres med den bygningssagkyndige, og udvalget har fundet det rigtigt
at løse dette spørgsmål i lovudkastet.
Som nævnt nedenfor i bemærkningerne til lovudkastets § 5 forudsætter udvalget,
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-
212
-
at Boligministeriet ved udformningen af rapportskemaerne sikrer, at den byg-
ningssagkyndige i forbindelse med sin undersøgelse spørger sælgeren om forhold,
som en sagkyndig ikke (altid) kan se, men som en sælger vil opdage ved at bo i
huset, f.eks, om der trænger vand ind, når det regner. Sælgeren vil pådrage sig et
ansvar, såfremt han ved besvarelsen af disse spørgsmål handler svigagtigt eller
groft uagtsomt.
Stk. 2.
Efter stk. 2 er det en betingelse for, at sælgeren kan opnå de gunstige retsvirknin-
ger efter stk. 1, 1. og 2. pkt., at det inden aftalens indgåelse er blevet gjort klart
for køberen, hvillken betydning sælgers fremlæggelse af tilstandsrapport og for-
sikringsoplysning har for retsstillingen mellem køber og sælger. Udvalget har
valgt formuleringen, at sælgeren skal "sikre sig, at køberen er bekendt med.." for
at præcisere, at det ikke er tilstrækkeligt, at der findes en omtale eller afskrift af
loven i et fortrykt standarddokument, som eventuelt vedhæftes købsaftalen. Sæl-
geren må normalt sørge for at orientere køberen udtrykkeligt om reglerne i stk. 1,
1. og 2. pkt. Da sælgeren i givet fald vil skulle bevise, at han har opfyldt sin infor-
mationspligt, bør informationen gives skriftligt.
Stk. 3.
Stk. 3 indeholder visse undtagelser fra den foreslåede regel. For det første gælder
de gunstige retsvirkninger for sælgeren ikke, hvis sælgeren har handlet svigagtigt
eller groft uagtsomt i relation til det forhold, som køberen vil påberåbe sig. Sæl-
geren bør ikke kunne slippe for mangelshæftelsen, hvis der er noget alvorligt at
bebrejde ham, f.eks, at han har rettet i tilstandsrapporten inden den gives til kø-
beren, eller - i de sjældne tilfælde, hvor det måtte være aktuelt - at han har und-
ladt at gøre opmærksom på en mangel, som sælgeren ved vil være skjult for den
bygningssagkyndige, eller som først er opstået i perioden mellem udfærdigelsen
af tilstandsrapporten og ejendommens salg. Det må i øvrigt antages, at der skal
meget til, før en uprofessionel sælgers optræden vil blive karakteriseret som svig-
agtig eller groft uagtsom. Det vil normalt ikke kunne kræves, at sælgeren foreta-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 213 -
ger en kritisk gennemgang af tilstandsrapporten for at kontrollere, om den byg-
ningssagkyndige har overset noget. Sælgeren behøver ikke bekymre sig om at un-
dersøge og oplyse om de for en fagmand synlige forhold som tagets og trævær-
kets alder og tilstand, installationernes fremtræden, betydningen af, at der er
skjulte installationer o.s.v. Grov uagtsomhed vil normalt heller ikke foreligge,
hvis en uprofessionel sælger undlader at oplyse om mangler ved ejendommen,
som han burde have haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved,
og som måske nu er skjulte selv for en bygningssagkyndig. Som eksempel kan
nævnes mangler ved fundamentet, der tidligere under sælgerens ejertid har givet
sig udslag i revnedannelser, som er blevet udbedret. Sælgeren vil derimod handle
groft uagtsomt, hvis han f.eks, undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet
en fugtplet, der er opstået efter vandindtrængen.
Reglen i stk. 1 afskærer endvidere ikke køberen fra at kræve erstatning på grund-
lag af en garanti vedrørende det pågældende forhold. Ovenfor i kapitel 8, pkt.
8.2., er der gjort nærmere rede for retspraksis med hensyn til spørgsmålet om,
hvornår en aftale indeholder en garanti. Afgørelsen heraf beror på en konkret
fortolkning af aftalen samt en vurdering af parternes udtalelser og øvrige adfærd
under salgsforhandlingerne.
Medmindre sælgeren handler erhvervsmæssigt, vil han ikke gyldigt kunne give en
"blanco-garanti", der går ud på, at han indestår for, at der ikke er mangler ved
ejendommen. Dette ville være i strid med reglen i udkastets § 2, hvorefter loven
kun kan fraviges til skade for en af parterne, hvis denne handler erhvervsmæssigt.
Endelig har udvalget ikke fundet det rimeligt eller hensigtsmæssigt at fritage pro-
fessionelt handlende sælgere for det strenge culpaansvar, der efter retspraksis
gælder med hensyn til fagfejl i tilfælde, hvor sælgeren som entreprenør selv har
opført bygningen, eller hvor sælgeren som professionel bygherre har stået for op-
førelsen. Derfor foreslår udvalget i stk. 3, 2. pkt., en regel, hvorefter den særlige
retsvirkning efter stk. 1 ikke gælder med hensyn til mangler, som sælgeren er er-
statningsansvarlig for, såfremt sælgeren har opført den pågældende bygning med
salg for øje - enten som bygherre eller som bygmester -, og såfremt erstatningsan-
svaret skyldes håndværksmæssige fejl eller andre fagfejl, som er begået af sælge-
ren selv eller nogen, han er ansvarlig for, ved opførelsen af bygningen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0216.png
-214-
Stk. 4.
Bestemmelsen i stk. 4 drejer sig om køberens ret til at indtræde i krav mod tidli-
gere led, når sælgerens mangelshæftelse er bortfaldet efter reglerne i stk. 1.
Det må antages, at køberen af en fast ejendom uden særlig aftale herom kan ind-
træde i sælgerens eventuelle krav mod tidligere sælgere, entreprenører, materia-
leleverandører m.v., jf. afsnit 8.6 ovenfor. Denne ulovregulerede indtrædelsesret
må endvidere antages at gælde, selv om det tidligere led er en privat sælger, og
uanset om den umiddelbare sælger er under konkurs. Køberen kan ikke gøre
større krav gældende mod et tidligere led, end det tidligere leds medkontrahent
ville have ret til.
Det er derimod ikke afklaret i retspraksis, om køber i indtrædelsestilfælde kan
gøre et større krav gældende mod det tidligere led end mod sin sælger. Dette
spørgsmål bliver aktuelt, når sælgerens mangelshæftelse er bortfaldet i medfør af
reglerne i stk. 1, og for at undgå tvivl har udvalget fundet det rigtigst at indføje en
bestemmelse om, at køberens eventuelle krav mod tidligere led ikke berøres af,
at køberen ikke kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod sin sælger.
Tidligere led bør efter udvalgets opfattelse ikke opnå en bedre retsstilling på
grund af den for dem tilfældige omstændighed, at en senere sælger leverer en til-
standsrapport og en forsikringsoplysning til sin køber. Den foreslåede bestem-
melse regulerer ikke i øvrigt køberes adgang til "springende regres".
Det bemærkes, at der ikke i vilkårene for ejerskifteforsikringer vil kunne stilles
krav om, at køber først skal rette sit krav mod eventuelle tidligere led. Forsik-
ringsselskabet vil eventuelt kunne indtræde i køberens krav mod tidligere led.
Til
§
4
Stk. 1
I retspraksis er det ikke afklaret, i hvilket omfang køberen kan kræve erstatning
af en bygningssagkyndig, som sælgeren har engageret, hvis den bygningssagkyndi-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-215 -
ge ved en fejl overser en mangel, jf. ovenfor i kapitel 8, pkt. 8.4.
Udvalget finder det vigtigt, at den bygningssagkyndige kan gøres ansvarlig, hvis
han ud fra en faglig bedømmelse har begået fejl og derved f.eks, har undladt at
omtale forhold, som burde have været nævnt i rapporten. Den
bygningssagkyndige vil jo være klar over, at hans rapport skal bruges i forbindelse
med et salg af ejendommen, og han bør efter udvalgets opfattelse altid være
ansvarsforsikret, jf. nedenfor vedrørende § 5.
Reglen i stk. 1 er indsat for at undgå tvivl om dette spørgsmål.
Bestemmelsen medfører alene den præcisering af køberens retsstilling, at han
kan rette et eventuelt erstatningskrav direkte mod den bygningssagkyndige, selv
om han ikke har et kontraktsforhold til denne.
Det vil afhænge af dansk rets almindelige erstatningsregler, hvornår der fore-
ligger det fornødne ansvarsgrundlag. Det afgørende vil normalt være, om den
bygningssagkyndige bedømt ud fra de faglige normer på området har begået en
fejl ved sin besigtigelse af ejendommen, jf. herved bemærkningerne nedenfor til
lovudkastets § 5. Den bygningssagkyndige, der foretager undersøgelsen, under-
kastes et professionelt ansvar, således at den pågældende bliver ansvarlig, hvis
han overser fejl, som han burde opdage på grundlag af sin uddannelse, herunder
de særlige uddannelseskrav, som Boligministeriet forventes at fastsætte som led i
en beskikkelsesordning, jf. § 5. Det har været væsentligt for PAR's repræsentant i
udvalget, at det understreges, at ansvaret ikke rækker videre, og at der således ik-
ke er tale om, at den bygningssagkyndige efter den ordning, som udvalget fore-
slår, hæfter for skjulte mangler, som ikke burde have været opdaget ved den pro-
fessionelle undersøgelse.
Det afhænger endvidere af almindelige erstatningsregler, hvilke tab køberen i gi-
vet fald kan kræve erstattet. Efter den her foreslåede regel er den bygningssag-
kyndiges erstatningspligt ikke beløbsmæssigt begrænset som i de eksisterende an-
svarsforsikringer for bygningssagkyndige, jf. herom i kapitel 3, pkt. 3.5.1.3.1, oven-
for.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 216 -
Er både sælgeren og den bygningssagkyndige erstatningsansvarlige, gælder er-
statningsansvarslovens regler om flere erstatningsansvarlige. Bedømmes sælge-
rens handling som svigagtig i forhold til køberen, jf. den foreslåede § 3, stk. 1, og
anses der at foreligge en professionel fejl fra den bygningssagkyndiges side, kan
der efter omstændighederne ske en indbyrdes fordeling af erstatningsbyrden,
hvor der kan tages hensyn til, at den bygningssagkyndige er ansvarsforsikret, jf.
erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, sammenholdt med § 19, stk. 2, nr. 1. Deri-
mod vil sælgeren have fuld regres mod den bygningssagkyndige, hvis denne er an-
svarsforsikret og sælgerens ansvar alene skyldes, at han har givet en garanti i til-
lid til den fejlagtige rapport, se erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, sammen-
holdt med § 19, stk. 1.
Stk. 2
Efter bestemmelsen i stk. 2 indføres der en reklamationsfrist på 5 år for så vidt
angår krav mod den bygningssagkyndige.
Reklamationsfristen løber efter den foreslåede bestemmelse fra den aftalte over-
tagelsesdag. Indsigelsesfristen udvides således i forhold til den, der gælder efter
standardvilkårene i ABR 89, hvorefter reklamationsfristen er 5 år fra afslutning-
en af rådgivningsopgaven. Dette indebærer, at den bygningssagkyndige ville kun-
ne komme til i enkelte tilfælde at hæfte for fejl i meget længere tid end 5 år efter
at han har lavet tilstandsrapporten, nemlig hvis overtagelsesdagen mellem køber
og sælger bliver aftalt til et tidspunkt længe efter handelens indgåelse. For at for-
hindre sådanne urimelige situationer foreslår udvalget, at der skal reklameres
over for den bygningssagkyndige senest 6 år efter rapportens seneste datering.
Praktiserende Arkitekters Råds repræsentant har under udvalgets drøftelser op-
lyst, at denne udvidelse af reklamationsfristen med 1 år, måske vil kunne medføre
en vis forhøjelse af de bygningssagkyndiges nuværende ansvarsforsikringspræmi-
er.
5-års fristen gælder ikke, hvis den bygningssagkyndige undtagelsesvis har påtaget
sig at indestå for rigtigheden af en bestemt oplysning i længere tid. Fristen gælder
heller ikke, hvis den bygningssagkyndige har handlet svigagtigt eller groft uagt-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0219.png
- 217-
somt. I så fald forældes kravet mod den bygningssagkyndige efter de almindelige
regler i lov om forældelse af visse fordringer (1908-loven).
5-års fristen gælder for enhver, der har et erstatningskrav mod den bygningssag-
kyndige som følge af, at denne fejlagtigt har undladt at omtale et forhold i til-
standsrapporten.
Til § 5
Stk. 1.
I stk. 1 fastsættes de krav til tilstandsrapporten, som skal være opfyldt, for at rap-
porten kan have de i § 3 nævnte retsvirkninger. Rapporten skal dels være ud-
arbejdet af en dertil beskikket bygningssagkyndig, jf. stk. 2, dels være udfærdiget
på rapportskemaer, som er godkendt af boligministeren. Endvidere må rapporten
ikke være for gammel, jf. nærmere nedenfor.
Stk. 1, 1. pkt.
Efter den foreslåede bestemmelse skal Boligministeriet bl.a. godkende rapport-
skemaernes udformning. Ved udformningen bør der lægges vægt på, at alle for-
hold, der normalt har betydning for en køber, skal omtales detaljeret og på en
overskuelig måde. Efter udvalgets opfattelse bør den bygningssagkyndige under
gennemgangen gå frem efter en form for checkliste, og de skemaer, som benyttes
til den endelige rapport, bør have plads til uddybende bemærkninger, sådan at
beskrivelsen under de enkelte punkter ikke bliver stikordspræget.
Som anført ovenfor i kapitel 8, pkt. 8.4., rinder udvalget, at de skemaer, som i dag
bruges ved PAR/FRI's husbesigtigelsesordning, vil være et velegnet udgangs-
punkt ved udformningen af de rapportskemaer, som skal anvendes under den fo-
reslåede ordning. PAR/FRI-ordningen er nærmere omtalt ovenfor i kapitel 3,
pkt. 3.5.1.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 218 -
Udvalget forudsætter, at Boligministeriet bl.a. inddrager forsikringsbranchen i ar-
bejdet med henblik på, at rapportskemaerne udformes sådan, at forsikringssel-
skaberne kan lægge enhver beskikket bygningssagkyndigs tilstandsrapport til
grund ved afgørelsen af, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod
skjulte fejl.
Udvalget forudsætter, at den bygningssagkyndiges undersøgelse af ejendommen
på samme måde som ved udførelse af varmesyn og ved PAR/FRI-konsulenternes
besigtigelser foretages med brug af håndredskaber og uden, at der foretages så-
kaldt destruktive fysiske indgreb i bygningen, dvs. uden at den bygningssagkyndi-
ge f.eks, skal bryde gulvbrædder op eller bore huller i vægge som led i undersø-
gelsen af en ejendom. Sådanne foranstaltninger ville i langt de fleste tilfælde væ-
re ude af proportion, og tilstandsrapporten ville blive uforholdsmæssigt dyr. Viser
undersøgelsen, at der er en for den bygningssagkyndige kendelig risiko for fejl,
der ikke kan afsløres ved den foretagne undersøgelse, skal dette imidlertid frem-
gå af rapporten.
Der er naturligvis ikke noget til hinder for, at parterne særskilt aftaler med den
bygningssagkyndige, at denne skal foretage en grundigere undersøgelse, f.eks, af
umiddelbart utilgængelige skunkrum.
Efter udvalgets opfattelse vil der hurtigt danne sig faglige normer for, hvad en
bygningssagkyndig bør opdage ved en besigtigelse og omtale i rapportskemaet. På
udvalgets anmodning har Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdet et notat om til-
standsrapporter, hvori helt foreløbigt er angivet, hvilke krav der bør stilles til den
bygningssagkyndiges undersøgelse. Notatet er medtaget i betænkningen som bi-
lag 2.
Som det fremgår af notatet, er formålet med en tilstandsrapport at oplyse, i hvil-
ket omfang den undersøgte bygnings fysiske tilstand afviger negativt fra tilstan-
den i tilsvarende intakte huse af samme alder. Formålet er ikke at beskrive ejen-
dommens almindelige fremtræden, dens mere eller mindre hensigtsmæssige rum-
fordelinger, den sædvanlige levealder på forskellige bygningsdele og med-
følgende inventar o.s.v. Rapporten skal oplyse om bygningernes fysiske tilstand
med henblik på, at disse oplysninger kan indgå i købers vurdering af, om han vil
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
- 219 -
købe ejendommen, samt i parternes vurdering af, hvad ejendommen i givet fald
skal koste. Rapporten skal endvidere kunne danne grundlag for et forsikringssel-
skabs vurdering af, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjul-
te fejl ved den pågældende ejendom. En tilstandsrapport skal således navnlig in-
deholde oplysning om forhold, som en køber normalt vil tillægge betydning, uan-
set om forholdet retligt ville kunne karakteriseres som en mangel. Forhold, som
er helt bagatelagtige, eller som er åbenbare selv for en ukyndig køber - som f.eks,
en dryppende vandhane - skal ikke omtales. Derimod skal det f.eks, fremgå af
rapporten, hvis taget er nedslidt eller træværk er råddent. Også tegn på fejl, der
senere vil udvikle sig, skal omtales.
Til brug for udvalgets drøftelser har PAR/FRI-styregruppen endvidere udarbej-
det en ikke udtømmende liste med eksempler på, hvad PAR/FRI-konsulenterne
for hver enkelt bygningsdel skal undersøge og ikke undersøge. Listen er medtaget
som bilag 3 til betænkningen.
Udvalget finder, at den bygningssagkyndiges undersøgelse i forhold til PAR/FRI-
rapporterne bør udvides til at omfatte energimæssige forhold, jf. nærmere herom
ovenfor i kapitel 8, pkt. 8.4.2.3. Udvalget finder endvidere, at det ved udform-
ningen af rapportskemaerne bør sikres, at den bygningssagkyndige som led i un-
dersøgelsen spørger sælgeren om forhold, som en sagkyndig ikke (altid) kan se,
men som en sælger vil opdage ved at bo i huset - f.eks, fordi fejlen kun giver sig
udslag i en bestemt slags vejr. Finder den bygningssagkyndige på grundlag af sin
erfaring eller undersøgelsen i øvrigt, at der er grund til at tvivle på sælgerens op-
lysninger, skal dette anføres i rapporten.
Boligministeriet har tilkendegivet over for udvalget, at det vil kunne anføres i
rapportskemaerne, at den bygningssagkyndige efter nærmere aftale og mod et
supplerende vederlag - og altså ved siden af selve tilstandsrapporten - kan udar-
bejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen, et skøn over udgifterne til løben-
de vedligeholdelse samt et overslag over udgifterne ved udbedring af feej, som er
nævnt i rapporten.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0222.png
-220-
Stk. 1,2. pkt.
Der er behov for regler om "forældelse" af tilstandsrapporter, idet oplysningerne i
en sådan rapport naturligvis ikke i ubegrænset tid kan lægges til grund ved be-
slutningen om at købe en ejendom.
PAR/FRIs styregruppe har over for udvalget givet udtryk for, at en beskikket
bygningssagkyndig normalt bør opdage og omtale også tegn på fejl, der vil give
sig udslag inden for de næste 12 måneder. Dansk Ejendomsmæglerforenings re-
præsentant i udvalget har oplyst, at en ejendom, der er prissat korrekt, i dag nor-
malt sælges inden for en periode på 6 måneder. Udvalget har på den baggrund
fundet det rigtigst at foreslå en regel, hvorefter de særlige retsvirkninger efter § 3,
stk. 1, ikke gælder, hvis den rapport, som sælgeren leverer, er mere end 6 måne-
der gammel på det tidspunkt, hvor køberen modtager den.
Hensigten med reglen er at sikre, at de oplysninger, som køberen får om ejen-
dommens tilstand, er aktuelle. På den anden side må der naturligvis tages hensyn
til, at salgsbestræbelserne kan stå på i længere tid, og der er derfor efter den fo-
reslåede regel mulighed for efter udløbet af rapportens almindelige løbetid at la-
de den bygningssagkyndige foretage en mindre undersøgelse og på grundlag heraf
attestere, at den oprindelige rapport - med eventuelle angivne ændringer eller til-
føjelser - fornyes for endnu en periode.
Det kan naturligvis ikke ganske udelukkes, at der kan vise sig fejl i perioden mel-
lem udarbejdelsen af tilstandsrapporten og salget af ejendommen. Som nævnt
ovenfor lægger udvalget til grund, at en bygningssagkyndig normalt bør opdage
og omtale tegn på fejl, der vil vise sig inden for de næste 12 måneder. Det bety-
der, at de fejl, som opstår pludseligt, normalt vil være fejl, der skyldes en ikke for-
udset ydre begivenhed som f.eks, en rørsprængning. Sælgeren vil normalt opdage
sådanne fejl, og sælgeren vil ikke slippe for sin mangelshæftelse, hvis han ved, at
der efter rapportens udarbejdelse er opstået en fejl. I øvrigt vil der være en for-
modning for, at den bygningssagkyndige burde have omtalt fejl, som opdages af
køberen efter udarbejdelsen af tilstandsrapporten, og som må antages at have
været til stede ved salget. Selv om denne formodning undtagelsesvis afkræftes,
således at den bygningssagkyndige ikke kan gøres ansvarlig, vil køber normalt væ-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
-221-
re dækket ind, hvis der er tegnet en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl.
Der vil i øvrigt være behov for at sikre, at tilstandsrapporten på et senere tids-
punkt kan findes frem igen, hvis der viser sig en mangel. F.eks, vil en senere kø-
ber kunne have interesse i at konstatere, om en tidligere sælger hæfter for mang-
len eller ej. Udvalget henstiller, at Boligministeriet, der skal administrere beskik-
kelsesordningen, overvejer mulighederne for at etablere en hensigtsmæssig opbe-
varingsordning.
Stk. 2.
Efter den foreslåede regel fastsætter boligministeren de nærmere regler om be-
skikkelsesordningen. Dette svarer til den ordning, som i dag gælder med hensyn
til energikonsulenter, der beskikkes til udførelse af varmesyn m.v., jf. § 20 i lov
om begrænsning af energiforbruget i bygninger.
Som vilkår for at opnå beskikkelse bør der ligesom for energikonsulenters ved-
kommende fastsættes krav med hensyn til den bygningssagkyndiges uddannelses-
mæssige baggrund og erhvervsmæssige erfaring inden for området.
Det er under udvalgets drøftelser med Assurandør-Societetet lagt til grund, at det
ikke vil være til hinder for beskikkelse, at en bygningssagkyndig er ansat i et for-
sikringsselskab. Efter lovudkastet er det op til Boligministeriet at træffe afgørelse
om, hvorvidt og på hvilke vilkår ansatte i forsikringsselskaber kan beskikkes som
bygningssagkyndige.
Der bør stilles krav om, at de bygningssagkyndige gennemgår et særligt kursus,
der navnlig tager sigte på de administrative aspekter i forbindelse med udar-
bejdelsen af tilstandsrapporter. Der vil også kunne være grund til at kræve, at de
pågældende i et vist omfang deltager i efteruddannelse.
Det bør endvidere kræves, at den bygningssagkyndige tiltræder nogle administra-
tivt udformede almindelige regler om virksomheden som beskikket bygningssag-
kyndig, navnlig om den bygningssagkyndiges uvildighed i den enkelte sag samt
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0224.png
-222-
om honorarforhold.
Udvalget forudsætter, at Boligministeriet i givet fald drøfter de nævnte spørgsmål
med de berørte organisationer.
Det vil være afgørende for værdien af den ordning, som foreslås i lovudkastet, at
den bygningssagkyndige er ansvarsforsikret. I lovudkastet bestemmes det derfor
udtrykkeligt, at det skal være en betingelse for at opnå beskikkelse, at den pågæl-
dende er ansvarsforsikret. Boligministeriet skal således stille krav om, den byg-
ningssagkyndige løbende dokumenterer at være dækket af en professionel an-
svarsforsikring. Der bør etableres en ordning som sikrer, at der er dækning i hele
den bygningssagkyndiges ansvarsperiode for tab, som den pågældende kan gøres
ansvarlig for, og det bør tilstræbes, at skadelidte kan gøre sit krav gældende di-
rekte over for forsikringsselskabet. Udvalget opfordrer Boligministeriet til at ind-
hente prisoplysninger m.v. og på baggrund heraf fastsætte regler om eventuel
maksimumdækning.
Til § 6
Stk. 1.
I stk. 1 fastsættes de krav til sælgers oplysning vedrørende ejerskifteforsikring,
som skal være opfyldt, for at oplysningen kan have de i § 3 nævnte retsvirkninger.
Oplysningen skal bestå i en skriftlig meddelelse fra et forsikringsselskab om, og i
givet fald på hvilke vilkår der kan tegnes en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl
efter visse nærmere angivne retningslinjer.
Denne skriftlige meddelelse vil normalt have form af et forsikringstilbud. En
meddelelse om, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl, vil
imidlertid også kunne have de i § 3 nævnte retsvirkninger. Udvalget forudsætter,
at forsikringsselskabets meddelelse vil indeholde oplysning om årsagen til, at der
ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring. Regler herom vil kunne fastsættes ad-
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0225.png
-223-
ministrativt i medfør af den foreslåede bestemmelse i stk. 2, 2. pkt., jf. nedenfor.
En meddelelse fra et forsikringsselskab om, at den pågældende ejendom er i så
dårlig stand, at man ikke tør indgå en forsikringsaftale, vil normalt forringe ejen-
dommens salgsværdi betydeligt. En oplysning om, at ejendommen ikke kan
ejerskifteforsikres på grund af generelle risikomomenter ved den pågældende
ejendomstype, vil også påvirke prisen, eller medføre, at køber kræver garantier af
sælger.
I de normale tilfælde, hvor den skriftlige meddelelse har form af et forsikringstil-
bud, skal den tilbudte forsikring have en dækningsperiode på mindst 5 år regnet
fra overtagelsesdagen, med mulighed for at få dækningsperioden forlænget med
yderligere 5 år. Forsikringen skal være en kaskolignende forsikring, idet den -
bortset fra en eventuel selvrisiko - skal dække fejl ved bygningernes fysiske til-
stand, som ikke er nævnt i den skriftlige tilstandsrapport, jf. § 5. Forsikringen skal
dække, uanset om det pågældende forhold retligt kan betegnes som en mangel.
Ved en "fejl" forstås, at bygningen på det pågældende punkt afviger negativt fra
tilsvarende intakte huse af samme alder.
Det skal angives i forsikringstilbudet, "på hvilke vilkår" der kan tegnes en forsik-
ring som ovenfor nævnt. Dette udtryk omfatter samtlige vilkår, som vil indgå i en
eventuel forsikringsaftale, herunder navnlig præmiestørrelsen, selvrisikoens stør-
relse og dækningsomfanget. Det skal således bl.a. fremgå, om visse fejl eventuelt
skal være undtaget fra forsikringen.
Som nævnt ovenfor i kapitel 8, pkt. 8.4.2.8, har der i udvalget været delte menin-
ger om, hvorvidt den foreslåede ordning bør gælde i tilfælde, hvor det ikke er
muligt at tegne ejerskifteforsikring ved køb af ejendomme af den pågældende ty-
pe. § 6, stk. 1, er udformet i overensstemmelse med flertallets opfattelse, hvoref-
ter ordningen også bør gælde i disse tilfælde.
Stk. 2.
Udvalgets drøftelser med Assurandør-Societetet om bl.a. ejerskifteforsikringer-
nes dækningsomfang er omtalt ovenfor i kapitel 8.4.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0226.png
-224-
Efter udvalgets opfattelse vil det have stor betydning, at de ejerskifteforsikringer,
som tilbydes køberne, i almindelighed uden væsentlige undtagelser dækker alle
skjulte fejl. Det vil efter omstændighederne kunne være rimeligt, at forsikrings-
selskaberne tager forbehold for visse bestemte typer af fejl, men det vil forringe
værdien af den foreslåede ordning, såfremt sådanne generelle forbehold anven-
des for ofte. På baggrund af udvalgets drøftelser med forsikringsbranchens orga-
nisation forventer udvalget, at branchen - eventuelt i samarbejde med Forbruger-
rådet og andre berørte organisationer - finder frem til en rimelig ordning. I mod-
sat fald vil der imidlertid med hjemmel i den foreslåede bestemmelse administra-
tivt kunne fastsætte regler om, at sælgeren kun kan opnå fritagelse for mangels-
hæftelsen ved at give oplysning om ejerskifteforsikringer med en vis minimums-
dækning.
Efter bestemmelsen kan der endvidere administrativt fastsættes regler om ind-
holdet af de meddelelser, som forsikringsselskaberne afgiver efter stk. 1. Om
nødvendigt vil der bl.a. kunne fastsættes regler om, at meddelelsen skal indehol-
der oplysning om, hvilke konkrete risikomomenter vedrørende den pågældende
ejendom, som har medført, at der ikke kan tegnes ejerskifteforsikring, eller hvilke
generelle risikomomenter vedrørende den pågældende type af ejendomme, som
medfører, at der ikke er mulighed for at ejerskifteforsikre ejendommen.
Til S 7.
Bestemmelsen i § 7 indeholder ikrafttrædelsesreglen. Det foreslås, at lovens reg-
ler skal gælde ved købsaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.
Normalt vil købsaftalen være bindende og dermed "indgået", når parterne har
skrevet under på en købsaftale.
Til § 8. Udvalget foreslår en revisionsbestemmelse, hvorefter ordningen 5 år efter
dens ikrafttræden skal tages op til ny vurdering af Folketinget. På dette tidspunkt
vil der være gjort en række væsentlige erfaringer, bl.a. med tilstandsrapporternes
effektivitet og med udviklingen på forsikringsmarkedet.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0227.png
-225-
UDKAST
TIL
LOV OM ÆNDRING AF KØBELOVEN
§1
I købeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 28 af 21. januar 1980, som senest ændret
ved lov nr. 271 af 2. maj 1990, foretages følgende ændringer:
1.1 § 54 indsættes som nyt stk. 2:
"Stk. 2. Ved køb af byggematerialer er den i stk. 1 nævnte frist 5 år fra byggeriets
aflevering, dog højst 6 år fra overgivelsen af materialerne til køber."
2.1 § 83 indsættes som nyt 2. pkt.:
"§ 54, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse."
§2
Loven træder i kraft den ... og har virkning for køb, der indgås efter ikrafttrædel-
sen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0228.png
-226-
Bemærkninger
til
udkastet
til lov om ændring af købeloven.
Efter de gældende regler i købelovens §§ 54 og 83 skal mangler ved løsøregen-
stande være gjort gældende over for sælgeren inden 1 år efter genstandens
overgivelse til køberen, medmindre sælgeren har givet en garanti for et længere
tidsrum eller har handlet svigagtigt, henholdsvis i strid med almindelig hæ-
derlighed. Denne reklamationsregel gælder også ved køb af byggematerialer.
Om baggrunden for udvalgets forslag henvises til kapitel 9, pkt. 9.1.1.1.2., om AB
92.
Til § 1.
Nr. 1.
Det foreslåede nye stk. 2 til købelovens § 54 indebærer en udvidelse af købelo-
vens reklamationsfrist fra 1 år til som udgangspunkt 5 år ved køb af byggema-
terialer.
Den foreslåede regel vil omfatte alle almindelige byggematerialer, f.eks, mursten,
lægter, spær, betonelementer, tagsten o.l. Derimod er "selvstændige" produkter
som f.eks, gulvtæpper, udendørslamper og fodriste ikke omfattet.
Reklamationsfristen er som udgangspunkt 5 år.
5-års fristen løber fra den dag, byggeriet afleveres til bygherren. Afleveringsdagen
er ved ny- og ombygninger som regel let at tidsfæste, idet der normalt bliver af-
holdt en afleveringsforretning efter AB's regler.
I nogle tilfælde er der ikke en afleveringsdag. Endvidere kan der gå en for leve-
randøren uvis tid fra det tidspunkt, hvor materialerne leveres, til færdiggørelsen
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0229.png
-227-
af det byggearbejde, hvor materialerne skal indgå. Derfor fastsættes det, at rekla-
mationsfristen højst er 6 år fra overgivelsen af materialerne til køber, f.eks, til kø-
bers lager eller til videresalg.
Købelovens § 54 gælder for alle andre køb end forbrugerkøb, jf. købelovens § la.
Den udvidede reklamationsfrist vil således gælde, selv om materialeleverandø-
rens direkte aftalepart er en entreprenør, som står for udførelsen af et byggeri.
Købelovens § 54 kan fraviges ved aftale eller sædvane, jf. lovens § 1, stk. 1.
Nr. 2.
I forbrugerkøb gælder i stedet for § 54 den næsten identiske reklamationsregel i
købelovens § 83.
Ved den foreslåede bestemmelse bliver den udvidede reklamationsfrist ved køb
af byggematerialer gjort beskyttelsespræceptiv i forbrugerkøb, jf. købelovens § 1,
stk. 2. Ved erhvervsmæssigt salg af byggematerialer til en forbruger kan reklama-
tionsfristen således ikke fraviges til skade for forbrugeren.
Til
§
2.
Bestemmelsen indeholder ikrafttrædelsesreglen.
Om den forlængede reklamationsfrist gælder, vil afhænge af, om den pågælden-
de købsaftale efter almindelige aftaleretlige regler er blevet bindende før eller ef-
ter ikrafttrædelsesdagen.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0231.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0232.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0233.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0234.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0235.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0236.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0237.png
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0238.png
236
Boligministeriet
Bygge- og Boligstyrelsen
1. kontor
FL/vlc
8.6.1994
Bilag 2
B1-5767-2
Om tilstandsrapporter
Baggrund
1.
Købere af egen bolig er normalt ikke byggetek-
nisk sagkyndige. Dette i forbindelse med bolig-
købs store betydning for købernes velfærd og
økonomi er baggrunden for lovudkastets forslag
om tilstandsrapporter.
Rapporterne er et led i en salgssituation og
skal tjene til at skaffe så mange oplysninger
som muligt om boligens reelle tilstand, således
at køberen kan bedømme forholdet mellem den
forlangte salgspris og salgsgenstanden. Ejen-
domsmarkedet skulle således blive mere gennem-
sigtigt, og der bliver større sikkerhed for, at
kvalitet og pris bliver sat i rimeligt indbyrdes
forhold ved købet i stedet for ved eventuelle
efterfølgende retssager.
Kan tilstandsrapporterne give rimelig reelle
billeder af de undersøgte bygningers tilstand,
er det forsvarligt at ændre reglerne om sæl-
geransvar som anført i lovudkastet.
Formål
2.
Tilstandsrapporterne skal oplyse, i hvilket
omfang den fysiske tilstand i de undersøgte
bygninger afviger i negativ retning fra tilstan-
den i tilsvarende intakte huse af samme alder.
Effektiviteten af den bygningsundersøgelse, der
ligger til grund for tilstandsrapporten, er
således afgørende.
Afvigelser i negativ retning som nævnt i punkt
2 vil bestå i fejl og mangler (og tegn på sådan-
ne). De kan være af forskellig art:
a) Synlige før huskøbet for ikke-bygningssag-
kyndige købere (åbenbare forhold). Disse er
altid køberens risiko og er uden interesse i
forhold til bygningsundersøgelsen.
b) Skjulte, men kan før huskøbet opdages af byg-
ningssagkyndige. Når disse fejl og mangler
anføres i tilstandsrapporten, bliver de åben-
bare som nævnt under a).
c) Skjulte, og kan før huskøbet ikke forlanges
opdaget af bygningssagkyndige (f.eks. iboende
udviklingsskader).
Afgørende
er
bygningsunder-
søgelsen
Åbenbare
og
skjulte fejl og
mangler
3.
4.
•••
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0239.png
237
1. kontor
B1-5767-2
En tilstandsrapportordnings effektivitet afhæn-
ger af:
At de bygningssagkyndiges viden og bygnings-
undersøgelsens tilrettelæggelse bevirker, at
langt de fleste b)-fejl og mangler bliver
opdaget, og
At området
lille.
Eksisterende
ordninger
Byggeskadefon-
dens 5-Ars ef-
tersvn
5.
for
c)-fejl
og mangler bliver
Der findes forskellige ordninger vedr. husbe-
sigtigelser af varierende indhold. I det følgen-
de omtaltes to af ordningerne nærmere.
Bygningsundersøgelser gennemføres af Byggeskade-
fonden i form af de såkaldte 5-års eftersyn,
dvs. undersøgelse af fondens bygningsmasse 5 år
efter byggeriets aflevering. Fonden har udsendt
detaljerede retningslinier for gennemførelse af
afrapportering af eftersynene.
(Med tiden vil også den særlige byggeskadefond
for renoveringsbyggeri foretage 5-års eftersyn).
Eftersynet omfatter altid et A-eftersyn, dvs. en
i hovedsagen visuel bygningsundersøgelse. Er der
uklarhed om bygningens tilstand, iværksættes et
B-eftersyn, bestående af en gennemgang af doku-
mentation fra projektering, udførelse og drift.
Er der herefter stadig uklarhed, kan gennemføres
et mere omfattende C-eftersyn, der kan omfatte
laboratorieundersøgelser og destruktive indgreb
i bygningerne.
Eftersynene foretages af private arkitekt-,
ingeniør- eller håndværker/entreprenørfirmaer på
grundlag af tjenesteydelsesaftaler med fonden.
Fonden sørger for instruktion af firmaerne og
for erfaringsformidling fra eftersynene.
Fonden opkræver 1/2 pct. af det enkelte byggeris
anskaffelsessum (dvs. byggeudgift, grundudgift
og omkostninger) til dækning af udgiften ved
eftersynet. Denne sats er politisk bestemt. I
praksis bruger fonden kun 70 pct. af den halve
procent til selve eftersynene (dvs. A- og B-
eftersyn), idet 30 pct. forbeholdes til C-efter-
syn, som kan være særlig bekostelige. Dette
betyder, at eftersynet for en bolig til 1 mill,
kr. koster 3.500 kr., hvortil dog straks må
føjes, at der normalt er tale om bebyggelser med
• • •
6.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0240.png
238
1. kontor
B1-5767-2
et antal boliger og dermed nok om en vis stor-
driftfordel.
Fonden mener på grundlag af sine hidtidige ca.
1.500 eftersyn, at eftersynsordningen fungerer
godt. Eftersynene afslører en betydelig mængde
svigt i bygningerne. (Ved "svigt" forstår fonden
forhold, der er eller kan udvikle sig til ska-
der). Fonden kan dog selvfølgelig ikke udtale
sig som om svigt, der først måtte vise sig om
adskillige år, men det er fondens generelle ind-
tryk, at eftersynene er effektive, og at prisen
holder.
Imidlertid er det nok begrænset, i hvilket om-
fang fondens erfaringer kan bruges i en alminde-
lig tilstandsrapportordning. Dette skyldes:
Fondens bygningsmasse er (eller vil blive)
kvalitetssikret under opførelsen, og der
stilles bestemte krav til bygningsdriften.
5-års eftersynet kan (i alle fald med tiden)
bygge på et projekt- og driftsmateriale, som
gør det lettere at indkredse risikobetonede
forhold, og som kan benyttes til B-eftersyn,
dvs. det indirekte eftersyn til supplement af
de visuelle A-eftersyn.
Der er normalt tale om nye huse (højst 5 år
gamle).
Fonden er et forsikringsselskab og lægger
megen vægt på, at bygningsdriften også efter
5-års eftersynet begrænser risikoen for ska-
der. 5-års eftersynet opfattes ikke som en
isoleret akt.
Fonden er et professionelt organ, der kan
håndtere eftersynene og brugen af eftersyns-
resultaterne mere rationelt end de enkelte
boligkøbere.
PAR/FRI-ordnin-
qen
7.
I udvalgsarbejdet er peget på PAR/FRI-husbesig-
tigelsesordningen som et muligt udgangspunkt for
den tilstandsrapportordning, som lovudkastet
omfatter.
Husbesigtigelsesordningen er beskrevet i en
folder "Teknisk besigtigelse af fast ejendom",
i en aftaleformular og i et antal besigtigelses-
•••
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
239
1. kontor
B1-5767-2
skemaer. Disse skemaer danner i udfyldt stand
rapporten for besigtigelse af en fast ejendom.
Af betydning for spørgsmålet om bygningsundersø-
gelsers effektivitet er især følgende uddrag af
PAR/FRI-materialet:
"Besigtigelsesrapporten er på 12 sider og vil
fortælle om fejl og mangler, som en erfaren
bygningssagkyndig bør finde ved en umiddelbar
besigtigelse og ved brug af håndværktøj til
at undersøge, om der f.eks, er råd/svamp i
træværk.
Rapporten vil omvendt ikke fortælle om alt
det, der er i orden i huset.
Huskonsulentens undersøgelse, vil koncentrere
sig om de bygningsdele, installationer mv.,
som den ikke-bygningssagkyndige normalt vil
have vanskeligt ved at vurdere kvaliteten af.
Fejl og mangler, som burde være synlige for
enhver uden særlig teknisk viden, beskrives
ikke i rapporten."
Herefter følger en liste over de bygningsdele,
der besigtiges, omfattende fundering, kloak,
udvendige trapper, altaner mv., tag, facader,
krybekælder, kælder, normaletage, udnyttet tag-
etage og installationer. Disse sidste specifi-
ceres nærmere således:
Indvendige afløbsinstallationer
Ventilationsanlæg
El-installationer
Varmeanlæg
Rør og radiatorer
Automatik og styringsmuligheder
Videre hedder det i materialet:
"Rapporten afsluttes med sammenfattende be-
mærkninger og eventuelle supplerende oplys-
ninger ."
"Efter individuel aftale kan huskonsulenten
udarbejde overslag over omkostningerne ved
afhjælpning af de anførte fejl og mangler."
"Huskonsulenten kan efter dansk rets alminde-
lige regler gøres ansvarlig for fejl og mang-
•••
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
240
1. kontor
B1-5767-2
ler, som han som bygningssagkyndig og med den
beskrevne besigtigelselsmetode burde have
konstateret og anført i rapporten.
Huskonsulenten kan ikke gøres ansvarlig for
skjulte fejl og mangler, som han ikke har
mulighed for at konstatere med den beskrevne
besigtigelsesmetode, eller for fejl og mang-
ler, som er synlige for enhver uden særlig
teknisk viden, som anført undre "hvad bliver
gennemgået"."
"Der er ikke i forbindelse med besigtigelsen
foretaget målinger eller udført undersøgel-
ser, som kræver indgreb i bygningen og dens
konstruktioner eller installationer. Videre-
gående undersøgelser kan gennemføres efter
særlig aftale om undersøgelsens omfang og om
honoraret herfor.
Nærværende rapport indeholder ikke en bedøm-
melse af bygningens almindelige vedligehol-
delsestilstand. "
"Alle udsagn afgivet under besigtigelsen af
ejendommen og udsagn, som indeholdes i nær-
værende rapport, er baseret på det grundlag,
som er beskrevet på side 2 i rapporten.
Konsulenten har intet ansvar for forhold, som
ikke kan iagttages og vurderes på dette
grundlag."
Det nævnte grundlag omfatter bl.a. oplysninger
om bygningens anvendelse, areal, opførelsesår.
Desuden skal angives foreliggende tegninger i
forbindelse med besigtigelsen og "foreliggende
dokumenter i forbindelse med besigtigelsen, som
f.eks, byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse,
bygningsarbejdsbeskrivelse, kedelattest, varme-
synsrapport, energiattest, varmeregninger m.v."
Om honoreringen oplyses følgende:
Ejendomsværdi
0-500.000 kr.
500.001-1 mill. kr.
Honorar
3.000 kr.
3.000 kr. plus
3,66
promille
af ejendomsvær-
dien over 1/2
mill. kr.
•••
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0243.png
241
1. kontor
B1-5767-2
Over 1 mill. kr.
4.830 kr. plus
2,44
promille
af ejendomsvær-
dien
over
1
mill. kr.
For ejendomme, som i det væsentligste er ældre
end 40 år, forhøjes honoraret med 25 pct. Alle
beløb er inklusive kørsel og 25 pct. moms. (Ho-
norarsatserne er gældende fra 1. maj 1994.
Honorarsatserne er gældende for én- og tofamili-
ehuse. For andre typer af ejendomme, herunder
ejerlejligheder, etageejendomme og erhvervsejen-
domme m.v. træffes særlig aftale i hvert enkelte
tilfælde.
Overveje1ser
8.
PAR/FRI-ordningen har fungeret i knap 7 år og
har ialt omfattet ca. 1.800 til 2.000 bygnings-
undersøgelser med rapport, medens antallet af
undersøgelser uden rapport ikke kendes.
Der er nedsat en styregruppe bestående af 3
medlemmer udpeget af PAR og 3 medlemmer udpeget
af FRI. I styregruppen har Forbrugerrådet en
observatør. Styregruppen, PAR og FRI er bekendt
med, at der har været ialt 22 klager fra klien-
ter over mangel ved de udarbejdede rapporter (og
de til grund liggende bygningsundersøgelser).
AF de 22 sager har 2 sager været rejst direkte
i retten uden om styregruppen. En sag er behand-
let ved retten efter først at være behandlet i
styregruppen. De resterende sager er alene be-
handlet af styregruppen. Af de 20 klager styre-
gruppen har behandlet, har klager fået medhold
i 7, medens klager ikke har fået ret i 7 til-
fælde. I 5 af sagerne, som har omfattet flere
forhold, har klager fået ret i nogle forhold og
ikke i andre. En enkelt sag er blevet f0rligt i
forbindelse med styregruppens arbejde med sagen.
Årsagen til, at den sag der er videregået til
retten efter behandling i styregruppen, hvor
klager fik medhold, skyldes bl.a. en tvist om,
hvor stor en andel af udbedringsomkostningerne
der var forbedringer, og hvor stor en andel der
var konsulentens erstatningspligt.
Det er opfattelsen, at PAR/FRI-ordningen må
betegnes som effektiv hvad angår de bygnings-
dele, som kan undersøges. Det vurderes, at over
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
242
1. kontor
B1-5767-2
90 pct. af fejl og mangler eller tegn derpå
opdages.
Effektiviteten beror først og fremmest på de
bygningssagkyndiges dygtighed, dvs. indsigt,
erfaring og omhu. Et væsentligt element er den
erfaringsformidling, som er et led i ordningen.
Et særligt problem er skjulte skader i utilgæn-
gelige eller svært tilgængelige bygningsdele.
Byggeskadefonden søger som nævnt at løse dette
problem især gennem de såkaldte B-eftersyn.
Dette vil næppe være muligt i samme omfang ved
almindelige hussalg. PAR/FRI-ordningen omfatter
da heller ikke utilgængelige dele af bygningen.
Der er i hovedsagen tale om skunk, visse tagrum,
krybekælder, fundamenter under terræn og ind-
støbte/skjulte rør, dvs. mindre dele af den
samlede bygning.
Men ofte kan den bygningssagkyndige se, om der
er problemer i disse bygningsdele ved en umid-
delbar registrering udefra. Eksempelvis vil fugt
uden på væg ved skjult rørinstallation kunne
være tegn på skader i installationen.
Under PAR/FRI-ordningen er de utilgængelige
bygningsdele ikke blevet oplevet som et alvor-
ligt problem ved ordningen, forudsat at det i
tilstandsrapporten klart angives, hvilke dele
der ikke er undersøgt. Denne oplysning giver
køberen en information om, hvilken risiko han
skal tage eller skal søge omsat til et nedslag
i købesummen, eller informationen kan benyttes
som grundlag for særlige undersøgelser (destruk-
tive indgreb) af de pågældende bygningsdele).
Køberen vil få et indtryk af risikoens størrelse
igennem det tilbud om ejerskifteforsikring, der
ledsager tilstandsrapporten.
Det er selvfølgelig også en forudsætning, at
angivelser i rapporterne om ikke-undersøgte
bygningsdele kun forekommer, når der er tale om
bygningsdele, der reelt kun ville kunne under-
søges ved destruktive indgreb i bygningen.
Det er tillige opfattelsen, at området for ikke-
opdagelige skader (udviklingsskader) er lille.
Samlet er det konklusionen, at PAR/FRI-ordningen
viser, at der for en pris af ca. 5.000 kr. for
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0245.png
243
1. kontor
B1-5767-2
et almindeligt nyere parcelhus kan opnås en
tilstandsrapport, der giver køber og sælger en
rimelig sikkerhed for, at fejl og mangler og
tegn på sådanne afdækkes i alle tilgængelige
bygningsdele.
Det er desuden konklusionen, at problemet util-
gængelige (og hermed ikke-undersøgte bygnings-
dele) er af begrænset betydning (og ikke kan
komme boligkøberne til skade, i det omfang en
ejerskifteforsikring eller en særlig forsikring
mod skader i skjulte installationer dækker).
Efter lovudkastet er det Boligministeriet, der
skal godkende de bygningssagkyndige og skemaerne
til tilstandsrapporter. Ministeriet vil forment-
lig kunne lægge et effektivitets- og prisniveau
som det just skildrede til grund for sine over-
vejelser.
Ministeriet vil stræbe efter yderligere effekti-
visering af ordningen ved udformningen af check-
lister m.m. til brug for besigtigelserne og ved
erfaringsformidling om disse. Dette kan tjene
til udbygning af faglige normer for, hvad der ud
fra risikobetragtninger skal undersøges i byg-
ningerne, og hvad der bør betragtes som fejl og
mangler.
Skitse til en
tilstandsrap-
portordning
9.
De fejl og mangler, som tilstandsrapporten skal
give oplysning om er følgende:
a) Skader, dvs. brud, lækage, deformering, svæk-
kelse, revnedannelser, ødelæggelse eller
svækkelse i bygningen eller andre fysiske
forhold, når disse forhold nedsætter bygnin-
gens brugbarhed efter dens formål. Også mang-
lende bygningsdele kan være skader.
b) Tegn på mulige skader som anført under a ) .
c) Forhold ved bygningen, der giver nærliggende
risiko for skader, hvis ikke er sættes ind
med særlig omfattende vedligehold eller andre
forebyggende foranstaltninger.
Tilstandsrapporten skal ikke omfatte:
d) Forhold som nævnt i punkt a), b) eller c),
hvis de er åbenbare for ikke-bygningssagkyn-
dige.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0246.png
244
1. kontor
B1-5767-2
e) Ubetydelige forhold, som ikke kan antages at
påvirke prisen på bygningen (boligen) nævne-
værdigt .
f) Utilgængelige bygningsdele, forudsat at det
i rapporten er oplyst, hvilke dele der er
anset som utilgængelige og derfor ikke er
undersøgt.
g) Bygningens funktionsforhold.
h) Bygningens lovlighed efter byggelovgivning og
andre offentlige forskrifter, med mindre de
ulovlige forhold giver sig udslag som nævnt
i a ) , b) eller c ) .
i) Æstetiske og arkitektoniske forhold.
j) Køberes specielle ønsker eller forudsætnin-
ger.
k) Udslag af slid og ælde, som er normale for en
bygning af den pågældende alder.
1) Bedømmelse af bygningens almindelige vedlige-
holdstilstand .
m) Vandstik (uden for selve bygningen).
n) Oplysning om, hvad udbedring af skader vil
koste.
Med hensyn til
o) svampeangreb henvises til bemærkningerne i
notatets punkt 10.
Bemærkninger
til skitsen
10. Der skal knyttes følgende korte bemærkninger til
skitsen i notatets punkt 9:
Ad a), b) og c). Bestemmelserne svarer i det
væsentlige til reglerne om skadedækning fra
Byggeskadefonden. (Bygge- og Boligstyrelsens
bekendtgørelse nr. 677 af 7.10.1991).
Det er væsentligt at holde fast ved, at til-
standsrapporten ikke skal være en bygningsbe-
skrivelse, men en fejl og mangelopgørelse, dvs.
en liste over negative afvigelser fra tilstanden
i tilsvarende intakte huse af samme alder.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
245
1. kontor
B1-5767-2
Ad £ ) . Der henvises til bemærkningerne i nota-
tets punkt 8.
Ad g ) . Hermed menes bygningens (boligens) almin-
delige brugbarhed. Dårlig planløsning, upraktisk
indretning eller dårligt fungerende installatio-
ner skal ikke omtales i tilstandsrapporten.
Ad h). Den bygningssagkyndige kan ikke forventes
at have indsigt f.eks, i elsikkerhedsreglerne.
Det kunne diskuteres, om forholdet til byggelov-
givningen - som de bygningssagkyndige må forud-
sættes at have forstand på - burde omfattes af
tilstandsrapporten. Det er dog opfattelsen, at
rapporten skal samle sig om a ) , b) og c)-for-
holdene. Dette forhindrer ikke, at den bygnings-
sagkyndige mundtligt eller i rapporten kan komme
ind på ulovlige forhold.
Det kan også følge af almindelige regler, at en
bygningssagkyndig kan have pligt til at reagere,
hvis han ved bygningsundersøgelsen opdager livs-
farlige forhold (selv om disse ikke er "skader"
i tilstandsrapportordningens forstand).
Ad j). Bygningsundersøgelsen, som ligger til
grund for tilstandsrapporten, er et "standard-
eftersyn", der skal kunne udføres uafhængigt af
varierende køberes ønsker og forudsætninger.
Undersøgelsen tager således heller ikke sigte på
forhold, der af den enkelte køber opfattes som
mangler i juridisk forstand, hvis ikke manglerne
giver sig udslag i forhold som nævnt i a), b)
eller c ) .
Ad k). Bygningsdele forudsættes at have deres
normale levetid. Rapporten skal ikke komme ind
på, hvor lang levetiden er eller hvor længe
levetiden endnu kan forventes at være.
Ad 1 ) . Bedømmelse af vedligeholdstilstanden
hører med til Byggeskadefondens 5-års eftersyn,
men er ikke et led i PAR/FRI-ordningen.
Ad m ) . Vandstik er normalt utilgængelige for
visuel undersøgelse og undtages derfor generelt.
Ad n ) . En tilstandsrapport skal for at være
fuldt brugbar for den ikke-bygningssagkyndige
køber give denne et klart billede af betydningen
og omfanget af de påpegede fejl og mangler. Den
bedste løsning ville formentlig være, at rappor-
•••
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0248.png
246
1. kontor
B1-5767-2
ten forsynes med oplysning om, hvad udbedring af
skaderne skønsmæssigt vil koste.
Imidlertid betragtes sådanne oplysninger under
PAR/FRI-ordningen som en ekstraydelse, der skal
særhonoreres, idet der er et forøget arbejde
forbundet med prissætningen.
Ad o ) . Under PAR/FRI-ordningen betragtes svampe-
angreb (med mindre der er tale om åbenbare svam-
peskader) som et specialområde, der er uden for
den bygningssagkyndiges professionelle viden.
Konstatering af svamp eller af svampefrihed
forudsættes afklaret ved tegning af svampeforsi-
kring .
I udvalget vedr. forbrugerbeskyttelse er det
nævnt, at tilstandsrapporterne også bør omfatte
oplysninger om svampeangreb.
Boligministeriet vil overveje disse spørgsmål
nærmere i forbindelse med udformning af til-
standsrapportordningen .
Energi
forhold
11. Dette notat omfatter ikke de undersøgelser af
energiforhold, som udføres af energikonsulenter
efter varmesynsordningen. Det må nærmere over-
vejes, i hvilket omfang bygningsisolering og
varmeforsyningsanlæg skal omfattes af tilstands-
rapporterne. Hvis varmesynsordningen søges sam-
menlagt med tilstandsrapportordningen, må ud-
formningen af sidstnævnte ordning i det hele
overvejes nærmere.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0249.png
247
Foreningen af Rådgivende Ingeniører o Praktiserende Arkitekters Råd
Teknisk besigtigelse af fast ejendom
Bilag 3
Bygge- & Boligstyrelsen
1. kontor
att. Flemming Lethan
Stormgade 10
1470 København K.
25.05.94
Vedr. Ejendomsbesigtigelse
Efter aftale med Keld Møller fremsendes hermed eksempler på
hvad der besigtiges og hvad der ikke besigtiges i forbindelse
med en ejendomsbesigtigelae efter PAR/FRI ordningen.
+ Angiver, at det besigtiges/ indgår i rapporten.
0 Angiver, at det kun i grelle tilfalde vil indgå i
rapporten.
+ Angiver, at det ikke vil indgå i rapporten.
Nærværende liste er ikke udtømmende.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
248
Ejendomsbesigtigelse
1.a
Vejnavn/husnummer/by/dato for besigtigelse
Matr.nr/ejerlav/ejendomsnummer
Ejers navn/adresse
Bemærkninger
1.b
Besigtigelse foretaget af
firma/ dato
Generelt
2.a
Bygningens anvendelse
bebygget areal/ kælderareal
Udnyttet tagetage/ samlet etageareal
Øvrige bygninger på ejendommen/opført år/bebygget areal
Foreliggende tegninger i forbindelse med besigtigelsen
Foreliggende dokumenter
Udvendig besigtigelse
3.a
Fundering
+ revner/afskalninger/forvitringer/
begroninger/sætninger/fugt/løst puds.
+ Sokkelpudsen dybde under terræn/ evt.
udvendig behandling af fundament/ dræn
3.b
Kloak
+ Brønde/ opstuvning/tilstopning/ vandsspejl
i tagnedløbsbrønde.
0 Sætninger i terræn
+ Tilslutning til off. ledningsnet eller egen
tank.
3.c
Udvendige trapper og altaner
+ Løse klinker/ løs puds/ råd og svamp/
fastgørelse af rækværk og håndliste/
afvanding/ dæklagsfejl/ fuge mod
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
249
bygningen/ fastgørelse i mur
O Fald på fladen
+ Tæret armering endnu uden synlige tegn.
Tag - udvendig besigtigelse
4.a.
Generelt
+ Ved fladt Tag:
Synlige revner/ dampbuler/ inddækninger/
stoppet afløb/ skorsten/ fastgørelse af
tagantenne/ udhængsbrædder/ sternbrædder/
afdækning af frie remme
+ ved tagstenstag:
Knækkede sten/ løse eller manglende sten/
Rygning/ forskelling/ inddækninger/
skotrender/ om muligt: undertagets
afslutning
+ Tagets forankring/ vindkryds ved tage med
undertag
4.b
Udluftning af tagkonstruktion
+ Udluftning af tagkonstruktion til- og
afgang/
+ Udluftningspassage
4.c
Tagafvanding/tagrender/skotrender/nedløb m.v.
+ Tagrender og -nedløb/ skotrender herunder
skader og tegn på utætheder, der er
synliggjort på andre bygningsdele.
+ Tagrendeutætheder i tørt vejr
Facader - udvendig besigtigelse
5.a
Ydermur og kælderydervægge
+ Revner/ forvitringer/ springere/
murbier/
fugtskader/ løse
klinker i sålbænk/
drypkant under rulskifter/ salpeter-
udblomstringer/ løs puds/ murfugen
0 Begroning/ fald på sålbænk.
+ Skader-og svigt bag begroninger
5.b
Lette facadepartier
+ Råd-svamp/ fugt/ fugesvigt/
overfladeskader/ afskalning.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
250
O Fastholdelsessvigt
5.c
Vinduer og døre
+ Overfladebehandling/ tætningslister/
fugesvigt/ fugt/ bundglasliste/
udbøjning af plastprofiler/ topforsegling/
råd og svamp
0 Beslag
+ Punkterede termoruder.
Krybekælder - indvendig besigtigelse
6.a
Generelt
+ Manglende adgang til krybekælder.
Afløbsinstallationer, rensemulighed/
Vandinstallationer, afspærring for udv.
vand/ el-installationer, dåsedæksler
fastgørelse af rør og kabler.
6.b
Dæk over krybekælder
+ Råd og svamp/ fugt/ revner/ afskalninger/
stenreder/ vederlagsskader/ murpillers
fugtisolering.
+
6.c.
Bund i krybekælder
+
0 Bund i krybekælder
+
Drænings-
og udluftningsforhold
+ Fugt/ dræningsforhold/ udluftningsforhold
+
Kælder - indvendig besigtigelse
7.a
Kældervægge og kældergulv
+ Revner/ springere/ stenreder/ afskalninger/
fugt/ udfældninger/ rust/ overfladeskader
+ Revner/ løse fuger/ løse klinker/
sætninger/ overfladeskader/ fugt
udluftning af trægulv.
0 Manglende fald mod gulvafløb
+ Besigtigelse bag inventar og opmagasinerede
dele/ gulv under belægning
6.d
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
251
7.b.
Dæk over kælder
+ Overfladeskader/ aftegninger på loft/
pudsafskalninger/ isolering
+ Råd og svamp i lukkede konstruktioner/
7.c
Udluftning og opvarmningsforhold
+ Udluftningsforhold/ opvarmningsforhold/
dræningsforhold/ el-, vand-, afløbs-
installationer .
Normaletage - indvendig besigtigelse
8.a
Indvendig side af ydervægge/facadepartier/døre/vinduer
m.v.
-- Revner/ fugt/ fugesvigt/ løse
4
dørbundstykker/ overfladeskader/ råd og
svamp/ manglende forsatsruder.
0 Dør- og vinduesfunktioner
+ Besigtigelse bag inventar, billeder m.v.
Punkterede termoruder.
8.b
Indvendige vægge/gulve/døre
Væg
+ Revner/ løse fuger/ elementsamlinger/ løse
fliser/ sætninger/ overfladeskader/
+ Besigtigelse af væg bag inventar, billeder
m.v.
Gulv
+ Revner/ løse fuger/ løse klinker/
sætninger/ overfladeskader/
udluftning af gulvkonstruktion/
samlingsproblemer
+ Besigtigelse af gulv under belægninger/
- under inventar
Døre
+ Overfladeskader.
0 Funktion af døre
+ Manglende døre
8.c
Etageadskillelse over normaletage
+ Råd-svamp/ fugt/ pudsafskalning/ revner/
vederlagsskader/ samlingsproblemer
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
252
8.d
Køkken
og våde rum
+ Aftræk/ Gulv- og vægbeklædninger/ manglende
fald mod gulvafløb.
+ Funktion af hvidevarer.
Udnyttet tagetage - indvendig besigtigelse
9.a
Indvendig side af tag/gavltrekanter/flunker/ovenlys
+ Råd og svamp/ fugt/ isolering/ utætheder
bl.a. ved ovenlys/ udluftning/
redningsåbninger
+ Manglende adgang til loftrum
9.b
Skunkrum m.v.
+ Manglende adgang til besigtigelse/ Råd og
svamp/ isolering/ dampspærrer/
installationer
+ Besigtigelse af skunkrum pga manglende
adgangsmulighed.
9.c
Indvendige vægge/lofter/gulve/døre m.v.
Væg
+ Revner/ løse fuger/ elementsamlinger/ løse
fliser/ sætninger/ overfladeskader/
skorsten-løbesod
+ Besigtigelse af væg bag inventar, billeder
m.v.
Loft(er)
+ Manglende adgang til besigtigelse/Indvendig
side af tage/ tagkonstruktion/ fugt/
isolering/ udluftningsforhold/
isolering af ekspansionsbeholder/ skorsten
(isolering-løbesod)/ ovenlys/ gangbro
+ Besigtigelse af loftrum pga manglende
adgangsmulighed.
Gulv
+ revner/ løse fuger/ løse klinker/
sætninger/ overfladeskader/
udluftning af gulvkonstruktion/
samlingsproblemer
+ Besigtigelse af gulv under belægninger/
- under inventar
Døre
+ Overfladeskader.
0 Funktioner
+ Manglende døre
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
253
9.d
Våde rum
+ Aftræk/ Gulv- og vægbeklædninger/ manglende
fald mod gulvafløb.
+ Funktion af hvidevarer.
Installationer
10.a
Indvendige afløbsinstallationer
+ vandlåse/ rør/ rensestykker/ samlinger
+ Indmurede installationer
10.b
Vandinstallationer
+ Rør/ ventiler/ isolering
+ Skjulte rør
10.c
Ventilationsanlæg
+ Aggregat/ kanaler/ riste/ isolering/
indtag/ afkast.
+ Kontrol af funktion/ indbyggede dele.
10.d
El-installationer
+ Beskyttelsesrelæ/ strømforsyning/
fastgørelse af rør og kabler/ dåsedæksler/
0 Henvisning til nærmere undersøgelse af aut.
el-installatør.
+ Skjulte eldåser/samlinger/ Jordtilslutning
på udv. installationer.
Installationer
11.a
Varmeanlæg
+ Opvarmningsmiddel
0 Olietank/ kedelanlæg/ beholdere/
radiatorer/ rør
+ Energiforbrug
11.b
Rør og radiatorer
+ Ledninger/ radiatorer/ ventiler/ isolering
+ skjulte rør
11.c
Automatik og styringsmuligheder
+ Termostatventiler/ tidsstyring
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
254
+ Funktion af styring
Sammenfatning
ps
15.05.94
rev.24.05.94
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0257.png
Byggetrygheds
forsikring
Tillæg til hus-eller fritidshusforsikring - se policen
De fælles vilkår for hus- eller fri-
tidshusforsikring gælder, i det
omfang de kan anvendes og ikke
1 Hvad er
omfattet
Forsikringen omfatter bygninger
(herunder garager og carporte),
stik- og kloakledninger på grun-
Forsikringen dækker skader an-
meldt til Topdanmark med i alt
indtil 400.000 kr. udover de før-
I det omfang forsikringstageren
ikke kan gennemføre et beretti-
get erstatningskrav modde(n)
ansvarlige, dækker forsikringen
Forsikringen dækker ikke:
a. færdiggørelse, manglende
eller forkerte leverancer,
b. skade som skyldes manglen-
de vedligeholdelse eller for-
sikringstagerens fejl eller for-
sømmelse.
er fraveget i vilkårene for bygge-
tryghedsforsikringen.
5 Erstatningen
Erstatningen fastsættes til det
beløb det vil koste at afhjælpe
skaden.
Byggetryghedsforsikringen er
ringstageren. Forsikringen træ-
kun gældende som tillæg til hus- der i kraft, når huset er klar til ind-
forsikringen og bortfalder, hvis
flytning, og ophører uden opsigel-
husforsikringen eller fritidshus-
se 1 år efter, medmindre den for-
forsikringen opsiges af forsik-
længes.
Huset er leveret med en 1-årig
se af byggetryghedsforsikringen.
forsikringsdækning, og i indtil 5 Præmien for denne dækning er (i
år fra afleveringstidspunktet til-
1990) 814 kr. pr. forsikringsår.
byder Topdanmark en fortsættel-
Topdanmark skal underrettes
skriftligt, hvis der foretages til-
eller ombygning.
Forsikringen omfatter ikke til-
eller ombygning, medmindre der
forinden er truffet skriftlig aftale
med Topdanmark om det.
ter ejer, hvorefter den ny ejer kan
overtage forsikringen.
elt kan henføres til byggetryg-
hedsforsikringen.
den, sædvanligt bygningstilbe-
hør og faste installationer, dog
ikke hårde hvidevarer.
ste 1.500 kr., som er forsikrings-
tagerens risiko. Dette uanset an-
tallet af forsikringsperioder.
bygningsskade som følge af:
a. materialefejl
b. konstruktionsfejl
c. udførelsesfejl.
c. skade som skyldes manglen-
de eller utilstrækkelige jord-
bundsundersøgelser.
d. skade som anmeldes efter
udløbet af forsikringsperio-
den.
6 Ikrafttræden
og ophør - forsik-
ringsperioden
2 Forsikringssum
og selvrisiko
7 Præmiebetaling
3 Hvad dækkes
8 Til- eller
ombygning
4 Begrænsninger i
dækningen
9 Ejerskifte
Topdanmark skal underrettes
skriftligt, hvis ejendommen skif-
Forsikringstageren skal straks
underrette Topdanmark, hvis der
konstateres skade som eventu-
10 Anmeldelse af
skade
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0258.png
256
Købsaftale
1- og 2 fem, ejendomme - Fritidshuse
Sag nr./ref.:
Bilag 5
Undertegnede:
Stilling:
Navn:
Navn:
Adresse:
Adresse:
Tlf. priv./arb.:
og
Stilling:
Navn:
Navn:
Adresse:
Adresse:
Tlf. priv./arb.:
2. Ejendommen, se standardbestemmelser 93
Den mig/os iflg. tinglyst adkomst tilhørende
beliggende
Matr.nr
:
Må benyttes til
:
Offentlig ejendomsværdi.. kr.:
Grundarealet udgør
m
2
:
Bygnmgsarealer iflg.:
Hovedbygn. bebyg, areal . m
2
:
Antal fulde etager
:
Andre bygninger
m
2
:
3. Tilbehor. se standardbestemmelser 93
sælger herved til:
kommune
zonestatus:
iflg.:
heraf grundværdi.. kr.:
heraf vej
m
2
:
udnyttet tagetage.. m
2
:
boligareal ialt
m
2
:
heraf gar./carp
m
2
:
pr
:
iflg
:
af dato...:
kælder m
2
:
udhus m
2
:
Udover det i DE's standardbestemmelser 93 nævnte tilbehør medfølger følgende inventar, som overtages gældfrit og i brugbar stand på
overtagelsesdagen (fabrikat og mærke):
Der henvises til vedlagte tingbogsattest eller tingbogsoplysning dateret den:
I øvrigt henvises til ejendommens blad i tingbogen.
5 Overtagelse, se standardbestemmelser 93
Ejendommen overtages den:
6. Sælger oplyser om, se standardbestemmelser 93
Særlige forhold vedr. vand/vej/kloak
:
Miljøgodkendelse vedr. afløb, spildevand, drift mv.:
Nye tilslutnings- og anlægsarbejder
'
:
Lokalplan/byplanvedtægter/varmeplan
:
Påbud eller verserende sager
:
Antenneforhold
:
Lejeforhold/lejeindtægt
:
Varmeinstallation
:
Olietank, fabrikat, størrelse, type, årgang
:
Varmesynsrapport/energiattest
:
Tilstandsrapport
:
Særlige forhold vedr. bygningens fysiske stand...:
JYPA 6101 JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0259.png
257
Supplerende oplysninger
JYPA 6101 . JUN 93
Formularen tr
autoriseret
af Dansk
E|endom»mæglertorenlng - Di
COPYRIGHT
Sid* 1a
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0260.png
258
7. Forsikringer
Nuværende brandforsikringsselskab:
police nr.:
Nuværende bygningskasko-/grundejerforsikringsselskab:
police nr.:
Dækker nævnte forsikring angreb af svamp: _ Ja _ Nej
insekter: _ Ja _ Nej
skjulte rør:_ Ja _ Nej
Forsikringstilbud udarbejdet: _ Ja _ Nej.
Er forsikringstilbud ikke udarbejdet, aftales følgende om de fremtidige forsikringsforhold:
8. Kobesummen
Købesummen er aftalt til kr.:
skriver kroner:
der berigtiges på nedennævnte vilkår:
9. Udbetaling, se standardbestemmelser 93
1. Ved købsaftalens underskrift, eller senest den:
deponeres hos
2. Ved skødets underskrift, eller senest den:
deponeres hos
10. Nuværende prioriteter, der overtages, overfort fra side 2a
11. Ejerskiftelån, overfort fra side 2b
12. Anden finansiering, overfort fra side 2c
13. Sælgerpantebrev, overfort fra side 2d
Købesum i alt
Ved kontanthandel er udbetalingen, pkt. 9.1 og 9.2, lig med kontantprisen.
Ved kontanthandel udgår pkt. nr. 10,11 og 13 i standardbestemmelser 93.
Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ule/npe for sælger.
Købers valg af finansiering giver ikke mulighed for regulering af ydelsen, jf. side 2b.
14. Oplysninger om ydelser og refusionsopgorelse. se standardbestemmelser 93
På grundlag af denne købsaftale andrager de årlige ydelser til prioriteter
15. Oplysninger om gæld udenfor kobesummen, se standardbestemmelser 93
Udenfor købesummen overtager køber følgende gældsposter:
16. Salær. Handelsomkostninger, se standardbestemmelser 93
Salær betales af sælger til
Salær er aftalt til
Desuden betales udlæg iflg. salgsaftalen som specificeret i salgsbudgettet.
med tillæg af moms.
Salær til købers ejendomsmægler betales af køber i henhold til formidlingsaftale om køb.
Ved kontanthandel bærer køber selv alle omkostningerne til en efterfølgende finansiering af ejendomskøbet.
17. Andre vilkår
Køber og sælger er rådgivet om mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.
JYPA 6101.JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0261.png
259
10. Nuværende prioriteter, der overtages, se standardbestemmelser 93
prioritet til
oprindelig
kr.
utinglyst nedbragt
pr.
- evt. ejerskifteafdrag
obligationsrestgæld ved kontantlån pr.
saldo fradragskonto
kr.
ændret rente/ydelse
særlige indfrielsesvilkår
ejerskiftevilkår
type
til rente % p. a.
betales af sælger
til kr.
kr.
kr.
fradrag pr. år. kr.
rest kr.
pr.
prioritet til
oprindelig
kr.
utinglyst nedbragt
pr.
- evt. ejerskifteafdrag
obligationsrestgæld ved kontantlån pr.
saldo fradragskonto
kr.
ændret rente/ydelse
særlige indfrielsesvilkår
ejerskiftevilkår
type
til rente % p. a.
betales af sælger
pr.
til kr.
kr.
kr.
fradrag pr. år. kr.
rest kr.
prioritet til
oprindelig
kr.
utinglyst nedbragt
pr.
- evt. ejerskifteafdrag
obligationsrestgæld ved kontantlån pr.
saldo fradragskonto
kr.
ændret rente/ydelse
særlige indfrielsesvilkår
ejerskiftevilkår
type
til rente % p. a.
betales af sælger
pr.
til kr.
kr.
kr.
fradrag pr. år. kr.
rest kr.
prioritet til
oprindelig
utinglyst nedbragt
- evt. ejerskifteafdrag
obligationsrestgæld ved
saldo fradragskonto
ændret rente/ydelse
særlige indfrielsesvilkår
ejerskiftevilkår
type
kr.
pr.
kontantlån pr.
kr.
til rente % p. a.
betales af sælger
pr.
til kr.
kr.
kr.
fradrag pr. år. kr.
rest kr.
prioritet til
oprindelig
utinglyst nedbragt
- evt. ejerskifteafdrag
obligationsrestgæld ved
saldo fradragskonto
ændret rente/ydelse
særlige indfrielsesvilkår
ejerskiftevilkår
type
kr.
pr.
kontantlån pr.
kr.
til rente % p. a.
betales af sælger
til kr.
kr.
kr.
fradrag pr. år. kr.
rest kr.
JYPA 6101.JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0262.png
260
11. Ejerskiftelan. se standardbestemmelser 93
prioritet til
som
første års ydelse kr.
første års afdrag kr.
år, til rente:
fordelt på
første års rente kr.:
% p.a.
terminer
Reguleringsbestemmelse:
Ejerskiftelånet søges af:
Ejerskiftelånet hjemtages af:
Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet.
Ejerskiftelånets hovedstol overføres til side 2, pkt. 11
JYPA 6101 JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0263.png
261
prioritet til
som
over
Lånet forrentes og afvikles fra overtagelsesdagen.
Oprettelsesomkostningeme betales af:
Øvrige vilkår:
år, til rente:
%p.a.
Bestemmelserne i pkt. 20 gælder tillige for nærværende lån.
Oplysninger pr.
endelige.
Såfremt der ikke sker reguleringer af lånets hovedstol efter købsaftalens underskrift, er oplysningerne
Det lånte beløb (pantebrevets hovedstol/pålydende)
+ Kurstab (jf. nedenfor)
Lånebeløb
Lånebeløbet
+ Kurstab
+ Stiftelsesomkostninger til andre:
Stempel og tinglysningsafgift
Udfærdigelses- og ekspeditionsgebyr
+ Renter i lånets løbetid
Samlede kreditomkostninger
Det samlede beløb, der skal betales
kr
kr.
kr
kr
kr.
kr.
kr.
kr.
kr
kr.
kr.
kr
_____
Såfremt pantebrevet kan indfries hos kreditor (sælger), kan dette ske til kurs:
hvorved køber kan frigøres ved betaling af kr.
Kreditors (sælgers) kurstab udgør herved kr.
Årlige omkostninger i %:
ÅOP.
Forsikring: Det er en forudsætning for lånet, at ejendommen er brandforsikret.
De enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid ved et:
Første ydelse den
Sidste ydelse den
Ydelsernes forfaldsdato:
Opsigelsesbetingelser:
kr.
kr.
ydelser
á
Antal ydelser i alt:
Aftalens varighed:
kr.
Dette udfyldes kun, hvis pantebrevet er et mixlån eller et serielån.
År
1
2
3
4
5
10
15
20
25
30
JYPA 6101.JUN 93
Årlig ydelse
restgæld
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0264.png
262
Pantebrevet forrentes fra overtagelsesdagen og afvikles som et annuitetslån. Af hovedstolen betales en fast årlig ydelse på
% p.a., hvoraf
% p.a. af det til enhver tid skyldige beløb er renter, medens resten er afdrag.
Ejerskifte: Pantebrevet indestår fra kreditors side uopsigeligt fra ejer til ejer. Pantebrevet kan fra debitors side indfries helt eller delvis når som
helst.
Ved hvert ejerskifte erlægges et ekstraordinært afdrag på
% af restgælden på overtagelsesdagen.
Indtil den:
kan køber helt eller delvis konvertere sælgerpantebrevet inkl. eventuelle reguleringer til kurs
Konverteringsbeløbet betales og forrentes som udbetaling, jf. pkt. 9.2. Skriftlig accept meddeles sælgers ejendomsmægler senest på fristdagen
kl. 12.00. Såfremt der sker delvis indfrielse af sælgerpantebrevet, skal det resterende pantebrev som minimum udgøre kr.:
Oplysninger pr.
oplysningerne endelige.
Såfremt der ikke sker reguleringer af sælgerpantebrevets hovedstol efter købsaftalens underskrift, er
Det lånte beløb (sælgerpantebrevets hovedstol/pålydende)
* Kurstab (jf. nedenfor)
Lånebeløb
Lånebeløbet
+ Kurstab
+ Stiftelsesomkostninger til andre:
Stempel- og tinglysningsafgift
Udfærdigelses- og ekspeditionsgebyr
+ Renter i lånets løbetid
Samlede kreditomkostninger
Det samlede beløb, der skal betales
kr
kr.
kr
kr
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr
kr
kr
Såfremt sælgerpantebrevet kan indfries hos kreditor (sælger), kan dette ske til kurs:
hvorved køber kan frigøres ved betaling af kr.
Kreditors (sælgers) kurstab udgør herved kr.
Årlige omkostninger i %:
ÅOP.
Forsikring: Det er en forudsætning for lånet, at ejendommen er brandforsikret.
De enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid ved et annuitetslån.
Første ydelse den
kr.
ydelser
á
kr.
Sidste ydelse den
kr.
Antal ydelser i alt:
Ydelsernes forfaldsdato:
Aftalens varighed:
Opsigelsesbetingelser: Opsigeligt når som helst - helt eller delvis - fra debitors side og uopsigeligt fra kreditors side.
JYPA 6101 JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0265.png
263
Indtil såvel købers som sælgers underskrift på denne købsaftale foreligger, er den at betragte som et tilbud, som bortfalder, såfremt skriftlig
accept ikke foreligger senest den
hos sælgers ejendomsmægler.
Køber er pligtig at tage
skøde senest den
og er berettiget hertil, når den
kontante udbetaling er berigtiget. Skøde samt evt. pantebreve skal samlet være indleveret til tinglysning senest:
Underskrevne parter, der er myndige og har fuld rådighed over vore boer, erkender på ovenfor fastsatte vilkår at have indgået bindende aftale
om ejendommens overdragelse, og vi forpligter os til at opfylde denne købsaftale i alle dens ord og punkter.
Købers ejendomsmægler
Købers advokat
Købers pengeinstitut
Sælgers advokat
Sælgers pengeinstitut
Aftalegrundlaget omfatter salgsopstilling af:
på handelsvilkårene, købsaftale, som består af siderne:
, og DE's STANDARDBESTEMMELSER 93 for omsætning af fast ejendom,
og som parterne forinden underskrift af denne købsaftale har gjort sig bekendt med og underskrevet. Herudover har køber modtaget kopi af:
Køber bekræfter ved sin underskrift på denne købsaftale, at der af ejendomsmægleren, realkreditinstituttet og pantebrevsformidleren kan
indhentes oplysninger om købers og dennes husstands økonomiske forhold i forbindelse med denne handel og dens økønomiske vilkår.
Køber er forpligtet til at fremlægge sidste årsopgørelse samt indkomstopgørelse/lønsedler for de sidste 3 måneder forud for købstidspunktet.
Såfremt det efter købsaftalens underskrift dokumenteres, at ovennævnte oplysninger bevirker, at sælgerpantebrevet ikke kan omsættes til en for
sælgerpantebrevet sædvanlig kurs, eller at gældsovertagelse på indestående lån nægtes, elier eventuelt ejerskiftelån reduceres helt eller
delvist, kan sælger indtil 8 dage efter fristdag den:
hæve handlen, medmindre køber inden 5 hverdage efter, at
sælgers meddelelse er kommet frem til køber og dennes eventuelle advokat, betaler manglende provenu til sælger og stiller sælger økonomisk
som forudsat ved handlens indgåelse.
|
Navn
Cpr.nr.
Sælger, dato
|
Køber, dato
Sælger/sælgers ægtefælle
Navn
Cpr.nr.
Sælgers nye adresse
Køber
Navn :
Stilling:
Bopæl:
Navn :
Stilling:
Bopæl:
JYPA6101.JUN93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0266.png
264
Til købsaftale vedr. sag nr.:
Vedr. ejendommen matr. nr.:
Sælger:
Køber:
af dato:
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0267.png
265
Standardbestemmelser 93
1- 09 2 fam. ejendomme - Fritidshus - Ejerlejlighed - Grund
Punktnumrene svarer til købsaftalens punktnumre.
Medmindre andet er aftalt, udgør forrentningen af sælgers afregningsbeløb i så
fald diskontoen med tillæg af 5%, regnet fra overtagelsesdagen til
Renter af deponeringsbeløb i henhold til købsaftalens pkt. 9.2 tilfalder
sælger
fra
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 er berigtigende advokat/depositar berettiget til
betaling af:
1. pantegæld, der ikke skal overtages,
2. evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til be-
talingsdagen,
3. restancer,
4. evt. refusionssaldo i købers favør,
5. beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i
købesummen,
6. sælgers andel af handlens omkostninger,
7 salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen
under pkt. 9.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt
til dækning heraf.
Såfremt beløb fra købsaftalens pkt. 9.2 er utilstrækkelige til dækning af
det
under
standardbestemmelsernes pkt. 9.1-7 anførte, er berigtigende advokat/depositar
berettiget til yderligere at a) sælge obligationer hidrørende fra optagelse af
ejerskiftelån, b) sælge anden finansiering, c) sælge sælgerpantebrev(e) (eller
hvis sælger har bemyndiget andre til at afhænde obligationer, anden finansiering
og sælgerpantebrev(e), da at disponere over provenuet af et sådant salg) samt d)
at disponere over beløb under pkt. 9.1 i købsaftalen i rækkefølgen a) - d).
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til salger alene
med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende
retsanmærkninger.
Ejendommen sælges som den er og forefindes med de på grunden værende
bygninger, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantninger
m. m. samt evt. flagstang og drivhus.
Ejendommen overtages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og
forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, i det omfang,
denne handel ikke ændrer disse forhold.
Idet omfang, det er installeret, medfølger:
Sanitet, alt i vægge og gulve monteret badeværelsesudstyr, faste indvendige
og udvendige lamper, pejse og brændeovne, postkasse, renovationsstativer
og -beholdere, el-radiatorer, el- og gasvandvarmere og FM/TV-antenner. Para-
bolantenner med tilbehør medfølger ikke, medmindre andet er aftalt i
købsaftalen.
Tæpper medfølger kun, såfremt det er aftalt i købsaftalen. Dette gælder dog
ikke for tæpper, der indgår som et led i gulvkonstruktionen.
Sælger afleverer den fraflyttede ejendom i ryddeliggjort stand kl. 12.00 på
overtagelsesdagen, på hvilket tidspunkt, forbrugsmålere og evt. oliebehold-
ning aflæses. Køber overtager risikoen for ejendommen senest på over-
tagelsesdagen. Såfremt ejendommens bygninger er fuld- og nyværdiforsikret
mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til køber ved købsafta-
lens underskrift. Køber er da berettiget til erstatningen fra brandforsikringen
efter de herom gældende regler og forpligtet til at opfylde den indgåede
handel.
Sælger vedligeholder ejendommen forsvarligt i enhver henseende indtil
Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om det er før eller på
overtagelsesdagen, skal alle deponeringer og al sikkerhedsstillelse være fore-
taget, og købers økonomiske forhold være afklaret i h.t. pkt. 20. Køber skal
ligeledes inden da have betalt eller deponeret de køberen påhvilende handels-
omkostninger. Overgang af risikoen samt aflæsning af forbrugsmålere og evt.
oliebeholdning sker på dispositionsdagen.
Såfremt realkreditlån overtages, sker dette i henhold til de
pågældende
lineinsti-
tutters vedtægter.
Stigninger i administrationsbidrag, som meddelt af långiver efter købers afgivelse
af købstilbud, indgår ikke i eventuelle reguleringer af handelspris/årlig ydelse.
Eventuelle andele i reserve- og administrationsfonde tilfalder køber uden særskilt
vederlag efter de til enhver tid gældende regler.
Ejerskifteafdrag, ejerskiftebidrag eller ejerskiftegebyr på private paritebreve be-
I købsaftalen er angivet, hvilke af nedenstående låntyper, der er gældende for
handlen:
1.
Mix-lån,
der ved delvis indfrielse skal bevare forholdet mellem annuitets-
delen og seriedelen. Lånet har faldende ydelse.
2.
Konvertible obligationslån,
som i hele lånets løbetid kan indfries med
obligationer eller kontant til pari med opsigelsesvarsel.
3. Kontantlån, som har særlige indfrielsesvilkår.
4.
Private pantebreve, fx. til pensionskasser,
som kan være uopsigelige fra
debitors side indtil et nærmere aftalt tidspunkt og kan have særlige ind-
frielses- og omprioriteringsvilkår.
5. Inkonvertible
obligationslån,
som kun kan indfries med den pågældende
obligation.
6. Indekslån, som er inkonvertible lån, hvor ydelsen og restgælden reguleres
efter det for de pågældende indekslån gældende pristal.
7.
Rentetilpasningslån,
som er inkonvertible kontantlån, hvor lånet omlagges
periodisk og rente og ydelse derved ændres.
1. at eventuelle thermoruder ikke er punkterede på overtagelsesdagen.
Reklamation skal ske inden 14 dage efter overtagelsesdagen,
2. at der sælger bekendt ikke er sager eller består uopfyldte krav fra det
offentlige eller private vedr. ejendommen,
3. at sælger ikke har begæret ejendommen omvurderet eller indgivet
klage over den fastsatte vurdering,
4. at der sælger bekendt ikke har været konstateret eller afhjulpet skader
på grund af svampe- og insektangreb,
5. at der sælger bekendt ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder
eller forpligtelser,
6. at al forfalden gæld vedr. anlægsarbejder og tilslutninger til vej, fortov,
fælles anlæg, fællesantenne, el, gas, vand, kloak, rensnings- og led-
ningsanlæg vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning.
Sælger bekendt er der ikke udført arbejder, afsagt kendelser, eller
truffet beslutninger af offentlige myndigheder, for hvilke udgifterne
senere vil blive pålagt ejendommen, jf. dog pkt. 6. linie 3, i købsaftalen,
7 at der sælger bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler,
8. at de på ejendommen værende bygninger med installationer, sælger
bekendt, er lovligt opført, indrettet og benyttet.
Lovligheden af bygningsarbejder, der er omfattet af Bygningsregle-
mentet for småhuse af 1/41985, kan ikke forventes dokumenteret i form
af ibrugtagningstilladelse,
9. at olietanken er lovlig.
Om begrænsning af energiforbruget i bygninger:
Ved salg af opvarmede bygninger opført før 1/2 1979, eller hvortil
byggetilladelse er meddelt inden dette tidspunkt, skal sælger sørge for,
at der foreligger varmesynsrapport eller energiattest.
Undtaget er dog ejerlejligheder og fritidshuse, der ikke er registreret
som helårsboliger, samt bygninger, der opfylder kravene til lavenergi-
huse.
.. Lånet optages i sælgers navn, og provenuet tilfalder sælger.
Sælger betaler samtlige udgifter ved optagelse og hjemtagelse af lånet,
herunder vurdering, stiftelsesomkostninger, stempelafgift, gebyr, salær, ting-
lysningsafgift m.m.
2. Parterne er bekendt med, at der lovmæssigt fastsættes en mindsterente.
Såfremt den aftalte obligationsrente overstiger denne mindsterente + 2
pct. points ved lånets hjemtagelse, kan dette medføre beskatning af låntager,
og det er aftalt, at sælger bærer ethvert tab som følge heraf. Såfremt ejerskifte-
lånet som følge af ændring i mindsterenten ikke kan tilbydes med den i
købsaftalen anførte rente, ændres hovedstolen og dermed købesummen,
således at ejerskiftelånets kontantværdi bevares. Beregningen sker på
grundlag af den kurs, som var gældende på datoen for købers underskrift af
købstilbud/købsaftale. Denne regulering foretages forud for eventuelle øvrige
reguleringer.
3. Sælger er gjort bekendt med muligheden for at kurssikre såvel nye lån som
ældre realkreditlån, der skal indfries, til sikring mod provenutab.
I henhold til regler, fastsat af Dansk Ejendomsmæglerforening, må der hos ejen-
domsmægleren højst deponeres et beløb svarende til 7% af kontantprisen, dog
maksimalt 250.000 kr. Der må dog altid uanset kontantprisen, deponeres 25.000 kr.
Beløb, der deponeres hos ejendomsmægleren, forrentes ikke. Dette gælder dog
ikke, såfremt beløbet, der skal afregnes til sælger, overstiger 10.000 kr.
JYPA 6108.JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0268.png
266
Sælgerpantebrevet udstedes på Justitsministeriets pantebrevsformular A,
til sælger eller ordre, med oprykkende panteret i den solgte ejendom efter
foranstående pantegæld. Sælgerpantebrevet skal indleveres til tinglysning
samtidig med endeligt skøde.
1. Ejerskifte
Ved hvert ejerskifte erlægges senest 3 uger efter, at endeligt skøde er
tinglyst uden frist og udleveret fra tinglysningskontoret, dog senest 3
måneder efter ejendommens endelige overtagelse, et ejerskifteafdrag,
som aftalt i købsaftalen. Overdragelse eller overgang til medejer, ægte-
fælle, registreret partner, livsarvinger eller samlever af samme eller
modsat køn, hvormed der i de sidste 2 år har været etableret et
ægteskabslignende forhold med fælles folkeregisteradresse, betragtes
ikke som ejerskifte.
Meddelelse om ejerskifte noteres af kreditor gebyrfrit indenfor samme
frister som ved erlæggelse af ejerskifteafdrag.
2. Opdeling
Sælger/pantekreditor kan inden pantebrevets underskrift forlange pan-
tebrevet opdelt i flere pantebreve, mod at sælger til berigtigende advo-
kat betaler merudgiften for opdelingen samt ekstra tinglysningsafgift.
3. Omprioritering
Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån (dog ikke indeks-
regulerede), mod at nettoprovenuet i det omfang, det ikke anvendes til
hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån,
afdrages ekstraordinært på dette pantebrev. Såfremt pantebrevet op-
deles i sideordnede pantebreve, skal afdrag fremkommet ved om-
prioritering fordeles forholdsmæssigt på pantebrevene.
4. Rente af ekstraordinære afdrag
Ved betaling af ekstraordinære afdrag, herunder ejerskifteafdrag, be-
tales rente af afdraget til betalingsdagen.
5.
Ydelsesnedsættelse
Efter betaling af ethvert ekstraordinært afdrag nedsættes den fremtidige
ydelse, således at den udgør samme procent af den nye restgæld, som
den hidtidige ydelse udgjorde af den gamle restgæld, hvorved pante-
brevets løbetid forbliver uændret.
Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refu-
sionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter. Saldoen regu-
leres over den kontante udbetaling. Eventuelt forfaldne ydelser før eller på
overtagelsesdagen betales af sælger, og de erlagte afdrag tillægges sæl-
gerpantebrevet. Eventuelle differencer i restgæld på overtagne prioriteter
reguleres ligeledes over sælgerpantebrevet. Beløb på i alt op til kr. 1.000
indgår dog i refusionsopgørelsen. Ydelser, som alene vedrører købers
ejerperiode, betales dog af køber.
Nye lån forrentes fra skæringsdagen af køber med de samme rentesatser,
som vil være gældende, når lånene er endeligt berigtigede.
Evt. oliebeholdning opmåles på overtagelsesdagen og overtages af køber
til dagspris. Beløbet medtages i refusionsopgørelsen.
Sælger meddeler ejerskifte til de respektive værker med henblik på af-
læsning af forbrugsmålere og fremsendelse af slutopgørelse. Afmelding af
sælgers PBS-ordning eller lignende ordning foretages af sælger/sælgers
advokat.
Refusionssaldoen skal afregnes så betids, at køber får stillet midlerne til
rådighed til betaling af terminsydelser. Såfremt refusionssaldoen i købers
favør overstiger 10% af den årlige ydelse, skal sælger være berettiget til at
deponere saldoen hos advokat eller pengeinstitut. Depotet skal anvendes
til rettidig betaling af de kommende ydelser på ejendommen i den rækkeføl-
ge, de fortalder.
Gæld, som ikke overtages af køber i henhold til købsaftalen, indfries af
sælger i forbindelse med handlens berigtigelse.
Gæld, der afvikles sammen med betaling for forbrug, og som fremgår af de
til køber udleverede dokumenter, overtages af køber.
Køber indtræder fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen i sælgers rettig-
heder og forpligtelser overfor ejendommens forsyningsselskaber.
6.
Respekt
Såfremt pantebrevet ved udstedeisen respekterer bank-, sparekasse-,
stats-, rentetilpasnings- eller realkreditlån med variabel rente, skal det
uden særskilt påtegning respektere ændringer i renten for disse lån.
7
Særlige bestemmelser for ejerlejligheder
Såfremt pantebrevet har pant i en ejerlejlighed, påføres det bestemmel-
se, hvorefter kreditor kan forlange kapitalen indfriet, såfremt ejerlejlig-
heden udlejes. Opsigelse kan dog ikke ske, såfremt der senest 14 dage
efter påkrav stilles bankgaranti for pantebrevets terminsydelser i leje-
perioden.
Omkostningerne ved handlens berigtigelse, herunder skødets stempling
og tinglysning og salær til advokat, betales:
Øst for Storebælt af køber.
Vest for Storebælt af køber og sælger med halvdelen hver.
Køber alene betaler:
Salær til købers ejendomsmægler.
Omkostninger ved udstedelse af pantebrevet til sælger eller ordre samt
omkostninger ved gældsovertagelser.
Sælger alene betaler:
1. omkostninger ved optagelse af eventuelle ejerskiftelån,
2. afgifter til tinglysning af påtegninger og afgifter ved førstegangssalg af
ejerlejligheder, samt ekstra tinglysningsafgift og salær, såfremt sælger-
pantebrevet opdeles,
3. salær, udlæg og omkostninger til sælgers ejendomsmægler i h.t salgs-
aftalens vilkår, og som fremgår af salgsbudgettet.
Såfremt køber ved berigtigelsen af denne handel ikke ønsker at benytte
praktiserende advokat, ér sælger berettiget til • såfremt overdragelses-
dokumenterne er mangelfulde og/eller ikke foreligger klar ved skødeskriv-
ningsdatoen, i overensstemmelse med købsaftalen - enten at fordre, at
køber benytter advokat, eller at sælgers advokat færdiggør berigtigelsen af
handlen for købers regning.
Køber har modtaget tilbud om udarbejdelse af budget i forbindelse med
handlen.
Erklæring
Undertegnede parter erklærer ved vor underskrift, at foranstående standardbestemmelser 93 for omsætning af fast ejendom er
gældende for handlen i det omfang, købsaftalen ikke har fraveget standardbestemmelserne.
Dato:
Sælger:
Sælger/sælgers ægtefælle:
Dato
Køber:
Køber
JYPA 6108.JUN 93
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0269.png
267
Bilag 6
Standardbestemmelser
Villa - Rækkehus - Fritidshus - Ejerlejlighed - Grund
Klassificering:
B l i farve: Oplysninger
Grøn farve: Retlige standarder (alm. dansk ret)
Rød farve: Præcisering af tvivlsspørgsmål
Gul farve:
Ændring i forhold til dansk ret
Pkt.nr.
svarer
til
slutsedlens
pkt.nr.
Standardbestemmelser for ejendomsmæglere gælder
også
for ejendomshandlere, |f. § 1 i bekendtgørelse om
ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed.
forhandlen:
1. Mix-lån, der kun kan indfries som en helhed, uanset mix-lånet er
hjemtaget i såvel obligationer på annuitetslånsbasis som på serielåns-
basis. Lånet har faldende ydelse.
2.
Konvertible
obligationslån, som i hele lånets løbetid kan indfries med
obligationer eller kontant til pari med opsigelsesvarsel.
3.
Kontantlån,
som har særlige indfrielsesvilkår.
4. Private pantebreve til pensionskasser,
som kan være uopsigelige fra
debitors side indtil et nærmere aftalt tidspunkt og kan have særlige
indfrielses- og omprioriteringsvilkår.
5.
Inkonvertible
obligationslin,
som kun kan indfries med den på-
gældende obligation til markedskurs.
6. Indekslån, hvor ydelsen og restgælden reguleres efter det for de
pågældende indekslån gældende pristal.
Ejendommen sælges som den er og forefindes med de på grunden værende
bygninger, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantninger
m. m. samt evt. flagstang.
Ejendommen overtages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og
forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, i det omfang
denne handel ikke ændrer disse forhold.
I det omfang, det er installeret, medfølger:
Sanitet, alt i vægge og gulve fastmontere! badeværelsesudstyr, faste ind-
vendige og udvendige lamper, pe|se og brændeovne. FM/TV-antenner, post-
kasse og renovationsstativ. el-radiatorer og el- og gasvandvarmere.
Tæpper medfølger kun, såfremt det er aftalt i slutsedlen Dette gælder dog ikke
for tæpper, som indgår som et led i gulvkonstruktionen.
1. at eventuelle termoruder ikke er defekte eller punkterede på overtagelses-
dagen,
2. at der sælger bekendt ikke er sager eller består uopfyldte krav fra det
offentlige eller private vedr. ejendommen,
3. at der på ejendommen ikke findes skov eller fredskovspligtigt areal,
4. at sælger ikke har begæret ejendommen omvurderet eller indgivet klage
over den fastsatte vurdering,
5. at der sælger bekendt ikke har været konstateret eller afhjulpet skader
på grund af svampe- og insektangreb,
6. at der sælger bekendt ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder
eller forpligtelser,
7 at al forfalden gæld vedr. anlægsarbejder og tilslutninger til vej, fortov,
fælles anlæg, fællesantenne, el, gas, vand, kloak, rensnings- og led-
ningsanlæg vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning. Sæl-
ger bekendt er der ikke udført arbejder eller afsagt kendelser, for hvilke
udgifterne senere vil blive pålagt ejendommen, jf. dog pkt.4,
8. at der sælger bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler,
9. at de på ejendommen værende bygninger med installationer, sælger
bekendt, er lovligt opført, indrettet og benyttet,
10. at olietanken er lovlig.
Om begrænsning af energiforbruget i bygninger:
ved salg af opvarmede bygninger opført før 1/2 1979, eller hvortil
byggetilladelse er meddelt inden dette tidspunkt, skal sælger sørge for,
at der foreligger varmesynsrapport eller energiattest.
Undtaget er dog fritidshuse, der ikke er registreret som helårsboliger.
samt bygninger, der opfylder kravene til lavenergihuse.
1. Lånet optages i sælgers navn, og provenuet tilfalder sælger.
Sælger betaler samtlige udgifter ved optagelse og hjemtagelse af lånet,
herunder vurdering, indskud, stempelafgift, gebyr, salær, tinglysnings-
afgift m m .
2. Parterne er bekendt med, at der kan ske stigninger i obligationsrenten i
medfør af lovbestemte forhold.
3. Parterne er bekendt med, at der lovmæssigt fastsættes en maximums-
rente for obligationslån (minimumsrente +2). Såfremt den aftalte obliga-
tionsrente overstiger denne maximurnsrente ved lånets hjemtagelse,
kan dette medføre beskatning for låntager, og det er aftalt, at sælger
bærer ethvert tab som følge heraf, idet sælger kan tegne kurskontrakt til
sikring herimod.
4.
Såfremt de årtige prioritetsydelser efter lånenes berigtigelse bliver mere
end kr. 2.000 større end de aftalte prioritetsydelser (på alle ejendom-
mens prioriteter til sammen) eventuelt reguleret i h.t. pkt. 10 i slutsedlen,
reduceres sælgerpantebrevets hovedstol og/eller, såfremt sælgerpante-
brev ikke forudsættes udstedt, ejerskiftelånets hovedstol, således at de
årlige prioritetsydelser, efter evt. regulering, bliver som forudsat.
5. Sælger er gjort bekendt med muligheden for at kurssikre såvel nye lån
som ældre realkreditlån, der skal indfries, til sikring mod provenutab.
Sælger afleverer den fraflyttede ejendom i ryddeliggjort stand kl. 12.00 på
overtagelsesdagen, på hvilket tidspunkt, forbrugsmålere og evt. oliebehold-
ning aflæses. Køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelses-
dagen.
Sælger vedligeholder ejendommen forsvarligt i enhver henseende indtil
Såfremt køber efter aftale har fået ret til at disponere over ejendommen før
overtagelsesdagen, skal alle deponeringer og al sikkerhedsstillelse være
foretaget, inden ejendommen stilles til købers disposition, ligesom køber
inden da skal have betalt eller deponeret de køberen påhvilende handels-
omkostninger. Overgang af risikoen og vedligeholdelsen samt aflæsning af
forbrugsmålere og evt. oliebeholdning sker i såfald pr. dispositionsdagen.
Såfremt realkreditlån overtages, sker dette i henhold til de pågældende
låneinstitutters vedtægter.
Eventuelle andele i reserve- og administrationsfonde tilfalder køber uden
særskilt vederlag efter de til enhver tid gældende regler.
Ejerskifteafdrag, ejerskiftebidrag eller ejerskiftegebyr på private pantebreve
I slutsedlen er angivet, hvilke af nedenstående lånetyper, der er gældende
JYPA 6108 NOV 91
Beløb, der deponeres hos ejendomsmægleren, forrentes ikke, medmindre
afregningsbeløbet overstiger 10.000 kr. Forrentningen udgør i så fald -
medmindre andet er aftalt - diskontoen med tillæg af 5%, regnet fra depo-
neringsdagen til afregningsdagen.
Beløb deponeret hos ejendomsmægleren, jf. slutsedlens pkt. 11.1, kan
højest udgøre et beløb der svarer til det salær, som vil følge af de af Dansk
Ejendomsmæglerforening offentliggjorte vejledende salærtakster + moms
og med tillæg af 35.000 kr., dog maksimalt 250.000 kr.
Renter af deponeringsbeløb i henhold til slutsedlens pkt. 11.2 tilfalder
sælger fra overtagelsesdagen.
Af midler fra slutsedlens pkt. 11.2 drager berigtigende advokat/depositar
omsorg for betaling af:
1. pantegæld, der ikke skal overtages,
2. evt. betaling af ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med
rente til betalingsdagen,
3. restancer,
4. evt. refusionssaldo i købers favør,
5. beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes
i købesummen,
6. sælgers andel af handlens omkostninger,
7 salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i slutsedlen
under pkt. 11.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er util-
strækkeligt til dækning heraf.
Såfremt beløb fra slutsedlens pkt. 11.2/11.3 er utilstrækkelige til dækning af
det under standardbestemmelsernes pkt. 11.1-7 anførte, er berigtigende
advokat/depositar berettiget til yderligere at a) sælge obligationer hidro-
rende fra optagelse af ejerskiftelån, b) sælge sælgerpantebrev(e) (eller, hvis
sælger har bemyndiget andre til at afhænde obligationer/sælgerpantebrev
(e), da at disponere over provenuet af et sådant salg) samt c) at disponere
over beløb under pkt. 11.1 i slutsedlen i rækkefølgen a) - c).
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger
alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden
præjudicerende retsanmærkninger.
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0270.png
268
Gæld. som ikke overtages af kober i henhold til slutsedlen, indfries af sælger
i forbindelse med handlens berigtigelse.
Gæld, der afvikles sammen med betaling for forbrug, og som fremgår af de
til køber udleverede dokumenter, overtages af køber.
Med ove 'agelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refu-
sionsopgøelse over ejendommens indtægter og udgifter. Saldoen regu-
leres over den kontante udbetaling. Eventuelt forfaldne ydelser før eller på
overtagelsesdagen betales af sælger, og de erlagte afdrag tillægges sæl-
gerpantebrevet. Eventuelle differencer i restgæld på overtagne prioriteter
reguleres ligeledes over sælgerpantebrevet. Beløb på i alt op
til kr. 1.000
indgår dog i refusionsopgørelsen.
Nye lån forrentes fra skæringsdagen af køber med de samme rentesatser,
som vil være gældende, når lånene er endeligt berigtigede.
Evt. oliebeholdning opmåles på overtagelsesdagen og overtages af køber til
dagspris. Beløbet indgår i refusionsopgørelsen.
Sælger meddeler ejerskifte til de respektive værker med henblik på af-
læsning af forbrugsmålere og fremsendelse af slutopgørelse. Afmelding af
sælgers PBS ordning eller lignende ordning foretages af sælger/sælgers
advokat.
Såfremt refusionssaldoen i købers favør overstiger 10% af den årlige ydelse,
skal saldoen på sælgers forlangende deponeres hos advokat eller pengein-
stitut, til betaling af de kommende ydelser på ejendommen i den rækkefølge,
de forfalder.
Refusionsopgørelsen skal afregnes så betids, at køber får stillet nødvendige
midler til rådighed til betaling
af
terminsydelser.
Omkostningerne ved handlens berigtigelse, herunder skødets stempling og
tinglysning
og
salær til advokat, betales:
Øst for Storebælt af køber.
Vest for Storebælt af køber og sælger
med
halvdelen hver.
Køber alene betaler:
Omkostninger ved udstedelse af pantebrevet
til
sælger eller
ordre samt
omkostninger ved gældsovertagelser, herunder eventuelle overtagelses-
gebyrer for bank- eller sparekasselån.
Sælger alene betaler:
2. afgifter til tinglysning af påtegninger og afgifter ved førstegangssalg af
ejerlejligheder
samt ekstra tinglysningsafgift, såfremt sælgerpantebre-
vet
opdeles,
3. salær, udlæg og omkostninger til ejendomsmægler i h.t. salgsaftalens
vilkår, og som fremgår af salgsbudgettet
Såfremt køber ved berigtigelsen af denne handel ikke ønsker
at
benytte
praktiserende advokat, er sælger berettiget til - såfremt overdragelses-
dokumenterne er mangelfulde og/eller ikke foreligger klar ved skødeskriv-
ningsdatoen, i overensstemmelse med slutsedlen - enten at fordre at køber
benytter advokat, eller at sælgers advokat færdiggør berigtigelsen af hand-
len for købers regning. Af skødet skal fremgå, at der mellem parterne er
indgået bindende slutseddel.
Køber har modtaget tilbud om udarbejdelse af budget i forbindelse med
handlen.
Erklæring
Undertegnede
parter erklarer ved vor underskrift, at foranstående standardbestemmelser for omsætning af fast ejendom er
gældende for handlen i det omfang, slutsedlen ikke har fraveget standardbestemmelserne.
Dato
Dato:
Køber:
Køber:
Sælger:
Sælger/sælgers ægtefælle:
JYPA 6106 NOV 91
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0271.png
269
Specielle betingelser
Ejerlejlighed
Ejerlejligheden sælges som den er og forefindes med det i ejerlejligheden
indlagte tilbehør, herunder ledninger, installationer og varmeanlæg og med
andel efter fordelingstal i grunden og de på grunden værende bygninger,
samt evt. fælles tilbehør, herunder ledninger, installationer, varme-, vasken-
og antenneanlæg, hegn, træer og beplantninger m m . og med de samme
rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser hvormed den har tilhørt
sælger og tidligere ejere, i det omfang denne handel ikke ændrer disse
forhold.
At der for ejerlejligheden ikke består restancer af nogen art til ejerforeningen.
At der ikke fra ejerforeningen er meddelt aktuelle forhold eller beslutninger,
der vil indebære ekstraordinære forhøjelser af fællesudgifterne eller inde-
bære fremtidige ekstraordinære engangsbetalinger.
Fremtidige krav vedrørende brandsikring er sælger uvedkommende.
Køber har pligt til at være medlem af ejerforeningen og skal respektere
tinglyste som utinglyste vedtægter. Køber erklærer at have modtaget og
gjort sig bekendt med ejerforeningens vedtægter, finansiering og driftsud-
gifter, herunder seneste regnskab og budget samt referat fra seneste ordi-
nære og evt. ekstraordinære generalforsamlinger.
I det omfang sikkerhed for forpligtelser overfor ejerforeningen ikke er stillet,
og krav herom vil blive rettet ved denne handel, eller at eksisterende
sikkerhed kræves forhøjet, betaler sælger udgiften hertil som omkostning i
forbindelse med handlen.
Medmindre andet er anført i slutsedlen, bidrager ejerlejligheden til fælles-
udgifterne i forhold til tinglyst fordelingstal
Køber er bekendt med, at a contoindbetalinger løbende kan ændres på
grund af almindelige reguleringer.
Fælles gæld, som afvikles gennem ejerforeningen og som fremgår af de til
køber udleverede dokumenter, overtages af køber.
Køber betaler eventuelle overtagelsesomkostninger for allerede tinglyst sik-
kerhed.
Ved salg af ejerlejligheder er sælger ikke pligtig at fremlægge varmesyns-
rapport eller energiattest.
Fællesudgifter refunderes alene i forhold til a contobetalinger for inde-
værende regnskabsår. EfterbetalingAilbagebetaling vedrørende tidligere
regnskabsår påhviler/tilkommer sælger. Eventuelt indestående på ejen-
dommens grundfond tilfalder køber uden vederlag.
Såfremt ejendommen ikke er selvstændigt vurderet, betales ejendoms-
skatter efter tinglyst fordelingstal.
Varmeudgifter refunderes efter den enkelte ejerforenings gældende regler
for varmeregnskab.
Sælger betaler afgift ved forstegangssalg af ejerlejligheder
Erklæring
Undertegnede parter erklærer ved vor underskrift, at foranstående specielle betingelser for ejerlejligheder er gældende for
handlen i det omfang, slutsedlen ikke har fraveget de specielle betingelser.
Dato:
Sælger:
Sælger/sælgers ægtefælle:
Dato:
Køber:
Køber:
JYPA 6102. NOV91
ERU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 35: MFU spm., om at kommentere på vedlagte borgerhenvendelse fra Dorthe Bech af 15/10-24 om afslag på ejerskifteforsikring
2941775_0272.png
270
Ejendommen sælges som den er og forefindes med de på grunden væren-
de ledninger, installationer, hegn. træer, beplantninger m.m.
Ejendommen overtages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og
forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, i det omfang
denne handel ikke ændrer disse forhold.
sælger ved geoteknisk rapport dokumenterer, at der kræves ekstra fun-
dering/pilotering, kan køber træde tilbage fra handlen, medmindre sælger,
inden 10 dage efter at have modtaget den nævnte rapport, accepterer at
betale udgifterne til den nødvendige ekstrafundering og/eller pilotering
ifølge tilbud. Det aftalte beløb indsættes på spærret konto i sælgers navn,
idet sælger oppebærer forrentningen, indtil beløbet hæves. Beløbet kan
alene udbetales til det firma, som har udført arbejdet, mod behørig attesteret
regning. Udgiften til ekstrafundering og/eller pilotering er således ikke at
betragte som et nedslag i prisen.
Køber har modtaget bestemmelser vedrørende bebyggelse, benyttelse,
byggelinier samt eventuel grundejerforening. Såfremt disse endnu ikke er
endeligt vedtaget, skal køber tillige respektere eventuelle ændringer.
Såfremt grunden er under udstykning, er
handlen betinget
af Kort- og
Matrikelstyrelsens udstykningsapprobation, som skal foreligge senest 1 år
efter overtagelsesdagen. Køber har modtaget udstykningsplan.
Køber skal tåle ulemper ved byggemodningens gennemførelse, herunder
terrænregulering samt udlægning af eventuelle skråningsarealer.
Udgifter til udstykning, herunder honorar til landinspektør, matrikelkort,
statsafgift, skelpæle m.m. betales af sælger
Køber afholder alle tilslutningsafgifter og ledningsudgifter til tilslutningssted.
Såfremt grunden ikke er selvstændigt vurderet, betales der efter andel af den
samlede ejendoms skatter, afgifter og andre pligtige bidrag efter følgende
regler:
Køber
betaler en efter grundareal forholdsmæssig andel af den
samlede ejendoms grundskatter ekskl, grundskat af byggeretsværdi for
eksisterende bygninger. Sælger betaler afgifter, der alene vedrører ejen-
dommens bebyggelse.
Køber
betaler andel i øvrige afgifter mv. forholds-
mæssigt efter grundens areal.
Køber har ret til omgående og for egen regning at lade jordbunden
undersøge. Såfremt køber senest 20 dage efter slutsedlens dato overfor
Sælger erklærer, at bestemmelserne i parcelsalgsloven er opfyldt (Lov 305
af 30/6 1922)
Køber er bekendt med, at der kan være tilbudspligt på ejendomme med et
grundareal på 6.000 kvm og derover (Lov 328 af 18/6 1969).
Erklæring
Undertegnede parter erklærer ved vor underskrift, at foranstående specielle betingelser for grunde er gældende for handlen i det
omfang, slutsedlen ikke har fraveget de specielle betingelser.
Dato;
Sælger
Sælger/sælgers ægtefælle:
Dato:
Køber:
Køber:
JYPA 6103 NOV 91