Boligudvalget 2024-25
BOU Alm.del
Offentligt
2969466_0001.png
Folketingets Boligudvalg
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
[email protected]
www.sm.dk
Sagsnr.
2024 - 8040
Doknr.
945816
Dato
24-01-2025
Folketingets Boligudvalg har d. 31. oktober 2024 stillet følgende spørgsmål nr.
19 (alm. del) til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 19:
”Vil ministeren estimere de økonomiske og administrative lempelser forbundet
med en national ophævelse huslejereguleringsreglerne med henvisning til, at
alle lejekontrakter, som er indgået under de nuværende regler, fortsat vil være
beskyttede, men når en lejlighed fraflyttes, vil den nye lejer være omfattet af de
gældende regler for udlejningsboliger, som er opført efter 31. december 1992?
Svaret bedes opgjort i årsværk samt i økonomiske konsekvenser for
henholdsvis private, stat, kommuner og erhvervsliv.”
Svar:
Indledende vil jeg gøre opmærksom på, at de økonomiske konsekvenser, der
er beskrevet i svaret er udtryk for skøn og estimater og derfor skal tages med
forbehold.
Jeg har til brug for besvarelsen indhentet bidrag fra Social- og Boligstyrelsen,
som oplyser følgende:
”Det
antages, at spørgsmålet vedrører reguleringen af huslejerne i private
udlejningsboliger
–
og ikke huslejereguleringen af almene boliger.
Boliger opført efter 1991 har i økonomisk henseende principielt markedsleje.
Hvis dette huslejeprincip overføres til alle andre private udlejningsboliger ved
næste genudlejning, vil det i praksis betyde, at huslejereguleringen over tid
afskaffes. En afskaffelse af huslejereguleringen indebærer væsentlige
huslejestigninger, hvilket vil have konsekvenser for, hvilke befolkningsgrupper,
som vil have råd til at bo i det private udlejningsbyggeri. Generelt vil forslaget
gøre det vanskeligere for familier i lavindkomstgruppen at finde en bolig til en
passende boligudgift.
Derudover vil mulighederne for at kunne forlange en højere husleje hurtigt
sætte sig i værdien af udlejningsejendommene. Det skyldes, at værdien af
ejendommene blandt andet afhænger af den kapitaliserede værdi af de
fremtidige huslejeindtægter. Det indebærer, at der vil være markante
kapitalgevinster for ejerne af udlejningsejendomme så snart det meddeles, at
huslejereguleringen fjernes.
1
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 19: Spm., om økonomiske og administrative lempelser
2969466_0002.png
Idet reguleringen af andelsboliger i høj grad er knyttet til reguleringen af private
udlejningsboliger, vil en ophævelse af huslejereguleringen på det private
udlejningsmarked have en afledt positiv effekt på priserne på andelsboliger og
på værdien af de eksisterende andelshaveres andelsbeviser. Denne effekt er
ikke medtaget i det følgende.
De økonomiske konsekvenser af, at huslejen er reguleret i det private
udlejningsbyggeri, har tidligere været belyst gennem en beregning af den
såkaldte reguleringsgevinst
–
det vil sige forskellen mellem den faktiske husleje
efter de gældende lejefastsættelsesregler og en estimeret markedsleje for de
samme boliger ved fri lejefastsættelse. Reguleringsgevinsten er således et
udtryk for, hvor meget huslejen vil stige ved afskaffelse af huslejereguleringen.
Det Økonomiske Råd (DØR) har senest i 2023 beregnet reguleringsgevinsten i
private udlejningsboliger. Reguleringsgevinstens størrelse vil afspejle
markedssituationen på opgørelsestidspunktet og kan således variere over tid.
DØR fandt, at reguleringsgevinster for private udlejningsboliger udgjorde 4,2
mia. kr. i 2021. Der er tale om en årlig gevinst, som vil eksistere så længe
huslejereguleringen opretholdes, men gevinstens størrelse kan som nævnt
variere mellem årene. Gevinsten er størst i København samt resten af
hovedstadsområdet og er generelt lavere i mindre byer. En afskaffelse af
huslejereguleringen indebærer således ifølge DØR en årlig omfordeling i
størrelsesorden 4,2 mia. kr. fra lejerne til udlejerne. Hvor hurtigt omfordelingen
vil ske, vil afhænge af fraflytningsfrekvensen i de omfattede boliger. Det skal
bemærkes, at DØR anfører, at de 4,2 mia. kr. højst sandsynligt er et
overkantsskøn.
En afskaffelse af huslejereguleringen vil øge huslejen i det ældre private
udlejningsbyggeri, hvilket vil øge udlejernes indkomst. Samtidig vil den del af
lejernes indkomst, som kan gå til øvrigt forbrug end boligforbrug, blive
reduceret. Denne omfordeling vil have en række konsekvenser for de offentlige
udgifter. I det følgende er der opgjort grove skøn for de
umiddelbare
(direkte)
økonomiske konsekvenser givet den af DØR beregnede reguleringsgevinst.
DØR redegør for, at der kan være en række adfærdsvirkninger ved ændringer i
huslejereguleringen, som kan påvirke både beboere og udlejere. Det vurderes,
at der ikke er et fuldkomment overblik over, hvad adfærdsvirkningerne vil være,
hvorfor det aktuelt ikke er muligt at indregne adfærdsvirkninger.
En afskaffelse af huslejereguleringen vil reducere antallet af relativt billige
lejeboliger, som i stedet bliver til boliger, som udlejes på markedsvilkår, hvilket
f.eks. vil have konsekvenser for de øvrige dele af boligmarkedet, herunder for
huslejen i de private lejeboliger, som i dag har fri huslejefastsættelse.
Derudover vil de højere huslejer i det private udlejningsbyggeri f.eks. betyde, at
visse typer af husstande ikke længere vil have råd til at bo i den private
udlejningssektor, hvorfor de vil søge mod andre ejerformer (f.eks. almene
boliger) og andre geografiske områder med et lavere prisniveau. Priserne på
andelsboliger vil stige som følge af afskaffelsen af huslejereguleringen og
derved blive økonomisk mere uoverkommelige for flere. Disse afledte
virkninger vil have betydning for de offentlige udgifter. Det skal derfor
understreges, at beregningerne er forbundet med betydelig usikkerhed.
Med udgangspunkt i DØRs resultater skønnes den samlede huslejestigning
forbundet med en afskaffelse af huslejereguleringen at udgøre 4,2 mia. kr.
2
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 19: Spm., om økonomiske og administrative lempelser
2969466_0003.png
(2021-priser). I perioden 2020-2023 har fraflytningsfrekvensen i de ældre
udlejningsboliger opført før 1992 i gennemsnit ligget på ca. 20 pct., svarende til
at hver femte ældre udlejningsbolig fraflyttes inden for et år. Hvis det
forudsættes, at afskaffelsen af huslejereguleringen sker fra 1. januar 2026, kan
huslejestigningen i 2026 skønnes til at udgøre ca. 840 mio. kr. De højere
huslejer forudsættes at have følgende tre umiddelbare effekter for de offentlige
udgifter.
Stigningen i udlejernes huslejeindtægter betyder
for det første
stigende
overskud i ejendomsejernes udlejningsvirksomhed, og dermed øgede offentlige
indtægter fra skatter og afgifter. Det kan være selskabsskat eller anden form
for skat afhængigt af virksomhedsform. Statens skatteindtægter stiger
desuden, når det øgede overskud hæves i virksomheden og udbetales til
ejeren. Det kan være udbytteskat eller personlig indkomstskat eller i visse
tilfælde ingen skat. Dette vil afhænge af virksomhedsformen, og om ejeren er
dansk eller udenlandsk. Den højere disponible indkomst for danske ejere af
udlejningsvirksomhed giver et øget forbrug og anledning til øgede indtægter fra
moms og afgifter. Ved anvendelse af en standardforudsætning for det samlede
tilbageløb ved øget overskud i erhverv på 45 pct. skønnes med betydelig
usikkerhed et merprovenu i størrelsesorden 380 mio. kr. i 2026 som følge af
øgede skatter og afgifter fra udlejningsvirksomhed.
For det andet vil de øgede huslejer indebære offentlige merudgifter til individuel
boligstøtte. Med betydelig usikkerhed skønnes ændringen at indebære
offentlige merudgifter til boligstøtte mv. på 55 mio. kr. før tilbageløb i 2026,
stigende til 275 mio. kr. fuldt indfaset. En andel af de øgede udgifter til
boligstøtte vil være kommunale merudgifter, som skønnes at være omtrent 20
mio. kr. i 2026, som stiger til 100 mio. kr. ved fuld indfasning.
Skønnet for merudgifterne til boligstøtte mv. baserer sig på en række
beregningstekniske antagelser. Bl.a. tager ændringen i huslejen afsæt i den
gennemsnitlige husleje i lejeboliger opført før 1992 sammenholdt med
lejeboliger opført efter 1991. Ligesom det beregningsteknisk er lagt til grund, at
ca. 1/3 af personer, som bor i boliger opført før 1992, modtager boligstøtte,
hvoraf omtrent 2/3 modtager boligsikring og 1/3 modtager boligydelse. Det
bemærkes, at der ikke er taget højde for personer, som aktuelt eller, som følge
af stigningen i huslejeudgifterne, fremadrettet vil søge boligstøtte. Der er
desuden ikke taget højde eventuelle afledte merudgifter til særordninger,
såsom særlig støtte.
Endelig vil afskaffelsen af huslejereguleringen
for det tredje
reducere den del af
lejernes indkomst som kan gå til øvrigt forbrug end boligforbrug. Det vil betyde
et faldende forbrug og dermed et fald i statens indtægter fra moms og afgifter.
Ved anvendelse af en standardforudsætning for det samlede tilbageløb på 23
pct. skønnes det med betydelig usikkerhed (når der tages højde for
boligstøtteeffekten) et mindreprovenu på i størrelsesorden 180 mio. kr. i 2026
som følge af færre indtægter fra moms og afgifter.
Samlet set skønnes det med betydelig usikkerhed at give et offentligt
merprovenu i 2026 på 140 mio. kr.
På baggrund af en gennemsnitlig fraflytningsfrekvens på 20 pct. skønnes det,
at merprovenuet vil udgøre 140 mio. kr. i 2026 stigende gradvist til 285 mio. kr.
i 2027, 425 mio. kr. i 2028, 570 mio. kr. i 2029 og 710 mio. kr. i 2030, jf. tabel 1.
3
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Endeligt svar på spørgsmål 19: Spm., om økonomiske og administrative lempelser
2969466_0004.png
Det skal bemærkes, at det i praksis formentlig vil tage væsentlig længere tid
end 5 år, før den sidste bolig underlagt huslejereguleringen er fraflyttet. Det
skyldes blandt andet, at afskaffelsen af huslejeregulering vil reducere lejernes
incitament til at fraflytte de pågældende boliger, hvilket vil få
fraflytningsfrekvensen til at falde.
Tabel 1
Økonomiske konsekvenser for det offentlige
Mio kr. 2021-prisniveau
Umiddelbare økonomiske
konsekvenser efter skat og
tilbageløb
2026
140
2027
285
2028
425
2029
570
2030
710
2031
710
2032
710
2033
710
Anm.: Et positivt beløb angiver et merprovenu/mindreudgift. Det bemærkes, at der ikke er indregnet
adfærdsvirkninger i besvarelsen.
Beløbene er afrundet til nærmeste 5 mio. kr.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger på baggrund af bl.a. registerdata fra Danmarks Statistiks
myndighedsordning.
Den ønskede beregning af de administrative konsekvenser af en afskaffelse af
huslejereguleringen forudsætter data om det administrative omkostningsniveau
for erhvervsliv og kommuner for lejemål med husleje fastsat efter de forskellige
regelsæt for huslejefastsættelse (omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi
og fri huslejefastsættelse). Da styrelsen ikke har adgang til denne type data, er
det ikke muligt at gennemføre de ønskede beregninger.
Der skønnes ikke at være nævneværdige statslige administrative besparelser
forbundet med afskaffelsen af huslejereguleringen. Det skyldes blandt andet, at
staten i en relativ lang overgangsperiode fortsat vil skulle administrere
regelsættet for de forskellige
typer af huslejeregulering.”
Med venlig hilsen
Sophie Hæstorp Andersen
Social- og boligminister
4