SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Skatteudvalget 2024-25
SAU Alm.del Bilag 46
Offentligt

RAPPORT

November 2024

Vurdering af

erhvervsgrunde

Analyse af data og modeller

til grundvurderinger

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 1

Indholdsfortegnelse

Forord .................................................................................................................................... 3

Udgangspunktet for arbejdsgruppen ............................................................ 4

Udgangspunktet for arbejdsgruppen ....................................................................................... 5

2.1

2.2

2.3

2.4

2.4.1

2.4.2

2.4.3

Sammenfatning ...................................................................................................12

Indledning ............................................................................................................................ 13

Arbejdsgruppens principper ........................................................................................ 13

Den gældende model til vurdering af erhvervsgrunde .................................... 14

Anbefalinger ....................................................................................................................... 16

Alternativomkostningsmodellen og andre vurderingsmodeller .................. 16

Model til vurdering af grunde med vedvarende energianlæg....................... 19

Behov for løbende ansættelse af en ejendomsværdi for

erhvervsejendomme ....................................................................................................... 20

Principper for vurdering af erhvervsgrunde ..............................................22

3.1

Principper for vurdering af erhvervsgrunde .......................................................... 23

3.1.1 Vurderingen skal afspejle værdien for slutbrugeren ......................................... 23

3.1.2 Vurderingen skal afspejle bedste økonomiske anvendelse af

grunden i ubebygget stand .......................................................................................... 24

3.1.3 Vurderingen skal afspejle samfundsskabte værdier ......................................... 25

3.1.4 Modellen skal give forudsigelige vurderinger baseret på objektive

data ........................................................................................................................................ 25

3.1.5 Modellen skal give rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper

og beliggenhed ................................................................................................................. 25

3.1.6 Modellen skal kunne implementeres og administreres ................................... 26

4.1

4.2

Alternativomkostningsmodellen ...................................................................27

Indledning ............................................................................................................................ 28

Vurderingsmodel for ejerboliger som udgangspunkt for vurdering

af erhvervsgrunde ............................................................................................................ 28

4.3

Grundværdi for erhvervsejendomme

(alternativomkostningsmodellen) ............................................................................. 36

4.4

Sammenligning af 2023-grundvurderinger med markedsdata ................... 42

4.4.1 Alternative datakilder...................................................................................................... 45

4.5

Sammenfattende vurdering af alternativomkostningsmodellen ................. 48

4.5.1 Mindretalsudtalelse om AOM....................................................................................... 50

4.5.2 Flertallets bemærkninger til mindretalsudtalelsen ............................................ 55

5.1

5.2

5.2.1

5.2.2

5.2.3

5.2.4

5.2.5

5.3

5.3.1

5.3.2

Andre mulige modeller ......................................................................................58

Indledning ............................................................................................................................ 59

Grundværdi baseret på direkte handelspris ......................................................... 59

Tidligere erfaringer med en direkte handelsprisnorm ...................................... 61

Tinglysningsdata for handel med erhvervsgrunde ............................................ 62

Fordeling af de handlede erhvervsgrunde på kommuner .............................. 66

Mulighed for supplerende data til en direkte handelsprismodel ................. 71

Sammenfattende vurdering af den direkte handelsprismodel ..................... 72

Grundresidualmodellen ................................................................................................. 74

Beskrivelse af grundresidualmodellen .................................................................... 74

Data for erhvervsejendomme fra EjendomDanmark ........................................ 77

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 2

5.3.3

5.3.4

5.3.5

5.4

5.4.1

5.4.2

5.4.3

5.5

5.5.1

5.5.2

5.5.3

5.5.4

5.6

5.6.1

5.6.2

Imputering af manglende data ................................................................................... 82

Resultater fra grundresidualmodellen .................................................................... 83

Sammenfattende vurdering af grundresidualmodellen .................................. 88

En standardbyggeretsmodel til vurdering af erhvervsgrunde ...................... 90

Beskrivelse af standardbyggeretsmodellen ......................................................... 90

Eksempel på en standardbyggeretsmodel med udgangspunkt i

data ........................................................................................................................................ 92

Sammenfattende vurdering af standardbyggeretsmodellen ........................ 97

Ensartet vurdering på kommuneniveau af grunde til industri og

lager ....................................................................................................................................... 99

Problemstilling ................................................................................................................... 99

En model med ensartet kvadratmeterpris for industrigrunde .................... 100

Beliggenhedens betydning for værdien af industrigrunde .......................... 101

Sammenfattende vurdering af modellen med ensartet

kvadratmeterpris for industrigrunde ..................................................................... 103

Hybridmodel til vurdering af erhvervsgrunde .................................................... 105

Mindretallets beskrivelse og vurdering af hybridmodellen ......................... 105

Flertallets vurdering af hybridmodellen ............................................................... 111

Værdiansættelse af grunde til vedvarende energi anlæg.................. 116

6.1

Indledning ......................................................................................................................... 117

6.1.1 Gældende regler for værdiansættelse af grunde til VE-anlæg .................. 117

6.2

Alternativ model for værdiansættelse af grunde til VE-anlæg med

udgangspunkt i produktionsjord inklusive værdistigningstillæg ............... 121

6.3

Model med udgangspunkt i produktionsjord .................................................... 123

7.1

7.2

7.3

7.4

Anbefalinger ...................................................................................................... 126

Indledning ......................................................................................................................... 127

Anbefalede justeringer til alternativomkostningsmodellen ........................ 127

Anbefalinger til en ny model for grunde til vedvarende energianlæg .... 128

Mindretallets anbefaling af en hybridmodel til vurdering af

erhvervsgrunde .............................................................................................................. 129

8.1

8.1.1

8.1.2

8.1.3

Behov for løbende ansættelse af en ejendomsværdi for

erhvervsejendomme....................................................................................... 131

Indledning ......................................................................................................................... 132

Andelsselskaber der er formuebeskattede ........................................................ 132

Blandede ejendomme ................................................................................................. 133

Boligejendomme, hvor ejeren selv bebor én af boligenhederne .............. 134

Bilag ...................................................................................................................... 136

Bilag 1. Arbejdsgruppens kommissorium ......................................................................... 137

Bilag 2. Grundværdikurve for parcel-/rækkehuse og ejerlejligheder................... 139

Bilag 3. Teknisk gennemgang af grundværdikurven ................................................... 141

Bilag 4. Grundvurdering af erhvervsgrunde med typeeksempler .......................... 144

Bilag 5. Beskrivelse af markedsdata fra EjendomDanmark ...................................... 149

Bilag 6. Beregning af ejendomsværdier efter den afkastbaserede metode...... 161

Bilag 7. Sammenhæng mellem plankoder og anvendelseskoder i AOM ............. 161

Bilag 8. Faktorer til bestemmelse af bygningsværdien ............................................... 162

Bilag 9. Data anvendt i principalkomponent- og klyngeanalyse ............................ 169

Bilag 10. Beregning af standardbyggeretsværdi........................................................... 169

Bilag 11. Værdiansættelse af VE-anlæg med den afkastbaserede metode ...... 172

Bilag 12. Markedstal fra Colliers ........................................................................................... 174

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 3

Forord

Arbejdsgruppen blev nedsat marts 2022 i forlængelse af lovforslaget om nye er-

hvervsvurderinger. Den daværende regering (Socialdemokratiet) aftalte sam-

men med Venstre, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre, Konservative og Liberal

Alliance, at arbejdsgruppen med eksterne eksperter skulle analysere den ved-

tagne model samt andre mulige modeller til vurdering af erhvervsgrunde.

I arbejdsgruppens rapport analyseres den vedtagne model for vurdering af er-

hvervsgrunde, den såkaldte

Alternativomkostningsmodel,

samt andre mulige

modeller. Disse modeller vurderes ud fra en række principper, som arbejdsgrup-

pen har formuleret på baggrund af kommissoriet.

Arbejdsgruppen, der står bag denne rapport og dens anbefalinger, består af:

•

Peter Birch Sørensen (formand), Professor, Økonomisk Institut, Københavns

Universitet

•

Charlotte Christiansen, Professor, Institut for Økonomi, Aarhus Universitet

•

Pernille Sindby, Direktør, Nykredit

•

Thomas Booker, Partner, Horten Advokatpartnerselskab

•

Jakob Hald, Direktør, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen

Medlemmerne af arbejdsgruppen er blevet valgt som uafhængige

–

de repræ-

senterer ikke organisationer eller andre interessenter. Derudover har en repræ-

sentant fra Skatteministeriets departement og Vurderingsstyrelsen deltaget i ar-

bejdet.

Arbejdsgruppen har været betjent af et sekretariat med medarbejdere fra Skat-

teministeriet og Vurderingsstyrelsen.

Vi takker følgegruppen, bestående af BL

–

Danmarks Almene Boliger, Boligøko-

nomisk Videncenter, Danske Advokater, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk

Erhverv, Dansk Industri, EjendomDanmark, Finans Danmark, FSR

–

Danske Revi-

sorer, Landbrug & Fødevarer og SMVDanmark, der har leveret input til vores ar-

bejde.

Vi ønsker alle en god læselyst.

Peter Birch Sørensen

November 2024

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 4

Udgangspunktet for

arbejdsgruppen

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 5

Udgangspunktet for arbejdsgruppen

Systemerne for ejendomsvurderingerne, herunder særligt systemet for vurderin-

ger af ejerboliger, har gennem mere end 20 år været omdiskuteret i den danske

befolkning, medier og i de politiske miljøer. I dette kapitel vil de væsentligste

nedslagspunkter i nyere tid på hele vurderingsområdet blive gennemgået, da

det er på dette grundlag, de politiske beslutninger om en ny vurderingsmodel for

erhvervsgrunde er blevet truffet, herunder også beslutningen om at etablere en

arbejdsgruppe til at vurdere den besluttede model for vurdering af erhvervs-

grunde. Idet arbejdsgruppen skal belyse denne model, vil der primært være fo-

kus på det historiske forløb for erhvervsvurderinger, som har omhandlet vurde-

ringer af både erhvervsejendomme og erhvervsgrunde.

Det nye vurderingssystem er nu sat i drift, og i december 2023 blev de foreløbige

erhvervsvurderinger for 2023 offentliggjort. Der er efterfølgende, navnlig i første

kvartal 2024, gennemført kvalitetsmæssige opdateringer af et større antal af de

foreløbige erhvervsvurderinger.

Indtil 2003 blev dele af ejendomsvurderingerne (grundværdiansættelsen) fore-

taget som del af den kommunale forvaltning af skatteområdet. Imidlertid var der

betydelig forskel i praksis på tværs af kommunerne, hvor ens ejendomme

(grunde) blev vurderet uens. Med henblik på at reducere den svækkelse af rets-

sikkerheden, som den uens praksis medførte, fusionerede man i 2003 den kom-

munale og den statslige ejendomsvurdering.

Det første store skridt mod en ny vurderingsmodel blev taget i 2013, hvor det da-

værende ejendomsvurderingssystem blev suspenderet, da systemet var præget

af en række udfordringer, der svækkede tilliden til vurderingerne. Systemet var

blevet kritiseret i skarpe vendinger af Rigsrevisionen i sommeren 2013,

jf. boks

1.1.

Boks. 1.1. Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering (2013)

Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering fokuserede primært på

vurderingen af ejerboliger. Revisionens væsentligste kritikpunkt var, at vurderingernes

generelle præcision var utilstrækkelig. Rigsrevisionen fremhævede, at vurderingerne af

sparehensyn blev udført med færrest mulige personaleressourcer.

For så vidt angår erhvervsejendomme kritiserede Rigsrevisionen SKATs nedprioritering af

området, herunder at SKAT overordnet gennemførte vurderinger af erhvervsejendomme

ved at fremskrive tidligere vurderinger med generelle prisstigninger.

Endvidere kritiserede Rigsrevisionen, at SKAT tilrettelagde vurderingsprocessen vedrø-

rende erhvervsejendomme ud fra hensyn, der efter revisionens opfattelse var usaglige.

Således prioriterede SKAT at anvende ressourcer på ansættelse af ejendomsværdier for

erhvervsejendomme i de kommuner, hvor ejendomsværdierne indgik i den løbende be-

skatning

–

det vil sige kommuner, som opkrævede dækningsafgift af erhvervsejen-

domme

–

mens ressourceanvendelsen i øvrige kommuner blev reduceret.

Endelig fremhævede Rigsrevisionen, at vurderingerne af erhvervsejendomme efter Rigs-

revisionens opfattelse skulle ske med henblik på at afspejle en individuel værdi og såle-

des ikke gennemsnitlige handelspriser, hvilket ifølge SKAT ville medføre behov for noget

nær individuel sagsbehandling af de ca. 500.000 erhvervsejendomme.

Rigsrevisionens kritik medførte, at det i 2013 blev besluttet at suspendere ud-

sendelse af nye ejendomsvurderinger.

Figur 1.1

viser hændelsesforløbet fra

2013 frem til 2021.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 6

Suspenderingen af systemet har betydet, at 2011-vurderingerne af ejerboliger

og 2012-vurderingerne af erhvervsejendomme har dannet grundlaget for bolig-

og ejendomsskatterne, indtil etableringen af det nye vurderingssystem, der som

nævnt nu er sat i drift. Dog er der i perioden frem til udsendelsen af nye vurderin-

ger for henholdsvis nye og ændrede ejendomme udarbejdet vurderinger efter de

principper og med udgangspunkt i de prisforhold mv., der var gældende i hen-

holdsvis 2011 og 2012.

Bl.a. med henblik på at reducere omfanget af klager over de gamle vurderinger

har man i forbindelse med indførelsen af det nye vurderingssystem oprettet en

tilbagebetalingsordning for ejerboliger, som kompenserer boligejere, der har be-

talt skat af en for høj vurdering fra 2013 og frem.

Figur 1.1. Forløb for erhvervsvurderinger frem mod vedtagelse af den nye vurderingsmodel i 2021

Engbergudvalget

I forlængelse af Rigsrevisionens kritik og suspenderingen af vurderingerne blev

der i oktober 2013 nedsat et

Ekspertudvalg om ejendomsvurdering

(også kendt

som

Engbergudvalget)

med henblik på at udarbejde anbefalinger til, hvordan

kvaliteten af ejendomsvurderingerne kunne forbedres.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 7

Engbergudvalget skulle som led heri belyse, hvor præcist en ejendom kan vurde-

res, samt komme med anbefalinger til ’bedste praksis’.

Engbergudvalget afgav i sensommeren 2014 sin rapport. Ligesom Rigsrevisio-

nen fokuserede Engbergudvalget primært på vurdering af ejerboliger, men ud-

valget havde også en række anbefalinger vedrørende vurdering af erhvervs-

ejendomme,

jf. boks 1.2.

Boks. 1.2. Engbergudvalgets anbefalinger vedrørende erhvervsvurderinger (2014)

Engbergudvalgets overordnede anbefalinger vedrørende såvel ejerboliger som er-

hvervsejendomme fokuserede på behovet for objektivitet i vurderingerne. Således anbe-

falede udvalget, at datagrundlaget for vurderingerne

–

herunder særligt BBR-registeret

–

skulle forbedres, og at vurderingerne baseres på maskinelle vurderingsmodeller, som i

videst muligt omfang anvendes uden subjektive skøn.

Udvalget fokuserede for så vidt angår erhvervsejendommes ejendomsværdi på en af-

kastbaseret model, hvor ejendomsværdien ansættes med udgangspunkt i data vedrø-

rende lejeindtægter, omkostninger og afkastkrav.

Engbergudvalget endte således med at foreslå at ændre vurderingsnormen for

ejen-

domsværdien

for erhvervsejendomme fra en direkte handelspris til et gennemsnitligt

handelsprisniveau fastsat ud fra en afkastbaseret vurderingsmodel. Den afkastbaserede

model er en indirekte handelsprismodel, hvor værdien er baseret på forventningerne til

afkastet, der er forbundet med ejendommen, hvilket indirekte afspejler den forventede

handelspris på ejendommen.

Engbergudvalget konkluderede, at der ikke var et tilstrækkeligt solidt datagrundlag for

salg af

erhvervsgrunde,

som kunne anvendes i en model med en direkte handelspris-

norm, der rammer de faktiske handelspriser. Desuden omfatter de gennemførte handler

ofte flere grunde, som skal værdisættes ud fra forskellige forudsætninger, hvilket yderli-

gere vanskeliggør anvendelsen af handelsdata.

Uagtet denne observation anbefalede udvalget, at grunde til erhvervsejendomme frem-

adrettet blev værdiansat efter samme principper, som SKAT hidtil havde anvendt, dvs. ef-

ter en afkastbaseret metode svarende til den, der anvendes i markedet, hvor det tilladte

etageareal ganges med en skønnet etagearealpris, der korrelerer med de lejeindtægter,

som gælder for området. Udvalget anbefalede, at vurderingen sigter efter at ramme den

gennemsnitlige handelspris og understregede i den forbindelse behovet for at frem-

skaffe et bedre datagrundlag. Derimod konkluderede udvalget, at grunde til ejerboliger

fremadrettet burde værdiansættes som en andel af ejendomsværdien.

Udvalget undersøgte muligheden for at anvende en residualmodel til værdiansættelse af

grunde til erhverv (grundresidualmodellen), dvs. en model hvor grunden værdiansættes

ved at fratrække opførelsesomkostningerne for bygningen fra ejendomsværdien. Udval-

get konkluderede dog, at modellen har begrænset anvendelighed.

Implementeringscenter for ejendomsvurderinger (ICE)

Engbergudvalgets anbefalinger var ikke i sig selv tilstrækkelige til at danne

grundlag for et nyt vurderingssystem. Endvidere blev udvalgets anbefaling af

den såkaldte andelsmodel for grundværdiansættelse forkastet, da den i praksis

indebærer en ophævelse af den selvstændige grundbeskatning.

Med henblik på at udvikle nye vurderinger blev der etableret et såkaldt Imple-

menteringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE) som en særskilt projektorgani-

sation i Skatteministeriet. ICE skulle bl.a. udvikle nye statistiske modeller til

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 8

beregning af ejendoms- og grundværdier, et nyt ejendomsvurderingssystem og

forslag til en ny ejendomsvurderingslov.

I ICE’s analyser blev der

–

for så vidt angår ansættelse af grundværdier for er-

hvervsejendomme

–

fokuseret på grundresidualmodellen.

Forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem (2016) og Ejendomsvurderingslo-

ven (2017)

I november 2016 blev der indgået et forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem

(V, S, DF, LA, RV og K)

, hvorefter værdien af ejerboliger fremover skal fastsættes

efter en statistisk beregningsmetode, der ansætter værdien af ejendommen til

den forventelige kontantværdi i fri handel under hensyn til blandt andet alder,

størrelse og beliggenhed.

For erhvervsejendomme blev der alene beskrevet en række principper for fast-

læggelse af nye vurderingsmodeller. Det blev besluttet, at erhvervsejendommes

ejendomsværdi skulle vurderes efter den afkastbaserede model, som Engber-

gudvalget anbefalede. For erhvervsejendommes grundværdier blev det beslut-

tet, at der for etagebyggerier skulle tages udgangspunkt i etagearealprincippet,

hvor grundværdien opgøres ud fra det antal etagekvadratmeter, som det er mu-

ligt at opføre på grunden. For grunde, hvor der ikke kan bygges i etagebyggeri,

tages der udgangspunkt i grundens areal (kvadratmeterprincippet).

I forlængelse af vurderingsforliget blev der vedtaget en ny ejendomsvurderings-

lov i 2017, der afløste den hidtidige ’lov om vurdering af landets faste ejen-

domme’, der oprindeligt var fra 1922.

Det viste sig efterfølgende ikke muligt at implementere den aftalte model for vur-

dering af erhvervsejendomme og erhvervsgrunde i praksis, da man vurderede,

at datagrundlaget ikke var tilstrækkeligt solidt til at understøtte en afkastbaseret

model for ejendomsværdien eller til at fastsætte byggeomkostningerne. Begge

dele skal anvendes til grundresidualmodellen. Endvidere viste det sig, at det ved

brug af grundresidualmodellen var vanskeligt at opnå positive værdier for

grundværdierne uden for de største byer. Modellen blev derfor forkastet.

Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatnin-

gen (2020)

Partierne bag boligskatteforliget indgik i maj 2020

Aftale om kompensation til

boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen.

Med aftalen blev forligs-

kredsen enig om, at der var behov for at udvikle mere enkle og gennemskuelige

modeller for vurdering af erhvervsejendomme i forhold til de tidligere foreslåede

modeller. Der blev aftalt en proces for arbejdet hermed.

Lov om en ny model for vurdering af erhvervsgrunde (2021)

I forlængelse af kompensationsaftalen vedtog Folketinget i 2021 at ændre vur-

deringsmodellen og vurderingsnormen for erhvervsgrunde. Endvidere blev det

vedtaget at opgive ansættelsen af en samlet ejendomsværdi for erhvervsejen-

dommene, hvilket er uddybet i

afsnit 2.3.3

kapitel 8.

https://skm.dk/media/Skatteministeriet/Dokumenter/PDF'er/aftaletekst-forlig-om-vurderinger.pdf

Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen

Lov nr. 291 af 27/02/2021.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 9

Med den nye vurderingsmodel baseres ansættelsen af grundværdien for er-

hvervsejendomme på den værdi, grunden ville have, hvis den blev anvendt til

ejerboliger.

Derfor benævnes modellen også

alternativomkostningsmodellen.

I modellen bliver vurderingerne af erhvervsgrunde efterfølgende nedskaleret,

hvis grunden ikke kan anvendes til at opføre boliger, da grunde til boligformål

generelt er dyrere end grunde til øvrigt erhverv. De anvendte nedskaleringer af-

spejler værditabet ved, at grundenes anvendelse er begrænset, fx hvis en lokal-

plan medfører, at grunden kun kan anvendes til at opføre kontorbygninger.

I bemærkningerne til lovforslaget blev det præciseret, at alternativomkostnings-

modellen indebærer en overgang fra en direkte til en indirekte handelsprisnorm.

I bemærkningerne hedder det: ”Den

foreslåede alternativomkostningsmodel vil

medføre, at vurderingsnormen for erhvervsejendomme ikke længere direkte vil

være handelsværdien. Der vil således ifølge forslaget i forbindelse med ansæt-

telse af grundværdier for erhvervsejendomme skulle tages udgangspunkt i vær-

dien ved at kunne opføre ejerboliger på grundene, uanset om plangrundlaget til-

lader denne anvendelse. Dette betyder, at grundværdien for en erhvervsejen-

dom vil skulle ansættes ud fra værdien af en sådan alternativ anvendelse. Alter-

nativomkostningsmodel er dog fortsat udtryk for reelle værdier for erhvervs-

grunde og er således udtryk for en skematisk handelsprisnorm. Således indebæ-

rer de anvendte nedskaleringer, at erhvervsvurderingerne er afstemt med de re-

lative huslejeniveauer og afkastgrader.”

I forlængelse af vedtagelsen af den nye vurderingsmodel for erhvervsgrunde

blev det politisk aftalt at nedsætte en arbejdsgruppe med eksterne eksperter,

der skulle analysere den vedtagne vurderingsmodel og andre mulige modeller til

vurdering af erhvervsgrunde. Nærværende rapport udgør arbejdsgruppens af-

rapportering.

Udsendelse af erhvervsvurderinger baseret på den nye model

I december 2023 blev de nye foreløbige vurderinger for erhvervsejendomme

med vurderingstermin 1. januar 2023 offentliggjort. Vurderingerne er udarbejdet

på baggrund af den nye vedtagne alternativomkostningsmodel. Der er efterføl-

gende, navnlig i første kvartal 2024, gennemført kvalitetsmæssige opdateringer

af et større antal af de foreløbige erhvervsvurderinger.

I 2024 trådte de nye skatteregler i kraft, og den foreløbige ejendomsskatteop-

krævning for erhvervsejendomme (både grundskyld og evt. dækningsafgift) sker

på basis af de foreløbige 2023-vurderinger, samt en stigningsbegrænsningsre-

gel, som sætter en grænse for, hvor meget ejendomsskatten kan stige. Der sker

efterregulering, når de endelige 2023-vurderinger foreligger. I de første år af im-

plementeringen vil den foreløbige opkrævning af ejendomsskat således bero på

foreløbige vurderinger, og den betalte ejendomsskat vil blive efterreguleret, når

de endelige vurderinger foreligger. I normalsituationen er det målet, at de ende-

lige erhvervsvurderinger skal være tilgængelige, når ejendomsskat opgøres for

et givent skatteår, så der ikke længere vil være en efterregulering af ejendoms-

skat,

jf. figur 1.2.

Der vil fortsat i særlige situationer, fx ved klagesager, kunne ske

efterregulering af ejendomsskat.

Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven

(L 107 A 2020-21).

Forslag til Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love, s. 15 (L 107 A 2020-

21).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 10

Figur 1.2. Udsendelse af erhvervsvurderinger

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2024).

Arbejdsgruppens arbejde

I forbindelse med vedtagelsen af den nye model besluttede partierne bag bo-

ligskatteforliget at nedsætte

Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurde-

ring af erhvervsgrunde,

der er blevet bedt om at analysere den vedtagne model

og andre mulige modeller til vurdering af erhvervsgrunde, jf. kommissoriet, der

er gengivet i

bilag 1.

Arbejdsgruppens opgaver er desuden sammenfattet i

boks

1.3

nedenfor. I

kapitel 2

præsenteres de væsentligste resultater og anbefalinger

fra arbejdsgruppens arbejde.

Arbejdsgruppen har opstillet en række overordnede principper for en god model

for vurdering af erhvervsgrunde, der beskrives i

kapitel 3.

Af kommissoriet fremgår herudover, at arbejdsgruppen skal analysere:

•

den vedtagne model til grundvurdering af erhvervsgrunde (alternativomkost-

ningsmodellen) (kapitel

•

andre mulige modeller til grundvurdering af erhvervsgrunde (kapitel

•

behovet og muligheden for at genindføre ejendomsværdiansættelse af er-

hvervsejendomme (kapitel

8).

Arbejdsgruppens forslag til justeringer af alternativomkostningsmodellen er be-

skrevet i

kapitel 7.

Arbejdsgruppen ønsker desuden at bidrage til en god forståelse af vurderings-

modellen for ejerboliger, idet en forståelse af denne model også er en forudsæt-

ning for at kunne forstå mekanismerne i alternativomkostningsmodellen. Af

denne grund indgår der i

kapitel 4

også en gennemgang af ejerboligmodellen.

Boks 1.3. Sammenfatning af arbejdsgruppens opgaver i kommissoriet

Den nye model for erhvervsvurderinger, der blev vedtaget af Folketinget i februar 2021,

skal sikre ensartede og rimelige grundvurderinger for erhvervsejendomme og sammen-

hæng mellem grundvurderingerne for erhvervsejendomme og ejerboliger.

Arbejdsgruppen skal analysere den vedtagne model til grundvurderinger og andre mu-

lige modeller til vurdering af erhvervsgrunde.

Arbejdsgruppens afrapportering og analyser skal opfylde følgende krav:

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 11

•

Provenuet fra ejendomsbeskatningen skal svare til det forudsatte.

Erhvervsvurderingerne skal være enkle og gennemskuelige.

Modellen skal kunne implementeres og tage højde for, at ejendomsvurderingerne

ikke forsinkes yderligere.

Ved analyse af konsekvenserne af andre modeller skal der tages højde for udviklings-

omkostninger.

Niveauet for skaleringsfaktorerne for den vedtagne model skal analyseres, herunder

om der kan indarbejdes yderligere erhvervsdata ved fastlæggelsen af skaleringsfak-

torerne.

•

Det skal analyseres, hvordan vurderingerne med den vedtagne model og andre mu-

lige modeller afviger fra de nuværende vurderinger, og hvordan den afledte grund-

skyld afviger.

•

Det skal analyseres, om der kan opstilles en vurderingsmodel baseret på en direkte

handelsprisnorm.

Der skal analyseres en model, der i højere grad tager udgangspunkt i markedsdata

for erhvervsejendomme end den vedtagne model.

Behovet for at fastsætte løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme skal ana-

lyseres, og der skal ses på en model herfor.

Der skal ses på mulighederne for en model for andelsbeskattede selskaber, der er

formuebeskattede.

Grundvurderingerne for erhvervsejendomme skal afspejle samfundsskabte værdier,

ligesom det gælder for ejerboliger, og erhvervsgrunde skal fortsat vurderes efter bed-

ste økonomiske anvendelse i ubebygget stand.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 12

Sammenfatning

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 13

2.1 Indledning

Arbejdsgruppen med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

blev

nedsat i forbindelse med vedtagelsen af den gældende model for vurdering af

erhvervsgrunde, som blev indført med vedtagelsen af lov om ændring af ejen-

domsvurderingsloven mv. (Lov 291 af 27. februar 2021). Arbejdsgruppen har

fået til opgave at analysere den vedtagne vurderingsmodel og andre mulige mo-

deller til vurdering af erhvervsgrunde. Herudover har arbejdsgruppen fået til op-

gave at belyse behovet for at genindføre løbende ejendomsværdiansættelse af

erhvervsejendomme.

I denne sammenfatning præsenteres de væsentligste pointer fra arbejdsgrup-

pen analyser samt arbejdsgruppens anbefalinger.

2.2 Arbejdsgruppens principper

De modeller, som arbejdsgruppen har analyseret, er grundlæggende forskellige

med hensyn til metoder og antagelser. For at skabe en vis systematik og ensar-

tethed i vurderingen af de forskellige modeller har arbejdsgruppen valgt at op-

stille en række principper, som en model for vurdering af erhvervsgrunde ideelt

set skal opfylde. Principperne afspejler dels samfundsøkonomiske målsætninger

om at undgå at forvride investeringsbeslutninger og at sikre samfundet andel i

samfundsskabte grundværdistigninger som følge af infrastrukturinvesteringer,

byudvikling mm., men de afspejler også hensyn til ligebehandling af skatte-

yderne og til vurderingsmodellens administrerbarhed. Konkret har arbejdsgrup-

pen vurderet de forskellige modeller for vurdering af erhvervsgrunde ud fra føl-

gende seks kriterier:

Vurderingen skal afspejle værdien for slutbrugeren.

Vurderingen skal afspejle bedste økonomiske anvendelse af grunden i ube-

bygget stand.

Vurderingen skal afspejle samfundsskabte værdier.

Modellen skal give forudsigelige vurderinger baseret på objektive data.

Modellen skal give rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og belig-

genhed.

Modellen skal kunne implementeres og administreres.

Principperne er kort opsummeret i

boks 2.1.

Arbejdsgruppens analyser har vist, at det er vanskeligt fuldt ud at leve op til alle

principper samtidigt. Der har i disse tilfælde været behov for at vurdere, hvilke

svagheder modellen har, og herefter foretage en konkret afvejning af princip-

perne for at nå til en samlet vurdering af modellen.

Boks 2.1. Arbejdsgruppens principper for vurdering af erhvervsgrunde

VURDERINGEN SKAL AFSPEJLE VÆRDIEN FOR SLUTBRUGEREN

En model til vurdering af grundværdier bør give grundvurderinger, der afspejler værdien

på slutbrugerniveau. Det skyldes, at et slutbrugerperspektiv vil tilskynde til en optimal ud-

nyttelse og udvikling af grunden. Hvis vurderingen i stedet blev fastsat ud fra et investor-

perspektiv, ville vurderingen blive afhængig af, hvordan og hvornår grunden udnyttes og

udvikles. Det vil betyde, at ejeren vil få en højere beskatning i takt med, at jorden udvikles,

hvilket vil trække i retning af en ikke-optimal udnyttelse af grunden.

VURDERINGEN SKAL AFSPEJLE BEDSTE ØKONOMISKE ANVENDELSE AF

GRUNDEN i ubebygget stand

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 14

Siden 1926 har princippet om vurdering efter bedste økonomiske anvendelse været gæl-

dende og fastsat ved lov. Princippet skal tilskynde til, at grunde udnyttes optimalt inden

for de rammer, der er tilladt for grunden ifølge gældende lokalplaner mv. Det betyder, at

hvis det er muligt at opføre forskellige ejendomstyper, skal grundværdien vurderes ud fra

den tilladte anvendelse, der i økonomisk henseende er mest rentabel og dermed har den

største værdi.

VURDERINGEN SKAL AFSPEJLE SAMFUNDSSKABTE VÆRDIER

En model til vurdering af erhvervsgrunde bør afspejle samfundsskabte værdier. Dette in-

debærer, at der i grundvurderingen tages højde for forhold, der ikke direkte er tilknyttet til

den enkelte grund, men som har betydning for værdien. Dette kan eksempelvis være of-

fentlige investeringer i den omkringliggende infrastruktur, der kan forøge grundens

værdi. Dette vil i sidste ende betyde, at samfundet som helhed får en andel i de sam-

fundsskabte værdier gennem et højere skatteprovenu.

MODELLEN SKAL GIVE FORUDSIGELIGE VURDERINGER BASERET PÅ

OBJEKTIVE DATA

Vurderingerne skal være baseret på objektive data for at sikre størst mulig tillid til vurde-

ringerne. De skal være forudsigelige og gennemskuelige, så der ikke er usikkerhed om,

hvilke faktorer, der danner grundlag for vurderingerne.

MODELLEN SKAL GIVE RIMELIGE VURDERINGER PÅ TVÆRS AF EJEN-

DOMSTYPER OG BELIGGENHED

Modellen skal også sikre ens vurderinger for grunde med sammenlignelige beliggenhe-

der og anvendelsesmuligheder samt på tværs af ejendomstyper. Der bør ikke være vur-

deringer, der kan anses som åbenlyst over- eller undervurderede i forhold til et rimeligt

skøn for grundens reelle værdi.

MODELLEN SKAL KUNNE IMPLEMENTERES OG ADMINISTRERES

Modellen må ikke forudsætte en systemunderstøttelse, som bliver uforholdsmæssigt dyr

eller tidskrævende at udvikle. Modellen skal kunne administreres af Skatteforvaltningen

med de ressourcer, der er til rådighed. Vurderingsmodellen skal så vidt muligt være auto-

matiseret, så behovet for efterfølgende manuelle korrektioner er begrænset.

2.3 Den gældende model til vurdering af er-

hvervsgrunde

Den gældende model til vurdering af erhvervsgrunde blev vedtaget af Folketin-

get i februar 2021, og modellen er anvendt til de foreløbige 2023-vurderinger,

der er udsendt fra december 2023. Modellen bygger på en antagelse om, at det

bedste alternativ til at anvende et areal til erhvervsformål er at anvende det til

boligformål.

Derfor benævnes modellen

alternativomkostningsmodellen

(AOM). Det betyder,

at en grund i udgangspunktet vurderes ud fra, at den kan anvendes til boligfor-

mål. Hvis grunden ikke kan anvendes til boligformål, fordi den er begrænset i sin

anvendelse, fx som følge af en specifik lokalplan eller anden regulering, nedska-

leres vurderingen. Nedskaleringen sker skematisk på baggrund af de begræns-

ninger af den mulige anvendelse, der måtte være for den enkelte erhvervsgrund.

Kategoriseringen af de enkelte erhvervsejendomme følger af ejendomsvurde-

ringslovens § 34 stk. 1. Værdiansættelsen af erhvervsgrunde for de forskellige

anvendelseskategorier fremgår af

tabel 2.1.

Arbejdsgruppen har i sit arbejde fo-

kuseret på værdiansættelsen af erhvervsgrunde til butik og kontor samt industri

og lager.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 15

I den gældende model skaleres grunde til butik og kontor samlet set med en fak-

tor på 0,53 af værdien ved anvendelse til bolig. Den samlede nedskalering be-

står af to dele. For det første nedskaleres værdien til to tredjedele af grundværdi

for ejerbolig for at tage højde for, at grunde til butikker og kontorer har en anden

bebyggelsesprocent end almindelige parcelhuse. For det andet nedskaleres

værdien med yderligere 20 pct. for at korrigere for, at slutbrugeren typisk er

momspligtig (dvs. nedskaleringen svarer til 2/3×(1-0,2)=0,53).

Grunde til industri og lager vurderes efter en anden metode, hvor bebyggelses-

muligheden er underordnet, men hvor grundens areal derimod spiller en afgø-

rende rolle. Som det er tilfældet med butik og kontor nedskaleres med 20 pct. for

at korrigere for, at slutbrugere typisk er momspligtige, og dertil sker en yderli-

gere korrektion med en faktor 0,5, der skal tage højde for, at forrentningskrav og

markedsleje for industri og lager typisk vil resultere i lavere grundværdier end

værdien af boliggrunde. Dermed skaleres værdien samlet set med en faktor 0,4

af værdien ved anvendelse til bolig (dvs. nedskaleringen svarer til (1-0,2)

×0,5=0,4).

Herudover har arbejdsgruppen analyseret den gældende model til vurdering af

grunde til solcelleanlæg og grunde til vindmøller. Modellen til at vurdere disse

grunde afviger fra modellen til at vurdere grunde til butik/kontor og grunde til in-

dustri/lager, idet værdiansættelsen af grundene ikke tager afsæt i grundværdi

for ejerboliger som alternativ (dvs. den er ikke omfattet af alternativomkost-

ningsmodellen).

Tabel 2

.1. Gældende værdiansættelse af erhvervsgrunde for forskellige anvendelseskategorier

§ 34 Kategori

1) Etageboligbebyggelse

2) Boligbebyggelse, der ikke er om-

fattet af nr. 1.

3) Butik og kontor i etagebebyg-

gelse, helt eller delvist i byzone

4) Butik og kontor, der ikke er om-

fattet af nr. 3

5) Lager, logistik og industri

6) Solcelleanlæg

7) Vindmølle

8) Rekreativt areal

9) Naturarealer helt eller delvist be-

liggende i landzone

10) Råstofindvinding i byzone eller

sommerhusområde

11) Råstofindvinding, der ikke er

omfattet af nr. 10

12) Grunde, der ligger i kolonihave-

områder, jf. § 2 i lov om kolonihaver

Alternativ

Etagebolig

Parcelhus

Etagebolig

Parcelhus

Ikke omfattet af AOM

Parcelhus

Ikke omfattet af AOM

Parcelhus

Ikke omfattet af AOM

Parcelhus

Arealopgørelse (relevant bereg-

ningsenhed)

Etageareal

Grundareal

Grundareal og nettoværdien af rå-

stof

Grundareal og nettoværdien af rå-

stof

Skalering

2 4

3 5

2 4

3 5

1 4

2 5

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 16

13) Anden anvendelse end anført i

nr. 1-12.

1) Angiver den relevante alternative anvendelse af grunden, hvis alternativomkostningsmodellen (AOM) benyttes som vurderingsmodel.

2) Angiver de korrektioner, der foretages af grundværdien. For butik/kontor skaleres med en faktor 2/3, for industri skaleres med en faktor �½ og for

rekreative arealer og råstofindvinding skaleres med en faktor 1/10. Det følger derudover af

ejendomsvurderingslovens § 34 f,

at grundværdier for

henholdsvis kategori 3, kategori 4 og kategori 5 i tabellen fratrækkes 20 pct. for at korrigere for, at slutbrugeren er momspligtig. Således foretages en

yderligere skalering med en faktor 4/5 for disse kategorier.

3) Vurderes direkte som ejerboliger efter ejerboligmodellen, dvs. ikke med alternativomkostningsmodellen (AOM).

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2024).

2.4 Anbefalinger

I det følgende præsenteres arbejdsgruppens anbefalinger. Arbejdsgruppens an-

befalinger kan inddeles i tre dele, 1) alternativomkostningsmodellen og andre

vurderingsmodeller, 2) grunde til vedvarende energianlæg og 3) behovet for lø-

bende ansættelse af en ejendomsværdi for erhvervsejendomme.

2.4.1

Alternativomkostningsmodellen og andre vurde-

ringsmodeller

På baggrund af analyser af den gældende model og alternative modeller til vur-

dering af erhvervsgrunde anbefaler arbejdsgruppen med undtagelse af et enkelt

medlem, Thomas Booker, at den gældende model også fremover anvendes til

vurdering af erhvervsgrunde. Dette indebærer, at arbejdsgruppens flertal på det

nuværende datagrundlag ikke kan anbefale de andre modeller til vurdering af

erhvervsgrunde, som arbejdsgruppen har analyseret. Et enkelt medlem af ar-

bejdsgruppen anbefaler i stedet at anvende en såkaldt hybridmodel til fastsæt-

telse af erhvervsgrunde frem for alternativomkostningsmodellen. Dette medlems

kritik af den gældende model og motivation for hybridmodellen og den øvrige ar-

bejdsgruppes bemærkninger hertil fremgår af

afsnit 4.5.

Det er desuden den samlede arbejdsgruppes vurdering, at den gældende ned-

skalering for grunde til butik og kontor, der skal korrigere for forskelle i den til-

ladte bebyggelsesprocent, ikke kan understøttes ud fra principielle betragtnin-

ger og ej heller har empirisk belæg. Baggrunden for skaleringsfaktoren for butik

og kontor er, at grunde til butik og kontor har en højere tilladt bebyggelsespro-

cent end grunde til enfamiliehuse. Imidlertid er det meget ofte irrelevant for vær-

diansættelsen, da anvendelsen til butik og kontor normalt sker i etageejen-

domme, hvor der typisk ikke vil være en forskel på den tilladte udnyttelse til bu-

tiks- og kontorformål ift. boligformål. Samtidig er der heller ikke fundet empirisk

grundlag for en nedskalering for butik og kontor på baggrund af en analyse af

markedsdata og de foreløbige 2023-vurderinger. Af disse grunde anbefaler ar-

bejdsgruppen at ophæve den særskilte skalering for butik og kontor, der korrige-

rer for tilladt bebyggelsesprocent.

I arbejdsgruppens analyse af grunde til industri og lager er der derimod ikke fun-

det grundlag for at ændre den anvendte nedskalering. De tilgængelige markeds-

data peger således på, at de offentlige vurderinger på landsplan ligger på et

sammenligneligt niveau, når man ser på den landsgennemsnitlige grundværdi af

industri og lager relativt til boliger. Derfor anbefaler arbejdsgruppen, at skalerin-

gen for grunde til industri og lager fastholdes på det nuværende niveau.

I lyset af arbejdsgruppens analyse anbefales det, at datagrundlaget løbende

styrkes, herunder at der afsøges mulighederne for at udvikle data, som kan af-

dække et evt. behov for at beregne skaleringsfaktorer med geografisk variation.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 17

Arbejdsgruppens gennemgang af tilgængelige datakilder viser, at der generelt

er mangel på markedsdata, der er dækkende og repræsentative (med hensyn til

bestand af erhvervsejendomme og erhvervsgrunde). Dette skaber udfordringer i

forbindelse med at udvikle og implementere en række metoder og modeller.

Boks 2.2

giver en sammenfattende vurdering af de analyserede modeller ud fra

arbejdsgruppens principper. I praksis kan det ikke forventes, at en administrér-

bar vurderingsmodel fuldt ud kan leve op til samtlige af arbejdsgruppens seks

principper for en god model. I

boks 2.2

er der derfor anført et plustegn, hvis den

betragtede model i stort omfang vurderes at kunne opfylde det pågældende

princip, også selvom princippet ikke er 100 pct. tilgodeset.

Den samlede arbejdsgruppe er enig i vurderingen af den direkte handelsprismo-

del, grundresidualmodellen og standardbyggeretsmodellen. Arbejdsgruppen

med undtagelse af et enkelt medlem (Thomas Booker) er endvidere enig i vurde-

ringen af alternativomkostningsmodellen, modellen med ensartet vurdering på

kommuneniveau og hybridmodellen.

Boks 2.2 Arbejdsgruppens flertalsvurdering af modeller til vurdering af erhvervsgrunde

Mindretalsudtalelse om AOM og hybridmodellen

Et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas Booker, er uenig i, at AOM lever op til de

kriterier, som Arbejdsgruppen er enige om, at et nyt vurderingssystem bør af-

spejle.

Mindretallet bemærker, at det eneste kriterie, hvor AOM kan siges at være den

foretrukne er i forhold til administrerbarhed, men årsagen hertil er, at grundvær-

diansættelserne i AOM er reduceret til ren matematik uden realitet i virkelighe-

den. Det er endvidere efter mindretallets opfattelse en væsentlig retssikkerheds-

mæssig udfordring, at ejendomsejeres mulighed for at anfægte, hvad der i hen-

hold til lovbemærkningerne skulle være "reelle værdier", er stærkt forringet med

AOM.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 18

Mindretallets kritik af AOM fremgår i sin helhed af

afsnit 4.5.1.

På baggrund af kritikken af AOM formuleret af mindretallet i

afsnit 4.5.1,

men

også i forlængelse af, at et overvejende flertal af Følgegruppen bestående af 8

ud af Følgegruppens 11 medlemmer har udtalt en kritik af hele eller dele af AOM,

som er gengivet i

afsnit 5.6.1,

foreslår mindretallet, at der etableres en hybrid-

model med det formål at sikre ejendomsejernes mulighed for at opnå grundvær-

diansættelse til handelsværdien for slutbruger, dvs. den grundværdi, som AOM

tilsigter at ramme,

uden

at medføre yderligere forsinkelse af udsendelsen af de

nye ejendomsvurderinger.

I denne model er vurderingsmetoden ikke lagt fast i lovteksten, men vurderings-

myndigheden kan fx i områder med solide data i form af handler af ubebyggede

grunde, bruge denne data som grundlag for at ansætte handelsværdien for slut-

brugeren. I andre områder hvor der fx er solide data i form af markedslejeni-

veauer og forrentningskrav, kan grundresidualmodellen så anvendes til ansæt-

telse af handelsværdien for slutbrugeren. Det handler i bund og grund om at

bruge de data, som er tilgængelig for vurderingsmyndigheden. De steder i lan-

det, hvor data på vurderingsterminen ikke er tilstrækkelig solid, vil AOM så kunne

anvendes.

Den foreslåede model er benævnt "Hybridmodellen", idet den kombinerer de for-

skellige vurderingsmetoder med de data, som er tilgængelig til vurdering af den

enkelte ejendom, således at grundværdien kan ansættes mest retvisende.

Hydridmodellen lever således ifølge mindretallet op til alle kravene (eller idea-

lerne) for et godt vurderingssystem.

En hybridmodel vil herudover højne retssikkerheden betragteligt, idet en ejen-

domsejer vil kunne få ændret sin grundværdiansættelse, hvis ejendomsejeren

kan påvise, at den ansatte grundværdi er forkert med mere end 20 pct. i forhold

til grundværdien i ubebygget stand for slutbrugeren. Det forekommer næsten at

være en selvfølgelighed at nævne, at en ejendomsejer skal have denne mulig-

hed, men det er ikke tilfældet i den nuværende situation, hvor AOM er indskrevet i

loven.

Den foreslåede model vil således imødekomme en lang række af de kritikpunk-

ter, som har været rejst af ejendomsaktørerne, herunder af den overvejende del

af Følgegruppens medlemmer, som blandt andet helt eller delvist har kritiseret

AOM for dels at mangle forudberegnelighed og dels for at ramme væsentligt for-

kert. Dette er

–

efter mindretallets opfattelse

–

vigtigt, idet hybridmodellen der-

med vil have væsentligt større legitimitet.

Den foreslåede model vil herudover give Vurderingsstyrelsen mulighed for at

fastsætte og anvende konkrete kommunespecifikke nedskaleringer ved anven-

delse af AOM, som synes at være tiltrængt, når henses til, at de data, som Ar-

bejdsgruppen er præsenteret for fra EjendomDanmark og 2 af de større mar-

kedsaktører i Danmark (Colliers og Nordicals) indikerer, at de lovfæstede ned-

skaleringer rammer forkert med mere end 20 pct. i 70-80 pct. af alle landets

kommuner.

Anvendelse af sådanne kommunespecifikke nedskaleringer vil således i sig selv

medføre en betydelig forbedring af sandsynligheden for, at AOM kan føre til

mere retvisende grundværdiansættelser.

Endelig vil hybridmodellen ikke forsinke udsendelsen af ejendomsvurderingerne,

idet AOM er en "fall-back" vurdering. som kan bruges.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 19

boks 2.3

fremgår, mindretallets vurdering af AOM, modellen med ensartet vur-

dering på kommuneniveau og hybridmodellen.

Boks 2.3 Mindretallets, Thomas Bookers, vurdering af modeller til vurdering af erhvervsgrunde, der afviger fra flertallets vurdering

For en mere dybdegående beskrivelse af hybridmodellen henvises til

afsnit

5.6.1.

Flertallets bemærkninger til mindretalsudtalelsen fremgår i sin helhed i

af-

snit 4.5.2

vedrørende AOM og i

afsnit 5.6.2

vedrørende hybridmodellen.

2.4.2

Model til vurdering af grunde med vedvarende

energianlæg

Den samlede arbejdsgruppe konkluderer, at den nuværende model til vurdering

af grunde med vedvarende energianlæg (VE-anlæg) indeholder nogle grund-

læggende uhensigtsmæssigheder.

Den største uhensigtsmæssighed er, at beskatningen sker ud fra produktionska-

paciteten af det opstillede anlæg. Dette betyder, at grundværdien og beskatnin-

gen stiger, hvis man opfører et mere produktivt anlæg. Det indebærer en forvrid-

ning af incitamentet til at investere, og det går mod det grundlæggende princip

om, at beskatningen skal tilskynde til den bedste økonomiske anvendelse af

grunde.

Arbejdsgruppen anbefaler derfor, at der udarbejdes en ny model for værdian-

sættelse af vedvarende energianlæg. Det anbefales, at vindmølleanlæg værdi-

ansættes med udgangspunkt i de regionale priser på landbrugsjord samt den

størst mulige rotordiameter og afstandskrav, der er angivet i lokalplanen. For

solcelleanlæg anbefales det, at grundværdien ansættes på baggrund af den re-

gionale pris på landbrugsjord,

jf. figur 2.1.

Derudover anbefaler arbejdsgruppen, at den nuværende regel om fritagelse for

en stigning i grundskylden i op til tre år fjernes af hensyn til at sikre hurtigst mulig

tilslutning til elnettet. Arbejdsgruppen er opmærksom på, at der i nogle tilfælde

kan være eksterne forhold, der gør, at det ikke er muligt tilslutte hurtigere. Reglen

bryder imidlertid med princippet om, at beskatningen sker efter bedste økonomi-

ske anvendelse, og derudover afviger reglen fra vurderingen af andre

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 20

erhvervsgrunde, hvor der ikke er fritagelse for stigning i grundskyld i en periode

efter ændret tilladelse.

Figur 2.1. Beregning af areal for grunde til VE-anlæg

Kilde: Egne illustrationer.

2.4.3

Behov for løbende ansættelse af en ejendomsværdi

for erhvervsejendomme

Folketinget vedtog i 2021 at afskaffe den offentlige ansættelse af ejendomsvær-

dier for erhvervsejendomme. Arbejdsgruppen har identificeret tre overordnede

tilfælde, hvor der fortsat er et løbende behov for ansættelse af ejendomsværdi

for erhvervsejendomme med henblik på opkrævning af skat.

Formuebeskattede andelsforeninger.

Visse blandede ejendomme med både en bolig- og erhvervsdel.

Boligejendomme hvor ejeren selv bebor én af boligenhederne.

1. Formuebeskattede andelsforeninger

For de formuebeskattede andelsforeninger fastsættes den skattepligtige ind-

komst som en procentdel af andelsselskabets formue. For at kunne opgøre sel-

skabets samlede formue er det nødvendigt at kende værdien af de ejendomme,

som selskabet ejer.

I stedet for at anvende en offentlig ejendomsvurdering til brug for beskatning an-

befales det, at ejendomsværdierne ansat i årsregnskabet også anvendes til brug

for opgørelsen af andelsselskabets samlede formue. Det vil skulle fastlægges

ved lov, at ejendomsværdien skal opgøres efter dagsværdien og være revisor-

påtegnet.

Løsningen forudsætter i udgangspunktet, at ejendomsværdierne er udskilt som

selvstændige værdier i årsregnskabet. Hvis ejendomsværdierne ikke er udskilt

som selvstændige værdier i årsregnskabet, kan andelsselskabet alternativt an-

sætte ejendomsværdien selvstændigt. Den selvstændige ansættelse bør være

underlagt samme krav som ved opgørelsen i årsregnskabet, hvilket indebærer,

at værdien opgøres til dagsværdi og er revisorpåtegnet.

Denne anbefaling omfatter ikke reglen om stigningsbegrænsning ifm. implementering af det nye vurde-

ringssystem.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 21

2. Blandede ejendomme

Blandede ejendomme er ejendomme med både en boligdel og en erhvervsdel.

Ejeren kan under visse betingelser have fradragsret for en andel af udgifterne til

ejendommen svarende til den andel af ejendommen, der anvendes til erhvervs-

formål. For disse ejendomme er der i udgangspunktet behov for en ejendoms-

værdi til at afgøre, hvor stor en andel af ejendommen der bliver anvendt til er-

hvervsformål. Dette skyldes, at den erhvervsmæssige udnyttelse skal udgøre en

væsentlig andel af ejendommen, for at ejeren kan fratrække fx driftsomkostnin-

ger. Dette anses som opfyldt, hvis mindst 25 pct. af ejendomsværdien udgøres af

erhvervsdelen af ejendommen.

Arbejdsgruppen anbefaler at overgå til en kvadratmetermodel, der indebærer, at

minimum 25 pct. af ejendommens bebyggede areal skal være anvendt til er-

hvervsformål for at udløse ret til fradrag for driftsomkostninger. Dette vil være i

overensstemmelse med det eksisterende skønsbaserede kriterie om »væsentlig

erhvervsmæssig benyttelse«. Fordelingen af driftsomkostningerne på en fra-

dragsberettiget del og en ikke fradragsberettiget del findes således ved at bruge

kvadratmeter bygningsareal som fordelingsnøgle.

3. Boligejendomme, hvor ejeren selv bebor en af lejlighederne

Når en ejer selv bebor en af flere boligenheder i en ejendom, vil der også være

behov for en fordeling af den del af driftsudgifterne og skatte- og afgiftsbetalin-

gerne, der er fradragsberettigede, idet der kun kan gives fradragsret for den del

af udgifterne, der vedrører de udlejede boligenheder

Tilsvarende de blandede ejendomme anbefales en løsning, hvor fordelingen af

de fradragsberettigede driftsudgifter sker på baggrund af en simpel kvadratme-

terfordeling.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 22

Principper for vurde-

ring af erhvervs-

grunde

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 23

3.1 Principper for vurdering af erhvervsgrunde

Vurderingen af grunde benyttes til at opkræve grundskyld, der er en generel skat

på jord i Danmark. Når beskatningen baseres på retvisende grundvurderinger,

sikrer grundskylden, at samfundet får del i de værdistigninger, der følger af den

almindelige fremgang i velstand og fx udbygning af infrastruktur i et område. Det

betyder, at hvis værdien af en grund stiger, skal der også betales en højere

grundskyld. På denne måde sikres, at kapitalgevinsten beskattes løbende.

Da mængden af jord i Danmark er tilnærmelsesvis konstant, påvirker grundskyl-

den kun udbuddet af jord i meget begrænset omfang. Derfor er grundskylden en

tilnærmelsesvis ikke-forvridende skat, idet ændringer i grundskylden som ud-

gangspunkt ikke påvirker husholdningernes og virksomhedernes adfærd, men

derimod nedvæltes i jordpriserne.

Arbejdsgruppen har valgt at opstille en række principper, der bør gælde for en

model for vurderinger af erhvervsgrunde. Principperne skal hjælpe til at foretage

en systematisk sammenligning af alternative modeller. Disse principper er føl-

gende:

Vurderingen skal afspejle værdien for slutbrugeren.

Vurderingen skal afspejle bedste økonomiske anvendelse af grunden i ube-

bygget stand.

Vurderingen skal afspejle samfundsskabte værdier.

Modellen skal give forudsigelige vurderinger baseret på objektive data.

Modellen skal give rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og belig-

genhed.

Modellen skal kunne implementeres og administreres.

Disse principper skal overordnet sikre, at der ikke opstår uhensigtsmæssige inci-

tamenter i forbindelse med investeringsbeslutninger, og at samfundet får andel i

samfundsskabte grundværdistigninger som følge af infrastrukturinvesteringer,

byudvikling o. lign. For de fleste modeller kan det være svært at opfylde alle prin-

cipper samtidigt. Der vil i disse tilfælde være behov for at vurdere, hvilke svaghe-

der modellen har, og herefter foretage en konkret afvejning af principperne for

at nå til en samlet vurdering af modellen.

Disse seks principper uddybes i det følgende.

3.1.1

Vurderingen skal afspejle værdien for slutbrugeren

Man kan overordnet skelne mellem værdien af en grund for den, der i sidste

ende anvender grunden (slutbrugerperspektiv), og værdien af en grund som et

aktiv, der med tiden skal realisere en gevinst (investorperspektiv). En grunds

værdi er ikke nødvendigvis ens ud fra de to perspektiver.

Den pris, som en investor er villig til at betale for en given grund, vil umiddelbart

være lavere end den værdi, som en slutbruger vil tillægge grunden, når boli-

gen/erhvervsejendommen tages i anvendelse. Det skyldes bl.a., at en investor

løber en risiko ved at bygge fx lejligheder, idet der ikke er sikkerhed for, hvad det

Den reducerede grundskyldssats for landbrugsjord kan dog hæmme overgangen til en samfundsøkono-

misk bedre anvendelse af jorden. Denne forvridning er dog ikke en iboende egenskab ved grundskylden,

men skyldes alene, at man politisk har valgt at tilgodese anvendelse af jord til landbrugsformål via en re-

duceret skattesats.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 24

koster at bygge lejlighederne, og om lejlighederne kan sælges eller udlejes til

den forventede pris. Sådanne risici må forventes at reducere den pris, som en ri-

sikoavers investor er villig til at betale for grunden. Endvidere vil investor skulle

have et (forventet) afkast på sin investering. Derudover går der ofte et stykke tid,

fra grunden er købt af en investor, indtil en ejendom er klar til slutbrugeren. I den

mellemliggende periode kan der ske en byudvikling, som påvirker grundens be-

liggenhedsværdi. I de tilfælde, hvor der er meget lave risici for en investor, fx ved

køb af en ubebygget grund i et i forvejen veletableret og eftertragtet boligom-

råde, vil prisen for investoren forventeligt nærme sig prisen for slutbrugeren mi-

nus etableringsomkostningerne inkl. et (forventet) afkast.

Hvis grundværdien ansættes ud fra et investorperspektiv, vil der skulle tages

hensyn til, om ejendommen er byggemodnet. Værdiansættelse ud fra et inve-

storperspektiv vil betyde, at grundværdien og dermed beskatningen øges i takt

med, at der sker byggemodning, da byggemodningen øger grundværdien fra et

investorsynspunkt. Grundskylden kommer derved til at virke som en forvridende

skat på byggemodning, der kan hæmme en effektiv udnyttelse af grunden. Når

der derimod anlægges et slutbrugerperspektiv, forudsættes det ved grundværdi-

ansættelsen, at grunden er byggemodnet, uanset om dette faktisk er tilfældet el-

ler ej. Dermed undgås det, at grundskylden virker som en forvridende skat på

byggemodning. Værdiansættelse fra et slutbrugerperspektiv giver tværtimod et

incitament til effektiv udnyttelse af grunden og modvirker dermed, at grunde

henligger ubenyttet til spekulationsformål.

Når et byggemodnet grundareal med en given beliggenhed bebygges med boli-

ger, bidrager grunden til produktion af en boligydelse, der som udgangspunkt

må antages at have samme værdi for slutbrugeren, hvad enten denne er ejer el-

ler lejer. Slutbrugerperspektivet lægger derfor naturligt op til, at grunde til bolig-

formål værdiansættes ens uafhængigt af ejerformen. Afhængigt af individuelle

forhold kan der være forskellige præferencer for enten at eje eller at leje bolig,

men arbejdsgruppen ser ingen begrundelse for, at grundværdiansættelsen sy-

stematisk skulle favorisere den ene eller den anden ejerform.

For at undgå forvridninger af investeringsbeslutningerne i byggesektoren lægger

arbejdsgruppen altså op til, at grundværdier ansættes ud fra et slutbrugersper-

spektiv, hvor grunde til boligformål anses for at have samme værdi uanset ejer-

formen. Princippet om, at vurderingen skal afspejle et slutbrugerperspektiv inde-

bærer således en ensartet beskatning af værdien af grunde, der tilskynder til en

samfundsøkonomisk hensigtsmæssig anvendelse af grunden.

3.1.2

Vurderingen skal afspejle bedste økonomiske an-

vendelse af grunden i ubebygget stand

Princippet om vurdering efter bedste økonomiske anvendelse har været gæl-

dende, siden grundskylden blev indført, og er også fastsat ved lov. Princippet

skal tilskynde til en samfundsøkonomisk optimal udnyttelse af erhvervsgrunde.

Dette indebærer, at grundene skal værdiansættes ud fra, at grunden er udnyttet

optimalt inden for de rammer, der er tilladt ifølge gældende lokalplan mv. Det be-

tyder, at hvis det er muligt at opføre forskellige ejendomstyper, bør grunden vur-

deres ud fra den anvendelse, der i økonomisk henseende er bedst og dermed

har den største værdi.

Hvis det således på en konkret beliggenhed er mere rentabelt at opføre butik, så

bør grunden vurderes ud fra denne anvendelse, selvom ejendommen ifølge

plangrundlaget også kan anvendes til boligformål. Tilsvarende skal grunden

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 25

som udgangspunkt vurderes ud fra, hvor intensivt det er muligt at bebygge grun-

den, og ikke ud fra hvor mange kvadratmeter ejendom, der rent faktisk er opført

på grunden. Dette princip skal sikre, at det ikke er muligt at planlægge sig til en

lavere beskatning ved at udnytte grunde mindre optimalt eller at henlægge

grunde helt ubebygget mhp. at undgå beskatning. Princippet om den bedste

økonomiske anvendelse indebærer også, at hvis det på en given grund ikke er

rentabelt at udnytte den fulde byggemulighed i lokalplanen, bør grundværdien

afspejle dette.

Der eksisterer særlige tilfælde, hvor der er opført mere, end hvad der er tilladt af

plangrundlaget, uden at dette giver anledning til sanktioner. Dette kan fx ske,

hvis bygningerne er opført før udarbejdelsen af kommunernes lokalplaner. I

disse tilfælde kan kommunerne have valgt, at ejendommene ikke skal sanktione-

res, hvorfor denne udnyttelse også kan lægges til grund som en tilladt mulig ud-

nyttelse. I disse situationer udgør den faktiske anvendelse således også en mulig

anvendelse, selvom den overstiger begrænsningerne i den aktuelle lokalplan. En

vurdering efter denne udnyttelse vil således også repræsentere den samfunds-

økonomisk bedste udnyttelse.

3.1.3

Vurderingen skal afspejle samfundsskabte værdier

En retvisende model bør også tage højde for, at grundværdier påvirkes af for-

hold, som ikke er direkte knyttet til den enkelte grund. Det kan eksempelvis være

beliggenhedsfaktorer som afstand til større byer, motorvej og anden infrastruk-

tur. Ved at indregne værdien af dette i grundværdien tages der højde for, at of-

fentlige investeringer og byfornyelses- samt byudviklingsprojekter i et område

kan indebære værdiforøgelser af grundene i området. Dette vil i sidste ende give

anledning til et højere skatteprovenu fra grundbeskatningen i området, hvormed

samfundet får andel i de samfundsskabte grundværdistigninger.

3.1.4

Modellen skal give forudsigelige vurderinger base-

ret på objektive data

Modellens vurderinger skal være baseret på objektive data med henblik på at re-

ducere risikoen for uensartede vurderinger som følge af subjektive skøn. Dette

er afgørende for, at der kan være tillid til vurderingerne. Modellens vurderinger

skal være forudsigelige og gennemskuelige, så der ikke er usikkerhed om, hvilke

faktorer der danner grundlag for vurderingerne, og hvilken effekt disse faktorer

har på vurderingerne.

3.1.5

Modellen skal give rimelige vurderinger på tværs af

ejendomstyper og beliggenhed

Foruden at den enkelte grundejer skal kunne gennemskue grundlaget for sin

egen grundvurdering, skal modellen også sikre ens vurderinger for grunde med

sammenlignelige beliggenheder og anvendelsesmuligheder samt på tværs af

ejendomstyper (ejerboliger og erhvervsejendomme). Modellen bør således ikke

give anledning til, at vurderingerne for specifikke anvendelsesmuligheder kan

anses som åbenlyst over- og undervurderede ift. et rimeligt skøn forgrundenes

reelle værdi set fra et slutbrugerperspektiv. Tilsvarende bør modellen sikre, at

der er taget tilstrækkelig højde for beliggenheden af grunden, så vurderingerne i

visse områder ikke kan anses som urimeligt høje eller lave.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 26

3.1.6

Modellen skal kunne implementeres og administre-

res

Det sidste princip indebærer, at modellens kompleksitet ikke må have et omfang,

så systemunderstøttelse af modellen bliver uforholdsmæssigt dyr eller tidskræ-

vende at udvikle. Modellen skal kunne administreres af Skatteforvaltningen med

de ressourcer, der er til rådighed, og det bør for de enkelte modeller fremgå,

hvad der kræves for, at de kan administreres i praksis. Vurderingsmodellen skal i

fornødent omfang være automatiseret, så behovet for efterfølgende manuelle

korrektioner er begrænset. Desuden skal modellen være holdbar, dvs. at den

skal kunne anvendes i længere tid.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 27

Alternativomkost-

ningsmodellen

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 28

4.1 Indledning

Den gældende model for ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme

blev vedtaget af Folketinget i februar 2021. Modellen er anvendt til de foreløbige

2023-vurderinger for erhvervsgrunde, som er offentliggjort fra december 2023

og efterfølgende, navnlig i første kvartal 2024, kvalitetsmæssigt opdaterede for

et større antal foreløbige erhvervsvurderinger.

Den gældende model bygger på en antagelse om, at det bedste alternativ til at

anvende et areal til erhvervsformål er at anvende det til boligformål. Derfor be-

nævnes modellen

alternativomkostningsmodellen

(AOM). Hvis grunden ikke kan

anvendes til boligformål, fordi den er begrænset i sin anvendelse, fx som følge af

en specifik lokalplan eller anden regulering, nedskaleres vurderingen. Nedskale-

ringen sker skematisk på baggrund af de begrænsninger af den mulige anven-

delse, der måtte være for den enkelte erhvervsgrund.

Den nye vurderingsmodel for ejerboliger udgør en forudsætning for at kunne for-

stå mekanismerne i alternativomkostningsmodellen. På den baggrund indledes

kapitlet med en gennemgang af vurderingsmodellen for ejerboliger i

afsnit 4.2.

Derefter gennemgås alternativomkostningsmodellen og mekanismerne for vær-

diansættelsen af grundværdier for erhvervsejendomme i

afsnit 4.3.

I afsnittet

gennemgås desuden, hvordan grundværdier nedskaleres, hvis der er lokalpla-

ner eller anden regulering, der begrænser grundens anvendelsesmuligheder.

Efter beskrivelsen af mekanismerne bag alternativomkostningsmodellen analy-

seres modellens egenskaber i

afsnit 4.4

med inddragelse af markedsdata. I

af-

snit 4.5

belyses nogle af de begrænsninger, der kan være ved alternativomkost-

ningsmodellen, og der gives en sammenfattende vurdering af modellen ud fra

arbejdsgruppens principper for en god vurderingsmodel.

4.2 Vurderingsmodel for ejerboliger som ud-

gangspunkt for vurdering af erhvervsgrunde

Alternativomkostningsmodellen tager som nævnt udgangspunkt i den værdi,

grunden ville have, hvis den kunne anvendes til boligformål. Da grundværdien for

en ejerbolig vurderes på baggrund af en standardiseret ejendomsværdi, beskri-

ves i det følgende vurderingsmodellerne for både ejendomsværdien og grund-

værdien for en ejerbolig.

Overordnet beregnes ejendomsværdien af et parcelhus eller en ejerlejlighed ved

hjælp af en ejendomsværdimodel, der består af to dele. Først anvendes en

na-

boprismodel

til at beregne en kvadratmeterpris for ejendommen på baggrund af

konstaterede handelspriser for en række referenceejendomme. Derefter anven-

des en

korrektionsmodel

til at korrigere kvadratmeterprisen i naboprismodellen

for forskelle mellem referenceejendommene og den vurderede ejendom.

Efterfølgende vurderes grundværdien på baggrund af den beregnede ejen-

domsværdi. Det sker ved hjælp af en såkaldt grundværdikurve.

Det ligger til grund for denne tilgang at, der er en sammenhæng mellem værdier

for bolig- og erhvervsgrunde. Tal fra Danmarks Statistik for ejendomssalg

viser

at prisudviklingen for ejendomssalg for bolig- og erhvervsejendomme følges ad

Danmarks Statistik offentliggør ikke data for salg af grunde, da disse er meget begrænsede,

jf. afsnit 5.2.2

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 29

over tid,

jf. figur 4.1.

Det bemærkes, at udviklingen for fabriks- og lagerejen-

domme i mindre grad følger samme udvikling som de øvrige segmenter. Dette

kan skyldes, at disse ejendomme generelt ligger længere væk fra bykernerne,

som har oplevet en kraftigere prisudvikling. Den geografiske fordeling af data for

fabriks- og lagerejendomme vil således afvige fra den geografiske fordeling af

data for de øvrige segmenter, hvormed der kan være nogle bagvedliggende ten-

denser, der påvirker prisudviklingen forskelligt. Med disse forbehold peger data

på, at der er en sammenhæng i prisudviklingen for de forskellige segmenter.

Figur 4.1. Prisudvikling for ejendomssalg fordelt på segmenter (1992-2022)

140,0

120,0

100,0

Indeks (2022 = 100)

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0

Enfamiliehuse

Fabriks- og lagerejendomme

Blandet beboelse-forretning

Sommerhuse

Rene forretningsejendomme

Ejerlejligheder, i alt

Anm.: Data er hentet fra statistikbankstabel EJ6. Tidsperioden går fra 1992 til 2022, fordi Danmarks Statistik fra 2023 ændret vægterne for ejendomssalg

af boliger, og er beregningsmetoden forskellig sammenlignet med erhvervsejendomme.

Kilde: Danmarks Statistik (2024).

Vurdering af ejendomsværdi for ejerboliger (ejendomsværdimodellen)

I naboprismodellen beregnes kvadratmeterprisen på den ejerbolig, der skal vur-

deres (centerejendommen), på basis af de konstaterede handelspriser for 15 re-

ferenceejendomme, dvs. de 15 nærmest beliggende boligejendomme, der er

handlet inden for de seneste 6 år (opgjort fra vurderingsterminen, som er den 1.

januar i det år, hvor ejendommen vurderes).

Centerejendommen anvendes som

en af de 15 referenceejendomme, hvis den er handlet inden for de seneste 6 år.

Da vurderingen skal udarbejdes i prisniveauet pr. vurderingstermin, fremskrives

de konstaterede handelspriser til vurderingsterminen. Naboprisen beregnes for

hver boligtype, fx parcelhuse, sommerhuse osv. For ejerlejligheder anvendes 10

referenceejendomme, fordi ejerlejligheder som udgangspunkt er mere ens end

fx parcelhuse.

Kvadratmeterprisen for hver referenceejendom er opgjort som den fremskrevne handelspris divideret

med det vægtede areal, der tager højde for, at ikke alle bygningsarealer tæller lige meget i vurderingen (fx

tæller garageareal og kælderrum, der ikke er godkendt til bolig, mindre end boligarealet i stueetagen).

Kun almindelige frie handler efter tinglysningen inkluderes, og det er kun den seneste handel, der indgår,

hvis en ejendom er handlet flere gange. En handlet ejendom kan kun være referenceejendom for en ejen-

dom af samme ejendomstype, så en ejerlejlighed kan ikke være referenceejendom for et parcelhus.

Indeks (2022 = 100)

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 30

Naboprismodellen er illustreret i

figur 4.2,

hvor de 15 referenceejendomme er

angivet med cirkler, og ejendommen, der skal vurderes (centerejendommen), er

markeret med et lokationspunkt. Referenceejendommene vægtes, så deres be-

tydning mindskes med afstanden til den vurderede ejendom. Vægtene er faste,

så den referenceejendom, som ligger nærmest ved den vurderede ejendom, al-

tid gives samme vægt og så fremdeles.

Vægtene er valgt ud fra en balance mellem på den ene side, at vurderingsmo-

dellen skal have en høj grad af træfsikkerhed, og på den anden side at enkelte

referenceejendomme ikke må få for stor vægt.

Det skal ses i sammenhæng

med, at kvadratmeterprisen i enkelte handler kan afvige markant fra de øvrige

handler i nærområdet, også selv om ejendommene i praksis er relativt ens. Hvis

den ejendom, som skal vurderes, er solgt inden for de seneste 6 år, vil den også

indgå med den højeste vægt. Det betyder i eksemplet, at en konstateret handels-

pris på den centerejendom, som vurderes, indgår med en fast vægt (ca. 13 pct.) i

modelvurderingen. Det vil sige, at handelsprisen ved en eventuel tidligere handel

med ejendommen indgår i modelvurderingen, men altså ikke med fuld vægt.

Figur 4.2. Naboprismodellen (illustration)

Anm.: Lokationspunktet angiver den vurderede ejendom (centerejendommen), mens cirklerne angiver 15

referenceejendomme. Cirklernes størrelse illustrerer, hvor højt hver referenceejendom vægtes.

For at tage højde for forskelle mellem en centerejendom og referenceejendom-

mene justeres kvadratmeterprisen fra naboprismodellen ved en korrektionsmo-

del. Det sker på baggrund af oplysninger om de relevante ejendomme og esti-

mater for, hvordan forskelle i beliggenhed og bygningers karakteristika lands-

gennemsnitligt påvirker en ejendoms pris. Dermed bliver den beregnede kva-

dratmeterpris i naboprismodellen korrigeret for forskelle mellem centerejen-

dommens karakteristika og de anvendte referenceejendomme,

jf. boks 4.1.

Boks 4.1. Eksempel på korrektion af kvadratmeterprisen for ejendomsværdien (korrektions-

modellen)

Et parcelhus med et boligareal på 240 kvadratmeter og et grundareal på 1.000 kvadrat-

meter er vurderet til 2.600.000 kr. ved hjælp af naboprismodellen. Parcelhuset ligner

Beregning af vægterne er baseret på en optimal fordeling af vægte på et givet antal,

jf.

’Optimal weighted

nearest neighbour classifiers’ Samworth, R.,

(2012), The Annals of Statistics, vol. 40, no. 5, pp. 2733-2763.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 31

referenceejendommene, men på nogle parametre er husene forskellige, jf. pkt. 1-4. Der-

for korrigeres kvadratmeterprisen, jf. pkt. 5.

I korrektionen af ejendomsværdien er der naturlig nok forskelle i karakteristika mellem

den vurderede ejendom og de forskellige referenceejendomme, som der bliver korrige-

ret for. I praksis korrigeres der for flere forhold end vist i eksemplet.

Eksempel

Begrundelse for korrektion

(1) Antal badeværelser

(2) Ejendommens alder

(3) Afstand til stor sø

(4) Grundareal

(5) Korrektion i alt

(1) × (2) × (3) × (4)

Kilde: Stiliseret eksempel på baggrund af egne beregninger.

På baggrund af korrektionsmodellen bliver ejendomsværdien korrigeret til 2.710.000 kr.

(≈

2.600.000×1,042).

Den vurderede ejendom

68 år

600 m

1.000 m

Korrektionsfaktor

1,022

0,975

1,015

1,030

1,042

For at fastsætte ejendomsværdien multipliceres den korrigerede kvadratmeter-

pris med ejendommens vægtede areal, der tager højde for, at ikke alle bygnings-

arealer tæller lige meget i vurderingen (fx tæller garageareal og kælderrum, der

ikke er godkendt til bolig, mindre end boligarealet i stueetagen).

Ejendomsværdien kan derefter ændres ved nedslag eller tillæg, hvis der er sær-

lige forhold, som nabopris- og korrektionsmodellen ikke tager højde for. Dette

kan fx være tinglyste servitutter, som Vurderingsstyrelsen ikke har kendskab til.

Når grundværdien skal vurderes, tages der udgangspunkt i ejendomsværdien

beregnet som beskrevet ovenfor. Denne ejendomsværdi bliver ændret for at

estimere, hvad ejendommen ville være værd, hvis den var bebygget med en

”standardbolig”. Som forklaret nedenfor kan denne ”standardejendomsværdi”

bruges til at udlede grundværdien.

Vurdering af grundværdi for ejerboliger (grundværdikurven)

Grundværdien for ejerboliger bliver vurderet ved hjælp af en såkaldt grundvær-

dikurve, der udtrykker sammenhængen mellem prisen på handlede grunde

(uden bygninger) og handelsprisen på hele ejendomme (med bygninger).

Grundværdikurven opdateres med de seneste data for grundsalg ved hver ny

vurderingstermin.

Grundværdikurven er således empirisk funderet og baserer sig på data for han-

delspriser på ubebyggede grunde, handelspriser for nedrivningssalg mv. Der er

udviklet en grundværdikurve for parcelhuse og en grundværdikurve for ejerlejlig-

heder. De to grundværdikurver og forskellene imellem dem er nærmere beskre-

vet i

bilag 2.

En grundvurdering skal afspejle grundværdien i ubebygget stand. Per definition

gælder, at

��æ�� = �� æ�� − ��æ��

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 32

Grundværdikurven er baseret på det forhold, at forskelle i værdien af forskellige

ejendomme må afspejle forskelle i grundværdier, hvis grundene er bebygget

med identiske huse. Metoden beregner således, hvad forskellige ejendomme

ville koste, hvis de alle var bebygget med det samme ”standardhus” med en

række veldefinerede egenskaber, som er beskrevet i

boks 4.2.

bilag 3

fremgår

en teknisk gennemgang af grundværdikurven.

Boks 4.2. Standardhus og -lejlighed

Standardhuset afspejler det typiske parcelhus i Danmark og har følgende bygningska-

rakteristika:

•

Der er 140 kvadratmeter sammenvejet boligareal.

Parcelhuset er opført i 1970.

Ydervægsmaterialet er mursten.

Tagdækningsmaterialet er betontagsten.

Opvarmningsformen er fjernvarme.

Huset har et bad og et toilet.

Grundarealet er 800 kvadratmeter, og den mulige byggeudnyttelse af grunden er 30

pct.

Standardejerlejligheden har følgende bygningskarakteristika:

•

Der er 140 kvadratmeter boligareal.

Bygningen er nyopført.

Opvarmningsformen er fjernvarme.

•

Lejligheden har et bad og et toilet.

Vurdering af grundværdi for parcelhuse

Grundværdikurven for parcelhuse er konstrueret på den måde, at man sammen-

holder data for handelspriser på typiske ubebyggede parcelhusgrunde med be-

regnede

”standardejendomsværdier”, dvs. den værdi, som ejendommene

ville

have ifølge ejendomsværdimodellen, hvis grundene var bebygget med et stan-

dardhus med de i

boks 4.2

beskrevne egenskaber.

figur 4.3

fremgår den estimerede grundværdikurve for parcelhuse for 2020-

vurderingerne. Figuren viser den gennemsnitlige sammenhæng mellem de ob-

serverede handelspriser for ubebyggede grunde rundt omkring i landet og de til-

hørende beregnede ejendomsværdier, hvis grunden forudsættes at være bebyg-

get med et standardhus. Der er én grundværdikurve for parcelhuse, som dækker

hele landet.

Når man skal vurdere den faktiske værdi for en grund bebygget med et parcel-

hus, benytter man ejendomsværdimodellen til at beregne ejendommens stan-

dardejendomsværdi, idet man korrigerer for forskellene mellem den betragtede

ejendoms bygningskarakteristika og standardparcelhusets bygningskarakteri-

stika. Med den således beregnede standardejendomsværdi kan man gå ind på

grundværdikurven og aflæse ejendommens grundværdi,

jf. boks 4.3.

Boks 4.3. Eksempel på beregning af grundværdi med justering for den mulige anvendelse

Med udgangspunkt i eksemplet fra

boks 4.1

har ejendomsværdimodellen (dvs. nabomo-

dellen og korrektionsmodellen) fastsat en ejendomsværdi til 2.710.000 kr.

Når der efterfølgende skal beregnes en grundværdi, beregnes en fiktiv ejendomsværdi

med udgangspunkt i, at der er et standardhus på grunden. I dette eksempel afviger huset

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 33

fra standardhuset med hensyn til en række karakteristika, som der skal korrigeres for,

når den fiktive ejendomsværdi (med et standardhus på grunden) beregnes.

Eksempel

Begrundelse for justering

(1) Antal badeværelser

(2) Tagtype

(3) Boligareal

(4) Grundareal

(5) Justering i alt

Justeringsfaktor

0,975

1,115

0,950

0,920

Faktisk hus

Tagpap

240 m

1.000 m

Standardhus

Cementstentag

140 m

800 m

0,950

(1)x(2)x(3)x(4)

Kilde: Stiliseret eksempel på baggrund af egne beregninger.

På baggrund af justeringerne vurderes den fiktive ejendomsværdi med et standardhus til

ca. 2.570.000

kr. (≈2.710.000

kr. X 0,950).

Med afsæt i denne standardejendomsværdi kan standardgrundværdien aflæses på

grundværdikurven,

jf. figur 4.3.

Det giver en standardgrundværdi på ca. 1.630.000 kr.

Med udgangspunkt i eksemplet fra

boks 4.1

kan en grundværdi bestemmes ved

hjælp af grundværdikurven i

figur 4.3,

hvor en standardejendomsværdi på

2.570.000 svarer til en standardgrundværdi på ca. 1.630.000 kr.

Figur 4.3. Grundværdikurven for parcelhuse (2020)

10.000.000 kr.

8.000.000 kr.

6.000.000 kr.

4.000.000 kr.

2.000.000 kr.

0 kr.

10.000.000 kr.

8.000.000 kr.

6.000.000 kr.

4.000.000 kr.

2.000.000 kr.

0 kr.

Standardgrundværdi

Standardejendomsværdi

Linje med hældning på 1

Grundværdikurve enfamiliehuse

Anm.: Sammenhængen mellem standardejendomsværdier og standardgrundværdier er ekstrapo-

leret for standardejendomsværdier over ca. 5 mio. kr. på grund af usikkerhed i data.

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

Standardgrundværdi

0 kr.

1.000.000 kr.

2.000.000 kr.

3.000.000 kr.

4.000.000 kr.

5.000.000 kr.

6.000.000 kr.

7.000.000 kr.

8.000.000 kr.

9.000.000 kr.

10.000.000 kr.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 34

Figur 4.4. Grundværdikurven for

ejerlejligheder (2020)

10.000.000 kr.

8.000.000 kr.

Standardgrundværdi

6.000.000 kr.

4.000.000 kr.

2.000.000 kr.

0 kr.

Linje med hældning på 1

Standardejendomsværdi

Grundværdikurve ejerlejligheder

Anm.: Sammenhængen mellem standardejendomsværdier og standardgrundværdier er ekstrapo-

leret for standardejendomsværdier over ca. 5 mio. kr. på grund af usikkerhed i data.

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

Vurdering af grundværdi for ejerlejligheder

Grundværdien for ejerlejligheder findes på samme måde ved aflæsning på

grundværdikurven i

figur 4.4,

der ligeledes gælder for hele landet. Ved konstruk-

tion af grundværdikurven for ejerlejligheder tages der udgangspunkt i grundvær-

dikurven for parcelhuse, da der kun er ganske få observerede handelspriser på

grunde til etageboligbyggeri. I denne sammenhæng antages standardparcelhu-

set at være nyopført frem for i 1970 (for at være sammenligneligt med standard-

ejerlejligheden), men standardboligerne har i øvrigt samme bygningskarakteri-

stika som beskrevet i

boks 4.2.

Således er det en underliggende antagelse i mo-

dellen, at standardejerlejligheden og standardparcelhuset nyopført med samme

bygningskarakteristika har samme bygningsværdi pr. boligkvadratmeter.

For at kunne finde grundværdien for en ejerlejlighed skal der først beregnes en

standardejendomsværdi for den betragtede ejerlejlighed. Det sker ved brug af

en estimeret ejendomsværdimodel for ejerlejligheder, der har samme struktur

som ejendomsværdimodellen for parcelhuse. Vurderingen af ejerlejlighedens

grundværdi bygger herefter på, at hvis en ejerlejlighed og et parcelhus har

samme ejendomsværdi pr. boligkvadratmeter, og begge ejendomme er bebyg-

get med en standardbolig, så må de to ejendomme også have samme bygnings-

værdi pr. boligkvadratmeter, da bygningerne må anses for at have samme kvali-

tet. Følgelig må de to ejendomme også have samme grundværdi pr. boligkva-

dratmeter, da grundværdien er forskellen mellem ejendomsværdien og byg-

ningsværdien, og man kan derfor benytte grundværdikurven for parcelhuse til at

finde ejerlejlighedens grundværdi. Fremgangsmåden er beskrevet nærmere i

bi-

lag 2.

Grundvurdering efter bedst mulige anvendelse i økonomisk henseende

Det følger af ejendomsvurderingslovens §17, stk. 1, at grunde skal vurderes i

ubebygget stand efter den bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk

henseende. Når der er flere mulige anvendelser, er det ifølge ejendomsvurde-

ringslovens §18, stk. 2 den anvendelse, som efter AOM giver den højeste grund-

værdi, der skal lægges til grund for grundvurderingen. Hvis den faktiske anven-

delse af grunden giver en lavere grundværdi, end hvad der er muligt efter plan-

grundlaget, skal den planmæssige anvendelse således lægges til grund i

Standardgrundværdi

0 kr.

1.000.000 kr.

2.000.000 kr.

3.000.000 kr.

4.000.000 kr.

5.000.000 kr.

6.000.000 kr.

7.000.000 kr.

8.000.000 kr.

9.000.000 kr.

10.000.000 kr.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 35

vurderingen. Der vil dog skulle tages hensyn til det forhold, at den højst tilladte

udnyttelse ikke nødvendigvis i alle tilfælde er udtryk for den bedste udnyttelse i

økonomisk henseende. For hver af de mulige anvendelser af en grund, vil der så-

ledes være mulighed for at lægge en udnyttelse til grund, der er lavere end den

maksimalt tilladte, hvis det konkret vurderes, at dette udgør den bedste udnyt-

telse i økonomisk henseende. Det bemærkes, at Vurderingsstyrelsen i et udkast

til et nyt styresignal, der blev sendt i ekstern høring 25. september 2024, har lagt

op til en ændret praksis for, hvornår en anvendelse af en grund anses for mulig

efter plangrundlaget eller anden offentlig regulering,

jf. boks 4.5.

Den grundværdi, der bestemmes fra grundværdikurven, skal derfor justeres efter

den bedste anvendelse af grunden. Det kan fx være tilfældet, hvis den bedste an-

vendelse af en bestemt grund muliggør et hus med et større areal end standard-

huset, dvs. en højere mulig udnyttelse af grunden, hvilket vil øge grundværdien.

Modsat vil et mindre tilladt areal end standardhuset typisk medføre en nedjuste-

ring,

jf. boks 4.4.

Boks 4.4. Eksempel på beregning af endelig grundværdi med justering for etage- og restareal

Et standardhus på en standardgrund har et etageareal på 240 m

og et restareal på 560

, der tilsammen giver et samlet areal på 800 m

. Hvis restarealet og etageareal afviger

fra standardgrunden og standardhuset, bliver det taget højde for dette ved en justering,

jf. tabellen under.

Eksempel

Retning for justering

Etageareal

Restareal

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

I eksemplet fra boks 4.3 er det muligt at opføre et boligareal på 240 m

. Da grunden er

1.000 m

, svarer restarealet til 760 m

, som er større end restarealet for standardhuset. I

eksemplet opjusteres grundværdien på baggrund af det større restareal, men der foreta-

ges ingen justering på baggrund af etagearealet, da etagearealet er lig med etagearea-

let for standardhuset.

Mindre end stan-

dardhus

Nedjustering

Lig med standard-

hus

Ingen justering

Større end stan-

dardhus

Opjustering

Brugen af grundværdikurven skal ses i lyset af, at det er muligt at estimere ejen-

domsværdien med et standardhus ved hjælp af ejendomsværdimodellen, som er

baseret på de faktiske handelspriser for ejerboliger. Når først grundværdikurven

er estimeret, kan værdien af en grund på en given beliggenhed derfor ansættes,

uanset hvor i landet grunden er beliggende, og uanset om der kan observeres

handlede grunde i området eller ej.

Boks 4.5. Ændret praksis for, hvornår en anvendelse anses for mulig efter plangrundlaget efter

ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1

Efter gældende praksis anses anvendelser beskrevet i såvel kommuneplanrammer som i

kommunale lokalplaner for at være mulige. Kommuneplanrammerne er imidlertid ikke

retligt bindende, og en grundejer har derfor ikke en umiddelbar ret til at opføre alle typer

byggeri beskrevet i en kommuneplanramme, medmindre den pågældende anvendelses-

mulighed indgår i en vedtaget lokalplan.

Det nye styresignal lægger derfor op til, at kun anvendelser, som er reelt mulige at reali-

sere for ejer, anses som mulige efter ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1. At en

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 36

mulighed er reel indebærer, at ejer enten har umiddelbar ret til at opføre det relevante

byggeri, eller at det må forventes, at ejer vil få tilladelse til det.

Denne praksisændring ventes fx at få betydning i situationer, hvor en kommuneplan-

ramme lægger op til mulighed for etagebebyggelse, og hvor denne anvendelse ikke er

realiseret i forvejen. Det må da forventes, at realisering af etagebebyggelse forudsætter

en godkendt lokalplan, mens det ikke kan forventes, at der fra starten udarbejdes en så-

dan indenfor et helt kommuneplanrammeområde.

4.3 Grundværdi for erhvervsejendomme (alter-

nativomkostningsmodellen)

Værdifastsættelsen af erhvervsgrunde bygger på grundværdikurven for ejerboli-

ger. Således indgår hverken priser for de relativt få handlede erhvervsgrunde el-

ler for handler med hele erhvervsejendomme.

Den overordnede proces for vurdering af værdien af erhvervsgrunde er skitseret

figur 4.5.

I trin 1 kategoriseres den vurderede erhvervsgrund ud fra den faktiske og mulige

anvendelse (bolig, butik. kontor, industri, lager mv.).

En ejendom kan have flere mulige anvendelser, fx butik og bolig i samme ejen-

dom. I så fald opdeles ejendommen efter de mulige anvendelser, og hver del

vurderes for sig

–

dvs. butiksandelen vurderes som butik og boligandelen som

bolig. Kategoriseringen tager udgangspunkt i Bygnings- og boligregisteret (BBR).

Kategoriseringen bestemmer, hvilken beregningsenhed der anvendes, dvs. om

der tages udgangspunkt i etageareal eller grundareal, når der skal beregnes en

gennemsnitlig standardgrundværdi pr. kvadratmeter.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 37

Figur 1.5 Hovedtrin i vurdering af en erhvervsgrund

Kilde: Vurderingsportalen (2024).

I trin 2 beregnes, hvad ejendommens grundværdi ville være, hvis grunden blev

anvendt til ejerboligformål. Hvis plangrundlaget kun tillader opførelse af bygnin-

ger med 1-2 etager, anvendes ejendomsværdimodellen og grundværdikurven

for parcelhuse til at beregne et foreløbigt skøn for grundværdien, hvor grunden

antages bebygget med et standardparcelhus. Dvs. standardgrundværdien divi-

deres med 240, som er den mulige bebyggelse for et standardparcelhus, for at

beregne en standardgrundværdi pr. kvm. Hvis plangrundlaget derimod tillader

bebyggelse med tre eller flere etager, benyttes ejendomsværdimodellen og

grundværdikurven for ejerlejligheder til at beregne et foreløbigt skøn for grund-

værdien, hvor det antages, at grunden er bebygget med standardlejligheder.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 38

Dvs. standardgrundværdien divideres med 140, som er boligarealet for en stan-

dardejerlejlighed, for at beregne en standardgrundværdi pr. kvm. Denne grund-

værdi beregnes på baggrund af referenceejendomme fra området omkring den

vurderede grund på samme måde som i nabomodellen for ejerboliger. Dog ta-

ges der ikke hensyn til visse forhold, fx havudsigt eller afstand til skov, som ikke

vurderes at have samme værdi for erhvervsejendomme som for boliger,

jf. boks

4.6.

Boks 4.6. Justeringsforhold for erhvervsejendomme

Vurderingen af ejerboliger tager højde for en række forskellige faktorer, fx afstand til sø,

afstand til jernbane eller uhensigtsmæssig grundform. Ved vurderingen af udlejnings-

ejendomme tages ligeledes hensyn til sådanne faktorer, da de må antages at have

samme værdi for slutbrugerne, hvad enten disse er ejere eller lejere. Ved vurderingen af

erhvervsgrunde, hvor den mulige anvendelse er butik/kontor eller industri/lager, bliver

flere af disse faktorer imidlertid slået fra, da de ikke anses for at have samme effekt på

grundværdien som i tilfældet, hvor grunden anvendes til boligformål. De mest væsentlige

faktorer, der bliver slået fra, er følgende:

•

Afstand til kyst

Afstand til nærmeste trafik/gennemfarts vej

Afstand til motorvej

Afstand til stor sø

Afstand til stor skov

Afstand til jernbane

Udsigtslængde til hav

Udsigtslængde til sø

Afstand til stort vandløb

Uhensigtsmæssig grundform

Afstand til vindmølle

•

Afstand til station

I trin 3 skaleres den beregnede kvadratmeterpris ved boliganvendelse med for-

skellige skaleringsfaktorer under hensyntagen til den faktiske eller mulige an-

vendelse af grunden. Skaleringsfaktorerne uddybes i det efterfølgende afsnit.

Til sidst i trin 4 fastsættes grundværdien ved at gange den skalerede kvadratme-

terpris med antallet af kvadratmeter.

I alternativomkostningsmodellen (AOM) foretages en vurdering ud fra, hvad

ejendommen faktisk anvendes til, samt en vurdering af værdien for øvrige mu-

lige anvendelser og udnyttelser. Den endelige vurdering for erhvervsgrunden ud-

gør den højeste vurdering af de forskellige mulige anvendelser og udnyttelser af

grunden. Af

bilag 4

fremgår en række beregningseksempler for mulige anven-

delser med samme grundareal. Det er ikke alle erhvervsgrunde, der vurderes

med udgangspunkt i AOM i henhold til ejendomsvurderingsloven. Det fremgår af

tabel 4.1

hvilke anvendelser, der er omfattet af AOM.

Skaleringer efter grundenes faktiske anvendelse mv. (uddybning af trin 3)

De forskellige mulige anvendelser, som danner beskatningsgrundlaget, er fast-

sat ved lov. Kategoriseringen af de forskellige former for anvendelse fremgår af

boks 4.7.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 39

Boks 4.7. Typer af anvendelser af erhvervsejendomme

Kategoriseringen af de enkelte erhvervsejendomme efter deres faktiske anvendelse føl-

ger af ejendomsvurderingslovens § 34 stk. 1:

Etageboligbebyggelse (§ 34, stk. 1, nr. 1)

Boligbebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1 (§ 34, stk. 1, nr. 2)

Butik og kontor i etagebebyggelse helt eller delvis beliggende i byzone (§34, stk. 1,

nr. 3)

Butik og kontor, der ikke er omfattet af nr. 3 (§ 34, stk. 1, nr. 4)

Lager og logistik og industri (§ 34, stk. 1, nr. 5)

Solcelleanlæg (§ 34, stk. 1, nr. 6)

Vindmølle (§ 34, stk. 1, nr. 7)

Rekreativt areal (§ 34, stk. 1, nr. 8)

Naturarealer helt eller delvis beliggende i landzone (§ 34, stk. 1, nr. 9)

10. Råstofindvinding i byzone eller sommerhusområde (§ 34, stk. 1, nr. 10)

11. Råstofindvinding, der ikke er omfattet af nr. 10 (§ 34, stk. 1, nr. 11)

12. Grunde, der ligger i kolonihaveområder (§ 34, stk. 1, nr. 12)

13. Anden anvendelse end anført i nr. 1-12 (§ 34, stk. 1, nr. 13)

Visse grunde har begrænsninger for anvendelsesmuligheder, der indebærer, at

der ikke kan opføres boliger, hvilket kan påvirke grundværdien. I AOM forsøges

det at tage højde for disse planlovsmæssige begrænsninger ved at justere

grundværdien med forskellige skaleringsfaktorer. Nedenfor gennemgås de for-

skellige skaleringsfaktorer og de ejendomskategorier, som er omfattet af skale-

ringsfaktorerne.

•

Korrektion for moms.

Prisen på ubebyggede grunde til boliger er inklusive

moms for de endelige ejere og lejere, dvs. når der anlægges et slutbrugerper-

spektiv, som det er tilfældet i AOM. Når momspligtige virksomheder køber en

byggegrund, kan de imidlertid i de fleste tilfælde trække momsen på grunden

fra momsen på deres salg, hvorved den relevante handelspris bliver eksklu-

sive moms. For grunde, der anvendes til butik, kontor og industri (kategorierne

3, 4 og 5 i

boks 4.7),

hvor den typiske slutbruger er momspligtig, nedskaleres

grundværdien derfor med 20 procent ift. grundværdikurven for ejerboliger for

at korrigere for moms. Der korrigeres ikke for moms for boliggrunde (katego-

rierne 1, 2 og 12).

•

Korrektion for tilladt bebyggelsesprocent.

Forskelle i bebyggelsesprocent har

betydning for grundværdien pr. kvadratmeter bygningsareal. Parcelhus-

grunde må typisk bebygges med 30 pct., mens erhvervsgrunde til butik og

kontor typisk må bebygges med 45 pct., jf. Bygningsreglementet

§ 170

. Det

trækker isoleret set i retning af en højere grundværdi pr. kvadratmeter byg-

ningsareal, hvis en grund anvendes til erhvervsformål. På den baggrund ska-

leres grundvurderingen pr. kvadratmeter butik/kontor med 2/3 (dvs. 30/45)

ift. boliganvendelse.

Denne skalering foretages for ejendomme i kategori 3 og

Skaleringen foretages for butik/kontor

generelt,

fx også for butik/kontor i

etagebyggeri, hvor der ikke er samme mulighed for at øge bebyggelsespro-

centen i forhold til anvendelse af grunden til boligformål og dermed ikke

samme argument for en nedskalering relativt til bolig.

•

Korrektion for visse erhvervssegmenter ud fra forskelle i markedslejeni-

veauer/forrentningskrav.

De faktiske forrentningskrav og markedslejer for

Den faktiske bebyggelsesprocent varierer mellem kommuner.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 40

ejendomme anvendt til lager og industri indebærer, at de tilhørende ejen-

domsværdier pr. kvadratmeter etageareal er lavere end kvadratmeterprisen

på ejerboliger. Dette er primært udtryk for forskelle i bygningsværdier, men af-

spejler også til en vis grad forskelle i grundværdierne. For lager- og industri-

ejendomme i kategori 5 er der derfor vedtaget en yderligere nedskalering

med en faktor �½ af grundværdien.

Tabel 4.1. Opsummering af værdiansættelse for de forskellige anvendelseskategorier.

§ 34 Kategori

1) Etageboligbebyggelse

2) Boligbebyggelse, der ikke er om-

fattet af nr. 1.

3) Butik og kontor i etagebebyg-

gelse, helt eller delvist i byzone

4) Butik og kontor, der ikke er om-

fattet af nr. 3

5) Lager, logistik og industri

6) Solcelleanlæg

7) Vindmølle

8) Rekreativt areal

9) Naturarealer helt eller delvist be-

liggende i landzone

10) Råstofindvinding i byzone eller

sommerhusområde

11) Råstofindvinding, der ikke er

omfattet af nr. 10

12) Grunde, der ligger i kolonihave-

områder, jf. § 2 i lov om kolonihaver

13) Anden anvendelse end anført i

nr. 1-12.

Alternativ

Etagebolig

Parcelhus

Etagebolig

Parcelhus

Ikke omfattet af AOM

Parcelhus

Ikke omfattet af AOM

Parcelhus

Ikke omfattet af AOM

Parcelhus

Arealopgørelse (relevant bereg-

ningsenhed)

Etageareal

Grundareal

Grundareal og nettoværdien af rå-

stof

Grundareal og nettoværdien af rå-

stof

Skalering

2 4

3 5

2 4

3 5

1 4

2 5

1) Angiver den relevante alternative anvendelse af grunden, hvis AOM benyttes som vurderingsmodel.

2) Angiver de korrektioner, der foretages af grundværdien. For butik/kontor skaleres med en faktor 2/3, for industri skaleres med en faktor �½ og for

rekreative arealer og råstofindvinding skaleres med en faktor 1/10. Det følger derudover af

ejendomsvurderingslovens § 34 f,

at grundværdier for

henholdsvis kategori 3, kategori 4 og kategori 5 i tabellen fratrækkes 20 pct. for at korrigere for, at slutbrugeren er momspligtig. Således foretages en

yderligere skalering med en faktor 4/5 for disse kategorier.

3) Vurderes direkte som ejerboliger efter ejerboligmodellen, dvs. ikke med alternativomkostningsmodellen (AOM).

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2024).

Boks 4.8

viser eksempler på beregningen af grundværdien for to erhvervsejen-

domme, når de netop beskrevne skaleringer medregnes.

Boks 4.8. Eksempler på vurdering af erhvervsgrunde

ERHVERVSEJENDOM A

Ejendom A er en kontor/butiksejendom med en bygning på 800 kvadratmeter etage-

areal fordelt på 4 etager og kategoriseres som anvendelseskategori 3 (butik- og kontor i

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 41

etagebebyggelse). Det følger af lovgivningen, at alternativet er etagebolig, hvorfor be-

regningsenheden er etageareal. Der skal nedskaleres til 0,53 (≈2/3×0,8).

Alternativprisen tager udgangspunkt i grundværdikurven for ejerlejligheder. Standard-

grundværdien for hver standardlejlighed på grunden antages at være 2.346.680 kr., der

skal divideres med 140 kvadratmeter, som er etagearealet for en standardlejlighed. Der-

med fås 2.346.680/140 = 16.762 kr. pr. kvadratmeter.

Denne kvadratmeterpris skaleres til den bedste faktisk mulige anvendelse, hvilket giver

en justeret kvadratmeter-pris

på 16.672×0,53≈8.940 kr. Det antages, at der kan bygges

1.200 etagemeter butik/kontor, og at det er den i økonomisk henseende bedste anven-

delse. Den samlede grundværdi bliver herved 10.728.000 kr. (= 8.940×1.200).

ERHVERVSEJENDOM B

En lagerejendom med et grundareal på 4.000 kvadratmeter tilhører anvendelseskate-

gori 5 (lager, logistik og industri), hvor det følger af lovgivningen om vurdering af er-

hvervsgrunde, at alternativet er et parcelhus, at beregningsenheden er grundarealet, og

at standardgrundværdien med et parcelhus på grunden skal nedskaleres til 0,4

(=0,5×0,8) for at få vurderingen af grunden med den forudsatte anvendelse som lager

mv.

Alternativprisen tager således udgangspunkt i grundværdikurven for et enfamiliehus. I

eksemplet antages standardgrundværdien med et parcelhus på grunden at udgøre

1.330.472 kr., der kan omregnes til en kvadratmeter-pris ved at dividere med det typiske

grundareal

for et standardhus (800 kvadratmeter), dvs. 1.330.472/800 ≈ 1.663 kr. pr.

kvadratmeter.

Efter nedskaleringen til 0,4 er der beregnet en grundværdi pr. kvadratmeter på

1.663×0,4 ≈ 665 kr. Denne kvadratmeterpris multipliceres med det samlede grundareal

på 4.000 kvadratmeter, hvilket giver en samlet grundværdi på 665×4.000 ≈ 2.660.944

kr.

Eksempel

Erhvervsejendom A

Faktiske forhold

Kategori

Grundareal

Faktisk etageareal

Muligt etageareal

Areal ved bedste økonomi-

ske anvendelse [A]

Butik og kontor

Ikke relevant

800 m

1.200 m

Industri og lager

4.000 m

Ikke relevant

4.000 m

Erhvervsejendom B

Standardiseret lejlighed/enfamiliehus med samme beliggenhed som ejendommen

og en grund af standardstørrelse

Grundareal

[1]

Etageareal

[1]

Grundværdi

[2]

Grundværdi pr. m

grund-

areal

[3]

= [2]⁄[1]

Ikke relevant

140 m

2.346.680 kr.

Ikke relevant

800m

Ikke relevant

1.330.472 kr.

1.663 kr.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 42

Grundværdi pr. m

etage-

areal

[3]

= [2]⁄[1]

Skalering

Lovbestemt skaleringsfak-

tor pba. kategori

[4]

Lovbestemt skaleringsfak-

tor for moms

[5]

Samlet skaleringsfaktor

[6] = [4]

∙ [5]

Skaleret grundværdi pr. m

grundareal for det standar-

diserede enfamiliehus

[7] = [3]

∙ [6]

Skaleret grundværdi pr. m

etageareal for den stan-

dardiserede lejlighed

[7] = [3]

∙ [6]

Grundværdi

[8] = [��]

∙ [7]

16.762 kr.

Ikke relevant

0,53

0,4

Ikke relevant

665 kr.

8.940 kr.

Ikke relevant

10.728.000 kr.

2.660.944 kr.

Kilde: Eksempel på baggrund af egne beregninger.

Øvrige erhvervsgrunde

I alternativomkostningsmodellen er der enkelte anvendelser, hvor værdiansæt-

telsen ikke sker med udgangspunkt i ejendomsværdimodellen for ejerboliger.

Grunde til solcelleanlæg og vindmøller (kategori 6 og 7) gennemgås nærmere i

kapitel 6.

Naturarealer (kategori 9) ansættes til en grundværdi svarende til den skønnede

handelspris på landbrugsjord i området.

Arealer til råstofindvinding, der ikke er omfattet af kategori 10, (kategori 11) an-

sættes til en grundværdi svarende til den skønnede handelspris på landbrugs-

jord i området tillagt nettoværdien af råstofmængden.

Kategori 13 er en restkategori og omfatter grunde, som har en anden anven-

delse, der umiddelbart afviger fra de anførte i kategori 1-12. For disse grunde

skal der ske en værdiansættelse efter den af de første tolv kategorier, der er

mest sammenlignelig med grundens faktiske anvendelse.

4.4 Sammenligning af 2023-grundvurderinger

med markedsdata

Det er foretaget knap 300.000 foreløbige 2023-vurderinger af erhvervsgrunde,

hvoraf ca. 270.000 er skattepligtige, jf.

tabel 4.2.

I det følgende sammenlignes

2023-vurderingerne med markedsdata. Konkret sammenlignes de

relative

grundvurderinger

(set i forhold til grunde til boliger) med

relative ejendomsvær-

dier

(set i forhold til boligejendomme). De relative ejendomsværdier er estimeret

på grundlag af markedsdata fra EjendomDanmark for 2023 og den afkastbase-

rede metode,

jf. bilag 5.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 43

EjendomDanmark er en brancheorganisaion for ejere, udlejere og administrato-

rer af fast ejendom i Danmark (se

afsnit 5.3.2

for en yderligere gennemgang af

EjendomDanmarks data).

Formålet er at undersøge, om alternativomkostningsmodellen er i nogenlunde

overensstemmelse med de gennemsnitlige relative ejendomsværdier på lands-

plan, der kan estimeres ved brug af markedsdata.

Omtrent 40 pct. af de vurderede skattepligtige grunde er rene erhvervsejen-

domme til bolig, butik/kontor og industri/lager. Derudover er der ca. 25.000

blandede beboelses- og forretningsejendomme svarende til ca. 9 pct. De øvrige

vurderede erhvervsejendomme udgøres primært af offentlige ejendomme, pri-

vate institutions- og serviceejendomme og visse erhvervsejendomme.

Tabel 4.2. Skattepligtige erhvervsgrunde i den foreløbige 2023-vurdering

Anvendelse

Antal

Vurdering pr. kvm.

(kr.)

15.538

6.879

3.890

Gns. værdi relativt til

boligbenyttelse

1,00

0,44

0,25

Bolig

Kontor/butik

Industri/lager

Blandet beboelse-

og forretningsejen-

dom

Ubebygget areal

(ekskl. landbrugs-

jord)

Øvrige

Øvrige grunde vur-

deret til nul

I alt

45.816

40.175

21.235

25.145

8.649

0,56

47.943

9.443

0,61

52.530

36.974

269.818

8.426

0,54

Anm.: Anvendelse er opgjort efter benyttelseskoder. Tallene viser de foreløbige 2023-vurderinger for

erhvervsejendomme.

Kategorien ’Øvrige

grunde vurderet til nul’ udgøres primært af veje.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2023).

tabel 4.2

fremgår de gennemsnitlige vurderinger pr. kvm for hver anvendelses-

kategori. Den vurderede kvadratmeterpris er både opgjort i kroner og som andel

af den gennemsnitlige kvadratmeterpris for grunde til boligbenyttelse. For bu-

tik/kontor er andelen i forhold til grunde til boliger 0,44, og for industri/lager er

andelen 0,25.

Disse andele skal ikke svare til skaleringsfaktorerne for butik/kontor (0,53) og

industri/lager (0,40), som anvendes i alternativomkostningsmodellen til at vur-

dere de enkelte grunde. Det skyldes, at der i

tabel 4.2

ses på de relative værdier

ift. boliger generelt set og ikke relativt til boliger i nærområdet, som alternativ-

omkostningsmodellen gør. Der kan således være systematiske forskelle på de

grunde, der anvendes til forskellige formål. Dette kan være tilfældet, hvis fx indu-

strigrunde generelt ligger i områder, hvor grundværdierne er lavere end de gen-

nemsnitlige grundværdier.

Resultaterne skal tages med forbehold for, at de relative grundværdier fra 2023-

vurderingerne ikke nødvendigvis svarer til de relative ejendomsværdier baseret

på markedsdata, da forholdet mellem grundværdi og ejendomsværdi ikke

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 44

nødvendigvis er det samme overalt i landet og for alle ejendomskategorier, og at

der i store dele af landet kun er meget få og ikke nødvendigvis repræsentative

markedsdata. I

bilag 5

behandles datagrundlaget og datavaliditeten mere detal-

jeret.

De relative grundværdier i de foreløbige 2023-vurderinger er som nævnt 0,44

for butik/kontor og 0,25 for industri/lager,

jf. tabel 4.2.

Til sammenligning er de

relative ejendomsværdier beregnet fra markedsdata 0,94-1,20 for butik/kontor

og 0,26-0,30 for industri/lager,

jf. tabel 4.3.

De angivne spænd er afhængige af,

om driftsomkostninger er fratrukket eller ej. For den lave ende af spændet er

driftsomkostninger ikke fratrukket i opgørelsen af de relative ejendomsværdier

(0,94 og 0,26 for hhv. butik/kontor og industri/lager), mens driftsomkostninger

er fratrukket i den høje ende af spændet (1,20 og 0,30 for hhv. butik/kontor og

industri/lager). Arbejdsgruppen har også undersøgt betydningen af at eksklu-

dere omkostningsbestemt leje i beregningerne, hvilket giver relative ejendoms-

værdier, der placerer sig inden for spændene.

Tabel 4.3. Sammenligning af relative ejendomsværdier beregnet for hele Danmark

Butik og kontor

Data fra EjendomDanmark for markedsleje

og forrentningskrav relativt til boligbenyt-

telse

Gns. værdi relativt til boligbenyttelse pba.

foreløbige 2023-grundvurderinger

Grundvurdering pr. kvm (bolig: 15.500 kr.)

Industri og lager

0,94-1,20

0,26-0,30

0,44

6.900 kr.

0,25

3.900 kr.

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning. Vurderinger er

udregnet fra vurderinger i alt divideret med bebygget areal (i kvm) i alt.

1) Beregnet på baggrund af de foreløbige 2023-grundvurderinger fra Vurderingsstyrelsen.

Kilde: Data fra EjendomDanmark (2023) og foreløbige 2023-grundvurderinger fra Vurderingsstyrelsen

(2023).

For industri/lager flugter de relative grundvurderinger pr. kvm ganske godt med

data for markedsleje og forrentningskrav fra EjendomDanmark. Det indikerer, at

den anvendte skaleringsfaktor på 0,40 er afstemt med disse.

For butik og kontor udgør den relative grundvurdering pr. kvm ca. 0,44, mens

forholdet beregnet på baggrund af data for markedsleje, driftsomkostninger og

afkastkrav blev beregnet til mellem 0,94 og 1,20. Den anvendte nedskalering for

butik/kontor på 0,53 i AOM giver således anledning til lavere grundvurderinger,

end hvad der er beregnet fra EjendomDanmarks data. Med forbehold for at da-

tagrundlaget for markedsleje og forrentningskrav er begrænset, peger markeds-

data således på, at nedskaleringen kan bibeholdes for erhvervskategorien indu-

stri/lager, mens der formentlig ikke er grundlag for at opretholde den nuvæ-

rende nedskalering for butik/kontor.

Der fremgår af

tabel 4.4,

at den relative ejendomsværdi ift. bolig for industri/la-

ger er relativt stabil i perioden 2021-2023, mens butik/kontor ser en stigning fra

2021 til 2022. Denne stigning forekommer i flere kommuner og på tværs af kom-

munegrupper,

jf. tabel B5.8

tabel B5.9

bilag 5.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 45

Tabel 4.4. Relative ejendomsværdier ift. bolig ifølge markedsdata (2021-2023)

2021

Bolig

Butik og kontor

Industri

1,00

0,86

0,27

2022

1,00

0,93

0,24

2023

1,00

0,94

0,26

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning.

Kilde: Data fra EjendomDanmark (2021-2023).

4.4.1

Alternative datakilder

Der findes alternative datakilder fra andre aktører i ejendomsbranchen. Fx udgi-

ver Nordicals og Colliers regelmæssige markedsrapporter med markedsleje og

forrentningskrav. Disse data er offentliggjort i aggregeret form. Arbejdsgruppen

har spurgt ind til

Nordicals’ og Colliers’ opgørelse og behandling af data.

Nordi-

cals oplyser, at de tager udgangspunkt i reelle markedstransaktioner, men at

den opgjorte markedsleje og forrentningskrav også reflekterer Nordicals skøn,

der bygger på deres markedsviden. Colliers oplyser kun, at deres tal er skøn ba-

seret på deres markedsviden.

Det har ikke været muligt for arbejdsgruppen at få indsigt i, hvad Colliers mar-

kedsviden reelt bygger på. Arbejdsgruppen har heller ikke fået oplyst, hvor stor

datadækning de reelle markedstransaktioner i Nordicals tal har, eller hvordan

vægtningen mellem reelle markedstransaktioner og Nordicals skøn er. Dæknin-

gen af data ift. de vurderingspligtige erhvervsejendomme er derfor ukendt i ma-

terialet fra både Colliers og Nordicals. Eftersom disse datakilder primært bygger

på aktørernes egen viden er det ikke muligt objektivt at afklare validiteten af

disse data. På den baggrund skal konklusionerne i dette afsnit tages med væ-

sentlige forbehold, da repræsentativiteten i data må formodes at være stærkt

begrænset. I det følgende fokuseres på materialet fra Nordicals. Colliers mar-

kedsskøn gennemgås ikke, men er kort beskrevet i

Bilag 12.

Arbejdsgruppen har på baggrund af de aggregerede data fra Nordicals bereg-

net ejendomsværdier for bolig, butik, kontor og industri/lager ud fra den afkast-

baserede metode. Hensigten med at supplere med markedsdata fra Nordicals er

at belyse mulige geografiske forskelle samt mulige forskelle som følge af belig-

genhed. Dette gøres ved at opgøre den relative ejendomsværdi for butik/kontor

og industri/lager ift. bolig og sammenholde dem med de relative grundværdier

fra de foreløbige 2023-grundvurderinger. Tilgangen er således den samme, som

arbejdsgruppen har anvendt ifm. analysen med data fra EjendomDanmark, jf.

ovenfor.

Det bemærkes, at butik og kontor er adskilt i Nordicals data, og derfor vises disse

tal også adskilt. I Nordicals tal er markedsleje for butik, kontor og industri opgjort

efter fradrag for skatter og driftsomkostninger, mens markedsleje for bolig er

opgjort før fradrag for skatter og driftsomkostninger, fordi disse ikke kan udskil-

les fra boligleje på samme måde som ved leje af øvrige erhvervsejendomme.

Dette indebærer, at markedslejen i nævneren er relativt lavere end markedslejen

i tælleren, når den relative ejendomsværdi ift. bolig beregnes med den afkastba-

serede metode. Dette medfører, at den beregnede relative ejendomsværdi ift.

bolig for butik, kontor og industri, er lavere, end den ville være, hvis markedsleje

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 46

for bolig også var eksklusive skatter og driftsomkostninger (eller hvis markeds-

leje for butik, kontor og industri/lager var inklusive skatter og driftsomkostnin-

ger).

Derudover inddeler Nordicals data efter en primær og en sekundær kategori, der

er baseret på beliggenhed og stand. Den primære kategori er defineret som en

topbeliggenhed og -kvalitet af ejendommen, og den sekundære kategori som en

gennemsnitlig beliggenhed og kvalitet af ejendommen. Disse definitioner er rela-

tive og kan også påvirkes af lejeren. For Nordicals indebærer kategoriseringen

som primær fx også, at lejekontrakten er længere (fx 10-årig) og holdes af en

kapitalstærk lejer, mens en kategorisering som sekundær kun har en lejekon-

trakt på fx 3 til 5 år. Således er der flere forskellige karakteristika, der kan have

betydning for forskelle i ejendomsværdierne.

De relative ejendomsværdier baseret på Nordicals data er vist i

tabel 4.5.

Den re-

lative ejendomsværdi for industri/lager ift. bolig er i gennemsnit 0,30 henholds-

vis 0,25 for ejendomme med henholdsvis primær og sekundær beliggenhed,

hvilket er på niveau med landsgennemsnittet i de foreløbige AOM-vurderinger og

med det gennemsnit, man får ved anvendelser af data fra EjendomDanmark,

jf.

tabel 4.3

tabel 4.4.

Det fremgår endvidere af

tabel 4.5,

at variationen i de re-

lative ejendomsværdier for industri/lager er forholdsvis begrænset på tværs af

byområder ifølge data fra Nordicals.

For butik og kontor er den geografiske variation i de relative ejendomsværdier

ift. bolig noget større i Nordicals tal

–

både inden for hver af kategorierne primær

og sekundær og på tværs af disse kategorier.

Som det fremgår af

tabel 4.5,

er den relative ejendomsværdi ift. bolig for kontor

mindre end for butik. Selv for kontorer med sekundær beliggenhed er den gen-

nemsnitlige relative ejendomsværdi på 0,57 dog noget over 0,44, som er den

beregnede relative værdi pba. foreløbige 2023-vurderinger for grunde til butik

og kontor i AOM,

jf. tabel 4.3.

Dermed indikerer disse gennemsnit for kontor og

butik i Nordicals data, at AOM ikke giver for høje værdier i gennemsnit, om end

der er der specifikke områder, fx sekundære beliggenheder for kontor i Hillerød,

Køge og Roskilde, der ligger under 0,44.

Disse resultater skal som nævnt tages med forbehold, at det er ukendt, hvor re-

præsentative Nordicals data er, og i hvilket omfang de afspejler faktisk observe-

rede markedstransaktioner frem for skøn. Specielt bemærkes, at Nordicals kun

offentliggør tal for 22 ud af landets 98 kommuner. Dermed er sammenlignelig-

heden med de foreløbige 2023-vurderinger begrænset.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 47

Tabel 4.5. Relative ejendomsværdier ift. boliger beregnet med data fra Nordicals (2023)

Butik

Primær

Hillerød

København

Roskilde

Køge

Næstved

Slagelse

Odense

Svendborg

Sønderborg

Haderslev

Esbjerg

Kolding

Vejle

Horsens

Herning

Silkeborg

Aarhus

Randers

Viborg

Holstebro

Aalborg

Frederikshavn

I alt

0,80

4,94

1,19

1,15

0,86

1,03

2,89

1,66

1,29

1,50

1,23

1,24

1,57

1,40

0,98

1,64

3,56

0,97

1,35

1,64

2,11

1,04

1,64

Sekundær

0,47

3,13

0,71

0,66

0,79

0,87

0,86

1,15

1,01

1,03

0,98

1,07

1,46

0,91

0,61

0,94

0,98

0,91

0,86

1,11

0,89

0,76

1,01

Kontor

Primær

0,54

1,01

0,78

0,54

0,58

0,76

0,59

0,81

0,87

0,70

0,93

0,85

0,61

0,70

0,85

0,99

0,59

0,61

0,60

0,75

0,86

0,74

Sekundær

0,32

0,90

0,37

0,34

0,44

0,62

0,47

0,50

0,55

0,58

0,75

0,80

0,76

0,53

0,58

0,59

0,72

0,47

0,52

0,56

0,53

0,55

0,57

Industri

Primær

0,31

0,25

0,35

0,42

0,26

0,31

0,30

0,27

0,29

0,28

0,41

0,38

0,36

0,21

0,30

0,33

0,23

0,21

0,23

0,28

0,46

0,31

Sekundær

0,30

0,19

0,20

0,21

0,26

0,25

0,20

0,24

0,25

0,31

0,39

0,36

0,25

0,18

0,23

0,20

0,25

0,24

0,18

0,22

0,40

0,25

Anm.:

”Primær”

betegner ejendomme i byen med top beliggenhed og kvalitet.

”Sekundær”

betegner

ejendomme i byen med en gennemsnitlig beliggenhed og stand. 2023 er beregnet som et simpelt

gennemsnit af hvert kvartal for hhv. leje (eksklusiv lejebetalte driftsudgifter og skatter) og den forventede

årlige forrentning. Bolig er mellem 85-100 m

. For butik er København beregnet som et simpelt gennemsnit

af København (Strøget) og København (hovedhandelsgader).

Kilde: Nordicals Market Foresight (Q1 2024).

Til sammenligning med tallene fra Nordicals er de relative ejendomsværdier ift.

bolig for butik og kontor beregnet med data fra EjendomDanmark for kommune-

grupper,

jf. tabel 4.6.

Mens resultaterne for butik ligger mellem resultaterne for

butikker med henholdsvis primær og sekundær beliggenhed i Nordicals data, lig-

ger den relative ejendomsværdi for kontor i

tabel 4.6

gennemgående godt over

den relative ejendomsværdi for kontorer såvel primær som sekundær beliggen-

hed i Nordicals data. Dog er det stor intern variation i Nordicals data indenfor

både butik og kontor, mens variationen i EjendomDanmarks data er noget min-

dre. Imidlertid er der ingen indikation på at EjendomDanmarks data giver relative

ejendomsværdier, der ligger konsekvent over eller under de værdier, man får

ved brug af Nordicals data. Sammenlignes de samme områder i Nordicals og

EjendomDanmarks tal

–

hvor butik og kontor er slået sammen

–

ligger tallene ge-

nerelt tæt på hinanden, dog er der en forskel på ca. 50 pct. i Aarhus, Aalborg, Kø-

benhavn, Odense og Vejle.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 48

Tabel 4.6. Relative ejendomsværdier ift. bolig inddelt geografisk (EjendomDanmark)

Butik

Land

Hovedstadskommune

Oplandskommune

Provinsbykommune

Landkommune

Storbykommune

Landsgennemsnit

0,90

0,89

0,97

0,75

0,90

0,97

0,75

1,00

Kontor

0,78

0,77

0,85

0,64

0,75

0,87

0,65

0,87

Industri

0,28

0,20

0,21

0,25

0,26

0,33

0,20

0,26

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der

anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning.

Kilde: EjendomDanmark (2023).

Overordnet set flugter tendenserne i Nordicals tal med resultaterne fra Ejendom-

Danmark. Tendenserne i data peger i samme retning, der tyder på, at den ske-

matiske nedskalering for erhvervsgrunde til butik og kontor i AOM giver nogle la-

vere værdier end det, som markedsdata indikerer, hvorimod AOM’s nedskalering

for grunde til industri/lager synes at passe ganske godt med de relative ejen-

domsværdier i markedsdata.

4.5 Sammenfattende vurdering af alternativom-

kostningsmodellen

På baggrund af beskrivelsen og analysen ovenfor i dette kapitel vurderer ar-

bejdsgruppen med undtagelse af et enkelt medlem, Thomas Booker, at alterna-

tivomkostningsmodellen i meget stort omfang lever op til de i

kapitel 3

opstillede

ideelle principper for en god model til vurdering af erhvervsgrunde. I den forbin-

delse bemærkes, at det i praksis næppe er muligt at udforme en vurderingsmo-

del, der fuldt ud lever op til samtlige ideelle principper. I det følgende sammen-

fattes arbejdsgruppens flertals vurdering af alternativomkostningsmodellen i re-

lation til de opstillede seks kriterier.

Slutbrugerperspektiv:

I AOM tager vurderingen af en erhvervsgrund udgangs-

punkt i, hvad grunden ville være værd for en slutbruger, der anvender den til bo-

ligformål. Denne værdi anvendes uden korrektion ved vurderingen af boligudlej-

ningsejendomme, hvorved slutbrugerperspektivet fuldt ud tilgodeses for denne

vigtige ejendomskategori. Når plangrundlaget ikke tillader anvendelse af grun-

den til boligformål, nedjusteres vurderingen med en faktor, der afspejler et skøn

for, hvor meget begrænsningen på den tilladte anvendelse i gennemsnit reduce-

rer grundens værdi for en slutbruger, der anvender grunden bedst muligt i øko-

nomisk henseende inden for de tilladte rammer. De sparsomme tilgængelige

markedsdata indikerer, at der kan være en betydelig geografisk spredning i vær-

dien af boligudlejningsejendomme i forhold til værdien af ejendomme anvendt til

andre formål. De anvendte skaleringsfaktorer i AOM kan derfor i nogle tilfælde

ramme skævt i forhold til den enkelte slutbruger, selvom de i gennemsnit måtte

være retvisende. Det eksisterende datagrundlag er dog alt for ufuldstændigt til,

at der med nogen sikkerhed kan foretages en systematisk geografisk differentie-

ring af skaleringsfaktorerne i AOM. Markedsdata indikerer også, at nedskalerin-

gen i AOM for butik/kontor gennemsnitligt er for stor set fra et slutbrugerper-

spektiv. Denne svaghed ved AOM kan udbedres ved at følge arbejdsgruppens

anbefaling om at ophæve den særskilte skalering for butik og kontor, der

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 49

korrigerer for tilladt bebyggelsesprocent. Alt i alt tilgodeser AOM i høj grad slut-

brugerperspektivet.

Bedste økonomiske anvendelse:

Når plangrundlaget tillader flere alternative an-

vendelser af en erhvervsgrund, indebærer AOM, at grunde vurderes ud fra den

tilladte anvendelse, der giver den højeste værdi, hvilket generelt må antages at

være den bedste anvendelse i økonomisk henseende. AOM forudsætter dog

også, at der ikke findes bedre anvendelse af en grund end anvendelse til bolig-

formål. I praksis vil denne forudsætning næppe altid være opfyldt, fx når det gæl-

der visse grunde på hovedstrøg i større byer. AOM opfylder således i høj grad

–

men ikke fuldt ud

–

kravet om vurdering efter bedste økonomiske anvendelse.

Samfundsskabte værdier:

AOM indebærer, at samfundsskabte værdistigninger

på ejerboliger som følge af infrastrukturinvesteringer, byudvikling, generelle vel-

standsstigninger og økonomisk vækst i lokalområdet vil blive afspejlet i vurderin-

gen af erhvervsgrunde. De samfundsskabte faktorer, som fører til højere priser

på ejerboliger, vil typisk også øge værdien af at kunne drive erhverv på lokalite-

ten. Der kan dog være situationer, fx anlæggelse af en motorvej i nærheden af

en industrigrund, hvor en infrastrukturinvestering har forskellig effekt på mar-

kedsværdien af boliggrunde og erhvervsgrunde. Vurdering efter AOM vil således

i høj grad

–

men ikke perfekt

–

afspejle samfundsskabte værdistigninger på er-

hvervsgrunde.

Forudsigelige vurderinger baseret på objektive data:

AOM lever op til dette prin-

cip, da modellen er baseret på objektive data fra ejendomsværdimodellen og

grundværdikurven for ejerboliger, og da de anvendte korrektionsfaktorer er fast-

lagt på kategorier som bygger på objektive og observérbare forhold.

Rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og beliggenhed:

Med skale-

ringsfaktorerne i AOM forsøger man at tage højde for de systematiske forskelle

mellem værdien af erhvervsgrunde til forskellige formål. Værdiansættelsen af

grunde til industri og lager synes på landsplan at være godt afstemt med mar-

kedsdata, og med arbejdsgruppens anbefaling om at ophæve den særskilte ska-

lering for butik og kontor, der korrigerer for tilladt bebyggelsesprocent, kan vær-

diansættelsen af disse ejendomskategorier også bringes i rimelig overensstem-

melse med markedsdata. Lokale forhold, der indebærer en relativt høj beliggen-

hedsværdi af ejerboliger, vil typisk også indebære en høj beliggenhedsværdi af

grunde til butiks- og kontorformål, men dette er dog ikke nødvendigvis tilfældet i

samme omfang for fx industriejendomme. Særlige forhold som fx afstand til skov

og strand, som ikke kan anses at have væsentlig betydning for værdien af

grunde til erhvervsformål, påvirker ikke vurderingen af erhvervsgrunde til andre

formål end bolig i AOM. Beliggenhedsværdien af en erhvervsgrund kan dog blive

ansat upræcist i AOM, hvis der fx er stor afstand til de ejerboliger, der bruges

som referenceejendomme ved vurderingen, eller hvis dele af den lokale infra-

struktur har forskellig værdi for beboere og erhvervsdrivende. Derudover er det

ikke muligt at differentiere skaleringsfaktorerne efter geografi pga. manglende

data, der er dækkende. AOM opfylder således ikke perfekt, men dog i høj grad

kravet om rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og beliggenhed.

Der kan dog være mulighed for at styrke datagrundlaget for vurdering af skale-

ringsfaktorerne, idet datagrundlaget er sparsomt. En forbedring af datagrundla-

get kan styrke mulighederne for løbende at vurdere, om skaleringsfaktorerne

skal justeres, samt om der er grundlag for, at skaleringsfaktorerne bør variere

geografisk. Arbejdsgruppen vurderer dog, at de markedsdata, som er til rådig-

hed i dag, ikke er tilstrækkeligt dækkende til at begrunde en sådan differentie-

ring.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 50

Implementering og administrérbarhed:

AOM opfylder kravet om, at en vurde-

ringsmodel skal kunne implementeres og administreres. Modellen er allerede

implementeret og anvendt til gennemførelse af de foreløbige 2023-erhvervsvur-

deringer. De fejl, der er konstateret ved disse vurderinger, forventes at kunne ret-

tes i forbindelse med den endelige vurdering uden et ekstraordinært ressource-

forbrug.

De ovenfor nævnte begrænsninger ved alternativomkostningsmodellen kan

grundlæggende henføres til, at modellen tager udgangspunkt i værdien af ejer-

boliger, og at markedsværdien af erhvervsejendomme ikke påvirkes én-til-én af

de samme forhold som ejerboliger. Derfor foretages også en nedskalering, som

korrigerer for begrænsninger i grundens anvendelsesmuligheder. Denne ned-

skalering foretages på landsplan og kan finde støtte i data fra EjendomDanmark.

Der er ikke valide og repræsentative data, som kan danne grundlag for at vur-

dere, om der bør være fx kommunale forskelle i skaleringsfaktorerne. Udform-

ningen af AOM skal på den baggrund også ses i sammenhæng med det meget

sparsomme omfang af data for priser mv. på erhvervsgrunde og erhvervsejen-

domme.

Det er samtidig arbejdsgruppens vurdering, at databegrænsningerne

medfører meget betydelige udfordringer for andre modeller til vurdering af er-

hvervsgrunde, som nærmere beskrevet i næste kapitel.

Et enkelt medlem af arbejdsgruppen (Thomas Booker) har en mere kritisk vurde-

ring af AOM end anført ovenfor. Thomas Bookers vurdering af AOM og den øv-

rige arbejdsgruppes bemærkninger fremgår nedenfor.

4.5.1

Mindretalsudtalelse om AOM

I forhold til AOM og de oplistede elementer, som et vurderingssystem bør efter-

stræbe, bemærker et mindretal, Thomas Booker, i arbejdsgruppen følgende:

Afspejle værdien af grunden i ubebygget stand for slutbrugeren

AOM hviler på det grundlæggende princip om, at man ud fra handelsværdien af

grunde til ejerboliger i et konkret område altid ud fra den samme forholdsmæs-

sige andel (udtrykt ved en nedskalering) kan beregne handelsværdien af grunde

til anvendelserne butik, kontor hhv. lager og logistik. Data fra EjendomDanmark

og fra Nordicals og Colliers peger imidlertid i retning af, at der ikke er en sådan

sammenhæng mellem handelsværdierne af grunde til ejerboliger og grunde til

andre formål på tværs af forskellige geografiske områder i Danmark. Derfor indi-

kerer data, at AOM’s grundværdiansættelsesmetode kun i visse og reelt tilfæl-

dige områder i Danmark vil føre til, at grundværdien af grunde til butik, kontor

hhv. lager og logistik vil blive ansat til grundens reelle handelsværdi for slutbru-

geren.

Arbejdsgruppen har derudover haft lejlighed til at sammenligne grundværdier

ansat ud fra AOM i de foreløbige 2023-vurderinger og grundværdier, som Vurde-

ringsankenævnene, der består af fagpersoner med en baggrund inden for vur-

dering af fast ejendom, pr. vurderingsterminen 1. oktober 2019 har ansat ud fra

den tidligere vurderingsnorm, hvorefter grundværdien skulle ansættes af grun-

den i ubebygget stand ud fra ”værdien i handel og vandel” (altså en

Det er generelt begrænset data for erhvervsejendomme. Siden finanskrisen i 2008 har Det Europæiske

Udvalg for Systemiske Risici og Eurostat arbejdet med nationale statistik bureauer for at forbedre data for

erhvervsejendomme,

jf.

Det Europæiske Udvalg for Systemiske Risicis henstilling af 21. marts 2019 om

ændring af henstilling ESRB/2016/14 om lukning af datahuller vedrørende fast ejendom (ESRB/2019/3)

(OJ C, C/271, 13.08.2019, p. 1, CELEX: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CE-

LEX:32019Y0813(01)).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 51

handelsværdinorm). Et mindretal i Arbejdsgruppen konstaterer ved en sammen-

ligning af de grundværdiansættelser ud fra en handelsværdinorm, som Vurde-

ringsankenævnene er nået frem til, og de grundværdiansættelser for samme

ejendomme, som beregnes ud fra AOM, at der er bemærkelsesværdige forskelle

mellem værdien af grunde i ubebygget stand ud fra værdien i handel og vandel,

som er ansat af fagpersonerne i Vurderingsankenævnene, og de grundværdier,

som AOM kommer frem til. Forskellene er efter mindretallets opfattelse så mar-

kante, at forskellene ikke kan forklares af de forskellige vurderingsterminer eller

af forskellene mellem et potentielt investorperspektiv og et slutbrugerperspektiv.

AOM er herudover baseret på de ”grundværdikurver”, som er udviklet med hen-

blik på at afspejle forholdet mellem en standardiseret ejendomsværdi og en

standardiseret grundværdi, og som, selvom disse kurver, til en vis grad er dannet

på baggrund af empirisk data om handler af bebyggede ejendomme og af

grunde i ubebygget stand og forholdet mellem disse empiriske data, i sig selv er

bygget på en statistisk-empirisk antagelse om, at der er en given sammenhæng

mellem handelsværdierne for bebyggede ejendomme og ubebyggede grunde,

der er gældende på tværs af landet, og som tager udgangspunkt i såkaldte

”standardejendomsværdier”, som det i sig selv er vanskeligt at validere. Disse

”grundværdikurver” for hhv. parcelhuse og etageboligejendomme er således ud-

arbejdet ud fra antagelsen, at der er en landskonform sammenhæng mellem

værdien af en standardgrund og ejendomsværdien af et standardhus med grun-

dens beliggenhed. Den standardiserede ejendomsværdi afspejler, hvad ejen-

domsværdien af en konkret ejendom ville være, hvis den konkrete ejendom var

et ”standardhus”. Grundværdien for grunden under denne standardejendom,

dvs. for grunden med den konkrete beliggenhed, estimeres med udgangspunkt i

forholdet mellem observerede handelspriser for ejendomme med den standardi-

serede handelsværdi og observerede handelsværdier for ubebyggede grunde

med samme beliggenhed. Hvis det fx for konkrete ejendomme i Frederikshavn,

Aarhus, Maribo eller på Frederiksberg estimeres, at de konkrete ejendomme ville

have en ejendomsværdi på 4 mio. kr., hvis der på de pågældende ejendomme

var opført et standardhus, så ansættes grundværdien for de pågældende ejen-

domme i alle tilfælde i udgangspunktet til enten 1.600.000 kr., hvis der er tale

om en ejerlejlighed, eller 2.900.000 kr., hvis der er tale om en parcelhusgrund.

Grundens værdi anses altså for at udgøre ca. 72,5 pct. af den samlede standar-

diserede ejendomsværdi for parcelhuse og ca. 40 pct. af den standardiserede

ejendomsværdi for ejerlejligheder.

Endelig er AOM kun tilnærmelsesvis en grundværdiansættelse i ubebygget stand.

Som termen ”i ubebygget stand" antyder, skal grunden værdiansættes i ubebyg-

get stand. Deri ligger, at det er uden betydning for grundværdiansættelsen, hvad

der de facto er opført på grunden, men det er i stedet den potentielle udnyttelse

og anvendelse, som vurderes. På en grund, hvor der kan opføres 500 etagekva-

dratmeter, bør det altså være underordnet, om der på grunden i forvejen er op-

ført 50, 100, 300, 500 eller 700 etagekvadratmeter, idet den aktuelle bebyg-

gelse er underordnet, når grunden skal værdiansættes i ubebygget stand. I ek-

semplet i

boks 4.3

kan man se, at den aktuelle bebyggelse har indflydelse på

grundens værdi i ubebygget stand i AOM. Samme uheldige tendens

–

altså en

fravigelse af princippet om, at grunde skal vurderes i ubebygget stand

–

er di-

rekte lovfæstet i ejendomsvurderingslovens § 20, stk. 1 og 2, hvor det er angivet,

at princippet om, at grunden skal vurderes i ubebygget stand, ikke gælder, hvis

den aktuelle anvendelse eller udnyttelse giver en højere grundværdi efter AOM.

Her er situationen altså, at ejendomsskatten stiger, hvis der konkret opføres

yderligere.

Hvis en ejendoms fulde potentiale ikke kan udnyttes (fx fordi der på ejendommen

er en bevaringsværdig bygning, som ikke må ændres eller nedrives), så er reglen

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 52

derimod, at ejendommen skal vurderes ud fra det hypotetiske potentiale

–

altså

uden hensyntagen til, om dette de facto kan lade sig gøre.

Alt i alt er det mindretallets opfattelse, at AOM ikke kan siges at leve op til idealet

om at afspejle værdien af grunden i ubebygget stand for slutbrugeren. Der er

selvsagt elementer i AOM, som kan siges at være overensstemmende med idea-

let, men i sammenligning med de øvrige modeller er det

–

efter mindretallets op-

fattelse - AOM, som i ringest grad opfylder Arbejdsgruppens idealer om at af-

spejle værdien af grunden i ubebygget stand for slutbrugeren.

Vurderingen skal afspejle bedste økonomiske anvendelse af grunden i ubebyg-

get stand

Med de lovfæstede nedskaleringer normerer AOM værdiforskydningerne mellem

ejerboliger og de øvrige erhvervsanvendelser ens for alle områder i hele landet.

Lidt lavpraktisk kan det udtrykkes således, at AOM i ethvert område i Danmark vil

grundværdiansætte retten til at opføre boliger næsten dobbelt så højt som retten

til at opføre fx kontor eller butik.

Denne antagelse

–

om end den ud fra en landsgennemsnitlig betragtning kan

være korrekt

–

er imidlertid åbenlyst forkert i store områder i Danmark. Sammen-

holdt med reglen i ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2 om, at hvis en ejendom

er udlagt til flere forskellige formål, skal grundværdien ansættes ud fra det, som

–

efter AOM

–

giver den højeste grundværdi, vil de lovnormerede skaleringsfakto-

rer i praksis medføre, at vurderingen ikke altid vil afspejle den for ejendomsejer i

økonomisk henseende bedste anvendelse af grunden i ubebygget stand. En

ejendom på Strøget i København, der er udlagt til både bolig og butik, vil således

ud fra § 18 og de valgte skaleringer altid blive grundværdiansat ud fra boligan-

vendelse, uanset at butiksanvendelse i økonomisk henseende givetvis vil være

mere rentabelt for ejendomsejer.

I forhold til værdiansættelsen af grunde til industri/lager og logistisk har AOM

også udfordringer. For disse kategorier ansættes grundværdien ikke ud fra, hvad

der kan opføres (bygges) på grunden, men i stedet alene ud fra beliggenheden

og grundens størrelse. Et illustrativt eksempel kan forklare problemstillingen:

En ejendom er beliggende i et erhvervsområde nord for København. Ejendom-

men er udlagt til kontor og/eller lager/logistik og har et grundareal på 10.000

kvm, hvor der kan bygges i 1-2 plan efter plangrundlaget. Bebyggelsesprocen-

ten for ejendommen er i plangrundlaget anført til 100

–

dvs. at det er muligt at

opføre 10.000 m

Standardgrundværdien (som bruges til både grundværdiansættelse af kontor og

lager/logistik) er 5.000.000 kr.

Tabel 4.7

Kontor

Grundværdiberegning

Standardgrundværdi pr.

m² bygningsareal

Standardværdien af grun-

den til boligformål

Standardværdien af grun-

den til kontor

Kilde: egne beregninger

Lager/logistik

Grundværdiberegning

(5.000.000/240 m

)

20.833 kr. pr. m

(10.000 m

x 20.833)

208.330.000 kr.

(208.330.000 kr. x 0,8 x 2/3)

111.109.333 kr.

Standardiseret grundværdi

pr. m² grundareal

Standardværdien af grun-

den inden nedskalering

Standardværdien af grun-

den til lager/logistik

(5.000.000/800 m2)

6.250 kr. pr. m

(10.000 m

x 6.250)

62.500.000 kr.

(62.500.000 kr. x 0,8 x 1/2)

25.000.000 kr.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 53

Eksemplet illustrerer, at der ifølge AOM skulle der være en forskel på handels-

værdien for slutbrugeren af denne konkrete grund fra en grundværdi på

25.000.000 kr., som lager og logistik til en grundværdi på 111.109.333 kr. hvis

grunden grundværdiansættes som kontoranvendelse. Samme grund til boligan-

vendelse

–

igen ifølge AOM

–

vil blive grundværdiansat til 208.330.000 kr.

–

altså

næsten 10 gange så højt som grundværdiansættelse som lager og logistik og, jf.

også det ovenfor anførte, næsten dobbelt så højt, som hvis grunden blev grund-

værdiansat som kontor.

Ovenstående forekommer åbenlyst forkert, men er en konsekvens af AOM’s for-

skellige metoder til ansættelse af grundværdien for ejendommen til industri/la-

ger og logistisk.

Alt i alt er det mindretallets opfattelse, at AOM ikke kan siges at leve op til idealet

om at afspejle den i økonomisk henseende bedste anvendelse af grunden i ube-

bygget stand. Primært er det den lovfæstede normering af værdiforskydningen

mellem boliganvendelse på den ene side og de forskellige erhvervsanvendelser

på den anden side, som i sammenhæng med data fra EjendomDanmark og Nor-

dicals/Colliers peger i retning af, at der ikke er den sammenhæng på tværs af de

geografiske områder i Danmark, der er lagt til grund for fastsættelsen af de pt.

lovnormerede skaleringer. Dernæst er det selvsagt problematisk, at det i ejen-

domsvurderingslovens § 18, stk. 2 er lovfæstet, at det ikke er den i økonomisk

henseende bedste anvendelse, som skal lægges til grund, men det er den an-

vendelse, som efter AOM giver den højeste grundværdi

–

dvs. bolig, hvis det er

muligt og ellers i udgangspunktet kontor/butik. Kun hvis hverken bolig eller bu-

tik/kontor er muligt, kan grundværdiansættelse til lager og logistik blive den i

økonomisk henseende bedste anvendelse. Dette altså helt uden hensyntagen til,

at der faktisk er områder, hvor lager/logistik er den foretrukne anvendelse frem-

for butik/kontor.

Vurderingen skal afspejle samfundsskabte værdier

AOM afspejler de samfundsskabte værdier for ejerboliger. Hvis værdien af ejer-

boliger stiger fx som følge af etablering af nye daginstitutioner eller lign., vil

denne værdistigning umiddelbart blive overført til de erhvervsejendomme, der er

beliggende i området. Det er imidlertid tvivlsomt, om en sådan samfundsinveste-

ring de facto vil påvirke værdien af ejerboliger og erhvervsejendomme på

samme vis (modificeret af de lovfæstede skaleringsfaktorer)

–

endsige i samme

retning. Andre samfundsskabte tiltag (eksempelvis etablering af motorvej og

lign.) vil modsat ofte være særdeles attraktive for en logistikvirksomhed, mens

disse andre tiltag ofte vil være direkte værdiforringende for værdien af ejerboli-

ger og dermed grundværdien af disse. Dette på trods vil grundværdien for logi-

stikvirksomheden beliggende i området falde på trods af de samfundsskabte til-

tag til understøttelse af denne, udelukkende fordi værdien af en standardejerbo-

lig med samme beliggenhed vil falde.

Alt i alt er det efter mindretallets opfattelse alene i moderat omfang, at AOM kan

siges at understøtte, at grundværdiansættelserne vil afspejle samfundsskabte

værdier.

Modellen skal give forudsigelige vurderinger baseret på objektive data, og mo-

dellen skal give rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og beliggen-

hed

AOM bruger som grundelement handelspriser for ejerboliger. Disse udvælges ud

fra beliggenhed, og der anvendes 15 referenceejendomme, hvis AOM anvender

parcelhus-metoden, og 10 referenceejendomme, hvis AOM anvender etagebo-

lig-metoden. Referenceejendommene vægtes forskelligt, således at den mest

sammenlignelige vægtes højst og så fremdeles. Forudsigeligheden er derfor

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 54

begrundet i antallet af referenceejendomme, hvor det altså betyder mindre for

værdien af den konkrete ejendom, om der er 1, 2 eller 3 referenceejendomme,

som er solgt væsentligt højere eller lavere end de øvrige. Overført til erhvervs-

ejendomme er problemet, at der blandt andet i store erhvervsområder er langt til

nærmeste ejerbolig, således at de referenceejendomme, som det er nødvendigt

at anvende, ikke beliggenhedsmæssigt kan sammenlignes. Derved bliver selve

udvælgelsen af referenceejendommene tilfældige i forhold til at udtrykke stan-

dardejendomsværdien på placeringen for erhvervsejendommen, der skal grund-

værdiansættes.

Det er i øvrigt efter AOM underordnet, om den konkrete erhvervsejendom netop

er solgt i ubebygget stand til en slutbruger i en handel mellem uafhængige par-

ter. Selvom AOM’s formål i henhold til lovforarbejderne er via indirekte handels-

værdinorm at finde den konkrete værdi af den ubebyggede erhvervsgrund i han-

del og vandel, medfører AOM, at selvom den korrekte grundværdi for grunden i

ubebygget stand for slutbrugeren kendes, indgår denne handelsværdi ikke. Hvis

en slutbruger lige op til vurderingsterminen har erhvervet en erhvervsgrund til 5

mio. kr. i en handel mellem uafhængige parter, kan den pågældende ikke an-

fægte grundværdien fastsat efter AOM på baggrund af handelsværdi, selvom

AOM kommer frem til grundværdier på 50, 100 eller 200 mio. kr. Ejendomseje-

ren vil i så fald udelukkende kunne indgive en klage begrundet i indsigelser i for-

hold til den standardejerboligværdi og den standardejerboliggrundværdi, der er

lagt til grund for vurderingen, herunder de af Vurderingsstyrelsen udvalgte refe-

renceejendomme. Det er

–

efter mindretallets opfattelse

–

ikke hverken forudsi-

gelighed eller gennemsigtighed for ejendomsejeren, nærmest det modsatte.

Selvom det altså er vigtigt, at vurderingsmodellen

–

herunder AOM

–

giver forud-

sigelige og gennemsigtige grundværdiansættelser, er det væsentligt, at disse

forudsigelige og gennemsigtige grundværdiansættelser også er retvisende i for-

hold til den handelsværdi, som modellen forsøger at ramme. Hvis AOM viser sig

at være kvalificeret forkert i forhold til handelsværdien for slutbrugeren pr. vur-

deringstermin (altså afvigende fra handelsværdien for slutbrugeren med mere

end 20 pct.), bør ejendomsejeren have mulighed for at få den modelberegnede

grundværdiansættelse ændret.

Endeligt er der de landsgennemsnitlige nedskaleringsfaktorer for de konkrete er-

hvervsanvendelser. Disse er måske korrekte på landsniveau, men data peger i

retning af, at der er forskellige værdiforskelle mellem bolig på den ene side og (i)

kontor, (ii) butik og (iii) lager på den anden side afhængigt af hvor i landet, man

befinder sig. Det viser både data fra EjendomDanmark og de større markedsak-

tører. Det er muligt, at den indhentede data ikke er tilstrækkelig i omfang, men

data peger/indikerer, at det er forkert at anvende landsgennemsnitlige nedska-

leringsfaktorer for de konkrete erhvervsanvendelser, og at grundværdiansættel-

serne alene på den baggrund bliver kvalificeret forkerte (altså forkerte med

mere end 20 pct.) i mere end 70 pct. af alle landets kommuner.

Alt i alt er det mindretallets opfattelse, at AOM ikke kan siges at leve op til idealet

om at levere forudsigelige og gennemsigtige vurderinger som i det væsentlige er

udtryk for handelsværdien af grunden i ubebygget stand for slutbrugeren og er

baseret på objektive data.

Modellen skal kunne implementeres og administreres

Selvom det fortsat er uvist, om det er muligt at administrere regelgrundlaget for

AOM på korrekt vis, og selvom der har været adskillige eksempler fra medierne

på grundværdiansættelser, som er er meget langt fra de realiserede handels-

værdier, så er det mindretallets opfattelse, at AOM grundlæggende lever op til

kravet om at kunne implementeres og administreres.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 55

Det er dog mindretallets opfattelse, at anvendelsen af modellen, ikke bør norme-

res ved lov, således at det sikres, at ejendomsejere, der modtager grundværdi-

ansættelser, der efter deres opfattelse er langt fra handelsværdien for slutbru-

ger, får mulighed for ved klagebehandling og genoptagelse at få foretaget en

konkret prøvelse af den grundværdiansættelse, som AOM har resulteret i.

4.5.2

Flertallets bemærkninger til mindretalsudtalelsen

Mindretallets kritik af alternativomkostningsmodellen (AOM) kan sammenfattes i

følgende udsagn:

1. AOM bygger på en antagelse om, at forholdet mellem værdien af grunde til

ejerboliger og værdien til erhvervsformål er det samme i alle dele af landet,

hvorimod markedsdata indikerer, at dette ikke er tilfældet. Markedsdata pe-

ger på, at AOM giver forkerte grundværdiansættelser for erhvervsgrunde i

mere end 70 pct. af alle landets kommuner.

2. De foreløbige grundværdier ansat ud fra AOM afviger i nogle tilfælde mar-

kant fra de grundværdier, som Vurderingsankenævnene pr. vurderingstermi-

nen 1. oktober 2019 er nået frem til ud fra den tidligere handelsværdinorm.

3. Vurderingen af grundværdien bør være uafhængig af den faktiske bebyg-

gelse af grunden. Ifølge ejendomsvurderingslovens §20, stk. 1 og 2 afviger

man imidlertid fra princippet om, at grunden skal vurderes i ubebygget

stand, hvis den aktuelle anvendelse eller udnyttelse af grunden giver en hø-

jere grundværdi efter AOM.

4. De forskellige metoder til fastsættelse af grundværdier for kontor versus la-

ger og logistik i AOM medfører en utroværdigt høj værdiansættelse af grunde

til kontor i forhold til værdien af grunde til lager og logistik.

5. Ved at tage udgangspunkt i værdien af ejerboliggrunde kan AOM give en for-

kert vurdering af samfundsskabte værdier for erhvervsgrunde, da samfunds-

skabte tiltag undertiden vil påvirke værdien af boliggrunde og erhvervs-

grunde forskelligt.

6. AOM giver ikke ejendomsejeren mulighed for at klage over vurderingen,

selvom det kan påvises, at den pågældende grund netop er solgt i ubebyg-

get stand til slutbrugeren til en handelspris, der afviger væsentligt fra vurde-

ringen.

AOM giver en utroværdigt lav værdiansættelse af grunde til industri/lager og

logistik i forhold til værdiansættelsen til anvendelse til bolig eller butik/kon-

tor som følge af den særlige metode til beregning af værdien af grunde til in-

dustri/lager og logistik.

De øvrige medlemmer af arbejdsgruppen har hertil følgende bemærkninger:

Ad 1) De markedsdata, som arbejdsgruppen har haft til rådighed, er særdeles

sparsomme og ujævnt fordelt på tværs af landet,

jf. afsnit 5.3.2.

Kun en meget

lille andel af data udgøres af faktiske observationer af huslejer, driftsomkostnin-

ger og forrentningskrav, mens langt størstedelen estimeres af EjendomDanmark.

Det fremgår, at kun mellem 0,7 og 9,8 pct. af disse oplysninger er faktiske obser-

vationer for bolig, butik/kontor og industri/lager,

jf. tabel 5.9.

Det betyder, at der

kun foreligger faktiske dataobservationer for blot 0,2 pct. af de vurderingsplig-

tige ejendomme i 2023. De øvrige undersøgte tal fra andre markedsaktører er

også skøn fra disse aktører, hvormed det ikke kan anses som faktiske observati-

oner,

jf. afsnit 4.4.

Overordnet er data for få og usikre til at danne basis for en

geografisk differentiering af skaleringsfaktorerne i AOM, og de kan ikke bruges

som grundlag for en påstand om, at AOM medfører forkerte vurderinger i 70 pct.

af landets kommuner, da data ikke kan anses for at være repræsentative, når

der i et stort antal kommuner kun foreligger ganske få observationer eller skøn

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 56

fra markedsaktører. Arbejdsgruppens flertal anbefaler, at der arbejdes for at til-

vejebringe et bedre datagrundlag, der gør det muligt at vurdere, om der bør ind-

bygges geografisk differentierede skaleringsfaktorer i AOM.

Ad 2) De omtalte relativt få sager fra Vurderingsankenævnene, hvor de forelø-

bige AOM-vurderinger sammenlignes med vurderinger ud fra den tidligere vur-

deringsnorm, giver ikke et tilstrækkeligt solidt grundlag for at bedømme AOMs

træfsikkerhed. Det skyldes for det første, at de pågældende ejendomme på in-

gen måde kan siges at være repræsentative, da der er tale om påklagede vurde-

ringer. For nogle af disse ejendomme kan der være særlige forhold, som vil inde-

bære, at de vil blive taget ud til manuel efterprøvning, hvorved den (modelbase-

rede) AOM-vurdering for disse ejendomme ikke vil blive den endelige AOM-vur-

dering. For det andet indebar den tidligere vurderingsnorm et investorperspektiv

frem for det slutbrugerprincip, der ligger til grund for AOM.

Ad 3) Formålet med grundvurderingen er at nå frem til grundens værdi i den

bedst mulige anvendelse, hvorved beskatningen tilskynder til en samfundsøko-

nomisk effektiv arealanvendelse. Ejendomsvurderingslovens §20, stk. 1 og 2 har

til formål at sikre opfyldelse af denne målsætning og kan således ikke ses som

en mangel ved den modelbaserede AOM. Flertallet bemærker, at det er et grund-

læggende princip, at grundværdien ansættes på baggrund af den bedste økono-

misk anvendelse af grunden i ubebygget stand i henhold til plangrundlaget. I

visse tilfælde er en grund lovligt anvendt til andet formål end plangrundlaget til-

siger, fx fordi bebyggelsen er opført inden vedtagelsen af plangrundlaget. I disse

tilfælde sikrer bestemmelsen, at vurderingen sker ud fra grundens bedste øko-

nomiske anvendelse.

Ad 4) Rapportens analyser viser, at de relative ejendomsværdier for grunde til la-

ger og logistik i de foreløbige AOM-vurderinger svarer ganske godt til de lands-

gennemsnitlige relative ejendomsværdier, der kan udledes af de markedsdata,

som mindretallet henviser til i kritikpunktet 1), hvorimod de relative ejendoms-

værdier for kontor og butik ifølge AOM er lavere end de landsgennemsnitlige re-

lative ejendomsværdier for disse kategorier i markedsdata. Uanset de omtalte

mangler ved markedsdata tyder dette ikke på, at AOM giver urimeligt høje

grundværdier for kontor og butik sammenlignet med værdien af grunde til indu-

stri og lager; snarere tværtimod.

Ad 5) Ved vurderingen af grunde til butik/kontor og industri/lager i AOM bliver

der ved beregningen af værdien af de anvendte referenceejendomme set bort

fra en lang række faktorer, der formodes at påvirke værdien af boliggrunde og

erhvervsgrunde forskelligt,

jf. boks 4.5

afsnit 4.3.

Det formindsker risikoen for, at

vurderingen af erhvervsgrunde påvirkes af irrelevante samfundsskabte forhold.

Analysen i rapportens

afsnit 4.2

indikerer endvidere, at der er en høj grad af pa-

rallelitet mellem udviklingen i priserne på ejerboliger og erhvervsejendomme,

således som det antages i AOM,

jf. figur 4.1.

Ad 6) Mindretallet synes her at lægge til grund, at den konstaterede handelspris i

en enkelt handel altid repræsenterer den faktiske værdi af grunden i den bedst

mulige samfundsøkonomiske anvendelse, og at grundvurderingen derfor bør

svare hertil. Arbejdsgruppens flertal tolker derimod den gældende vurderings-

norm sådan, at vurderingen skal tilstræbe at ramme den gennemsnitlige han-

delspris for en slutbruger i bedst mulig samfundsøkonomisk anvendelse og ud-

nyttelse af grunden inden for rammerne af det gældende plangrundlag. Den

konstaterede handelspris i en konkret handel kan være påvirket af forskellige

forhold, som er specifikke for den pågældende handel, og afspejler derfor ikke

nødvendigvis grundens gennemsnitlige markedsværdi for en slutbruger, hvilket

bør tages i betragtning ved en bedømmelse af, hvilke forhold der bør kunne

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 57

udløse klager over vurderingerne. Den konstaterede handelspris må i højere

grad forventes at være udtryk for en investorpris, men det er netop ikke en inve-

storpris, som AOM skal ramme. Med det eksisterende datagrundlag, hvor der kun

foreligger meget få data for handler med ubebyggede erhvervsgrunde,

jf. afsnit

5.2,

er AOM efter flertallets opfattelse den bedste administrerbare metode til at

skønne over erhvervsgrundes gennemsnitlige markedsværdi.

Ad 7) Mindretallets taleksempel til understøttelse af dette kritikpunkt mod AOM

forudsætter en standardgrundværdi til boligformål på 5 mio. kr., hvorved ejen-

dommen ligger i den høje ende af grundværdikurven svarende til en standard-

ejendomsværdi på ca. 6,5 mio. kr.,

jf. figur 4.3.

Det skitserede eksempel illustre-

rer dermed blot, at en centralt placeret (og dermed dyr) grund har en væsentligt

højere værdi, når den anvendes til bolig eller butik/kontor sammenlignet med

anvendelse til industri/lager, hvilket forekommer naturligt. Mindretallets talek-

sempel kan således ikke begrunde en påstand om, at AOM’s værdiansættelse er

forkert.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 58

Andre mulige model-

ler

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 59

5.1 Indledning

I dette kapitel belyser arbejdsgruppen en række andre mulige modeller til vurde-

ring af erhvervsgrunde. Modellerne betegnes som henholdsvis den direkte han-

delsprismodel, grundresidualmodellen, standardbyggeretsmodellen, modellen

med ensartet vurdering på kommuneniveau, og endelig hybridmodellen, der til-

lader valg mellem metoder fra de øvrige modeller ud fra de data, som er tilgæn-

gelige for vurderingsmyndigheden. Fælles for modellerne er, at de principielt kan

opfylde arbejdsgruppens principper i et vist omfang. Dette er dog ikke ensbety-

dende med, at de kan implementeres og administreres i praksis, da dette forud-

sætter et tilstrækkeligt omfattende og solidt datagrundlag. En stor del af analy-

sen i dette kapitel har derfor til formål at afdække, om den type af data, der kræ-

ves for implementering af de enkelte modeller, er til rådighed i tilstrækkeligt om-

fang. Efter gennemgangen af hver model følger arbejdsgruppens sammenfat-

ning af, hvorvidt den lever op til principperne for en god vurderingsmodel.

Afsnit 5.2

gennemgår den direkte handelsprismodel og analyserer de forelig-

gende data for handelspriser for ubebyggede erhvervsgrunde, som vil skulle an-

vendes ved forsøg på implementering af denne model, herunder i hvilken grad

disse data dækker alle vurderingspligtige erhvervsgrunde i Danmark.

Afsnit 5.3

beskriver grundresidualmodellen, der bygger på en afkastbaseret me-

tode til beregning af ejendomsværdier med udgangspunkt i en indirekte han-

delsprisnorm kombineret med en model til fastsættelse af bygningsværdier. Af-

snittet analyserer derfor data fra EjendomDanmark, som er gjort tilgængelige via

Danmarks Statistiks Forskningsservice og potentielt kan benyttes til ansætte

ejendomsværdier gennem en afkastbaseret metode. Afsnittet beskriver tillige en

model udviklet af COWI til fastsættelse af bygningsværdier, som potentielt vil

kunne indgå i grundresidualmodellen.

afsnit 5.4

analyseres en standardbyggeretsmodel, der værdiansætter grunde

skematisk ud fra byggeretsværdier pr. kvadratmeter, som varierer på tværs af

forskellige geografiske områder og beliggenhedskategorier.

afsnit 5.5

gennemgås en anden skematisk model, hvor vurderingen af grunde

til industri og lager benytter ens kvadratmeterpriser inden for en given kom-

mune, men med forskellige kvadratmeterpriser på tværs af kommuner.

I det sidste

afsnit 5.6

præsenteres en model, hvor vurderingsprincippet som AOM

forsøger at ramme (grundens værdi i ubebygget stand for slutbrugeren) indskri-

ves i loven. Det er herefter op til vurderingsmyndigheden at vælge den vurde-

ringsmetode for den enkelte ejendom, der giver den mest retvisende grundvær-

diansættelse ud fra vurderingsnormen.

5.2 Grundværdi baseret på direkte handelspris

I forbindelse med Engbergudvalgets arbejde blev det overvejet at basere vurde-

ringen af erhvervsgrunde på handelspriser for ubebyggede grunde, som det er

tilfældet ved ansættelsen af grundværdier for ejerboliger. I en sådan vurderings-

model anvendes en såkaldt direkte handelsprisnorm, hvor vurderingen skal af-

spejle den handelspris, som grunden forventes at kunne indbringe i almindelig fri

handel,

jf. boks 5.1.

Engbergudvalget konkluderede imidlertid, at en direkte handelsprisnorm ikke

var mulig med de på daværende tidspunkt tilgængelige data.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 60

afsnit 5.2.1

uddybes, hvad Engbergudvalget konkluderede, og hvilke krav en di-

rekte handelsprisnorm stiller til datagrundlaget for en direkte handelsprismodel.

Derefter foretages i

afsnit 5.2.2

en ny gennemgang af de aktuelt tilgængelige

handelsprisdata fra tinglysningsregisteret, der viser, at antallet af solgte er-

hvervsgrunde stadig er meget begrænset. Antallet af solgte erhvervsgrunde

over en 15-årig periode udgør således kun ca. 2,5 pct. af de vurderingspligtige

erhvervsgrunde, når der ses bort fra skattepligtige erhvervsgrunde anvendt til

bolig eller blandet beboelse- og forretningsejendomme.

Afsnit 5.2.3

undersøger den geografiske fordeling af de tinglyste handler med

erhvervsgrunde og viser, at der i en række kommuner slet ikke er forekommet al-

mindelig fri handel med grunde til butik/kontor og industri/lager inden for de se-

neste godt seks år, dvs. den periode for referenceejendomme, som anvendes i

vurderingsmodellen for ejerboliger.

afsnit 5.2.4

vises endvidere at inddragelse af supplerende datakilder, fx sel-

skabshandler og nedrivningssalg, ikke kan forventes at forøge datagrundlaget

tilstrækkeligt. Disse datakilder forøger kun mængden af data for solgte erhvervs-

grunde med mellem 300 og 778, der svarer til en stigning i dækning fra ca. 2,5 til

2,9 pct. af de vurderingspligtige erhvervsejendomme, når der ses bort fra skatte-

pligtige erhvervsgrunde anvendt til bolig eller blandet beboelse- og forretnings-

ejendomme.

Arbejdsgruppen vurderer derfor, at de tilgængelige handelsprisdata er utilstræk-

kelige til, at en vurderingsmodel med en direkte handelsprisnorm for erhvervs-

grunde kan forventes at opfylde de krav, der stilles med hensyn til ensartethed,

gennemsigtighed og præcision. Arbejdsgruppens vurdering af den direkte han-

delsprismodel er uddybet i

afsnit 5.2.5.

Boks 5.1 Direkte handelsprisnorm

–

Principper og praktiske vanskeligheder

Overordnet vil hensigten med en vurderingsmodel baseret på en direkte handelspris-

norm være, at vurderingen af en given erhvervsgrund skal afspejle den handelspris, som

grunden forventes at kunne indbringe i almindelig fri handel.

Handelsprisen for en given erhvervsgrund bliver bestemt af en lang række karakteristika,

hvoraf nogle er knyttet til den enkelte grund (fx hvad der ifølge plangrundlaget må opfø-

res på grunden) og andre til beliggenheden. Således kan handelsprisen i et bestemt om-

råde være påvirket af adgangen til arbejdskraft, kundegrundlag og infrastruktur såsom

veje og offentlig transport samt kommunens beskatningsforhold og serviceniveau.

Handelsprisen i en konkret handel giver ikke nødvendigvis et præcist bud på den han-

delspris, som grunden kan forvente at kunne indbringe i almindelig fri handel, fordi der

kan være handelsspecifikke forhold (fx forskelle i lånemulighed), samt variation i beta-

lingsvillighed hos de (ofte) få købere, som er i markedet. Dermed må der for den enkelte

handel forventes at være noget støj, og det kræver flere handler af den konkrete grund

for at rense for denne type støj.

Ideelt set vil vurderingen af en ubebygget erhvervsgrund under en direkte handelspris-

norm skulle baseres på handelsprisen for referencegrunde i form af handlede nabo-

grunde med tilsvarende anvendelsesmuligheder. I dette tilfælde kan de observerede

handelspriser for referencegrundene forventes at være repræsentative for handelsvær-

dien af den grund, der skal vurderes.

Handelsdata er behandlet og indeholder kun almindelige frie handler med erhvervsgrunde.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 61

I praksis er de tilgængelige referencegrunde (de observerede handler) ofte ikke fuldt re-

præsentative, fordi grundene fx er beliggende i forskellige kommuner eller i forskellige

områder i samme kommune. Det skal ses i sammenhæng med, at der er få data for ob-

serverede handler med erhvervsgrunde. Således foretages der generelt få handler med

erhvervsejendomme og endnu færre med erhvervsgrunde. Samtidig gennemføres en

væsentlig del af handlerne som selskabshandler, hvor handlerne ikke tinglyses, og hvor

det er svært at opgøre, hvad der egentlig er betalt for fx en erhvervsgrund.

En yderligere datakilde for handlede erhvervsgrunde er såkaldte nedrivningssalg, hvor

en ejendom er handlet, og bygningen derefter rives ned. Her vil handelsprisen tillagt om-

kostningen ved at nedrive bygningen reflektere værdien af grunden. Det er en udfordring

med denne datakilde, at omkostningen ved nedrivningen skal estimeres, før den tillæg-

ges den tinglyste handelspris.

5.2.1

Tidligere erfaringer med en direkte handelspris-

norm

En vurdering af erhvervsgrunde ud fra en direkte handelsprisnorm vil som sagt

skulle baseres på data for handler med ubebyggede erhvervsgrunde og eventu-

elt også data for handler med bebyggede erhvervsejendomme, hvis der kan fin-

des en brugbar metode til at udskille grundværdien fra den samlede ejendoms-

værdi, jf. diskussionen i

afsnit 5.3.

Engbergudvalget

fremhævede i den forbin-

delse, at:

•

antallet af solgte erhvervsejendomme er begrænset, hvilket naturligt medfø-

rer en begrænset mængde af data til at udvikle en model med en acceptabel

præcision.

•

erhvervsejendomme ikke er homogene i deres anvendelse, hvilket der skal ta-

ges højde for, når erhvervsejendomme bruges som reference for hinanden. En

erhvervsejendom i et industriområde er typisk ikke direkte sammenlignelig

med en erhvervsejendom i bymidten, hvor en butik er mere oplagt som anven-

delse.

Engbergudvalget anbefalede på den baggrund, at vurderingsnormen for er-

hvervsejendomme blev ændret fra en direkte handelspris til et gennemsnitligt

handelsprisniveau fastsat ud fra en afkastbaseret vurderingsmodel for ejen-

domsværdien svarende til den, der anvendes af markedsaktører. Udvalget ana-

lyserede dog ikke nærmere, hvordan man med udgangspunkt i en afkastbaseret

model for ejendomsværdien kan udskille grundværdien. I

afsnit 5.3

om grundre-

sidualmodellen i denne rapport analyserer arbejdsgruppen dette spørgsmål. I

resten af nærværende

afsnit 5.2

undersøger arbejdsgruppen muligheden for at

basere en direkte handelsprismodel for grundvurdering på data for handelspri-

ser på ubebyggede erhvervsgrunde.

Jf. Forbedring af ejendomsvurderingen, 2014, s. 134-135.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 62

5.2.2

Tinglysningsdata for handel med erhvervsgrunde

Generelt er der få data på erhvervsejendomsområdet i Danmark og i EU.

I Dan-

mark gælder det særligt for ubebyggede grunde. Danmarks Statistik ophørte i

2011 med at offentliggøre prisindeks for grunde under 2.000 m

, da der mang-

ler grundprisdata, der kan anses som repræsentative. Dette hænger bl.a. sam-

men med, at antallet af ubebyggede grunde i et givet område med få undtagel-

ser falder over tid i takt med, at grundene udvikles og bebygges. Der er derfor en

skævhed i grundprisdata, fordi den samme grund meget sjældent bliver handlet

flere gange, uden at der er opført en bygning, og det typiske scenarie er, at grun-

den ved næste salg sælges med en ejendom. Dermed flytter grundprisdata sig

geografisk sammen med byudviklingen. Dette indebærer også en tendens til at

underdrive den reelle udvikling i priserne for ubebyggede grunde, da priserne for

de mere perifere områder typisk vil være lavere end priserne omkring centrale

områder.

I tinglysningssystemet findes der oplysninger om tinglyste handler med erhvervs-

ejendomme og erhvervsgrunde. Det betyder, at et salg kun er registreret, hvis

køberen af en ejendom har tinglyst handlen. Tinglysningsdata indeholder en

kontantpris, købsdato, ejendomsnummer, adresse og kommune som de vigtig-

ste oplysninger. Derudover er der en række sekundære oplysninger, der informe-

rer om karakteren af handlen, fx om der er tale om en fri almindelig handel eller

en del af et bunkesalg, delsalg eller en familieoverdragelse. Desuden oplyses

det, om der er manglende oplysninger ved salget. Disse oplysninger anvendes

for at rense grundprisdata, med det formål at data reflekterer handler under frie

markedsvilkår, som bedst viser den reelle grundværdi.

Disse tinglysningsdata for salg af erhvervsgrunde i Danmark analyseres neden-

for med henblik på at opgøre dækningsgraden, herunder dækningsgraden i for-

skellige geografiske områder. Det vises, at de handlede erhvervsgrunde over en

15-årig periode udgør ca. 8,0 pct.

(≈4.892/61.410)

af de vurderingspligtige

erhvervsgrunde, der er rene forretningsejendomme til kontor/butik og indu-

stri/lager. Analysen er foretaget på erhvervsgrunde, som var ubebyggede i for-

bindelse med den seneste vurdering, og som er tinglyste siden 2007 frem til og

med juni 2022. Der er valgt en 15-årig periode for datagrundlaget af hensyn til

at øge antallet af handler. I valget af tidsperioden er der foretaget en afvejning

mellem at få flest mulige handler i datagrundlaget og minimere udsving i data

som følge af konjunkturer og prisudvikling.

I analysen indgår grunde til boligudlejning ikke. Det skyldes, at der ikke er grund-

lag for, at værdien for en slutbruger af udlejnings-, andelsboliger eller almene

boliger skulle adskille sig fra værdien for en slutbruger i en ejerlejlighed. Derfor

bør grunde til boligudlejning ikke vurderes anderledes end grunde til ejerboliger,

blot fordi ejerformen indebærer, at de anses som erhvervsejendomme. Desuden

vil lokalplangrundlaget typisk ikke give mulighed for at afgøre, om grunde solgt i

områder udlagt til boligformål er anvendt til udlejningsboliger eller til ejerboliger.

Før data analyseres, frasorteres de salg, som ikke er almindelige frie salg. Der-

ved udelukkes bl.a. familiesalg, delsalg, bunkesalg, tvangsauktionssalg og salg

med en prisklausul i købsaftalen. Disse handler forventes ikke at afspejle en mar-

kedsværdi i et almindeligt frit salg. Derudover renses data for mangelfuld

Jf. henstilling fra det Europæiske Udvalg for Systemiske Risici om lukning af datahuller vedrørende fast

ejendom (ESRB,

2016; ESRB, 2019)

Den samme erhvervsgrund kan handles flere gange. Dette indebærer, at der vil kunne være flere regi-

strerede handler end antallet af forskellige grunde, der handles.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 63

information, forkerte oplysninger og udgåede salg (dvs. at forhold ved handlen

gør den uegnet som en reference).

Endelig frasorteres grundsalg, hvis den observerede handelspris er unaturligt

lav. Der observeres fx en del grundsalg med en handelspris på enten nul eller en

krone. Det er derfor vurderet, at en stor del af beløbene under 1.000 kr. forvente-

ligt vil være fejlbehæftede

–

muligvis grundet fejltastninger

–

uden at der er mu-

lighed for at følge op på dette, hvorfor disse observationer er frasorteret. Det vi-

des ikke med sikkerhed, om disse observationer er fejlbehæftede eller ej, da de

ikke er tjekket manuelt. Desuden kan fejlregistreringer forekomme for alle han-

delsværdier.

Det fremgår af

tabel 5.1,

at datagrundlaget for antallet af handlede grunde for

perioden 2007-2022 dermed reduceres fra 8.032 til 4.892 handler

–

dvs. med

ca. 40 pct. Disse 4.892 handler fordeler sig jævnt pr. år i perioden, hvor 6 ud af

15 år har flere end 300 handler,

jf. tabel 5.4.

Derfor vurderes det, at en tidsperi-

ode på 6 år vil kunne give udfordringer for et tilstrækkeligt datagrundlag (mellem

1.434 og 2.228 handler for de forskellige 6 års intervaller i hele perioden). Til

sammenligning er der ca. 9.000 handler i datagrundlaget for grundværdikurven

for parcelhuse, mens der samlet ligger ca. 200.000 ejendomshandler til grund

for parcelhusmodellen. Gennem koblingen til de betydeligt flere data for ejen-

domshandler kan der skabes en robust landsdækkende grundværdikurve for

parcelhuse.

Tabel 5.1. Handler med erhvervsgrunde mellem 2007 og 2022

Antal handler

I alt

Frasorteret

Efter frasortering

8.032

3.140

4.892

Anm.: Antal handlede erhvervsgrunde i 2022 dækker kun første halvdel af 2022, da udtrækket er foretaget

i juli 2022. Data inkluderer ikke selskabshandler.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

De tinglyste handler med erhvervsgrunde i

tabel 5.1

udgør ca. 2,0 pct. af de vur-

deringspligtige erhvervsejendomme i 2023 (eksklusive boligudlejningsejen-

domme fordi disse er frasorteret i de analyserede tinglyste handler).

Tabel 5.2

viser, hvor mange handler, som er blevet frasorteret af de forskellige årsager.

Denne variabel tilføjes af Vurderingsstyrelsen.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 64

Tabel 5.2. Frasorteringsårsager

Frasorteringsårsag

Ikke alm. frit salg

Delsalg

Bunkesalg

Prisklausul

Mangelfuld information

Forkert dato

Salg udgår

Antal handler

1.396

1.149

834

278

Anm.: Antal erhvervsgrunde der opfylder ét eller flere frasorteringskriterier. Da en erhvervsgrund kan indgå i

flere kategorier, vil summen afvige fra det samlede antal der er frasorteret.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

tabel 5.3

er de handlede erhvervsgrunde (efter frasortering) fordelt efter han-

delsprisen. Disse intervaller viser, at der er en koncentration af handler under 10

mio. kr. Ca. 42 pct. har en handelspris på 500.000 kr. eller mindre, mens ca. 7

pct. handles til mere end 10 mio. kr.

Tabel 5.1. Handlede erhvervsgrunde fordelt efter handelsprisen

Handelspris (kr.)

1.001

–

250. 000

250.001

–

500.000

500.001

–

750.000

750.001

–

1.000.000

1.000.001

–

1.250.000

1.250.001

–

1.500.000

1.500.001

–

1.750.000

1.750.001

–

10.000.000

10.000.001

–

30.000.000

30.000.001

–

100.000.000

100.000.000 +

Antal handler

1.237

832

436

347

211

192

129

1.149

261

Anm.: Antal handler af erhvervsgrunde i Danmark efter frasortering i perioden 2007 til juni 2022.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

Værdien af en erhvervsgrund vil afhænge af den mulige anvendelse af grunden.

Det har derfor interesse at undersøge, hvordan de tinglyste handler med grunde

fordeler sig på anvendelser.

For at kategorisere ejendomstyperne i forhold til deres anvendelse anvendes

plankoderne, dvs. den planlagte anvendelse af en grund ifølge lokalplaner.

Grunde kan have flere planlagte anvendelser. I tilfælde, hvor der er flere mulige

anvendelser, tages der udgangspunkt i den anvendelse, som giver den højeste

grundvurdering. Hvis en grund kan bruges til både industri/lager og butik, vil den

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 65

forudsatte anvendelse være butik. De konkrete plankoder fordelt på ejendomsty-

per butik, kontor og industri/lager er anført i

bilag 7.

tabel 5.4

fremgår antallet af grundsalg for hvert år i perioden 2007-2022 for-

delt på anvendelseskategorier. Der skelnes som tidligere nævnt ikke mellem bo-

liggrunde til leje og eje, og derfor indgår denne anvendelseskategori ikke i tabel-

len.

Tabel 5.4. Handlede erhvervsgrunde fordelt på anvendelser, 2007-2022

Anvendelse

År

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Samlet

Butik/kontor

105

1.022

Industri/lager

417

357

208

407

212

149

161

163

212

214

233

242

229

256

310

100

3.870

Samlet

516

454

267

512

276

203

204

209

268

274

299

302

278

332

376

122

4.892

Anm.: Dataudtrækket er fortaget i juni 2022, hvilket afspejles i de lave værdier for kalenderåret 2022. Det vil

være nødvendigt at tage højde for dette ved en eventuel sammenligning af salg på tværs af år.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

Ved en vurdering, der tilsigter at ramme den aktuelle handelspris, er det proble-

matisk at anvende data for grundhandler, der ligger langt tilbage i tid. Ved vurde-

ringen af ejerboliger anvendes således kun data for ejendoms- og grundsalg fo-

retaget inden for de seneste seks år

–

det svarer til tilgangen for fastsættelsen af

ejendomsværdier for parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Hvis man an-

vender en tilsvarende tidshorisont i afgrænsningen af datagrundlaget for er-

hvervsvurderinger, får man resultaterne i

tabel 5.5,

der viser salget af erhvervs-

grunde i 2016-2022 fordelt på anvendelser. Det samlede antal grundsalg til bu-

tik/kontor og industri/lager i denne periode var 1.983, hvilket kun udgjorde godt

3,0 pct.

(≈1.983/61.410)

af det samlede antal vurderingspligtige erhvervsejen-

domme i disse kategorier, som er rene forretningsejendomme,

jf. tabel 4.2.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 66

Tabel 5.5. Handlede erhvervsgrunde fordelt på anvendelse, 2016-2022

Anvendelse

År

Antal grundsalg

Butik/kontor

399

Industri/lager

1.584

Samlet

1.983

Anm.: Antal grundsalg er opgjort efter data er renset som beskrevet ovenfor.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

5.2.3

Fordeling af de handlede erhvervsgrunde på kom-

muner

Det er som nævnt afgørende for præcisionen af en vurdering baseret på en di-

rekte handelsprisnorm, at der kan findes repræsentative referencer i form af rea-

liserede priser på handlede grunde. I det følgende fokuseres på, om en erhvervs-

grund kan vurderes ud fra referencegrunde i den samme kommune eller læn-

gere væk i en anden kommune. Det har imidlertid også betydning, hvor geogra-

fisk repræsentative referencegrundene er inden for en kommune.

Beliggenheden er en væsentlig faktor for værdien af en grund. Dette medfører en

naturlig begrænsning som følge af datamængden og -dækningen. Hvis der ikke

er nok grundsalg i nærheden af en vurderingsejendom, vil det være nødvendigt

at anvende referenceejendomme, der ligger længere væk.

Som det fremgår af

tabel 5.6,

er ikke alle kommuner lige godt repræsenteret i

handelsdata for erhvervsgrunde. Dette betyder, at distancen mellem den vurde-

rede grund og potentielle referencegrunde vil variere.

Til anvendelserne butik og kontor er der 18 kommuner, hvor der ikke er handlet

ubebyggede grunde i de seneste seks år. Kun otte kommuner har haft 10 eller

flere salg. Hvis der skal anvendes 10 referencegrunde til at foretage en vurde-

ring, vil det således i 90 ud af 98 kommuner være nødvendigt at anvende en el-

ler flere referenceejendomme uden for vurderingsejendommens kommune.

Til industri/lager er der flere handler. Syv kommuner har ikke haft nogen handler

med grunde til industri/lager i perioden 2016-2022, mens der i 60 kommuner er

handlet mere end 10 grunde.

Tabel 5.6. Handlede erhvervsgrunde i en kommune fordelt på anvendelse, 2016-2022

Handlede erhvervsgrunde

pr. kommune

1-4

5-9

10-14

15 +

I alt

Butik/kontor

Industri/lager

Anm.: Antal grundsalg er opgjort i intervaller for hver kommune, efter data er renset som beskrevet ovenfor,

i perioden fra 2016 til og med juni 2022.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 67

Figur 5.1

viser et Danmarkskort med de handlede erhvervsgrunde til kontorfor-

mål markeret som blå punkter. I datasættet indgår der 399 handlede grunde til

butik/kontor formål i hele landet i 2016-2022, hvoraf ca. 100 handler har kon-

torformål.

Grundsalgene til kontorformål er koncentreret omkring enkelte kommuner. Fx er

grundsalgene i Jylland koncentreret omkring Aalborg, Aarhus og Fredericia.

Dette medfører, at hele regioner i Jylland vil skulle trække referencer fra ganske

få kommuner. Region Nordjylland trækker flest referencer fra Aalborg, Region

Midtjylland trækker flest referencer fra Aarhus, mens Region Syddanmark træk-

ker flest fra Fredericia.

På Fyn er der under 10 grundsalg til kontorformål i 2016-2022. Dette indebærer

principielt, at vurderingen af alle erhvervsejendomme i området omkring Odense

vil kunne komme til at trække på stort set de samme referenceejendomme fra

Fyn og Fredericia.

Region Hovedstaden er det område, hvor der har været flest grundsalg til kon-

torformål. Det er muligt at lave en vurdering med relativt lokale referencer, hvis

det er en grund i Københavns Kommune, som bliver værdiansat. En grund i andre

dele af Region Sjælland ville blive vurderet med referencer fra Københavns Kom-

mune, hvilket igen rejser spørgsmål om repræsentativitet. I Region Sjælland er

der meget få handlede grunde til kontorformål, og der må således anvendes re-

ferencegrunde fra København og omegn eller fra Fyn.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 68

Figur 5.1. Handlede erhvervsgrunde til kontorformål, 2016-2022

Anm.: Data for 2022 dækker kun perioden fra januar til og med juni. De blå punkter kan ligge oven i

hinanden.

Kilde: Vurderingsstyrelsen

I datasættet indgår der ca. 300 handler af grunde til butiksformål i hele landet i

2016-2022. Samtidig er der en større spredning af handler for butik sammenlig-

net med kontor,

jf. figur 5.2.

Det betyder, at der i højere grad er mulighed for at

finde lokale referencer.

I de fleste tilfælde vil der dog fortsat skulle findes referencer i nabokommuner.

Det gælder særligt den sydlige og vestlige del af både Jylland og Sjælland samt

Lolland. I disse områder vil referencegrunde blive fundet i flere omkringliggende

kommuner, hvor nogle kan ligge længere fra grunden, der skal vurderes, hvilket

kan tale for, at disse referencegrunde bliver mindre repræsentative. Som det

fremgår af

tabel 5.7,

er der en stor variation i den gennemsnitlige afstand (målt i

km) på tværs af erhvervssegmenterne, og der er stor forskel på de ejendomme

med kortest og størst afstand mellem referencegrunde.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 69

Tabel 5.7. Afstand til referencegrunde

Butik

Gennemsnit (km)

Median (km)

Kortest afstand (km)

Størst afstand (km)

147

Kontor

158

Industri og lager

101

Anm.: Afstanden er beregnet som et simpelt gennemsnit af afstanden til hver ejendom i en kommune.

Gennemsnittet er beregnet for hver kommune. Datagrundlaget dækker perioden 2016- juni 2022.

Kilde: Vurderingsstyrelsen (2022).

Figur 5.2. Handlede erhvervsgrunde til butiksformål, 2016-2022

Anm.: Data for 2022 dækker kun perioden fra januar til og med juni. De blå punkter kan ligge oven i

hinanden.

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

For grunde til industri og lager indeholder data ca. 1.600 handler i 2016-2022

og således flere end for de to øvrige kategorier. Samtidig er der en større

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 70

geografisk spredning sammenlignet med butik og kontor på trods af en stor kon-

centration i landets største kommuner,

jf. figur 5.3.

Flere steder kan der findes referencer i samme kommune som vurderingsgrun-

den. Der er dog fortsat en del kommuner, som vil skulle bruge referencer fra an-

dre kommuner. Men der kan ofte findes referencer i nabokommuner, så der ikke

er behov for referencer fra kommuner længere væk. Selvom datagrundlaget for

denne kategori er markant bedre end for de to andre, så er de tilgængelige data

til at foretage vurderinger med en acceptabel præcision fortsat begrænset.

Figur 5.3. Handlede erhvervsgrunde til industri/lager, 2016-2022

Anm.: Data for 2022 dækker kun perioden fra januar til og med juni. De blå punkter kan ligge oven i

hinanden.

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 71

5.2.4

Mulighed for supplerende data til en direkte han-

delsprismodel

Analysen ovenfor har afdækket, at tinglysningsdata har alvorlige begrænsnin-

ger, hvis de skal anvendes som grundlag for en direkte handelsprismodel for er-

hvervsgrunde. I det følgende beskrives derfor mulighederne for at supplere ting-

lysningsdata med data for selskabshandler og for nedrivningssalg. Ifølge tinglys-

ningen blev der handlet 8.032 erhvervsgrunde i perioden 2007 - juni 2022,

hvoraf 4.892 består, efter at data er renset for handler, der ikke anses for at

være foregået på frie markedsvilkår,

jf. tabel 5.1.

En selskabshandel er en handel med et helt selskab, som kan eje én eller flere

ejendomme og/eller grunde. Selskabshandler skal ikke tinglyses. Det følger af

selskabsskattelovens § 13, stk. 1, nr. 2, 2. pkt., at aktier eller anparter i et datter-

selskab kan sælges skattefrit.

Handelsprisen ved en selskabshandel er værdien af det samlede selskab. Der

findes ikke et samlet register for, hvor mange ejendomme og grunde, der indgår

i en selskabshandel, og hvad de enkelte ejendomme og grunde handles for. Fx

medtager Danmarks Statistik ikke selskabshandler i ejendomssalgsstatistik-

ken.

Handelsprisen for hver ejendom og grund må derfor skønnes ud fra oplys-

ninger vedrørende de enkelte selskabshandler.

Nogle aktører har specialiseret sig i at identificere, når erhvervsejendomme bli-

ver handlet i en selskabshandel, og de skønner en handelspris for de enkelte

ejendomme eller grunde. Det er nyt, at disse data udarbejdes, og disse data an-

vendes endnu ikke i officiel statistik.

Markedsrapporter fra ReData fra 2022 og 2023 indikerer, at mellem 2.000 og

3.000 erhvervsejendomme årligt bliver handlet (inklusive erhvervsejendomme

med boliganvendelse, erhvervsgrunde og selskabshandler),

jf. tabel 5.8.

ReData

anslår, at ca. 6 pct. af alle erhvervsejendomshandler er selskabshandler.

Det er

imidlertid usikkert, hvor stor en andel af erhvervsgrunde, der er handlet gennem

selskabshandler, da ReData ikke adskiller erhvervsejendomme og erhvervs-

grunde. Hvis man som yderpunkt antager, at alle selskabshandler med erhvervs-

ejendomme er grundhandler, og at disse handler udgør 6 pct. af det samlede

antal handler med erhvervsejendomme, vil man ved at inkludere selskabshand-

ler opnå en forøgelse af datagrundlaget med

ca. 312 handler (≈0,06×

[4.892/0,94]). Dette tal er dog et klart overkantskøn, da grundhandler i praksis

kun vil udgøre en del (men altså en ukendt del) af det samlede antal selskabs-

handler.

Tabel 5.8. Handlede erhvervsejendomme (inklusive selskabshandler) i Danmark

Antal transaktioner

Markedsrapport 2022

Markedsrapport 2023

Kilde: ReData (2022;

2023).

2020

2.168

2021

3.080

3.110

2022

3.294

3.907

2023

2.838

Derudover er der betydelig usikkerhed ved de skønnede handelsværdier for er-

hvervsgrunde i selskabshandler, herunder om der er systematiske forskelle

Jf.

Ejendomssalg statistikdokumentation

(2023).

Jf.

ReDatas notat '48 % af transaktionsvolumen i Danmark sker i selskabshandler | ReDataSelskabs-

handler'.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 72

mellem disse handelsværdier og handelspriser på grunde, der handles særskilt

med tinglysning. I tinglysningen indgår den faktiske handelspris, som er betalt for

køb af ejendommen eller grunden, mens der for selskabshandler indgår en skøn-

net handelspris baseret på oplysninger om selskabshandler. Dette skøn er fast-

sat på baggrund af faglig viden generelt og specifikke oplysninger vedrørende

den konkrete handel, og metode og datagrundlag mv. kan variere mellem for-

skellige handler. Da skønnet således ikke repræsenterer en faktisk konstateret

handelspris, er data fra selskabshandler ikke medtaget i analysen i de foregå-

ende afsnit.

Det er i princippet muligt at inkludere såkaldte nedrivningssalg, dvs. handler med

bygninger, hvor køber handler ejendommen med det formål at rive bygningen

ned. Det kræver dog en væsentlig databehandling, da grundens værdi skal esti-

meres ved den faktiske handelspris tillagt et skøn for omkostningen ved at ned-

rive bygningerne.

Analyser af nedrivningssalg i Danmark er kun udarbejdet for at identificere ned-

rivningssalg for at bygge huse. Det er derfor ukendt, hvor stort omfanget er for

erhvervsejendomme. For enfamiliehuse udgjorde nedrivningssalg ca. 8,7 pct. af

det samlede antal grundsalg i perioden 1996-2019, når nedrivningssalgene

regnes som grundhandler.

Et groft skøn for erhvervsejendomme baseret på

det samme forhold mellem nedrivningssalg og det samlede antal grundsalg in-

debærer, at antallet af handlede erhvervsgrunde (inkl. nedrivningssalg) er 5.358

(= 4.892/(1-0,087)), dvs. at nedrivningssalg for erhvervsejendomme er 466 i

perioden 2007-juni 2022 (=5.358×0,087). Trods den forøgelse af datagrundla-

get, nedrivningssalg vil kunne medføre, er det derfor meget tvivlsomt, om det vil

være tilstrækkeligt.

Samlet set forventes datagrundlaget at stige med maksimalt 778 (=312+466)

handlede erhvervsgrunde, hvis både selskabshandler og nedrivningssalg med-

tages, dvs. et samlet datagrundlag på 5.670 handler. Dette svarer til en for-

øgelse på ca. 16 pct. (≈778/4.892).

Selv med en sådan forøgelse af datagrund-

laget vil antallet af handler dog fortsat udgøre mindre end 3,0 pct. af det sam-

lede antal vurderingspligtige erhvervsejendomme. Dertil kommer de nævnte ud-

fordringer ved at udskille og værdiansætte selskabshandlerne med grunde og

ved at estimere nedrivningsomkostninger i forbindelse med nedrivningssalg.

5.2.5

Sammenfattende vurdering af den direkte handels-

prismodel

På baggrund af de ovenstående analyser kan arbejdsgruppens vurdering af den

direkte handelsprismodel (DHM) i forhold til principperne for en god vurderings-

model sammenfattes på følgende måde.

Slutbrugerperspektiv:

Handelsprisen på en ubebygget grund vil afspejle, i hvilket

omfang grunden er udviklet og byggemodnet, dvs. prisen vil reflektere et inve-

storperspektiv og ikke et slutbrugerperspektiv. I DHM vil den ansatte grundværdi

og dermed beskatningen stige i takt med, at grunden udvikles, hvilket kan for-

vride beslutninger vedrørende investering i grundforbedringer.

Arbejdspapir

Grundpriser for enfamiliehuse 1996-2019

offentliggjort af Boligøkonomisk Videncenter i

maj 2022, s. 3:

Grundpriser for enfamiliehuse 1996-2019 | Boligøkonomisk Videncenter (bvc.dk)

viser at

der i perioden var 5.700 nedrivningssalg af enfamiliehuse og ca. 60.000 handlede ubebyggede grunde.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 73

Bedste økonomiske anvendelse:

Hvis markedet for erhvervsgrunde er konkur-

rencepræget, og investorerne er rationelle, vil man som udgangspunkt forvente,

at priserne på ubebyggede grunde vil blive konkurreret op på et niveau, der af-

spejler værdien i den bedste økonomiske anvendelse. Forudsætningerne herfor

er dog næppe fuldt ud til stede, fx i tilfælde, hvor der er få potentielle købere.

Som nævnt ovenfor kan afvigelsen fra slutbrugerperspektivet i DHM medføre, at

beskatningen forvrider beslutninger om investeringer i udvikling af grunden.

DHM lever dermed ikke fuldt ud, men dog i høj grad op til princippet om den i

økonomisk henseende bedst mulige anvendelse.

Samfundsskabte værdier:

Priserne på erhvervsgrunde i almindelig fri handel må

antages at inkludere værdien af infrastrukturinvesteringer og byudvikling mm.,

som øger rentabiliteten af at drive erhverv på lokationen. DHM lever således op

til princippet om, at vurderingssystemet skal sikre samfundet andel i samfunds-

skabte værdier.

Forudsigelige vurderinger på basis af objektive data:

På grund af det meget

sparsomme datagrundlag for DHM vil modellen i praksis ikke give forudsigelige

vurderinger for grundejerne. Ved vurderingen vil der i mange tilfælde skulle an-

vendes ikke-repræsentative referenceejendomme, som ligger meget langt væk,

undertiden i andre kommuner eller endog i andre regioner, og det område, hvor-

fra referenceejendommene hentes, vil kunne variere over tid på en tilfældig og

uforudsigelig måde.

Rimelige vurderinger på tværs af type og beliggenhed:

Også på dette punkt be-

tyder det sparsomme datagrundlag, at det typisk ikke vil være muligt at finde et

tilstrækkeligt antal relevante referenceejendomme i rimelig nærhed af den ejen-

dom, der skal vurderes. Dermed vil DHM i praksis ikke kunne sikre rimelige vurde-

ringer på tværs af de vurderede ejendommes beliggenhed, da de enkelte ejen-

dommes beliggenhedsværdi vil være meget vanskelig at vurdere.

Implementering og administrérbarhed:

Det stærkt begrænsede datagrundlag

betyder, at det ikke vil være muligt at estimere en tilstrækkeligt pålidelig statistisk

model for værdiansættelsen af erhvervsgrunde i en DHM. Vurderingen vil derfor i

stort omfang skulle foregå manuelt ved udstrakt brug af subjektive skøn fra den

enkelte vurderingsfaglige medarbejder. Det vil ikke blot mindske vurderingernes

forudsigelighed, men også kræve så omfattende ressourcer, at en DHM i praksis

ikke vil kunne implementeres og administreres.

Arbejdsgruppen finder således ikke, at vurdering efter en direkte handelspris-

norm er en anvendelig og tilfredsstillende model for vurdering af erhvervs-

grunde. Engbergudvalget nåede i 2014 til samme konklusion.

Et enkelt medlem af arbejdsgruppen, Thomas Booker, vurderer, at det ikke vil

være muligt at etablere en model udelukkende på baggrund af markedsdata om

handelsværdier.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 74

5.3 Grundresidualmodellen

Grundresidualmodellen er en statistisk model, der kan benyttes til at fastsætte

grundværdier på baggrund af data om ejendomsværdier og bygningsværdier,

idet grundværdien udgør forskellen (residualen) mellem de to komponenter. Ved

indgåelsen af det politiske forlig i november 2016 om et nyt ejendomsvurde-

ringssystem var det forventningen, at et nyt system for vurdering af erhvervs-

grunde ville kunne bygge på en grundresidualmodel, hvor ejendomsværdien

vurderes efter en afkastbaseret metode baseret på markedsdata for lejeindtæg-

ter, driftsomkostninger og forrentningskrav. Implementering af et sådant system

viste sig imidlertid at støde på grundlæggende problemer og blev efterfølgende

opgivet. Arbejdsgruppen har ved brug af de senest tilgængelige data og anven-

delse af nye statistiske metoder undersøgt, om det alligevel skulle være muligt at

udforme en implementerbar version af grundresidualmodellen. Analysen i dette

kapitel viser imidlertid, at modellen fortsat rejser nogle fundamentale problemer,

da den i stort omfang giver negative ejendomsværdier og dermed også negative

grundværdier, hvilket ikke er meningsfuldt.

afsnit 5.3.1

gives en beskrivelse af grundresidualmodellen, herunder en forkla-

ring af den afkastbaserede metode til vurdering af ejendomsværdien og meto-

den til fastlæggelse af bygningsværdier.

De mest omfattende markedsdata til brug for den afkastbaserede metode stam-

mer fra en database udarbejdet af EjendomDanmark.

Afsnit 5.3.2

giver en nær-

mere beskrivelse af disse data og deres begrænsninger.

Afsnit 5.3.3

beskriver, hvordan arbejdsgruppen har søgt at løse problemet med

den begrænsede dækningsgrad i EjendomDanmarks data via en statistisk me-

tode, der ud fra de eksisterende data estimerer de sandsynlige niveauer for mar-

kedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav i de områder, hvor der ikke fin-

des dataobservationer.

afsnit 5.3.4

præsenteres resultater fra en grundresidualmodel, der bygger på

det beskrevne datagrundlag, og

afsnit 5.3.5

sammenfatter arbejdsgruppens

konklusion om grundresidualmodellen.

5.3.1

Beskrivelse af grundresidualmodellen

Grundresidualmodellen bygger på, at den samlede ejendomsværdi kan udtryk-

kes som summen af grundens værdi og værdien af det, der er bygget på grun-

den, dvs.:

��æ�� = ��æ�� + ��æ��

Dermed kan grundværdien findes gennem forskellen mellem ejendomsværdien

og bygningsværdien. COWI og Danmarks Statistik har udarbejdet en beregnings-

model for nybyggeri af erhvervsejendomme (herefter omtalt som ’COWI-rappor-

ten’), som har til formål at estimere byggeomkostninger for forskellige typer af

erhvervsejendomme. Denne model kan anvendes til at ansætte en standard

bygningsværdi,

jf. bilag 8 om Fastsættelse af standardbygningsværdi.

Ejendomsværdien beregnes med den afkastbaserede metode, hvor markedsle-

jen pr. kvadratmeter (minus driftsomkostninger pr. kvadratmeter) divideres med

et forrentningskrav. Ejendomsværdien (EV) pr. kvadratmeter er således givet ved

følgende:

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 75

��

− ��

��

Forrentningskrav

��.

Ved fastsættelsen af ejendomsværdien for de enkelte erhvervsejendomme ta-

ges der udgangspunkt i data fra EjendomDanmark, som er gjort tilgængelige af

Danmarks Statistik. Disse data er nærmere beskrevet i det følgende afsnit. Ved

brug af disse data estimeres en statistisk model for henholdsvis markedsleje pr.

kvadratmeter, driftsomkostninger pr. kvadratmeter og forrentningskrav, som for-

klarer disse variable ud fra en række karakteristika ved ejendommen. Fra model-

len anvendes koefficienter for de forskellige karakteristika, fx værdien ved at

have en vis type tagdækningsmateriale eller antal etager, til at estimere mar-

kedsleje pr. kvadratmeter, driftsomkostninger pr. kvadratmeter og forrentnings-

krav for de ejendomme, der ikke er data for. Den statistiske model er fleksibel,

idet den tager højde for muligheden af ikke-lineære sammenhænge mellem de

forskellige karakteristika og hhv. markedsleje, omkostninger og forrentnings-

krav., Den statistiske model kan skrives på følgende formel,

��

= ��

(��

) + ��

(��

) + ⋯ + ��

(��

)

hvor

��

er markedsleje, driftsomkostning eller forrentningskrav, og

��

er en for-

klarende variabel. De forklarende variables indvirkning på den afhængige varia-

bel

��

er givet ved de ikke-lineære funktioner

��

(��

��

der estimeres ved brug af

den statistiske Generalized Additive Model (GAM),

jf. boks 5.2.

Boks 5.2. Specifikation af statistisk model

Specifikationen af de tre modeller for hhv. markedsleje, driftsomkostninger og forrent-

ningskrav er ens. I alle modeller indgår således følgende forklarende variable:

x_1

–

adresse koordinat øst

x_2

–

adresse koordinat nord

x_3

–

bebygget areal

x_4

–

antal etager

x_5

–

samlet boligareal

x_6

–

opførelsesår

x_7

–

tagdækningsmateriale

x_8

–

ydervægsmateriale

x_9

–

vandforsyning

x_10

–

varmeinstallation

GAM er en generaliseret lineær model, hvor responsvariablen afhænger lineært af

ukendte glatte funktioner af de forklarende variable. Denne model tillader at modellere

ikke-lineære sammenhænge mellem data. Metoden har derfor en øget fleksibilitet ift. en

direkte lineær model. De glatte funktioner kaldes splines, som er specielle funktioner de-

fineret stykvis af polynomier. Dvs. at estimeringen opdeles således, at hver del er lineær,

og de forskellige dele lægges sammen.

Det er vigtigt at inddrage et geografisk element i modellen, da geografiske forhold spiller

en afgørende rolle i variabiliteten af værdierne for markedsdata. Dette sker ved inklude-

ringen af en todimensionel spline af nord og øst koordinater.

Det geografiske element har til formål at fange værdien af beliggenheden, som naturligt

vil variere betydeligt afhængigt af den geografiske placering. Ved at inkludere variable,

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 76

som beskriver geografiske forhold og bygningskarakteristika, skulle de forhold, som teo-

retisk påvirker værdien af en ejendom, være fanget af modellen.

Det skal bemærkes, at der for hver af de tre elementer er estimeret en model i hver kate-

gori

–

Bolig, Butik, Industri og Kontor

–

for markedsleje pr. kvm., driftsomkostninger pr.

kvm. og forrentningskrav. Der er således i alt dannet 12 modeller.

Foruden en fastsættelse af ejendomsværdien kræver grundresidualmodellen

også en beregning af bygningsværdien. Metoden for fastsættelsen af bygnings-

værdier er udfordret af, at der ikke er tilgængelige data for en stor andel af de

parametre, som indgår i fastsættelsen. Det håndteres ved anvendelse af en mid-

del- eller standardværdi, men det betyder, at der skabes en afvigelse mellem

den reelle bygningsværdi, som er ukendt, og den beregnede bygningsværdi. Det

spinkle datagrundlag er derfor også et betydeligt usikkerhedselement i fastsæt-

telsen af bygningsværdien. I

boks 5.3.

gennemgås værdiansættelsesmetoden

for bygningsværdien mere teknisk, mens data til anvendelse af metoden er nær-

mere beskrevet i

bilag 8.

Boks 5.3. Teknisk gennemgang af bygningsværdiens fastsættelse

Bygningsværdien fastsættes ved at estimere byggeomkostninger for forskellige typer af

erhvervsejendomme på grundlag af COWI-rapporten om priser for nybyggeri af er-

hvervsejendomme. Her beskrives de enkelte elementer i rapporten, som anvendes til

fastsættelse af en kvadratmeterpris for forskellige typer af erhvervsejendomme.

For at kunne anvende rapporten som udgangspunkt for fastsættelsen af bygningsvær-

dien kræves der data vedrørende bygningskarakteristika. I venstre søjle i nedenstående

tabel angives de bygningskarakteristika, som indgår i COWIs model for bygningsværdien,

mens den højre søjle angiver, i hvilket omfang der findes tilgængelige data for disse ka-

rakteristika for den enkelte ejendom:

Faktorer

Bygningstype

Størrelse

Antal etager

Antal kælderetager

Antal kældermeter

Form

Beliggenhed

Kvalitet

Rumhøjde

Datatilgængelighed

Nej

Herudover indgår også øvrige omkostninger, realiseringsomkostninger samt bygherres

profit i beregningen af bygningsværdien. Disse forhold er dog ikke relateret til bygnings-

karakteristika.

For de forhold, hvor data er tilgængelige, er denne information brugt. I de tilfælde, hvor

data ikke er tilgængelige, benyttes en gennemsnitsværdi eller en værdi, der i rapporten

vurderes som standard. Fx kan kvaliteten af en bygning være lav, middel eller høj. Men da

der ikke er data for bygningens kvalitet, er det antaget, at alle bygninger har middel kvali-

tet. Bygningsværdien er for samtlige ejendomme bestemt ved følgende formel:

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 77

��½ = �� ∙ ��

��

∙ ��

�� æ��

∙ ��

�� æ��

∙

��

∙ ��

��

∙ ��

��

∙ ��

��ø��

∙ ��

ø��

∙

��

∙ ��

��

Det bemærkes, at basisprisen er bestemt af ejendomstypen samt bygningsstørrelsen.

Denne basispris er en kvadratmeterpris. Faktorerne for antal etager og beliggenhed er

bestemt af de tilgængelige data, mens de resterende faktorer er fastsat til middel- eller

standardværdien. Dette gælder også for de øvrige omkostninger, realiseringsomkostnin-

gerne samt byggeherres profit.

5.3.2

Data for erhvervsejendomme fra EjendomDanmark

Engbergudvalget anbefalede et vurderingssystem for værdien af erhvervsejen-

domme, som tager udgangspunkt i den afkastbaserede metode, der anvendes

af markedets aktører. I det følgende beskrives data fra EjendomDanmark, der

potentielt kan anvendes til vurdering af ejendomsværdien i en model, som er ba-

seret på afkast af den enkelte ejendom, dvs. ikke blot i grundresidualmodellen,

men i princippet også i standardbyggeretsmodellen, som er nærmere beskrevet

afsnit 5.4.

EjendomDanmark indsamler data for lejeindtægter, driftsomkostninger og for-

rentningskrav fra deres medlemmer på ejendoms- og lejemålsniveau. Disse data

er anskaffet af Danmarks Statistik fra EjendomDanmark i perioden 2021-2023

og stillet til rådighed for arbejdsgruppen.

Danmarks Statistik har offentliggjort en ny statistik for erhvervsejendomme siden

december 2023, der bygger på lejemålsniveau. Den nye statistik er dannet på

baggrund af indberetninger fra EjendomDanmarks medlemmer, som er ejen-

domsejere, -udlejere og -administratorer. Statistikken dækker en stor del af ejen-

dommene for boligudlejning, hvor data omfatter ca. 25 pct. af det samlede antal

private boliglejemål i Danmark. Dækningen for boliger er størst i store kommuner

som København, Aarhus, Odense og Aalborg, jf.

Forbedret data om husleje på

det private udlejningsmarked

(DST, 2021). For industri/lager og butik/kontor er

dækningen og den geografiske spredning væsentligt mindre. Fx vedrører ca. 50

pct. af data lejemål i Hovedstaden, jf.

Ny eksperimentel statistik for erhvervsejen-

domme

(DST, 2023). Den geografiske skævhed i data er dermed et resultat af, at

data er indsamlet fra EjendomDanmarks medlemmer.

EjendomDanmarks data kan inddeles i to niveauer

–

ejendoms- og lejemålsni-

veau

–

som hver afspejler forhold for hhv. hele ejendommen og det enkelte leje-

mål. Der kan være flere lejemål i en ejendom, som det ofte er tilfældet for bolig-

udlejningsejendomme.

De indberettede markedslejer, driftsomkostninger og forrentningskrav på ejen-

domsniveau svarer til, hvad de enkelte aktører forventer i et ’normalt’ år. Eventu-

elle manglende indberetninger estimeres af EjendomDanmark som gennemsnit

for de ejendomme, hvor der er indberettet for den pågældende periode. Dette er

tilfældet for langt de fleste ejendomme, idet over ca. 90 pct. af værdierne er esti-

merede,

jf. tabel 5.9.

Det er således kun en meget lille andel af data, der repræ-

senterer observationer af de faktiske tal for markedsleje, driftsomkostninger og

forrentningskrav.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 78

Tabel 5.9. Andel indberettede værdier for ejendomme i EjendomDanmarks data, pct.

Type

Bolig

Butik/kontor

Industri/lager

2021

1,0

9,8

7,0

2022

0,9

8,2

3,4

2023

0,7

7,9

3,3

Anm.: Andelen er beregnet som de indberettede værdier ud af samtlige værdier (indberettede og

estimerede værdier) for forrentningskrav, markedsleje og driftsomkostninger.

Kilde: EjendomDanmark (2021-2023).

EjendomDanmarks data

–

dvs. inklusiv de data EjendomDanmark selv estimerer

med afsæt i indberetninger fra deres medlemmer

–

dækker kun en mindre del af

de vurderingspligtige erhvervsejendomme.

Det datasæt, der gennemgås nedenfor, består af kvartalsvise indberetninger

samt af EjendomDanmark estimerede oplysninger for perioden mellem 2016 og

2023, der tilsammen omfatter ca. 2,8 mio. lejemål fordelt på ca. 138.000 ejen-

domme,

jf. tabel 5.10.

For perioden 2021-2023 er der tale om de samme data,

som Danmarks Statistik har offentliggjort. Arbejdsgruppen har renset data, i før-

ste omgang for manglende eller fejlbehæftede data, hvorved antallet af omfat-

tede ejendomme reduceres til godt 131.000. I nogle tilfælde er der inkonsistens

mellem markedslejen og driftsomkostningerne pr. kvadratmeter på den ene side

og den totale markedsleje og driftsomkostning. Ejendomme med inkonsistens

fjernes, da det ikke er muligt at efterprøve, hvilken opgørelse der er den rigtige.

Når data endvidere renses for dubletter, reduceres antallet af observationer til

ca. 313.000 lejemål, som er fordelt på ca. 21.000 ejendomme. Dubletter opstår

bl.a., fordi den samme ejendom og/eller lejemål rapporteres i flere kvartaler, fx i

første kvartal 2021, første kvartal 2022 og første og andet kvartal 2023.

Tabel 5.10. Data fra EjendomDanmark

Antal lejemål

Totalt

Total efter korrektion for manglende/ fejl-

behæftede data

Unikke observationer (Total efter yderli-

gere korrektion for dubletter og inkonsi-

stente data)

Kilde: EjendomDanmark (2021-2023).

Antal ejendomme

137.684

131.243

2.800.129

1.784.150

312.957

21.067

Erhvervsejendomme med boligformål udgør klart den største andel af erhvervs-

ejendomme i data. Derudover udgør ejendomme til boligudlejning en stigende

andel af de samlede ejendomme primært på bekostning af butik/kontor, der fal-

der relativt mere end industriejendomme,

jf. tabel 5.11.

Tabel 5.11. Ejendomme fordelt på type

Type

Bolig

Butik/kontor

Industri/lager

Samlet

Kilde: EjendomDanmark (2021-2023).

2021

6.247

2.223

238

8.708

2022

12.865

3.184

505

16.554

2023

14.448

2.822

468

17.738

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 79

Langt størstedelen (mere end 90 pct.) af observationerne for markedsleje, drifts-

omkostninger og forrentningskrav i datasættet i

tabel 5.9

er som nævnt estima-

ter foretaget af EjendomDanmark, der estimerer manglende værdier for disse

størrelser ved at beregne et simpelt gennemsnit på ét af fem geografiske ni-

veauer

–

postnummer, kommune, landsdel, region eller landsplan

–

afhængigt af

tilgængelige antal observationer med indberettede oplysninger. Markedsleje og

driftsomkostninger bliver beregnet pr. kvadratmeter, mens forrentningskrav be-

regnes for hele ejendommen. Hvis man med udgangspunkt i de rensede data

nederst i

tabel 5.10

(unikke observationer) frasorterer de ejendomme, hvorfra

der ikke er indberettet faktiske tal for markedsleje og forrentningskrav i mindst ét

kvartal i perioden 2016-2023, er der kun 555 ejendomme i alt, der har indberet-

tet de faktiske tal. Disse ejendomme fordeler sig på bolig, butik, kontor og indu-

stri med hhv. 160, 100, 271 og 24 ejendomme. De 555 ejendomme udgør ca.

0,21 pct. af de ca. 270.000 vurderingspligtige erhvervsejendomme. Selv hvis

man benytter alle observationer i de rensede data i

tabel 5.10

(inklusive de esti-

merede tal), dækker disse oplysninger om markedsleje, driftsomkostninger og

forrentningskrav kun ca. 7,81 pct. af de vurderingspligtige erhvervsejendomme

(dvs. ca. 21.000/270.000, jf. det korrigerede antal på 21.067 ejendomme ne-

derst i

tabel 5.10

og 269.818 ejendomme nederst i

tabel 4.2).

Geografisk repræsentativitet

Det er principielt repræsentativiteten i de indberettede oplysninger fra aktører i

markedet, som er relevante, når det skal vurderes, om der er datamæssigt

grundlag fr at opstille en grundresidualmodel. I det følgende inddrages de oplys-

ninger, som EjendomDanmark selv har estimeret (med afsæt i indberetningerne)

imidlertid også i vurderingen af den geografiske dækning. Da mere end 90 pct.

af datapunkterne er estimerede, vil det følgende derfor i væsentlig grad overvur-

dere den geografiske repræsentativitet i de oplysninger, som en grundresidual-

model vil kunne baseres på.

Der er stor geografisk variation i datadækningen på landsplan, når de estime-

rede oplysninger medtages,

jf. figur 5.4.

Fx er der en lav dækning i Region Nord-

jylland (især uden for Aalborg). I de fleste kommuner i Region Nordjylland dæk-

ker data under 2 pct. af de vurderingspligtige erhvervsejendomme. I Region Ho-

vedstaden er dækningen umiddelbart større. Her har de fleste kommuner (med

undtagelse af Allerød, Bornholm, Ishøj, Dragør og Tårnby) en dækningsprocent

på over 4 pct. Vallensbæk har langt den højeste dækningsgrad med ca. 68 pct.

Ingen anden kommune har en dækningsgrad over 20 pct. Der er 2 kommuner

(Fanø og Samsø), hvor der ikke er nogen erhvervsejendomme i EjendomDan-

marks data.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 80

Figur 5.4. Andel af kommuners vurderingspligtige erhvervsejendomme som er dækket af

EjendomDanmarks data (pct.)

Anm.: Antal unikke ejendomme.

Kilde: EjendomDanmark (2021-2023).

Den uens datadækning på tværs af kommuner hænger sammen med, at over 82

pct. af ejendommene i EjendomDanmarks data vedrører ejendomme til boligfor-

mål. Det er således primært i de store byer og andre kommuner med mange le-

jeboliger, at der er en høj dækning. Det er ca. 1,4 pct. af ejendommene, der ved-

rører industri/lager, og ca. 16,2 pct. vedrører butik/kontor,

jf. tabel 5.12.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 81

Tabel 5.12. Unikke ejendomme efter type

Antal kommuner med

mere end 20 ejen-

domme

Bolig

Butik/kontor

Industri/lager

Samlet

Antal ejendomme

16.356

3.226

274

19.856

Andel ejendomme

100

Anm.: Antal kommuner er opgjort ved at tælle, hvor mange kommuner der er repræsenteret blandt unikke

ejendomme. Antal ejendomme vil kunne fravige fra den årlige opgørelse i

tabel 5.10

, da ejendomme kan

forekomme i et år, men ikke de andre. De enkelte andele summerer ikke til 100 pga. afrunding.

Kilde: EjendomDanmark (2021-2023).

I 90 af landets 98 kommuner er der data for 20 eller færre industriejendomme,

mens der for butik/kontor er 56 kommuner med 20 eller færre erhvervsejen-

domme, og for bolig er det 22 kommuner,

jf. tabel 5.13.

For anvendelsen indu-

stri/lager er der ingen kommuner med data for mere end 100 industriejen-

domme. For butik/kontor er der 5, mens der for bolig er 40.

Tabel 5.13. Kommuner fordelt efter antal unikke ejendomme i datasættet

Antal ejendomme

<21

21-30

31-50

51-100

>100

I alt

Kilde: EjendomDanmark (2021-2023).

Bolig

Butik/kontor

Industri/lager

Den geografiske skævhed i data forekommer også, når man fordeler oplysnin-

gerne på kommunegrupperinger, fx oplandskommuner og landkommuner. I før-

ste kolonne af

tabel 5.14

fremgår de forskellige kommunegrupper med antal

kommuner i parentes. De øvrige kolonner viser det antal kommuner, som er re-

præsenteret i data fra EjendomDanmark. For erhvervsejendomme med boligfor-

mål i hovedstadskommuner er der således 11 kommuner, som er repræsenteret

i data ud af 24 (i 2021). For butik/kontor er 10 kommuner repræsenteret i data,

mens kun én kommune er repræsenteret for industri.

Det fremgår af

tabel 5.14,

at mindre end halvdelen af landkommunerne er re-

præsenteret, hvorimod ca. 32 pct. af de vurderingspligtige erhvervsejendomme

ligger i landkommuner. Modsat er storbykommunerne repræsenteret for alle an-

vendelsestyper, med undtagelse af industri/lager i 2021, mens kun ca. 11 pct. af

de vurderingspligtige ejendomme ligger i storbykommuner. Hvor data for er-

hvervsejendomme anvendt til bolig dækker de fleste kommunegrupper, er der

stor forskel i dækningen for butik/kontor og industri/lager. Især for industri/la-

ger dækker data nærmest kun storby- og hovedstadskommuner.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 82

Tabel 5.14. Fordeling af erhvervsejendomme på kommunegrupper i EjendomDanmarks data (antal kommuner)

2021

Anvendelse

Hovedstadskommune (24)

Oplandskommune (24)

Provinsbykommune (16)

Landkommune (31)

Storbykommune (3)

Kilde: : EjendomDanmark (2021-2023).

2022

Industri/

lager

Bolig

Butik/

kontor

Industri/

lager

Bolig

2023

Butik/

kontor

Industri/

lager

Bolig

Butik/

kontor

5.3.3

Imputering af manglende data

Som vist ovenfor er datagrundlaget for markedslejer, driftsomkostninger og for-

rentningskrav for erhvervsejendomme geografisk skævt fordelt og samtidig me-

get spinkelt i flere kommuner. For at imødegå dette problem har arbejdsgruppen

forsøgt at imputere data til de områder, hvor der kun er få eller ingen observe-

rede data. Imputering er en proces, hvor manglende data erstattes med en be-

regnet værdi, som skal være repræsentativ for den manglende værdi. Imputerin-

gen kræver derfor anvendelsen af data fra en eller flere andre postdistrik-

ter/kommuner, som er sammenlignelige og repræsentative. Det skal således

nævnes, at imputeringen i det følgende bygger oven på EjendomDanmarks tal,

hvor mere end 90 pct. af oplysningerne i forvejen er imputeret.

Det kan på forhånd være vanskeligt at vide hvilke postdistrikter/kommuner, som

er sammenlignelige. Der findes ikke en entydig definition af, hvad der gør postdi-

strikter/kommuner sammenlignelige. En mulighed for at undersøge sammenlig-

nelighed kan være at bruge data, som omfatter socioøkonomiske forhold såsom

indkomst, alder, beskæftigelse og uddannelse mm.,

jf. bilag 9 om socioøkono-

misk data.

Hypotesen er således, at markedsdata må forventes at være relativt

ens for de postdistrikter/kommuner, hvor de socioøkonomiske forhold er relativt

ens.

Der er foretaget en såkaldt klyngeanalyse og principal komponentanalyse for at

imputere manglende værdier. Principal komponentanalyse er en metode til at

identificere de variable, der forklarer størstedelen af variansen i et datasæt. Det

vil sige, at hver variabel (komponent) rangeres, fra højest til lavest, efter hvor

meget af variansen den forklarer,

jf. boks 5.4.

Dermed kan antallet af variable re-

duceres samtidig med, at så meget information som muligt bibeholdes.

Boks. 5.4. Principalkomponent- og klyngeanalyse anvendt til imputering af data

Principalkomponentanalysen hjælper til at udskille de variable, der synes at være vigtigst

i en socioøkonomisk karakterisering af en kommune eller et postnummerområde. Denne

analyse kan kombineres med en klyngeanalyse for at inddele kommunerne/områderne i

grupper (”klynger”) med relativt ens socioøkonomiske karakteristika, der kan anvendes

når kommuner/postnummer skal imputeres.

Principalkomponentanalysen kræver, at data er standardiseret (dvs. omregnet til en fæl-

les skala), fordi metoden er sensitiv overfor spredningen af værdierne for de enkelte vari-

able. Datasættet standardiseres ved at trække middelværdien af variablen fra den en-

kelte værdi, hvorefter denne divideres med standardafvigelsen. På formel skrives den

standardiserede variabel z som:

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 83

�� =

Værdi − Middelværdi

��

Bestemmelsen af de principale komponenter tager udgangspunkt i en kovarians matrix,

som viser kovariansen mellem samtlige variable i datasættet. Kovariansmatrixen er nød-

vendig, da det er ud fra denne, at egenvektorerne og egenværdierne beregnes. Egenvek-

torerne og egenværdierne er det centrale element, da det er herfra, de principale kom-

ponenter udledes.

De principale komponenter i et datasæt er de variable, der forklarer variansen i datasæt-

tet, rangordnet efter deres forklaringsevne. Antallet af principale komponenter svarer til

antallet af variable i datasættet. Disse principale komponenter er konstrueret således, at

den første komponent er den, som forklarer den største varians i datasættet. Den anden

komponent bliver beregnet på samme måde som den første, dog betinget af at den er

ukorreleret med den første komponent. Den forklarer den næsthøjeste andel af varian-

sen i datasættet. Dette fortsætter på samme måde med de efterfølgende principale kom-

ponenter, som har en aftagende forklaringsgrad af variansen i datasættet.

Principalkomponentanalysen viser at der er forholdsvis få variable med stor forklarings-

grad, og at det er de samme variable, som har et meget lavt eller intet bidrag.

I forbindelse med klyngeanalysen i denne rapport anvendes K-means clustering meto-

den. Metoden søger at minimere variationen i data summeret over alle klynger. Det giver

mulighed for at teste flere forskellige værdier for antallet af klynger. Det endelige valg af

antal klynger vil dermed udgøre et designvalg.

Den valgte metode har til formål at inddele et datasæt i segmenter, hvor mønstrene i da-

tasættet er relativt ens inden for et givet segment, men forskellige på tværs af segmenter.

K-means clustering deler observationer ind i et forudbestemt antal klynger.

I analyser på hhv. kommune- og postnummerniveau er der fem klynger, hvor samtlige

kombinationer mellem fire og seks klynger ligeledes er testet, men hvor fem klynger har

vist sig at være mest repræsentativt.

Med udgangspunkt i disse variable fra principalkomponentanalysen af datasæt-

tet kan sammenlignelige postdistrikter/kommuner identificeres ved hjælp af en

klyngeanalyse,

jf. boks 5.4.

En klyngeanalyse har til formål at dele de enkelte da-

taobservationer op i klynger, hvor hver dataobservation i en klynge har relativt

ensartede karakteristika. Omvendt vil dataobservationer fra forskellige klynger

have relativt uensartede karakteristika. Dermed kan variable, for hvilke der

mangler data, imputeres efter postdistrikter/kommuner på baggrund af princi-

pal komponent- og klyngeanalysen. Klyngeanalysen er foretaget på baggrund af

socioøkonomiske data for at identificere kommuner og postnumre, der kan an-

tages at være tilnærmet ens for de variable, der anvendes i estimeringen af ejen-

domsværdien pr. kvadratmeter.

I næste delafsnit præsenteres resultater fra grundresidualmodellen baseret på

et udvidet datagrundlag, hvor der ved brug af de ovenfor beskrevne metoder er

imputeret data til områder med få eller ingen observationer i datasættet fra

EjendomDanmark.

5.3.4

Resultater fra grundresidualmodellen

Som forklaret i

afsnit 5.3.1

bygger fastsættelsen af ejendomsværdien efter den

afkastbaserede metode på en statistisk model (GAM), der estimerer størrelsen af

markedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav for de vurderingspligtige

ejendomme. Resultaterne fra modellen er opsummeret i

tabel 5.15.

De anvendte

forklarende variable er de tilgængelige data for bygninger og ejendomme i det

offentlige BBR-register og indsamlede data fra EjendomDanmark med tilføjelse

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 84

af imputerede værdier for områder med beskeden eller ingen datadækning. Be-

regningerne er foretaget på grundlag af data for 2021.

Den anførte ”forklaringsevne” i

tabellen er den såkaldte justerede determinati-

onskoefficient, der angiver, i hvilken grad den estimerede statistiske model for

de forskellige variable og ejendomskategorier kan forklare variationen i data.

Forklaringsevnen kan variere mellem 0 og 100 pct. og er stigende, jo tættere på

100 pct. man kommer. Determinationskoefficienten siger kun noget om, hvor

godt de estimerede værdier passer til data, dvs. hvor meget af variationen i data,

der er beskrevet af de forklarende variable angivet i

boks 5.2.

I det omfang, der er målefejl i data, fx hvis de imputerede værdier i datasættet

rammer skævt, eller hvis data ikke er repræsentative for alle ejendomme i den

betragtede kategori eller det betragtede område, vil modellens evne til at for-

klare den faktiske størrelse af markedslejen, driftsomkostningerne og forrent-

ningskravet for de ejendomme, for hvilke der ikke foreligger data, være mindre

end den angivne forklaringsevne i tabellen. Dette skyldes, at de imputerede vær-

dier kunstigt vil forbedre modellens forklaringsevne, fordi de imputerede værdier

trækker mod gennemsnittet, idet de er beregnet ud i fra de indberettede værdier.

Tabel 5.15.

Forklaringsevne for regressionsmodellerne (justeret determinationskoeffici-

ent i pct.)

Type

Bolig

Butik

Kontor

Industri

Markedsleje pr.

kvm.

44,3

44,2

8,8

1,7

Driftsomkostninger

pr. kvm.

46,1

43,1

8,0

1,5

Forrentningskrav

85,6

69,3

85,9

66,8

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra EjendomDanmark (2021-2023).

Resultaterne i

tabel 5.15

giver indtryk af, at den estimerede statistiske model

ikke fanger variationen i data tilstrækkeligt. Ganske vist forklares en stor del af

variationen i forrentningskrav for bolig, butik, kontor og industri (fra ca. 67 til 87

pct) med modellen. Dermed er mellem 1/3 og 15 pct. af variationen i for forrent-

ningskrav ikke redegjort for i modellen. For markedsleje og driftsomkostninger er

forklaringsgraden dog langt lavere og varierer mere på tværs af erhvervsseg-

menterne. Resultaterne skal også ses i sammenhæng med, at grundresidualmo-

dellen skal forklare nogle oplysninger om markedsleje, driftsomkostninger mv.

som i vidt omfang er imputerede med afsæt i indberetninger fra aktører med

særdeles begrænset dækning.

Den estimerede statistiske model giver i mange tilfælde negative værdier for

markedslejen, hvorved ejendomsværdien og grundværdien også bliver negativ.

Som det fremgår af

tabel 5.16,

har bolig, butik, kontor og industri negative præ-

dikterede grundværdier for mindst en tredjedel af ejendommene i de forskellige

erhvervssegmenter. Grundværdien er beregnet fra den prædikterede ejendoms-

værdi fratrukket den estimerede bygningsværdi, hvor bygningsværdien er positiv

for samtlige datapunkter. Dermed er andelen af negative grundværdier større

end andelen negative ejendomsværdier. Dette indikerer, at der ikke er tale om

enkelte anomalier, men et dybere problem med data, herunder at markedslejer

og driftsomkostninger kan afhænge af forskelle i ejendommenes karakteristika,

som ikke er opfanget af de tilgængelige data, eller at imputeringen af fx mar-

kedsleje og driftsomkostninger ikke er vellykket.

Da negative grundværdier ikke giver økonomisk mening, indikerer dette, at det

ikke er muligt med de tilgængelige data at specificere en model, der giver

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 85

realistiske værdier, der kan anvendes for at beregne ejendomsværdier og

grundværdier.

Tabel 5.16.

Antal og positive prædikterede ejendoms- og grundværdier

Antal

Bolig

Butik

Kontor

Industri

2.269.389

25.639

26.510

75.029

Andel positiv ejen-

domsværdi (pct.)

63,1

41,3

51,6

66,8

Andel positiv grund-

værdi (pct.)

62,8

41,1

51,4

65,9

Anm.: Den estimerede bygningsværdi er positiv (større end nul) for alle typer.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra EjendomDanmark (2021-2023).

Figur 5.5

viser gennemsnittet af grundværdierne på kommuneniveau for bolig-

kategorien. Figuren viser, at modellen genererer positive grundværdier for de

fleste kommuner. Det fremgår dog også, at en ikke ubetydelig del af kommu-

nerne opnår negative gennemsnitsgrundværdier. De kommuner, som har en ne-

gativ gennemsnitsværdi, er i samlet i klynger som fx hele Fyn, det vestlige Sjæl-

land, Lolland/Falster og store dele af Jylland.

Figur 5.5. Gennemsnit af grundværdi pr. kommune

–

Bolig

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra EjendomDanmark (2021-2023).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 86

Figur 5.6

viser gennemsnittet af grundværdierne på kommuneniveau for butiks-

kategorien. For langt størstedelen af landet er grundværdierne negative i gen-

nemsnit. De områder, hvor gennemsnitsværdierne er positive, er særligt på Sjæl-

land og i det østjyske. Mest bemærkelsesværdigt er det, at modellen også gene-

rerer negative værdier i og omkring storbyerne som fx København, Aarhus og

Odense.

Figur 5.6. Gennemsnit af grundværdi pr. kommune

–

Butik

Kilde: Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra EjendomDanmark (2021-2023).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 87

Figur 5.7

viser gennemsnittet af grundværdierne på kommuneniveau for indu-

strikategorien. Områder med negative gennemsnitsværdier forekommer også

her i klynger. Positive værdier observeres bl.a. i og omkring Aarhus og Køben-

havn, mens de negative værdier især forekommer i landdistrikter men også i

større byområder som fx Esbjerg og Aalborg.

Figur 5.7. Gennemsnit af grundværdi pr. kommune

–

Industri

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra EjendomDanmark (2021-2023).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 88

Figur 5.8

viser gennemsnittet af grundværdierne på kommuneniveau for kontor-

kategorien. De negative værdier observeres bl.a. i Nordjylland og Sydsjælland.

Figur 5.8. Gennemsnit af grundværdi pr. kommune

–

Kontor

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra EjendomDanmark (2021-2023).

5.3.5

Sammenfattende vurdering af grundresidualmodel-

len

På baggrund af de ovenstående analyser kan arbejdsgruppens vurdering af den

grundresidualmodellen i forhold til principperne for en god vurderingsmodel

sammenfattes på følgende måde.

Slutbrugerperspektiv:

Grundresidualmodellen tager udgangspunkt i markeds-

leje, driftsomkostninger og forrentningskrav, samt omkostninger ved at opføre

en ny bygning. Disse oplysninger bygger på forventede indtægter, udgifter og af-

kast (forrentningskrav), samt omkostningerne ved at opføre en ny bygning på

grunden. En udfordring ved disse oplysninger er, at ikke alle oplysningerne re-

flekterer slutbrugerens værdiansættelse, med i stedet reflekterer værdien for en

investor. Det gælder fx de i

bilag 8

omtalte COWI-beregninger af omkostnin-

gerne ved opførelse af nybygninger. Når flere af delkomponenterne i den sam-

lede værdiansættelse ikke reflekterer værdien for slutbrugeren, vil den samlede

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 89

værdiansættelse tilsvarende heller ikke afspejle slutbrugerværdien, hvorfor det

konkluderes, at princippet ikke er opfyldt i grundresidualmodellen.

Bedste økonomiske anvendelse:

Under forudsætningen om, at markedet for ud-

leje kan regnes for at være i fuldkommen eller tilnærmet fuldkommen konkur-

rence, vil oplysningerne om markedsleje, driftsomkostninger og forrentnings-

krav, der anvendes for at beregne ejendomsværdien, således reflektere den

bedste økonomiske anvendelse af den gældende ejendom. Det vurderes, at

grundresidualmodellen under disse forudsætninger lever op til princippet om, at

vurderingerne vil afspejle den bedste økonomiske anvendelse af grunden i ube-

bygget stand.

Samfundsskabte værdier:

Det antages, at forventet markedsleje og forrentnings-

krav på erhvervsejendomme i et frit konkurrenceudsat marked inkluderer vær-

dien af infrastrukturinvesteringer og byudvikling m.m., idet det øger rentabiliteten

for grunden for en given lokation. Grundresidualmodellen vurderes således at

leve op til princippet om, at vurderingssystemet skal afspejle samfundsskabte

værdier.

Forudsigelige vurderinger på basis af objektive data:

Grundresidualmodellen for

grundvurdering kræver fastsættelse af en ejendomsværdi og en bygningsværdi

for vurderingsejendommen. Fastsættelsen af en bygningsværdi, der korrekt af-

spejler bygningens kvalitet, er i sig selv vanskelig, men analysen har vist, at den

helt store udfordring knytter sig til fastsættelsen af ejendomsværdien ved brug af

den afkastbaserede metode. Resultaterne fra grundresidualmodellen viser, at et

stort antal erhvervsejendomme får en negativ ejendomsværdi og dermed også

en negativ grundværdi, hvilket ikke er meningsfuldt. Dermed kan det ikke forven-

tes, at grundresidualmodellen vil give forudsigelige vurderinger med det gæl-

dende tilgængelige datagrundlag.

Rimelige vurderinger på tværs af type og beliggenhed:

Det sparsomme data-

grundlag betyder også, at der er en betydelig risiko for, at modellen vil resultere i

uens vurderinger på tværs af beliggenheder og erhvervskategorier. Det vurderes

således, at modellen ikke kan leve op til princippet om rimelige vurderinger på

tværs af geografiske beliggenhed og erhvervskategorier.

Implementering og administrerbarhed:

Dataudfordringerne beskrevet indebærer

også, at det i praksis ikke er muligt at basere et system for vurdering af erhvervs-

grunde på grundresidualmodellen. Denne konklusion gælder, selvom det data-

grundlaget er opdateret og mere dækkende sammenlignet med de data, der har

været tilgængelige for tidligere udvalg og analyser vedrørende vurdering af er-

hvervsejendomme.

Arbejdsgruppen finder således, at grundresidualmodellen ikke er en anvendelig

og tilfredsstillende model for vurdering af erhvervsgrunde. Dette skyldes især, at

beregninger med de tilgængelige data giver negative ejendoms- og grundvær-

dier, hvilket ikke giver økonomisk mening. Barriererne for anvendelse af den af-

kastbaserede metode til ejendomsvurdering har også implikationer for stan-

dardbyggeretsmodellen, som gennemgås i næste delkapitel.

Et enkelt medlem af arbejdsgruppen, Thomas Booker, vurderer, at det ikke vil

være muligt at etablere en model udelukkende på baggrund af markedsdata om

leje af erhvervsejendomme.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 90

5.4 En standardbyggeretsmodel til vurdering af

erhvervsgrunde

Medlemmer af følgegruppen har foreslået arbejdsgruppen at analysere en så-

kaldt standardbyggeretsmodel som en mulig model til værdiansættelse af er-

hvervsgrunde. I det følgende gennemgås denne.

5.4.1

Beskrivelse af standardbyggeretsmodellen

Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan op-

deles i en del, der vedrører retten til at opføre en bygning, og en anden del, der

afhænger af arealstørrelsen. I standardbyggeretsmodellen fastsættes værdien

af en grund således på baggrund af grundarealet, en basisværdi pr. kvm grund,

en byggeretsværdi der angiver værdien af at kunne opføre 1 etagekvadratmeter

bygning, og den højeste tilladte bebyggelsesprocent for grunden, jf. følgende

formel:

��æ�� = �� ∗ ��æ��

��

+ ��

∗ ��

��

∗ ��æ��

��

Såfremt byggeretsværdien er 0 kr. eller negativ, fastsættes den offentlige grund-

værdi alene ud fra basisværdien og grundarealet.

Basisværdi

Basisværdien er en grundlæggende værdi pr. kvadratmeter grundareal for en-

hver ejendom. I basisværdien ligger en antagelse om, at det altid har værdi at

have mere grundareal, selv når dette ikke kan bebygges. En stor grund med en

lav tilladt bebyggelsesprocent vil således få en højere værdiansættelse end en

mindre grund med samme samlede byggemulighed.

I det konkrete eksempel på udformning af en standardbyggeretsmodel nedenfor

anvendes den gennemsnitlige kvadratmeterpris på landbrugsjord som basis-

værdi.

Byggeretsværdi

Byggeretsværdien er værdien pr. kvadratmeter af at bebygge grunden. Bygge-

retsværdien tager udgangspunkt i en standardbyggeretsværdi, der herefter ska-

leres ud fra beliggenheden af grunden.

��æ��

��

= ��æ��

��

∗ ��ℎ��

I standardbyggeretsmodellen inddeles landet i nogle overordnede områder,

som yderligere inddeles i nogle relative beliggenhedskategorier inden for hvert

område med hver deres beliggenhedsfaktor,

jf. figur 5.9.

Antallet af områder og

beliggenhedskategorier kan frit vælges i modellen, idet der dog skal sikres en til-

strækkelig detaljeringsgrad for at få retvisende vurderinger i hele landet.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 91

Figur 5.9.

Illustration af model for overordnet beliggenhed og tilhørende beliggenhedskategorier

Kilde: Egen fremstilling.

Standardbyggeretsværdien er den gennemsnitlige værdi pr. kvadratmeter af at

bebygge en grund i det overordnede område. Fx kan der udvælges 25 erhvervs-

ejendomme fra fem forskellige beliggenhedskategorier i området, hvorefter en

gennemsnitlig byggeretsværdi for disse ejendomme kan udregnes, når der fore-

ligger en byggeretsværdi for de enkelte udvalgte ejendomme. Denne gennem-

snitsværdi er standardbyggeretsværdien for det overordnede område og benyt-

tes som referenceværdi til at udregne de konkrete byggeretsværdier for hver en-

kelt ejendom, der skal vurderes.

På baggrund af de udvalgte ejendomme udregnes også beliggenhedsfaktorer

for hver beliggenhedskategori i området. Disse beliggenhedsfaktorer baseres

på et gennemsnit af den beregnede byggeretsværdi for de udvalgte ejendomme

i hver beliggenhedskategori. Hvis en grund ligger i en anden beliggenhedskate-

gori end referenceværdien, skaleres standardbyggeretsværdien med den belig-

genhedsfaktor, der passer til grunden. Af

tabel 5.17

fremgår en eksempelbereg-

ning på skalering af standardbyggeretsværdien i en situation, hvor et overordnet

område er inddelt i fem beliggenhedskategorier.

Tabel 5.17. Eksempelberegning på byggeretsværdi for fem beliggenhedskategorier

Beliggenhedskategori

Kategori 1

Kategori 2

Kategori 3

Kategori 4

Kategori 5

Kilde: Egne beregninger.

Standardbygge-

retsværdi

2.000 kr./m

Beliggenhedsfak-

tor

0,67

0,85

1,00

1,20

1,50

Byggeretsværdi

1.340 kr./m

1.700 kr./m

2.000 kr./m

2.400 kr./m

3.000 kr./m

For hver ejendomstype skal der således udregnes en standardbyggeretsværdi

for hvert af de overordnede områder. Derudover skal der også beregnes en ska-

leringsfaktor for beliggenhedskategorierne for hver ejendomstype inden for de

overordnede områder. Fastlæggelsen af byggeretsværdien for de reference-

ejendomme, der udvælges til beregning af standardbyggeretsværdien og belig-

genhedsfaktorerne for et område, diskuteres nærmere i næste afsnit og i

bilag

10.

Når basisværdien og byggeretsværdien er fastsat, kan der beregnes en værdi af

erhvervsgrunden. Af

tabel 5.18

fremgår et eksempel på en værdiansættelse af

en erhvervsgrund på 1.000 kvadratmeter med en byggeretsværdi på 3.000 kr.

pr. kvadratmeter samt en maksimal bebyggelsesprocent på 50 pct.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 92

Tabel 5.18. Eksempelberegning på værdiansættelse af en grund ud fra standardbyggeretsmo-

dellen.

Dimension

a. Grundareal

b. Basisværdi

c. Bebyggelsespct.

d. Byggeretsværdi pba. be-

liggenhed kategori 1

e. Grundværdi

Beregning

Antagelse

�� ∗ �� + �� ∗ �� ∗ ��

Værdi

1.000 m

200 kr./m

50 pct.

3.000 kr./m

1.700.000 kr.

Anm.: Basisværdien er i eksemplet fastsat til 200 kr. pr. m

Kilde: Egne beregninger.

5.4.2

Eksempel på en standardbyggeretsmodel med ud-

gangspunkt i data

Med udgangspunkt i ovenstående beskrivelse af mekanismerne bag standard-

byggeretsmodellen har arbejdsgruppen forsøgt at opstille en simpel version af

modellen. Modellen kræver som nævnt fastsættelse af en basisværdi, en stan-

dardbyggeretsværdi og en beliggenhedsfaktor for den enkelte ejendom. Det er

især beregningen af de to sidstnævnte størrelser, der giver udfordringer. I det

følgende diskuteres først disse udfordringer, hvorefter der opstilles og analyse-

res en konkret model.

Fastsættelse af en basisværdi

Basisværdien skal fastsættes på en måde, der sikrer et vist niveau af værdi for

grunde, hvor standardbyggeretsværdien er 0 kr. eller negativ. Samtidig skal den

afspejle værdien af at have mere grundareal.

Ved fastsættelsen af en basisværdi for (ubebyggede) grunde må det lægges til

grund, at der i dag ikke offentliggøres et prisindeks for ubebyggede grunde, idet

Danmarks Statistik i 2011 ophørte med at offentliggøre grundprisindeks.

Be-

regningen af et (eventuelt regionalfordelt) prisindeks for erhvervsgrunde van-

skeliggøres tillige af, at der er langt færre handler med erhvervsgrunde end med

grunde til boligformål.

I den simple opstillede model anvendes derfor den gennemsnitlige kvadratme-

terpris på landbrugsjord som basisværdi. Dette begrundes med, at det er en en-

kel måde at komme frem til en pris, som jorden som minimum kan antages at

være værd, selv i det tilfælde hvor grunden ikke kan bebygges. Dermed fastsæt-

tes basisværdien til ca. 16 kr. pr. kvadratmeter, idet den gennemsnitlige hektar-

pris for landbrugsjord i 2023 var omtrent 156.000 kr.

Fastsættelse af standardbyggeretsværdien og beliggenhedsfaktor

Standardbyggeretsværdien og beliggenhedsfaktorerne skal fastsættes for hver

ejendomstype i hvert af de overordnede områder. Dette indebærer et arbejde

med at udvælge et tilstrækkeligt antal referenceejendomme med varierende be-

liggenhed. Grundværdien for referenceejendommene kan i princippet beregnes

ved at fratrække bygningsværdien fra ejendomsværdien svarende til, hvordan

grundværdien beregnes i grundresidualmodellen. Alternativt kan man beregne

grundværdien for referenceejendommene ud fra data for handelspriser på

Jf. Statistikbankstabel EJ5.

Jf. Statistikbankstabel LPRIS37.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 93

ubebyggede erhvervsgrunde. Herefter kan byggeretsværdien udledes af den

ovenfor angivne formel for grundværdien, jf.

bilag 10.

Udvælgelsen af referenceejendomme har stor betydning for den efterfølgende

vurdering, idet de udgør grundlaget for standardbyggeretsværdien. Det kan ikke

på forhånd afgøres, hvor stort et antal ejendomme, der er behov for at udvælge

for at få et repræsentativt udsnit. Dette afhænger af de udvalgte områder. Hvis et

overordnet område dækker over flere geografiske steder i Danmark, vil der for-

mentligt være behov for at inkludere flere referenceejendomme for at sikre en

tilstrækkelig repræsentativitet.

Beregningen af standardbyggeretsværdien forudsætter som nævnt, at der fore-

ligger data, som muliggør en beregning af grundværdien for de udvalgte refe-

renceejendomme i hver ejendomskategori og beliggenhedskategori i det over-

ordnede område. En mulig fremgangsmåde er at beregne grundværdien for re-

ferenceejendommene ud fra en variant af grundresidualmodellen, hvor ejen-

domsværdien fastsættes med den afkastbaserede metode beskrevet i

kapitel 4.

Dermed vil man alene kunne anvende referenceejendomme, hvor der foreligger

data for markedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav til brug for den af-

kastbaserede metode. Analysen i

afsnit 5.3.2

viste, at indberetningerne af fakti-

ske tal for markedsleje, omkostninger og forrentningskrav fra medlemmerne af

EjendomDanmark kun omfatter knap 0,2 pct. af de vurderingspligtige erhvervs-

ejendomme. Selv hvis man inkluderer EjendomDanmarks estimater for markeds-

leje, omkostninger og forrentningskrav for de medlemmer af organisationen, der

ikke har indberettet de faktiske tal, vil data kun omfatte ca. 7,8 pct. af de vurde-

ringspligtige ejendomme, og der vil være en stor spredning i dækningsgraden af

data på tværs af ejendomskategorier og geografisk beliggenhed. Fx er der i

EjendomDanmarks datagrundlag 28 kommuner, hvor der ikke findes faktiske el-

ler estimerede værdier for markedsleje, driftsomkostninger for industri og lager,

jf.

tabel B5.8.

Efter arbejdsgruppens vurdering kan man derfor ikke basere en

standardbyggeretsmodel for erhvervsgrunde på en beregning af grundværdier

for referenceejendommene ved brug af grundresidualmodellen, hvis modellen

skal give rimelige vurderinger på tværs af beliggenheder og ejendomskatego-

rier.

Alternativt kan man ved beregning af standardbyggeretsværdien udvælge refe-

renceejendomme, hvor der foreligger data for handelspriser på ubebyggede er-

hvervsgrunde. Analysen i

kapitel 5.2 om grundværdi med direkte handelspris-

norm

viste, at der også her er store begrænsninger i datagrundlaget

–

fx er der

ikke handler for alle ejendomstyper i samtlige kommuner. Det kan derfor være

særligt udfordrende at identificere et tilstrækkeligt antal ejendomme, der er re-

præsentative for de resterende erhvervsgrunde. Det er et implicit krav ved en

fastsættelse af standardbyggeretsværdi, at datagrundlaget er omfangsrigt nok

til at beregne en gennemsnitsværdi.

Foruden udvælgelsen af referenceejendomme skal der også foretages en kor-

rekt vurdering af beliggenheden inden for området, da dette har betydning for

den beliggenhedsfaktor, som standardbyggeretsværdien skaleres med. Fast-

sættelsen af skaleringsfaktoren for beliggenhed forudsætter desuden, at der er

en vis grad af homogenitet i byggeretsværdien inden for de enkelte kategorier.

Hvis der er for stor spredning inden for kategorierne, kan det udfordre princippet

om, at der skal gives rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og belig-

genhed. Det skyldes, at risikoen for over- og undervurderinger fra grundværdier

stiger, når der er større spredning i værdierne inden for samme beliggenhedska-

tegori.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 94

En af hovedudfordringerne ved at beregne en standardbyggeretsværdi opstår

således allerede ved den geografiske inddeling af landet. En tilstrækkeligt fint-

masket opdeling med flere områder, der herefter kan inddeles i beliggenhedska-

tegorier, stiller store krav til datagrundlaget. Det vurderes ikke være muligt at fo-

retage en områdeinddeling med forskellige tilhørende beliggenhedskategorier

med udgangspunkt i de tilgængelige data. Det skyldes først og fremmest, at der

ikke eksisterer nok data til at understøtte denne inddeling, hvilket uddybes ne-

denfor. Derudover er det vanskeligt at opstille objektive kriterier for beliggen-

hedskategorierne, der kan benyttes til at skelne mellem forskellige beliggenhed-

sværdier for både industri/lager og butik/kontor. I den simple opstillede model

vil alle grunde i det samme område derfor blive vurderet til den samme kvadrat-

meterpris.

En simpel standardbyggeretsmodel

Det følgende eksempel anvender direkte handelsprisdata, eftersom en gennem-

gang af grundresidualmodellen viste, at det på nuværende tidspunkt ikke er mu-

ligt at anvende en grundresidualmodel med de tilgængelige data. Derfor er kva-

dratmeterpriserne beregnet med udgangspunkt i de tilgængelige handelsdata

for grundsalg, der også fremgår af

kapitel 5.2.

Det bemærkes dog, at det føl-

gende kun er et eksempel og ikke principielt udelukker anvendelse af alternative

datakilder under betingelsen, at disse er tilstrækkeligt dækkende.

Kapitel 5.2

konkluderede, at data for handelspriser på erhvervsgrunde i sig selv

var for mangelfulde til at understøtte en direkte handelsprismodel, og der vil der-

for også være udfordringer ved at benytte data til at opstille en standardbygge-

retsmodel på dette grundlag. I standardbyggeretsmodellen foregår vurderingen

dog på et mere aggregeret niveau end i en direkte handelsprismodel, og vurde-

ringerne foretages også mere skematisk. Derfor vil databehovet være mindre re-

lativt til en direkte handelsprismodel.

I den simple model er der taget udgangspunkt i fem områder, der samlet set

dækker hele Danmark og er dannet med udgangspunkt i Danmarks Statistiks

inddeling af kommuner i kommunetyper. Med denne inddeling er der indregnet

en gennemsnitlig kvadratmeterpris for de enkelte områder, hvilket udgør stan-

dardbyggeretsværdien for de givne områder. Kommunetyperne dækker over

mange kommuner, og modellen kan således ikke tage højde for forskellighe-

derne, der måtte være mellem kommunerne inden for samme kommunetype.

Dette betyder også, at salg af erhvervsgrunde i fx Frederikshavn Kommune vil

kunne påvirke grundvurderingerne i Lolland Kommune, idet kommunerne ligger i

samme gruppe. Det vurderes på den baggrund, at der vil være behov for en

yderligere opdeling af områderne, hvis modellen skal kunne anvendes som vur-

deringsmodel. Dette skaber udfordringer, da datagrundlaget skal dække flere

områder, hvilket stiller større krav til fordelingen af data inden for de enkelte om-

råder og efterfølgende beliggenhedskategorier.

Hvis der inddeles i regioner og kommunetyper, opnås en mere fintmasket områ-

deinddeling, og det håndterer også de største udfordringer med, at salg af er-

hvervsgrunde påvirker vurderingsniveauet på tværs af landet. Med den yderli-

gere inddeling i regioner vil salg kun have betydning for vurderingsniveau i

samme kommunetype inden for samme region. Når der ses på fordelingen af

handler med denne inddeling for hhv. butik/kontor og industri/lager, ses dog in-

dikationer på, at der vil opstå store udfordringer mht. dækningsgraden for data,

jf. tabel 5.19

tabel 5.20.

Det vurderes på den baggrund, at det ikke vil være

muligt at understøtte en så fintmasket model, hvorfor den videre analyse base-

rer sig på de fem overordnede kommunetyper uden inddeling i regioner.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 95

Tabel 5.19. Fordeling af handlede erhvervsgrunde for butik/kontor på region og kommune-

gruppe

Region

Hovedstaden

Hovedstads-

kommune

Oplands-

kommune

Provinsby-

kommune

Landkom-

mune

Storbykom-

mune

I alt

Region

Sjælland

Region

Syddanmark

Region

Midtjylland

Ikke muligt

Region

Nordjylland

121

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra Vurderingsstyrelsen (2016-juni 2022). N=399.

Tabel 5.20. Fordeling af handlede erhvervsgrunde for industri/lager på region og kommune-

gruppe

Region

Hovedstaden

Hovedstads-

kommune

Oplands-

kommune

Provinsby-

kommune

Landkom-

mune

Storbykom-

mune

I alt

134

Region

Sjælland

106

287

Region

Syddanmark

Region

Midtjylland

Ikke muligt

Region

Nordjylland

117

138

398

150

221

549

139

216

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra Vurderingsstyrelsen (2016-juni 2022). N=1.584.

I beregningerne i

tabel 5.21

benyttes den gennemsnitlige grundpris pr. kvm som

proxy for standardbyggeretsværdien. Dermed antages det, den gennemsnitlige

handelspris i et område afspejler den gennemsnitlige tilladte bebyggelsesinten-

sitet i området på samme måde, som standardbyggeretsværdien skal afspejle

denne gennemsnitlige tilladte bebyggelsesprocent.

De beregnede standardbyggeretsværdier varierer mellem 41 kr. og 483 kr. pr.

kvadratmeter, og til sammenligning er landsgennemsnittet 98 kr. pr. kvadratme-

ter, jf.

tabel 5.21.

Som det fremgår af

figur 5.10,

er kvadratmeterprisen for indu-

stri/lager koncentreret i intervallerne 0-50, 100-200 og mere end 500 kr. pr.

kvadratmeter for industri/lager. Det fremgår også, at der inden for samme kom-

munetype er en del variation i den gennemsnitlige kvadratmeterpris. Det illustre-

rer behovet for at dele områderne op i en række beliggenhedskategorier for at

fange variationen.

Tabel 5.21. Standardbyggeretsværdi for områderne, industri/lager

Kontantpris

Landkommune

Oplandskommune

Provinsbykommune

426.950.000

600.050.000

1.882.650.000

Solgt areal

10.340.000

7.330.000

19.560.000

Pris pr. kvm.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 96

Storbykommune

Hovedstadskom-

mune

Hele Danmark

780.850.000

376.700.000

4.067.250.000

3.670.000

780.000

41.680.000

213

483

Anm.: Kontantprisen og det solgte areal udgør den afrundede sum af de tilgængelige data. Pris. pr. kvm. er

udregnet som kontantpris divideret med solgt areal. Der er ikke foretaget en opdeling i grundværdi og

basisværdi i beregningerne.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra Vurderingsstyrelsen (2016-juni 2022). Antal

observationer=1.584.

Figur 5.10. Fordeling af handlede erhvervsgrunde, industri/lager

600

500

400

600

500

400

300

200

100

0-50

50-100

100-200

200-300

Kr. pr. m

Hovedstadskommune

Provinsbykommune

Landkommune

Storbykommune

Oplandskommune

300-400

400-500

500<

Antal grunde

300

200

100

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra Vurderingsstyrelsen (2016-juni 2022). Antal

observationer=1.584.

For butik og kontor varierer de beregnede standardbyggeretsværdier for de ud-

valgte områder mellem 157 kr. og 3.025 kr. pr. kvadratmeter,

jf. tabel 5.22.

Til-

svarende viser

figur 5.11,

at fordelingen af pris pr. kvadratmeter for butik/kontor

også er ujævn, da fordelingen er koncentreret i intervallerne 0-75 kr. pr. kvadrat-

meter og mere end 1.000 kr. pr. kvadratmeter. Det samme mønster, som var

gældende for industri/lager, gentager sig også for butik/kontor, og derfor er der

også her et behov for at kunne udarbejde beliggenhedskategorier.

Tabel 5.22 Standardbyggeretsværdi for områderne, butik/kontor

Kontantpris

Landkommune

Oplandskommune

Provinsbykommune

Storbykommune

Hovedstadskom-

mune

Hele Danmark

198.350.000

227.900.000

490.000.000

401.650.000

1.754.300.000

3.072.200.000

Solgt areal

1.260.000

810.000

1.560.000

750.000

580.000

4.960.000

Pris pr. kvm.

157

281

314

536

3.025

619

Anm.: Kontantprisen og det solgte areal udgør den afrundede sum af det tilgængelige data. Pris. pr. kvm. er

udregnet som kontantpris divideret med solgt areal. Der er ikke foretaget en opdeling i grundværdi og

basisværdi i beregningerne.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra Vurderingsstyrelsen (2016-juni 2022).

Antal observationer

=399.

Antal grunde

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 97

Figur 5.11 Fordeling af handlede erhvervsgrunde, butik/kontor

140

120

100

140

120

100

0-75

75-150

150-300

300-450

450-600

600-750 750-1.000

1.000<

Kr. pr. m

Hovedstadskommune

Provinsbykommune

Landkommune

Storbykommune

Oplandskommune

Antal grunde

Kilde: Egne beregninger på baggrund af data fra Vurderingsstyrelsen (2016-juni 2022). N=399.

Som anført tidligere er det særdeles vanskeligt at opstille nogle beliggenhedska-

tegorier inden for områderne, da det forudsætter objektive og observerbare mål,

der kan anvendes til at skelne mellem forskelle i grundes beliggenhedsværdi.

Der eksisterer forskellige forsøg på at opgøre beliggenhedsværdi. Fx anvender

ejendomsbranchen såkaldte ’primære’ og ’sekundære’ kategorier, som reflekte-

rer beliggenhed og stand for ejendommen. Denne opdeling er relativ, og ofte

sker sondringen ud fra de enkelte byer, hvilket vil øge antallet af områder i en

standardbyggeretsmodel markant. Dette er en dynamisk tilgang, hvor en ejen-

doms beliggenhedskategori kan forventes at ændre sig over tid. En mindre dyna-

misk tilgang er Danmarks Statistiks byopgørelse, der er baseret på befolknings-

tæthed indenfor respektive geografiske inddelinger omkring byer. Udarbejdelse

af beliggenhedsfaktorer vil derfor kræve en yderligere analyse på baggrund af

data for handelspriser og/eller ejendomsværdier, der er beregnet ved den af-

kastbaserede metode. Da modellen allerede er udfordret af et manglende data-

grundlag, har arbejdsgruppen valgt ikke at gå videre i opstillingen af en model

med forskellige beliggenhedskategorier. Flere beliggenhedskategorier vil for-

dele data ud på flere grupper, og dækningen vil således blive for mangelfuld til

at kunne producere anvendelige resultater.

5.4.3

Sammenfattende vurdering af standardbyggerets-

modellen

Standardbyggeretsmodellen (i det følgende forkortet SBM) følger på en række

punkter de samme grundlæggende principper som den vedtagne alternativom-

kostningsmodel. Arbejdsgruppen vurdering af SBM i lyset af principperne for en

god vurderingsmodel kan sammenfattes som følger.

Slutbrugerperspektiv:

Hvis standardbyggeretsværdien fastsættes med udgangs-

punkt i en grundresidualmodel, hvor en bygningsværdi estimeret efter fx COWI-

metoden fratrækkes en ejendomsværdi beregnet med den afkastbaserede me-

tode, vil den derved fremkomne grundværdi ikke fuldt ud afspejle værdien af

grunden fra et slutbrugerperspektiv,

jf. arbejdsgruppens vurdering af grundresi-

dualmodellen.

Hvis det nødvendige datagrundlag for anvendelse af en grundre-

sidualmodel ikke er til stede, og man i stedet må fastsætte standardbyggerets-

værdien ud fra handelspriser på ubebyggede erhvervsgrunde, vil de beregnede

Antal grunde

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 98

grundværdier i SBM typisk afspejle et investorperspektiv, ligesom det er tilfældet i

en direkte handelsprismodel. I praksis kan SBM således ikke leve op til kravet om

vurdering efter et slutbrugerperspektiv.

Bedste økonomiske anvendelse:

I SBM fastsættes grundværdien på baggrund af

den maksimalt tilladte udnyttelse af grunden, hvilket i et vist omfang afspejler

den bedste økonomiske anvendelse af grunden i ubebygget stand.

Samfundsskabte værdier:

Med beliggenhedsfaktoren i SBM sikres i princippet, at

grundvurderingen tager højde for samfundsskabte værdier, der ikke direkte er

karakteristika for selve grunden.

Forudsigelige vurderinger pba. objektive data:

Når inddelingen i overordnede

områder og beliggenhedskategorierne inden for disse samt kriterierne for ud-

vælgelse af referenceejendomme og det anvendte datagrundlag til beregning af

standardbyggeretsværdien er fastlagt, vil SBM i princippet opfylde kravet om for-

udsigelige vurderinger på basis af objektive kriterier. Som følge af modellens

skematiske karakter, hvor alle ejendomme af en given type i en given beliggen-

hedskategori ansættes til samme byggeretsværdi, vil vurderingerne i SBM have

større forudsigelighed end vurderingerne i en direkte handelsprismodel.

Rimelige vurderinger på tværs af type og beliggenhed:

Den skematiske karakter

af SBM betyder dog samtidigt, at modellen ikke på et realistisk datagrundlag vil

kunne give rimelige vurderinger på tværs af ejendomstype og beliggenhed. Med

en realistisk grad af opdeling i hovedområder og beliggenhedskategorier vil

mange ejendomme med potentielt meget forskellige karakteristika og beliggen-

hedsværdier få samme vurdering i SBM.

Implementering og administrerbarhed:

Arbejdsgruppens analyse har vist, at der

er grundlæggende dataudfordringer ved implementering af en SBM. Det medfø-

rer udfordringer ved en fastsættelse af de overordnede områder, kategorisering

af erhvervsgrundes beliggenhedskategori samt fastsættelse af standardbygge-

retsværdier. Arbejdsgruppen vurderer således, at en fastlæggelse af retvisende

vurderinger ud fra en standardbyggeretsmodel ikke vil være mulig, uden at det

vil indebære et væsentligt omfang af manuelle vurderinger. Dette vil både kræve

et meget betydeligt ressourceforbrug og omfatte kompetencer, der ikke på nu-

værende tidspunkt er tilgængelige i tilstrækkeligt omfang i Skatteforvaltningen,

og det vil indebære, at vurderingerne i væsentligt mindre omfang vil være base-

rede på objektive forhold. Det sparsomme datagrundlag medfører således, at

SBM i praksis ikke kan leve op til kravet om, at vurderingssystemet skal kunne im-

plementeres og administreres.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 99

5.5 Ensartet vurdering på kommuneniveau af

grunde til industri og lager

5.5.1

Problemstilling

I alternativomkostningsmodellen (AOM) vurderes erhvervsgrunde med udgangs-

punkt i ejerboligmodellen, hvorved de nærtliggende ejerboligers værdi påvirker

vurderingen af erhvervsgrunde. Dette betyder, at forskelle i ejerboligværdier vil

blive afspejlet i vurderingerne af erhvervsgrunde.

AOM medfører, at de samfundsskabte værdier, der forøger værdien af ejerbolig-

grunde, i et vist omfang også bliver overført til vurderinger af erhvervsgrunde.

For grunde til butik og kontor er det plausibelt, at de forhold, der øger værdien af

ejerboliggrunde, også øger værdien af grunde til butikker og kontorer. God ad-

gang til offentlig transport, nærhed til bymidten og fravær af støj kan være ek-

sempler på forhold, der både øger værdien for såvel ejerboliggrunde som

grunde til butikker og kontorer.

Det kan dog i højere grad udfordres, at de samme samfundsskabte forhold, der

giver værdi for boliggrunde, også medfører lignende, faktiske værdistigninger for

grunde til industri og lager. En række af disse faktorer, fx trafikstøj, udsigtslinjer,

nærhed til skov og vand, er ”slået fra” i AOM og indgår derfor ikke som en del

af værdiansættelsen af erhvervsgrunde. Der er imidlertid en række ikke-obser-

verbare forhold, der kan øge værdien af et boligområde, men som næppe i

samme omfang påvirker værdien af industrigrunde. Faktorer som gode skolefor-

hold, fritidsaktiviteter og generel anseelse af området kan der ikke korrigeres for

i AOM, hvilket betyder, at sådanne forhold får betydning for værdiansættelsen af

erhvervsgrunde.

Hvis det forholder sig således, at værdien af industri- og lagergrunde i overve-

jende grad ikke påvirkes af de samme forhold, som påvirker værdien af bolig-

grunde, så vil AOM kunne medføre nogle uhensigtsmæssigheder, når der skal

fastsættes vurderinger af industri- og lagergrunde. Dette kan fx være tilfældet for

to i øvrigt ens industrigrunde, der får forskellige vurderinger, fordi den ene grund

er beliggende i nærhed til et dyrere boligkvarter end den anden grund,

jf. eksem-

pel i tabel 5.23.

Hvis forskellen i værdien mellem boligkvartererne skyldes for-

hold, der ikke har betydning for industrigrunde, vil grundvurderingen kunne op-

fattes som uretfærdig af ejeren af industrigrund A i eksemplet.

Der kan således være nogle svagheder ved alternativomkostningsmodellen i det

tilfælde, hvor der ikke er en positiv sammenhæng mellem de forhold, der påvir-

ker værdien af boliggrunde, og de forhold, der påvirker værdien af industri-

grunde.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 100

Tabel 5.23. Beregningseksempel for to industrigrunde

Industrigrund A

Grundareal

Standardgrund-

værdi for parcelhus-

grund på 800 m

pba. referenceejen-

domme

Standardgrund-

værdi pr. m

grund-

areal

Skalering

Grundværdi efter

skalering

Kilde: Egne beregninger.

Industrigrund B

10.000 m

[A]

10.000 m

[B]

2.000.000 kr.

400.000 kr.

[C]=[B]/800

2.500 kr.

500 kr.

[D]

[E]=[A]*[C]*[D]

0,5*0,8=0,4

10.000.000 kr.

0,5*0,8=0,4

2.000.000 kr.

5.5.2

En model med ensartet kvadratmeterpris for indu-

strigrunde

Som alternativ til de gældende regler for vurdering af grunde til industri og lager

kan man tænke sig, at der inden for hver kommune fastsættes en ens kvadrat-

meterpris på grunde til industri og lager, som beregnes ud fra den gennemsnit-

lige vurdering af grunde til ejerboliger pr. kvadratmeter i kommunen med en ef-

terfølgende nedskalering. Med en ensartet kvadratmeterpris for industrigrunde

undgås situationer, hvor industrigrunde fastsættes ud fra nærtliggende bolig-

grunde, hvor priserne kan være påvirket af forhold, der er irrelevante for industri-

grunde.

Der kan fremhæves to fordele ved at anvende en ensartet kvadratmeterpris for

grunde til industri og lager. For det første kan det muligvis være administrativt

lettere med en ensartet kvadratmeterpris, der fastsættes på kommuneniveau.

For det andet undgås, at større klynger af industrigrunde kan risikere at blive be-

skattet forskelligt, hvis der er forskel på, hvilke referenceejendomme, der er de

nærmeste. Dette kan være særligt aktuelt, hvis den ene ende af klyngen ligger

tæt på et dyrere boligområde, mens den anden ende af klyngen ligger tæt på et

billigere boligområde.

En af ulemperne ved modellen er, at den ensartede vurdering vil medføre en hø-

jere vurdering for industrigrunde, der ligger i områder med lavere boligpriser end

gennemsnittet for kommunen. Modellen vil således indebære en omfordeling fra

ejere af industrigrunde, der i dag vurderes lavt, til ejere af grunde, der efter da-

gens regler vurderes højt, hvor de p.t. lavt vurderede industrigrunde vil skulle be-

tale en større andel af den samlede grundskyld. For industrigrunde tæt ved by-

erne kan dette give mening, da der ikke nødvendigvis vil være den store forskel

på rentabiliteten af at drive erhverv på sådanne industrigrunde. Det vil dog også

betyde, at industrigrunde beliggende væk fra byerne vil få den samme vurdering.

Det vil sætte sig i grundpriserne, hvormed priserne i områderne væk fra byerne

forventes at falde, mens priserne tættere på byerne forventes at stige. Herud-

over kan det bemærkes, at for industriområder, der ligger på tværs af kommune-

skel, vil ejendommene blive vurderet forskelligt, hvilket vil kunne anses for urime-

ligt for de ejendomme, der ligger i kommunen med de højere priser.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 101

5.5.3

Beliggenhedens betydning for værdien af industri-

grunde

Der er kun få datakilder til rådighed, der kan benyttes til at undersøge værdien af

industrigrunde for forskellige lokationer inden for samme kommune eller by. Af

tabel 5.24

fremgår data for industrigrunde fra Nordicals markedsrapport for 2.

kvartal 2024. På baggrund af data er der beregnet en ejendomsværdi pr. kva-

dratmeter ud fra en afkastbaseret metode, hvor markedslejen divideres med for-

rentningskravet. Et gennemsnit for 2023 er beregnet fra hvert kvartal i 2023. I

markedsrapporten skelnes der mellem primære og sekundære lokationer, hvor-

med der er en form for opdeling i forhold til beliggenhed. Det bemærkes, at vær-

dierne er et udtryk for ejendomsværdier og ikke grundværdier, hvorfor der skal

tages en række forbehold ved at anvende data til at beskrive forskelle i grund-

værdier på baggrund af beliggenheder. Derudover er der tale om gennemsnits-

værdier for begge kategorier, hvormed det ikke er muligt at sammenholde den

enkelte ejendoms markedsleje med det konkrete forrentningskrav.

På baggrund af den beregnede ejendomsværdi for de tilgængelige områder kan

der observeres en væsentlig forskel mellem ejendomme i den primære kategori

og ejendomme i den sekundære kategori. Forskellene i de beregnede ejendoms-

værdier kan henføres til både forskelle i leje og forrentning mellem de to katego-

rier. Da beliggenheden også spiller en rolle i kategoriseringen af ejendomme,

kan der med en vis usikkerhed forventes en lignende tendens for grundværdi-

erne.

Det er ikke muligt at afklare, om de primære industriejendomme i Nordicals mar-

kedsdata vil få en højere vurdering i alternativomkostningsmodellen end de se-

kundære industriejendomme. Det skyldes, at det ikke muligt at observere om de

primære industriejendomme ligger tættere på dyrere boligområder, end de se-

kundære industriejendomme. Man kan dermed ikke konkludere fra disse data,

om vurderinger af industrigrunde i AOM vil følge samme tendens som markeds-

data fra Nordicals. Tallene i

tabel 5.24

indikerer dog, at forskelle i beliggenheden

af industriejendomme inden for den enkelte kommune kan have mærkbar betyd-

ning for ejendommenes markedsværdi. Da beliggenheden er et væsentligt ka-

rakteristikum ved en grund, må den således også antages at have mærkbar be-

tydning for værdien af en industrigrund, hvilket taler mod at operere med samme

kvadratmeterpris for alle industrigrunde i en kommune.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 102

Tabel 5.24. Ejendomsværdier for industri/lager baseret på Nordicals MarketForesight rapport

Område

Beliggenhed

Leje

Kr./m

Startforrentning

Pct.

6,75

7,50

5,00

6,50

5,81

8,13

5,31

8,13

7,25

9,25

7,25

9,00

6,13

7,31

7,63

8,50

8,38

9,75

8,63

10,00

8,25

9,50

5,50

7,50

5,50

7,50

5,44

6,88

7,50

10,00

5,75

7,38

5,25

6,75

7,63

8,81

7,00

Beregnet

ejendomsværdi

Kr./m

11.111

8.667

14.000

7.692

12.043

4.846

14.118

4.923

5.862

3.514

7.586

2.917

8.163

4.872

4.918

3.235

4.179

2.821

3.478

2.500

4.924

2.632

9.432

4.583

9.432

4.583

9.195

4.364

4.583

2.250

8.370

4.407

10.476

5.556

5.164

3.333

5.000

Hillerød

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

750

650

700

500

700

394

750

400

425

325

550

263

500

356

375

275

350

275

300

250

406

250

519

344

519

344

500

300

344

225

481

325

550

375

394

294

350

København

Roskilde

Køge

Næstved

Slagelse

Odense

Svendborg

Sønderborg

Haderslev

Esbjerg

Kolding

Vejle

Horsens

Herning

Silkeborg

Aarhus

Randers

Viborg

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 103

Sekundær

Aalborg

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

275

325

175

475

375

425

325

8,00

7,50

10,00

6,13

7,50

7,56

9,06

3.438

4.333

1.750

7.755

5.000

5.620

3.586

Aalborg

Frederikshavn

Anm.:

”Primær”

betegner ejendomme i byen med top beliggenhed og kvalitet.

”Sekundær”

betegner

ejendomme i byen med en gennemsnitlig beliggenhed og stand. Tal for 2023 er beregnet som et simpelt

gennemsnit af leje (eksklusiv lejebetalte driftsudgifter og skatter) og den forventede årlige forrentning.

Kilde: Nordicals Market Foresight (Q1 2024).

5.5.4

Sammenfattende vurdering af modellen med ensar-

tet kvadratmeterpris for industrigrunde

Modellen med ensartet kvadratmeterpris for grunde til industri og lager (EKM) er

en variant af alternativomkostningsmodellen, hvor vurderingen af en grund in-

den for denne erhvervskategori alene afhænger af den gennemsnitlige kvadrat-

meterpris på ejerboliger i kommunen. Da EKM således er nært beslægtet med

AOM, gælder flertallets og mindretallets vurdering af AOM ud fra de seks kriterier

for en god vurderingsmodel også i stort omfang for EKM.

Et flertal af arbejdsgruppen vurderer således, at EKM i stort omfang lever op til

principperne om vurdering efter et slutbrugerperspektiv, bedste økonomiske an-

vendelse, afspejling af samfundsskabte værdier, forudsigelige vurderinger pba.

objektive data samt implementerbarhed og administrerbarhed.

EKM og AOM adskiller sig dog fra hinanden, når det gælder kravet om rimelige

vurderinger på tværs af beliggenhed. Visse samfundsskabte forhold, der påvir-

ker værdien af ejerboliger, vil ikke i samme grad påvirke markedsværdien af

grunde til industri og lager, og AOM kan dermed indebære en skæv vurdering af

industrigrunde. Modellen med ensartede kvadratmeter på kommuneniveau vil

undgå disse situationer, men det er usikkert, om industriejendommene i en så-

dan model vil blive vurderet mere retvisende end i AOM, da der i en sådan model

fx vil være ejendomme langt fra byerne, som vil blive vurderet væsentligt højere.

De markedsdata, som arbejdsgruppen har fremlagt i

afsnit 5.5.3,

tyder på, at be-

liggenheden inden for en kommune kan have væsentlig betydning for værdien af

en industrigrund, hvilket umiddelbart taler imod en model med samme kvadrat-

meterpris for alle industrigrunde i kommunen.

Det ligger endvidere i logikken bag AOM, at hvis der er værdifulde arealer i nær-

heden af ens grund, så beslaglægger man også en værdifuld jord. Værdien ned-

skaleres, hvis den tilladte anvendelse er begrænset, men på langt sigt vil det

være muligt at ophæve anvendelsesbegrænsninger og fx opføre ejerboliger på

grunden. En højere grundvurdering i et område med omkringliggende høje bolig-

vurdering kan således trække i retning af en mere samfundsøkonomisk optimal

anvendelse af grunden på langt sigt.

På denne baggrund finder et flertal af arbejdsgruppen, at AOM i højere grad end

EKM lever op til princippet om rimelige vurderinger på tværs af beliggenhed.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 104

Et mindretal, Thomas Booker, mener, at EKM kun i ringe grad lever op til princip-

perne om vurdering efter et slutbrugerperspektiv, bedste økonomiske anven-

delse, afspejling af samfundsskabte værdier, forudsigelige vurderinger pba. ob-

jektive data. Modellen lever dog op til princippet om implementerbarhed og ad-

ministrerbarhed.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 105

5.6 Hybridmodel til vurdering af erhvervsgrunde

Et medlem af arbejdsgruppen, Thomas Booker, har foreslået en hybridmodel til

vurdering af erhvervsgrunde, der giver valgfrihed for vurderingsmyndigheden til

at vælge den vurderingsmetode, som efter myndighedens opfattelse giver den

mest retvisende vurdering af den enkelte ejendom. I

afsnit 5.6.1

præsenteres be-

skrivelse og vurdering af hybridmodellen. Herefter følger i

afsnit 5.6.2

arbejds-

gruppens flertals vurdering af modellen.

5.6.1

Mindretallets beskrivelse og vurdering af hybrid-

modellen

Baggrund

Data til understøttelse af AOM hviler i første række på data om handler med be-

byggede og ubebyggede ejerboliggrunde. Det skyldes, at der findes væsentligt

flere ejerboliger end erhvervsejendomme, og at der således findes væsentligt

flere handelsdata for ejerboliger end handelsdata for erhvervsejendomme. AOM

hviler således på den præmis, at der er i ethvert geografisk område i Danmark et

rimelig konsistent forhold mellem værdien af en grund til beboelse og til erhvervs-

anvendelse.

Et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas Booker, har imidlertid konstateret, at:

•

De lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medfører, at grundværdi-

ansættelserne for erhvervsgrunde vil afvige med mere end 20 pct. for er-

hvervsgrunde til industri og lager i mere end 80 pct. af alle kommunerne.

•

De lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medfører, at grundværdi-

ansættelserne vil afvige med mere end 20 pct. for erhvervsgrunde til kontor

og butik i over 70 pct. af landets kommuner.

Arbejdsgruppen har ydermere kigget på data fra 2 af de større markedsaktører i

Danmark, Colliers og Nordicals (tabel

B12.1

tabel 4.5).

På samme måde som data fra EjendomDanmark har et mindretal i arbejdsgrup-

pen konstateret, at:

•

De lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medfører, at grundværdi-

ansættelserne for erhvervsgrunde vil afvige med mere end 20 pct. for er-

hvervsgrunde til butik i mere end 84 pct. (Colliers) og 93 pct. (Nordicals) af

alle datapunkterne.

•

De lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medfører, at grundværdi-

ansættelserne vil afvige med mere end 20 pct. for erhvervsgrunde til kontor i

over 45 pct. (Colliers) og 50 pct. (Nordicals) af alle datapunkterne.

•

De lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medfører, at grundværdi-

ansættelserne for erhvervsgrunde vil afvige med mere end 20 pct. for er-

hvervsgrunde til industri i mere end 84 pct. (Colliers) og 77 pct. (Nordicals) af

alle datapunkterne.

Data fra EjendomDanmark og fra de to markedsaktører (Colliers og Nordicals)

peger for det første på, at kontor og butik ikke kan behandles samlet

–

hverken

baseret på de samlede data eller for de enkelte områder. I anden omgang viser

Målt i forhold til data om værdiforskellen mellem en ejerbolig (altså den værdi, hvorfra der nedskaleres)

og de respektive anvendelser til industri og lager samt kontor og butik.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 106

data, at der ikke

–

blot tilnæmelsesvis

–

i ethvert geografisk område i Danmark er

et rimelig konsistent forhold mellem værdien af en grund til beboelse og til er-

hvevsanvendelse.

Derudover er Arbejdsgruppen på mindretallets foranledning blevet præsenteret

for en oversigt over 10 ejendomme, som har fået ansat handelsværdien af deres

grunde i ubebygget stand i vurderingsniveauet oktober 2019 af fagkyndige fra

Vurderingsankenævnene. Denne oversigt viser, at der i mange tilfælde er meget

store forskelle på handelsværdien af grundene i ubebygget stand i vurderingsni-

veauet oktober 2019 fastsat fagkyndige fra Vurderingsankenævnene sammen-

lignet med AOMs foreløbige 2023-vurderinger. Blandt de mest opsigtvækkende

eksempler er der en erhvervsejendom i Københavnsområdet, hvor de fagkyn-

dige i Vurderingsankenævnet har ansat handelsværdien af grunden i ubebygget

stand i 2019-niveau til ca. 14 pct. af den værdi, som ejendommen er blevet vur-

deret til i henhold til AOM i den foreløbige vurdering pr. 1. januar 2023.

Et overvejende flertal i Følgegruppen til Arbejdsgruppen har endvidere sam-

stemmende kritiseret AOM. Der henvises til afsnittet nedenfor.

Et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas Booker, har overvejet mulighederne for

at udvikle en anden model for grundværdiansættelse af erhvervsgrunde, som

kan imødekomme kritikken fra det overvejende flertal fra Følgegruppen uden at

forsinke de nye erhvervsvurderinger yderligere. Baggrunden for den foreslåede

alternative model er nærmere beskrevet i afsnit 3 nedenfor. Selve den foreslå-

ede alternative model er nærmere beskrevet i afsnit 4 nedenfor.

Input om AOM fra Følgegruppen

Følgegruppen til Arbejdsgruppen består af Danske Advokater, FSR, Dansk Ejen-

domsmæglerforening, Finans Danmark, SMV Danmark, Landbrug & Fødevarer,

EjendomDanmark, Dansk Industri, Dansk Erhverv, Boligøkonomisk Videnscenter

og BL - Danmarks Almene Boliger. Af disse 11 deltagere i Følgegruppen har 8

meddelt Arbejdsgruppen, at de kan tiltræde 1 eller flere af nedenstående kritik-

punkter af AOM:

A. Det giver ikke mening at ansætte en erhvervsejendom ud fra, at denne skulle

kunne anvendes til beboelse. Det er forskellige karakteristika, som er værdi-

skabende for henholdsvis en erhvervsejendom og en boligejendom.

B. Den værdi, som AOM kommer frem til, afviger væsentligt fra en markedsvær-

diansættelse og/eller ejendomsejernes egen værdiansættelse.

C. Aktørerne i ejendomsbranchen genkender ikke begrebet "slutbrugerperspek-

tiv". De kan derfor ikke forudsige, hvordan AOM vil ansætte grundværdien

(manglende forudberegnelighed).

D. AOM kan medføre grundværdiansættelse med mere end 50 pct., 500 pct. eller

5.000 pct. fra handelsværdien af konstaterede handler af erhvervsgrunde i

ubebygget stand, uden at det medfører, at grundværdiansættelsen kan æn-

dres ved klage eller domstolsprøvelse endsige efter reglerne om genopta-

gelse.

E. Usikkerheden i forhold til de fremtidige grundværdiansættelser giver en stor

usikkerhed i markedet, og det kan hæmme transaktionsaktiviteten.

Af de resterende 3 har 2 (herunder Finans Danmark) meddelt, at de ikke mener,

at de har en tilstrækkelig indsigt i AOM til at kunne forholde sig til kritikpunkterne.

Den sidste har angivet en anden årsag.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 107

Baggrunden for den foreslåede nye metode

Gældende vurderingsnorm for ejerboliger og erhverv

På nuværende tidspunkt er der for ejendomme, som er ejerboliger (EVL § 3, stk.

1, nr. 1) eller erhvervsejendomme (EVL § 3, stk. 1, nr. 4) 3 forskellige vurderings-

metoder.

For ejerboliger der ikke er ejerlejligheder følger det af hovedreglen i EVL § 15,

stk. 1, og af den specifikke regulering i EVL §§ 24-27 a, at der gælder en direkte

handelsværdinorm. Det gælder, uanset at der i lovbemærkningerne er anført

metoder til værdiansættelsen af ejerboliger (grundværdikurve mv.). Hvis det kan

påvises, at grundværdien (eller ejendomsværdien) afviger med mere end +/- 20

pct. fra handelsværdien, er ansættelsen at anse som "forkert". Dette

–

altså at

der gælder en direkte handelsværdinorm

–

understøttes tillige af den mulighed,

som ejerboligejer har for at ændre den foreløbige grundværdi pr. 1. januar 2022.

Dette kan således ske, jf. EVL § 89 d, stk. 4, nr., 2, hvis ejendomsejeren i en salgs-

eller købssituation kan påvise, at den foreløbige ejendomsværdi er forkert med

mindst 20 pct.

For ejerboliger gælder der altså i udgangspunktet

ikke

et "slutbrugerperspektiv".

Da de handelsværdier, som ligger til grund for udarbejdelsen af grundværdikur-

ven for parcelhuse, imidlertid i udgangspunktet består af handler til private bo-

ligejere ("slutbrugere"), ligger der dog allerede i grundværdiansættelsesnormen

et væsentligt "slutbrugerperspektiv".

For ejerlejligheder i etageboligbebyggelse (EVL §19 a) og for rækkehuse på mo-

derejendomme, der også omtales som rækkehusopdelte ejerlejligheder (EVL §

19 b), er vurderingsnormen for grundværdiansættelse justeret i forhold til vurde-

ringsnormen for grundværdiansættelse af en- og tofamilieshuse.

Der gælder dog for sådanne ejerlejligheder fortsat en handelsværdinorm.

Grundværdiansættelse kan imidlertid i henhold til lovforarbejderne afvige fra de

konstaterede handelsværdier i markedet,

Hvis man bortser fra egentlige udviklingsområder, er forskellen mellem de ob-

serverede handelsværdier og slutbrugerperspektivet således nogenlunde sva-

rende til investors fortjeneste ved projektet.

Det er endvidere med EVL § 19 b udtrykkeligt fastslået, at metoden til ansættel-

sen af grundværdien af rækkehusopdelte ejerlejligheder sker efter

"samme me-

tode som ejendomme til helårsbeboelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 1",

og i lovbemærknin-

gerne er der henvist til, at grundværdien skal være udtryk for slutbrugerens vær-

diansættelse af grunden. Hvis en ejerboligejer selv har købt sin grund, er købe-

summen altså fastsat ud fra "slutbrugerperspektiv" (der er så ingen investor, der

skal have en særskilt fortjeneste).

For erhvervsejendomme mv. (EVL § 3, stk. 1, nr. 4) er reglerne for grundværdian-

sættelse på nuværende tidspunkt ganske anderledes.

Erhvervsgrunde grundværdiansættes

ikke

efter handelsværdinormen, der er be-

skrevet i de ovenfor nævnte regler, men efter de regler, der er beskrevet i EVL §§

34-34f. Erhvervsgrunde grundværdiansættes i første omgang som beboelse

–

nogle tilfælde som etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, i andre tilfælde som

parcelhuse

–

ud fra et slutbrugerperspektiv, Grundværdierne nedskaleres deref-

ter ud fra skaleringsfaktorer, som er fastsat ud fra de relative huslejeniveauer og

afkastgrader, ligesom grundværdien reduceres for moms, hvor dette er anset

som relevant.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 108

Det er med bemærkningerne til EVL §§ 34-34g beskrevet, at alternativomkost-

ningsmodellen skal forsøge at ramme reelle værdier for erhvervsejendomme og

metoden er på denne baggrund udtryk for en "skematisk handelsprisnorm".

Datagrundlaget og tidligere gjorte overvejelser om vurderingsmodeller

Et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas Booker, har i overvejelserne af en anden

model for grundværdiansættelse af ejendomme til erhverv taget højde for, at de

data om handler af ubebyggede erhvervsgrunde i Danmark, som Arbejdsgrup-

pen har fået præsenteret, ikke er tilstrækkelige til på et solidt grundlag at kunne

værdiansætte alle erhvervsejendomme baseret udelukkende på disse data.

Arbejdsgruppen har herved henset til, at data geografisk er spredt, således at

det ikke giver mening alene ud fra data at grundværdiansætte erhvervsgrunde i

hele Danmark.

Arbejdsgruppen har herudover henset til, at datagrundlaget senere vil kunne op-

dateres, da der ikke sker registrering i offentlige registre af værdiansættelsen af

erhvervsejendomme, der er handlet som led i en virksomhedsoverdragelse (sel-

skabshandel).

Selvom de indsamlede data om handler af erhvervsgrunde ikke i sig selv kan

danne grundlag for grundværdiansættelse af erhvervsgrunde i alle dele af Dan-

mark, finder et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas Booker, imidlertid, at der fo-

refindes tilstrækkelige data om konstaterede handelsværdier af ubebyggede er-

hvervsgrunde, data om markedslejeniveauer og forrentningskrav mv til, at de

data, der rent faktisk forefindes, både kan og bør indgå i grundværdiansættel-

serne, der skal foretages af Vurderingsstyrelsen.

Behovet for at anvende den tilgængelige data og i øvrigt arbejde videre med at

indsamle yderligere data er efter et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas

Bookers opfattelse bestyrket af, at de nugældende lovfæstede nedskalerings-

faktorer rammer forkert med mere end 20 pct. i 70-80 pct. af landets kommuner.

Det ændres efter mindretallets opfattelse ikke af, at grundværdiansættelse ud

fra en grundresidualmetode (altså ved brug af data om markedslejeniveauer og

forrentningskrav) tidligere er blevet afvist, fordi grundresidualmetoden i visse til-

fælde, primært i provinsen, vil medføre, at grundværdierne bliver negative (opfø-

relsesomkostningerne for bebyggelsen overstiger ejendomsværdien opgjort

som handelsværdien af grund + bygning).

Den foreslåede model fra mindretallet i Arbejdsgruppen, Thomas Booker

Det er mindretallet i Arbejdsgruppen, Thomas Bookers vurdering, at der på nu-

værende tidspunkt bør etableres en hybridmodel, hvorefter grundværdiansæt-

telse af ejendomme til erhverv baseres på en handelsværdinorm for slutbruge-

ren (altså præcis den værdi, som AOM tilstræber at ramme), og handelsværdien

bør, hvor det er muligt, ansættes på grundlag af de handelsdata for grunde til er-

hverv, der rent faktisk foreligger, og som kan hentes i offentlige registre, mens

handelsværdien i andre tilfælde kan ansættes ud fra andre metoder, herunder fx

grundresidualmodellen eller AOM.

Det betyder, at handelsværdinormen skal være det eneste, som skal være nor-

meret med ejendomsvurderingsloven. Det udgangspunkt kendes allerede fra i

dag, hvor den overordnede vurderingsnorm som nævnt er fastlagt med EVL §

15, stk. 1.

Mindretallet i Arbejdsgruppen, Thomas Booker, vurderer, at det acceptable

spænd, hvorefter grundværdiansættelser, der ikke afviger fra handelsværdien

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 109

med mere end +/- 20 pct., passende kan fastholdes. Som hidtil ud fra antagel-

sen, at der ikke findes én eksakt handelsværdi for slutbrugerne, men at der i ste-

det er et spænd, inden for hvilke enhver værdiansættelse vil kunne siges at være

et retvisende udtryk for den forventelige handelsværdi for slutbrugeren.

I forhold til handelsværdi af grunden i ubebygget stand for slutbrugeren bør det i

lovforarbejderne præciseres, hvad der skal forstås ved fx "slutbrugerperspekti-

vet", herunder hvorledes "slutbrugeren" defineres. Det bemærkes i den forbin-

delse, at der er tilgængelige data, som viser, hvad en investors fortjeneste som

udgangspunkt vil være i forskellige byggeprojekter. Det betyder altså, at det vil

være relativt ukompliceret at justere en investor-handelsværdi til en handels-

værdi ud fra et slutbrugerperspektiv.

Det vigtige er ikke selve vurderingsnormen (altså om man ønsker det nugæl-

dende slutbrugerperspektiv eller om det skal være en direkte handelsværdi-

norm), men at der indføres frit metodevalg for vurderingsmyndigheden ud fra de

tilgængelige data til at fastsætte grundværdien i overensstemmelse med den

vurderingsnorm, som vælges.

Fordele ved den foreslåede model

Den foreslåede model vil sikre, at der kan foretages grundværdiansættelse ud

fra de konstaterede handelsværdier for slutbrugeren i de områder, hvor data er

tilstrækkelig solidt, og at der i de øvrige områder kan foretages grundværdian-

sættelse ved brug af andre metoder, herunder AOM.

Den foreslåede model vil således sikre, at der fortsat kan udsendes lovmedhol-

delige vurderinger til alle erhvervsejendomsejere uden yderligere forsinkelse,

idet Vurderingsstyrelsen vil kunne benytte AOM som "fall-back-metode" til at fo-

retage grundværdiansættelse, hvor datagrundlaget ikke giver belæg for at an-

vende en anden metode til at fremfinde handelsværdien. Vurderingsstyrelsen vil

dermed kunne udsende ejendomsvurderinger i alle geografiske områder uden

yderligere forsinkelser af erhvervsvurderingerne.

Den foreslåede model vil modsat sikre, at erhvervsejendomsejerne opnår mulig-

hed for en efterfølgende klage- eller domstolsbehandling, måske endda ved

genoptagelse ved Vurderingsstyrelsen i forlængelse af en rettidig klage, jf. SFL §

35 a, stk. 5, af grundværdiansættelsen ud fra den overordnede handelsværdi-

norm for slutbrugeren.

Ejendomsejerne vil i forbindelse med klage- eller genoptagelsesbehandlingen

kunne bidrage med oplysninger, der ikke på nuværende tidspunkt er tilgænge-

lige i Vurderingsstyrelsens systemer, men som i den forbindelse vil kunne blive

lagret dér til optimering af datagrundlaget for senere erhvervsvurderinger.

Den foreslåede model imødekommer dermed en lang række af de kritikpunkter,

som har været rejst af ejendomsaktørerne, herunder af den overvejende del af

Følgegruppen, som blandt andet har kritiseret AOM for dels at mangle forudbe-

regnelighed og dels for at ramme væsentligt forkert.

Det skal ses i lyset af, at situationen efter gældende regler er, at en erhvervsejen-

domsejer ikke via klagebehandling vil kunne få nedsat vurderingen af en er-

hvervsejendom, uanset om det under klagebehandlingen dokumenteres, at vur-

deringen afviger med mere end 20 pct. fra handelsværdien af den påklagede

ejendom. En erhvervsvurdering vil efter gældende regler udelukkende kunne

ændres, hvis erhvervsejendomsejeren påviser, at grundværdiansættelserne af

andre

omkringlæggende (og i nogle tilfælde temmelig fjerntliggende)

ejerboliger

afviger med mere end 20 pct. fra den forventelige handelsværdi af disse. Denne

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 110

på nuværende tidspunkt forudsatte klageproces strider umiddelbart i sig selv

imod både almindelig retsfølelse og udgangspunktet, at klage- og domstolsbe-

handlingen som udgangspunkt skal omfatte enkeltsagsbehandling, mens det er i

vurderingsarbejdet, der skal udføres af Vurderingsstyrelsen, at der skal sikres

sammenhæng i vurderingerne på tværs og inden for de enkelte kategorier af

ejendomme.

Den foreslåede model vil af samme grund have en væsentligt større legitimitet i

markedet, og erhvervsejendomsejerne vil i væsentligt større omfang end med

den nuværende model kunne estimere, hvad grundværdiansættelsen og dermed

ejendomsskatterne bliver i fremtiden.

Den foreslåede model øger dermed både retssikkerheden og den forudsigelig-

hed og gennemsigtighed i de fremtidige vurderinger, der generelt efterspørges,

og som vanskeligt kan opnås efter gældende regler.

Den foreslåede model vil herudover give Vurderingsstyrelsen mulighed for at

fastsætte og anvende konkrete

kommunespecifikke

nedskaleringer, som synes

at være tiltrængt, når henses til, at et mindretal i Arbejdsgruppen, Thomas

Booker, ved en undersøgelse af data om værdiforskellen mellem ejerbolig (altså

den værdi, hvorfra der nedskaleres) og de respektive anvendelser til industri og

lager samt kontor og butik konstaterer, at de lovfæstede nedskaleringer indike-

rer, at grundværdiansættelserne rammer forkert med mere end 20 pct. i 70-80

pct. af landets kommuner.

Anvendelse af sådanne kommunespecifikke nedskaleringer vil således i sig selv

medføre en betydelig forbedring af sandsynligheden for, at AOM kan føre til mere

retvisende grundværdiansættelser.

Fastsættelse af sådanne kommunespecifikke nedskaleringer vil herudover med-

føre, at de nuværende landsdækkende nedskaleringsfaktorer, der er uhensigts-

mæssigt gunstige for ejendomsejere i visse kommuner, men tilsvarende ugun-

stige for andre ejendomsejere i andre kommuner, vil kunne ophæves. Dermed vil

den nu foreliggende og meget uhensigtsmæssige situation, hvor det

alene

på

grund af den manglende differentiering af skaleringsfaktorerne er mere attrak-

tivt at investere i visse kommuner frem for andre, tillige kunne bringes til ophør.

Sidst men ikke mindst vil de lovfæstede bestemmelser i AOM, som går direkte

imod intensionen om, at grunde skal vurderes i ubebygget stand ud fra den i

økonomisk henseende bedste anvendelse og udnyttelse kunne ophæves, såle-

des at vi får en model, som i højere grad opfylder kriterierne for et ideelt vurde-

ringssystem.

Ulemper ved den foreslåede model

Der er en risiko for, at den foreslåede model vil generere en større mængde kla-

gesager end forudset.

Det vil være tilfældet, hvis det viser sig, at vurderingerne efter AOM resulterer i

grundværdiansættelser, der er "forkerte" i forhold til den justerede handelsvær-

dinorm (altså slutbrugerperspektivet), men udelukkende for så vidt angår grund-

værdiansættelser, der er kvalificeret "forkerte" og afviger fra den forventelige

handelsværdi med mere end 20 pct. Der henvises til, at mindretallet i Arbejds-

gruppen har forudsat, at 20 pct.-reglerne fortsat skal være gældende.

Hvis grundværdiansættelse efter AOM afviger med mere end 20 pct. fra handels-

værdinormen, er det imidlertid mindretallet i Arbejdsgruppen, Thomas Bookers

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 111

opfattelse, at det vil være fuldt ud overensstemmende med både generelle rets-

sikkerhedsmæssige hensyn og tilkendegivne ønsker om forudsigelighed og gen-

nemsigtighed i de fremtidige vurderinger, at grundværdiansættelserne skal æn-

dres som følge af en rettidig klage. Der erindres i den forbindelse igen om, at

Vurderingsstyrelsen i forbindelse med den remonstrationslignende behandling,

der vil skulle gennemføres som følge af klagen, vil kunne vælge at genoptage og

ændre vurderingen, jf. SFL § 35 a, stk. 5, og at Vurderingsstyrelsen i den forbin-

delse vil kunne forbedre det datagrundlag, der vil være til rådighed for fremtidige

erhvervsvurderinger. Dvs. at flere berettigede klager ikke bør belaste klagesyste-

met og domstolene, men derimod bør kunne bidrage til en forbedring af data-

grundlaget for fremtidige erhvervsvurderinger.

5.6.2

Flertallets vurdering af hybridmodellen

I dette afsnit fremlægges arbejdsgruppens flertals vurdering af hybridmodellen.

Indledningsvis bemærkes, at flertallet er uenigt i flere af præmisserne for den fo-

reslåede model. Som nærmere forklaret i

afsnit 4.5.2

kan man ikke på det fore-

liggende datagrundlag konkludere, at AOM giver ”forkerte” vurderinger i mere

end 70 pct. af landets kommuner, i modsætning til mindretallets påstand. Flertal-

let er også uenigt med mindretallets påstand om, at hybridmodellen vil kunne

indføres uden yderligere forsinkelser i implementeringen af et nyt vurderingssy-

stem, hvis modellen skal kunne udgøre et reelt alternativ til AOM.

Mindretallet, Thomas Booker, refererer, at en række medlemmer af arbejdsgrup-

pens følgegruppe kan tiltræde et eller flere af de i mindretalsudtalelsen nævnte

kritikpunkter A) til E) mod AOM. Det bemærkes, at følgegruppen ikke er blevet fo-

relagt arbejdsgruppens samlede analyser, men alene er blevet forelagt kritik-

punkterne af AOM, som fremført af Thomas Booker. Flertallet har følgende be-

mærkninger til disse kritikpunkter:

Ad A): Ved vurderingen af grunde til butik/kontor og industri/lager i AOM bliver

der ved beregningen af værdien af de anvendte referenceejendomme set bort

fra en lang række faktorer, der formodes at påvirke værdien af boliggrunde og

erhvervsgrunde forskelligt,

jf. boks 4.5

afsnit 4.3.

Det formindsker risikoen for, at

vurderingen af erhvervsgrunde påvirkes af irrelevante forhold. Analysen i rap-

portens

afsnit 4.2

indikerer endvidere, at der er en høj grad af parallelitet mellem

udviklingen i priserne på ejerboliger og erhvervsejendomme, således som det

antages i AOM,

jf. figur 4.1.

Ad B): Som påvist i rapportens kapitel 5 foreligger der ikke et tilstrækkeligt data-

grundlag til, at erhvervsgrunde kan værdiansættes ud fra en direkte handelspris-

norm eller ud fra en grundresidualmodel, der tager udgangspunkt i en markeds-

værdiansættelse af ejendommen. AOM tager derfor udgangspunkt i observerede

markedsværdier for ejerboliger i nærområdet, idet der som nævnt ovenfor har

vist sig at være en høj korrelation mellem udviklingen i priserne på ejerboliger og

erhvervsejendomme.

Ad C): Værdiansættelsen efter et slutbrugerperspektiv har til formål at sikre en

ensartet beskatning af lejeboliger og ejerboliger og at forebygge, at erhvervs-

grunde ligger ubenyttet eller underudnyttet hen til spekulationsformål,

jf. afsnit

3.1.1.

AOM-vurderingen tager udgangspunkt i vurderingen af ejerboliger i nær-

området, der bygger på konstaterede markedspriser på ejerboliger. Derefter

nedskaleres værdiansættelsen ud fra den i plangrundlaget tilladte anvendelse af

erhvervsgrunden. Både vurderingen af ejerboliger i området og

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 112

nedskaleringsfaktorerne er offentligt tilgængelig information, og arbejdsgrup-

pens flertal ser derfor ikke, at AOM-vurderingen indebærer manglende forudbe-

regnelighed.

Ad D): Præmissen for dette kritikpunkt synes at være, at AOM kan give vurderin-

ger, der overstiger grundens handelspris med op til 5.000 pct. Dette ville inde-

bære, at industrigrunden handlet til 1 mio. kr. ville blive vurderet til 125 mio. kr.,

hvis den blev anvendt til boligformål, hvilket forekommer stærk usandsynligt.

Det indgår ikke i arbejdsgruppens kommissorium, at arbejdsgruppen skal vur-

dere behovet for ændringer i klagesystemet, og arbejdsgruppen har derfor ikke

behandlet denne problematik. Flertallet bemærker, at handelspriser på ubebyg-

gede erhvervsgrunde typisk vil afspejle et investorperspektiv, der kan indebære

en væsentligt lavere pris end den, slutbrugeren af grunden vil være villig til at be-

tale, og som AOM skal afspejle. Flertallet kan tilslutte sig Vurderingsstyrelsens

nylige præcisering af princippet om grundvurdering efter bedste økonomiske an-

vendelse. Det indebærer en ændret praksis for, hvornår en bestemt anvendelse

af en grund anses for mulig efter plangrundlaget og anden offentlig regulering.

Den nye praksis indebærer, at kun anvendelser, som er reelt mulige at realisere

for ejer, anses som mulige efter ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1. En sådan

vurderingspraksis vil mindske risikoen for, at AOM i visse tilfælde giver skæve

vurderinger. Arbejdsgruppens anbefaling om udvikling af et bedre datagrundlag

for fastsættelse af skaleringsfaktorerne i AOM vil trække i samme retning.

Ad E): Der vil i sagens natur altid være usikkerhed om den fremtidige udvikling i

grundpriserne for ejerboliger og dermed også om den fremtidige vurdering af

erhvervsgrunde. Efter flertallets overbevisning vil usikkerheden om den fremti-

dige værdiansættelse af erhvervsgrunde dog være langt større i den foreslåede

hybridmodel end i AOM af de årsager, som er nævnt i flertallets vurdering af hy-

bridmodellen nedenfor.

Arbejdsgruppens flertal bemærker endvidere, at hybridmodellen ikke indeholder

en egentlig model for vurdering af erhvervsgrunde, da der er valgfrihed i meto-

den til at foretage vurderinger af erhvervsgrunde. Dette kræver konkrete, veldefi-

nerede retningslinjer for, hvornår en given metode for vurdering skal anvendes

af vurderingsmyndigheden.

Af denne grund er der ikke en konkret model, der kan vurderes, og der kan i ste-

det henvises til arbejdsgruppens vurdering af alternativomkostningsmodellen og

de andre mulige modeller. Derimod indeholder hybridmodellen nogle retnings-

linjer for, hvordan erhvervsgrunde skal vurderes, og det er implikationerne af

disse, som vil blive vurderet nedenfor med udgangspunkt i arbejdsgruppens

seks principper for en model til vurdering af erhvervsgrunde.

Slutbrugerperspektiv:

I hybridmodellen skal vurderingen som udgangspunkt

bero på handelsdata for grunde til erhverv, når der foreligger tilstrækkelige data.

Handelspriser på erhvervsgrunde vil i overvejende grad at afspejle et investor-

perspektiv, især når handlerne vedrører grunde til opførsel af boliger samt kon-

tor og butik, der også i høj grad udlejes. Det står umiddelbart i kontrast til ar-

bejdsgruppens princip om, at vurderingen skal afspejle et slutbrugerperspektiv,

bl.a. for at sikre en ensartet beskatning grunde til ejerboliger og lejeboliger. I hy-

bridmodellen søges dette problem løst via et tillæg til handelsprisen, der skal af-

spejle forskellen mellem slutbrugerpris og handelspris. I praksis vil denne forskel

Med udgangspunkt i en erhvervsgrund handlet til 1 mio. kr., hvor AOM-vurderingen afviger med 5.000

pct., er regnestykket: 1.000.000 kr. × 5.000 pct. / 0,4 = 125 mio. kr., hvor 0,4 er den samlede skalerings-

faktor for industrigrunde. En tilsvarende beregning kan laves for butik/kontor, dog med forskellen, at den

samlede skaleringsfaktor vil være 0,53.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 113

afspejle en kombination af investors egne omkostninger til udvikling af grunden

og samfundsskabte værdier som følge af den omkringliggende byudvikling.

Denne forskel vil kunne variere betydeligt fra ejendom til ejendom, og der forelig-

ger ikke et offentligt tilgængeligt ensartet datagrundlag, der kan sikre en til-

strækkelig systematik i fastsættelsen af tillægget til handelsprisen. Det skal også

ses i lyset af, at det meget begrænsede datagrundlag for handelspriser i sig selv

skaber relativ stor variation i investor-handelsværdier, hvilket også gør, at der

ikke kan gennemføres en simpel og ensartet opjustering fra investor-handels-

værdi til slutbrugerpris. Hybridmodellen kan derfor ikke sikre en forudsigelig og

ensartet vurdering efter et slutbrugerperspektiv.

Endvidere ændrer en evt. simpel opregning ikke på, at det underliggende data-

grundlag i form af investor-handelspriser er meget begrænset, dvs. at der kun i

mindre dele af landet

–

og kun i nogle år

–

vil være et tilstrækkeligt datagrundlag

til at implementere en direkte handelsværdinorm. I størstedelen af landet og

størstedelen af tiden vil der skulle anvendes andre metoder, der potentielt kom-

mer frem til helt andre værdier end en simpelt opjusteret, direkte investor-han-

delsværdi.

Bedste økonomiske anvendelse:

Modellen vurderes at kunne leve op til princip-

pet om vurdering efter den bedste økonomiske anvendelse af grunden i ubebyg-

get stand, såfremt de bagvedliggende vurderingsmodeller tager højde for samt-

lige mulige anvendelser af grunden. Hvis udgangspunktet for værdiansættelsen i

hybridmodellen er en direkte handelsprismodel, forventes de mulige anvendel-

ser at være indregnet i de handelspriser, som modellen trækker som referencer.

For de områder, hvor der ikke er tilstrækkelige data, bør de øvrige modeller lige-

ledes kunne tage højde for de mulige anvendelser.

Samfundsskabte værdier:

Modellen vurderes umiddelbart at kunne leve op til

princippet om, at grundvurderingerne skal afspejle samfundsskabte værdier, da

der i handelspriserne antages at være indregnet samfundsskabte værdier som

fx nærhed til infrastruktur, større byer mv. Det bemærkes dog, at hybridmodellen

ikke vurderes at afspejle et slutbrugerperspektiv i samme grad som ejerboligmo-

dellen, hvilket kan betyde, at samfundsskabte værdier afspejles forskelligt for

ejer- og lejeboliger.

Forudsigelige vurderinger baseret på objektive data:

Modellen vurderes at

kunne baseres på objektive data, idet det dog bemærkes, at arbejdsgruppen tid-

ligere har konkluderet, at datagrundlaget for en model med direkte handelsnorm

er særdeles sparsomt. Det spredte og sparsomme datagrundlag indebærer en

risiko for, at vurderinger på baggrund af handelsdata vil baseres på handler, der

enten ligger langt væk eller ikke er sammenlignelige med den pågældende

grund. Hvis kravene skærpes for, hvornår modellen kan vurdere på basis af han-

delspriser, vil det yderligere begrænse antallet af grunde, der kan vurderes ud

fra direkte handler. Hvis modellen skal give forudsigelige vurderinger, skal den

indeholde klare kriterier for, hvornår vurderingen skal baseres på data for hand-

ler med ubebyggede erhvervsgrunde, og hvornår vurderingen skal ske på

grundlag af en anden metode. Sådanne kriterier er ikke indeholdt i mindretallets

forslag til en hybridmodel og vil næppe kunne specificeres tilstrækkeligt præcist

til, at man kan undgå uforudsigelige subjektive skøn fra vurderingsmyndighe-

dens side,

jf. nedenfor.

Rimelige vurderinger på tværs af ejendomstyper og beliggenhed:

I hybridmodel-

len gives mulighed for at benytte flere vurderingsmodeller til værdiansættelse af

erhvervsgrunde. Modellen vurderes på den baggrund at indeholde en indlejret

risiko for uensartede vurderinger. To ensartede grunde kan således blive vurde-

ret forskelligt, hvis den ene grund kan værdiansættes med udgangspunkt i

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 114

handelsdata, mens der ikke er tilstrækkeligt handelsdata for den anden, hvor-

med den vil blive værdiansat med en anden vurderingsmodel fx AOM, hvor der er

en anden underliggende vurderingsmekanisme. Der er derudover en risiko for

en uensartet vurdering på tværs af tid, hvor den samme grund kan opleve æn-

dringer i vurderingen, der alene skyldes, at der skiftes vurderingsmodel. Dette

kan fx opstå i et byudviklingsområde, hvor grundvurderinger i starten kan base-

res på en direkte handelsprismodel, hvis der er et tilstrækkeligt antal direkte

handler. I takt med at området udvikles, og handlerne tidsmæssigt forældes, vil

det ikke længere være muligt at benytte en direkte handelsprismodel, hvorfor

der vil være behov for at benytte en anden vurderingsmodel. Det betyder også,

at der er en risiko for, at en grundejer vil have svært at gennemskue, hvornår og

hvorfor en konkret vurderingsmodel anvendes. Dermed vil hybridmodellen

kunne medføre oplevelsen af vilkårlighed i vurdering på tværs af området og

over tid, hvilket ikke giver oplevelse af retssikkerhed.

Implementering og administrérbarhed:

Vurderingsmyndighedens sagsbehand-

lere vil ikke kunne administrere egentlig metodefrihed. Tværtimod skal sagsbe-

handlerne have klare retningslinjer for at kunne udarbejde ensartede vurderin-

ger af ensartede vurderingsforhold. De klare retningslinjer skabes ved, at vurde-

ringerne dels ansættes via anvendelse af maskinelle metoder baseret på obser-

verede data (en vurderingsmodel), dels for en del af vurderingernes vedkom-

mende ved at supplere med manuel sagsbehandling. Denne manuelle sagsbe-

handling gennemføres på baggrund af nøje nedskrevne instrukser, da den ma-

nuelle sagsbehandling ellers ikke på ensartet vis bliver baseret på objektive for-

hold, og der vil endvidere blive for stor variation i kvaliteten af den manuelle

sagsbehandling.

Hybridmodellen vil være svær at implementere og administrere, idet vurderings-

modellen ikke alene skal udbygges med et nyt modul, der kan foretage vurderin-

ger pba. direkte handler, men også med et modul til vurdering af bygningsvær-

dier, hvis vurderingsmyndigheden skal have mulighed for at anvende grundresi-

dualmodellen i udvalgte tilfælde, som mindretallets forslag lægger op til. For at

kunne understøtte en model skal der derudover opstilles nogle klare kriterier for,

hvornår en grund kan vurderes med udgangspunkt i direkte handler, og hvornår

det ikke er muligt, og hvilken model grunden i stedet skal vurderes ud fra. Derud-

over skal det fremgå tydeligt, under hvilke omstændigheder en tidligere vurde-

ring kan påklages, hvis der efter vurderingstidspunktet er kommet et tilstrække-

ligt antal handler til at vurdere grunden med direkte handelsdata. Endelig vurde-

res modellen at medføre væsentligt flere klager end ved det nuværende system,

idet det vil være sværere at gennemskue, hvorfor en konkret model er anvendt

som vurderingsmodel, og ejendomsejer vil være tilskyndet til at forsøge at klage

sig frem til anvendelse af den vurderingsmodel, der giver lavest værdiansæt-

telse. Dette må forventes at medføre væsentligt større administrativt ressource-

træk i Skatteforvaltningen og en risiko for lange sagsbehandlingstider, der i sig

selv reducerer retssikkerheden. Det kan forsøges imødegået ved at ansætte

flere sagsbehandlere til håndtering af klagerne. Rekruttering heraf vil ikke være

enkelt, da der vil være behov for forståelse af komplicerede regler (flere forskel-

lige modeller), og jo flere sagsbehandlere, jo sværere er det at sikre ensartet

sagsbehandling. Der er ikke foretaget et konkret skøn over det administrative

ressourcetræk ved implementering af en hybridmodel, men det vil være væsent-

ligt højere end ved den nuværende AOM.

Sammenfatning

Overordnet vurderer arbejdsgruppens flertal, at hybridmodellen vil være vanske-

lig at implementere og tilsvarende meget vanskelig og meget dyr at admini-

strere, og det skønnes, at den i praksis ikke vil kunne fungere efter hensigten. Det

skyldes blandt andet, at der vil være behov for at opsætte og udvikle en række

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 115

vurderingsmodeller samt et nyt prioriteringssystem til at afgøre, hvornår de for-

skellige modeller skal anvendes. Der vil være en indbygget risiko for, at der op-

står uhensigtsmæssigheder for erhvervsgrunde, der ligger på skillelinjen mellem

to vurderingsmodeller, hvilket vil kunne fremstå som vilkårlighed i vurderingsan-

sættelsen, der igen vil give lav retssikkerhed og stor klageaktivitet. Derudover

vurderes det, at det vil være særdeles vanskeligt at indrette modellen til at af-

spejle værdien fra et slutbrugerperspektiv på en konsekvent måde.

Yderligere bemærkes, at datagrundlaget for tinglyste handler med ubebyggede

erhvervsgrunde ikke kun er begrænset, men at datagrundlaget også hele tiden

vil flytte sig bort fra bebyggede områder. Dette vil betyde, at man vil anvende en

anden model end en direkte handelsprismodel for de steder, der er mest bebyg-

gede, og hvor provenuet fra ejendomsskatterne er størst.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 116

Værdiansættelse af

grunde til vedva-

rende energi anlæg

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 117

6.1 Indledning

I takt med udvidelsen af antallet af VE-anlæg på land øges betydningen af en

korrekt værdiansættelse af grunde, der kan benyttes til opstilling af vindmølle-

eller solcelleanlæg. Ligesom for øvrige typer af erhvervsgrunde, bør grunde,

hvor lokalplanen tillader opførsel af vedvarende energianlæg, vurderes efter

bedste økonomiske anvendelse. Det vil sige, at de bør vurderes ud fra den bedst

mulige anvendelse og ikke efter den faktiske anvendelse.

I dette afsnit gennemgås først de gældende regler for værdiansættelse af

grunde til VE-anlæg, hvorefter den gældende metode vurderes.

6.1.1

Gældende regler for værdiansættelse af grunde til

VE-anlæg

Grunde til vindmølleanlæg værdiansættes ud fra anlæggenes produktionskapa-

citet. Grundens areal er derfor ikke direkte bestemmende for vurderingen af

grunde til vindmølleanlæg.

Ud fra de enkelte vindmøllers kapacitet til at producere el (opgjort i megawatt)

beregnes en standardiseret produktionskapacitet på grunden i løbet af et år (op-

gjort i megawatt-timer),

jf. eksemplet i tabel 6.1.

Derfra fastsættes grundværdien

ved at gange den årlige produktionskapacitet med en lovfastsat standardiseret

pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau). Denne fremgangsmåde betyder, at an-

læg med højere produktionskapacitet fører til en højere grundvurdering, og der-

med højere grundskyld. Dette medfører en særlig skat på investeringer i VE-an-

læg, hvilket forvrider investeringsbeslutningen. Disse regler uddybes nedenfor.

For solcelleanlæg beregnes en grundværdi efter de samme overordnede prin-

cipper som for vindmøller (men med et solcelleanlæg på grunden) og tillige en

grundværdi baseret på handelsprisen for landbrugsjord. Grundvurderingen fast-

sættes som den højeste af de to værdier.

Med de gældende regler vil en vindmølle i 2021 blive vurderet til ca. 612.000 kr.

pr. MW (3.400 fuldlasttimer x 180 kr. pr. MWh), mens solcelleanlæg (baseret på

produktionskapaciteten) vil blive vurderet til ca. 241.200 kr. pr. MW (1.340 fuld-

lasttimer x 180 kr. pr. MWh),

jf. tabel 6.1.

Tabel 6.1. Beregning af grundværdi for VE-anlæg ud fra produktionskapaciteten (eksempler)

Anlæggets pro-

duktionskapa-

citet

Solcelleanlæg

Vindmølleanlæg

Standardiseret

årlig

produktionska-

pacitet

MWh

1.340

3.400

Standardiseret

pris

Kr. pr. MWh

(2021-niveau)

180

Beregnet

grundværdi

Kr.

(2021-niveau)

241.000

612.000

Anm.: Eksempelberegning med udgangspunkt i 2021-niveau og tal for gennemsnitlige årlige fuldlasttimer

(MWh) fra Energistyrelsens Teknologikatalog (version 13).

Kilde: Egne beregninger.

Kommunalbestyrelsen skal meddele fritagelse for en stigning i grundskylden i op

til tre år, hvis grundskylden stiger, fordi en ændret lokalplan giver mulighed for at

opføre vindmølle- eller solcelleanlæg. Fritagelsen bortfalder ved indgåelse af

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 118

aftale om nettilslutning og senest 3 år efter det tidspunkt, hvor grundværdien er

ændret.

6.1.2 Vurdering af gældende regler

I det følgende uddybes og vurderes 1) fastsættelsen af produktionskapaciteten,

2) fastsættelsen af den standardiserede pris og 3) øvrige regler.

1) Vurdering af gældende regler for produktionskapacitet

Den standardiserede årlige produktionskapacitet beregnes ud fra markedsstan-

darden for, hvor mange MWh (megawatt-timer) et solcelleanlæg eller vindmølle-

anlæg med samme produktionskapacitet kan producere i et år med typiske sol-

og vindforhold. Produktionskapaciteten omregnes til en standardiseret årlig pro-

duktionskapacitet, idet der er stor forskel på, hvor mange MWh fx en 1 MW-vind-

mølle eller et 1 MW-solcelleanlæg kan producere på et år.

Som nævnt ovenfor er problemet ved denne fremgangsmåde, at grundskylden

udgør en særlig skat på investeringer i VE-anlæg, hvilket forvrider investerings-

beslutningen. Dermed strider reglerne mod det grundlæggende princip bag

grundskylden, at grundbeskatningen skal tilskynde til den samfundsøkonomisk

bedst mulige udnyttelse af grunden.

For grunde, hvor der er mulighed for at opføre et solcelle- eller vindmølleanlæg,

men hvor der endnu ikke er opført et, baseres grundværdien på den tilladte ud-

nyttelse af grunden. I den forbindelse anvendes markedsstandarder for produk-

tionskapacitet på grunden, hvilket ikke fjerner tilskyndelsen til den bedst mulige

anvendelse af grunden. Det er således først, når der faktisk opføres et solcelle-

eller vindmølleanlæg, at den gældende grundbeskatning forvrider investerings-

beslutningen.

2) Vurdering af den standardiserede pris

Den standardiserede pris er lovfastsat til 180 kr. pr. MWh. I forbindelse med frem-

sættelsen af lovforslaget var prisen oprindeligt 250 kr. pr. MWh, men prisen blev

efterfølgende nedsat. Den oprindelige pris var fastsat konservativt på baggrund

af markedsobservationer af konstaterede handelspriser og jordlejepriser m.v. for

vindmølle- eller solcelleparceller.

Den standardiserede pris indekseres med satsreguleringen i personskattelovens

§ 20. Hvorvidt denne indeksering over tid vil give en retvisende værdiansættelse

af grunde til solcelle- og vindmølleanlæg, afhænger i høj grad af, om prisen på el

udvikler sig i samme takt som satsreguleringen. Som det fremgår af

figur 6.1,

har

forbrugerprisen på el i en længere periode fra 2010 til 2018 været nogenlunde i

overensstemmelse med satsreguleringen. Dog har der i nyere tid været større ud-

sving især siden 2018. Dette indikerer, at der ikke er en tilstrækkeligt sammen-

hæng mellem udviklingen i elpriserne og satsreguleringen, hvormed prisindekse-

ringen ikke nødvendigvis vil følge de markedspriser, som den er blevet fastsat ud

fra.

L 107 A endeligt svar på spørgsmål 15 og 16 af 15. december 2020.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 119

Figur 6.1. Prisudvikling for el og satsreguleringen, 2010-2023

Indeks (2010=100)

300

250

200

150

100

Indeks (2010=100)

300

250

200

150

100

EL (Forbrugerpriser)

§20-regulering

Anm.: Prisudviklingen på el er beregnet på varegruppe 04.5.1 fra tabel PRIS114 (Danmarks Statistik). Det

månedlige indeks er omregnet til et årlig indeks ved et simpelt gennemsnit. § 20-reguleringen er hentet fra

Skatteministeriet.

Kilde: Egne beregninger (marts 2024).

Der findes kun et begrænset antal registrerede handler med grunde til VE-anlæg,

som kan bruges til at vurdere niveauet for den standardiserede pris. Vurderings-

styrelsen har foretaget en udsøgning af salg af grunde med vindmøller,

jf. boks

6.1.

Ud fra disse data kan der med en stor usikkerhed skønnes en gennemsnitlig

salgspris på 0,7 mio. kr. pr. MW, hvilket svarer til ca. 2,1 mio. kr. (2021-niveau)

for en grund, hvor der er opført en 3 MW-vindmølle (svarende til ca. 210 kr. pr.

MWh). Med den standardiserede pris på 180 kr. pr. MWh vil en 3 MW-vindmølle

blive værdiansat til ca. 1,8 mio. kr. (2021-niveau), dvs. lidt lavere end for de få re-

gistrerede handler.

Boks 6.1. Data for handlede vindmøllegrunde

Vurderingsstyrelsen har tidligere foretaget en salgsudsøgning af salg af grunde med

vindmøller i perioden 2015-2018. I data er der angivet en salgspris på grunde samt an-

tallet af MW, der er opstillet på vindmøllegrunden. Der er opgjort 36 handler, hvoraf 33 er

foretaget i Vestjylland, og 25 handler er fra den samme kommune. Der er således ikke en

bred repræsentativitet i datagrundlaget.

En anden måde at vurdere niveauet for den standardiserede pris kan tage ud-

gangspunkt i en indirekte værdiansættelse af VE-anlæg på baggrund af en af-

kastbaseret metode.

Det vil alt andet lige øge den markedskonforme standardiserede pris og dermed

grundværdien, hvis elprisen og produktionskapaciteten er høj, og hvis investo-

rernes forretningskrav er lavt. En analyse af denne afkastbaserede metode er

beskrevet i mere detaljeret form i

bilag 11.

Hvis grundværdien skal svare til 180 kr. pr. MWh, forudsætter det, at det reale

forrentningskrav skal være omtrent 8,5 pct. for vindmølleanlæg og 6,5 pct. for

solcelleanlæg svarende til nominelle forretningskrav på hhv. ca. 10,5 pct. og 8,5

pct. Dette vurderes at være et forholdsvist højt forrentningskrav, om end der ikke

er fastlagte niveauer for dette, og at forrentningskravene i den seneste tid også

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 120

må forventes at være høje set i lyset af stigende usikkerhed ifm. anlægsinveste-

ringer som følge af et højere renteniveau og stigende priser.

Det bemærkes derudover, at grundværdien beregnet efter den afkastbaserede

metode er særdeles følsom over for selv relativt beskedne ændringer i forudsæt-

ningerne om forrentningskrav og elpris. Dette skyldes, at der er meget høje vær-

dier i tælleren (indtægter fratrukket udgifter), der divideres med lave værdier i

nævneren (forrentningskrav), hvormed selv små ændringer kan give store ud-

sving for den beregnede værdi. Det kan illustreres med følsomhedsberegninger,

der viser, hvad det betyder for værdien af grunde til vindmøller, hvis forrentnings-

kravet sænkes, eller hvis elpriser stiger.

En grundværdi på 180 kr. pr. MWh svarer som nævnt til et realt forrentningskrav

for vindmølleanlæg på 8,5 pct. Hvis forrentningskravet sænkes til 8,0 pct., vil den

standardiserede pris skulle øges betydeligt til ca. 380 kr. pr. MWh for at afspejle

grundværdien. Ved en stigning i elprisen på 2,5 øre pr. kWh vil den standardise-

rede pris skulle være ca. 470 kr. pr. MWh (med et uændret forrentningskrav på

8,5 pct.). Det vurderes derfor, at der er for stor usikkerhed ved den afkastbase-

rede metode til at fastsætte niveauet for den standardiserede pris.

På baggrund af de to måder at skønne over den standardiserede pris vurderes

det, at prisen pr. MWh i den gældende vurderingsmetode er lidt lavere end inve-

storernes forventede fremtidige elpris. Det er dog behæftet med stor usikkerhed

at skulle skønne over værdien af grunde til VE-anlæg, idet der er et begrænset

antal salg, og idet den afkastbaserede metode er meget følsom over de angivne

forudsætninger.

3) Vurdering af øvrige regler vedr. grundskyld for VE-anlæg

De gældende regler for fritagelse for en stigning i grundskylden i op til tre år efter

ændringen i grundværdien svarer til, at der i perioden sker en vurdering efter

faktisk anvendelse og ikke efter bedste økonomiske anvendelse. Det kan mind-

ske tilskyndelsen til hurtigt at indgå aftale om nettilslutning, idet den lavere be-

skatning dermed bortfalder. Det afviger desuden fra vurderingen af andre er-

hvervsgrunde, hvor en ændret tilladelse til en mere værdifuld udnyttelse ikke

medfører fritagelse i en given periode fx frem til en kontorejendom er opført og i

drift.

Derudover kan de gældende regler også komme til at virke som en skat på inve-

steringer i de tilfælde, hvor der ansøges om at få tilladelse til at opføre et VE-an-

læg. Dette skyldes, at en tilladelse fra kommunen kan medføre en stigning i

grundværdien og som følge heraf en stigning i grundskylden. Dette vil fx være til-

fældet når ansøgningen vedrører opstilling af VE-anlæg på landbrugsjord. Land-

brugsjord har med gældende regler en lempeligere beskatning, jf. bondegårds-

reglen,

der vil ophøre, når der gives tilladelse til at opføre VE-anlæg. Denne

stigning i grundskylden kan påvirke incitamenterne til at ansøge og opstille VE-

anlæg relativt til et scenarie, hvor der i forvejen er givet tilladelse til at opføre et

VE-anlæg og beskatningsgrundlaget dermed er uændret. Denne forvridning er

dog svær at undgå, idet den typiske proces for opstilling af VE-anlæg indebærer,

at der først gives tilladelse fra kommunen i forbindelse med et konkret anlægs-

projekt.

Produktionsjord er omfattet af bondegårdsreglen, der medfører en lavere ansættelse af grundværdien

end jordens faktiske handelsværdi. De lave grundvurderinger i dag afspejler en konservativ fremskrivning

af prisen på landbrugsjord siden 1992. Resultatet er, at vurderingerne efter bondegårdsreglen udgør lidt

under en tredjedel af prisen på landbrugsjord i fri handel i dag. Derudover er grundskyldspromillerne for

produktionsjord generelt lavere end for andre grunde. Dette giver samlet set produktionsjord en lavere

grundskyld.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 121

6.2 Alternativ model for værdiansættelse af

grunde til VE-anlæg med udgangspunkt i pro-

duktionsjord inklusive værdistigningstillæg

De foregående dele af dette kapitel har analyseret alternative modeller for vur-

dering af erhvervsgrunde generelt. I dette afsnit vil arbejdsgruppen analysere en

ny model, der specifikt fokuserer på vurdering af erhvervsgrunde til vedvarende

energianlæg. I denne model, der er foreslået af medlemmer af følgegruppen,

sker værdiansættelsen med udgangspunkt i prisen på jord inkl. et særskilt værdi-

stigningstillæg for solcelleanlæg og vindmølleanlæg.

Værdiansættelsen af jorden tager udgangspunkt i de regionale priser på land-

brugsjord, som fremgår af

tabel 6.2.

Med den landsgennemsnitlige pris på land-

brugsjord i 2021 betyder det, at vindmøllegrunde, hvor der er udmatrikuleret de

typiske 200 m

til opstilling af en vindmølle, vil få en gennemsnitlig grundværdi

på knap 3.000 kr., svarende til knap 15 kr. pr. m

, ekskl. værdistigningstillægget.

Denne værdi foreslås opregnet med et værdistigningstillæg for at tage højde for

en øget værdi, der følger af muligheden for at kunne opføre et VE-anlæg, og at

grunden kan anvendes mere intensivt, fx når det gælder vindmølleanlæg. I for-

slaget fra medlemmerne af følgegruppen er der ikke taget konkret stilling til stør-

relsen af værdistigningstillægget, hvilket arbejdsgruppen vil forsøge at gøre for

at belyse de mulige konsekvenser af modellen.

Tabel 6.2. Oversigt over puljer med angivelse af niveauer for hektarpriser på landbrugsjord i

2021

Pulje

Kommuner

Dragør, Ishøj, Tårnby, Allerød, Fredensborg, Hel-

singør, Hillerød, Hørsholm, Rudersdal, Egedal,

Frederikssund, Roskilde, Gribskov, Lejre

Køge, Odsherred, Holbæk, Faxe, Kalundborg,

Ringsted, Slagelse, Stevns, Sorø, Næstved, Vor-

dingborg, Bornholm

Lolland, Guldborgsund

Middelfart, Assens, Faaborg-Midtfyn, Kerte-

minde, Nyborg, Odense, Svendborg, Nordfyns,

Langeland

Haderslev, Sønderborg, Tønder, Vejen, Aaben-

raa

Aarhus, Favrskov, Norddjurs, Odder, Randers,

Silkeborg, Skanderborg, Syddjurs

Billund, Fredericia, Horsens, Kolding, Vejle, He-

densted

Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Ringkøbing-

Skjern, Viborg, Vesthimmerland, Rebild, Maria-

gerfjord

Lemvig, Struer, Morsø, Skive

Thisted, Brønderslev, Jammerbugt, Aalborg,

Hjørring

Esbjerg, Varde, Frederikshavn, Læsø, Ærø

Bornholm

Landsgennemsnit

Antal salg

Værdi pr. ha

150.000

226

171

140.000

210.000

140.000

233

169

211

120.000

140.000

130.000

376

242

173

110.000

130.000

120.000

90.000

130.000

135.000

Kilde: Vurderingsstyrelsen og Danmarks Statistik (2021).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 122

Værdistigningstillæg for vindmøller

Værdistigningstillægget kan estimeres på baggrund af det begrænsede antal re-

gistrerede handler med vindmøllegrunde, der har været. I disse data er den gen-

nemsnitlige salgspris ca. 2,1 mio. kr. for en grund, hvor der er opført en 3 MW-

vindmølle, hvilket svarer til ca. 10.500 kr. pr. m

, forudsat at der er udmatrikuleret

200 m

til vindmøllen.

Såfremt værdiansættelsen skal svare til denne gennemsnitlige handelspris for

grunde til vindmøller, vil der i dette tilfælde være behov for at fastsætte vurderin-

gen til ca. 700 gange landbrugsjordprisen (10.500 kr. pr. m

divideret med 15 kr.

pr. m

) for grunde med tilladelse til opstilling af en 3 MW-vindmølle. Anvendelse

af denne faktor vil give anledning til en lidt større værdiansættelse end ved de

gældende regler. Det skyldes, at værdiansættelsen ved de gældende 180 kr. pr.

MWh for en 3 MW-vindmølle bliver ca. 1,8 mio. kr. (2021-niveau). Hvis modellen

skal være provenuneutral ift. gældende regler, vil det således kræve, at vurderin-

gen for en 3 MW-vindmølle fastsættes til ca. 600 gange landbrugsjordprisen.

Det bemærkes, at denne faktor på baggrund af observerede handelspriser vil

være den gældende faktor for vindmøller med en kapacitet på ca. 3 MW. Idet lo-

kalplanerne kan begrænse højde og rotordiameter på vindmøllerne, vil der ikke

være samme potentiale for alle grunde, selvom grundstørrelsen er den samme.

Der vil fx skulle benyttes et andet værdistigningstillæg for grunde, hvor der på de

udmatrikulerede 200 m

kun må opstilles en mindre vindmølle med en lavere

produktionskapacitet.

Der vil derfor være behov for at udarbejde en skematisk model, der angiver vær-

ditillægget for forskellige intervaller af vindmøllers totalhøjde, da disse typisk be-

grænses i kommunernes lokalplaner. Begrænsningen på vindmøllens dimensio-

ner vil typisk afspejle andre hensyn end produktionskapacitet, hvorfor denne be-

grænsning i et vist omfang vil være eksogent givet for opstilleren. På denne

måde undgås i et vist omfang, at beskatningen afhænger af den opstillede vind-

mølle, hvorfor der ikke vil være samme forvridningseffekt som ved den eksiste-

rende model. Der vil dog fortsat være en marginal forvridningseffekt for de op-

stillere, der ansøger kommunen om at få lokalplantilladelse til opstilling af et

vindmølleanlæg. Det skyldes, at vurderingen af en grund, hvor der vil blive givet

tilladelse til at opføre VE-anlæg, såfremt der blev ansøgt om det, først vil stige,

når opstilleren har ansøgt og fået tilladelse. Dermed vil der kunne opnås en la-

vere beskatning ved ikke at ansøge og få tilladelsen og dermed anvende grun-

den til et formål, der ikke er samfundsøkonomisk optimalt.

Den konkrete model for værdistigningstillægget vil skulle udarbejdes, men kan

tage udgangspunkt i en funktion for vindmøllers produktionskapacitet på bag-

grund af totalhøjde og rotordiameter. Datagrundlaget for denne model kan være

Energistyrelsens stamdataregister for vindkraftanlæg i Danmark, der indeholder

oplysninger om møllekarakteristika for opstillede vindmøller. Der kan også blive

behov for at genbesøge værdistigningstillægget, såfremt priserne på landbrugs-

jord bliver påvirket af mulighederne for at opstille VE-anlæg i fremtiden.

Værdistigningstillæg for solcelleanlæg

For grunde, hvor der kan opstilles solcelleanlæg, vil en værdiansættelse på bag-

grund af den gennemsnitlige pris for landbrugsjord omtrent svare til

Der er i perioden 2015-2018 opgjort 36 handler, hvoraf 33 er foretaget i Vestjylland, og 25 handler er fra

den samme kommune. Der er således ikke en bred repræsentativitet i datagrundlaget.

De gældende regler giver en vurdering på ca. 1,8 mio. kr. for en 3 MW-vindmølle. Det svarer til ca. 9.000

kr. pr. m

, hvilket er ca. 600 gange prisen pr. m

landbrugsjord.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 123

værdiansættelsen med de gældende regler. Der er lagt til grund for dette, at der

anvendes de seneste teknologier, der er opgjort af Energistyrelsen. Ud fra dette

skal der anvendes et areal på ca. 1,7 hektar til opførsel af et 1 MW solcellean-

læg. Dette betyder, at der pr. hektar kan produceres ca. 0,6 MW (1 MW/1,7 hek-

tar), hvilket svarer til ca. 790 MWh pr. hektar.

Med udgangspunkt i den standar-

diserede pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau) skønnes den beregnede grund-

værdi efter gældende regler at udgøre godt 140.000 kr. (2021-niveau) pr. ha,

hvilket er tæt på den gennemsnitlige hektarpris på landbrugsjord.

Det vurderes derfor, at der for grunde til solcelleanlæg ikke vil være et behov for

et værdistigningstillæg, idet værdiansættelsen omtrent svarer til den gennem-

snitlige grundværdi for landbrugsjord for hele landet.

For grunde til solcelleanlæg bemærkes, at hvis der er en alternativ tilladt anven-

delse af grunden, fx industri eller landbrug, som er mere værdifuld end anven-

delse som solcelleanlæg, lægges denne værdi til grund for vurderingen, ligesom

det er tilfældet med de gældende regler.

Vurdering af modellen

I modellen skal værdistigningstillægget fungere som et korrektionsled på prisen

for landbrugsjord. Dette forudsætter en antagelse om, at priserne på landbrugs-

jord alene afspejler værdien af jorden som landbrugsjord, og ikke andre mulige

udnyttelser af jorden

–

herunder også evt. muligheder for at opstille solceller el-

ler vindmøller.

Værdistigningstillægget skal således korrigere for, at muligheden for at kunne

opføre VE-anlæg ikke er indregnet i priserne på landbrugsjord (såvel på kort

som langt sigt). Denne antagelse kan anfægtes, især på langt sigt, idet udbredel-

sen af tilladelser til VE-anlæg i stigende takt må forventes at blive indregnet i

handelspriserne. Det må forventes, at værdien af at kunne opføre VE-anlæg lø-

bende bliver indregnet i prisen på landbrugsjord, hvormed værdistigningstillæg-

get vil medføre, at grundværdien af en grund til VE-anlæg og grundskylden vil

blive påvirket flerfoldigt (gennem grundværdien og værdistigningstillægget).

Dette vil indebære en beskatningsmodel, der i stigende grad må forventes at

medføre en for høj beskatning af grunde med tilladelse til VE-anlæg.

Denne dobbelte påvirkning af vurderingerne kan teknisk løses ved løbende at ju-

stere værdistigningstillægget i takt med, at værdien af muligheden for at opstille

VE-anlæg indregnes i priserne på landbrugsjord. Arbejdsgruppen vurderer dog,

at dette vil være et stort administrativt arbejde, og det vil samtidig være forbun-

det med stor usikkerhed, da det er svært at identificere i hvor høj grad priserne

på landbrugsjord tager højde for værdien af VE-anlæg. Ligeledes vurderer ar-

bejdsgruppen, at det er vanskeligt at lave den initiale skematiske opgørelse af

værdistigningstillægget for forskellige størrelse af vindmøller.

6.3 Model med udgangspunkt i produktionsjord

Selvom arbejdsgruppen ikke anbefaler den konkrete model, som medlemmer af

følgegruppen har foreslået, så har arbejdsgruppen med udgangspunkt i tilsva-

rende principper bag denne model udarbejdet en anden mulig model. I henhold

til princippet om bedste samfundsøkonomiske anvendelse vil grunden vurderes

efter den højeste vurdering, som følger af plangrundlaget.

Den gennemsnitlige produktion pr. MW for et solcelleanlæg er opgjort til 1.340 MWh.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 124

Arbejdsgruppen foreslår således ligeledes en model, der tager udgangspunkt i

de regionale priser på landbrugsjord. I stedet for at tillægge prisen et værdistig-

ningstillæg foreslår arbejdsgruppen, at der i stedet regnes ud fra det areal, som

anlægget optager på baggrund af afstandskrav for anlægget. Dvs. kun det areal

som er afsat til solcelleanlæg i henhold til plangrundlaget.

Da det forventes, at værdien af at kunne opføre VE-anlæg løbende bliver indreg-

net i prisen på landbrugsjord, tager modellen udgangspunkt i de regionale pri-

ser. Dette medfører, at vurderingen af en grund med samme mulighed for opfø-

relse af et VE-anlæg vil kunne variere på tværs af landet parallelt med de geo-

grafiske variationer i prisen på landbrugsjord. Dette er konsistent med princippet

i alternativomkostningsmodellen for vurdering af grunde til andre erhvervsfor-

mål, hvor vurderingen tager udgangspunkt i, hvad jord med den pågældende

beliggenhed ville være værd i den mest realistiske alternative anvendelse, der

anses for at være anvendelse til boligformål. I nærværende sammenhæng anses

det realistiske alternativ til at anvende jorden til VE-anlæg blot at være anven-

delse til landbrugsformål.

Beregningsgrundlag for vindmøller

For vindmøller vil grundværdien med modellen blive værdiansat på baggrund af

rotordiameter og afstandskrav, som fastsættes i tilladelsen. Der kan være en

række lokale begrænsninger og særhensyn, der indskærper afstandskravet mel-

lem vindmøller i en vindmøllepark, men afstandskravet vil typisk være 3-4 gange

rotordiameteren. Det bemærkes i den forbindelse, at der skal tages udgangs-

punkt i den største tilladte rotordiameter, der må opføres på grunden, af hensyn

til at grunden anvendes i bedste økonomiske henseende. I en generaliseret mo-

del, hvor der ikke tages højde for lokale begrænsninger, kan arealkravet pr.

mølle for en vindmølle beregnes med udgangspunkt i nedenstående formel.

��

ℎ��

(��

��

∙ �� ∙ ) ∙ ��

10.000��

Beregningsgrundlaget for værdiansættelsen tager udgangspunkt i det bereg-

nede areal og de regionale handelspriser på landbrugsjord,

jf. eksempler i tabel

6.3.

Med denne tilgang skønnes det, at værdiansættelsen vil være omtrent uæn-

dret i forhold til den gældende model, hvor en 3 MW-vindmølle vil få en grund-

vurdering på ca. 1,8 mio. kr. (2021-niveau). Det bemærkes dog, at grundvurde-

ringen ikke nødvendigvis vil være den samme med den anbefalede model, da

vurderingen bevidst følger de regionale handelspriser, der varierer på tværs af

landet.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 125

Tabel 6.3. Eksempelberegning, værdiansættelse af grund til en vindmølle med en rotordiame-

ter på 100 meter i 2021.

Kommunepulje

Rotordiameter

100

Beregnet areal,

12,57

Værdi pr. ha

150.000

140.000

210.000

140.000

120.000

140.000

130.000

110.000

130.000

120.000

90.000

130.000

Grundvurdering,

kr.

1.885.000

1.759.000

2.639.000

1.759.000

1.508.000

1.759.000

1.634.000

1.382.000

1.634.000

1.508.000

1.131.000

1.634.000

Anm.: Grundværdien angiver værdiansættelsen af de 200 m

, der er udmatrikuleret til vindmøllen. Med en

rotordiameter på 100 meter skønnes det med nuværende teknologi, at det vil være muligt at opføre en

vindmølle på 3 MW. Der er forudsat et afstandskrav på 4 gange rotordiameteren.

Kilde: Egne beregninger baseret på

tabel 6.2

Beregningsgrundlag for solcelleanlæg

For grunde til solcelleanlæg vil værdiansættelsen tage udgangspunkt i grundare-

alet og den regionale hektarpris på landbrugsjord. Således vil en grund med mu-

lighed for opførelse af et solcelleanlæg blive vurderet alene ud fra priserne på

landbrugsjord. Der skal i vurderingen tages udgangspunkt i størrelsen på det

areal, hvor der foreligger tilladelse til at opføre et solcelleanlæg, og ikke den fak-

tiske arealanvendelse til solcelleanlæg.

Opsummerende bemærkninger

Det bemærkes, at værdiansættelsen sker med udgangspunkt i priserne på land-

brugsjord og ikke ud fra den vurdering, som produktionsjord får gennem den la-

vere ansættelse af grundværdier som følge af bondegårdsreglen. Dermed æn-

dres der ikke på, at modellen kan komme til at virke som en skat på investeringer

i de tilfælde, hvor en opstiller ansøger om at få tilladelse til at opføre et VE-anlæg

på produktionsjord, hvor der ikke er mulighed for det i forvejen. I disse tilfælde vil

en tilladelse medføre en stigning i grundværdi, da produktionsjorden fremover vil

blive vurderet ud fra de regionale priser på landbrugsjord og som følge heraf

blive pålagt en stigning i grundskylden. Denne stigning i grundskylden kan på-

virke incitamenterne til at ansøge og opstille VE-anlæg relativt til et scenarie,

hvor der i forvejen er givet tilladelse til at opføre et VE-anlæg.

Desuden tages der i modellen alene hensyn til de lokale priser på landbrugsjord.

Værdien af de individuelle grunde, hvorpå der kan opstilles VE, kan imidlertid va-

riere betydeligt som følge af forskelle i, hvor meget vind- eller solenergi, der er

muligt på en specifik beliggenhed. Hvis der skal tages højde for dette, vil der

skulle anvendes væsentligt mere lokale priser for landbrugsjord.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 126

Anbefalinger

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 127

7.1 Indledning

Arbejdsgruppens analyser af den eksisterende model for vurdering af erhvervs-

grunde har givet anledning til at anbefale en række justeringer. Anbefalingerne

tager udgangspunkt i arbejdsgruppens principper for en god vurderingsmodel.

På baggrund af analyser af den gældende model og alternative modeller til vur-

dering af erhvervsgrunde anbefaler arbejdsgruppen med undtagelse af et enkelt

medlem, Thomas Booker, at den gældende alternativomkostningsmodel (AOM)

med de nedenfor foreslåede justeringer fortsat anvendes til vurdering af er-

hvervsgrunde. Dette indebærer også, at arbejdsgruppens flertal på baggrund af

det nuværende mangelfulde datagrundlag ikke kan anbefale de andre modeller

til vurdering af erhvervsgrunde, som arbejdsgruppen har analyseret.

Medlem af arbejdsgruppen Thomas Booker anbefaler, at den gældende alterna-

tivomkostningsmodel erstattes af en hybridmodel, der for de enkelte ejen-

domme giver vurderingsmyndigheden frihed til at vælge den metode ud fra de

de data, som er tilgængelige for den pågældende ejendom, som giver mest ret-

visende grundværdiansættelser. Thomas Bookers mindretalsudtalelse om mo-

dellen og flertallets bemærkninger hertil fremlægges i

afsnit 5.6.

afsnit 7.2

gennemgås anbefalinger til justering af alternativomkostningsmodel-

len. Den samlede arbejdsgruppe er enig om disse anbefalede justeringer, så-

fremt AOM fastholdes. I

afsnit 7.3

fremlægger en enig arbejdsgruppe anbefalin-

ger til justering af vurderingsmodellen for erhvervsgrunde, hvor der kan opstilles

vedvarende energianlæg (VE-anlæg), mens

afsnit 7.4

sammenfatter Thomas

Bookers mindretalsudtalelse om hybridmodellen.

7.2 Anbefalede justeringer til alternativomkost-

ningsmodellen

Arbejdsgruppen anbefaler at ophæve den særskilte skalering for butik og kontor,

der korrigerer for tilladt bebyggelsesprocent. Den gældende skaleringsfaktor for

butik og kontor på to tredjedele bygger på, at der er en højere tilladt bebyggel-

sesprocent for grunde til butik og kontor ift. grunde til parcelhuse. Sammenlignin-

gen med et parcelhus vil imidlertid være irrelevant for butik og kontor i etage-

ejendomme, hvor der typisk ikke vil være en forskel på den tilladte udnyttelse til

butiks- og kontorformål ift. boligformål. Derfor vurderer arbejdsgruppen, at der

ikke er grundlag for, at skaleringsfaktoren for butik/kontor tager udgangspunkt i

tilladte bebyggelsesprocenter. Derudover viser en analyse at relative ejendoms-

værdier for butik og kontor ift. bolig,

jf.

analysen i

afsnit 4.4,

at skaleringsfaktoren

for butik og kontor indebærer noget lavere grundvurderinger, end markedsdata

indikerer.

Arbejdsgruppen anbefaler også, at nedskaleringerne på grundvurderinger for

industri- og lagerejendomme fastholdes. Analysen i

afsnit 4.4

indikerer, at der

ikke er grundlag for at justere skaleringsfaktoren for industri og lager, idet

grundvurderingerne for industri/lager relativt til bolig er på niveau med værdien

for industri/lager relativt til bolig på baggrund af markedsdata fra EjendomDan-

mark.

Anbefalingen vedrørende justering af skaleringsfaktorer for butik og kontor

vil

medføre, at de relative grundvurderinger for butik/kontor ift. bolig vil stige fra

0,44 til et niveau, der højest vil kunne være ca. 0,66 (0,44×3/2). Årsagen til, at

niveauet vil være mindre end 0,66, er, at det ikke er alle

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 128

butik/kontorejendomme, som nedskaleres med 2/3, da der vil kunne være dele

af dem, som har bolig som mulig anvendelse og derfor ikke nedskaleres hverken

før eller efter ændringen. Den empiriske analyse af markedsdata indikerer, at de

relative ejendomsværdier er højere for butik end for kontor, men at 0,66 er no-

genlunde på niveau med kontor. Arbejdsgruppen anbefaler at fastholde korrekti-

onen for moms af hensyn til ensartet behandling af grunde, der købes af moms-

pligtige slutbrugere.

Analysen af skaleringsfaktorerne er baseret på en sammenligning af aktuelle

2023-vurderinger og aktuelle markedsdata. Over tid kan der ske en udvikling i

markedet i det relative forhold mellem grunde til industri/lager og grunde til boli-

ger, og tilsvarende kan der ske en udvikling i det relative forhold mellem grunde

til butik/kontor og grunde til boliger. Derfor anbefaler arbejdsgruppen også, at

det løbende vurderes, om skaleringsfaktorerne afspejler forholdene i markeds-

data. I forlængelse heraf anbefaler arbejdsgruppen, at der arbejdes for at tilveje-

bringe et bedre datagrundlag til at vurdere skaleringsfaktorerne. Særligt bør der

arbejdes henimod at sikre bedre geografisk detaljeringsgrad, så datagrundlaget

bliver mere repræsentativt, og sammenligningsgrundlaget forbedres. Det anbe-

fales herudover, at der i den løbende vurdering afdækkes, om der er behov for

geografisk differentierede skaleringsfaktorer. Dette anbefales under forudsæt-

ning af, at datagrundlaget kan forbedres i en tilstrækkelig grad til at undersøge

dette.

Forventet effekt af ændring af skaleringsfaktorer for butik/kontor

En eventuel ophævelse af nedskaleringen for erhvervssegmentet butik/kontor

medfører en stigning i beskatningsgrundlaget for de omfattede ejendomme på

50 pct. Af kommissoriet fremgår, at provenuet fra ejendomsbeskatningen skal

svare til det forudsatte, dvs. at anbefalede ændringer skal være provenuneu-

trale. På den baggrund kan merprovenuet fra den stigende grundskyld og dæk-

ningsafgift anvendes til at nedsætte de kommunespecifikke grundskylds- og

dækningsafgiftspromiller, så ophævelsen af skaleringsfaktoren for butik/kontor

ikke får provenumæssige konsekvenser for hverken staten eller de enkelte kom-

muner.

7.3 Anbefalinger til en ny model for grunde til

vedvarende energianlæg

Arbejdsgruppen konkluderede i

kapitel 6,

at der er grundlæggende udfordringer

ved den nuværende model for vurdering af grunde til vedvarende energianlæg

(VE-anlæg). Grunde til VE-anlæg værdiansættes på baggrund af den standardi-

serede årlige produktionskapacitet for et anlæg med en tilsvarende produktions-

kapacitet ganget med en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau).

En hovedudfordring er, at produktionen afhænger af det opstillede anlæg, hvor-

med opstilling af et anlæg med højere produktionskapacitet vil føre til en højere

grundvurdering og dermed en højere grundskyld. Dette forvrider incitamentet til

at investere, hvilket går imod det grundlæggende princip bag grundskylden, at

beskatning af grunde skal tilskynde til den bedste økonomiske anvendelse af

grunde.

Herudover er der nogle generelle udfordringer ved at vurdere, om niveauet for

den standardiserede pris er retvisende både på kort og på længere sigt. Dette

skyldes, at datagrundlaget til at skønne over dette er meget begrænset, hvor-

med analysen er behæftet med stor usikkerhed.

Endelig har arbejdsgruppen vurderet, at fritagelsen for en stigning i grundskyl-

den i op til tre år afviger fra princippet om, at beskatningen sker efter bedste

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 129

økonomiske anvendelse. Det afviger desuden fra vurderingen af andre erhvervs-

grunde, hvor der ikke er fritagelse i en periode efter ændret tilladelse til en mere

værdifuld udnyttelse af grunden.

På baggrund af de ovennævnte problemer har arbejdsgruppen gennemgået to

nye mulige modeller til værdiansættelse af erhvervsgrunde. Fælles for model-

lerne er, at de afkobler værdiansættelsen fra den konkrete produktionskapacitet

af anlægget og undgår at værdiansætte ud fra en standardiseret pris pr. MWh.

Med disse bemærkninger in mente anbefales det, at:

1. Der udarbejdes en ny model for værdiansættelse af grunde til vedvarende

energianlæg, der baseres på priser på landbrugsjord.

1.1.

For vindmølleanlæg udregnes det areal, som et vindmølleanlæg op-

tager, med udgangspunkt i de begrænsninger, der er angivet i lokal-

planen. Værdiansættelsen beregnes ud fra dette areal og den regio-

nale pris på landbrugsjord.

1.2.

For solcelleanlæg værdiansættes grundværdien på baggrund af den

regionale pris på landbrugsjord.

Fritagelsen for en stigning i grundskylden i op til tre år fjernes af hensyn til at

sikre hurtigst mulig tilslutning til elnettet.

Arbejdsgruppen er opmærksom på, at der blev foretaget ændringer af reg-

lerne for værdiansættelse af VE-anlæg i 2021, og at det er vigtigt for bran-

chen, at værdiansættelsen er forudsigelig med tanke på fremtidige investe-

ringer. Arbejdsgruppen mener, at de anbefalede nye regler sikrer gennem-

sigtighed i værdiansættelsen og giver fremtidssikrede rammevilkår.

Forventet effekt af ændring af værdiansættelse for VE-anlæg

Arbejdsgruppen har skønnet, at den anbefalede model for VE-anlæg på kort sigt

vil give en værdiansættelse på niveau med den nuværende model. Dog er skøn-

net behæftet med væsentlig usikkerhed. Derudover forventes det, at værdian-

sættelsen af de to modeller vil kunne afvige væsentligt over tid, fordi den nuvæ-

rende model er betinget på produktionskapacitet, hvorimod den anbefalede mo-

del er betinget på vindmøllens størrelse og priser på landbrugsjord (mens solcel-

leanlæg kun er betinget af priser på landbrugsjord).

7.4 Mindretallets anbefaling af en hybridmodel

til vurdering af erhvervsgrunde

Et mindretal i arbejdsgruppen, Thomas Booker, anbefaler at erstatte den gæl-

dende alternativomkostningsmodel med en hybridmodel til vurdering af er-

hvervsgrunde. I dette afsnit sammenfatter mindretallet sit forslag om en hybrid-

model. Mindretallets uddybende motivation for forslaget er givet i

afsnit 5.6.1.

Hybridmodellen kombinerer de forskellige værdiansættelsesprincipper og giver

valgfrihed for vurderingsmyndigheden til at vælge den metode, som efter myn-

dighedens opfattelse giver den mest retvisende vurdering.

Modellen kombinerer som sagt de forskellige vurderingsmetoder med de data,

som er tilgængelige. I de områder i Danmark, hvor der er data i form af handels-

værdier af grunde i ubebygget stand, er det antagelsen, at disse data ofte vil

give mest retvisende grundværdivurderinger. I andre områder kan der være data

til, at ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand for slutbrugeren kan

tage udgangspunkt i markedslejeniveauer og forrentningskrav, som betyder, at

grundværdiansættelsen mest retvisende bør foretages efter

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 130

grundresidualmetoden. AOM

–

som blot er en anden metode til at ansætte grun-

dens værdi i ubebygget stand for slutbrugeren

–

kan tilsvarende anvendes, hvis

denne model giver den mest retvisende grundværdiansættelse.

I hybridmodellen er vurderingsnormen grundværdien i ubebygget stand ud fra et

slutbrugerperspektiv

–

altså samme værdi, som AOM forsøger at ramme. I stedet

for at være bundet af de landsgennemsnitlige værdiforskelle mellem ejerboliger

og erhvervsejendomme, som de lovfæstede nedskaleringsfaktorer er udtryk for,

vil det være op til vurderingsmyndighederne

–

ud fra de tilgængelige data

–

at fo-

retage vurderingen efter den metode, som giver den mest retvisende grundvær-

diansættelse. Hvis ejendomsejeren er uenig heri eller mener, at der er en anden

vurderingsmodel/metode, som giver et mere retvisende resultat, må dette afgø-

res af en klageinstans, som imidlertid kun kan ændre vurderingen, hvis den er

kvalificeret forkert

–

dvs. hvis grundværdien er forkert med mere end 20 pct.

Arbejdsgruppens flertals vurdering af hybridmodellen er fremlagt i

afsnit 5.6.2.

Såfremt det besluttes at fastholde den gældende alternativomkostningsmodel,

kan mindretallet tilslutte sig flertallets forslag til justering af modellen samt anbe-

falingen om at arbejde for at forbedre modellens datagrundlag.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 131

Behov for løbende an-

sættelse af en ejen-

domsværdi for er-

hvervsejendomme

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 132

8.1 Indledning

Som beskrevet i

kapitel 1

vedtog Folketinget i 2021 at afskaffe ejendomsværdi-

ansættelsen for erhvervsejendomme. Med denne beslutning kan der følge nogle

udfordringer for de selskaber og ejere, der har behov for opgørelse af en ejen-

domsværdi. Arbejdsgruppen er derfor blevet bedt om at analysere, hvordan

disse behov kan imødekommes.

Arbejdsgruppen har identificeret tre overordnede tilfælde, hvor der er et løbende

behov for ansættelse af ejendomsværdi for erhvervsejendomme med henblik på

opkrævning af skat.

Formuebeskattede andelsselskaber.

Visse blandede ejendomme med både en bolig- og erhvervsdel:

2.1.

Blandede ejendomme med fradrag for driftsudgifter og grundskyld.

2.2.

Virksomheder der anvender virksomhedsskatteordningen, når der er

behov for at afgøre, hvilken andel, der kan omfattes af ordningen.

Boligejendomme hvor ejeren selv bebor én af boligenhederne:

3.1.

Udlejningsejendomme med 3-6 boligenheder, hvor ejeren selv bebor

én af boligenhederne og har fradrag for driftsudgifter.

3.2.

Bofællesskaber, hvor en ejer bebor en af boligenhederne, som har

valgt beskatning efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 8, og ud-

lejer en eller flere boligenheder, og har fradrag for driftsudgifter.

For de identificerede områder gennemgås formålet med at benytte sig af en

ejendomsværdi, og i forlængelse heraf fremlægger arbejdsgruppen et løsnings-

forslag.

8.1.1

Andelsselskaber der er formuebeskattede

For andelsskaber nævnt i selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 3, udgør den skat-

tepligtige indkomst en procentdel af andelsselskabets formue ved udgangen af

indkomståret, jf. selskabsskattelovens § 14. For at kunne beregne selskabets

samlede formue er der behov for at kende værdien af selskabets ejendomme, så

denne kan indgå som en del af selskabets samlede formue. Det betyder, at disse

selskaber årligt vil skulle bruge en ejendomsværdi for eventuelle ejendomme. Da

Skatteforvaltningen ikke længere ansætter en offentlig ejendomsværdi, vil der

være behov for en løsning for disse andelsselskaber.

Løsningsforslag

I stedet for at anvende en offentlig ejendomsvurdering til brug for beskatningen

af de formuebeskattede andelsselskaber kan det overvejes, at ejendomsværdi-

erne ansat i årsregnskabet også anvendes til brug for opgørelsen af andelssel-

skabets samlede formue. Det vil skulle fastlægges ved lov, at ejendomsværdi-

erne skal opgøres efter dagsværdien (og ikke anskaffelsesværdien) og være re-

visorpåtegnet. Det foreslås således at pålægge selskaberne at opgøre og an-

vende dagsværdien (handelsværdien) ved udløbet af virksomhedens ind-

komstår.

Løsningen forudsætter i udgangspunktet, at ejendomsværdierne er udskilt som

selvstændige værdier i årsregnskabet. Hvis ejendomsværdierne ikke er udskilt

som selvstændige værdier i årsregnskabet, kan andelsselskabet alternativt an-

sætte ejendomsværdien selvstændigt. Den selvstændige ansættelse bør være

underlagt samme krav som ved opgørelsen i årsregnskabet, hvilket indebærer,

at værdien opgøres til dagsværdi og er revisorpåtegnet.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 133

Det vurderes, at majoriteten af de formuebeskattede andelsskaber efter sel-

skabslovens § 1, stk. 1, nr. 3, er større selskaber, der i forvejen fastsætter en

værdi af deres ejendomme i årsregnskabet. Arbejdsgruppen har ikke et endeligt

overblik over antallet af formuebeskattede andelsselskaber, men det skønnes, at

der totalt er tale om under 1.000 selskaber, inkl. eventuelle datterselskaber.

Samtidigt må det forventes, at ikke alle formuebeskattede andelsselskaber ejer

fast ejendom, og de dermed ikke alle vil have behov for en ejendomsværdi for at

kunne opgøre deres samlede formue.

For de virksomheder, der ikke er forpligtet til at opgøre dagsværdien, må det for-

ventes, at forslaget i nogle tilfælde vil pålægge disse virksomheder en admini-

strativ og økonomisk byrde. Omvendt skønnes det, at beskatning efter selskabs-

skattelovens § 14 er en mere fordelagtig beskatning end den almindelige sel-

skabsbeskatning, hvorfor den administrative og økonomiske bebyrdelse er pro-

portionel med valget af beskatningsform.

8.1.2

Blandede ejendomme

For blandede ejendomme

–

det vil sige ejendomme med både en bolig- og er-

hvervsdel

–

er der to overordnede tilfælde i lovgivningen, hvor ejendomsværdien

tidligere har været anvendt årligt. Fælles for disse er, at ejendomsværdien benyt-

tes til at afgøre, hvor stor en andel af ejendommen, der bliver anvendt til er-

hvervsformål, og dermed om der er en fradragsret, og hvilken andel af udgif-

terne til ejendommen, der i givet fald er fradragsberettiget. Med bortfaldet af en

årlig ejendomsværdi vil det kræve andre løsninger for at fastsætte ejendommens

erhvervsdel.

Blandede ejendomme og fradrag for driftsudgifter

Efter ligningslovens § 15 k, stk. 6, kan ejeren af en blandet ejendom, dvs. en ejen-

dom, der både tjener til bolig for ejeren og anvendes erhvervsmæssigt, fra-

trække driftsomkostninger på ejendommen, som vedrører den erhvervsmæssige

del af ejendommen. Det kan ejerne gøre, hvis der er en væsentlig erhvervsmæs-

sig udnyttelse, hvilket anses som opfyldt, hvis mindst 25 pct. af ejendomsvær-

dien udgøres af erhvervsdelen af ejendommen. Desuden kan ejeren i den skatte-

pligtige indkomst også fradrage det beløb, som er anvendt til skatter og afgifter,

herunder grundskyld, som svarer til den erhvervsmæssige andel af ejendoms-

værdien.

Fordelingen af ejendomsværdi mellem bolig- og erhvervsdelen er på nuværende

tidspunkt baseret på den seneste vurdering, som indeholder en ejendomsværdi

for erhvervsdelen, dvs. typisk 2012-vurderingen.

Blandede ejendomme, hvor en del kan indgå i virksomhedsskatteordningen

Vælger en selvstændig erhvervsdrivende at benytte virksomhedsskatteordnin-

gen, vil den erhvervsmæssige andel af en blandet ejendom indgå i virksomheds-

skatteordningen, såfremt der er en væsentlig erhvervsmæssig udnyttelse. Dette

anses som opfyldt, hvis mindst 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til er-

hvervsdelen.

Ansættelsen af en ejendomsværdi for både bolig- og erhvervsdelen anvendes til

at afgøre, hvor stor en andel af ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt, og

dermed om et lån i ejendommen kan indgå i virksomhedsskatteordningen. Eje-

ren beslutter selv hvilken andel af lånet, der skal indskydes i virksomhedsskatte-

ordningen. Uanset at kun fx 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til erhverv,

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 134

så kan en ejer beslutte at indskyde 100 pct. af lånet i virksomhedsskatteordnin-

gen.

Det har i praksis særligt betydning for landbruget. Fordelingen af ejendomsværdi

mellem bolig- og erhvervsdelen er ligeledes baseret på den seneste vurdering,

som indeholder en ejendomsværdi for erhvervsdelen, dvs. typisk 2012-vurderin-

gen.

Løsningsforslag

I disse to tilfælde med blandede ejendomme er der tale om tilfælde, hvor der

gælder visse skattemæssige fordele for ejeren for erhvervsdelen. Når der ikke

længere udarbejdes en ejendomsværdi for erhvervsdelen, så er der behov for en

ny metode til at vurdere, om der er en tilstrækkelig erhvervsmæssig anvendelse

af ejendommen til, at ejeren er berettiget til at fradrage driftsomkostninger, skat-

ter og afgifter, og/eller indskyde ejendommen i virksomhedsskatteordningen.

Til at afgøre om en tilstrækkelig andel af ejendommen anvendes til erhverv fore-

slås en kvadratmetermodel, som indebærer, at minimum 25 pct. af ejendom-

mens bebyggede areal skal være anvendt til erhvervsformål. Dette vil være i

overensstemmelse med det eksisterende skønsbaserede kriterie om »væsentlig

erhvervsmæssig benyttelse«, som i praksis har været opfyldt, hvis ejeren har an-

vendt mindst 25 pct. af ejendomsværdien erhvervsmæssigt.

Typisk vil en kvadratmeter bolig dog blive vurderet højere end en kvadratmeter

erhverv, hvorfor modellen skønnes at være lidt mere fordelagtig for ejendoms-

ejerne end de hidtil gældende regler. Det skyldes, at det vil være nemmere at

blive fradragsberettiget med kvadratmetermodellen end med den eksisterende

model, fordi nogle ejere efter gældende ret skal anvende over 25 pct. af det

samlede bebyggede areal til erhverv, før det svarer til 25 pct. af ejendomsvær-

dien i den seneste ansatte offentlig ejendomsværdi for erhvervsdelen, og det

dermed er anset for »væsentligt erhvervsmæssig benyttelse«. Der må dog også

forventes eksempler, hvor det omvendte er tilfældet.

Som fordelingsnøgle for driftsomkostningerne foreslås det, at der tilsvarende an-

vendes kvadratmeter bygningsareal til brug for fordelingen af driftsomkostnin-

gerne på en fradragsberettiget del og en ikkefradragsberettiget del.

8.1.3

Boligejendomme, hvor ejeren selv bebor én af boli-

genhederne

Ligesom for de blandede ejendomme vil der i tilfælde, hvor en ejer bebor en af

flere boligenheder i en ejendom, være behov for en fordeling af ejendomsvær-

dien til brug for en fordeling af den del af driftsudgifterne og skatte- og afgiftsbe-

talingerne, der er fradragsberettiget.

En udlejningsejendom med 3-6 boligenheder, hvor ejeren selv bebor én af boli-

genhederne - fradrag for driftsudgifter

En ejer af en udlejningsejendom med 3-6 boligenheder, hvor ejeren selv bebor

én af lejlighederne, vil kunne få fradrag for driftsudgifterne for de udlejede lejlig-

heder. Denne andel opgøres forholdsmæssigt ud fra værdien af de udlejede lej-

ligheder i forhold til ejendommens samlede værdi. Udlejningsejendomme med

flere end 6 boligenheder beskattes efter statsskattelovens regler, hvor man be-

taler lejeværdi af værdien af egen bolig og har fradragsret for ens driftsomkost-

ninger.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 135

Bofællesskaber som ejes af en beboer

En ultimativ ejer af et bofællesskab, fx en fysisk interessent i et boliginteressent-

skab, som udlejer en eller flere andre boligenheder, kan få fradrag for driftsud-

gifterne for de udlejede lejligheder. Denne andel opgøres forholdsmæssigt ud

fra værdien af de udlejede lejligheder i forhold til ejendommens samlede værdi.

Løsningsforslag

En mulig løsning er, at fordelingen af de fradragsberettigede driftsudgifter sker

på baggrund af en simpel kvadratmeterfordeling. Dvs. hvis ejendommen består

af seks boligenheder af samme størrelse, og ejeren bebor en af boligenhederne

selv, så kan ejeren opnå fradrag for 5/6 af ejendommes udgifter. Denne løsning

skønnes at være forholdsvist enkel at implementere for Skatteforvaltningen.

Eksempel

Ejer A ejer en bygning med seks lige store lejligheder. Ejer A bebor selv lejlighed

nr. 6, mens lejlighed nr. 1-5 er udlejet. Ejer A har i 2023 driftsudgifter på den

samlede bygning for 90.000 kr. Fordi ejer A selv bebor lejlighed nr. 6, så vil der

skulle fratrækkes en forholdsmæssig andel for lejlighed nr. 6 på 15.000 kr., som

ejer A ikke kan fradrage i sin indkomst. De resterende 75.000 kr. udgør dermed

ejer

A’s fradragsberettigede

driftsudgifter.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 136

Bilag

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 137

Bilag 1. Arbejdsgruppens kommissorium

Kommissorium

Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Regeringen (S), V, DF, RV, K og LA har vedtaget lovforslag om nye erhvervsvurde-

ringer (L 107 A) og er i forlængelse heraf enige om at nedsætte en arbejds-

gruppe med eksterne eksperter, der skal analysere modeller til vurdering af er-

hvervsgrunde.

Baggrund

Den nye model for erhvervsvurderinger, der blev vedtaget af Folketinget den 23.

februar 2021, skal sikre ensartede og rimelige grundvurderinger for erhvervs-

ejendomme og sammenhæng mellem grundvurderingerne for erhvervsejen-

domme og ejerboliger.

Der eksisterer ikke et tilstrækkeligt solidt datagrundlag for salg erhvervsgrunde

til at opstille en model for værdifastsættelse af erhvervsgrunde, der rammer de

direkte handelspriser for erhvervsgrunde. Det blev allerede slået fast af ekspert-

udvalget om ejendomsvurdering (det såkaldte Engberg-udvalg) i 2014.

Derfor tager den vedtagne model afsæt i værdien af grunden som ejerbolig, da

det empiriske grundlag for handler med ejerboliger er væsentligt bedre. En

række skaleringsfaktorer skal herudover sikre, at erhvervsgrundvurderingerne

med den nye model bliver afstemt med de relative forskelle i huslejeniveauer og

afkastkrav. Den vedtagne model indebærer derfor, at vurderingerne fremadret-

tet baseres på en indirekte handelsprisnorm fremfor en direkte handelsprisnorm.

Arbejdsgruppens opgave

Arbejdsgruppen skal analysere den vedtagne model til grundvurdering af er-

hvervsgrunde og mulige alternative modeller til grundvurdering af erhvervs-

grunde samt behovet og muligheden for at genindføre ejendomsværdiansæt-

telse af erhvervsejendomme.

De mulige alternative modeller for vurdering af erhvervsgrunde, der skal analy-

seres, indbefatter bl.a. en model, der i større grad afspejler en handelsprisnorm,

og en model, der i højere grad tager udgangspunkt i markedsdata for erhvervs-

ejendomme, end den vedtagne model.

Arbejdsgruppens afrapportering og analyser er betinget af følgende:

•

Provenuet fra ejendomsbeskatningen skal svare til det forudsatte. De prove-

numæssige konsekvenser af eventuelle justeringer af ejendomsvurderingerne

sammenlignet med den vedtagne models skal dog belyses.

•

Erhvervsvurderingerne skal være enkle og gennemskuelige,

jf. Aftale om Kom-

pensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatning

fra maj 2020.

•

Modellen skal kunne implementeres samt tage højde for, at ejendomsvurde-

ringerne ikke forsinkes yderligere. Ved analyse af konsekvenserne af alterna-

tive modeller skal der tages højde for udviklingsomkostninger.

•

Niveauet for skaleringsfaktorerne for den vedtagne model skal analyseres,

herunder om der kan indarbejdes yderligere erhvervsdata ved fastsættelsen

af skaleringsfaktorerne.

•

Det skal analyseres, hvordan vurderingerne med den vedtagne model og al-

ternative modeller afviger fra de nuværende vurderinger, og hvordan den af-

lede grundskyld afviger.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 138

•

Det skal analyseres, om der kan opstilles en vurderingsmodel baseret på en

direkte handelsprisnorm.

Der skal i den forbindelse være sammenhæng

mellem vurderingsnorm og vurderingsmodellen, så modellen rammer vurde-

ringsnormen. Vurderingerne fra en sådan model skal om muligt sammenlig-

nes med vurderingerne fra den vedtagne model, og den afledte grundskyld

skal sammenlignes.

•

Endvidere skal der analyseres en model, der i højere grad tager udgangs-

punkt i markedsdata for erhvervsejendomme end den vedtagne model.

•

Behovet for at fastsætte løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme

skal analyseres, og der skal ses på en model herfor, Modellen skal sikre syste-

matiske og forudberegnelige værdier. Der skal ses på mulighederne for en

model for andelsbeskattede selskaber, der er formuebeskattede.

•

Grundvurderingerne for erhvervsejendomme skal afspejle samfundsskabte

værdier, ligesom det gælder for ejerboliger, og erhvervsgrunde skal fortsat

vurderes efter bedste økonomiske anvendelse i ubebygget stand.

Arbejdsgruppens organisering

Arbejdsgruppen nedsættes med en ekstern formand og sagkyndige eksterne

medlemmer samt deltagere fra Skatteministeriet og Vurderingsstyrelsen. De eks-

terne medlemmer udpeges på baggrund af skatteøkonomisk sagkundskab og

kendskab til vurdering af ejendomme og grunde.

Til arbejdsgruppen nedsættes en følgegruppe med EjendomDanmark, Dansk In-

dustri, Dansk Erhverv, Finans Danmark, Danske Advokater, Landbrug & Fødeva-

rer, Dansk Ejendomsmæglerforening, BL

–

Danmarks Almene Boliger og Bolig-

økonomisk Videncenter. Følgegruppen inddrages løbende i arbejdsgruppens ar-

bejde.

Skatteministeriet varetager i samarbejde med Vurderingsstyrelsen sekretariats-

betjeningen af arbejdsgruppen.

Arbejdsgruppen afrapporter medio 2023, og forligskredsen drøfter arbejdsgrup-

pens afrapportering herefter.

Da markedsdata for erhverv er afgørende for en handelsprisnorm, skal der fortsat indhentes markeds-

data.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 139

Bilag 2. Grundværdikurve for parcel-/rækkehuse

og ejerlejligheder

Grundværdikurven for parcel-/rækkehuse og ejerlejligheder bygger på de

samme principper, men der er nogle forskelle som følge af forskelle i mængden

af tilgængelige data og forskelle i, hvad der karakteriserer et typisk standardhus

sammenlignet med en standard ejerlejlighed (jf.

boks 4.2).

Derudover anvendes

der færre referenceejendomme for lejligheder (10 referenceejendomme) end for

parcelhuse (15 referenceejendomme). Der er også mindre forskelle i, hvilke

egenskaber ved beliggenhed og bygninger, der er fundet statistisk signifikante

for handelspriserne. Særligt væsentligt er, at modellen for etageejerlejligheder

inddrager etagen som en beliggenhedsegenskab.

Etageejerlejligheder ligger typisk i fuldt udbyggede områder i større byer, hvor

der kun forekommer meget få salg af ubebyggede grunde. Der er derfor ikke et

tilstrækkeligt solidt datagrundlag for at estimere en grundværdikurve for etage-

ejerlejligheder efter samme metode som for parcelhuse. Grundvurderingsmeto-

den for etageejerlejligheder benytter derfor en særlig grundværdikurve for par-

celhuse til at estimere en bygningsværdi for den betragtede lejlighed, som så

fratrækkes den samlede ejendomsværdi for at finde grundværdien. Der benyttes

således en variant af grundresidualmodellen.

Den særlige grundværdikurve for parcelhuse estimeres empirisk på samme

måde som den almindelige grundværdikurve. Forskellen ift. den almindelige

grundværdikurve er, at standardparcelhuset antages at være nyopført for at

gøre det sammenligneligt med standardejerlejligheden, der ligeledes forudsæt-

tes nyopført. Derudover antages standardparcelhuset og standardejerlejlighe-

den at have samme centrale bygningskarakteristika, jf.

boks 4.2,

så de to bolig-

typer er så sammenlignelige som muligt. Dermed understøttes logikken i vurde-

ringsmetoden, som er, at hvis en ejerlejlighed og et parcelhus har samme ejen-

domsværdi pr. boligkvadratmeter, og begge ejendomme er bebygget med en

standardbolig, så må de to ejendomme også have samme bygningsværdi pr. bo-

ligkvadratmeter, da bygningerne må anses for at have samme kvalitet. Følgelig

må de to ejendomme også have samme grundværdi pr. boligkvadratmeter, og

man kan derfor benytte grundværdikurven for parcelhuse til at finde ejerlejlighe-

dens grundværdi.

Der er to centrale trin i grundvurderingen for ejerlejligheder:

Først beregnes den forventede handelspris for nyopførte standardetage-

ejerlejligheder. Dette gøres med en dertil udviklet ejendomsværdimodel, der

i sin grundstruktur svarer til ejendomsværdimodellen for parcelhuse.

Dernæst bestemmes bygningsværdien. I lov nr. 1580 af 27/12/2019 fast-

slås det i §19 a, at standardetageejerlejlighedens bygningsværdi per bolig-

kvadratmeter anses for at være identisk med standardparcelhusets byg-

ningsværdi per boligkvadratmeter, givet at standarderne er identiske, og

den forventede handelspris per boligkvadratmeter er identisk.

Den samlede vurderingsproces for etageejerlejligheder har følgende trin:

Data om etageejerlejligheden og dens beliggenhed indhentes.

Data fra 1) suppleres med standardetageejerlejlighedens data.

Ejendomsværdimodellen for etageejerlejligheder bruges med data fra punkt

2). Resultatet er et estimat for standardetageejerlejlighedens forventede

handelspris per boligkvadratmeter på beliggenheden.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 140

Værdien af standardparcelhuset beregnes. Standardparcelhusets boligkva-

dratmeterpris sættes lig med den kvadratmeterpris, der er estimeret under

punkt 3), og multipliceres med 140, da standardparcelhuset er 140 bolig-

kvadratmeter.

Værdien af standardparcelhuset fra 4) bruges sammen med parcelhus-

grundværdikurven (den nye standard) til at estimere standardgrundværdien.

Parcelhusets bygningsværdi findes som forskellen mellem 4) og 5). Det om-

regnes til et beløb per boligkvadratmeter ved at dividere med 140, da det er

antallet af boligkvadratmeter i standardparcelhuset.

Standardetageejerlejlighedens bygningsværdi per boligkvadratmeter sættes

lig den i punkt 6) fundne bygningsværdi per boligkvadratmeter fra standard-

parcelhuset. Lovgivningen foreskriver netop, at standardbygningsværdier pr.

boligkvadratmeter er identiske for de to ejendomstyper, hvis boligkvadrat-

meterpriserne er identiske. Punkt 4) medfører, at boligkvadratmeterpriserne

altid er identiske, hvorfor betingelsen altid er opfyldt.

Grundværdien per boligkvadratmeter etage beregnes. Den er defineret som

forskellen mellem standardetageejerlejlighedens forventede handelspris per

boligkvadratmeter (punkt 3) og standardetageejerlejlighedens bygnings-

værdi per boligkvadratmeter (punkt 7).

Etageejerlejlighedens grundværdi bestemmes som antallet af boligkvadrat-

meter, som etageejerlejligheden faktisk har, multipliceret med grundværdien

per boligkvadratmeter estimeret under punkt 8).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 141

Bilag 3. Teknisk gennemgang af grundværdikur-

ven

Grundværdikurven, der benyttes ved grundvurderinger, er en sammenhæng

mellem grundværdier og standardiserede ejendomsværdier. Den standardise-

rede ejendomsværdi afspejler, hvad ejendomsværdien ville være, hvis grunden

var bebygget med et ”standardhus”. Grundværdikurven

estimeres med ud-

gangspunkt i observerede handelspriser for ubebyggede grunde og den estime-

rede ejendomsværdimodel for ejerboliger. I det følgende beskrives ejendoms-

værdimodellen, hvorefter dens sammenhæng med grundværdikurven forklares.

I ejendomsværdimodellen for parcelhuse vurderes en parcelhusejendom med

udgangspunkt i den geometrisk vægtede gennemsnitlige handelspris pr. kva-

dratmeter boligareal på de såkaldte referenceejendomme, defineret som de

femten nærmeste handlede énfamiliehuse inden for de seneste seks år.

Denne

såkaldte områdepris

��

��å��

beregnes som

��

��å��

= exp (∑

��

log (

��

��,��

)),

∑

��

= 1,

�� = 1, 2, … , 15,

(1)

hvor

��

er den konstaterede samlede handelspris for referenceejendommen

��

��,��

er denne ejendoms boligarel, og

��

er den vægt, hvormed det

n’te

ejen-

domssalg indgår i beregningen af områdeprisen. Vægtene

��

er aftagende med

afstanden mellem den betragtede ejendom og referenceejendommen, og de

observerede handelspriser

��

fra tidligere år fremskrives til vurderingstidspunk-

tet med geografisk differentierede faktorer, der tager højde for den lokale pris-

udvikling.

Ejendomsværdimodellen for parcelhuse antager, at værdien

��

af en parcelhus-

ejendom

��

(”centerejendommen”) i et givet område målt i forhold til dens bolig-

areal

��

kan skrives som produktet af områdeprisen per kvadratmeter bolig-

areal og termer

��½

��

, der opfanger, hvordan forskellige egenskaber

��

��,��

ved center-

ejendommens grund og bygninger adskiller sig fra de tilsvarende egenskaber

��

��,��

ved referenceejendommene:

��

= ��

��å��

∙ ∏

��

��½

��

(��

��,��

, ��

��,��

(2)

(3)

hvor

��½

��

(��

��,��

, ��

��,��

) = exp (∑

��

(��

��

(��

��,��

) − ��

��

(��

��,��

))) .

Funktionerne

��

(��

��

)

i (3) er valgt sådan, at modellen giver det bedst mulige stati-

stiske fit af, hvordan det pågældende karakteristikum

��

påvirker de observerede

handelspriser for parcelhuse.

Funktionen

��½

��

(��

��,��

, ��

��,��

)

i (3) angiver således, hvor

meget centerejendommens værdi skal justeres i forhold til områdeprisen som

følge af, at centerejendommens karakteristikum

��

��,��

afviger fra de tilsvarende ka-

rakteristika

��

��,��

ved referenceejendommene. Af (2) og (3) følger, at en ændring i

en af centerejendommens egenskaber fra

��

��,0

til

��

��,1

vil medføre en ændring i

ejendomsvurderingen med en faktor

Samworth, Richard J. “Optimal Weighted Nearest Neighbour Classifiers.” The Annals of Statistics, vol. 40,

no. 5, 2012, pp. 2733–63. JSTOR, http://www.jstor.org/stable/41806553. Accessed 5 Sep. 2022.

Funktionerne

��

(��

��

)

er regression splines, som tilpasses med Generalized Additive Models (GAM)-algorit-

men. Dette er en fleksibel økonometrisk metode, som gør det muligt at estimere de ikke-lineære funkti-

onsformer

��

(��

��

)

, der giver den bedste forklaring af data, og som tillader, at funktionsformerne kan være

forskellige i forskellige intervaller for

��

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 142

��

= exp (��

��

(��

��,1

) − ��

��

(��

��,0

)).

��

Variablene

��

beskriver egenskaber ved ejendommens grund såsom grundstør-

relse, geokoordinater, afstand til skov eller kyst osv. eller egenskaber ved byg-

ningen såsom boligareal, boligalder, tagtype, antal bade og toiletter, opvarm-

ningsform osv.

Ligningerne (1), (2) og (3) indebærer, at ejendomsværdimodellen er additiv på

en logaritmisk skala, dvs. at logaritmen til ejendomsværdien per kvadratmeter

boligareal kan skrives på følgende form, som er velegnet til økonometrisk esti-

mation:

log ( ) = ∑

��

(��

��

(

��

��,��

) + ∑

��

[��

��

(��

��,��

) − ��

��

(��

��,��

)]).

(4)

I udledningen af grundværdikurven bruges ejendomsværdimodellen til at be-

regne standardejendomsværdier. Ved udregning af standardejendomsværdien

fastholdes alle bygningens egenskaber for centerejendommen på det sæt af ka-

rakteristika, der er beskrevet i

boks 4.2,

dvs. standardbygningen er et murstens-

parcelhus på 140 kvadratmeter

opført i 1970 med betontagsten, ét bad og ét

toilet og opvarmet med fjernvarme. Standardejendomsværdien er altså den hy-

potetiske værdi, som den betragtede centerejendom ville have, hvis den var be-

bygget med et sådant ”standardhus”. Hvis vi betegner bygningens

egenskaber

med fodtegnet

som

��

, grundens egenskaber med fodtegnet

som

��

og angi-

ver standardiserede variable med en hat som

��

, kan standardejendoms-

værdien med udgangspunkt i ligningerne (2) og (3) udtrykkes som

��

= ��

��

∙ ��

��å��

∙ ∏

��

��½

��

(��

��,��

, ��

��,��

) ∙ ∏

��

��½

��

(��

��,��

, ��

��,��

(5)

Man ser af (5), at referenceejendommenes faktiske karakteristika fortsat indgår i

beregningen af standardejendomsværdien. Dette er nødvendigt af konsistens-

hensyn, da områdeprisen

��

��å��

afspejler disse faktiske karakteristika.

Det

fremgår også af (5), at det fortsat er de faktiske egenskaber ved centerejendom-

mens grund, der indgår i beregningen, da idéen med at beregne standardejen-

domsværdier netop er, at de observerede forskelle i standardejendomsværdier

må afspejle forskelle i grundværdier, når man kun korrigerer for forskelle i byg-

ningskarakteristika.

Metoden bag udledningen af grundværdikurven kan nu forklares som følger. Den

samlede faktiske værdi af en ejendom er lig med summen af den faktiske byg-

ningsværdi

��

og den faktiske grundværdi

��:

�� = �� + ��.

(6)

Tilsvarende gælder, at den standardiserede ejendomsværdi er lig med summen

af den standardiserede bygningsværdi

��

og den faktiske grundværdi:

��

= ��

��

+ ��,

dvs.

Boligarealet måles som det sammenvejede areal, hvor arealerne af tagetage, kælder, indbygget garage,

udestue mm. indgår med særskilte vægte mindre end 100 procent.

Dette er en konsekvens af modelleringen af områdeprisen.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 143

�� = ��

��

− ��

��

(7)

Hvis standardhuset havde nøjagtigt samme værdi overalt i landet uafhængigt af

den standardiserede ejendomsværdi, ville grundværdierne ifølge (7) altid variere

én til én med den standardiserede ejendomsværdi. Antagelsen om en konstant

værdi af

��

uafhængig af geografi og uafhængig af

��

er imidler-

tid næppe realistisk, da ejendomsværdimodellen ikke nødvendigvis perfekt op-

fanger alle de forhold, der bestemmer bygningsværdier rundt om i landet. Det

kan fx tænkes, at en høj beregnet standardejendomsværdi til en vis grad afspej-

ler, at bygninger i visse områder har nogle særligt attraktive kvalitetsegenskaber

eller liebhaverværdier, som ikke fuldt ud opfanges af ejendomsværdimodellen. I

så fald vil en parcelhusbygning med de omtalte ”standardegenskaber” have en

højere værdi i sådanne områder end andre steder i landet. Man kan tage højde

for dette ved at åbne mulighed for, at standardbygningsværdien er en funktion

��(∙)

af standardejendomsværdien, dvs.

��

= ��(��

��

0 ≤ ��′ < 1.

(8)

Hvis

0 < ��′,

vil en høj standardejendomsværdi i nogen grad afspejle, at bygninger

i det betragtede område anses som særligt attraktive, og ifølge (7) og (8) vil

grundværdien derfor stige med mindre end 1 krone, når den beregnede stan-

dardejendomsværdi stiger med 1 krone. Dette svarer til, hvad man observerer i

den nedre og øvre del af den estimerede grundværdikurve i

afsnit 4.2.

Samtidigt

betyder antagelsen

��′ < 1

dog, at en højere standardejendomsværdi altid ledsa-

ges af en højere grundværdi, som det ligeledes fremgår af den fittede grundvær-

dikurve i

figur 4.3 og figur 4.4

for hhv. enfamiliehuse og ejerlejligheder. I tilfældet

��

′

= 0,

er vi tilbage i en situation, hvor bygningsværdien er uafhængig af stan-

dardejendomsværdien, og hvor grundværdien derfor varierer én til én med stan-

dardejendomsværdien, hvilket synes at svare godt til egenskaben ved grund-

værdikurven i

afsnit 4.2

i det brede midterinterval af standardejendomsværdier.

Ved at indsætte (8) i (7) kan man udtrykke grundværdien som en funktion

�� (∙)

standardejendomsværdien:

�� = ��(��

��

(9)

Hermed har vi givet rationalet for at estimere grundværdien på bebyggede

grunde som en funktion af de beregnede standardejendomsværdier på de på-

gældende beliggenheder.

Grundværdikurven (9) estimeres ved at sammenholde data for handelspriser for

ubebyggede ”standardparcelhusgrunde” med den beregnede standardejen-

domsværdi for en ejendom med den pågældende beliggenhed, hvis grunden

havde været bebygget med et standardhus. Standardparcelhusgrunden er defi-

neret i

boks 4.2

som en grund på 800 kvadratmeter, som ikke kan udstykkes, og

hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 30. For at udvide datagrundlaget

inddrages dog også handelspriser på grunde, der afviger i begrænset omfang

fra disse karakteristika. Standardejendomsværdien beregnes til vurderingstermi-

nen, men tilbageskrives til handelsdatoen for hvert grundsalg for at sikre, at

grundprisen og den beregnede ejendomspris er opgjort i samme års prisniveau.

Det har vist sig, at den bedste statistiske forklaring af sammenhængen mellem

standardejendomsværdi og observerede grundpriser opnås, når funktionen

��(��

��

)

i (9) antager følgende eksponentielle form, hvor

��

er en konstant,

��(��)

er en funktion af etageareal og

ℎ(��)

er en funktion af rest-

arealet:

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 144

�� = exp(�� + ��(��æ��) + ��(��) +

ℎ(��))

(10)

Etagearealet er et produkt af grundarealet og den tilladte bebyggelsesprocent,

og restarealet er forskellen på grundarealet og etagearealet. Disse to arealmål

tager altså højde for grundens størrelse og den tilladte udnyttelsesgrad. Kon-

stanten

��

og funktionerne

�� (∙)

��(∙)

ℎ(∙)

modelleres med den i fodnote 2 be-

skrevne fleksible økonometriske metode for at opnå det bedste fit af de observe-

rede grundpriser. Af (10) følger, at modellen for énfamiliehusenes grundværdier

også kan skrives på additiv form som

log(��) = �� + ��(��æ�� ) + ��(�� ) + ℎ(��)

(11)

Funktionerne

��(∙)

ℎ(∙)

er tilpasset sådan, at de antager værdien nul, når grun-

den er en standardgrund på 800m

med en bebyggelsesprocent på 30%. For en

sådan standardgrund er der altså ingen justering for etage- og restarealet. Der-

med får man

standardgrundværdien

defineret som

��æ�� = exp(�� + ��(��æ��))

(12)

I den praktiske anvendelse tager grundvurderingen for énfamiliehuse udgangs-

punkt i standardgrundværdikurven (12), hvorefter der korrigeres for eventuelle

forskelle i etageareal og restareal i forhold til standardgrunden.

Grundvurderingen for etageejerlejligheder tager ligeledes udgangspunkt i stan-

dardgrundværdikurven (12), men der foretages nogle yderligere tilpasninger for

at nå frem til den endelige vurdering, som nærmere forklaret i

kapitel 4

og i

bilag

Bilag 4. Grundvurdering af erhvervsgrunde med

typeeksempler

Tabel B4.1.

–

B4.3.

viser typeeksempler på grundvurdering af erhvervsgrunde

med forskellig anvendelse.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 145

Tabel B4.1. Typeeksempel 1

–

Et sted i Aarhus kommune

Beskrivelse

Rækkehuse

Åben-lav

boligbe-

byggelse

4.000 kva-

dratmeter

Etagebolig-

bebyggelse

Butik og

kontor i eta-

gebebyg-

gelse

4.000 kva-

dratmeter

Lager, logi-

stik og in-

dustri

4.000 kva-

dratmeter

Rekreativt

areal

Parke-

ringskæl-

der

4.000 kva-

dratmeter

4.000 eta-

gekvadrat-

meter un-

derjordisk

parkerings-

anlæg

Grundareal

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

Muligheder

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

Ingen byg-

gemulighed

Vurderings-

model

Parcelhus

Etagebolig

Parcelhus

(1-2 etager)

/Etagebolig

(3 eller

flere)

Parcelhus

Relevant

kvadratme-

ter

Etageareal

Grundareal

Skalerings-

faktor

Der vurde-

res med al-

mindelige

ejerbolig-

metoder

Der vurde-

res med al-

mindelige

ejerbolig-

metoder

Der vurde-

res med

almindelige

ejerbolig-

metoder

Momsskale-

ringsfaktor

jf. § 34 f

Standard-

grundværdi

pr. kvm.

Grundværdi

pr. kvadrat-

meter efter

nedskale-

ring

Grundværdi

pr. kvadrat-

meter efter

yderligere §

34 f skale-

ring

Nej

16.000 kr.

pr. kvm.

16.000 kr.

pr. kvm.

16.000 kr.

pr. kvm.

16.000 kr.

pr. kvm.

4.800 kr. pr.

kvm.

4.800 kr. pr.

kvm.

4.800 kr.

pr. kvm.

Ej nedskale-

ring

Ej nedska-

lering

Ej nedskale-

ring.

16.000 *

4.800 *

= 10.667 kr.

pr. kvm.

= 2.400 kr.

pr. kvm.

= 480 kr. pr.

kvm.

= 2.400 kr.

pr. kvm.

Ej nedskale-

ring

Ej nedska-

lering

Ej nedskale-

ring

10.667 kr.

pr. kvm *

2.400 *

= 8.533 kr.

pr. kvm

= 1.920 kr.

pr. kvm.

Ej nedskale-

ring.

2.400 *

= 1.920 kr.

pr. kvm.

Samlet

grundværdi

16.000 *

1.200

19.200.000

kr.

16.000 *

1.200

19.200.00

0 kr.

16.000 *

1.200

19.200.000

kr.

8.533 *

1.200

10.240.000

kr.

1.920 *

4.000

7.680.000

kr.

480*4.000

1.920.000

kr.

1.920 *

4.000

7.680.000

kr.

1) Den relevante kvadratmeter er i dette tilfælde grundarealet i stedet for etagearealet. Standardgrundværdien er omregnet på baggrund af

grundarealet og den maksimale tilladte bebyggelsesprocent for en standardparcel, svarende til

standardgrundværdi = værdi pr. m

-boligareal x

240m

/800m

(16.000 kr. x 240/800 = 4.800 kr.).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 146

Kilde: Egne beregninger.

Tabel B4.2. Typeeksempel 2

–

Et sted i Sorø kommune

Beskrivelse

Rækkehuse

Åben-lav

boligbebyg-

gelse

4.000 kva-

dratmeter

Etagebolig-

bebyggelse

Butik og

kontor i

etagebe-

byggelse

4.000 kva-

dratmeter

Lager, logi-

stik og in-

dustri

4.000 kva-

dratmeter

Rekreativt

areal

Parkerings-

kælder

Grundareal

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 eta-

gekvadrat-

meter un-

derjordisk

parkerings-

anlæg

Muligheder

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

Ingen byg-

gemulighed

Vurderings-

model

Parcelhus

Etagebolig

Parcelhus

(1-2 etager)

/Etagebolig

(3 eller

flere)

Parcelhus

Relevant

kvadratme-

ter

Etageareal

Grundareal

Skalerings-

faktor

Der vurde-

res med al-

mindelige

ejerbolig-

metoder

Der vurde-

res med al-

mindelige

ejerbolig-

metoder

Der vurde-

res med

almindelige

ejerbolig-

metoder

Momsskale-

ringsfaktor

jf. § 34 f

Standard-

grundværdi

pr. kvm.

Grundværdi

pr. kvadrat-

meter efter

nedskale-

ring

Grundværdi

pr. kvadrat-

meter efter

yderligere §

34 f skale-

ring

Nej

5.000 kr. pr.

kvm.

5.000 kr. pr.

kvm.

5.000 kr. pr.

kvm.

5.000 kr. pr.

kvm.

1.500 kr. pr.

kvm.

1.500 kr. pr.

kvm.

1.500 kr. pr.

kvm.

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring.

5.000 *

1.500 *

= 3.333 kr.

pr. kvm.

= 750 kr. pr.

kvm.

= 150 kr. pr.

kvm.

= 750 kr. pr.

kvm.

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring

3.333 kr. pr.

kvm *

750 *

= 2.667 kr.

pr. kvm.

= 600 kr. pr.

kvm.

Ej nedskale-

ring.

750 *

= 600 kr. pr.

kvm.

Samlet

grundværdi

5.000 *

1.200

6.000.000

kr.

5.000 *

1.200

6.000.000

kr.

5.000 *

1.200

6.000.000

kr.

2.667 *

1.200

3.200.000

kr.

600 *

4.000

2.400.000

kr.

150*4.000

600.000 kr.

600 *

4.000

2.400.000

kr.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 147

1) Den relevante kvadratmeter er i dette tilfælde grundarealet i stedet for etagearealet. Standardgrundværdien er omregnet på baggrund af

grundarealet og den maksimale tilladte bebyggelsesprocent for en standardparcel, svarende til standardgrundværdi = værdi pr. m

-boligareal x

240m

/800m

(5.000 kr. x 240/800 = 1.500 kr.).

Kilde: Egne beregninger.

Tabel B4.3. Typeeksempel 3

–

et sted i Lolland kommune

Beskrivelse

Rækkehuse

Åben-lav

boligbebyg-

gelse

4.000 kva-

dratmeter

Etagebolig-

bebyggelse

Butik og

kontor i

etagebe-

byggelse

4.000 kva-

dratmeter

Lager, logi-

stik og in-

dustri

4.000 kva-

dratmeter

Rekreativt

areal

Parkerings-

kælder

Grundareal

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 kva-

dratmeter

4.000 eta-

gekvadrat-

meter un-

derjordisk

parkerings-

anlæg

Muligheder

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

1.200 eta-

gekvadrat-

meter

Ingen byg-

gemulighed

Vurderings-

model

Parcelhus

Etagebolig

Parcelhus

(1-2 etager)

/Etagebolig

(3 eller

flere)

Parcelhus

Relevant

kvadratme-

ter

Etageareal

Grundareal

Skalerings-

faktor

Der vurde-

res med al-

mindelige

ejerbolig-

metoder

Der vurde-

res med al-

mindelige

ejerbolig-

metoder

Der vurde-

res med

almindelige

ejerbolig-

metoder

Momsskale-

ringsfaktor

jf. § 34 f

Standard-

grundværdi

pr. kvm.

Grundværdi

pr. kvadrat-

meter efter

nedskale-

ring

Grundværdi

pr. kvadrat-

meter efter

yderligere §

34 f skale-

ring

Nej

1.400 kr. pr.

kvm.

1.400 kr. pr.

kvm.

1.400 kr. pr.

kvm.

1.400 kr. pr.

kvm.

420 kr. pr.

kvm.

420 kr. pr.

kvm.

420 kr. pr.

kvm.

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring.

1.400 *

420 *

= 933 kr. pr.

kvm.

= 210 kr. pr.

kvm.

= 42 kr. pr.

kvm.

= 210 kr. pr.

kvm.

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring

Ej nedskale-

ring

933 kr. pr.

kvm *

210 *

= 747 kr. pr.

kvm

= 168 kr. pr.

kvm.

Ej nedskale-

ring.

210 *

= 168 kr. pr.

kvm.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 148

Samlet

grundværdi

1.400 *

1.200

1.680.000

kr.

1.400 *

1.200

1.680.000

kr.

1.400 *

1.200

1.680.000

kr.

747 * 1.200

= 896.000

kr.

168 *

4.000

= 672.000

kr.

42*4.000 =

168.000 kr.

168 *

4.000

= 672.000

kr.

1) Den relevante kvadratmeter er i dette tilfælde grundarealet i stedet for etagearealet. Standardgrundværdien er omregnet på baggrund af

grundarealet og den maksimale tilladte bebyggelsesprocent for en standardparcel, svarende til standardgrundværdi = værdi pr. m

-boligareal x

240m

/800m

(1.400 kr. x 240/800 = 420 kr.)

Kilde: Egne beregninger.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 149

Bilag 5. Beskrivelse af markedsdata fra Ejend-

omDanmark

Som beskrevet i

kapitel 4

har arbejdsgruppen observeret en betydelig variation i

markedsdata i forbindelse med analysen af skaleringsfaktorerne. Variationen

kommer især til udtryk, når data præsenteres på et mere granuleret niveau.

Når man ved brug af data for markedsleje og forrentningskrav fra EjendomDan-

mark opgør de relative ejendomsværdier på kommuneniveau, kan der ses en

betydelig variation. Dette skyldes primært den store variation på tværs af kom-

muner i antal observationer i data fra EjendomDanmark for 2023. Fx er der kun

6 kommuner, der har flere end 15 observationer for kategorien industri/lager.

For butik/kontor og bolig er der hhv. 33 og 71 kommuner, der har flere end 15

observationer i samme periode,

jf. tabel B5.1.

Desuden er der kommuner, hvor

der ikke foreligger data, især for industri/lager, hvor der mangler data for 28 ud

af 98 uden ejendomme. Datagrundlaget er således for spinkelt til at kunne vur-

dere, om der kan være grundlag for at lade skaleringsfaktorerne være fx kom-

munespecifikke.

Tabel B5.1. Antal ejendomme fordelt på kommuner for data fra EjendomDanmark

Bolig

<16

16-30

31-50

51-100

>100

Ingen data

Butik/kontor

Industri/lager

Anm.: Opgørelsen er baseret på data, hvor der er renset for fejlbehæftede observationer.

Kilde: EjendomDanmark (2023).

Det kan bemærkes, at variationen på tværs af kommuner i de relative grundvur-

deringer på baggrund af de foreløbige 2023-grundvurderinger er væsentligt

mindre end variationen, der kan observeres i markedsdata. I det følgende uddy-

bes beregningerne af de relative ejendomsværdier baseret på markedsdata.

Relative ejendomsværdier ud fra markedsdata fra EjendomDanmark

Forholdet mellem ejendomsværdierne for hhv. industri/lager og bolig samt bu-

tik/kontor og bolig er beregnet med udgangspunkt i markedsleje, driftsomkost-

ninger og forrentningskrav. Nedenfor gennemgås og diskuteres de enkelte para-

metre.

Driftsomkostninger

Det er værd at bemærke, at datagrundlaget fra EjendomDanmark er baseret på

data om erhvervsejendomme, altså inkl. værdien af bygningen på grunden,

mens vurderingerne fra Vurderingsstyrelsen kun omhandler grundværdien. Data

fra EjendomDanmark vil således også indeholde forhold, der er knyttet til ejen-

dommen, hvilket kan medvirke til, at sammenligningsgrundlaget ikke er fuld-

stændig identisk. Hvis de observerede højere gennemsnitlige driftsomkostninger

for bolig i højere grad knytter sig til bygningerne end grundene, kan det således

give en skævhed at inkludere driftsomkostningerne i beregningerne af de rela-

tive ejendomsværdier til brug for grundvurderinger. Det er dermed ikke nødven-

digvis mest retvisende at inkludere driftsomkostninger i beregningen af relative

ejendomsværdier, når disse skal sammenlignes med de relative grundværdier i

AOM.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 150

tabel B5.2

sammenlignes opgørelsen af ejendomsværdier i forhold til ejen-

domsværdien ved boligbenyttelse med og uden driftsomkostninger. Som det

fremgår af tabellen, stiger den relative ejendomsværdi, når driftsomkostningerne

er inkluderet. Ved en gennemgang af data har arbejdsgruppen fundet, at årsa-

gen til denne stigning er, at de gennemsnitlige driftsomkostninger for bolig pr. m

er højere end driftsomkostninger for hhv. industri/lager og butik/kontor pr. m

Dette kan indikere, at en andel af driftsomkostninger skyldes omkostninger for-

bundet med bygningen i stedet for grunden. Det kan således tale for, at driftsom-

kostningerne holdes ud af ligningen i analysen af skaleringsfaktorerne, da disse

alene vedrører grundværdien.

Tabel B5.2. Forskellige opgørelser af ejendomsværdier relativ bolig beregnet for hele Danmark

Industri og lager

Ekskl. driftsomkostninger

Inkl. driftsomkostninger

0,26

0,30

Butik og kontor

0,94

1,20

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det rele-

vante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning. Beregningerne er

foretaget på lejemålsniveau med tal for ejendomme.

Kilde: EjendomDanmark (2023).

Markedsleje og forrentningskrav

Markedslejen for industri udgør på landsplan i gennemsnit ca. 293 kr. pr. kva-

dratmeter, mens forrentningskravet udgør ca. 6,09 pct.,

jf. tabel B5.3.

For bolig er

markedslejen på landsplan 994 kr. pr. kvadratmeter, mens forrentningskravet

udgør 5,34 pct.

Forrentningskravet er højest for butik/kontor, ca. 6,25 pct., og la-

vest for boliganvendelse. For markedsleje pr. kvadratmeter bygning er der også

væsentlig forskel mellem industri/lager og bolig, hvor markedslejen pr. kvadrat-

meter bygning udgør mindre end 1/3 af markedslejen for bolig. For butik/kontor

er markedslejen pr. kvadratmeter bygning højere end for bolig. Fra markedsdata

kan det således umiddelbart udledes, at den primære årsag til forskelle i de rela-

tive ejendomsværdier mellem butik/kontor og bolig er forskelle i forrentnings-

kravet. For industri/lager skyldes forskellen i de relative ejendomsværdier pri-

mært den lavere markedsleje pr. kvadratmeter bygning, om end der også er for-

skel på forrentningskravet ift. bolig og i mindre grad ift. butik/kontor.

Tabel B5.3. Forrentningskrav og markedslejeniveau for erhvervssegmenter i hele Danmark

Forrentningskrav (pct.) Årlig markedsleje (kr. pr.

etageareal)

Bolig

Butik og kontor

Industri og lager

5,34

6,25

6,09

994

1.086

293

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det rele-

vante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning. Beregningerne er

foretaget på lejemålsniveau med tal for ejendomme.

Kilde: Data fra EjendomDanmark (2023).

Hvis grundvurderingerne skal være afstemt med data fra EjendomDanmark,

jf.

tabel B5.2,

vil grundvurderingerne pr. m

for industriejendomme som udgangs-

punkt derfor skulle udgøre 26 pct. af grundvurderingerne pr. kvadratmeter for

bolig, når der ses bort fra driftsomkostninger i beregningen af relative ejendoms-

værdier (da inkludering af driftsomkostninger som nævnt kan give et skævt bil-

lede af de relative grundværdier). Dette gælder dog kun under forudsætning af,

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 151

at data er tilstrækkeligt repræsentative for erhvervsgrunde, hvilket ikke nødven-

digvis er tilfældet.

De anførte data for industri/lager i øverste række af

tabel B.52

indebærer ikke

nødvendigvis, at der bør være en nedskalering på 0,26 i alternativomkostnings-

modellen, da vurderingerne for industriejendomme (uden nedskalering) kan

være lavere end for boligejendomme fx som følge af en generelt mindre værdi-

fuld beliggenhed. For butik/kontor kan den relative grundværdi ift. bolig tilsva-

rende beregnes til 0,94. Disse tal fremkommer ved brug af data fra

tabel B5.3

følgende formler, hvor de relative grundværdier antages at svare til de relative

ejendomsværdier, og hvor ejendomsværdierne er beregnet som de kapitalise-

rede markedslejer:

��

293⁄6,09 ��.

= 0,26

994⁄5,34 ��.

��

1.086⁄ 6,25 ��.

= 0,94

994⁄5,34 ��.

Når driftsomkostningerne inkluderes, beregnes ejendomsværdien som (mar-

kedsleje - driftsomkostninger) / forrentningskrav, dvs. som den kapitaliserede

værdi af nettodriftsindtægten,

jf. yderligere beskrivelse i bilag 6.

Derved fås en

grundværdi for industri/lager hhv. butik/kontor ift. bolig på hhv. 0,30 og 1,20.

Omkostningsregulerede ejendomme

En delmængde af data fra EjendomDanmark vedrører såkaldte omkostningsre-

gulerede ejendomme, hvilket medfører, at lejen er omkostningsbestemt og der-

med ikke følger markedsværdi. I følgende afsnit analyseres betydningen af dette

for analysens resultater.

tabel B5.4

fremgår antallet af omkostningsregulerede ejendomme fordelt på

de forskellige erhvervskategorier. For erhvervsgrupperne industri og lager samt

butik og kontor er der forholdsvist få omkostningsregulerede ejendomme relativt

til ejendomme, der ikke er omkostningsreguleret. Omkostningsbestemt leje fore-

kommer meget sjældent for industri/lager og butik/kontor, i hhv. ca. 1,5 og 37,1

pct. af ejendommene, sammenlignet med boliger, hvor ca. 28,6 pct. af ejendom-

mene er omkostningsregulerede, jf.

tabel B5.4.

Tabel B5.4. Antal omkostningsregulerede og ikke omkostningsregulerede lejemål

Bolig

Omkostningsreguleret

Ej. Omkostningsreguleret

96.584

337.157

Butik og kontor Industri og lager

2.598

6.999

Anm.: Antallet er opgjort pr. lejemål. Det skal bemærkes, at der er 225.788 lejemål i datasættet, hvor det

ikke er angivet hvorvidt de er omkostningsreguleret. Over halvdelen af disse ejendomme med manglende

oplysning er udgjort af bolig, hvor butik/kontor og industri/lager udgør hhv. ca. 40 pct. og ca. 4 pct.

Kilde: Data fra EjendomDanmark (2023).

I princippet vil et lejemål, der ikke er bolig, kunne være omkostningsreguleret. De

erhvervsejendomme, der er omfattet af omkostningsreguleret leje, er blandede

ejendomme, hvor markedslejen for erhvervsdelen ikke er omfattet af en omkost-

ningsregulering. Skaleringsfaktoren, jf. den afkastbaserede metode, påvirkes

imidlertid kun i begrænset omfang af at udelade de omkostningsregulerede

ejendomme. Det skyldes, at den gennemsnitlige markedsleje for bolig ikke påvir-

kes væsentligt, når de omkostningsregulerede ejendomme frasorteres,

jf. tabel

B5.5 og sammenlign med tabellerne B5.2. og B5.3.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 152

Tabel B5.5. Omkostningsreguleret leje (2023)

Forrentnings-

krav

pct.

Bolig

Butik og kontor

Industri og lager

5,34

6,25

6,09

Årlig markeds-

Ejendomsværdi

leje

kr. pr. m

eta-

geareal

861 kr.

1.064 kr.

293 kr.

kr. pr. m

eta-

geareal

16.111 kr.

17.039 kr.

4.806 kr.

Relativ ejen-

domsværdi ift.

bolig

1,00

1,06

0,30

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til

at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning. Beregningerne er

foretaget på lejemålsniveau med tal for ejendomme.

Kilde: Data fra EjendomDanmark (2023).

Relative ejendomsværdier og grundvurderinger for de enkelte kommuner

tabel B5.6

fremgår den relative ejendomsværdi beregnet på baggrund af data

for markedsleje og forrentningskrav fra EjendomDanmark for de enkelte kom-

muner. Disse varierer betydeligt på tværs af kommuner. Desuden er der adskil-

lige kommuner, hvor der ikke foreligger data. Der vurderes således ikke at være

grundlag for at lade skaleringsfaktorerne være fx kommunespecifikke. Tabellen

viser desuden de relative grundvurderinger for de enkelte kommuner på bag-

grund af de foreløbige 2023-vurderinger.

Tabel B5.6. Sammenligning af relative ejendomsværdier ift. bolig og grundvurderinger beregnet pr. kommune

Relative ejendomsværdier ift. bolig på baggrund

af 2023-data fra EjendomDanmark

Industri og

Butik og kontor

lager

Hele landet

København

Frederiksberg

Ballerup

Brøndby

Dragør

Gentofte

Gladsaxe

Glostrup

Herlev

Albertslund

Hvidovre

Høje-Taastrup

Lyngby-Taarbæk

Rødovre

Ishøj

Tårnby

Vallensbæk

Furesø

Allerød

Fredensborg

Helsingør

0,26

0,25

0,24

0,18

0,19

0,18

Ingen data

0,20

Ingen data

0,18

0,19

0,24

0,18

0,17

0,18

Ingen data

0,21

Ingen data

0,14

0,94

1,14

0,95

0,48

0,43

0,53

0,76

0,61

0,58

0,55

0,42

0,43

0,69

0,87

0,42

0,53

0,52

1,05

0,37

0,71

0,80

Relative ejendomsværdier ift. bolig på baggrund

af foreløbige 2023-vurderinger

Industri og

Butik og kontor

lager

0,25

0,53

0,26

0,64

0,55

0,67

0,23

0,37

0,44

0,38

0,26

0,43

0,59

0,62

1,28

0,45

0,51

0,81

0,34

0,33

0,30

0,44

0,53

0,47

0,57

0,54

0,48

0,52

0,40

0,48

0,49

0,40

0,54

0,46

0,55

0,58

0,87

0,45

0,53

0,58

0,47

0,40

0,52

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 153

Hillerød

Hørsholm

Rudersdal

Egedal

Frederikssund

Greve

Køge

Halsnæs

Roskilde

Solrød

Gribskov

Odsherred

Holbæk

Faxe

Kalundborg

Ringsted

Slagelse

Stevns

Sorø

Lejre

Lolland

Næstved

Guldborgsund

Vordingborg

Bornholm

Middelfart

Assens

Faaborg-Midtfyn

Kerteminde

Nyborg

Odense

Svendborg

Nordfyns

Langeland

Ærø

Haderslev

Billund

Sønderborg

Tønder

Esbjerg

Fanø

Varde

Vejen

Aabenraa

Fredericia

0,18

Ingen data

0,19

0,12

0,33

0,18

0,24

0,16

0,18

Ingen data

0,32

Ingen data

0,32

0,27

Ingen data

0,27

0,18

0,57

0,32

0,26

0,55

Ingen data

0,17

0,25

Ingen data

0,19

0,22

Ingen data

0,25

Ingen data

0,30

0,34

0,18

Ingen data

0,22

Ingen data

0,28

0,56

0,88

0,85

0,90

1,10

0,58

0,60

0,58

0,60

0,55

0,72

0,68

0,72

0,60

0,65

0,60

0,70

1,22

0,77

0,56

0,75

2,11

0,70

0,65

0,51

0,72

0,68

0,67

1,32

0,76

Ingen data

0,80

0,87

0,75

0,78

0,70

Ingen data

0,70

0,58

0,72

0,73

0,43

0,34

0,39

0,31

0,32

0,53

0,42

0,16

0,45

0,81

0,43

0,37

0,38

0,50

0,54

0,68

0,37

0,29

0,38

0,46

0,38

0,42

0,63

0,47

0,28

0,30

0,36

0,30

0,72

0,50

0,29

0,46

0,37

0,21

0,20

0,53

0,48

0,30

0,35

0,52

0,35

0,25

0,45

0,33

0,64

0,49

0,51

0,70

0,44

0,58

0,53

0,25

0,43

0,47

0,60

0,40

0,42

0,51

0,48

0,57

0,38

0,57

0,66

0,42

0,72

0,65

0,50

0,43

0,52

0,56

0,42

0,40

0,65

0,46

0,50

0,49

0,42

0,41

0,57

0,65

0,59

0,48

0,51

0,60

0,56

0,47

0,42

0,73

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 154

Horsens

Kolding

Vejle

Herning

Holstebro

Lemvig

Struer

Syddjurs

Norddjurs

Favrskov

Odder

Randers

Silkeborg

Samsø

Skanderborg

Aarhus

Ikast-Brande

Ringkøbing-Skjern

Hedensted

Morsø

Skive

Thisted

Viborg

Brønderslev

Frederikshavn

Vesthimmerlands

Læsø

Rebild

Mariagerfjord

Jammerbugt

Aalborg

Hjørring

0,41

0,26

0,20

0,35

0,43

Ingen data

0,38

Ingen data

0,36

0,15

0,29

0,44

Ingen data

0,18

0,16

0,35

0,34

0,35

Ingen data

0,34

Ingen data

0,24

Ingen data

1,38

0,85

0,62

1,23

1,39

Ingen data

1,11

0,79

0,98

0,95

0,63

0,91

1,08

Ingen data

0,68

0,66

1,00

0,85

1,49

1,60

1,33

0,67

1,10

Ingen data

0,55

0,87

1,24

0,68

1,40

0,58

0,36

0,46

0,28

0,27

0,32

0,24

0,27

0,35

0,45

0,32

0,55

0,18

0,28

0,42

0,27

0,57

0,20

0,38

0,62

0,26

0,34

0,36

0,29

0,24

0,46

0,28

0,45

0,37

0,51

0,49

0,22

0,66

0,51

0,54

0,49

0,42

0,47

0,39

0,57

0,63

0,39

0,62

0,43

0,33

0,52

0,42

0,62

0,45

0,38

0,55

0,41

0,49

0,52

0,38

0,54

0,52

0,85

0,60

0,71

0,77

0,44

0,41

Anm.: Beregningerne på kommuneniveau er påvirket af diskretionshensyn, som medfører, at kommuner med færre end 3 observationer ikke fremgår.

Dette betyder, at antal kommuner uden beregninger ikke passer med opgørelsen i

tabel B.1.

Relative ejendomsværdier ift. bolig er beregnet på baggrund

af data for markedsleje og forrentningskrav.

Kilde: EjendomDanmark (2023)

Data for antallet af vurderinger i de enkelte kommuner

Antal grunde, der skal modtage vurderinger i hver kommune, fremgår af

tabel

B5.7

og viser, at der er store forskelle på sammensætningen af de forskellige

ejendomstyper på tværs af kommuner.

Tabel B5.7. Antal grunde, der skal vurderes pr. kommune, for rene forretningsejendomme

Bolig

Hele landet

København

Frederiksberg

43.421

4.526

1.236

Butik og Kontor

38.838

4.889

726

Industri og lager

20.356

486

118

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 155

Ballerup

Brøndby

Dragør

Gentofte

Gladsaxe

Glostrup

Herlev

Albertslund

Hvidovre

Høje-Taastrup

Lyngby-Taarbæk

Rødovre

Ishøj

Tårnby

Vallensbæk

Furesø

Allerød

Fredensborg

Helsingør

Hillerød

Hørsholm

Rudersdal

Egedal

Frederikssund

Greve

Køge

Halsnæs

Roskilde

Solrød

Gribskov

Odsherred

Holbæk

Faxe

Kalundborg

Ringsted

Slagelse

Stevns

Sorø

Lejre

Lolland

Næstved

Guldborgsund

Vordingborg

Bornholm

Middelfart

108

240

194

103

112

181

109

103

382

247

119

110

205

263

147

417

140

282

552

254

384

232

761

143

259

328

541

498

430

335

313

160

493

329

139

120

117

174

302

374

121

153

157

133

174

556

430

171

357

154

299

184

422

153

551

123

246

210

492

168

312

202

547

154

352

530

492

298

475

250

200

219

181

152

157

270

177

253

114

133

126

120

177

131

151

107

158

268

205

261

145

107

191

134

137

140

264

203

295

202

185

124

176

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 156

Assens

Faaborg-Midtfyn

Kerteminde

Nyborg

Odense

Svendborg

Nordfyns

Langeland

Ærø

Haderslev

Billund

Sønderborg

Tønder

Esbjerg

Fanø

Varde

Vejen

Aabenraa

Fredericia

Horsens

Kolding

Vejle

Herning

Holstebro

Lemvig

Struer

Syddjurs

Norddjurs

Favrskov

Odder

Randers

Silkeborg

Samsø

Skanderborg

Aarhus

Ikast-Brande

Ringkøbing-Skjern

Hedensted

Morsø

Skive

Thisted

Viborg

Brønderslev

Frederikshavn

Vesthimmerlands

358

451

245

365

2.062

516

224

143

672

206

761

447

1.042

424

379

651

647

1.096

974

1.174

647

419

192

181

330

351

333

140

1.097

920

347

2.680

353

467

352

161

481

331

755

331

525

401

241

287

122

214

1.172

347

148

378

200

482

327

934

477

275

493

378

623

607

755

638

423

127

135

255

301

255

111

733

559

375

2.191

251

456

278

165

360

374

590

292

590

263

213

295

110

111

517

216

113

201

166

183

166

388

227

196

302

265

394

522

462

618

215

137

126

166

164

189

100

485

426

264

985

342

280

261

232

457

138

274

257

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 157

Læsø

Rebild

Mariagerfjord

Jammerbugt

Aalborg

Hjørring

195

463

298

1.904

677

182

379

254

1.824

614

138

240

190

650

254

Anm.: Antal grunde er opgjort på rene forretningsgrunde, dvs. at grunde blandet forretning, fx en ejendom med butik i stueetagen og bolig i 1. etage ikke

fremgår af opgørelsen.

Kilde:

Foreløbige 2023-vurderinger fra Vurderingsstyrelsen (November 2023).

Niveau for markedsdata fra EjendomDanmark

Der er stor forskel på, hvilket niveau der tages udgangspunkt i, de enkelte leje-

mål eller ejendomme, for markedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav

for bygninger, fordi en ejendom kan indeholde en eller flere lejemål. Data inde-

holder ca. 238.000 unikke lejemål for 2023, som fordeler sig på ca. 18.800 ejen-

domme. Det skyldes, at de tre anvendte variable indberettes på ejendomsni-

veau, og derfor har alle lejemål tilhørende den samme ejendom den samme

markedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav. Dette medfører, at bereg-

ninger på baggrund af lejemål reelt beregnes med dubletter ift. disse variabler

(hvor hver dublet dog repræsenterer separate lejemål). Det betyder implicit, at

aggregering op til kommuneniveau er vægtet med antal lejemål tilhørende hver

ejendom, hvorefter yderligere aggregering er vægtet med erhvervsareal. Dog

har dette ikke en signifikant betydning for de anvendte relative ejendomsvær-

dier. Fordelingen af observerede ejendomme på kommuneniveau fremgår af

ta-

bel B5.8

(antal indeholder estimerede værdier af EjendomDanmark).

Markedsleje for en ejendom svarer til, hvad de enkelte aktører forventer, at brut-

toindtægterne er på et ’normalt’ år, hvilket anvendes i værdiansættelsen. Denne

værdi er en, som de enkelte aktører indberetter til EjendomDanmark. I de til-

fælde, hvor bruttoindtægterne ikke er indberettet, beregnes en værdi på bag-

grund af en gennemsnitlig bruttoindtægt pr. kvadratmeter ud fra de bruttoind-

tægter, der er indberettet.

Driftsomkostninger indberettes for den samlede ejendom og er uden aconto,

dvs. uden forbrug af el, vand og varme, og driftsomkostninger, der ikke indberet-

tes, estimeres på samme måde som for markedsleje.

Forrentningskrav er ejerens forventning til afkast, og hvis det mangler, bliver det

beregnet med et simpelt gennemsnit.

Tabel B5.8. Antal observerede ejendomme fra EjendomDanmark (data for 2023)

Bolig

København

Frederiksberg

Ballerup

Brøndby

Dragør

Gentofte

Gladsaxe

Glostrup

Herlev

Albertslund

>100

<16

>100

16-30

31-50

51-100

Butik og kontor

>100

51-100

31-50

<16

31-50

16-30

<16

Industri og lager

31-50

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 158

Hvidovre

Høje-Taastrup

Lyngby-Taarbæk

Rødovre

Ishøj

Tårnby

Vallensbæk

Furesø

Allerød

Fredensborg

Helsingør

Hillerød

Hørsholm

Rudersdal

Egedal

Frederikssund

Greve

Køge

Halsnæs

Roskilde

Solrød

Gribskov

Odsherred

Holbæk

Faxe

Kalundborg

Ringsted

Slagelse

Stevns

Sorø

Lejre

Lolland

Næstved

Guldborgsund

Vordingborg

Bornholm

Middelfart

Assens

Faaborg-Midtfyn

Kerteminde

Nyborg

Odense

Svendborg

Nordfyns

Langeland

<16

51-100

31-50

<16

>100

31-50

16-30

51-100

>100

51-100

31-50

51-100

>100

16-30

>100

31-50

<16

31-50

51-100

>100

31-50

>100

51-100

>100

51-100

>100

31-50

>100

51-100

<16

16-30

31-50

<16

16-30

<16

16-30

<16

31-50

<16

16-30

<16

31-50

<16

16-30

<16

16-30

<16

31-50

16-30

31-50

<16

>100

<16

Ingen data

<16

16-30

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

31-50

Ingen data

<16

Ingen data

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 159

Ærø

Haderslev

Billund

Sønderborg

Tønder

Esbjerg

Fanø

Varde

Vejen

Aabenraa

Fredericia

Horsens

Kolding

Vejle

Herning

Holstebro

Lemvig

Struer

Syddjurs

Norddjurs

Favrskov

Odder

Randers

Silkeborg

Samsø

Skanderborg

Aarhus

Ikast-Brande

Ringkøbing-Skjern

Hedensted

Morsø

Skive

Thisted

Viborg

Brønderslev

Frederikshavn

Vesthimmerlands

Læsø

Rebild

Mariagerfjord

Jammerbugt

Aalborg

Hjørring

<16

>100

Ingen data

16-30

51-100

31-50

>100

16-30

>100

Ingen data

<16

51-100

16-30

31-50

16-30

>100

Ingen data

51-100

>100

16-30

<16

>100

<16

16-30

<16

>100

<16

51-100

Ingen data

<16

>100

<16

51-100

<16

16-30

<16

16-30

31-50

16-30

<16

31-50

16-30

Ingen data

<16

>100

<16

16-30

<16

Ingen data

<16

>100

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

16-30

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

Ingen data

<16

31-50

<16

Ingen data

<16

Ingen data

16-30

Ingen data

Anm.: Antallet gælder ejendomme, efter at data er renset for fejlbehæftede oplysninger. Hvis antal

observationer er mindre end 16,

er ’<16’ angivet,

og hvis der ikke er observationer i kommunen, står der

’Ingen data’.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 160

Kilde: EjendomDanmark (2023).

Relative ejendomsværdier ift. bolig er beregnet for hhv. perioden 2021, 2022 og

2023 på kommunegrupper,

jf. tabel B5.9-B5.11.

Tabel B5.9. Relative ejendomsværdier ift. bolig for kommunegrupper (2021)

Bolig

Land

Hovedstadskommune

Oplandskommune

Provinsbykommune

Landkommune

Storbykommune

Landsgs.

1,00

Butik og kontor

0,79

0,74

0,76

0,72

0,77

0,81

0,72

0,86

Industri

0,32

0,19

0,21

0,34

0,26

0,38

0,16

0,27

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning.

Kilde: EjendomDanmark (2021).

Tabel B5.10. Relative ejendomsværdier ift. bolig for kommunegrupper (2022)

Bolig

Land

Hovedstadskommune

Oplandskommune

Provinsbykommune

Landkommune

Storbykommune

Landsgs.

1,00

Butik og kontor

0,84

0,82

0,88

0,72

0,81

0,90

0,71

0,93

Industri

0,26

0,20

0,21

0,25

0,22

0,31

0,19

0,24

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for

butik og kontor. Der anvendes benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning.

Kilde: EjendomDanmark (2022).

Tabel B5.11. Relative ejendomsværdier ift. bolig for kommunegrupper (2023)

Bolig

Land

Hovedstadskommune

Oplandskommune

Provinsbykommune

Landkommune

Storbykommune

Landsgennemsnit.

1,00

Butik og kontor

0,83

0,91

0,70

0,82

0,91

0,70

0,93

Industri

0,28

0,20

0,21

0,25

0,26

0,32

0,20

0,26

Anm.: Data fra EjendomDanmark er et vægtet landsgennemsnit udregnet på baggrund af erhvervsareal for

industri og lager samt for butik og kontor. Der anvendes

benyttelseskode ”forretning” til at udsøge det

relevante erhvervsareal til vægtning. For bolig er benyttet beboelsesareal til vægtning.

Kilde: EjendomDanmark (2023).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 161

Bilag 6. Beregning af ejendomsværdier efter den

afkastbaserede metode

Sammenhængen mellem ejendomsværdien pr. m

bygning (��

��

) og henholds-

vis markedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav pr. m

bygning fremgår i

formlen for den afkastbaserede metode, hvor

��

− ��

��

��.

Ejendomsværdien påvirkes derved positivt af højere markedsleje samt negativt

af højere driftsomkostninger og forrentningskrav. Ejendomsværdien af erhvervs-

ejendomme anvendt til industri/lager eller kontor/butik i forhold til værdien af

erhvervsejendomme anvendt til boligudlejning kan findes ud fra følgende formel

(hvor ”Erhverv” angiver enten industri/lager eller butik/kontor):

��ℎ��

��

��ℎ��

(��

��

− ��

��

)⁄��

��.

(��

��

− ��

��

)⁄��

��.

��

Hvis det beregnede forhold mellem ejendomsværdien for de forskellige er-

hvervssegmenter også kan antages omtrent at være gældende for grundværdi-

erne, og hvis der ses bort fra driftsomkostninger

–

hvilket kan skyldes, enten at

driftsomkostningerne for grundene antages at være relativt beskedne, eller hvis

driftsomkostningerne relativt til markedslejen er omtrent de samme for erhverv

og bolig

–

så vil ovenstående beregning give en indikation af, i hvilket omfang

skaleringsfaktorerne er afstemt med markedsleje, driftsomkostninger og forrent-

ningskrav. Hvis der ses bort fra driftsomkostningerne, kan det relative forhold

mellem ejendomsværdierne for hhv. industri/lager og bolig samt butik/kontor

og bolig beregnes og benyttes som approksimation til forholdet mellem grund-

værdierne:

��ℎ��

��

��ℎ��

��

⁄��

��.

��

⁄��

��.

��

≈

��ℎ��

��

Bilag 7. Sammenhæng mellem plankoder og an-

vendelseskoder i AOM

Tabel B7.1

viser en oversigt over konkrete plankoder og tilhørende anvendelses-

koder fordelt på erhvervssegmenterne kontor, industri og butik. Den sidste

række i tabellen angiver de definerende karakteristika ved de forskellige er-

hvervskategorier.

Tabel B7.1. Oversigt over anvendelseskode og plankode

Generel anvendelse

Kontor

Erhvervsområde

Industri

Specifik anvendelse

Anvendelseskode

Definition

Kontor- og serviceer-

hverv

3110

Kontorarbejde, rådgivningsvirksomheder, admi-

nistration og øvrige liberale erhverv.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 162

Erhvervsområde

Let industri og håndværk

Tung industri

Virksomheder med sær-

lige beliggenhedskrav

3120

3130

Håndværks- samt lettere industri- og fremstil-

lings- værkstedsvirksomheder.

Tunge industri- og fremstillingsvirksomheder.

Jf. lovbekendtgørelse 2018-04-16, nr. 287 om

planlægning (planloven) § 11 a. pkt. 6: "(…) virk-

somheder m.v., hvortil der af hensyn til forebyg-

gelse af forurening må stilles særlige beliggen-

hedskrav".

Havneområde, der ikke begrænser sig til rekrea-

tive havneformål, samt erhverv tilknyttet havnen.

Virksomheder beskæftiget med transport, opbe-

varing af gods eller øvrige logistikformål. Herun-

der er bl.a. virksomheder, hvis udviklingsmulighe-

der er afhængige af god tilgængelighed til det

overordnede vejnet, og som primært genererer

godstransporter, der så vidt muligt skal ledes

uden om bymæssig bebyggelse.

Erhvervsområde

3140

Erhvervsområde

Havneerhvervsområde

3150

Erhvervsområde

Transport- og logistikvirk-

somheder

3155

Butik

Anvendelseskategorien benyttes, når et plando-

kument udlægger et område til bycenterområde

eller med centerfunktion uden at specificere det

til at passe i en af de øvrige kategorier "2120

Landsbyområde", "4115 Bymidte", "4120 Bydels-

center" eller "4170 Lokalcenter".

Område udpeget til 'bydelscenter' jf. planlovens

detailhandelsbestemmelser.

En del af detailhandelsstrukturen. Enkeltstående

butikker til lokalområdets daglige forsyning, der

ligger uden for områder, som i henhold til planlo-

vens detailhandelsbestemmelser er udpeget til

'bymidte', 'bydelscenter' eller 'lokalcenter'.

Centerområde og

butikker

Bycenter

4110

Centerområde og

butikker

Bydelscenter

4120

Centerområde og

butikker

Butikker til lokalområdets

forsyning

4130

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

Bilag 8. Faktorer til bestemmelse af bygnings-

værdien

Fastsættelse af standardbygningsværdi

Implementering af en grundresidualmodel for erhvervsejendomme forudsætter,

at der foruden en metode til beregning af ejendomsværdien også foreligger en

brugbar metode til beregning af bygningsværdien. Dette bilag forklarer, hvordan

bygningsværdien omtalt i

kapitel

5.3 estimeres i den omtalte COWI-rapport.

Beregningsmodellen i COWI-rapporten estimerer omkostninger og risikopræ-

mier for nybyggerier af seks typer af erhvervsejendomme:

•

Etageejendom til bolig

Butik

Kontor

Lager og logistik

Industri

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 163

•

Parkeringskælder under etagebyggeri

Beregningsmodellen tager udgangspunkt i Molios prisdatabase for byggeri samt

udvalgte referenceprojekter, der er opbygget som et dansk standardbyggeri.

Molio er et videnscenter for den danske bygge- og anlægsbranche, som bl.a.

indsamler og behandler bygge- og prisdata. Databasen er således et værktøj til

priskalkulation i bygge- og anlægsbranchen.

Data, som danner grundlaget for beregningsmodellen, er baseret på byggeom-

kostningsindekset fra første kvartal 2018.

Beregningsmodellen tager udgangspunkt i referencepriser, der findes ved pris-

sætningen af referenceprojekter, som skal afspejle standardbyggeri inden for de

seks typer af erhvervsejendomme. Referenceprojekterne for prissætning er:

•

Projekt A: Et projekt med boliger, butik og parkeringskælder

Projekt B: Et projekt med kontorfaciliteter

Projekt C: Et projekt med boliger og butik

Projekt D: Et projekt med lager og logistikfaciliteter

Projekt E: Et projekt med industri

På baggrund af disse referenceprojekter estimeres en generel basispris for hver

type af erhvervsejendom,

jf. tabel B8.1.

Tabel B8.1. Basispris for standardbyggeri for hver erhvervsejendomstype

Erhvervsejendomstype

Etageejendom til boliger

Butik

Kontor

Lager og logistik

Industri

Parkeringskælder

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Pris, kr./m

11.926

10.016

12.355

6.100

8.900

9.541

Basisprisen bliver herefter ganget med en sats for forskellige bygningsspecifikke

faktorer. Der er i alt syv faktorer, som dækker over byggeriets størrelse, antal

etager, antal kælderetager, byggeriets form, beliggenhed, kvalitet og rumhøjde

Byggeriets størrelse

Bygningens bruttoetageareal er en af mest betydende faktorer for byggeriets

omkostninger, da det kan give en repetitionseffekt i byggeprocessen og derved

optimere tidsforbruget.

Tabel B8.2.

viser en krydstabel over erhvervsejendomstype og størrelseskate-

gori og de tilhørende faktorer.

Tabel B8.2. Omkostnings

faktorer for byggeriets størrelse

Størrelse

Etageejendom til boliger

Kontor

Lager og logistik

Lav

1,12

1,11

1,10

Middel

1,00

Høj

0,96

0,95

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 164

Industri

Etageejendom til boliger

Kontor

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

1,10

1,12

1,11

1,00

0,95

0,96

0,95

Der er valgt tre størrelseskategorier, hvor opdelingen er baseret på Molios struk-

tur. De tre størrelseskategorier er bygninger mindre end 200 m

, bygninger mel-

lem 200 m

og 2.000 m

og bygninger over 2.000 m

Tabellen viser, at der er en entydig besparelse ved at bygge flere kvadratmeter

af samme type. Skæringspunkterne på 200 m

og 2.000 m

er valgt, da det vur-

deres, at størstedelen af nyopført erhvervsbyggeri inden for de angivne stan-

dardbyggerier vil ligge i dette spektrum.

Antal etager

Byggeomkostningen varierer med antallet af etager, da fx kompleksiteten stiger

med bygningshøjden.

Tabel B8.3.

viser den omkostningsfaktor, som bliver gan-

get på, for hver etagehøjde. Tabellen viser, at for de første etager bliver kvadrat-

meterprisen på byggeomkostningen reduceret. Ifølge rapporten skyldes dette en

repetitionseffekt. Det betyder altså, at byggeriet gradvist bliver billigere, når byg-

ningshøjden øges indtil 5. etage. Herfra stiger omkostningerne for byggeriet

gradvist med bygningshøjden. Dette skyldes ifølge rapporten en forhøjelse af

konstruktionernes kompleksitet.

Marginalomkostningen observeres at være størst fra 7. til 8. etage. Baggrunden

for dette er et behov for anvendelse af større og mere komplekst materiel samt

øgede krav til byggeriets statik i form af stabilisering.

Rapporten betragter ikke etageniveauer efter 12. etage, da der angiveligt yderst

sjældent opføres højere byggerier i Danmark. Det forventes dog, at byggeom-

kostningerne for yderligere etager efter 12. etage vil øges, da byggeriets kom-

pleksitet vil være stigende.

Tabel B8.3. Faktorer for etagehøjde

Etager

1. etage

2. etage

3. etage

4. etage

5. etage

6. etage

7. etage

8. etage

9. etage

10. etage

11. etage

12. etage

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Faktor

1,00

0,98

0,96

0,94

0,93

0,95

0,96

1,03

1,06

1,08

1,10

1,12

Antal kælderetager og kælderetagemeter

Et øget antal af kælderetager øger kompleksiteten af byggeriet, hvilket øger byg-

geomkostningen som følge af større krav til konstruktioner samt installationer.

Tabel B8.4.

viser den faktor, som bliver ganget på for hver kælderetage.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 165

Tabel B8.4. Omkostningsfaktorer for kælderetage

Kælderetager

1. kælderetage

2. kælderetage

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Faktor

1,00

1,10

Det er ikke alene antallet af kælderetager, som påvirker byggeomkostningerne,

da antallet af kælderetagemeter også spiller ind. Den øgede omkostning kom-

mer som følge af øgede krav til installationer og brandtekniske krav.

Faktorberegningen tager udgangspunkt i et areal på 600 m

og derunder for

kælder i et enkelt niveau under jord. I dette tilfælde bliver der ganget med en fak-

tor 1. Hvis arealet overstiger 600 m

, vil omkostningen til fx brandtekniske instal-

lationer stige. For et samlet areal mellem 601 m

og 1.000 m

vil der blive gan-

get en højere faktor på basisprisen. Hvis arealet overstiger 1.000 m

, bliver fak-

toren også højere grundet yderligere forhøjede omkostninger til installationer og

brandtekniske krav, jf.

tabel B8.5.

Tabel B8.5. Faktorer for kælderetagemeter

Kælderetagemeter

< 600

601

–

1.000

> 1.000

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Faktor

1,00

1,05

1,10

Byggeriets form

Byggeriets form præger også byggeomkostningen.

Tabel B8.6.

illustrerer fem

mulige former for et byggeri samt de følgende faktorer.

Tabel B8.6. Faktorer for byggeriets form

Form

Kvadratisk

Rektangulær 1:2

Rektangulær 1:4

Rektangulær 1:10

L-formet

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Faktor

1,05

0,98

1,00

1,06

1,05

En rektangulær bygningsform i forholdet 1:4 bliver betragtet som standarden, da

denne er vurderet som den mest anvendte bygningsform. En rektangulær byg-

ning i forholdet 1:2 er estimeret til at være den billigste bygningsform, da forhol-

det mellem bruttoetageareal og facadeareal bliver mindre, desto mere kvadra-

tisk bygningen bliver i grundplan. På baggrund af dette kan det derfor virke over-

raskende, at en kvadratisk bygning har en faktor på 1,05. Dette skyldes dog, at

der kan være komplikationer i forhold til adgangsveje og dagslysforhold grundet

bygningsdybden.

Beliggenhed

Endnu en betydende faktor er bygningens beliggenhed.

Tabel B8.7.

viser den til-

hørende faktor for forskellige områder i Danmark. Beliggenhedsfaktorerne tager

kun højde for den geografiske beliggenhed af byggeriet og afspejler dermed

geografiske forskelle i inputpriser (materialer og arbejdskraft mv.). Udgifter grun-

det tæt bebyggelse eller komplekse logistiske forhold afspejles ikke i denne fak-

tor, men derimod blandt nogle øvrige omkostninger, som vil blive beskrevet

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 166

senere. Den største forskel i byggeomkostninger på baggrund af beliggenheden

findes mellem Hovedstadsområdet og Nordjylland.

Tabel B8.7. Faktorer for byggeriets form

Beliggenhed

Nordjylland

Sydjylland

Lolland-Falster

Østjylland

Fyn

Vestjylland

Bornholm

Sjælland

Hovedstadsområdet

Kilde: Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Faktor

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

Kvalitet

Kvaliteten af de materialer, som anvendes ifm. byggeriet, er naturligvis også af-

gørende for byggeomkostningen. Rapporten betragter tre niveauer af kvalitet

–

lav, middel og høj, jf.

tabel B8.8.

Tabel B8.8.

Faktorer for kvalitet

Kvalitet

Etageejendom for boliger

Butik

Kontor

Lager og logistik

Industri

Parkeringskælder

Kilde:

Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Lav

0,90

1,00

0,95

1,00

0,95

Middel

1,00

1,02

1,00

Høj

1,35

1,00

1,12

1,10

1,20

Tabellen viser, at forskellen mellem et lavt kvalitetsniveau og et højt kvalitetsni-

veau kan have betydning for byggeomkostningen. Forskellen mellem det lave

kvalitetsniveau og et middel kvalitetsniveau er dog ret begrænset, hvilket skyl-

des, at der i Danmark er skærpede krav til materialer og overflader. Middelni-

veauet i tabellen repræsenterer standardbyggerier og det dertil hørende materi-

alevalg. Det er typisk materialevalget, der afgør, om kvalitetsniveauet anses for

at være højt eller lavt i forhold til middelniveauet.

Rumhøjde

Denne faktor er kun gældende for lager og logistik samt industri. For disse kate-

gorier kan der være stor variation i rumhøjden, da konstruktionen er formålsdefi-

neret. Det er derfor nødvendigt at indarbejde en særskilt faktor for rumhøjde for

disse erhvervsejendomstyper. Rapporten inddeler rumhøjden i fem niveauer,

jf.

tabel B8.9.

Tabel B8.9. Faktorer for rumhøjde

Rumhøjde

< 4 meter

4-7 meter

7-9 meter

9-12 meter

12-15 meter

Faktor

1,00

1,11

1,19

1,30

1,42

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 167

Kilde: Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Ved en rumhøjde over 15 meter bliver usikkerheden for den konstruktive kom-

pleksitet for stor, og en særskilt vurdering for det enkelte byggeri er nødvendig.

Basisprisen og de gennemgåede betydende faktorer giver et godt indblik i byg-

geomkostningerne. Der er dog nogle tillægsfaktorer, som man er nødt til at med-

regne for at kunne beregne de samlede byggeomkostninger. Disse tillægsfakto-

rer kan splittes op i tre kategorier: Øvrige omkostninger, realiseringsomkostnin-

ger og risikopræmie.

Øvrige omkostninger

Dette er bl.a. omkostninger forbundet med byggepladsen og vinterforanstaltnin-

ger. Høje byggeomkostninger til byggeplads vil typisk være tilfældet, hvis der er

tale om vanskelige byggepladsforhold mht. logistik. Dette kan fx være ved tæt-

bebyggede områder. Omvendt vil et barmarksprojekt ofte have lave omkostnin-

ger, da skurbyen, som etableres i forbindelse med byggeriet, ikke så ofte skal

flyttes under byggeprocessen.

Vinterforanstaltninger er primært afhængige af, hvornår på året byggeriet læg-

ges. Det er fx mere omkostningsfyldt, at første fase af byggeriet med fundering

og råhus gennemføres over vinteren, da det er mere udsat for vind og vejr. Om-

kostninger til vinterforanstaltninger er afhængige af, hvornår byggeperioden er

placeret ift. kalenderåret, og hvor hård vinteren (i form af vind, temperatur og

nedbør) er det pågældende år. Dette kan være vanskeligt at vurdere, og af den

grund er vinterforanstaltninger i beregningsmodellen forudsat at følge komplek-

sitetsniveauet for byggepladsen.

Tabel B8.10.

viser faktoren for disse omkost-

ninger.

Tabel B8.10.

Faktorer for øvrige omkostninger

Omkostningstype

Byggeplads

Vinterforanstaltninger

Sum

Kilde: Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Lav

1,05

1,01

1,06

Middel

1,10

1,015

1,115

Høj

1,12

1,02

1,14

Realiseringsomkostninger

I beregningen af byggeomkostninger skal de såkaldte realiseringsomkostninger

også inkluderes. Dette er udgifter, der betales ud over totalentreprenørens kon-

traktsum,

jf. tabel B8.11.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 168

Tabel B8.11.

Faktorer for realiseringsomkostninger

Udgift

Uforudsete udgifter

Miljøomkostninger

Udgifter til rådgiver og projek-

terende

Gebyr for ansøgninger mv.

Forsikringer

Udgifter til tilslutning og forbrug

Finansieringsomkostninger

Sum

Kilde: Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Lav

1,05

1,00

1,13

1,01

1,0025

1,02

1,015

1,2275

Middel

1,075

1,015

1,175

1,02

1,0035

1,025

1,02

1,3335

Høj

1,10

1,03

1,22

1,03

1,005

1,03

1,025

1,44

Differentieringen mellem de tre niveauer er en kombination af byggeriets place-

ring, størrelse, kompleksitet og den gældende markedssituation. Realiserings-

omkostningerne er ikke særligt konjunkturfølsomme, eftersom de ikke er direkte

markedsafhængige. Det vurderes derfor, at størstedelen af tilfældene vil angives

som ’middel’ i

beregningsmodellen.

COWI vurderer, at de angivne satser ikke vil ændre sig fremadrettet, medmindre

der sker et radikalt skifte i byggemarkedet, da realiseringsomkostningerne de

sidste 10 år har været relativt stabile.

Risikopræmie

Endelig skal man også tage højde for risikopræmien ifm. beregningen af bygge-

omkostningen. Risikopræmien er realiseringsomkostningerne tillagt bygherres

profit ved opførelse. Blandt de tre tillægsfaktorer er risikopræmien den mest kon-

junkturfølsomme, da bygherres profit typisk er direkte afhængig af den gæl-

dende markedssituation. I en periode med højkonjunktur kan det være vanskeli-

gere at skaffe tilstrækkeligt kvalificeret arbejdskraft, ligesom der kan være større

usikkerhed om leveringstiden og priserne for byggematerialer mm., hvorfor byg-

herre ofte vil kræve et større forventet afkast af sine projekter i perioden.

Tabel

B8.12.

viser tre forskellige niveauer for bygherres profit samt de tilhørende fak-

torer.

Tabel B8.12.

Faktorer for risikopræmie

Risikopræmie

Bygherres profit

Kilde: Cowi og Danmarks Statistik (2018).

Lav

1,045

Middel

1,075

Høj

1,15

Risikopræmien er meget afhængig af hvilken udvikler/developer, der gennemfø-

rer projektet. COWI vurderer, at developere som oftest starter deres byggepro-

jekter med det formål at tjene minimum 10 pct. på en byggesag.

COWI vurderer yderligere, at de angivne satser ikke vil ændre sig fremadrettet,

medmindre der sker et radikalt skifte i byggemarkedet, da risikopræmien/byg-

herres profit de sidste 5-8 år har været relativt stabile.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 169

Bilag 9. Data anvendt i principalkomponent- og

klyngeanalyse

Danmark Statistik har konstrueret et datasæt med adskillige socioøkonomiske

forhold for alle byer i Danmark,

jf. boks B9.1.

Datasættet indeholder også enkelte

id-variable som navn og kode for den enkelte by. Disse byer er afgrænset i by-

områder efter en byopgørelse anvendt af Danmarks Statistik.

Boks B9.1. Data om socioøkonomiske forhold

Datasættet indeholder over 100 variabler der kan opdeles i følgende kategorier:

•

Køn

Alder

Højest fuldførte uddannelse

Familietype

Herkomst

Indkomst

Beskæftigelsesfrekvens

Socioøkonomisk status

Antal beskæftigede fordelt på brancher

Andel almene boliger

Byggeaktivitet

Antal eksisterende, nye og ophørte arbejdssteder

Befolkningsudvikling

Kommunetype

Data er indsamlet på byniveau. Der er derefter foretageten

’mapping’ fra byer til

postdistrikt og kommune, før den endelige klyngeanalyse er udført. Dette sikrer

en ensartethed mellem analysen af de tilgængelige markedsdata og analysen i

kapitel 5.3

af det udvidede datagrundlag, hvor der er imputeret data til de områ-

der, hvor der mangler observationer af markedsdata.

Bilag 10. Beregning af standardbyggeretsværdi

I forslaget fra medlemmer af følgegruppen til en standardbyggeretsmodel for

vurdering af erhvervsgrunde er det lagt til grund, at fastlæggelsen af standard-

byggeretsværdien skal tage udgangspunkt i en variant af grundresidualmodel-

len. I dette bilag beskrives først beregningen af byggeretsværdien efter denne

metode, hvorefter der gives et eksempel på anvendelse af standardbyggerets-

modellen til fastlæggelse af beliggenhedsfaktorer, når standardbyggeretsvær-

dien er fastsat.

Før standardbyggeretsværdien kan fastsættes, skal byggeretsværdien af en

række udvalgte referenceejendomme beregnes. For hver referenceejendom be-

regnes en grundværdi med udgangspunkt i nedenstående variant af grundresi-

dualmodellen, hvor den samlede grundværdi opdeles i en basisværdi og en re-

sterende værdi, der afspejler byggeretsværdien. Opførselsprisen for bygningen

er estimeret på baggrund af standardkvadratmeterpriser for et tilsvarende byg-

geri, mens fradrag for slid mv. skal baseres på et skøn. Formlen for grundvær-

dien er følgende, hvor størrelsen på venstresiden er den del af grundværdien,

der henføres til byggeretten:

��æ��

��

= ℎ��

��

− (��ø��

��

− ��

��

) − (��æ��

��

∗ ��

��

)

��

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 170

Byggeretsværdien pr. kvm for den udvalgte grund kan herefter udregnes ud fra

nedenstående formel, hvor bebyggelsesintensiteten angiver den maksimalt til-

ladte bebyggelsesprocent for grunden:

��æ��

��

��æ��

��

∗ ��

��.

tabel B10.1

fremgår et eksempel på en beregning af byggeretsværdien for en

referenceejendom baseret på hypotetiske data.

Tabel B10.1. Eksempelberegning på byggeretsværdi for en referenceejendom.

Dimension

a. Grundareal

b. Handelspris

c. Opførselspris

d. Slid mv.

e. Basisværdi

f. Grundværdi

g. Bebyggelsespct.

h. Byggeretsværdi

Beregning

Antagelse

�� ∗ 200��

�� − (�� − ��) − ��

Antagelse

��

�� ∗ ��

Værdi

3.000 m

80.000.000 kr.

70.000.000 kr.

5.000.000 kr.

600.000 kr.

14.400.000 kr.

50 pct.

9.600 kr.

Dimension

a. Grundareal

b. Handelspris

c. Opførselspris

d. Slid mv.

e. Basisværdi

f. Grundværdi

g. Bebyggelsespct.

h. Byggeretsværdi

Anm.: Basisværdien er i eksemplet fastsat til 200 kr. pr. kvadratmeter

Kilde: Egne beregninger

Byggeretsværdien for denne referenceejendom beregnes til 9.600 kr. Gennem-

snittet af de udvalgte referenceejendommes byggeretsværdier udgør standard-

byggeretsværdien for området. I

tabel B10.2

tabel B10.3

er der givet et ek-

sempel på, hvordan en standardbyggeretsværdi og beliggenhedsfaktorerne be-

regnes.

Tabel B10.2. Eksempel på beregning af standardbyggeretsværdi for industri

Reference

Referenceejendom 1

Referenceejendom 2

Referenceejendom 3

Referenceejendom 4

Referenceejendom 5

Referenceejendom 6

Referenceejendom 7

Referenceejendom 8

Referenceejendom 9

Referenceejendom 10

Referenceejendom 11

Referenceejendom 12

Referenceejendom 13

Referenceejendom 14

Referenceejendom 15

Referenceejendom 16

Referenceejendom 17

Beliggenhedskategori

Byggeretsværdi, kr./m

25.400

24.400

24.200

23.500

23.400

20.000

19.400

19.200

17.500

17.000

16.100

15.600

15.400

14.900

13.400

12.300

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 171

Referenceejendom 18

Referenceejendom 19

Referenceejendom 20

Referenceejendom 21

Referenceejendom 22

Referenceejendom 23

Referenceejendom 24

Referenceejendom 25

Standardbyggeretsværdi

(gennemsnit)

Kilde: Egne beregninger.

Tabel B10.3. Eksempelberegning på beliggenhedsfaktorer.

12.000

11.900

11.700

10.200

9.900

9.600

8.400

7.600

16.000

Beliggenhed

Faktor for beliggenhed 5

Faktor for beliggenhed 4

Faktor for beliggenhed 3

Faktor for beliggenhed 2

Faktor for beliggenhed 1

Kilde: Egne beregninger.

Beregning

�� 5

��æ��

�� 4

��æ��

�� 3

��æ��

�� 2

��æ��

�� 1

��æ��

Beliggenhedsfaktor

1,51

1,16

0,99

0,77

0,57

Som vist i

kapitel 5.3

giver grundresidualmodellen baseret på den afkastbase-

rede metode til beregning af ejendomsværdien i meget stort omfang negative

ejendomsværdier og dermed også negative grundværdier på det foreliggende

datagrundlag. Med de tilgængelige data er grundresidualmodellen derfor ikke i

praksis anvendelig. Det er baggrunden for, at arbejdsgruppen i delkapitel 5.5 har

valgt at analysere en simplere version af standardbyggeretsmodellen, der ikke

baseres på den ovenfor beskrevne grundresidualmodel.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 172

Bilag 11. Værdiansættelse af VE-anlæg med den

afkastbaserede metode

kapitel 6

vurderes de gældende regler for vurdering af grunde til vedvarende

energianlæg i lyset af en afkastbaseret metode til værdiansættelse af VE-anlæg.

I dette bilag beskrives denne metode.

Efter den afkastbaserede metode kan grundværdien beregnes ud fra nedenstå-

ende formel, hvor der tages højde for de forhold, der har betydning for afkastet

for et VE-anlæg. Afkastet er primært afhængigt af elprisen, produktionskapacite-

ten og de løbende driftsomkostninger:

��æ�� =

��)

��∗��−��

��

− (�� +

I beregningen af grundværdien fratrækkes desuden omkostninger til etablering

af anlægget samt udbetaling af kompensation, som opstillere af VE-anlæg er

forpligtet til at betale til nære naboer. Kompensationerne kan være engangsbe-

løb, der skal betales, hvis de omkringliggende naboer har et værditab som følge

af opstilling af anlægget. Der skal ligeledes betales et engangsbeløb til en kom-

munalt forvaltet grøn pulje. Derudover kan der også være tilfælde, hvor der skal

udbetales en årlig bonus til nære naboer baseret på anlæggets produktion og

elspotpris. Disse årlige bonusser bør indregnes som en driftsomkostning i bereg-

ningen af grundværdien.

tabel B11.1

fremgår estimater for omkostninger samt produktionskapacitet,

der er opgjort på baggrund af Energistyrelsens Teknologikatalog, som baserer

sig på input fra industrien, konsulentbistand og konkrete projekter.

Tabel B11.1. Beregninger for omkostninger og produktionskapacitet for VE-anlæg

Landvindmølle

Investeringsomkostninger* (pr. MW)

- heraf udstyr

- heraf installation

- heraf afvikling af eksisterende vindmølle

- heraf nettilslutning

- heraf øvrige (herunder fx kompensation til na-

boer)

Variable drifts- og vedligeholdelsesomkostninger

(pr. MWh)

Faste årlige drifts- og vedligeholdelsesomkostnin-

ger (pr. MW)

Gennemsnitlige årlige fuldlasttimer (pr. MW)

10,3 mio. kr.

6,5 mio. kr.

0,8 mio. kr.

0,4 mio. kr.

0,5 mio. kr.

2,1 mio. kr.

13,8 kr.

129.000 kr.

3.400 MWh

Solcelleanlæg

4,5 mio. kr.

2,3 mio. kr.

1,1 mio. kr.

0,5 mio. kr.

0,7 mio. kr.

127.000 kr.

1.340 MWh

Anm.: Priserne er omregnet til 2021-niveau. Estimaterne baserer sig på input fra industrien,

konsulentbistand og konkrete projekter.

Kilde: Energistyrelsens Teknologikatalog (2021).

I tillæg til ovenstående data er der også behov for at gøre sig nogle antagelser

omkring forrentningskrav og den fremtidige elpris, da disse to komponenter har

stor betydning for værdien af en investering i VE-anlæg. I

tabel B11.2

er forrent-

ningskravet beregnet på baggrund af de i

tabel B11.1

angivne omkostninger,

hvis den afkastbaserede metode skal give samme grundværdi som den, der ske-

matisk fremkommer under de gældende regler, der forudsætter en elpris pr.

MWh på 180 kr. (2021-niveau), som er fastsat i lovgivningen. Den forudsatte

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 173

faktiske elpris på 325 kr. pr. MWh i taleksemplet i

tabel B11.2

er baseret på el-

prisprognosen i Energistyrelsens Klimastatus og -fremskrivning 2023.

Det bemærkes, at selv relativt beskedne ændringer i forudsætningerne om for-

rentningskrav og elpris har meget stor betydning for den beregnede værdi for et

VE-anlæg. Dette skyldes, at der er meget høje værdier i tælleren, der divideres

med lave værdier i nævneren, hvorfor selv små ændringer i fx nævneren kan give

store udsving for den beregnede værdi. Hvis forrentningskravet ændres til 8,0

pct., vil grundværdien stige til 1.300.000 kr. for 1 MW vindmølle. Hvis i stedet el-

prisen ændres fra 325 kr. til 350 kr., svarende til en stigning på 2,5 øre pr. kWh

(forrentningskrav fastholdt på 8,5 pct.), vil grundværdien stige til 1.600.000 kr.

I tillæg til er der desuden usikkerhed omkring fremskrivningen af elpriserne, som

kan variere fra år til år, ligesom det må forventes, at forrentningskravet også kan

variere over tid og på tværs af anlægsprojekter.

Tabel B11.2. Beregningseksempel for grundværdier, der svarer til 180 kr. pr. MWh

2021-niveau

Produktionskapacitet (jf.

tabel

B11.1)

Standardiseret elpris

Grundværdi efter gældende

regler (produktionskapacitet x

standardiseret pris)

Samlet værdi (grundværdi +

etableringsomkostninger)

Elpris (Antagelse)

Årlige bruttoindtægter (elpris x

produktionskapacitet)

Driftsomkostninger (jf.

tabel

B11.1)

Årlige nettoindtægter (brutto-

indtægter-driftsomkostninger)

Forrentningskrav (nettoind-

tægter/samlet værdi)

Landvindmølle

3.400 MWh

180 kr.

180 kr. × 3.400 MWh = 612.000 kr.

10.300.000 kr. + 612.000 kr. = 10.912.000 kr.

325 kr.

325 kr. × 3.400 MWh = 1.105.000 kr.

14 kr. × 3.400 MWh + 129.000 kr. = 176.600 kr.

1.105.000 kr. - 176.600 kr. = 928.400 kr.

928.400 ��.

= 8,5 ��.

10.912.000 ��.

Solcelleanlæg

1.340 MWh

180 kr.

180 kr. × 1.340 MWh = 241.200 kr.

4.500.000 kr. + 241.200 kr. = 4.741.200 kr.

325 kr.

325 kr. × 1.340 MWh = 435.500 kr.

127.000 kr.

435.500 kr. - 127.000 kr. = 308.500 kr.

308.500 ��.

= 6,5 ��.

4.741.200 ��.

Anm.: Elprisen prognosticeres af Energistyrelsen ifm. Klimastatus og -fremskrivning 2023. De forventede spotmarkedspriser forventes at falde fra ca. 870

kr. (2021-niveau) i 2023 til gennemsnitligt 313 kr. og 331 kr. (2021-niveau) for hhv. Vestdanmark og Østdanmark i perioden 2030-2035. Værdierne er

afrundet i beregningseksemplerne.

Kilde: Egne beregninger.

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 174

Bilag 12. Markedstal fra Colliers

tabel B12.1

fremgår tal fra Colliers markedsrapporter for 1. kvartal til og med

4. kvartal for 2023. Tabellen viser tallene som simple gennemsnit af alle kvarta-

lerne for de respektive områder.

Kategorierne ’primær’

’sekundær’

følger af Colliers beskriver primær og se-

kundær som er følgende:

•

’Primær leje’ betegner den højeste opnåelige leje i en ejendom af førsteklas-

ses kvalitet på en beliggenhed, som betragtes som førsteklasses i forhold til

ejendommens specifikke anvendelse.

•

’Primær afkast’ er nettostartafkastet på en primær ejendom på en primær be-

liggenhed. For så vidt angår erhvervsejendomme indebærer dette typisk en

10-årig lejekontrakt med kapitalstærk lejer.

•

’Sekundær leje’ betegner den højeste opnåelige leje i en ejendom af alminde-

lig god kvalitet på en beliggenhed, som betragtes som sekundær i forhold til

ejendommens specifikke anvendelse.

•

’Sekundær afkast’ er nettostartafkastet på en almindelig god ejendom på en

god sekundær beliggenhed. For så vidt angår erhvervsejendomme indebærer

dette typisk en 3-5 årig lejekontrakt med en almindelige god lejer.

Colliers markedstal antyder, at grunde anvendt til primær butik i Aarhus næsten

er 200 pct. mere værd end grunde anvendt til bolig, mens de kun er ca. 16 pct.

mere værd i København. Tallene indikerer også at, den relative ejendomsværdi

ift. bolig for primær butik er større nord for København.

Tallene fra tabellen viser en svingende variation i de relative ejendomsværdier

ift. boliger, dog viser gennemsnittet for disse områder og mellem primær og se-

kundær, at de landsgennemsnitlige relative grundværdier beregnet pga. de fore-

løbige 2023-vurderinger for industri/lager (0,25) ligger på niveau (gns. for indu-

stri er 0,25) og for butik/kontor (0,44) eller under (gns. for butik og kontor er hhv.

1,23 og 0,60) Colliers tal. Tallene indikerer, at de relative ejendomsværdier for

butik er højere end kontor, med undtagelse af kontor med en sekundær belig-

genhed i København.

Tabel B12.1. Relative ejendomsværdier ift. boliger beregnet med tal fra Colliers (2023)

Butik

Primær

København

Forstæder

nord for

København

Forstæder

syd for

København

Sjælland

Aarhus

Horsens

Randers

Trekant-

området

Esbjerg

Aalborg

1,16

1,36

1,11

1,08

2,96

1,37

0,92

1,64

1,51

2,16

Sekundær

0,60

0,68

0,57

0,62

1,66

0,81

0,83

0,98

0,87

1,06

Kontor

Primær

0,90

0,74

0,61

0,59

0,81

0,73

0,56

0,73

0,78

0,71

Sekundær

0,77

0,54

0,36

0,42

0,55

0,45

0,41

0,47

0,52

0,61

Industri

Primær

0,24

0,34

0,30

0,24

0,35

0,23

0,33

0,25

0,26

Sekundær

0,20

0,19

0,23

0,19

0,21

0,25

0,19

0,25

0,19

0,22

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 175

Nordjylland

Odense

Fyn

I alt

0,96

2,69

1,44

1,57

0,64

1,58

0,58

0,88

0,49

0,73

0,61

0,69

0,55

0,49

0,47

0,51

0,23

0,30

0,34

0,28

0,23

0,19

0,21

Anm.: Tallene for 2023 er beregnet som et simpelt gennemsnit af kvartalsvise opgørelser for markedsleje

(uden driftsomkostninger) og startforrentning (afkast). Boliger er mellem 80-100 m

. Primær og sekundær

er baseret på Colliers betegnelse for primær og sekundær leje, samt primær og sekundær afkast.

Kilde: Colliers Puls Key Trends (Q1 2024).

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 46: Afrapportering fra Arbejdsgruppe med ekspertdeltagelse om vurdering af erhvervsgrunde

Vurdering af

erhvervsgrunde

Side 176

[Evt. arbejdsgruppens fulde titel]