SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 4: Kopi af FIU alm. del - svar på spm. 354 (20231) om det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat på boliger i Danmark mv.

Skatteudvalget 2024-25
SAU Alm.del Bilag 4
Offentligt

Folketingets Finansudvalg

Christiansborg

1. oktober 2024

Svar på Finansudvalgets spørgsmål nr. 354 (Alm. del) af 2.

september 2024 stillet efter ønske fra Ole Birk Olesen (LA)

Spørgsmål

Vil ministeren redegøre for det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsvær-

diskat på boliger i Danmark og for, hvor meget boligejerne ville skulle betale i

skat, hvis vi afskaffede grundskyld og ejendomsværdiskat og i stedet beskattede

boligværdistigninger - med fradrag for udgifter til vedligehold og forbedringer -

som andre kapitalgevinster?

Svar

Med virkning fra 1. januar 2024 er der indført et nyt ejendomsskattesystem, som

fastsætter nye regler for beskatningen af ejerboliger, landbrugs- og skovejen-

domme samt erhvervsejendomme. Fra 2018 har der desuden eksisteret en inde-

frysningsordning.

Ejendomsskattesystemet indebærer, at ejerboliger typisk beskattes med en ejen-

domsværdiskat og en grundskyld. Ejendomsværdiskatten er en skat på ejendom-

mens samlede værdi (bygning og grund), hvor grundskylden er en skat på værdien

af grunden. Beskatningsgrundlaget udgør ejendoms- og grundværdi fratrukket et

forsigtighedsnedslag på 20 pct.

Ejendomsværdiskatten udgør 0,51 pct. af beskatningsgrundlaget op til en værdi på

9,2 mio. kr. Beskatningsgrundlag herudover beskattes med 1,4 pct.

Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommuner og har i perioden 2024

til og med 2028 et kommunespecifikt loft som varierer mellem 3,1 promille og

17,1 promille.

Endvidere indeholder ejendomsskattesystemet mulighed for indefrysning af stig-

ninger i boligskatten. Fra 2018 til 2023 var det ved en midlertidig indefrysnings-

ordning muligt at indefryse stigninger i grundskylden. Siden 1. januar 2024 har det

været muligt ved en permanent indefrysningsordning at indefryse stigninger i de

samlede boligskatter (grundskyld og ejendomsværdiskat). Indefrysningslån frem til

2024 er fortsat rentefri, mens der for indfrysningslån efter 1. januar 2024 betales

renter. Indefrysningsordningen kan fravælges. De indefrosne beløb skal først be-

tales, når boligen sælges og der typisk realiseres en gevinst. Det nuværende

Finansministeriet · Christiansborg Slotsplads 1 · 1218 København K

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 4: Kopi af FIU alm. del - svar på spm. 354 (20231) om det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat på boliger i Danmark mv.

Side 2 af 4

ejendomsskattesystem indeholder således allerede et

–

dog simpelt

–

element af

avancebeskatning.

Et alternativ til det gældende ejendomsskattesystem kunne fx være et system, som

det, der spørges til, hvor det alene er værdistigninger

–

med fradrag for udgifter til

vedligehold og forbedringer

–

der beskattes. Dvs. et system, hvor den nuværende

grundskyld og ejendomsværdiskat afskaffes, og det alene er avancen, der beskat-

tes, når en ejendom afhændes.

Et sådant system vil principielt kun kunne gælde fremadrettede værdistigninger.

Historiske værdistigninger vil principielt ikke kunne beskattes med tilbagevirkende

kraft, da beskatning kun vil kunne ske for de, der har opnået gevinster og som

fortsat bor i deres ejendom. Det vil ikke være muligt at fraregne udgifter til vedli-

gehold og forbedringer. Beskatning med tilbagevirkende kraft kan desuden med-

føre bortfald af sikkerhedsstillelse for boliglån i banker og realkreditinstitutter. Det

vil således i praksis ikke være muligt at beskatte med tilbagevirkende kraft, og det

vil desuden være et markant brud på gældende praksis. Det er også nødvendigt at

tage stilling til, om skattebetalingen skal ske på samme tidspunkt som boligsalget,

eller om det vil kunne udskydes til, at ejerne forlader boligmarkedet eller køber en

billigere bolig, end den der bliver solgt. For at begrænse indlåsningseffekter skal

det være muligt at udskyde beskatningen ved køb af ny bolig.

Det har ikke været muligt at skønne over provenuet fra et system, hvor boligvær-

distigninger beskattes som andre kapitalgevinster, da det kræver strenge antagelser

om boligomsætning, ind- og udtræden af boligmarkedet, prisstigninger, udgifter til

vedligehold og forbedringer mv. langt ud i tid. Det vurderes også, at der ville være

betydelige adfærdseffekter i forbindelse med et nyt ejendomsskattesystem, som

det ikke har været muligt at bestemme størrelsen af.

Til et avancebeskatningssystem knytter der sig desuden en række udfordringer.

Provenutab på kort og mellemlangt sigt.

Overgang til beskatning af avancer vil medføre

et betydeligt provenutab på kort og mellemlangt sigt, idet værdistigninger princi-

pielt ikke beskattes bagudrettet,

jf. ovenfor.

Denne effekt forstærkes, hvis skattebeta-

lingen først skal falde, når boligejer forlader boligmarkedet endeligt. På langt sigt

ville provenuet fra boligskatterne være mere usikkert, end under det nuværende

system, idet provenuet i hvert år afhænger af det konkrete antal bolighandler, og

den realiserede avance.

Indføres et avancesystem vil der være behov for at udarbejde retvisende ejen-

domsvurderinger til brug for fastsættelse af de indgangsværdier, som fremadrettet

vil skulle benyttes til at bestemme avancerne.

Opretholdelse af det nuværende provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat

vurderes at kræve, at skattesatsen på avancen fastsættes relativt høj, og det vil tage

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 4: Kopi af FIU alm. del - svar på spm. 354 (20231) om det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat på boliger i Danmark mv.

Side 3 af 4

mange år før avancerne er vokset til et niveau, der kan udløse en skat på niveau

med den gældende grundskyld og ejendomsværdiskat.

To typer af afkast, der beskattes.

En ejerbolig genererer to typer af afkast,

jf. besvarelsen

af SAU (Alm. del) spm. 194 af 22. december 2023.

For det første stiger boligen typisk

løbende i realværdi, hvilket kan give den enkelte boligejer en kapitalgevinst, når

boligen sælges

–

fratrukket omkostninger til vedligeholdelse og forbedringer. For

det andet består boligafkastet af de omkostninger, en boligejer sparer ved at eje sin

bolig frem for at leje. Da denne del af afkastet er en sparet udgift, vil den i ud-

gangspunktet være mindre synlig for den enkelte boligejer, men det er et vigtigt

element i boligejernes økonomi.

Stabiliserende egenskaber ved gældende ejendomsværdiskat og grundskyld.

Den nuværende

løbende beskatning af værdien af ejerboliger har en stabiliserende effekt på bolig-

markedet, da ejendomsskatterne stiger i perioder, hvor boligpriserne stiger og om-

vendt. Med en ren avancebeskatning må boligejerne forventes at være mere tilba-

geholdende med at sælge, når boligpriserne stiger. Det skyldes, at avancebeskat-

ningen også vil være højere, hvilket vil kunne bidrage til at forstærke prisstignin-

ger. Samlet kan det medføre indlåsningseffekter, som kan hæmme mobiliteten på

arbejdsmarkedet. Indlåsningseffekter ville være større i et system, hvor skattebeta-

lingen skal falde på samme tidspunkt som boligsalget.

Beskatning af reale kontra nominelle gevinster.

Ved fastsættelse af skattesatser bør der

som udgangspunkt sigtes efter, at arbejds- og realkapitalindkomst beskattes ens

–

dvs. der bør sigtes efter et neutralt skatteprincip. Indføres avancebeskatning bety-

der det, at den del af kapitalgevinsten, der blot er en kompensation for inflation,

og dermed ikke forøger de reelle forbrugsmuligheder, ikke bør beskattes. Ved

avancebeskatning bør der således i princippet indgå et inflationsfradrag i opgørel-

sen af kapitalgevinsten. Men samtidig bør den del af boligafkastet, der kommer fra

sparede udgifter ved at eje frem for at leje, korrigeret for reparation og vedligehol-

delse, beskattes,

jf. ovenfor.

Mindst forvridende skatter.

Ejendomsværdiskatten og grundskylden er nogle af de

mindst forvridende offentlige indtægter. Grundskylden er ikke-forvridende, idet

den alene pålægges værdien af selve grunden. I en økonomi hvor kapitalindkomst

beskattes, er ejendomsværdiskatten med til at sikre, at der ikke opspares uhensigts-

mæssigt meget i bolig ift. finansiel opsparing.

Administrative byrder.

Fradraget for udgifter til vedligehold og forbedringer sikrer, at

værdistigninger, som følger af investeringer i boligen, ikke bliver beskattet som en

avance ved salg. Det vil imidlertid medføre betydelige administrative byrder for

boligejere, ejerboligforeninger og Skatteforvaltningen at føre hhv. regnskab og

kontrol med omkostninger til vedligehold og forbedringer i hele ejerperioden. I

forhold til opgørelse af beskatningsgrundlaget vil der skulle tages højde for, at le-

vetiden

–

og dermed afskrivningshastigheden

–

varierer for forskellige typer af

vedligehold og forbedringer. Fx vil nye vinduer eller nyt tag have en anden

SAU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 4: Kopi af FIU alm. del - svar på spm. 354 (20231) om det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat på boliger i Danmark mv.

Side 4 af 4

afskrivningsprofil end et nyt køkken. Ved større renoveringer og boligudvidelser

vil afregningen desuden skulle opdeles efter afskrivningskategorier. Dette kan in-

debære et betydeligt administrativt arbejde.

Ift. det samlede provenu fra ejendomsværdiskat og grundskyld og virkningen af at

afskaffe disse, så oplyser Skatteministeriet følgende:

”Det

samlede provenu fra ejendomsværdiskat og grundskyld skønnes at udgøre

37,7 mia. kr. i 2025,

jf. tabel 1.

Heraf kommer 28,4 mia. kr. fra ejerboliger

–

14,7

mia. kr. fra grundskyld og 13,7 mia. kr. fra ejendomsværdiskat.

Tabel 1

Skøn for endelige provenuer fra ejendomsskatter

Mia. kr. (årets niveau)

Grundskyld

- Heraf ejerboliger

- Heraf landbrugs- og skovejendomme

- Heraf erhvervsejendomme

Ejendomsværdiskat

Samlede ejendomsskatter

2024

24,1

15,3

0,9

7,9

14,3

38,4

2025

24,0

14,7

0,9

8,3

13,7

37,7

Anm.: Provenuerne for grundskyld og ejendomsværdiskat er opgjort efter skatterabat og stigningsbegrænsning.

Ejendomsværdiskat betales udover af ejerboliger også af landbrugs- og skovejendomme samt

erhvervsejendomme som har et ejerboligelement.

Kilde: Skatteministeriet.

En afskaffelse af grundskyld for ejerboliger og ejendomsværdiskat vil være for-

bundet med et umiddelbart mindreprovenu på 28,4 mia. kr. i 2025 svarende til

21,9 mia. kr. efter tilbageløb, når der ikke tages hensyn til kapitalisering.”

Med venlig hilsen

Nicolai Wammen

Finansminister