Boligudvalget 2024-25
BOU Alm.del Bilag 29
Offentligt
2985759_0001.png
Grundlaget for grundskylden
Økonomisk chefkonsulent Kathrine Lange
Uenigheden i ”Arbejdsgruppen om vurdering af erhvervsgrunde”
Folketinget
| 27. februar 2025
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0002.png
Boligskattereformen rejser mange spørgsmål
Det kræver jo nærmest en ph.d.-
afhandling at forstå "det
postfaktuelle boligskattesystem”
Hvordan påvirkes fordeling mellem land
og by, ejere og lejere mv.?
Hvornår og hvordan kan der klages?
Vejle Amts Folkeblad, Maj 2017
Hvilke incitamenter giver det nye system?
Hvordan påvirkes prisdannelsen?
Hvad med retssikkerheden?
Overgangsordninger og indlåsningseffekter
Folketinget
Side 2
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0003.png
Fokus på uenigheden i arbejdsgruppen
Et dilemma om grundvurderingerne skal afspejle:
1) Noget observerbart (eksempelvis handelsprisen på en
grund)
2) Eller fastsættes af Skatteministeriet ved hjælp af
objektive parametre, som indgår i en model.
Der kan klages over de parametre, der indgår i modellen
Grundskyldsgrundlag
Folketinget
Side 3
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0004.png
Dagsorden
1. Ejendoms- og boligskattereformen i grove træk
2. De nye grundværdier
3. Uenigheden i arbejdsgruppen
Folketinget
Side 4
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0005.png
Bolig- og ejendomsskatter indbringer
omkring 40 mia. kr. i 2025
Indtægterne fra ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift
Fremskrivning af dækningsafgift og grundskyld
Fremskrivning af ejendomsværdiskat
Dækningsafgift
Grundskyld
Ejendomsværdiskat
Mia. kr. 2024-niveau
70
60
50
40
30
20
10
0
Kilde: : Egne beregninger foretaget på baggrund af oplysninger fra Økonomisk Redegørelse December 2024,
Økonomiministeriet og 2030-planforløb: Grundlag for udgiftslofter 2028, Finansministeriet.
Folketinget
Side 5
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0006.png
Helt overordnet om skattestrukturen
Ejendomsværdiskat ca. 14 mia. kr.:
• Tilfalder staten
• Betales alene af ejerboliger
• Betales af ejendomsværdien.
Grundskyld ca. 24 mia. kr.:
• Tilfalder kommunen, der også fastlægger
satsen
• Betales af alle ejendomme
• Betales af grundværdien.
Dækningsafgift ca. 3 mia. kr.:
• Betales af visse erhvervsejendomme f.eks.
lager, kontor, butik, hotel, fabrik eller
værksted
• 33 kommuner opkræver dækningsafgift
• Beregnes på baggrund af grundværdien.
Folketinget
Side 6
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0007.png
Politiske forlig og aftaler på ejendomsområdet
Forlig om Et nyt
ejendomsvurderingssystem
Den daværende regering (V), S, K, DF,
RV og LA indgik i november 2016 forlig
om Et nyt ejendomsvurderingssystem.
En række initiativer skal sikre
genopretningen af ejendomsområdet
gennem udviklingen af et nyt
ejendomsvurderingssystem. De nye
vurderinger bygger på statistiske
modeller og bedre data.
Som en del af forliget gennemføres en
tilbagebetalingsordning for ejerboliger,
der har til formål at kompensere de
boligejere, der siden 2011 har betalt skat
af en for høj vurdering.
Forlig om Tryghed om
boligbeskatningen
Den daværende regering (V, LA, K), S,
DF og RV indgik i maj 2017 forliget om
boligbeskatningen (boligskatteforliget).
Forliget skal sikre tryghed om
boligskatten ved overgangen til de nye
ejendomsvurderinger.
Forliget indeholder en række principper
for en forbedret boligbeskatning, som
skal sikre, at boligejerne ikke kommer til
at betale mere i skat ved overgangen til
de nye ejendomsvurdering.
Aftale om Kompensation til
boligejerne og fortsat tryghed
om boligbeskatningen
Implementeringen af boligskatteforliget
blev i efteråret 2019 udskudt til 2024. På
den baggrund indgik regeringen (S), V,
RV, DF, K og LA Aftale om Kompensation
til boligejerne og fortsat tryghed om
boligbeskatningen i maj 2020.
Kompensationsaftalen giver ro om
boligskatterne og tryghed for boligejerne
som følge af udskydelsen af de nye
boligskatteregler til 2024.
Med aftalen lettes ejendomsværdiskatten
desuden med godt 1 mia. kr. med
virkning fra 2021.
Folketinget
Side 7
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0008.png
Reformen i meget grove træk
• Med de nye ejendomsvurderinger stiger grundlaget
• Til gengæld nedsættes satserne, så der for ejendomsværdisskatten på
landsplan og for grundskylden på kommunalt plan ikke skal betales mere
i skat.
• Der vil være fordelingseffekter på tværs af skatteyderne eksempelvis
forskydes byrden fra land til by samt fra enfamiliehuse til etageboliger
• Overgangsordninger, indefrysnings- og stigningsbegrænsningsregler
skal imidlertid begrænse fordelingseffekterne af dette.
Folketinget
Side 8
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0009.png
Dagsorden
1. Ejendoms- og boligskattereformen i grove træk
2. De nye grundværdier
3. Uenigheden i arbejdsgruppen
Folketinget
Side 9
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0010.png
Principperne for enfamiliehuse er ikke ændret
Grundlaget for grundskylden er stadig værdien af grunden i ubebygget stand
Man kan stadig få medhold, hvis det kan godtgøres, at grundværdien afviger for meget fra
grundens handelsværdi
Folketinget
Side 10
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0011.png
Grundværdikuren for enfamiliehuse
Folketinget
Side 11
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0012.png
Engbergudvalgets konklusioner
»Der
handles generelt ikke mange ubebyggede grunde på frie vilkår mellem private, ligesom
de solgte ubebyggede grunde ikke nødvendigvis er repræsentative. Fx sker udstykninger af
nye grunde ofte i udkanten af byerne, mens der er et mere begrænset udbud af ubebyggede
grunde tættere på de indre bykerner.
«
Udvalget konkluderede blandt andet, at metoder ”der
estimerer beskatningsværdier for grunde
på baggrund af ejendomshandler, kan forsøges udviklet. Med de data, som er tilgængelige i
dag, vil sådanne modeller dog bygge på administrative og vurderingsfaglige beslutninger om
fordeling af værdien af bygninger og grund, som ikke kan verificeres, fordi der er meget få frie
salg af ubebyggede grunde«
Kilde: Forbedring af ejendomsvurderingen Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg, 2014
Egne understregninger
Folketinget
Side 12
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0013.png
Principperne for ejerligheder og erhvervs-
ejendomme er ændret
Grundlaget for grundskylden
Handelsværdien af grunden i ubebygget stand
Folketinget
Side 13
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0014.png
Kraftig opjustering af
grundværdien for etageejendomme
Før:
Grundværdien for
etageejendomme afspejler
ikke længere
handelsværdien
Nu: Ved samme ejendomspris pr. m
2
og bygningskvalitet vil grundværdien
udgøre stort set det samme pr. m
2
Ejendom Danmark skriver i et
hørringsvar:
”Den
manglende
gennemsigtighed i den foreslåede
model vil endvidere have stor
betydning for mulighederne for at
klage, idet hverken myndigheder
eller ejendomsejere har en norm
(markedsværdien) at sammenligne
den beregnede skatteværdi med.
Folketinget
Kilde: Skatteøkonomisk Redegørelse 2021
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0015.png
Grundværdien for
etageejendomme
anvendt til beboelse
• Først opgør Vurderingsstyrelsen ejendomsværdien, givet det var en
ejerlighed.
• Derefter opgøres værdien af ejerlejligheden, hvis der i stedet for den
faktiske ejerlejlighed var tale om en såkaldt nyopført standard
ejerlejlighed.
• Derefter beregnes værdien af selve bygningen i standardlejligheden.
Den findes ud fra grundværdikurven for et nybygget parcelhus. Således
forudsætter ministeriet, at værdien af bygningen i standard lejligheden
pr. m
2
boligareal svarer til værdien af at benytte bygningen i et såkaldt
standard enfamiliehus, hvis de to boliger har samme ejendomsværdier
pr. m
2
boligareal.
• Endelig fratrækker man så den standardiserede lejligheds
bygningsværdi fra ejendomsværdien af standardlejligheden.
• Dermed fremkommer grundværdien.
Kilde: Ejendomsvurderingslovens §19a. stk. 2
Folketinget
Grundværdi for
etageejen-
domme
”Sigtet med den foreslåede vurderingsnorm
for grundværdien for en ejerlejlighed er ikke
investors værdifastsættelse af en ubebygget
grund, men derimod den potentielle
slutbrugers værdiansættelse af grunden”
”De handelspriser, som bygherrerne opnår
ved køb af byggegrunde, vil derfor efter
forslaget ikke være relevante i forhold til
grundværdiansættelserne, idet disse ikke
afspejler værdien for den endelige
slutbruger”
Kilde: Lovforslag nr. L 71 Folketinget 2019-20
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0016.png
Grundværdi for
erhvervsejendomme
• Erhvervsgrunde grundværdiansættes i første
omgang som beboelse (ejerlejligheder eller
parcelhuse)
• Hvis grunden ikke kan anvendes til boligformål, fordi
den er begrænset i sin anvendelse, f.eks. som følge
af en specifik lokalplan eller anden regulering,
nedskaleres vurderingen.
Nedskaleringsfaktorer
§ 34 Kategori
Alternativ
Arealopgørelse
(relevant
beregningenhed)
Etageareal
Nedskaler
ing
1)
Etageboligbebyggelse
2) Boligbebyggelse,
der ikke er omfattet af
nr. 1.
3) Butik og kontor i
etagebebyggelse, helt
eller delvist i byzone
Etagebolig
-
Parcelhus
Etageareal
-
Etagebolig
Etageareal
2 4
×
3 5
4) Butik og kontor, der
ikke er omfattet af nr.
3
5) Lager, logistik og
industri
6) Solcelleanlæg
Parcelhus
Etageareal
2 4
×
3 5
Parcelhus
Ikke
omfattet af
AOM
Ikke
omfattet af
AOM
Parcelhus
Grundareal
-
1 4
×
2 5
-
7) Vindmølle
-
-
8) Rekreativt areal
Folketinget
Grundareal
1
10
Kilde: »Vurdering af erhvervsejendomme«
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0017.png
Dagsorden
1. Ejendoms- og boligskattereformen i grove træk
2. De nye grundværdier
3. Uenigheden i arbejdsgruppen
Folketinget
Side 17
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0018.png
Uenigheden i arbejdsgruppen
Det grundlæggende dilemma
Skal grundvurderingerne afspejle:
1) Noget observerbart (eksempelvis
handelsprisen på en grund)
2) Eller fastsættes af Skatteministeriet
på baggrund af en række objektive
forhold.
Flertallet: Det er heller
ikke hensigten
Mindretallet: Der er ikke
længere en sammenhæng
til handelsværdien af
grunden
Folketinget
Side 18
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0019.png
Pressen den seneste tid
Folketinget
Side 19
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0020.png
Hvornår er en vurdering retvisende?
- Når den ikke kan evalueres på baggrund af noget observerbart
• Vurderingsstyrelsens direktør, Anne-Sofie Jensen, udtaler i en skriftlig kommentar til Finans:
• »Vi er helt opmærksomme på, at der er nogle af de foreløbige erhvervsvurderinger, som er
skæve. Derfor har vi nedsat en taskforce, som vil foretage manuel kvalitetssikring af
vurderinger, som ejerne henvender sig til os med fordi de oplever deres vurdering som
meget skæve. Når vi udsender de endelige erhvervsvurderinger, vil de være blevet
kvalitetssikret og dermed være mere retvisende.«
• Også skatteminister Rasmus Stoklund har sendt en skriftlig kommentar. Han peger ligeledes
på, at de nuværende vurderinger kun er foreløbige, og at de endelige ventes at blive mere
retvisende.
Kilde: Jyllands Posten den 20. december 2024
Folketinget
Side 20
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0021.png
Tak for ordet
Kathrine Lange
Det Internationale Sekretariat
Tlf. 3323
E-mail: [email protected]
Folketinget
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 29: Præsentation ved Folketinget økonomiske konsulenter den 27. februar om grundlaget for grundskylden
2985759_0022.png
Grundværdikuren for ejerlejligheder
Sammenhængen mellem
standardejendomsværdier
og standardgrundværdier er
ekstrapoleret for
standardejendomsværdier
over ca. 5 mio. kr. på grund
af usikkerhed i data
Folketinget
Side 22