BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Boligudvalget 2024-25
BOU Alm.del Bilag 28
Offentligt

Notat om rapporten fra arbejdsgruppen om vurdering

af erhvervsgrunde

Til orientering af Finans-, Skatte- samt By- og Boligudvalget

Sammenfatning

Dette notat omhandler udfordringerne ved at opgøre grundlaget for

grundskylden. Den gældende model til vurdering af grundlaget for grund-

skylden for erhvervsgrunde (herunder blandt andet leje- og andelsboliger)

blev vedtaget af Folketinget i februar 2021. Med modellen er det ikke

længere grundens handelsværdi i ubebygget stand, der beskattes. I ste-

det beskattes udkommet af en model, der stort set er fastlagt i lovteksten.

Modellen bygger på en antagelse om, at det bedste alternativ til at an-

vende et areal til erhvervsformål er at anvende det til boligformål. Er-

hvervsgrunde grundværdiansættes derfor i første omgang som beboelse.

Hvis grunden ikke kan anvendes til boligformål, fordi den er begrænset i

sin anvendelse, f.eks. som følge af en specifik lokalplan, nedskaleres vur-

deringen på baggrund af lovfastsatte nedskaleringsfaktorer.

Arbejdsgruppen om vurdering af erhvervsgrunde blev nedsat i marts

2022 i forlængelse af det ovennævnte lovforslag fra 2021. Arbejdsgrup-

pen afleverede deres

rapport

med anbefalinger den 8. november 2024.

Dette notat fokuserer på uenigheden i arbejdsgruppen. Flertallet i ar-

bejdsgruppen anbefaler, at den gældende model for vurdering af er-

hvervsgrunde fastholdes, mens arbejdsgruppens mindretal, Thomas

Booker, i stedet anbefaler en såkaldt hybridmodel

Uenigheden i arbejdsgruppen afspejler i høj grad dette centrale dilemma:

For erhvervsgrunde betyder de nye regler, at beskatningsgrundlaget fast-

sættes af Skatteministeriet på baggrund af en række objektive kriterier,

som indgår i en model, der delvist er fastlagt i lovteksten. Det indebærer,

at det ikke længere er muligt at klage med henvisning til, at grundvurde-

ringen afviger væsentligt fra grundens markedsværdi. Til gengæld vil re-

gelsættet (fremadrettet) ikke være så omkostningstungt at administrere,

og hensigten er bl.a., at sagsbehandlingen skal være ensartet.

24. februar 2025

Kathrine Lange

Økonomisk

chefkonsulent

[email protected]

3337 3323

Hele arbejdsgruppen anbefaler en justering af værdiansættelserne for butik og kontor samt en

ny model for værdiansættelse af vedvarende energianlæg.

Side 1 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Hvis grundvurderinger derimod skal afspejle eller knyttes tæt til grundens

markedsværdi, vil regelsættet sandsynligvis blive dyrere at administrere

på længere sigt. Endvidere vil vurderingen blive mere subjektiv, idet den

metode, der skal anvendes til at fastlægge grundens markedsværdi, vil

afhænge af konteksten, herunder antallet af handler med grunde i områ-

det. Til gengæld får borgerne mulighed for at klage, hvis grundvurderin-

gen i væsentlig grad afviger fra markedsværdien.

Nedenfor uddybes dilemmaet, og der præsenteres forslag til spørgsmål til

skatteministeren.

Engbergudvalgets anbefalinger

Mange økonomer anser grundskylden for at være en »god skat«. Det skyldes

grundlæggende, at skatteyderen ikke selv kan påvirke skattegrundlaget, idet

udbuddet af jord stort set er upåvirkeligt. Dermed forvrider grundskylden –

som udgangspunkt – ikke incitamentet til at foretage produktivitetsfremmende

investeringer i realkapital, uddannelse, innovation osv.

Grundskyldens akilleshæl er imidlertid opgørelsen af grundlaget. I 2014 kom

det såkaldte Engbergudvalg

med rapporten »Forbedring

af ejendomsvurde-

ringen«,

der netop påpegede, at der er store problemer med at opgøre

grundlaget for grundskylden. På daværende tidspunkt

skulle grundskylden

afspejle den forventelige kontantpris på grunden i ubebygget stand. Engber-

gudvalget påpegede dog, at der for langt de fleste grunde imidlertid ikke eksi-

sterer aktuelle markedsbestemte handelsdata for grunden i ubebygget stand.

Dette gjaldt ifølge Engbergudvalget

også

for enfamiliehuse.

Engbergudvalget opstillede en række modeller for vurdering af grunde til par-

cel- og rækkehuse m.v. Udvalget konkluderede imidlertid, at det lave antal

salg af grunde samt salgenes begrænsede repræsentativitet medfører, at

Jf. eksempelvis »Det

handler om Velstand og velfærd«

Slutrapport fra produktivitetskommissio-

nen. Bemærk dog, at dette fordrer, at der – som det var tilfældet før 2013 – gives fradrag for

grundforbedringer, se også senere.

I forlængelse af Rigsrevisionens kritik og suspenderingen af vurderingerne i 2013 blev der i ok-

tober 2013 nedsat et Ekspertudvalg om ejendomsvurdering (også kendt som Engbergudvalget)

med henblik på at udarbejde anbefalinger til, hvordan kvaliteten af ejendomsvurderingerne

kunne forbedres.

Dvs. før

L71

(samling 2019-20) samt før

L107A (Samling: 2020-21).

Jf. side 21 i Engbergudvalgets rapport. »Der

handles generelt ikke mange ubebyggede grunde

på frie vilkår mellem private, ligesom de solgte ubebyggede grunde ikke nødvendigvis er re-

præsentative. Fx sker udstykninger af nye grunde ofte i udkanten af byerne, mens der er et

mere begrænset udbud af ubebyggede grunde tættere på de indre bykerner.«

Side 2 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

modellerne i større eller mindre omfang hviler på antagelser, »hvis

gyldighed

vanskeligt kan verificeres«.

Udvalget konkluderede også, at metoder, »der

estimerer beskatningsværdier

for grunde på baggrund af ejendomshandler, kan forsøges udviklet. Med de

data, som er tilgængelige i dag, vil sådanne modeller dog bygge på admini-

strative og vurderingsfaglige beslutninger om fordeling af værdien af bygnin-

ger og grund, som ikke kan verificeres, fordi der er meget få frie salg af ube-

byggede grunde.«

Udvalget bemærkede også, at en individuel skønsmæssig værdiansættelse

af den enkelte grund heller ikke er vejen frem, idet udvalget konkluderede,

»at

vurdering af grunde på baggrund af besigtigelse og skøn ikke vurderes at

resultere i præcise eller gennemsigtige værdiansættelser.«

Udvalget anbefalede på denne baggrund, at beskatningsværdien for grunde

for parcel- og rækkehuse som alternativ fastsættes som en politisk eller ad-

ministrativt fastsat andel af den samlede ejendomsværdi, jf. side 22 i »For-

bedring af ejendomsvurderingen«.

Alligevel har man arbejdet videre med en grundværdikurve

På trods af anbefalingerne fra Engbergudvalget er der arbejdet videre med

en model, der for enfamiliehuse stadig beskatter den forventelige kontantpris

af grunden i ubebygget stand – metoden til at anslå værdien bygger på ud-

ledningen af en såkaldt grundværdikurve.

Ydermere lader man efter de nye regler grundlæggende denne grundværdi-

kurve for enfamiliehuse danne udgangspunkt for beskatningen af alle andre

ejendomme, dvs. også ejerlejligheder og erhvervsejendomme,

jf. senere.

Arbejdsgruppen om vurdering af erhvervsgrunde beskriver i

bilag 3 i deres af-

rapporteringsrapport

fastlæggelsen af grundværdikurven: Grundværdikurven,

beskriver en sammenhæng mellem grundværdier og standardiserede ejen-

Jf. side 21 i rapporten »Forbedring

af ejendomsvurderingen«.

Med hensyn til erhvervsejendomme og ejerlejligheder konkluderede udvalget: »at

den model,

der p.t. anvendes for vurdering af erhvervsgrunde, herunder for grunde til ejerlejligheder, svarer

til den model, der anvendes af markedsaktører, hvorfor udvalget ikke har udarbejdet en ny mo-

del for, hvorledes erhvervsgrunde kan værdiansættes. Udvalget anbefaler dog, at data på om-

rådet forbedres.«

Mere præcist bygger grundværdikurven for etageejendomme grundlæggende på en grundvær-

dikurve for nyopførte parcelhuse, mens grundværdikurven for enfamiliehuse dannes med ud-

gangspunkt i et parcelhus fra 1970, bilag 2 i »Vurdering

af erhvervsgrunde«.

Side 3 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

domsværdier. Den standardiserede ejendomsværdi afspejler, hvad ejen-

domsværdien ville være, hvis grunden var bebygget med et ”standardhus”.

Grundværdikurven estimeres med udgangspunkt i observerede handelspriser

for ubebyggede grunde og den estimerede ejendomsværdimodel for ejerboli-

ger. Som påpeget af Engbergudvalget fremgår det imidlertid af bilag 3 i rap-

porten, at grundværdikurven afhænger af de valgte specifikationer/de under-

liggende antagelser – specifikationer, der ikke er fastlagt politisk. På denne

måde kan man fremføre, at den enkeltes skattegrundlag (delvist) er fast-

lagt/pålagt administrativt. Behovet for antagelser skyldes bl.a., at modellen

»ikke

nødvendigvis perfekt opfanger alle de forhold, der bestemmer byg-

ningsværdierne.»

Men det skyldes også manglen på data, se eventuelt også

dette

folketingssvar.

En betragtning kunne imidlertid være, at det ikke er så problematisk, at den

model, som myndighederne anvender til at anslå et beskatningsgrundlag,

hviler på en række forudsætninger. Det vil sige, at myndighedernes vurdering

af skattegrundlaget sker på baggrund af modeller og forudsætninger, der

fastlægges administrativt. Det sker jo også i mange andre tilfælde, eksempel-

vis når myndighederne skal anslå værdien af unoterede virksomheder

. Man

kunne således have den betragtning, at det ikke er så problematisk, når blot

skatteyderen efterfølgende kan løfte en klage, såfremt beskatningsværdien

afviger for meget fra noget observerbart (den forventelige kontantpris på

grunden i ubebygget stand). På denne måde vil skattegrundlaget ikke være

rent administrativt fastsat, selv om myndighederne må anvende forudsætnin-

ger, når værdien skal vurderes.

For enfamiliehuse anvendt som ejerboliger er dette stadig tilfældet. Her kan

skatteyder stadig få medhold, hvis det kan godtgøres, at grundværdien afvi-

ger for meget fra grundens handelsværdi.

Dilemmaet beskrevet i sammenfatningen til dette notat består imidlertid i, at

det ikke længere er tilfældet for etageejendomme (lejeboliger, andelsboliger

Jf. bilag 3 i »Vurdering

af erhvervsgrunde«

Bemærk, at Skatteministeriet sendte et lovforslag i høring den 28. juni 2024, der indfører et

retskrav på en skematisk værdiansættelse ved opgørelsen af bo- og gaveafgiften ved generati-

onsskifte af en erhvervsvirksomhed. Lovforslaget giver retskrav på en skematisk værdiansæt-

telse, men det ændrer ikke på, at den pågældende skatteyder har mulighed for at løfte en

klage, såfremt det kan godtgøres, at den skematiske værdi afviger fra virksomhedens handels-

pris.

Jf. side 107 i »Vurdering

af erhvervsgrunde«.»

For ejerboliger der ikke er ejerlejligheder følger

det af hovedreglen i EVL § 15, stk. 1, og af den specifikke regulering i EVL §§ 24-27 a, at der

gælder en direkte handelsværdinorm. Det gælder, uanset at der i lovbemærkningerne er anført

metoder til værdiansættelsen af ejerboliger (grundværdikurve mv.). Hvis det kan påvises, at

grundværdien (eller ejendomsværdien) afviger med mere end +/- 20 pct. fra handelsværdien, er

ansættelsen at anse som »forkert««.

Side 4 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

og ejerlejligheder) samt (andre) erhvervsejendomme. Ydermere bygger

grundvurderingerne for denne type ejendomme også på en grundværdikurve,

som ifølge Engbergudvalget nødvendigvis må bygge på forudsætninger, der

ikke kan verificeres, jf. næste afsnit.

De nye vurderingsnormer bygger på et »slutbrugerperspektiv«

Som allerede nævnt beskattes erhvervsejendomme ikke længere af den for-

ventelige kontantpris på grunden i ubebygget stand. I stedet for har Skattemi-

nisteriet introduceret begrebet slutbrugerperspektivet.

Ifølge Skatteministeriet svarer slutbrugerværdien for enfamiliehuse til grun-

dens værdi i ubebygget stand, mens det – ifølge ministeriet og lovteksten –

ikke er tilfældet for etageejendomme.

For etageejendomme anvendt til beboelse fastlægges slutbrugerværdien på

baggrund af en forholdsvis kompliceret model, der grundlæggende bygger på

en grundværdikurve for parcelhuse

. Med slutbrugerperspektivet ansættes

grundskyldsbeskatningsværdien for etageejendomme anvendt til beboelse ud

fra en række forudsætninger om bl.a. befolkningens præferencer for at bo i

henholdsvis et parcelhus og en lejlighed med udgangspunkt i en grundværdi-

kurve for parcelhuse,

jf. bilag 1.

Andre erhvervsejendommes beskatningsværdi anslås efterfølgende ved

(eventuelt) at nedjustere denne slutbrugerværdi

. For såvel etageejen-

domme anvendt til beboelse som for (andre) erhvervsejendomme indgår

Jf. side 62 i

L71

(samling 2019-20) » På den baggrund må det samlet forventes, at slutbruge-

rens værdiansættelse af grunden er væsentlig højere end den pris, investor oprindeligt gav for

byggegrunden, og end de handelspriser, der kan observeres i forbindelse med faktiske salg af

grunde udlagt til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder. De handelspriser, som bygherrerne

opnår ved køb af byggegrunde, vil derfor efter forslaget ikke være relevante i forhold til grund-

værdiansættelserne, idet disse ikke afspejler værdien for den endelige slutbruger.«.

»Grundvurderingsmetoden for etageejerlejligheder benytter derfor en særlig grundværdikurve

for parcelhuse til at estimere en bygningsværdi for den betragtede lejlighed, som så fratrækkes

den samlede ejendomsværdi for at finde grundværdien. Der benyttes således en variant af

grundresidualmodellen«, »Den særlige grundværdikurve for parcelhuse estimeres empirisk på

samme måde som den almindelige grundværdikurve. Forskellen ift. den almindelige grundvær-

dikurve er, at standardparcelhuset antages at være nyopført for at gøre det sammenligneligt

med standardejerlejligheden, der ligeledes forudsættes nyopført.«, jf. side 139 i »Vurdering af

erhvervsejendomme«.

Mere konkret forudsættes det, at grundskylden pr. kvadratmeter skal være den samme, hvis

enfamiliehuset og lejligheden har samme karakteristika og boligareal, og lejligheden ville koste

det samme pr. kvadratmeter boligareal som enfamiliehuset, såfremt lejligheden i stedet havde

været en ejerlejlighed.

Det skal dog nævnes, at hvor grundvurderingen af ejerboliger tager højde for en række for-

skellige faktorer så som f.eks. afstand til sø, så slås en række af disse faktorer fra i forbindelse

Side 5 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

grundværdikurven på denne måde som et vigtigt element i ansættelsen af

skattegrundlaget.

Slutbrugerperspektivet har bl.a. til formål at sikre en ensartet beskatning af

lejeboliger og ejerboliger

. Således har begrebet til formål at sikre, at grunde

til boligformål beskattes ens uafhængigt af ejerformen

Det er den økonomiske konsulents forståelse af slutbrugerbegrebet, at det for

etageejendomme ikke refererer til noget direkte observerbart, se eksempelvis

her

her.

Arbejdsgruppens mindretal, Thomas Booker, påpeger behovet

for at definere begrebet mere præcist: »I

forhold til handelsværdi af grunden i

ubebygget stand for slutbrugeren bør det i lovforarbejderne præciseres, hvad

der skal forstås ved fx slutbrugerperspektivet«

Mindretallets kritik og alternative forslag

Som allerede nævnt fastlægges grundlaget for grundskylden ud fra den anta-

gelse, at det bedste alternativ til at anvende et areal til erhvervsformål er at

anvende det til boligformål. Derfor benævnes modellen alternativomkost-

ningsmodellen (AOM). Erhvervsgrunde grundværdiansættes i første omgang

som beboelse – i nogle tilfælde som etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, i

andre tilfælde som parcelhuse – ud fra et slutbrugerperspektiv. Vurderingen

tager som forklaret ovenfor i begge tilfælde udgangspunkt i en grundværdi-

kurve for parcelhuse.

Hvis grunden ikke kan anvendes til boligformål, fordi den er begrænset i sin

anvendelse, f.eks. som følge af en specifik lokalplan eller anden regulering,

nedskaleres vurderingen som allerede nævnt. Nedskaleringen sker på bag-

grund af nogle i lovgivningen fastlagte skematiske nedskaleringsfaktorer, der

er ens i hele landet. Arbejdsgruppens mindretal, Thomas Booker, fremhæver

med ansættelsen for erhvervsejendomme, der ikke anvendes til beboelse, jf. boks 4.6 i »Vurde-

ring af erhvervsejendomme«.

Jf. side 111 i »Vurdering af erhvervsejendomme«.

Argumentet for slutbrugerperspektivet er også, at en beskatning, der er uafhængig af ejerfor-

men, ikke vil være forvridende, se senere. Men den økonomiske konsulent vil gerne pointere, at

det kræver, at skatteyderen ikke kan påvirke kategoriseringen og dermed beskatningen af ejen-

dommen.

Når økonomer analyserer prisdannelsen på boligmarkedet og dermed nytteværdien af en bo-

lig, sker dette sædvanligvis på baggrund af enten et såkaldt usercost nyttebegreb eller i andre

tilfælde 1.-årsydelsen. Usercost vil ifølge økonomisk teori være lig med nettoomkostningen ved

at besidde en given ejendom i en given periode, mens 1. årsydelsen er de likviditetsmæssige

omkostninger 1 år. Begge begreber kan i modsætning til slutbrugerperspektivet observeres.

Jf. side 109 i »Vurdering af erhvervsejendomme«.

Side 6 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

på side 105 til 106 i rapporten, at de ensartede nedskaleringer ikke er retvi-

sende på et kommunalt niveau

Endvidere fremhæver han, »at

der er bemærkelsesværdige forskelle mellem

værdien af grunde i ubebygget stand ud fra værdien i handel og vandel, som

er ansat af fagpersonerne i Vurderingsankenævnene, og de grundværdier,

som AOM kommer frem til«

, samt at »Blandt

de mest opsigtvækkende ek-

sempler er der en erhvervsejendom i Københavnsområdet, hvor de fagkyn-

dige i Vurderingsankenævnet har ansat handelsværdien af grunden i ube-

bygget stand i 2019-niveau til ca. 14 pct. af den værdi, som ejendommen er

blevet vurderet til i henhold til AOM i den foreløbige vurdering pr. 1. januar

2023.«

Mindretallet har således den betragtning, at problemet med slutbrugerper-

spektivet er, at der ikke kan rejses en klage med udgangspunkt i en faktisk

handelspris for grunden, jævnfør boks 1.

»De

lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medfører, at grundværdiansættelserne for

erhvervsgrunde vil afvige med mere end 20 pct. for erhvervsgrunde til industri og lager i mere

end 80 pct. af alle kommunerne. Målt i forhold til data om værdiforskellen mellem en ejerbolig

(altså den værdi, hvorfra der nedskaleres) og de respektive anvendelser til industri og lager

samt kontor og butik. Endvidere vil de lovfæstede og landsdækkende nedskaleringer medføre,

at grundværdiansættelserne vil afvige med mere end 20 pct. for erhvervsgrunde til kontor og

butik i over 70 pct. af landets kommuner.«

Jf. side 105 i rapporten. Flertallet kritiserer dog disse

data side 11 i »Vurdering af erhvervsgrunde«.

Jf. side 51 i »Vurdering af erhvervsgrunde«.

Jf. side 106 i »Vurdering af erhvervsgrunde«.

Side 7 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Boks 1. Udtalelse fra mindretallet om problemer med klageadgangen

»Hvis

en slutbruger lige op til vurderingsterminen har erhvervet en er-

hvervsgrund til 5 mio. kr. i en handel mellem uafhængige parter, kan den

pågældende ikke anfægte grundværdien fastsat efter ”AOM” på baggrund

af handelsværdi, selvom AOM kommer frem til grundværdier på 50, 100

eller 200 mio. kr. Ejendomsejeren vil i så fald udelukkende kunne indgive

en klage begrundet i indsigelser i forhold til den standardejerboligværdi og

den standardejerboliggrundværdi, der er lagt til grund for vurderingen, her-

under de af Vurderingsstyrelsen udvalgte referenceejendomme. Det er –

efter mindretallets opfattelse – ikke hverken forudsigelighed eller gennem-

sigtighed for ejendomsejeren, nærmest det modsatte«,

jf. side 54 i rappor-

ten.

Til denne indvending svarer flertallet, at det slet ikke er meningen, at vær-

dien skal afspejle den faktiske handelspris, jf. nederst side 56 og frem i

rapporten.

Problemet med slutbrugerperspektivet er således ifølge mindretallet, at skat-

teyderne i relation til grundværdier for erhvervsejendomme alene vil kunne

rejse en klage over de eksogene oplysninger, der anvendes af ministeriet til

at beregne grundværdien. Der vil derimod ikke kunne klages over Skattemini-

steriets metode/model. Den delvis administrativt fastsatte modelstruktur, der

ligger til grund for koblingen mellem de eksogene oplysninger og udkommet

af modellen (grundværdien), kan der således ikke klages over. Det skyldes

grundlæggende, at modellen ikke længere søger at ramme noget observer-

bart/noget, der handles på et marked. Dermed vil modelstrukturen ikke kunne

eftervises med udgangspunkt i noget observerbart.

Mindretallets forslag

Mindretallet, Thomas Booker, ønsker en såkaldt hybridmodel. Grundlæg-

gende foreslår Thomas Booker, at der skal være en relation mellem skatte-

grundlaget og handelsprisen på grunden, og at denne relation skal fremgå af

lovteksten eller forarbejderne til denne.

Skattemyndighederne skal derefter have metodefrihed til at anslå grundvær-

dien, så længe der kan argumenteres for, at de valgte metoder bedst sikrer et

resultat, der falder inden for vurderingsnormen. Det kunne eksempelvis være

tilfældet, hvis det kan eftervises, at den valgte metode grundlæggende er

markedskonform, dvs. en metode, som generelt anvendes af private, når de

skal anslå værdien i forbindelse med salg til en uafhængig part.

Den foreslåede model vil i modsætning til den nuværende sikre, at erhvervs-

ejendomsejerne opnår mulighed for en efterfølgende klage- eller domstolsbe-

handling af grundværdiansættelsen ud fra en overordnet handelsværdinorm.

Side 8 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Flertallets kritik af mindretallets løsning

Rapporten gennemgår en række metoder til at opgøre handelsværdien af

grunde. Der er imidlertid problemer med alle metoderne, hvilket i høj grad

skyldes, at man ikke kan komme uden om det grundlæggende problem:

manglen på data, jf. bilag 2.

Skal vurderingen ske efter en hybridmodel, hvor Skattemyndighederne har

metodefrihed, men hvor myndighederne skal argumentere for den valgte me-

tode, vil det ifølge flertallet i stort omfang skulle foregå manuelt ved udstrakt

brug af subjektive skøn fra den enkelte vurderingsfaglige medarbejder. Fler-

tallet fremhæver, at det ikke blot vil mindske vurderingernes forudsigelighed,

men også kræve omfattende ressourcer.

Endvidere argumenterer flertallet for, at en grundskyld knyttet til grundens

handelsværdi er forvridende, mens den gældende model ikke er forvridende:

»For

at undgå forvridninger af investeringsbeslutningerne i byggesektoren

lægger arbejdsgruppen altså op til, at grundværdier ansættes ud fra et slut-

brugersperspektiv, hvor grunde til boligformål anses for at have samme værdi

uanset ejerformen. Princippet om, at vurderingen skal afspejle et slutbruger-

perspektiv indebærer således en ensartet beskatning af værdien af grunde,

der tilskynder til en samfundsøkonomisk hensigtsmæssig anvendelse af

grunden.«

Arbejdsgruppen skriver, at en grundskyld, der er knyttet til handelsværdien af

grunden, vil beskatte byggemodning og dermed være forvridende. Det kan

påpeges, at såfremt der er fradrag for grundforbedringer, som det var tilfæl-

det før 1. januar 2013, se

her,

så vil en grundskyld, der hviler på markeds-

værdien af grunden i ubebygget stand som udgangspunkt ikke være forvri-

dende. Det skal dog anføres, at grundforbedringsfradraget blev fjernet, fordi

der var store administrative omkostninger forbundet med at administrere fra-

draget.

Ydermere skal det fremhæves, at såfremt de nuværende regler ændres, så

skatteyder – uanset handelsprisen på grunden – har mulighed for at påvirke

den skattemæssige kategorisering af erhvervsejendommen, så kan de nuvæ-

rende regler blive (overordentligt) forvridende.

Jf. side 24 i rapporten.

Den økonomiske konsulent ønsker at fremhæve, at dette hurtigt kan blive tilfældet, hvis man

bevæger sig længere ned ad den vej, der er udstukket med praksisændringen i Vurderingssty-

relsens udkast til et nyt styresignal, som blev sendt i ekstern høring 25. september 2024. Her er

der lagt op til en ændret praksis for, hvornår en anvendelse af en grund anses for mulig efter

plangrundlaget eller anden offentlig regulering. Hvis skatteyderen – uagtet grundens handels-

Side 9 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Spørgsmål

Spørgsmål 1:

Kan skatteministeren bekræfte, at såfremt grundvurderingerne

skal afspejle grundens værdi i ubebygget stand, så vil den enkelte have mu-

lighed for at løfte en klage, ud fra at grundvurderingen afviger (for meget) fra

netop denne værdi? I forlængelse af dette kan ministeren yderligere be-

kræfte, at grundværdien for bl.a. lejeboliger i dette tilfælde til gengæld ikke vil

kunne baseres på en på forhånd fastlagt model?

Spørgsmål 2:

Arbejdsgruppen om vurdering af erhvervsgrunde skriver i boks

1.2 i deres rapport, at Engbergudvalget konkluderede, at grunde til ejerboli-

ger fremadrettet burde værdiansættes som andel af ejendomsværdien. Kan

skatteministeren bekræfte, at denne anbefaling omfattede parcel- og række-

huse m.v.? Ministeren bedes videre bekræfte, at der på side 23 i Engbergud-

valget rapport står, at udvalget anbefaler »at

vurdering af grunde til erhvervs-

ejendomme og ejerlejligheder sker som vurdering af grundens gennemsnit-

lige handelsværdi og efter metode svarende til den, der anvendes i marke-

det.«

Spørgsmål 3:

Kan skatteministeren bekræfte, at de nuværende vurderinger

af grundværdien for etageejendomme og erhvervsejendomme ikke lever op

til Engbergudvalgets princip om, at vurderingerne så vidt muligt skal tilstræ-

bes at ramme en gældende markedsnorm, dvs. noget, der handles på et

marked?

Spørgsmål 4:

Arbejdsgruppen skriver, at såfremt vurderingen i stedet blev

fastsat ud fra et investorperspektiv, så vil investoren få en højere beskatning i

takt med, at jorden udvikles, hvilket vil trække i retning af en ikkeoptimal ud-

nyttelse af grunden. Kan skatteministeren imidlertid bekræfte, at såfremt

grundværdien alene afspejler markedsværdien af grunden i ubebygget stand

med fradrag for grundforbedringer, så er grundskylden ikke forvridende? Mi-

nisteren bedes i den forbindelse bekræfte, at fradrag for forbedringer af grun-

den er ophævet fra den 1. januar 2013, hvilket bl.a. mindskede tilskyndelsen

til udbedring af jordforurening.

Spørgsmål 5:

Arbejdsgruppen har selv lagt sig fast på et princip om, at vur-

deringen skal afspejle værdien for slutbrugeren. Vil skatteministeren be-

kræfte, at denne værdi ifølge ministeren kan observeres for enfamiliehuse

som handelsprisen på grunden i ubebygget stand, men at værdien ifølge mi-

nisteriet ikke kan observeres direkte, når det drejer sig om etageejendomme?

pris – får indflydelse på dette, kan grundskylden blive mere forvridende på tværs af anvendel-

ser, end det ville være tilfældet, såfremt grundskylden i stedet som tidligere var knyttet til grun-

dens handelspris i ubebygget stand. Den økonomiske konsulent uddyber gerne dette.

Side 10 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Spørgsmål 6:

Vil skatteministeren forholde sig til mindretallets kritik: »I

for-

hold til handelsværdi af grunden i ubebygget stand for slutbrugeren bør det i

lovforarbejderne præciseres, hvad der skal forstås ved fx »slutbrugerper-

spektivet««,

jf. side 109 i »Vurdering af erhvervsejendomme«? Herunder be-

des skatteministeren oplyse, om det er en etageejendoms bruttoareal eller

det tinglyste(bolig)areal, der er centralt for beregningen af grundværdien?

Spørgsmål 7:

Side 62 i »Vurdering af erhvervsejendomme« skriver arbejds-

gruppen: »I analysen indgår grunde til boligudlejning ikke. Det skyldes, at der

ikke er grundlag for, at værdien for en slutbruger af udlejnings-, andelsboliger

eller almene boliger skulle adskille sig fra værdien for en slutbruger i en ejer-

lejlighed. Derfor bør grunde til boligudlejning ikke vurderes anderledes end

grunde til ejerboliger, blot fordi ejerformen indebærer, at de anses som er-

hvervsejendomme«. Kan ministeren bekræfte, at dette betyder, at ministeren

anser det forhold, at det kan påvirke handelsprisen på grunden, såfremt der

eksempelvis alene må opføres almene boliger, som værende uden betydning

for grundskyldsbeskatningen?

Spørgsmål 8:

I afsnit 5.2.1 forklarer arbejdsgruppen, hvorledes der for er-

hvervsejendomme, der ikke anvendes til beboelse, ikke er tilstrækkelig med

data til at basere grundværdien på en direkte handelsprisnorm. Vil ministeren

foretage den samme analyse for erhvervsejendomme, der anvendes til bolig-

formål og eventuelt indbefatte grunde anvendt til ejerlejligheder i analysen?

Spørgsmål 9:

Vil ministeren bekræfte, at Engbergudvalget anbefalede, at

beskatningsværdien for grunde for parcel- og rækkehuse fastsættes som en

politisk eller administrativt fastsat andel af den samlede ejendomsværdi, jf.

side 22 i »Forbedring

af ejendomsvurderingen«.

Vil ministeren redegøre for

konsekvenserne af en model, hvor beskatningsværdien for grundskylden

fastsættes som en politisk fastsat andel af den samlede ejendomsværdi pr.

boligareal? Andelen skal fastsættes, så der opnås samme provenu som med

gældende regler.

Mht. til erhvervsejendomme og ejerlejligheder konkluderede udvalget: »at

den model, der pt.

anvendes for vurdering af erhvervsgrunde, herunder for grunde til ejerlejligheder, svarer til den

model, der anvendes af markedsaktører, hvorfor udvalget ikke har udarbejdet en ny model for,

hvorledes erhvervsgrunde kan værdiansættes. Udvalget anbefaler dog, at data på området for-

bedres.«

Side 11 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Bilag 1 En grov gennemgang af modellen til vurdering af

grunde under etageejendomme til boligformål

Boligskattereformen indebærer både nye vurderinger og nye skatteregler. For

etageejendommene betyder reformen, at selve den metode, hvormed grund-

værdien vurderes, ændres. Med den nye vurderingsmodel vurderes grunde

under lejeboliger og andelsboliger efter samme metoder som ejerboliger.

Det betyder, at de nye grundværdier for lejeboliger og andelsboliger vil svare

til grundværdierne for tilsvarende ejerboliger med samme beliggenhed og

størrelse. Dermed er princippet for vurderingen af grundværdien under ejer-

lejligheder altså afgørende for alle etageejendomme anvendt til beboelse.

Af ejendomsvurderingslovens §19a. stk. 2 fremgår det, at grundværdien for

ejerlejligheder fastlægges som følger »For ejendomme omfattet af stk. 1, der

alene anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes en

grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendoms-

værdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi. Byg-

ningsværdien ansættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal

for standardiserede enfamilieshuse, der har samme standardiserede ejen-

domsværdi pr. kvadratmeter boligareal som den standardiserede ejerlejlig-

hed. Bygningsværdien for et standardiseret enfamilieshus opgøres som den

standardiserede ejendomsværdi fratrukket grundværdien for en grund af

standardstørrelse.« Mere konkret foregår ansættelsen af grundværdien for

ejerlejligheder på følgende måde

1) Først opgør Vurderingsstyrelsen ejendomsværdien af en given ejer-

lighed.

2) Derefter opgøres værdien af ejerlejligheden, hvis der i stedet for den

faktiske ejerlejlighed var tale om en såkaldt nyopført standardejerlej-

lighed.

3) Derefter beregnes værdien af selve bygningen i standardlejligheden.

Den findes ud fra værdien af bygningen i et såkaldt standardenfami-

liehus. Således forudsætter ministeriet, at værdien af bygningen i

standardlejligheden pr. m

boligareal svarer til værdien af at benytte

bygningen i et såkaldt standardenfamiliehus, hvis de to boliger har

samme ejendomsværdier pr. m

boligareal.

4) Endelig fratrækker man så den standardiserede lejligheds bygnings-

værdi fra ejendomsværdien af standardlejligheden. Dermed frem-

kommer grundværdien pr. m

boligareal. Dernæst kan den samlede

grundværdi findes ved at gange dette beløb med antallet af m

bolig-

areal.

Det er en konsekvens af

L107A (Samling: 2020-21).

Bilag 2 i »Vurdering af erhvervsejendomme«. Dette er også beskrevet i kapitel 5 i »Skatteøko-

nomisk Redegørelse 2021«.

Side 12 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

Bilag 2 De forskellige modeller til vurdering af grunde

Nedenfor følger et meget summarisk referat af udvalgets gennemgang af for-

skellige modeller til vurdering af grundværdien.

Grundværdi baseret på den direkte handelspris:

Her viser arbejdsgrup-

pen, at det grundlæggende problem er, at der er for få observerede handler

med erhvervsgrunde. De viser det dog alene for grunde, der ikke anvendes til

boligformål, jf. forslag til spørgsmål 8 sidst i notatet. Det stærkt begrænsede

datagrundlag betyder, at det ikke vil være muligt at estimere en tilstrækkelig

pålidelig statistisk model for værdiansættelsen af erhvervsgrunde. Vurderin-

gen vil derfor i stort omfang skulle foregå manuelt ved udstrakt brug af sub-

jektive skøn fra den enkelte vurderingsfaglige medarbejder.

Grundværdiresidualmodellen:

Her anslås grundværdien på den måde, at

man fratrækker en beregnet bygningsværdi fra en beregnet ejendomsværdi.

Igen er problemet datagrundlaget: »Denne

konklusion gælder, selvom det

datagrundlaget er opdateret og mere dækkende sammenlignet med de data,

der har været tilgængelige for tidligere udvalg.«

Hertil kommer, at denne

metode indebærer, at to estimerede værdier (ejendomsværdi og bygnings-

værdien) trækkes fra hinanden, hvormed usikkerheden om selve grundvær-

dien forøges. Det leder bl.a. til: »at

et stort antal erhvervsejendomme får en

negativ ejendomsværdi og dermed også en negativ grundværdi, hvilket ikke

er meningsfuldt. Dermed kan det ikke forventes, at grundresidualmodellen vil

give forudsigelige vurderinger med det gældende tilgængelige datagrund-

lag.«

En standardbyggeretsmodel:

Modellen hviler på den betragtning, at en

grunds værdi kan beregnes ud fra den del, der vedrører retten til at opføre en

bygning, og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen. Igen er der

grundlæggende dataudfordringer.

En ensartet kvadratmeterpris inden for eksempelvis hver kommune:

Som alternativ til de gældende regler for vurdering af grunde til industri og la-

ger undersøger arbejdsgruppen en model til værdiansættelse af grunde til in-

dustri og lager, som beregnes ud fra den gennemsnitlige vurdering af grunde

til ejerboliger pr. kvadratmeter i kommunen med en efterfølgende nedskale-

ring. Idet modellen tager udgangspunkt i den nuværende alternativomkost-

ningsmodels resultater, er der ikke stor forskel på denne og gældende regler.

Modellen med ensartede kvadratmeter på kommuneniveau vil dog ikke tage

Jf. side 89 i »Vurdering af erhvervsejendomme«.

Side 13 | 14

BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 28: Notat om rapporten fra arbejdsgruppe om vurdering af erhvervsgrunde

højde for, at beliggenheden inden for en kommune kan have væsentlig be-

tydning for værdien af en industrigrund, hvilket ifølge arbejdsgruppen umid-

delbart taler imod en model med samme kvadratmeterpris for alle industri-

grunde i kommunen.

Dette dokument er udarbejdet af Folketingets Administration til brug for med-

lemmer af Folketinget. Efter ønske fra Folketingets Præsidium understøtter

Folketingets Administration det parlamentariske arbejde i Folketinget, herun-

der lovgivningsarbejdet og den parlamentariske kontrol med regeringen ved at

yde upartisk faglig bistand til medlemmerne. Faglige noter udarbejdet af Fol-

ketingets Administration er i udgangspunktet offentligt tilgængelige.

Side 14 | 14