Boligudvalget 2023-24
L 111
Offentligt
2839893_0001.png
Folketingets Boligudvalg
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
[email protected]
www.sm.dk
Sagsnr.
2024 - 2060
Doknr.
836179
Dato
18-03-2024
Folketingets Boligudvalg har d. 4. marts 2024 stillet følgende spørgsmål nr. 22
til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 22:
”Vil ministeren kommentere materialet fra STAD Valuars foretræde for udvalget
den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 7?”
Svar:
Lovforslaget er baseret på udvalgsarbejdet fra Udvalg om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper og på de anbefalinger, som udvalget kom med i
sin rapport fra december 2021. Jeg har derfor en stor tillid til, at lovforslaget
ikke er så problematisk som STAD Valuar fremstiller det, og jeg mener ikke, at
det der fremføres viser et behov for en ny høring eller ændringer af
lovforslaget.
Lovforslaget søger at balancere hensynet til at begrænse
andelsboligforeningers merudgifter til at indhente en valuarvurdering op mod
hensynet til en fortsat gennemsigtig fastsættelse af maksimalprisen.
Muligheden for at forlænge valuarvurderingens gyldighed er netop særligt
henvendt til mindre foreninger uden for de større byer, hvor andelshaverne,
baseret på STAD Valuars beregning, kan spare 100 kr. om måneden. En
sådan besparelse lever efter min opfattelse fint op til formålet om at begrænse
merudgifterne for andelshaverne i de foreninger, der oprindeligt har kunnet
benyttet en gratis offentlig vurdering.
En lov har tilbagevirkende kraft, hvis den gælder for handlinger, der er
foretaget før lovens ikrafttræden. Dette er ikke tilfældet med lovforslaget. Den
ændrede andelsværdiberegning kan kun anvendes ved overdragelser, der sker
efter lovforslagets ikrafttræden og ikke ved overdragelser før dette tidspunkt,
og gælder således ikke med tilbagevirkende kraft
Lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelse sikrer, at de valuarvurderinger, der i
øjeblikket indhentes til brug for beregningen af andelskronen i 2023-
regnskaberne, også kan anvendes i de næste to regnskabsår, og ved
fastsættelsen af andelskronen på de efterfølgende generalforsamlinger.
Boligudvalget har tidligere stillet spørgsmål nr. 6 til L 111 om betydningen af
den omtalte afgørelse fra Højesteret for andelsboligforeningernes bestyrelse,
hvortil jeg henviser.
1
 L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 23: Spm. om kommentar til henvendelsen af 6/3-2024 fra Andelsboligforeningen Milebuen om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
2839893_0002.png
STAD Valuar anfører, at det er deres opfattelse, at alene 20 pct. vil indhente
årlige valuarvurderinger. Jeg henviser til de almindelige bemærkninger til
lovforslaget, punkt 5, hvoraf det fremgår, at det forventes, at efterspørgslen i
gennemsnit vil falde med 860 vurderinger årligt.
Jeg har til brug for besvarelsen vedrørende indregningen af prioritetsgælden
indhentet bidrag fra Social- og Boligstyrelsen, der blandt andet oplyser:
”STAD Valuar peger […] på, hvad de kalder en ”uhensigtsmæssig” indregning
af prioritetsgælden, når andelsværdien skal opgøres. Når en valuarvurderet
andelsboligforening skal opgøre andelsværdien og dermed boligernes
maksimalpris, er det den kursregulerede gæld, som indgår i beregningen. I
perioder med stigende renter vil de foreninger, som fx har optaget
fastforrentede lån, typisk opleve at den kursregulerede restgæld falder, da
gælden bliver billigere at indfri. Det vil – alt andet lige – få andelsværdien til at
stige. Omvendt kan gælden i foreningen stige i perioder med rentefald.
Styrelsen vurderer, at det er en hensigtsmæssig måde at indregne gælden på.
Det er styrelsens opfattelse, at disse regler – isoleret set – bidrager til
gennemsigtighed, da den kursregulerede gæld er det bedste udtryk for, hvad
det vil koste at indfri gælden og dermed for størrelsen på den gæld, man
overtager en andel af som kommende andelshaver. ”
Samlet set er det således min vurdering, at vi med lovforslaget formår at
hjælpe de foreninger, som ikke har behov for årlige valuarvurderinger, samtidig
med, at vi beholder fleksibiliteten for de foreninger, som har brug for hyppigere
vurderinger.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister
Bilag:
Bilag 1. BOU L 111 – svar på spm. 6
2
 L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 23: Spm. om kommentar til henvendelsen af 6/3-2024 fra Andelsboligforeningen Milebuen om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
2839893_0003.png
Boligudvalget 2023-24
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 6
Offentligt
Folketingets Boligudvalg
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
[email protected]
www.sm.dk
Sagsnr.
2024 - 1745
Doknr.
832941
Dato
13-03-2024
Folketingets Boligudvalg har d. 23. februar 2024 stillet følgende spørgsmål nr.
6 til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 6:
”Er ministeren enig i, at den seneste højesteretsdom, sag BS-25027/2023-
HJR, afsagt den 8. februar 2024, hvor en andelsboligforening bliver
erstatningsansvarlig, fordi der er sket et salg, hvor bestyrelsen var klar over, at
prisen ville have været højere, såfremt sælger havde ventet, også kan give
andelsboligforeninger udfordringer, når vurderingerne nu kan blive op til 3 år
gamle, og forskellen
mellem de to vurderinger kan være markante?”
Svar:
Dommen fastslår bl.a., at en andelsboligforenings bestyrelse har pligt til
–
inden godkendelse af en overdragelsesaftale - at informere den sælgende
andelshaver om mulige forhøjelser af andelsværdien på den førstkommende
generalforsamling samt, hvis der er hjemmel hertil i foreningen, at orientere om
muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en
sådan mulig forhøjelse.
Lovforslaget indebærer, at en valuarvurdering kan anvendes i op til tre år. En
andelsboligforening har ikke pligt til at indhente en ny valuarvurdering i denne
periode, selvom der er en formodning om, at ejendommens værdi er steget.
Konsekvensen af dommen for andelsboligforeninger, der anvender en
valuarvurdering i tre år er, at bestyrelsen er forpligtet til at informere en
sælgende andelshaver, hvis ejendommen er værdisat højere i den nye
valuarvurdering, og dette kan medføre, at andelskronen øges på den
kommende generalforsamling.
Det er ikke ministeriets vurdering, at dommen vil give særlige udfordringer i de
andelsboligforeninger, der bruger en ældre valuarvurdering til fastsættelse af
andelsværdien.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister
1