L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 11: Spm., om ministeren vil kommentere materialet fra Lis Larssons foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger

Boligudvalget 2023-24
L 111
Offentligt

Lis Larsson

[email protected]

Stormgade 2-6

1470 København K

Telefon 72 28 24 00

[email protected]

Sagsnr.

2022 - 1869

Doknr.

505104

Dato

22-04-2022

Kære Lis Larsson

Tak for din henvendelse af 26. marts 2022 om fastsættelse af andelskronen i andelsbo-

ligforeninger.

Du foreslår, at der ved lov fastsættes et krav om, at andelskronen altid skal baseres på

dagsværdien af andelsboligforeningens ejendom (valuarvurdering), og at der indføres

en mindstegrænse for, hvor lavt andelskronen må sættes, f.eks. ud fra minimum 70 %

af dagsværdien af foreningens ejendom.

Som begrundelse henviser du til, at de gældende bestemmelser giver mulighed for, at

nogle foreninger kunstigt fastholder en meget lav andelskrone, og at dette medfører, at

andelshaverne i disse foreninger er stavnsbundne, da de fleste andelsboligforeninger (i

Storkøbenhavn) anvender dagsværdier ved fastsættelsen af andelskronen. Du påpeger

også en række andre konsekvenser af lave andelsværdier, som du finder urimelige.

Det er korrekt, at et flertal af andelsboligforeningerne med tiden er overgået til at an-

vende dagsværdien af foreningens ejendom ved beregning af andelskronen, formentlig

som følge af, at de offentlige vurderinger har været suspenderet siden 2012. Det er for-

venteligt, at denne tendens vil fortsætte, nu hvor det er vedtaget, at de offentlige vur-

deringer af bl.a. andelsboligforeningsejendomme helt afskaffes.

Jeg er også enig med dig i, at de gældende bestemmelser i andelsboligloven om pris-

fastsættelse giver mulighed for, at der kan være stor forskel i andelskronen mellem

forskellige foreninger, og at det kan være vanskeligt for en andelshaver i en forening

med en lav andelskrone at flytte til en anden forening med en høj andelskrone - eller

til en ejerbolig for den sags skyld.

Jeg vil heller ikke afvise, at i hvert fald nogle af de andre forhold, du påpeger, forstær-

kes af lave andelsværdier. Jeg finder dog ikke, at det er et demokratisk problem, at an-

delskronen fastsættes af generalforsamlingen, og er derfor ikke enig i dit forslag om en

lovregulering af andelsværdierne, der skal pålægge andelsboligforeningerne at an-

vende ens værdiansættelsesmetode ved værdiansættelsen af foreningens ejendom.

Generalforsamlingen består som bekendt af alle foreningens medlemmer, og medlem-

merne har samme stemmevægt og fastsætter andelskronen ved en flertalsbeslutning.

Det er et vilkår i en demokratisk beslutningsproces, at et flertal kan træffe beslutnin-

ger, som et mindretal ikke er enige i, så det kan ikke betegnes som udemokratisk, når

L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 11: Spm., om ministeren vil kommentere materialet fra Lis Larssons foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger

dette sker. Jeg kan dog imødekomme dig så langt, at jeg også mener, at en demokra-

tisk beslutning indbefatter, at mindretallets interesser bliver tilgodeset i rimeligt om-

fang.

Hvad der så er rimeligt, opfattes nok meget forskeligt i de enkelte foreninger, og der

kan være forskellige grunde til, at en andelsboligforening vælger at fastsætte andels-

kronen, som den gør. De fleste foreninger må antages at vægte selve foreningens inte-

resser højt, og det kan f.eks. være i foreningens interesse, at andelsværdierne ikke er

høje, da det alt andet lige giver de nytilkomne andelshavere et større økonomisk råde-

rum til at investere i foreningens drift og udvikling, end hvis andelshaverne køber sig

dyrt ind i foreningen. Hensynet til de tilbageværende andelshaveres interesser vægter

ofte også højere end interesserne for de andelshavere, der er på vej ud af foreningen.

Der er i sagens natur mange forskellige interesser og hensyn i en forening, og der kan

være individuelle forhold i den enkelte forening, der taler for at fastsætte en høj an-

delskrone, mens andre forhold taler for at fastsætte en lav andelskrone. Der skal derfor

være videst mulige rammer for en andelsboligforening til selv at afveje de forskellige

forhold mod hinanden, når den fastsætter andelskronen. Dit forslag om, at der skal

fastsættes lovregler, der pålægger andelsboligforeningerne at beregne andelskronen på

et mere ens grundlag, for at sikre andelshaverne en mindsteværdi, vil gå imod dette.

Det er korrekt, at prisfastsættelsesreglerne i andelsboligloven er indrettet sådan, at an-

delsboligforeningerne har mulighed for at lade andelskronen følge udviklingen i pri-

serne for boligudlejningsejendomme. Dette er en mulighed blandt flere muligheder, og

det strider ikke mod intentionen med prisfastsættelsesbestemmelserne, at en andels-

boligforening vælger ikke at værdiansætte foreningens ejendom til dagspris, men f.eks.

vælger anskaffelsesprisen.

På det mere overordnede plan vil jeg påpege, at når man overvejer at købe en andels-

bolig, må man gøre sig bevidst, at man indtræder i et fællesskab, der fastsætter ram-

merne for deltagerne. Man må også være opmærksom på, at andelsboligformen på den

ene side giver mulighed for at få en bolig, man har indflydelse på, til en pris, der ofte er

markant mindre end markedsprisen på en sammenlignelig ejerbolig, men at man på

den anden side, heller ikke kan påregne at få samme del i de generelle prisstigninger,

der i perioder forekommer på boligmarkedet. Modsat vil man typisk heller ikke opleve,

at værdien af ens andelsbolig falder i samme grad som f.eks. en tilsvarende ejerbolig,

når boligmarkedet går ned. Der er således både økonomiske fordele og ulemper ved

andelsboligformen, og det afhænger i høj grad af ens situation, og hvilket tidspunkt

man ser på, om det er en fordel eller en ulempe at bo i en andelsbolig.

Boligmarkedet generelt

–

og i særlig grad det københavnske boligmarked

–

har i de se-

nere år været præget af store prisstigninger. Det har desværre medført, at mange er

havnet i den situation, at de ikke har økonomisk mulighed for at bosætte sig i hoved-

staden. Det har også betydet, at det kan være en uoverstigelig økonomisk udfordring at

skifte til f.eks. en større bolig, eller

–

som er situationen for dig din mand

–

at flytte til

en anden andelsboligforening eller i en ejerbolig i hovedstadsområdet.

Jeg ved godt, at det er en ringe trøst, at boligmarkedet i hovedstaden generelt er van-

skeligt i øjeblikket, hvis man ikke har en endog meget god økonomi, og jeg har forstå-

else for din frustration, og håber, at du og din mand kan finde en løsning på jeres øn-

ske om at fraflytte jeres nuværende bolig, men jeg kan beklageligvis ikke støtte dit øn-

ske om en ændring af reglerne om fastsættelsen af andelskronen, da det vil medføre

L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 11: Spm., om ministeren vil kommentere materialet fra Lis Larssons foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger

uønskede konsekvenser for andelsboligforeningerne generelt og desuden begrænse

udbuddet af de billige andelsboliger, der trods alt fortsat findes.

Med venlig hilsen

Kaare Dybvad Bek