Boligudvalget 2023-24
L 76 Bilag 1
Offentligt
2778462_0001.png
Til:
Cc:
Fra:
Titel:
Sendt:
Hovedpostkassen ([email protected])
Nynne Horn ([email protected])
Anders Lindqvist ([email protected])
Sagsnummer 2023-1728VS: Forslag til lovgivningsprocessen - Lejeloven
20-08-2023 14:51
Jeg tillader mig at
henlede ministeriets opmærksomhed på en formentlig fejl i forbindelse med sammenlægningen
af lejeloven (LL) og boligreguleringsloven (BRL).
Det drejer sig om varslingsproceduren for forbedringsforhøjelser for store ejendomme i regulerede kommuner med
beboerrepræsentation.
Efter den tidligere gældende BRL § 27, stk. 3, jf. BRL § 13, skulle varslingen sendes til beboerrepræsentationen,
der havde kompetencen til at forholde sig til forbedringsforhøjelsen. Hvis den enkelte lejer ønskede en prøvelse af
forbedringsforhøjelse, måtte denne klage efterfølgende.
Det fremgik således af den tidligere BRL § 13, stk. 5:
”Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse
fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan
udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den
enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 15.”
I den nugældende LL § 130 synes det ved formuleringen af stk. 2 derimod forudsat (?), at varslingen (nu) skal
sendes direkte til alle lejerne i stedet. Uanset der er en beboerrepræsentation i ejendommen.
Dette i strid med forarbejderne til lovændringen, hvori det udtrykkeligt anføres, at der ikke ved
lovsammenskrivningerne ville ske ændringer i retsstillingen for BRL § 27, stk. 3, herunder BRL § 13, stk. 5.
Det fremgår således udtrykkeligt af bemærkningerne:
”[Pkt. 2.14.2.3:]… Reglerne om varsling m.v. foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.
…
[Bemærkningerne til LL § 130:] Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs
§ 27, stk. 3, om varsling og indsigelse i regulerede ejendomme.”
Diskrepansen har allerede på nuværende tidspunkt givet kime til en række uoverensstemmelser - dels mellem
udlejer og lejer, men også mellem beboerrepræsentationen og lejerne indbyrdes ad kompetencen.
Ved den nu forestående korrektion af lejeloven bør enten lovbestemmelsen eller forarbejderne præciseres. Der bør
ikke kunne opstå tvivl om præcis hvilke varslingsregler, der gælder.
Jeg ser frem til at læse den endelige lovændring/præcisering.
Med venlig hilsen
Anders Lindqvist
Advokat (H)
ADVOKATFIRMA
ALHAMBRAVEJ 7
1826 FREDERIKSBERG C
TEL
DIR
MAIL
3347 7913
3347 7916
[email protected]
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0002.png
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0003.png
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0004.png
Social- Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K.
Sendt til:
[email protected]
med kopi til
[email protected]
Vesterbrogade 32
1620 København V
Telefon 33 43 70 00
[email protected]
www.danskeadvokater.dk
Dok.nr.
D-2023-030609
Dato 23. august 2023
Høringssvar over udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om
boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love
(Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, rettelser
som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og tilbudspligt m.v.)
(Sagsnr. 2023-1728)
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar
er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for fast ejendom.
Overordnede bemærkninger
Formålet med lovforslaget er at udmønte de dele af den politiske aftale om bygge- og
boligpolitiske indsatser af 15.maj 2023, som vedrører lejelovgivningen. Lovforslaget
indeholder dels en genfremsættelse af et lovforslag om justering af udgifter, som kan
medtages i forbrugsregnskabet samt rettelser som følge af fejl i forbindelse med
sammenskrivning af lejelovgivningen, som tidligere har været i høring. Derudover
indeholder forslaget en ændring af lejeloven som sikrer, at der udløses tilbudspligt
når der afstås en majoritet af stemmer i de selskaber, der ejer de ejendomme, som
overdrages. Endelig indeholder lovforslaget regler om udlejning af midlertidige
ungdomsboliger.
Danske Advokater finder særligt anledning til at fremhæve nedenstående
bemærkninger, som gennemgås mere detaljeret under ”Bemærkninger til de enkelte
bestemmelser/løsningsforslag”:
1) Vedrørende bidrag til lov om ændring af planlægning og forskellige andre
love (Rækkefølge for udlejning af midlertidige ungdomsboliger).
Danske Advokater anser, at bemærkningerne til og begrundelsen for
ændringerne ikke giver mening og ikke udgør nogen begrundelse for
forslaget. Samlet set er lovforslaget en nyskabelse, som efterlader en lang
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0005.png
række ubesvarede spørgsmål. Der er endvidere, efter Danske Advokaters
opfattelse,
lagt op til et ikke ubetydeligt indgreb i den private ejendomsret.
Det må derfor anses for betænkeligt at vedtage lovforslaget på det
foreliggende grundlag.
2) Forslag til ændring af lov om leje m.v., lov om almene boliger og forskellige
andre love
Forslagets § 1 nr.1. Ændring af lejelovens § 6. stk.1. 2. pkt.
Med denne rettelse genindføres retten til at nettoprisindeksere
omkostningsbestemt leje og lejen i gennemgribende moderniserede lejemål
som ved en fejl var udgået ved sammenskrivningen af lejelovgivningen, men
en række
særdeles praktiske forhold er ikke omtalt i bemærkningerne til
ikrafttrædelsesbestemmelsen i ændringsloven, selvom det netop er de
problemer som ikrafttrædelsesbestemmelsen retter sig imod og skal løse.
3) Forslagets § 1 nr. 8. Forslag om ændring af lejelovens § 198 stk 1. 2. pkt.
Skærpelse af tilbudspligt.
Forslaget er bl.a. begrundet med at ” det [er] i praksis konstateret, at det er
muligt at omgå reglerne om tilbudspligt.”
Det fremgår imidlertid af Højesterets begrundelse i U 2020.2023 H at man
netop har taget stilling til omgåelsessynspunktet, hvilket man også gjorde
allerede ved afgørelsen fra 1993.808. Reglen i lejelovens § 198 kan herefter
ikke fortolkes ud over sin ordlyd uden sikre holdepunkter. Det er derfor,
efter Danske Advokaters opfattelse, en juridisk misforståelse, og vildledende,
at ministeriet i bemærkningerne fremhæver, at man søger at begrænse
omgåelse af bestemmelsen med det stillede forslag. Der er jo netop ingen
omgåelse. Der kan derfor heller ikke argumenteres for, at der i den situation
” faktisk” sker et ejerskifte. Det gør der ikke. Så det der bliver tilbage af
begrundelse for forslaget, er efter vor vurdering et politisk (?) ønske om at
udvide området for tilbudspligt. Endelig indebærer formuleringen af
forslaget en række uklarheder som giver anledning til fortolkningsmæssig
tvivl.
Bemærkninger til de enkelte bestemmelser/løsningsforslag:
Vedrørende bidrag til lov om ændring af planlægning og forskellige andre love
(Rækkefølge for udlejning af midlertidige ungdomsboliger).
Resume:
Ved dette lovforslag regulerer man nu privat opførte, ustøttede ungdomsboliger så de
på en lang række punkter skal følge samme regler som udlejning af ungdomsboliger i
støttet byggeri.
Forslaget fremsættes som led i et forslag om ændring af planloven, hvor
kommunerne får mulighed for at planlægge for private ungdomsboliger.
2/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Bemærkninger:
Udlejning af ungdomsboliger opført uden støtte (private ungdomsboliger) er i dag
omfattet af lov om leje og lov om boligforhold. Ungdomsboliger er ikke en særskilt
reguleret lejeretlig enhed men er omfattet af den almindelige lejelovgivning.
Ungdomsboliger er i praksis små beboelseslejligheder, der opføres med eget køkken,
bad og toilet og er derfor lejeretligt en beboelseslejlighed udelukkende til beboelse
omfattet af lov om leje og lov om boligforhold. Offentlig bestemt anvisning af private
lejligheder til udlejning kan kun ske på frivillig basis efter reglerne om
anvisningsaftaler mellem udlejere og kommuner efter lov om boligforhold kapitel 7.
Lejefastsættelsen følger reglerne i lejeloven om lejefastsættelse i private lejeboliger og
lejeforholdet kan og skal ikke opsiges fordi en lejer har afsluttet sin uddannelse.
Støttede ungdomsboliger kan opføres efter almenboligloven eller efter lov om
støttede private ungdomsboliger.
Almene ungdomsboliger skal udlejes til unge uddannelsessøgende og andre unge
med et særligt behov derfor. Almene ungdomsboliger skal til stadighed udlejes til den
berettigede personkreds, herunder studieaktive uddannelsessøgende. Lejen
fastsættes som balanceleje efter almenlejeloven. Opsigelse sker efter almenlejelovens
bestemmelser. Herefter skal opsigelse normalt ske, når en uddannelsessøgende har
fuldført sit studie. Almene ungdomsboliger modtager normalt støtte i form af et
ungdomsboligbidrag som medgår til nedsættelse af huslejen til den berettigede
personkreds.
Efter lov om støttede private ungdomsboliger (ungdomsboligloven) kan der ydes
støtte til opførelse af private ungdomsboliger med op til halvdelen af den
gennemsnitlige anskaffelsesudgift for en almen ungdomsbolig. Boligerne skal udlejes
til unge uddannelsessøgende. Udlejer skal sikre, at boliger udlejes til målgruppen.
Såfremt lejers uddannelse er afsluttet, er udlejer forpligtet til at opsige lejer.
Udlejeren skal indgå aftale om, at der skal ske fælles anvisning af lejere til mindst 80
% af de ledige boliger pr. år. Lejeniveauet skal svare til lejeniveauet for almene
ungdomsboliger. Lejen kan reguleres efter nettoprisindekset. Ved udlejning mere
end 20 år efter ibrugtagning overgår lejefastsættelsen til den almindelige
lejelovgivning.
Der er således i dag stor reguleringsmæssig og økonomisk forskel på at opføre
private, ustøttede ”ungdomsboliger”, som i virkeligheden er private lejeboliger,
målrettet unge uddannelsessøgende, og så opføre støttede ungdomsboliger enten
som almene boliger eller støttede ungdomsboliger efter ungdomsboligloven.
Med lovforslaget foreslår man et nyt kapitel 1a i lov om boligforhold, som skal
regulere private ungdomsboliger.
Herved forstås, efter forslaget, boliger som opføres med henblik på udlejning til unge
studerende, og som ikke er støttede. Med forslaget indføres en regulering af
udlejning til målgruppen unge studerende, pligt til at opsige lejemålet ved afslutning
af studier, pligt til at undersøge for studieaktivitet samt ret til anvisning af boliger til
målgruppen sådan som det også gælder for støttede ungdomsboliger. Herudover
foreslås at midlertidige private ungdomsboliger som opføres i stueetagen, skal sikre
at disse lejemål først og fremmest udlejes til studerende med varigt nedsat fysisk
funktionsevne som følge af manglende eller nedsat gangfunktion, dernæst pårørende
dertil og ellers almindelige studerende.
3/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Lovforslaget skal have virkning for ungdomsboliger opført på grundlag en godkendt
plan til opførelse af ungdomsboliger efter 1.1.24.
Efter lovforslaget indebærer det ingen forøgede administrative byrder for
erhvervslivet.
Begrundelsen for denne indgående regulering af private ungdomsboliger er efter
forslaget, at ” der kan være risiko for, at private ejere af ustøttede ungdomsboliger,
som i forbindelse med opførelse af ungdomsboliger skal opfylde lempeligere krav
vedrørende parkeringspladser og lysforhold, efter ibrugtagning af ejendommen
udlejer boligerne til ikke-studerende
eller sælger disse som ejerboliger”.
Med forslaget til kapitel 1a foretages der et principskifte i forhold til regulering af
privat udlejningsbyggeri.
Hvor kommunen i dag kun kan anvise private lejligheder efter der er indgået frivillig
aftale herom med udlejer efter lov om boligforhold kapitel 7, overfører man med
dette forslag nu ret og pligt til at varetage udlejning efter reglerne til
kommunalbestyrelsen såfremt byggeriet er opført uden støtte, men efter et
plangrundlag til private ungdomsboliger. Foruden at forøge udlejers administrative
byrder i væsentligt omfang, fratager man med anvisningspligten udlejeren retten til
at bestemme over udlejningen af ejendommen.
Bemærkningerne til og begrundelsen for ændringerne giver efter Danske Advokaters
opfattelse ingen mening og udgør ikke nogen begrundelse for forslaget og
kommenteres nærmere her.
Der er i dag ikke nogen definition af ” private ungdomsboliger”. Private boliger som
udlejes til unge, reguleres i dag alene efter lejeloven og den almindelige
ejendomslovgivning. Der findes således ikke i dag nogen privat pendant til almene
ungdomsboliger eller støttede ungdomsboliger, i forhold til definition af
maksimumsstørrelse, udstyr og lign. Tanken er måske den, at det plangrundlag man
søger byggetilladelse til, fremover skal være afgørende for ejendommens lejeretlige
status i forhold til dette nye kapitel 1a i lov om boligforhold, hvorved man gør et
betydeligt indgreb i udlejerens private ejendomsret. Koblingen mellem planlægning
for ” private ungdomsboliger” og udlejning af fast ejendom savner enhver
begrundelse og er en nyskabelse. Hertil kommer at
det efterlader disse ” private
ungdomsboliger” et uklart sted mellem offentlig regulering og privat lejelov, som der
ikke er redegjort for i bemærkningerne.
Af bemærkningerne fremgår endvidere, at begrundelsen for forslaget bl.a. skulle
være, at de private skal opfylde lempeligere krav vedrørende parkeringspladser og
lysforhold end
–
må man forstå
–
støttet byggeri skal. Dette synspunkt er ikke
nærmere belyst og er formentlig ikke korrekt. Koblingen af byggeretlige krav og
lejeregulering savner enhver begrundelse og er på samme måde også her en
nyskabelse.
Endelig fremgår det af bemærkningerne, at efter ibrugtagning af ejendommen kan
udlejer udleje boligerne til ikke-studerende eller sælge disse som ejerboliger. Det er
en grundret og udslag af den private ejendomsret, at ejeren kan disponere over
lejemålene som han ønsker. Udlejer vil også retligt kunne råde over ejendommen,
evt. ved salg af ejendommen og - såfremt lovgivningen giver mulighed for det - evt.
sælge som ejerlejligheder.
Det fremgår af forslaget,
at man vil gøre indgreb i udlejerens ret til leje ” private
ungdomsboliger” ud. Det er som nævnt et betydeligt indgreb i den private
4/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0008.png
ejendomsret man her lægger op til. Indgreb i udlejerens ret til at sælge ejendommen
evt i form af ejerlejligheder kan ikke foretages uden erstatning. Der ses da heller ikke
i lovforslaget nogen bestemmelser som tilsigter at begrænse ejers adgang til at sælge
eller opdele i ejerlejligheder. Bemærkningerne i høringsbrevet fremstår på dette
punkt vildledende.
Samlet set er lovforslaget en nyskabelse som efterlader en lang række ubesvarede
spørgsmål. Det må anses for betænkeligt at vedtage lovforslaget på det foreliggende
grundlag.
Det vil, efter Danske Advokaters vurdering, ikke være attraktivt for nogen at opføre
private ungdomsboliger efter en lokalplan udarbejdet til dette formål og man må
derfor antage, at ændringerne ikke vil medvirke til at der tilvejebringes flere private
ungdomsboliger.
Forslag til ændring af lov om leje m.v., lov om almene boliger og forskellige andre
love.
Resume.
Lovforslaget indeholder tre hovedelementer, dels en ny bestemmelse om lejers
refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen og ny bestemmelse om tilbudspligt.
Bemærkninger
Forslagets § 1 nr.1. Ændring af lejelovens § 6. stk.1. 2. pkt.
Med denne rettelse til § 6 stk.1 genindføres retten til at nettoprisindeksere
omkostningsbestemt leje og lejen i gennemgribende moderniserede lejemål som ved
en fejl var udgået ved sammenskrivningen af lejelovgivningen. Efter forslagets § 6 nr.
2 skal bestemmelsen finde anvendelse fra 1.juli 2022 og dermed fra ikrafttrædelsen
af den sammenskrevne lejelov dvs. med tilbagevirkende kraft. Herved repareres
formelt hjemlen til at vedtage nettoprisindeksaftaler, i hvert fald for aftaler som
fortsat er i kraft på tidspunktet for ændringslovens vedtagelse. Med formuleringen i
ikrafttrædelsesbestemmelsen
” finder anvendelse” må hjemlen
måske tillige anses at
omfatte aftaler som var indgået
før
1.juli 2022 hvor indeksregulering er blevet anset
for uvirksom efter 1.juli 2022, og aftaler som er indgået 1.juli 2022 og senere, og som
er ophørt inden ændringslovens ikrafttræden. Disse særdeles praktiske forhold er
dog ikke omtalt i bemærkningerne til ændringsloven, selvom det netop er de
problemer som ikrafttrædelsesbestemmelsen retter sig imod og skal løse. Dette
skaber en fortolkningsmæssig tvivl.
Forslagets § 1 nr. 2 Ændring af lejelovens § 17 stk.3.
Forslaget vedrører genindførelse af respektbestemmelse for lejerettigheder. Efter
forslaget er der tale om en så åbenlys fejl, at retsstillingen må anses at have været i
overensstemmelse med ændringsloven fra 1.juli 2022 uanset den ikke blev medtaget i
sammenskrivningsloven 1.juli 2022. Den er (derfor heller) ikke tillagt tilbagevirkende
kraft i ikrafttrædelsesbestemmelsen.
Bestemmelsen er en respektbestemmelse for lejerettigheder i fast ejendom og
vedrører kun de rettigheder som kræver tinglysning for at nyde beskyttelse. Det vil
sige rettigheder som ikke er omfattet af § 17 stk.1 og som derfor ikke kræver
5/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
tinglysning for at nyde beskyttelse. Sådanne videregående rettigheder skal efter
tinglysningslovens § 1 stk.2. tinglyses for nyde beskyttelse overfor retsforfølgende
kreditorer og godtroende aftaleerhververe.
Det er ikke i bemærkningerne belyst eller afklaret hvorledes prioritetskonflikter
mellem videregående lejerettigheder og andre rettigheder i fast ejendom efter
tinglysningslovens § 1 og evt. § 27 skal løses for de rettigheders vedkommende som er
stiftet og evt. tinglyst i perioden fra 1.juli 2022 til lovens ikrafttræden.
Bemærkningerne til bestemmelsen vil derfor skabe fortolkningsmæssig tvivl om
prioritetsstillingen for de mellemkomne lejerettigheder, da bemærkningerne lægger
op til at der skal ske respekt af de videregående rettigheder selvom de ikke er tinglyst,
men tinglysningsloven vil føre til et andet resultat.
Forslagets § 1 nr.3 og § 3 nr.1 Refusion er rimelige udgifter til tredjemand til
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger m.v.
Forslaget implementerer at privat og almen udlejer skal kunne kræve refusion for
den rimelige udgift han bliver pålagt fra sin leverandør som led i opfyldelse af
energioplysningsbekendtgørelsens regler. Vi har ingen bemærkninger hertil.
Forslagets § 1 nr. 4,5,6 og 7 vedrører rettelse af fejlhenvisninger ved
sammenskrivning af loven 1.juli 202 og skal finde anvendelse fra 1.juli 2022.
Vi har ingen bemærkninger hertil.
Forslagets § 1 nr. 8. Forslag om ændring af lejelovens § 198 stk 1. 2. pkt. Skærpelse
af tilbudspligt.
Ved denne ændring foreslås at ændre lejelovens § 198 stk. 1.2.pkt.
Før ændringen er lejelovens § 198 stk.1 formuleret således ” Tilbudspligten gælder,
når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave fusion, spaltning eller
mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i
aktie og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår
majoriteten af stemmerne i selskabet.”
Ved ændringen foreslås bestemmelsens 2. pkt. ændret således at 2.pkt herefter
affattes således: ”Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og
anparter i aktie og anpartsselskaber, når der afstås en majoritet af stemmer i
selskabet, eller når [vores fremhævelse]
erhververen herved opnår majoriteten af
stemmerne i selskabet. ”
Forslaget er bl.a. begrundet med at ” det [er] i praksis konstateret at det er muligt at
omgå reglerne om tilbudspligt. Der er konstateret tilfælde, hvor et selskab som ejer
ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, har overdraget ejendomme til flere
erhververe på en sådan måde, at ingen af erhververne hver for sig opnår majoritet af
stemmer i de selskaber, der ejede ejendommene. Da der rent faktisk er sket en
overdragelse af de omhandlede ejendomme vurderer [ministeriet] at der er tale om
en overdragelse af ejendommene, som burde udløse tilbudspligt, idet der reelt finder
et ejerskifte sted. Det er således vanskeligt at begrunde, at der udløses tilbudspligt,
hvis de pågældende ejendomme var blevet overdraget til én ny ejer, men ikke i det
omhandlede tilfælde, hvor ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.
6/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Videre bemærkes i forslaget, at forslaget indebærer en udvidelse af området for
tilbudspligt og tilsigter at mindske risikoen for omgåelse af lejelovens regler. Der
henvises til U 2020.2342 H hvor det ikke udløste tilbudspligt at kapitalandele i flere
ejendomspartnerselskaber blev overdraget til tre forskellige erhververe som rådede
over en tilsvarende (minoritets)andel af stemmerne. I den sag udtalte Højesteret,
som i sagen U 1993.868 H, at anvendelsesområdet for lejelovens tilbudspligtregler
ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan
lægges til grund.
Ministeriet udtaler i bemærkningerne, med henvisning til højesteretsdommen fra
2020, at da der rent faktisk er sket en overdragelse af de omhandlede ejendomme
foreslås, at en sådan overdragelse af ejendomme vil skulle udløse tilbudspligt, idet
der reelt finder et ejerskifte sted. Videre udtales, at det således er vanskeligt at
begrunde, at der udløses tilbudspligt hvis de pågældende ejendomme var blevet
overdraget til én ny ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor ejendommene blev
erhvervet af tre nye ejere. Det foreslås derfor at ændre reglerne således at
tilbudspligten aktiveres, i tilfælde hvor der rent faktisk sker en overdragelse af en
majoritet af stemmer i ejerselskabet.
Retsstillingen for den tilsvarende tilbudspligt ved overdragelse af kapitalandele før
lovændringen fremgår af bemærkningerne til den tidligere lejelovens § 102 stk.1, 2
pkt. som er videreført ved lejelovens § 198 stk.1, 2.pkt. samt praksis fra Højesteret.
I den citerede afgørelse fra 2020, som der er henvist til i bemærkningerne
(Carlsbergfondssagen), udtaler Højesteret bl.a. at der ikke er grundlag for udstrække
tilbudspligten ud over hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til
grund. Videre udtales, at der ikke var grundlag for at betragte køberne som ét
retssubjekt, ligesom den valgte selskabskonstruktion ikke udløste tilbudspligt ud fra
en antagelse om at denne kunne have været valgt for at undgå, at der på et senere
tidspunkt ville indtræde tilbudspligt ved fremtidige salg.
Ifølge bemærkningerne er det særligt mulighederne for at omgå reglerne man ønsker
at begrænse med forslaget.
Ved ”omgåelse” forstås normalt retshandel som tilsigter et andet formål end det
normale, typisk at undgå et lovbrud eller retsvirkningerne af en anden kontraktstype.
Omgåelseshensigt er ikke nødvendigt og vil heller ikke i alle tilfælde foreligge. Der
kan foreligge tilfælde, som lovgiver havde i tankerne, men som ikke er blevet
nedfældet i lovteksten, hvor det ud fra en fortolkning må anses forsvarligt at anvende
en regel på retshandelen, selvom den ikke udtrykkeligt er omfattet af lovens tekst.
Det fremgår af Højesterets begrundelse i U 2020.2023 H at man netop har taget
stilling til omgåelsessynspunktet, hvilket man også gjorde allerede ved afgørelsen fra
1993.808. Reglen i lejelovens § 198 kan herefter ikke fortolkes ud over sin ordlyd
uden sikre holdepunkter. Det er derfor, efter Danske Advokaters opfattelse, en
juridisk misforståelse, og vildledende, at ministeriet i bemærkningerne fremhæver, at
man søger at begrænse omgåelse af bestemmelsen med det stillede forslag. Der er jo
netop ingen omgåelse. Det kan derfor, efter vores opfattelse, heller ikke, sådan som
ministeriet gør det, fremføres at der i den situation ” faktisk” sker et ejerskifte. Det
gør der ikke. Så det der bliver tilbage af begrundelse for forslaget synes alene at være
et politisk (?) ønske om at udvide området for tilbudspligt.
Det er med andre ord dermed ikke retvisende, når ministeriet fremfører, at det i
praksis har vist sig muligt at omgå reglerne. Det er ganske enkelt forkert.
7/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Forslaget til reglen anvender begrebet ” afståelse” af stemmerettigheder og ikke ”
overdragelse” sådan som det i øvrigt fremgår af bemærkningerne. Brug af begrebet ”
afståelse” er en nyskabelse i denne sammenhæng og er som formueretligt begreb
uklart i forhold til det almindelige overdragelsesbegreb og også i forhold til
afgrænsning af og udløsning af tilbudspligt i forbindelse med selskabsretlig
omstrukturering og vil, efter vores opfattelse, give anledning til fortolkningsmæssig
tvivl.
Forslagets § 2, nr- 1,2 og 3. Ændringer til lov om boligforhold.
Ændringerne tilsigter at rette henvisningsfejl i sammenskrivningsloven og tilpasse
perioden for anvisning til de gældende anvisningsregler. Hertil har vi ingen
bemærkninger.
Forslagets § 2 nr. 4. Nyt kapitel 12a i lov om boligforhold.
Forslaget tilsigter at genindføre bemyndigelse til ministeren til at udstede
arealbekendtgørelse, som ved en fejl ikke var indarbejdet i sammenskrivningsloven.
Hertil har vi ingen bemærkninger.
Forslagets § 3.§ 3 nr. 1 er kommenteret ovenfor. § 3 nr.2
har til hensigt at rette
fejlhenvisning som ikke blev medtaget i sammenskrivningsloven. Ingen
bemærkninger.
Forslagets § 4. Ændring til lov om individuel boligstøtte.
Ingen bemærkninger.
Forslagets § 5.Retsafgift.
Ingen bemærkninger.
Afsluttende bemærkninger:
Danske Advokater står altid gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.
Med venlig hilsen
Danske Advokater
Annette Lerche
Specialkonsulent
Torsten Viborg Petersen
Advokat
[email protected]
Medlem af Fagudvalg for
fast ejendom
8/8
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0012.png
Danske Lejere
Danske Lejere
–
Kontoret i Aarhus
Banegårdspladsen 18, 1.
8000 Aarhus C
cvr: 34037698
Social-, Bolig og Ældreministeriet
[email protected]
[email protected]
Deres ref.: 2021 - 2261
Dato: 23. august 2023
Vedrørende: Høring over lovforslag om ændringer i lejelovgivningen (SM Id nr.: 726116)
Når der, som det forudsættes i dele af de fremlagte forslag, at der er tale om rettelser i fejl i sammenskriv-
ningen ved lovændringerne sidste år, skal man betænke sig, at der vil kunne være en forskellighed i, hvad
forskellige interessenter anser for at være en fejl.
Det noget nogen tror, er en fejl, kan for andre være et vigtigt princip visa versa.
Så når man nu vil
”fejlrette”
så dette:
1. OMK-lejere bør undtages fra nettoprisindeksregulering
Vi anser pristalsreguleringen efter nettoprisindeks for at være en fejl, når den overføres på lejeaftaler, hvor
der kan være tale om omkostningsbestemt leje.
Princippet om omkostningsbestemt leje varslet efter budget, suppleret af de lempelige regler om at med-
dele stigninger i vedligeholdelsesafsætninger og varsling af stigninger i skatte- og afgifter er til fulde dæk-
kende for, at udlejere kan få den leje ind, der svarer til de regler, er politisk er udstukket for den kategori af
lejemål.
I en dom U2020.2912V accepterede man, at lejelovens § 53 ikke som sådan spærrede for at aftale en pris-
talsreguleringsklausul. Men tillader en aftalt pristalsreguleringsklausul i et omkostningsbestemt lejemål at
løfte lejen op over det lejeniveau, som den omkostningsbestemte leje kan beregnes til, så har man reelt
skabt et vidtgående omgåelseshul i hele systemet med omkostningsbestemt husleje.
Professor Hans Henrik Edlund har i TBB2020.470 og Patrick Møller Toftegaard i TBB2016.450 giver udtryk
for, at en pristalsreguleringsklausul ikke kan løfte lejen udover loftet for den omkostningsbestemte leje.
Det ville være såre gavnligt at få dette afklaret og gerne tydeliggjort i forbindelse med reparationslovforsla-
get.
I dommen U2020.2912V forsømte man sig også at være inde på samspillet med "byrdefuldhedsreglen" i
lejelovens § 22 (tidl. Brl § 5, stk. 12). Den regel modsiger jo klart, at man i ét omkostningsbestemt lejemål
kan have en pristalsreguleringsklausul, når de øvrige omkostningsbestemte lejemål i ejendommen ikke har
det. TBB2005.195/Ø er her klar.
Det er en fejl, at få nettopris-mekanisme, der er udviklet til at dække lejeaftaler ind, hvor der er tale om le-
jeværdi eller fri lejefastsættelsen
–
sluppet løs, der hvor reguleringsprincipperne er noget helt andet.
230823 Høringsvar udkast til ændringer i lov om leje m fl.
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Det vi ser i høringsmaterialet er, at man argumenter ud fra, at en tilfældig dom skulle være hævet over, at
man politisk sørger for, at rette tingene ind efter det, der oprindeligt var lovgivernes hensigt.
2. En nettoprisindksregulering bør være gensidig.
Lejelovens regler om skatte- og afgifter er klare på den vis, at skulle disse falde, så skal udlejer også ned-
sætte lejen.
Klarheden bør være ganske den samme ved brug af nettoprisindeksregulering.
Det flugter også bedst, at man i de nye typeformularer, som en service overfor udlejerne, har indsat forud
formulerede formulardele, der hjælper udlejer til ikke at få sig formuleret, så reglen ikke er gældende.
Det at disciplinerer bestemmelsen på den vis, bør ikke kunne ledsages af at man eksperimenterer med at
vride ordningen, så den ikke er gensidig.
Under de aktuelle inflationsforhold, så kunne det se uvæsentligt ud. Men her er det værd at reflektere
over, at man i efterreflektionen af det, der sket i 2015 ikke have medtænkt, at der kunne komme en peri-
ode med det inflationsniveau, som har kendetegnet tiden siden slutningen af 2021.
Vi ser nu, at udlejere indskriver i lejeaftaler, at de benytter sig af nettoprisindeksreguleringer, men samti-
digt betinger sig den afvigelse fra reglen, der består i, at et negativt pristal ikke medfører, at lejen sænkes.
Det er efter vores opfattelse en fejlforståelse af meningen med reglerne, som man politisk må afskære.
Noget der under nugældende inflationsforhold ikke vil være af aktuel betydning.
Men mulige fremtidige problemer med strid om gensidigheden i reguleringen løses lettest i
”fredstid”.
3. Nettoprisindeksreguleringen overfor andre reguleringsmekanismer
Det kan være vores forestilling, at det er en udfordring at pege på, at dele af aftalerne ved det midlertidige
indgreb i reguleringen op mod folketingsvalget
–
også omfattede, at der skulle ses på reguleringsmekanis-
men i en mere bestandig form.
Det for at undgå, at prisdannelser, der udvikler sig skævt i forhold til udviklingen på ejendomsmarkedet, på
en uheldig måde spiller ind.
Det ville være dejligt, hvis det ikke forsvandt som en politisk målsætning.
4. Præciseringer omkring hvad der er skatte- og afgifter
Lejelovens § 47 har det formål, at definere, hvor grænserne går, når bestemmelsen om skatte- og afgifter
går.
§ 47. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til
vand, el, renovation, wc, skorstensfejning el.lign. efter takster, der er fastsat eller godkendt af det
offentlige.
Stk. 2. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej- eller kloakbidrag eller
lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udleje-
ren, når ydelsen er betalt, opkræve bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10
-2-
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen
bortfalder ved periodens udløb.
Vi kunne i fejlretningen ønske os, at det bliver endnu tydeligere.
Det da vi f.eks. ser også store professionelle administratorer stadig kan finde på at argumentere for, at pris-
udviklinger på kommercielle indkøb af el på et liberaliseret marked kan indgå i en skatte- og afgiftsforhø-
jelse.
Det at en ydelse ikke, som det måske engang ansås for at være, er bestemt af offentlige krav, skal selvfølge-
ligt have betydning.
Og m.h.t. el er det jo nu kun den andel af el-udgiften, der tilfalder staten som afgift, der er relevant. Det er
ikke tydeligt læsbart.
Og når man f.eks. ved aftaler om nettoprisindeksregulering undtager skatte- og afgifter som noget, der sær-
skilt kan opkræves udover, - så må der afskærmes mod, at man skaffer sig dækningen f.eks. får stigninger i
el-priser på et kommercielt marked gennem nettoprisindekseringen og samtidigt får det samme dækket
ekstra ind under dække af skatte- og afgifter.
Hvordan man kan få den præcisering frem i lovtekst eller lovbemærkninger, kan der reflekteres over.
5. Den med det tilbagevirkende.
Det er værd at reflektere over, hvor henholdsvis lejere og ejer står henne, hvis de i perioden siden sidste
sommer rent faktisk har fået deres lejeforhold afstemt af gældende ret, og man så bagudrettet ændrer på
det.
Det kan være den udlejer, der faktisk har forholdt sig til reglerne, som de blev givet efter lov, - og derfor ser
sig snydt ved at andre udlejere, der ikke tog det hensyn, tildeles en gevinst.
Eller den lejer, der fik sit syn på gældende ret anerkendt. Skulle det være sket bliver det så nullificeret af
Folketinget?
Det er naturligvis et dilemma i megen lovgivning, men igen, der spiller interesser ind i, hvad hvem mener
hvad er en fejl.
Med venlig hilsen
Jørgen Dyrholm Jensen
Direktør
Danske Lejere
-3-
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0015.png
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0016.png
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0017.png
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0018.png
23. august 2023
LOUK
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Att.: Nynne Horn
Holmens Kanal 22
1060 København K
Høring om Ændringer i lejelovgivningen om refusion af udlejers udgifter til
forbrugsmålinger, rettelser som følge af sammenskrivningen og
tilbudspligt samt rækkefølge for udlejning af midlertidige ungdomsboliger
DI Byggeri og DI Ejendom takker for muligheden for at afgive bemærkninger til nævnte
høring.
DI Byggeri og DI Ejendoms høringssvar kan opdeles i to kommentarer vedrørende
rettelser som følge af sammenskrivning af lejelovgivningen:
1. Bemærkningerne om håndhævelse bør justeres, så det harmonerer med, at
ændringen af lejelovens § 6, stk. 1 skal have tilbagevirkende kraft fra 1. juli 2022.
2. Formuleringer om den gældende retstilstand bør præciseres.
1. Aftaler om NPI regulering - tilbagevirkende kraft pr. 1. juli 2022
Lovudkastet lægger op til, at lovændringen skal træde i kraft den 1. januar 2024, men
enkelte lovbestemmelser (inkl. bestemmelsen i lejelovens § 6, stk. 1 ændres, således at
den generelle henvisning til § 53 ændres til § 53, stk. 1 og stk. 4) skal have virkning med
tilbagevirkende kraft pr. 1. juli 2022.
DI Byggeri og DI Ejendom forstår dette således, at det vil betyde, at allerede indgåede
aftaler om NPI-regulering i udgangspunktet er gyldige, også selvom de er indgået
mellem 1. juli 2022 og 1. januar 2024 (herefter benævnt
”limbo-perioden”).
Imidlertid
fremgår følgende i lovudkastet (nederst s. 26 i lovudkastet):
”Bestemmelsen vil dog først kunne håndhæves efter lovens ikrafttrædelse”
Dvs. at virkningstidspunktet (1. juli 2022) og håndhævelsestidspunktet (1. januar 2024)
er forskudt. Efter DI Byggeri og DI Ejendoms opfattelse, kan dette skabe en usikkerhed
om parternes retsstilling for lejeaftaler indgået i
limbo-perioden.
DI Byggeri og DI
Ejendom henstiller til, at lovudkastets bemærkninger om håndhævelsestidspunktet
harmoniseres for at skabe sikkerhed om parternes retsstilling..
Fastholdes forskydningen mellem virkningstidspunkt og håndhævelsestidspunkt i
lovudkastet, giver det anledning til andre juridiske spørgsmål, som bør præciseres i
lovbemærkningerne:
•
Hvilken betydning har det for lejere og udlejere, at håndhævelsestidspunktet er
senere end virkningstidspunktet med hensyn til lejeaftaler indgået i limbo-perioden,
herunder:
•
Hvornår kan udlejer foretage NPI-regulering og for hvilken periode?
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0019.png
2. Præcisering af formuleringer i lovudkast
I nogle tilfælde er lovbestemmelserne og lovforarbejderne i den nye sammenskrivning af
lejeloven divergerende, og det må i sidste ende være domstolenes opgave at vurdere,
hvad der er gældende ret.
Her finder vi anledning til at fremhæve følgende eksempler fra bemærkningerne til
lovudkastet (se med fed og understreget):
”Adgangen til at regulere lejen
i omkostningsbestemte lejemål og gennemgribende
forbedrede lejemål, jf. lejelovens § 19, stk. 1 og 2, i regulerede kommuner efter
nettoprisindeks blev som følge af formuleringen af den ny lejelovs § 6, stk. 1, 2. pkt.,
afskåret.
Dette var imidlertid ikke
hensigten.”
”Det er Social-,
Bolig- og Ældreministeriets opfattelse, at ændringen ikke vil medføre
en materiel ændring i retsstillingen, som var gældende forud for lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje. Ændringen vil alene rette op på en utilsigtet
ændring
af
retsstillingen
indført ved den nævnte lov.”
Ovenstående udgør eksempler, hvor det må forventes, at der kan opstå en række tvister
om parternes retsstilling i
limbo-perioden (afhængig af om det lovudkast ændres, jf.
bemærkningerne ovenfor pkt. 1).
Retstilstanden er
–
DI Byggeri og DI Ejendom bekendt
–
ikke afklaret. Der kan henvises til lovforarbejderne til den nye sammenskrivning af
lejeloven, hvor der bl.a. kan henvises til lovbemærkningerne til lejelovens § 41, hvoraf
følgende fremgår (uddrag):
”Endvidere kan reglerne fraviges for lejemål, som udlejes
efter lovforslagets § 19, stk. 2,
for så vidt angår huslejeregulering i forhold til udviklingen i nettoprisindekset”
Vi henstiller til, at lovudkastets bemærkninger om den nugældende retstilstand
nuanceres.
Såfremt ovenstående giver anledning til spørgsmål eller kommentarer, stiller DI sig
naturligvis til rådighed.
Med venlig hilsen
Louis Konstantyner
Chefkonsulent
(+45) 3377 3144
(+45) 5213 2345 (Mobil)
[email protected]
di.dk
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0020.png
Indenrigs- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København
København, den 24. august 2023
J.nr. H.23-22-018
Vedr. sagsnr. 2023-1728 - Dansk Ejendomsmæglerforenings høringssvar til forslag til ændring af lov om
leje, lov om boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) takker for muligheden for i ovenstående høring at afgive svar.
DE noterer sig, at der for så vidt angår de foreslåede ændringer vedr. tilbudspligten af ministeriet er lagt det
hensyn til grund, at der har været konstateret ét tilfælde af omgåelse af reglerne for tilbudspligt. Dette må bero
på en misforståelse, henset til, at der i ministeriets lovforslag er lagt op til ændring af reglerne, netop for at de
påståede ”omgåelser” skal omfattes af tilbudspligten. Højesteret har da også i det konstaterede tilfælde afgjort
at der, i strid med ministeriets vurdering, ikke var tale om en overdragelse der burde udløse tilbudspligt.
Efter DE´s opfattelse er der behov for en større overvejelse af behovet for tilbudspligten. Det antages i
lovforslaget som en selvfølgelighed, at boligmarkedet har behov for flere andelsboliger. Det antages også, at
netop denne boligform er at foretrække, frem for et boligudlejningsmarked der blandt andet tiltrækker
investeringer og sikrer mange mennesker adgang til, at bo i de større byer udenom boligforeningers ventelister,
udenom andelsboligforeningers ventelister, uden forældrekøb og uden større investering i egen ejerbolig.
Tilbudspligten finder i øvrigt ofte anvendelse på ældre udlejningsejendomme hvor lejen typisk fastsættes efter
reglerne om omkostningsbestemt leje. Når tilbudspligten anvendes, mindskes antallet af billige lejeboliger.
Dette kan anses for uhensigtsmæssigt, især i større byer hvor der i forvejen er mangel på billige boliger. I
København er situationen særligt udtalt, da andelsboliger allerede udgør en stor del af boligmarkedet og
efterspørgslen på lejeboliger overstiger udbuddet.
Et sundt boligmarked har en dynamisk og omskiftelig balance, der bør tilpasses det omgivende samfund. Det
bør være en prioritet at fastholde og sikre et attraktivt marked for investering i boligudlejningsejendomme hvor
dette er muligt. Med lejelovens nuværende form og tilhørende praksis, er det i øvrigt svært at anskue ethvert
kontrolskifte i en ejendom som værende til gene eller økonomisk ulempe for lejerne i ejendommen i en sådan
grad at en skærpelse af reglerne om tilbudspligt kan retfærdiggøres. Ministeriets redegør i lovforslaget heller
ikke for, at der blandt lejerne, og dermed dem der skulle drage fordel af tilbudspligten, findes efterspørgsel
efter at bibeholde endsige skærpe de nuværende regler for tilbudspligt.
Henset til, at lovforslaget udspringer af aftale mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger, uden
at en større overvejelse om den danske boligsammensætning lægges til grund, kan man få antagelsen, at der
sigtes mod at lægge sten på vejen for et smidigt marked for boligudlejningsejendomme.
Ministeriet anfører under de vurderede økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet, at den
foreslåede skærpelse af reglerne om tilbudspligt vurderes at være uden økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet, da hensigten med skærpelsen er at lukke et ”hul” i den nuværende lovgivning. Igen må det
anføres, at der ikke er tale om et ”hul” eller omgåelse af reglerne før disse regler er vedtaget. Da det er en
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
Islands Brygge 43
•
2300 København S
•
TLF: 7025 0999
•
[email protected]
•
www.de.dk
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0021.png
skærpelse af reglerne, er det derfor ikke korrekt at antage, at den foreslåede skærpelse af reglerne om
tilbudspligt er uden økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet.
Ministeriet opfordres til, at undersøge og fremlægge en analyse af det forventede omfang af de situationer,
der iht. lovforslaget omtales som ”omgåelser”, ministeriet ønsker at lovgive imod. Det er et væsentligt indgreb
at foretage, hvis omfanget af sådanne ”omgåelser” har karakter af enkelttilfælde og eller anekdotisk viden.
Ligeledes opfordres ministeriet til, at undersøge og fremlægge en analyse af tilbudspligtens anvendelse under
de nuværende regler, herunder i hvor høj grad den udnyttes af lejerne over for hvor mange gange den ikke
udnyttes. Ligeledes hvorvidt der er geografiske forskelle i tilbudspligtens anvendelse, antal lejemål,
transaktionsform osv.
DE opfordrer til, at, der i stedet for gennemførelse af den del af lovforslaget der vedrører tilbudspligten,
nedsættes en arbejdsgruppe under ministeriet med de professionelle aktører på markedet for boligudlejning
samt lejerettighedsorganisationer, med det formål at undersøge tilbudspligtens historiske og aktuelle
anvendelse, for at sammenfatte en til gruppen samlet indstilling til en potentiel mere gennemgribende ændring
af reglerne for tilbudspligt. DE stiller sig selvsagt gerne til rådighed for et sådant initiativ.
DE opfordrer i øvrigt til, at lovforslaget sikrer, at ingen der aktuelt ejer en potentielt tilbudspligtig
boligudlejningsejendom, bliver omfattet af de nye regler, uden at de var bekendt med dette, da de overtog
ejendommen.
DE vil med interesse følge lovforslaget på dets vej og stiller sig gerne til rådighed for yderligere drøftelse eller
deltagelse.
Med venlig hilsen
Morten Skyhøj Olsen
Dansk Ejendomsmæglerforening
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
Islands Brygge 43
•
2300 København S
•
TLF: 7025 0999
•
[email protected]
•
www.de.dk
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0022.png
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
J.nr. 2023-1728
23. august 2023
Juridisk direktør, cand.jur.
Lena Hartmann
+45 3148 4132
[email protected]
Bemærkninger til høring over forslag til ændring af lov om leje, lov om
boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til fejlrettelserne i lejelo-
ven.
Da der er tale om en samlelovsforslag indeholdende flere forskelligartede elementer, er vore
bemærkninger til lovforslaget for overblikkets skyld delt i to. Dette høringssvar indeholder
således alene kommentarer til den del af lovforslaget, der omhandler fejlrettelser i lejeloven
og muligheden for at refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger. Vore kom-
mentarer til den del af lovforslaget, der omhandler forslaget om at tilpasse reglerne for til-
budspligt, findes i et særskilt høringssvar.
Nedenfor findes først vore generelle bemærkninger til lovforslaget, hvorefter følger en række
nærmere kommentarer til forslagets enkelte dele.
Overordnede bemærkninger til forslaget
EjendomDanmark skal indledningsvist påpege følgende generelle forhold, der er relevante at
overveje i relation til forslaget:
Samlelov, der bør deles i to
Lovforslaget omhandler overordnet set to ret forskellige elementer: Det ene er en ren teknisk
rettelse, der skal gøre op med en række fejl i den eksisterende lejelov, og som skyldes fejl i
sammenskrivningen af den daværende lejelov og den daværende boligreguleringslov. Det an-
det er en tilpasning af tilbudspligten. Tilbudspligten er pr. definition en lovhjemlet begræns-
ning af den private ejendomsret, hvorfor ethvert indgreb bør ske med stor tilbageholdenhed.
Og i erkendelse af dette indgrebs principielle karakter bør det derfor også behandles i et se-
parat lovforslag, således at indgrebet ikke behandles på samme måde som de rent tekniske
fejlrettelser i sammenskrivningen.
Yderst positivt med fejlrettelser med tilbagevirkende kraft
EjendomDanmark ser yderst positivt på, at Social-, Bolig- og Ældreministeriet med lovforsla-
get får rettet visse af de fejl, der havde sneget sig ind, da man i 2022 vedtog en ny lejelov
(sammenskrivningen). EjendomDanmark har tidligere gjort opmærksom på det meget store
behov for disse rettelser, og konstaterer med glæde, at rettelserne nu kan finde sted.
EjendomDanmark
Vester Farimagsgade 41
1606 København K
+45 33 12 03 30
www.ejd.dk
CVR-nr. 10 39 02 14
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0023.png
2/4
Ydermere er det godt, at ministeriet vil lade disse rettelser gælde med tilbagevirkende kraft,
således at de gælder fra samme tidspunkt som den sammenskrevne lejelovs andre regler.
Det skaber ro og klarhed om en retstilstand, der i ca. et år har været i en slags limbo til gene
for både lejer og udlejer.
Positivt at skabe mulighed for at inddrage udlejers udgifter til nye målerkrav
EjendomDanmark ser positivt på den del af forslaget, der skal skabe større konsistens mellem
reglerne i lejelovgivningen omkring de udgifter, der må medtages i forbrugsregnskabet og
udlejers udvidede oplysningsforpligtelser som følge af implementeringen af energieffektivi-
tetsdirektivet.
Bemærkninger til forslagets enkelte dele
EjendomDanmark
har nærmere kommentarer til …
Mulighed for nettoprisindeksering (forslagets § 1, nr. 1)
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at ændre lejelovens § 6, stk. 1, så det tydeliggøres, at
alene lejelovens § 53, stk. 1 og stk. 4, ikke finder anvendelse i regulerede kommuner, men at
§ 53, stk. 2 (aftaler om nettoprisindeksering) kan indgås også i regulerede kommuner (forsla-
gets § 1, nr. 1, om ændring af lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt.).
EjendomDanmark vurderer, at denne fejlretning er nødvendig, men at Social-, Bolig-, og Æl-
dreministeriet har overset, at der i samme åndedrag er behov for en tilpasning af lejelovens §
41, hvis ikke § 6 og § 41 skal være indbyrdes modstridende.
Med ændringen i § 6 ønsker man at genskabe sikkerhed om den retstilstand, der fandtes før
sammenskrivningen, hvor der i omkostningsbestemte lejemål var mulighed for at aftale net-
toprisindeksering af huslejen. I lejelovens § 41
–
som er slutparagraffen i kapitel 3 om om-
kostningsbestemt leje
–
fremgår det i dag, at lejelovens kapitel 3 ikke kan fraviges, bortset fra
muligheder for fri lejefastsættelse, jf. § 54. Det betyder at § 41 uden en tilretning stadig ude-
lukker muligheden for at kunne indgå aftaler om nettoprisregulering. Men som følge af æn-
dringen af selvsamme lovs § 6, stk. 1, vil det fremgå, at det kan man godt.
Denne situation er uhensigtsmæssig og i øvrigt ikke på linje med hensigten bag hverken dette
lovforslag eller sammenskrivningen som sådan.
•
EjendomDanmark skal derfor anbefale, at § 41 præciseres således at det bliver helt
tydeligt og uden tvivl, at der kan aftales nettoprisindeksering i omkostningsbestemte
lejemål også efter sammenskrivningen. Dette kan f.eks. ske ved at anvende én af føl-
gende formuleringer:
§ 41. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Stk. 2. § 53, stk. 2 og stk. 3, og § 54 finder dog anvendelse.
Eller
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0024.png
3/4
§ 41. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Stk. 2. Det kan dog for lejemål, udlejet efter § 19, aftales, at lejen én gang årligt regu-
leres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. dog § 53, stk. 3. Leje-
forhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til leje-
ren.
Stk. 3. § 54 finder dog anvendelse.
Udgifter til forbrugsoplysninger (§ 1, nr. 3)
Social-, Bolig- og Ældreministeriet foreslår, at oplistningen af, hvilke udgifter en udlejer må
medtage i forbrugsregnskabet udvides med de månedlige udgifter som følge af energioplys-
ningsbekendtgørelsen.
EjendomDanmark vurderer, som indledningsvist anført, at dette er en tiltrængt og positiv til-
rettelse af lejelovgivningen. I en tid, hvor der er stort fokus på klima, herunder energibespa-
relser og forbrugeradfærd, må det dog forventes, at der jævnligt vil blive indført nye tiltag,
som kan have en afsmittende effekt på de udgifter, der med rette bør være indeholdt i et for-
brugsregnskab. Pt. vil fremtidige ændringer nødvendiggøre lovændringer før forbrugsregn-
skaberne kan tilpasses, hvilket er en forholdsvis besværlig proces.
•
EjendomDanmark skal derfor foreslå, at der indføjes en hjemmel i lejelovgivningen,
at ministeren kan udstede nærmere regler om, hvilke udgifter der kan medtages i
forbrugsregnskaber. Dette kan fx ske ved at tilføje følgende i LL § 81:
Social-, bolig- og ældreministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke udgifter
der må medtages i forbrugsregnskaber.
Bruttoetageareal (§ 2, nr. 4)
Social-, Bolig- og Ældreministeriet foreslår, at det i lov om boligforhold indskrives, at Social-
og Boligministeren kan fastsætte
”nærmere
regler om beregning af boligers og erhvervsloka-
lers bruttoetage-areal i henhold til denne lov”
(lovforslagets § 2, nr. 4, om indsættelse af en
ny § 101 a i lov om boligforhold). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at boligforholdslo-
ven ikke indeholder en sådan hjemmel og henviser i den forbindelse til dette lovforslags § 2,
nr. 5 (bemærkningernes side 10).
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en trykfejl, når der i bemærkningerne henvises
til lovforslagets § 2, nr. 5.
•
EjendomDanmark skal derfor foreslå, at fejlen rettes, så der i stedet henvises til § 2,
nr. 4.
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0025.png
4/4
Ikrafttrædelsesregler (§ 6)
Social-, Bolig- og Ældreministeriet foreslår, at ændringsloven skal træde i kraft den 1. januar
2024, mens de i stk. 2
opremsede bestemmelser ”finder anvendelse fra den 1. juli 2022.”
I
bemærkningerne til § 6 (bemærkningernes side 50) skriver ministeriet, at anvendelsen fra
den 1. juli 2022 foreslås
”for
at imødekomme negative konsekvenser af de utilsigtede æn-
dringer i retsstillingen, som blev
indført ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje…”.
Ministe-
riet skriver desuden:
”Bestemmelserne kan dog først håndhæves efter lovens ikrafttræ-
delse.”
EjendomDanmark vurderer, at ikrafttrædelsesbestemmelsen skal fortolkes i overensstem-
melsen med formålet, hvorefter det er hensigten at der skal sikres konsistens i retstilstanden,
uanset om et lejeforhold er indgået i juni 2022, i august 2023 eller i januar 2024. Formulerin-
gen omkring håndhævelsen efterlader dog en vis usikkerhed om ikrafttrædelsesreglernes på-
tænkte virkning.
•
EjendomDanmark skal derfor foreslå, at ministeriet i bemærkningerne præciserer,
evt. med et eksempel, at de i § 6, stk. 2 opremsede bestemmelser netop kommer til
at være gældende i lejekontrakter, der er indgået i perioden fra 1. juli 2022 og frem
til 1. januar 2024.
I EjendomDanmark håber vi, at disse bemærkninger kan bistå Social-, Bolig- og Ældreministe-
riet i det videre arbejde med at kvalitetssikre forslaget, og i det arbejde står EjendomDan-
mark naturligvis til rådighed.
Med venlig hilsen
Lena Hartmann
Juridisk direktør
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0026.png
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
J.nr. 2023-1728
23. august 2023
Juridisk direktør, cand.jur.
Lena Hartmann
+45 3148 4132
[email protected]
Bemærkninger til høring over forslag til ændring af lov om leje, lov om
boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til fejlrettelserne i lejelo-
ven, samt øvrige forslåede ændringer.
Da der er tale om et samlelovforslag indeholdende flere forskelligartede elementer, er vore
bemærkninger til lovforslaget for overblikkets skyld delt i to. Dette høringssvar indeholder
således alene kommentarer til den del af lovforslaget, der omhandler tilpasning af reglerne
for tilbudspligt; vore kommentarer til den del af lovforslaget, der omhandler fejlrettelser i le-
jeloven og muligheden for at få refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger,
findes i et særskilt høringssvar.
EjendomDanmark skal påpege følgende generelle forhold, der er relevante at overveje i rela-
tion til forslaget:
Samlelov, der bør deles i to
Lovforslaget omhandler overordnet set to ret forskellige elementer: Det ene er tekniske ret-
telser, der skal gøre op med en række fejl i den eksisterende lejelov, og som skyldes fejl i
sammenskrivningen af den daværende lejelov og den daværende boligreguleringslov, samt
øvrige konsekvensrettelser og tilpasninger til andet lovgivning (muligheden for refusion af
udlejers udgifter). Det andet er en udvidelse af tilbudspligten. Tilbudspligten er pr. definition
en lovhjemlet begrænsning af den private ejendomsret, hvorfor enhver udvidelse bør ske
med stor tilbageholdenhed. Og i erkendelse af dette indgrebs principielle karakter bør det
derfor også behandles i et separat lovforslag, således at indgrebet ikke behandles på samme
måde som de rent tekniske rettelser i lejeloven.
Udvidelser af tilbudspligten bør være nøje overvejet og begrundet
Tilbudspligten indskrænker den private ejendomsret. Udvides tilbudspligten, medfører det
dermed en yderligere begrænsning af ejerens rettigheder. Ejendomsretten er beskyttet ved
grundloven og begrænsninger heri skal derfor være yderst velbegrundet. Det betyder at
stramninger af tilbudspligten skal overvejes ganske nøje og holdes til et absolut minimum
–
set i forhold til formålet.
EjendomDanmark
Vester Farimagsgade 41
1606 København K
+45 33 12 03 30
www.ejd.dk
CVR-nr. 10 39 02 14
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2/4
At tilbudspligtsreglerne skal behandles varsomt og at de tolkes så indskrænkende som mu-
ligt, blev understreget af Højesteret ad flere omgange, herunder i sag 208/1992 (UfR
1993.868) og sag BS-30430/2019-HJR (UfR 2020.2342).
Det anføres i lovforslaget at den heri
foreslåede udvidelse af tilbudspligten skal ’lukke for
mu-
ligheden for omgåelse af tilbudspligten’. Ønsket herom er
ifølge bemærkningerne baseret på
én konkret sag, hvor en udlejer havde overdraget ejendommen til flere erhververe, hvilket
efter gældende lejelov ikke udløser tilbudspligt. Sagen har været forelagt Højesteret, som
netop vurderede, at der ikke var tale om omgåelse
–
men om en situation, der lå udenfor til-
budspligten.
EjendomDanmark skal derfor gøre opmærksom på, at den foreslåede ændring af tilbudsplig-
ten udgør en reel udvidelse, hvorefter tilbudspligten vil omfatte flere overdragelsessituatio-
ner end hidtil. Der er således ikke alene tale om at konkretisere gældende ret for
at lukke ’et
hul’ i lovgivningen.
Social- Bolig- og Ældreministeriet vurderer at der i den konkrete sag var
”tale
om en overdra-
gelse af ejendommene, som burde udløse tilbudspligt, idet der reelt finder et ejerskifte sted.
Det er således vanskeligt at begrunde, at der udløses tilbudspligt, hvis de pågældende ejen-
domme var blevet overdraget til én nye ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor ejen-
dommene blev erhvervet af tre nye ejere.”
(bemærkningernes side 20, pkt. 2.3.2.).
Da denne konkrete sag netop har været forelagt Højesteret, som har vurderet at der var tale
om en lovlig overdragelse der 1) ikke var omfattet af tilbudspligten og 2) ikke kunne anses
som omgåelse af tilbudspligten, mener EjendomDanmark at den foreslåede udvidelse ikke
står i proportion til formålet. Det kan ikke anses som en tilstrækkelig begrundelse for en
yderligere indskrænkning af ejendomsretten, at det er
’vanskeligt at begrunde, at situationen
ikke burde udløse
tilbudspligten’.
Risiko for utilsigtede følgevirkninger og manglende minoritetsbeskyttelse
I forarbejderne ses ikke konkret taget stilling til, hvorvidt den foreslåede udvidelse udeluk-
kende skal få betydning i den situation, hvor alene-ejer af en ejendom sælger denne til flere
købere, hvoraf ingen opnår majoritet, men hvor handlen sker på samme tidspunkt
–
eller om
den også skal få betydning for successive overdragelser eller i situationer hvor der er flere
ejere, hvoraf kun den ene ønsker at afstå sine stemmer.
EjendomDanmark skal derfor udtrykke bekymring for at den foreslåede udvidelse kan få util-
sigtede, yderligere konsekvenser og omfatte flere former for overdragelser end påtænkt.
Der ses især en risiko for at
reglen kan udløse ’tvangssalg’ hos minoritetsejere.
Efter EjendomDanmarks vurdering vil især generationsskifte i mindre familieejede ejendoms-
virksomheder kunne blive ramt af utilsigtede følgevirkninger, hvis de foreslåede, nye regler
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
3/4
vedtages. Et eksempel kunne være et lille ejendomsselskab, der indeholder to ejendomme,
og som ejes til 2/3-del af faren og 1/3 del af moren. Faren er syg og ønsker derfor at over-
drage sine andele med hhv. 1/3-del til hvert af sine to børn. Denne situation vil i dag ikke ud-
løse tilbudspligten
–
men kunne fremover være omfattet, da undtagelserne ved familieover-
dragelser, jf. LL § 198, stk. 2, nr. 2) jf. den tilhørende note 958 i Karnov forudsætter, at den
hidtidige ejer er en fysisk person og ikke en juridisk person.
I ovenover beskrevne eksempel, vil moren kunne blive tvunget til at sælge sin andel og bør-
nene vil ikke kunne overtage farens andele i ejendommen, såfremt lejerne vælger at benytte
sig af tilbudspligten.
•
EjendomDanmark skal derfor anbefale, at lovændringens følgevirkninger overvejes mere
nøje og at der konkretiseres, i hvilke situation tilbudspligten ikke skal udløses. Dette kan fx
sikres ved at tilføje yderligere undtagelser i § 198, stk. 2, der afskærmer fra utilsigtede føl-
gevirkninger, herunder ved at tilføje yderligere undtagelser i
§ 198, stk. 2, eksempelvis ved
at tilføje én af følgende formuleringer:
6) Når der afstås en majoritet af stemmer i selskabet og overdragelsen sker som led i et
generationsskifte i en familieejet virksomhed.
Eller
6) Når der afstås en majoritet af stemmer i selskabet og erhververen er ægtefælle eller er
beslægtet eller besvogret med den reelle ejer, der afstår sine stemmer i op- eller nedad-
gående linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende og deres børn.”
7) Når der afstås en majoritet af stemmer i selskabet og overdragelsen sker ved arv.
Praktiske udfordringer ved vurderingen
Hverken i loven eller i bemærkninger er der taget stilling til, hvordan det skal kontrolleres,
hvornår der er ”afstået en majoritet”. Der er især ikke taget højde for, hvordan successive
overdragelser skal behandles og om det er de almindelige forældelsesregler eller andre tids-
rammer der skal finde anvendelse ved vurderingen. Det kan give stor usikkerhed og gør det
svært at vurdere, om og hvornår tilbudspligten udløses.
EjendomDanmark ser også praktiske udfordringer i hvem og hvordan der skal kontrolleres
hvornår der er ”afstået en majoritet”.
EjendomDanmark skal derfor foreslå, at ministeriet præciserer, evt. med et eksempel, at til-
budspligten kun skal udløses i den situation, hvor den hidtidige ejer enten på én gang eller i
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
4/4
en naturlig sammenhæng afstår majoriteten af sine stemmer, men at usammenhængende,
successive overdragelser over en længere periode er undtaget.
Analyse af tilbudspligtsområde bør afventes
I Bygge- og Boligaftalen af 15. maj 2023,
var ”parterne enige
om, at der efter grundig dialog
med lejer- og udlejerorganisationer og inden udgangen af 2024, skal gennemføres en analyse
af, hvordan en mindre bureaukratisk, omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres. I
dag bruges der store ressourcer fra udlejers side på at gennemføre en tilbudspligt, som i den
form, den ligger i dag, sjældent resulterer i nye andelsboligforeninger.”
Nye og uklare regler om tilbudspligten vil efter al forventning medføre øget tidsforbrug og
øgede omkostninger ved ejendomshandler, da parterne netop er nødt til at afdække omfan-
get at tilbudspligtsreglerne. For at undgå yderligere benspænd og unødig brug af ressourcer,
er det EjendomDanmarks anbefaling, at ændringer af reglerne om tilbudspligten bør afvente
afslutningen af denne analyse, som netop har til formål at nedbringe bureaukrati og omkost-
ninger forbundet med tilbudspligten, som igennem årene har bevæget sig mere og mere væk
fra sit oprindelige formål og samtidigt vokset sig til en større og større administrativ byrde.
Skadevirkningen for lejere, der ifølge aftalen kun sjældent udnytter tilbudspligten, vil skulle
anses som meget begrænset og kan derfor begrunde at yderligere skærpelser af tilbudsplig-
ten hastes igennem. Derimod står en ikke uvæsentlig risiko og øget ressourceforbrug på ejer-
siden.
I EjendomDanmark håber vi, at disse bemærkninger kan bistå Social-, Bolig- og Ældreministe-
riet i det videre arbejde med at kvalitetssikre forslaget, og i det arbejde står EjendomDan-
mark naturligvis til rådighed.
Med venlig hilsen
Lena Hartmann
Juridisk direktør
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0030.png
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark
Århus, den 23. august 2023
Høringssvar til forslag til ændring lov om leje, lov om boligforhold, lov om leje af almene boliger og
forskellige andre love (Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger mv.)
På vegne af foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark skal jeg
hermed fremsætte følgende bemærkninger til forslaget:
Vi har ingen kommentarer til teksten i lovforslaget, men foreslår at det overvejes at foretage nogle yderligere
ændringer, der forekommer nødvendiggjort af sammenskrivningen af lejelovene.
Ad lejeloven
Da den ny lov ikke anvender begrebet ”egnede forbrugsmålere” foreslås for at undgå enhver tvivl herom i
relation til lejelovens kapitel 7 om forbrugsmåling, at det - måske som en generel bestemmelse - indføjes,
at alle forbrugsmålere skal være egnede og godkendte efter den til enhver tid gældende lovgivning herom.
I § 174, stk. 4, henvises til boligforholdslovens § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt. Der bør her rettelig henvises til
boligforholdslovens § 43, stk. 2, 2. og 3. pkt.
Tidligere var i lejeloven (§ 106, stk. 1, nr. 4) udtrykkeligt angivet, at huslejenævnet havde kompetence til at
tage stilling til tvister om tilbagebetaling af depositum. Denne ordlyd er udgået ved sammenskrivningen
uden intention om at ændre retstilstanden. Imidlertid er i praksis opstået en vis tvivl herom, hvorfor det
foreslås, at den klare hjemmel (gen)indskrives i lejelovens § 190.
Ad almenlejeloven
I lovens § 85, stk. 1, nr. 4, er henvist til boligforholdslovens § 87, stk. 7. Der bør rettelig henvises til
boligforholdslovens § 86, stk. 8.
Med venlig hilsen
p.f.v.
Hans Henrik Edlund
formand
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0031.png
Teknik- og Miljøforvaltningen
Teknik- og Miljøforvaltningens høringssvar til lov-
forslag om ændringer i lejelovgivningen
Social-, Bolig- og Ældreministeriet har den 27. juni 2023 sendt to ud-
kast til lovforslag i høring med frist for eventuelle bemærkninger den
23. august 2023.
1) Lovudkast om ændring af lov om leje, lov om boligforhold, lov
om leje af almene boliger og forskellige andre love.
2) Lovudkast om ændring af lov om boligforhold, som omhandler
udlejning af midlertidige ungdomsboliger.
04-07-2023
Sagsnummer i F2
2023 - 11423
Dokumentnummer i F2
95210
Sagsnummer i eDoc
2023-0286228
Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:
-
Genindførelse af hjemmel til arealbekendtgørelsen
Københavns Kommune er positiv over for, at der genindføres hjemmel
til arealbekendtgørelsen.
Det fremgår af bemærkningerne til ny § 101 a i lov om boligforhold, at
bestemmelsen uden indholdsmæssige ændringer viderefører den tidli-
gere gældende boligreguleringslovs 66 a, ligesom det er hensigten, at
bestemmelserne i den gældende bekendtgørelse videreføres i en ny
bekendtgørelse. Den foreslåede ændring har dermed som oplyst ikke til
hensigt at medføre ændringer i den gældende retsstilling.
Af arealbekendtgørelsens (bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983) § 1,
litra a, fremgår, at adgangsarealer til boliger og erhvervslokaler,
herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer m.v., fordeles for
en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og
erhvervslokaler (d.v.s. uanset disses størrelse). Ved »tilliggende«
forstås, at lokalet har dørforbindelse til adgangsarealet. For bygninger
med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og
erhvervslokaler, d.v.s. også på enheder i stueetagen.
Klima og Byudvikling
Københavns Kommune bemærker hertil, at ved sammenlægning af
boliger indgår således de adgangsgivende arealer, som efter
sammenlægningen bliver ligeligt fordelt på antallet af boliger og evt.
erhvervsenheder, der har adgang til de adgangsgivende arealer. Ved
sammenlægning af f.eks. to boliger bliver der færre enheder at fordele
disse arealer på, hvilket indebærer, at alle øvrige boliger og
Njalsgade 13
2300 København S
EAN-nummer
5798009809452
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2/3
erhvervsenheder med adgang til de samme adgangsarealer vil få en
større andel af dette areal, selvom der ikke sker nogen fysiske ændringer
for disse. Ved kommunens samtykke til sammenlægning af boliger efter
lov om boligforhold kap. I, vil konsekvenserne heraf derfor være, at det
beregnede areal stiger for alle boliger/erhvervsenheder i de berørte
opgange, og det kan efter omstændighederne forhindre fremtidige
ønsker om sammenlægning af boliger som følge af
arealbegrænsningen på 150 m².
Københavns Kommune kan oplyse, at vi siden den 1. juli 2020, har
behandlet sager om sammenlægning i overensstemmelse med
ministeriets fortolkning af arealbekendtgørelsen.
Københavns Kommune foreslår, at en ny bekendtgørelse udformes
således, at sammenlægning af boliger ikke påvirker de øvrige boligers
arealopgørelse.
Det kan tilføjes, at problematikken med arealbekendtgørelsen tidligere
er blevet forelagt Indenrigs- og Boligministeriet, og at ministeriet i et
svar fra den 26. juni 2021 har oplyst, at de vil tage spørgsmålet om en
eventuel ændring af arealbekendtgørelsen op til fornyet overvejelse, jf.
vedhæftede svar (Bilag 1).
-
Udlejning af midlertidige ustøttede private ungdomsboliger i
stueetagen
Til ny § 12 g i lov om boligforhold om ’studieaktive eller uddannelsessø-
gende’ bemærkes, at det er sædvanlig praksis at benævne målgruppen
’uddannelsessøgende’, som omfatter både aktive
studerende og op-
tagne på et studium.
Når man læser § 12 g står det efter kommunens vurdering ikke klart, om
kommunen skal føre kontrol af, at boligen udlejes efter de opstillede kri-
terier. Kommunen ser gerne en præcisering heraf i bestemmelsen.
Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at der ikke kan gives en ge-
nerel definition for, hvornår en person har varigt nedsat fysisk funktions-
evne som følge af manglende eller nedsat gangfunktion. Udlejeren må
foretage en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde af, om betingel-
serne for at få tilbudt boligen forud for andre er opfyldt. En lægeerklæ-
ring kan indgå i udlejerens vurdering.
Kommunen er bekymret for, at helbredsoplysninger, som kan have be-
tydning for vurderingen af om betingelserne er opfyldt, og som derfor
er væsentlige for vurderingen af om personen skal have tildelt boligen,
kan tilgå udlejer. Kommunen skal desuden bemærke, at en udlejer for-
mentlig ikke har de nødvendige forudsætninger for at vurdere graden
af nedsat gangfunktion hos ansøgerne.
Københavns Kommune har tidligere, i kommunens høringssvar af 16.
juni 2023 til Plan- og Landdistriktsstyrelsen til lovforslag om ændring af
lov om planlægning mv. (herunder planlægning for ungdomsboliger til
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
3/3
studerende, ny § 15, stk. 2, nr. 8 i planloven med tilhørende forslag til
ændring af lov om boligforhold og lejeloven), fremsat bemærkninger til
ny § 12 b og ny § 12 e, stk. 1 i lov om boligforhold samt ny § 171, stk. 3 i
lejeloven.
Der henvises i det hele til det på side 5 anførte i vedlagte høringssvar af
16. juni 2023 fra Københavns Kommune (Bilag 2).
Københavns Kommune anmoder i overensstemmelse med ovennævnte
høringssvar om en præcisering i bemærkningerne alternativt en vejled-
ning om hvordan kommunerne forventes at administrere de nye be-
stemmelser om midlertidige ustøttede private ungdomsboliger.
Kommunen bemærker i forhold til lovforslagets § 11, stk. 4 og 5, at der
må være tale om en fejl, idet § 11 hører til anden lovgivning; lov nr. 221 af
3. marts 2015 om ændring af lov om planlægning og lov om almene bo-
liger m.v. (Blandet boligsammensætning), som ændret ved § 4 i lov nr.
888 af 21. juni 2022, og ikke er en bestemmelse i lov om boligforhold.
I stk. 5 er det foreslået, at § 12 g, også skal finde anvendelse ved udlej-
ning af midlertidige ustøttede private ungdomsboliger, som har fået
byggetilladelse efter den 1. januar 2024.
Det fremgår af bemærkningerne, at bestemmelsen i stk. 5 vil indebære,
at hvis der i medfør af en lokalplan vedtaget før lovens ikrafttræden er
åbnet mulighed for etablering af midlertidige ungdomsboliger, så vil
udlejningen skulle ske under iagttagelse af § 12 g i lov om boligforhold,
som affattet ved lovforslagets § 3, nr. 1. Dette vil således kunne være til-
fældet, hvis der før den 1. januar 2024 er givet dispensation i medfør af
gældende planlovs § 19, stk. 1.
I forhold til ikrafttrædelsesbestemmelsen skal kommunen bemærke i
forhold til stk. 5, at der efter vores opfattelse ikke på dispensationstids-
punktet (dvs. før 1. januar 2024) har været hjemmel til at planlægge for
ungdomsboliger til studerende, hvilket den foreslåede bestemmelse
ikke vurderes at tage højde for.
Københavns Kommune bemærker, at de foreslåede ændringer for så
vidt angår private ungdomsboliger kan blive en ressourcekrævende op-
gave, og at de foreslåede ændringer ikke gør det mere attraktivt for en
bygherre, at etablere private ustøttede ungdomsboliger.
Københavns Kommune bemærker desuden i forhold til de økonomiske
konsekvenser, at det er vanskeligt at vurdere de afledte kommunale
merudgifter men at det er vores vurdering, at merudgifterne er sat alt
for lavt. Dette underbygges af, at der i Københavns Kommune gennem-
snitligt i 2021 og 2022 er givet byggetilladelse til omkring 1000 ustøt-
tede private ungdomsboliger pr. år.
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0034.png
Vestre Landsret
Præsidenten
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
Sendt pr. mail til
[email protected]
og
[email protected]
Sagsbehandler: Lars B Olesen
28. juni 2023
J.nr.: 23/36596-2
Social-, Bolig- og Ældreministeriet har ved brev af 27. juni 2023 (sagsnr. 2023-1728) anmodet om
eventuelle bemærkninger til høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om
boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love (Refusion af udlejers udgifter til
månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og
tilbudspligt m.v.).
I den anledning skal jeg meddele, at landsretten ikke ønsker at udtale sig om udkastet.
Med venlig hilsen
Jens Røn
Vestre Landsret • Asmildklostervej 21 • 8800 Viborg • Telefon 99 68 80 00 • [email protected]
CVR-NR. 21659509 • EAN. NR. 5798000161221
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778462_0035.png
Østre Landsret
Præsidenten
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
Sendt på mail til
[email protected]
og [email protected]
28. juni 2023
J.nr.: 23/36658-2
Sagsbehandler: Rikke Søndergaard
Larsen
Social-, Bolig- og Ældreministeriet har ved brev af 27. juni 2023 (sagsnr. 2023-1728) anmodet om
eventuelle bemærkninger til lovudkast om ændring af lov om leje, lov om boligforhold, lov om leje af
almene boliger og forskellige andre love (Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger,
rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og tilbudspligt m.v.).
I den anledning skal jeg meddele, at landsretten ikke ønsker at udtale sig om udkastet.
Med venlig hilsen
Carsten Kristian Vollmer
Ellen Busck Porsbo
Østre Landsrets Plads 1, 2150 Nordhavn • Tlf. 99 68 62 00 • Mail: [email protected] • Hjemmeside: www.oestrelandsret.dk
cvr. 21659509 (SE 67765516) • EAN 5798000161214