Boligudvalget 2023-24
L 76 Bilag 1
Offentligt
2778461_0001.png
Sagsnr.
2023 - 1728
Doknr.
Dato
26-10-2023
Høringsnotat til forslag til lov om ændring af lov om leje,
lov om boligforhold, lov om leje af almene boliger og
forskellige andre love (Refusion af udlejers udgifter til
månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen og tilbudspligt.)
1. Hørte myndigheder og organisationer
Udkast til lovforslaget har været i høring i perioden den 27. juni 2023 til 23.
august 2023.
Lovforslaget har været sendt i høring hos: Advokatsamfundet,
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL - Danmarks Almene
Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, CPH
Village, Danmarks Lejerforeninger, DI Byggeri, Dansk
Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Danske Lejere, Danske
Regioner, Danske Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Den Danske
Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans
Danmark, Forsikring og Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Lejernes Hus,
Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes Retshjælp, Præsidenten for
Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret og Statens
Byggeforskningsinstitut under Aalborg Universitet.
Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.
2. Modtagne høringssvar
Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:
Advokat Anders Lindquist, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation,
Danske Advokater, Danske Lejere, Danske Udlejere, DI Byggeri, Dansk
Ejendomsmæglerforening, EjendomDanmark, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Københavns Kommune, Præsidenten for
Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.
Præsidenten for Vestre Landsret og præsidenten for Østre Landsret ønsker
ikke at udtale sig om lovudkastet.
Alle høringssvar offentliggøres på høringsportalen.
I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene.
Ministeriet har i høringsnotatet alene forholdt sig til de af høringsparterne
afgivne bemærkninger, som vedrører de ændringer, som er indeholdt i
lovforslaget.
3. Ændringer på baggrund af høringen
De modtagne høringssvar har givet anledning til følgende ændringer i
lovforslaget i forhold til det udkast, der har været i høring:
1
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778461_0002.png
•
Lovforslaget er tilført flere ændringer som følge af, at høringsparter har
peget på flere fejl i sammenskrivningen, end ministeriet hidtil har haft
kendskab til.
De forslag til lovbestemmelser, som har til formål at rette op på fejl begået i
forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen, tillægges ikke
tilbagevirkende kraft. Dog tillægges forslaget, som vedrører indsættelse af
hjemmel i lejeloven til at aftale regulering efter stigningerne i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks, tilbagevirkende kraft fra den 1. juli 2022, hvor
den nye lejelov og lov om boligforhold trådte i kraft.
Der er udover ovenstående foretaget mindre ændringer i bemærkningerne
til lovforslaget.
•
•
4. Bemærkninger til lovforslaget
Generelt til lovforslaget
Danske Udlejere og EjendomDanmark
ser positivt på, at ministeriet følger op
på de fejl, der var en følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen, ligesom
man anerkender, at udlejer kan få refunderet de udgifter, der er forbundet med
månedlige forbrugsmålinger.
EjendomDanmark
finder, at lovforslaget overordnet set omhandler to ret
forskellige elementer, hvorfor det bør opdeles, således at rettelserne til
sammenskrivningen indeholdes i det ene lovforslag og tilbudspligten i et andet
lovforslag.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at man har fundet det
hensigtsmæssigt at lade begge dele indgå i ét lovforslag, idet både beslutning
om en genfremsættelse af de dele af lovforslaget, som blev fremsat efteråret
2022, og forslaget om at ændre tilbudspligtsreglerne udspringer af den politiske
aftale af 15. maj 2023 om Bygge- og Boligpolitiske indsatser.
Rettelser til sammenskrivningen
Lovforslagets § 1, nr. 1, om nettoprisregulering af huslejer
Danske Advokater og EjendomDanmark
bemærker, at lovforslaget savner en
præcisering af ikrafttrædelsesreglerne for så vidt angår de bestemmelser, som
skal rette op på fejl som følge af sammenskrivningen, herunder især den
manglende hjemmel til at nettoprisregulere visse huslejer.
Danske Advokater
finder, at det er uklart, om den nu foreslåede regulering
omfatter lejeaftaler indgået før den 1. juli 2022, og lejeaftaler, som er indgået
efter den 1. juli 2022, og som er ophørt inden ændringslovens ikrafttræden.
DI Byggeri
bemærker, at der kan være behov for i lovforslagets bemærkninger
at klargøre retsstillingen i forhold til den foreslåede bestemmelse, der
(gen)indfører mulighed for at regulere huslejer efter udviklingen i
nettoprisindeks. Det bør således tydeliggøres, hvornår udlejer kan foretage
regulering og for hvilken periode.
Danske Lejere
peger endvidere på, at det forhold, at dele af lovforslaget
foreslås at skulle have tilbagevirkende kraft, vil kunne give anledning til
problemer fremadrettet.
EjendomDanmark
bemærker, at det i forbindelse med den foreslåede ændring
af lejelovens § 6 er nødvendigt at præcisere lejelovens § 41, således at det
tydeligt fremgår, at der er mulighed for at aftale nettoprisindeksering af
omkostningsbestemte huslejer.
2
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778461_0003.png
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at den foreslåede
rettelse om regulering efter nettoprisindeks ikke har betydning for lejeaftaler,
som blev indgået før den 1. juli 2022, det vil sige, forud for ikrafttræden af den
sammenskrevne lejelovgivning. Disse lejeaftaler blev indgået på et tidspunkt,
hvor der efter de gældende regler var lovlig adgang til at regulere huslejer i
omkostningsbestemte og gennemgribende forbedrede lejemål efter udviklingen
i nettoprisindekset.
Det bemærkes endvidere, at den bestemmelse, som retter op på fejlen i § 6,
tillægges tilbagevirkende kraft. Dette er i overensstemmelse med den brede
politiske aftale om Bygge- og boligpolitiske indsatser, som blev indgået den 15.
maj 2023. Ifølge aftalen er parterne enige om at genfremsætte lovforslaget,
som det blev fremsat i oktober måned 2022.
Det er på den baggrund ministeriets opfattelse, at dette i praksis og i forhold til
nettoprisregulering af huslejer skal forstås således, at udlejerne gyldigt i
perioden fra den 1. juli 2022, hvor den ny lejelov trådte i kraft og indtil det nu
omhandlede lovforslag træder i kraft, har kunnet indsætte vilkår om regulering
af huslejen efter nettoprisindeks én gang om året. Udlejeren har imidlertid ikke
kunnet foretage en regulering af lejen i perioden. Når lovforslaget er vedtaget
og trådt i kraft, vil udlejeren kunne foretage en årlig regulering af lejen efter
udviklingen i nettoprisindekset. Denne regulering vil efter ministeriets opfattelse
kunne tage udgangspunkt i lejen, som den ville være reguleret op til ved
udløbet af perioden 1. juni 2022 til den 1. januar 2024.
Der indsættes i lovforslaget et eksempel på, hvorledes problemstillingen skal
håndteres i praksis.
Det bemærkes endvidere, at der ikke vurderes at være behov for at ændre
lejelovens § 41. Det er med den afsagte dom fastlagt, at det i lejeaftaler
omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje er muligt at aftale
regulering af lejen efter nettoprisindeks. Der er således ikke tale om en
fravigelse af reglerne om omkostningsbestemt husleje, men snarere et område,
som ikke er reguleret i reglerne om omkostningsbestemt husleje. Ministeriet
finder derfor ikke, at den foreslåede præcisering er nødvendig, og ministeriet
kan ikke imødekomme forslaget.
Danske Lejere
peger mere generelt på nogle uhensigtsmæssigheder i flere af
lejereguleringsreglerne, herunder stilles spørgsmålstegn ved muligheden for at
regulere omkostningsbestemte huslejer efter udviklingen i nettoprisindekset,
ligesom der ønskes nogle præciseringer i forhold til, hvad der er skatter og
afgifter.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at den i lovforslagets §
1, nr. 1, foreslåede bestemmelse, alene har til formål at sikre, at den
retstilstand, som der var på området forud for sammenskrivningen genindføres.
Det er ikke hensigten med dette lovforslag at foretage indholdsmæssige
ændringer i lejereguleringsbestemmelserne.
Øvrige rettelser til sammenskrivningen
Danske Advokater
peger på, at det er uklart, hvordan retsstillingen er mellem
videregående lejerettigheder og andre rettigheder i fast ejendom skal løses for
de rettigheders vedkommende, som er stiftet og eventuelt tinglyst i perioden fra
1. juli 2022 til lovens ikrafttræden.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at der med lovforslaget
søges rettet op på en fejl i lejelovens § 17, stk. 3. Forud for
sammenskrivningen var bestemmelsen formuleret som følger: ”En lejer, der
ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed
eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer
størst mulige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved
3
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778461_0004.png
aftalens anmeldelse til tinglysning.”. Ved en fejl blev 2. pkt. i den nævnte
bestemmelse ikke videreført i lejeloven efter sammenskrivningen.
Det er ministeriets opfattelse, at den nævnte bestemmelse alene har til formål
at sikre, at lejere er opmærksomme på, at videregående rettigheder skal
tinglyses for at opnå tingsretlig beskyttelse. Prioritetsstillingen følger den
tinglysningsmæssige prioritetsstilling.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
vil præcisere bemærkningerne til
bestemmelsen, således at det klargøres, at prioritetsstillingen for
lejerettigheder aftalt efter ikrafttræden af sammenskrivningen afklares efter
tinglysningslovens bestemmelser, således at tinglysningen er afgørende.
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen
har ikke kommentarer til teksten i
lovforslaget, men foreslår 4 ændringer til lovforslaget, som forekommer
nødvendiggjort af sammenskrivningen af lejelovgivningen. De to af forslagene
vedrører forkerte paragrafhenvisninger, mens de to øvrige forslag peger på et
behov for at præcisere lovteksten, således at det tydeligt fremgår, at der med
sammenskrivningen ikke er ændret i retstilstanden. Det præciseres således i
lovteksten, at der skal være tale om ”egnede” forbrugsmålere, samt at
huslejenævnet har kompetence til at behandle tvister om tilbagebetaling af
depositum.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at man er enig i, at deri
de nævnte tilfælde er tale om forkerte paragrafhenvisninger og behov for at
præcisere lovteksten de nævnte steder. Lovforslaget ændres således i
overensstemmelse med det foreslåede.
Advokat Anders Lindquist
bemærker, at der formentlig er tale om en fejl i
forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen, når den procedure,
som var foreskrevet i de tidligere gældende regler i boligreguleringslovens §
27, ikke er videreført i den nye lejelov.
Advokat Anders Lindquist
foreslår på
den baggrund, at enten lovbestemmelsen eller forarbejderne præciseres.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at det i forbindelse med
sammenskrivningen vurderedes, at det ville være hensigtsmæssigt at forenkle
de formelle regler for varsling m.v. af forbedringsforhøjelser i regulerede
kommuner, således at processen for varsling m.v., nu er ens i regulerede og
uregulerede kommuner.
Forud for sammenskrivningen var der i regulerede kommuner et krav om, at i
ejendomme med beboerrepræsentation, skulle krav om lejeforhøjelse som
følge af forbedringer fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes
forhøjet. Senest 7 dage før varslingen til lejerne skulle udlejeren varsle
beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Først når
beboerrepræsentationen havde meddelt, at de ikke ville gøre indsigelse mod
lejeforhøjelsen, kunne den enkelte lejer indbringe spørgsmålet om
lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet.
Som den nu gældende bestemmelse i lejelovens § 130 er formuleret, er der
ikke længere krav om særskilt fremsendelse af varslingen om lejeforhøjelse til
beboerrepræsentationen. Der er tale om en ændring, som har styrket den
enkelte lejers mulighed for at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen. Som det
fremgår af lejelovens § 130, stk. 5, 2. pkt., er der fortsat mulighed for, at
beboerrepræsentanterne kan gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse på
samtlige lejeres vegne.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
finder på den baggrund ikke anledning til at
ændre i lejelovens § 130. Der gøres endvidere opmærksom på, at det ikke
efter et lovforslags vedtagelse er muligt at ændre i lovforslagets forarbejder.
4
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778461_0005.png
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal samlet i forhold til rettelserne til
sammenskrivningen bemærke, at ikrafttrædelsesbestemmelsen i lovudkastet
vil blive ændret, således at forslaget vedrørende regulering efter stigningerne i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks tillægges tilbagevirkende kraft.
Tilbudspligt
Generelle bemærkninger om tilbudspligten
Danske Udlejere
opfordrer endvidere til, at man vender tilbage til de regler om
tilbudspligt, som blev indført ved en lovændring i 1975.
Dansk Ejendomsmæglerforening
finder, at der er behov for større overvejelser
om tilbudspligten.
EjendomDanmark
påpeger, at tilbudspligten indskrænker den private
ejendomsret, og begrænsninger heri skal derfor være yderst velbegrundet,
hvilket betyder, at stramninger af tilbudspligten skal overvejes nøje og holdes til
et absolut minimum
–
set i forhold til formålet.
EjendomDanmark
er endvidere
bekymret for, om den foreslåede udvidelse af reglerne kan få utilsigtede,
yderligere konsekvenser og omfatte flere former for overdragelser end
påtænkt. Der ses især en risiko for, at reglen kan udløse ”tvangssalg”
hos
minoritetsejere, hvorfor der kan være behov for at konkretisere tilfælde, hvor
bestemmelsen ikke skal finde anvendelse. Endelig peger
EjendomDanmark
på,
at der er nogle praktiske udfordringer forbundet med den foreslåede
bestemmelse.
EjendomDanmark
anfører afslutningsvis i forhold til
tilbudspligten, at den foreslåede skærpelse af tilbudspligten bør afvente
afslutningen af den analyse af området, som skal gennemføres.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil oplyse, at det fremgår af den
politiske aftale af 15. maj 2023 om Bygge- og Boligpolitiske indsatser, at der
inden udgangen af 2024 ”efter grundig dialog med lejer-
og
udlejerorganisationer” skal gennemføres en analyse af tilbudspligtsreglerne. De
indsendte bemærkninger til ordningen vil kunne indgå i dette arbejde.
Ministeriet skal endvidere bemærke, at det er som følge af samme politiske
aftale, at der gennemføres den her omhandlede ændring af
tilbudspligtsreglerne. Ministeriet finder, at den foreslåede bestemmelse er i
overensstemmelse med den politiske aftale. Ministeriet har dog samtidig
forståelse for, at der kan være behov for en yderligere granskning af, om der er
behov for tilføjelser eller undtagelser fra reglerne om tilbudspligt, men finder, at
sådanne overvejelser bør indgå i analysen af tilbudspligtsreglerne, der som
ovenfor nævnt vil blive igangsat og gennemført inden udgangen af 2024.
Den foreslåede ændring i tilbudspligtsreglerne
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF)
bakker op om, at den
foreslåede ændring af lejelovens § 198 lukker et hul i tilbudspligten.
ABF
finder
imidlertid, at der kan være behov for at omgå tilbudspligten i andre tilfælde, fx
ved at benytte holdingselskaber.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
skal hertil bemærke, at man i ministeriet er
opmærksom på, at der er et behov for at se nærmere på lejelovens regler om
tilbudspligt. Dette er blandt andet baggrunden for, at der i aftalen af 15. maj
2023 om Bygge- og Boligpolitiske indsatser er indeholdt flere initiativer i forhold
til tilbudspligten. Det fremgår således af aftalen, at der udover at gennemføre
den ændring af lejelovens § 198, som er indeholdt i nærværende lovforslag,
skal der inden udgangen af 2024 gennemføres en analyse af tilbudspligten.
Det vurderes, at det vil være hensigtsmæssigt at lade eventuelle overvejelser
om at ændre i reglerne om, hvornår der sker en ”overdragelse” af
ejendommen, indgå i dette arbejde.
5
 L 76 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2778461_0006.png
Danske Advokater
bemærker, at det ikke er rigtigt, når ministeriet i
bemærkningerne til den foreslåede ændring i lejelovens § 198 om tilbudspligt
skriver, at man med forslaget ”søger at begrænse omgåelse af bestemmelsen”,
da Højesteret i den dom (Carlsbergdommen), ministeriet henviser til i
bemærkningerne til forslaget, ikke finder, at der er tale om omgåelse i den i
dommen omhandlede retshandel.
Danske Advokater
bemærker endvidere, at
det vil mere korrekt at anvende begrebet ”overdragelse” i stedet for ”afståelse” i
lovbestemmelsen.
Danske Udlejere og Dansk Ejendomsmæglerforening
bemærker, at det er
forkert at bruge ordet ”omgåelse” i forbindelse med forslagets bemærkninger til
bestemmelsen om tilbudspligt.
Dansk Ejendomsmæglerforening
opfordrer til, at ingen, der aktuelt ejer en
udlejningsejendom, bliver omfattet af den ændring af tilbudspligtsreglerne, som
indføres med lovforslaget.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
er umiddelbart indstillet på at ændre i
ordlyden af lejelovens § 198, så ”ordet ”afstås” erstattes med ”overdrages”.
Ministeriet er endvidere indstillet på at ændre formuleringen i bemærkningerne
til bestemmelsen, således at ordet ”omgåelse” ikke anvendes.
Ministeriet finder
endelig ikke, at der kan peges på et behov for at undtage nuværende ejere af
udlejningsejendomme fra den foreslåede regel om tilbudspligt.
6