Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24, Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24, Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24
L 62 Bilag 1, L 62 A Bilag 1, L 62 B Bilag 1
Offentligt
2771103_0001.png
-- AKT 743206 -- BILAG 1 -- [ Høringssvar Danske Advokater vedr ungdomsboliger ] --
Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24,Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24,Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24
Offentligt
Social- Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K.
Sendt til:
[email protected]
med kopi til
[email protected]
Vesterbrogade 32
1620 København V
Telefon 33 43 70 00
[email protected]
www.danskeadvokater.dk
Dok.nr.
D-2023-030609
Dato 23. august 2023
Høringssvar over udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om
boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love
(Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, rettelser
som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og tilbudspligt m.v.)
(Sagsnr. 2023-1728)
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar
er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for fast ejendom.
Overordnede bemærkninger
Formålet med lovforslaget er at udmønte de dele af den politiske aftale om bygge- og
boligpolitiske indsatser af 15.maj 2023, som vedrører lejelovgivningen. Lovforslaget
indeholder dels en genfremsættelse af et lovforslag om justering af udgifter, som kan
medtages i forbrugsregnskabet samt rettelser som følge af fejl i forbindelse med
sammenskrivning af lejelovgivningen, som tidligere har været i høring. Derudover
indeholder forslaget en ændring af lejeloven som sikrer, at der udløses tilbudspligt
når der afstås en majoritet af stemmer i de selskaber, der ejer de ejendomme, som
overdrages. Endelig indeholder lovforslaget regler om udlejning af midlertidige
ungdomsboliger.
Danske Advokater finder særligt anledning til at fremhæve nedenstående
bemærkninger, som gennemgås mere detaljeret under ”Bemærkninger til de enkelte
bestemmelser/løsningsforslag”:
1) Vedrørende bidrag til lov om ændring af planlægning og forskellige andre
love (Rækkefølge for udlejning af midlertidige ungdomsboliger).
Danske Advokater anser, at bemærkningerne til og begrundelsen for
ændringerne ikke giver mening og ikke udgør nogen begrundelse for
forslaget. Samlet set er lovforslaget en nyskabelse, som efterlader en lang
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2771103_0002.png
række ubesvarede spørgsmål. Der er endvidere, efter Danske Advokaters
opfattelse,
lagt op til et ikke ubetydeligt indgreb i den private ejendomsret.
Det må derfor anses for betænkeligt at vedtage lovforslaget på det
foreliggende grundlag.
2) Forslag til ændring af lov om leje m.v., lov om almene boliger og forskellige
andre love
Forslagets § 1 nr.1. Ændring af lejelovens § 6. stk.1. 2. pkt.
Med denne rettelse genindføres retten til at nettoprisindeksere
omkostningsbestemt leje og lejen i gennemgribende moderniserede lejemål
som ved en fejl var udgået ved sammenskrivningen af lejelovgivningen, men
en række
særdeles praktiske forhold er ikke omtalt i bemærkningerne til
ikrafttrædelsesbestemmelsen i ændringsloven, selvom det netop er de
problemer som ikrafttrædelsesbestemmelsen retter sig imod og skal løse.
3) Forslagets § 1 nr. 8. Forslag om ændring af lejelovens § 198 stk 1. 2. pkt.
Skærpelse af tilbudspligt.
Forslaget er bl.a. begrundet med at ” det [er] i praksis konstateret, at det er
muligt at omgå reglerne om tilbudspligt.”
Det fremgår imidlertid af Højesterets begrundelse i U 2020.2023 H at man
netop har taget stilling til omgåelsessynspunktet, hvilket man også gjorde
allerede ved afgørelsen fra 1993.808. Reglen i lejelovens § 198 kan herefter
ikke fortolkes ud over sin ordlyd uden sikre holdepunkter. Det er derfor,
efter Danske Advokaters opfattelse, en juridisk misforståelse, og vildledende,
at ministeriet i bemærkningerne fremhæver, at man søger at begrænse
omgåelse af bestemmelsen med det stillede forslag. Der er jo netop ingen
omgåelse. Der kan derfor heller ikke argumenteres for, at der i den situation
” faktisk” sker et ejerskifte. Det gør der ikke. Så det der bliver tilbage af
begrundelse for forslaget, er efter vor vurdering et politisk (?) ønske om at
udvide området for tilbudspligt. Endelig indebærer formuleringen af
forslaget en række uklarheder som giver anledning til fortolkningsmæssig
tvivl.
Bemærkninger til de enkelte bestemmelser/løsningsforslag:
Vedrørende bidrag til lov om ændring af planlægning og forskellige andre love
(Rækkefølge for udlejning af midlertidige ungdomsboliger).
Resume:
Ved dette lovforslag regulerer man nu privat opførte, ustøttede ungdomsboliger så de
på en lang række punkter skal følge samme regler som udlejning af ungdomsboliger i
støttet byggeri.
Forslaget fremsættes som led i et forslag om ændring af planloven, hvor
kommunerne får mulighed for at planlægge for private ungdomsboliger.
2/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Bemærkninger:
Udlejning af ungdomsboliger opført uden støtte (private ungdomsboliger) er i dag
omfattet af lov om leje og lov om boligforhold. Ungdomsboliger er ikke en særskilt
reguleret lejeretlig enhed men er omfattet af den almindelige lejelovgivning.
Ungdomsboliger er i praksis små beboelseslejligheder, der opføres med eget køkken,
bad og toilet og er derfor lejeretligt en beboelseslejlighed udelukkende til beboelse
omfattet af lov om leje og lov om boligforhold. Offentlig bestemt anvisning af private
lejligheder til udlejning kan kun ske på frivillig basis efter reglerne om
anvisningsaftaler mellem udlejere og kommuner efter lov om boligforhold kapitel 7.
Lejefastsættelsen følger reglerne i lejeloven om lejefastsættelse i private lejeboliger og
lejeforholdet kan og skal ikke opsiges fordi en lejer har afsluttet sin uddannelse.
Støttede ungdomsboliger kan opføres efter almenboligloven eller efter lov om
støttede private ungdomsboliger.
Almene ungdomsboliger skal udlejes til unge uddannelsessøgende og andre unge
med et særligt behov derfor. Almene ungdomsboliger skal til stadighed udlejes til den
berettigede personkreds, herunder studieaktive uddannelsessøgende. Lejen
fastsættes som balanceleje efter almenlejeloven. Opsigelse sker efter almenlejelovens
bestemmelser. Herefter skal opsigelse normalt ske, når en uddannelsessøgende har
fuldført sit studie. Almene ungdomsboliger modtager normalt støtte i form af et
ungdomsboligbidrag som medgår til nedsættelse af huslejen til den berettigede
personkreds.
Efter lov om støttede private ungdomsboliger (ungdomsboligloven) kan der ydes
støtte til opførelse af private ungdomsboliger med op til halvdelen af den
gennemsnitlige anskaffelsesudgift for en almen ungdomsbolig. Boligerne skal udlejes
til unge uddannelsessøgende. Udlejer skal sikre, at boliger udlejes til målgruppen.
Såfremt lejers uddannelse er afsluttet, er udlejer forpligtet til at opsige lejer.
Udlejeren skal indgå aftale om, at der skal ske fælles anvisning af lejere til mindst 80
% af de ledige boliger pr. år. Lejeniveauet skal svare til lejeniveauet for almene
ungdomsboliger. Lejen kan reguleres efter nettoprisindekset. Ved udlejning mere
end 20 år efter ibrugtagning overgår lejefastsættelsen til den almindelige
lejelovgivning.
Der er således i dag stor reguleringsmæssig og økonomisk forskel på at opføre
private, ustøttede ”ungdomsboliger”, som i virkeligheden er private lejeboliger,
målrettet unge uddannelsessøgende, og så opføre støttede ungdomsboliger enten
som almene boliger eller støttede ungdomsboliger efter ungdomsboligloven.
Med lovforslaget foreslår man et nyt kapitel 1a i lov om boligforhold, som skal
regulere private ungdomsboliger.
Herved forstås, efter forslaget, boliger som opføres med henblik på udlejning til unge
studerende, og som ikke er støttede. Med forslaget indføres en regulering af
udlejning til målgruppen unge studerende, pligt til at opsige lejemålet ved afslutning
af studier, pligt til at undersøge for studieaktivitet samt ret til anvisning af boliger til
målgruppen sådan som det også gælder for støttede ungdomsboliger. Herudover
foreslås at midlertidige private ungdomsboliger som opføres i stueetagen, skal sikre
at disse lejemål først og fremmest udlejes til studerende med varigt nedsat fysisk
funktionsevne som følge af manglende eller nedsat gangfunktion, dernæst pårørende
dertil og ellers almindelige studerende.
3/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Lovforslaget skal have virkning for ungdomsboliger opført på grundlag en godkendt
plan til opførelse af ungdomsboliger efter 1.1.24.
Efter lovforslaget indebærer det ingen forøgede administrative byrder for
erhvervslivet.
Begrundelsen for denne indgående regulering af private ungdomsboliger er efter
forslaget, at ” der kan være risiko for, at private ejere af ustøttede ungdomsboliger,
som i forbindelse med opførelse af ungdomsboliger skal opfylde lempeligere krav
vedrørende parkeringspladser og lysforhold, efter ibrugtagning af ejendommen
udlejer boligerne til ikke-studerende
eller sælger disse som ejerboliger”.
Med forslaget til kapitel 1a foretages der et principskifte i forhold til regulering af
privat udlejningsbyggeri.
Hvor kommunen i dag kun kan anvise private lejligheder efter der er indgået frivillig
aftale herom med udlejer efter lov om boligforhold kapitel 7, overfører man med
dette forslag nu ret og pligt til at varetage udlejning efter reglerne til
kommunalbestyrelsen såfremt byggeriet er opført uden støtte, men efter et
plangrundlag til private ungdomsboliger. Foruden at forøge udlejers administrative
byrder i væsentligt omfang, fratager man med anvisningspligten udlejeren retten til
at bestemme over udlejningen af ejendommen.
Bemærkningerne til og begrundelsen for ændringerne giver efter Danske Advokaters
opfattelse ingen mening og udgør ikke nogen begrundelse for forslaget og
kommenteres nærmere her.
Der er i dag ikke nogen definition af ” private ungdomsboliger”. Private boliger som
udlejes til unge, reguleres i dag alene efter lejeloven og den almindelige
ejendomslovgivning. Der findes således ikke i dag nogen privat pendant til almene
ungdomsboliger eller støttede ungdomsboliger, i forhold til definition af
maksimumsstørrelse, udstyr og lign. Tanken er måske den, at det plangrundlag man
søger byggetilladelse til, fremover skal være afgørende for ejendommens lejeretlige
status i forhold til dette nye kapitel 1a i lov om boligforhold, hvorved man gør et
betydeligt indgreb i udlejerens private ejendomsret. Koblingen mellem planlægning
for ” private ungdomsboliger” og udlejning af fast ejendom savner enhver
begrundelse og er en nyskabelse. Hertil kommer at
det efterlader disse ” private
ungdomsboliger” et uklart sted mellem offentlig regulering og privat lejelov, som der
ikke er redegjort for i bemærkningerne.
Af bemærkningerne fremgår endvidere, at begrundelsen for forslaget bl.a. skulle
være, at de private skal opfylde lempeligere krav vedrørende parkeringspladser og
lysforhold end
–
må man forstå
–
støttet byggeri skal. Dette synspunkt er ikke
nærmere belyst og er formentlig ikke korrekt. Koblingen af byggeretlige krav og
lejeregulering savner enhver begrundelse og er på samme måde også her en
nyskabelse.
Endelig fremgår det af bemærkningerne, at efter ibrugtagning af ejendommen kan
udlejer udleje boligerne til ikke-studerende eller sælge disse som ejerboliger. Det er
en grundret og udslag af den private ejendomsret, at ejeren kan disponere over
lejemålene som han ønsker. Udlejer vil også retligt kunne råde over ejendommen,
evt. ved salg af ejendommen og - såfremt lovgivningen giver mulighed for det - evt.
sælge som ejerlejligheder.
Det fremgår af forslaget,
at man vil gøre indgreb i udlejerens ret til leje ” private
ungdomsboliger” ud. Det er som nævnt et betydeligt indgreb i den private
4/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2771103_0005.png
ejendomsret man her lægger op til. Indgreb i udlejerens ret til at sælge ejendommen
evt i form af ejerlejligheder kan ikke foretages uden erstatning. Der ses da heller ikke
i lovforslaget nogen bestemmelser som tilsigter at begrænse ejers adgang til at sælge
eller opdele i ejerlejligheder. Bemærkningerne i høringsbrevet fremstår på dette
punkt vildledende.
Samlet set er lovforslaget en nyskabelse som efterlader en lang række ubesvarede
spørgsmål. Det må anses for betænkeligt at vedtage lovforslaget på det foreliggende
grundlag.
Det vil, efter Danske Advokaters vurdering, ikke være attraktivt for nogen at opføre
private ungdomsboliger efter en lokalplan udarbejdet til dette formål og man må
derfor antage, at ændringerne ikke vil medvirke til at der tilvejebringes flere private
ungdomsboliger.
Forslag til ændring af lov om leje m.v., lov om almene boliger og forskellige andre
love.
Resume.
Lovforslaget indeholder tre hovedelementer, dels en ny bestemmelse om lejers
refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen og ny bestemmelse om tilbudspligt.
Bemærkninger
Forslagets § 1 nr.1. Ændring af lejelovens § 6. stk.1. 2. pkt.
Med denne rettelse til § 6 stk.1 genindføres retten til at nettoprisindeksere
omkostningsbestemt leje og lejen i gennemgribende moderniserede lejemål som ved
en fejl var udgået ved sammenskrivningen af lejelovgivningen. Efter forslagets § 6 nr.
2 skal bestemmelsen finde anvendelse fra 1.juli 2022 og dermed fra ikrafttrædelsen
af den sammenskrevne lejelov dvs. med tilbagevirkende kraft. Herved repareres
formelt hjemlen til at vedtage nettoprisindeksaftaler, i hvert fald for aftaler som
fortsat er i kraft på tidspunktet for ændringslovens vedtagelse. Med formuleringen i
ikrafttrædelsesbestemmelsen
” finder anvendelse” må hjemlen
måske tillige anses at
omfatte aftaler som var indgået
før
1.juli 2022 hvor indeksregulering er blevet anset
for uvirksom efter 1.juli 2022, og aftaler som er indgået 1.juli 2022 og senere, og som
er ophørt inden ændringslovens ikrafttræden. Disse særdeles praktiske forhold er
dog ikke omtalt i bemærkningerne til ændringsloven, selvom det netop er de
problemer som ikrafttrædelsesbestemmelsen retter sig imod og skal løse. Dette
skaber en fortolkningsmæssig tvivl.
Forslagets § 1 nr. 2 Ændring af lejelovens § 17 stk.3.
Forslaget vedrører genindførelse af respektbestemmelse for lejerettigheder. Efter
forslaget er der tale om en så åbenlys fejl, at retsstillingen må anses at have været i
overensstemmelse med ændringsloven fra 1.juli 2022 uanset den ikke blev medtaget i
sammenskrivningsloven 1.juli 2022. Den er (derfor heller) ikke tillagt tilbagevirkende
kraft i ikrafttrædelsesbestemmelsen.
Bestemmelsen er en respektbestemmelse for lejerettigheder i fast ejendom og
vedrører kun de rettigheder som kræver tinglysning for at nyde beskyttelse. Det vil
sige rettigheder som ikke er omfattet af § 17 stk.1 og som derfor ikke kræver
5/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
tinglysning for at nyde beskyttelse. Sådanne videregående rettigheder skal efter
tinglysningslovens § 1 stk.2. tinglyses for nyde beskyttelse overfor retsforfølgende
kreditorer og godtroende aftaleerhververe.
Det er ikke i bemærkningerne belyst eller afklaret hvorledes prioritetskonflikter
mellem videregående lejerettigheder og andre rettigheder i fast ejendom efter
tinglysningslovens § 1 og evt. § 27 skal løses for de rettigheders vedkommende som er
stiftet og evt. tinglyst i perioden fra 1.juli 2022 til lovens ikrafttræden.
Bemærkningerne til bestemmelsen vil derfor skabe fortolkningsmæssig tvivl om
prioritetsstillingen for de mellemkomne lejerettigheder, da bemærkningerne lægger
op til at der skal ske respekt af de videregående rettigheder selvom de ikke er tinglyst,
men tinglysningsloven vil føre til et andet resultat.
Forslagets § 1 nr.3 og § 3 nr.1 Refusion er rimelige udgifter til tredjemand til
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger m.v.
Forslaget implementerer at privat og almen udlejer skal kunne kræve refusion for
den rimelige udgift han bliver pålagt fra sin leverandør som led i opfyldelse af
energioplysningsbekendtgørelsens regler. Vi har ingen bemærkninger hertil.
Forslagets § 1 nr. 4,5,6 og 7 vedrører rettelse af fejlhenvisninger ved
sammenskrivning af loven 1.juli 202 og skal finde anvendelse fra 1.juli 2022.
Vi har ingen bemærkninger hertil.
Forslagets § 1 nr. 8. Forslag om ændring af lejelovens § 198 stk 1. 2. pkt. Skærpelse
af tilbudspligt.
Ved denne ændring foreslås at ændre lejelovens § 198 stk. 1.2.pkt.
Før ændringen er lejelovens § 198 stk.1 formuleret således ” Tilbudspligten gælder,
når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave fusion, spaltning eller
mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i
aktie og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår
majoriteten af stemmerne i selskabet.”
Ved ændringen foreslås bestemmelsens 2. pkt. ændret således at 2.pkt herefter
affattes således: ”Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og
anparter i aktie og anpartsselskaber, når der afstås en majoritet af stemmer i
selskabet, eller når [vores fremhævelse]
erhververen herved opnår majoriteten af
stemmerne i selskabet. ”
Forslaget er bl.a. begrundet med at ” det [er] i praksis konstateret at det er muligt at
omgå reglerne om tilbudspligt. Der er konstateret tilfælde, hvor et selskab som ejer
ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, har overdraget ejendomme til flere
erhververe på en sådan måde, at ingen af erhververne hver for sig opnår majoritet af
stemmer i de selskaber, der ejede ejendommene. Da der rent faktisk er sket en
overdragelse af de omhandlede ejendomme vurderer [ministeriet] at der er tale om
en overdragelse af ejendommene, som burde udløse tilbudspligt, idet der reelt finder
et ejerskifte sted. Det er således vanskeligt at begrunde, at der udløses tilbudspligt,
hvis de pågældende ejendomme var blevet overdraget til én ny ejer, men ikke i det
omhandlede tilfælde, hvor ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.
6/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Videre bemærkes i forslaget, at forslaget indebærer en udvidelse af området for
tilbudspligt og tilsigter at mindske risikoen for omgåelse af lejelovens regler. Der
henvises til U 2020.2342 H hvor det ikke udløste tilbudspligt at kapitalandele i flere
ejendomspartnerselskaber blev overdraget til tre forskellige erhververe som rådede
over en tilsvarende (minoritets)andel af stemmerne. I den sag udtalte Højesteret,
som i sagen U 1993.868 H, at anvendelsesområdet for lejelovens tilbudspligtregler
ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan
lægges til grund.
Ministeriet udtaler i bemærkningerne, med henvisning til højesteretsdommen fra
2020, at da der rent faktisk er sket en overdragelse af de omhandlede ejendomme
foreslås, at en sådan overdragelse af ejendomme vil skulle udløse tilbudspligt, idet
der reelt finder et ejerskifte sted. Videre udtales, at det således er vanskeligt at
begrunde, at der udløses tilbudspligt hvis de pågældende ejendomme var blevet
overdraget til én ny ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor ejendommene blev
erhvervet af tre nye ejere. Det foreslås derfor at ændre reglerne således at
tilbudspligten aktiveres, i tilfælde hvor der rent faktisk sker en overdragelse af en
majoritet af stemmer i ejerselskabet.
Retsstillingen for den tilsvarende tilbudspligt ved overdragelse af kapitalandele før
lovændringen fremgår af bemærkningerne til den tidligere lejelovens § 102 stk.1, 2
pkt. som er videreført ved lejelovens § 198 stk.1, 2.pkt. samt praksis fra Højesteret.
I den citerede afgørelse fra 2020, som der er henvist til i bemærkningerne
(Carlsbergfondssagen), udtaler Højesteret bl.a. at der ikke er grundlag for udstrække
tilbudspligten ud over hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til
grund. Videre udtales, at der ikke var grundlag for at betragte køberne som ét
retssubjekt, ligesom den valgte selskabskonstruktion ikke udløste tilbudspligt ud fra
en antagelse om at denne kunne have været valgt for at undgå, at der på et senere
tidspunkt ville indtræde tilbudspligt ved fremtidige salg.
Ifølge bemærkningerne er det særligt mulighederne for at omgå reglerne man ønsker
at begrænse med forslaget.
Ved ”omgåelse” forstås normalt retshandel som tilsigter et andet formål end det
normale, typisk at undgå et lovbrud eller retsvirkningerne af en anden kontraktstype.
Omgåelseshensigt er ikke nødvendigt og vil heller ikke i alle tilfælde foreligge. Der
kan foreligge tilfælde, som lovgiver havde i tankerne, men som ikke er blevet
nedfældet i lovteksten, hvor det ud fra en fortolkning må anses forsvarligt at anvende
en regel på retshandelen, selvom den ikke udtrykkeligt er omfattet af lovens tekst.
Det fremgår af Højesterets begrundelse i U 2020.2023 H at man netop har taget
stilling til omgåelsessynspunktet, hvilket man også gjorde allerede ved afgørelsen fra
1993.808. Reglen i lejelovens § 198 kan herefter ikke fortolkes ud over sin ordlyd
uden sikre holdepunkter. Det er derfor, efter Danske Advokaters opfattelse, en
juridisk misforståelse, og vildledende, at ministeriet i bemærkningerne fremhæver, at
man søger at begrænse omgåelse af bestemmelsen med det stillede forslag. Der er jo
netop ingen omgåelse. Det kan derfor, efter vores opfattelse, heller ikke, sådan som
ministeriet gør det, fremføres at der i den situation ” faktisk” sker et ejerskifte. Det
gør der ikke. Så det der bliver tilbage af begrundelse for forslaget synes alene at være
et politisk (?) ønske om at udvide området for tilbudspligt.
Det er med andre ord dermed ikke retvisende, når ministeriet fremfører, at det i
praksis har vist sig muligt at omgå reglerne. Det er ganske enkelt forkert.
7/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
Forslaget til reglen anvender begrebet ” afståelse” af stemmerettigheder og ikke ”
overdragelse” sådan som det i øvrigt fremgår af bemærkningerne. Brug af begrebet ”
afståelse” er en nyskabelse i denne sammenhæng og er som formueretligt begreb
uklart i forhold til det almindelige overdragelsesbegreb og også i forhold til
afgrænsning af og udløsning af tilbudspligt i forbindelse med selskabsretlig
omstrukturering og vil, efter vores opfattelse, give anledning til fortolkningsmæssig
tvivl.
Forslagets § 2, nr- 1,2 og 3. Ændringer til lov om boligforhold.
Ændringerne tilsigter at rette henvisningsfejl i sammenskrivningsloven og tilpasse
perioden for anvisning til de gældende anvisningsregler. Hertil har vi ingen
bemærkninger.
Forslagets § 2 nr. 4. Nyt kapitel 12a i lov om boligforhold.
Forslaget tilsigter at genindføre bemyndigelse til ministeren til at udstede
arealbekendtgørelse, som ved en fejl ikke var indarbejdet i sammenskrivningsloven.
Hertil har vi ingen bemærkninger.
Forslagets § 3.§ 3 nr. 1 er kommenteret ovenfor. § 3 nr.2
har til hensigt at rette
fejlhenvisning som ikke blev medtaget i sammenskrivningsloven. Ingen
bemærkninger.
Forslagets § 4. Ændring til lov om individuel boligstøtte.
Ingen bemærkninger.
Forslagets § 5.Retsafgift.
Ingen bemærkninger.
Afsluttende bemærkninger:
Danske Advokater står altid gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.
Med venlig hilsen
Danske Advokater
Annette Lerche
Specialkonsulent
Torsten Viborg Petersen
Advokat
[email protected]
Medlem af Fagudvalg for
fast ejendom
8/8
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2771103_0009.png
-- AKT 743206 -- BILAG 2 -- [ EjendomDanmark - Høringssvar - Ungdomsboliger ] --
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
J.nr. 2023-1728
23. august 2023
Juridisk direktør, cand.jur.
Lena Hartmann
+45 31 48 41 32
[email protected]
Bemærkninger til høring over forslag til lov om ændring af lov om bolig-
forhold
–
rækkefølge for udlejning af midlertidige ungdomsboliger
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til lovforslaget om ændring af
lov om boligforhold i relation til indførelse af regler for rækkefølgen for udlejning af midlertidige
ungdomsboliger.
I forhold til lovforslaget forstår EjendomDanmark det således, at det alene er den foreslåede § 12
g, som ministeriet ønsker bemærkninger til. De øvrige dele af dette lovforslag indgik så vidt ses i
det lovforslag, som ministeriet sendte i høring i maj 2023, og som EjendomDanmark har afgivet
høringssvar på den 23. juni 2023. For så vidt angår disse, henviser vi derfor til dette høringssvar.
Nedenfor findes dermed vores bemærkninger til lovforslagets § 12 g, delt op således at vi kom-
mer med vores generelle bemærkninger til lovforslaget, hvorefter følger en række nærmere kom-
mentarer til forslagets enkelte dele.
Overordnede bemærkninger til forslaget
Det fremgår af lovforslaget, at det er intentionen, at udlejerne skal forestå håndteringen af udlej-
ningen af de midlertidige ustøttede private ungdomsboliger efter de kriterier i den prioriterede
rækkefølge, som fremgår af § 12 g, stk. 1, nr. 1-3. Denne prioritering er baseret på
graden af ”va-
rigt nedsat funktionsevne som følge af manglende eller nedsat gangfunktion”
hos den stude-
rende, subsidiært hos den studerendes nære pårørende.
Af ministeriets bemærkninger til lovforslagets § 3, nr. 1, fremgår bl.a. følgende:
”Der
kan ikke gives en generel definition for, hvornår en person har varigt nedsat fysisk funk-
tionsevne som følge af manglende eller nedsat gangfunktion. Udlejeren må foretage en kon-
kret vurdering i hvert enkelt tilfælde af, om betingelserne for at få tilbudt boligen forud for
andre er opfyldt. En lægeerklæring kan indgå i udlejerens vurdering.
Hvis udlejeren vurderer, at flere boligsøgende som følge af varigt nedsat fysisk funktionsevne
som følge af manglende eller nedsat gangfunktion opfylder betingelserne for at komme i be-
tragtning til den ledige bolig, bør der lægges vægt på graden af nedsat gangfunktion hos an-
søgerne. Den af ansøgerne, som vurderes mest bevægelseshæmmet, bør tildeles den ledige
bolig. Hvis det for udlejeren ikke er muligt at afgøre dette spørgsmål, bør boligen udlejes til
den af de boligsøgende, der først søgte herom.”
EjendomDanmark
Vester Farimagsgade 41
1606 København V
+45 33 12 03 30
www.ejd.dk
CVR-nr. 10 39 02 14
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2/4
Endvidere fremgår der sammesteds bl.a. følgende af ministeriets bemærkninger:
” Spørgsmålet om, hvorvidt der i det enkelte tilfælde er tale om en nær pårørende, som
grundlag for, at ansøgeren skal have tildelt boligen, må i sidste ende bero på en konkret og
individuel vurdering fra udlejerens side.
En nær pårørende kan f.eks. være en ægtefælle, samlever, registreret partner, børn, forældre
eller søskende.”
EjendomDanmark skal hertil anføre, at det er aldeles uhensigtsmæssigt, at det skal være op til de
enkelte private udlejere
•
at foretage en vurdering af en persons nedsatte funktionsevner
–
herunder en indbyrdes
evaluering af hvem af flere personer, der har den største grad af nedsat funktionsevne
–
for at kunne foretage en lovlig udlejning af boligerne samt
at foretage en vurdering af hvorledes begrebet nære pårørende skal afgrænses i den kon-
krete situation
•
Efter EjendomDanmarks opfattelse er der alvorlige etiske betænkeligheder ved at pålægge en pri-
vat aktør en pligt til at foretage disse vurderinger, herunder en pligt til at udbede sig specifikke
oplysninger om privatpersoners eventuelle handicap.
Det bør helt afgjort være forbeholdt den offentlige forvaltning at forestå indhentning af den slags
følsomme oplysninger hos privatpersoner samt at træffe de nødvendige afgørelser, når disse pro-
cesser udføres for at sikre, at borgerne får tildelt en bolig i overensstemmelse med et lovbestemt
fordelingsprincip.
Indhentning af oplysninger om privatpersoners handicap og afgørelser om tildeling/ikke-tildeling
af boliger ud fra de indhentede oplysninger, har meget stor lighed med, at en offentlig myndighed
træffer en forvaltningsafgørelse. Når en offentlig myndighed træffer en forvaltningsafgørelse, er
der rige muligheder for at begære aktindsigt i sagens dokumenter, anke afgørelsen til en højere
instans, klage til Folketingets Ombudsmand m.v., og dermed er der en høj grad af retssikkerhed
for den person, som er part i sagen.
Sådanne rettigheder vil der ikke være knyttet til en privat udlejers valg om udlejning af en bolig til
en ud af flere potentielle lejere eller til selve processen, hvor beslutningen om udlejning træffes.
Det kan ikke være hensigten, at der skal kunne træffes den form for afgørelser, uden at der gæl-
der de retssikkerhedsmæssige garantier for sagens parter og andre borgere, som gælder, hvis en
offentlig myndighed træffer en forvaltningsafgørelse.
Hvis ministeriet mener, at udlejning af disse boliger skal være underlagt et fordelingsprincip base-
ret på vurdering af handicap m.v., så skal EjendomDanmark på det kraftigste opfordre Boligmini-
steriet til at etablere en ordning, hvor udvælgelsen af lejere foretages af den offentlige forvalt-
ning, hvorefter udlejer kan indgå en lejeaftale med den forinden udvalgte person.
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
3/4
Det forekommer i øvrigt påfaldende, at Boligministeriet
–
vurderet ud fra den medsendte hø-
ringsliste
–
har valgt
ikke
at sende lovforslaget i høring hos de organisationer, der varetager de
handicappedes interesser, f.eks. Dansk Handicap Forbund.
EjendomDanmark deltager gerne i en dialog med Boligministeriet om en mere hensigtsmæssig
udformning af dette lovforslag.
Bemærkninger til forslagets enkelte dele
§ 12 g
–
kriterierne for tildeling af boliger
Som anført under vores generelle bemærkninger, er den vurdering, som skal foretages efter § 12,
en vurdering, som private boligudlejere ikke har nogen som helst faglige forudsætninger for at
kunne foretage. Vurdering af enkeltpersoners nedsatte funktionsevne og grad af handicap er no-
get, som traditionelt foretages af læger, sygeplejersker eller fysio- eller ergo-terapeuter. Sådanne
vurderinger bør ikke overlades til
–
eller rettere pålægges
–
personer, som typisk har en bygge-
teknisk, administrativ eller økonomisk uddannelse.
Endvidere skal EjendomDanmark bemærke, at der
–
udover de ovenfor anførte særdeles alvorlige
indvendinger imod den foreslåede lovændring
–
er en række praktiske udfordringer ved admini-
strationen af bestemmelsen, som ministeriet ikke forholder sig til i bemærkningerne til lovforsla-
get.
Således som lovforslaget er udarbejdet, er § 12 g ikke knyttet sammen med § 12 b, stk. 2, som
kræver, at der løbende bliver ført kontrol med at lejeren af en ustøttet privat ungdomsbolig til
stadighed hører til den berettigede personkreds. Dette vil være ensbetydende med, at vurderin-
gen efter § 12 g kun skal foretages i forbindelse med tildelingen af boligen, og at lejeren ikke er
forpligtet til under lejeforholdet at opfylde de kriterier, som lå til grund for tildelingen af boligen.
Det er muligt, at det er ministeriets intention, at der ikke løbende skal foretages kontrol af dette
og administrationen af ordningen vil også være væsentlig mere kompliceret og omkostningstungt,
såfremt der skal foretages løbende kontrol, hvilket taler imod en løbende kontrol. Det forekom-
mer dog ikke hensigtsmæssigt, at tildelingskriteriet om studieaktivitet skal kontrolleres løbende,
mens tildelingskriteriet om nedsat funktionsevne, herunder hos eventuelle pårørende, ikke skal
kontrolleres løbende.
Det ses også som problematisk, at det er fuldstændig uklart, hvilke rettigheder en person, der er
blevet fravalgt til fordel for en anden person, har med hensyn til at få kendskab til grundlaget for
fravalget, samt hvorvidt der foreligger klageadgang. I den forbindelse skal det bemærkes, at lov-
forslagets § 12 c om kommunalbestyrelsens forpligtelse til at føre tilsyn med udlejningen af ustøt-
tede ungdomsboliger ikke gælder i forhold til, om tildelingen af boligerne er sket i overensstem-
melse med lovforslagets § 12 g.
En person, som mener, at vedkommende uberettiget ikke har fået tildelt en bolig, har naturligvis
mulighed for indbringe en sag ved domstolene omkring den manglende tildeling af boligen, men
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
4/4
det er jo absolut ikke en tilfredsstillende retsstilling for disse personer, at de er henvist til at ind-
bringe spørgsmålet for domstolene.
Dette understreger blot, at det er aldeles uhensigtsmæssigt, at Boligministeriet agter at lade de
private udlejere forestå denne proces, jf. i øvrigt bemærkningerne ovenfor.
§ 12 a
–
definition af ustøttede private ungdomsboliger
I § 12 a
–
som også indgik i det lovforslag, som blev sendt i høring i maj 2023
–
fremgår en defini-
tion af begrebet
”ustøttede private ungdomsboliger”.
Dermed er det defineret, hvilke former for
boliger de efterfølgende bestemmelser i §§ 12 b-12 f gælder for.
I § 12 g indføres begrebet
”midlertidige ustøttede private ungdomsboliger”,
som afviger fra den
definerede begreb i lovens § 12 a.
For at sikre klarhed og konsistens i loven, anbefaler EjendomDanmark, at der enten tilføjes defini-
tionen af en
”midlertidig
ustøttet privat ungdomsbolig”
i § 12 a eller at begreberne ensrettes.
I EjendomDanmark håber vi, at disse bemærkninger kan bistå Social-, Bolig- og Ældreministe-
riet i det videre arbejde med at kvalitetssikre forslaget, og i det arbejde står EjendomDan-
mark naturligvis til rådighed.
Med venlig hilsen
Lena Hartmann
Juridisk direktør
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2771103_0013.png
-- AKT 743206 -- BILAG 3 -- [ Høringssvar Københavns Kommune høringssvar til lovforslag om ændringer i lejelovgi… --
Teknik- og Miljøforvaltningen
Teknik- og Miljøforvaltningens høringssvar til lov-
forslag om ændringer i lejelovgivningen
Social-, Bolig- og Ældreministeriet har den 27. juni 2023 sendt to ud-
kast til lovforslag i høring med frist for eventuelle bemærkninger den
23. august 2023.
1) Lovudkast om ændring af lov om leje, lov om boligforhold, lov
om leje af almene boliger og forskellige andre love.
2) Lovudkast om ændring af lov om boligforhold, som omhandler
udlejning af midlertidige ungdomsboliger.
04-07-2023
Sagsnummer i F2
2023 - 11423
Dokumentnummer i F2
95210
Sagsnummer i eDoc
2023-0286228
Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:
-
Genindførelse af hjemmel til arealbekendtgørelsen
Københavns Kommune er positiv over for, at der genindføres hjemmel
til arealbekendtgørelsen.
Det fremgår af bemærkningerne til ny § 101 a i lov om boligforhold, at
bestemmelsen uden indholdsmæssige ændringer viderefører den tidli-
gere gældende boligreguleringslovs 66 a, ligesom det er hensigten, at
bestemmelserne i den gældende bekendtgørelse videreføres i en ny
bekendtgørelse. Den foreslåede ændring har dermed som oplyst ikke til
hensigt at medføre ændringer i den gældende retsstilling.
Af arealbekendtgørelsens (bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983) § 1,
litra a, fremgår, at adgangsarealer til boliger og erhvervslokaler,
herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer m.v., fordeles for
en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og
erhvervslokaler (d.v.s. uanset disses størrelse). Ved »tilliggende«
forstås, at lokalet har dørforbindelse til adgangsarealet. For bygninger
med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og
erhvervslokaler, d.v.s. også på enheder i stueetagen.
Klima og Byudvikling
Københavns Kommune bemærker hertil, at ved sammenlægning af
boliger indgår således de adgangsgivende arealer, som efter
sammenlægningen bliver ligeligt fordelt på antallet af boliger og evt.
erhvervsenheder, der har adgang til de adgangsgivende arealer. Ved
sammenlægning af f.eks. to boliger bliver der færre enheder at fordele
disse arealer på, hvilket indebærer, at alle øvrige boliger og
Njalsgade 13
2300 København S
EAN-nummer
5798009809452
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
2/3
erhvervsenheder med adgang til de samme adgangsarealer vil få en
større andel af dette areal, selvom der ikke sker nogen fysiske ændringer
for disse. Ved kommunens samtykke til sammenlægning af boliger efter
lov om boligforhold kap. I, vil konsekvenserne heraf derfor være, at det
beregnede areal stiger for alle boliger/erhvervsenheder i de berørte
opgange, og det kan efter omstændighederne forhindre fremtidige
ønsker om sammenlægning af boliger som følge af
arealbegrænsningen på 150 m².
Københavns Kommune kan oplyse, at vi siden den 1. juli 2020, har
behandlet sager om sammenlægning i overensstemmelse med
ministeriets fortolkning af arealbekendtgørelsen.
Københavns Kommune foreslår, at en ny bekendtgørelse udformes
således, at sammenlægning af boliger ikke påvirker de øvrige boligers
arealopgørelse.
Det kan tilføjes, at problematikken med arealbekendtgørelsen tidligere
er blevet forelagt Indenrigs- og Boligministeriet, og at ministeriet i et
svar fra den 26. juni 2021 har oplyst, at de vil tage spørgsmålet om en
eventuel ændring af arealbekendtgørelsen op til fornyet overvejelse, jf.
vedhæftede svar (Bilag 1).
-
Udlejning af midlertidige ustøttede private ungdomsboliger i
stueetagen
Til ny § 12 g i lov om boligforhold om ’studieaktive eller uddannelsessø-
gende’ bemærkes, at det er sædvanlig praksis at benævne målgruppen
’uddannelsessøgende’, som omfatter både aktive
studerende og op-
tagne på et studium.
Når man læser § 12 g står det efter kommunens vurdering ikke klart, om
kommunen skal føre kontrol af, at boligen udlejes efter de opstillede kri-
terier. Kommunen ser gerne en præcisering heraf i bestemmelsen.
Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at der ikke kan gives en ge-
nerel definition for, hvornår en person har varigt nedsat fysisk funktions-
evne som følge af manglende eller nedsat gangfunktion. Udlejeren må
foretage en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde af, om betingel-
serne for at få tilbudt boligen forud for andre er opfyldt. En lægeerklæ-
ring kan indgå i udlejerens vurdering.
Kommunen er bekymret for, at helbredsoplysninger, som kan have be-
tydning for vurderingen af om betingelserne er opfyldt, og som derfor
er væsentlige for vurderingen af om personen skal have tildelt boligen,
kan tilgå udlejer. Kommunen skal desuden bemærke, at en udlejer for-
mentlig ikke har de nødvendige forudsætninger for at vurdere graden
af nedsat gangfunktion hos ansøgerne.
Københavns Kommune har tidligere, i kommunens høringssvar af 16.
juni 2023 til Plan- og Landdistriktsstyrelsen til lovforslag om ændring af
lov om planlægning mv. (herunder planlægning for ungdomsboliger til
 L 62b - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat
3/3
studerende, ny § 15, stk. 2, nr. 8 i planloven med tilhørende forslag til
ændring af lov om boligforhold og lejeloven), fremsat bemærkninger til
ny § 12 b og ny § 12 e, stk. 1 i lov om boligforhold samt ny § 171, stk. 3 i
lejeloven.
Der henvises i det hele til det på side 5 anførte i vedlagte høringssvar af
16. juni 2023 fra Københavns Kommune (Bilag 2).
Københavns Kommune anmoder i overensstemmelse med ovennævnte
høringssvar om en præcisering i bemærkningerne alternativt en vejled-
ning om hvordan kommunerne forventes at administrere de nye be-
stemmelser om midlertidige ustøttede private ungdomsboliger.
Kommunen bemærker i forhold til lovforslagets § 11, stk. 4 og 5, at der
må være tale om en fejl, idet § 11 hører til anden lovgivning; lov nr. 221 af
3. marts 2015 om ændring af lov om planlægning og lov om almene bo-
liger m.v. (Blandet boligsammensætning), som ændret ved § 4 i lov nr.
888 af 21. juni 2022, og ikke er en bestemmelse i lov om boligforhold.
I stk. 5 er det foreslået, at § 12 g, også skal finde anvendelse ved udlej-
ning af midlertidige ustøttede private ungdomsboliger, som har fået
byggetilladelse efter den 1. januar 2024.
Det fremgår af bemærkningerne, at bestemmelsen i stk. 5 vil indebære,
at hvis der i medfør af en lokalplan vedtaget før lovens ikrafttræden er
åbnet mulighed for etablering af midlertidige ungdomsboliger, så vil
udlejningen skulle ske under iagttagelse af § 12 g i lov om boligforhold,
som affattet ved lovforslagets § 3, nr. 1. Dette vil således kunne være til-
fældet, hvis der før den 1. januar 2024 er givet dispensation i medfør af
gældende planlovs § 19, stk. 1.
I forhold til ikrafttrædelsesbestemmelsen skal kommunen bemærke i
forhold til stk. 5, at der efter vores opfattelse ikke på dispensationstids-
punktet (dvs. før 1. januar 2024) har været hjemmel til at planlægge for
ungdomsboliger til studerende, hvilket den foreslåede bestemmelse
ikke vurderes at tage højde for.
Københavns Kommune bemærker, at de foreslåede ændringer for så
vidt angår private ungdomsboliger kan blive en ressourcekrævende op-
gave, og at de foreslåede ændringer ikke gør det mere attraktivt for en
bygherre, at etablere private ustøttede ungdomsboliger.
Københavns Kommune bemærker desuden i forhold til de økonomiske
konsekvenser, at det er vanskeligt at vurdere de afledte kommunale
merudgifter men at det er vores vurdering, at merudgifterne er sat alt
for lavt. Dette underbygges af, at der i Københavns Kommune gennem-
snitligt i 2021 og 2022 er givet byggetilladelse til omkring 1000 ustøt-
tede private ungdomsboliger pr. år.