L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 23: Spm. om kommentar til henvendelsen af 6/3-2024 fra Andelsboligforeningen Milebuen om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Boligudvalget 2023-24
L 111
Offentligt

Boligudvalget 2023-24

L 111 - Bilag 7

Offentligt

NYT LOVFORSLAG ER EN BOMBE UNDER ANDELSBOLIGMARKEDET

Social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil vil i den kommende fremtid fremsætte et lovforslag i

Folketinget om værdiansættelse af andelsboliger. Lovforslaget har til formål at ændre i to

værdiansættelsesprincipper i loven for andelsboliger som følge af afskaffelse af de offentlige

ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme herunder andelsboligforeninger.

Social- og boligministeren agter at fremsætte lovforslaget i februar 2024, og da forslaget, som tidligere har

været fremsat i oktober 2022, ikke er planlagt at komme i offentlig høring i 2024, ønsker vi i valuarbranchen

at gøre opmærksom på, at forslaget i sin nuværende form får en række uhensigtsmæssige konsekvenser for

andelsboligforeningerne, førstegangskøberne og valuarbranchen.

Som en kort intro til valuarvurderinger, som nedenstående primært omhandler, blev valuarvurderinger

indført ved lov i 1992. De var et alternativ til at værdiansætte andelsboligforeningernes bygning til den

offentlig værdi eller anskaffelsesprisen. Efter at de offentlige vurderinger blev sat i bero i 2013, har

valuarvurderinger været stigende populære og der foretages estimeret 4.000 årlige valuarvurderinger af

andelsboligforeningernes bygninger i Danmark.

En af lovens formål er at spare andelsboligforeningerne for at skulle bekoste en årlig valuarvurdering hvis

man som forening har valgt dette vurderingsprincip. Hertil skal det sættes i perspektiv, at den besparelse, vi

taler om, er ca. 6.000 kr. per år for de mindste Andelsboligforeninger og op til 25.000 kr. per år for de

største andelsboligforeninger. Den udgift skal naturligvis deles ud på de enkelte andelsbolighavere. Det

svarer til en omkostning på ca. 100 kr. per måned for andelsbolighavere i de mindste andelsboligforeninger

og mellem 10-35 kr. per måned for andelsbolighavere i de større andelsboligforeninger.

UDFORDRINGER FOR ANDELSBOLIGFORENINGERNE

Andelsboligforeninger vil stå uden gyldige vurderinger

Med det nye forslag kan en andelsboligforening udskyde valuarvurderingen i tre år, hvor en forening i dag

skal have en årlig vurdering. Markedet for andelsboligforeninger ændrer sig konstant. I øjeblikket har vi et

marked, hvor renten stiger, mens ejendomsmarkedet falder.

I Berlingskes artikel den 15.2.2024

https://www.berlingske.dk/business/business-overblik-stoerste-prisfald-paa-ejerlejligheder-i-ti-aar

beskrives det hvordan ejendomsmarkedet i januar 2024 har oplevet det største fald i 10 år. Tiderne er

ændret i forhold til oktober 2022, hvor loven sidst blev fremsat.

Verden omkring os er i forandring, og det påvirker boligmarkedet, herunder markedet for andelsboliger.

Derfor giver det god mening at foretage en årlig vurdering, da den giver et øjebliksbillede og dermed

tryghed for den enkelte andelsboligforening og andelshaver, når andelskronen skal fastsættes. En treårig

vurdering vil give et forældet billede.

Markedet for andelsboliger bliver uigennemskueligt

For nye købere, hvor mange er førstegangskøbere, bliver det svært at vurdere to forskellige

andelsboligforeninger, som ikke er valuarvurderet på samme tidspunkt. Det vil gøre markedet for

andelsboliger uigennemskueligt. Køberne risikerer at stå med en bolig, hvor værdien er fastslået på

baggrund af en ældre valuarvurdering, og derfor vil være 10-15 procent lavere, når der foretages en ny

valuarvurdering efter 3 år også i lyset af den nye grundskyld, ændrede markedsforhold mv.

Med andre ord bliver en investering i en andelsbolig pludselig til en usikker investering. Efter blot tre år vil

man som køber risikere et stort værditab, når der foretages en valuarvurdering. Det vil gøre det meget

uoverskueligt for almindelige købere at gennemskue, hvad man reelt køber. Det betyder usikkerhed og i

L 111 - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 23: Spm. om kommentar til henvendelsen af 6/3-2024 fra Andelsboligforeningen Milebuen om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

værste fald teknisk insolvens. Især vil førstegangskøberne risikere at blive bundet til en bolig, indtil

markedet retter sig.

Se seneste artikel i Berlingske:

https://www.berlingske.dk/dine-penge/renten-og-stigende-grundskyld-rammer-nu-andelskronen

•

Uddrag fra ovenstående artikel: ” Valuarerne er netop blevet færdige med at vurdere flere

hundrede andelsforeninger, og ifølge dem vil ejendomsværdien

falde fem-syv procent

for den

gennemsnitlige andelsforening i forhold til sidste år.”

De nye regler vil også have den bagside, at det bliver muligt at udnytte loven til at spekulere og sælge

andelsejendomme forud for en ny valuarvurdering for at score en gevinst.

Lovforslag med tilbagevirkende kraft

I det nye lovforslag fremgår det, at valuarrapporter nu skal gælde i

42 måneder med tilbagevirkende kraft:

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag

om værdiansættelse af andelsboliger / Folketinget (ft.dk)

Side 29

Det betyder, at en vurdering, som er foretaget 31.12.2023, kan gælde de næste tre år. Herunder kan en

vurdering foretaget f.eks. d. 31.12.2021 kunne anvendes helt frem til 2024. Altså en lov med

tilbagevirkende kraft.

I det tidligere lovforslag fra 2022 ville loven i hovedtræk kun omfatte valuarrapporter, som blev udarbejdet

efter at lovforslaget blev vedtaget. Interesseorganisationen for Andelsboligforeninger (ABF) anbefalede ikke

ved sidste høring, at loven skulle gælde for allerede udarbejdede valuarrapporter, som den nye lov vil

tillade. Det nye lovforslag betyder nu, at andelsboligforeninger kan bruge en to år gammel valuarrapport,

som er lavet på et tidspunkt, hvor verden så noget anderledes ud.

Uhensigtsmæssigheder omkring indregning af prioritetsgæld

Der er en yderligere problematik i, at andelsboligforening bruger seneste valuarvurdering i de efterfølgende

tre år. I et marked med en stigende rente og faldende priser kan en forening opnå en stigning i

andelskronen på kort sigt. Med forslaget får andelsboligforeninger lov til at tage kursgevinsten på

prioritetsgælden, som kommer, når renten stiger, og lade andelskronen stige med den gevinst, samtidig

med markedet er faldende. Det vil betyde, at man lader andelskronen stige, selv om den burde falde.

Eksempel over tre år:

Renter stiger, og andelsboligforeninger falder i værdi:

Ovenstående eksempel viser, hvordan andelsboliger vil

STIGE

i pris efter den nye lov,

HVIS

der er stigende

renter og et fastforrentet lån i et faldende ejendomsmarked. Altså markedet (og andelsboliger) falder, og

det får prisen på andelene i andelsboligforeningen til at stige.

Højesteretsdommen

Den 8. februar afsagde Højesteret en dom, der vedrører, at en andelsboligforening var erstatningsansvarlig

for bestyrelsens manglende varetagelse af sælgende andelshavers interesser. Højesteret udtalte, at

andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er

endelig og bindende, når den er godkendt af bestyrelsen. Højesteret udtalte desuden, at det forud for

bestyrelsens godkendelse bl.a. påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at

sælgeren får de nødvendige oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for

bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig

forhøjelse af andelsværdien. Dette vil også kunne være gældende, hvis en forening vil benytte sig af en

gammel vurdering, der i den nærmeste fremtid skal revurderes, hvilket er en bombe under de frivillige

bestyrelser i de danske andelsforeninger.

Foreninger vil fravælge rapporter

Det vurderes i lovforslaget, at halvdelen af andelsforeningerne vil fortsætte med årlige valuarrapporter,

men vores vurdering er, at 80 procent af andelsforeningerne vil fravælge valuarrapporter de næste tre år.

Vores vurdering bygger på indgrebet mod Blackstone i 2018, hvor vurderingerne af andelsboligerne blev

fastfrosset for at afværge udenlandske kapitalfondes opkøb af private udlejningsejendomme. Dengang

fravalgte 80 procent af andelsboligforeningerne den årlige valuarrapport. Det er faktiske tal og ikke

skønnede tal.

Konsekvensen vil være, at de færreste valuarfirmaer vil have økonomi til at stå standby i tre år, og derfor vil

der opstå en flaskehals, når hovedparterne af andelsforeningerne igen skal have udarbejdet en rapport. På

det tidspunkt vil der kun være få valuarfirmaer tilbage. Hvis den nye lov implementeres, risikerer vi, at der

vil være flere andelsboligforeninger, som om tre år ikke kan få vurderet deres andelsboliger pga.

manglende kapacitet hos de få tilbageværende valuarfirmaer og dermed ikke ville kunne fremlægge

rapporterne rettidigt på generalforsamlingen. Uden en gyldig valuarvurdering kan en andelsbolig ikke

sælges, hvorfor mange foreninger og sælgere vil komme i klemme.

Efterspørgslen på valuarrapporter om 3 år vil være langt større end hvad valuarerne kan håndtere, og vi

vurderer, at det vil medføre prisstigninger på 200-300 procent på valuarrapporter. Det giver den enkelte

forening en ekstra udgift og giver dermed ikke den besparelse, som lovforslaget lægger op til.

Udfordringen illustreres af dette eksempel, som viser årlig efterspørgsel efter valuarrapporter og kapacitet:

UDFORDRINGER FOR VALUARBRANCHEN

Mangel på kvalificerede valuarer

I følge loven er det kun diplomvaluarer, som må udarbejde valuarvurderinger. Der stilles desuden krav om

lokalt markedskendskab til diplomvaluarer, der udarbejder valuarrapporterne samt to års erfaring som

erhvervsmægler.

Stad Valuar er Danmarks største valuar i Danmark. Vi betjener ca. 20-25 procent af hele det marked, som

karakteriseres som valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme mhp. at fastsætte en værdi til

brug for andelsbeviserne. Vi vil formodentligt ligesom resten af branchen skulle opsige størstedelen af

vores ansatte, hvis lovforslaget bliver vedtaget. Hvert tredje år vil vi teoretisk skulle genansætte

diplomvaluarer for at kunne håndtere efterspørgslen, for igen at skulle afskedige dem året efter. Det vil dog

forudsætte, at der på det tidspunkt er ledige diplomvaluarer med de rette kvalifikationer. For at højne

kvaliteten lavede man i 2018 diplomatvaluar-uddannelsen, som vi som branche hilste velkommen. I

øjeblikket bliver der årligt uddannet 10-20 diplomvaluarer, og vi frygter, at den nye lov vil få søgningen til

uddannelsen til at falde.

NY HØRING

Vi anbefaler en høring af lovforslaget af følgende årsager:

a) Markedssituationen har ændret sig siden den sidste høring. Ejendomsmarkedet er faldende, og det

giver store udfordringer med at fastholde en valuarvurdering. Derfor risikerer mange

førstegangskøbere at blive teknisk insolvente.

b) Social- og boligministeren påtænker at gennemføre en lov, hvor

andelskronen kan stige,

hvis

renten stiger og ejendomsværdien falder,

da man tillader andelsboligforeninger at tage

kursgevinsten på prioritetsgæld samtidig med, at man fastholder ejendommens værdi på et

kunstigt højt niveau i tre år.

c) Loven skal have tilbagevirkende kraft, hvor den tidligere var fremadrettet. Ligesom ABF mener vi, at

loven bør gælde fremadrettet, da det ellers vil få store konsekvenser for andelsboligforeningerne.

d) Beregningseksemplerne, som er i udkastet til loven med estimerede antal årlige valuarvurderinger,

er uden substans. Det er vores vurdering, at de årlige valuarvurderinger vil være markant lavere i to

ud af tre år, hvilket vil have en negativ indflydelse på vores branche og dermed på kvaliteten og

prisen på valuarvurderingerne.

Afsluttende bemærkninger:

Hvis politikerne er overbeviste om, at det er en god idé, at en valuarvurdering er gyldig i tre år, anbefaler vi,

at andelsboligforeninger i de mellemliggende år indhenter en ’light-udgave’ af valuarrapporten (dagsværdi

notat) som grundlag for fastsættelse af andelskronen. En sådan rapport vil være billigere end en

valuarrapport, og valuar- og revisionsbranchen vil kunne være behjælpelig med minimumskrav til

indholdet. Det forslag vil være en mere hensigtsmæssig løsning for både andelsboligforeninger,

vurderingsfolk, administratorer, revisorer og andre, som har et professionelt rådgiveransvar over for

andelsboligforeninger.

Andre kommentarer:

I lovforslaget står der på side 8:

”Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i perioder

med prisfald i markedet for udlejningsejendomme vil indebære en række problemstillinger i relation til den

bagvedliggende værdi af andelsboligforeningernes ejendomme”.

I forslaget vurderes det altså, at lavere vurderinger giver udfordringer, men efter vores vurdering er den

konsekvens ikke ordentligt belyst. Det nævnes blot for at imødekomme udfordringerne med lavere

vurderinger.

Endvidere står der på side 11:

”Såfremt foreningen, inden for gyldighedsperioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny

valuarvurdering, der

viser en lavere værdi af ejendommen,

vil denne nye valuarvurdering imidlertid skulle

lægges til grund ved generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien, idet værdiansættelsen i denne

nyere valuarvurdering må antages at give et mere retvisende billede af ejendommens aktuelle

handelsværdi.”

I praksis vil andelsboligforeninger bede om ”et gratis estimat” af værdien og ikke en valuarvurdering, som

er lavere end den eksisterende værdi, hvorved værdierne vil forblive kunstigt høje.

Lovens ordlyd bør ændres til:

”Såfremt bestyrelsen bliver bekendt med, at værdien er lavere end seneste vurdering, skal der indhentes en

ny valuarvurdering”.

Det ville betyde, at foreningerne årligt måtte indhente gratis estimater og derved sikre sig, at den

eksisterende valuarvurdering ikke er for høj. Dog rejser dette en række nye problemstillinger:

Hvilke perspektiver vil det have for en andelsforenings bestyrelse, som i tre år ikke har indhentet en aktuel

vurdering, og pludselig bliver mødet af et erstatningskrav pga. overprissætning af ejendommen? Er det

redelig opførsel, hvis bestyrelsen ´for en sikkerheds skyld´ ikke har fulgt op på dette? Hvordan ved man eller

beviser, at bestyrelsen ikke har været i ’ond tro’ om ejendommens værdi i hele den periode?

https://domstol.dk/hoejesteret/aktuelt/2024/2/andelsboligforenings-

erstatningsansvar?trk=public_post_comment-text