L 111 - 2023-24 - Bilag 7: Materiale og præsentation fra Stad Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger

Boligudvalget 2023-24
L 111 Bilag 7
Offentligt

Boligudvalget 22.02.2024

Stad Valuar

Stad Valuar er Danmarks største valuar.

Vi betjener ca.

20-25 procent af

hele markedet.

Vi udarbejder i dag over 700 årlige vurderinger.

Diplomvaluarer og fokus på kvalitet

Vi laver i øvrigt også:

Forbedringsopgørelser

Dagsværdi notatet

Gratis skrivebords vejl.

estimater

En ordentlig valuarvurdering

En valuarvurdering en tilrettet opgørelse af en ejendoms

handelspris og består af nedenstående delelementer, som er

reguleret ved lov om valuarvurderinger:

Besigtigelse

Stand og

vedligehold

Værdi-

ansættelse

Endelig rapport

L 111 - 2023-24 - Bilag 7: Materiale og præsentation fra Stad Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger

Lovens formål

Formålet med Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre

boligfællesskaber er, som vi forstår, at sikre bedre rammer for

andelsboligerne, herunder en billigere valuarvurdering.

En af lovens formål er at spare andelsboligforeningerne for at skulle

bekoste en årlig valuarvurdering, hvis man som forening har valgt

dette vurderingsprincip.

Hertil skal det sættes i perspektiv, at den

besparelse, vi taler om, er ca.

6.000 kr.

pr.

år for de mindste

Andelsboligforeninger og op til 25.000 kr.

pr.

år for de største

andelsboligforeninger.

Den udgift skal naturligvis deles ud på de

enkelte andelsbolighavere.

Udfordringen er, at valuarbranchen vil blive presset af manglende

opgaver i år 1 og 2, hvilket vil gøre det svært at bibeholde antallet af

ansatte på sigt.

Det vil også betyde, at branchen ikke ville kunne følge

med i efterspørgslen i år 3 år, hvor foreninger vil skulle have lavet

deres vurderinger.

Vores vurdering er priserne på valuarrapporter vil

stige 200-300% og der dermed ikke vil være en besparelse samlet

set.

Valuarerne vil prioritere de største foreninger.

L 111 - 2023-24 - Bilag 7: Materiale og præsentation fra Stad Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger

Udfordringer ved den nye lov for

andelsboligmarkedet

Andelsboligforeninger kan stå uden gyldige vurderinger

Med det nye forslag kan en andelsboligforening udskyde valuarvurderingen i tre år, hvor en

forening i dag skal have en årlig vurdering. Dette vil skabe en flaskehals hos valuarerne,

hvilket kan medføre, at foreninger ikke vil kunne få lavet en vurdering i tide.

Førstegangskøberne bliver glemt

For nye købere, hvor mange er førstegangskøbere, bliver det svært at vurdere to forskellige

andelsboligforeninger, som ikke er valuarvurderet på samme tidspunkt. Derudover kan de

risikere at blive teknisk insolvente hvis de indtræder på det forkerte tidspunkt, hvilket kunne

være undgået ved løbende vurderinger.

Skabe yderligere skepsis om andelsboligmarkedet

Den nye lov vil sætte et usikkert marked under et større pres, hvor bankerne og køberne i

dag kigger med skepsis på andelsboligerne. Bankerne vil i flere tilfælde være skeptiske, hvis

der ikke foreligger en ny valuarvurdering.

Højesteretsdom øget presset de frivillige bestyrelser og foreningerne

Højesteret har netop afsagt en dom, hvor en foreningen blev erstatningsansvarlig for, at

andelshaver solgte sin andelsbolig til en pris, der ikke tog højde for en forøgelse af andelens

værdi gennem en ny valuarvurdering.

L 111 - 2023-24 - Bilag 7: Materiale og præsentation fra Stad Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger

Udfordringer ved den nye lov for

valuarbranchen

Lov med tilbagevirkende kraft

Vi stiller os uforstående overfor, at loven har en tilbagevirkende kraft.

Denne del af

loven vil have fatale konsekvenser for branchen som helhed og giver ikke branchen

tid til at omstille sig.

Der er intet marked for valuarvurdering i 2 år men stiger voldsomt om 3 år

Efterspørgslen på valuarrapporter om 3 år vil være langt større end, hvad valuarerne

kan håndtere, og vi vurderer, at det vil medføre prisstigninger på 200-300 procent på

valuarrapporter.

Dertil vil vi blive nød til at afskedige folk, grundet manglende løbende

arbejde.

Foreninger vil fravælge rapporter

Det vurderes i lovforslaget, at 50% af andelsforeningerne vil fortsætte med årlige

valuarrapporter, men vores vurdering er, at 80 % af andelsforeningerne vil fravælge

valuarrapporter de næste to år, baseret på viden fra ‘Black Stone’ indgrebet i 2020.

Mangel på kvalificerede valuarer

I dag er det kun diplomvaluarer og valuarer på dispensation, som må udarbejde

valuarvurderinger.

I øjeblikket bliver der årligt uddannet 10-20 diplomvaluarer, og vi

frygter, at den nye lov vil få søgningen til uddannelsen til at falde.

L 111 - 2023-24 - Bilag 7: Materiale og præsentation fra Stad Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger

Ny høring

Loven vil nu have tilbagevirkende kraft, hvor den tidligere var fremadrettet. Da dette er

et nyt element mener vi, at loven skal i høring. Ligesom ABF mener vi, at loven bør gælde

fremadrettet, da det ellers vil få store konsekvenser for andelsboligforeningerne.

Dansk Ejendomsmæglerforening anbefaler også at loven gælder fremadrettet

Nye vurderinger fra Vurderingsstyrelsen kan få massive konsekvenser, som markedet ikke

kendte til i 2022.

Markedssituationen har ændret sig siden oktober 2022, med det største fald for

ejerboliger i januar 2024 i 10 år. Ejendomsmarkedet er faldende, og det giver store

udfordringer med at fastholde en valuarvurdering. Mange førstegangskøbere risikerer at

blive teknisk insolvente om 3 år.

Social- og boligministeren påtænker at gennemføre en lov, hvor andelskronen kan stige,

hvis renten stiger og ejendomsværdien falder, da man tillader andelsboligforeninger at

tage kursgevinsten på prioritetsgæld samtidig med, at man fastholder ejendommens

værdi på et kunstigt højt niveau i tre år.

Beregningseksemplerne, som er i udkastet til loven med estimerede antal årlige

valuarvurderinger, er uden substans. Det er vores vurdering, at de årlige

valuarvurderinger vil være markant lavere i to ud af tre år, hvilket vil have en negativ

indflydelse på vores branche og dermed på kvaliteten og prisen på valuarvurderingerne.

L 111 - 2023-24 - Bilag 7: Materiale og præsentation fra Stad Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger

SPØRGSMÅL

STAD

VALUAR

[email protected]

Tlf.

31 39 09 50

Østerfælled Torv 10, 2100 København Ø