Boligudvalget 2023-24
L 111 Bilag 5
Offentligt
2830553_0001.png
Mit foretræde vil med den korte tid primært koncentrere sig om L111 og sekundært om min anmodning
om foretræde, der vedlægges.
Jeg har inden jeg sender denne mail læst de 4 fremsendte bilag til L111.
Sp. 1.:
Fremover, når I udarbejder et notat over dem, der har afgivet høringssvar, så
anfør
navnet på hvem,
der har givet høringssvar fra en given virksomhed/organisation DE
eller FSR og er der høringssvar, hvor der alene meddeles, at et navn men, at
vedkommende har skrevet fra en virksomhed organisation så meddel, hvor
vedkommende kommer fra, fremfor kun navnet?
Ved Andels Boligforeningernes Fælles ABF repræsentation skulle således have været anført direktør Jan
Hansen, ved Danske Ejendomsmæglerforening direktør Ole Hækkerup, ved Lars Wismann skulle der have
stået direktør Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S, osv.
Det er andet er enten sjusk eller en bevidst forskelsbehandling.
Det er jo den ansvarlige, der underskriver et høringssvar og ikke navnet på en uansvarlig organisation, der
er den person der afgiver høringssvar og muligvis på ansvar af en virksomhed eller organisation.
Det fremgår af høringsnotatet, at der er usikkerhed om, hvorvidt en valuarvurdering udarbejdet efter ABL
§5 stk. 2 litra b, om den forlængede gyldighed, der udvides fra 18 mdr. til 42 mdr. om dette alene kommer
til at gælde for valuarvurderinger underskrevet af valuaren fra d. 15-04-2024 eller om det ved lovens
forventede vedtagelse, også skal gælde for valuarvurderinger underskrevet før d. 15-04-2024?
Sp. 2.:
Jeg anmoder om, at Boligministeren giver at klart svar på dette enkle spørgsmål?
Jeg anmoder tillige Boligministeren besvare, at når ABL § 5 stk. 2 litra c forventes at udgå fra d. 15-04-2024,
så betyder det, at alle Andelsboligforeninger, der har besluttet en andelskronen på basis af den seneste
offentlige vurdering at disse ikke har en lovlig andelskrone før ved afholdelse af en ekstraordinær
generalforsamling har besluttet en ny andelskrone på basis af ABL § 5 stk. 2 litra a, litra b eller litra d?
Det kommer til at give behov for et meget stort antal ekstraordinære generalforsamlinger umiddelbart
efter d. 15-04-2024!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 5: Henvendelse af 26/2-24 fra Lars Wismann om ændring af lov om andelsboligforeninger
2830553_0002.png
Jeg er lidt ærgerlig over, at jeg alene bemærkes sammen med Fru Lis Larsson og, at jeg ikke som ABF eller
DE er anført for mig selv som direktør Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S.
Sp. 3.:
Høringsnotatet giver forkerte oplysninger til Folketinget. Jeg anbefaler, at der
udsendes en korrektionsmeddelelse med de korrekte oplysninger. Vil I gøre dette?
Dernæst, at det af mig fremsætte anbefaling 1, om den enkle verden med fri priser på andelsbeviser, slet
ikke bemærkes i sammenfatningen:
Det er således ikke mit forslag, at andelsboligforeningerne alene kan benytte valuarvurderinger til
værdifastsættelse
og gad vide om notatskriveren mener værdifastsættelse af andelskronen.
Det er min anbefaling nr. 1., at der kommer fri priser på andelsbeviser og så sparer alle A/B foreningerne
omkostningerne til valuarerne.
Mine andre forslag 2-9 er forbigået i tavshed.
Det er åbenlyst forkert og en politiker finte at meddele, at man stræber efter en
endnu større åbenhed og
transparens
i det andelsboligmarked, der i dag er
det mest uigennemsigtige af alle boligmarkedsformer,
som vi har i dag.
Det må jo være Boligministeren bekendt, at
Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen
i deres offentlige
vurderinger seneste foreløbige offentlige grundvurderinger,
Banker/Realkredit
i deres værdiansættelser
efter BEK807/2022 og
revisor
i deres værdiansættelser efter ISA500, ISA540, uden krav om formel
vurderingskompetence til vurderingsfolkene og uden at ville fremlægge det mindste af deres
vurderingsgrundlag
ikke ligefrem sikrer et gennemsigtigt og transparent andelsboligmarked for
andelshavere.
Det er som at kalde et af de sorte huller i universet for universets lysende stjerner.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 5: Henvendelse af 26/2-24 fra Lars Wismann om ændring af lov om andelsboligforeninger
2830553_0003.png
Gennemsigtigt og transparent andelsboligmarked sikrer Skatteministeriet, Erhvervsministeriet og
Boliministeriet ved at følge mine få og indlysende fornuftige gode råd herunder at der fremover stilles
formelle kompetence krav og fuld indsigt i deres vurderingsgrundlag til alle i Ejendoms- og
Vurderingsstyrelsen, bank/realkredit og revisor, der udtaler sig om den korrekte værdi på en ejendom der
tilhører en A/B forening.
I bemærkninger til L111 anføres følgende:
Sp. 4:
Jeg anmoder derfor Boligministeren besvare om A/B foreningerne fremover fra d.
15-04-2024 kan anvende de foreløbige offentlige grundvurderinger, som i
december 2023 meddelt af landets højeste faglige vurderingskompetence, nemlig
Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen foreløbige offentlige grundvurderinger til at
beslutte en andelskrone efter ABL § 6 stk. 2 litra d?
Sp. 5.:
Eller om Boligministeren mener den pr. 01-10-2020 seneste meddelte offentlige
vurdering af den ejendom, der tilhører A/B foreningen?
Sp. 6.:
Eller om Boligministeren med den seneste off. vurdering mener pr. 01-10-2012
skønt, at denne i en række tilfælde efterfølgende er reguleret frem til 01-10-2020?
Sp. 7.:
I 2024-2026 eller senere når Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen meddeler endelige
offentlige grundvurderinger?
Det er jo et faktum at mange af Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen foreløbige off. grundvurderinger, der
som bekendt ikke bygger på referencehandler, når til langt højere værdien end valuarernes vurderinger af
de samme ejendomme.
Sp. 8.:
Jeg spørger derfor Boligministeren om A/B foreningerne, når de modtager de endelige off.
grundvurderinger om foreningerne da kan bruge disse som den seneste ansatte off.
vurdering og bruge denne til et beregne andelskronen idet det må være indlysende, at den
ejendom der tilhører A/B foreningen aldrig kan være mindre værd end Ejendoms- og
Vurderingsstyrelsen meget præciser og vel udarbejdede offentlige grundvurdering?
 L 111 - 2023-24 - Bilag 5: Henvendelse af 26/2-24 fra Lars Wismann om ændring af lov om andelsboligforeninger
2830553_0004.png
Sp. 9.:
Med henvisning til Regnskabsvejledningen fra december 2021 anmoder jeg
Boligministeren besvare om det er Boligministerens opfattelse at A/B foreningen forsat
som jeg har meddelt Boligministeren at mange stats.aut. revisorer allerede forlanger det at
revisorerne for at kunne udarbejde et retvisende årsregnskab forlanger en
værdiansættelse af ejendommen enten udført af en valuar eller af bestyrelsen, der skal
underbygge deres værdiansættelse med referencehandler og det skal jo så være
referencehandler der som A/B foreningens ejendom er fritaget for Blackstone indgrebet
værdireducerende 5-årige karens til moderniseringer efter LejeLovens § 19 stk. 2.
L111 bemærkninger:
Disse bemærkninger er så vidtløftige, at de må være udarbejdede af Boligministeriets yngste
studenterhjælp. Jeg ville ikke budgettere efter noget så svævende.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 5: Henvendelse af 26/2-24 fra Lars Wismann om ændring af lov om andelsboligforeninger
2830553_0005.png
Kommer den nye gyldighed efter ABL §5 stk. 2 litra b til at blive udvidet fra 18 til 42 måneder i en tid, hvor
andelsboligforeninger i Hovedstadsregionen, især Københavns og Gentofte kommune rammes af
voldsomme stigninger i grundskylden for enkelte A/B foreninger er stigninger i grundskylden fra 2025 på op
til 40% af 2023 grundskylden år efter år frem til 2042, hvor grundskylden så har nået 880% af 2023
grundskylden, der bliver der intet ønske om nye beregninger af andelskronen på et reduceret
vurderingsresultat.
I modsætning til embedsmændene er jeg i markedet for A/B foreninger med mine mere end 500 A/B
forenings klienter.
Det er derfor mit bud, at om den nye lov også kommer til at gælde for valuarvurderinger udarbejdet før 15-
04-2024, så kommer der en 2 årig ”karenslignende/Rosentheils istid” periode uden nogen efterspørgsel på
A/B valuarvurderinger.
Det betyder, at valuarerne så må omstille sig til andre indtægtsgivende opgaver og vurderingskompetencen
grundet L111 kommer til at forsvinde, vi får færre og ringere vurderinger.
Måske er der endda valuarer, som går økonomisk fallit, da en arbejdsplads som valuar har en årlig
omkostning på ca. kr. 800.000 p.a. og uden indtægter eller opsparing er det direkte til Ladegården.
Bemærkningernes beregning bliver ikke som anført:
Mere korrekt i Hovedstaden forsvinder mere end 90% af alle valuaropgaver i de første 2 år for siden i det
tredje år at komme tilbage og derefter fordele sig med en pukkel hvert tredje år og så i gennemsnit kun ca.
40% af det nuværende marked.
Kan ABL §5 stk. 2 litra d anvendes på den endelige offentlige grundvurderinger, så bliver behovet for
valuarvurderinger endnu mindre.
Venligst meddel mig systematiske svar ad 1), ad 2) osv i bedst mulig tid inden mit foretræde på torsdag d.
29-02-2024 kl. 10:30-10:45.
Med venlig hilsen
 L 111 - 2023-24 - Bilag 5: Henvendelse af 26/2-24 fra Lars Wismann om ændring af lov om andelsboligforeninger
2830553_0006.png