Boligudvalget 2023-24
L 111 Bilag 3
Offentligt
2828663_0001.png
Høringssvar
Jeg håber på, et mere enkelt andelsboligmarked, større gennemskuelighed, reelle værdier,
ophævelse af stavnsbåndet og fjernelse af den nepotisme der er i dag, og som ikke bliver bedre
med den nye lovgivning
–
og ikke mindst håber jeg på lige vilkår og muligheder for alle
andelshavere.
Jeg henstiller til Boligudvalget og Indenrigs- og Boligministeriet at tage ansvar for:
Primært
•
•
at det bliver lovbestemt at valuarvurderinger erstatter alle tidligere ansættelsesprincipper
for så vidt angår andelsboligforeninger
–
så der kun vil være ét vurderingsprincip.
at andelsboligforeningerne forpligtes til at fastsætte en retvisende andelskrone såvel som
en retvisende buffer, så ingen andelskrone holdes kunstigt lav ene og alene på grund af en
idealistisk tankegang. Hvis ikke der bliver lovgivet herom, risikerer vi, at
andelsboligforeningen hensætter hele den frie kapital i en reservefond.
Sekundært
•
•
at det bliver lovbestemt at valuarvurderinger erstatter alle tidligere ansættelsesprincipper
for så vidt angår andelsboligforeninger
–
så der kun vil være ét vurderingsprincip.
at det pålægges ved lov at hensætte max 10% af egenkapitalen til en reservefond, og at
resten af værdien udloddes til andelshaverne, så ingen andelskrone holdes kunstigt lav ene
og alene på grund af en idealistisk tankegang. Hvis ikke der bliver lovgivet herom, risikerer
vi at andelsboligforeningen hensætter hele den frie kapital i en reservefond.
Baggrund for forslag
I forbindelse med en ny vurderingsmetode vedrørende Andelsboligforeninger er det afgørende
vigtigt at holde sig for øje, at der er to spor
–
dels er der selve vurderingen af ejendommen og dels
er der fastsættelse af andelskronen.
Det synes ikke at fremgå af det fremsatte lovforslag, at der er taget højde for det.
Uanset hvilken metode man vælger at vurdere ejendommen efter, vil der fortsat være
udfordringer med at fastsætte andelsværdien.
Andelskronen tilhører andelshaverne
–
den tilhører ikke andelsforeningen.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 3: Henvendelse af 20/2-24 fra Lis Larsson om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger
2828663_0002.png
Demokrati
–
flertalstyrani
Det er ikke rimeligt:
•
•
•
at en simpel flertalsbeslutning på en generalforsamling kan fastsætte værdien af
andelskronen!
at det således bliver mine naboer, der bestemmer prisen på min lejlighed!
at friværdien i min andelsbolig bliver brugt på, at børn, børnebørn og andre
familiemedlemmer af foreningen kan få en billig lejlighed på bekostning af mine ikke
muligheder for at kunne flytte ud af foreningen!
at min friværdi er bundet i vores ejendom og en andelskrone, der holdes kunstigt lav og
ikke matcher markedet!
at jeg er stavnsbundet til min lejlighed!
•
•
Et samfund
–
f.eks. en andelsforening
–
hvor en majoritet kan herske uindskrænket over en
minoritet er ikke demokratisk. Det er autoritært.
Jeg har nu boet i en autoritært styret andelsforening i 22 år. Vi har en kæmpe opsparing, som er
akkumuleret gennem alle de år, jeg har boet her. Opsparingen er bundet i ejendommen, og som
det er i dag, er det kun generalforsamlingen, der kan sætte den fri ved at fastsætte en retvisende
andelskrone, og en ligeså retvisende buffer. I dag har vi en buffer på 87% set i forhold til den
gamle offentlige vurdering fra 2012 der nu er suspenderet.
Det er ikke demokrati- det er flertalstyrani. Et autoritært og gammeldags styre.
Vurderingsprincipper
Jeg antager, at hensigten med den offentlige vurdering har været at komme så tæt på en
ejendoms reelle værdi som muligt. Derfor kan det undre, at man i lovforslaget fastholder den
gamle offentlige vurdering fra 2012 samt en indekseret udgave. Begge metoder ligger meget langt
under den reelle værdi, ejendommen repræsenterer i dag, og de kan kun have det formål at give
lavere priser end valuarvurderingerne.
Eksempel med en andelslejlighed på 62m2 i tre forskellige andelsforeninger lige rundt om min
egen adresse:
1. andelskrone 11.470 pr m2 = kr. 711.140 (den forening jeg bor i)
2. andelskrone 20.000 pr m2 = kr. 1.240.000
3. andelskrone 34.000 pr m2 = kr. 2.108.000
Forskellen skyldes hovedsagelig de tilfældigt satte offentlige vurderinger, og de forskellige
låneforhold mm i foreningerne. (andelskronen = formue-minus gæld)
En i branchen anerkendt valuar har screenet den ejendom jeg bor i til en værdi af kr. 250 mio,
hvilket svarer til en andelskrone på kr 28.000. pr m2.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 3: Henvendelse af 20/2-24 fra Lis Larsson om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger
2828663_0003.png
Lovforslaget, der skal vedtages, får vidtrækkende konsekvenser for ALLE landets andelshavere. Der
påhviler politikerne et kæmpe stort ansvar, at træffe en fair og fornuftig afgørelse.
Gør prisfastsættelse til en reel vurdering af en certificeret valuar, og lad sælger få maksimalprisen i
forbindelse med et salg internt som eksternt.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF
Det fremsatte forslag ligner i mistænkelig grad indstillingen fra ABF og Ejendom Danmark, som
lægger vægt på fordelen ved, at andelsboligforeninger fremover fortsat kan vælge mellem
værdiansættelsesprincipper, som henvender sig til de forskellige typer af andelsboligforeninger.
Hvis politikerne har en forestilling om, at ABF varetager andelshavernes interesser, ja så kunne de
ikke tage mere fejl - de varetager kun andelsforeningernes interesser. Talte de derimod
andelshavernes sag, ville de pege på valuarvurdering som eneste mulighed, ligesom de burde
bakke op om, at andelskronen samt bufferen skal være retvisende og ikke styres af en idealistisk
tankegang, som i dag stavnsbinder ca 20% af andelshaverne til deres bolig.
Maksimalprisprincip / minimalprisprincip
Andelshavernes værdier er blevet udhulet siden den seneste offentlige vurdering fra 2012, der nu
er suspenderet.
Det er en pseudoargumentation, at der også
skal være andelslejligheder til købere ”uden så
mange penge”, og det kan imødegås med, at det er et maksimalprisprincip
og ikke et
minimalprissystem. Hvis en sælger vil sælge til under den godkendte andelsværdi, kan
vedkommende ”frit” beslutte dette –
og selvsagt også til familie. Det står altså en sælger frit for at
gå
–
også langt - ned i pris, og større fremtidige vedligeholdelsesarbejder kan klares ved at afsætte
en retvisende reservebuffer før beregningen af andelskronen.
Vejen til et spekulationsfrit andelsmarked
Det løser på ingen måde udfordringerne i dag, at give så mange valgmuligheder, som det nye
lovforslag lægger op til
–
tværtimod. Når bestyrelserne og generalforsamlingen i de forskellige
andelsforeninger ikke kan finde ud af at håndtere fastsættelsen af andelskronen på retfærdig vis,
så må politikerne træde i karakter og lovgive herom.
En andelsboligforenings bestyrelse er pligtig til og står til ansvar for en korrekt værdiansættelse, og
har pligt til at kontrollere og regulere andelsværdien, hvis der er fremkommet oplysninger om
væsentlige forhold, der kan medføre ændring i fastsættelsen af andelskronen jf.
Højesteretsafgørelse nr. 365 fra 2011.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 3: Henvendelse af 20/2-24 fra Lis Larsson om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger
2828663_0004.png
Statistik
Gennemsnitsprisen for en andelsbolig i København er på kr.27.000 pr m2 og kr. 51.000 pr m2 for
en ejerlejlighed, så andelsboligen er stadig en økonomisk overkommelig boligform, og
andelsboligerne udfylder stadig deres rolle som en mellemvej mellem ejerboliger og lejeboliger
ifølge rapport udarbejdet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig Realkredit Danmark.
Illusionen om tilgængelige andelsboliger
–
ventelisteproblemet.
Det er mit indtryk, at politikerne ønsker at værne om andelsmarkedet. Men politikerne skal holde
sig for øje, at andelsboligmarkedet består af lukkede systemer med privilegier til egne. Det er
nemlig ikke kun ens økonomi, men også ens netværk, der er afgørende for adgangen til en
andelsbolig. Derfor bør alle ventelister afskaffes
–
interne som eksterne.
Andelsboligmarkedet er, som det er i dag, et gråt marked, hvor familie og venner tilføres store
værdier. Det er ulovligt at sælge over maksimal prisen
–
men det er vel lige så ulovligt at sælge til
under handelsværdien?
Hvis man nærmest forærer sine værdier væk, kan der så blive tale om beskatning af en sådan
”gave”,
hvis man sælger sin andelslejlighed til en urealistisk lav andelskrone?
I de andelsforeninger, der endnu ikke benytter sig af en valuarvurdering, får fremtidige købere
foræret en stor friværdi, som ”blot” på en ny generalforsamling kan udloddes frit til
andelshaverne, herunder de nye, som har købt ”alt for billigt”.
Med store underpriser, som der stadig er i en del foreninger, vil anvisning af et familiemedlem
som den næste andelshaver være en urimelig økonomisk fortrinsstilling til det barn eller
barnebarn, der indtræder i foreningen fremfor de børn/børnebørn, der ikke kan indtræde på
samme vilkår.
Ved skilsmisser er der samme problem, da den skilsmissefælle, der skal flytte ud af en forening,
står i en økonomisk nærmest umulig situation.
Formål med ny lovgivning
Det har aldrig været meningen med Lov om Andelsboligforeninger, at prisen på disse skulle holdes
kunstigt lave med en følge af at stavnsbinde andelshaverne til deres bolig. Derimod har det altid
været meningen, at de skulle kunne følge den almindelige prisudvikling på ejendomsmarkedet for
udlejningsejendomme.
Valuarvurderingerne er kommet for at blive.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 3: Henvendelse af 20/2-24 fra Lis Larsson om ændring af værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeninger
Derfor bør alle foreninger gennem lovgivning pålægges at indhente en valuarvurdering og
herigennem få værdierne frem i lyset, som den enkelte andelshaver, der i dag bor i
andelsboligforeningen, ejer.
Vi er mange andelshavere, der i adskillige år har været i havsnød
–
nu bør politikerne komme os til
undsætning, smide et redningsbælte ud
–
og redde os fra druknedøden.
København, den 16. august 2022
Lis Larsson