Boligudvalget 2023-24
L 111 Bilag 1
Offentligt
2828624_0001.png
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0002.png
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0003.png
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0004.png
Indenrigs- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København K
København, den 18. august 2022
J.nr. H.23-22-017
Vedr. j.nr. 531424 - Dansk Ejendomsmæglerforenings høringssvar til lov om ændring af lov om
andelsboligforeninger
og
andre
boligfællesskaber
(Ændring
af
andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper)
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) takker for muligheden for i ovenstående høring at afgive svar.
Som bekendt var DE en del af den arbejdsgruppe, der havde til opgave at tilvejebringe en alternativ, mulig
løsning ved afskaffelsen af den offentlige ejendomsværdi, der var stillet andelsboligforeningerne i udsigt indtil
ændringen af ejendomsvurderingsloven i 2021. DE kvitterer for et konstruktivt samarbejde i den forbindelse.
De to mulige løsninger, der blev tilvejebragt ved arbejdsgruppens rapportering, bærer hver deres fordele og
ulemper. Disse er i vid udstrækning behandlet ved rapporten og ligger forventeligt således også til grund for
ministeriets overvejelser i forbindelse med udformningen af nærværende lovforslag.
Uden en egentlig, overordnet målsætning for, hvad man ønsker af andelsboligen som boligform og som en del
af det fremtidige boligmarked, så må det være op til den enkelte, hvilke succeskriterier man tilskriver de
foreslåede løsningsmodeller.
DE prioriterer, at der med løsningsmodellerne sikres, at de, som maksimalprisbestemmelserne har betydning
for og skal tilgodese,
–
andelsboligsælgere og -købere
–
får størst mulig
gennemsigtighed.
Det er gennemsigtigt, når man som andelsboligkøber selv er i stand til umiddelbart at vurdere, hvorvidt et
andelsboligkøb er en fornuftig investering. Det er ikke gennemsigtigt, at man skal bede sin bank om at foretage
vurdering og beregning af såvel egen økonomi, andelsboligforeningens økonomi og andelsboligforeningens
ejendoms værdi, hver gang man finder en potentiel andelsbolig. Det er overordnet fordyrende for
finansieringen af andelsboliger og skaber forsinkelser i markedet.
Det er gennemsigtigt, når man som andelsboligsælger selv er i stand til umiddelbart at vurdere, hvorvidt den
værdi andelsboligen har på papiret, er nogenlunde den værdi, denne kan omsættes til. Det er ikke
gennemsigtigt, at man selv har købt sin andelsbolig til maksimalpris og herefter, gennem sin tid som
andelshaver, forventer at kunne omsætte sin andelsbolig til maksimalprisen, men bliver skuffet, når
ovennævnte andelsboligkøbers bank efterprøver foreningens økonomi og ejendommens værdi, og den reelle
handelsværdi ikke er i nærheden af den pris, man forventede at kunne sælge andelsboligen for.
DE prioriterer endvidere, at der med løsningsmodellerne
andelsboligforeningernes ejendomme er så
retvisende
som muligt.
sikres,
at
værdiansættelsen
af
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
Islands Brygge 43
•
2300 København S
•
TLF: 7025 0999
•
[email protected]
•
www.de.dk
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0005.png
Det ligger helt latent siden andelsboligforeningslovens tilblivelse, at værdiansættelsen af
andelsboligforeningens ejendom skal svare til en markedspris. Anskaffelsesprisen er en markedspris,
valuarvurderingen er en markedspris og den offentlige ejendomsværdi tilstræbte at være fastsat efter en
markedsprisnorm. Over årene er denne prioritering gledet i baggrunden, og man har politisk med tiden
accepteret, at værdiansættelsen ikke længere behøver at være en sådan, men at maksimalprisens
beregningsgrundlag kan være både nærmest fiktivt og fikseret.
Senest blev andelsboligmarkedet påvirket ved lovændringen mod kortsigtede investeringer i
boligudlejningsejendomme i 2020, hvor det politiske ønske om at modvirke fald i andelsboligmarkedet
medførte en mulighed for at fiksere værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom. Det modvirkede
samtidig den
gennemsigtighed
og de
retvisende
værdiansættelser, som DE mener bør være indlejret i et sundt
andelsboligmarked. Når man afkobler andelsboliglovens værdiansættelse fra virkeligheden, stiger spændet
–
eller det potentielle spænd
–
imellem værdiansættelse og virkelighed. Og de, der skal handle andelsbolig, har
ikke en chance for at vurdere den enkelte andelsboligs reelle værdi på det tidspunkt, de ønsker at handle.
Når én løsning er tilstrækkelig, er to for mange
Ministeriets opgave er at sikre en afløser til den offentlige vurdering, ejendomsværdien, der stillede
andelsboligforeningerne retvisende ejendomsværdier i udsigt, uden omkostninger i øvrigt.
Skatteministeriet fandt, at dette ikke lod sig gøre, og således må det lægges til grund, at opgaven for Indenrigs-
og Boligministeriet er nærmest umulig. Uagtet kvalificeret sparring.
DE indstiller til, at der ikke på den baggrund gås på kompromis med gennemsigtigheden og retvisende
værdiansættelser, ud over hvad situationen nødvendiggør.
Som også nævnt i arbejdsgruppens rapport anerkender DE behovet for de andelsboligforeninger, der havde
regnet med at kunne overgå til en gratis, retvisende værdiansættelse med den nye offentlige ejendomsværdi.
Alternativet for dem kan være en indeksering af den offentlige ejendomsværdi. Denne løsning i sig selv løser
den udeblevne offentlige ejendomsværdi som gratis alternativ og kan overordnet antages at være mere
retvisende end en offentlig ejendomsværdi fra 2012. Det er dog ikke gennemsigtigt som
værdiansættelsesgrundlag. Ingen ved, hvad der er lagt til grund for ejendomsværdien i 2012, kun at man
suspenderede disse, idet de ikke var tilstrækkeligt retvisende.
Alternativet kan også være en forlængelse af valuarvurderingens lovlige anvendelsesperiode. Denne løsning
sikrer mere retvisende værdiansættelse og dæmper den økonomiske belastning for andelsboligforeningerne
væsentligt. Det er dog stadig en yderligere afkobling mellem værdiansættelse og virkelighed, jo længere tid der
passerer efter vurderingsdatoen.
Det giver ikke mening at indføre begge løsninger på samme tid. Således reducerer man potentielt i hele
andelsboligmarkedet, at værdiansættelserne bag maksimalpriserne er gennemsigtige og retvisende, til fordel
for, at de for andelsboligforeningerne er billigere eller helt gratis. Det vil være begyndelsen til afskaffelsen af
maksimalprisen ved overflødiggørelse.
Valuarvurderingen
Under antagelsen at lovforslagets § 1, nr. 1 fremsættes i sin nuværende form, indstiller DE med ovenstående
bemærkninger in mente, at anvendelsesperioden for valuarvurderingen alene øges til 30 måneder. Således vil
der for de foreninger, der ved valget af valuarvurdering prioriterer en så retvisende værdiansættelse som
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
Islands Brygge 43
•
2300 København S
•
TLF: 7025 0999
•
[email protected]
•
www.de.dk
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0006.png
muligt, blive sikret, at de andre foreninger, som man deler andelsboligmarked med, der ligeledes vælger at
benytte valuarvurdering, fornyer deres værdiansættelse med en vis frekvens. Gennemsigtigheden,
sammenhængen og sammenligneligheden på tværs af markedet sikres bedst, ved at man som
andelsboligkøber kan have tillid til, at perioden fra værdiansættelse til maksimalprisberegning er kortest mulig.
Jo kortere anvendelsesperiode for valuarvurdering, jo mindre incitament for foreningen til spekulation i den
for året anvendte værdiansættelse.
DE indstiller samtidigt til, at den fastfrysningsmulighed, der blev givet i 2020, bortfalder ved en udvidelse af den
generelle anvendelsesperiode for valuarvurderingen. Det må lægges til grund, at det for tilliden på
andelsboligmarkedet er formålstjenstligt med en reduktion af antallet af værdiansættelsesprincipper i sig selv,
ligesom det med prisudviklingen siden 2020, og med en ny, generel udvidelse af anvendelsesperioden,
antageligt er med meget begrænset økonomisk konsekvens for en andelsboligforening, hvis en fastfrosset
værdi fra 2020 ikke længere lovligt kan anvendes.
Ministeriet opfordres til at undersøge og vurdere anvendelsen af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 3, med
henblik på afviklingen af denne og med sigtet mod en forsimpling af lovgivningen bag et, på nuværende
tidspunkt, komplekst område af boligmarkedet.
Indekseret offentlig ejendomsværdi
DE vedstår fortsat indstillingen om, at en offentlig ejendomsværdi, nettoprisindekseret, kan udgøre et alternativ
til den gratis, offentlige ejendomsværdi, andelsboligforeningerne var stillet i udsigt. Det skal dog bemærkes, at
DE ligeledes fortsat vil fastholde, at sikringen af en så retvisende værdiansættelse som muligt fås ved
valuarvurdering.
DE noterer sig samtidig den aktuelle, ekstraordinære situation vedr. stigningen i nettoprisindekset, og henleder
ministeriets opmærksomhed herpå. Der opfordres til, at ministeriet foretager konsekvensberegninger, der kan
lægges til grund for en kvalificering af nærværende løsningsforslag i lyset af situationer som den aktuelle. DE
henleder opmærksomheden på, at en regulering af lejefastsættelsesbestemmelser, herunder i forholdet
mellem lejeindtægter og driftsomkostninger, hvis dette influerer på boligudlejningsejendommes
værdiansættelser, må forventes ligeledes at have indflydelse på andelsboligforeningernes ejendommes
værdiansættelser. Tilsvarende effekt bliver i udgangspunktet ikke tilfældet ved en ubegrænset
fremadindeksering af en tidligere værdiansættelse.
Muligheden for den indekserede offentlige ejendomsværdi iht. lovforslagets § 1, nr. 2, såfremt denne
fastholdes, bør udløse bortfald af ændringen iht. nr. 1.
Fælles forbedringer
De forbedringer af ejendommen, der kan tilskrives værdiansættelsen iht. andelsboligforeningslovens § 5, stk.
4, henstår fortsat ureguleret. Behovet for fastsættelse af regler på enten bekendtgørelses- eller
vejledningsniveau øges, efterhånden som tillægget af disse fælles forbedringer i videre udstrækning skal ske
for valuarvurderinger, der i sagens natur indregner forbedringer som del af selve den aktuelle værdiansættelse
som boligudlejningsejendom, modsat andelsboligforeningslovens øvrige værdiansættelsesprincipper.
Der findes DE bekendt ikke nogen anvisninger, der sikrer, at tillæg af værdien af fælles forbedringer til
andelsboligforeningers ejendomme, er ensartet og gennemsigtigt generelt.
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
Islands Brygge 43
•
2300 København S
•
TLF: 7025 0999
•
[email protected]
•
www.de.dk
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0007.png
Ministeriet opfordres til at påbegynde præcisering af § 5, stk. 4, herunder potentielt i hvilket omfang forskellige
typer af forbedringer kan tilskrives ejendommens værdi, samt hvorledes disse fælles forbedringer evt. bør
afskrives. Ligeledes opfordres ministeriet til at sikre størst mulig korrespondance mellem tillægget af fælles
forbedringer til anskaffelsessummer, offentlige ejendomsværdier samt valuarvurderinger. Den prismæssige
effekt af forbedringer må antages i videst muligt omfang at burde være enslydende, om forbedringerne
tilskrives som fikseret tillæg eller som indregning i en værdiansættelse.
Det er i denne forbindelse nærliggende ligeledes at overveje, hvorvidt udførelsen af fælles forbedringer med
fordel kunne afbryde en evt. forlænget anvendelsesperiode for en eksisterende valuarvurdering, eller udløse
krav om en sådan. Den nuværende forvaltning af tillæg af fælles forbedringer
bidrager i DE’s
optik ikke til
hverken gennemsigtighed eller retvisende værdiansættelser bag maksimalpriserne.
Overgangsperiode
DE indstiller til, at ministeriet overvejer en overgangsperiode, således at der ikke omgående fra 1. januar 2023
kan lægges f.eks. en 3 år gammel værdiansættelse til grund. Det må antages, at markedsudviklingen siden
2020, og ligeledes blot indenfor seneste år, har haft en betydning og vil have en betydning for aktuelle
værdiansættelser.
Således er det ikke meningsfuldt, at de foreninger, der anvender en aktuel valuarvurdering til værdiansættelse,
kan række tilbage i tiden og fremfinde en valuarvurdering, der er foretaget forinden den aktuelle, for herefter
at lægge denne til grund.
DE vil med interesse følge lovforslaget på dets vej, og foreningen stiller sig gerne til rådighed for yderligere
drøftelse eller anden deltagelse, hvis det måtte skønnes givtigt.
Med venlig hilsen
Ole Hækkerup
Direktør
Dansk Ejendomsmæglerforening
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
Islands Brygge 43
•
2300 København S
•
TLF: 7025 0999
•
[email protected]
•
www.de.dk
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0008.png
Indenrigs- og Boligministeriet
Bygge- og Boliglovgivning
Vesterbrogade 32
1620 København V
Dato: 18. august 2022
Dok.nr.: D-2022-029261
Ref.: ale
Sendt til
[email protected]
Vedr.: Høring over udkast til lov om ændring af andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater takker for muligheden for at afgive hørings-
svar. Høringssvaret er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for Er-
hvervsejendomme og entreprise.
Generelle bemærkninger
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater har noteret sig, at der lægges op til ændring
af to ud af lovens tre værdiansættelsesprincipper.
1.
Den gældende ABL § 5, stk. 2, litra b (om værdifastsættelse på baggrund af en
valuarvurdering) ændres således, at gyldighedsperioden på en valuarvurdering
ændres fra de nuværende 18 måneder til 42 måneder.
2. Den gældende ABL § 5, stk. 2, litra c (om værdifastsættelse på baggrund af den
offentlige ejendomsvurdering) ændres således, at der gives mulighed for at net-
toprisindeksregulere den senest ansatte offentlige ejendomsværdi (i de fleste til-
fælde den fra 2012).
Ad punkt 1)
Forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 18 måneder til 42 måneder,
medfører i praksis, at en andelsboligforening kan anvende den samme valuarvurdering tre år
i træk. Det er hermed lagt op til, at andelsboligforeninger, som benytter sig af valuarvurde-
ring, selv tager stilling til, om de ønsker at få foretaget en ny vurdering hvert år eller med
længere intervaller.
Ændringen medfører, at foreningerne ved at anvende en valuarvurdering i flere år end hidtil,
kan spare penge på valuarvurderinger, hvilket særligt i små foreninger, hvor der kan gå år
mellem at der sker salg, kan være en fordel. Større foreninger vil formentlig fortsat føle sig
nødsaget til at vælge den korte gyldighedsperiode af hensyn til andelshavere, som ønsker at
sælge. Spørgsmålet om forlængelse af gyldighedsperioden må derfor kunne forventes at give
anledning til debat i særligt større foreninger, hvor andelshavere, der ikke går i salgstanker,
formentlig ser en fordel i at spare på valuarvurderingerne, mens andelshavere, der står over
for et snarligt salg, formentlig vil foretrække en nyere vurdering, hvis der er formodning for
at denne vil være højere.
Danske Advokater, CVR-nr. 30974972
Tlf. 33 43 70 00, [email protected]
Danske BOLIGadvokater® CVR-nr. 25007247
Tlf. 70 20 97 90, [email protected]
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0009.png
Ad punkt 2)
Hvis en andelsboligforening er
nyopført
efter den 30. september 2020, har den ikke en of-
fentlig ejendomsværdi. Så der kan reelt eksistere foreninger, der ikke kan indhente offentlig
ejendomsværdi og derfor må vælge mellem anskaffelsespris eller valuarvurdering.
Forbedringer udført på ejendommen kan fortsat tillægges den offentlige vurdering, jf. ABL §
5, stk. 4, men forbedringerne kan ikke nettoprisindeksreguleres.
Der er en teoretisk mulighed for, at nettoprisindekset kan falde, men ordningen medfører
ikke, at en andelsboligforening hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor en forening kan fort-
sætte med en tidligere indekseret ejendomsværdi. Opmærksomheden skal dog henledes på,
at nettoprisindekset pt. er i kraftig stigning, hvorfor denne metode måske kan føre til en hø-
jere vurdering end valuarvurderingen.
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater står naturligvis til rådighed for yderligere dia-
log om ovenstående.
Med venlig hilsen
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater
Annette Lerche
Specialkonsulent
[email protected]
Danske Advokater, CVR-nr. 30974972
Tlf. 33 43 70 00, [email protected]
Danske BOLIGadvokater® CVR-nr. 25007247
Tlf. 70 20 97 90, [email protected]
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0010.png
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0011.png
•
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0012.png
•
•
•
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0013.png
•
•
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0014.png
•
•
•
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0015.png
•
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0016.png
•
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0017.png
Indenrigs- og boligministeriet
Att.: Ozan Aktas
Sendt til
[email protected]
Høringssvar vedrørende værdiansættel-
sesprincipper for andelsboligforeningers
ejendomme
Finans Danmark takker for muligheden for at kommentere udkast til lov om æn-
dring af andelsboligloven i relation til lovens værdiansættelsesprincipper.
Den ene ændring indebærer, at gyldighedsperioden på en valuarvurdering for-
længes fra 18 til 42 måneder. Det betyder at foreninger kan overgå til valuarvur-
deringer uden at have en årlig udgift hertil, men kun have en udgift hvert 3. år.
Den anden ændring indebærer, at den enkelte andelsboligforening får mulig-
hed for at nettoprisindeksregulere den offentlige vurdering, således at værdien
ikke på sigt bliver ædt op af inflation.
Det er vigtigt for os at understrege, at ingen af de to forslag har betydning for be-
låningsmulighederne for hverken selve andelsboligforeningen eller for den en-
kelte andel. Dette skyldes, at kreditinstitutterne ikke må lægge f.eks. værdien i en
valuarvurdering eller en indeksreguleret offentlig vurdering til grund for belånin-
gen, men er forpligtet til at lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. I
den forbindelse værdiansættes andelsboligforeningens ejendom som udlejnings-
ejendom. Baggrunden er, at hvis instituttet bliver nødt til at overtage andelsbolig-
foreningens ejendom, så vil den typisk skulle afhændes netop som udlejnings-
ejendom til markedsværdi.
Hvis instituttet vurderer markedsværdien lavere end den vurdering, som andels-
boligforeningen har valgt, vil andelsboligforeningen opleve, at det giver en hø-
jere faktisk belåningsgrad af andelsboligforeningens ejendom. Det kan få betyd-
ning for finansieringen af andelsboligforeningens ejendom.
Det kan desuden skabe usikkerhed, hvis en andelshaver får indtryk af, at den på-
gældende er sikret den værdi, som er resultatet af det værdiansættelsesprincip,
Finans Danmark
|
Amaliegade 7
|
1256 København K
|
www.finansdanmark.dk
Høringssvar
18. august 2022
Dok: FIDA-1379516692-694701-v1
Kontakt Tina Oreskov
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0018.png
som foreningen har valgt at benytte. Et lån til finansiering af et andelsboligbevis i
foreningen vurderes imidlertid ligeledes uafhængigt at den værdi, der følger af
det værdiansættelsesprincip, som foreningen har valgt. Således vil købere af et
andelsbevis i den pågældende ejendom tilsvarende kunne opleve, at de kan
låne et mindre beløb i banken, end det af foreningen valgte værdiansættelses-
princip ellers ville give adgang til. Køberen skal således have en større egenfinan-
siering.
For at undgå misforståelser hos både eksisterende og kommende andelshavere
om betydningen af foreningens valg af værdiansættelsesprincip, er det afgø-
rende, at alle parter fuldt ud forstår, at der kan være forskel på værdien ud fra
det konkrete valgte værdiansættelsesprincip og den reelle markedsværdi. Samt
at det udelukkende er markedsværdien, der kan lægges til grund for belåning.
Det er derfor vores vurdering, at andelsboligforeningen, der træffer beslutning
om at benytte ét af de nye værdiansættelsesprincipper, bør have pligt til at in-
formere andelshaverne om, at der kan være forskel på denne værdi og den re-
elle markedsværdi, samt at førstnævnte ikke kan lægges til grund for belåning.
Tilsvarende bør sælgere af andelsbeviser forpligtes til at give samme information
til andelskøbere. Det kan f.eks. indføres som en del af sælgers loyale oplysnings-
pligt.
Afslutningsvist fremgår det af lovforslagets almindelige bemærkninger, at lov-
forslaget har været i høring hos bl.a. Finansrådet, Realkreditforeningen og Real-
kreditrådet. Vi skal gøre opmærksom på, at det korrekte er Finans Danmark og
Realkreditrådet.
Vi står naturligvis til rådighed, hvis der er behov for en uddybning af oven-
nævnte.
18. august 2022
Dok. nr.:
FIDA-1379516692-694701-v1
Høringssvar
Med venlig hilsen
Tina Oreskov
Direkte: 30161114
Mail: [email protected]
Finans Danmark
|
Amaliegade 7
|
1256 København K
|
www.finansdanmark.dk
2
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0019.png
Indenrigs- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København K
Att.: Ozan Aktas
Pr. mail til:
[email protected]
18. august 2022
FSR
–
danske revisorers høringssvar vedrørende ændring af andelsbolig-
lovens værdiansættelsesprincipper
–
sagsnr. 2021-2217
Tak for muligheden for at kommentere ovennævnte udkast til forslag til lov om ændring
af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom. Vi har føl-
gende bemærkninger:
Ad § 1
Det fremgår af lovforslagsudkastet, at der alene påtænkes ændret ved værdiansættel-
sesprincipperne med hensyn til andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b og c.
Der savnes en begrundelse for at
”udvande” kostprismuligheden (§
5, stk. 2, litra a),
idet denne ikke foreslås nettoprisindeksreguleret, ligesom de handelsværdiforbedrin-
ger, der kan tillægges både litra a, b og c værdiansættelsesmulighederne (jf. andelsbo-
liglovens § 5, stk. 4), heller ikke foreslås nettoprisindekseret.
Det er vores opfattelse, at indførelse af en pristalsregulering af anskaffelsesprisen ville
sidestille denne mulighed med de to andre, mere dagsaktuelle værdiansættelsesmulig-
heder, og at muligheden for prisregulering af handelsværdiforbedringerne sandsynligvis
ville virke som et yderligere incitament for foreningerne til at forbedre foreningens ejen-
dom.
Pristalsregulering indebærer i øvrigt i praksis en væsentlig fejlmulighed ved opgørelsen
af andelsværdien. For at sikre et bedre datagrundlag for foreningernes beregning af
pristalsreguleringen, skal vi foreslå, at der løbende offentliggøres de aktuelle pristal på
ministeriets hjemmeside i et aktuelt menupunkt.
Nederst på side 5 i bemærkninger til lovforslaget (næstsidste afsnit) anføres det, at
prisberegningen som udgangspunkt skal være gældende et år efter årsregnskabets
godkendelse.
Blandt andet som følge af højesteretsdommene fra 18. januar 2013 i hhv. sag
97/2012 og 365/2011, er det imidlertid slået fast, at der ved hver overdragelse af an-
dele skal tages hensyn til væsentlige, ikke-driftsafledte ændringer i nettoformuen, her-
under at der skal tages hensyn til en modtaget, lavere valuarvurdering af foreningens
ejendom.
FSR
–
danske revisorer
Kronprinsessegade 8
DK - 1306 København K
Telefon +45 3393 9191
[email protected]
www.fsr.dk
CVR. 55 09 72 16
Danske Bank
Reg. 9541
Konto nr. 2500102295
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0020.png
Denne lavere valuarvurdering skal anvendes ved handler foretaget efter
modtagelses-
tidspunktet
for den lavere valuarvurdering, såfremt den er væsentligt lavere end den
forrige. Gyldigheden på maksimalt 18 måneder ophæves således af en sådan lavere va-
luarvurdering, hvilket også må være tilfældet efter forlængelsen af gyldigheden til 42
måneder. Efter vores opfattelse er gyldighedsperioden for valuarvurderingen ikke at
sidestille med en fastholdelsesmulighed.
Vi skal således foreslå, at der i stedet for udvidelse af gyldighedsperioden indføres en
egentlig fastholdelsesperiode på 42 måneder i lighed med muligheden for at fastholde
en vurdering fra før 1. juli 2020 uendeligt, jf. § 5, stk. 3.
I sidste afsnit på side 5 fremgår det, at generalforsamlingen typisk afholdes senest 6
måneder efter regnskabsårets udløb. I normalvedtægten for andelsboligforeninger af
27. december 2006 fra Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside fremgår det imidler-
tid af § 21, at generalforsamlingen foreslås afholdt inden 4 måneder efter regnskabs-
årets afslutning. Dette fremgår enslydende af ABF’s
- Andelsboligforeningernes Fælles-
repræsentation - standardvedtægt fra 2014 med senere tilføjelser.
En generalforsamling, der først afholdes 6 måneder efter regnskabsårets afslutning,
ville endvidere give et unødigt tidspres på de foreninger, der er skattepligtige af ekstern
udlejning og derfor skal indberette oplysningsskema til Skattestyrelsen senest 6 måne-
der efter regnskabsårets afslutning.
Vi skal derfor anbefale, at den forventede tidshorisont for afholdelse af generalforsam-
lingen koordineres mellem bemærkningerne til dette lovforslagsudkast og normalved-
tægten/standardvedtægten (se også side 7 nederst).
Øverst på side 6 anføres det igen, at andelskroneværdien normalt vil være gældende
indtil generalforsamlingen det følgende år. Vi skal hertil igen understrege, at der skal ta-
ges løbende hensyn til væsentlige, ikke-driftsafledte ændringer ved den enkelte over-
dragelse af andele. Der kan heller ikke som anført vedtages en fremtidig, automatisk
prisstigning i forhold til den på generalforsamlingen vedtagne, opgjorte andelskrone-
værdi.
Med hensyn til den gengivne bemærkning fra lovudvalget nederst på side 6 om, at en
for lang gyldighedsperiode vil forringe valuarkvaliteten, kunne man anføre det samme
om den allerede indførte mulighed for at fastholde valuarvurderingen tidsubegrænset i
henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 3.
Andelsboliglovens indbyggede symmetri mellem en form for dagsaktuel værdi af ejen-
dommen i andelskroneberegningen (jf. § 5, stk. 2, litra b, valuarvurdering) og kursvær-
dien af prioritetsgælden udhules delvist ved forlængelsen af valuarvurderingens gyldig-
hedsperiode til 42 måneder.
Valuarvurderingsværdien bevares i perioden, medens prioritetsgældens kursværdi vil
blive påvirket løbende af markedskræfter, inflation og deraf følgende rentereguleringer
m.v., men denne asymmetri eksisterer allerede i dag med indførelsen af den tidsube-
grænsede fastholdelsesmulighed, medens symmetrien for den offentlige ejendomsvur-
derings vedkommende bevares gennem nettoprisindekseringsmuligheden, i hvert fald i
tilfælde af stigning i nettoprisindekset.
Side 2
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0021.png
På side 8 i 3. afsnit defineres anskaffelsesprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra a, som kø-
besummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen. Selv om det ikke
har direkte forbindelse til lovforslagsudkastet, mener vi, at denne fortolkning er særde-
les vanskelig i praksis, og at det er nødvendigt med ministeriets nærmere stillingtagen
til definitionen af omkostninger ved erhvervelsen.
På stiftelsestidspunktet er der naturligvis en indbygget interesse i fra rådgivere og de
nye andelshavere, at anskaffelsesprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra a, bliver så høj
som muligt for at beskytte andelskroneværdien og indskuddet ved stiftelsen.
Lånefinansiering af foreningens ejendom kan føre til fald i andelskroneværdien, hvis
der for eksempel optages et realkreditobligationslån, som medfører et ikke aktiverbart
kurstab. Optagelse af kontantlån indebærer ikke samme risiko for kurstab på låneopta-
gelsestidspunktet. I praksis er der konstateret foreninger, der har aktiveret et kurstab
ved lånoptagelsen af ejendommen, hvilket er i strid med årsregnskabslovens bestem-
melser.
Forholdet har principiel betydning for stort set alle nystiftede foreninger og er især aktu-
elt for de foreninger, der overtager ejendommen i en såkaldt tilbudspligt og dermed
rammes af to-års karensreglen, hvor foreningen i de første to år efter stiftelsen ikke må
anvende valuarvurdering af foreningens ejendom.
Vi hører derfor gerne ministeriets bemærkninger hertil, også af hensyn til at få et ensar-
tet opgørelsesgrundlag for andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra a, uden risiko for over- el-
ler underprissager ved overdragelse af andele, og uden risiko for at to ellers sammenlig-
nelige foreninger værdiansætter ejendommen væsentligt forskelligt i henhold til andels-
boliglovens § 5, stk. 2, litra a. Vi foreslår i forlængelse heraf, at ministeriet nærmere vej-
leder i,
hvad der kan anses for ”tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen”.
Såfremt ministeriet tillader aktivering af f.eks. kurstab ved hjemtagelse af lån med pant
i ejendommen, vil der opstå to forskellige anskaffelsessummer for ejendommen; en til
brug for opgørelse af andelsværdien i henhold til § 5, stk. 2, litra a, (inkl. aktivering af
kurstab m.v.), og en lavere anskaffelsessum til brug for indregning i balancen, hvor et
kurstab enten amortiseres/modregnes i lånegælden eller omkostningsføres, såfremt
det ikke vurderes væsentligt. Der skal løbende tages højde for denne forskel i behand-
lingen i henholdsvis andelsværdien og foreningens balance.
Herudover fremgår det ligeledes af side 8, afsnit 3, at det er ministeriets vurdering, at
den i 42 måneder gyldige valuarvurdering kan anvendes i tre år regnskabsmæssigt. Vi
er ikke enige i denne betragtning, da anvendelse af årsregnskabslovens regler om dags-
værdi kræver en årlig revurdering heraf med regulering af værdien til følge i balancen, jf.
også vejledningen fra Erhvervsstyrelsen med tilhørende modelregnskab. Ser man på
den aktuelle udvikling på ejendomsmarkedet, vil en dagsværdi ikke kunne holdes kon-
stant på tre på hinanden følgende balancedage/årsafslutningstidspunkter, og den gyl-
dighedsforlængede valuarvurdering kan derfor ikke forudsættes anvendelig ved værdi-
ansættelse af ejendommen i balancen.
Der er som nævnt i vejledningen fra Erhvervsstyrelsen ikke krav om ny valuarvurdering
hvert år for at opgøre ejendommens dagsværdi på balancedagen, men det forudsættes
Side 3
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0022.png
så, at foreningen foretager en selvstændig, skønsmæssig vurdering af dagsværdien un-
derbygget af beskrivelse af interne forudsætninger og beregninger. I praksis er kompe-
tencen hertil ikke til stede hos foreningerne, hvorfor der løbende indhentes aktuelle va-
luarvurderinger i langt de fleste tilfælde, hvor dagsværdien anvendes i balancen
–
heraf
også den beskrevne problemstilling om en indhentet, aktuel valuarvurdering, der måtte
være lavere end den til brug for andelsværdien gyldige valuarvurdering, og som derfor
SKAL anvendes i andelsværdien ved handler efter fremkomsten af en sådan, lavere va-
luarvurdering.
Det er efter vores opfattelse væsentligt, at der i lovbemærkningerne skelnes mellem op-
gørelse af andelsværdien i henhold til andelsboligforeningsloven, og opgørelsen af regn-
skabsmæssig egenkapital i henhold til årsregnskabsloven. Vi skal derfor anmode mini-
steriet om at adressere denne problemstilling grundigt i udkastet til lovforslaget med til-
hørende bemærkninger.
På side 12, afsnit 3, beskrives forskellige muligheder for indeksering af den offentlige
vurdering, herunder at der kan anvendes vurderingen fra 2012 uden indeksering eller
med indeksering, og at det senere kan besluttes at ændre dette valg. Det ønskes tyde-
liggjort, om den sidste sætning i afsnittet medfører, at der kan vælges at indeksregule-
res en 2012-vurdering så længe denne medfører en positiv indvirkning på andelskrone-
beregningen, og at man kan stoppe indeksreguleringen, hvis denne udvikler sig i nega-
tiv retning
– uden at ”træde ud af ordningen” og gå med den konsekvens,
at al indeks-
regulering rulles tilbage til oprindelig 2012-vurdering.
Det ønskes i den sammenhæng ensrettet i udkast til lovforslag, at der anvendes beskri-
velsen
seneste offentlige ejendomsværdi
og ikke
2012-vurderingen,
hvis det fortsat er
den seneste kendte, der skal anvendes i andelskroneberegningen og til eventuel in-
deksregulering. Vi antager her, at det ikke er blevet valgfrit, hvilken offentlig vurdering
der skal lægges til grund.
Samtidig bør det fremgå tydeligt, at den seneste offentlige vurdering altid, ligegyldigt
hvad, kan anvendes til beregning af andelsværdierne, også selvom det er kendt, at den
f.eks. er forkert beregnet, beregnet på et fejlagtigt grundlag eller indeholder individuelle
forbedringer mv.
På side 13 under punkt 3.2.3.1. anføres det, at værdien af beløb, der har forøget ejen-
dommens værdi som udlejningsejendom (forøgelse af handelsværdien), kan tillægges
de tre værdiansættelsesprincipper i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2,
litra a, b og c, samt fastholdelsesværdien i henhold til § 5, stk. 3.
Vi skal opfordre til, at kravene til opdeling mellem afholdte forbedrings- og vedligehol-
delsesbeløb præciseres af ministeriet.
Opdelingen og dermed vurderingen af afholdte forbedringsomkostningers forøgelse af
handelsværdien er i praksis forbundet med et stort element af skøn og risici for fejlvur-
dering, der kan føre til over- eller underprissager vedrørende overdragelser af andele, og
dermed potentielt ansvarspådragende for såvel bestyrelse som administrator, bygge-
sagkyndig rådgiver og revisor.
Side 4
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0023.png
Efter vores opfattelse bør tillæg af forbedringsomkostninger til ejendommens værdi i an-
delskroneberegningen ideelt set være underbygget af en valuarvurdering af handels-
værdiforøgelsen. Såfremt der tages udgangspunkt i en ren byggeteknisk vurdering ved
fordelingen mellem forbedring og vedligeholdelse, vil der efter vores opfattelse være ri-
siko for, at den tillagte forbedringsandel enten overstiger eller er mindre end handels-
værdiforøgelsen for ejendommen i henhold til en valuarmæssig stillingtagen til byggesa-
gen.
Såfremt det præciseres, at der skal foreligge en valuarvurdering af forbedringernes han-
delsværdiforøgelse for at kvalificere et tillæg til ejendomsværdien i andelskronebereg-
ningen, vil denne aktivitet medføre øget aktivitet for valuarerne, og delvist modvirke den
forventede aktivitetsnedgang som følge af den øgede gyldighedsperiode, men naturlig-
vis med øgede omkostninger for andelsboligforeningerne til følge.
Et sådant krav ville efter vores opfattelse eliminere en stor del af risikoen for fejlskøn
vedrørende forbedringernes handelsværdiforøgelse, og dermed medføre mindre risiko
for over- og underprissager ved overdragelse af andele. Endvidere vil en foreliggende
valuarvurdering af forbedringsomkostningerne forbedre revisors revisionsbevis for han-
delsværdiforøgelsen.
Da gyldighedsperioden nu udvides til 42 måneder for valuarvurderingers vedkom-
mende, og da den offentlige vurdering nu har en i praksis uendelig gyldighedsperiode
med indførelsen af prisindeksering af senest foreliggende vurdering, bliver virkningen af
tillæg i form af forbedringer akkumuleret og bliver derfor et endnu mere væsentligt ele-
ment i opgørelsen af andelsværdien. Betydningen af at få opgjort forbedringsandelens
handelsværdipåvirkning så korrekt som muligt, stiger derfor tilsvarende, og i praksis bør
fastsættelsen af en forbedrings handelsværdipåvirkning altid være understøttet af en
konkret valuarvurdering, hvor forbedringsomkostningerne indgår i inputdataene for
DCF-beregningen.
Vi hører gerne ministeriets bemærkninger hertil.
Endelig skal vi anmode ministeriet om at overveje, hvorvidt de tre oprindelige værdian-
sættelsesmetoder bør bevares intakt i lovteksten, således at § 5, stk. 2, litra c, bevares
som hidtidig lovtekst, og at prisindekseringen herefter fremgår af et nyt stykke i § 5.
Dette bevarer selve værdiansættelsesmetoderne så oprindelige som muligt og giver
dermed lettere mulighed for at justere på prisreguleringsmuligheden hvis nødvendigt på
et senere tidspunkt.
Ad § 2
Lovens ikrafttræden er fastlagt til 1. januar 2023 i udkastet til lovforslag.
Dette afleder en række spørgsmål, der bør afklares for at undgå over-/underprissager,
hvor en for tidlig eller sen anvendelse af lovforslagsudkastets ændrede værdiansættel-
sesprincipper kan resultere i sælgers eller købers anlæggelse af retssager i relation til
fastlæggelse af maksimalprisen for overdragelse af andele:
1.
2.
Betyder ikrafttrædelsesdatoen i 2023, at lovens ændrede værdiansættelsesprincipper først
kan anvendes ved regnskabsafslutningsdatoer (balancedag) efter 1. januar 2023?
Hvornår træder udvidelsen af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i kraft, dvs. kan for-
længelsen først anvendes for vurderinger gældende pr. en given regnskabsafslutningsdato
Side 5
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0024.png
efter 1. januar 2023, eller er udvidelsen også gældende for senest foretagne valuarvurderin-
ger før lovens ikrafttrædelsesdato?
3.
Kan man ved overdragelse af andele i perioden mellem regnskabsafslutningsdatoen (af-
hængigt af besvarelsen af spørgsmål 1 og 2 ovenfor ved kalenderårsregnskaber enten 31.
december 2022 eller 31. december 2023) og generalforsamlingens afholdelse anvende ud-
videlsen af gyldigheden af valuarvurderingen uden at udvidelsen er besluttet af generalfor-
samlingen (forudsætter at foreningen ikke anvender en fastholdt valuarvurdering)?
Hvordan skal nettoprisreguleringen i § 1, 2. punktum, håndteres i relation til foreninger, der
har et andet regnskabsår end kalenderåret, dvs. fra hvilket regnskabsår kan nettoprisregule-
ringen foretages af senest ansatte, offentlige ejendomsværdi?
4.
Vi skal foreslå, at ikrafttrædelsestidspunktet uddybes, for eksempel ved anvendelse af
den typisk anvendte formulering ved lovændringer af årsregnskabsloven:
”Loven træder
i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2022 eller senere.”
(forudsætter,
at
intentionen er, at lovens ændrede værdiansættelsesprincipper allerede skal kunne be-
nyttes ved regnskabsafslutning tidligst 31. december 2022).
Afslutning
Hvis vores bemærkninger giver anledning til spørgsmål, står vi naturligvis til rådighed.
På vegne af FSR
–
danske revisorers Arbejdsgruppe for Andelsboliger og Almene Boli-
ger.
Med venlig hilsen
Thomas Krath Jørgensen
Chef for rapportering, statsaut. revisor
Side 6
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
18.08.2022
Til Indenrigs og boligministeriet
Høringssvar: Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper)
I forbindelse med det fremsatte lovforslag om ændring af andelsboliglovens
værdisættelsesprincipper, ønsker jeg at gøre opmærksom på en række
væsentlige problemstillinger, som der ikke tages højde for i lovforslaget.
Overordnet vil lovforslaget øge risikoen for:
-
-
Et uigennemsigtigt andelsmarked med store prisforskelle, hvilket vil øge
risikoen for spekulation.
Et andelsmarked, der er utilgængeligt for de fleste, da det som nu vil
være forbeholdt familiemedlemmer, der kan optages på interne
ventelister.
Et andelsmarked hvor en række andelshavere defacto bliver
stavnsbundne til deres lejligheder.
-
Et uigennemsigtigt andelsmarked med risiko for spekulation
Maksimalprisbestemmelser for andelsboliger blev oprindeligt indført udfra et
ønske om at undgå spekulation, men forudsætningen herfor er dog imidlertid
at værdiansættelsen harmonerer med markedspriserne. Når andelskronen
holdes kunstigt lav, vil dette gøre boligen til et spekulationsobjekt, da
gevinsten efterfølgende kan realisres ved en efterfølgende revurdering. Der er
altså i høj grad brug for lovgivning, der sikrer at foreninger fastsætter en
retvisende andelskrone samt en retvisende buffer.
Når andelsforeninger, der fysisk ligger side om side og har samme stand, i vid
udstrækning frit kan værdiansætte boligen, medvirker det samtidig, at det for
langt de fleste købere og andelshavere bliver økonomisk uoverskueligt og
vanskeligt at navigere på markedet. Det øger risikoen for ’penge under
bordet’, ligesom det bliver vanskeligt at vurdere, hvad værdien af ens
investering reelt er.
Et lukket andelsmarked
Andelsboliger fremhæves, ikke mindst i København, ofte som et alternativ til
borgere, hvis indtægt ikke rækker til en ejerbolig. Virkeligheden er dog, at
andelsmarkedet langt fra er et alternativt for de fleste. I langt de fleste
foreninger sælges boliger udelukkende via interne ventelister, som
udelukkende er åbne for familiemedlemmer til eksisterende andelshavere.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
På denne måde er der i en lang række foreninger ofte et ønske om at holde
vurderingerne kunstigt lave, for herved at kunne sikre børn og børnebørn en
billigere bolig. Der er med andre ord tale om betydelige værdioverførsler, som
reelt ville kunne realiseres ved en efterfølgende revurdering.
De stavnsbundne andelshavere
Når andelskronen af generalforsamligen holdes kunstigt lav, har det store
konsekvenser for det mindretal af andelshavere, der måtte ønske eller være
nødsagede til at sælge. For mennesker der, grundet f.eks. sygdom, skilsmisse,
eller jobskifte, ikke længere kan blive boende i deres lejlighed, kan en kunstig
lav andelskrone reelt betyde, at de taber penge på deres lejlighed, selvom
boligmarkedet generelt er steget – og selvom andelsforeninger i samme
område anvender helt andre priser. Med de stigende priser på både ejer-,
lejer- og andelsboligmarkedet generelt betyder dette, at nogle mennesker reelt
bliver stavnsbundne, da de ikke vil have råd til at flytte.
Ensrettede vurderinger der følger markedet
For at skabe et gennemskueligt andelsmarked uden spekulation er der brug for
mere lovgivning på området.
Først og fremmest bør alle andelsforeninger vurderes udfra ét og samme
vurderingsprincip. Med jævnlige valuarvurderinger vil man sikre, at
andelskronen følger markedet, og man vil således skabe mere
sammenlignelige priser samt et mere overskueligt andelsmarked.
Værdiansættelsen bør ikke overlades til den enkelte bestyrelse og
generalforsamling, da deres beslutninger ofte i for høj grad er prægede af egne
interesser. Andelsforeninger bør forpligtes til at fastsætte en retvisende
andelskrone og buffer, således at ingen andelskrone holdes kunstigt lav.
Endelig: Hvis det politiske ønske om at sikre billige boligere til de borgere, der
har brug for dem, så bør systemet med interne ventelister afskaffes, og
andelshavere sættes fri til frit at sælge deres boligere.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
14.08.2022
Til Indenrigs og boligministeriet.
Høringssvar
I forbindelse med det fremsatte lovforslag vil jeg gøre opmærksom på nogle væsentlige
problemstillinger, som loven ikke tager højde for.
Værdiansættelsen af den enkelte andelsbolig tager udgangspunkt i vurderingen af ejendommen.
Det oprindelige formål med værdiansættelsen var et ønske om at maksimalprisbestemme for at
imødegå spekulation. Forudsætningen herfor er imidlertid at værdiansættelsen harmonerer med
markedspriserne. En alt for lav vurdering af den enkelte bolig, vil gøre denne til
spekulationsobjekt, som kan blive realiseret i forbindelse med en efterfølgende revurdering.
For at undgå ovenstående bør valuarvurderingsprincippet derfor gælde
alle
andelsboliger, og
derigennem sikre ensartethed i vurderingerne. Andelsboligmarkedet vil herigennem blive mere
transparent og økonomisk overskueligt, samtidig med at risikoen for spekulation mindskes.
Uanset hvilken af de hidtidige vurderingsmetoder de enkelte andelsboligforeninger anvender viser
erfaringerne, at man i mange andelsboligforeninger fastholder en andelskrone på et markant
lavere niveau end det som vurderingen tilsiger, hvilket næppe har været intentionen med loven.
I det fremsatte lovforslag tager man ikke højde for denne problematik.
Motivationen for at opretholde en lav vurdering siges at være at sikre billige boliger. Boligerne er
imidlertid i praksis ikke tilgængelige for folk udefra.
Når værdien af andelskronen for den enkelte bolig sættes kunstigt lavt, tilgodeses de
andelshavere, som på et tidspunkt ønsker at overdrage deres lejlighed til f eks et barn eller
barnebarn, eller som ønsker nære kontakter ind i en billig bolig via de interne ventelister; dette
sker så på bekostning af de beboere i ejendommen som ikke har samme interesser.
På denne måde opstår et lukket kredsløb, hvor ingen udefrakommende får mulighed for at
erhverve en billig andelsbolig. Samtidig åbnes der op for spekulation, idet en efterfølgende
generalforsamling kan beslutte en markedsrelevant andelskrone, som resulterer i en væsentligt
højere værdiansættelse. Jeg foreslår derfor følgende:
-
Standardiserede valuarvurderinger bør gælde alle andelsboligforeninger, for at opnå
transparens og imødegå spekulation.
Fastlæggelse af andelskronen, og dermed handelsværdien af den enkelte andelsbolig, bør
tage udgangspunkt i en transparent og markedsaktuel vurdering, som sikrer såvel køber
som sælger bedst muligt og modvirker spekulation.
Med venlig hilsen
Finn Rolsted Hansen
-
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
-
-
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
Høringssvar til: ”Udkast til lov om ændring af andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper).
Jeg skal hermed indgive mit høringssvar.
Mit høringssvar kommer på baggrund af de anbefalinger Kommissionen til værdiansættelse af
andelsboliger har fremsat. Kommissionen blev nedsat på baggrund af, at det blev droppet at opdatere de
offentlige ejendomsvurderinger for andelsboliger.
Jeg foreslår, at man vedtager
Model 3
i værdiansættelsen af andelsboliger. Det gør jeg ud fra nedenstående
argumenter:
1. I det oprindelige forslag for værdiansættelse ift den offentlige vurdering mener jeg ikke, at
kommissionen har taget højde for intentionen om, at værdiansættelsen skal ske ud fra en
markedsvurdering, eller en tilstræbelse herpå.
2. Hverken model 1 eller 2 kommer i nærheden af den intention, hverken på kort eller lang sigt.
3. Model 3 er den nemmest forståelige model, og simpel at forholde sig til.
4. Det er den bedste model/prissætning til at sikre en sammenhæng til det øvrige ejerboligmarked.
5. Min påstand er, at der er en meget udbredt træthed ift valuarvurderingerne.
6. Valuarvurderingerne er ikke nemme at forstå, og værdiansættelsen virker meget tilfældigt alt efter
hvilken valuar men vælger. Folk forstår dem ikke, og de giver utryghed.
7. For en bank tænker jeg, at en værdiansættelse efter model 3 er den klart bedste, da den er
gennemsigtig, og har sammenhæng til det øvrige boligmarked, hvilket er nemmere at
kreditvurdere.
8. Når valuarvurderingen skal fornyes, koster det omkring 10.000-12.000 kr. Det er en vild overpris, da
valuaren allerede har de relevante oplysninger, og således ”blot” skal opdatere data. I mine øjne en
pengemaskine, og ikke retfærdigt.
9. Valuarvurderingen har ikke nødvendigvis sammenhæng med boligmarkedet generelt, da
prissætning af udlejningsejendomme bl.a. afhænger af efterspørgsel fra udlandet, og
skattemæssige forhold. Forhold der ikke har sammenhæng til andelsboligmarkedet (og
ejerboligmarkedet for den sags skyld).
Lidt om mig:
Jeg er 50 år, og har tidligere både boet i ejerbolig og andelsbolig. I alle foreninger har jeg deltaget i
bestyrelsesarbejdet.
Jeg bor selv i andelsbolig med min familie, kone og to børn, og en lille hund. Vi har boet i vores
andelsforening på Vesterbro siden 2011.
Jeg arbejder i Københavns Kommune i Teknik -og Miljøforvaltningen.
Jeg håber at i vil inddrage mine argumenter, og stiller meget gerne op til at fysisk møde hvis der er ønske
om det, eller uddybe ovennævnte argumenter.
Mvh Joachim Rahbek ([email protected])
Asger Rygs Gade 17,1. 1727 KBH V
61 65 11 95
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0030.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1
Indenrigs- og Boligminsteriet
Kontaktperson Ozan Aktas, er bortrejst i hele høringsfasen
Tlf.: 23 32 21 25
[email protected]
Kontorchef Anita Buggenhagen
[email protected]
Høringssvar til Lov om Ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (
ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper).
Høringsfrist: 18-08-2022
dato d. 11-08-2022
Lovforslaget bygger på den såkaldte ekspertgruppes rapportering fra d. 21-12-2021 og inde-
holder to hovedforslag:
1) En forlængelse af gyldigheden i en valuarvurdering på fra 18 mdr. til 42 mdr. alene
med det formål at spare andelshaverne til den årlige udgift på typisk kr. 15.000-
25.000.
2) Efter bortfaldet af de offentlige vurderinger, hvilket sker d. 01-01-2023, at andelsha-
verne kan værdiansætte deres ejendomme til den off. vurdering pr. 01-10-2012 og dyr-
tidsregulere denne værdi med Nettoprisindekset. Motivet er alene at spare andelsha-
verne for den årlige udgift til en valuarvurdering.
Ingen af lovforslagene vil ændre ved den vilkårlighed og tilfældighed, der er i valuarernes vur-
deringer af andelsboligforeningernes ejendomme.
De offentlige vurderinger fra 01-10-2012 var fuldkommen tilfældige med værdier der for sam-
menlignelige ejendomme varierer fra kr. 8.500/m2 boligareal til kr. 42.000/m2 boligareal od
disse skal så kunne reguleres med Nettoprisindekset NPI vel vidende, at Nettoprisindekset slet
ingen relation har til de kontante handelsværdier på boligudlejningsejendomme.
En nettoprisindeksering af de højeste offentlige vurderinger vil således føre til maksimalpriser
på disse andelsbeviser langt over, hvad disse beviser burde koste. For de ejendomme med ab-
surd lave offentlige vurderinger pr. 01-10-2012 vil det føre til absurde underpriser på andels-
beviserne.
Lovforslaget vil således slet ikke sikre andelshaverne ens og retvisende vurderinger, det vil
ikke sikre åbenhed og gennemsigtighed i vurderingsgrundlager og det vil ikke ændre ved, at
banker og realkreditter, der vurderer efter BEK417/2017 §14 stk. 1 (afkastmetoden med refe-
rencer) og §14 stk. 2 (kvadratmetermetoden uden referencer men til 75% af priserne for tils-
svarende ejerboliger) også fremover vil vurdere efter principper som alle branchens organisati-
oner i foråret 2018 i høringssvarene til L177 vedtaget d. 27-06-2018 meddelte fører til helt vil-
kårlige og tilfældige vurderingsresultater.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0031.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
2
Boligminister Christian Rabjerg Madsen eller Erhvervsminister Simon Kollerup, der begge er
ministre for værdiansættelser for boligejendomme, der tilhører Andelsboligforeninger, gør såle-
des ikke det mindste for at sikre ens og retvisende vurderinger, åbenhed og gennemsigtighed i
vurderingsgrundlaget, et effektivt marked for andelsbeviser og andelshavere, der bliver mobile
borgere fremfor at ende med at blive økonomisk de facto stavnsbundne andelshavere i for-
eninger med kunstigt lave priser på andelsbeviser.
Høringssvar afgivet af:
Cand.merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann
projektchef og direktør i Wismann Property Consult A/S
Bilag:
Generelt:
gælder det, at ingen af de i 2021 af Boligminister Kaare Dybvad Beck udpegede
såkaldte eksperter, i ekspertgruppen nedsat i 2021, havde nogen formelle vurderingskompe-
tencer (uddannelsen til valuar) eller erfaring med udarbejdelse af værdiansættelser af ejen-
domme, der tilhører Andelsboligforeninger. De var alle branchefolk og embedsmænd og der-
med næppe eksperter i værdiansættelser af ejendomme tilhørende A/B foreninger.
Eksperter, der henvendte sig til udvalget i udvalgstiden marts 2021 til december 2021 og bad
om foretræde, blev konsekvent meddelt, at dette ikke havde udvalgets interesse.
Derfor har det fremsatte Lovforslag en række åbenlyse mangler. Udvalget her således overset,
at værdiansættelse af en Boligejendom, der tilhører en A/B forening ligger i 3 ministerier med
vidt forskellige vurderingsgrundlag. Hertil, at den nye Regnskabsvejledning har fået mange
stats. aut. revisorer til konsekvent at forlange en ny valuarvurdering ved udarbejdelse af nye
årsregnskaber uanset om A/B foreningen tidligere har brugt valuarvurderinger. Forlængelse af
valuarvurderingens gyldighed til 42 mdr. vil således ikke ændre på revisors krav til den årlige
valuarvurdering.
Skatteministeriet:
vurderer ejendommenes værdi med en offentlig vurdering, der har væ-
ret uændret siden 01-10-2012, og den offentlige grundvurdering, der anvendes til at beregne
grundskylden. Forskelsværdien anvendes til at beregne dækningsafgiften.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0032.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
3
Vurderingsgrundlaget er ukendt og værdiansættelserne pr. 01-12-2012 kunne variere fra kr.
8.300/m2 (Webersgade 7) til ca. kr. 42.000/m2 (A/B Skydebanegade) for nærmest identiske
ejendomme i København.
I 2013 nedsatte daværende skatteminister det såkaldte Peter Engberg Jensen udvalg. I 2021
blev det meddelt efter, at der var brugt 8 år og ca. 5-7 kr. mia., at nye off. vurderinger blev
opgivet til erhvervs- og A/B-ejendomme. Fra d. 01-01-2023 vil der ikke længere være off. vur-
deringer på erhvervsejendomme. Hvordan beskatningsgrundlaget skal være fremover ved in-
gen på nuværende tidspunkt.
Erhvervsministeriet:
sætter igennem Finanstilsynet regelsættet BEK417/2017 for banker
og realkreditinstitutters vurdering af boligejendomme, der tilhører A/B foreninger. Det er
BEK417/2017 §14 stk. 1 (afkastmetoden med referencer) og §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmeter-
metoden uden referencer men til 75% af priserne for tilsvarende ejerlejligheder) der regulerer
værdiansættelserne. Den sidste metode er så enkel, at en sjetteklasses skolepige, der er lidt
kvik, med
www.finansdanmark.dk
boligmarkedsstatistik kan beregne markedsværdien på en
boligejendom på få minutter. Bank/realkredits vurderinger til ofte markant lavere end vurde-
ringer efter §14 stk. 2 litra 5. Bankernes ofte markante underprisvurderinger, med hemmelige
vurderingsgrundlag, fører til manglende finansieringstilbud, hvilket gør de attraktive og billi-
gere andelsbeviser til en mulighed forbeholdt førstegangskøbere fra de velbjergede familier,
der så selv klarer finansieringsopgaven.
Direktør Jesper Berg, Finanstilsynet, har afvist at fremlægge modelbesvarelser eller at besvare
fortolkningsspørgsmål til regelsættet, eller at erkende at §14 stk. 1 (afkastmetoden) jf. hø-
ringssvarene til L177 i 2018 fører til vidt forskellige og vilkårlige vurderingsresultater. Bank og
realkredit afviser konsekvent at udlevere deres vurderingsgrundlag. Kun nødtvunget og kun i
forbindelse med nybelåninger meddeler bank/realkredit og i reglen kun mundtligt, hvilket vur-
deringsresultat som de er nået frem til, men udleverer aldrig vurderingsgrundlaget og afviser
at meddele, om der er vurderet efter §14 stk. 1 eller § 14 stk. 2 litra 5.
Finanstilsynet tillader, at hvem som helst kan være vurderingsmand i en bank/realkreditinsti-
tut og der er således ingen formelle kompetencekrav til Finanssektorens vurderingsmænd.
Vurderingsresultaterne kan ikke ankes og de varierer fra kr. 14.809/m2 for en velholdt ejen-
dom i Nørre Søgade 45 til ca. kr. 50.000/m2 på Frederiksberg Allé 27 A-B.
Finanstilsynet har efter vedtagelsen af L177 d. 27-06-2018 eller ikrafttrædelsen af Blackstone-
lovene d. 01-07-2020 (den 5-årige karens, der ikke gælder for A/B ejendomme) ikke fundet
anledning til at ændre BEK417/2017 uagtet, at dette regelsæt fører til åbenlyst helt vilkårlige
vurderingsresultater og uigennemsigtige/hemmelige vurderingsgrundlag for A/B foreningen.
Boligministeriet:
har ved L177 pr. 27-06-2018 opløftet Dansk Ejendomsmæglerforening
DE og Ejendom Danmark EJD til at være branchenormgivende foreninger. Det nye vurderings-
regelsæt, der efter en høring i foråret førte til L177 bestemmer, at alene en DCF-10 beregning
kan for den typiske ejendom føre til en korrekt værdiansættelse.
Exit value afkastprocenten i DCF-10 beregningen skal udledes af referencerne jf. Bekendtgø-
relsens § 6 stk. 2. men såvel DE som EJD er klar over, at dette alene er muligt om referen-
cerne er DCF beregnede med samme ombygningsperiode som vurderingsejendommen. Det
sker alene hos én eneste valuar i København. Alle de andre anlægger blot en skønsmæssig exit
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0033.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
4
value afkastprocent, trukket fra den blå luft idet referencerne alene anføres med et vejnavn
ind imellem uden vejnr., en kvadratmeterpris og en handelsdato eller et handelsår.
DE og EJD har afvist at fremlægge modelvurderinger/beregninger. DE og EJD bortviser alle
kursister på deres kurser som ikke er medlemmer i DE eller EJD og de henviser alle spørgsmål
til fortolkning af regelsættet til domstolene. Flere af de største valuarer, MDE Medlemmer af
Dansk Ejendomsmæglerforeninger, overlader besigtigelsen af ejendommen til en assistent der
ikke er valuar, hvorefter de selv underskriver vurderingsrapporten.
Regnskabsvejledningen af december 2021, Erhvervsstyrelsen:
Mange stats. aut. revisorer forlanger i dag en ny valuarvurdering i forbindelse med aflæggel-
sen af det årlige årsregnskab. Det skyldes, at regnskaberne for at være retvisende skal med-
dele den korrekte kontante handelsværdi på den boligejendom som A/B foreningen ejer. Det
har så fået den konsekvens, at de ca. 30% af A/B foreningerne der efter Blackstoneindgrebet i
2020 har valgt at fastlåse deres andelskrone på baggrund af en valuarvurdering fra før 01-07-
2020, nu meddeles at revisoren forlanger en ny op opdateret valuarvurdering. Tilsvarende
gælder for den A/B foreninger der har beregnet deres andelskrone efter Andelsboliglovens § 5
stk. 2 litra a (anskaffelsesprisen) eller litra c (den offentlige vurdering). En fastholdt valuar-
vurdering, som anvendes til at opgøre andelsværdien, kan som udgangspunkt ikke anvendes
som dagsværdi i årsregnskabets balance. Det skyldes, at det ligger i begrebet
”dagsværdi”, at
der er tale om den aktuelle dagsværdi. Herved forstås, at dagsværdien skal være baseret på
de forhold, som er til stede og kendte på balancedagen.
Derfor er en forlængelse af valuarvurderingens gyldighed på op til 42 mdr. ikke en fritagelse
for den årlige valuarvurdering.
Anbefaling nr. 1:
Boligudvalget giver priserne på bolig andelsbeviser fuldkommen fri således, at boligandelsha-
verne som en erhvervsandelshaver kan sælge sit andelsbevis i et åbent og gennemsigtigt mar-
ked uden en lovmæssig regulering af værdiansættelse af ejendommen og en andelsboligfor-
enings generalforsamling, der med mere eller mindre lumpne motiver med ønsket om kunstigt
lave værdiansættelser, hensættelser og reserver fremelsker en kunstig andelskrone langt fra de
markedsmæssige priser.
Anbefalingen er således en afskaffelse af lovmæssig styring af maksimalpriserne på bolig an-
delsbeviser.
På den måde, så vil andelshaverne blive fuldkommen frigjort for det som Boligminister Christian
Rabjerg Madsen kalder valuarvurderingens omkostningsbyrde for andelshaverne typisk kr. 15-
000-25.000 p.a.
Det vil også føre til et mere gennemsigtigt marked for boligandelsbeviser, idet markedskræfterne
og ”den usynlige hånd” vil sikre, at andelsbeviserne fremover vil blive handlet til de priser,
hvor
sælger og køber de kan møde hinanden.
Berlingske Business skrækhistorie i april 2022, hvor A/B Skjalm Hvide på Vesterbro afslørede de
facto økonomisk stavnsbundne bolig andelshavere med andelspriser, der udfra d. off. vurdering
fra 01-10-2012 og hensættelser blev holdt kunstigt ca. kr. 30.000/m2 for lave. Andelshaverne
kunne bo billigt hvor de boede, de kunne holde en lukket fest ved at sælge deres andelsbeviser
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0034.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
5
til nære familiemedlemmer, men drømmen om en alderdom i et fiskerhus på landet kunne de
glemme alt om. Andelshaverne er de facto økonomisk stavnsbundne. Ældre mennesker med et
mindre boligbehov bliver boende i deres alt for store boliger.
Anbefaling nr. 2:
Alle andelsforeninger forpligtes til at værdiansætte deres ejendomme efter Finanstilsynets vur-
deringsbekendtgørelse BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5, hvor Finans Danmarks seneste statistik
for den handlede ejerlejlighedspriser på samme postnummer anvendes til beregningsgrundlaget.
Denne metode er så enkel, at enhver med en mellemskoleeksamen kan gennemføre beregnin-
gen. Generelt vil denne simple metode føre til stigninger i andelspriserne i København på fra
30% til mange 100% i forhold til de i dag ofte helt forkerte valuarvurderinger eller forkerte
offentlige vurderinger.
Anbefaling nr. 3:
Andelsboliglovens §5 stk. 2 litra b fastholdes i sin nuværende form med valuarvurderinger, der
gælder i op til 18 mdr.
Finansdirektør Jesper Berg, og Nykredit direktør Michael Rasmussen, der begge mener, at
BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmetermetoden til 75% af kvadratmeterpriserne for til-
svarende ejerboliger uden referencer på handler med boligejendomme) er en god og retvisende
metode, har jo her indrømmet, at de begge mener, at der er en direkte sammenhæng imellem
kvadratmeter priserne på ejerlejligheder og boligudlejningsejendomme, der tilhører A/B forenin-
ger.
Fra 3Q 2018 til 1Q 2022 steg ejerboligpriserne (ejerlejligheder i de 17 største postnr. I Køben-
havn) 27,64%. Fastholdelse af en valuarvurdering i 3�½ år i et stigende marked er derfor øko-
nomisk åbenlyst tåbeligt og urimeligt for andelshaverne. Vi taler om værditab på fra kr. 8.000-
12.000/m2 andelsareal.
Det virker som om, at forslagsstillerne til lovteksten L163A tror, at andelshaverne slet ikke som
ejerlighedshaverne har samme motiv og interesse i markedsmæssige priser på det, som de ejer.
Anbefaling nr. 4:
En total afvisning af forslaget om at kunne værdiansætte ejendommen efter de vilkårlige, tilfæl-
dige og i dag ofte markante underprisvurderinger fra de off. vurderinger fra 01-10-2012 med
NPI reguleringer udfra oktober NPI pristallene.
Fra 3Q 2018 til 1Q 2022 steg ejerboligpriserne (ejerlejligheder i de 17 største postnr. Køiben-
havn) 27,64%. I samme periode steg NPI oktober 2018 til oktober 2021 3,49%.
For en normal andelsbolig i København f.eks. Webersgade 7 der var den off. vurdering pr. 01-
10-2012 kr. 8.512/m2. Med en NPI regulering fra oktober 2012 frem til oktober 2021 blev vær-
dien så kr. 9.248/m2. Men markedsværdien den var kr. 38.124/m2 og værdien efter
BEK417/2017 § 14 stk. 2 litra 5 kr. 43.024/m.2
Andelshavere i boligforeninger, der vælger denne værdiansættelsesmetode, der foreslås vedta-
get som ny lovtekst, vil jo blive udstillede som komplette idioter.
Denne regel med en NPI-regulering af de fejlagtig 2012 off. vurderinger, vil føre til 10.000-vis
af underpris værdiansættelse af andelsbeviser og økonomisk de facto stavnsbundne andelsha-
vere, præcist som beskrevet i A/B Skjalm Hvide.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0035.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
6
Anbefaling nr. 5:
For at sikre ens og retvisende A/B valuarvurderinger skal de branchenormgivende foreninger
Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendom Danmark forpligtes til at fremlægge 3 modelbe-
svarelser og forpligtes til at holde kurser om værdiansættelser og DCF-beregninger, hvor de som
branchenormgivende foreninger fremover skal optage alle kursister også dem, der ikke er med-
lemmer i DE eller EJD.
Hertil, at de fremover forpligtes til at besvare fortolkningsspørgsmål til de regelsæt, som de selv
er branchenormgivere for fremfor at henvise til domstolene, som de gør i dag.
Anbefaling 6:
For at sikre åbenhed, gennemsigtighed og regelrethed i banker/realkreditters værdiansættelser,
der gøres efter BEK417/2017 § 14 stk. 1 eller § 14 stk. 2 litra 5, der forpligtes disse til fremover
at fremlægge deres vurderingsgrundlag, som valuarerne fremlægger deres. Hertil, at bank/re-
alkredit minimum en gang om året skal meddele deres A/B kunder hvad den seneste vurdering
er på ejendommens belåningsværdi, samt fremsende vurderingsgrundlaget med beregninger og
referenceejendomme.
Anbefaling 7:
Fremover skal vurderingsfolkene i bank/realkredit have formelle vurderingskompetence på
samme niveau som A/B valuarerne (uddannelsen til valuar svarer til 150 ECTS points svarende
til 2�½ års fuldtidsstudie). I dag stilles der ingen formelle kompetencekrav til bank/realkredittens
vurderingsfolk.
Anbefaling 8:
Fremover skal Finanstilsynet som normgiver for BEK417/2017 §14 stk. 1 og §14 stk. 2 litra 5
fremlægge 3 model besvarelser på konkrete ejendomme tinglyst handlet.
Anbefaling 9:
Fremover skal Finanstilsynet som normgiver for BEK417/2017 §14 stk. 1 og §14 stk. 2 litra 5
besvare alle spørgsmål indenfor en rimelig periode til fortolkning af regelsættet, fremfor som i
dag, hvor Finanstilsynet bidrager til en komplet uigennemsigtighed af banker/realkreditternes
vurderingsgrundlag.
ad 1. Indledningen
Der undlades bevidst eller ubevidst at gøre læserne opmærksomme på, at værdiansættelse af
de boligejendomme som tilhører andelsboligforeninger i dag ligger i 3 forskellige ministerier.
SKAT’s værdiansættelser:
SKAT vil frem til d. 31-12-2022 have ansvaret for ansættelse af de offentlige vurderinger, der
for A/B foreningerne fører til beregning af grundskylden den beregnes som en grundskyldspro-
mille fra 16-34 af den af SKAT offentlige grundvurderinger.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0036.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
7
Er ejendommen tillige omfattet af dækningsafgift så har SKAT ansættelse af den offentligevur-
dering betydning for beregning af dækningsafgiften der kan variere fra 0-10 promille.
De offentlige vurderinger bortfalder fra d. 01-01-2023 for alle erhvervsejendomme herunder de
ejendomme der tilhører A/B foreninger. Det betyder ikke at ejendommene fritages for ejen-
domsskatterne. SKAT forventes tidligst i 2023 at komme med en nyt beskatningsgrundlag til
erhvervsejendommene uagtet at det såkaldte Peter Engberg Jensen udvalg har arbejdet siden
efteråret i 2013.
SKAT vil hverken fremlægge sit vurderingsgrundlag eller indgå i dialog med grundejerne om
hvorvidt SKATs værdiansættelser er korrekte. Der stilles ingen formelle vurderingskompetencer
til SKATs vurderingsfolk, f.eks. uddannelsen til valuar/diplomvaluar.
Generelt er det anerkendt, at de offentlige vurderinger for A/B foreningernes ejendommen har
været og er fuldkommen vilkårlige ligesom de har været uændrede siden 01-10-2012. I Køben-
havn kan de off. vurderinger i f.eks. Webersgade 7 være kr. 8.512/m2 boligareal og i A/B Sky-
debanegade 6 er denne værdi ca. kr. 42.000/m2.
A/B valuarernes værdiansættelser jf. ABL § 5 stk. 2 litra b.
A/B valuarerne skal have en formel vurderingskompetence i form at valuaruddannelsen der har
et omfang på 150 ECTS points ligesom valuaren skal have en markedsmæssig indsigt. Dansk
Ejendomsmæglerforening og Ejendom Danmark blev ved vurderingsreformen L177 vedtaget d.
28-06-2018 begge opløftede til at være branchenormgivende foreninger. Begge fremfor at be-
svare fortolkningsspørgsmål til regelsættet henviser spørgerne til domstolene. Begge afviser at
fremlægge en korrekt vurderingsbesvarelse. Begge bortviser kursister, der tilmelder sig kurser
i værdiansættelser og DCF-beregninger fra deres kurser såfremt, at disse ikke er medlemmer af
Danske Ejendomsmæglerforening eller Ejendom Danmark. De Branchenormgivende foreninger
modarbejder således grundlaget for at sikre ens og retvisende A/B valuarvurderinger. De prak-
tiserer et uddannelseskartel.
Begge foreninger er klar over, at Bekendtgørelsens §6 stk. 2. der betinger, at DCF-beregningen
exit value afkastprocent skal udledes af referenceejendommene, hvilket kun er muligt med en
omvendte DCF-beregning på referencerne, at dette ikke sker undtagen hos en valuar, der har
en fortid som ekstern lektor på CBS i DCF beregninger.
DE og EJD gør intet for at sikre ens og retvisende vurderinger.
Valuarvurderinger fra Dansk Ejendomsmæglerforening kan variere med op til minus 50% til plus
100% uagtet, at valuarerne har benyttet samme vurderingsgrundlag.
A/B valuarerne er forpligtigede til at fremlægger deres valuarvurderinger og hermed deres vur-
deringsgrundlag. Generelt besvarer de ikke henvendelser såfremt andelshaveren har spørgsmål
til vurderingsgrundlaget.
Boligministeriets ekspertrapportering, der kom d. 21-12-2021 stadfæstede, at overgangen til
DCF vurderingsprincippet i 2018 overhovedet ikke havde ført til bedre og mere ens korrekte
værdiansættelser. Daværende Boligminister Kaare Dybvad Bek udtalte til Berlingske Tidende i
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0037.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
8
marts 2021, at det var ham uvedkommende, at valuarvurderingerne var helt tilfældige fordi i
virkeligheden kendte ingen jo værdien på en ejendom før, at den var solgt.
Finanstilsynets vurderingsbekendtgørelse BEK417/2017 §14 stk. 1 (afkastmetoden
med referencer), §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmetermetoden uden referencer men vær-
diansættelse til 75% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger.
BEK417/2017 skal anvendes af alle banker og realkreditinstitutter som værdiansætter A/B for-
eningernes ejendomme når disse komme til salg. Finanstilsynet stiller ingen formelle kompeten-
cekrav til vurderingsfolkene. Bank og realkredit afviser at fremlægge deres vurderingsgrundlag
og kun modvilligt fremlægger de deres vurderingsresultat. Sker der fejl i vurderingsgrundlaget
har A/B foreninge
n således ikke mulighed for at se fejlen.
BEK417/2017 § 14 stk. 1 (afkastmetoden med referencer) har vist konkrete eksempler på fuld-
kommen absurde vurderinger. Således vurderede Nordea Kredit i 2021 ejendomsværdien i Nørre
Søgade 45 til kr. 14.809/m2 boligareal.
To år forinden havde Jyske Realkredit vurderet en
nedslidt ejendom i
Rørholmsgade 11 til kr. 44.000/m2 boligareal.
Efter vedtagelsen i 2020 af Blackstonelovene er A/B foreningernes ejendomme fritaget for den
værdibelastende 5-årige karensperiode for at kunne gennemføre BRL §5 stk. 2 moderniseringer.
Ingen banker, Realkreditinstitutter eller Finanstilsynet vil udtale sig om, hvorvidt Blackstonelo-
vene betyder at §14 stk. 1 alene kan anvendes om referencerne tilsvarende vurderingsejendom-
men er fritaget for den belastende 5-årige karensperiode.
Det burde være indlysende at en ejendom med den 5-årige karens ikke kan være reference til
vurdering af en ejendom uden karens. Udfra en DCF-(5+10) beregning fremfor en DCF-10 be-
regning. Værditabet på den 5-årige karens ca. 11%.
Direktør Jesper Berg, Finanstilsynet, er forelagt disse absurde vurderingsresultater, men har
meddelt, at han ikke har supplerende kommentarer.
Efter
Blackstonelovene
bør det være oplagt et §14 stk. 1 ikke kan anvendes, fordi antallet af
handlede boligejendomme, der ikke har karens, er uhyre få. Der er dog enkelte eksempler f.eks.
A/B Nørrebrogade 8, Sortedam Dossering der opløste sig selv i sommeren 2021 solgte ejendom-
men for kr. 50.000/m2 boligareal.
BEK417/2017 §14 stk. 2. litra 5 anvendes ifølge mail d. 28-11-2021 fra direktør Michael Ras-
mussen og daværende bestyrelsesformand Merete Eldrup af Nykredit. Der vurderes her til 75%
af priserne for tilsvarende ejerboliger uden referencer på handler med andre sammenlignelige.
Metoden er så simpel og så enkel at den kan gennemføres af en kvik sjetteklasses skolepige.
Problemet er blot at værdiansættelse efter denne metode når frem til meget høje vurderinger
og generelt 50% højere værdiansættelser end de værdiansættelser som bankerne/realkreditten
meddeler.
I reglen vil bank/realkredit end ikke meddele om der er vurderet efter §14 stk. 1 eller § 14 stk.
2 litra 5.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0038.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
9
København d. 11-08-2022
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
Se i øvrigt vores hjemmeside
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0039.png
Høringssvar
Jeg håber på, et mere enkelt andelsboligmarked, større gennemskuelighed, reelle værdier,
ophævelse af stavnsbåndet og fjernelse af den nepotisme der er i dag, og som ikke bliver bedre
med den nye lovgivning – og ikke mindst håber jeg på lige vilkår og muligheder for alle
andelshavere.
Jeg henstiller til Boligudvalget og Indenrigs- og Boligministeriet at tage ansvar for:
Primært
at det bliver lovbestemt at valuarvurderinger erstatter alle tidligere ansættelsesprincipper
for så vidt angår andelsboligforeninger – så der kun vil være ét vurderingsprincip.
at andelsboligforeningerne forpligtes til at fastsætte en retvisende andelskrone såvel som
en retvisende buffer, så ingen andelskrone holdes kunstigt lav ene og alene på grund af en
idealistisk tankegang. Hvis ikke der bliver lovgivet herom, risikerer vi, at
andelsboligforeningen hensætter hele den frie kapital i en reservefond.
Sekundært
at det bliver lovbestemt at valuarvurderinger erstatter alle tidligere ansættelsesprincipper
for så vidt angår andelsboligforeninger – så der kun vil være ét vurderingsprincip.
at det pålægges ved lov at hensætte max 10% af egenkapitalen til en reservefond, og at
resten af værdien udloddes til andelshaverne, så ingen andelskrone holdes kunstigt lav ene
og alene på grund af en idealistisk tankegang. Hvis ikke der bliver lovgivet herom, risikerer
vi at andelsboligforeningen hensætter hele den frie kapital i en reservefond.
Baggrund for forslag
I forbindelse med en ny vurderingsmetode vedrørende Andelsboligforeninger er det afgørende
vigtigt at holde sig for øje, at der er to spor – dels er der selve vurderingen af ejendommen og dels
er der fastsættelse af andelskronen.
Det synes ikke at fremgå af det fremsatte lovforslag, at der er taget højde for det.
Uanset hvilken metode man vælger at vurdere ejendommen efter, vil der fortsat være
udfordringer med at fastsætte andelsværdien.
Andelskronen tilhører andelshaverne – den tilhører ikke andelsforeningen.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0040.png
Demokrati – flertalstyrani
Det er ikke rimeligt:
at en simpel flertalsbeslutning på en generalforsamling kan fastsætte værdien af
andelskronen!
at det således bliver mine naboer, der bestemmer prisen på min lejlighed!
at friværdien i min andelsbolig bliver brugt på, at børn, børnebørn og andre
familiemedlemmer af foreningen kan få en billig lejlighed på bekostning af mine ikke
muligheder for at kunne flytte ud af foreningen!
at min friværdi er bundet i vores ejendom og en andelskrone, der holdes kunstigt lav og
ikke matcher markedet!
at jeg er stavnsbundet til min lejlighed!
Et samfund – f.eks. en andelsforening – hvor en majoritet kan herske uindskrænket over en
minoritet er ikke demokratisk. Det er autoritært.
Jeg har nu boet i en autoritært styret andelsforening i 22 år. Vi har en kæmpe opsparing, som er
akkumuleret gennem alle de år, jeg har boet her. Opsparingen er bundet i ejendommen, og som
det er i dag, er det kun generalforsamlingen, der kan sætte den fri ved at fastsætte en retvisende
andelskrone, og en ligeså retvisende buffer. I dag har vi en buffer på 87% set i forhold til den
gamle offentlige vurdering fra 2012 der nu er suspenderet.
Det er ikke demokrati- det er flertalstyrani. Et autoritært og gammeldags styre.
Vurderingsprincipper
Jeg antager, at hensigten med den offentlige vurdering har været at komme så tæt på en
ejendoms reelle værdi som muligt. Derfor kan det undre, at man i lovforslaget fastholder den
gamle offentlige vurdering fra 2012 samt en indekseret udgave. Begge metoder ligger meget langt
under den reelle værdi, ejendommen repræsenterer i dag, og de kan kun have det formål at give
lavere priser end valuarvurderingerne.
Eksempel med en andelslejlighed på 62m2 i tre forskellige andelsforeninger lige rundt om min
egen adresse:
1. andelskrone 11.470 pr m2 = kr. 711.140 (den forening jeg bor i)
2. andelskrone 20.000 pr m2 = kr. 1.240.000
3. andelskrone 34.000 pr m2 = kr. 2.108.000
Forskellen skyldes hovedsagelig de tilfældigt satte offentlige vurderinger, og de forskellige
låneforhold mm i foreningerne. (andelskronen = formue-minus gæld)
En i branchen anerkendt valuar har screenet den ejendom jeg bor i til en værdi af kr. 250 mio,
hvilket svarer til en andelskrone på kr 28.000. pr m2.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0041.png
Lovforslaget, der skal vedtages, får vidtrækkende konsekvenser for ALLE landets andelshavere. Der
påhviler politikerne et kæmpe stort ansvar, at træffe en fair og fornuftig afgørelse.
Gør prisfastsættelse til en reel vurdering af en certificeret valuar, og lad sælger få maksimalprisen i
forbindelse med et salg internt som eksternt.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF
Det fremsatte forslag ligner i mistænkelig grad indstillingen fra ABF og Ejendom Danmark, som
lægger vægt på fordelen ved, at andelsboligforeninger fremover fortsat kan vælge mellem
værdiansættelsesprincipper, som henvender sig til de forskellige typer af andelsboligforeninger.
Hvis politikerne har en forestilling om, at ABF varetager andelshavernes interesser, ja så kunne de
ikke tage mere fejl - de varetager kun andelsforeningernes interesser. Talte de derimod
andelshavernes sag, ville de pege på valuarvurdering som eneste mulighed, ligesom de burde
bakke op om, at andelskronen samt bufferen skal være retvisende og ikke styres af en idealistisk
tankegang, som i dag stavnsbinder ca 20% af andelshaverne til deres bolig.
Maksimalprisprincip / minimalprisprincip
Andelshavernes værdier er blevet udhulet siden den seneste offentlige vurdering fra 2012, der nu
er suspenderet.
Det er en pseudoargumentation, at der også skal være andelslejligheder til købere ”uden så
mange penge”, og det kan imødegås med, at det er et maksimalprisprincip og ikke et
minimalprissystem. Hvis en sælger vil sælge til under den godkendte andelsværdi, kan
vedkommende ”frit” beslutte dette – og selvsagt også til familie. Det står altså en sælger frit for at
gå – også langt - ned i pris, og større fremtidige vedligeholdelsesarbejder kan klares ved at afsætte
en retvisende reservebuffer før beregningen af andelskronen.
Vejen til et spekulationsfrit andelsmarked
Det løser på ingen måde udfordringerne i dag, at give så mange valgmuligheder, som det nye
lovforslag lægger op til – tværtimod. Når bestyrelserne og generalforsamlingen i de forskellige
andelsforeninger ikke kan finde ud af at håndtere fastsættelsen af andelskronen på retfærdig vis,
så må politikerne træde i karakter og lovgive herom.
En andelsboligforenings bestyrelse er pligtig til og står til ansvar for en korrekt værdiansættelse, og
har pligt til at kontrollere og regulere andelsværdien, hvis der er fremkommet oplysninger om
væsentlige forhold, der kan medføre ændring i fastsættelsen af andelskronen jf.
Højesteretsafgørelse nr. 365 fra 2011.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0042.png
Statistik
Gennemsnitsprisen for en andelsbolig i København er på kr.27.000 pr m2 og kr. 51.000 pr m2 for
en ejerlejlighed, så andelsboligen er stadig en økonomisk overkommelig boligform, og
andelsboligerne udfylder stadig deres rolle som en mellemvej mellem ejerboliger og lejeboliger
ifølge rapport udarbejdet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig Realkredit Danmark.
Illusionen om tilgængelige andelsboliger – ventelisteproblemet.
Det er mit indtryk, at politikerne ønsker at værne om andelsmarkedet. Men politikerne skal holde
sig for øje, at andelsboligmarkedet består af lukkede systemer med privilegier til egne. Det er
nemlig ikke kun ens økonomi, men også ens netværk, der er afgørende for adgangen til en
andelsbolig. Derfor bør alle ventelister afskaffes – interne som eksterne.
Andelsboligmarkedet er, som det er i dag, et gråt marked, hvor familie og venner tilføres store
værdier. Det er ulovligt at sælge over maksimal prisen – men det er vel lige så ulovligt at sælge til
under handelsværdien?
Hvis man nærmest forærer sine værdier væk, kan der så blive tale om beskatning af en sådan
”gave”, hvis man sælger sin andelslejlighed til en urealistisk lav andelskrone?
I de andelsforeninger, der endnu ikke benytter sig af en valuarvurdering, får fremtidige købere
foræret en stor friværdi, som ”blot” på en ny generalforsamling kan udloddes frit til
andelshaverne, herunder de nye, som har købt ”alt for billigt”.
Med store underpriser, som der stadig er i en del foreninger, vil anvisning af et familiemedlem
som den næste andelshaver være en urimelig økonomisk fortrinsstilling til det barn eller
barnebarn, der indtræder i foreningen fremfor de børn/børnebørn, der ikke kan indtræde på
samme vilkår.
Ved skilsmisser er der samme problem, da den skilsmissefælle, der skal flytte ud af en forening,
står i en økonomisk nærmest umulig situation.
Formål med ny lovgivning
Det har aldrig været meningen med Lov om Andelsboligforeninger, at prisen på disse skulle holdes
kunstigt lave med en følge af at stavnsbinde andelshaverne til deres bolig. Derimod har det altid
været meningen, at de skulle kunne følge den almindelige prisudvikling på ejendomsmarkedet for
udlejningsejendomme.
Valuarvurderingerne er kommet for at blive.
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
Derfor bør alle foreninger gennem lovgivning pålægges at indhente en valuarvurdering og
herigennem få værdierne frem i lyset, som den enkelte andelshaver, der i dag bor i
andelsboligforeningen, ejer.
Vi er mange andelshavere, der i adskillige år har været i havsnød – nu bør politikerne komme os til
undsætning, smide et redningsbælte ud – og redde os fra druknedøden.
København, den 16. august 2022
Lis Larsson
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0044.png
From:
"Peter Fausbøll" <[email protected]>
To:
"Ozan Aktas" <[email protected]>
Date: 8/9/2022 7:57:58 AM
Subject: Vedr. høring
Kære Ozan Aktas
Vedr. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Jeg vil gerne give det generelle høringssvar, at det igennem mange år har været aldeles
uigennemsigtigt for mig (som økonom og andelshaver) hvorledes valuarer vurderer
andelsboligejendomme. I særdeleshed undrer det, at valuarerne har én vurdering til
foreningernes regnskaber, og åbenbart andre vurderinger til reelle salg, for der er såvidt
jeg er orienteret, store forskelle i valuarvurderinger og handelspriser. Det er ikke mit indtryk
at lovændringen gør noget væsentligt på dette område.
Det er også utilfredsstillende, at andelshavere må tage millionlån som banklån, hvorimod
ejerboliglånere kan betjene sig af billigere realkredit. Dette giver profit til bankerne og ulige
rentevilkår for andelshaverne. Dette burde lovgivningen også have adresseret.
vh
Peter Fausbøll
 L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren
2828624_0045.png
From:
To:
Date:
Subject:
"Sissi Kiilsholm" <[email protected]>
"Ozan Aktas" <[email protected]>
8/13/2022 4:32:05 AM
Bemærkning til Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper
Ang. (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Som selvadministrerende lille andelsbolig i et dyrt boligområde ( her københavn) vil
ændringsforslaget pålægge vores forening endnu en uhensigtsmæssig udgift. Eneste
mulighed for en reel prisansættelse vil være valuar vurdering hvert 3. År. Vores forening
sælger lejligheder ca. hvert 10 år. Nu skal vi betale for valuar vurdering for evigt fordi der
er en enkelt andelshaver der vil sælge.
Det ville være fordelagtigt at kunne vælge en løsning hvor man kunne indhente valuar
vurdering når der skal sælges ( efter behov) !!
AB degnemose alle 19-21
2700 Brønshøj
V/ Sissi kiilsholm, kasserer og bestyrelsesmedlem
Degnemose alle 19 st th
Sendt fra Yahoo Mail på Android