L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Boligudvalget 2023-24
L 111 Bilag 1
Offentligt

Sagsnr.

2021 - 2217

Doknr.

543825

Dato

26-08-2022

Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring

af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)

Indledning

Indenrigs- og Boligministeriet sendte d. 27. juni 2022 udkast til forslag til lov om æn-

dring af andelsboligloven (Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper) i offentlig

høring.

Indenrigs- og Boligministeriet har modtaget høringssvar med bemærkninger fra:

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (herefter benævnt som ABF), Dansk

Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater/Danske BOLIGadvokater, Ejendom-

Danmark, Finans Danmark, FSR – danske revisorer, og fra følgende borgere: Anne-

Katrine Boström, Finn Rolsted Hansen, Joachim Rahbek, Lars Wismann, Lis Larsson,

Peter Fausbøll og Sissi Kiilsholm.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der ikke

vedrører lovforslaget, indgår som udgangspunkt ikke i høringsnotatet.

Nærmere nedenfor gennemgås de væsentligste emner fra høringssvarene. Høringssva-

rene er alene gennemgået i hovedtræk, hvorfor ikke alle forhold i høringssvarene er

kommenteret.

Indenrigs- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige ind-

sendte synspunkter henvise til høringssvarene, som offentliggøres på Høringsportalen:

https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/66575.

Bemærkninger til lovforslaget

Gennemgangen af de modtagne høringssvar er opdelt efter temaer:

”2012-vurderingen”

Af lovforslagets bemærkninger fremgik betegnelsen ”2012-vurderingen” for at henvise

til den seneste ansatte ejendomsværdi (offentlige vurdering), der typisk ikke er opda-

teret siden år 2012.

ABF, EjendomDanmark og FSR – danske revisorer foreslår, at denne formulering

præciseres, så der ikke opstår tvivl om, hvilken vurdering, der er tale om, idet lovens

ordlyd anvender ”den

senest ansatte ejendomsværdi”.

Indenrigs- og Boligministeriet har præciseret lovforslagets bemærkninger, hvorefter

”den

senest ansatte ejendomsværdi”

erstatter betegnelsen ”2012-vurderingen”.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Andelsboligforeningers årsregnskab

ABF, EjendomDanmark, og FSR – danske revisorer vurderer, at der er behov for en

præcisering af, at indholdet i lovforslaget vedrører andelskroneberegningen efter an-

delsboliglovens regler, samt behovet for en konkretisering af, at der kan følge andre

regler efter årsregnskabslovens i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskab.

Indenrigs- og Boligministeriet har præciseret i bemærkningerne, at forlængelsen af

gyldighedsperioden for valuarvurderinger alene vedrører beregningen af andelskrone-

værdien i henhold til andelsboliglovens regler om maksimalpris. Det er desuden præ-

ciseret i bemærkningerne, at årsregnskabslovens regler vedrørende ”dagsværdi” inde-

bærer et vist krav om aktuel dagsværdi, hvorfor en ikke-for nylig udarbejdet valuar-

vurdering, ikke nødvendigvis ukritisk kan lægges til grund i andelsboligforeningens

regnskab.

Indenrigs- og Boligministeriet har desuden indført i bemærkningerne, at såfremt der

ikke er sket ændringer i væsentlige parametre i forhold til værdiansættelsen af ejen-

dommen, kan en tidligere anvendt valuarvurdering lægges til grund for regnskabet

med notering herom, med henvisning til Erhvervsstyrelsens ”Regnskabsvejledningen

for andelsboligforeninger”.

Flere ”gyldige” valuarvurderinger

ABF, EjendomDanmark og FSR – danske revisorer foreslår, at det adresseres i lov-

forslagets bemærkninger, hvordan en andelsboligforening skal forholde sig til den

situation, hvor foreningen har indhentet en valuarvurdering hyppigere end 42 måne-

der, hvor der senere fremkommer ændringer i værdiansættelsen af ejendommen.

Indenrigs og Boligministeriet har indført i bemærkningerne, at hvis en andelsboligfor-

ening har indhentet en valuarvurdering hyppigere end 42 måneders-fristen forudsæt-

ter, så er foreningen nødsaget til at nedjustere værdien på ejendommen for at undgå

overprissager, hvis den seneste vurdering viser et fald i ejendommens værdi, trods en

eller flere tidligere valuarvurderinger fortsat er gyldige i henhold til 42 måneders-

perioden.

Valuarvurderinger, der er påbegyndt i kalenderåret 2022

ABF og EjendomDanmark foreslår, at det præciseres i bemærkningerne, at valuarvur-

deringer, der er påbegyndt i 2022 ligeledes er omfattet af den nye gyldighedsperiode

på 42 måneder, idet valuarvurderinger oftest påbegyndes året før med henblik på, at

vurderingen færdiggøres og underskrives efterfølgende år til brug for den kommende

generalforsamling.

Indenrigs- og Boligministeriet har i medfør af ovenstående, præciseret i lovforslagets

bemærkninger, at valuarvurderinger, der er påbegyndt i 2022, men først færdiggøres

og dateres i 2023, er at anse som værende omfattet af den forlængede gyldighedsperi-

ode på 42 måneder.

Nettoprisindeksering af anskaffelsesprisen (for visse foreninger)

ABF foreslår, at der gives foreninger, der nyopførtes efter 30. september 2020 mulig-

hed for at nettoprisindeksere den oprindelige anskaffelsessum, idet disse foreninger er

afskåret fra anvende den offentlige vurdering, og dermed enten må vælge mellem at

benytte anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering til fastsættelsen af ejendommens

værdi.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at ABF’s bemærkning udgør et inte-

ressant forslag, men for nuværende ikke giver anledning til ændringer i lovforslaget.

Indenrigs- og Boligministeriet vil overveje forslaget i sit fremtidige arbejde på andels-

boligområdet.

FSR – danske revisorer vurderer, at lovforslaget udfaser brugen af kostprismulighe-

den, idet værdiansættelsesprincippet om anskaffelsesprisen ikke nettoprisindeksres

som de offentlige vurderinger.

Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at lovforslaget ikke har til hensigt at ændre

eller udfase anvendelsen af anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, jf. an-

delsboliglovens § 5, stk. 2, litra a.

Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at såfremt anskaffelsesprisen konsekvent

nettoprisindekseres som de offentlige vurderinger, medfører dette et grundlæggende

opgør med, hvad anskaffelsesprisen som vurderingsprincip teoretisk set dækker over.

Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.

Fastfrysningsordningen

EjendomDanmark foreslår, at det tydeliggøres i lovforslagets bemærkninger, at for-

længelsen af gyldighedsperioden ikke forveksles med fastfrysningsbestemmelsen i

andelsboliglovens § 5, stk. 3.

FSR – danske revisorer foreslår, at gyldighedsperioden på 42 måneder for valuarvur-

deringer formuleres som en ”fastfrysningsordning” som det kendes fra fastfrysnings-

bestemmelsen i lovens § 5, stk. 3.

Indenrigs- og Boligministeriet har præciseret i lovforslagets bemærkninger, at forlæn-

gelsen af gyldighedsperioden ikke bør forveksles med fastfrysningsbestemmelsen efter

andelsboliglovens § 5, stk. 3.

Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at det kan skabe unødvendig forvirring, hvis

forlængelsen af gyldighedsperioden på valuarvurderinger formuleres som en fastfrys-

ningsordning eller forveksles med samme, eftersom andelsboliglovens § 5, stk. 3, hav-

de et særligt formål, da bestemmelsen blev indført i andelsboligloven. Som følge af det

såkaldte ”Blackstone-indgreb” på lejelovsområdet, blev der indført en række tiltag for

at stoppe udenlandske kapitalfonde i opkøb af private udlejningsejendomme med det

formål at leje lejligheder ud til høje priser. Indgrebet var rettet mod private udlej-

ningsejendomme, men indebar en frygt for, at tiltagene ville påvirke andelsboligmar-

kedet, idet værdien af andelsboligforeninger reguleres efter private udlejningsejen-

domme. Der blev herefter indført mulighed for at fastfryse en valuarvurdering eller

offentlig vurdering, jf. lovens § 5, stk. 3, og anvende denne vurdering indtil foreningen

vælger at anvende en ny vurdering.

Stigende nettoprisindeks og ekspert udvalgets øvrige løsningsforslag

Dansk Ejendomsmæglerforening bemærker, at nettoprisindekset er særligt stigende i

øjeblikket, og dette har naturligvis en betydning for værdiansættelsen af ejendomme,

for de andelsboligforeninger, der anvender den offentlige vurdering.

Joachim Rahbek foreslår, at de offentlige vurderinger ejerboligprisindekseres i stedet

for nettoprisindekset.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Indenrigs- og Boligministeriet er særlig opmærksom på den stigende inflation i sam-

fundet, hvilket bl.a. skyldes de ekstraordinære omstændigheder, der præger store dele

af verden.

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper vurderede, at nettoprisin-

dekseringen af de offentlige vurderinger udgjorde et godt alternativ for de andelsbolig-

foreninger, der i mange år har afventet et nyt offentligt ejendomssystem for andelsbo-

ligejendomme. Udvalgsrapporten kan findes her:

https://im.dk/nyheder/nyhedsarkiv/2021/dec/udvalgsrapport-om-andelsboliglovens-

vaerdiansaettelsesprincipper-.

Efter udvalgets afrapportering er der sket store stigninger i nettoprisindekset som

følge af den stigende inflation i samfundet. Det er naturligvis ikke hensigtsmæssigt i

relation til andelsboligloven, hvis nettoprisindekset fortsætter denne stigning over en

meget lang periode, idet formålet med nettoprisindekseringen af de offentlige vurde-

ring ikke har været at opnå meget høje værdiansættelser, men at tilgodese de forenin-

ger, der har afventet et nyt offentlig ejendomsvurderingssystem. Nogle af disse andels-

boligforeninger har typisk anvendt den seneste ansatte ejendomsværdi, der ikke er

opdateret siden 2012. Nettoprisindekseringen er ligeledes aktuel for de andelsbolig-

foreninger, der ikke ønsker at overgå til en valuarvurdering, men oplever, at den of-

fentlige vurdering fra 2012, netop ikke har ændret sig i takt med øvrige priser på varer

i samfundet.

Af lovforslaget fremgår et eksempel med nettoprisindeksering af en fiktiv andelsbolig-

ejendom, hvor den seneste ansatte vurdering pr. 1. oktober 2012 nettoprisindekseres

med oktober-indekset for 2022. Eksemplet viser, at nettoprisindeksering af en offent-

lig vurdering fra 2012 på 210 mio. kr., medfører en forøget ansættelse af ejendommen

efter indekseringen til samlet 230.957.230 mio. kr. (108,0/98,2*210 mio. kr.).

Indekset for oktober 2022 kendes ikke for nuværende, men eksemplet i lovforslaget

kan suppleres med et mere tidssvarende eksempel:

Fra juli 2021 til juli 2022 er nettoprisindekset fx steget med 8,8 pct. Hvis det forudsæt-

tes, at denne stigningstakt også vil gælde for oktober 2022 vil indekset for oktober

2022 ligge på 116,1.

I dette tilfælde vil ejendomsværdien for 2023 kunne beregnes således: 116,1/98,2 x 210

mio. kr. = 248.279.022 mio. kr.

Det er Indenrigs- og Boligministeriet umiddelbare vurdering, at det på nuværende

tidspunkt ikke giver anledning til bekymringer, at nettoprisindekset har taget et ”mar-

kant hop” i forhold til indekseringen af de offentlige vurderinger, hvilket bl.a. kan be-

grundes med, at det er ministeriets formodning, at denne stigning i nettoprisindekset

er en forbigående, ekstraordinær situation, hvorfor det på sigt forventes, at inflationen

falder til et almindeligt niveau igen. Det var desuden udvalgets vurdering vedrørende

nettoprisindekset, at der opnået en tiltrækkelig ”buffer” til at sikre, at løsningsforslaget

ikke giver anledning til en generel overvurdering af værdien af andelsboligejendomme,

idet reguleringen med nettoprisindekset starter fra 2012.

Som nævnt ovenfor er Indenrigs- og Boligministeriet opmærksom på den stigende

inflation i samfundet, og ministeriet vil overvåge denne udvikling tæt. Hvis nettopris-

indekset fortsætter med at stige i samme hast, og uden umiddelbare udsigter til en

foreløbig normalisering, må Indenrigs- og Boligministeriet i sit videre arbejde på an-

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

delsboligområdet overveje, om nettoprisindekset fortsat udgør en fornuftig og hen-

sigtsmæssig løsning i forhold til de offentlige vurderinger.

Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at udvalget om andelsboliglovens værdian-

sættelsesprincipper har undersøgt ejerboligprisindekset. Det var hovedsagligt udval-

gets vurdering, at ejerboligprisindekset ikke udgjorde et godt løsningsforslag, grundet

risikoen for, at denne løsning kan forrykke balancen mellem de forskellige boligformer

på boligmarkedet. Det skyldes, at der ikke er en direkte sammenhæng mellem prisen

på andelsboligejendomme og prisen på ejerboliger.

Ovenstående eksempel med nettoprisindekset kan suppleres med et yderligere eksem-

pel med ejerboligprisindekset for en fiktiv andelsboligforeningsejendom, hvor 2012-

ejendomsværdien reguleres med ejerboligprisindekset (i nærværende eksempel forud-

sættes det, at der er tale om en etageejendom i landsdelen

København by):

Ejerboligprisindekset for ejerlejligheder i landsdelen København by for 4. kvartal 2012

udgjorde 81,8, mens det tilsvarende indeks for 4. kvartal 2021 udgjorde 165,8.

Hvis den fiktive ejendom havde en offentlig ejendomsværdi pr. 1. oktober 2012 på 210

mio. kr., kan beregningen for 2022 foretages således:

165,8/81,8 x 210 mio. kr. = 425.647.922 mio. kr.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at hvis ejerboligprisindekset anven-

des i stedet for nettoprisindekset, vil det fortsat give markant højere priser end netto-

prisindekset, hvilket ikke er formålet med en justering af reglerne.

Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.

Sissi Kiilsholm foreslår, at andelsboligforeningerne bør nøjes med at indhente en valu-

arvurdering, når der er et forestående salg i foreningen.

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har overvejet denne løs-

ning, og løsningen er særlig gunstig for mindre foreninger, der evt. er beliggende i

provinsen. Det var dog udvalgets vurdering, at der kan opstå en risiko for forsinkelser

ved overdragelser af andelsboliger, idet både foreningen, den eksisterende og kom-

mende andelshaver, bliver nødt til at afvente færdiggørelsen af valuarvurderingen,

førend salget kan foretages.

Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.

Afskaffelsen af offentlige vurderinger og anskaffelsesprisen, herunder gennemsigtigt

andelsboligmarked

Lis Larsson og Lars Wismann foreslår, at både anskaffelsesprisen og de offentlige vur-

deringer udgår som værdiansættelsesprincipper i andelsboligloven, således andelsbo-

ligforeningerne alene kan benytte valuarvurderinger.

Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) foreslår, at der ikke indføres to løsninger i lov-

forslaget, eftersom én løsning bør være tilstrækkelig. DE foreslår desuden, at forlæn-

gelsen af valuarvurderinger forlænges op til 30 måneder i stedet for 42 måneder.

Indenrigs- og Boligministeriet kan oplyse, at udvalget om andelsboliglovens værdian-

sættelsesprincipper har undersøgt forskellige løsningsforslag som følge af afskaffelsen

af de nye offentlige vurderinger. Her pegede udvalget på, at lovforslagets begge løsnin-

ger udgjorde gode alternativer til de nu, sløjfede offentlige vurderinger. Et flertal i

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

udvalget foreslog, at løsningsforslagene med fordel kan kombineres, således der æn-

dres i to af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper.

Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at hhv. forlængelsen af gyldighedsperioden

for valuarvurderinger og nettoprisindekseringen af de offentlige vurderinger begge

udgør frivillige ordninger, hvorefter en andelsboligforening fortsat kan indhente en

valuarvurdering hvert år, eller hvert andet år, og ikke nødvendigvis vente til hvert

tredje år. På samme måde kan andelsboligforeningerne beslutte at fortsætte med at

anvende ”den seneste ansatte ejendomsværdi” uden at foretage ændringer i den sene-

ste vurdering fra f.eks. år 2012, og på samme måde kan andelsboligforeningerne be-

slutte at indeksere den seneste ansatte ejendomsværdi efter nettoprisindekset årligt

eller blot nettoprisindeksere den seneste ansatte ejendomsværdi, når foreningen be-

slutter dette.

Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at begge løsninger dermed er med til at give

andelsboligforeningerne flere muligheder, hvorefter værdiansættelsesprincipperne på

denne måde favner mere bredt efter foreningernes behov og ønske, herunder særligt

mht. foreningernes placering i landet samt forskellen i størrelsen på foreningerne m.v.

Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.

Dansk Ejendomsmæglerforening, Anne-Katrine Boström, Peter Fausbøll, Finn Rol-

sted, Lis Larsson, Lars Wismann henleder opmærksomheden på et transparent an-

delsboligmarked.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at det er gavnligt for andelsboligfor-

eningerne, at der er flere værdiansættelsesprincipper at vælge imellem, således an-

delsboligforeningerne kan beslutte, hvilket princip, der passer bedst til den enkelte

forening.

Det betyder i modsat fald, at hvis samtlige foreninger er nødsaget til at værdiansætte

ejendommen på én bestemt måde, vil det naturligvis medføre en vis form ensformig-

hed på andelsboligmarkedet ved fastsættelsen af ejendommens værdi, men det er dog

Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at den rette løsning ikke er at begrænse

andelsboligforeningernes muligheder ved prisfastsættelsen, og tillige pålægge forenin-

gerne merudgifter, hvis foreningerne f.eks. pålægges pligt til at indhente en valuarvur-

dering. Det er Indenrigs- og Boligministeriets generelle opfattelse, at det ikke er hen-

sigtsmæssigt at afskaffe de offentlige vurderinger og anskaffelsesprisen, eller i øvrigt at

begrænse andelsboligforeningerne ift. prisfastsættelsen af ejendommen, for at opnå et

gennemsigtigt marked.

Indenrigs- og Boligministeriet er optaget af at sikre et gennemsigtigt andelsboligmar-

ked, og ministeriet vil i sit fremtidige arbejde med andelsboligområdet have fokus på

at gøre andelsboligmarkedet endnu mere transparent for både eksisterende andelsha-

vere, kommende andelshavere, foreningerne samt professionelle aktører.

Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.