Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del
Offentligt
2794004_0001.png
5. december 2023
J.nr. 2023 - 8550
Til Folketinget
Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 84 af 10. november 2023 (alm. del). Spørgsmålet er
stillet efter ønske fra Christina Olumeko (ALT).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 84: Spm. om ministeren på baggrund af ministerens mundtlige besvarelse af spørgsmål S 76 om ejendomsvurderingsloven den 25. oktober 2023 uddybe sit svar på spørgsmålet om: …det er korrekt forstået, at ministeren mener, at vurderingen og dermed også etageejendommens grundværdi med det her nye system i højere grad er baseret på virkeligheden, altså markedsværdien, i forhold til det gamle system., hvor ministerens svar lyder, … at det nye system er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser end det gamle system.
2794004_0002.png
Spørgsmål
Vil ministeren på baggrund af ministerens mundtlige besvarelse af spørgsmål S 76 om
ejendomsvurderingsloven den 25. oktober 2023 uddybe sit svar på spørgsmålet om:
”…det er korrekt forstået, at ministeren mener, at vurderingen og dermed også etageejen-
dommens grundværdi med det her nye system i højere grad er baseret på virkeligheden,
altså markedsværdien, i forhold til det gamle system.”, hvor ministerens svar lyder, ” … at
det nye system er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser end det gamle
system.”? Vil ministeren herudover især uddybe, hvorledes denne bedre sammenhæng
med de faktiske handelspriser hænger sammen med indførelsen af en ny vurdering i ejen-
domsvurderingsloven § 19 a, hvor det i bemærkningerne til lovforslaget L 71 (folketings-
året 2019-20)
på side 60 og 61 fremgår, at ”Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at
grundværdien, der for ejerlejligheder skal afspejle slutbrugerens værdifastsættelse af grun-
den, vil skulle fastsættes ved, at bygningsværdien som nyopført trækkes fra ejendomsvær-
dien som nyopført”, og ”For ejerlejligheder eksisterer der ikke empiri om den endelige
slutbrugers værdiansættelse af bygnings- eller grundværdien.”?
Svar
Baggrunden for implementeringen af vurderingsnormen for etageboligbebyggelse til ejer-
lejlighed skal ses i lyset af, at det i forbindelse med implementeringen af det nye ejen-
domsvurderingssystem bl.a. viste sig, at grundresidualmetoden, der var forudsat anvendt
for ejerlejligheder, for visse områder generelt gav resultater, der lå væsentligt over eller
under de konstaterede handelspriser, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,
side 24.
Vurderingsnormen for etageboligbebyggelse til ejerlejligheder blev derfor ændret med
vedtagelsen af L 71 A (2019-20), så beregningen af grundværdien tager udgangspunkt i
ejendomsværdierne for handlede ejerlejligheder samt handler med grunde udlagt til enfa-
miliehuse, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 64-65. Hermed er det
muligt at ansætte grundværdier for ejerlejligheder og øvrig etageboligbebyggelse på bag-
grund af egentlige handelspriser, hvorfor vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens
§ 19 a er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser.
Det er korrekt, når det anføres, at der for ejerlejligheder ikke eksisterer empiri om den en-
delige slutbrugers værdiansættelse af henholdsvis bygnings- eller grundværdien adskilt.
Den empiri, der eksisterer, er slutbrugerens ansættelse af ejendomsværdien for en ejerlej-
lighed; det vil sige bygnings- og grundværdien under ét, som er afspejlet i handelspriserne
for sammenlignelige ejerlejligheder.
Vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens § 19 a afspejler derfor, at den typiske
ejerboligkøber overordnet værdiansætter en ejendom ud fra kriterier om bygningsværdien
(herunder kvaliteten) og værdien af beliggenheden (herunder beboelsesretten og eventuel
egen grund) og således afvejer sammensætningen mellem bygnings-/boligværdi og belig-
genhed/grundværdi i forbindelse med det konkrete boligkøb.
Side 2 af 3
SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 84: Spm. om ministeren på baggrund af ministerens mundtlige besvarelse af spørgsmål S 76 om ejendomsvurderingsloven den 25. oktober 2023 uddybe sit svar på spørgsmålet om: …det er korrekt forstået, at ministeren mener, at vurderingen og dermed også etageejendommens grundværdi med det her nye system i højere grad er baseret på virkeligheden, altså markedsværdien, i forhold til det gamle system., hvor ministerens svar lyder, … at det nye system er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser end det gamle system.
2794004_0003.png
Der vil hermed for alle ejerboligkøbere være en ensartet fastsættelse af omkostningen ved
fx tilvalg af øget boligareal, idet tilvalget af et større boligareal typisk vil indebære et fra-
valg af en mere attraktiv beliggenhed og omvendt. Det lægges således til grund, at slutbru-
geren tillægger det at bo i en ejerlejlighed og et hus samme bygningsværdi, hvis størrelsen
og kvaliteten er den samme.
Da denne afvejning foretages af både nuværende og potentielle ejere på boligmarkedet, er
det derfor naturligt, at der vil være en høj grad af parallelitet i prisdannelsen mellem de
forskellige ejerboligsegmenter, herunder enfamiliehuse og ejerlejligheder, både i forhold
til ejendomsværdi og grundværdi, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,
side 25.
Der er derfor tale om samme økonomiske afvejning uafhængigt af, hvorvidt det er et hus
eller en ejerlejlighed, køberen er interesseret i. Nogle købere vil i samme købssituation
kunne være interesseret i både en ejerlejlighed og et hus.
Metoden er også med til at sikre, at der fx tages højde for, at en penthouselejlighed typisk
har en bedre og hermed mere værdifuld beliggenhed end en stuelejlighed i samme etage-
boligbebyggelse. Ved at fastsætte grundværdien individuelt for hver enkelt ejerlejlighed
sikres det, at denne forskel også kommer til udtryk i grundværdien, hvilket ikke var tilfæl-
det for ejerlejligheder før vedtagelsen af L 71 A, hvorfor der sikres en bedre sammen-
hæng med de faktiske handelspriser.
Side 3 af 3