SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 84: Spm. om ministeren på baggrund af ministerens mundtlige besvarelse af spørgsmål S 76 om ejendomsvurderingsloven den 25. oktober 2023 uddybe sit svar på spørgsmålet om: …det er korrekt forstået, at ministeren mener, at vurderingen og dermed også etageejendommens grundværdi med det her nye system i højere grad er baseret på virkeligheden, altså markedsværdien, i forhold til det gamle system., hvor ministerens svar lyder, … at det nye system er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser end det gamle system.

Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del
Offentligt

5. december 2023

J.nr. 2023 - 8550

Til Folketinget

–

Skatteudvalget

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 84 af 10. november 2023 (alm. del). Spørgsmålet er

stillet efter ønske fra Christina Olumeko (ALT).

Jeppe Bruus

/ Rikke Kure Wendel

SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 84: Spm. om ministeren på baggrund af ministerens mundtlige besvarelse af spørgsmål S 76 om ejendomsvurderingsloven den 25. oktober 2023 uddybe sit svar på spørgsmålet om: …det er korrekt forstået, at ministeren mener, at vurderingen og dermed også etageejendommens grundværdi med det her nye system i højere grad er baseret på virkeligheden, altså markedsværdien, i forhold til det gamle system., hvor ministerens svar lyder, … at det nye system er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser end det gamle system.

Spørgsmål

Vil ministeren på baggrund af ministerens mundtlige besvarelse af spørgsmål S 76 om

ejendomsvurderingsloven den 25. oktober 2023 uddybe sit svar på spørgsmålet om:

”…det er korrekt forstået, at ministeren mener, at vurderingen og dermed også etageejen-

dommens grundværdi med det her nye system i højere grad er baseret på virkeligheden,

altså markedsværdien, i forhold til det gamle system.”, hvor ministerens svar lyder, ” … at

det nye system er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser end det gamle

system.”? Vil ministeren herudover især uddybe, hvorledes denne bedre sammenhæng

med de faktiske handelspriser hænger sammen med indførelsen af en ny vurdering i ejen-

domsvurderingsloven § 19 a, hvor det i bemærkningerne til lovforslaget L 71 (folketings-

året 2019-20)

på side 60 og 61 fremgår, at ”Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at

grundværdien, der for ejerlejligheder skal afspejle slutbrugerens værdifastsættelse af grun-

den, vil skulle fastsættes ved, at bygningsværdien som nyopført trækkes fra ejendomsvær-

dien som nyopført”, og ”For ejerlejligheder eksisterer der ikke empiri om den endelige

slutbrugers værdiansættelse af bygnings- eller grundværdien.”?

Svar

Baggrunden for implementeringen af vurderingsnormen for etageboligbebyggelse til ejer-

lejlighed skal ses i lyset af, at det i forbindelse med implementeringen af det nye ejen-

domsvurderingssystem bl.a. viste sig, at grundresidualmetoden, der var forudsat anvendt

for ejerlejligheder, for visse områder generelt gav resultater, der lå væsentligt over eller

under de konstaterede handelspriser, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,

side 24.

Vurderingsnormen for etageboligbebyggelse til ejerlejligheder blev derfor ændret med

vedtagelsen af L 71 A (2019-20), så beregningen af grundværdien tager udgangspunkt i

ejendomsværdierne for handlede ejerlejligheder samt handler med grunde udlagt til enfa-

miliehuse, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 64-65. Hermed er det

muligt at ansætte grundværdier for ejerlejligheder og øvrig etageboligbebyggelse på bag-

grund af egentlige handelspriser, hvorfor vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens

§ 19 a er i bedre overensstemmelse med de faktiske handelspriser.

Det er korrekt, når det anføres, at der for ejerlejligheder ikke eksisterer empiri om den en-

delige slutbrugers værdiansættelse af henholdsvis bygnings- eller grundværdien adskilt.

Den empiri, der eksisterer, er slutbrugerens ansættelse af ejendomsværdien for en ejerlej-

lighed; det vil sige bygnings- og grundværdien under ét, som er afspejlet i handelspriserne

for sammenlignelige ejerlejligheder.

Vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens § 19 a afspejler derfor, at den typiske

ejerboligkøber overordnet værdiansætter en ejendom ud fra kriterier om bygningsværdien

(herunder kvaliteten) og værdien af beliggenheden (herunder beboelsesretten og eventuel

egen grund) og således afvejer sammensætningen mellem bygnings-/boligværdi og belig-

genhed/grundværdi i forbindelse med det konkrete boligkøb.

Side 2 af 3

Der vil hermed for alle ejerboligkøbere være en ensartet fastsættelse af omkostningen ved

fx tilvalg af øget boligareal, idet tilvalget af et større boligareal typisk vil indebære et fra-

valg af en mere attraktiv beliggenhed og omvendt. Det lægges således til grund, at slutbru-

geren tillægger det at bo i en ejerlejlighed og et hus samme bygningsværdi, hvis størrelsen

og kvaliteten er den samme.

Da denne afvejning foretages af både nuværende og potentielle ejere på boligmarkedet, er

det derfor naturligt, at der vil være en høj grad af parallelitet i prisdannelsen mellem de

forskellige ejerboligsegmenter, herunder enfamiliehuse og ejerlejligheder, både i forhold

til ejendomsværdi og grundværdi, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,

side 25.

Der er derfor tale om samme økonomiske afvejning uafhængigt af, hvorvidt det er et hus

eller en ejerlejlighed, køberen er interesseret i. Nogle købere vil i samme købssituation

kunne være interesseret i både en ejerlejlighed og et hus.

Metoden er også med til at sikre, at der fx tages højde for, at en penthouselejlighed typisk

har en bedre og hermed mere værdifuld beliggenhed end en stuelejlighed i samme etage-

boligbebyggelse. Ved at fastsætte grundværdien individuelt for hver enkelt ejerlejlighed

sikres det, at denne forskel også kommer til udtryk i grundværdien, hvilket ikke var tilfæl-

det for ejerlejligheder før vedtagelsen af L 71 A, hvorfor der sikres en bedre sammen-

hæng med de faktiske handelspriser.

Side 3 af 3