SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 83: Spm. om at oversende analysen, der blandt andet definerer, hvornår der er tale om åbenlyse fejl og meget skæve ejendomsvurderinger til Folketinget, når den er udarbejdet

Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del
Offentligt

Center for Jura

Ny Østergade 11

4000 Roskilde

Telefon 72 22 16 16

vurdst.dk

Vores sagsnr. 23-1793846

26. januar 2024

Efterfølgende kvalitetssikring af foreløbige 2022-vurderinger

Baggrund

Der blev samlet udstillet 1.801.000 foreløbige vurderinger for ejerboliger på Vurderingsporta-

len den 12. september 2023. Hertil blev 78.000 blandede ejendomme (ejerbolig og erhverv) ud-

stillet på samme tidspunkt.

Muligheder for ændring af foreløbige 2022-vurderinger

Særordningen

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 1, at de foreløbige vurderinger ikke kan

påklages til anden administrativ myndighed. I ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, er dog

oplistet en række tilfælde, hvor det på trods af stk. 1 er muligt for Vurderingsstyrelsen at ændre

de foreløbige vurderinger.

Nedenstående tabel illustrerer til orientering antal behandlede anmodninger efter ejendomsvur-

deringslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2-6, dvs. ændringer efter særordningen.

Tabel 1. Ændringer efter særordningen (jf. ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2-6)

Kategori

Køb/salg (ejerbolig)

Omvurdering (ejerbolig)

Fritagelse fra beskatning eller undtagelse fra

vurdering (ejerbolig/erhverv)

Videreførelse af afgørelse fra højere instans

(ejerbolig/erhverv)

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Antal anmodninger sagsbe-

handlet

3.777

529

297

123

Heraf ændrede

foreløbige vurderinger

1.619

464

Efterfølgende kvalitetssikring (revision)

I forbindelse med, at de foreløbige vurderinger blev offentliggjort den 12. september 2023,

blev det tydeligt, at en række ejendomsvurderinger var meget skæve.

På den baggrund igangsatte Vurderingsstyrelsen en kvalitetssikring af de foreløbige 2022-vur-

deringer med hjemmel i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 1. Efter bestemmelsen

kan en foreløbig vurdering ændres ved, at Skatteforvaltningen af egen drift tager de foreløbige

vurderinger op til revision efter skatteforvaltningslovens regler herom.

Side 1 / 5

SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 83: Spm. om at oversende analysen, der blandt andet definerer, hvornår der er tale om åbenlyse fejl og meget skæve ejendomsvurderinger til Folketinget, når den er udarbejdet

Nærmere om den efterfølgende kvalitetssikring af skæve foreløbige 2022-vurderinger

Årsagerne til de konstaterede skæve foreløbige vurderinger

Overordnet anses en foreløbig 2022-vurdering som meget skæv, hvis grundværdien er markant

for høj. De meget skæve vurderinger skyldtes primært fejl i plandata. Det resulterede fx i, at

grundværdien blev ansat for højt på grund af en overvurdering af den mulige anvendelse eller

udnyttelse af grunden. I andre tilfælde var der tale om markant for mange forudsatte udstyk-

ningsmuligheder, markant for høj forudsat udnyttelsesgrad eller markant forkerte forudsatte

anvendelsesmuligheder. Det ville i alle tilfælde kunne medføre markant for høje grundværdier.

Fastsættelse af kriterierne for, hvornår en meget skæv foreløbige vurdering evt. skulle revideres

I forbindelse med fastlæggelsen af kriterierne for at rette meget skæve foreløbige vurderinger,

lagde Vurderingsstyrelsen vægt på væsentlighed i kombination med den potentielle økonomi-

ske betydning for ejeren, også selvom den foreløbige vurdering ikke umiddelbart ville få en

økonomisk konsekvens for boligejeren (pga. skatterabatten mv.). Heroverfor stod hensynet til

de administrative ressourcer forbundet med revision.

Vurderingsstyrelsen lagde i forhold til ressourcetrækket vægt på, at formålet med de foreløbige

vurderinger er, at ressourcerne i stedet ville kunne bruges på at sikre, at den resterende del af

de almindelige 2020-vurderinger samt 2021-, 2022- og 2023-vurderingerne udsendes efter de

udmeldte tidsplaner, og at kvalitetssikringen ikke måtte ske på bekostning heraf.

Med henblik på at kunne udsøge de boligejere, der ville have den største potentielle økonomi-

ske betydning, blev der fastlagt en proces for kvalitetssikring/screening af ejerboliger med hen-

blik på at vurdere, om der skulle foretages revision.

Processen for screening af ejerboliger med henblik på evt. revision

Der blev foretaget en screening af samtlige foreløbige vurderinger med henblik på at frasortere

ejendomme, hvor grundværdien ikke så ud til at være markant forkert.

Dette skete i to skridt:

1. Først blev der foretaget en automatisk udsøgning sorteret på værdi, således at alle ejen-

domme, hvor grundværdien var

a. 1) under 0,5 mio. kroner eller

b. 2) afveg med mindre end 3 mio. kroner fra ejendomsværdien, blev frasorteret.

2. På de resterende ejendomme (de ejendomme, som ikke blev frasorteret via den auto-

matiske udsøgning) blev der foretaget en manuel screening, jf. nedenfor.

Fokus blev på baggrund af den indledende screening rettet mod ejendomme, hvor den forelø-

bige grundværdi var markant højere end den foreløbige ejendomsværdi. Det skal ses i lyset af,

at der ikke umiddelbart blev identificeret meget skæve vurderinger uden for denne gruppe af

ejendomme. Det skal dog understreges, at der også kan være fejl i de foreløbige vurderinger for

ejendomme uden for denne gruppe, men disse vil ikke blive vurderet som meget skæve i denne

sammenhæng.

Den manuelle screeningsproces af skæve foreløbige vurderinger

Den manuelle screening, jf. pkt. 2 ovenfor, startede med de største afvigelser (grundværdi

større end ejendomsværdi) og/eller de ejendomme med største grundværdi. Herefter arbejde-

des nedad. Dermed blev det sikret, at de mest markante afvigelser blev håndteret først. Dette

Side 2 / 5

henset til, at tiden til at indlæse korrigerede foreløbige vurderinger i beskatningssystemerne var

begrænset, da arbejdet skulle være afsluttet forud for indlæsningen på forskudsopgørelsen den

13. november 2023. Her kortlagde en sagsbehandler, hvorvidt der var fejl i grundlaget for vur-

deringen, herunder om der var fejl i modelberegningen.

Sagsbehandleren har bl.a. set på, om plandata var indberettet korrekt i forhold til gældende

plangrundlag, og hvorvidt plandata var indlæst korrekt i vurderingsmodellen. Endvidere har

sagsbehandleren set på, om BBR-oplysninger stod korrekt i systemet, herunder om BBR-oplys-

ninger eller plandata var åbenbart forkert. Herudover har sagsbehandleren f.eks. forholdt sig

til, om der var taget korrekt højde for store arealer, antallet af udstykninger, eller hvor plandata

var anvendt skævt. Der var her særligt fokus på kendte problemstillinger fra de almindelige

2020-vurderinger, herunder udstykningsmuligheder, naturbeskyttelseslinjer og andre begræns-

ninger i anvendelsen.

Modeljusteringer (deltakørsler)

Der blev desuden gennemført en række modeljusteringer mellem udstillingen på Vurderings-

portalen den 12. september 2023 og den opdaterede udstilling den 13. november 2023, hvor

sidstnævnte anvendes til indarbejdelse på forskudsopgørelsen for 2024. Disse modeljusteringer

har ligeledes bidraget til, at antallet af foreløbige vurderinger, hvor grundværdien overstiger

ejendomsværdien, er blevet nedbragt.

Modeljusteringerne skal ses i sammenhæng med den manuelle screeningsproces, hvor en række

konkrete årsager til skæve vurderinger blev identificeret. På denne baggrund er det analyseret,

hvorvidt vurderingsmodellen kunne justeres med henblik på mere præcist at ramme vurde-

ringsnormen. I de tilfælde, hvor der er identificeret løsninger, er disse implementeret for de re-

levante ejendomme.

Modeljusteringerne korrigerede dermed nogle af de ejendomme, der var udtaget til manuel

gennemgang. Det betød at de ejendomme, hvor der var identificeret mulige maskinelle løsnin-

ger/modeljusteringer, blev tilbageholdt fra den manuelle gennemgang, indtil de maskinelle ju-

steringer var implementeret. Modeljusteringerne havde den umiddelbare fordel at kunne imple-

menteres ensartet for alle berørte ejendomme. Det betød at alle ejendomme med samme egen-

skaber blev behandlet ens.

De maskinelle modeljusteringer (deltakørsler) omfattede især følgende:

•

Bedre kobling mellem bygningsanvendelse i henhold til BBR-data og beregningsmodel

for værdiansættelse af grunde i landzone mv.

Præcisering af værdiansættelsen efter planlagt anvendelse og udnyttelse i relation til

plandatakoder for ejendomme i landzone.

Præcisering af håndteringen af særligt høje og særligt lave ejendoms- og grundvær-

dier.

Sikring af, at grundværdien fastsættes til 0 kr., hvis grundens areal fraregnet vej er 0

kvm.

Indarbejdelse af afgørelser om ejendommenes juridiske kategori.

Som hovedregel videreførelse af tildelte tillæg og nedslag i forbindelse med udarbejdel-

sen af almindelige 2020-vurderinger.

Antal reviderede foreløbige vurderinger

Antal reviderede foreløbige vurderinger overordnet

Side 3 / 5

Samlet set har ovenstående kvalitetssikring resulteret i, at Vurderingsstyrelsen har ændret de fo-

reløbige vurderinger for 95.600 ejerboliger og blandede ejendomme. For ejerboligsegmentet

svarer det til 5,3 pct. af den samlede ejendomspopulation.

Ud af de ejendomme, der har fået ændret den foreløbige vurdering siden udstillingen på Vur-

deringsportalen den 12. september 2023, er der for 5.000 ejendomme foretaget manuel kvali-

tetssikring, som har resulteret i en ændret foreløbig vurdering. Derudover er der foretaget

55.600 (maskinelle) ændringer er resultatet af modeljusteringer (deltakørsler).

De resterende 35.000 ejendomme er ændret på baggrund af videreførte tillæg og nedslag fra

udsendte almindelige 2020-vurderinger.

Ca. 57.800 ejerboliger og ca. 27.600 blandede ejendomme har fået ændret den foreløbige

grundværdi. Tilsvarende har ca. 13.400 ejerboliger og 13 blandede ejendomme fået ændret den

foreløbige ejendomsværdi.

Den igangsatte kvalitetskontrol/screening blev afsluttet, og efterfølgende er samtlige foreløbige

vurderinger indlæst i beskatningssystemerne.

Antal ændrede foreløbige vurderinger af ejendomsværdi og grundværdi

I den manuelle gennemgang af meget skæve vurderinger er der alene set på ejendomme, hvor

grundværdien har været væsentligt højere end ejendomsværdien.

Efter udstilling på Vurderingsportalen den 12. september 2023 blev der i screeningsgennem-

gangen fundet ca. 68.100 ejerboliger, dvs. 4 pct., der havde en grundværdi, som var højere end

ejendomsværdien,

jf. tabel 2.

Tilsvarende var der ca. 18.000 blandede ejendomme mv., dvs. 24

pct., hvor det samme var tilfældet.

Tabel 2. Antal ejerboliger og blandede ejendomme, hvor grundværdien er højere end ejendomsværdien. Sammen-

ligning af udstilling på Vurderingsportalen den 12. september med udstilling den 13. november 2023

Ejerboliger

12. sep.

Ejendomme i alt

Ejendomme med GV

større end EV

heraf GV 0-3 mio. kr. større end EV

heraf GV 3-5 mio. kr. større end EV

heraf GV mere end 5 mio. kr. større end EV

1.801.000

68.100

62.900

3.100

2.200

13. nov.

1.801.000

59.900

58.800

700

500

Blandende ejendomme

12. sep.

78.000

18.000

15.700

900

1.400

13. nov.

78.000

9.500

8.200

500

800

Anm.: Foreløbige vurderinger. Det skal bemærkes, at udgangspunktet for opgørelsen er de foreløbige vurderinger udstillet på Vurde-

ringsportalen den 12. september hhv. udstillet den 13. november 2023.

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Det bemærkes, at der kan være tilfælde, hvor grundværdien korrekt overstiger ejendomsvær-

dien. Dette kan særligt gælde for blandede ejendomme, da ejendomsværdien kun skal afspejle

ejerboligdelen.

Side 4 / 5

Ud af de ca. 68.100 ejerboliger er den foreløbige vurdering for ca. 8.200 ejerboliger ændret så

meget, at grundværdien ikke længere overstiger ejendomsværdien. Opgørelsen omfatter både

manuelle og maskinelle ændringer. Den manuelle kontrol af ejendomme, hvor grundværdien er

mere end 3 mio. kr. højere end ejendomsværdien, har ført til, at ca. 3.400 grundværdier er ju-

steret. Heraf har 96 pct. af ændringerne medført, at grundværdien nu er mindre end 3 mio. kr.

højere end ejendomsværdien.

Der er ca. 8.500 blandede ejendomme, hvis foreløbige vurdering er ændret så meget, at grund-

værdien ikke længere overstiger ejendomsværdien. Dette skyldes alene maskinelle korrektioner.

Tabel 3. Størrelsen på de procentvise korrektioner af grundværdier set i forhold til den oprindelige foreløbige

2022-vurdering

–20

pct.

Antal ejendomme

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Tabel 4. Størrelsen på de procentvise korrektioner af ejendomsværdier set i forhold til den oprindelige forelø-

bige 2022-vurdering

–

20 pct.

Antal ejendomme

Kilde: Vurderingsstyrelsen

11.598

20–50 pct.

1.378

50–75 pct.

237

75–100 pct.

100 pct.

–

34.787

20–50 pct.

30.378

50–75 pct.

15.505

75–100 pct.

4.628

100 pct.

–

121

Efterfølgende revision baseret på den almindelige 2020-vurdering

Vurderingsstyrelsen fortsætter med hjemmel i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 1,

med videreførelse af tillæg/nedslag og skønsmæssige vurderinger for ejendomme, hvor der fo-

religger en almindelig 2020-vurdering. Boligejere, som er omfattet heraf, vil løbende få en ny

forskudsopgørelse for 2024 i takt med udsendelse af almindelige 2020-vurderinger, undtagen

hvis det vurderes, at det gør den foreløbige 2022-vurdering mindre retvisende.

Side 5 / 5