SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 296: Spm. om at oversende kopi af Vurderingsstyrelsens redegørelser til Folketingets Ombudsmand om foreløbige ejendomsvurderinger af henholdsvis 13. oktober 2023 og 17. januar 2024

Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del
Offentligt

Returadresse: Skatteforvaltningen, Nykøbingvej 76, 4990 Sakskøbing

Center for Jura

Ny Østergade 11

4000 Roskilde

Telefon 72 22 16 16

vurdst.dk

Folketingets Ombudsmands sagsnr.

Dok.nr. 23/04884-32/SH/LPU

Vores sagsnr. 23-1425653

17. januar 2024

Folketingets Ombudsmand

Gammeltorv 22

1457 København K

Sendt via Skatteministeriet.

Supplerende udtalelse og materiale til Folketingets Ombuds-

mand om de foreløbige ejendomsvurderinger

Folketingets Ombudsmand har ved brev af 21. november 2023 bedt Vurderingsstyrelsen om

en supplerende udtalelse på baggrund af Vurderingsstyrelsens tidligere udtalelse af 13. oktober

2023 om de foreløbige ejendomsvurderinger.

Indledningsvis redegøres for baggrunden for udviklingen af de foreløbige vurderinger, herun-

der hvordan de foreløbige vurderinger adskiller sig fra de videreførte vurderinger og de almin-

delige ejendomsvurderinger (afsnit 1.1 - 1.3). Relevante dele af retsgrundlaget vedrørende de

foreløbige vurderinger gennemgås (afsnit 1.4), og modelberegningen beskrives (afsnit 1.5).

Herefter følger retsgrundlaget ift. ændring af vurderingerne (afsnit 1.6) samt efterregulering af

beskatningsgrundlaget (afsnit 1.7). Efterfølgende besvares de konkrete spørgsmål fra Folketin-

gets Ombudsmand (Ad 2.2.1 - 4), og det efterspurgte materiale vedlægges.

1. Baggrunden for udviklingen af de foreløbige vurderinger

1.1. Almindelige ejendomsvurderinger

Der foretages

almindelige vurderinger

hvert andet år, jf. ejendomsvurderingslovens

§ 5, stk. 1.

Ejerboliger vurderes i lige år, og andre ejendomme vurderes i ulige år, jf. § 5, stk. 2. Vurderin-

gerne indgår herefter i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat og grundskyld i de to ef-

terfølgende skatte- og indkomstår.

Da Vurderingsstyrelsen således skal vurdere alle landets ejerboliger hvert andet år, sker dette

ved masseadministration. Derfor foretages vurderingerne af ejerboligerne som udgangspunkt

ved modelberegninger, som evt. suppleres med manuel sagsbehandling.

Lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023 af ejendomsvurderingsloven.

Side 1 / 20

SAU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 296: Spm. om at oversende kopi af Vurderingsstyrelsens redegørelser til Folketingets Ombudsmand om foreløbige ejendomsvurderinger af henholdsvis 13. oktober 2023 og 17. januar 2024

Der anvendes forskellige modelberegninger afhængigt af typen af ejerbolig, men de overord-

nede principper er de samme for alle ejerboliger. Der beregnes som udgangspunkt en ejen-

domsværdi og en grundværdi for alle typer ejerboliger.

Vurderingsmetoden for ejerboliger i form af modelberegninger er statistisk og teoretisk foran-

kret og bygger på data om faktiske historiske handelsværdier (frie salg) for sammenlignelige

ejendomme med en korrektion for den vurderede ejendoms karakteristika.

De almindelige vurderinger håndteres og udsendes via Ejendomme og Grunde (E&G). E&G

er navnet på vurderingssystemet, som Vurderingsstyrelsen bruger til at foretage ejendomsvur-

deringer. E&G generer automatisk et vurderingsforslag for alle ejerboliger. Vurderingsforslaget

bygger på en række oplysninger om ejendommen, f.eks. størrelse og alder. Oplysninger stam-

mer fra forskellige offentlige registre.

1.2. Videreførte ejendomsvurderinger

I 2013 blev ejendomsvurderingerne suspenderet efter kritik fra Rigsrevisionen, som bl.a. fandt,

at ejendomsvurderingerne var uensartede og upræcise. I perioden fra 2013 til 2020 er ejerboli-

ger herefter blevet beskattet på baggrund af videreførte vurderinger, medmindre der i perioder

er foretaget omvurdering.

Samtidig med at 2011- og 2012-vurderingerne blev videreført, blev adgangen til at klage over

de videreførte vurderinger tilsvarende udskudt, så der først i forbindelse med udsendelse af de

nye 2020 vurderinger er åbnet for muligheden for at klage over de videreførte vurderinger, jf.

ejendomsvurderingsloven § 89, stk.1 og 2.

1.3. De foreløbige ejendomsvurderinger

Vurderingsstyrelsen redegjorde i udtalelsen til Folketingets Ombudsmand af 13. oktober 2023

for de processer og overvejelser, der var gået forud for anvendelsen af modelberegninger som

grundlag for de foreløbige ejendomsvurderinger.

Vurderingsstyrelsen redegjorde i udtalelsen bl.a. for behovet for at indføre foreløbige vurderin-

ger som et midlertidigt beregningsgrundlag for ejendomsskatter af ejerboliger, indtil de almin-

delige 2022-vurderinger forelå. Formålet med at udarbejde de foreløbige vurderinger var at

undgå, at boligejerne som følge af omlægningen af boligskattesystemet ville kunne opleve at få

store restskatter, når de almindelige 2022-vurderinger blev udsendt. De foreløbige 2022-vurde-

ringer skulle for ejerboliger udgøre det midlertidige beregningsgrundlag for ejendomsskatter og

rabatordningen, jf. afsnit 1.7, efter reglerne i den nye ejendomsskattelov

, indtil de almindelige

2022-vurderinger forelå.

1.4. Retsgrundlaget for de foreløbige vurderinger af ejerboliger

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89 b, stk. 1, at der pr. 1. januar 2022 foretages fore-

løbige vurderinger af ejerboliger på baggrund af modelberegninger til brug for en foreløbig be-

regning af ejendomsværdiskat og grundskyld. Den foreløbige vurdering skal anvendes indtil der

for ejendommen er foretaget en almindelig vurdering eller omvurdering efter ejendomsvurde-

ringslovens § 6, der skal indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ifølge lovens forarbejder

skal forslaget om, at de foreløbige vurderinger vil skulle foretages på

baggrund af modelberegninger, ses i sammenhæng med, at de foreløbige vurderinger

Lov nr. 678 af 3. juni 2023, Ejendomsskatteloven.

LLF nr. 114 af 26. april 2023, Forslag til lov om ændring af

kildeskatteloven, lov om kommunal indkomstskat, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love.

Side 2 / 20

udelukkende skal foretages via automatiske processer og uden manuel sagsbehandling. Det

fremgår derfor også, at Skatteforvaltningen kan lægge data og registre efter ejendomsvurde-

ringslovens kapitel 11 til grund, uanset om disse oplysninger måtte vise sig at være åbenbart

urigtige.

Nogle ejere vil derfor opleve, at den foreløbige vurdering ikke vil svare til den almindelige vur-

dering, når den foreligger. Af bemærkningerne til loven fremgår det, at der kan udsendes fore-

løbige vurderinger, der vil afvige fra det endelige vurderingsresultat. Det er dog også forudsat i

forarbejderne, at for hovedparten af ejendommene vil den foreløbige vurdering omtrent svare

til den almindelige vurdering, og eventuelle afvigelser vil for hovedparten ligge inden for den

almindelige skønsusikkerhed på +/- 20 procent.

Det understreges i forarbejderne, at fravigelser af de almindelige vurderingsregler er nødven-

dige for at undgå en uforholdsmæssig stor sagsbehandlingsopgave for Skatteforvaltningen i

forbindelse med udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger. Med de foreslåede fravigelser af

almindelige vurderingsregler vil de foreløbige vurderinger således kunne udarbejdes med be-

grænsede administrative omkostninger og et begrænset ressourcetræk. Ressourcerne vil i stedet

kunne bruges på at sikre, at den resterende del af de almindelige 2020-vurderinger samt 2021-,

2022- og 2023-vurderingerne udsendes efter de udmeldte tidsplaner.

De øvrige regler i ejendomsvurderingsloven finder anvendelse i forhold til de foreløbige vurde-

ringer, jf. § 89 b, stk. 2, med enkelte modifikationer.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 1, at de foreløbige vurderinger vil blive

foretaget uden partshøring - og dermed også uden brug af den særlige deklarationsprocedure i

skatteforvaltningslovens

§ 20 a - og ikke vil kunne påklages. Der vil ske partsinddragelse og

være klageadgang i forbindelse med de almindelige 2022-vurderinger. Ejendomsejerne vil der-

med fortsat i forbindelse med de almindelige 2022-vurderinger skulle partshøres eller inddrages

via den særlige deklarationsprocedure, ligesom der vil være klageadgang efter de almindelige

regler for disse ejendomme.

Endelig følger det af ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 2, og forarbejderne hertil, at resul-

tatet af de foreløbige vurderinger offentliggøres af Skatteforvaltningen på en offentligt tilgæn-

gelig database på Vurderingsportalen, uden at være ledsaget af en begrundelse. Derudover vil

ejerne blive meddelt beskatningsgrundlaget på baggrund af den foreløbige vurdering på for-

skudsopgørelsen.

Det bemærkes, at en foreløbig vurdering i de fleste tilfælde ikke vil have økonomisk betydning

for boligejeren, da denne er beskyttet af skatterabatten, jf. afsnit 1.7. I de tilfælde, hvor en fore-

løbig vurdering, der afviger væsentligt fra den (endnu ikke foreliggende) almindelige vurdering,

vil kunne have økonomisk betydning for ejendomsejeren, vil der være en række muligheder for

at ændre i resultatet af den foreløbige vurdering, jf. afsnit 1.6.

1.5. De anvendte modelberegninger

Vurderingsmetoden for de foreløbige vurderinger er som udgangspunkt den samme som for

almindelige vurderinger. Dog anvendes E&G ikke i forbindelse med de foreløbige vurderinger,

idet det alene er modellen, som anvendes, men uden for E&G. De foreløbige vurderinger er

altså som udgangspunkt baseret på samme vurderingsgrundlag, dvs. data, som de almindelige

vurderinger vil være. De foreløbige vurderinger vil som udgangspunkt vil blive udarbejdet via

den samme model til beregning af ejendomsværdi og grundværdi, som de almindelige

Lovbekendtgørelse nr. 835 af 3. juni 2022, Skatteforvaltningsloven.

Side 3 / 20

ejendomsvurderinger, men ikke under anvendelse af de sagsbehandlingsfunktionaliteter, der er

indbygget i E&G.

I forbindelse med udarbejdelsen af de almindelige vurderinger i E&G har det vist sig, at der for

en række ejendommes vedkommende mangler data, eller data er utilstrækkelige eller fejlbehæf-

tede. Der er i høj grad tale om offentlige registre, og autoritative grunddata.

Der er således kendte udfordringer med især plandatakvaliteten og fortolkning af plandata.

Dette medfører tre overordnede fejltyper, som kan have betydning for beregningen af ejen-

doms- og grundværdier: (1) fejlagtigt

indberetning

af lokalplanens bestemmelser, herunder (a) ba-

nale indberetningsfejl, (b) fejl grundet rimelig tvivl om, hvordan bestemmelsen bør indberettes,

og (c) manglende mulighed for indberetning af den givne bestemmelsestype. (2) fejl i

nedbryd-

ningen

af data til deljordstykkeniveau, f.eks. når der gælder mere end én lokalplan for deljord-

stykket. (3) fejlagtig

anvendelse

af nedbrudte data i beregningen af ejendoms- og grundværdi,

f.eks. manglende anvendelse af relevante bestemmelsestyper.

Sådanne ejendomme markeres med opgaver i E&G, og modelforslaget til ejendoms- og grund-

værdi suppleres herefter af manuel sagsbehandling. Den manuelle sagsbehandling kan f.eks. re-

sultere i et tillæg eller nedslag i forhold til den modelberegnede vurdering. Det samme gælder

for ejendomme, som er meget atypiske, eller som af andre årsager ikke kan modelberegnes. I

det hele taget vil modelberegningerne i en række tilfælde skulle efterprøves manuelt.

Der er således i forbindelse med udarbejdelsen af de første 500.000 almindelige 2020-vurderin-

ger løst 1.207.000 manuelle opgaver. Størstedelen af opgaverne vedrører kvalitetssikring af data

eller ejendomsvurderingssystemets dataanvendelse, herunder ca. 634.000 opgaver specifikt ved-

rørende plandata.

De foreløbige vurderinger adskiller sig fra de almindelige vurderinger ved, at de alene er foreta-

get på baggrund af en maskinel modelberegning, mens der ikke er foretaget de efterfølgende

manuelle kontroller eller andet manuelt arbejde, som gennemføres ved almindelige vurderinger.

Der er kun i særlige tilfælde gennemført en manuel kontrol.

Det medfører, at processen for de foreløbige vurderinger stoppes efter den indledende model-

beregning, hvorved vurderingsforslaget dannes. Dermed genereres der ikke manuelle opgaver

for de forhold, som modellen ikke kan tage højde for, herunder f.eks. fejl i plandata. Største-

parten af de foreløbige vurderinger, der efterfølgende er omtalt som meget skæve, ville være

blevet udtaget til manuel sagsbehandling i E&G, hvis der havde været tale om almindelige vur-

deringer.

Desuden følger det som konsekvens, at ejerne ikke modtager en deklarationsmeddelelse, og

derfor ikke har mulighed for at vurdere, om datagrundlaget er korrekt, herunder komme med

yderligere bemærkninger til forhold, som modellen ikke tager højde for, f.eks. beskyttelseslinjer

og servitutter, ligesom ejerne ikke modtager en vurderingsmeddelelse.

Det er således en konsekvens af anvendelsen af foreløbige vurderinger, at nogle ejere vil op-

leve, at den foreløbige vurdering ikke vil svare til en almindelige vurdering pr. vurderingstermi-

nen. Det er forventningen, at de foreløbige vurderinger for hovedparten af ejendommene ikke

vil afvige væsentligt fra de endelige vurderinger.

Side 4 / 20

1.6. Retsgrundlaget for ændring af foreløbige vurderinger (revision og særordning)

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 1, samt forarbejderne hertil, at udgangs-

punktet er, at foreløbige vurderinger ikke kan ændres. Dette udgangspunkt fraviges dog ved til-

fælde, hvor en foreløbig vurdering, der afviger væsentligt fra den (endnu ikke foreliggende) al-

mindelige vurdering, vil kunne have økonomisk betydning for ejendomsejeren. Det følger såle-

des af ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 1 (revision), og nr. 2-6 (særordning), at fore-

løbige vurderinger efter § 89 b, kan ændres i de nedenfor oplistede tilfælde:

1.6.1. Revision

Vurderingsstyrelsen kan af egen drift foretage revision af foreløbige 2022-ejendomsvurderinger

for både enkelte ejendomme og en større mængde ejendomme. Adgangen til revision omfatter

ifølge bemærkningerne til bestemmelsen f.eks. fejl, som skyldes datafejl og fejl i særlige grupper

af ejendomme. Revisionsbestemmelsen indebærer, at Skatteforvaltningen vil have mulighed for

af egen drift at tage de foreløbige 2022-vurderinger op til revision.

Den reviderede vurdering vil fortsat være en foreløbig vurdering, da der bl.a. ikke vil blive fore-

taget en fuld manuel sagsbehandling i forbindelse med den reviderede vurdering, ligesom der i

forbindelse med revisionen ikke vil blive udsendt deklarationsmeddelelse m.v.

Skatteforvaltningens adgang til revision vil bl.a. gælde i tilfælde, hvor en større mængde vurde-

ringer viser sig at være fejlbehæftede (f.eks. på grund af datafejl eller fejl i særlige grupper af

ejendomme), og hvor enkelte ejendomme har fejl i beregningen (f.eks. ved fejl eller problemer

med data i forhold til den enkelte ejendom).

I det første tilfælde vil Skatteforvaltningen skulle foretage en ny modelberegning for de berørte

ejendomme, og i sidstnævnte tilfælde vil Skatteforvaltningen have mulighed for at fastsætte en

ny foreløbig vurdering for den enkelte ejendom. Der vil alene i forbindelse med revisionen

blive korrigeret i modelberegningen, og der vil således ikke blive foretaget f.eks. en manuel vur-

dering svarende til processen for almindelige vurderinger.

1.6.2. Salg af ejendomme

En boligejer, der ønsker at sælge sin ejendom, kan få ændret den foreløbige vurdering, så den

afspejler udbudsprisen omregnet til 2022-niveau. I forbindelse med salgssituationer kan en bo-

ligejer ved henvendelse til Vurderingsstyrelsen få rettet sin foreløbige ejendomsværdi, så det i

stedet er udbudsprisen omregnet til 2022-niveau, som vurderet af pågældende ejendomsmæg-

ler, der anvendes som foreløbigt beskatningsgrundlag. Det er en betingelse for ændring efter

denne bestemmelse, at handelsprisen omregnet til 2022-niveau afviger med mere end 20 pro-

cent fra den foreløbige ejendomsværdi, og at boligejer dokumenterer afvigelsen, f.eks. via en

salgsopstilling.

1.6.3. Køb af ejendomme

I købssituationer kan en boligejer, der har købt en ejendom efter offentliggørelsen af den fore-

løbige ejendomsværdi, få ændret sin foreløbige ejendomsværdi til den faktiske købspris, omreg-

net til 2022-niveau, hvis køberen f.eks. via et skøde eller en købsaftale kan dokumentere, at

købsprisen afviger fra den foreløbige ejendomsværdi. Det er også her en betingelse, at købspri-

sen, omregnet til 2022-niveau, afviger med mere end 20 procent fra den foreløbige ejendoms-

værdi.

Side 5 / 20

Det vil være muligt for køberen at justere den foreløbige vurdering i overensstemmelse med

salgsprisen, selv om sælgeren også tidligere har justeret den foreløbige vurdering i overensstem-

melse med ejendomsmæglerens vurdering.

Når ejendomsværdien i den foreløbige vurdering ændres i forbindelse med køb eller salg, vil

Vurderingsstyrelsen ligeledes foretage en skønsmæssigt tilsvarende ændring af den foreløbige

grundværdi.

1.6.4. Grundværdi fastsat af domstol eller anden højere instans

Har et vurderingsankenævn, Skatteankestyrelsen, Landsskatteretten eller en domstol ændret en

ejendoms grundværdi ved vurderingen pr. 1. januar 2020, kan ejeren henvende sig til Vurde-

ringsstyrelsen og anmode om at få ændret grundværdien i overensstemmelse med den pågæl-

dende myndigheds grundværdiansættelse.

1.6.5. Fritagelse fra grundskyld

I de tilfælde, hvor det ikke korrekt indgår i en foreløbig vurdering, at en ejendom er helt eller

delvist fritaget for grundskyld, kan ejeren henvende sig til Vurderingsstyrelsen og derved frit

ændre den foreløbige vurdering. Det er en betingelse, at ejeren kan dokumentere, at fritagelsen

ikke indgår korrekt i den foreløbige vurdering.

1.6.6. Undtagelse fra vurdering

I de tilfælde, hvor det ikke korrekt indgår i en foreløbig vurdering, at en ejendom er delvis und-

taget fra vurdering, kan ejeren henvende sig til Vurderingsstyrelsen og derved frit ændre den

foreløbige vurdering. Det er en betingelse, at ejeren kan dokumentere, at undtagelsen ikke ind-

går korrekt i den foreløbige vurdering.

1.6.7. Nybyg, ombygning og andre større ændringer, der giver grundlag for en omvurdering

I de tilfælde, hvor en ejendom har ændret sig i en sådan grad, at betingelserne for omvurdering

efter ejendomsvurderingslovens § 6 er opfyldt, kan den fysiske ejer henvende sig til Vurde-

ringsstyrelsen og derved frit ændre sin foreløbige vurdering.

Det følger af forarbejderne, at den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med, at de

foreløbige vurderinger i sådanne tilfælde ikke vil kunne tage højde for ændringerne.

1.7. Retsgrundlaget for efterregulering

Boligskatteforliget, som blev indgået i 2017, har til formål at sikre tryghed om ejendomsejerens

ejendomsskatter ved overgangen til de nye ejendomsvurderinger. Forliget indeholder derfor en

række tiltag, der skal sikre, at de samlede ejendomsskatter ikke stiger ved overgangen til og på

grund af det nye ejendomsvurderingssystem.

Der er med ejendomsskatteloven

bl.a. indført en skatterabat til boligejere, der har overtaget

deres bolig inden 2024. Skatterabatten sikrer, at de enkelte boligejere samlet set ikke skal betale

mere i boligskat ved overgang til de nye regler, end hvis de gældende regler, herunder ejedoms-

værdiskattestop og grundskatteloft for grundskylden, var blevet videreført i 2024.

I henhold til ny- og ombyggede ejendomme fastsættes et yderligere skæringstidspunkt, hvoref-

ter byggeriet skal være færdigmeldt senest den 1. januar 2024, for at blive omfattet af

LLF nr. 113 af 26. april 2023, Forslag til Ejendomsskattelov.

Side 6 / 20

rabatordningen. Skatterabatten bortfalder, når ejendommen sælges, medmindre ejendommen

sælges til ægtefælle.

Som konsekvensens af, at de almindelige 2022-vurderinger samt senere omvurderinger ikke

kunne blive udsendt tids nok til, at de kan nå at blive indarbejdet på forskudsopgørelsen for

2024 og 2025, blev der herudover indført foreløbige vurderinger som et midlertidigt beskat-

ningsgrundlag for opkrævning af ejendomsskatter. Når de almindelige 2022-vurderinger eller

senere omvurderinger foreligger, vil der herefter blive foretaget efterregulering af ejendoms-

skatter m.v., der er beregnet på baggrund af foreløbige vurderinger i henhold til de almindelige

2022-vurderinger.

Det følger derfor af ejendomsskattelovens § 82, at for ejendomme, der har været foreløbigt

vurderet efter ejendomsvurderingslovens § 89 b, foretages der efterregulering, når ejeren er ble-

vet meddelt den almindelige vurdering eller omvurdering, der skal indgå i beskatningsgrundla-

get for beløbene:

Ejendomsværdiskat

Grundskyld

Dækningsafgift

Rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld

Stigningsbegrænsning for grundskyld

Ovenstående beløb vil skulle genberegnes og efterreguleres, når den almindelige vurdering fo-

religger.

Det følger af forarbejderne, at efterregulering af beregningen af rabat for ejendomsværdiskat

og grundskyld, jf. ejendomskattelovens kapitel 6, skal ses i sammenhæng med, at beregningen

af rabatten som udgangspunkt vil skulle tage udgangspunkt i 2022-vurderingen, da denne vur-

dering som udgangspunkt vil danne grundlag for beregning og beskatning af ejendomsværdi-

skat og grundskyld i 2024.

Eftersom de foreløbige 2022-vurderinger midlertidigt vil skulle træde i stedet for de alminde-

lige 2022-vurderinger for ejerboliger, vil de foreløbige 2022-vurderinger indgå i beskatnings-

grundlaget for ejendomsværdiskat og grundskyld i forbindelse med beregningen af rabatbelø-

bet. Når den almindelige 2022-vurdering er meddelt ejeren, vil rabatbeløbet derfor skulle efter-

reguleres, hvis ikke der er sket en omvurdering pr. 1. januar 2023 eller pr. 1. januar 2024. Dette

vil ske ved, at beregningen af forskelsbeløbet for både ejendomsværdiskat og grundskyld efter-

reguleres med udgangspunkt i den almindelige 2022-vurdering.

Det følger desuden af forarbejderne, at det er en forudsætning for at blive omfattet af rabat-

ordningen, at boligejeren er en fysisk person samt, at boligejeren ejer ejendommen ved over-

gangen fra de gældende beskatningsregler til de nye indførte regler.

Det betyder, at ejendomsskatterne, der indledningsvist vil blive beregnet på baggrund af de fo-

reløbige vurderinger, vil blive efterreguleret, når de almindelige vurderinger eller omvurderin-

ger, der skal udgøre det endelige beskatningsgrundlag i stedet for de foreløbige vurderinger, fo-

religger.

En vigtig årsag til, at der lovgivningsmæssigt blev givet mulighed for udarbejdelse af foreløbige

vurderinger, hvor en andel ville kunne være baseret på delvist ukorrekte eller fejlbehæftede

data, har været, at boligejerne ikke blev mødt af umiddelbare økonomiske konsekvenser på

baggrund af en skæv foreløbig vurdering. De boligejere som umiddelbart risikerede at opleve

Side 7 / 20

økonomiske konsekvenser ved en skæv vurdering, havde og har fortsat mulighed for at bede

om at få ændret vurderingen efter særordningen, jf. afsnit 1.6.

Øvrige boligejere vil, som følge af skatterabatten og sænkede satser for ejendomsværdiskat og

grundskyld, ikke opleve at stige i skat i forhold til de tidligere regler og reguleres i overensstem-

melse med den almindelige vurdering, når denne udsendes.

Supplerende spørgsmål fra Folketingets Ombudsmand

Ad 2.2.1 De anvendte modelberegninger mv.

2.2.1.1. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 13. oktober 2023, at vurderingsmodellen i forbindelse

med udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger løbende er tilpasset udvalgte steder for at forbedre de foreløbige

vurderingers træfsikkerhed og kompensere for den manglende manuelle sagsbehandling.

Folketingets Ombudsmand beder på den baggrund Vurderingsstyrelsen om at oplyse, om det ved offentliggørel-

sen af de foreløbige 2022-vurderinger var Vurderingsstyrelsens opfattelse, at de anvendte modelberegninger på

alle relevante punkter var tilstrækkeligt udviklede til at kunne danne grundlag for de foreløbige vurderinger ud

fra de forudsætninger herom, som følger af ejendomsvurderingsloven.

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at de anvendte modelberegninger er udarbejdet i over-

ensstemmelse med forudsætningerne i loven, og at datagrundlaget for de foreløbige vurderin-

ger havde en kvalitet der var anvendelig i forhold til at kunne danne grundlag for foreløbig be-

skatning, indtil de almindelige vurderinger forelå.

Det er dog efter offentliggørelsen konstateret, at de foreløbige vurderinger, ligesom de almin-

delige vurderinger, er udfordret i forhold til f.eks. korrekt registrering af bl.a. plangrundlag.

Det er Vurderingsstyrelsen opfattelse, at der med afsæt i den nuværende viden om forløbet

kunne have været gjort mere for at afhjælpe disse problemer forud for offentliggørelsen af de

foreløbige vurderinger.

Dette afspejles bl.a. også i, at Vurderingsstyrelsens erfaringer i forhold til offentliggørelse af de

foreløbige vurderinger fra ejerboliger efterfølgende har medført, at der er foretaget en væsent-

lig kvalitetssikring af de foreløbige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme forud for of-

fentliggørelse af disse i december 2023.

Dette ændrer imidlertid ikke på, at det er forudsat i lovens bemærkninger, at autoritative kilde-

data til brug for udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger ville kunne være urigtige og allige-

vel ville kunne anvendes til udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger. Her kunne Vurderings-

styrelsen imidlertid godt have overvejet, i hvilket omfang det kunne give mening at lave en

yderligere og helt overordnet kvalitetssikring af visse vurderinger, herunder ejendomsvurderin-

ger, hvor grundværdien var højere end ejendomsværdien.

Det kunne derudover have været kommunikeret tydeligere, at der efter offentliggørelsen kunne

vise sig at være nogle foreløbige vurderinger, som ville være skæve. Herunder tydeligt have væ-

ret oplyst, at dette dog typisk ikke vil have skattemæssig betydning.

2.2.1.2. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 13. oktober 2023, at der er foretaget en analyse af

100 ejerboliger, hvor grundværdien markant oversteg ejendomsværdien, herunder at der i “de fleste sager er tale

om, at datagrundlaget for modelberegningerne ikke korrekt afspejler det underliggende plangrundlag, eller at der

foreligger datafejl”.

Side 8 / 20

Folketingets Ombudsmand beder på den baggrund om en nærmere redegørelse for forberedelserne vedrørende ud-

vikling og test af it-løsningen med henblik på at undgå eller minimere tilfælde af meget skæve foreløbige vurde-

ringer.

Som det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 89 b, stk. 1, samt forarbejderne hertil, foreta-

ges de foreløbige vurderinger som en modelberegning på baggrund af tilgængelige data om

ejendommene. Modelberegningen og vurderingsgrundlaget (dvs. data) svarer som udgangs-

punkt til den metode, som også anvendes i E&G til brug for udarbejdelsen af de almindelige

vurderinger.

Modelberegningen til de foreløbige vurderinger trækker data fra en lang række systemer, sam-

menstiller og beriger disse data for at kunne danne de foreløbige vurderinger.

Datasættet i modelberegningen består af 109 datafelter pr. vurderingsejendom, som dannes på

baggrund af autoritative kildedata i det danske systemlandskab, herunder BBR-data, geodata,

plandata mv. Datasættet indeholder de data, der gør det muligt at beregne ejendomsværdier,

grundværdier og berige vurderingsejendommene med de fornødne datapunkter, så en foreløbig

vurdering kan dannes i tilstrækkelig kvalitet og så tæt på en almindelig vurdering som muligt.

Det endelige datasæt for de foreløbige vurderinger blev dannet den 31. maj 2023, og er blevet

kvalitetsforbedret forud for udstilling den 12. september 2023.

Kvalitetssikringskonceptet er bl.a. udviklet på baggrund af og trækker på erfaringer fra tidligere

testdataforløb gennemført i forbindelse med udviklingen af beskatningssystemerne samt udvik-

lingen af foreløbige beregningsgrundlag, der er opstået som følge af udskydelsen af de nye

ejendomsskatteregler fra 2021 til 2024. Konceptet sikrede validering af data og værdier i de fo-

reløbige vurderinger, herunder datamodel, grundværdier, ejendomsværdier mm. Tilsammen

sikredes, at de data, som de foreløbige vurderinger dannedes ud fra, havde så høj kvalitet som

muligt inden for de tilgængelige tidsrammer.

Kvalitetssikringen blev etableret med syv kvalitetssikringsaktiviteter, som tilsammen afdækkede

kvaliteten og mitigerede risikoen forbundet med at beskatte på baggrund af de foreløbige vur-

deringer. Kvalitetssikringsaktiviteternes formål var dels at danne et validt billede af datas kvali-

tet samt via forskellige evalueringsmetoder at sikre, at data var af en kvalitet, der understøttede

dannelsen af retvisende foreløbige vurderinger og dermed beskatning.

Tabel 1. Kvalitetssikringsaktiviteter

Nr.

Kvalitetssikringsakti-

vitet

Kvalitetssikring af da-

tagrundlaget/input-

data for modelbereg-

ningen

Kvalitetssikring af mo-

deloutput

Validering af at kilde-

data er konsistente i

dataflowet

Indhold i aktiviteten

Der udarbejdedes en varedeklaration, hvor det blev beskrevet hvilke datakilder

og dataversioner, som blev brugt. Udover varedeklarationen blev der foretaget

stikprøver for at sikre, at data var korrekt indlæst.

Der blev gennemført statistiske tests af modeloutput og foretaget manuel kvali-

tetskontrol af niveauer samt stikprøvekontrol på udvalgte ejendomskategorier.

Der blev foretaget test af, om kildedata var i overensstemmelse med registrering i

kildesystemerne. Det blev gjort ved, at ejendomme blev slået op i f.eks. BBR.

Stikprøvekontrollen blev udført på et begrænset antal ejendomme. Det var en

simpel test, som svarede til den test, der blev udført af datakilder i forbindelse

med de almindelige vurderinger.

Side 9 / 20

Tests af output fra

transformeren (funkti-

onalitet der beriger

vurderingerne med da-

tapunkter)

Validering af datasam-

menhæng på tværs og

dataintegritet

Modtagekontrol af de

foreløbige vurderin-

ger

Vurderings- og beskat-

ningsfaglig validering

af endeligt output

Der blev foretaget agile tests af acceptkriterierne, som var beskrevet i features.

Testene validerede, hvorvidt funktionaliteten var udviklet korrekt, og om trans-

formeringen af data var korrekt. De agile test var primært opsat som automatiske

tests med fokus på korrekthed af datatransformeringen og kvantitet. Udover au-

tomatiske tests, udarbejdedes også manuelle agile test, som testede specialscena-

rier. De automatiske tests blev eksekveret på den samlede ejendomspopulation.

Der blev foretaget tjek af, at felterne var udfyldt korrekt for de forskellige juridi-

ske kategorier, og at data lå indenfor de tilladte værdier. Dette skete både ud fra

testcases og som eksplorative tests.

Der gennemførtes en modtagekontrol, som bestod af en række scenarier, hvor

specialister gennemgik det modtagne data ift. kendte dataudfordringer og erfaring

med problemområder. Der blev fortaget en stikprøvekontrol på samme måde,

som det sker ift. de endelige vurderinger.

Der gennemførtes tests på output ud fra testcases samt eksplorative tests. Te-

stene validerede, hvorvidt den nye funktionalitet der var udviklet, var udviklet

korrekt, og om output-data var korrekt.

De syv kvalitetssikringsaktiviteter var valgt ud fra en kritikalitetsvurdering med henblik på at

opnå bedst mulig testdækning under de givne forudsætninger. Fokus var på at sikre, at der blev

testet i alle de led, hvor data enten blev overleveret mellem de forskellige aktører (dvs. input-

og output kontrol), eller hvor data blev beriget.

Forud for gennemførslen af hver enkelt kvalitetssikringsaktivitet var

der foretaget en “kørsel”.

Kørslen udgjorde et datasæt, hvor modelforslag i flere led blev beriget med yderligere data.

Disse kørsler havde til formål dels at optimere processen, dels at afsøge mulige problemområ-

der og blev gennemført med følgende indhold, som var underlagt kvalitetssikringskonceptet:

•

Kørsel på testkommuner:

Kørslen omfattede data fra seks testkommuner. Kørslerne blev

anvendt til at teste repræsentative ejendomme, herunder datasammensætning, data-

flow, beskatning mv.

Kørsel på fuld population:

Kørslen omfattede data fra alle kommuner (fuld population) og

blev anvendt til statistiske test af ejendoms-/grundværdier. Samtidig testedes kapacite-

ten til at håndtere datamængden i hele kæden.

Deltakørsel:

Kørslen blev anvendt som risikobegrænsende kvalitetsforbedrende tiltag,

som sikrede, at kvaliteten af de foreløbige vurderinger blev forbedret for specifikke

delmængder af den samlede ejendomspopulation, herunder, at de beskatningsmæssige

konsekvenser af de foreløbige vurderinger kunne beregnes korrekt i beskatningssyste-

merne

•

Den samlede kvalitetssikring blev gennemført i to overordnede forløb, hhv. testdata og pro-

duktionsdata. Ved testdata forstås test af det data, der danner grundlag for en kørsel af produk-

tionsdata i forbindelse med modelberegningen, mens produktionsdata relaterer sig til det data,

som er resultatet af modelberegningen og dermed det foreløbige beskatningsgrundlag.

Kvalitetssikringen af testdata forløb som planlagt. Der blev registreret ca. 180 observationer

totalt for testdata. Alle registrerede observationer, som blev identificeret frem til den 15. maj

2023, var blevet håndteret. Det var Vurderingsstyrelsens samlede vurdering, at de fejl, der var

identificeret for testdata, var behandlet og deklareret korrekt. For testdata var den samlede

konklusion, at de foreløbige vurderinger var i tilstrækkelig kvalitet til at kunne danne grundlag

Side 10 / 20

for en kørsel af produktionsdata til brug for foreløbig beskatning, indtil de almindelige vurde-

ringer blev udsendt.

Kvalitetssikringen af produktionsdata forløb også som planlagt. Der blev registreret ca. 9 ob-

servationer for produktionsdata. Det var Vurderingsstyrelsen samlede vurdering, at de fejl, der

blev identificeret for produktionsdata, blev behandlet og deklareret korrekt, og at kvaliteten af

datagrundlaget for de foreløbige vurderinger absolut var anvendeligt. For produktionsdata var

den samlede konklusion, at de foreløbige vurderinger var af tilstrækkelig kvalitet til at kunne

danne grundlag for foreløbig beskatning, indtil den almindelige vurdering blev udsendt.

Det er hermed vurderingen, at data er overført korrekt fra det danske systemlandskab til data-

sættene i forbindelse med udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger, ligesom den generelle

kvalitet i forhold til udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger er sikret via kvalitetssikrings-

konceptet under hensyntagen til at begrænse de administrative omkostninger, og for ikke at

forsinke udsendelse af de almindelige vurderinger.

2.2.1.3. Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen om at forklare baggrunden for, at forhold, der

kunne føre til eventuelle skæve foreløbige vurderinger (fx tilfælde hvor grundværdien markant oversteg ejendoms-

værdien) ikke blev afdækket i forbindelse med udviklingen og tests af it-løsningen, men først på baggrund af de

mange klager og medieomtaler efter offentliggørelsen af de foreløbige udmeldinger.

Det var forventningen på tidspunktet for offentliggørelsen, at hovedparten af de foreløbige

vurderinger ikke ville afvige væsentligt fra de almindelige vurderinger og overordnet set ville

ramme vurderingsnormen.

Der blev efter udstillingen den 12. september 2023 udarbejdet en sammenligning mellem de

foreløbige 2022-ejendomsværdier pr. kvadratmeterpris og Finans Danmarks (FIDA) boligmar-

kedsstatistik for gennemsnitlige salgspriser pr. kvadratmeter for parcel- og rækkehuse for 1.

kvartal 2022. Det overordnede billede af analysen er, at de gennemsnitlige kvadratmeterpriser

på kommunalt niveau for vurderingerne omtrent stemmer overens med de tilsvarende niveauer

fra FIDAs salgsstatistik. På landsplan er den gennemsnitlige foreløbige 2022-ejendomsværdi

for parcel- og rækkehuse ca. 1 pct. højere end den gennemsnitlige handelspris opgjort på bag-

grund af FIDAs salgsstatistik. Der var således ikke indikationer af, at vurderingerne systematisk

skulle være for høje eller for lave.

Det er, som nævnt ovenfor i afsnit 2.2.1.1., Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der med afsæt i

den nuværende viden om forløbet kunne have været gjort mere for at afdække fejlene i de fore-

løbige vurderinger forud for offentliggørelsen.

2.2.1.4. Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen om at oplyse, hvilke overvejelser styrelsen har

haft i relation til at designe it-løsningen,

således at den “flager” særlige tilfældegrupper ud –

eksempelvis tilfælde

hvor grundværdien var højere end ejendomsværdien - så der allerede inden offentliggørelsen var taget hånd om

disse tilfælde.

Der henvises indledningsvis til afsnit 1.5, hvor det er beskrevet, at de foreløbige vurderinger

ikke behandles i E&G, men udelukkende foretages ved hjælp af modelberegninger. Funktiona-

liteten, der markerer evt. afvigende vurderingsforslag til manual kontrol, findes kun i E&G, og

er dermed ikke en del af processen i forhold til de foreløbige vurderinger.

De opsatte kriterier til udtag af særlige tilfældegrupper i E&G har derfor ikke været i anven-

delse i forbindelse med udsendelse af foreløbige vurderinger.

I forbindelse med den senere udarbejdelse af de almindelige vurderinger er der dermed opsat

en omfattende “flagning” af ejendomme,

som bør underkastes manuel sagsbehandling, og

Side 11 / 20

dermed korrigeres der også for de mangler, der måtte være i grundlaget for de foreløbige ejen-

domsvurderinger. Formålet med de foreløbige vurderinger er som nævnt, at de skulle kunne

udarbejdes med begrænsede administrative omkostninger og et begrænset ressourcetræk. Dette

formål ville ikke kunne tilgodeses, hvis der på samme vis generelt skulle foretages flagning og

manuel sagsbehandling for så vidt angår de foreløbige vurderinger.

2.2.1.5. Folketingets Ombudsmand forstår ud fra omtale i medierne, at Tilsynet med told- og skatteforvaltnin-

gens it-område (it-tilsynet) i forbindelse med deres tilsyn med området har afgivet en række anbefalinger vedrø-

rende it-systemet for ejendomsvurderinger. Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen om at redegøre

for karakteren af disse anbefalinger, og hvordan styrelsen har fulgt op på anbefalingerne.

Tilsynet med told- og skatteforvaltningens it-område har fokus på udviklingen af it-systemet

E&G, som bruges ved udarbejdelse af de almindelige vurderinger. Tilsynet har ikke afgivet an-

befalinger i relation til de foreløbige vurderinger, der som nævnt er udarbejdet uden for E&G.

2.2.1.6. Folketingets Ombudsmand henviser i tilknytning til de anvendte modelberegninger til, at Vurderings-

styrelsen under omtalen af kvaliteten af data om ejerboliger (redegørelsens pkt. 2.1) har anført, at man for de

ejendomssegmenter, hvor vurderingsmodellen er færdigudviklet og taget i brug, anvender den samme model som til

de almindelige vurderinger. Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen om at oplyse, om der er ejen-

domssegmenter, for hvilke vurderingsmodellen ikke blev anset for tilstrækkeligt færdigudviklet, og hvilken me-

tode der i givet fald blev anvendt for disse segmenter.

Som anført i udtalelsen af 13. oktober 2023 til Folketingets Ombudsmand, var det vurderin-

gen, at det samlede produktionsdatasæt havde tilstrækkelig kvalitet til, at der kunne udarbejdes

foreløbige vurderinger på alle hovedsegmenter (parcel/rækkehuse, etageejerlejligheder, fritids-

boliger og modelunderstøttede vurderinger af øvrige ejendomme, herunder erhvervsejen-

domme), som overordnet ramte vurderingsnormen.

Det har dog også været en grundlæggende forudsætning i forbindelse med udarbejdelsen og

anvendelsen af de foreløbige vurderinger, at der er tale om foreløbige vurderinger, som i nogle

tilfælde vil afvige fra de almindelige vurderinger, herunder f.eks. som følge af:

•

At vurderingsmodellerne ikke fuldt ud er testet og godkendt efter samme proces som

de almindelige vurderinger. For de ejendomssegmenter, hvor vurderingsmodellen er

færdigudviklet og taget i brug, anvender man således den samme model, som til de al-

mindelige vurderinger.

At autoritative kildedata i det danske systemlandskab kan være fejlbehæftet.

At der ved udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger ikke skal tages højde for en

række faktiske forhold, da de forudsætter manuel håndtering, f.eks. fejl i BBR-data,

manglende eller urigtige plandata mv.

•

2.2.1.7. Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen om at oplyse, hvilke eventuelle korrektioner der

er foretaget i den bagvedliggende it-løsning (herunder modelberegning mv.) siden offentliggørelsen af de foreløbige

2022-vurderinger den 12. september 2023, samt i givet fald baggrunden for, at dette først er sket efter udsendel-

sen af de foreløbige vurderinger.

Efter udstilling af foreløbige vurderinger den 12. september 2023 og baseret på de erfaringer,

som reaktionerne på de foreløbige vurderinger afstedkom, har Vurderingsstyrelsen foretaget to

deltakørsler (benævnt 4a, 4b), som medførte en række maskinelle kvalitetsforbedringer af de

foreløbige vurderinger. Efter offentliggørelsen af forskudsopgørelserne for 2024 den 14. no-

vember 2023 er der foretaget en deltakørsel (benævnt 5).

Side 12 / 20

De maskinelle modeljusteringer (deltakørsler) omfattede især følgende:

•

Bedre kobling mellem bygningsanvendelse i henhold til BBR-data og beregningsmodel

for værdiansættelse af grunde i landzone mv.

Præcisering af værdiansættelsen efter planlagt anvendelse og udnyttelse i relation til

plandatakoder for ejendomme i landzone.

Præcisering af håndteringen af særligt høje og særligt lave ejendoms- og grundvær-

dier.

Sikring af, at grundværdien fastsættes til 0 kr., hvis grundens areal fraregnet vej er 0

kvm.

Indarbejdelse af afgørelser om ejendommenes juridiske kategori.

Som hovedregel videreførelse af tildelte tillæg og nedslag i forbindelse med udarbejdel-

sen af almindelige 2020-vurderinger.

Det ville have været hensigtsmæssigt at gennemføre disse modeljusteringer (deltakørsler) forud

for udstilling af de foreløbige ejendomsvurderinger. Som anført i afsnit 2.2.1.1 henholder Vur-

deringsstyrelsen sig til, at det er forudsat i lovens bemærkninger, at autoritative kilde-data til

brug for udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger ville kunne være urigtige og alligevel ville

kunne anvendes til udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger.

Ad 2.2.2 Ændring af foreløbige 2022-vurderinger, revision mv.

2.2.2.1 Folketingets Ombudsmand henviser i sit brev til, at Vurderingsstyrelsen og skatteministeren efterføl-

gende har betegnet nogle af de foreløbige 2022-vurderinger

som “meget skæve” eller “helt på månen”, og til, at

der er igangsat initiativer i form af bl.a. analysearbejde til fastlæggelse af kriterier for revision af de meget skæve

vurderinger. Folketingets Ombudsmand henviser også til, at det fremgår af Vurderingsstyrelsens nyhed af 13.

november 2023, at der er gennemført en kvalitetssikring, som har medført, at styrelsen har ændret ca. knap

100.000 af de foreløbige vurderinger.

Folketingets Ombudsmand beder på den baggrund Vurderingsstyrelsen om at oplyse, om det er korrekt forstået,

at der herved er tale om ændringer efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, herunder sær-

ligt efter bestemmelsen i nr. 1 om revision og efter bestemmelsen i nr. 2 om køb og salg.

Vurderingsstyrelsen kan hertil bemærke, at der i forbindelse med den efterfølgende kvalitetssik-

ring er sket ændring af knap 100.000 (ca. 95.600) foreløbige vurderinger. Ændringerne i forbin-

delse med kvalitetssikringen er alene foretaget med hjemmel i ejendomsvurderingslovens § 89

d, stk. 4, nr. 1 (revision), jf. tabel 6 i afsnit 2.2.2.6.

De ændringer af foreløbige vurderinger, der er foretaget med hjemmel i ejendomsvurderingslo-

vens § 89 d, stk. 4, nr. 2-6 (særordningen), er håndteret særskilt, og er således ikke en del af den

omtalte kvalitetssikring. Disse ændringer vil, modsat revision i alle tilfælde, være initieret af

ejendomsejer.

Nedenstående tabel illustrerer antal behandlede anmodninger, herunder ændring af de forelø-

bige vurderinger pba. særordningen.

Tabel 2. Kategori

Køb/salg (ejerbolig)

Omvurdering (ejerbolig)

Antal anmodninger sags-

behandlet

3.777

529

Heraf ændrede

foreløbige vurderinger

1.619

464

Side 13 / 20

Fritagelse fra beskatning eller undtagelse fra

vurdering (ejerbolig/erhverv)

Videreførelse af afgørelse fra højere instans

(ejerbolig/erhverv)

297

123

2.2.2.2 Folketingets Ombudsmand beder endvidere Vurderingsstyrelsen om at oplyse det samlede antal forelø-

bige 2022-vurderinger af henholdsvis ejendomsværdi og grundværdi, der blev offentliggjort den 12. september

2023.

Der blev samlet udstillet 1.801.000 foreløbige vurderinger for ejerboliger på Vurderingsporta-

len den 12. september 2023. Hertil blev 78.000 blandede ejendomme (ejerbolig og erhverv) ud-

stillet på samme tidspunkt.

2.2.2.3 I tilknytning til de ovennævnte samlede antal foreløbige 2022-vurderinger, der blev offentliggjort den 12.

september 2023, beder Folketingets Ombudsmand Vurderingsstyrelsen oplyse, hvor mange af disse vurderinger,

som styrelsen efterfølgende har gennemgået med henblik på at vurdere, om der skulle foretages ændringer, samt

hvordan styrelsen har fundet frem til de vurderinger, som styrelsen ville gennemgå.

Folketingets Ombudsmand beder desuden Vurderingsstyrelsen om at redegøre nærmere for styrelsens overvejelser

om revision af meget skæve foreløbige vurderinger, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, d, stk. 4, nr. 1, herunder

redegøre for sine overvejelser om fastlæggelsen af kriterier for revision af meget skæve foreløbige vurderinger og de

hensyn, der ligger bag.

I forbindelse med, at de foreløbige vurderinger blev offentliggjort den 12. september 2023,

blev det tydeligt, at en række ejendomsvurderinger var meget skæve.

Årsagerne til de konstaterede skæve foreløbige vurderinger

For de meget skæve vurderinger var der primært tale om, at grundværdien var for høj på grund

af en overvurdering af den mulige anvendelse eller udnyttelse af grunden. I andre tilfælde var

der tale om markant for mange forudsatte udstykningsmuligheder, markant for høj forudsat

udnyttelsesgrad eller markant forkerte forudsatte anvendelsesmuligheder. Det ville i alle tilfælde

kunne medføre markant for høje grundværdier.

Fastsættelse af kriterierne for, hvornår en meget skæv foreløbige vurdering evt. skulle revideres

På baggrund af disse konstateringer, igangsatte Vurderingsstyrelsen arbejdet med at fastsætte

kriterier for, hvilke ejendomme der på baggrund af meget skæve vurdering burde revideres.

I forbindelse med fastlæggelsen af kriterierne lagde Vurderingsstyrelsen vægt på væsentlighe-

den af den meget skæve foreløbige vurdering og den potentielle økonomiske betydning for eje-

ren, også selvom den foreløbige vurdering ikke umiddelbart ville få en økonomisk konsekvens

for boligejeren pga. skatterabatten mv. over for hensynet de administrative ressourcer forbun-

det med revision. Vurderingsstyrelsen lagde i forhold til ressourcetrækket vægt på, at formålet

med de foreløbige vurderinger er, at ressourcerne i stedet ville kunne bruges på at sikre, at den

resterende del af de almindelige 2020-vurderinger samt 2021-, 2022- og 2023-vurderingerne

udsendes efter de udmeldte tidsplaner, og at kvalitetssikringen ikke måtte ske på bekostning

heraf.

Side 14 / 20

Med henblik på at kunne udsøge de boligejere, der ville have den største potentielle økonomi-

ske betydning, blev der fastlagt en proces for kvalitetssikring/screening af ejerboliger med hen-

blik på at vurdere, at der skulle foretages revision, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4,

nr. 1.

Processen for kvalitetssikring/screening af ejerboliger med henblik på evt. revision.

Der blev foretaget en screening af samtlige foreløbige vurderinger med henblik på at frasortere

ejendomme, hvor grundværdien ikke så ud til at være markant forkert.

Dette skete i to skridt.

1. Først blev der foretaget en automatisk udsøgning sorteret på værdi, således at alle ejen-

domme, hvor grundværdien var 1) under 0,5 mio. kroner eller 2) afveg med mindre

end 3 mio. kroner fra ejendomsværdien, blev frasorteret. Denne del skete via automa-

tisk udsøgning.

2. På de resterende ejendomme (de ejendomme, som ikke blev frasorteret via den auto-

matiske udsøgning) blev der foretaget en manuel screening, jf. nedenfor.

Fokus blev således på baggrund af den indledende screening rettet mod ejendomme, hvor den

foreløbige grundværdi var markant højere end den foreløbige ejendomsværdi. Det skal ses i ly-

set af, at der ikke umiddelbart blev identificeret meget skæve vurderinger uden for denne

gruppe af ejendomme. Det skal dog understreges, at der også kan være fejl i de foreløbige vur-

deringer for ejendomme uden for denne gruppe, men disse vil ikke blive vurderet som meget

skæve i denne sammenhæng.

Ejendomme, der ikke blev frasorteret i forbindelse med den indledende screening ovenfor,

blev håndteret manuelt.

Den manuelle screeningsproces

Den manuelle screening startede med de største afvigelser (grundværdi større end ejendoms-

værdi) og/eller største grundværdi. Herefter arbejdedes nedad. Dermed blev det sikret, at de

mest markante afvigelser blev håndteret først, da tiden til at indlæse korrigerede foreløbige vur-

deringer i beskatningssystemerne var begrænset, da arbejdet skulle være afsluttet forud for ind-

læsningen på forskudsopgørelsen den 13. november 2023. Her kortlagde en sagsbehandler,

hvorvidt der var fejl i grundlaget for vurderingen, herunder om der var fejl i modelberegnin-

gen.

Sagsbehandleren har bl.a. set på, om plandata var indberettet korrekt i forhold til gældende

plangrundlag, og hvorvidt plandata var indlæst korrekt i vurderingsmodellen. Endvidere har

sagsbehandleren set på, om BBR-oplysninger stod korrekt i systemet, herunder om BBR-oplys-

ninger eller plandata var åbenbart forkert. Herudover har sagsbehandleren f.eks. forholdt sig

til, om der var taget korrekt højde for store arealer, antallet af udstykninger, eller hvor plandata

var anvendt skævt. Der var her særligt fokus på kendte problemstillinger, herunder udstyk-

ningsmuligheder, naturbeskyttelseslinjer og andre begrænsninger i anvendelse.

Modeljusteringer (deltakørsler)

Side 15 / 20

Der blev desuden gennemført en række modeljusteringer mellem udstillingen på Vurderings-

portalen den 12. september 2023 og den opdaterede udstilling den 13. november 2023, hvor

sidstnævnte anvendes til indarbejdelse på forskudsopgørelsen for 2024. Disse modeljusteringer

har ligeledes bidraget til, at antallet af foreløbige vurderinger, hvor grundværdien overstiger

ejendomsværdien, er blevet nedbragt.

Modeljusteringerne skal ses i sammenhæng med den manuelle screeningsproces, hvor en række

konkrete årsager til skæve vurderinger blev identificeret. På denne baggrund er det analyseret,

hvorvidt vurderingsmodellen kunne justeres med henblik på mere præcist at ramme vurde-

ringsnormen. I de tilfælde, hvor der er identificeret løsninger, er disse implementeret for de re-

levante ejendomme.

Modeljusteringerne korrigerede dermed nogle af de ejendomme, der var udtaget til manuel

gennemgang. Det betød at de ejendomme, hvor der var identificeret mulige maskinelle løsnin-

ger/modeljusteringer, blev tilbageholdt fra den manuelle gennemgang indtil de maskinelle ju-

steringer var implementeret. Modeljusteringerne havde den umiddelbare fordel at kunne imple-

menteres ensartet for alle berørte ejendomme og altså ikke kun dem der opfyldte definitionen

af meget skæv.

Det betød at alle ejendomme med samme egenskaber blev behandlet ens.

Antal reviderede foreløbige vurderinger

Samlet set har ovenstående kvalitetssikring resulteret i, at Vurderingsstyrelsen har ændret de fo-

reløbige vurderinger for 95.600 ejerboliger og blandede ejendomme. For ejerboligsegmentet

svarer det til 5,3 pct. af den samlede ejendomspopulation.

Ud af de ejendomme, der har fået ændret den foreløbige vurdering siden udstillingen på Vur-

deringsportalen den 12. september 2023, er der for 5.000 ejendomme foretaget manuel kvali-

tetssikring, som har resulteret i en ændret foreløbig vurdering. Derudover er der foretaget

55.600 (maskinelle) ændringer er resultatet af modeljusteringer (deltakørsler).

De resterende 35.000 ejendomme er ændret på baggrund af videreførte tillæg og nedslag fra

udsendte almindelige 2020-vurderinger og har ikke som sådan været en del af processen for

kvalitetssikring, men er et initiativ, som er igangsat sideløbende, og som fortsat er i gang. Disse

ændringer har ligeledes hjemmel i revisionsbestemmelsen.

Ca. 57.800 egentlige ejerboliger og ca. 27.600 blandede ejendomme har fået ændret den forelø-

bige grundværdi. Tilsvarende har ca. 13.400 ejerboliger fået ændret den foreløbige ejendoms-

værdi, mens 13 blandede ejendomme har fået ændret den foreløbige ejendomsværdi.

Den igangsatte kvalitetskontrol/screening blev afsluttet, og efterfølgende er samtlige foreløbige

vurderinger indlæst i beskatningssystemerne.

Efterfølgende revision baseret på den almindelige 2020-vurdering

Imidlertid er det besluttet at videreføre tillæg/nedslag og skønsmæssige vurderinger for ejen-

domme, hvor der foreligger en almindelig 2020-vurdering ved udarbejdelsen af den foreløbige

2022-vurderingen. Det kan dreje sig om tillæg/nedslag i ejendomsværdien og/eller i

Side 16 / 20

grundværdien. Boligejere, som er omfattet heraf, vil løbende få en ny forskudsopgørelse for

2024 i takt med udsendelse af almindelige 2020-vurderinger, undtagen hvis det vurderes, at det

gør den foreløbige 2022-vurdering mindre retvisende. Da grundlaget for ejendomsbeskatnin-

gen på forskudsopgørelsen for 2025 består af en indekseret foreløbig 2022- eller 2023-vurde-

ring, vil der også blive taget højde for disse ændringer, når datagrundlaget for forskudsopgørel-

sen for 2025 indlæses.

2.2.2.4 Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen oplyse antallet af vurderinger af henholdsvis ejen-

domsværdi og grundværdi, der er blevet ændret ved denne ovennævnte gennemgang.

I den manuelle gennemgang af meget skæve vurderinger er der alene set på ejendomme, hvor

grundværdien har været væsentligt højere end ejendomsværdien, hvorfor der i nedenstående

svar alene angives tal for ejendomme, hvor grundværdien er ændret frem mod udstilling den

13. november 2023.

Efter udstilling på Vurderingsportalen den 12. september 2023 blev der i screeningsgennem-

gangen fundet ca. 68.100 egentlige ejerboliger, der havde en grundværdi, som var højere end

ejendomsværdien. Og tilsvarende var der ca. 18.000 blandede ejendomme mv., hvor det

samme var tilfældet.

For kun en lille andel af ejerboligerne er grundværdien højere end ejendomsværdien. Det gjaldt

således for knap 4 pct. i forbindelse med udstillingen i september. For blandede ejendomme

kan det sagtens være tilfældet, at grundværdien korrekt overstiger ejendomsværdien, da ejen-

domsværdien kun skal afspejle ejerboligdelen. Ifm. udstillingen i september gjaldt det for ca. 24

pct. af de blandede ejendomme mv., at grundværdien overstiger ejendomsværdien.

Ud af de ca. 68.100 ejerboliger er den foreløbige vurdering for ca. 8.200 ejerboliger ændret så

meget, at grundværdien ikke længere overstiger ejendomsværdien. Opgørelsen omfatter både

manuelle og maskinelle ændringer. Den manuelle kontrol af ejendomme, hvor grundværdien er

mere end 3 mio. kr. højere end ejendomsværdien, har ført til, at ca. 3.400 grundværdier er ju-

steret. Heraf har 96 pct. af ændringerne medført, at grundværdien nu er mindre end 3 mio. kr.

højere end ejendomsværdien.

Der er ca. 8.500 blandede ejendomme, der er ændret så meget, at grundværdien ikke længere

overstiger ejendomsværdien. Dette skyldes alene maskinelle korrektioner.

Tabel 3. Antal ejerboliger og blandede ejendomme, hvor grundværdien er højere end ejendomsværdien.

Sammenligning af udstilling på Vurderingsportalen den 12. september med udstilling den 13. november

2023

Ejerboliger

Blandende ejen-

domme

12. sep.

13. nov.

12. sep.

13. nov.

Ejendomme i alt

1.801.000

78.000

Ejendomme med GV

større end EV

68.100

59.900

18.000

9.500

heraf GV 0-3 mio. kr. større end EV

62.900

58.800

15.700

8.200

heraf GV 3-5 mio. større end EV

3.100

700

900

500

heraf GV mere end 5 mio. større end EV

2.200

500

1.400

800

Grundværdi.

Ejendomsværdi.

Side 17 / 20

Anm.: Foreløbige vurderinger. Det skal bemærkes, at udgangspunktet for opgørelsen er de foreløbige vurderinger udstillet

på Vurderingsportalen den 12. september hhv. udstillet den 13. november 2023.

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Inden udsendelse af de almindelige vurderinger vil alle ejerboliger, hvor grundværdien oversti-

ger ejendomsværdien, blive kontrolleret manuelt.

2.2.2.5 For så vidt angår de foretagne ændringer beder Folketingets Ombudsmand Vurderingsstyrelsen om at

oplyse, hvor store korrektioner, der er tale om i procent set i forhold til den oprindelige foreløbige 2022-vurde-

ring. Det kan f.eks. være, hvor mange ændringer på a) mellem 20-50 pct., b) 50-75 pct., c) 75-100 pct og d)

over 100 pct., der er foretaget.

Der er foretaget ændringer i den foreløbige ejendomsværdi og/eller grundværdi for ca. 95.600

unikke ejendomme. Da ca. 85.400 ejendomme har fået ændret den foreløbige grundværdi, og

ca. 13.400 ejendomme har fået ændret den foreløbige ejendomsværdi, er der således nogle ejen-

domme, hvor der kun er ændret ejendomsværdi eller grundværdi.

Tabel 4. Størrelsen på de procentvise korrektioner af grundværdier set i forhold til den oprindelige fo-

reløbige 2022-vurdering

0 %

–

20 %

34.787

Kilde: Vurderingsstyrelsen

20 %

–

50 %

30.378

50 %

–

75 %

15.505

75 %

–

100 %

4.628

100 %

–

121

Tabel 5. Størrelsen på de procentvise korrektioner af ejendomsværdier set i forhold til den oprindelige

foreløbige 2022-vurdering

0 %

–

20 %

11.598

Kilde: Vurderingsstyrelsen

20 %

–

50 %

1.378

50 %

–

75 %

237

75 %

–

100 %

–

2.2.2.6. I tilknytning til den efterspurgte procentvise opgørelse over størrelsen af korrektionerne, beder Folketin-

gets Ombudsmand Vurderingsstyrelsen om overordnet at redegøre for, hvilke typer af sager, der er tale om, her-

under hvor mange sager, der har drejet sig om tilfælde, hvor grundværdien var højere end ejendomsværdien, eller

sager om nye huse i dyre boligområder.

I alt har ca. 95.600 ejendomme fået justeret ejendoms- og/eller grundværdien siden udstillingen

på Vurderingsportalen den 12. september, jf. nedenstående tabel. Beskrivelsen af hvad de ma-

skinelle modeljusteringer (deltakørsler) primært omfatter fremgår af afsnit 2.2.1.7.

Stigninger i ejendoms- eller grundværdien er en konsekvens af videreførte tillæg/nedslag eller

ændret juridisk kategorisering.

Vurderingsstyrelsen har været opmærksom på, at nye huse i dyre boligområder risikerer relativt

høje modelberegnede ejendomsværdier. I forbindelse med udarbejdelsen af de almindelige vur-

deringer adresseres problemstillingen af den manuelle vurderingsfaglige kvalitetskontrol, hvor

der bl.a. ses på ejendomme, hvor korrektionerne i modellen, f.eks. for boligens alder, bliver for

store

–

hvis opgjort i kroner.

Side 18 / 20

2.2.2.7 Folketingets Ombudsmand beder i lyset af de ovennævnte svar Vurderingsstyrelsen om at oplyse mere

generelt, om de foreløbige 2022-vurderinger

–

herunder særligt karakteren eller omfanget af meget skæve vurde-

ringer

–

afviger fra det, som styrelsen forudsatte inden offentliggørelsen af de foreløbige vurderinger og i givet fald

på hvilke måde.

Som det fremgår ovenfor af afsnit 2.2.1.3 var det forventningen på tidspunktet for offentliggø-

relsen, at hovedparten af de foreløbige vurderinger ikke ville afvige væsentligt fra de alminde-

lige vurderinger og overordnet set ville ramme vurderingsnormen. Med afsæt i den nuværende

viden om forløbet, kunne styrelsen have gjort yderligere for at afdække fejlene i de foreløbige

vurderinger forud for offentliggørelsen, uagtet det lovgivningsmæssigt var forudsat, at fejlbe-

hæftede data kunne lægges til grund.

2.2.2.8. Endelig anmoder Folketingets Ombudsmand om at modtage eventuelle dokumenter (interne notater

mv.), der afspejler styrelsens overvejelser om ændring af meget skæve vurderinger samt om en kopi af de endeligt

vedtagne kriterier for revision.

Vurderingsstyrelsen vedlægger følgende dokumenter:

•

Bilag A: Kvalitetssikring af de foreløbige vurderinger for ejerboliger i 2023

•

Bilag 1: Kvalitetssikring af foreløbige 2022- og 2023-ejendoms- og grundvær-

dier (statistisk kvalitetssikringskoncept) (J. nr. 22-0348840)

•

Bilag 2: Kvalitetssikring af de foreløbige 2022- og 2023-vurderinger

–

Gennem-

førsel af kvalitetssikring og resultater. Afrapportering den 19. juni 2023 (J. nr. 23-

1020831)

•

Bilag 3: Test og kvalitetssikring af deltakørsel 1(J.nr. 23-1250818)

•

Bilag 4: Test og kvalitetssikring af deltakørsel 2 (J. nr. 23-1323326)

•

Bilag 5: Test og kvalitetssikring af deltakørsel 3a (J. nr. 23-1323326)

•

Bilag 6: Test og kvalitetssikring af deltakørsel 3b (J. nr. 23-1323326)

•

Bilag 7: Faktaark om resultatet af kvalitetssikring af foreløbige vurderinger for

ejerboliger og blandede ejendomme (J.nr. 23-1593901)

•

Bilag 8:

Lovforslag nr. L 114, Folketinget 2022-23 (2. samling), Forslag til Lov

om ændring af kildeskatteloven, lov om kommunal indkomstskat, ejendomsvurde-

ringsloven og forskellige andre love (Opkrævning og inddrivelse af grundskyld og

dækningsafgift m.v., statens afregning af grundskyld og dækningsafgift til kommu-

nerne, foreløbige vurderinger som midlertidigt beskatningsgrundlag i 2024 og

2025, forenkling af ejendomsvurderingerne for 2024 og 2025, udvidelse af antallet

af dommere i Landsskatteretten m.v.)

•

Bilag 9: Kommissorium for Taskforce vedr. foreløbige vurderinger (J.nr. 23-

0012805)

•

Bilag 10: Opdateret plan for forretningsmæssig test for beskatning version 2

(J.nr. 23-0094051)

•

Bilag 11: Kvalitetssikring af deltakørsler (J.nr. 24-0028578)

•

Bilag 12: Feedback loops ift. test og kvalitetssikring af foreløbige vurderinger

(J.nr. 23-0165815)

•

Bilag 13: Foreløbige 2022-vurderinger af parcel- og rækkehuse sammenlignet

med Finans Danmarks prisstatistik (J.nr. Sagsnr. 23-1327951)

•

Bilag B: SAU alm. Del

–

svar på spm. 373

•

Bilag C: Svarbidrag til SAU-spørgsmål 386

•

Bilag D: Notat: Gennemgang af borgerhenvendelser vedr. de foreløbige 2022-

vurderinger.

Side 19 / 20

•

Bilag E: Notat: Håndtering af ejendomme, hvor grundværdien er markant hø-

jere end ejendomsværdien i den foreløbige vurdering.

•

Bilag F: Proces for manuel håndtering af de ejendomme, hvor grundværdien er

markant højere end ejendomsværdien

Ad 3. Sagsbehandlingstid

3.1. Folketingets Ombudsmand henviser til, at det fremgår af Vurderingsstyrelsens redegørelse og i pkt. 2.1 i

materialet fra forligskredsmødet den 26. september 2023, at det i forhold til henvendelser i sager om køb og

salg, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, var Vurderingsstyrelsens mål at kunne holde en sagsbe-

handlingstid på 14 dage.

Folketingets Ombudsmand beder Vurderingsstyrelsen oplyse, om styrelsen har kunnet og fortsat kan holde mål-

sætningen om en på sagsbehandlingstid på 14 dage.

Når en ejer har henvendt sig og angivet, at ejers ejendom er til salg, har Vurderingsstyrelsen

kunnet overholde en sagsbehandlingstid på 14 dage. Fristoverholdelsen gælder alle sager med

undtagelse af 137 sager, som er behandlet i perioden 12. september til 9. oktober 2023. Der er i

alt behandlet ca. 2.800 henvendelser i Særordningen under salgssituationer. Vurderingsstyrelsen

har siden 9. oktober overholdt målsætningen om 14 dages sagsbehandlingstid på denne type

sager.

3.2. Folketingets Ombudsmand beder endvidere Vurderingsstyrelsen om at oplyse eventuelle mål for sagsbe-

handlingstiden i andre typer sager, hvor en ejendomsejer har henvendt sig til styrelsen vedrørende ændring af fore-

løbige 2022-vurdering, herunder med henblik på revision efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 1,

og om overholdelse af sådanne målsætninger.

Vurderingsstyrelsen har et mål for sagsbehandlingstiden på 14 dage for henvendelser vedrø-

rende køb/salg af ejendomme. Videre er ambitionen, at alle øvrige henvendelser relateret til

særordningen i forbindelse med de foreløbige vurderinger behandles hurtigst muligt. Siden ul-

timo november har det således været muligt at behandle alle anmodninger under særordningen

inden for maksimalt 3 uger.

Ad 4. Eventuelle interne evalueringer

4.1. Afslutningsvis beder Folketingets Ombudsmand om at modtage eventuelle interne evalue-

ringer af offentliggørelsen af de foreløbige vurderinger

Vurderingsstyrelsen har ikke foretaget interne evalueringer af offentliggørelsen.

Venlig hilsen

Charlotte Lauritsen

Underdirektør

Side 20 / 20