BOU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 9: Spm. om kommentar til præsentation fra Dennis Jørgensens foretræde for udvalget den 12/10-23 vedrørende værdiansættelse af andelsboliger

Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del
Offentligt

Folketingets Boligudvalg

Holmens Kanal 22

1060 København K

Telefon 33 92 93 00

[email protected]

www.sm.dk

Sagsnr.

2023 - 7927

Doknr.

772722

Dato

09-11-2023

Folketingets Boligudvalg har d. 12. oktober 2023 stillet følgende spørgsmål nr.

9 (alm. del) til social- og boligministeren, som hermed besvares. Spørgsmålet

er stillet efter ønske fra udvalget.

Spørgsmål nr. 9:

”Vil ministeren kommentere præsentationen fra Dennis Jørgensens foretræde

for udvalget den 12/10-23 vedrørende værdiansættelse af andelsboliger, jf.

BOU alm. del -

bilag 9.”

Svar:

Præsentationen omhandler overordnet andelsboligforeninger, hvor

boligandelene værdiansættes ud fra forskellige kvadratmeterpriser med den

virkning, at andelshaverne bidrager forskelligt til foreningens driftsudgifter pr.

kvm.

Jeg kan ikke gå nærmere ind i den konkrete sag, som Dennis Jørgensen har

oplevet, og vil i det følgende alene kommentere på de generelle tiltag, som

Dennis Jørgensen fremsætter ønske om:

1) En skærpelse af retningslinjer for fordeling af driftsudgifter

2) En styrkelse af mindretalsbeskyttelsen

3) Faste retningslinjer for konvertering af erhvervsandele til boligandele.

En skærpelse af retningslinjer for fordeling af driftsudgifter

Efter de gældende regler betaler andelshaverne til foreningens driftsudgifter

gennem den boligafgift, som de betaler til foreningen. Boligafgiften fastsættes

af foreningens generalforsamling og omfatter

–

foruden betaling til

driftsudgifterne for foreningens ejendom

–

også betaling til afdrag og

forrentning af foreningens gæld.

Fordelingen af boligafgiften blandt andelshaverne er ikke reguleret i loven, men

i den enkelte forenings vedtægter. Efter den vejledende normalvedtægt for

andelsboligforeninger skal boligafgiften fordeles efter samme forhold som

andelshaverne har andel i foreningens formue

, dvs. i forhold til andelsværdien.

Bestemmelsen afspejler, at andelshaverne betaler til driften af foreningen ud

fra værdien af den lejlighed, de har brugsret til.

Der er ikke regler i andelsboligloven for, hvordan den indbyrdes andelsværdi

fastsættes, men andelsværdien vil typisk blive fastsat på baggrund af arealet af

lejligheden ud fra den betragtning, at de enkelte lejligheder bidrager

Tilsvarende bestemmelse findes i ABFs standardvedtægter.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Endeligt svar på spørgsmål 9: Spm. om kommentar til præsentation fra Dennis Jørgensens foretræde for udvalget den 12/10-23 vedrørende værdiansættelse af andelsboliger

nogenlunde ens til den samlede værdi af ejendommen pr. kvm. Det

forekommer imidlertid, at enkelte lejligheder af samme størrelse bidrager

væsentligt forskelligt til den samlede værdi af ejendommen. Dette gælder f.eks.

visse lejligheder i ældre ejendomme, der tidligere udelukkende har været

benyttet til erhverv, men som senere er omdannet til boliglejligheder.

Der er ikke nødvendigvis en sammenhæng mellem den værdi en lejlighed

bidrager med til den samlede værdi af ejendommen, og som bestemmer

boligafgiften, jf. ovenfor, og den brugsværdi den har for den enkelte

andelshaver, når vedkommende sammenholder med brugsværdien og

boligafgiften for øvrige lejligheder. Den enkelte andelshaver kan derfor have

den opfattelse, at der foreligger en urimelig forskelsbehandling af

andelshaverne og have et ønske om en omfordeling af boligafgiften.

Efter normalvedtægten kan en omfordeling af boligafgiften besluttes af

foreningens generalforsamling med 2/3 flertal. Det er således formelt set muligt

inden for de gældende regler at ændre på fordelingen af andelshavernes

betaling til driftsudgifterne, men det kræver, at et kvalificeret flertal af

andelshaverne er enige i ændringen.

Ved en beslutning om en nedsættelse af boligafgiften for en andelshaver vil der

opstå en række afledte problemstillinger, som der skal tages stilling til, bl.a. om

andelsværdien samtidigt skal nedsættes, evt. mod kompensation, og hvilken

betydning det får for de øvrige andelshavere, herunder for andelsværdierne og

boligafgiften for øvrige. Der kan også foreligge historiske forhold i en forening,

som skal tages i betragtning, herunder baggrunden for og omstændighederne

ved en omdannelse af en lejlighed fra erhverv til bolig, hvis ønsket om en

nedsættelse af en boligafgift har relation til dette.

Det beror på situationen i den enkelte forening, hvilke forhold der er relevante

og skal inddrages og hvordan disse forhold kan afvejes over for hinanden, så

der findes en rimelig løsning, og jeg mener derfor ikke, at spørgsmålet om

fordeling af boligafgifterne i en forening er egnet til at blive løst gennem mere

generelle og faste retningslinjer end de regler, der allerede findes i

normalvedtægten.

En styrkelse af mindretalsbeskyttelsen

Andelsboligloven indeholder i dag en bestemmelse om mindretalsbeskyttelse,

der bl.a. forbyder, at en andelsboligforenings generalforsamling træffer

beslutninger, som er åbenbart egnede til at skaffe visse andelshavere eller

andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens

bekostning. Beslutninger der træffes i strid med dette er ugyldige. Spørgsmålet

om der foreligger en ugyldig beslutning hører under de almindelige domstoles

kompetence.

Bestemmelsen i andelsboligloven er inspireret af en

mindretalsbeskyttelsesregel i selskabslovgivningen og er også medtaget i den

nye ejerlejlighedslov, der trådte i kraft 1. januar 2021.

Bestemmelsen må antages at udgøre en tilstrækkelig sikring af, at en

andelsboligforenings generalforsamling ikke træffer urimelige beslutninger over

for enkelte andelshavere, og det er derfor min holdning, at der ikke er behov for

at indføre yderligere regler til sikring af mindretalsbeskyttelse i

andelsboligforeninger.

Faste retningslinjer for konvertering af erhvervsandele til boligandele

Andelsboligloven og normalvedtægten indeholder ikke bestemmelser om

omdannelse af erhvervsandele til boligandele.

Som det fremgår af det ovenstående, er udgangspunktet for værdiansættelsen

af en andel, at værdien afspejler den relative værdi, den tilknyttede lejlighed

har i forhold til øvrige lejligheder. Dette kan medføre, at der opstår uens

andelsværdier og boligafgifter for andelslejligheder af samme størrelse, og som

opleves urimelige af en andelshaver.

En omdannelse fra erhvervsandel til boligandel kan have forskellige

udgangspunkter, og løsningen i de enkelte sager beror på en afvejning af

forskellige konkrete forhold og interesser i den enkelte forening. Også i dette

spørgsmål mener jeg, at det ikke er egnet til at blive løst gennem nye generelle

retningslinjer.

I øvrigt bemærker jeg, at åbenbart urimelige beslutninger vil kunne omstødes

via den omtalte mindretalsbestemmelse i andelsboligloven.

Samlet set er det ikke mit indtryk, at de rejste problemstillinger udgør et

generelt problem, og jeg vurderer også, at løsningerne næppe kan findes

gennem en yderligere regulering.

Med venlig hilsen

Pernille Rosenkrantz-Theil

Social- og boligminister