ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne

Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24
ULØ Alm.del Bilag 82
Offentligt

2023

Øget Grøn Boligrotation

Anbefalinger til centrale aktører

ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Vi har brug for flere

energivenlige seniorboliger

i landdistrikterne

Overalt i det danske land er der seniorer, der drømmer om at flytte til en mindre og

samtidig mere seniorvenlig bolig i deres lokalområde og landsby. Det er her, de har

boet hele eller størstedelen af deres liv. Det er her, de føler sig trygge og har deres

sociale liv og netværk; rammer, som mange undersøgelser viser spiller en stor rolle

i forhold til et sundt og velfungerende seniorliv. Desværre oplever mange, at der

ikke er seniorvenlige boliger til dem.

Den primære årsag til det svage udbud af seniorvenlige boliger skyldes udfordrin-

ger med for få boliginvesteringer, som følge af manglende rentabilitet, samt udfor-

dringer med finansiering i landdistrikterne. Det får i sidste ende mange seniorer til

at søge væk fra landsbyerne og mod kommunernes centerbyer. De resterende, der

bliver boende i for store boliger i for lang tid, risikerer at boligerne forfalder og ikke

kan sælges.

Landdistrikterne har både brug for flere seniorvenlige boliger og nye fællesskaber

på tværs af generationer. Men der er også behov for en række energiforbedrende

tiltag, så boliger i landdistrikterne bliver mere energivenlige.

For realiteten er, at ca. 70 pct. af husstandene i landkommunerne ikke har et ener-

gimærke. Det viser nye tal fra BUILD - Institut for Byggeri, By og Miljø, Aalborg Uni-

versitet. Det er markant flere end i andre kommunetyper. Læg dertil at landkom-

munerne også har den største andel af husstande med de dårligste energimærker,

hhv. F og G, som skyldes et større renoveringsefterslæb i landdistrikterne pga. af

rentabilitets- og finansieringsudfordringerne.

Endelig er et nyt EU bygningsdirektiv på vej. EU’s ambition er, at alle bygninger

fra 2030 skal være grønnere og forbruge langt mindre energi. Det vil med stor

sandsynlighed medføre krav til energiforbedringer af den dårligste del af bygnings-

massen. Som landsbyerne selv beskriver det, så står vi derfor nu med en tikkende

bombe, hvor de dårligste boliger i værste fald bliver usælgelige, hvis der ikke snart

sker handling.

Dette er baggrunden for, at Forenet Kredit og Landdistrikternes Fællesråd i begyn-

delsen af 2023 gik sammen og satte gang i projekt ”Grøn Boligrotation i Landdi-

strikterne”. Formålet med projektet er dobbeltsidet: 1) At fremme udviklingen af

nye boliger, så seniorer kan flytte til nogle mere seniorvenlige boliger og give plads

til, at yngre familier kan flytte ind i seniorernes fraflyttede boliger (deraf rotation),

2) At sætte gang i energirenoveringen af de eksisterende boliger på landet.

Denne publikation er primært målrettet kommunerne og de centrale interessen-

ter – KL, BL, Finans Danmark, bygge- og energisektoren, fonde og puljebestyrere –

og er et af resultaterne af projektet. Landspolitisk kan publikationen forhåbentlig

også inspirere til bedre rammevilkår. Med udgangspunkt i den viden og erfaring,

som vi har opsamlet i de tre landsbyer Asaa, Ejby og Givskud, desk research og

talrige ekspert-interviews, peger vi på syv anbefalinger og herunder udviklingsmu-

ligheder. Dertil er der behov for flere eksempler på succesfuld boligrotation frem-

adrettet, som kan inspirere og guide andre landsbyer.

Landsbyerne har lært os, at ingenting kommer af ingenting. Det kræver vilje og

ressourcer, hvis man vil vende en udvikling. Derfor håber vi, at disse anbefalinger

vil blive til handling, så vi sammen kan skabe bedre og grønnere boliger i landdi-

strikterne. God læselyst.

Med venlig hilsen

Steffen Damsgaard

Michael Demsitz

Formand for Landdistrikternes Fællesråd

Formand for Forenet Kredit

Forenet Kredit er foreningen bag Nykredit og Totalkredit.

Landdistrikternes Fællesråd arbejder for et decentralt og sammenhængende Danmark.

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Syv anbefalinger

Sæt en proces i gang med

Borgerdrevet boligudvikling

Mere energirenovering

Partnerskab og mere dialog på tværs

Boligrotation understøtter en levedygtig udvikling

i landdistrikterne

Yngre familier drømmer om at flytte ud af

byen til fordel for livet på landet

Kom helt i mål med

Nye boligtyper og nye fællesskaber

Kommunens proaktive rolle

Bedre beslutningsgrundlag

Gentænk finansieringsmulighederne

Yngre familier kan overtage

ejerboligerne og leve livet på landet

Seniorer ønsker at fraflytte deres ejerbolig

på landet til fordel for en mindre og

mere seniorvenlig bolig i lokalområdet

Øges udbuddet af seniorvenlige boliger

på landet, frigives ejerboligerne

til yngre familier

Det kræver en boligrotation, der kan

imødekomme efterspørgslen på boliger fra

seniorer og potentielle tilflyttere

Ill.: Hele Landet

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Borgerdrevet

boligudvikling

Der er flere gode grunde til, at lokalråd, borgerforeninger eller borgergrupper

bør overveje selv at tage teten på boligudviklingen i deres landsby. For det første

peger erfaringerne på, at de boligprojekter, som det er lykkedes at få i gang i land-

distrikterne, er båret af stort borgerengagement. Investorer og udviklere kommer

ikke af sig selv.

For det andet er beboernes stemme afgørende i udviklingsprocessen. På den

måde sikrer man, at de nye boliger passer til beboernes behov og ønsker, så de

har lyst til at flytte ind i dem. Man bør inkludere oplandet rundt om den enkelte

landsby, da det også rummer potentielle indflyttere.

Endelig hænger investeringer i områderne uden for de større byer oftest sammen

med boligudvikleres eget forhold til lokalområdet. De lokale udviklere, der bor i

eller kender lokalområdet godt, kan ofte se den gode business case i et bredere

perspektiv. Således kan engagement og ejerskab blandt lokalbefolkning være med

til at skaffe de nødvendige investorer.

Det skal der til:

En tidlig behovsafdækning blandt beboerne er helt afgørende. Den

giver den nødvendige dokumentation og et klart billede af efter-

spørgslen i forhold til antal boliger, typer, størrelser, placering, fælles-

skabsønsker mm.

Hent inspiration til, hvordan behovsafdækningen kan gribes an i ”Vej-

ledning til landsbyer og kommuner om GRØN BOLIGROTATION”.

Beboerne bør forholde sig til økonomien, og hvor meget man er villig

til at betale i husleje. Vær opmærksom på, at boligydelsen på en al-

men bolig ikke må ikke blive for høj, da indkomsterne i landdistrikter-

ne generelt er mindre.

Borgerne i Ejby

deler deres boligdrømme med hinanden

Landkommuner

Provinsbykommuner

Oplandskommuner

Storbykommuner

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Mere energirenovering

Ved at prioritere energirenovering kan man både fremtidssikre boligerne på landet

og skubbe på den grønne dagsorden. Det vil have mange positive effekter.

En mere energieffektiv bolig vil give besparelser på energiregningen og forbedre

den enkelte boligejers privatøkonomi. En bedre energimærkning af boliger på lan-

det kan også påvirke huspriserne positivt.

Dertil vil en øget energirenovering i landdistrikterne sikre, at boligerne lever op til

fremtidige energikrav og standarder, herunder fra EU.

Det skal der til:

Der er brug for lokal rådgivning, enten fra en håndværkskyndig, kom-

munen og/eller bankrådgiveren/kreditvurderingsspecialisten.

Der bør lanceres en kampagne målrettet boligejere - enten fra cen-

tralt hold eller af den enkelte kommune for at øge boligejernes be-

vidsthed om energirenoveringens fordele og de risici, som er forbun-

det ved ikke at gøre noget.

Boligejere i landsbyerne bør dele deres viden og behov med hinan-

den og undersøge mulighederne for fælles energi-renoveringsprojek-

ter. Disse kan føre til bedre tilbud fra entreprenører og besparelser

for alle involverede.

Procentandel husstande uden energimærke

fordelt på kommunetype

Hovedstadskommuner

Der er særligt brug for at energi-

renovere boligerne på landet, idet

godt 70% er uden energimærke.

% 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71

Kilde: BUILD, 2023

Foto: Adobe Stock

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Partnerskab

og mere dialog på tværs

Vejen til flere seniorvenlige boliger kan virke kringlet og uoverskuelig, når man

skal gå fra idé til handling. Erfaringer viser dog, at en tæt og koordineret dialog på

tværs af de involverede parter kan gøre processen mere enkel og smidig. Parterne

omfatter primært beboergruppen, kommunen og kommunale beslutningstagere,

den almene boligorganisation, private investorer, den lokale bank og realkreditin-

stituttet.

Et tæt samarbejde kan desuden åbne op for nye muligheder, som gør det mere at-

traktivt for flere parter at involvere sig. Det kan fx fremme boligudvikleres interes-

se, hvis projektet formår at kombinere ejerformer, privatejede og almene boliger.

Erfaringerne fra de tre landsbyer og deres kommuner viser, at et målrettet part-

nerskab er vejen frem. Det indebærer, at man sammenkobler beboerproces, kom-

munens planlægning, almen og privat boligudvikling samt finansiering, så der er et

glidende samarbejde på tværs.

Det skal der til:

Der bør afsættes ressourcer til at facilitere partnerskabssamarbejdet,

herunder gennem dialogmøder og bilaterale møder. Det er en kom-

pleks opgave, der kræver meget af den enkelte ildsjæl. Den enkelte

kommune kan yde processtøtte, men en ekstern facilitator er også en

mulighed.

Processen kan med fordel indledes med et borgermøde, hvor kom-

munen og interesserede borgere deltager og drøfter seniorboligbe-

hovet og de relevante grunde, der er udlagt, herunder i lokalplaner.

Landsbyen i samarbejde med kommunen inviterer til dialogmøder

mellem landsby, kommune, almen boligorganisation, privat udvikler,

bank og realkreditinstitut, hvor finansieringsmuligheder afsøges i

fællesskab, og partnerskabssamarbejdet kan udvikles.

Man læser ”Vejledning til landsbyer og kommuner om GRØN BOLIG-

ROTATION” om, hvordan man kommer fra A til B og får de forskellige

interessenter i processen til at spille sammen.

Borgere, boligforening og private investorer

drøfter fremtidens boligudvikling i Givskud

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

I Skalma-parken er der plads til

forskellige fællesskaber

Nye boligtyper

og nye fællesskaber

Når landsbyerne efterspørger nye seniorvenlige boliger og boligrotation, er der

fordele og ulemper ved kun at tænke i den snævre målgruppe. En ensartet senior-

beboergruppe har måske lettere ved at skabe fælles retning og relationer nu og

her, men indsnævrer omvendt feltet af boligsøgende. For set i det lange perspek-

tiv vil en landsby typisk have brug for et fleksibelt udbud. Derfor anbefales det at

etablere boliger, der appellerer til en bred og mangfoldig gruppe af boligsøgende.

Et andet vigtigt omdrejningspunkt for landsbyernes boligudvikling er ’fællesskab’.

Ved at tænke i og understøtte nye fællesskaber, hvor man deler faciliteter, arealer

og ressourcer, fremmes de forskellige sociale bånd, som er livsnerven i levende

landsbyer.

I de tre pilotlandsbyer Asaa, Ejby og Givskud har man blik for nye boligtyper og

fællesskaber, men de er ikke helt i mål endnu. Et mønstereksempel, som er på

vej til at blive opført, er Skalma-parken i Skals ved Viborg. Her har man arbejdet

strategisk og er nået frem til boliger og fællesskaber, der kan tilpasses og vokse

sammen med den nye bydels beboere, uanset om der er tale om en enkeltperson,

en ung familie eller seniorer.

Det skal der til:

Der er brug for at overveje nye boligtyper og forskellige størrelse

bolig, så folk kan vælge den boligtype, der passer til deres behov og

husstandsstørrelse. Vurder en bred vifte af boligtyper, herunder enfa-

miliehuse, rækkehuse, tiny houses og minibofællesskaber.

Sørg for boliger, herunder forskellige ”ejerformer”, der er overkom-

melige for folk fra forskellige indkomstgrupper.

Strategier for tilgængelighed og fleksibel indretning er afgørende.

Planlæg boligerne og fælles faciliteter, så de kan rumme mennesker

med forskellige fysiske evner, herunder brugere af kørestole eller

ganghjælpemidler. Fleksibel rumdeling for at imødegå børneværelser

eller andre behov er også en overvejelse værd.

Hvis der er behov for boliger til ældre borgere 80+, så skal støtte og

pleje tænkes ind i løsningen. Byg boliger og faciliteter, der er special-

designet til 80+ og tænk i sundhedsplejeinfrastruktur.

Ill.: Boligselskabet Sct. Jørgen

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Kommunernes

proaktive rolle

Kommunerne har stor indflydelse på opførelsen af boliger lokalt og boligudvik-

lingen generelt i landdistrikterne. Erfaringerne viser dog, at der er stor variation i

den kommunale involvering i og prioritering af boligudvikling.

Derfor anbefales det, at kommunerne indtager en mere proaktiv rolle på tre fron-

ter. Kommunerne kan som planmyndigheder smidiggøre og tilpasse lokalplaner,

så planerne tager højde for efterspørgslen efter senioregnede boliger. Ligesom

de kan arbejde planstrategisk i forhold til offentlige serviceydelser, såsom hjem-

mepleje, daginstitutioner og skoler, så de følger med den demografiske udvikling i

landsbyerne.

Endelig har kommunerne en slags investorrolle, idet der er krav om et kommunalt

grundtilskud ved opførelsen af almene boliger.

Det skal der til:

Kommunerne bør i deres strategiske planlægning, landsbyanalyser

og økonomiske prioriteringer forholde sig til udbygningen af almene

seniorvenlige boliger på landsbyniveau. Kommunale planer, på om-

rådet har en stor betydning for eksterne samarbejdspartnere, både

almene boligselskaber og private investorer.

Kommunerne understøtter landsbyerne i at få lavet lokale udviklings-

planer (de såkaldte LUP’er), som den almene bolig sektor lægger

vægt på, når de vurderer, om de vil investere i boligprojekter lokalt.

Kommunerne giver processtøtte til borgerdrevne boligprojekter og

indtager facilitatorrollen, så der dannes partnerskaber.

Lejre Kommune spillede en vigtig rolle på

dialogmødet i Ejby om landsbyens

fremtidige udvikling

Foto: Niels P. Mortensen

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Bedre

beslutningsgrundlag

Når investorer og realkreditgivere vurderer rentabiliteten, er der brug for mere

nuanceret viden, end der er tilgængeligt i dag. Det er Asaa et godt eksempel. Byen

er i vækst, men ligger i et geografisk område præget af en vis afmatning. I dette

tilfælde kan indhentning og bearbejdning af data samt forståelse for de lokale for-

hold og behov bidrage til en mere positiv vurdering.

Et bedre beslutningsgrundlag kan være nøglen til, at banker og realkreditinstitut-

ter åbner op for bedre finansieringsmuligheder. Og dette vil oftest resultere i en

bedre business case for investorerne og dermed fører til realisering af nye boliger.

Et mere nuanceret beslutningsgrundlag giver indblik i de demografiske og socio-

økonomiske perspektiver over tid. Det dokumenterer fx en udvikling i en landsbys

befolknings- og flyttemønstre, social og økonomisk aktivitet samt boligpriser.

Det skal der til:

Banker og realkreditinstitutter udvider deres beslutningsgrundlag

med forskellige metoder og kilder, herunder offentlige statistik, eksi-

sterende rapporter fx fra kommunens analyser, markedsundersøgel-

ser mm. Data kan fx omfatte befolkningsudvikling, økonomisk aktivi-

tet, infrastrukturstatus og boligbehov og boligprisudvikling.

Der er brug for temadage/vejledning til rådgivere i banker og real-

kreditinstitutter vedrørende finansiering af boliger i landdistrikter.

Mere viden kan være med til at øge forståelsen og forbedre lånemu-

ligheder.

Kommuner og andre aktører bidrager til bedre beslutningsgrundlag.

Kommunerne kan lave de såkaldte landsbyanalyser (jf. ”Længe leve

landsbyerne” på opdrag af Realdania, 2020). Og der findes også

gode eksempler på lokale boligselskaber, der udarbejder markeds-

analyser.

Fonde og puljer giver økonomisk støtte til landsbyer, der tager initia-

tiv til at få udarbejdet de nødvendige analyser af ekstern konsulent.

Asaa udvikler sig på mange måder positivt

- men beliggenheden gør det vanskeligere

at opnå finansiering til projekterne

Grøn Boligrotation | Anbefalinger

Gentænk

finansieringsmulighederne

Overordnet set udgør finansiering én af de mest markante hindringer for flere nye

boliger på landet, som det er svært at gøre noget ved.

De seneste års rentestigninger og inflation har bidraget til, at de økonomisk pres-

sede kommuner er mere tilbageholdende i forhold til flere almene boliger, og det

er blevet sværere at tiltrække almene og private boligudviklere til landdistrikterne,

hvor risikovilligheden generelt er lavere.

Dertil kan det være en lang proces at få tilsagn om, at boligerne vil kunne realkre-

ditbelånes, når de er bygget. Uden dette tilsagn om slutfinansiering er det således

svært at få banklån eller bankkredit til projektering og byggeri, hvilket kan være en

stopklods for at komme videre i processen.

Alt i alt er finansiering og risikostyring nøgleelementer i at etablere seniorvenlige

boliger i landdistrikterne.

Det skal der til:

Der er brug for en dedikeret statslig pulje med fokus på at fremme

almene lejeboliger i landsbyer med under 2.000 indbyggere. Puljen

udmøntes som tilskud til byggeprojekterne for at holde prisen nede.

Landsbyborgerne afprøver nye finansieringsmodeller. Ligesom der

er eksempler på, at landsbyborgere går sammen i anpartsselskaber

om at købe faldefærdige huse, kan de tilsvarende løse deres finansie-

ringsudfordring ved at gå sammen i anpartsselskaber. En andelsfor-

ening kan også være en mulig løsning.

Foto: Adobe Stock

Det er nødvendigt at afprøve nye finansieringsmodeller,

når der skal skabes finansiering til boliger i landdistrikterne

Asaa

Givskud

Som led i projektet Grøn Boligrotation i landdistrikterne, har Landdistrik-

ternes Fællesråd og Forenet Kredit sammen med COWI samlet erfaringer

ind fra dialoger med de tre udvalgte projektbyer, Asaa (Brønderslev Kom-

mune), Ejby (Lejre Kommune) og Givskud (Vejle Kommune).

I forbindelse med projektet er der udgivet følgende publikationer:

Tre

guider

til inspiration til andre landsbyer:

BO GODT, HELE LIVET – en guide til grøn boligrotation i Asaa, Brønderslev Kommune

BO GODT, HELE LIVET – en guide til grøn boligrotation i Givskud, Vejle Kommune

BO GODT, HELE LIVET – en guide til grøn boligrotation i Ejby, Lejre Kommune

Vejledning

til landsbyer og kommuner om GRØN BOLIGROTATION

ØGET GRØN BOLIGROTATION –

anbefalinger

til centrale aktører

Udarbejdet i november 2023. Layout, kort og fotos (hvor andet ikke er nævnt): COWI

Ejby