Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24
ULØ Alm.del Bilag 82
Offentligt
2822179_0001.png
2023
1
Øget Grøn Boligrotation
Anbefalinger til centrale aktører
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0002.png
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
2
Vi har brug for flere
energivenlige seniorboliger
i landdistrikterne
Overalt i det danske land er der seniorer, der drømmer om at flytte til en mindre og
samtidig mere seniorvenlig bolig i deres lokalområde og landsby. Det er her, de har
boet hele eller størstedelen af deres liv. Det er her, de føler sig trygge og har deres
sociale liv og netværk; rammer, som mange undersøgelser viser spiller en stor rolle
i forhold til et sundt og velfungerende seniorliv. Desværre oplever mange, at der
ikke er seniorvenlige boliger til dem.
Den primære årsag til det svage udbud af seniorvenlige boliger skyldes udfordrin-
ger med for få boliginvesteringer, som følge af manglende rentabilitet, samt udfor-
dringer med finansiering i landdistrikterne. Det får i sidste ende mange seniorer til
at søge væk fra landsbyerne og mod kommunernes centerbyer. De resterende, der
bliver boende i for store boliger i for lang tid, risikerer at boligerne forfalder og ikke
kan sælges.
Landdistrikterne har både brug for flere seniorvenlige boliger og nye fællesskaber
på tværs af generationer. Men der er også behov for en række energiforbedrende
tiltag, så boliger i landdistrikterne bliver mere energivenlige.
For realiteten er, at ca. 70 pct. af husstandene i landkommunerne ikke har et ener-
gimærke. Det viser nye tal fra BUILD - Institut for Byggeri, By og Miljø, Aalborg Uni-
versitet. Det er markant flere end i andre kommunetyper. Læg dertil at landkom-
munerne også har den største andel af husstande med de dårligste energimærker,
hhv. F og G, som skyldes et større renoveringsefterslæb i landdistrikterne pga. af
rentabilitets- og finansieringsudfordringerne.
Endelig er et nyt EU bygningsdirektiv på vej. EU’s ambition er, at alle bygninger
fra 2030 skal være grønnere og forbruge langt mindre energi. Det vil med stor
sandsynlighed medføre krav til energiforbedringer af den dårligste del af bygnings-
massen. Som landsbyerne selv beskriver det, så står vi derfor nu med en tikkende
bombe, hvor de dårligste boliger i værste fald bliver usælgelige, hvis der ikke snart
sker handling.
Dette er baggrunden for, at Forenet Kredit og Landdistrikternes Fællesråd i begyn-
delsen af 2023 gik sammen og satte gang i projekt ”Grøn Boligrotation i Landdi-
strikterne”. Formålet med projektet er dobbeltsidet: 1) At fremme udviklingen af
nye boliger, så seniorer kan flytte til nogle mere seniorvenlige boliger og give plads
til, at yngre familier kan flytte ind i seniorernes fraflyttede boliger (deraf rotation),
2) At sætte gang i energirenoveringen af de eksisterende boliger på landet.
Denne publikation er primært målrettet kommunerne og de centrale interessen-
ter – KL, BL, Finans Danmark, bygge- og energisektoren, fonde og puljebestyrere –
og er et af resultaterne af projektet. Landspolitisk kan publikationen forhåbentlig
også inspirere til bedre rammevilkår. Med udgangspunkt i den viden og erfaring,
som vi har opsamlet i de tre landsbyer Asaa, Ejby og Givskud, desk research og
talrige ekspert-interviews, peger vi på syv anbefalinger og herunder udviklingsmu-
ligheder. Dertil er der behov for flere eksempler på succesfuld boligrotation frem-
adrettet, som kan inspirere og guide andre landsbyer.
Landsbyerne har lært os, at ingenting kommer af ingenting. Det kræver vilje og
ressourcer, hvis man vil vende en udvikling. Derfor håber vi, at disse anbefalinger
vil blive til handling, så vi sammen kan skabe bedre og grønnere boliger i landdi-
strikterne. God læselyst.
Med venlig hilsen
Steffen Damsgaard
Michael Demsitz
Formand for Landdistrikternes Fællesråd
Formand for Forenet Kredit
Forenet Kredit er foreningen bag Nykredit og Totalkredit.
Landdistrikternes Fællesråd arbejder for et decentralt og sammenhængende Danmark.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0003.png
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
3
Syv anbefalinger
1
2
3
4
5
6
7
Sæt en proces i gang med
Borgerdrevet boligudvikling
Mere energirenovering
Partnerskab og mere dialog på tværs
Boligrotation understøtter en levedygtig udvikling
i landdistrikterne
Yngre familier drømmer om at flytte ud af
byen til fordel for livet på landet
1
Kom helt i mål med
Nye boligtyper og nye fællesskaber
Kommunens proaktive rolle
Bedre beslutningsgrundlag
Gentænk finansieringsmulighederne
5
Yngre familier kan overtage
ejerboligerne og leve livet på landet
2
Seniorer ønsker at fraflytte deres ejerbolig
på landet til fordel for en mindre og
mere seniorvenlig bolig i lokalområdet
Øges udbuddet af seniorvenlige boliger
på landet, frigives ejerboligerne
til yngre familier
4
3
Det kræver en boligrotation, der kan
imødekomme efterspørgslen på boliger fra
seniorer og potentielle tilflyttere
Ill.: Hele Landet
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0004.png
4
1
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
Borgerdrevet
boligudvikling
Der er flere gode grunde til, at lokalråd, borgerforeninger eller borgergrupper
bør overveje selv at tage teten på boligudviklingen i deres landsby. For det første
peger erfaringerne på, at de boligprojekter, som det er lykkedes at få i gang i land-
distrikterne, er båret af stort borgerengagement. Investorer og udviklere kommer
ikke af sig selv.
For det andet er beboernes stemme afgørende i udviklingsprocessen. På den
måde sikrer man, at de nye boliger passer til beboernes behov og ønsker, så de
har lyst til at flytte ind i dem. Man bør inkludere oplandet rundt om den enkelte
landsby, da det også rummer potentielle indflyttere.
Endelig hænger investeringer i områderne uden for de større byer oftest sammen
med boligudvikleres eget forhold til lokalområdet. De lokale udviklere, der bor i
eller kender lokalområdet godt, kan ofte se den gode business case i et bredere
perspektiv. Således kan engagement og ejerskab blandt lokalbefolkning være med
til at skaffe de nødvendige investorer.
Det skal der til:
En tidlig behovsafdækning blandt beboerne er helt afgørende. Den
giver den nødvendige dokumentation og et klart billede af efter-
spørgslen i forhold til antal boliger, typer, størrelser, placering, fælles-
skabsønsker mm.
Hent inspiration til, hvordan behovsafdækningen kan gribes an i ”Vej-
ledning til landsbyer og kommuner om GRØN BOLIGROTATION”.
Beboerne bør forholde sig til økonomien, og hvor meget man er villig
til at betale i husleje. Vær opmærksom på, at boligydelsen på en al-
men bolig ikke må ikke blive for høj, da indkomsterne i landdistrikter-
ne generelt er mindre.
Borgerne i Ejby
deler deres boligdrømme med hinanden
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0005.png
5
2
Landkommuner
Provinsbykommuner
Oplandskommuner
Storbykommuner
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
Mere energirenovering
Ved at prioritere energirenovering kan man både fremtidssikre boligerne på landet
og skubbe på den grønne dagsorden. Det vil have mange positive effekter.
En mere energieffektiv bolig vil give besparelser på energiregningen og forbedre
den enkelte boligejers privatøkonomi. En bedre energimærkning af boliger på lan-
det kan også påvirke huspriserne positivt.
Dertil vil en øget energirenovering i landdistrikterne sikre, at boligerne lever op til
fremtidige energikrav og standarder, herunder fra EU.
Det skal der til:
Der er brug for lokal rådgivning, enten fra en håndværkskyndig, kom-
munen og/eller bankrådgiveren/kreditvurderingsspecialisten.
Der bør lanceres en kampagne målrettet boligejere - enten fra cen-
tralt hold eller af den enkelte kommune for at øge boligejernes be-
vidsthed om energirenoveringens fordele og de risici, som er forbun-
det ved ikke at gøre noget.
Boligejere i landsbyerne bør dele deres viden og behov med hinan-
den og undersøge mulighederne for fælles energi-renoveringsprojek-
ter. Disse kan føre til bedre tilbud fra entreprenører og besparelser
for alle involverede.
Procentandel husstande uden energimærke
fordelt på kommunetype
Hovedstadskommuner
Der er særligt brug for at energi-
renovere boligerne på landet, idet
godt 70% er uden energimærke.
% 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71
Kilde: BUILD, 2023
Foto: Adobe Stock
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0006.png
6
3
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
Partnerskab
og mere dialog på tværs
Vejen til flere seniorvenlige boliger kan virke kringlet og uoverskuelig, når man
skal gå fra idé til handling. Erfaringer viser dog, at en tæt og koordineret dialog på
tværs af de involverede parter kan gøre processen mere enkel og smidig. Parterne
omfatter primært beboergruppen, kommunen og kommunale beslutningstagere,
den almene boligorganisation, private investorer, den lokale bank og realkreditin-
stituttet.
Et tæt samarbejde kan desuden åbne op for nye muligheder, som gør det mere at-
traktivt for flere parter at involvere sig. Det kan fx fremme boligudvikleres interes-
se, hvis projektet formår at kombinere ejerformer, privatejede og almene boliger.
Erfaringerne fra de tre landsbyer og deres kommuner viser, at et målrettet part-
nerskab er vejen frem. Det indebærer, at man sammenkobler beboerproces, kom-
munens planlægning, almen og privat boligudvikling samt finansiering, så der er et
glidende samarbejde på tværs.
Det skal der til:
Der bør afsættes ressourcer til at facilitere partnerskabssamarbejdet,
herunder gennem dialogmøder og bilaterale møder. Det er en kom-
pleks opgave, der kræver meget af den enkelte ildsjæl. Den enkelte
kommune kan yde processtøtte, men en ekstern facilitator er også en
mulighed.
Processen kan med fordel indledes med et borgermøde, hvor kom-
munen og interesserede borgere deltager og drøfter seniorboligbe-
hovet og de relevante grunde, der er udlagt, herunder i lokalplaner.
Landsbyen i samarbejde med kommunen inviterer til dialogmøder
mellem landsby, kommune, almen boligorganisation, privat udvikler,
bank og realkreditinstitut, hvor finansieringsmuligheder afsøges i
fællesskab, og partnerskabssamarbejdet kan udvikles.
Man læser ”Vejledning til landsbyer og kommuner om GRØN BOLIG-
ROTATION” om, hvordan man kommer fra A til B og får de forskellige
interessenter i processen til at spille sammen.
Borgere, boligforening og private investorer
drøfter fremtidens boligudvikling i Givskud
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0007.png
7
4
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
I Skalma-parken er der plads til
forskellige fællesskaber
Nye boligtyper
og nye fællesskaber
Når landsbyerne efterspørger nye seniorvenlige boliger og boligrotation, er der
fordele og ulemper ved kun at tænke i den snævre målgruppe. En ensartet senior-
beboergruppe har måske lettere ved at skabe fælles retning og relationer nu og
her, men indsnævrer omvendt feltet af boligsøgende. For set i det lange perspek-
tiv vil en landsby typisk have brug for et fleksibelt udbud. Derfor anbefales det at
etablere boliger, der appellerer til en bred og mangfoldig gruppe af boligsøgende.
Et andet vigtigt omdrejningspunkt for landsbyernes boligudvikling er ’fællesskab’.
Ved at tænke i og understøtte nye fællesskaber, hvor man deler faciliteter, arealer
og ressourcer, fremmes de forskellige sociale bånd, som er livsnerven i levende
landsbyer.
I de tre pilotlandsbyer Asaa, Ejby og Givskud har man blik for nye boligtyper og
fællesskaber, men de er ikke helt i mål endnu. Et mønstereksempel, som er på
vej til at blive opført, er Skalma-parken i Skals ved Viborg. Her har man arbejdet
strategisk og er nået frem til boliger og fællesskaber, der kan tilpasses og vokse
sammen med den nye bydels beboere, uanset om der er tale om en enkeltperson,
en ung familie eller seniorer.
Det skal der til:
Der er brug for at overveje nye boligtyper og forskellige størrelse
bolig, så folk kan vælge den boligtype, der passer til deres behov og
husstandsstørrelse. Vurder en bred vifte af boligtyper, herunder enfa-
miliehuse, rækkehuse, tiny houses og minibofællesskaber.
Sørg for boliger, herunder forskellige ”ejerformer”, der er overkom-
melige for folk fra forskellige indkomstgrupper.
Strategier for tilgængelighed og fleksibel indretning er afgørende.
Planlæg boligerne og fælles faciliteter, så de kan rumme mennesker
med forskellige fysiske evner, herunder brugere af kørestole eller
ganghjælpemidler. Fleksibel rumdeling for at imødegå børneværelser
eller andre behov er også en overvejelse værd.
Hvis der er behov for boliger til ældre borgere 80+, så skal støtte og
pleje tænkes ind i løsningen. Byg boliger og faciliteter, der er special-
designet til 80+ og tænk i sundhedsplejeinfrastruktur.
Ill.: Boligselskabet Sct. Jørgen
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0008.png
8
5
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
Kommunernes
proaktive rolle
Kommunerne har stor indflydelse på opførelsen af boliger lokalt og boligudvik-
lingen generelt i landdistrikterne. Erfaringerne viser dog, at der er stor variation i
den kommunale involvering i og prioritering af boligudvikling.
Derfor anbefales det, at kommunerne indtager en mere proaktiv rolle på tre fron-
ter. Kommunerne kan som planmyndigheder smidiggøre og tilpasse lokalplaner,
så planerne tager højde for efterspørgslen efter senioregnede boliger. Ligesom
de kan arbejde planstrategisk i forhold til offentlige serviceydelser, såsom hjem-
mepleje, daginstitutioner og skoler, så de følger med den demografiske udvikling i
landsbyerne.
Endelig har kommunerne en slags investorrolle, idet der er krav om et kommunalt
grundtilskud ved opførelsen af almene boliger.
Det skal der til:
Kommunerne bør i deres strategiske planlægning, landsbyanalyser
og økonomiske prioriteringer forholde sig til udbygningen af almene
seniorvenlige boliger på landsbyniveau. Kommunale planer, på om-
rådet har en stor betydning for eksterne samarbejdspartnere, både
almene boligselskaber og private investorer.
Kommunerne understøtter landsbyerne i at få lavet lokale udviklings-
planer (de såkaldte LUP’er), som den almene bolig sektor lægger
vægt på, når de vurderer, om de vil investere i boligprojekter lokalt.
Kommunerne giver processtøtte til borgerdrevne boligprojekter og
indtager facilitatorrollen, så der dannes partnerskaber.
Lejre Kommune spillede en vigtig rolle på
dialogmødet i Ejby om landsbyens
fremtidige udvikling
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0009.png
9
6
Foto: Niels P. Mortensen
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
Bedre
beslutningsgrundlag
Når investorer og realkreditgivere vurderer rentabiliteten, er der brug for mere
nuanceret viden, end der er tilgængeligt i dag. Det er Asaa et godt eksempel. Byen
er i vækst, men ligger i et geografisk område præget af en vis afmatning. I dette
tilfælde kan indhentning og bearbejdning af data samt forståelse for de lokale for-
hold og behov bidrage til en mere positiv vurdering.
Et bedre beslutningsgrundlag kan være nøglen til, at banker og realkreditinstitut-
ter åbner op for bedre finansieringsmuligheder. Og dette vil oftest resultere i en
bedre business case for investorerne og dermed fører til realisering af nye boliger.
Et mere nuanceret beslutningsgrundlag giver indblik i de demografiske og socio-
økonomiske perspektiver over tid. Det dokumenterer fx en udvikling i en landsbys
befolknings- og flyttemønstre, social og økonomisk aktivitet samt boligpriser.
Det skal der til:
Banker og realkreditinstitutter udvider deres beslutningsgrundlag
med forskellige metoder og kilder, herunder offentlige statistik, eksi-
sterende rapporter fx fra kommunens analyser, markedsundersøgel-
ser mm. Data kan fx omfatte befolkningsudvikling, økonomisk aktivi-
tet, infrastrukturstatus og boligbehov og boligprisudvikling.
Der er brug for temadage/vejledning til rådgivere i banker og real-
kreditinstitutter vedrørende finansiering af boliger i landdistrikter.
Mere viden kan være med til at øge forståelsen og forbedre lånemu-
ligheder.
Kommuner og andre aktører bidrager til bedre beslutningsgrundlag.
Kommunerne kan lave de såkaldte landsbyanalyser (jf. ”Længe leve
landsbyerne” på opdrag af Realdania, 2020). Og der findes også
gode eksempler på lokale boligselskaber, der udarbejder markeds-
analyser.
Fonde og puljer giver økonomisk støtte til landsbyer, der tager initia-
tiv til at få udarbejdet de nødvendige analyser af ekstern konsulent.
Asaa udvikler sig på mange måder positivt
- men beliggenheden gør det vanskeligere
at opnå finansiering til projekterne
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0010.png
10
7
Grøn Boligrotation | Anbefalinger
Gentænk
finansieringsmulighederne
Overordnet set udgør finansiering én af de mest markante hindringer for flere nye
boliger på landet, som det er svært at gøre noget ved.
De seneste års rentestigninger og inflation har bidraget til, at de økonomisk pres-
sede kommuner er mere tilbageholdende i forhold til flere almene boliger, og det
er blevet sværere at tiltrække almene og private boligudviklere til landdistrikterne,
hvor risikovilligheden generelt er lavere.
Dertil kan det være en lang proces at få tilsagn om, at boligerne vil kunne realkre-
ditbelånes, når de er bygget. Uden dette tilsagn om slutfinansiering er det således
svært at få banklån eller bankkredit til projektering og byggeri, hvilket kan være en
stopklods for at komme videre i processen.
Alt i alt er finansiering og risikostyring nøgleelementer i at etablere seniorvenlige
boliger i landdistrikterne.
Det skal der til:
Der er brug for en dedikeret statslig pulje med fokus på at fremme
almene lejeboliger i landsbyer med under 2.000 indbyggere. Puljen
udmøntes som tilskud til byggeprojekterne for at holde prisen nede.
Landsbyborgerne afprøver nye finansieringsmodeller. Ligesom der
er eksempler på, at landsbyborgere går sammen i anpartsselskaber
om at købe faldefærdige huse, kan de tilsvarende løse deres finansie-
ringsudfordring ved at gå sammen i anpartsselskaber. En andelsfor-
ening kan også være en mulig løsning.
Foto: Adobe Stock
Det er nødvendigt at afprøve nye finansieringsmodeller,
når der skal skabes finansiering til boliger i landdistrikterne
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 82: Henvendelse af 08/02-24 fra Landdistrikternes Fællesråd om anmodning om 2 gange foretræde vedr. Landdistriktsbarometeret og Grøn Boligrotation i Landdistrikterne
2822179_0011.png
Asaa
11
Givskud
Som led i projektet Grøn Boligrotation i landdistrikterne, har Landdistrik-
ternes Fællesråd og Forenet Kredit sammen med COWI samlet erfaringer
ind fra dialoger med de tre udvalgte projektbyer, Asaa (Brønderslev Kom-
mune), Ejby (Lejre Kommune) og Givskud (Vejle Kommune).
I forbindelse med projektet er der udgivet følgende publikationer:
Tre
guider
til inspiration til andre landsbyer:
BO GODT, HELE LIVET – en guide til grøn boligrotation i Asaa, Brønderslev Kommune
BO GODT, HELE LIVET – en guide til grøn boligrotation i Givskud, Vejle Kommune
BO GODT, HELE LIVET – en guide til grøn boligrotation i Ejby, Lejre Kommune
Vejledning
til landsbyer og kommuner om GRØN BOLIGROTATION
ØGET GRØN BOLIGROTATION –
anbefalinger
til centrale aktører
Udarbejdet i november 2023. Layout, kort og fotos (hvor andet ikke er nævnt): COWI
Ejby