Udvalget for Landdistrikter og Øer 2023-24
ULØ Alm.del Bilag 125
Offentligt
Rapport om ejerboliger i
de større byer
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Publikationen er udgivet af:
By-, Land- og Kirkeministeriet
Juni 2024
By-, Land- og Kirkeministeriet
Frederiksholms Kanal 21
1220 København K
E-post: [email protected]
Telefon: 33 92 33 90
Publikationen kan hentes på
www.plst.dk.
Der kan frit citeres fra rapporten
med angivelse af kilde.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 1 af 60
Indhold
1.1.
B
AGGRUND
.................................................................................................................. 3
1.2.
U
DVALGETS ARBEJDE
..................................................................................................... 3
1.2.1.
Kommissorium for udvalgsarbejde om ejerboliger i de større byer................ 3
1.3.
S
AMMENFATNING AF UDVALGETS RAPPORTERING OG KONKLUSIONER
...................................... 4
1.3.1.
Udvalgets hovedkonklusioner......................................................................... 4
1.3.2.
Boligmarkedets udvikling, boligtyper, botider og beboersammensætning .... 4
1.3.3.
Centrale interessenters synspunkter på problematikken ............................... 5
1.3.4.
Muligheder for og konsekvenser af planlægning for ejerboliger.................... 5
1.3.5.
Muligheder for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem ændrede
momsregler........................................................................................................................ 7
2.
EJERBOLIGMARKEDET OG UDVIKLINGEN I DE STØRRE BYER ........................................ 8
2.1.
O
PSAMLING
................................................................................................................. 8
2.2.
B
OLIGMARKEDETS UDVIKLING OG FORVENTNINGER TIL BOLIGBYGGERIET
.................................. 9
2.2.1.
Byggeaktivitet og boliginvesteringer ............................................................ 10
2.2.2.
Forventninger til de kommende års byggeaktivitet ...................................... 11
2.3.
S
TRAMNINGER I DEN FINANSIELLE REGULERING EFTER FINANSKRISEN
..................................... 11
2.3.1.
Den finansielle regulerings formål og effekt ................................................ 12
2.4.
A
NALYSE AF UDVIKLING I BOLIGSAMMENSÆTNING OG BOTIDER I DE STØRRE BYER
.................... 13
2.4.1.
Udvikling i boligbyggeriets omfang og fordeling på ejerformer ................... 13
2.4.2.
Boligbestandens fordeling på ejerformer med fokus på nybyggeri .............. 16
2.4.3.
Botider i ejerboliger og private lejeboliger ................................................... 18
2.4.4.
Beboersammensætning fordelt på ejerformer og opførelsesår ................... 20
3.
4.
CENTRALE INTERESSENTERS SYNSPUNKTER PÅ PROBLEMATIKKEN ............................ 21
MULIGHEDER FOR I PLANLÆGNINGEN AT STILLE KRAV OM EJERBOLIGER ................. 22
4.1.
O
PSAMLING
............................................................................................................... 22
4.2.
H
VAD GÆLDER I DAG
?.................................................................................................. 23
4.2.1.
Planloven ...................................................................................................... 23
4.2.1.1.
Generelt om planlægning efter planloven .................................................... 23
4.2.1.3
Planlægning og erstatning ........................................................................... 25
4.2.2.
Boliglovgivningen ......................................................................................... 26
4.3.
M
ULIGE ÆNDRINGER
................................................................................................... 28
4.3.1.
Overordnede overvejelser ............................................................................. 29
4.3.2.
To modeller for planlægning for ejerboliger ................................................. 30
4.3.3.
Supplerende regler i boliglovgivningen ........................................................ 32
4.3.4.
Erstatning ..................................................................................................... 34
4.4.
K
ONSEKVENSER AF MULIGE ÆNDRINGER
.......................................................................... 34
4.4.1.
Samfundsmæssige konsekvenser ................................................................. 34
4.4.2.
Økonomiske konsekvenser for grund- og boligejere..................................... 36
5.
MULIGHEDER FOR AT UNDERSTØTTE OPFØRELSE AF EJERBOLIGER GENNEM ÆNDREDE
MOMSREGLER ..................................................................................................................... 38
5.1.
O
PSAMLING
............................................................................................................... 38
5.2.
H
VAD GÆLDER I DAG
?.................................................................................................. 39
5.2.1.
Overordnede principper og regler ................................................................ 39
5.2.2.
Bygninger...................................................................................................... 39
5.2.3.
Byggegrunde ................................................................................................ 40
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 2 af 60
5.2.4.
Boligudlejning ............................................................................................... 40
5.3.
R
EGLERNES INDFLYDELSE PÅ BOLIGUDBUDDET
................................................................... 41
5.4.
M
ULIGE ÆNDRINGER
................................................................................................... 42
5.5.
K
ONSEKVENSER AF MULIGE ÆNDRINGER
.......................................................................... 42
BILAG 1 ............................................................................................................................... 44
BAGGRUNDSMATERIALE TIL UDVALGSARBEJDET OM EJERBOLIGER I DE STØRRE BYER ...... 44
1.
2.
3.
4.
I
NDLEDNING
................................................................................................................... 44
E
JERBOLIG ELLER PRIVAT LEJEBOLIG
..................................................................................... 44
B
OLIGBESTANDENS FORDELING PÅ EJERFORMER MED FOKUS PÅ NYBYGGERI
................................. 46
B
EBOERSAMMENSÆTNING
................................................................................................. 49
BILAG 2 ............................................................................................................................... 51
NYBYGGERI AF EJERBOLIGER I FIRE UDVALGTE BYOMRÅDER SIDEN 2012 ........................... 51
1.
I
NDLEDNING
................................................................................................................... 51
2.
U
DVIKLINGEN I BOLIGBESTANDEN FORDELT PÅ EJERFORMER
..................................................... 51
3.
P
LANER OM NYTILGANG AF
(
EJER
)
BOLIGER
............................................................................ 53
3.1.
T
INGBJERG
/U
TTERSLEVHUSE
......................................................................................... 54
3.2.
G
ELLERUPPARKEN
/T
OVESHØJ
........................................................................................ 54
3.3.
N
ORDHAVN
............................................................................................................... 54
3.4.
A
ARHUS
Ø................................................................................................................. 55
BILAG 3 ............................................................................................................................... 58
CENTRALE INTERESSENTERS SYNSPUNKTER PÅ PROBLEMSTILLINGEN ................................ 58
1.
2.
3.
I
NDLEDNING
................................................................................................................... 58
D
E KOMMUNALE INTERESSENTERS PERSPEKTIVER PÅ EMNET
..................................................... 58
D
E PRIVATE INTERESSENTERS PERSPEKTIVER PÅ EMNET
............................................................ 59
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 3 af 60
1.1.
Baggrund
Det følger af aftale indgået mellem Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti
og Det Konservative Folkeparti om ”opfølgning
på evaluering af planloven m.v.”
af 15.
juni 2022, at der skal igangsættes et udvalgsarbejde, som skal afdække, hvilke initi-
ativer der kan tages for at fremme opførsel af flere ejerboliger for at sikre blan-
dede byer. Aftalen er efterfølgende tiltrådt af Moderaterne.
Regeringen har på den baggrund nedsat et tværministerielt udvalg med deltagelse
af By-, Land- og Kirkeministeriet (formand), Social- Bolig- og Ældreministeriet,
Skatteministeriet, Økonomiministeriet og Finansministeriet med henblik på af af-
dække emnet. Denne rapport udgør udvalgets afrapportering.
1.2.
Udvalgets arbejde
1.2.1. Kommissorium for udvalgsarbejde om ejerboliger i de større byer
Af udvalgets kommissorium fremgår følgende hovedopgaver:
”Udvalgsarbejdet skal kortlægge baggrunden for, at der opføres færre ejerboliger end private ud-
lejningsboliger i særligt de større byer herunder økonomiske incitamenter m.v. Udvalgsarbejdet
skal undersøge muligheden for at tilskynde til, at der opføres flere ejerboliger i de større byer. Ud-
valget skal herunder:
Analysere mulighederne for i de større byer at give kommunerne mulighed for i lokal-
planlægningen at understøtte, at der opføres flere ejerboliger, beskrive fordele og ulem-
per samt evt. konsekvenser heraf.
Undersøge mulighederne for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem ændrede
momsregler eller andre relaterede økonomiske incitamenter.”
Det fremgår yderligere af kommissoriet, at boligsammensætningen i forhold til
ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og private udlejningsboliger skal kort-
lægges. Der skal endvidere foretages en analyse af, om og i så fald hvorfor det er
mere attraktivt at investere i private udlejningsboliger end i projektsalg.
Analysearbejdet skal indeholde en vurdering af, hvilke konsekvenser det vil have,
hvis der i en lokalplan kan fastsættes bestemmelser om, at op til en vis procentdel
af boligmassen skal opføres som ejerboliger eller en bestemmelse om, at der ikke
må opføres lejeboliger inden for lokalplanområdet. Samtidig skal det afdækkes,
hvad en mulighed for at kunne planlægge for ejerboliger i kommunernes lokalpla-
ner betyder i forhold til anden lovgivning. Analysen skal omfatte planloven, lejelo-
ven, lov om boligforhold, momsloven og eventuel anden relevant lovgivning.
Det skal ligeledes undersøges, i hvor stort omfang reglerne om moms bliver an-
vendt i forhold til, at der kan ske momsfrit salg af lejeboliger efter fem år, herun-
der hvor mange lejeboliger der bliver solgt efter fem år i forhold til, hvor mange
lejeboliger der forbliver lejeboliger.
”Større byer” har i arbejdet været afgrænset til landsdelene (1) København By og
Københavns Omegn, som tilsammen består af Københavns og Frederiksberg
Kommuner samt kommunerne i det tidligere Københavns Amt, og som dermed
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 4 af 60
stort set er sammenfaldende med det sammenhængende byområde ”Storkøben-
havn”, samt til (2) Aarhus Kommune, (3) Odense Kommune og (4) de bymæssige
dele af Aalborg Kommune.
1.3.
Sammenfatning af udvalgets rapportering og konklusioner
1.3.1. Udvalgets hovedkonklusioner
Set over en periode siden 1980 har det samlede boligbyggeri på landsplan i 2017-
2022 ligget på et årligt højt niveau og med en klar overvægt af private lejeboliger.
En hjemmel i planloven, der giver kommunerne mulighed for at planlægge for
ejerboliger i et givet område, kan ved kommunernes udmøntning i konkrete lokal-
planer fremme byggeri af ejerboliger, men kan også føre til, at der ikke bliver op-
ført boliger i det pågældende område, eller at boligerne står tomme. Samfunds-
økonomisk kan planlægning for ejerboliger således efter omstændighederne inde-
bære omkostninger i form af et mindre omfang af nybyggeri og dårligere udnyt-
telse af boligmassen samt mindsket fleksibilitet, forøget risiko og reduceret for-
ventet afkast ved nybyggeri for byudviklere/investorer. Hertil kan planlægning for
ejerboliger medføre årlige statslige mindreprovenuer fra ejendomssalg og kan få
negative økonomiske konsekvenser for en række selskaber, f.eks. DSB, By &
Havn og Freja Ejendomme. Eksempelvis risikeres potentialet ved kommende by-
udviklingsprojekter (f.eks. Lynetteholmen) reduceret med negative konsekvenser
for rentabiliteten heri.
Kommunernes anvendelse af de nye redskaber sammenholdt med markedsforhol-
dene vil således have betydning for, om der vil blive opført en større andel ejerbo-
liger inden for et uændret byggeomfang, eller om der samlet set vil blive bygget
færre nye boliger i et omfang som også vil reducere antallet af ejerboliger. Risi-
koen for, at planlægning for ejerboliger vil hæmme boligbyggeriet, kan nedbringes
– men ikke afværges – ved at begrænse planlægningsmuligheden til en andel af bo-
ligmassen i lokalplanområdet.
Der er kun meget begrænsede muligheder for at fremme opførelsen af ejerboliger
ved ændring af momsreglerne. En mulighed er at afgiftsbelaste alle grunde ensar-
tet. Det vil øge omkostningerne ved byggeri til momsfri udlejning og dermed
mindske det økonomiske incitament til at opføre byggeri til udlejning. Momspligt
på alle grunde vil forventeligt føre til, at en øget andel af nybyggeriet sker med
henblik på salg af ejerlejligheder, og kan samtidig medføre at det samlede nybyg-
geri reduceres.
1.3.2. Boligmarkedets udvikling, boligtyper, botider og beboersammensætning
Siden 1990’erne er boligpriserne særligt i og omkring København steget mere end
i resten af landet. Finanskrisen i slutningen af 2000’erne medførte betydelige tab i
kreditinstitutterne og førte til, at en del husholdninger havde en boliggæld, der
oversteg værdien af deres bolig. Siden finanskrisen er der derfor indført en række
stramninger i den finansielle regulering af udlån til ejendomsmarkedet. Stramnin-
gerne har medvirket til at undgå opbygning af ubalancer relateret til boligmarkedet
og bidraget til at sikre den finansielle stabilitet.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 5 af 60
I årene 2017-2022 har det samlede boligbyggeri ligget på et højt niveau og med en
klar overvægt af private lejeboliger både på landsplan og i Storkøbenhavn. I samt-
lige de større byer er der de seneste 10 år opført en lavere andel af ejerboliger end
de 10 forudgående år. Selvom der stadig bygges ejerboliger, består meget nybyg-
geri i f.eks. Københavns Kommune af private lejeboliger.
På landsplan er der en sammenhæng mellem den gennemsnitlige botid og ejer-
form og byggeår. Tallene for ejerboliger indeholder dog et stort antal enfamilie-
huse. Derfor har udvalget også set på forskellene i botider for etagebyggeri i Stor-
københavn. De forskelle i botider, som gør sig gældende på landsplan, genfindes
således også for etagebyggeri i Storkøbenhavn, men med en langt kortere botid
generelt. For private lejeboliger i etagebyggeri er den gennemsnitlige botid i det
nyeste byggeri (2015-2019) på 2 år. I byggeri fra perioden 2000-2014 er botiden 4-
5 år. For ejerboliger er botiden lidt længere, men med en tilsvarende forskel – ca.
3�½ år for boliger fra 2015-2019 og 5-7 år for boliger fra 2000-2014.
Hvad angår beboersammensætning, så udgør 20-29-årige, ufaglærte og studerende
en meget stor andel af beboerne i helt nye private lejeboliger (opført 2015-2019). I
nye ejerboliger er der en klart større andel af personer over 60 år og af par med og
uden børn, samt en meget tydelig ”overrepræsentation” af akademisk uddannede.
Forskellene aftager over tid.
1.3.3. Centrale interessenters synspunkter på problematikken
De kommunale interessenters oplevelse er, at der ikke opføres et tilstrækkeligt an-
tal ejerboliger i forhold til den generelle boligmasse. Dette giver udfordringer i
forhold til at sikre blandede boligområder særligt i nye byområder, men også i for-
bindelse med byfornyelse af udsatte boligområder. Ifølge de kommunale interes-
senter er årsagen dels markedet og dels momsreglerne, som giver incitament til, at
der opføres flere private udlejningsboliger. De kommunale repræsentanter efter-
spørger yderligere ”byplanlægningsværktøjer” i planlovningen, så der kan planlæg-
ges for ejerboliger.
De private interessenter vurderer, at hovedårsagen til, at der bygges flere lejeboli-
ger i de større byer, er den generelle efterspørgsel kombineret med den finansielle
regulering, der siden finanskrisen har betydet øgede krav til både ejendomsudvik-
lere og private købere. Sammen med de høje grundpriser i de større byer betyder
det, at det i de fleste tilfælde er en bedre og mere simpel forretning at bygge udlej-
ningsboliger. De private interessenter ønsker ikke en regulering af ejerboliger i
planlovgivningen og vurderer, at anvendelsen af sådanne regler kan medføre, at
færre byggeprojekter bliver gennemført, da investorer vil søge derhen, hvor den
mest sikre og bedste investering er. De private interessenter vurderer ikke, at en
ændring af momsreglerne i nævneværdigt omfang vil kunne fremme opførelsen af
ejerboliger.
1.3.4. Muligheder for og konsekvenser af planlægning for ejerboliger
Kommunerne kan i lokalplanlægningen fastsætte bestemmelser om bebyggelsers
omfang og udformning og om anvendelsen af de enkelte bygninger, f.eks. krav
om helårsbeboelse for boliger i byzone. Kommunerne har mulighed for i en lokal-
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 6 af 60
plan at bestemme, at op til 25 pct. af boligmassen i lokalplanområdet skal være al-
mene boliger. Med virkning fra 1. januar 2024 har kommunerne endvidere fået
mulighed for i en lokalplan at bestemme, at boliger kun må anvendes til udlejning
som private ungdomsboliger til studerende, og der er pr. 1. juli 2024 indført regler
i boliglovgivningen, som sikrer, at de pågældende boliger rent faktisk bebos af stu-
derende.
Den gældende planlov indeholder ikke herudover hjemmel til at fastsætte bestem-
melser i lokalplaner om, at boliger skal have bestemte ejerforhold, f.eks. at de skal
anvendes som ejerboliger eller andelsboliger.
Indføres en hjemmel i planloven, der giver kommunerne mulighed for at udlægge
et lokalplanområde eller en del heraf til ejerboliger, kan det samtidig være nødven-
digt at supplere med regler, der sikrer, at de pågældende boliger rent faktisk sæl-
ges/anvendes som ejerboliger og ikke til systematisk, professionel udlejning. I det
omfang sådanne regler indskrænker brugsretten til en ejerbolig og dermed begræn-
ser en potentiel boligkøbers fleksibilitet, må det antages at reducere ejendommens
værdi.
Realisering af planlægning for ejerboliger forudsætter desuden, at en bygherre/in-
vestor kan og vil finansiere byggeriet. Kommunal planlægning, der alene giver mu-
lighed for ejerboliger i et givet område, kan således potentielt fremme byggeri af
denne boligtype. Det kan imidlertid også føre til, at der ikke bliver opført boliger –
eller at opførelsen af boliger udskydes – på grund af f.eks. (risiko for) lav rentabili-
tet eller finansieringsvanskeligheder hos enten ejendomsudvikler eller de private
købere. Det skyldes, at risikoen ved investeringer i nybyggeri stiger, idet planlæg-
ning for ejerboliger frem for boliger med valgfri ejerform reducerer de efterføl-
gende afsætningsmuligheder. Konsekvenserne af en ændring af planlovgivningen
kan i givet fald være, at investorerne vil finde andre formål eller byggegrunde at
investere deres penge i, og at der ikke investeres i byggeri (i samme omfang) i de
pågældende lokalplanområder. Derved kan forslaget have en negativ påvirkning
på det generelle boligudbud og derved potentielt øge boligmanglen.
Samfundsøkonomisk kan planlægning for ejerboliger således efter omstændighe-
derne indebære negative bivirkninger i form af mindre nybyggeri og lavere udnyt-
telse af boligmassen (tomme boliger) samt et øget prispres på de eksisterende boli-
ger. Såfremt krav om ejerlejligheder reducerer værdien af byggegrunde m.v., kan
det medføre årlige mindreprovenuer fra ejendomssalg og vil i forhold til konkrete
ejendomsprojekter kunne få økonomiske konsekvenser for en række selskaber
f.eks. DSB, By & Havn og Freja Ejendomme. Eksempelvis risikerer By & Havn at
få et mindreprovenu i forbindelse med udbygning af Lynetteholmen, såfremt der
gives mulighed for planlægning for ejerboliger. Det vil i så fald svække projekt-
økonomien og reducere statens provenu herfra.
Den måde, som kommunerne i givet fald vil benytte de nye redskaber på, og mar-
kedssituationen vil således have betydning for, om der vil blive opført en større
andel ejerboliger inden for et uændret byggeomfang, eller om der eventuelt vil
blive bygget færre nye boliger. Risikoen for, at planlægning for ejerboliger vil
hæmme boligbyggeriet, kan nedbringes ved at begrænse planlægningsmuligheden
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 7 af 60
til en andel af boligmassen i lokalplanområdet, men vurderes fortsat at være til
stede.
Viser det sig af forskellige årsager, at det ikke er muligt at realisere lokalplanen, vil
kommunalbestyrelsen dog kunne ændre lokalplanen til en anden anvendelse.
1.3.5. Muligheder for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem ændrede momsregler
De danske momsregler bygger på EU-regulering og kan kun i et meget begrænset
omfang ændres. Salg af nye bygninger og byggegrunde er momspligtige, mens an-
dre former for levering af fast ejendom, herunder udlejning og salg af gamle byg-
ninger, er momsfritaget. Dette er i overensstemmelse med EU-reglerne. Det er
ikke muligt nationalt at momsfritage salg af ubebyggede byggegrunde eller nye
bygninger grundet de EU-retlige bindinger.
For så vidt angår udlejning af fast ejendom er hovedreglen i EU’s momsdirektiv,
at udlejningen er momsfritaget. Der er dog i direktivet anført visse specifikke und-
tagelser fra denne momsfrihed, og medlemsstaterne kan fastsætte yderligere und-
tagelser i relation til udlejning af fast ejendom. Hvorvidt medlemsstaterne på den
baggrund kan gøre udlejning til boligformål momspligtigt, er ikke undersøgt. En
eventuel momspligt for boligudlejning vil sandsynligvis føre til øget husleje og kan
muligvis føre til nedgang i byggeri til boligudlejning uden tilsvarende stigning i op-
førelse af ejerboliger.
Det vurderes muligt i højere grad at sikre, at salg af alle grunde beregnet til nybyg-
geri momspålægges i modsætning til i dag, hvor en stor del af grundene anses for
at være ”bebygget” og dermed for at være momsfrit salg af ”en gammel bygning
med tilhørende jord”. En sådan løsning, hvor alle grunde afgiftsbelastes ensartet,
forventes at øge omkostningerne ved byggeri til momsfri udlejning og dermed
mindske det økonomiske incitament til at opføre byggeri til udlejning. En sådan
regelændring vil som udgangspunkt gøre det dyrere at bygge lejeboliger og ikke di-
rekte fremme byggeri af ejerboliger. Momspligt på alle grunde vil forventeligt føre
til, at en øget andel af nybyggeriet sker med henblik på salg af ejerlejligheder, og
kan samtidig medføre at det samlede nybyggeri reduceres..
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 8 af 60
2.
Ejerboligmarkedet og udviklingen i de større byer
Dette kapitel beskriver ejerboligmarkedet i Danmark og redegør for en række af
de økonomiske incitamenter, der ligger til grund for opførsel af henholdsvis ejer-
og lejeboliger. Desuden gennemgår kapitlet boligsammensætningen ift. til ejerboli-
ger, private udlejningsboliger, almene boliger og andelsboliger og herunder for-
skelle i botider og beboersammensætning.
2.1.
Opsamling
Boligmarkedet og boliginvesteringerne er særdeles konjunkturfølsomme, og der
har været store udsving i de seneste årtier. Siden 1990’erne er boligpriserne særligt
i og omkring København steget markant mere end i resten af landet. Lignende
tendenser ses i andre lande omkring de største byer og afspejler den demografiske
udvikling, bosætningsmønstre samt de mere begrænsede muligheder for at øge ud-
buddet.
Under coronapandemien var der betydelig fremgang på boligmarkedet, og efter en
tilpasning i 2022 som følge af højere renter er der igen tegn på fremgang på bolig-
markedet.
Afsnit 2.3 gennemgår den finansielle regulering af udlån til ejendomsmarkedet.
Boligen udgør det største aktiv for mange familier, ligesom boliggæld eller bolig-
udgifter ofte fylder mest på familiebudgettet. Udsving på boligmarkedet har derfor
stor betydning for samfundsøkonomien og konjunkturudviklingen. Siden finans-
krisen er der indført en række stramninger i den finansielle regulering af udlån til
ejendomsmarkedet. Stramningerne har medvirket til at undgå opbygning af uba-
lancer relateret til boligmarkedet og bidraget til at sikre den finansielle stabilitet.
Afsnit 2.4 belyser fordelingen af boliger på ejerformer de seneste 20 år med særligt
fokus på fordelingen mellem ejerboliger og private lejeboliger i de større byer,
hvor nye boliger typisk etableres som etagebyggeri. Desuden belyses de gennem-
snitlige botider i forskellige ejerformer fordelt på byggeårgange. Endelig er der en
summarisk belysning af beboersammensætningen i nyere ejerboliger og private le-
jeboliger i Storkøbenhavn.
Det fremgår af afsnit 2.4, at efter 2016 har det samlede boligbyggeri ligget på et
højt årligt niveau såvel på landsplan indtil 2022 som i Storkøbenhavn indtil
2021og med en klar overvægt af private lejeboliger. Der er imidlertid fortsat blevet
bygget ejerboliger, men dog ikke så mange som i 2000’erne frem til finanskrisen.
Dette gælder også i Københavns Kommune og i Storkøbenhavn. Dermed består
en meget stor del af nybyggeriet i Københavns Kommune siden 2016 af private
lejeboliger.
Der er en sammenhæng mellem den gennemsnitlige botid og både ejerform og
byggeår, såvel på landsplan som for etagebyggeri i Storkøbenhavn. Botiden i Kø-
benhavn er generelt lavere. For boliger i etagebyggeri i Storkøbenhavn er der en
tydelig forskel i botid mellem ejer- og lejeboliger, men også en klar forskel mellem
nyere og helt nyt byggeri, uanset ejerform. For private lejeboliger i etagebyggeri er
botiden i det nyeste byggeri på 2 år og 4-5 år i byggeri fra perioden 2000-2014.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0011.png
Side 9 af 60
For ejerboliger er botiden lidt længere, men med en tilsvarende forskel – ca. 3�½ år
for boliger fra 2015-2019 og 5-7 år for boliger fra 2000-2014.
I byggeri fra perioden 2010-2014 er den gennemsnitlige botid for lejeboliger 4 år,
mens den for ejerboliger er noget over 5 år. For byggeri opført i perioden 2015-
2019 er botiden for lejelejligheder 2 år, mens den for ejerboliger er næsten 3�½ år.
Den korte botid for helt nyt privat lejeboligbyggeri kan bl.a. afspejle, at det er let
at få en bolig i nybyggeriet, men at mange hurtigt vælger at flytte igen, når de efter
en vis søgetid finder en anden, mere passende bolig. Den noget længere gennem-
snitlige botid i lejelejligheder, når byggeriet har passeret en levetid på godt 5 år,
kan derfor afspejle, at flere bliver boende længere og dermed får en større tilknyt-
ning til lokalområdet. Det skal bemærkes, at den beregnede botid er kortere i det
nyere byggeri (opført før 2020), opgjort pr. 1. januar 2023, jf. tabel 3 og 4, fordi
byggeriet kun har eksisteret i forholdsvis kort tid.
2.2.
Boligmarkedets udvikling og forventninger til boligbyggeriet
De sidste to årtier har været præget af kraftige udsving på ejerboligmarkedet i
Danmark og mange andre lande. Det var ikke mindst tilfældet i Danmark op til fi-
nanskrisen i slutningen af 2000’erne, hvor priserne på ejerboliger steg kraftigt og
efterfølgende gik markant tilbage, jf. figur 1.
Figur 1
Priser på enfamiliehuse og ejerlejligheder for hele landet og landsdel København by
Indeks (2000 = 100)
500
Indeks (2000 = 100)
500
400
400
300
300
200
200
100
100
0
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
Huse, Hele landet
Ejerlejligheder, Hele landet
Huse, København By
Ejerlejligheder, København By
0
Anm.: Egen sæsonkorrektion.
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger.
Under coronapandemien var der også stærk fremgang på boligmarkedet, men der
var – modsat udviklingen op til finanskrisen – ikke tegn på opbygning af ubalan-
cer i form af en kraftig stigning i husholdningernes gæld, eller at prisudviklingen
var drevet af forventninger om prisstigninger.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0012.png
Side 10 af 60
Stramninger i den finansielle regulering i den mellemlæggende periode har bidra-
get til, at fremgangen på boligmarkedet i 2012-2021 ikke har ført til store stignin-
ger i boligejernes gæld eller valg af mere risikable lånetyper.
1
I 2022 var der en tilpasning på boligmarkedet med lavere salgsaktivitet og fald i
boligpriserne. Det skyldes især effekten af højere renter, stigende leveomkostnin-
ger samt formentlig også en normalisering af boligefterspørgslen efter coronapan-
demien. Boligmarkedet har imidlertid vist fremgang siden starten af 2023 med en
stigning i boligsalget samt priserne på ejerboliger.
2.2.1. Byggeaktivitet og boliginvesteringer
Byggeaktiviteten og boliginvesteringerne er også historisk set præget af kraftig
fremgang i opgangsperioder efterfulgt af en relativt dyb nedgang, når konjunktu-
rerne vender. Efter betydelig fremgang i boliginvesteringer i 2019-2021 var der en
stor tilbagegang i 2022 og i 2023, jf. figur 2.
Figur 2
Vækst i boliginvesteringer og boliginvesteringer som andel af BNP
Pct. (år-år)
30
Pct. af BNP
8
20
7
10
6
0
5
-10
4
-20
3
-30
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024
Vækst (år-år)
Boliginvesteringskvote (h. akse)
2
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger.
Den store tilbagegang i boliginvesteringerne i 2022 og i 2023 afspejler et fald i ny-
byggeriet. Der har navnlig været et fald i opførelsen af etageboliger og enfamilie-
huse.
Tilbagegangen i byggeaktiviteten skal ses på baggrund af de markante rentestignin-
ger og tilbageslaget på boligmarkedet. Således er renterne på både fast- og varia-
belt forrentede realkreditlån steget meget betydeligt siden starten af 2022. De hø-
jere renter øger finansieringsomkostningerne, hvilket i sig selv reducerer investe-
Lånereglerne i Vækstvejledningen og God Skik-vejledningen har f.eks. været med til at dæmpe låneefter-
spørgslen, og uden disse regler ville boligejerne i de dyreste boligområder, og især København, efter alt at
dømme generelt have en højere gæld. Eksempelvis har bestemmelsen i vækstvejledningen om kreditvurdering
til en fast rente på mindst 4 pct. og ledsagende formuekrav i tilfælde af en høj gældsfaktor været med til at
mindske gældssætningen og gennemslaget af de lave renter i årene før 2022.
1
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0013.png
Side 11 af 60
ringslysten, og denne tendens kan være forstærket af en forventning om tilbage-
gang på boligmarkedet. Ud over højere renter har de kraftige stigninger i bygge-
omkostninger også haft en dæmpende effekt på boliginvesteringerne.
2.2.2. Forventninger til de kommende års byggeaktivitet
Efter de betydelige fald i boliginvesteringerne i 2022 og 2023 skønnes det i Øko-
nomisk Redegørelse, maj 2024, at tilbagegangen vil ophøre i løbet af 2024, hvoref-
ter der ventes en gradvis fremgang som følge af en vending i nybyggeriet. Medvir-
kende til en vending er en mere positiv stemning på boligmarkedet, hvor der ven-
tes fremgang i priserne på enfamiliehuse i 2024 og 2025, drevet blandt andet af sti-
gende indkomster og udsigten til lidt lavere korte renter. Samtidig er det lagt til
grund, at investeringslysten gradvist vender tilbage i takt med, at usikkerheden
omkring udviklingen i boligpriserne og byggeomkostningerne aftager. Dertil kom-
mer, at investeringer i renoveringer og energiforbedringer af almene boliger med
støtte/garanti fra Landsbyggefonden fortsat ventes at ligge på et højt niveau i
2024 og 2025.
Endelig vurderes den demografiske udvikling og bosætningsmønstre at bidrage til
at løfte boligefterspørgslen i de kommende år. Der er blandt andet udsigt til fort-
sat befolkningsfremgang i de store byer, herunder især i og omkring København.
Samtidig er der en stigende andel af husstande, der kun består af én person.
2
De
højere renter og byggeomkostninger udgør dog fortsat en betydelig modvind for
boliginvesteringerne, og strammere lånevilkår fra kreditinstitutterne kan også bi-
drage til at dæmpe byggeaktiviteten.
3
2.3.
Stramninger i den finansielle regulering efter finanskrisen
De gældende finansielle låneregler skal ses i sammenhæng med erfaringerne fra fi-
nanskrisen. Studier fra blandt andet Nationalbanken peger således på, at nye låne-
muligheder med mulighed for afdragsfrie lån samt fastfrysning af boligskatten i
2000’erne var med til at skubbe til boligprisudviklingen op til finanskrisen.
4
Boligen udgør det største aktiv for mange familier, ligesom boliggælden typisk ud-
gør den største gældspost, og boligudgifterne fylder mest på familiens budget. Ud-
sving på boligmarkedet har derfor stor betydning for samfundsøkonomien og
konjunkturudviklingen.
Udviklingen op til finanskrisen medførte en uholdbar vækst i boligpriserne og
husholdningernes gæld, hvilket medvirkede til overophedningen af den danske
økonomi i 2000’erne og forstærkede den efterfølgende nedtur. Det indebar også,
at kreditinstitutterne fik betydelige tab som følge af udlån til byggeprojekter, og at
I storbykommunerne er andelen af husstande, der består af én person, steget fra 41,5 pct. i 2013 til 43,7 pct.
i 2023. I København by er andelen af husstande som består af enlige dog faldet, hvilket skal ses på baggrund
af, at antallet af boligkvadratmeter ikke er fulgt med befolkningsudviklingen, og at der hovedsageligt er bygget
større boliger.
3
Nationalbankens udlånsundersøgelse for 3. kvartal 2023 viste en betydelig stramning i kreditbetingelserne
for erhverv, hvilket navnlig tilskrives strammere lånevilkår for bygge- og ejendomsselskaber som følge af den
nye vejledning fra Finanstilsynet om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter (vejledning
nr. 9298 af 20. april 2023). Regeringen har endvidere meddelt, at man ønsker at følge henstillingen fra Det
Systemiske Risikoråd om at indføre en systemisk risikobuffer på 7 pct. for kreditinstitutternes risikovægtede
eksponeringer på ejendomsselskaber.
4
Jf. blandt andet Dam m.fl., ”Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år – Kan boligpriserne forkla-
res?”, Kvartalsoversigt, 1. kvartal 2011, del 2. Danmarks Nationalbank.
2
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0014.png
Side 12 af 60
en del husholdninger havde en boliggæld, der som følge af de betydelige boligpris-
fald, oversteg værdien af deres bolig.
Efter finanskrisen er der derfor gennemført en række stramninger af den finan-
sielle regulering relateret til boligmarkedet. Stramningerne er både rettet mod de
enkelte låntagere og kreditinstitutternes samlede udlånsportefølje.
Krav om, at låntagere skal kunne servicere et fastforrentet 30-årigt realkre-
ditlån med afdrag uanset valg af låntype (2010).
Loft for andelen af afdragsfrie udlån for realkreditinstitutter (2014).
Krav om en passende udbetaling for låntagere på i god skik-bekendtgørel-
sen (2015).
Skærpede kreditvurderingskrav og grænser for gældsfaktor m.v. i Finanstil-
synets vækstvejledning (2016)
Begrænsninger i forhold til gældsfaktor og belåningsgrad m.v. for ydelse af
variabelt forrentede lån og afdragsfrihed i god skik-bekendtgørelsen (2018).
Der stilles i Finanstilsynets vækstvejledning (2016) desuden krav om, at boligkø-
bere med variabelt forrentet gæld i de dyreste områder kreditvurderes ud fra et
fastforrentet lån med afdrag til en rente på 1 pct.-point over den aktuelle rente
(dog mindst 4 pct.). Samtidig skal boligkøbere ved en høj gæld i forhold til ind-
komst (gældsfaktor) kunne modstå et betydeligt boligprisfald uden at få en negativ
nettoformue.
Dertil kommer, at der er indført en række andre regler for at begrænse kreditinsti-
tutternes risikotagning relateret til boligmarkedet, herunder Finanstilsynets vejled-
ning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter (2023). I for-
hold til finansieringen af ejerboligprojekter anfører vejledningen, at kreditinstitut-
terne som udgangspunkt først bør finansiere projektet, når garantier eller depone-
ringer for købsaftalerne for de forhåndssolgte boliger udgør mindst 115 pct. af
byggefinansieringen. Ejendomsudviklerens erfaring og økonomiske situation skal
ligeledes inddrages i den samlede betragtning.
2.3.1. Den finansielle regulerings formål og effekt
De strammere krav ved finansiering af ejendomsudvikleres nybyggeri og til hus-
holdningernes økonomi ved køb af ejerboliger har til formål at mindske risici fra
ejendomsmarkedet i forhold til den finansielle og makroøkonomiske stabilitet.
Blandt andet bidrager de til at gøre boligejerne mere robuste i tilfælde af ændrin-
ger i renterne og boligpriserne. Stramningerne bidrager derved til at mindske risici
i tilfælde af en nedgang på boligmarkedet. De enkelte boligejeres robusthed vil i
den sammenhæng afhænge betydeligt af deres finansieringsform (fast/variabelt
lån, med/uden afdragsfrihed).
Stramningerne i den finansielle regulering for at begrænse risici relateret til udlån
til boligmarkedet siden finanskrisen har bidraget til, at fremgangen på boligmarke-
det i 2012-2021 ikke har ført til større ubalancer i låntagning og valg af låntyper.
5
Jf. kapitel 2, Økonomisk Redegørelse, august 2023 og Bentzen m.fl. (2020), Strammere låneregler har gjort
boligejerne mere robuste, Analyse nr. 1, januar 2020, Danmarks Nationalbank.
5
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 13 af 60
Lånereglerne i vækstvejledningen og god skik-vejledningen har f.eks. været med til
at dæmpe låneefterspørgslen. Uden disse regler ville boligejerne i de dyreste bolig-
områder, og især København, efter alt at dømme generelt have en højere gæld.
Eksempelvis har bestemmelsen i vækstvejledningen for kunder med variabelt for-
rentet finansiering om kreditvurdering til en fast rente på mindst 4 pct. og ledsa-
gende formuekrav i tilfælde af en høj gældsfaktor været med til at mindske gæld-
sætningen og gennemslaget af de lave renter i årene før 2022. Det kan samtidig
være med til at forklare, at tilpasningen i de nominelle i boligpriser som følge af
rentestigningerne blev forholdsvis begrænset, eftersom de strammere krav til bo-
ligkøbernes økonomi og restriktioner på valg af lånetyper har betydet, at de lave
renter før og under coronapandemien ikke slog fuldt igennem på boligpriserne.
2.4.
Analyse af udvikling i boligsammensætning og botider i de større byer
Dette afsnit fokuserer på boligmarkedets udbudsside og sammensætningen af bo-
ligbestanden herunder især på udviklingen i fordelingen mellem ejerboliger og pri-
vate lejeboliger i nybyggeriet. Endvidere belyses beboersammensætningen og de
gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer fordelt efter opførelsesår.
En lang række faktorer påvirker udbud af og efterspørgsel efter henholdsvis ejer-
boliger og private lejeboliger. Her kan bl.a. nævnes:
Forventet afkast ved salg som henholdsvis ejerboliger og udlejningsejen-
dom.
Markedet for projektsalg (væsentligt ved opførelse af større boligejen-
domme), herunder især finansieringsvilkår for såvel investor som boligkø-
ber.
Renteudvikling (herunder det alternative afkast på aktier, obligationer og
andre værdipapirer, der f.eks. har betydning for pensionskassers efter-
spørgsel efter udlejningsejendomme).
Det eksisterende boligudbuds karakteristika (har betydning for boligefter-
spørgernes valg mellem ejer- og lejebolig, dog i mindre grad for nyere eta-
gebyggeri).
I bilag 1 (afsnit 2) uddybes de faktorer, der kan påvirke valg mellem ejerboliger og
private lejeboliger, dels for bygherrer/investorer, dels for boligefterspørgere. Bilag
1 (afsnit 3 og 4) omfatter desuden baggrundsmateriale til afsnit 2.4.2 og 2.4.3 ne-
denfor. I bilag 2 belyses udviklingen i boligsammensætningen i fire udvalgte by-
områder, Nordhavn og Tingbjerg i Københavns Kommune samt Aarhus Ø og
Gellerupparken i Aarhus Kommune med fokus på nytilgang af ejerboliger.
2.4.1. Udvikling i boligbyggeriets omfang og fordeling på ejerformer
Figur 3 viser boligbestandens fordeling på ejerformer og opførelsesår siden 1980
og dermed indirekte nybyggeriet i perioden. Den stiplede linje angiver den årlige
andel af ejerboliger og kan aflæses på højre akse. Diagrammerne viser dels tallene
for hele landet, dels for landsdelen København By og for landsdelene København
By og Københavns Omegn under ét.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 14 af 60
Det ses, at det samlede nybyggeri har været stærkt svingende i perioden siden
1980, såvel på landsplan som i de to landsdele. På landsplan ”topper” byggeriet i
1980, 1986, 2007 og 2020 og ”bunder” i 1982, 1995 og 2010 (finanskrisen). Samti-
dig ses, at denne konjunkturfølsomhed i høj grad kan henføres til ejerboligbygge-
riet.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0017.png
Side 15 af 60
Figur 3
Boliger opført 1980-2023 fordelt på ejerforhold (opgjort ud fra boligbestanden pr. 1. januar 2024)
Hele Landet
Antal boliger
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1980
1983 1986
Ejer
1989
1992 1995
Andel
1998 2001 2004
Privat
udlejning
2007 2010
Almen
2013
2016 2019 2022
Ejer %-andel
% andel af ejerboliger
70
60
50
40
30
20
10
0
København By
Antal boliger
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
1980
1983
1986
Ejer
1989
1992 1995
Andel
1998
2001 2004
Privat
udlejning
2007 2010
Almen
2013
2016 2019 2022
Ejer %-andel
% andel af ejerboliger
60
50
40
30
20
10
0
København By og Omegn
Antal
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
1980
1983
1986
Ejer
1989
1992 1995
Andel
1998 2001 2004
Privat
udlejning
2007 2010
Almen
2013
2016 2019 2022
Ejer %-andel
% andel af
60
50
40
30
20
10
0
Anm.: Private boliger, der på opgørelsestidspunktet, er registreret som ikke benyttet, er tildelt det udlejningsforhold (udlejet eller benyttet af ejer),
som er hyppigst forekommende i ejendommen. I det seneste opførelsesår (her 2023), der er med i opgørelsen, er der typisk et noget højere antal
ikke-benyttede boliger end i de forudgående opførelsesår.
Kilde: Boligstat (Social- og Boligstyrelsen) og egne beregninger.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0018.png
Side 16 af 60
Herudover kan der iagttages nogle tilsyneladende strukturelle skift:
Det almene byggeri har ligget tydeligt lavere efter 1994, hvor den mangeårige
centrale kvotestyring af nybyggeriet blev afløst af kommunal tilsagnsgivning.
Nybyggeri af andelsboliger ”dukker op” i 1982 med indførelsen af direkte
støtte og ”forsvinder” stort set igen efter 2009 (finanskrisen).
6
Nybyggeriet af private lejeboliger med markedsleje øges mærkbart fra omkring
2005, men falder noget tilbage omkring 2010 (finanskrisen) for derefter atter
at vokse.
I 2017 sker der en kraftig forøgelse af det private lejeboligbyggeri, således at
det udgør langt over halvdelen af det samlede nybyggeri. Det gælder på lands-
plan og ikke mindst i de to udvalgte landsdele.
Kortlægningen viser, at ejerboligbyggeriet – i modsætning til i forudgående høj-
konjunkturer – kun vokser langsomt efter 2016, men at ejerboligandelen fra
2019/2020 og 2022
7
dog har været svagt stigende på landsplan og lidt kraftigere i
landsdelen København By.
Væksten i andelen af private lejeboliger i perioden 2017-2022 fremstår endnu
mere markant i landsdelen København By end på landsplan. Det fremgår samtidig
af figur 3, at antallet af nye ejerboliger efter 2016 har ligget på det næsthøjeste ni-
veau siden 1980, idet det kun har ligget højere i årene op til finanskrisen i 2008.
2.4.2. Boligbestandens fordeling på ejerformer med fokus på nybyggeri
Der er i alt knap 3 mio. boliger i Danmark. Heraf er ca. 420.000 boliger ibrugtaget
efter 2002 og ca. 225.000 efter 2012. Ejerboligerne
8
er den mest udbredte bolig-
form på boligmarkedet. Ejerboligandelen målt på antal boliger udgør 48 pct.,
mens den målt på boligstørrelse udgør 62 pct. og på antal beboere 57 pct.
I tabel 1 er vist dels den samlede boligbestands fordeling på ejerformer, dels for-
delingen for nyere boliger, opgjort primo 2023.
Tabel 1
Boligbestandens fordeling på ejerformer efter opførelsesår pr. 1. januar 2023 (i procent).
Ejerbolig
Privat lejebolig
Offentlig bolig
Andelsbolig
Almen bolig
I alt
Omdannelser af eksisterende private lejeboliger til andelsboliger er ikke talt med her, da det er bygningens
opførelsesår, som benyttes.
7
Tal for 2023 må betragtes som foreløbige og derfor behæftet med stor usikkerhed, jf. også anm. til figur 3.
8
I den statistiske belysning af ejerboligsektoren i afsnit 2 tages der udgangspunkt i en definition af en ejebolig,
der er baseret på Bygnings- og Boligregistreret (BBR). I BBR defineres en ejerbolig gennem en kombination
af datafelterne om ejendommens ejerforhold (felt 102) og boligenhedens udlejningsforhold (felt 392). I BBR
er der tale om en ejerbolig, hvis ejerforholdet er registreret som:
• privatpersoner eller interessentselskaber (”10”)
• aktieselskaber, anpartsselskaber eller andet selskab (”30”)
• andet, herunder moderejendomme for bebyggelser, der er opdelt i ejerlejligheder, samt ejendomme, der
ejes af flere kategorier af ejere (”90”),
og hvis udlejningsforholdet samtidig er registreret som: Benyttet af ejeren (”2”).
6
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0019.png
Side 17 af 60
Alle år
2003-2012
2013-2022
48
48
34
23
20
47
1
1
1
7
11
0
21
21
18
100
100
100
Anm.: Summen af andele i de enkelte kolonner kan afvige fra 100.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Tabel 1 viser, at fordelingen på ejerformer for boliger opført 2003-2012 stort set
er sammenfaldende med fordelingen i hele bestanden, dog med en lidt lavere an-
del af private lejeboliger og en højere andel af andelsboliger. Derimod er fordelin-
gen for 2013-2022 helt forskellig. Her udgør private lejeboliger næsten halvdelen,
mens ejerboliger kun udgør ca. 1/3, og andelsboliger er helt fraværende. Andelen
af almene boliger synes at være tilnærmelsesvist uafhængig af opførelsesår.
Tabel 2 viser ejerboligandelen i udvalgte kommuner og landsdele fordelt på opfø-
relsesår. Aalborg er i denne sammenhæng afgrænset til det sammenhængende by-
område, baseret på sogne, da kommunen også omfatter større landområder.
Tabel 2
Ejerboliger som andel af boligbestanden i kommuner og landsdele efter opførelsesår pr. 1. januar
2023 (i procent).
København
Landsdel København Omegn
Hele landet Aarhus Odense Byområde Aalborg
Alle år
2003-2012
2013-2022
19
41
19
41
41
28
48
48
39
34
35
22
38
25
16
29 (39)
18 (27)
16 (22)
Anm.: ” Byområde Aalborg” omfatter sognene Budolfi, Ansgar, Vor Frelser, Vesterkær, Vor Frue, Sankt Markus,
Sønder Tranders, Nørre Tranders, Vejgaard, Hans Egede, Hasseris, Nørresundby, Hvorup, Lindholm, Dall, Skalborg,
Margrethe, Gistrup, Romdrup-Klarup og Rørdal. I parentes er angivet ejerboligandelen i hele Aalborg Kommune.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Tabel 2 viser, at de større byer har en lavere ejerboligandel – fra 19 pct. i Køben-
havns Kommune til 38 pct. i Odense Kommune. I alle områder ligger andelen la-
vere end på landsplan. Endvidere ses i alle områder en relativt lav ejerboligandel
for 2013-2022. For boliger opført 2003-2012 er det bemærkelsesværdigt, at ande-
len af ejerboliger i Københavns Kommune ligger dobbelt så højt som for hele pe-
rioden, og at denne store stigning ikke genfindes andre steder.
På kommunalt niveau viser analysen, at der kun er tre danske kommuner med en
ejerboligandel på under 30 pct. (Københavns, Frederiksberg og Brøndby Kom-
muner). For opførelsesårene 2013-2022 er der 16 kommuner med en ejerboligan-
del på under 30 pct., herunder Aarhus, Odense og Aalborg Kommuner og 10
kommuner i landsdelene København By og Københavns Omegn.
Det bemærkes, at andelen af andelsboliger i den samlede bestand udgør 28 pct. i
Københavns Kommune. Den næsthøjeste andel findes i Københavns Omegn
med 6 pct.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 18 af 60
Som nævnt har der været en stor vækst i boligbestanden de sidste 20 år. Det gæl-
der også i Københavns Kommune og især i Aarhus Kommune. Her er ca. 15 og
23 pct. af den lokale boligbestand opført i de pågældende perioder.
I 2013-2022 har private lejeboliger som nævnt udgjort næsten halvdelen af den
samlede tilvækst, jf. tabel 1 (godt 100.000 boliger). I København og Aarhus udgør
andelen henholdsvis knap 70 og godt 60 pct. Især efter 2016 er der opført særligt
mange private udlejningsboliger (ca. 95.000 på landsplan).
I bilag 2 er foretaget en belysning af boligsammensætningen i fire udvalgte byom-
råder, hvoraf to er byudviklingsområder, Nordhavn (København) og Aarhus Ø
(Aarhus), mens to er omdannelsesområder med almene boliger, Tingbjerg (Kø-
benhavn) og Gellerupparken (Aarhus).
Det fremgår af tabel C1 i bilag 2, at der siden 2012 er bygget et vist antal ejerboli-
ger i Nordhavn og Aarhus Ø, svarende til henholdsvis 35 og 26 pct. af det sam-
lede nybyggeri i områderne, mens der stort set ikke er bygget ejerboliger i Ting-
bjerg og Gellerupparken.
2.4.3. Botider i ejerboliger og private lejeboliger
Nogle kommuner har tilkendegivet, at de opfatter de senere års omfattende byg-
geri af private lejeboliger som en udfordring i forhold til at sikre velfungerende
boligområder med en blandet beboersammensætning.
Som en vigtig indikator i den forbindelse fremhæver nogle kommuner forskelle i
gennemsnitlig botid for husstande i de to ejerformer. Det kan således være kom-
munernes vurdering, at de længere botider i ejerboliger giver sig udslag i en ander-
ledes adfærd hos boligtagerne, bl.a. i form af et højere engagement i lokalområdet.
Det bemærkes, at der er nogle primært økonomiske faktorer, der kan trække i ret-
ning af længere botider i ejerboliger, uden at det nødvendigvis afspejler sig i de på-
gældende beboeres engagement i lokalområdet. Bl.a. er der betydelige transakti-
onsomkostninger ved køb og salg af ejerboliger, og der er ikke den samme fleksi-
bilitet som for en lejebolig ved usikkerhed omkring forventet boperiode som følge
af f.eks. jobskifte eller husstandsændringer.
I tabel 3 er vist de gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer efter opførel-
sesår for hele boligbestanden primo 2023. Botiden er opgjort som det antal år, der
pr. 1. januar 2023 er gået fra, at husstanden flyttede til den nuværende bolig. I ta-
bel 4 er vist det samme, men afgrænset til etagebyggeri i landsdelene i København
By og Københavns Omegn. Dermed rettes fokus således særligt mod den del af
boligmassen, som især har bevågenhed i denne analyse. Det skal bemærkes, at den
beregnede botid i det nyere byggeri er kortere, fordi byggeriet kun har eksisteret i
forholdsvis kort tid. F.eks. kan den beregnede botid i byggeri opført i 2019 højst
udgøre 4 år og for byggeri opført i 2014 højst 9 år.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0021.png
Side 19 af 60
Tabel 3
Gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer efter opførelsesår. Hele landet (1. januar 2023).
Før 2000
2000-2009
2010-2014 2015-2019
Alle år
Fraflytninger 2022
Antal år
Ejerboliger
Private leje-
boliger
Almene boli-
ger
Andelsboli-
ger
I alt
18,8
6,6
10,0
11,1
13,6
10,6
5,3
7,1
9,8
8,6
8,1
4,2
4,8
7,6
6,1
4,5
2,3
3,2
4,3
3,2
17,4
5,9
9,5
10,9
12,4
(1.000)
45
158
68
16
302
Anm.: Fraflytningerne omfatter hele året 2022, mens det samlede antal boliger er opgjort pr. 1. januar 2023. En
fraflytning defineres som en
husstandsfraflytning,
hvor boligen fraflyttes af samtlige beboere og derved frigives til en ny
husstand. Botiden måles som antallet af år, boligen er beboet, indtil den frigives til en ny husstand.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Tabel 4
Gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer efter opførelsesår. Etagebyggeri i landsdelene
København By og Omegn (1. januar 2023).
Før 2000
2000-2009
2010-2014 2015-2019
Alle år Fraflytninger 2022
Antal år
Ejerboliger
10.3
7,0
4,9
6,0
9,0
6,2
5,3
4,0
5,9
-
4,6
-
2,3
3,4
2,0
3,5
9,5
7,4
11,7
10,6
9,7
(1.000)
5
26
11
11
56
Private leje-
8,8
boliger
Almene boli-
11,9
ger
Andelsboli-
10,7
ger
I alt
10,5
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Det ses i tabel 3, at godt 300.000 boliger er blevet fraflyttet i 2022, svarende til ca.
10 pct. af boligbestanden. Endvidere fremgår det, at den gennemsnitlige botid va-
rierer meget mellem ejerformerne, fra godt 17 år i ejerboliger til knap 6 år i private
lejeboliger, men også meget efter opførelsesperiode, fra knap 14 år for boliger op-
ført før 2000 til godt 3 år for boliger fra 2015-2019.
Den meget lange botid – næsten 19 år i ejerboliger – fra før 2000 knytter sig anta-
geligt især til enfamiliehuse. Tabel 4 fokuserer derfor nærmere på etagebyggeri i
landsdelene i København By og Københavns Omegn under ét. Her udgør den
gennemsnitlige botid 9�½ år i ejerlejligheder og knap 7�½ år i private lejeboliger.
Samlet set (dvs. inklusiv almene og andelsboliger) er den gennemsnitlige botid
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 20 af 60
10�½ år for alt etagebyggeri opført før 2000 og godt 2 år for etageboliger fra 2015-
2019.
De forskelle i botider, som gør sig gældende på landsplan, genfindes således for
etagebyggeri i Storkøbenhavn, men med en langt kortere botid generelt. For pri-
vate lejeboliger i etagebyggeri er botiden i det nyeste byggeri på 2 år og 4-5 år i
byggeri fra perioden 2000-2014. For ejerboliger er botiden lidt længere, men med
en tilsvarende forskel – ca. 3�½ år for boliger fra 2015-2019 og 5-7 år for boliger
fra 2000-2014.
Den korte botid for helt nyt privat lejeboligbyggeri kan afspejle, at det er let at få
en bolig i nybyggeriet – stort udbud til en relativ høj markedsleje, men med be-
grænsede transaktionsomkostninger – og at mange så hurtigt vælger at flytte igen,
når de efter en vis søgetid finder en anden bolig, der bedre matcher deres bolig-
præferencer og deres betalingsvilje på lidt længere sigt. Den længere gennemsnit-
lige botid for det knap så nye byggeri tyder på, at denne ”buffer-funktion” aftager
over tid.
Det bemærkes, at når den gennemsnitlige botid i privat lejeboligbyggeri fra før
2000 ligger på næsten 9 år, kan det antagelig forklares med, at langt størstedelen af
disse boliger (før 1992) er omfattet af omkostningsbestemt husleje, hvor den fak-
tiske husleje ligger under markedslejeniveauet.
2.4.4. Beboersammensætning fordelt på ejerformer og opførelsesår
Hvad angår beboersammensætning, så udgør 20-29-årige, andre husstandstyper og
studerende en meget stor andel af beboerne i nye private lejeboliger (opført 2015-
2019), mens det omvendte gør sig gældende for nye ejerboliger, jf. bilag 1. For le-
jeboliger opført 2000-2009 er andelen af alle de tre nævnte kategorier lavere.
Endvidere fremgår det, at der bor meget få på 60 år og derover i nye private leje-
boliger, at over 40 pct. af husstandene her udgøres af par, både med og uden
børn, samt at der blandt beskæftigede er en forholdsvis stor andel af ufaglærte,
men at der også er en vis andel af beboere inden for hver af de tre andre uddan-
nelseskategorier.
I nye ejerboliger er der en klart større andel af 60+-årige og af par med/uden
børn, samt en meget tydelig overvægt af akademisk uddannede.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 21 af 60
3. Centrale interessenters synspunkter på problematikken
Der er blevet afholdt møder med en række kommunale og private interessenter
om problemstillingen og boligmarkedets økonomiske incitamenter samt mulige
tiltag og deres konsekvenser. Gruppen af kommunale interessenter bestod af KL,
Københavns Kommune, Aarhus Kommune, Odense Kommune og Aalborg
Kommune. Gruppen af private interessenter bestod af Dansk Industri (DI), DI
Ejendom, Ejendom Danmark, Colliers, Bygherreforeningen, Jeudan og Pension
Danmark.
De kommunale interessenters oplevelse er, at der ikke opføres et tilstrækkeligt an-
tal ejerboliger i forhold til den generelle boligmasse. Dette giver udfordringer i
forhold til at sikre blandede boligområder særligt i nye byområder, men også i for-
bindelse med fornyelse af udsatte boligområder. Ifølge de kommunale interessen-
ter er årsagen dels markedet og dels momsreglerne, som giver incitament til, at der
opføres flere private udlejningsboliger. De kommunale repræsentanter efterspør-
ger yderligere ”byplanlægningsværktøjer” i planlovningen, så der kan planlægges
for ejerboliger.
De private interessenter vurderer, at hovedårsagen til, at der bygges flere lejeboli-
ger i de større byer, er den generelle efterspørgsel kombineret med den finansielle
regulering, der siden finanskrisen har betydet øgede krav til både ejendomsudvik-
lere og private købere. Sammen med de høje grundpriser i de større byer betyder
det, at det i de fleste tilfælde er en bedre og mere simpel forretning at bygge udlej-
ningsboliger. De private interessenter ønsker ikke en regulering af ejerboliger i
planlovgivningen og vurderer, at anvendelsen af sådanne regler kan medføre, at
færre byggeprojekter bliver gennemført, da investorer vil søge derhen, hvor den
mest sikre og bedste investering er. De private interessenter vurderer ikke, at en
ændring af momsreglerne i nævneværdigt omfang vil kunne fremme opførelsen af
ejerboliger, da momsreglerne kun fylder en lille del af det samlede ”regnestykke”
for investorerne.
En mere detaljeret gengivelse af interessenternes fremsatte synspunkter findes i
bilag 2.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 22 af 60
4. Muligheder for i planlægningen at stille krav om ejerboliger
Dette kapitel beskriver mulighederne for at give kommunerne hjemmel til at lokal-
planlægge for ejerboliger, herunder hvordan regler herom i planloven og boliglov-
givningen nærmere kan sammensættes, og hvordan anvendelsesområdet for reg-
lerne kan afgrænses. Kapitlet indledes med en beskrivelse af de relevante gældende
regler i planlov og boliglovgivningen. Herefter beskrives mulige modeller for et re-
gelsæt med mulighed for planlægning for ejerboliger og konsekvenser heraf.
4.1.
Opsamling
Kommunerne kan i lokalplanlægningen fastsætte bestemmelser om bebyggelsers
omfang og udformning og om anvendelsen af de enkelte bygninger, f.eks. krav
om helårsbeboelse for boliger i byzone.
I 2015 fik kommunerne mulighed for i en lokalplan at bestemme, at op til 25 pct.
af boligmassen i lokalplanområdet skal være almene boliger. Med virkning fra 1.
januar 2024 har kommunerne endvidere fået mulighed for i en lokalplan at be-
stemme, at boliger kun må anvendes til udlejning som private ungdomsboliger til
studerende. Den gældende planlov indeholder ikke herudover hjemmel til at fast-
sætte bestemmelser i lokalplaner om, at boliger skal have bestemte ejerforhold,
f.eks. at de skal anvendes som ejerboliger eller andelsboliger.
Kapitlet præsenterer på den baggrund forskellige modeller for at udvide lokalplan-
kataloget med henblik på at fremme opførelsen af ejerboliger. En ejerbolig define-
res som en selvstændig fast ejendom, hvor ejerne har en direkte ejendomsret til
den lejlighed, der er brugsret til. Efter gældende regler har en ejer af en eller flere
nyopførte boliger i udgangspunktet fri adgang til at beslutte, om ejeren selv vil
bebo boligen, eller om den skal udlejes.
Der findes dermed ikke lovgivning med en definition af og regler om ejerboliger,
som en eventuel ny bestemmelse i lokalplankataloget kan henvise til med den øn-
skede virkning: at boligerne ikke anvendes til udlejning.
Ændres planloven, så kommunerne får hjemmel til ved lokalplan at bestemme, at
nye boliger f.eks. i et lokalplanområde skal anvendes som ejerboliger, kan det såle-
des være nødvendigt at supplere denne hjemmel med regler, der sikrer, at de på-
gældende boliger rent faktisk sælges/anvendes som ejerboliger og ikke til systema-
tisk, professionel udlejning.
De skitserede lovændringer vil give kommunerne mulighed for at udlægge et lo-
kalplanområde eller en del heraf til ejerboliger. Realisering af en sådan planlægning
forudsætter, at en bygherre/investor kan og vil finansiere byggeriet. Udfordringer
med at finansiere byggeri af ejerlejligheder (jf. kapitel 2 og 3) kan sammen med be-
grænsninger i bygherrers fleksibilitet (til i takt med markedsudviklingen undervejs
at konvertere ejerboliger til private udlejningsboliger) betyde, at investeringer i et
byggeri, der kun må anvendes til ejerboliger, er mere risikable, end hvis der er
valgfrihed med hensyn til ejerform.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 23 af 60
Kommunal planlægning, der alene giver mulighed for ejerboliger i et givet om-
råde, kan således fremme byggeri af denne boligtype, men der er også risiko for, at
planlægning for ejerboliger kan spænde ben for byggeri eller føre til tomme boli-
ger, hvis der ikke er en tilstrækkelig investerings- og forbrugsefterspørgsel efter
ejerboliger.
Begrænsningerne i en sådan planlægning vil umiddelbart reducere det økonomiske
potentiale ved byudvikling, hvis krav til andelen af ejerboliger overstiger den an-
del, som ejerboliger ville udgøre i investors/bygherrers allokering af egen drift. In-
vesteringer i at etablere nye boliger i et sådant lokalplanområde vil endvidere blive
mindre attraktive, i det omfang investor/bygherre vurderer, at der er risiko for, at
den reducerede fleksibilitet til at konvertere planlagte ejerboliger til lejeboliger i
projekt-/anlægsfasen kan blive en forretningsmæssig begrænsning. Disse negative
effekter af krav om andel ejerboliger vil være mindre, i det omfang investo-
rer/bygherrer planlægger efter af egen drift at bygge ejerboliger i videre omfang
end kravene tilsiger. I disse tilfælde vil det imidlertid ikke være kravene, der sikrer
den ønskede andel ejerboliger.
Den måde, som kommunerne i givet fald vil benytte de nye redskaber på, samt
markedssituationen vil således have betydning for, om der vil blive opført en
større andel ejerboliger inden for et uændret byggeomfang, eller om der eventuelt
vil blive bygget færre nye boliger, herunder også ejerboliger. Risikoen for at plan-
lægning for ejerboliger vil hæmme boligbyggeriet kan nedbringes – men afværges
ikke fuldt ud – ved at begrænse planlægningsmuligheden til en mindre andel af bo-
ligmassen i lokalplanområdet.
Viser det sig af forskellige årsager, at det ikke er muligt at realisere lokalplanen, vil
kommunalbestyrelsen i øvrigt kunne ændre lokalplanen til en anden anvendelse.
4.2.
Hvad gælder i dag?
De nedenstående afsnit gennemgår de relevante gældende regler i planloven og
boliglovgivningen.
4.2.1. Planloven
Dette afsnit introducerer de regler i planloven, som er relevante for overvejelserne
om eventuel indførelse af mulighed for planlægning for ejerboliger, herunder
kommunernes aktuelle muligheder for at planlægge for boligers ejerforhold og
spørgsmålet om, hvorvidt planlægning kan gennemføres uden at medføre krav om
erstatning.
4.2.1.1. Generelt om planlægning efter planloven
Det er som udgangspunkt kommunerne, der varetager den fysiske planlægning,
herunder planlægning for en by eller et byområdes udvikling. Kommunalbestyrel-
sen fastlægger i kommuneplanen de overordnede mål for den enkelte kommunes
udvikling og arealanvendelse, såkaldte retningslinjer for arealanvendelsen, og ram-
mer for indholdet af lokalplanerne for de enkelte dele af kommunens arealer
(planlovens §§ 11-11 b).
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 24 af 60
En lokalplan regulerer den konkrete og mere præcise anvendelse af et nærmere af-
grænset areal og er den eneste plantype, der er direkte bindende for grundejerne.
Der må ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med bestemmelserne i en
lokalplan, medmindre der er meddelt dispensation fra lokalplanen (planlovens §
18). En hidtidig lovlig anvendelse af et område eller en bebyggelse kan derimod
fortsætte uanset bestemmelser i en senere lokalplan, også hvis en ny ejer eller bru-
ger overtager ejendommen.
Der kan som udgangspunkt ikke opnås tilladelse til byggeri i landzone, der ikke
tjener landbrugsmæssige formål, medmindre arealet ved lokalplan overføres til by-
zone (planlovens kapitel 7). Der kan heller ikke opnås byggetilladelse til projekter,
der er i strid med en lokalplan (bygningsreglementets § 35, stk. 2). Hvis der er tale
om større bygge- eller anlægsarbejder, som vil indebære væsentlige ændringer i et
bestående miljø, kan byggetilladelse generelt ikke opnås, før en lokalplan er tilveje-
bragt (såkaldt lokalplanpligt, jf. planlovens § 13, stk. 2).
De forhold, som en kommune kan regulere gennem lokalplanlægning, er udtøm-
mende opregnet i planlovens § 15, stk. 2 – det såkaldte lokalplankatalog. Der kan
f.eks. i en lokalplan fastsættes bestemmelser om bebyggelsers omfang og udform-
ning, herunder maksimal højde og bebyggelsesprocent samt boligtæthed, f.eks. lej-
lighedsstørrelser i en etageboligbebyggelse (stk. 2, nr. 7). Der kan også fastsættes
bestemmelser om anvendelsen af de enkelte bygninger, f.eks. krav om helårsbebo-
else for boliger i byzone og krav om, at parcelhuse kun må benyttes som én bolig
for én familie (stk. 2, nr. 8).
4.2.1.2. Aktuelle muligheder for planlægning for ejerforhold
Indtil 2015 var der i planloven ikke hjemmel til at fastsætte bestemmelser om boli-
gers ejerforhold i planlægningen.
I 2015 blev planlovens § 15, stk. 2, imidlertid udvidet med en regel om, at kom-
munen i en lokalplan kan bestemme, at op til 25 pct. af boligmassen i lokalplan-
området skal være almene boliger (stk. 2, nr. 11). Der kan alene planlægges for al-
mene boliger i nye boligområder, dvs. områder, der ikke allerede anvendes til eller
er lokalplanlagt til boligformål (§ 11 b, stk. 1, nr. 1). Samtidig blev formålsbestem-
melsen i planlovens § 1 udvidet, så det fremgår, at loven bl.a. tilsigter ”at fremme
alsidighed i boligsammensætningen gennem mulighed for planlægning for almene
boliger i byerne” (planlovens § 1, stk. 2, nr. 7).
Begrænsningen på op til 25 pct. gælder for det samlede lokalplanområde og ikke
for hver enkelt grund i området. Det fremgår af lovforarbejderne, at begrænsnin-
gen blev foreslået for at understøtte formålet om at udvikle byområder med en va-
rieret og alsidig boligsammensætning ved at sikre, at hele områder ikke udlægges
til almene boliger.
Anvendelse af bestemmelsen i planlovens § 15, stk. 2, nr. 11, forudsætter, at kom-
munalbestyrelsen i lokalplanen tager stilling til, hvor stor den samlede boligmasse
kan være, f.eks. ved at der i lokalplanen fastsættes præcise bestemmelser om be-
byggelsens omfang og udformning, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 7. Det fremgår
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 25 af 60
af lovforarbejderne til bestemmelsen, at boligmassen – afhængig af kommunalbe-
styrelsens og bygherrens ønsker og behov – kan fastsættes som antal boliger eller
som etageareal. Efter almenboligloven findes følgende typer af almene boliger: al-
mene familieboliger, almene ungdomsboliger, almene ældreboliger, herunder al-
mene plejeboliger, og almene boliger til særligt udsatte grupper. Det er i lovforar-
bejderne til planlovens § 15, stk. 2, nr. 11, forudsat, at kommunalbestyrelsen i lo-
kalplanen kan vælge mellem disse typer af almene boliger.
Det fremgår af rapporten ”Evaluering af planloven m.v.” fra marts 2021, at kom-
munerne i perioden fra planlovsændringen i 2015 og frem til 1. april 2020 har ved-
taget 45 lokalplaner med krav til andelen af almene boliger. Lokalplanerne omfat-
ter med en enkelt undtagelse områder i Københavns Kommune og i øvrige områ-
der i hovedstadsområdet samt i Aarhus Kommune. Enkelte kommuner har i for-
bindelse med evalueringen peget på udfordringer med at sikre, at den planlagte an-
del af almene boliger rent faktisk også opføres – og opføres i nogenlunde samme
takt som privat boligbyggeri.
Med virkning fra den 1. januar 2024 er planlovens § 15, stk. 2, endvidere blevet
udvidet med en regel om, at kommunen ved lokalplan kan bestemme, at boliger
kun må anvendes som private ungdomsboliger til studerende omfattet af lov om
boligforhold kapitel 1 a eller lov om støttede private ungdomsboliger.
Boligerne vil herefter skulle udlejes som ungdomsboliger og kan f.eks. ikke sælges
som ejerboliger. De nævnte regler om udlejning i lov om boligforhold og lov om
støttede private ungdomsboliger sikrer i øvrigt, at det til stadighed er studerende,
som bebor de pågældende ungdomsboliger.
Denne mulighed for at bestemme, at boliger skal udlejes som private ungdomsbo-
liger til studerende, er ikke begrænset til nye boligområder og kan i princippet
(hvis det er sagligt begrundet) omfatte samtlige nye boliger i det pågældende om-
råde. Det gælder også nye boliger i eksisterende bebyggelse, hvor den hidtidige an-
vendelse ændres, f.eks. fra erhverv til bolig.
Den gældende planlov indeholder ikke herudover hjemmel til at fastsætte bestem-
melser i lokalplaner om, at boliger skal have bestemte ejerforhold, f.eks. at de skal
anvendes som ejerboliger eller andelsboliger.
4.2.1.3 Planlægning og erstatning
Planlægning efter planloven er som udgangspunkt erstatningsfri regulering, da der
ikke pålægges ejere og brugere af fast ejendom en handlepligt, og da den hidtidige
lovlige anvendelse ikke indskrænkes.
Når en lokalplan helt eller delvist har forbeholdt en ejendom til offentligt formål
kan ejeren dog forlange ejendommen – eller den del, der er forbeholdt offentlige
formål – overtaget af kommunen mod erstatning. Kommunens overtagelsespligt
er betinget af, at det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig
måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejen-
domme (planlovens § 48).
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 26 af 60
Begrebet offentligt formål i planlovens § 48 er ikke nærmere afgrænset i loven og
kan omfatte flere af emnerne i lokalplankataloget. Offentligt formål kan f.eks.
være rekreative arealer, legepladser, parkeringsarealer, veje, idrætsanlæg, skoler
m.v. Det er ikke krav, at det er kommunalt. Et offentligt formål kan således godt
være statsligt eller blive varetaget af private. Overtagelsespligten påhviler dog altid
kommunen.
Hvis en lokalplan forbeholder en ejendom helt eller delvist til et offentligt formål,
er det som nævnt hensynet til, at ejeren kan udnytte sin ejendom på en økonomisk
rimelig måde, der er afgørende for, om kommunen skal overtage ejendommen.
Da der i 2015 blev indført hjemmel i planloven til ved lokalplan at stille krav om,
at op til 25 pct. af boligmassen i nye boligområder skal være almene boliger, blev
planlovens § 48 samtidig udvidet, så den ovenfor beskrevne ordning med mulig-
hed for kommunal overtagelse og erstatning finder tilsvarende anvendelse, når en
lokalplan har forbeholdt en ejendom til almene boliger. Det betyder, at kommu-
nen kan være tvunget til at overtage ejendommen, når der planlægges for almene
boliger.
Om baggrunden herfor fremgår bl.a. følgende af lovforarbejderne:
”Efter lov om almene boliger m.v. gælder normalt et krav om, at den almene
boligafdeling skal eje grunden, hvor boligen opføres. Det er forventningen at
kommunerne, når der planlægges for almene boliger, ved aftale eller på anden
betryggende måde sikrer sig, at der er en almen boligorganisation, som i prak-
sis vil realisere lokalplanen ved at overtage grunden og bygge alment.
Hvis kommunalbestyrelsen på tidspunktet for realiseringen af lokalplanen
mod forventning ikke ønsker eller ikke kan give tilsagn til den almene bolig-
organisation med henblik på opførelse af almene boliger, kan grundejeren
komme i en økonomisk uhensigtsmæssig situation, fordi ejendommen eller en
del heraf ikke vil kunne afhændes til den almene boligorganisation samtidig
med, at ejeren ikke selv kan realisere lokalplanen. Hvis en sådan situation
måtte opstå, vil der således gøre sig de samme beskyttelseshensyn gældende,
som begrunder den kommunale overtagelsespligt i § 48 i relation til planlæg-
ning for offentlige formål.”
Spørgsmålet om, hvorvidt der kan opstå en lignende problematik ved et krav om,
at en ejendom skal forbeholdes ejerboliger, behandles under afsnit 4.3.4 nedenfor.
4.2.2. Boliglovgivningen
De gældende planlovsbestemmelser, der giver mulighed for at lokalplanlægge for
bestemte boligtyper i form af almene boliger og ungdomsboliger, henviser til bo-
liglovgivningen for nærmere definitioner af boligtyperne og deres anvendelse.
I det følgende gennemgås de regler i boliglovgivningen, som har betydning for,
hvordan en hjemmel til at planlægge for ejerboliger kan udformes.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 27 af 60
4.2.2.1. Definition af ejerbolig
I den boligretlige lovgivning findes ikke en nærmere definition af ejerboliger. Bo-
ligretligt opereres der dog udtømmende med tre overordnede boligtyper: Ejerboli-
gen, andelsboligen (og andre boligfællesskaber) samt lejeboligen.
I rapporten om ”Boligfællesskaber”, afgivet af en arbejdsgruppe nedsat i Boligmi-
nisteriet den 1. marts 1994, er givet følgende definition af ejerboligen: ”En ejerbo-
lig kan defineres som en selvstændig fast ejendom, hvor ejerne har en direkte ejen-
domsret til den lejlighed, der er brugsret til, hvorimod lejeboliger er karakteriseret
ved, at lejeren hverken har en direkte eller indirekte ejendomsret til ejendommen
eller den lejlighed, som lejeren bebor. Lejeren har alene en brugsret til lejlighe-
den”.
Med hensyn til ejerlejligheden er der i ejerlejlighedslovens § 2, nr. 1, givet følgende
definition: Ved en ejerlejlighed forstås ”en lejlighed samt andre særskilt afgræn-
sede husrum, der er registreret som en ejerlejlighed efter reglerne i denne lov eller
tidligere gældende lovgivning”.
Begrebet boligfællesskab anvendes som betegnelse for en række boligformer, som
hverken kan betegnes som ejer- eller lejeboliger, da medlemmerne alene har en in-
direkte ejendomsret til ejendommen.
Det fremgår af andelsboliglovens § 1 a, at loven finder anvendelse på boligfælles-
skaber, hvorved forstås andelsboligforeninger, boligaktieselskaber, boliganparts-
selskaber, boligsamejer, boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber og andre
selskaber, foreninger og fællesskaber, hvor der til deltagelse er knyttet brugsret til
en beboelseslejlighed.
4.2.2.2. Bopælspligt og udlejning af ejerbolig
I kapitel 1 i lov om boligforhold er der regler om benyttelse af boliger. Reglerne
gælder for alle boligtyper; det vil sige ejer-, andels- og lejeboliger, som er belig-
gende i de kommuner, som har besluttet, at benyttelsesreglerne skal gælde. Dette
er tilfældet i langt de fleste større bykommuner.
Helt overordnet gælder efter disse regler, at bliver en bolig, der hidtil har været be-
nyttet til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til hel-
årsbeboelse.
For nyopførte boliger, der er fastlagt til helårsboliger i en lokalplan, som er ende-
ligt vedtaget og offentligt bekendtgjort efter den 31. december 2020, er der i hen-
hold til reglerne om benyttelse af boliger krav om, at ejeren skal sørge for, at boli-
gen tages i brug til helårsbeboelse.
Gælder reglerne om bopælspligt, og har en bolig været ledig i mere end 6 uger,
skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige bolig til kommunalbestyrelsen. Kom-
munalbestyrelsen kan i så fald anvise en boligsøgende, og herefter er ejeren straks
forpligtety til at udleje boligen til vedkommende. Kommunalbestyrelsen er beretti-
get til at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i
boligen med fogedens hjælp.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 28 af 60
Drejer det sig om en ejerbolig, og kan ejeren godtgøre, at der udfoldes rimelige
bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår, vil boligen imidlertid ikke
være omfattet af kommunalbestyrelsens ret til at anvise en lejer.
Som led i kommunens håndhævelse af bopælspligten er der i loven en udtrykkelig
hjemmel til samkøring af Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings- og
Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR).
Dette sikrer, at kommunerne har de fornødne instrumenter til at identificere ejere
af boliger, der står tomme eller benyttes til ulovlige formål. Den, der ikke overhol-
der reglerne om benyttelse af boliger i lov om boligforhold, kan i henhold til lov
om boligforhold straffes med bøde.
Efter gældende regler kan den, der opfører nye private boliger til helårsbeboelse,
selv beslutte, om boligerne skal sælges som ejerboliger, andelsboliger eller lejes ud.
Dette gælder dog ikke boliger, som i henhold til en lokalplan skal anvendes som
private ustøttede ungdomsboliger og dermed udlejes til studerende.
Den nyopførte ejendom kan eksempelvis være ejet af en enkelt investor, af flere
ejere i sameje eller af ejere af de enkelte ejerlejligheder/boliger.
Efter gældende regler har en ejer af en eller flere nyopførte boliger i udgangspunk-
tet fri adgang til at beslutte, om ejeren selv vil bebo boligen, eller om den skal ud-
lejes. Det gælder også ejerlejligheder, om end vedtægten for den pågældende ejer-
forening kan begrænse retten til udlejning.
Lejes boligerne ud, vil forholdet mellem lejer og udlejer være reguleret af lejelov-
givningen. Dette indebærer blandt andet, at huslejen kan fastsættes frit, når der er
tale om nyopførte boliger, hvilket har medført, at huslejerne i disse boliger er rela-
tivt høje.
Vælger ejeren af ejendommen eller ejeren af en enkelt eller flere boliger at udleje
boligerne, vil lejeforholdet som udgangspunkt være uopsigeligt fra udlejerens side.
Udlejeren kan dog som udgangspunkt opsige lejeforhold om en ejerbolig, hvis eje-
ren selv agter at bebo lejligheden.
Som en undtagelse fra lejelovens almindelige regler om uopsigelighed fra udleje-
rens side kan der efter lejeloven indgås tidsbegrænsede lejeaftaler. Udlejerens vil-
kår om, at lejeaftalen er tidsbegrænset, kan imidlertid tilsidesættes af boligretten,
hvis tidsbegrænsningen ikke kan anses for at være tilstrækkeligt begrundet i udleje-
rens forhold.
4.3.
Mulige ændringer
Ovenfor er gældende regler i planloven samt boliglovgivningen beskrevet. Dette
afsnit beskriver mulige modeller for ændringer af planloven og boliglovgivningen,
der ville kunne muliggøre en planlægning for ejerboliger. Det efterfølgende afsnit
4.4 beskriver konsekvenser af de mulige modeller.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 29 af 60
4.3.1. Overordnede overvejelser
Blandede by- og boligområder med et blandet udbud af ejerboliger, almene boli-
ger, private lejeboliger og andelsboliger anses ofte for at være en nødvendig forud-
sætning for at sikre en blandet beboersammensætning i området og betragtes som
en central faktor bag en økonomisk og socialt afbalanceret udvikling i større byer.
Fra en by- og boligforskningstilgang bliver det fremhævet, at en blandet beboer-
sammensætning med hensyn til f.eks. indkomst, uddannelse/erhverv, arbejdsmar-
kedstilknytning, alder, etnicitet, husstandstype (enlige/par/andet med/uden børn)
i større boligområder eller byudviklingsområder kan understøtte formel og ufor-
mel videndeling og adfærdspåvirkning på tværs af de enkelte beboergrupper og
med afsæt i deres forskellige ressourcer. Dette kan bidrage til en gunstig udvikling
i lokalområdet i form af bl.a. attraktive daginstitutioner og skoler, omfattende fri-
tids- og foreningsaktiviteter og trygge gader og udearealer i lokalområdet. Således
kan der opstå en ”god spiral”, og dermed kan en blandet beboersammensætning
blive en central parameter i at sikre et velfungerende boligområde/byudviklings-
område, kendetegnet ved relativt lang botid og lav fraflytningshyppighed.
Ud over at en vis andel ejerboliger i et lokalområde kan have betydning for at
sikre en blandet beboersammensætning, er der nogle karakteristika ved selve det at
eje sin bolig, som også kan spille en rolle. Køb af ejerbolig er for den enkelte hus-
stand typisk en stor investering forbundet med betydelige transaktionsomkostnin-
ger. En ejerbolig skal derfor gerne senere kunne sælges til en acceptabel pris og i
hvert fald uden tab. Alt andet lige trækker det i retning af en relativt lang botid i
ejerboliger, samt i boperioden at have interesse i at medvirke til at sikre et attrak-
tivt lokalområde.
Da beboersammensætningen i ejerboliger afviger markant fra almene boliger, men
i mere begrænset omfang for nyere ejerboliger og private lejeboliger i etagebyggeri
i de større byer, jf. afsnit 2.4.4 samt tabel B.5-B.7 i bilag 1, er det især i eksiste-
rende boligområder, at planlægning for ejerboliger på ledige arealer eller i nedlagte
institutioner m.v. i et lokalplanområde kan få betydning for at sikre en blandet be-
boersammensætning.
Det er vurderingen, at planlægning for ejerboliger frem for boliger med valgfri
ejerform efter omstændighederne kan hæmme realisering af planlægningen, dvs.
opførelse af de planlagte boliger.
Der kan således være forskel på, hvilke investorer, der har interesse i at investere i
henholdsvis lejeboliger og ejerboliger, ligesom både investerings- og forbrugeref-
terspørgsel efter henholdsvis ejer- og lejeboliger kan påvirkes forskelligt af f.eks.
den finansielle regulering og renteniveauet og kan variere over tid. Fastlæggelse af
ejerformen til ejerboliger vil også begrænse bygherrer og investorers mulighed for
efterfølgende at tilpasse anvendelsen af de opførte boliger til udviklingen i marke-
det. Begrænsningerne i en sådan planlægning vil umiddelbart reducere det økono-
miske potentiale ved byudvikling, hvis krav til andelen af ejerboliger overstiger
den andel, som ejerboliger ville udgøre i investors/bygherrers allokering af egen
drift. Investeringer i at etablere nye boliger i et sådant lokalplanområde vil endvi-
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 30 af 60
dere blive mindre attraktiv, i det omfang investor/bygherre vurderer, at der er ri-
siko for, at den reducerede fleksibilitet til at konvertere planlagte ejerboliger til le-
jeboliger i projekt-/anlægsfasen kan blive en forretningsmæssig begrænsning. In-
vestering i et byggeri, der i henhold til en lokalplan kun må anvendes til ejerboli-
ger, er således mere risikabel, end hvis der er valgfrihed med hensyn til ejerform.
Viser det sig af forskellige årsager, at lokalplanen ikke realiseres, vil kommunalbe-
styrelsen dog – som ved anden planlægning – efter sædvanlig lokalplanprocedure
kunne ændre lokalplanen til en anden anvendelse.
For at nedbringe – men ikke fuldt ud afværge - risikoen for, at planlægning for
ejerboliger frem for boliger med valgfri ejerform fører til nedgang eller forsinkelse
i det ellers forventelige samlede boligbyggeri, kan det overvejes at begrænse en
eventuel hjemmel til planlægning for ejerboliger således, at alene en mindre andel
af boligmassen i et lokalplanområde vil kunne udlægges til ejerboliger. En sådan
begrænsning vil også kunne understøtte en målsætning om blandede byområder,
idet hele lokalplanområder ikke vil kunne udlægges til ejerlejligheder.
På den baggrund er der i afsnit 4.3.2 nedenfor opstillet to modeller for planlæg-
ning for ejerboliger og angivet en mulighed for kombination heraf.
Som nævnt defineres en ejerbolig som en selvstændig fast ejendom, hvor ejerne
har en direkte ejendomsret til den lejlighed, der er brugsret til. Der findes imidler-
tid ikke lovgivning med en definition af og regler om ejerboliger, som en eventuel
ny bestemmelse i lokalplankataloget kan henvise til med den ønskede virkning: at
boligerne ikke anvendes til udlejning.
I lov om ejerlejligheder er en ejerlejlighed defineret som ”en lejlighed samt andre
særskilt afgrænsede husrum, der er registreret som en ejerlejlighed efter reglerne i
denne lov eller tidligere gældende lovgivning”. En sådan registrering af lejlighe-
derne i en bebyggelse er imidlertid ikke til hinder for, at grundejeren/bygherren
beholder ejendomsretten til hele eller dele af bebyggelsen og lejer lejlighederne ud
– eller sælger bebyggelsen til en professionel udlejer, der herefter udlejer lejlighe-
derne.
Det gælder derfor for begge modeller, at de bør kombineres med regler, der sikrer,
at de pågældende boliger rent faktisk sælges/anvendes som ejerboliger og ikke an-
vendes til systematisk, professionel udlejning. Et oplæg til sådanne supplerende
regler i boliglovgivningen fremgår af afsnit 4.3.3.
4.3.2. To modeller for planlægning for ejerboliger
I det følgende gennemgås to modeller for en hjemmel til kommunal til at plan-
lægge for ejerboliger, inkl. bud på konkrete ændringer af lokalplankataloget i plan-
lovens § 15, stk. 2. Hertil kan komme supplerende ændringer andre steder i loven.
Hidtil lovlig anvendelse af arealer og bebyggelse i lokalplanområdet vil i alle til-
fælde kunne fortsætte uanset en senere lokalplanbestemmelse om ejerboliger, jf.
også afsnit 4.2.1 ovenfor.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 31 af 60
Model 1: Anvendelsen af op til 100 pct. af nye boliger i lokalplanplanområ-
det kan fastsættes til ejerboliger
Planlovens § 15, stk. 2, nr. 8, kan udvides således, at der efter ”I en lokalplan kan
der optages bestemmelser om […] anvendelse af de enkelte bygninger, herunder
at boliger kun må anvendes som ungdomsboliger til studerende omfattet af kapitel
1 a i lov om boligforhold eller lov om støttede private ungdomsboliger” tilføjes:
”eller ejerboliger”.
Modellen vil (hvis det er sagligt begrundet) give mulighed for at bestemme, at
samtlige nye boliger i lokalplanområdet skal være ejerboliger. Det vil også gælde
nye boliger i eksisterende bebyggelse, hvor den hidtidige anvendelse ændres, f.eks.
fra erhverv til bolig.
Modellen vil give kommunerne mulighed for at planlægge for ejerboliger både i
nye boligområder og eksisterende boligområder, herunder områder med blandet
bolig og erhverv.
Nye boligområder er områder, der ikke allerede anvendes til eller er lokalplanlagt
til boligformål, f.eks. bynære områder i landzone, og områder, som i en gældende
lokalplan, byplanvedtægt m.v. er udlagt til en anden anvendelse end boligformål,
f.eks. nedslidte erhvervsområder i byerne eller områder udlagt til offentligt formål.
Planlægning for ejerboliger i eksisterende boligområder kan omfatte fortætning i
form af udfyldning af hidtil tomme grunde med nyt byggeri eller udvidelse af bo-
ligmassen i eksisterende bebyggelse, f.eks. ved etablering af en ny tagetage. Det
kan også omfatte ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse, f.eks. ombygning
af erhvervslokaler til boliger i områder med blandet bolig og erhverv.
Det kan – af hensyn til grundejernes berettigede forventninger – overvejes at und-
tage områder, der allerede er lokalplanlagt til boligformål uden krav om ejerform,
men hvor dette endnu ikke er realiseret, fra ordningen.
Model 2: Anvendelsen af op til 25 pct. af boligmassen i lokalplanområdet
kan fastsættes til ejerboliger; herudover kan der fortsat planlægges for 25 pct.
almene boliger.
Planlovens § 15, stk. 2, nr. 11, kan udvides således, at der efter ”I en lokalplan kan
der optages bestemmelser om […] krav om, at op til 25 pct. af boligmassen skal
være almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v.,” tilføjes: ”og at op til 25 pct.
af boligmassen skal være ejerboliger”.
Modellen vil – på samme måde som den gældende hjemmel til planlægning for al-
mene boliger, jf. afsnit 4.2.1 ovenfor – alene give mulighed for planlægning for
ejerboliger i nye boligområder, dvs. områder, der ikke allerede anvendes til eller er
lokalplanlagt til boligformål. Boligmassen vil kunne fastsættes som antal boliger el-
ler som etageareal, og kommunen vil i lokalplanen kunne bestemme, hvordan de
pågældende ejerboliger nærmere skal placeres inden for lokalplanområdet.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 32 af 60
Begrænsningen til 25 pct. almene boliger + 25 pct. ejerboliger af lokalplanområdet
vil gælde for det samlede lokalplanområde og ikke for hver enkelt grund i områ-
det.
Modellen giver ikke kommunen mulighed for at planlægge for ejerboliger i eksiste-
rende boligområder. Det kan derfor overvejes at kombinere model 2 med en mu-
lighed for at planlægge for ejerboliger ved fortætning af eksisterende boligområ-
der, jf. model 1. Det vil dermed f.eks. blive muligt i en lokalplan at fastsætte, at en
tom grund i et eksisterende boligområde skal anvendes til ejerboliger.
4.3.3. Supplerende regler i boliglovgivningen
Som nævnt i afsnit 4.3.1 bør en eventuel hjemmel i planloven til at planlægge for
ejerboliger kombineres med regler, der sikrer, at de pågældende boliger rent fak-
tisk sælges/anvendes som ejerboliger og ikke til systematisk, professionel udlej-
ning. Samtidig skal der ikke gøres indgreb i ejers sædvanlige adgang til at råde over
sin ejendom, der går videre, end det tilsigtede formål tilsiger, og administrationen
af reglerne skal begrænses til det nødvendige og tilstrækkelige. I det følgende be-
skrives to mulige løsninger på denne håndhævelsesproblematik.
Løsning 1: Forbud mod udlejning af boliger, der i en lokalplan er udlagt til ejerboliger,
uden anmeldelse til eller dispensation fra kommunalbestyrelsen
Det kan i boligforholdsloven fastsættes, at ejeren af en bolig, der i en lokalplan er
udlagt til ejerbolig, som udgangspunkt ikke må udleje boligen.
Som undtagelse hertil kan der fastsættes bestemmelse om, at ejeren i nærmere an-
givne situationer kan udleje boligen til andre efter anmeldelse herom til kommu-
nalbestyrelsen. Disse situationer kan omfatte
udlejning af boligen til ejerens familie i op- eller nedstigende linje og
udlejning til andre, når ejeren er midlertidigt fraværende på grund af syg-
dom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign. – sva-
rende til de situationer, hvor en lejer i henhold til lejelovens § 158, stk. 1,
kan fremleje en lejebolig.
Herudover kan der fastsættes bestemmelse om, at kommunalbestyrelsen i andre
tilfælde efter en konkret vurdering kan give dispensation til, at boligen udlejes. Det
kan i den forbindelse indlægges som en forudsætning, at dispensation gives, med-
mindre udlejningen indgår i en systematisk udlejning af flere lejligheder.
Kommunalbestyrelsen kan tillægges mulighed for at føre tilsyn med reglernes
overholdelse ved at samkøre Det Centrale Personregister (CPR) med Bygnings-
og Boligregistret (BBR) og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR)
samt ved at opsøge udvalgte husstande, dog uden adgang til at overskride dør-
tærsklen eller komme inden for i boligen. Dette vil svare til kommunalbestyrelsens
gældende tilsynsbeføjelser efter boligforholdslovens § 10, stk. 1, og § 11, nr. 2.
Kommunalbestyrelsen kan endvidere tillægges mulighed for at ophæve lejeaftaler,
som er indgået i strid med reglerne, ligesom det vil være muligt at indføre bødes-
traf for ulovlig udlejning. Dette vil svare til reglerne i boligforholdslovens §§ 12 d
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 33 af 60
og 12 f vedrørende boliger, der i en lokalplan er udlagt til private ustøttede ung-
domsboliger.
Løsning 2: Forbud mod erhvervelse af mere end én bolig i et lokalplanområde, hvis boli-
gerne i lokalplanen er udlagt til ejerboliger
Det kan i boligforholdsloven fastsættes, at det som udgangspunkt er forbudt at eje
flere boliger i et lokalplanområde, hvis boligerne i lokalplanen er udlagt til ejerboli-
ger.
For at imødegå omgåelse – som f.eks. kunne bestå i, at et moderselskab opretter
et antal datterselskaber, der hver ejer en lejlighed, hvorefter lejlighederne udlejes –
kan det tillige fastsættes, at juridiske personer som udgangspunkt ikke kan er-
hverve boliger, der i en lokalplan er udlagt til ejerboliger.
Kommunalbestyrelsen kan gives mulighed for efter en konkret vurdering at di-
spensere fra disse regler.
Håndhævelse af disse regler kan sikres ved, at det i boligforholdsloven fastsættes,
at bygherren – i tilfælde, hvor en lokalplan udlægger boliger til ejerboliger – inden
ansøgning om byggetilladelse skal lade tinglyse en deklaration på ejendommen om,
at de kommende boliger er omfattet af en sådan lokalplanbestemmelse og dermed
af de ovennævnte krav til en køber. Kommunalbestyrelsen bør i givet fald være
påtaleberettiget efter deklarationen. Hvis en juridisk person forsøger at tinglyse
ejerskab til en af disse boliger, eller hvis en fysisk person forsøger at tinglyse ejer-
skab til flere boliger, vil Tinglysningsretten herefter skulle afvise tinglysning, med-
mindre den pågældende dokumenterer, at kommunen har meddelt dispensation til
erhvervelsen. Det bemærkes i den forbindelse, at selv om tinglysning af ejerskab
til fast ejendom ikke er en gyldighedsbetingelse for ejerskabet, så er det en væsent-
lig sikringsakt, der har til formål at forhindre, at den pågældende ret fortrænges af
andre rettigheder f.eks. ved dobbeltsalg. Hertil kommer, at tinglysning af adkomst
til en ejendom er en betingelse for at kunne optage lån i boligen. Afskæring af
tinglysning af ejerskab udgør således en tilstrækkelig effektiv kontrol af de oven-
nævnte krav til en køber.
Med denne løsning vil kommunens således ikke skulle føre tilsyn med reglernes
overholdelse, men alene træffe afgørelse, når der ansøges om dispensation fra de
ovennævnte krav til købere af de pågældende boliger.
Det bemærkes, at det vil være nødvendigt at supplere modellen med en bestem-
melse i boligforholdsloven om, at bygherre ikke må udleje ejendommen. Det skyl-
des, at bygherre får tinglyst sin adkomst ved erhvervelsen af skødet på grunden og
herefter uden yderligere tinglysning vil have tinglyst adkomst til de opførte boli-
ger. Konkret i forhold til bygherre udgør det således ikke et værn mod systematisk
og professionel udlejning, at tinglysningsretten ved tinglysning af adkomst til en
lejlighed skal påse, at køberen ikke i forvejen ejer en lejlighed inden for lokalplan-
området. Kommunalbestyrelsen kan tillægges de samme beføjelser til at føre tilsyn
og ophæve ulovlige lejeaftaler, som er beskrevet under løsning 1.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 34 af 60
Det gælder både for løsning 1 og løsning 2, at det kan overvejes at begrænse reg-
lernes virkning til et tidsrum på f.eks. tre år fra ibrugtagningstilladelsen for den på-
gældende beboelsesejendom, da der herefter må anses for at være en meget be-
grænset risiko for systematisk, professionel udlejning af boligerne.
Ved fastsættelse af regler skal der tages stilling til, om kommunens mulighed for at
anvise ledige lejligheder til boligsøgende, jf. afsnit 4.2.2.2 ovenfor, skal oprethol-
des i de områder, hvor der er planlagt for ejerboliger.
4.3.4. Erstatning
De skitserede lovændringer vil ikke indebære, at grundejer tvinges til at sælge den
del af grunden, der udlægges til ejerboliger, og eksisterende lovlig anvendelse kan
fortsætte uhindret, også ved salg af grunden. Ejer/erhverver af grunden vil først
ved en ændret anvendelse være forpligtet til at overholde den gældende lokalplan,
der – hvis der indføres regler herom – kan indeholde krav om, at boliger på ejen-
dommen kun må anvendes som ejerboliger.
Realisering af en lokalplan, der udlægger boliger/en del af boligmassen til ejerboli-
ger, vil endvidere – i modsætning til lokalplaner, der udlægger en del af boligmas-
sen til almene boliger, jf. afsnit 4.3.1.1 ovenfor – ikke forudsætte, at en bestemt
form for aktør, som er godkendt af kommunen, får rådighed over den pågældende
del af ejendommen og opfører boligerne.
Disse forhold taler for, at den skitserede form for planlægning for ejerboliger kan
gennemføres som erstatningsfri regulering, herunder at det ikke er nødvendigt at
udvide anvendelsesområdet for planlovens § 48 (om mulighed for at kræve kom-
munal overtagelse af ejendommen mod erstatning, jf. afsnit 4.2.1.3 ovenfor), så
bestemmelsen finder tilsvarende anvendelse, når en lokalplan har forbeholdt en
ejendom til ejerboliger.
4.4.
Konsekvenser af mulige ændringer
De skitserede lovændringer vil give kommunerne mulighed for ved lokalplan at
bestemme, at boliger i et lokalplanområde eller en del heraf skal anvendes til ejer-
boliger. I det følgende beskrives først de overordnede samfundsmæssige konse-
kvenser og dernæst de økonomiske konsekvenser for grund- og boligejere, herun-
der staten.
4.4.1. Samfundsmæssige konsekvenser
En hjemmel til lokalplanbestemmelser om, at boliger skal anvendes som ejerboli-
ger, vil som udgangspunkt kunne fremme opførelse af ejerboliger og vil potentielt
kunne bidrage til at fremme blandede by- og boligområder med en beboersam-
mensætning, der går på tværs af uddannelses- og indkomstgrupper m.v., hvilket vil
kunne understøtte velfungerende boligområder/byudviklingsområder, som ofte
kendetegnes ved en – typisk – relativt lang botid/lav fraflytningshyppighed, jf. af-
snit 4.3.1 ovenfor. Dette vil i givet fald kunne indebære samfundsøkonomiske for-
dele i form af bl.a. mindre social segregering og bedre rammer for øget social mo-
bilitet. Det er usikkert, om de nævnte mulige gevinster i praksis vil blive opnået
som følge af en sådan hjemmel til lokalplanbestemmelse, og hvilke samfundsgrup-
per der vil kunne opnå de evt. effekter.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 35 af 60
Ud over beboersammensætningen i ejerboliger i forhold til andre ejerformer kan
den kendsgerning, at ejerboliger ikke som lejeboliger alene er et forbrugsgode for
boligtager, men tillige et investeringsgode, have betydning for botid og engage-
ment i lokalområdet.
Realisering af en sådan planlægning forudsætter imidlertid, at en bygherre/inve-
stor kan og vil finansiere byggeriet, hvilket igen forudsætter, at de pågældende bo-
liger kan – eller forventes at kunne – sælges til individuelle ejere med et tilfredsstil-
lende afkast, enten som projektsalg eller efter opførelse.
Det er vurderingen, at planlægning for ejerboliger frem for boliger med valgfri
ejerform efter omstændighederne kan føre til, at der ikke bliver opført boliger –
eller at opførelsen af boliger udskydes – på grund af f.eks. (risiko for) lav rentabili-
tet eller finansieringsvanskeligheder, jf. nærmere herom i afsnit 4.3.1 ovenfor.
Samfundsøkonomisk kan planlægning for ejerboliger således efter omstændighe-
derne indebære omkostninger for byudviklere/investorer i form af mindsket flek-
sibilitet, forøget risiko, højere afkastkrav og reduceret forventet afkast ved nybyg-
geri.
Hertil kommer, at planlægning for ejerboliger kan bidrage til ubalance mellem ud-
bud og efterspørgsel på boligmarkedet, hvis der planlægges på en måde, der fører
til etablering af flere ejerboliger, end der efterspørges. Det indebærer risiko for, at
en del af samfundets ressourcer, i dette tilfælde primært arealer til beboelse, alloke-
res til en boligtype, som ikke i udgangspunktet efterspørges i det omfang, den ud-
bydes.
Viser det sig af forskellige årsager, at det ikke er muligt at realisere lokalplanen, vil
kommunalbestyrelsen – som ved anden planlægning – efter sædvanlig lokalplan-
procedure kunne ændre lokalplanen til en anden anvendelse.
Planlægning for ejerboliger frem for boliger med valgfri ejerform kan umiddelbart
forventes både i model 1 og model 2 at føre til mindre afkast for byudviklere, byg-
herrer m.fl., der påvirkes negativt af en reduceret fleksibilitet til at vælge afsæt-
ningskanal (marked for ejerboliger over for lejeboliger). Det forventede værditab
er imidlertid mindre ved model 2 end model 1. Det skyldes, at model 2 giver mere
begrænsede muligheder for at planlægge for ejerboliger og dermed mindre risiko
for, at planlægningen vil overstige investerings- og forbrugsefterspørgslen i marke-
det.
Med forbehold for ovennævnte risiko for manglende realisering vil en eventuel
mulighed for planlægning for ejerboliger kunne understøtte udvikling af såkaldte
blandede byer eller blandede boligområder, hvor der er boliger med forskellige
ejerformer og deraf følgende forskelle i beboersammensætning og fraflytningshyp-
pighed, jf. kapitel 2, afsnit 2.4.3 ovenfor. Det bemærkes i den forbindelse, at en
eventuel mulighed for at planlægge for ejerboliger vil kunne anvendes i kombina-
tion med de gældende muligheder for planlægning for almene boliger og ung-
domsboliger til studerende.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 36 af 60
Hvis der fokuseres isoleret på en målsætning om blandede byer/boligområder sy-
nes en kombination af model 1 for så vidt angår nye boligområder og model 2 for
så vidt angår eksisterende boligområder umiddelbart at opnå målet bedst i forhold
til de opstillede modeller. En sådan kombineret model forhindrer således på den
ene side planlægning for boligområder, hvor der kun er ejerboliger, og giver på
den anden side mulighed for, at der i eksisterende boligområder med mange leje-
boliger kan planlægges for ejerboliger som led i fortætning af boligområdet. En
ren model 1 vil give kommunerne størst fleksibilitet i planlægningen.
Det har ikke umiddelbart været muligt at kvantificere hverken de potentielle posi-
tive eller de negative samfundsøkonomiske effekter, der forventeligt vil være for-
bundet med de to modeller eller den beskrevne kombination heraf. De økonomi-
ske konsekvenser for staten er behandlet i afsnittet nedenfor.
De skitserede ændringer af boliglovgivningen, jf. afsnit 4.3.3 ovenfor, vil indebære
administrative byrder for enten kommunerne (løsning 1) eller Tinglysningsretten
og i mindre grad kommunerne (løsning 2).
4.4.2. Økonomiske konsekvenser for grund- og boligejere
Som det fremgår af afsnit 4.2.1.1 ovenfor kræver større byggerier, herunder opfø-
relse af boligbyggeri, at der foreligger en lokalplan herfor. Det samme gælder æn-
dret anvendelse af eksisterende byggeri, f.eks. hvis erhvervsbebyggelse ønskes om-
dannet til boliger. Planlægning, der udlægger en ejendom til ejerboliger, vil således
kunne give nye muligheder, der efter omstændighederne vil kunne øge markeds-
prisen for ejendommen. Markedsprisen vil dog alt andet lige stige mere for en så-
dan ejendom, hvis den udlægges til boliger med valgfri ejerform,
jf. nedenfor.
Markedsprisen vil kunne falde, hvis en ejendom hidtil har været udlagt til et andet
formål end ejerboliger, som ikke er realiseret, men som gav mulighed for et større
afkast end de ejerboliger, som arealet udlægges til i en ny lokalplan.
Markedsprisen for ejendomme, der udlægges til ejerboliger, vil alt andet lige være
lavere end prisen for tilsvarende ejendomme, der udlægges til boliger med valgfri
ejerform. Dels vil prisen være højere ved valgfri ejerform, i det omfang afkastet er
større ved private udlejningsboliger end ved ejerboliger, dels vil fastlæggelse af
ejerformen til ejerboliger hertil påvirke prisen negativt, i det omfang bygherrer og
investorers vurderer det fordelagtigt at have mulighed for efterfølgende at tilpasse
anvendelsen af de opførte boliger til udviklingen i markedet. Der er således risiko
for, at enkeltboliger må sælges til en lavere pris end forventet eller stå tomme, når
de ikke må udlejes af bygherren. Investering i et byggeri, der i henhold til en lokal-
plan kun må anvendes til ejerboliger, er således mere risikabel, end hvis der er
valgfrihed med hensyn til ejerform. Investor vil derfor som udgangspunkt kræve
en højere risikopræmie i forbindelse med sin eventuelle investering.
Hvis der gives mulighed for at planlægge for ejerboliger på en ejendom, som hidtil
har været lokalplanlagt til boliger med valgfri ejerform, uden at dette er realiseret,
vil det således kunne påvirke markedsværdien for den pågældende ejendom nega-
tivt. Som anført ovenfor under afsnit. 4.3.2, model 1, kan sådanne ejendomme
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 37 af 60
imidlertid undtages fra ordningen under hensyn til grundejernes berettigede for-
ventninger om at kunne opføre boliger uden krav til ejerform. En sådan undta-
gelse er også indbygget i model 2.
Planlægning for ejerboliger frem for boliger med valgfri ejerform vil i forhold til
konkrete ejendomsprojekter kunne få negative økonomiske konsekvenser for en
række selskaber f.eks. DSB, By & Havn, Freja Ejendomme m.v. Eksempelvis risi-
keres potentialet for byudvikling m.v. på Lynetteholmen reduceret, såfremt der gi-
ves mulighed for planlægning for ejerboliger. Det vil i så fald svække projektøko-
nomien og reducere statens provenu herfra.
De skitserede ændringer af boliglovgivningen, jf. afsnit 4.3.3 ovenfor, kan for så
vidt angår løsning 1 muligvis medføre, at prisen for en bolig, der anvendes som
ejerbolig i henhold til en lokalplan, vil være lavere end prisen for en tilsvarende
bolig, som anvendes som ejerbolig uden lokalplan herom. Indskrænkninger i
brugsretten til en ejerbolig begrænser en potentiel boligkøbers fleksibilitet og må
således antages at reducere den pris, som personen er villig til at betale. De ind-
skrænkninger i brugsretten til en ejerbolig, som de skitserede ændringer i løsning 1
vil medføre, er dog af begrænset karakter og må derfor antages at være af tilsva-
rende begrænset betydning for boligprisen. Løsning 2 indebærer ingen indskrænk-
ninger i den enkelte boligejers brugsret.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 38 af 60
5. Muligheder for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem
ændrede momsregler
Dette kapitel gennemgår mulighederne for at understøtte opførelse af ejerboliger
gennem ændrede momsregler. Først belyser kapitlet, hvilke regler der gælder i dag,
og hvordan disse indvirker på boligudbuddet. Herefter vurderes mulighederne for
at ændre i momsreglerne og mulige konsekvenser heraf.
5.1.
Opsamling
De danske momsregler bygger på EU-regulering og kan kun i et meget begrænset
omfang ændres. Salg af nye bygninger og byggegrunde er momspligtige, mens an-
dre former for levering af fast ejendom, herunder udlejning og salg af gamle byg-
ninger, er momsfritaget. Dette er i overensstemmelse med EU-reglerne. Det er
ikke muligt nationalt at momsfritage salg af ubebyggede byggegrunde eller nye
bygninger grundet de EU-retlige bindinger.
For så vidt angår udlejning af fast ejendom er hovedreglen i EU’s momsdirektiv,
at udlejningen er momsfritaget. Der er dog i direktivet anført visse specifikke und-
tagelser fra denne momsfrihed, herunder udlejning inden for hotelsektoren eller
sektorer med tilsvarende opgaver, således som dette er defineret i medlemsstater-
nes lovgivning. Desuden er det anført i direktivet, at medlemsstaterne kan fast-
sætte yderligere undtagelser i relation til udlejning af fast ejendom. Hvorvidt
denne mulighed for at fastsætte yderligere undtagelser fra momsfritagelsen kan
fortolkes således, at udlejning til boligformål kan gøres momspligtigt, er ikke un-
dersøgt.
En eventuel momspligt for boligudlejning vil med stor sandsynlighed føre til øget
husleje og kan muligvis føre til nedgang i byggeri til boligudlejning uden tilsva-
rende stigning i opførelse af ejerboliger. Det vurderes muligt i højere grad at sikre,
at salg af alle grunde beregnet til nybyggeri momspålægges i modsætning til i dag,
hvor en stor del af grundene anses for at være ”bebygget” og dermed for at være
momsfrit salg af ”en gammel bygning med tilhørende jord”. En sådan løsning,
hvor alle grunde afgiftsbelastes ensartet, forventes at øge omkostningerne ved
byggeri til momsfri udlejning og dermed mindske det økonomiske incitament til at
opføre byggeri til udlejning. En sådan regelændring vil som udgangspunkt gøre
det dyrere at bygge lejeboliger og ikke direkte fremme byggeri af ejerboliger. Det
er derfor uvist, om denne løsning vil føre til øget byggeri til salg af ejerlejligheder,
eller om konsekvensen f.eks. vil blive en nedgang i det samlede nybyggeri. Et ar-
bejde med at finde konkrete mulige løsninger for, hvordan en ensartet afgiftsbe-
lastning på alle grunde eventuelt kan udformes, således at de danske momsregler
stadig er i overensstemmelse med EU-retten, er ikke foretaget, hvorfor konse-
kvenserne heraf heller ikke kan konkretiseres på nuværende tidspunkt.
Det bemærkes endvidere, at private interessenter har tilkendegivet, at en ændring
af momsreglerne ikke vil kunne bidrage væsentligt til at øge udbuddet af ejerboli-
ger.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 39 af 60
5.2.
Hvad gælder i dag?
5.2.1. Overordnede principper og regler
Moms fungerer som en forbrugsafgift. Det vil sige, at virksomheder, der sælger
varer eller ydelser, opkræver moms fra forbrugerne og indbetaler momsen til skat-
temyndighederne.
Når virksomheder selv køber varer eller tjenester til brug i deres drift, skal de ofte
betale moms på disse indkøb. Virksomheder har ret til at fradrage denne købs-
moms i deres momsregnskab, hvis indkøbene bliver anvendt i forbindelse med
deres momspligtige salg.
Momsreglerne omfatter kun økonomisk virksomhed og derfor ikke privatperso-
ners salg af deres ejendom.
Momsreglerne for fast ejendom følger de overordnede principper for moms. Det
vil sige, at hvis man har momspligtige aktiviteter, skal man betale moms af sit salg
og har fradragsret for moms på sine indkøb, og hvis man har momsfri aktiviteter,
skal man ikke betale moms af sit salg og har heller ikke fradragsret. Disse regler
kan ikke ændres.
Hovedreglen i momsdirektivet (Rådets direktiv 2006/112/EF) er, at salg af varer
og ydelser er momspligtigt, idet der dog er fastsat specifikke momsfritagelser for
en række varer og ydelser. Momsfritagelserne i relation til fast ejendom fremgår af
artikel 135, stk. 1, litra j, k og l, samt artikel 135, stk. 2, der bl.a. omfatter levering
af bygninger med tilhørende jord bortset fra levering inden første indflytning, le-
vering af ubebygget fast ejendom bortset fra byggegrunde samt bortforpagtning
og udlejning af fast ejendom. Det fremgår af artikel 12, stk. 3, at momspligtige
byggegrunde forstås som grunde, hvad enten de er byggemodnet eller ikke, når de
af medlemsstaterne betragtes som sådanne.
Samlet set betyder reglerne i EU’s momsdirektivs artikel 135 og artikel 12, at salg
af ubebyggede byggegrunde og nye bygninger er momspligtige, mens andre for-
mer for levering af fast ejendom som hovedregel er momsfritaget, herunder salg
af gamle bygninger med tilhørende jord og udlejning til boligformål.
5.2.2. Bygninger
Sælgere af nye bygninger skal opkræve moms af køberen og derefter indberette og
indsende den opkrævede moms til skattemyndighederne. Disse sælgere vil til gen-
gæld have fradragsret for eventuel købsmoms – f.eks. i moms af indkøb i byggefa-
sen.
Nye bygninger er nærmere defineret i momsbekendtgørelsen i overensstemmelse
med EU-reglerne. Overordnet fremgår, at bygninger er grundfaste konstruktioner,
som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. En bygning anses som ny in-
den første indflytning, men den anses også som ny ved første levering efter ind-
flytning, hvis leveringen sker mindre end 5 år efter bygningens færdiggørelse.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0042.png
Side 40 af 60
En bygning, hvor der i væsentligt omfang er udført til-/ombygningsarbejde, anses
også som ny. Dvs. når værdien af til-/ombygningsarbejdet overstiger 50 pct. (byg-
ning) eller 25 pct. (bygning med tilhørende jord) af beregningsgrundlaget.
Som en undtagelse fra hovedreglen om momspligt kan salg af nye bygninger være
momsfritaget, hvis bygningen af sælger er opført til og udelukkende anvendt som
led i momsfritaget udlejningsaktivitet.
Disse regler er i overensstemmelse med EU-reglerne i momsdirektivets artikel
135, stk. 1, litra j, sammenholdt med artikel 12, stk. 1, litra a, og stk. 2.
Salg af gamle bygninger – dvs. bygninger der ikke er nye, jf. ovenfor – er momsfri-
taget i overensstemmelse med momsdirektivets artikel 135, stk. 1, litra j. Det vil
sige, at ejeren eller udvikleren ikke skal opkræve moms af køberen, men til gen-
gæld heller ikke har ret til fradrag for eventuel moms af indkøb foretaget i forbin-
delse med salget.
5.2.3. Byggegrunde
Som nævnt er salg af ubebyggede byggegrunde momspligtigt, jf. EU-reglerne i
momsdirektivets artikel 135, stk. 1, litra k, sammenholdt med artikel 12, stk. 1,
litra b, og stk. 3.
Byggegrunde er i momsbekendtgørelsen defineret som ubebyggede arealer, der ef-
ter planloven er udlagt til formål, som muliggør opførelsen af bygninger.
Der kan opstå udfordringer, når det i praksis skal fastslås, om der er tale om en
byggegrund, f.eks. når der på grunden står en gammel bygning/bygningskonstruk-
tion, der ikke kan anvendes og er bestemt til nedrivning.
Her er der i den administrative praksis tidligere blevet lagt vægt på, hvad købers
hensigt med transaktionen har været. EU-Domstolen underkendte i 2019 delvist
denne danske praksis, idet hensigten i højere grad skal være understøttet af objek-
tive elementer.
9
Dommen betød, at færre grunde end hidtil sælges som momsplig-
tige byggegrunde, men i stedet sælges momsfrit som ”en gammel bygning med til-
hørende jord”.
EU-Domstolen har desuden afsagt en del domme, der er af betydning for af-
grænsningen af, hvornår der er tale om salg af en ubebygget byggegrund (moms-
pligtig) eller salg af en gammel bygning med tilhørende jord (momsfri). Dommene
betyder, at det i stort omfang er muligt for sælger og køber at sikre, at der bliver
tale om et momsfrit salg ved f.eks. ved at lade eksisterende gamle bygninger/kon-
struktioner stå på grunden, når salget gennemføres.
5.2.4. Boligudlejning
Boligudlejning er som hovedregel momsfritaget, jf. EU-reglerne i momsdirektivets
artikel 135, stk. 1, litra l.
9
C-71/18, KPC-Herning) Link:
CURIA - Dokumenter (europa.eu).
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 41 af 60
Det betyder, at der ikke skal opkræves moms af lejen, men til gengæld har udvik-
ler/udlejer ikke ret til fradrag for købsmoms, hverken moms af indkøb i byggefa-
sen eller i forbindelse med selve udlejningen.
Momsdirektivets artikel 135, stk. 2, indeholder nogle specifikke begrænsninger af
momsfritagelsen, der dog ikke omfatter den almindelige boligudlejning. Men det
anføres desuden, at ”Medlemsstaterne kan fastsætte yderligere undtagelser inden
for det i stk. 1, litra l), omhandlede anvendelsesområde”.
Hvorvidt denne mulighed for at fastsætte yderligere undtagelser fra momsfritagel-
sen kan anvendes til at gøre udlejning til boligformål momspligtigt, er ikke under-
søgt.
5.3.
Reglernes indflydelse på boligudbuddet
Købes en momspligtig byggegrund, vil kun købere, der anvender grunden til byg-
geri af boliger, der sælges med momspligt (nye bygninger), have fradragsret for
momsen af byggegrunden, mens købere, der anvender grunden til byggeri af boli-
ger, der skal udlejes momsfrit, ikke vil have fradragsret for momsen på grunden,
og momsen vil derfor være en omkostning på lige fod med andre omkostninger
ved opførelsen af byggeriet.
Moms på byggegrunde giver således umiddelbart et incitament til at opføre ejer-
boliger frem for lejeboliger. De nuværende regler og praksis medfører imidlertid,
at ikke alle salg af byggegrunde bliver momspligtige, hvilket er en fordel ved leve-
ring af momsfri udlejning, idet momsen på byggegrunde i sådanne tilfælde som
nævnt ikke vil kunne fradrages.
Enkelte kommunale interessenter har givet udtryk for den antagelse, at reglen om,
at bygninger er nye 5 år efter ibrugtagning, får byggeri til at blive udlejet i mini-
mum 5 år i stedet for straks at blive taget i brug som ejerboliger.
Reglen kan ifølge antagelsen bevirke, at nybyggeri (trods en begrænset fradragsret
for købsmoms) starter med at blive udlejet for først senere – når ejendommen
mindst er 5 år gammel og dermed kan sælges momsfrit som en gammel bygning –
at blive solgt. For at efterprøve validiteten af denne antagelse, er skift af ejen-
domme fra lejeboliger til ejerboliger blevet undersøgt.
For at undersøge omfanget af skift i ejerform fra lejebolig til ejerbolig har arbejds-
gruppen set på godt 7.000 etageboliger opført i perioden 2009-2014, som pr. 1. ja-
nuar 2015 var ejerlejlighedsopdelt.
Godt 300 af disse boliger (netto) er efter det femte år fra ibrugtagelsen i perioden
2016-2022 gået fra at være registreret som udlejet til at være registreret som benyt-
tet af ejer. Denne opgørelse er dog behæftet med usikkerhed.
Opgørelsen tyder på, at hidtil udlejede boliger kun i begrænset omfang sælges som
ejerboliger efter det femte år. Under alle omstændigheder vil nybyggeri, der udle-
jes, kun kunne sælges gradvist efter de første 5 år, da udlejers adgang til at opsige
lejemål er begrænsede. Der er således ikke grundlag for at konkludere, at boliger,
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 42 af 60
der måtte være tiltænkt salg, i videre omfang udlejes de første 5 år for på denne
måde at kunne blive solgt momsfrit.
Generelt antages det, at momsfritagelser er begunstigende set i forhold til en situa-
tion med momspligt, men det afhænger af momsforholdene i den konkrete situa-
tion. Hvis virksomheden f.eks. har store indkøb og derfor meget købsmoms, der
kan fradrages eller har momspligtige virksomheder som kunder, der kan fratrække
momsen, kan det være en fordel at være momspligtig.
Hvorvidt byggeri til boligudlejning på grund af momsfritagelsen har en skattemæs-
sig fordel – og dermed indflydelse på boligudbuddet – ift. momspligten ved byg-
geri af nye ejerboliger, afhænger både af omfanget af momspålagte omkostninger
og forskellene på de to forretningsformer.
5.4.
Mulige ændringer
Som beskrevet i afsnit 5.2 ovenfor bygger de danske momsregler på fælles EU-
regler. Det er således ikke muligt at momsfritage erhvervsmæssigt salg af ny fast
ejendom eller ubebyggede byggegrunde. Det kan dog på det foreliggende grundlag
ikke afvises, at der kan indføres moms på boligudlejning.
I relation til byggegrunde vurderes det muligt at finde en form for løsning, der i
højere grad end i dag kan sikre, at grunde afgiftspålægges, selvom de som ud-
gangspunkt er købt momsfrit. Dette kan ske ved f.eks. at kræve momsbetaling af
ejeren/udvikleren (pålægsmoms) eller ved at indføre en ny afgift, således at der
pålægges moms eller anden afgift, når der nedrives en gammel bygning eller påbe-
gyndes opførsel af en ny bygning på grunden. EU-reglerne, jf. momsdirektivets ar-
tikel 18, giver mulighed for at indføre en sådan pålægsmoms, hvis en virksomhed
frembringer en byggegrund ved nedrivning af bygninger.
Det kan overvejes, om der skal igangsættes et arbejde med at se på mulige løsnin-
ger, som skal sikre, at alle grunde, hvorpå afgiftspligtige personer (dvs. ikke privat-
personer) opfører bygninger til senere salg eller udleje, afgiftsbelastes ensartet.
5.5.
Konsekvenser af mulige ændringer
En eventuel momspligt for boligudlejning vurderes at skulle gælde alle former for
boligudlejning til privatpersoner og hermed bl.a. udlejning af alment byggeri. Uan-
set at momspligt også giver ret til fradrag af købsmoms vil moms på huslejen
sandsynligvis i et eller andet omfang medføre øget husleje og dermed øgede leje-
omkostninger. En anden mulig konsekvens kan være en nedgang i byggeri til bo-
ligudlejning uden en tilsvarende stigning i byggeri til salg af ejerboliger, hvilket kan
resultere i samlet nedgang i boligbyggeriet. Konsekvenserne ved momspligt for
boligudlejning er dog ikke analyseret nærmere.
En løsning, hvor alle grunde, hvorpå afgiftspligtige personer opfører bygninger til
senere salg eller udleje, afgiftsbelastes ensartet, forventes at øge omkostningerne
ved byggeri til momsfri udlejning og dermed mindske det økonomiske incitament
til at opføre byggeri til udlejning. En sådan regelændring vil som udgangspunkt
gøre det dyrere at bygge lejeboliger, men ikke direkte fremme byggeri af ejerboli-
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 43 af 60
ger. Momspligt på alle grunde vil forventeligt føre til, at en øget andel af nybygge-
riet sker med henblik på salg af ejerlejligheder, og kan samtidig medføre at det
samlede nybyggeri reduceres.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 44 af 60
Bilag 1
Baggrundsmateriale til udvalgsarbejdet om ejerboliger i de større
byer
1.
Indledning
Dette bilag indeholder som baggrundsmateriale til kapitel 2 en statistisk belysning
af dels udviklingen i ejerboligernes andel af det samlede boligmarked i de seneste
20 år med særligt fokus på fordelingen mellem ejerboliger og private lejeboliger i
de større byer (afsnit. 3), hvor nye boliger typisk etableres som etagebyggeri, dels
beboersammensætningen i ejerboliger og private lejeboliger i etagebyggeri i lands-
delene i København By og Omegn i 2022 (afsnit 4).
Først gives i afsnit 2 et kort rids af faktorer, der påvirker valg mellem ejerbolig og
privat lejebolig fra såvel udbuds- som efterspørgselsside.
2.
Ejerbolig eller privat lejebolig
På kort sigt er udbuddet af boliger (boligforsyningen) konstant på grund af relativt
lang tilpasningstid (typisk et par år fra konstatering af efterspørgsel til indflytnings-
klar bolig). Ændringer i efterspørgslen efter boliger slår derfor ud i boligprisen/le-
jen (eller i ventelister eller tomgang ved regulerede priser/lejer). På lidt længere
sigt kan udbuddet tilpasse sig ændringer i efterspørgslen via nybyggeri og ombyg-
ninger. Omfanget af nybyggeri bestemmes således af forholdet mellem prisen på
eksisterende boliger og byggeomkostningerne (Tobin’s Q). Hvis Q > 1, er det
rentabelt at bygge nye boliger.
Beslutning om nybyggeri af boliger medfører således en relativt stor investering
med lang levetid, hvor offentlig regulering og subsidiering, der har effekt på byg-
geomkostninger og ejendomspriser, kan påvirke nybyggeriets omfang og forde-
ling. I den forbindelse vil boligudbyderes og boligefterspørgeres vurdering af de
risici, som dette påfører dem, have betydning.
På et ”frit” boligmarked vil det være boligtagers præferencer vedrørende de karak-
teristika og en vurdering af de risici, hvor de to boligformer adskiller sig, der afgør
valget mellem ejer- og lejebolig. Nedenstående sammenligning er således baseret
på, at der er fri prisdannelse, også på lejemarkedet, og på at den skatte- og afgifts-
mæssige behandling af de to boligformer er neutral.
Det forudsættes, at nye private boliger ejerlejlighedsopdeles, så de ”frit” kan skifte
ejerform ved salg/genudlejning, hvad enten de er ibrugtaget som ejer- eller lejebo-
lig.
Det indebærer, at ejeren af boligerne under opførelse vælger, om vedkommende
vil sælge eller udleje dem, ud fra en afkastmaksimeringsbetragtning, og at de udle-
jes, hvis det ”bedst kan betale sig” ud fra en vurdering af det lokale boligmarked.
Hvis den pris, som boligudbyder kan opnå ved at sælge nybyggede boliger som
ejerboliger, forventes at være lavere end ved salg som udlejningsejendom (nutids-
værdi af forventede fremtidige lejeindtægter) vil udbyders afkast blive lavere, da
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0047.png
Side 45 af 60
byggeomkostningerne er de samme. Ved krav om ejerboliger (der ikke harmone-
rer med udbyders forventninger) kan omfanget af nye boliger således forventes at
blive reduceret.
Hvis der er mulighed for at ”nedvælte” noget af den lavere salgspris i grundprisen,
eller hvis der er et overnormalt afkast ”at give af”, vil den negative effekt på ny-
byggeriets omfang antagelig blive mindre. Det vil i den forbindelse have betyd-
ning, om et krav om ejerboliger er kombineret med krav om almene boliger i
samme lokalplan.
For bygherrer, der ønsker at opføre større boligejendomme, vil vurderingen af
markedet for projektsalg spille en afgørende rolle for valget af boligform. Hvis det
er muligt at sælge mange af boligerne enkeltvis som ejerboliger inden byggestart
og på den måde opnå et større afkast, vil det trække i retning af et større udbud af
ejerboliger frem for lejeboliger. I et opadgående marked vil det alt andet lige være
lettere for boligtagere at gå ind i køb af en ikke-bygget bolig. Her vil boligkøberne
vurdere risikoen for tab som mindre, og det vil være lettere at opnå finansiering til
købet, uden at en evt. nuværende ejerbolig skal være solgt.
For bygningsejere, der primært investerer i eksisterende udlejningsejendomme
som led i pleje af en bredere portefølje, f.eks. pensionskasser, har det alternative
afkast på aktier, obligationer og andre værdipapirer i øvrigt også betydning for ef-
terspørgslen efter udlejningsejendomme. En stigende obligationsrente kan således
medføre, at nogle investorer frasælger (dele af) deres ejendomsportefølje.
Boligefterspørgernes valg mellem ejerbolig og lejebolig bestemmes i høj grad af
det eksisterende boligudbuds karakteristika, hvor der generelt er forskelle især
med hensyn til beliggenhed, hvor ejerboliger ofte er større enfamiliehuse med
have, mens lejeboliger hyppigt er mindre boliger i etagebyggeri, herunder nogle
med effektiv huslejeregulering.
Disse forskelle gør sig ikke i samme omfang gældende for nybyggeriet, hvor der er
tale om boliger i varierende størrelse i etagebyggeri og med fri pris-/lejedannelse.
Her vil de potentielle boligtagere typisk ligne hinanden med hensyn til indkomst-
niveau, alderssammensætning og husstandstype. Forskellen vil især udgøres af den
forventede botid og beliggenhed i lokalområdet, hvor forventninger om en relativt
lang botid og en attraktiv beliggenhed trækker i retning af ejerbolig.
I boks 1 gives en kort fremstilling af karakteristika ved henholdsvis ejerboliger og
private lejeboliger.
Boks 1
Karakteristika ved ejerboliger og (private) lejeboliger
En lejebolig er karakteriseret ved, at beboeren ikke selv ejer boligen, men løbende betaler husleje til udlejeren (ejen-
domsejer) for at bo i den. Dvs. at beboeren er lejer og i lejeperioden køber en ydelse af udlejer (boligtjenesten), der
består i løbende at få leveret ”tag over hovedet”. Den risiko, der knytter sig til at eje et formuegode, ligger hos udle-
jer.
En ejerbolig er karakteriseret ved, at beboeren selv ejer boligen (enfamiliehus, rækkehus, ejerlejlighed) og afholder
udgifterne forbundet med ejerskabet (drift, finansiering, beskatning). Dvs. beboeren er både udlejer og lejer i én og
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0048.png
Side 46 af 60
samme person, og huslejen bliver dermed ”usynlig”. Den risiko, der knytter sig til at eje et formuegode, ligger hos
beboeren, herunder såvel kapitalgevinster som –tab ved salg (og fraflytning) af boligen, jf. nedenfor.
Ejerbolig
Som boligejer har man en vidtgående dispositionsret over grund og bygning, herunder ikke mindst vedligeholdelse
og forbedringer, samt får adgang til finansiering med pant i ejendommen (realkreditlån) – og dermed alt andet lige
mere fordelagtige amortiseringsvilkår, herunder lavere rente.
Den løbende likviditetsbelastning ved at eje sin bolig kan dermed være begrænset. Det bemærkes, at løbende af-
drag på lån samtidig er en opsparing (svarende til at lejer anvender det samme beløb til at købe f.eks. obligationer
eller aktier), som nok udgør en likviditetsbelastning, men ikke en omkostning.
En boligejer opnår nogle frihedsgrader, som en lejer ikke har. F.eks. kan en ejer vælge at spare på den løbende
vedligeholdelse og i stedet opbygge et vedligeholdelsesefterslæb, som medfører en lavere pris ved salg. Endvidere
kan en ejer med tilstrækkelig friværdi vælge at optage et realkreditlån, herunder med afdragsfrihed, til finansiering af
andet forbrug, f.eks. designermøbler eller udlandsrejser, hvor en lejer må optage et forbrugslån med væsentligt hø-
jere rente.
”Omvendt” pådrager man sig den risiko, der altid knytter sig til et formuegode med lang levetid. Den knytter sig ikke
mindst til prisudviklingen og indebærer, at ejer kan opleve såvel kapitaltab som kapitalgevinster, som dog først reali-
seres ved salg og evt. først fuldt ud, når man forlader ejerboligmarkedet. Desuden er der betydelige transaktionsom-
kostninger ved omsætning af ejerboliger. Dette trækker mod en længere botid i ejerboliger.
Lejebolig
Som lejer har man ofte en relativt høj likviditetsbelastning som følge af, at huslejen skal dække forrentning og af-
skrivning af udlejers investering samt løbende driftsudgifter. Omvendt pådrager man sig som lejer en mindre risiko,
fordi man kan flytte med kort varsel, men også på grund af lejerbeskyttelse, f.eks. mod vilkårlig opsigelse og store
lejestigninger i boperioden. Samtidig slipper man som lejer for renholdelse og vedligeholdelse uden for selve boli-
gen, idet der typisk indgår betaling for denne service i huslejen.
Udlejer pådrager sig således som bygningsejer den risiko, der altid knytter sig til et formuegode med lang levetid.
3.
Boligbestandens fordeling på ejerformer med fokus på nybyggeri
I tabel B1 er vist boligbestanden (antal boliger), beboelsesarealet (m
2
) og beboerne
(antal) fordelt på boligformer. Ejerboligerne
10
er den mest udbredte boligform på
boligmarkedet. I tabel B2 er vist dels den samlede boligbestands fordeling på ejer-
former, dels fordelingen for nyere boliger, opgjort primo 2023.
Ejerboligandelen målt på antal boliger udgør 48 pct., jf. tabel B2, mens den målt
på boligstørrelse udgør 62 pct. og på antal beboere 57 pct., jf. tabel B1. Hvis an-
delsboliger også betragtes som en ejerbolig (kollektivt ejet) udgør ”ejerboligande-
len” henholdsvis 55 pct., 67 pct. og 62 pct.
I den statistiske belysning af ejerboligsektoren i kap. 2 tages der udgangspunkt i en definition af en ejebolig,
der er baseret på Bygnings- og Boligregistreret (BBR). I BBR defineres en ejerbolig gennem en kombination
af datafelterne om ejendommens ejerforhold (felt 102) og boligenhedens udlejningsforhold (felt 392). I BBR
er der tale om en ejerbolig, hvis ejerforholdet er registreret som:
• privatpersoner eller interessentselskaber (”10”)
• aktieselskaber, anpartsselskaber eller andet selskab (”30”)
• andet, herunder moderejendomme for bebyggelser, der er opdelt i ejerlejligheder, samt ejendomme, der
ejes af flere kategorier af ejere (”90”),
og hvis udlejningsforholdet samtidig er registreret som: Benyttet af ejeren (”2”).
10
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0049.png
Side 47 af 60
Tabel B1
Boligbestanden, beboelsesareal og beboere (2023)
Boliger
(1.000)
Areal til beboelse
(mio. m
2
)
Beboere
(1.000)
Kvm. pr.
bolig
Kvm. pr. be- Beboere pr.
boer
bolig
Antal
Ejerboliger
Andelsboliger
Private udlejnings-
boliger
Almene boliger
I alt
1)
1.453
200
669
643
3.026
207,9
16,8
61,0
48,5
337,5
3.358
345
1.156
1.010
5.936
143
84
91
75
112
Gns. antal
62
49
53
48
57
2,3
1,7
1,7
1,6
2,0
Anm.: Gns. beboer pr. bolig og antal m² pr. beboer er inkl. boliger, der på tællingstidspunktet ikke er benyttet
(tomme boliger).
1) Under ”I alt” indgår tillige andre boligformer, som omfatter i alt ca. 61.000 boliger, svarende til ca. 2 pct. af
boligbestanden.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Tabel B2
Boligbestandens fordeling på ejerformer efter opførelsesår pr. 1. januar 2023. Pct.
Ejerbolig
Privat leje-Offentlig bolig
bolig
Alle
48
år
2003-
48
2012
2013-
34
2022
Andelsbolig Almen bolig
I alt
23
20
47
1
1
1
7
11
0
21
21
18
100
100
100
Anm.: Summen af andele i de enkelte rækker kan afvige fra 100.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger
Af tabel B2 ses, at fordelingen på ejerformer for boliger opført 2003-2012
stort set er sammenfaldende med fordelingen i hele bestanden, dog med en
lidt lavere andel af private lejeboliger og en højere andel af andelsboliger.
Derimod er fordelingen for 2013-2022 helt forskellig. Her udgør private le-
jeboliger næsten halvdelen, mens ejerboliger kun udgør ca. en tredjedel, og
andelsboliger er helt fraværende. Andelen af almene boliger synes at være
tilnærmelsesvist uafhængig af opførelsesår.
I tabel B3 er vist dels antal kommuner fordelt efter ejerboligandel i den
samlede bestand, dels fordelingen for nyere boliger, opgjort primo 2023.
Tabel B3
Ejerboliger fordelt efter andel af boligbestanden i de enkelte kommuner efter opførelsesår pr. 1.
januar 2023. Antal kommuner
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0050.png
Side 48 af 60
< 20 pct.
Alle år
2003-2012
2013-2022
1
0
7
20-30 pct.
2
10
9
30-40 pct.
10
6
21
40-60 pct.
43
59
39
60-70 pct.
35
18
17
> 70 pct.
7
5
5
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Af tabel B3 fremgår, at der kun er tre kommuner med en ejeboligandel på under
30 pct. i hele bestanden (København, Frederiksberg og Brøndby). For opførelse-
sårene 2003-2012 er der 10 kommuner med en ejeboligandel på under 30 pct. og i
2013-2022 16 kommuner.
11
Heriblandt Københavns (19 pct.), Aarhus (22 pct.),
Odense (16 pct.) og Aalborg (22 pct.). 10 af de 16 kommuner ligger i landsdelene
Købehavn By og Københavns Omegn. I Ishøj er andelen på 36 pct.
I tabel B4 er for udvalgte kommuner og landsdele vist ejerboligandel i den sam-
lede bestand samt for nyere boliger, ligeledes opgjort primo 2023. Det bemærkes,
at det er valgt at afgrænse Aalborg til det sammenhængende byområde, baseret på
sogne, da kommunen også omfatter større landområder.
Tabel B4
Ejerboliger som andel af boligbestanden i kommuner og landsdele efter opførelsesår pr. 1. januar
2023. Pct.
Køben-
havns
Alle år
2003-2012
2013-2022
19
41
19
Landsdel København
Omegn
41
41
28
Landsdele København By Aarhus
og Omegn
29
41
22
34
35
22
38
25
16
Odense Byområde Aal-
borg
29 (39)
18 (27)
16 (22)
Anm.: ”Byområde Aalborg” omfatter sognene Budolfi, Ansgar, Vor Frelser, Vesterkær, Vor Frue, Sankt Markus, Sønder
Tranders, Nørre Tranders, Vejgaard, Hans Egede, Hasseris, Nørresundby, Hvorup, Lindholm, Dall, Skalborg, Margrethe,
Gistrup, Romdrup-Klarup og Rørdal. I parentes er angivet ejerboligandelen i hele Aalborg Kommune.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Af tabel B4 fremgår, at der en klar sammenhæng mellem de udvalgte områders
bymæssighed og den samlede ejerboligandel – fra 19 pct. i Københavns Kom-
mune til 38 pct. i Odense Kommune – og i alle områder ligger andelen lavere end
på landsplan, jf. tabel B2. Endvidere ses i alle områder en relativt lav ejerboligan-
del for 2013-2022. For boliger opført 2003-2012 er det bemærkelsesværdigt, at an-
delen i Københavns Kommune ligger dobbelt så højt som den gennemsnitlige, og
at denne store stigning ikke genfindes andre steder.
Ejerboligandel på under 20 pct.: Frederiksberg (5,5 pct.) Albertslund, Odense, Høje-Taastrup, Brøndby,
Lyngby-Taarbæk og København. Ejerboligandel på under 30 pct.: Aarhus, Aalborg, Gentofte, Nyborg, Hille-
rød, Bornholm, Gladsaxe, Ballerup og Herlev.
11
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0051.png
Side 49 af 60
Det bemærkes, at andelen af andelsboliger i den samlede bestand udgør 28 pct. i
Københavns Kommune. Den næsthøjeste andel findes i Københavns Omegn
med 6 pct.
Som nævnt har der været en stor vækst i boligbestanden de sidste 20 år. Det gæl-
der også i Københavns Kommune og især i Aarhus Kommune. Her er henholds-
vis knap 15 pct. og knap 23 pct. af den lokale boligbestand opført 2003-2022.
I 2013-2022 har private lejeboliger som nævnt udgjort næsten halvdelen af den
samlede tilvækst, jf. tabel B2 (godt 100.000 boliger). I København og Aarhus ud-
gør andelen henholdsvis knap 70 pct. og godt 60 pct. Især efter 2016 er der opført
særligt mange private udlejningsboliger (ca. 95.000 på landsplan).
4.
Beboersammensætning
I tabel B5, B6 og B7 er vist tal for beboersammensætningen i ejerboliger og pri-
vate lejeboliger i etagebyggeri i landsdelene i København By og Københavns Om-
egn. Alder, husstandstype og højeste uddannelse anvendes som parametre. Det
bemærkes, at der er tale om et ”øjebliksbillede” primo 2022. Over tid kan beboer-
sammensætningen i et givet nybyggeri ændre sig, f.eks. som følge af, at de nuvæ-
rende beboere bliver ældre, danner par og får børn eller afslutter deres uddan-
nelse.
Tabel B5
Beboersammensætning efter alder i ejerboliger og private lejeboliger. Etagebyggeri i landsdelene
København By og Omegn (1. januar 2022)
Ejerbolig
Før 2000
Lejebolig Før 2000
Ejerbolig 2000-2009 Lejebolig 2000-2009 Ejerbolig Lejebolig
2015-2019 2015-2019
Pct.
20-29 år
30-39 år
40-59 år
60 + år
I alt
(1.000)
17
25
32
25
92
38
20
21
20
151
8
24
36
32
12
29
30
29
12
12
9
34
39
17
5
49
28
18
4
26
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Tabel B6
Beboersammensætning efter husstandstype i ejerboliger og private lejeboliger. Etagebyggeri i
landsdelene København By og Omegn (1. januar 2022)
Ejerbolig
Før 2000
Lejebolig Før 2000
Ejerbolig 2000-2009 Lejebolig 2000-2009 Ejerbolig Lejebolig
2015-2019 2015-2019
Pct.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0052.png
Side 50 af 60
Single
uden
børn
Single
med
børn
Par uden
børn
Par med
børn
Anden
hus-
stands-
type
28
3
30
23
16
33
4
26
11
26
19
3
43
25
11
17
5
28
23
27
13
3
36
40
9
16
4
24
18
39
Anm.: Inden for ”Anden husstandstype” er den hyppigst forekommende type singler der bor sammen med andre singler,
f.eks. unge der bor sammen.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
Tabel B7
Beboersammensætning efter højeste uddannelse i ejerboliger og private lejeboliger. Etagebyggeri i
landsdelene København By og Omegn (1. januar 2022)
Ejerbolig
Før 2000
Lejebolig Før 2000
Ejerbolig 2000-2009 Lejebolig 2000-2009 Ejerbolig Lejebolig
2015-2019 2015-2019
Pct.
Stude-
rende
Ufaglært
Faglært
8
17
15
21
27
14
16
4
15
16
25
14
24
12
18
4
12
14
23
22
28
9
16
Videre-
gående
22
uddan-
nelse
Akade-
misk ud-
38
dannelse
21
41
31
47
25
Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.
På tværs af de tre tabeller ses, at 20-29-årige, andre husstandstyper end par og en-
lige samt studerende som beskæftigelsesgruppe udgør en meget stor andel af be-
boerne i nye private lejeboliger (2015-2019). For nyere lejeboliger (opført 2000-
2009) ses, at ”overrepræsentationen” af alle de tre nævnte kategorier er klart min-
dre.
Endvidere fremgår det, at der bor meget få på 60 år og derover i nye private leje-
boliger, at over 40 pct. af husstandende her udgøres af par, både med og uden
børn, samt at der blandt beskæftigede er en ”overrepræsentation” af ufaglærte,
men at der også er en vis andel af beboere inden for hver af de tre andre uddan-
nelseskategorier. I nye ejerboliger er flest 30-59-årige sammen med en klart større
andel af 60+-årige og af par med/uden børn, samt en meget tydelig ”overrepræ-
sentation” af akademisk uddannede.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 51 af 60
Bilag 2
Nybyggeri af ejerboliger i fire udvalgte byområder siden 2012
1.
Indledning
Dette bilag, som er udarbejdet af Social- og Boligstyrelsen i september 2023, bely-
ser udviklingen i boligbestanden i fire udvalgte områder: Nordhavn og Tingbjerg i
Københavns Kommune samt Aarhus Ø og Gellerupparken i Aarhus Kommune.
Boligbestanden vises fordelt på ejerformer og udviklingen beskrives for perioden
2012-2022. I bilag 1 vises kort over områderne. Der fokuseres på nytilgang af ejer-
boliger via nybyggeri og ombygning.
Planerne frem mod 2030 for nybyggeri af ikke-almene boliger i områderne Ting-
bjerg og Gellerupparken, jf. områdernes udviklingsplaner, gennemgås.
2.
Udviklingen i boligbestanden fordelt på ejerformer
En undersøgelse af tilgangen af nybyggede/ombyggede boliger i hver af de fire
områder viser, at der stort set ikke er bygget i perioden 2002-2011 (jf. figur C3).
Derfor tager resten af denne analyse udgangspunkt i perioden 2012-2022.
Figur C1 og tabel C1 viser antallet af nybyggede eller ombyggede boliger i hver af
de fire områder. Det ses, at nybyggeriet varierer meget i hvert område, og at der er
relativt store udsving i perioden.
I Aarhus Ø består halvdelen af nybyggeriet i perioden af private udlejningsboliger
(ca. 1.730 boliger), mens ejerboliger og almene boliger udgør henholdsvis 26 og 25
pct. af nybyggeriet (ca. 900 og 850 boliger). Ejerboliger udgør mellem 0-80 pct. af
den samlede mængde nybyg det enkelte år, og der er især bygget mange ejerboliger
i årene 2014, 2019 og 2021.
I Nordhavn udgøres størstedelen af nybyggeriet i perioden ligeledes af private ud-
lejningsboliger. Der er således bygget ca. 1.100 private udlejningsboliger svarende
til 58 pct. 35 pct. af nybyggeriet er ejerboliger (ca. 650 boliger). Andelen af ejerbo-
liger udgør 17-73 pct. af nybyggeriet de enkelte år. I samme periode er der opført
godt 100 almene boliger svarende til 6 pct. af nybyggeriet i området.
I Gellerupparken er der endnu ikke registreret nyopførte ejerboliger, og det ses af
figur C1, at der i perioden 2012-2022 kun er bygget private udlejningsboliger (476
boliger). Bemærk at området Gellerupparken inkluderer det udsatte boligområde
Gellerupparken/Toveshøj samt matrikler sydøst for Gellerupparken/Toveshøj.
Figur C1 viser også ombyggede boliger, og det ses, at der er blevet ombygget ca.
750 almene boliger i området.
I Tingbjerg er der i perioden opført ca. 80 private udlejningsboliger. Derudover er
der opført 8 ejerboliger. Bortset fra disse relativt få boliger er der ikke registreret
noget nybyggeri i området i perioden.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0054.png
Side 52 af 60
Figur C1
Boligbestanden i 2023 fordelt på ejerforhold og opførelses-/ombygningsår for perioden 2012-
2022
Århus Ø
1000
900
800
700
100%
90%
80%
Gellerupparken
1000
900
800
700
100%
90%
80%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
70%
Pct. ejerboliger
600
500
400
300
200
100
0
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
600
500
400
300
200
100
0
Nordhavn
1000
900
800
700
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Tingbjerg
100
90
80
70
100%
90%
80%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
70%
Pct. ejerboliger
600
500
400
300
200
100
0
60
50
40
30
20
10
0
Anm.: Øvrige boliger (offentlige boliger og øvrige kollegieboliger) er ikke med i opgørelsen. Disse udgør 0,4 pct. af
nybyg i perioden. De almene boliger, som er registreret i Gellerupparken i perioden, er ombyggede boliger. Bemærk
at y-aksen for Tingbjerg har en anden skalering (0-100 boliger).
Kilde: Social- og Boligstyrelsens Boligstatistiske Database og egne beregninger.
Tabel C1
Boligbestanden i 2023 fordelt på ejerforhold med opførelse-/ombygningsår i perioden 2012-2022
Ejerboliger
Privat udlejning
Almene boliger
Aarhus Ø
904
(26%)
1.727
(50%)
476
(39%)
1.091
(58%)
79
(91%)
855
(25%)
753
(61%)
107
(6%)
-
-
Gellerupparken
-
-
Nordhavn
648
(35%)
Tingbjerg
8
(9%)
Anm.: Øvrige boliger (offentlige boliger og øvrige kollegieboliger) er ikke med i opgørelsen. Disse udgør 0,4 pct. af nybyg i
perioden. De almene boliger, som er registreret i Gellerupparken i perioden, er ombyggede boliger.
Pct. ejerboliger
Antal boliger
Antal boliger
Pct. ejerboliger
70%
Antal boliger
Antal boliger
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0055.png
Side 53 af 60
Kilde: Social- og Boligstyrelsens Boligstatistiske Database og egne beregninger.
Tabel C2 viser samlet boligbestand, boligareal og antal beboere i de fire udvalgte
områder. Heraf vises, hvor meget ejerboligerne udgør.
Som beskrevet er der flest ejerboliger i Nordhavn og Aarhus Ø, mens de store al-
mene boligområder Gellerupparken og Tingbjerg har få eller ingen ejerboliger.
I Aarhus Ø er 26 pct. af boligerne ejerboliger, mens 28 pct. af beboerne i området
bor i ejerboliger.
For Nordhavn er det 43 pct. af boligerne, der er ejerboliger, og 45 pct. af bebo-
erne der bor i ejerboliger.
Tabellen viser, at boligerne i Aarhus Ø og Nordhavn generelt er større end i Gel-
lerupparken og Tingbjerg, og at der er flere kvm. pr. beboer i netop Aarhus Ø og
Nordhavn. Derudover er ejerboligerne generelt større end gennemsnitsboligen i
de enkelte områder.
Tabel C2
Boligbestanden, beboelsesareal og beboere i de fire udvalgte områder pr. 1. januar 2023
Antal boliger
Areal til beboelse i alt
(1.000kvm)
Aarhus Ø
(Heraf ejerboli-
ger)
Gellerupparken
(Heraf ejerboli-
ger)
Nordhavn
(Heraf ejerboli-
ger)
Tingbjerg
(Heraf ejerboli-
ger)
3.486
904
2.873
-
2.173
940
2.482
15
321
99
225
-
210
107
202
1,6
5.955
1.640
5.850
-
4.183
1.867
6.008
31
Antal beboere
Gns. kvm. pr.
bolig
92
110
78
-
96
113
81
105
Gns. kvm. pr. be-
boer
54
60
38
-
50
57
34
52
Anm.: Øvrige boliger (offentlige boliger og øvrige kollegieboliger) er ikke med i opgørelsen. Disse udgør ca. 5 pct. af alle
boliger i områderne. Bemærk at der er ca. 12 pct. af boligerne i områderne, som ikke er beboet pr. 1. januar 2023.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens Boligstatistiske Database og egne beregninger.
3.
Planer om nytilgang af (ejer)boliger
I det følgende tages udgangspunkt i nytilgangen af private boliger generelt med
udgangspunkt i udviklingsplanerne for omdannelsesområderne Tingbjerg/Utters-
levhuse og Gellerupparken/Toveshøj. For begge områder gælder, at den generelle
økonomiske udvikling i samfundet potentielt kan få betydning for indfrielsen af
målene i udviklingsplanerne.
Slutteligt beskrives også kort planerne for udbygningen af Nordhavn og Aarhus
Ø.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0056.png
Side 54 af 60
3.1.
Tingbjerg/Utterslevhuse
Der er pr. 1. januar 2023 2.378 almene boliger, 15 ejerboliger og 79 private udlej-
ningsboliger i Tingbjerg/Utterslevhuse (de oprindelige og udvidede matrikler), se
kort. Det vil sige, at andelen af private boliger pr. 1. januar 2023 er 4 pct.
Tingbjerg/Utterslevhuse i Københavns Kommune er et af de tidligere områder på
omdannelseslisten, men udgik af denne liste samt parallelsamfundslisten og udsat-
telisten pr. 1. december 2022. Boligområdet er dog fortsat omfattet af kravet om
at gennemføre en udviklingsplan og at reducere andelen af almene familieboliger.
I Tingbjergs/Utterslevhuses udviklingsplan er fortætning ved nybyggeri af er-
hverv, private boliger, ældreboliger og ungdomsboliger samt ommærkning af al-
mene familieboliger til ungdoms- og ældreboliger de væsentligste elementer i ned-
bringelsen af andelen af almene familieboliger. Ifølge deres udviklingsplan forven-
tes der i perioden 2018-2030 at blive bygget 2.226 private boliger. Der er ifølge
årsrapporten for 2022 bygget 35 private boliger (Bygården) i 2019, 8 private boli-
ger (rækkehuse) i 2021 og 44 private boliger (Store Torv) i 2022.
For så vidt angår byggeri af 260 ud af de i alt 2.226 private boliger, der indgår i ud-
viklingsplanen for Tingbjerg/Utterslevhuse forudsættes det, at fredning og beskyt-
telseslinjer ophæves. Disse forhold er endnu ikke afklaret.
3.2.
Gellerupparken/Toveshøj
Der er pr. 1. januar 2023 ca. 2.400 almene boliger og 476 private udlejningsboliger
på de oprindelige matrikler og i nærområdet (se bilag 1).
12
Det betyder, at andelen
af private boliger pr. 1. januar 2023 er 20 pct. Denne høje andel afspejler, at nær-
værende analyse medtager et større område, end udviklingsplanen omfatter.
Gellerupparken/Toveshøj er et af de 9 omdannelsesområder pr. 1. december
2022, og området er således omfattet af kravet om at gennemføre en udviklings-
plan og reducere andelen af almene familieboliger.
I Gellerupparkens/Toveshøjs udviklingsplan er fortætning ved nybyggeri af er-
hverv, private boliger og ungdomsboliger samt nedrivning af almene familieboli-
ger de væsentligste elementer i nedbringelsen af andelen af almene familieboliger.
Ifølge udviklingsplanen for området forventes der samlet at blive bygget 1.068 pri-
vate boliger i perioden 2018-2030. Der bygges en blanding af ejerboliger (f.eks.
rækkehuse) og private udlejningsboliger. Årsrapporten for 2022 beskriver, at der
er bygget 63 private udlejningsboliger i Gellerupparken/Toveshøj i 2020, når der
kun ses på boligområdet, der er defineret ved bekendtgørelse om afgrænsning af
boligområder efter § 61 a, stk. 3, i lov om almene boliger m.v.
3.3.
Nordhavn
For at imødekomme en stadigt voksende befolkning i København er Københavns
Kommune og staten via udviklingsselskabet By & Havn i gang med at udvikle
Ca. 400 af de private udlejningsboliger ligger i området sydøst for Gellerupparken og indgår ikke i område-
afgræsningen for Gellerupparken/Toveshøj jf. Bekendtgørelse om afgrænsning af boligområder efter § 61 a,
stk. 3, i lov om almene boliger m.v.
12
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0057.png
Side 55 af 60
bl.a. Nordhavn. Således sikres det, at der fortsat er plads til byens voksende antal
beboere og arbejdspladser.
13
I dag er ca. 6 pct. af de opførte boliger i Nordhavn almene, jf. tabel C1. Opgjort
efter andel af samlede boligkvadratmeter vil andelen af almene boliger i Århusga-
dekvarteret og Sundmolen på sigt blive ca. 10 pct.
14
I november 2022 blev det be-
sluttet i By & Havns bestyrelse, at der skal arbejdes på at etablere 40 pct. almene
boliger på Svanemølleholm i Nordhavn. Svanemølleholm er i dag domineret af
ubebyggede grunde, opmagasinerede containere samt større og mindre værksteds-
og lagerbygninger.
15
Når Nordhavn står færdigudbygget i 2035, forventes det, at bydelen vil rumme 3,5
millioner kvm. bolig og erhverv, og bydelen vil huse 40.000 indbyggere og 40.000
arbejdspladser.
16 17 18
3.4.
Aarhus Ø
Ifølge Aarhus Byråd er visionen med Aarhus Ø bl.a. at binde de bynære havneare-
aler sammen med den eksisterende by, og skabe en alsidig og attraktiv ny bydel.
Derudover skal området indeholde spændende boligmiljøer og mangfoldighed i
boligtyper. På den baggrund er det besluttet, at bydelen skal indeholde 25 pct. al-
mene boliger, når det står færdigt. Af figur C1 og tabel C1 ses det, at bydelen lever
op til denne fordeling.
Dispositionsplanen for området beskriver endvidere, at bydelen på sigt vil fordele
sig med 350.000 kvm. boliger og 250.000 kvm. erhverv. Dertil kommer 100.000
kvm. på Pier 2.
19
Aarhus Byråd har i foråret 2023 vedtaget, at der skal opføres to karrébygninger
yderligere med blandt andet 308 blandede private boliger på Aarhus Ø.
20
Når by-
delen er udbygget, forventes det, at Aarhus Ø vil huse 12.000 indbyggere.
21
https://byoghavn.dk/nordhavn/om-nordhavn/
14 https://byoghavn.dk/nordhavn/
15 https://byoghavn.dk/by-havn-vil-etablere-40-procent-almene-boliger-paa-svanemoelleholm/
16 https://byensejendom.dk/article/nordhavnen---danmarks-storste-byggeprojekt-12492
17 https://propstep.com/da-DK/nybyggeri/nordhavn
18 Læs mere om nogle af projekterne her: https://byoghavn.dk/nordhavn/meget-mere-nordhavn/
19 https://aarhusoe.dk/media/5502/dispositionsplan.pdf
20 https://www.tv2ostjylland.dk/aarhus/vedtaget-hundredvis-af-nye-boliger-til-aarhus-oe
21 https://aarhusinside.dk/aarhus-oe/
13
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0058.png
Side 56 af 60
Figur C2
Områdeafgrænsning baseret på matrikler, 2023
Aarhus Ø
Gellerupparken
Nordhavn
Tingbjerg
Anm.: Kortene viser de fire udvalgte områders afgrænsning. Bemærk at området Gellerupparken inkluderer det ud-
satte boligområde Gellerupparken/Toveshøj samt matrikler sydøst for Gellerupparken/Toveshøj.
Kilde: Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
2878379_0059.png
Side 57 af 60
Figur C3
Boligbestanden i 2023 fordelt på byområde og opførelses-/ombygningsår for perioden 2002-
2022
1400
1200
Antal boliger
1000
800
600
400
200
0
Aarhus Ø
Gellerupparken
Nordhavn
Tingbjerg
Anm.: Øvrige boliger er ikke med i opgørelsen. Disse udgør 0,4 pct. af nybyg i perioden.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens Boligstatistiske Database og egne beregninger.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 58 af 60
Bilag 3
Centrale interessenters synspunkter på problemstillingen
1.
Indledning
Bilag 2 indeholder som baggrundsmateriale til kapitel 3 en gennemgang af de
synspunkter, som en række kommunale og private interessenter er kommet med
om problemstillingen og boligmarkedets økonomiske incitamenter samt mulige
tiltag og deres konsekvenser.
Først gengives i afsnit 2 de kommunale interessenters perspektiver på emnet. Her-
efter gengives i afsnit 3 de private interessenters perspektiv.
2.
De kommunale interessenters perspektiver på emnet
Der eksisterer ifølge de kommunale interessenter dels et ønske om en større bolig-
masse i de store byer og dels et problem i forhold til at sikre blandede boligområ-
der. Tendensen er således i dag, at der bygges flest private udlejningsejendomme.
Det medfører hyppigere fraflytning og udskiftning af beboere i de forskellige bo-
ligområder, hvilket ifølge kommunerne påvirker boligområderne negativt. Årsa-
gerne til, at der bygges flere lejeboliger end ejerboliger, skyldes ifølge de offentlige
interessenter dels markedet, dels den gældende momsregulering, som giver incita-
ment til, at der opføres flere lejeboliger.
De offentlige interessenter ønsker på denne baggrund flere byudviklingsværktøjer
i planlovgivningen med henblik på, at det i højere grad bliver muligt for kommu-
nerne at planlægge for den ønskede boligsammensætning.
Mere konkret foreslår de offentlige interessenter, at der kigges på en model, hvor
man i planlovgivningen giver kommunerne adgang til at stille krav om, at en andel
af boligmassen skal være ejerboliger, som man kender det fra planlovgivningens
bestemmelse om almene boliger. Derudover ønsker de også, at der udvikles et
”planlægningsværktøj” i planlovgivningen, så det bliver muligt for kommunerne at
lave ”byfortætning” via krav om opførelse af ejerboliger på specifikke arealer i ek-
sisterende boligområder.
De kommunale interessenter har ikke lagt sig helt fast på, hvordan en konkret æn-
dring i planlovgivningen skal udformes, og de peger på nogle opmærksomheds-
punkter i forbindelse dermed. Der kan således være udfordringer med hensyn til
håndhævelse og kontrol af reglernes efterlevelse, herunder i forhold til at sikre, at
de nyopførte boliger reelt anvendes af ejeren som dennes ejerbolig. Samtidig vil en
eventuel regulering medføre en indskrænkning af ejerens ret til at udleje sin lejlig-
hed.
De kommunale interessenter ser muligheder for at målrette anvendelsen af det
nye ”planlægningsværktøj” til de byområder, hvor det særligt vurderes relevant.
De kommunale interessenter vurderer på denne baggrund, at planlægningsværktø-
jet ikke vil påvirke det samlede boligmarked, men alene være en lokal bestem-
melse, svarende til den eksisterende mulighed for at stille krav om almene boliger i
lokalplaner for nye boligområder.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 59 af 60
3.
De private interessenters perspektiver på emnet
Nogle interessenter ser tendenser blandt boligtagerne, der trækker i retning af
større efterspørgsel efter lejeboliger. Det stigende antal singler gør det f.eks. van-
skeligere at påtage sig den gæld, som køb af en ejerbolig medfører. Samtidig synes
især yngre befolkningsgrupper at være tiltrukket af den fleksibilitet, som er for-
bundet med en lejebolig. I de dyreste områder i de større byer vil det ofte være bil-
ligere for mange at leje en bolig end at købe deres egen ejerbolig.
Ifølge de private interessenter er det derfor den generelle markedssituation i dag
kombineret med stramninger i den finansielle regulering, der er hovedårsagen til,
at der opføres færre ejerboliger.
De private interessenter nævnte, at efterspørgslen i ejendomsmarkedet kombine-
ret med en vurdering af den ønskede risikoprofil for en given investering afgør
valget mellem, om der bygges ejer- eller lejeboliger. Risikoprofilen for en given in-
vestering vurderes ud fra faktorer såsom udbud og efterspørgsel i ejendomsmar-
kedet, omkostninger til byggematerialer, grundpriser, renteomkostninger til real-
kreditinstitutter og banker m.v. De private interessenter anførte, at de høje grund-
priser i de større byer særligt er en faktor, der har betydning for rentabiliteten af
en investering i ejerboliger sammenholdt med de øvrige udgifter, som opførelse af
nybyggeri er forbundet med såsom udgifter til materialer og renteomkostninger
m.v.
De private interessenter tilkendegav, at de skærpede kreditværdighedsvurderinger i
dag indebærer, at en bygherre ved opførelse af byggeri med henblik på videresalg
som ejerlejligheder, ud over en robust økonomi, skal have forhåndssolgt en bety-
delig andel af lejlighederne som projektsalg, før der kan opnås finansiering til byg-
geprojektet. At de potentielle købere af projektlejlighederne ligeledes vurderes ef-
ter skærpede kreditværdighedskriterier af banker og realkreditinstitutter forstærker
blot udfordringen og er med til at besværliggøre bygherrers mulighed for at opnå
finansiering til ejerboliger. For de potentielle købere er der ligeledes betydelige
økonomiske risici forbundet med et projektkøb, da der typisk går 2-3 år, før købe-
ren kan overtage boligen og optage realkreditlån.
De private interessenter peger på, at løsningen derfor ofte bliver at sælge bygnin-
gen som et samlet udlejningsprojekt eller at få finansieret byggeriet af eksempelvis
større investorer, såsom pensionsselskaber, som kan lægge store summer i bygge-
riet med det samme. Disse investorer investerer typisk mere langsigtet og vælger
derfor at investere i opførelse af lejeboliger frem for ejerboliger.
I forhold til kommunernes tese om, at beboerne typisk flytter hurtigere fra lejebo-
liger, nævner flere af de private interessenter, at fraflytningshyppigheden ofte er
meget høj i ny-ibrugtagne udlejningsejendomme. Fraflytningshyppigheden kan
dog måske begynde at aftage, da udlejere på grund af den stagnerende efterspørg-
sel efter nyere private lejeboliger, især i nogle af de større byer, er begyndt at an-
vende fællesarealer og serviceniveauet som konkurrenceparametre, som kan give
udslag i længere botid.
ULØ, Alm.del - 2023-24 - Bilag 125: Oversendelse af rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter
Side 60 af 60
En lempelse af de restriktive kreditværdighedskrav hos bank- og realkreditinstitut-
ter vil ifølge de private interessenter umiddelbart kunne øge incitamenterne til at
investere i opførelse af ejendomme med henblik på videresalg. Men der er samti-
dig en – hos de private interessenter – udbredt erkendelse af, at sådanne lempelser
nok ikke er en farbar vej. Disse interessenter bakker således op om de restriktive
kreditværdighedskrav, som er med til at sikre, at man undgår en krise på boligmar-
kedet, som man oplevede under og efter finanskrisen.
En planlovsregulering, som foreslået af de offentlige interessenter, vil ifølge de
private interessenter ikke være en løsning, da årsagerne til, at der bygges færre ejer-
boliger, er markedsrelateret og relateret til finansieringsudfordringer. Konsekven-
serne af en ændring af planlovgivningen vil i givet fald være, at investorerne blot
vil finde andre formål eller byggegrunde at investere deres penge i, og at der ikke
vil investeres i byggeri i de pågældende lokalplanområder.
I forhold til momsreglerne vurderer de private interessenter, at de forskellige
momsregler for nybyggeri af henholdsvis ejer- og lejeboliger kun har en begrænset
indvirkning på, hvilke typer boliger der bygges.
En ændret fordeling mellem ejer- og lejeboliger skal i givet fald opnås via andre
initiativer. Selv foreslår de private interessenter, at der fokuseres på andre redska-
ber i byplanlægningen, herunder på at sikre byrumskvalitet, samt på at nytænke,
hvordan man kan sikre mere blandede byer. Det kunne eksempelvis ske ved nye
tiltag, som kan gøre det nemmere for lejere at købe sig ind i en lejebolig, eller ved
at fremme mere fællesskabsorienterede boformer.