SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del Bilag 283
Offentligt

Juni 2024

Opgørelse af træfsikkerhed

I det følgende gennemgås metoden til opgørelsen af træfsikkerheden for den

første �½ mio. udsendte 2020-vurderinger. Den seneste opgørelse af træfsikker-

heden følger tidligere anvendte metoder, bl.a. det såkaldte Engbergudvalg, som

er grundlaget for beregningen af træfsikkerheden i det tidligere ejendomsvurde-

ringssystem. Opgørelsen af træfsikkerheden beregnes som den andel af vurde-

ringerne, der ligger inden for +/- 20 pct. af handelsværdien. Beregningerne er

foretaget for ejendomme, der er handlet inden for en given periode, og det er

kun de handler, som identificeres som frie handler på markedsvilkår, der indgår i

beregningen af træfsikkerheden. Kriterierne for, hvornår handler indgår i analy-

sen af træfsikkerheden, er de samme som anvendes til at udsøge handler, der

kan indgå som referenceejendomme i udarbejdelsen af ejendomsvurderingerne.

Udregning af træfsikkerhed

Træfsikkerheden opgøres ved et +/- mål på 20 pct. Hvis vurderingen afviger

mindre end 20 pct. fra handelsprisen regnes det som en ’træffer’.

Træfsikkerhe-

den opgøres som andelen af træffere ud af antal vurderinger med en tilknyttet

handel.

Denne beregning svarer til opgørelsen af træfsikkerheden foretaget af Engber-

gudvalget. I visse andre opgørelser er afvigelsen fra handelsprisen sat ift.

vurde-

ringen.

I dette tilfælde vil træfsikkerheden være et udtryk for, hvor meget en han-

del procentuelt rammer ved siden af vurderingen. Formålet bør dog være at vise,

hvor godt vurderingen rammer handelsprisen.

Forskellen på de to udregninger kan medføre en systematisk under- eller over-

vurdering af træfsikkerheden, hvis handelsprisen er systematisk lavere eller hø-

jere end vurderingen. For de udsendte 2020-vurderinger er træfsikkerheden be-

regnet til 81 pct. Hvis træfsikkerheden i stedet beregnes som afvigelsen fra han-

delsprisen til vurderingen, så bliver træfsikkerheden ca. 2 pct.-point lavere. Sidst-

nævnte tilgang vil dog ikke være sammenlignelig med den tilgang, der fx er an-

vendt af Engbergudvalget til at beregne træfsikkerheden af vurderingerne i det

tidligere vurderingssystem.

Sat på formel ser kriteriet for at være

en ”træffer” sådan ud:

�� − ℎ��

| ≤ 20%

ℎ��

Periode for handlede ejendomme

Træfsikkerheden beregnes på baggrund af ejendomssalg inden for 6 år fra vur-

deringstermin, dvs. den samme periode, som handler, der indgår som reference-

ejendomme i vurderingsmodellen.

Opgøres træfsikkerheden på baggrund af en kortere periode

–

fx 2 år før eller 6

måneder før vurderingsterminen

–

så bliver træfsikkerheden lidt højere. Dette

skal dog tolkes med forsigtighed, dels fordi antallet af handler reduceres væ-

sentligt, dels fordi følsomheden over for udsving i boligmarkedet øges.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Opgørelse af træfsikkerhed

Side 2

Identifikation af handler på markedsvilkår

Det er afgørende for udarbejdelsen af retvisende ejendomsvurderinger, at der

kun indgår reelt frie handler, men også at færrest muligt af disse frasorteres.

I det nye vurderingssystem frasorteres fx familiehandler, dødsboer, og handler

hvor der fx mangler BBR-oplysninger om tag eller antal badeværelser,

jf. boks 1.

Kriterierne for, hvornår handler indgår i analysen af træfsikkerheden, er de

samme, som anvendes til at udsøge handler, der kan indgå som referenceejen-

domme i udarbejdelsen af ejendomsvurderingerne. I udarbejdelsen af ejen-

domsvurderingerne er det ønskeligt at medtage så mange reelt frie ejendoms-

handler, som det er muligt, så der er flest mulig referenceejendomme tæt på vur-

deringsejendommene.

I analysen indgår 64.730 unikke handler ud af i alt 102.934 handler.

Ca. 1/3 af

handlerne i perioden 2014-2019 er således frasorteret, som følge af at de ikke

vurderes at være frie handler.

Boks 1: Eksempler på frasorterede handler

66%

Handler brugt i ny opgørelse

66% handler i perioden 2014-2019 er

reelt frie handler og indgår i analysen af

træfsikkerhed for første �½ mio. 2020-

vurderinger. 34% af handlerne er frasor-

teret.

Handler mellem familiemedlemmer, ægtefælde eller samboende

Handler med interessesammenfald mellem køber og sælger

Handler af dødsbo

Bunkesalg og delsalg

Handler hvor handelsprisen er mindre end 100.000 kroner eller over 20 mio.

kroner (også kaldet ekstremsalg)

Handler fjernet pga. diverse datafejl fx manglende tag-, varmeinstallations- eller

badkode

Til sammenligning vurderede Engbergudvalget i sin rapport, at ca. 56 pct. af

handlerne i 2. halvår 2011 reelt var frie handler. En væsentlig andel af de hand-

ler, der ifølge oplysninger fra E-tinglysningen var registreret som frie handler,

blev ved en manuel gennemgang vurderet til ikke er være frie handler,

jf. tabel 1.

Herfra var de fleste identificeret som dødsboer og delsalg.

På baggrund heraf udviklede Engbergudvalget en metode til at frasortere hand-

ler, som ikke var frie handler. Frasorteringskriterier blev anvendt til at beregne

træfsikkerheden af de forskellige modeller og til at beregne træfsikkerheden af

vurderingerne i det tidligere vurderingssystem.

Træfsikkerheden af det tidligere

vurderingssystem blev beregnet på baggrund af handler i 2010 og 2011, og i

opgørelsen af træfsikkerheden blev godt halvdelen af vurderingerne frasorteret.

Vurderingerne i det tidligere vurderingssystem blev opgjort til hhv. 62,9 pct. for

1 Ud af de 67.718 ejendomssalg er der 64.730 unikke ejendomme. I træfsikkerhedsanalysen tages der

udgangspunkt i unikke ejendomme, hvor den seneste handel anvendes til at beregne træfsikkerheden.

Træfsikkerheden for de 67.718 er stadig over 80 pct.

Udvalget opdelte datasættet i et træningsdatasæt, som blev anvendt til at udarbejde vurderingsmodel-

lerne, og et testdatasæt, som blev anvendt til at beregne træfsikkerhed. Frasorteringskriterierne var de

samme for de to datasæt.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Opgørelse af træfsikkerhed

Side 3

parcelhuse og villalejligheder, 72,9 pct. for rækkehuse og 64,4 pct. for ejerlejlig-

heder.

Tabel 1: Identifikation af frie handler af Engbergudvalget (2. halvår 2011)

Samtlige handler

Alle handler

Registeret som ikke frie handler hos E-tinglysningen

Frasorteret pga. datafejl

Frasorteret som ekstremsalg

Frasorteret ved manuel gennemgang

Reelt frie handler

Antal

16.500

3.716

452

336

2.752

9.244

Andel (pct.)

100

Anm.: Kategorien "fjernet ved manuel gennemgang" er baseret på de handler, der er registeret som frie handler i E-

tinglysningen, men som ved nærmere gennemgang viste sig ikke at være frie handler, som fx dødbo og delsalg, jf.

figur 8.2.2 i Forbedring af ejendomsvurdering (September 2014).

Kilde: Forbedring af ejendomsvurdering (September 2014).

tabel 2

fremgår en sammenligning af, hvordan der blev beregnet træfsikker-

hed i Engbergudvalgets rapport, og hvordan det opgøres af Vurderingsstyrelsen

i dag.

Tabel 2: Metode til beregning af træfsikkerhed

Formel til beregning

Type og antal

handler i analy-

sen

Frie handler, fra-

Engberg-

udvalget,

2014

�� − ��

| ≤ 20

��

Periode

for handler

Træfsik-

kerhed

64 pct.

2010-

2011

sortering af BBR-

fejl, og andre indi-

kationer på ikke-

frie handler

Samme

Vurderings-

styrelsens

opgørelse

2014-

2019

(fremskre-

vet til

2020)

Samme generelle

tilgang, men

færre handler fra-

sorteres

81 pct.

Kilde: Vurderingsstyrelsen.

Betydningen for opgørelsen af træfsikkerheden af hhv. frasorteringerne af ikke-

frie handler og perioden for handler, der indgår, fremgår af

tabel 3.

Som forven-

tet har det væsentlig betydning for opgørelsen af træfsikkerheden, hvis handler,

der ikke er sket på markedsvilkår

–

som fx salg mellem familiemedlemmer, døds-

boer, bunkeslag, delsalg, mv.

–

inkluderes i opgørelsen. Dette gælder for såvel

handler, som kan identificeres direkte fra tinglysningsoplysninger som handler

Engbergudvalget opjusterede vurderingerne med en faktor 1/0,95 for at tage højde for SKATs tidligere

nedjustering af vurderingerne på 5 pct., som følge af SKATs mål om, at vurderingerne skulle ligge 5 pct.

under handelsprisen.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Opgørelse af træfsikkerhed

Side 4

frasorteret som følge af analytiske filtre. Sidstnævnte har dog relativt beskeden

betydning for de endeligt udsendte vurderinger. Dette skyldes formentlig, at en

række af de BBR-fejl, der måtte være, enten er blevet rettet som en del af dekla-

rationsprocessen, eller som følge af manuel gennemgang af ejendommene,

fordi de er blevet udtaget til manuel kontrol.

Det er således afgørende for opgørelsen af et retvisende tal for træfsikkerheden

af ejendomsvurderingerne

–

herunder også sammenligneligheden af træfsikker-

heden ift. historiske opgørelser

–

at handler, der ikke er sket på markedsvilkår,

frasorteres. Som det også blev påpeget af Engbergudvalget i 2014, er det ikke

tilstrækkeligt blot at frasortere handler, der umiddelbart ifølge E-tinglysningen

kan identificeres som ikke-frie handler.

Tabel 3: Træfsikkerhed for de første �½ mio. udsendte 2020-vurderinger for forskellige opgørel-

ser og frasorteringer

Træfsikkerhed (pct.),

antal handler i parentes

Samtlige handler

Efter familieoverdragelse, del- og

bunkesalg

Efter dødsbo

Kun frie almindelige handler

ifølge E-tinglysning

Efter analytiske filtre (handler)

Efter analytiske filtre (BBR mv.)

Unikke rene handler

83 (4.772)

84 (4.684)

84 (4.681)

83 (25.261)

84 (24.788)

84 (24.652)

80 (69.095)

80 (67.718)

81 (64.730)

81 (5.674)

83 (4.782)

81 (30.432)

83 (25.323)

78 (84.106)

79 (69.274)

69 (6.930)

80 (5.748)

71 (35.819)

81 (30.612)

66 (102.934)

77 (86.083)

6 måneder

2 år

6 år

Anm.: Opgørelsen af unikke handler indebærer, at der kun er én handel pr. ejendomsvurdering.

Kilde: Vurderingsstyrelsen.