SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del Bilag 283
Offentligt

Juni 2024

Høj træfsikkerhed i de nye

ejendomsvurderinger

For de første nye ejendomsvurderinger, der er

sendt ud, ligger træfsikkerheden på over 80 pct.

Træfsikkerheden er højest for rækkehuse samt

huse af almindelig størrelse og pris.

Vurderingsstyrelsen er i øjeblikket i gang med at udsende 2020-vurderinger, der

er de første vurderinger udarbejdet med det nye ejendomsvurderingssystem, til

boligejerne. Et af formålene med at etablere et nyt system er at sikre højere træf-

sikkerhed i vurderingerne.

For de første ca. �½ mio. udsendte 2020-vurderinger, der er handlet, er træfsik-

kerheden samlet set over 80 pct. Det vil sige, at vurderingen i mere end 80 pct.

af tilfældene ligger inden for +/- 20 pct af handelsprisen.

De nye ejendomsvurderinger bygger på flere og bedre data end tidligere. Såle-

des bidrager bl.a. BBR-data, plandata, geodata og ikke mindst oplysninger om

ejendomssalg i nærområdet til kvaliteten af vurderingerne, ligesom boligejerne i

det nye system har mulighed for at tjekke og kvalificere data om deres ejendom,

inden der træffes afgørelse.

Den relativt høje træfsikkerhed har formentlig været medvirkende til, at få bolig-

ejere har klaget over deres 2020-vurdering. For de første ca. �½ mio. udsendte

2020-vurderinger er der ca. 0,4 pct. af vurderingerne, der har ført til en klage.

Træfsikkerheden varierer på tværs af forskellige ejendomstyper og -karakteri-

stika, samt geografisk lokation. Den højeste træfsikkerhed kan måles på de mest

typiske ejendomme, hvor datagrundlaget er af højest kvalitet, og hvor der er

mange handler. Rækkehuse har en højere træfsikkerhed end parcelhuse, og

træfsikkerheden er højest for ejendomme opført efter 1960 og for ejendomme

på mellem 100 og 175 kvadratmeter beliggende i eller rundt om de største byer.

De første ca. �½ mio. vurderinger omfatter primært de mindst komplekse parcel-

og rækkehuse. En samlet opgørelse af træfsikkerheden vil derfor se anderledes

ud end træfsikkerheden for de første ca. �½ mio. udsendte vurderinger.

Over 80%

Træfsikkerheden for 2020-vurderinger

Træfsikkerheden for de første �½ mio.

udsendte 2020-vurderinger ligger over

80 pct.

0,4%

Klager over 2020-vurderinger

Klageprocent for de første �½ mio. ud-

sendte 2020-vurderinger er ca. 0,4 pct.

Til sammenligning er træfsikkerheden ca. 64 pct. for de seneste vurderinger (2011-vurderingerne) i det

gamle vurderingssystem.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 2

Når der ligger flere og bedre data til grund for en vurdering,

bliver den mere træfsikker. Derfor er træfsikkerheden helt

naturligt højest for de mest typiske ejendomme, fordi der

her er det bedste datagrundlag i form af andre sammenlig-

nelige ejendomme.

Et oplagt eksempel på dette er, at træfsikkerheden er hø-

jere for rækkehuse end for parcelhuse. Det giver sig selv,

idet det er helt uproblematisk at finde andre sammenligne-

lige ejendomme

–

de ligger typisk i samme områder, har

ca. samme størrelse, og nogle af dem ligger endda lige ved

siden af.

Jo nyere et hus er, jo højere er træfsikkerheden generelt.

Træfsikkerheden er således højest for huse, der er opført

efter 1980, og falder gradvist lidt, jo ældre et hus der er

tale om.

Træfsikkerheden er større for huse med en typisk størrelse.

Det gælder både for rækkehuse og parcelhuse, hvor træf-

sikkerheden i et midterinterval er større end for de

mindste og største huse.

Træfsikkerheden er væsentligt lavere for ejendomme med

en lav ejendomsværdi. Den højeste træfsikkerhed registre-

res i prisintervallet 2-5 mio. kr., mens den for dyrere huse er

lidt lavere.

Der er stor forskel på træfsikkerheden mellem forskellige

dele af landet. Den er højest i kommuner med stor befolk-

ningstæthed, hvor der ligger mange huse, der ligner hinan-

den, og hvor der registreres mange handler.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 3

Sådan er træfsikkerheden gjort op

Træfsikkerheden måles ved at sammenligne en ejendoms vurdering med den

seneste handelspris. Konkret ses der på, hvor ofte vurderingsværdien ligger in-

den for +/- 20 pct. af handelsværdien. Gør den det, anses den, som værende en

”træffer”. Træfsikkerheden for de udsendte vurderinger er udtryk for, hvor stor en

andel, der opfylder dette træfsikkerhedskriterium.

Spændet på +/- 20 pct. er udtryk for, at der altid vil være usikkerhed forbundet

med at fastsætte værdien af en ejendom. Fordi mange faktorer kan spille ind på

en endelig salgspris, kan en vurdering ligge inden for et vist spænd, uden af

denne grund at være forkert.

Forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem

fra 2016 fastsættes det acceptable

niveau for denne usikkerhed til netop +/- 20 pct., fordi det i forliget forventes, at

det er dette spænd, hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statisti-

ske beregningsmodeller kan vurderes inden for.

Denne usikkerhed er samtidig afspejlet i, at der i beskatningen anvendes et for-

sigtighedsprincip på 20 pct. for vurderingerne, så der kun beregnes ejendoms-

skatter af et beløb svarende til 80 pct. af ejendomsværdien.

For de godt �½ mio. udsendte vurderinger er træfsikkerheden beregnet ved at

sammenligne vurderingerne med handelspriser for de ejendomme, der er hand-

let. For at kunne gøre dette, er handelspriser tilbage i tid fremskrevet med et ge-

nerelt prisindeks på kommuneniveau. Der er inkluderet handler, der er sket inden

for 6 år fra vurderingen.

For de godt �½ mio. udsendte vurderinger er der ca. 12 pct., der er handlet inden-

for de 6 år op til vurderingsterminen 1. januar 2020.

Det skal bemærkes, at den lovfastsatte vurderingsnorm, dvs. sigtepunktet for

ejendomsvurderingen, for ejerboliger er den forventede handelspris. Ejendoms-

vurderingen har dermed ikke til formål at ramme den faktiske handelspris for

konkret handlede ejendomme.

Sat på formel ser kriteriet for at være

en ”træffer” sådan ud:

�� − ℎ��

| ≤ 20%

ℎ��

Der er en naturlig grænse for træfsikkerheden

Fordi den nye ejendomsvurderingsmodel er baseret på objektive kriterier, giver

den gennemskuelige og ensartede vurderinger. I den nye ejendomsvurderings-

model vil to ejendomme med ens objektive karakteristika blive vurderet ens.

Boks 1: Forhold med betydning for handelsprisen

Salgspriser i området

Areal

Beliggenhed

Varmekilde, tagmateriale o.l.

Øvrige geodata, plandata, m.v.

Indvendig stand generelt

Nyrenoveret (eller oprindeligt) køkken eller bad

Smagsmæssige præferencer

Købers/sælgers ivrighed

Andre subjektive faktorer

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Træfsikkerhed vs. ensartethed

Ensartethed, dvs. at ensartede ejendomme vurderes ensar-

tet, er ligeledes et vigtigt mål for vurderingerne. Høj træfsik-

kerhed kan imidlertid blive på bekostning af ensartetheden.

For at illustrere afvejningen mellem træfsikkerhed og ens-

artethed, kan man forestille sig følgende:

På en vej ligger 10 rækkehuse, som objektivt set er ens. De

to huse midt på vejen er solgt for nylig. Huset i nr. 10 er

solgt for en pris på 3 mio. kr. Huset i nr. 12 er i særlig god

stand, har en anden ruminddeling og har netop fået et nyt

køkken og badeværelse. Køber havde også et stort ønske

om at bo i netop dette hus, da det er vedkommendes barn-

domshjem. Huset er derfor blevet solgt for 4 mio. kr.

Alle de øvrige huse på vejen ligner nr. 10. De ville også

have en forventet salgspris på ca. 3 mio. kr., hvis de blev

solgt. På de omkringliggende veje findes flere rækkehuse,

der også ligner nr. 10, og i de salg, der har været for nylig,

har prisen også været 3 mio. kr. Huset i nr. 12 skiller sig

altså ud i kvarteret.

I det nuværende system baseres vurderingen på op til 15

referenceejendomme

–

dvs. det er salgspriser på andre

huse, der ligner det, der skal vurderes. De nærmeste huse,

der ligner, tæller mest. I systemet vil husene i nr. 2-10 have

nr. 10 som første reference, nr.12 som anden og derefter

øvrige salg i området.

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 4

De vurderes til 3,12 mio. kr. For husene i nr. 12-20 tæller nr.

12 før nr. 10, da det er tættere, og de vurderes derfor en

anelse højere

–

3,13 mio. kr. Men alle husene på vejen vur-

deres tæt på det generelle prisniveau i området.

I eksemplet er træfsikkerheden af vurderingerne på vejen

dog kun 50 pct. Når man sammenligner med

salgspriserne, er det nemlig kun for nr. 10, at vurderingen

ligger inden for 20 pct. af salgsprisen.

For nr. 12 er forskellen 22 pct., og den er derfor ikke en

“træffer”.

En alternativ vurderingsmetode, der øgede træfsikkerhe-

den, ville være at bruge færre eller endda kun at bruge én

referenceejendom. På den måde ville en ejendom, der var

blevet solgt, altid få en vurdering svarende til salgsprisen.

Det går imidlertid ud over ensartetheden. Med den alterna-

tive metode ville husene i nr. 2-10 blive vurderet til 3 mio.

kr., fordi nr. 10 vil være deres referenceejendom, mens hu-

sene i nr. 12-20 ville blive vurderet til 4 mio. kr.

Resultatet er en træfsikkerhed på 100 pct., idet vurderin-

gerne af både nr. 10 og 12 fuldstændig matcher salgspri-

sen. Men vurderingen af husene i nr. 14-20 bliver meget

højere end den forventede salgspris, og de vil derfor betale

en skat, der er ca. 25 pct. “for høj”.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 5

To ejendomme kan imidlertid være identiske ud fra alle tilgængelige objektive

faktorer, som varmeinstallation, boligareal, tagmateriale, beliggenhed, areal, an-

tal toiletter og badeværelser osv., men alligevel være forskellige. Det kan være,

fordi den ene er i bedre stand, har et dyrere køkken eller badeværelse eller lig-

nende. Og derfor kan den ene ejendom også sælges til en højere pris end den

anden, uden at det ud fra de objektive kriterier, ejendomme vurderes ud fra, vil

være muligt at konstatere forskelle på ejendommene. Det vil kræve en indvendig

besigtigelse af huset og være forbundet med en skønsmæssig usikkerhed.

Den pris, en ejendom sælges til, afspejler selvfølgelig ejendommens objektive og

målbare karakteristika. Men den afspejler også mere subjektive forhold som fx

hvor flot køber anser ejendommen. Derudover vil handelsprisen også være på-

virket af omstændighederne ved den specifikke handel, fx hvor ivrig køber (eller

sælger) er for, at handelen gennemføres.

Træfsikkerheden af de offentlige ejendomsvurderinger vil formentlig kunne øges

ved fx at inkludere mere subjektive skøn og lægge øget vægt på en ejendoms

seneste handelspris. Et sådant system vil imidlertid også give anledning til væ-

sentligt større udsving i de enkelte vurderinger

–

og dermed den enkelte bolig-

ejers beskatning

–

og det vil give vurderinger, som ikke er baseret på objektive

faktorer. Dvs. det vil give vurderinger, som er mere uensartede og uigennemsig-

tige.

Hvis vurderingerne skal fastsættes på en ensartet, gennemskuelig og objektiv

måde, er der derfor også en øvre grænse for, hvor høj træfsikkerheden kan blive.

Bagatelgrænse øger træfsikkerheden

Jo lavere handelsprisen for en ejendom er, jo større forholdsmæssig betydning

kan faktorer, der ikke er en del af ejendomsvurderingsmodellen også have. For

et hus til 500.000 kr. kan et nyt køkken, et nyt tag eller generelt bedre indvendig

stand hæve prisen meget målt som andel af prisen. Og det samme gør sig gæl-

dende i nedadgående retning, hvis en ejendom fx er i meget ringe stand. Tilsva-

rende vil prisafslag eller overbud som følge af almindelig handel og vandel

kunne være af relativt stor betydning. Det er derfor helt naturligt, at vurderingen

af ejendomme, der handles til forholdsvis lave priser kan afvige mere end 20 pct.

fra en handelspris. Dermed er et procentuelt mål i mindre grad dækkende for

disse ejendomme.

Derfor er der også beregnet en træfsikkerhed med en bagatelgrænse, der tager

højde for denne problemstilling. Med bagatelgrænsen beregnes afvigelser fra

salgsprisen på mindre end 200.000 kr. som en træffer, selv om afvigelsen er på

mere end 20 pct. Dette har alene betydning for ejendomme med en handelspris

under 1 mio. kr.

Med denne definition stiger træfsikkerheden til ca. 82 pct.

82%

Højere træfsikkerhed med

bagatelgrænse

Med en bagatelgrænse på 200.000

kr. forøges træfsikkerheden til ca.

82 pct.

Højere træfsikkerhed på nyligt handlede ejendomme

Træfsikkerheden varierer, alt efter hvornår ejendommen er handlet. Træfsikker-

heden er højest for ejendomme handlet tæt på vurderingsterminen og falder jo

længere tid der er gået siden ejendommen er handlet,

jf. figur 1.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 6

Træfsikkerheden falder således fra ca. 84 pct., når der medtages handler 2 år til-

bage, til ca. 81 pct., når der medtages handler 6 år tilbage.

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Betydningen af ejendomstype, opførelsesår og geografi

Træfsikkerheden er væsentligt højere for rækkehuse end for parcelhuse. For

rækkehuse ligger den omkring 90 pct., mens den for parcelhuse ligger på knap

80 pct. Det skyldes, at rækkehuse typisk er mere ens, og at vurderingsmodellen

dermed vil have flere referenceejendomme, der ligner den ejendom, der vurde-

res.

Til sammenligning er træfsikkerheden af de tidligere 2011-vurderinger i det

gamle vurderingssystem

–

når den tilsvarende opgøres som andelen af vurderin-

gerne, der ligger inden for +/- 20 pct. af handelsprisen

–

tidligere blevet opgjort

til hhv. godt 60 pct. for parcelhuse og villalejligheder og godt 70 pct. for række-

huse.

Opgøres træfsikkerheden for forskellige intervaller for boligareal, ses det, at

træfsikkerheden for parcelhuse er højest for ejendomme med et boligareal i in-

tervallet 125 kvadratmeter til 175 kvadratmeter,

jf. figur 2.

Det afspejler, at de

Jf. figur 2.1 i ICE-rapport om nye og mere retvisende ejendomsvurderinger fra 2016 (https://www.rege-

ringen.dk/media/2454/nye-og-mere-retvisende-ejendomsvurderinger.pdf).

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 7

fleste parcelhuse har denne størrelse og dermed, at der er et væsentligt bedre

datagrundlag til at vurdere disse ’typiske’ ejendomme, mens det er

mere vanske-

ligt at vurdere værdien af huse over 300 kvadratmeter eller under 75 kvadrat-

meter.

Tilsvarende gælder det for rækkehuse, at træfsikkerheden er højest for række-

huse med et areal på 100-150 kvadratmeter. At træfsikkerheden er højest for

rækkehuse med et lidt mindre areal afspejler, at det typiske rækkehus er mindre

end det typiske parcelhus.

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Træfsikkerheden opgjort efter opførelsesår viser, at træfsikkerheden er højere

for nyere huse. Næsten halvdelen af de udsendte 2020-vurderinger er opført

mellem 1960 og 1980 og har en træfsikkerhed på ca. 83 pct.,

jf. figur 3.

Ejen-

domme opført efter 1980 har en træfsikkerhed på ca. 90 pct. og udgør ca. 16

pct. af de udsendte 2020-vurderinger. At træfsikkerheden er højere for nyere

huse, skal ses i lyset af, at fx standen på ældre huse må forventes at variere

mere end for nye huse.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 8

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Hvis der opdeles på ejendomsværdi, ses det, at træfsikkerheden er væsentligt la-

vere for ejendomme med en lav ejendomsværdi,

jf. figur 4.

Hvis træfsikkerheds-

målet baseret både på +/- 20 pct.-kriteriet og grænsen på 200.000 kr., stiger

træfsikkerheden dog med ca. 20 procentpoint for ejendomme med en ejen-

domsværdi under 800.000 kr.

SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 283: Analyse fra Vurderingsstyrelsen, juni 2024: Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Høj træfsikkerhed i de nye ejendomsvurderinger

Side 9

Kilde: Vurderingsstyrelsen

www.vurdst.dk

Vurderingsstyrelsen er en

del af Skatteforvaltningen