Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del Bilag 247
Offentligt
Til Skatteudvalget – Folketinget
6. maj 2024
Vedrørende de nye foreløbige vurderinger af grundværdier
Vi henvender os til Skatteudvalget på vegne af en gruppe af andelsforeninger i området
omkring Nansensgade i København K.
Baggrunden for vores henvendelse er de nye foreløbige vurderinger af grundværdier, som på
tværs af vores foreninger indebærer store men også meget uensartede stigninger i
vurderingerne og derved også i skattebetalingen (grundskylden). Står de foreløbige
vurderinger til troende vil det medføre at boligbeskatningen af familierne og beboerne i
området vil stige voldsomt og for nogle vil blive mangedoblet.
Indledningsvis vil vi gerne fastslå, at vi i kredsen af foreninger, der har drøftet de nye
vurderinger, er tilhængere af en gennemskuelig, retvisende og rimelig beskatning af
grundværdier, og at vores ærinde her på ingen måde er at undgå en rimelig beskatning.
Vi er dog bekymrede og foruroligede over den manglende gennemsigtighed, der er i
grundlaget for vurderingerne, den store vilkårlighed og variation der er i vurderingerne, og de
store økonomiske konsekvenser, som det vil have for beboere og familier bosiddende i
andelsforeninger de steder, hvor vurderingerne stiger mest.
For at kunne analysere betydningen af de nye vurderinger nærmere har vi indsamlet data fra
offentlige kilder vedrørende både de hidtil gældende grundværdier og de nyeste foreløbige
grundvurderinger (vi følger med i de løbende justeringer). Vi har endvidere indsamlet data om
grundenes størrelse og anvendelse samt data vedr. både de tidligere gældende
grundskyldspromiller i kommunerne og de nye grundskyldspromiller gældende fra 2024. Vi har
på den baggrund beregnet de samlede konsekvenser af de nye vurderinger og den nye
skattebetaling, når den er fuldt indfaset (beregnet på baggrund af 80% af den foreløbige
vurdering). Vi har samlet kunne identificere fuldstændige data vedrørende 8.673
andelsforeninger (ud af anslået ca. 9.000 andelsforeninger i Danmark). Der er givetvis detaljer
i skatteberegningen, som vi ikke har kunne tage højde for, eksempelvis i forhold til
planmæssige begrænsninger i arealanvendelsen.
1) Manglende gennemsigtighed
Hensigten med lovgivningen var oprindeligt at sikre en større gennemskuelighed for borgerne i
de nye ejendomsvurderinger. Den måde man har tilrettelagt det på indebærer imidlertid, at det
overlades fuldt og helt til Vurderingsstyrelsen at konstruere en model og en algoritme, som
anvendes til at foretage vurderingerne.
Det er tilsyneladende ikke muligt at få indsigt i, hvordan denne model og algoritme er
konstrueret, og hvordan det har betydning for vurderingen af de enkelte grunde. Vi er flere
foreninger, der har søgt aktindsigt i det konkrete grundlag for vurderingen af vores grunde. Vi
har alene kunne opnå indsigt i de input-data, der kan identificeres for ejendommene, men vi
har fået afvist at få indsigt i modellen og derved i hvilke data (fx i form af
referenceejendomme, konkrete handler m.v.), kriterier og værdier, der har afgørende
betydning for vurderingen af grundværdien. Samtidig er det i lovgivningen fastsat, at vi som
borgere ikke skal partshøres, og muligheden for at klage over de foreløbige vurderinger er
afskåret.
 SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 247: Henvendelse af 6/5-24 fra Jakob Willer m.fl. om manglende gennemsigtighed i grundvurderinger og grundskyld
Man har altså delegeret fastsættelsen af grundværdierne til en model med en algoritme, som
vi ikke kan få indsigt i, og som ingen tilsyneladende kan redegøre for eller forklare i forhold til
de enkelte grundvurderinger.
Vi har bemærket, at en del ejendomme i marts 2024 har modtaget justerede vurderinger,
uden at der fra Vurderingsstyrelsens side er givet en forklaring eller begrundelse. Man kunne
her fra Vurderingsstyrelsens side både have hævet og sænket vurderingerne, uden at vi som
borgere ville have skyggen af mulighed for at gennemskue, hvorfor vurderingerne er ændret,
og på hvilket grundlag de justerede vurderinger er foretaget.
2) Stor vilkårlighed og spredning i vurderingerne (se også bilag)
Når vi analyserer de data, som vi har kunne identificere, så viser det sig klart, at der er meget
stor spredning i, hvor meget man vurderer kvadratmeterprisen til at være.
Det er ikke unaturligt, at der er geografiske forskelle, og at vurderingerne af eksempelvis
kvadratmeterpriserne i København og på Frederiksberg kan være højere end mange andre
steder.
Vores analyse af data viser, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris på landsplan er på ca.
34.214 kr.
Den gennemsnitlige kvadratmeterpris i København og på Frederiksberg er på
79.916 kr.
Ses der på den gennemsnitlige kvadratmeterpris på landsplan fratrukket
København og Frederiksberg, så er den nede på
6.909 kr.
For vores kvarter i København i
postnummer 1300-1399 er den gennemsnitlige kvadratmeterpris på
130.270 kr.
Der er altså
meget stor spredning i vurderingerne afhængig af geografi, også langt større end forskelle i
kvadratmeterpriser på fx parcelhuse på tværs af landet. Hovedtal fra beregningerne fremgår af
vedlagte bilag 1.
Selv indenfor samme geografiske område er der stor spredning, som efter vores opfattelse
umuligt kan forklares ud fra objektive og saglige betragtninger. I vores kvarter er der
eksempelvis naboejendomme, der tilhører samme gårdmiljø, der er lige store, og som har fået
vidt forskellige vurderinger af kvadratmeterpriser. Det gælder eksempelvis ejendommene i
Nansensgade 5 og Nansensgade 7, som begge er ca. 1.000 kvm store, som er beliggende i
samme gade med samme gårdmiljø – men hvor Nansensgade 5 er vurderet til
44.731 kr.
pr.
kvadratmeter og Nansensgade 7 er vurderet til en kvadratmeterpris på
172.174 kr.
Der er en
gigantisk stor forskel på kvadratmeterprisen på to grundstykker, som umiddelbart burde have
nogenlunde samme værdi.
Et andet eksempel er de to naboejendomme Schacksgade 1 og Schacksgade 3 som er
nogenlunde samme størrelse, og som tilhører samme gårdmiljø. Her er Schacksgade 1
vurderet til
170.010 kr.
pr. kvadratmeter og Schacksgade 3 vurderet til
90.274 kr.
pr.
kvadratmeter. Heller ikke her er det muligt at identificere åbenlyse objektive årsager til, at der
er så stor forskel i vurderingerne.Vi kan finde utallige eksempler af denne type forskelle i
vurderingerne på grunde, som ligger i samme kvarter, og hvor mulighederne for anvendelse af
arealerne umiddelbart ikke kan variere meget fra den ene grund til den anden. Vi har forsøgt
at identificere, hvilke kriterier, der tillægges betydning, men det har ikke været muligt, når der
ikke gives indsigt i modellen, og vi finder det urimeligt at være underlagt en sådan vilkårlighed
i skattefastlæggelsen.
I vedlagte bilag 2 og 3 findes en oversigt over vurderingerne af andelsforeningerne i Danmark
og specifik i vores kvarter i København. Man kan af disse bilag meget tydeligt se, hvor stor
variation, der er i vurderingerne.
 SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 247: Henvendelse af 6/5-24 fra Jakob Willer m.fl. om manglende gennemsigtighed i grundvurderinger og grundskyld
De meget varierende vurderinger af kvadratmeterpriser for grunde i samme kvarter illustrerer
tydeligt den tilsyneladende meget store vilkårlighed, der er i vurderingerne, og som det på
ingen måde er muligt at forklare eller gennemskue for borgerne.
3) Urealistisk højt niveau – med store økonomiske konsekvenser for beboere
Gennemsnittet af de tidligere gældende grundvurderinger for alle 8.673 foreninger var på
5.152.623
kr. Gennemsnittet af de nye foreløbige vurderinger er
79.620.104
kr. Det er en
stigning på 1.445% i de gennemsnitlige vurderinger, hvilket langt overstiger den generelle
prisudvikling i samfundet.
I vores kvarter er vurderingerne i gennemsnit på omkring
130.270 kr.
pr. kvadratmeter.
Det er efter vores oplysninger et prisniveau, som der aldrig nogensinde i virkeligheden er solgt
grunde til. Der er altså tale om en totalt fiktiv værdiansættelse, som intet har med
virkeligheden at gøre.
Vi har noteret os, at vurderingerne skal afspejle værdien af grundarealet, hvis det havde den
”bedst mulige anvendelse”. Det er imidlertid ikke gennemskueligt, hvad der vurderes som den
bedst mulige anvendelse, og som skatteyder er det vanskeligt at forstå og acceptere, hvordan
man rimeligt kan beskattes af en fiktiv og illusorisk værdifastsættelse, som aldrig ville kunne
realiseres i den virkelige verden, og hvor der ikke kan fremlægges skyggen af dokumentation,
referencer eller eksempler på, at grunde kan have en så høj værdi.
Endvidere er realiteten, at andelsforeninger typisk indgår i forpligtende fællesskaber med
naboejendomme med henblik på at afsætte plads til grønne arealer, legepladser og lignende,
og at andelsforeninger på denne måde typisk ikke råder over deres arealer på en måde, så de
kan gøre hvad de vil – for at realisere den ”bedst mulige anvendelse”. Vi har her forstået, at
der i modellen tages højde for, at arealer, der indgår i eksempelvis fælles gårdlaug, opgøres
som 10% af den vurderede kvadratmeterpris. Det er ikke gennemskueligt, om dette faktisk er
korrigeret i de vurderinger, der er gennemført for vores kvarter, hvor andelsforeninger typisk
indgår i fælles gårdarealer. Hvis de kvadratmeter, der indgår i fælles gårde opgøres som 10%
af den vurderede værdi, så gør det de gennemførte vurderinger endnu mere groteske, idet
kvadratmeterprisen så reelt vurderes at være endnu højere end det, der fremgår af
vurderingerne.
En undersøgelse fra Revisionsfirmaet BDO har vist, at de nye grundvurderinger i langt de fleste
tilfælde langt overstiger værdien af de valuarvurderinger, som omfatter både grunden og
ejendommen, og som lægges til grund for fastsættelse af andelsværdien. Det giver den
paradoksale situation, at andelsforeninger burde kunne øge værdien af deres forening ved at
rive deres ejendom ned. Det savner enhver form for mening. Vi anerkender, at der er fastsat
mekanismer til at sikre en mere lempelig implementering af den nye beskatning med en
maksimal årlig stigning på 4,75% af den nye vurdering, og at der ud fra et forsigtighedsprincip
fratrækkes 20% af vurderingen, for at finde det gældende beskatningsgrundlag.
Det er imidlertid langt fra tilstrækkeligt til at modvirke, at de nye vurderinger kan få meget
store konsekvenser for beskatningen af de enkelte andelsboligforeninger, og at der mange
steder kan forudses betydelige huslejeforhøjelser i de kommende år for at kunne betale de
stigende skatter.
Netop andelsforeninger er en boligform, som giver mulighed for at mennesker med lavere og
mere almindelige indkomster kan være bosiddende i byen, og at der eksempelvis i vores
foreninger også er mulighed for at fx enlige forsørgende, studerende og pensionister kan have
 SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 247: Henvendelse af 6/5-24 fra Jakob Willer m.fl. om manglende gennemsigtighed i grundvurderinger og grundskyld
2862632_0004.png
en bopæl i byen. Mange af disse mennesker vil ikke kunne betale de forhøjede huslejepriser og
vil i mange tilfælde skulle flytte på grund af den øgede beskatning.
Af vedlagte bilag 4 kan man se den store variation, der er i vurderingerne og derved også i
beskatningen pr. kvadratmeter på tværs mellem ejendommene i vores kvarter (postnummer
1300-1399). Endvidere illustrerer bilaget tydeligt den store stigning i beskatning pr.
kvadratmeter, som de nye vurderinger vil medføre.
Grundlæggende anerkender vi, at vi alle skal betale en fair og rimelig skat. Vi anerkender
også, at de tidligere gældende vurderinger ikke længere er retvisende som
beskatningsgrundlag. Men vi er foruroligede over den måde, som dette område nu er indrettet
på med de store konsekvenser det vil have for mange beboere i andelsforeninger - særligt i
København.
Vi opfordrer Skatteudvalget til at drøfte, om man med rimelighed kan opretholde en model
med så stor uigennemsigtighed og vilkårlighed, hvor man har delegeret fastsættelsen af
beskatningsgrundlaget til en model/algoritme, som der tilsyneladende ikke er nogen, der kan
gennemskue eller forklare i forhold til vurderingen af de enkelte grundværdier, og som
borgerne ingen indsigt kan få i.
Vi opfordrer endvidere Skatteudvalget til at drøfte og fastsætte yderligere tiltag til at sikre mod
ekstremt store variationer i vurderingerne af grundværdier samt sikre et niveau i
vurderingerne der sikrer en rimelig beskatning og ikke afspejler fiktive og illusoriske værdier,
der intet har med virkeligheden at gøre.
Med venlig hilsen
Henrik Nielsen, A/B Nansensgade 68-78B
Jakob Willer, A/B Turesensgade 5-7
Kim Christiansen, A/B Turesensgade 3
Klaus Holsting, A/B Nørre Søgade 45
Lasse Pedersen, A/B Luftkastellet, Kjeld Langes Gade 3AB
Marlene Finkas, beboer i A/B Turegården, Schacksgade 9
Mikkel Møller Roesdahl, A/B Kjeld Langes Gade 5A-C
Olivia Birch, A/B Nørre Søgade 45
Rikke Nicoline Rye Darfelt, A/B Nansensborg, Nansensgade 8-18
Søren Bjerregaard, A/B Schacksgade 1 og Nørre Farimagsgade 17
Thomas Chemnitz, Nørre Farimagsgade 53
Ulla Stigel, A/B Gyldenløve, Gyldenløvesgade 16
Kontakt:
[email protected]