Amatøranalyse af den nye vurderingsnorm for jordværdier under
lejlighedsbyggeri.
I det følgende vil jeg beskæftige mig med den del af det nye ejendomsvurderingssystem, der
omhandler de nye vurderingers forsøg på at vurdere grunde under lejligheder, specifikt
ejerlejligheder.
Ejerlejligheder, fordi deres værdiansættelser af jorden danner beskatningsgrundlag for alle andre
lejlighedsbyggerier samt erhvervsejendomme, herunder sociale boliger, udlejningsejendomme og
andelsboliger. Så de har altså store konsekvenser for mange mennesker, og også folk der slet ikke
er i nærheden af at have råd til en ejerlejlighed, er berørt.
Formålet er altså at forsøge, at undersøge, hvordan man når frem til principperne bag vurdering af
grundværdierne, ikke at beskæftige mig med den efterfølgende beskatning af disse værdier.
Pressen har skrevet mange artikler om grundværdier, der i de foreløbige offentliggjorte vurderinger
er uvirkeligt større end den samlede ejendomsvurdering af hele ejendommen.
Selv skatteministeren har kaldt det at ”vurderingerne er stukket helt af” eller sågar er ”helt på
månen”. I det følgende vil jeg forsøge at sandsynliggøre, at det faktisk ikke er tilfældet. Det er helt
politisk ønskeligt, bevidst og en naturlig følge af, at man har mistet jordforbindelsen, så snart vi
bevæger os over i vurderingen af jord under etagebyggeri.
I 'gamle dage' blev grundværdier forsøgt vurderet efter hvad en grund kunne koste i ubebygget
tilstand. Det gjaldt både for enfamiliehuse og for grunde til lejligheder.
Men der bliver solgt så få ubebyggede grunde at det var svært at finde nogle data at vurdere ud fra.
Nogle af de første til at se på en anden måde at finde frem til jordpriserne på, var det såkaldte
Engberg udvalg i 2014. De ville finde en ‘beskatningsværdi for grunde’ på nye måder. De
anbefalede efter en række ræsonnementer, at man administrativt kunne fastsættes en faktor, for
forholdet mellem handelspriser for hele ejendomme og beskatningsværdi af grunde. Eventuelt en
faktor for hver kommune og planzone. Man skulle altså for enhver handelpris for en ejendom
kunne finde en pris for jorden ved at gange med en kendt og offentlig faktor.
Ambitionen var at man kunne fastsætte retvisende vurderinger af jorden, der kunne afspejle en
faktisk handelsværdi. Retfærdigt enkelt og maskinelt. Uberørt af menneskehånd og subjektive skøn.
(Det kan jo være meget subjektivt involveret. Tænk på Tv-programmet ”Hammerslag” hvor selv
erfarne fagfolk er på glatis.)
Grundværdikurven:
Skat arbejdede videre med disse ideer. Det nye center i Skat. ICE – Implementerings Center for
Ejendomsvurderinger udarbejder en rapporten i oktober 2016: ”Nye og mere retvisende
ejendomsvurderinger”. Her arbejdede de videre med en variation af denne ide. Empirisk har man
ikke længere så mange salg af ubebyggede grunde, så man håbede på, at man kunne værdisætte de
konkrete jordstykker ved at se på sammenhængen mellem ejendomssalg og områdets jordsalg.
Ideen blev udviklet så Skat kunne fastslå en modelmæssig sammenhæng mellem handelspriser og
grundværdier. Hvordan ICE har regnet denne sammenhæng ud, er ikke helt klart og er ikke
offentliggjort. Men ambitionen er der principielt ikke noget i vejen med.
Måske har de skelet til Boligøkonomisk Videncenter, der i 2022 fremlagde en rapport: ”Grundpriser
for enfamiliehuse 1996-2019” Vel nok det største offentlige studie der er lavet, for at finde