Nye ejendomsvurdering: Det glade vanvid – objektiv pseudorationalitet - ingen tager ansvar for!
I december kom nye foreløbige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme. De endelige
vurderinger er ikke klar trods års arbejde og et stort ressourceforbrug. De foreløbige vurderinger
kan ikke påklages. Der har været megen debat og kritik af det nye system, som er svært at forstå og
resulterer i mærkelige værdiansættelser. Næsten ens ejendomme bedømmes meget forskelligt og
forskellige ejendomme ens, senest andelsboligforeninger. De eksempler der bringes frem, er
næsten ikke til at tro. For erhvervsejendomme er der udført såkaldt ”kvalitetssikring”. Dette
udelukker dog ikke skæve vurderinger.
De nye skatteregler skulle sikre mod pludselige skattestigninger, indtil de endelige vurderinger er
klar. Men ét er intention, noget andet resultat. I et selskab ejer jeg en udlejet erhvervsejendom,
som fik foreløbig vurdering i december. Jeg har forsøgt at forstå det nye system og dets forventede
konsekvenser, baseret på
www.vurderingsportalen.dk.
Jeg vil her gerne dele min lærdom.
Formålet med de nye vurderinger er at sikre ensartethed og gennemsigtighed. Det nævnes ikke
specifikt, at vurderingerne skal være retvisende. Der er dog næppe tvivl om, at dette også er et
formål. De i pressen nævnte eksempler og en nylig systematisk gennemgang af vurderinger af
andelsboliger skaber dog alvorlig tvivl.
Den nye vurderingsmetode for erhvervsejendomme tager udgangspunkt i private ejerboliger og
justeres derefter for “erhvervsejendommens anvendelse”. Bemærk, at ejendomsvurderingen alene
fastsætter grundens værdi, mens bygninger ikke vurderes. Men bygningernes anvendelse påvirker
grundværdien. Grundlaget for værdien udgøres af “den bedste økonomiske anvendelse”. Jeg har
svært ved at forstå dette. Forstår du det? Grundens værdi fastsættes altså ud fra teoretiske
bygninger der ikke findes, og påvirkes ikke af de bygninger der findes, men af deres anvendelse.
Bygningernes værdi fastsættes ikke. Er du rundtosset? For der er jeg!
Hvad betyder de nye vurderinger for beskatningen? Vurderingerne stiger, men skatten stiger ikke
tilsvarende. De kommunale grundskyldspromiller sænkes markant. For halvdelen af
erhvervsejendomme forventes grundskylden at falde. Hvis grundskylden stiger, er der en
begrænsning på 4,75% af “den fuldt indfasede grundskyld”. Dette medfører en gradvis stigning. For
2024 skal man ikke betale mere i grundskyld med de nuværende regler. Derfor stiger grundskylden
højst med 2,8% ift. 2023. Forstod du det?
Dækningsafgift opkræves af nogle kommuner som en andel af grundværdien. I 2024 og 2025 kan
man fastholde den foreløbige dækningsafgift som i 2023. Når de endelige vurderinger foreligger,
efterreguleres dækningsafgiften med en stigningsbegrænsning, som forventes vedtaget ultimo
2023. Dette er endnu ikke sket. Som nævnt fastsættes kun en grundværdi og ingen
ejendomsværdi, da grundskyld og dækningsafgift kun beregnes af grundværdien. Der anvendes et
såkaldt forsigtighedsprincip, idet der fratrækkes 20% før skatten beregnes. Bemærk, at dette på
ingen måde modvirker urimeligheder af skæve vurderinger. Nogen må tro, at vi er dumme!
Hvordan vurderes så erhvervsejendomme? Som nævnt vurderes ejendommene ikke. Kun
grundværdien for en erhvervsejendom fastlægges ud fra, hvad grunden ville være værd, hvis der lå
ejerboliger, hvilket der jo ikke gør. Derefter justeres grundværdien for nogle erhvervsejendomme
efter anvendelsen. Der beregnes to grundværdier, og den højeste bruges. Der arbejdes med 3 trin:
1. Ejendommens anvendelse. I mit tilfælde: Kontor og lidt lager