Skatteudvalget 2023-24
SAU Alm.del Bilag 118
Offentligt
2813311_0001.png
BoligRet
Januar 2024
Bemærkninger til Skatteministerens besvarelse til henvendelse fra
Foreningen BoligRet
Dette dokument indeholder kun få punkter af den samlede opstilling af argumenter for og imod
både Ejendomsvurderingsloven og Skat ved salg, som Foreningen BoligRet har udarbejdet. Der
henvises derfor hertil.
Kursiv angiver svaret fra Skatteministeren. Alm tekst angiver Foreningen BoligRets bemærkninger.
Spørgsmål
Vil ministeren kommentere henvendelsen af 19/12-2023 fra Foreningen BoligRet om vurdering af
ejendomme og beskatning ved salg, jf. SAU alm. del - bilag 87?
Svar
Jeg forstår henvendelsen fra Foreningen BoligRet således, at den omhandler stigninger i de samlede
ejendomsskatter i forbindelse med udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger, og et forslag om at erstatte
ejendomsværdiskatten og grundskylden med avancebeskatning ved salg af ens bolig.
Hertil bemærkes
Det følger af Forlig om Tryghed om boligbeskatningen fra 2017, som er indgået imellem den da- værende
regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og
Radikale Venstre, at der ved indførelsen af det nye ejendomsvurderingssystem skulle indføres en skatterabat.
Skatterabatten skal netop sikre, at ingen boligejere skal betale mere i skat ved overgangen til de nye
ejendomskatteregler, end de ville skulle betale efter de gamle regler.
Skatterabatten er indført med ejendomsskatteloven, som trådte i kraft den 1. januar 2024. Ejere af
ejerboliger vil derfor ikke opleve en stigning i deres ejendomsskattebetalinger som følge af overgangen til
nye ejendomsskatteregler, uanset at værdien af deres bolig og grund er steget med de nye
ejendomsvurderinger. Skatterabatten videreføres nominelt, indtil ejendommen sælges. Med omlægningen
lempes de samlede ejendomsskatter med ca. 10 mia. kr. i 2024, og 8 ud af 10 boligejere står til en
skattelettelse med omlægningen.
Skatterabatten er en stakket frist for boligejerne, der ved salg skal sælge billigere pga en højere
skat for den næste ejer. Det er derfor ikke korrekt at der ikke skulle være nogen konsekvenser for
nuværende ejer.
Som boligejer betaler man henholdsvis ejendomsværdiskat af sin bolig og grundskyld af sin grund. Selvom
mange betragter deres bolig som et forbrugsgode, er en bolig i økonomisk forstand også et kapitalgode. Det
afspejler, at det at eje sin egen bolig er forbundet med to former for afkast.
For det
første
stiger boligen typisk løbende i værdi, hvilket kan give den enkelte boligejer en kapitalgevinst,
når boligen sælges. De potentielle kapitalgevinster er en meget synlig del af afkastet af at eje en bolig.
For det
andet
består boligafkastet af de omkostninger, en boligejer sparer ved at eje sin bolig frem for at
leje. Da denne del af afkastet er en sparet udgift, vil den i udgangspunk- tet være mindre synlig for den
enkelte boligejer, men det er et vigtigt element i boligejernes økonomi.
For det første: Ejendomme på landet og i de små byer har meget begrænsede eller negative
stigninger (efter forbedringer). Det er de dyre boliger i de store byer der har store stigninger.
For det Andet: Hvilke udgifter sparer en boligejer? Ejeren betaler renter, renovation, forsikring,
vedligeholdelse, og f eks ejendommene på landet skal selv betale for kloak som nemt kan koste
60-120 tkr. Ovenstående argument ses ikke at ha nogen vægt, tværtimod. Der væsentlig flere
omkostninger ved at eje.
Den nuværende løbende beskatning af værdien af boliger har en stabiliserende effekt på boligmarkedet,
fordi ejendomsskatterne stiger i perioder, hvor boligpriserne stiger og om- vendt. Med en ren
avancebeskatning må boligejerne forventes at være mere tilbageholdende med at sælge, når priserne stiger,
fordi avancebeskatningen også vil være højere, hvilket vil kunne bidrage til at forstærke boligprisstigninger.
Side 1 af 3
 SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 118: Henvendelse af 18/1-2024 fra Foreningen BoligRet om foretræde vedrørende vurdering af ejendomme og beskatning ved salg
BoligRet
Januar 2024
Alle investeringer går op og ned med tiden. Boligejere der skal flytte til et nyt job sælger
selvfølgelig uanset. Og det kommer ikke staten ved om de sælger eller ej. Erhverv har
ejendomsavancebeskatning og her er der ikke noget problem.
Desuden vil en omlægning af boligbeskatningen, så den udelukkende består af avancebeskatning kræve, at
avanceskattesatsen skulle være særdeles høj, hvis provenuet fra ejen- domsbeskatningen skal være det
samme som i dag.
Ja, der er beregninger som angiver 75%. Det er den beskatning der gælder idag, hvilket er enormt
høj. Derfor er der kun anledning til at indføre Ejendomsavancebeskatning.
Avancebeskatning vil også indebære, at udgifter til forbedringer og vedligeholdelse skal kunne fradrages
avancen, inden beskatningsgrundlaget kan opgøres, så værdistigninger som følge af investeringer i boligen
ikke bliver beskattet som en avance ved salg. Det vil medføre betydelige administrative byrder for boligejere,
ejerboligforeninger og Skatteforvaltningen at føre hhv. regnskab og kontrol med udgifter til forbedringer og
vedligeholdelse.
Ja, ligesom alle erhverv idag skal kunne levere bilag og timeregnskab for eget arbejde, med dato,
beskrivelse, timer og underskrift fra halvdelen af samtlige lejere i en boligejendom (GI regnskab).
Samtidig vil sort arbejde formindskes, hvilket vil give et højere provenu til statskassen.
Ved en evt. overgang til avancebeskatning vil der være brug for retvisende indgangsværdier for eksisterende
boligejere (og efterfølgende for nye ejendomme), og der vil derfor fortsat være behov for at udarbejde
retvisende ejendomsvurderinger til brug for disse.
Nej, indgangsværdier står i tingbogen fra sidste salg, så der er ikke behov for vurdering heraf.
Nye ejendomme dokumenteres med faktura fra husbygger eller egne faktura og timeregnskab.
Endelig vil en avancebeskatning kunne medføre indlåsningseffekter, der bl.a. hæmmer mobiliteten på
arbejdsmarkedet. Det mener jeg ikke er hensigtsmæssigt, hvorfor jeg ikke kan tilslutte mig forslaget om, at
ejendomsværdiskatten og grundskylden skal erstattes af en avancebeskatning ved salg.
Borgere der skal flytte pga jobskifte eller skilsmisse sælger uanset. Man kan ikke forestille sig at
boligerne ikke sælges. Men da ejendomsretten tilfalder borgerne, er det deres beslutning om de
vil sælge eller ej. Vi kan ikke beholde et dysfunktionelt system af denne årsag.
Det nuværende provenu på 45 mia kr nedsættes forventeligt til 35 mia kr.
Årsagen
til denne nedsættelse er formentlig at alle er klar over at den nuværende beskatning er
for høj, en såkaldt brandbeskatning, som i Finansministeriet er udregnet til 75% beskatning hvis
det var ved salg.
For at få boligbeskatning i et normalt leje, er det stadig en elegant løsning at indføre skat ved salg,
og sløjfe samtlige vurderinger. Der er råderum, som pt er 70 - 125 mia kr. som giver mulighed for
at nedsætte med yderligere 15 mia kr, som skat ved salg formentlig lander i.
Herved fjernes ligeledes kategoriseringer, som nu er på vej til at ødelægge samtlige små erhverv,
herunder heste, dyrlæger og andet, på landet, hvor borgerne taler om Endlösung og Requiem for
erhvervene.
Ejendomsvurderingsloven har indbyggede elementer der skader retssikkerheden for borgerne,
herunder det pligtmæssige skøn der hindrer lovbundne grænser og betyder at Skatteforvaltningen
selv skal administrere et styresignal, som allerede nu har sendt langt over halvdelen af samtlige
ejendomme på landet i den dyre ejerbolig kategori, hvilket er kommet bag på mange politikere.
Dette vil, for alvorligt mange landbrug, betyde væsentlig højere skatter, hvilket giver en meget stor
skævhed, hvis der samlet skal komme et mindre provenu på 10 mia kr. Således vil de dyre boliger
i de store byer få forholdsvis lav skat, og boliger på landet og uden for de store byer vil få
forholdsvis høj skat. At det pligtmæssige skøn forsvinder sammen med Ejendomsvurderingsloven
kunne samtidig være starten på et paradigmeskifte, hvor skøn generelt fjernes fra lovgivning, idet
forvaltningen af skøn er særdeles ødelæggende for borgernes retssikkerhed (se notat fra
Foreningen Rimelig Skat)
Side 2 af 3
 SAU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 118: Henvendelse af 18/1-2024 fra Foreningen BoligRet om foretræde vedrørende vurdering af ejendomme og beskatning ved salg
BoligRet
Januar 2024
Desuden giver Ejendomsvurderingsloven Skatteforvaltningen ret til at gå ind på ejendomme med
og uden dommerkendelse for at kunne se samtlige detaljer på ejendommen både udvendigt og
indvendigt, og vurdere korrekt (§59-63a). Her er der brud på ejendomsretten og privatlivets fred.
Med skat ved salg forsvinder disse og ovenstående skader på retssikkerheden.
Ovenstående er kun en mindre del af de samlede argumenter imod Ejendomsvurderingsloven.
Samlet er der ca 35 punkter på foreningens liste, der hver især er skandale materiale.
Disse forsvinder ikke på kort sigt. Derfor vil der være sager i pressen i mange år fremover med et
skattesystem baseret på vurderinger. Politikere kommer til at forholde sig til samtlige 35 punkter
med fastholdelsen af Ejendomsvurderingsloven, både overfor pressen og borgerne.
Den elegante og tidsvarende løsning er derfor at indføre skat ved salg.
Side 3 af 3