ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 71
Offentligt

Ny model for ejerskifteforsikring

F&P’s forslag til en ny forsikringsmodel

som sikrer danske forbrugere

November 2023

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

NY MODEL FOR EJERSKIFTEFORSIKRING

Indhold

En tryg bolighandel ........................................................................................... 4

Behov for en forståelig ejerskifteforsikring ........................................... 6

Brug for flere udbydere af ejerskifteforsikringer............................... 8

Bedre sammenhæng mellem ordningens elementer ........................ 10

F&P’s anbefalinger ...........................................................................................12

Ny ejerskifteforsikring....................................................................................................... 12

Øget forsikringsmarked og konkurrence til gavn for forbrugerne ............ 13

Et huseftersyn anno 2023 og bedre kommunikation ........................................ 13

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

INDHOLD

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

NY MODEL FOR EJERSKIFTEFORSIKRING

En tryg bolighandel

Forsikringsbranchen ønsker at bidrage til en tryg

bolighandel og lancerer derfor et udspil til en for-

bedret huseftersynsordning. Branchens udspil har

fokus på at få skabt en ny forsikringsmodel, som

forbrugere forstår og har tillid til. Samtidig er målet

at skabe en model, som gavner konkurrencen på

markedet og at indføre elementer, som skal hjælpe

køberne med at forstå, hvilket hus de er i gang med

at købe, og hvad det skal koste.

Huseftersynsordningen er grundlæggende en

god ordning, som sikrer både sælger og køber ved

handel af fast ejendom på en markant bedre måde,

end før ordningen blev indført ved lov den 1. januar

1996. Den blev indført for at aflaste et belastet rets-

system, hvor uoverensstemmelser mellem købere

og sælgere udgjorde en tredjedel af alle sager ved

domstolene.

Huseftersynsordningen, som omfatter udarbej-

delse af tilstandsrapport og elinstallationsrapport

samt ejerskifteforsikring, er lavet for at sikre køber

og sælger mod uforudsete økonomiske overraskel-

ser, når man køber og sælger en bolig. Ordningen

er skabt politisk, og betingelserne er fastsat ved

lov. Det betyder, at forsikringsselskaberne ikke har

mulighed for at skabe individuelle forsikringer til

forskellige kunder med forskellige hustyper.

Udbredelsen af huseftersynsordningen er høj. Der

bliver årligt udarbejdet mellem 80-90.000 til-

standsrapporter, og ejerskifteforsikringen købes i

ca. 70 pct. af alle hushandler. Forsikringsbranchen

udbetalte i 2022 i alt 390 mio. kr. i erstatning

til

kunder med en ejerskifteforsikring fordelt på over

30.000 skader

Men vi er ikke i mål, for den nuværende husef-

tersynsordning giver ikke den tryghed, som var

tiltænkt med lovgivningen. Og derfor lancerer F&P

et forslag til en ny forsikringsmodel, som skal sikre

de danske forbrugere bedre.

Samlet antal erstatning er opgjort på baggrund af medlemmers indberetning til F&P

Kilde: F&P’s seneste tal for ejerskifteforsikringer

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

EN TRYG BOLIGHANDEL

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

NY MODEL FOR EJERSKIFTEFORSIKRING

Behov for en forståelig ejerskifteforsikring

Meget få købere interesserer sig for forsikringer

– og dermed også for ejerskifteforsikringen, når

de skal købe en bolig. Det har resulteret i en hård

priskonkurrence og et manglende fokus på behov.

Det største problem med ordningen er ejerskifte-

forsikringens skadebegreb, som fra ordningens

fødsel er fastsat i en bekendtgørelse.

Reglerne i dag

Forsikringen dækker udbedring af aktuelle

skader samt fysiske forhold ved bygningerne,

der giver nærliggende risiko for skader på de

forsikrede bygninger eller bygningsdele.

Ved skade forstås brud, lækage, deformering,

svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller

andre fysiske forhold i bygningen, der ned-

sætter bygningernes værdi eller brugbarhed

nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte

bygninger af samme alder i almindelig god

vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsde-

le kan være en skade.

Ved nærliggende risiko for skade forstås, at

der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade,

hvis der ikke sættes ind med særligt omfat-

tende vedligeholdelsesarbejder eller andre

forebyggende foranstaltninger

I praksis betyder reglerne i dag, at en fugtig

kælder typisk ikke vil være dækket, men kan

være dækket, hvis huset er meget nyt. Det er

der ingen som kan forstå og mange forbrugere

ved derfor ikke, hvad ejerskifteforsikringen

dækker. Derfor anmelder købere skader, som

ikke er dækket, og de bliver naturligvis skuffe-

de, når de får afslag.

af tilstandsrapporten, hvilket aldrig har været

hensigten. Forsikringerne dækker ca. en tredjedel

af alle anmeldte forhold på bygningsdele, som er

omfattet af den bygningssagkyndiges eftersyn

(ekskl. el-eftersyn). Det er markant lavere end for

andre forbrugerforsikringer, hvor fx husforsik-

ringen skønnes at dække mellem otte til ni ud af 10

anmeldte skader.

Skadeanmeldelser i 2021 fordelt på bygningsdele

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

æl

ind

/in

Vå

Dø

Væ

kti

Kilde: Medlemmers indberetning til F&P

tio

lla

sta

S-

Anmeldte

Forsikringsdækkede

Mindst 5 pct. af de afviste sager ender ved selska-

bernes klageansvarlige, som fastholder deres afslag

i ca. 75 pct. af sagerne. Ejerskifteforsikringen er

af samme årsag også blandt de forsikringer, som

forbrugerne klager mest over

. Det vidner om, at

forbrugerne ikke er klar over, hvilket forsikrings-

produkt de har købt, og at der er en stor skævhed

mellem det forbrugerne forventer, og det som reelt

er omfattet af forsikringen.

Der er derfor behov for, at ejerskifteforsikringens

skadebegreb gøres langt mere tydeligt, så forbru-

gerne ved, hvad der reelt er dækket af forsikringen,

inden de køber boligen.

Forsikringsbranchen foreslår, at det uklare

skadesbegreb erstattes af et dækningsskema,

som vil gøre det tydeligt, hvad der er dækket.

Dermed vil tvivl og uklarheder blive fjernet, og

forbrugerne vil vide, hvilket produkt de køber.

Forbrugerne har en forventning om, at forsik-

ringen dækker alt, som ikke fremgår

Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til

lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (retsinfor-

mation.dk)

Seneste tal fra Ankenævnet for Forsikring viser, at ejerskifteforsikring med 20 % af

klagerne var det produkt, der blev klaget mest over i 2022: Statistik på ankenævnsk-

lager

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

BEHOV FOR EN FORSTÅELIG EJERSKIFTEFORSIKRING

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

NY MODEL FOR EJERSKIFTEFORSIKRING

Brug for flere udbydere af ejerskifte-

forsikringer

Ejerskifteforsikringen er et vigtigt ben i husefter-

synsordningen, og den er en forudsætning for en

velfungerende ordning.

Forsikringsselskaber konkurrerer hårdt om de

danske forsikringskunder, og derfor er deres

største interesse tilfredse og trygge kunder. Den

løbende kritik af huseftersynsordningen, tung ad-

ministration af en rigid ejerskiftemodel og utilfred-

se kunder har fået mange forsikringsselskaber til

at trække sig fra markedet. Siden ordningens start

er antallet af udbydere faldet fra 30 til fem

. Den

udvikling er bekymrende og udgør også et konkur-

rencemæssigt problem for forbrugerne, som i dag

kun har få valgmuligheder.

Hvis vi i fremtiden skal forhindre en situation, hvor

flere forsikringsselskaber forlader markedet for

ejerskifteforsikringer, er der behov for markante

forandringer. Småjusteringer af huseftersynsord-

ningen har været forsøgt tidligere, og det har ikke

løst udfordringerne. Uden en ejerskifteforsikring

har vi som samfund et alvorligt problem i hushand-

ler, da både sælger og køber vil mangle en væsentlig

økonomisk beskyttelse.

Forsikringsbranchen ønsker derfor at bidrage

med viden og løsninger, så vi kan sikre de danske

forbrugere fremadrettet.

Ejerskifteforsikring sammenligning - Find flere oplysninger her (forsikringsguiden.dk)

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

BRUG FOR FLERE UDBYDERE AF EJERSKIFTEFORSIKRINGER

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

NY MODEL FOR EJERSKIFTEFORSIKRING

Bedre sammenhæng mellem ordningens

elementer

Huseftersynsordningen består af tre elementer:

en tilstands- og el-eftersynsrapport, en ejerskif-

teforsikring samt køberrådgivning. En ny forsik-

ringsmodel vil løse mange udfordringer, men det er

samtidig nødvendigt at skabe en bedre balance og

samspil mellem ordningens elementer.

For at sælgeren af et hus kan slippe ud af sit 10-åri-

ge mangelsansvar, skal sælgeren præsentere køber

for en tilstands- og el rapport samt et tilbud på

en ejerskifteforsikring, som sælgeren skal betale

halvdelen af.

Tilstandsrapporten skal sikre, at en køber har

tilstrækkelig viden om det hus, vedkommende er i

gang med at købe. Desværre får tilstandsrapporten

ofte alt for lidt fokus i en hushandel, fordi mange er

i gang med at købe en drøm. Den viden, køberne får

om det aktuelle hus tillægges ofte ikke nok værdi,

når køberne samlet set skal vurdere, om huset reelt

lever op til forventningerne og prisen.

Et huskøb er for mange en af de største investerin-

ger. Derfor vælger nogle købere at alliere sig med

en rådgiver, som skal bidrage til et trygt og pro-

blemfrit boligkøb. Markedet for køberrådgivning

er ændret over de seneste år. Det er derfor forsik-

ringsbranchens oplevelse, at rådgivningen i dag har

mere fokus på juridiske og økonomiske aspekter

end tilstandsrapportens betydning og forsikrin-

gens dækning.

Mange forbrugere står dermed tilbage med en

urealistisk forventning om, at ejerskifteforsikrin-

gen samler op på alt, hvad der ikke er nævnt i en

tilstandsrapport.

Når man køber et brugt hus, må man forvente, at

huset helt naturligt har brugs- og aldersmæssige

spor, og at man selv må bekoste løbende vedligehol-

delse af huset. Formålet med en ejerskifteforsikring

er at sikre køber mod uforudsete udgifter, hvis der

viser sig væsentlige fejl og mangler ved en bolig,

som ikke blev opdaget ved huseftersynet, og som

køberen ikke kunne forvente. Forsikringen skal

ses som et sikkerhedsnet, men den dækker ikke

alle tænkelige scenarier – herunder forhold, som

består i alder, sædvanlig byggeskik, eller at husets

konstruktioner eller indretning ikke lever op til

forventningerne. Det er vigtigt, at et huskøb ikke

alene baserer sig på forventningerne til en ejer-

skifteforsikring. Derfor er der behov for at koble

huseftersynet og rådgivning tættere sammen med

forsikringen.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

BEDRE SAMMENHÆNG MELLEM ORDNINGENS ELEMENTER

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

NY MODEL FOR EJERSKIFTEFORSIKRING

F&P’s anbefalinger

Ny ejerskifteforsikring

Forsikringsbranchen foreslår først og fremmest en

ny model for ejerskifteforsikring, hvor tydelighed

og valgfrihed bliver helt centralt. Det er afgørende

at få ændret på ejerskifteforsikringens skadesbe-

greb for at få flere tilfredse kunder, fordi skadebe-

grebet er så uklart i dag.

Samtidig skal vi væk fra én forsikring, der passer til

alle hushandler. Det vil i højere grad give selskaber-

ne mulighed for at tilpasse produktet til den enkelte

kunde og det hus, de skal forsikre. Større valgfrihed

vil sammen med en ny forsikring gøre det mere

attraktivt at udbyde ejerskifteforsikringen og skabe

mere konkurrence på markedet.

I supplement hertil skal huseftersynet, rådgiv-

ningen og kommunikationen i forbindelse med et

hussalg have et kvalitetsløft, så køberne er bedre

informeret om den ejendom, de er i gang med at

købe og forstår, hvad ejendommens fysiske tilstand

har af forsikringsmæssige og økonomiske konse-

kvenser.

Forsikringsbranchen foreslår, der laves en ny

ejerskifteforsikring med et basisprodukt, som skal

sikre køber mod de væsentligste bygningsskader,

ligesom sælger skal kunne frigøres for sit mangels-

ansvar.

Basisproduktet skal minde om en husforsikring,

som indeholder et skema over de skader forsik-

ringen dækker og ikke dækker. Vi skal væk fra de

nuværende brede og uklare juridiske begreber,

som ingen forstår. Det betyder konkret, at hvis en

forbruger overvejer at købe et ældre hus med en

kælder, hvor der fx er ekstra værelser til børnene,

vil det fremover være tydeligt i et dækningsskema,

at forsikringen ikke dækker almindelig fugt i en

ældre kælder, fremfor at forbrugeren i dag selv

skal udlede, at fugt i kælderen er helt forventeligt i

ældre huse og derfor oftest ikke er dækket. Der-

for kan man som køber ikke forvente at anvende

kælderen til det ønskede formål uden at at investere

i forbedrende tiltag. Mere klarhed og tydelighed

over, hvad der er dækket, vil betyde færre skuffede

kunder og flere trygge husejere fremover.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

F&P’S ANBEFALINGER

Øget forsikringsmarked og konkurrence

til gavn for forbrugerne

Forsikringsselskaberne bør have bedre muligheder

for at differentiere sig i markedet gennem udvidede

ejerskifteforsikringer, som i langt højere grad er til-

passet købernes behov. I dag har selskaberne ingen

mulighed for at skabe gode, individuelle forsikrin-

ger til forskellige kunder i forskellige hustyper. Det

mener vi bør ændres til gavn for forbrugerne.

Forsikringsbranchen foreslår derfor, at det frem-

over bliver muligt at tilbyde en udvidet ejerskif-

teforsikring som fx dækker skader relateret til

husets brugbarhed, som forurening af indeklima,

skæve gulve m.v. Større fleksibilitet for selskaber

og forbrugere vil formentlig betyde flere spillere på

markedet, hvilket vil forbedre de produkter, som

forbrugerne kan vælge imellem.

Desuden foreslår branchen, at sælger betaler en

større del af forsikringspræmien, ligesom sælger

skal redegøre for væsentlige ombygninger. Det

vil give køber et bedre indblik i ejendommen og et

større økonomisk råderum, som kan bruges til at

tilkøbe en udvidet forsikringsdækning, hvis køber

har behov for det.

Forsikringsbranchen foreslår også, at det fremad-

rettet reelt bliver muligt at tilkøbe en ejerskiftefor-

sikring i lejlighedshandler. I dag fungerer ordnin-

gen ikke i praksis ved køb og salg af ejerlejligheder,

fordi det kræver et omfattende og dyrt eftersyn af

både lejligheden og ejendommens fællesarealer. Der

er behov for et forenklet og selvstændigt eftersyn

og en ny ejerskifteforsikring til lejligheder, som kan

frigøre sælgeren for sit mangelsansvar og sikre kø-

beren mod væsentlige skader indenfor lejlighedens

fire vægge.

Et huseftersyn anno 2023 og bedre kom-

munikation

Ejerskifteforsikringen bør suppleres af en mere di-

gital og visuel tilstandsrapport, som dokumenterer,

hvad den bygningssagkyndige ser ved et bygnings-

eftersyn.

For at sikre den tilsigtede vidensdeling på tværs

af ordningens parter, bør Sikkerhedsstyrelsen

stille deres data til rådighed for alle interessenter i

ordningen, som det var tilsigtet ved ordningens ind-

førelse, på samme måde som det i dag er tilfældet

hos fx Byggeskadefonden og for byggeskadeforsik-

ringer (administreres af Teknologisk Institut). Data

kan anvendes til bedre uddannelse af de bygnings-

sagkyndige og at højne kvaliteten af tilstandsrap-

porter til gavn for forbrugerne.

Desuden er der behov for, at køber får obligatorisk

mulighed for reel rådgivning om tilstandsrapporten

og dialog om forsikringsdækning, ligesom der skal

være dialog om købers forventede brug af huset.

Det er alt sammen tiltag, der skal sikre, at køber er

mere oplyst om ejendommen, som købes, og som

danner grundlag for at vælge den forsikringsdæk-

ning, som imødekommer købers behov.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 71: Henvendelse af 4/12-23 fra Forsikring & Pension om forslag til ny model for ejerskifteforsikring

Philip Heymans Allé 1

2900 Hellerup

Tlf. 41 91 91 91

[email protected]

www.fogp.dk

F&P er brancheorganisation for forsikrings- og pensionsselskaber. Vi varetager branchens interes-

ser og arbejder for, at branchen bliver kendt for sit bidrag til at løse nogle af de største udfordringer,

det danske og internationale samfund står over for. Det drejer sig om velfærd og tryghed for den

enkelte dansker, og det drejer sig om bæredygtighed og den nødvendige grønne omstilling.