Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 260
Offentligt
2894032_0001.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1
Morten Bødskov
Erhvervsminister.
Kontakt: [email protected], 33 92 33 50
Louise Mogensen, Finanstilsynet
[email protected]
Erhvervsudvalget
E-mail:
[email protected]
Der anmodes tillige om foretræde
for Erhvervsminister Morten Bødskov og
EM Erhvervsudvalget.
Bilag.:
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann,
projektchef og direktør
29. juli 2024
Indberetning af Finanstilsynet til Erhvervsminster Morten Bødskov.
Finanstilsynet FT ved direktør
Louise Mogensen
har d. 10-07-2024 publiceret redegørelsen
for inspektion foretaget i uge 6/2024 i Jyske Realkredit.
Jeg er blot en engageret borger, der tillader mig at skrive til erhvervsminister Morten Bødskov,
direktør i Finanstilsynet Louise Mogensen (herefter LM) og FT Erhvervsudvalget. I min
virksomhed betjener og vejleder jeg en lang række erhverskunder og private kunder herunder
ca. 500 A/B foreninger med over 15.000 medlemmer.
Mine klienter er kunder i Jyske Realkredit og
det bekymrer mig,
at Louise Mogensen med sin
baggrund som direktør i Nykreditkoncernen både
udtrykker bekymring om kreditsikker-
heden for denne banks ejendomsudlån og behov for haircut, hvad så det end er?
På https://www.finanstilsynet.dk/tilsyn/inspektion-og-afgoerelser/2024/jul/inspektion-i-jyske-
realkredit-asat meddeler LM efter en stikprøvekontrol af 200 lånesager med ejerboliger til
herårsbrug at 7 af disse har fået påbud om
at nedsætte belåningsværdien
opgjort efter
BEK807/2022 samt, at der blev givet
påbud
om forbedring af anvendelsen af relevante og
sammenligngelige referencer.
Det anføres afslutningsvis, at inspektionen ikke gav anledning til en ændring af Jyske
Realkredits solvensbehov. Der henvises som undertekst til BEK315/2022 og BEK807/2022.
Mine kunder nærer en vel begrundet bekymring til korrekte værdiansættelser af ejendomme,
der kommer til belåning i Jyske Realkredit en bekymring, der deles af LM, FT, med det givne
påbud.
Enhver lånekunde bør jo være tryg ved, at belåningsejendommen værdiansættes af en
sagkyndig vurderingsperson
jf. BEK807/2022 §4 samt, at sagkyndigheden forudsætter
kendte formelle kompetencekrav, som det er gældende i alle fagområder, der kræver
sagkundskab.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 260: Henvendelse af 29/7-24 fra Lars Wismann om Finanstilsynets tilsyn med ejendomsudlån m.m. (anmodning om foretræde for udvalget)
2894032_0002.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
2
Det fremgår således ikke på tilsynsinspektionen dateret 10-07-2024 om FT har efterkon-
trolleret, at værdiansættelserne gjort efter BEK807/2022 er udført af vurderingspersoner, der
opfylder LM og FT’s formelle kompetencekrav til at kunne hævde at være sagkyndige jf.
BEK807/2022.
LM, FT har tidligere i en række kancelliagtige ikke svar afvist at redegøre for hvilke formelle
kompetencer en vurderingsperson skal besidde for, at denne vurderingsperson jf. BEK807/
2022 §4 med rette kan hævde at være vurderingssagkyndig.
LM FT anfører i inspektionen, at Jyske Realkredit tidligere i eferåret 2022 har haft problemer
med
korrekte værdiansættelser,
og som følge af for høje værdiansættelser sammenlignet
med markedsværdien.
I efteråret 2022 løste Jyske Realkredit sin fejlvurderinger ved at indføre et
midlertidigt
haircut
og øge overvågningen af vurderingsmodellen.
LM FT konstaterer i sin inspektion dateret d. 10-07-2024 burde have reageret ved et nyt
haircut, der i højere grad var
baseret på et skøn
end statistik.
LM FT meddeler, at på 7 konkrete ejendomme til helårsbeboelse, er der udstedt et påbud om
at nedsætte værdiansættelsen af disse jf. BEK807/2022.
Det er min ambition igennem en række aktindsigtbegæringer gjort nedenfor, at LM FT giver
mig, mine kunder, Erhvervsminister Morten Bødskov og FT Erhvervsudvalget en udvidet indsigt
i grundlaget for inspektionens påbud dateret d. 10-07-2024 udført af LM FT.
Begæringer om aktindsigt jf. Offentlighedsloven:
1. Vi anmoder om adresserne, postnumre og matrikelnumre på hver af de 7 konkrete
ejendomme, hvor LM FT har udstedt påbud om værdiansættelsen af disse, idet FT
mener, at disse 7 ejendomme er fejlvurderet og dermed ikke følger regelsættet i
BEK807/2022.
2. Vi anmoder om en kopi af de værdimodeller, som LM FT henviser til i sin
inspektionsrapport, idet BEK807/2022 ikke indeholder eksempler på værdiansættelses-
modeller eller eksempler på værdiansættelser, der kan sikre ens og retvisende
vurderinger af belåningsejendommen.
3. Vi anmoder om svar på hvilken belåningsværdi Jyske Realkredit var nået frem til på
hver af de 7 påbudsejendomme og hvilke belåningsværdier FT var nået frem til på hver
af de 7 påbudsejendomme.
4. Dernæst til, hvad kontantværdien af lånene var på hver af de 7 påbudsejendomme på
FT’s vurderingsdag, så vi herigennem får en indsigt i belåningsgraden og dermed i
kreditrisikoen.
5. Vi anmoder om LM FT svar på, hvor stor en procentdel de 200 udvalgte boliger til
helårsbeboelse udgør som en procentdel af det samlede antal boliger i samme kategori
der er belånt i Jyske Realkredit.
6. Vi anmoder om redegørelse for den formelle vurderingskompetence (uddannelser,
markedsindsigt, erfaring) hos FT’s tilsynspersoner for, at disse kan hævde at være
sagkyndige jf. BEK807/2022 §4.
7. Vi anmoder om et svar på om FT’s inspektionspersoner har gennemført den her i landet
eneste formelle faglige vurderingsuddannelse, der er uddannelsen til valuar/diplom-
valuar.
8. Vi anmoder om en redegørelse for det besynderlige begreb haircut, der hverken
omtales i BEK807/2022 eller nogen os bekendte finansielle kilder (vores baggrund er
bl.a. en fortid som ekstern lektor i Finansiering på CBS).
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 260: Henvendelse af 29/7-24 fra Lars Wismann om Finanstilsynets tilsyn med ejendomsudlån m.m. (anmodning om foretræde for udvalget)
2894032_0003.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
3
9. Hvilken konsekvenser havde det omtalte
midlertidige haircut
i efteråret 2022 for den
allerede beregndede belåningsværdi for samtlige boliger til helårsbeboelse belånt i
Jyske Realkredit og dette påbud i efteråret 2022 en generel nedsættelse af
belåningsværdierne med en genereæ procent f.eks. 5%, 10% eller en anden procent?
10. Da LM FT i sin inspektionsskrivelse i hvilken periode det midlertidige haircut fra
efteråret 2022 skal gælde anmoder vi om aktindsigt i dette haircut eller meddelelse om
i hvilken periode det midlertidige haircut skal være gældende.
11. LM FT skriver i sin inspektionsskrivelse, at Jyske Realkredit burde have reageret
tidligere end tilsynet i uge 6/2024 med et haircut,
der i højere var baseret på et
skøn end på stastitik,
muligheden for værdisættelser efter BEK807/2022 og
referencehandler, nævnes slet ikke.
LM
FT
bedes
trække
disse
inspektionsbemærkninger
tilbage,
da
værdiansættelser udførte efter BEK807/2022, der er en lovtekst, ikke kan
udføres efter vilkårlige skøn eller uklare fiktionsbegreber som haircut.
12. Sidste anmoder jeg om et svar på, om FT alene giver påtale, der hvor FT’ s sagkyndige
vurderingseksperter skønner, at den sagkyndige vurderingsperson i den virksomhed
der inspiceres har udført en overprisvurdering men ikke der, hvor der er sket en
fejlvurderiring
efter BEK807/2022 der har ført
til en underprisvurdering.
Jeg skal venligst sikre mig, at LM FT er bekendt med sagen A/B Duegården under opløsning,
30-08-2013, 23 afd., nr. B-1903-13, der fik Østre Landsretskendelse på, at 5 forkskellige
valuarer alle MDE, indenfor en kortere årrække havde vurderet samme ejendom med samme
vurderingsgrundlig til kontante handelsværdier, der varierede fra kr. 235 mio. til kr. 490 mio.
Østre Landsret fandt ikke anledning til at anfægte rigtigheden i valuarernes
vurderingsresultater.
Tilsvarende gjaldt for Østre Landsretssagen om en påstået overprisvurdering af A/B Hyltebjerg
Allé 17-37, hvor en anerkendt valuar MDE med en formel kompetence til at være
vurderingssagkyndig, blev pure frikendt for en påstand om en overprisvurdering af en
værdiansættelse på kr. 91,5 mio. af den ejendom, som var tinglyst handlet d. 31-05-2026 til
kr. 78,1 mio.
Det er min bekymring, at LM FT ved sin inspektion d. 10-07-2024, driver en overflødig og
ligegyldig tilsynsvirksomhed fremfor, at sikre den faglige grundighed, som de saglige
færdigheder burde bygge på og sikre grundlaget for ens og retvisende vurderinger gjort efter
BEK807/2022.
Inspektionsskrivelsen er så upræcis i sine formuleringer, at det er rystende.
Jeg tvivler på om jeg overhovedet modtager de akindsigter eller svar, som jeg efterlyser.
JM FT har jo tidligere meddelt, at FT alene besvarer henvendelser, hvor FT selv mener, at
spørgeren fremfører nye oplysninger og bør besvares.
Finanstilsynet vokser med ca. 5% p.a. omkostningerne er i milliardklassen.
Jeg anmoder om, at både Erhvervsminister Morten Bødskov og FT Erhvervsudvalget
meddeler mig foretræde.
Min erfaring med FT igennem årene er, at denne Tilsynsmyndighed ikke er i dialog med andre
en den branche,
hvorfra FT’s ansatte cirkulerer frem og tilbage. Hertil, at FT’s tilsyn er
forudsigelige, i praksis ligegyldige, petittesse tilsyn og
aldrig placerer et personligt ansvar.
Dialog er som bekendt Folkestyrets DNA.
Folkestyre, der bygger på en komplet lukkethed i Forvaltningen, som det praktiseres af LM, FT
er ikke et åbent Folkestyre.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 260: Henvendelse af 29/7-24 fra Lars Wismann om Finanstilsynets tilsyn med ejendomsudlån m.m. (anmodning om foretræde for udvalget)
2894032_0004.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
4
Vi har behov for en finansiel sektor, der kan modtage indlån og bevilge udlån.
Herigennem styrkes landets økonomiske vækst.
Finanstilsynets står tilsyneladende alene for stramninger og meddeler i flæng
usikkerhed om bankernes robusthed og indskrænker deres kreditmuligheder.
Er det alene 7 lånesager ud af flere 100.000 tilsvarende lånesager, der har modtaget
LM FT’s ukendte påbud, mener jeg ikke, at det fortjener en plads i skammekrogen på
forsiden af FT’s hjemmeside.
Med venlig hilsen
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!