Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 235
Offentligt
2879149_0001.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
E-mail: [email protected]
Jeppe Bruus
Skatteminister
[email protected]
Morten Bødskov
Erhvervsminister.
Kontakt: [email protected], 33 92 33 50
Louise Mogensen, Finanstilsynet
[email protected]; [email protected]
Anne-Sofie Jensen
Vurderingsstyrelsen
Nykøbingvej 76,
Bygning 45
4990 Sakskøbing
Tlf. 72 22 23 24
E-mail: [email protected]
Bolig-, Skatte-, Erhvervsudvalget
E-mail:
[email protected]
Værdiansættelsen af en ejendom, der tilhører en A/B forening ligger i
dag i 3 forskellige ministerier med 4 forskellige vurderingsmetoder.
Der genfremsættes anmodning om foretræde for Erhvervsudvalget.
Der genfremsættes anmodning om foretræde for Erhvervsminister Morten
Bødskov!
Der genfremsættes anmodning om foretræde for Skatteminister Jeppe Bruus.
Der genfremsættes anmodning om foretræde for Finanstilsynet, gerne direktør
Louise Mogensen, (tidligere direktør i Nykredit koncernen),
idet vi efterlyser
en god forklaring jf. FT’s ministersvar 13-03-2024, på
1) Hvorfor der
ikke er fuld åbenhed om vurderingsgrundlaget jf. BEK807/2022 §18 stk. 1 og
§18 stk. 2 litra 5, da det afgivne svar om at det ikke er låntagerne de med
deres betalinger betaler for alle kreditors administrationsomkostninger
herunder værdiansættelsen samt, 2) Hvordan bank/realkredit og FT kan
hævde, at det ikke er kundernes betalinger til kreditor, der betaler for alle
kreditors administrationsomkostninger herunder værdiansættelsen idet
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann,
projektchef og direktør
17. maj 2024
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 235: Henvendelse af 4/6-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde vedrørende kompetencekrav ti vurderingspersoner/værdiansættelse af ejendomme
2879149_0002.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
2
kreditors eneste indtægter er lånesagskunderne betalinger af kreditomkost-
ningerne og for Nykredits vedkommende er en medlemsejet låneforening
–
Nykredit er kunderne således ejere af kreditinstituttet?
Der anmodes om en klar redegørelse fra FT direktør Louise Mogensen på
hvilke formelle kompetencer,
vurderingspersonen skal besidde for, at
vurderingspersonen efter BEK807/2022 §4 kan hævde at være
vurderi-
ngssagkyndig
samt eksempler på, hvornår vurderingspersonen ikke er vurde-
ringssagkyndig?
Der anmodes om et klart svar fra EM Morten Bødskov på om han og SMV
regeringen kan lovgive og betinge, at alle der under EM beskæftiger sig med
værdiansættelser af Andelsboligforeningers ejendommen herunder bank og
Realkredit under BEK807/2022 og revisorer jf.
Revisornævnets kendelse 23-0651 om disse
ved lovgivning kan pålægges
at fremlægge deres vurderingsgrundlag
på samme måde som A/B
valuarerne under Andelsboliglovens §5 stk. 2 litra b er forpligtede til at
fremlægge deres vurderingsgrundlag?
Såfremt, at der
ingen formelle kompetencekrav er jf. BEK807/2022 §4
for, at en person efter Finanstilsynets opfattelse kan hævde at være
vurderingssagkyndig jf. BEK807/2022 §4 da, at Finanstilsynet redegør for
hvem og på hvilket grundlag, der afgør om vurderingspersonen er
vurderingssagkyndig og eksempler på, hvornår vurderingspersonen ikke er
vurderingssagkyndig?
Samme Louise Mogensen, bedes redegøre for, hvordan det i en række af de
mange sager vi har fremlagt forholder sig således, at de vurderingssagkyndige
der vurderer
efter BEK807/2022 §18 stk. 1 og §18 stk. 2 litra 5, er nået
frem til kontante ejendomsværdier langt under og op til mindre end
den halve værdi, at de værdier som landets højeste vurderings-
sagkundskab Vurderingsstyrelsen er nået frem til på de foreløbige
offentlige værdier alene for grunden på samme ejendom?
På anmodning
kan vi fremlægge en række konkrete eksempler.
Der anmodes om en klar udtalelse fra direktør Anne-Sofie Jensen Vurderings-
styrelsen på,
hvor hyppigt andelsboligforeningerne fremover skal
forvente at der meddeles nye foreløbige offentlige grundvurderinger,
idet dette både er sket 13-12-2023 og for 18.000 ejendomme ændret til nye
værdier d. 17-03-2024, indtil Vurderingsstyrelsen må forvente ikke fremover
at ville meddele flere foreløbige offentlige grundvurderinger?
Direktør Anne-Sofie Jensen Vurderingsstyrelsen bedes meddele hvornår
Vurderingsstyrelsen forventer at meddele de endelige offentlige grundvurde-
ringer?
Direktør Anne-Sofie Jensen Vurderingsstyrelsen bedes redegøre for, hvor der i
det lovmæssige grundlag for de nye offentlige foreløbige grundvurderinger står
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 235: Henvendelse af 4/6-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde vedrørende kompetencekrav ti vurderingspersoner/værdiansættelse af ejendomme
2879149_0003.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
3
anført at Vurderingsstyrelsen ikke
må eller
ikke
skal
vurderingsgrundlaget til de foreløbige offentlige grundvurderinger?
udlevere
Direktør Anne-Sofie Jensen Vurderingsstyrelsen bedes redegøre for om det
efter hendes opfattelse giver en større tillid til gennemsigtigheden i de
udmeldte foreløbige offentlige grundvurderinger, at Vurderingsstyrelsen ikke
vil fremlægge deres vurderingsgrundlag ikke vil udtale sig om
vurderingsresultaterne på konkrete ejendommes foreløbige offentlige
grundvurderinger, fremfor at vurderingsgrundlaget bliver fremlagt?
Revisor Henning Boye Hansen, BDO, meddelte i Berlingske Tidende d.
27-01-2024 at uden åbenhed om vurderingsgrundlaget har A/B
foreningerne en ringe retssikkerhedsmæssig stilling.
Jeg hører derfor gerne Direktør Anne-Sofie Jensen Vurderingsstyrelsen om det
er
hendes
opfattelse,
at
det
vil
styrke
andelsboligforeningernes
retssikkerhedsmæssige stilling om Vurderingsstyrelsen som A/B valuarerne
fremlagde vurderingsstyrelsens vurderingsgrundlag fremfor, at Vurderings-
styrelsen alene meddeler konklusionen/vurderingsresultatet.
Bilag.:
------------------------------------------------------------------------------------------------
Kære alle som jeg har stilet dette brev til.
I onsdags d. 15-05-2024 havde jeg foretræde for FT Skatteudvalget. Udover 3-5
Folkevalgte medlemmer var der én repræsentant fra FT Boligudvalget, men ingen fra
Erhvervsudvalget.
Folkestyret bygger på dialog med borgerne, åbenhed, gennemsigtighed og
regelrethed. Det er hvad jeg utrætteligt arbejder for. Jeg er blot en engageret borger
med stor indsigt og erfaring.
I onsdags spurgte et medlem af FT Skatteudvalget, hvorfor jeg ikke havde drøftet mit
anbringende med Skatteminister Jeppe Bruus og Erhvervsminister Morten Bødskov.
Jeg svarede, at det skyldtes, at
begge havde meddelt, at de ikke så nogen grund
til at give mig foretræde
eller give mig foretræde for en embedsmand med mit
anbringende som ansvarsområde.
Erhvervsminister Morten Bødsskov havde sendt mig et svar 19-03-2024, hvor han
havde ladet en anonym person i Finanstilsynet skrive mig et svar på Erhvervs-
ministerens vegne.
Svaret indeholdt en række forkerte eller bevidst fordrejede
oplysninger
f.eks., at det ikke er kunderne i realkreditten, der igennem deres
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 235: Henvendelse af 4/6-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde vedrørende kompetencekrav ti vurderingspersoner/værdiansættelse af ejendomme
2879149_0004.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
4
betalinger til realkreditten betaler for de omkostninger, der ligger i realkredittens
udarbejdelse af vurderinger af ejendomme, der kommer til belåning og vurderes efter
BEK807/2022. Svaret er åbenlyst forkert, da realkredittens eneste indkomster
kommer fra lånekundernes betalinger til realkreditten.
Dernæst, at EM ministeren igennem svaret d. 19-03-2024 udarbejdet af en af FT
direktør Louise Mogensens ansatte på ministerens vegne meddelte mig, at
vurderinger efter BEK807/2022 alene udarbejdes af personer med de nødvendige
kvalifikationer, evner og erfaringer til at foretage en værdiansættelse.
BEK807/2022 hævder ordret, at de vurderingsansvarlige skal være vurderings-
sagkyndige.
Men der er ingen formelle kompetencekrav i BEK807/2022 til,
hvornår den vurderingsansvarlige er sagkyndig.
Der er således tale om tomme
ord og det er direktør Louise Mogensen, FT, under EM Morten Bødskov, der har
ansvaret for de tomme ord.
§ 4.
Instituttet skal sikre, at besigtigelse og værdiansættelse foretages af en vurderingssagkyndig
ansat i instituttet, jf. artikel 208, stk. 3, litra b, i forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige
krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, jf. dog stk. 2. Vurderingsrapporten skal udarbejdes
eller tiltrædes af den vurderingssagkyndige, der har medvirket til besigtigelsen.
Jeg vil derfor genfremsætte min anmodning til direktør Louise Mogensen og
Erhvervsminister Morten Bødskov om at meddele mig og andre hvilke formelle
kompetencer en ansat skal have for at være vurderingssagkyndig og eksempler på,
hvornår en ansat ikke har denne vurderingssagkyndighed?
Kan eller vil Louise Mogensen og Erhvervsminister Morten Bødskov ikke svare, med de
konkrete formelle kompetencer, som de mener, at der skal være til stede for at være
vurderingssagkyndig, så modtager jeg gerne et besvar, der bekræfter, at det er begge
helt klar over!
Realkreditten og de største banker er SIFI banker garanteret af statskassen. Disse
SIFI virksomheder er således underlagt en betydelig samfundsøkonomisk interesse og
delagtighed. SIFI virksomheder er ikke rene private virksomheder og Nykredit er
medlemsejet.
Det er en virkelighed for låntagerne, at dem der vurderer deres ejendomme, betales
for med låntagernes ydelser til långiver.
Der bør derfor sikres er klarhed om,
hvornår en person er vurderingssagkyndig
og hvornår vurderingspersonen
ikke er vurderingssagkyndig.
Det handler om den retslige beskyttelse som revisor Henning Boye Hansen, BDO
skrev om i Berlingske Tidende d. 27-01-2024. at uden åbenhed om
vurderingsgrundlaget har A/B foreningerne en ringe retssikkerhedsmæssig stilling.
Åbenhed og gennemsigtighed er Folkestyrets DNA!
Under Boligministeriet, hvor samme fagområde værdiansættelse af en ejendom der
tilhører en A/B forening ligger under Andelsboliglovens §5 stk. 2 litra b, der stilles der
meget strenge formelle kompetencekrav førend valuaren kan være vurderingssag-
kyndig. Der forlanges således den kompetence formelle uddannelse til ejendoms-
mægler og valuar 150 ECTS points, markedsindsigt, krav om at følge vurderingsbe-
kendtgørelsen, vurderingsvejledningen og krav om en skriftlige besvarelse.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 235: Henvendelse af 4/6-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde vedrørende kompetencekrav ti vurderingspersoner/værdiansættelse af ejendomme
2879149_0005.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
5
Det giver mening, at der stilles formelle kompetencekrav før man kan hævde
at være vurderingssagkyndig.
Det giver mening at forlange en skriftlig besvarelse
fremfor som i dag, hvor vurderingsstyrelsen, bank/realkredit, revisorerne alene
meddeler deres vurderingsresultat og ikke vil fremlægge deres vurderingsgrundlag.
Erhvervsminister Morten Bødskov og SMV regeringen har magten til at
beslutte ved lov, at der stilles formelle kompetencekrav til de sagkyndige
vurderingsfolk under BEK807/2022 samt, at disse som A/B valuarerne
fremlægger deres vurderingsgrund-lag.
Direktør Louise Mogensen, FT,
som tidligere direktør i Nykreditkoncernen er jf.
ministersvaret d. 19-03-2024
er tilsyneladende en stærk modstander
af at
redegøre for de formelle kompetencekrav til banker/realkreditters såkaldte
sagkyndige vurderingsfolk. Måske fordi, at der ingen er. Hertil en stærk modstander i
fremlæggelsen af vurderingsgrundlaget.
Men Finanstilsynet trumfes af regeringen og ministeren, der som det er sket i
Boligministeriet
kan
lovgive
om
de
formelle
kompetencekrav
til
de
vurderingssagkyndige samt forlange at der sammen med vurderingsresultat stilles
krav om udlevering af vurderingsgrundlaget.
Denne mail kan videresendes ti alle relevante og involverede.
Med venlig hilsen
–
jeg er blot en engageret borger med stor indsigt.
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!