Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 235
Offentligt
2879148_0001.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1
Morten Bødskov
Erhvervsminister.
Kontakt: [email protected], 33 92 33 50
Louise Mogensen, Finanstilsynet
[email protected]; [email protected]
Erhvervsudvalget
E-mail:
[email protected]
Der genfremsættes anmodning om foretræde
for Erhvervsminister Morten Bødskov og
EM Erhvervsudvalget som FT Louise Mogensen.
Bilag.:
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann,
projektchef og direktør
04. juni 2024
Indberetning af Finanstilsynet til Erhvervsminster Morten Bødskov.
Finanstilsynet har efter gentagne henvendelser afvist at redegøre for, hvilke formelle
kompetencer en vurderingssagkyndig person skal besidde efter BEK807/2022! Vi fyldes med
tomme luftige ord. Vi er ikke trygge. Den forvaltningsmæssige vilkårlighed er fuldkommen.
Jeg er en engageret borger med ca. 500 A/B foreninger som klienter. Mine klienter meddeles
helt vilkårlige belåningsværdier opgjort efter BEK807/2022 §18 stk. 1 eller §18 stk. 2 litra 5.
Værdiansættelserne skal gøres af såkaldte
sagkyndige vurderingspersoner.
De meddelte
værdier skal matche vurderingsobjektets kontante handelsværdi. I gennemsnit på 43 konkrete
vurderingsobjekter er værdierne for hele ejendommen både grund og bygninger efter
BEK807/2022 §18 stk. 1 kun 63% af værdien efter BEK807/2022 §18 stk. 2 litra 5 og kun
73% af Vurderingsstyrelsens foreløbige offentlige grundvurderinger pr. 01-10-2023.
Det har afgørende økonomisk betydning for mine A/B klienters kreditmuligheder, at der i bank
Realkredit sker korrekte værdiansætter, udført af sagkyndige vurderingspersoner, hvis
sagkundskab bygger på konkrete formelle, uddannelser, målbare kompetencer, præcis som
det gælder for mange andre erhverv. FT har afvist at besvare med andet en tomme fraser.
I dag meddeles mine klienter A/B foreningerne fuldkommen vilkårlige, ofte meget for lave
værdiansættelser, og ingen adgang til vurderingsgrundlaget. Begås der fejl i værdian-
sættelserne, kan disse ikke opdages, da vurderingsgrundlaget hemmeligholdes af banken/
realkreditten.
Der er dermed skabt en fuldkommen retsløs tilstand for mine klienter A/B foreningerne. Derfor
min henvendelse
til Erhvervsminister Morten Bødskov, FT Erhvervsudvalget og FT.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 235: Henvendelse af 4/6-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde vedrørende kompetencekrav ti vurderingspersoner/værdiansættelse af ejendomme
2879148_0002.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
2
Problemet er, at det ikke har været mig muligt at få Finanstilsynet ved direktør Louise
Mogensen til at redegøre for, hvornår en vurderingsperson er sagkyndig og hvornår
vedkommende ikke er sagkyndig. Louise Mogensen har i går d. 03-06-2024 svaret igennem sin
kontorchef Camilla Hjølund og FT afviser at give en skriftlig besvarelse.
Det fremgår tillige af ministersvaret dateret d. 19-03-2024, at Realkreditten/bankerne, der får
betalt alle deres administrationsomkostninger igennem lånekundernes betalinger, nægter at
udlevere deres vurderingsgrundlag.
Det er meningsløst, at bank realkredit hverken har kendte, offentlige formelle kompetencekrav
til deres vurderingspersoner, at FT som tilsynsmyndighed ikke som det gælder for A/B
valuarerne, der værdiansætter ejendomme under reglerne i Andelsboliglovens §5 stk. 2 litra b,
har en offentligt kendt vurderingsbekendtgørelse, en vurderingsvejledning, og ikke som A/B
valuarer på lægges at fremlægge deres vurderingsgrundlag i en skriftlig rapport.
Folkestyret kan alene fungere om enhver forvaltning sker igennem en offentlig indsigt og en
åbenhed. Det er hvad vi kalder for Folkestyrets grundmodel.
Gentagne anmodninger om foretræde for Finanstilsynet FT er ubesvaret af direktør Louise
Mogensen. Efter gentagne rykkere, blev jeg så i går d. 03-06-2024 ringet op af kontorchef
Camilla Hjølund CH, der mundtligt meddelte mig følgende:
1. Det fremgår af BEK807/2022 og de internationale regler, at de vurderingssagkyndige
skal besidde de relevante uddannelser som giver kompetencen til at kunne
værdiansætte en ejendom, men FT har ingen retningslinjer eller facitliste!
2. CH forsatte, at hun og FT ikke ville meddele navnet på én eneste af de såkaldte
relevante uddannelser, som FT mener giver denne sagkyndige vurderingskompetence.
3. CH afviste, at uddannelsen til valuar eller diplomvaluar, f.eks. den nationale
uddannelse, giver sagkyndig vurderingskompetence, der alene afgøres af FT fra sag til
sag, uigennemsigtigt for alle.
4. CH er en af de personer i FT, der igennem årene har ført tilsyn med de virksomheder,
der vurderer A/B ejendomme efter BEK807/2022, men CH besidder ikke selv den i
Danmark eneste uddannelse, der giver vurderingskompetence efter den nationale lov
nemlig uddannelsen til valuar eller diplomvaluar.
5. CH forklarede, at opfyldelsen af kravene til, at få FT certificering/godkendelse af at
være vurderingssagkyndig byggede på en lang række kompetencer, som FT ikke ville
redegøre for. Vilkårligheden er fuldkommen og der er ingen gennemsigtighed.
6. Det forhold, at landets højeste vurderingskompetence Vurderingsstyrelsen d. 13-12-
2023 og senere d. 08-03-2024 havde meddelt A/B foreninger foreløbige offentlige
grundvurderinger, der generelt ligger op til 200% over de værdiansættelser, der gøres
af bank og realkredit for hele ejendommen både grund og bygning, har ikke gjort
indtryk på FT.
7. Uanset om en ejendom vurderes af en bank, realkredit, Vurderingsstyrelsen, Revisor
eller A/B valuar, skal værdiansættelsen gøres til den kontante handelsværdi af
vurderingsobjektet.
8. Med den analyse, der er gjort af analyseafdelingen i Wismann Property Consult A/S kan
det konstateres, at der er så stor afstand imellem de værdiansættelser, der gøres af
bank/realkredit efter BEK807/2022 og efter Vurderingsstyrelsen vurderingsgrundlag, at
begge ikke samtidigt kan have meddelt korrekte vurderinger.
Det et væsentligt samfundsøkonomiske problem både, at der ikke findes kendte og
offentlige kompetencekrav til vurderingspersonerne i bank/realkredit, samt FT ikke
som Boligministeriet har udstedt et formelt uddannelsesmæssigt kompetencekrav,
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 235: Henvendelse af 4/6-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde vedrørende kompetencekrav ti vurderingspersoner/værdiansættelse af ejendomme
2879148_0003.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
3
en vurderingsbekendtgørelse og en vurderingsvejledning og krav om en skriftlig
besvarelse, der udleveres til låntager og betales af låntager.
For A/B foreningerne betyder de af bankerne måske bevidst lave værdiansættelser, at priserne
på kreditterne holdes kunstigt høje. Hertil, at A/B foreningerne grundet de kunstig lave
værdier meddelt efter BEK807/2022 fører til færre mere energirigtige investeringer.
Det er med denne ambition, at jeg henvender mig til FT Erhvervsudvalget og
Erhvervsminister Morten Bødskov. Min henvendelse bygger på en opfordring hertil af
FT Skatteudvalget, hvor jeg havde foretræde onsdag d. 15-05-2024 kl. 10:15.
Det har for mine 500 A/B foreninger afgørende økonomisk betydning, at de får indsigt i deres
bankers/realkreditters vurderingsgrundlag til værdiansættelser samt, at Finanstilsynet
fremover formulerer klare regler/retningslinjer for hvornår en person er vurderingssagkyndig
og hvornår vurderingspersonen ikke er vurderingssagkyndig.
Efter BEK807/2022 § 18 stk. 2 litra 5 meddeles det, at en ejendom der tilhører en A/B forening
uden referenceejendomme altid kan værdiansættes til 75% af priserne for tilsvarende
ejerboliger. En vurderingsmetode så enkel, at den kan håndteres af en kvik skolepige i sjette
klasse. Vi er aldrig meddelt, at bank/realkredit har vurderet efter BEK807/2022 §18 stk. 2 litra
5. Dertil, at bank realkredit end ikke vil meddele om, der er vurderet efter BEK807/2022 §18
stk. 1 eller stk. 2 litra 5. I gennemsnit udgør de meddelte værdiansættelser efter
BEK807/2022 alene i gennemsnit 73% af Vurderíngsstyrelsen foreløbige off. Grundvurderinger
og 63% af vurderinger efter BEK807/2022 §18 stk. 2 litra 5.
Det handler om at sikre A/B foreningerne, regelrethed, åbenhed, gennemsigtighed, en retslig
beskyttelse.
Jeg skal anmode om en besvarelse af disse relevante spørgsmål fra denne og mine forrige
henvendelser, der ikke er
besvaret skriftligt af Finanstilsynet på Erhvervsminister
Morten Bødskovs
vegne samt meddele mig, hvornår Morten Bødskov og Louise Mogensen
forventer at kunne svare.
Gerne at begge meddeler mig foretræde. Dialog er som bekendt Folkestyrets DNA.
Med venlig hilsen
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!