Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 177
Offentligt
2848379_0001.png
Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som
sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer
1
I medfør af § 8, stk. 7, § 12, § 13, stk. 2, § 33 f og § 39, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditob-
ligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1188 af 19. september 2018, som ændret ved lov nr. 1166 af
8. juni 2021, og § 152 h, nr. 1 og 2 og § 373, stk. 4, i lov om finansiel virksomhed, jf. lovbekendtgø-
relse nr.2497 af 15. december 2021, fastsættes:
Kapitel 1
Generelle bestemmelser om værdiansættelse
§ 1.
Til brug for realkreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til
sikkerhed for udstedelse af realkreditobligationer, særligt dækkede realkreditobligationer og særligt
dækkede obligationer, og pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles
til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer, skal instituttet ansætte en rimelig kon-
tantværdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold.
Stk. 2.
Værdiansættelsen skal ske på grundlag af panterettens omfang, jf. dog stk. 3-5.
Stk. 3.
Bortset fra havne til erhvervsmæssig ekspedition af gods, køretøjer og personer, lystbåde-
havne samt lufthavne, kan vej- og trafikanlæg, der ikke er accessoriske til bygninger, dog ikke med-
tages i værdiansættelsen.
Stk. 4.
Ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejendomme samt fritidshuse, der udlejes
erhvervsmæssigt, må alene grund, bygninger og bygningstilbehør indgå i belåningsgrundlaget, jf. dog
§ 14, stk. 4.
Stk. 5.
Indretninger omfattet af tinglysningslovens § 37 kan kun indgå i ejendommens belånings-
grundlag, hvis de
1) er fastgjort til ejendommen,
2) ikke kan flyttes,
3) indgår som naturlige og integrerede dele i ejendommens drift, og
4) er indlagt i ejendommen for ejerens bekostning.
§ 2.
Instituttets ansættelse af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante han-
delsværdi (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 27.
Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det skønnede beløb, som ejendommen kan
handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og
en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinfor-
meret grundlag, med forsigtighed og uden tvang.
Stk. 2.
Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal instituttet ved værdiansættelsen
se bort herfra.
Stk. 3.
Ved værdiansættelsen skal instituttet tage hensyn til en aktuel risiko for ændringer i mar-
kedsforhold eller strukturændringer.
1
Bekendtgørelsen indeholder bestemmelser, der gennemfører dele af Europa-Parlamentets og Rådets direk-
tiv (EU) 2019/2162 af 27. november 2019 om udstedelse af dækkede obligationer og offentligt tilsyn med
dækkede obligationer og om ændring af direktiv 2009/65/EF og 2014/59/EU, EU-Tidende 2019, nr. L 328, side
29.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 4.
Til brug for værdiansættelsen skal instituttet inddrage relevante sammenlignelige referen-
cer.
§ 3.
Instituttet skal værdiansætte lånet til dets nominelle værdi til brug for opgørelse af overholdelse
af dækningskravet i overensstemmelse med § 18 a, stk. 2, § 33 a, stk. 4 eller § 33 b, stk. 4, i lov om
realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og § 152 a, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed, jf. dog
stk. 2.
Stk. 2.
Instituttet kan vælge at værdiansætte lånet til dagsværdi til brug for opgørelse af overhol-
delse af dækningskravet, såfremt betingelserne i § 18 a, stk. 3, § 33 a, stk. 5 eller § 33 b, stk. 5, i lov
om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. er opfyldt.
Kapitel 2
Besigtigelse og dokumentation
§ 4.
Instituttet skal sikre, at besigtigelse og værdiansættelse foretages af en vurderingssagkyndig ansat
i instituttet, jf. artikel 208, stk. 3, litra b, i forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til
kreditinstitutter og investeringsselskaber, jf. dog stk. 2. Vurderingsrapporten skal udarbejdes eller
tiltrædes af den vurderingssagkyndige, der har medvirket til besigtigelsen.
Stk. 2.
Instituttet kan overlade besigtigelse og værdiansættelse til en ikke-ansat, hvis kravene i
artikel 208, stk. 3, litra b, i forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter
og investeringsselskaber, er opfyldt, og instituttet har afgivet en detaljeret vurderingsinstruks. Insti-
tuttet skal kunne sanktionere den ikke-ansatte for at tilsidesætte instrukser, herunder i form af frata-
gelse af vurderingsopgaven uden varsel. Betalingen for vurderingerne må ikke afhænge af størrelsen
af de ansatte værdier.
Stk. 3.
Overlader instituttet værdiansættelsen til en ikke-ansat, skal instituttet ansatte inden effek-
tuering foretage en jævnlig og tilbundsgående stikprøvekontrol med besigtigelse af en passende andel
af de eksternt foretagne værdiansættelser på basis af vurderingsrapporter. Stikprøverne skal have et
sådant omfang og være udtaget på en sådan måde, at der opnås tilstrækkelig sandsynlighed for, at
ejendomsbeskrivelser og værdiansættelser, der er ukorrekte i forhold til de faktiske forhold, gennem-
gås. Såfremt instituttet ikke har en model i overensstemmelse med kravene i 2. pkt., skal instituttet
løbende foretage stikprøver, der udgør minimum 5 pct. af de værdiansættelser, som instituttet har
overladt til ikke-ansatte.
Stk. 4.
Foretager instituttet stikprøvekontrollen inden afgivelse af tilbud, skal låneudmålingen altid
ske på basis af den af instituttet fastsatte værdi.
Stk. 5.
Foretager instituttet stikprøvekontrollen efter tilbudsafgivelse, skal tilbuddet indeholde for-
behold for endelig godkendelse, og låneudmålingen skal justeres ved afgivelse af nyt reduceret tilbud,
såfremt den nødvendige belåningsværdi for det tilbudte lån overstiger den belåningsværdi, instituttet
har fastsat, med enten 5 pct. eller 75.000 kr.
§ 5.
Før endelig værdiansættelse skal instituttet sikre, at ejendommen er besigtiget udvendigt og ind-
vendigt, medmindre lånet ydes mod fuld offentlig garanti. Ved værdiansættelse af en flerhed af ens-
artede enheder kan der ske indvendig besigtigelse af et passende antal enheder.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 2.
Uanset stk. 1 kan instituttet yde lån til indfrielse af realkreditlån i eget institut og foranstå-
ende lån med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne for-
bundet med indfrielse og udbetaling af lånene, herunder kurssikringsudgifter, men eksklusiv til-
skrevne renter, morarenter og restancer, uden besigtigelse før endelig værdiansættelse.
Stk. 3.
Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse for lånetilbud, hvori der er taget forbehold for
udførelse af byggearbejder og for instituttets bekræftelse af værdien, jf. § 30.
Stk. 4.
Instituttet må ikke afgive lånetilbud uden forbehold for værdiansættelse senere end 9 må-
neder fra besigtigelsestidspunktet. Instituttet må ikke effektuere lånsenere end 15 måneder fra besig-
tigelsestidspunktet.
Stk. 5.
Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i stk. 1 på grundlag af en dokumenteret
værdiansættelsesmodel for ejerboliger til helårsbrug.
§ 6.
Instituttet skal sikre, at værdiansættelsen foretages på grundlag af oplysninger om ejendommens
grundareal, bygninger, tilbehør, rettigheder og forpligtelser, herunder bebyggelsesregulerende be-
stemmelser. Instituttet skal endvidere sikre, at der foreligger fornødne oplysninger til bedømmelse af
ejendommens forrentningsmuligheder m.v., herunder lejekontrakter, lejelister eller lignende, samt
andre forhold, der påvirker ejendommens værdi. Er ejendommen handlet mindre end 6 måneder før
lånetilbudstidspunktet, skal instituttet sikre, at der foreligger oplysning om handelspris og vilkår.
§ 7.
Det skal fremgå klart af lånesagen, under hvilke forudsætninger værdiansættelse er foretaget.
Ved udbetaling af forhåndslån i fast ejendom, der stilles som sikkerhed for realkreditobligationer og
særlig dækkede realkreditobligationer, skal dokumentation for, at betingelserne efter § 31, stk. 2, er
opfyldt, opbevares i lånesagen.
Stk. 2.
Tilbehør omfattet af § 37 eller § 37 a i lov om tinglysning, der er behæftet med gæld, der er
sikret ved ejendomsforbehold, løsørepant eller lignende, må kun indgå i instituttets belåningsgrund-
lag, såfremt det pågældende tilbehør er specificeret i lånesagen.
Stk. 3.
Ved belåning af tilbehør behæftet med gæld sikret ved ejendomsforbehold, løsørepant eller
lignende skal instituttet ved låneudmålingen foretage fradrag for den eksisterende behæftelse.
Stk. 4.
For kontor- og forretningsejendomme, hoteller m.v., private beboelsesejendomme til udlej-
ning samt ejendomme omfattet af § 18, stk. 1-3, og §§ 19, 20 og 23 skal instituttet angive, hvilken
bruttoleje, driftsudgift, kapitaliseringsfaktor og beregning for hoteller, jf. § 14 og ejendomme omfattet
af § 21, og hvilket nettodriftsoverskud, tillæg til nettoleje og tillæg til rentabilitetsberegningsresultat,
jf. § 13, der har ført til den anvendte belåningsværdi. Instituttet skal endvidere angive en begrundelse
for de ansatte årlige udgifter til ejendommens vedligeholdelse i lånesagen.
Stk. 5.
For ejendomme, der belånes som kontor- og forretningsejendomme, eller private beboel-
sesejendomme til udlejning samt ejendomme omfattet af §§ 20 og 24 skal instituttet i lånesagen an-
give etageareal og skønnet markedsleje pr. m2 etageareal, jf. § 12, stk. 1, for hver af ejendommens
enkelte kategorier af lokaler. Såfremt lejekontrakterne muliggør det, skal instituttet endvidere angive
den faktiske leje pr. m2 etageareal for hver lokalekategori.
Stk. 6.
For ejendomme, der værdiansættes til genanskaffelsessummen med fradrag for slid og ælde,
jf. § 27, skal instituttet for hver af ejendommens enkelte kategorier af bygninger angive i lånesagen,
hvilke genopførelses- eller anskaffelsesomkostninger og hvilke værdier, herunder fradrag for slid og
ælde, instituttet har lagt til grund ved værdiansættelsen.
Stk. 7.
For gartneri- og landbrugsejendomme omfattet af § 22, skal instituttet, ud over den samlede
markedsværdi, angive værdierne af jord, driftsbygninger, stuehus og besætning i lånesagen.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 8.
Ved byggeri på lejet grund må lånets løbetid ikke overstige den aftalte lejeperiode. Institut-
tet skal endvidere have ret til at indtræde i lejekontrakten, i tilfælde af at udlejer hæver denne som
følge af debitors misligholdelse af lejekontrakten.
Kapitel 3
Værdiansættelse af de enkelte ejendomskategorier
Værdiansættelse af ejerboliger og fritidshuse
§ 8.
Er ejendommen, hvor der ikke er tale om tvangssalg, handlet mellem uafhængige parter mindre
end 6 måneder før tilbudstidspunktet, må instituttets belåningsværdi ikke overstige kontantprisen
ifølge købsaftaleopgjort i henhold til lov om formidling af fast ejendom, jf. dog stk. 2.
Stk. 2.
Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis parternes indbyrdes forhold giver grundlag for at antage,
at salgsprisen ikke er udtryk for en markedspris, jf. § 2, stk. 1. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse,
hvis der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder, eller der er
taget forbehold herom i lånetilbuddet.
Værdiansættelse af kontor- og forretningsejendomme
§ 9.
Ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejendomme skal instituttet foretage en rentabili-
tetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i henhold til § 13 danner maksimum for vær-
diansættelsen.
§ 10.
Rentabilitetsberegningen skal foretages ved at dividere ejendommens årlige nettoleje inkl. til-
læg, jf. §§ 11 og 12, med markedets afkastprocent.
Stk. 2.
Markedets afkastprocent skal blandt andet afspejle den pågældende ejendomstype i områ-
det, ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
§ 11.
Ved nettolejen forstås i denne bekendtgørelse ejendommens bruttoleje, jf. § 12, stk. 1-4, der
tilgår udlejer, med fradrag af driftsudgifter, som afholdes af udlejer.
Stk. 2.
Nettolejen efter stk. 1 kan forhøjes med et tillæg svarende til forrentningen af sædvanligt
depositum og forudbetalt leje for tilsvarende lokaler, medmindre den faktiske forudbetalte leje eller
depositum er mindre, eller depositum er erstattet med garanti fra pengeinstitut eller andre. Forrent-
ningen må ikke overstige diskontoen.
Stk. 3.
Ydes der driftsstøtte til ejendommen i henhold til lov om sanering, lov om byfornyelse og
boligforbedring eller kapitel 4 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, der ikke bortfalder ved
ejerskifte, kan nettolejen efter stk. 1 forhøjes med et særligt tillæg. Tillægget til nettolejen må maksi-
malt udgøre den del af driftsstøtten, der ydes i forhold til de udgifter, kommunalbestyrelsen har god-
kendt, der medfører en forøgelse af ejendommens brugsværdi, og som har dannet grundlag for bereg-
ning af lejeforhøjelsen. Tilbagediskonteringen af tillægget til nettolejen sker med anvendelse af en
rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog mindst 0 pct. Ydes
driftsstøtten til ydelser på indekslån, kan driftsstøtten til et tilsvarende nominallån i stedet lægges til
grund.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
§ 12.
Bruttolejen for lokaler må højst ansættes til den bruttoleje, som de må antages at kunne udlejes
til under hensyntagen til instituttets kendskab til de senest indgåede lejekontrakter for og udbuddet af
tilsvarende lokaler med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestil-
stand (markedslejen). Findes der i lokalområdet ikke sammenlignelige ejendomme med nyere leje-
udbud, ansættes markedslejen under hensyntagen til markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler i til-
svarende lokalområder. Ved fastsættelsen af markedslejen må uændret anvendelse af lokalerne ikke
lægges til grund, medmindre det er meget sandsynligt, at genudlejning af lokalerne ville kunne ske
til samme anvendelse.
Stk. 2.
Er lokaler i ejendommen udlejet til en leje, der overstiger markedslejen efter stk. 1, er lejen
ikke omsætningsbestemt, er lejer uafhængig af ejendommens ejer, og er afståelsesret for lejer betinget
af panthavers godkendelse, kan nutidsværdien af merlejen tillægges rentabilitetsberegningsresultatet,
forudsat at en bedømmelse af lejers soliditet, merlejens størrelse og uopsigelighedsperiodens længde
gør det forsvarligt. Kravet i 1. pkt., om at lejers afståelsesret skal være betinget af panthavers god-
kendelse, kan fraviges, hvis lejeren uanset afståelse hæfter for lejens betaling i hele uopsigeligheds-
perioden. Hvis lejer for egen regning har afholdt meget store udgifter til særindretninger, kan dette
indgå i vurderingen af, om det er forsvarligt, jf. 1. pkt. Tilbagediskonteringen af merlejen sker med
anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog
mindst 0 pct.
Stk. 3.
Er lokaler i ejendommen udlejet til lejere, der er uafhængige af ejendommens ejere, til en
lavere leje end lokalernes markedsleje efter stk. 1, og er lejen ikke omsætningsbestemt, skal den fak-
tiske leje tillagt maksimalt 2 års aftalte eller gyldigt varslede lejestigninger lægges til grund. Dette
gælder dog ikke, hvis lejemålet er opsagt, eller det er åbenbart, at den faktiske leje kan kræves forhøjet
efter lejelovgivningen eller lejeaftalen til et niveau svarende til markedslejen efter stk. 1, jf. dog § 13,
stk. 2.
Stk. 4.
Den anvendte bruttoleje må ikke væsentligt overstige det niveau, som lejeren kan kræve
lejen nedsat til i henhold til lejelovgivningen eller lejeaftalen.
Stk. 5.
De faktiske driftsudgifter, herunder eventuel grundleje, på lånetilbudstidspunktet lægges til
grund ved beregningen, såfremt de afholdes af udlejer. Driftsudgifterne må dog ikke sættes lavere
end de driftsudgifter, der er almindeligt gældende for tilsvarende ejendomme. De årlige udgifter til
ejendommens vedligeholdelse ansættes til det beløb, der må skønnes at skulle anvendes årligt over
en periode på 10 år fra tilbudstidspunktet for at bringe og holde ejendommen i normal vedligeholdel-
sesstand. De faktiske driftsudgifter skal ansættes eksklusive opretningsudgifter, jf. § 13, stk. 1. Læg-
ges en fremtidig bruttoleje til grund, jf. stk. 3, skal de fremtidige driftsudgifter i det pågældende år
lægges til grund.
§ 13.
Må det påregnes, at der i en periode på 10 år fra tilbudstidspunktet skal foretages opretningsar-
bejder m.v. i ejendommen, skal rentabilitetsberegningsresultatet mindst reduceres med nutidsværdien
af udgifterne hertil i dagens priser og i det omfang, de vedligeholdelsesudgifter, der er indeholdt i
nettolejen , jf. § 12, stk. 5, ikke indeholder beløb til opretning m.v. Tilbagediskontering skal ske med
anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog
mindst 0 pct.
Stk. 2.
Lægges en leje, der er væsentligt større end den faktiske leje, til grund på baggrund af en
reguleringsmulighed i lejelovgivningen eller lejeaftalen, jf. § 12, stk. 3, skal rentabilitetsberegnings-
resultatet fradrages et beløb, der svarer til den mindre leje i perioden indtil den fulde lejestigning
indtræder.
Stk. 3.
Kan der fra ejendommen frasælges et grundstykke, kan rentabilitetsberegningsresultatet
tillægges en værdi heraf, jf. § 25, stk. 2, og § 26.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Værdiansættelse af hoteller m.v.
§ 14.
Ved værdiansættelse af hoteller, restauranter, kursusejendomme, feriecentre, campingpladser,
golfbaner og lignende skal instituttet foretage en rentabilitetsberegning, der danner maksimum for
værdiansættelsen ved at dividere det sandsynlige nettooverskud før renter og afskrivninger med mar-
kedets afkastprocent, jf. § 10, stk. 2. Instituttet skal i den forbindelse kritisk efterprøve lånsøgers
regnskaber og budgetforudsætninger. § 13, stk. 1 og 3, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 2.
Er ejendommen bortforpagtet, og kan lånsøger ikke fremvise forpagterens regnskaber eller
budgetter, skal værdiansættelsen foretages ved at multiplicere den aktuelle årlige forpagtningsafgift
med kapitaliseringsfaktoren. Påhviler der ejeren udgifter til bygningens drift, skal den årlige forpagt-
ningsafgift reduceres med de årlige udgifter hertil. Instituttet skal forhold sig kritisk til forpagtningens
størrelse.
Stk. 3.
Selv om ejendommens drift ikke er baseret på forretningsmæssige principper, skal rentabi-
litetsberegningen foretages på basis af et sandsynligt årligt nettooverskud, der med rimelighed vil
kunne opnås ved normal drift henset til ejendommens karakter og beliggenhed.
Stk. 4.
Værdien af inventar og driftsmateriel, uanset om dette er nødvendigt for driften af ejen-
domme, der omfattes af stk. 1, skal fratrækkes med dagsværdien i værdiansættelsen efter kapitalise-
ring af nettooverskuddet.
Stk. 5.
Uanset stk. 1-3, kan ejendomme med gode alternative anvendelsesmuligheder værdiansæt-
tes efter værdiansættelsesreglerne for den ejendomskategori, der udgør den relevante alternative an-
vendelsesmulighed, jf. §§ 10-12.
Værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning
§ 15.
Ved værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning skal instituttet foretage en
rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i henhold til § 13 og § 17, stk. 1,
danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog § 17, stk. 2 og 3.
Stk. 2.
Uanset § 12, stk. 3, kan den aftalte leje i henhold til lov om privat byfornyelse eller kapitel
5 i lov om byfornyelse og udvikling af byer uden reduktion for tilskud lægges til grund. Tilsvarende
kan den fulde leje uden reduktion for tilskud efter lov om byfornyelse og udvikling af byer lægges til
grund.
Stk. 3.
For ejendomme omfattet af § 18 eller § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforhol-
dene reduceres nutidsværdien af udgifterne til nødvendige opretningsarbejder m.v., jf. § 13, stk. 1,
med positive saldi på vedligeholdelseskonti på tilbudstidspunktet.
Stk. 4.
Uanset § 12, stk. 3, kan markedslejen efter § 12, stk. 1, lægges til grund, såfremt den faktiske
leje er fastsat under hensyn til optagne indekslån.
§ 16.
Ejendommens driftsudgifter opgøres i henhold til § 12, stk. 5, idet der tillige medtages udgifter
til udlejers vedligeholdelsesforpligtelse som nævnt i § 21 i lejeloven. Udgifterne til udlejers vedlige-
holdelsesforpligtelse opgøres til det beløb, der afsættes efter § 22, i lejeloven. Har lejerne ved aftale
delvist overtaget vedligeholdelsesforpligtelsen, opgøres udlejers udgifter til et forholdsmæssigt beløb
i henhold til § 22, stk. 2, i lejeloven.
§ 17.
Har udlejeren af en privat udlejningsejendom til helårsbeboelse sin bopæl i ejendommen, inde-
holder ejendommen et lejemål, der er ledigt i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, eller
indeholder ejendommen et lejemål, der er tidsbestemt, og som ifølge lejeaftalen ophører inden 2 år,
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
kan resultatet af rentabilitetsberegningen forhøjes med et tillæg svarende til 75 pct. af værdien af en
ejerlejlighed af samme størrelse og stand i det pågældende område. Medtages dette tillæg i rentabili-
tetsberegningen, skal nettolejen nedbringes med den pågældende lejligheds bruttoleje, mens driftsud-
gifterne bibeholdes uændret.
Stk. 2.
Rentabilitetsberegningen kan for den udlejede del (restejendommen) i en ejendom, der er
opdelt i ejerlejligheder til helårsbeboelse, erstattes af en værdiansættelse svarende til 50 pct. af vær-
dien af et tilsvarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området, så-
fremt instituttet under hensyn til lejlighedsantallet og lejelovens bestemmelser om bytteret finder det
forsvarligt.
Stk. 3.
For lejemål, der er udlejet mellem familiemedlemmer i lige op- eller nedstigende linje, og
som omfattes af § 2, stk. 1, i bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af
lån ved overgang til anden ejendomskategori, men som undtages af kategorien ejerboliger til helårs-
brug i medfør af § 2, stk. 3, i bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af
lån ved overgang til anden ejendomskategori kan rentabilitetsberegningen erstattes af en værdiansæt-
telse svarende til værdien af en tilsvarende ikke-udlejet ejendom.
Værdiansættelse af almene boliger og private andelsboliger m.v.
§ 18.
Ved værdiansættelse af private andelsboligforeningsejendomme skal instituttet foretage en ren-
tabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 10-12 med tillæg og fradrag i henhold til § 13, stk. 1,
jf. dog stk. 2 og 3.
Stk. 2.
Private andelsboligforeningsejendommes lejeindtægter fastsættes således:
1) For ejendomme, der ligger i et reguleret område, og som er taget i brug før 31. december 1991,
fastsættes lejen til det lejedes værdi. Herved forstås den leje, der kan opkræves for et tilsvarende
lejemål, som er omfattet af omkostningsbestemt leje, jf. lov om midlertidig regulering af boligforhol-
dene. For lejemål, som er gennemgribende forbedret, jf. lov om midlertidig regulering af boligforhol-
dene, kan lejen maksimalt fastsættes til det beløb, som det lokale huslejenævn kan godkende.
2) For ejendomme, som ligger i et ikke reguleret område, og som er taget i brug før 31. december
1991, fastsættes lejen til det lejedes værdi, jf. lov om leje.
3) Som ejendommens lejeindtægter for ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 anvendes
markedsleje i overensstemmelse med § 12.
4) Uanset § 12, stk. 3, kan den vedtagne leje i henhold til lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i
lov om byfornyelse og udvikling af byer uden reduktion for tilskud lægges til grund.
5) Uanset § 12, stk. 3, kan markedslejen efter § 12, stk. 1, lægges til grund, såfremt den faktiske leje
er fastsat under hensyn til optagne indekslån.
Stk. 3.
Ejendommens driftsudgifter opgøres i overensstemmelse med § 12, stk. 5.
Stk. 4.
Værdiansættelsen må ikke overstige det beløb, ejendommen, hvor der ikke er tale om et tvangs-
salg, senest er handlet til mellem uafhængige parter inden for de seneste 2 år med tillæg af værdien
af væsentlige værdiforøgende byggearbejder.
Stk. 5.
Findes der ikke sammenlignelige lejemål i tilsvarende lokalområder må 75 pct. af ejendom-
mens værdi som ejerbolig anvendes som belåningsværdi.
§ 19.
Ved værdiansættelse af almene boliger, ungdoms- og ældreboliger, lette kollektivboliger og
kollektive bofællesskaber skal instituttet foretage en rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med
tillæg og fradrag i henhold til § 13 danner maksimum for værdiansættelsen.
Stk. 2.
Almene boligers lejeindtægter fastsættes i overensstemmelse med lov om leje af almene
boliger.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 3.
Almene boligers driftsudgifter opgøres i overensstemmelse med § 12, stk. 5, med fradrag
af de i lov om almene boliger m.v. foreskrevne særlige bidrag.
Værdiansættelse af industri- og håndværksejendomme
§ 20.
Værdiansættelse af industri- og håndværksejendomme skal ske til markedsværdi. Værdiansæt-
telsen skal ske på grundlag af en rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i
henhold til § 13 danner maksimum for værdiansættelsen.
Værdiansættelse af ejendomme til brug for energiforsyningsvirksomhed og ejendomme, der er ind-
rettet med henblik på at dirigere datatrafik i elektroniske kommunikationsnet
§ 21.
Værdiansættelse af ejendomme til brug for energiforsyningsvirksomhed og ejendomme, der er
indrettet med henblik på at dirigere datatrafik i elektroniske kommunikationsnet, skal ske til markeds-
værdi. Ansættelsen skal ske på grundlag af en rentabilitetsberegning efter § 14, stk. 1 og 2, eller på
baggrund af en tilbagediskontering af det sandsynlige nettooverskud før renter og afskrivninger under
hensyntagen til ejendommens karakter. Tilbagediskonteringen skal ske med anvendelse af et afkast-
krav fastsat i overensstemmelse med § 10, tillagt den aktuelle inflationstakt.
Stk. 2.
Indregning af statsstøtte ved værdiansættelsen skal ske i overensstemmelse med princip-
perne for indregning af merleje i § 12, stk. 2, 1. pkt. Alene den faktiske eller forventede tildelte stats-
støtte kan indregnes ved værdiansættelsen.
Værdiansættelse af landbrugsejendomme m.v.
§ 22.
Ved gartneri- og landbrugsejendomme skal instituttet ved værdiansættelsen tage hensyn til ejen-
dommens karakter og produktionsmuligheder.
§ 23.
Uanset § 1, stk. 5, kan den del af en landbrugsejendoms besætning, der indgår i den kontinuer-
lige produktion, maksimalt indgå med 30 pct. af værdien af jord og bygninger. Besætning, som kan
medregnes i værdiansættelsen, vurderes sådan, at mere kortvarige prisudsving ikke påvirker værdi-
ansættelsen.
Værdiansættelse af ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål
§ 24.
Værdiansættelse af ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål skal ske
på grundlag af en rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i henhold til § 13
danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog stk. 2.
Stk. 2.
Idrætsanlæg, forlystelsesanlæg og lignende skal dog ansættes på grundlag af en rentabili-
tetsberegning efter § 14.
Værdiansættelse af blandede ejendomme
§ 25.
For ejendomme, der består af flere ejendomskategorier, skal værdien fastsættes særskilt for de
enkelte ejendomskategorier under hensyntagen til ejendommens karakter, jf. dog § 14, stk. 3, i lov
om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 2.
Indgår der i belåningsgrundlaget en salgsværdi af et grundstykke, jf. § 13, stk. 3, eller et
vej- og trafikanlæg, jf. § 1, stk. 3, og § 26, stk. 2, kan der til denne del af værdien alene ydes et lån
inden for lånegrænsen for ubebyggede grunde.
Værdiansættelse af andre ejendomme
§ 26.
Ved værdiansættelsen af ubebyggede grunde må instituttet alene lægge de lovlige bebyggelses-
muligheder i henhold til bestemmelser i gældende lokalplaner eller andre planbestemmelser til grund.
Baseres værdiansættelsen på en fremtidig byggeretsværdi, skal instituttet ved værdiansættelsen tage
hensyn til rydnings- og modningsudgifter samt liggetidsomkostninger.
Stk. 2.
Værdiansættelse af havne til erhvervsmæssig ekspedition af gods, køretøjer og personer,
lystbådehavne og lufthavne sker på basis af en rentabilitetsberegning som nævnt i § 14, stk. 1 og 2.
Værdiansættelse af specielle ejendomstyper
§ 27.
For specielle ejendomstyper, der er særligt indrettet, og som meget sjældent eller aldrig omsæt-
tes eller udlejes, hvorfor der ikke er et marked med markedsleje, driftsudgifter og afkastprocenter,
kan en rentabilitetsberegning erstattes af en værdiansættelse svarende til værdien af genanskaffelses-
summen inklusive moms, hvis momsen ikke refunderes, med fradrag for slid og ælde.
Kapitel 4
Låneudmåling og låneudmålingsdokumentation
§ 28.
Instituttet skal opgøre respekterede hæftelser til kontantværdi. Respekterede ejerpantebreve,
skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer skal dog opgøres med det nominelle beløb.
§ 29.
Instituttet skal ved lånetilbud gøre lånsøger opmærksom på, at urigtige angivelser i skemaer,
låneansøgninger m.v., som har indflydelse på værdiansættelsen, betragtes som en svigtende forud-
sætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse. Instituttet skal endvidere tage
forbehold herom i pantebrevet.
§ 30.
Endelig værdiansættelse må kun ske af færdiggjort byggeri. Lånetilbud afgivet før byggeriets
færdiggørelse skal reduceres, såfremt en værdiansættelse i overensstemmelse med denne bekendtgø-
relses regler efter byggeriets færdiggørelse ikke giver mulighed for det tilbudte lån. § 31, stk. 3 og 4,
finder tilsvarende anvendelse. Instituttet skal i selve lånetilbuddet tage forbehold herom.
§ 31.
Lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for realkreditobligationer og særligt dækkede real-
kreditobligationer, må ikke udbetales før endelig værdiansættelse, medmindre der ydes lån til ikke-
færdiggjorte byggearbejder på grundlag af den forventede værdi (forhåndslån).
Stk. 2.
Forhåndslån må kun udbetales, såfremt
1) instituttet er i besiddelse af bygningstegninger og oplysninger om ejendommens byggetekniske
konstruktion, udstyr, anvendte materialer m.v. samt oplysninger om den forventede længde af byg-
geperioden,
2) instituttet er i besiddelse af oplysninger om den forventede anskaffelsessum, herunder indgåede
entreprisekontrakter for ejendomme, der ikke er ejerboliger eller fritidshuse,
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
3) instituttet er i besiddelse af oplysninger om bebyggelsesregulerende bestemmelser ifølge lokalplan
eller tilsvarende,
4) låntager er i besiddelse af byggegrund dokumenteret ved tinglyst skøde eller købsaftale, eller der
er stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet indfries, såfremt låntager ikke opnår adkomst, jf. be-
kendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.,
5) låntager har igangsætnings- eller byggetilladelse, såfremt dette kræves efter byggelovgivningen,
eller der er stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet indfries, såfremt fornøden tilladelse ikke fore-
ligger senest 6 måneder efter lånets udbetaling,
6) der er taget forbehold for og stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet vil blive indfriet eller ned-
bragt, hvis det ikke efter udløbet af fristen for den endelige bebyggelse kunne være ydet med det
bevilgede beløb, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v., og
7) pantebreve har den forudsatte endelige prioritetsstilling, eller der er stillet sikkerhed som nævnt i
bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v. for, at lånet omgående
vil blive indfriet på realkreditinstituttets anmodning, såfremt pantebrevet ikke inden 6 måneder efter
lånets udbetaling er indleveret i endelig tinglyst stand uden præjudicerende retsanmærkninger.
Stk. 3.
Når instituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet
forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før
lånets udbetaling.
Stk. 4.
Ved rentabilitetsberegninger anvendes kapitaliseringsfaktoren på værdiansættelsestids-
punktet, ligesom den på dette tidspunkt skønnede markedsleje anvendes, jf. § 12.
Stk. 5.
Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 3, at lånet ikke har sikkerhed
inden for den. fastsatte maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori i lov om real-
kreditlån og realkreditobligationer m.v., skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det
fuldt ud opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering i forhold til værdiansættelsen. Der skal
forinden udbetaling af forhåndslån være taget forbehold herom.
Stk. 6.
Frigivelse af garanti eller depot sker i henhold til bekendtgørelse om realkreditinstitutters
udlån mod midlertidig garanti m.v.
§ 32.
Ved belåning af ejendomme, der anvendes til flere formål, fastsættes lånets størrelse særskilt
for ejendommens enkelte dele, bestemt efter disses anvendelsesformål, jf. dog § 14, stk. 3, i lov om
realkreditlån og realkreditobligationer m.v., idet respekterede hæftelser fordeles på ejendommens en-
kelte dele i samme forhold, som værdiansættelsen er fordelt på disse, jf. § 25.
Kapitel 5
Løbende overvågning for særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer
§ 33.
Instituttet skal løbende overvåge ejendommens værdi. Instituttet kan til brug for den løbende
overvågning anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, jf. artikel 208, stk. 3, sidste afsnit, i
forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber,
der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på
anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.
Stk. 2.
Medfører ændringer i en vurderet ejendoms markedsværdi, at et pantsikret lån heri ikke
længere overholder lånegrænsen herfor, skal instituttet stille supplerende sikkerhed, jf. § 152 a, stk.
4, i lov om finansiel virksomhed og § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer
m.v.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 3.
Ved løbende overvågning, jf. artikel 208, stk. 3, litra a, i forordning (EU) nr. 575/2013 om
tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, skal instituttet værdiansætte forplig-
telser i forbindelse med udstedte særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obliga-
tioner til forpligtelsernes dagsværdi, jf. dog stk. 4.
Stk. 4.
Ved værdiansættelse efter stk. 3 skal instituttet se bort fra et fald i forpligtelsernes dags-
værdi, som er forårsaget af en forøget kreditrisiko siden udstedelsen af de obligationer, der er omfattet
af stk. 3. Ændringer forårsaget af ændringer i kreditrisikoen antages at svare til den ændring i forplig-
telsernes dagsværdi, der ikke kan henføres til ændringer i den risikofri markedsrente, medmindre
instituttet i det konkrete tilfælde kan påvise en anden metode, der mere troværdigt måler virkningen
på forpligtelsernes dagsværdi af ændringer i kreditrisikoen.
Stk. 5.
Instituttet skal værdiansætte underliggende aktiver, jf. artikel 129, stk. 1, litra a-f, i forord-
ning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, i for-
bindelse med udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer
til disses dagsværdi.
Kapitel 6
Særlige bestemmelser for realkreditobligationer
§ 34.
Lån skal udmåles på grundlag af ejendommens kontantværdi ansat efter reglerne i denne be-
kendtgørelse.
Stk. 2.
Kontantprovenu for det tilbudte lån før afholdelse af samtlige omkostninger forbundet med
udbetalingen m.v. skal, når det er tillagt kontantværdien af foranstående hæftelser, ligge inden for
den maksimale lånegrænse i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. for den pågældende
ejendomskategori og låneformål. Ved tilbud af obligationslån fastlægges kontantprovenuet ved an-
vendelse af kurs alle handler foregående børsdag eller, hvis obligationen ikke har været handlet den
foregående børsdag, ved anvendelse af denne dags bedste købsbud eller den tilbudte strakskurs. Af-
talekursen kan lægges til grund ved samtidig bindende kurssikring af obligationslån. Den anvendte
kurs kan dog ikke være lavere end aftalekursen ved aftaler med 6 måneders løbetid. Ved obligations-
lån, hvor obligationerne er udstedt ved blokemission, kan realkreditinstituttet i stedet ved tilbudsaf-
givelse anvende den oprindelige emissionskurs med en kurskorrektion svarende til nettoprovenuet af
risikoafdækning frem til tilbudstidspunktet. Ved udmåling af lån med støtte efter den lovgivning, der
nævnes i § 11, stk. 3, § 18, stk. 2, og § 19, stk. 4, kan det tilbudte låns kontantprovenu forhøjes med
udgifterne til stiftelsesprovision.
Stk. 3.
Er lånetilbuddet afgivet på basis af en bestemt obligationsserie, fastlægges det maksimale
emissionsomfang således: Ved obligationslån kan den tilbudte nominelle obligationshovedstol, jf.
stk. 2, kun forøges ved emissionen, såfremt kursværdien på udbetalingstidspunktet kan holdes inden
for lånegrænsen. Ved kontantlån skal obligationshovedstolens kursværdi ved udbetalingstidspunktets
kurser kunne holdes inden for lånegrænsen. Indgås bindende kurssikringsaftale, kan obligations- og
kontantlån uanset 1. og 2. pkt. udbetales på basis af en aftalekurs. Den anvendte kurs kan dog ikke
være lavere end aftalekursen på kurssikringstidspunktet på aftaler med 6 måneders løbetid. Lån kan
udbetales i en anden obligationsserie end den tilbudte, såfremt kursværdien ikke forøges derved.
Stk. 4.
Instituttet kan ved låneudmåling se bort fra ejerpantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende
deklarationer til ejerlejlighedsforeninger, grundejerforeninger eller lignende, såfremt de nævnte hæf-
telsers hovedstol med en eventuel regulering ikke overstiger 41.000 kr. Ved større beløb medregnes
det overskydende nominelle beløb. Beløbsgrænsen svarer til det byggeomkostningsindeks for boliger
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
i alt, Danmarks Statistik har beregnet pr. 1. kvartal 2003. Beløbsgrænsen reguleres i takt med udvik-
lingen i indekset, og afrundes til nærmeste hele tusinde kr.
Stk. 5.
Uanset stk. 1 og 2 må lån til indfrielse af realkreditlån i eget institut og foranstående lån
udmåles med et kontantprovenu, der maksimalt svarer til indfrielsesbeløbet og omkostningerne for-
bundet med indfrielse og udbetaling af lånene, herunder kurssikringsudgifter, men eksklusiv til-
skrevne renter, morarenter og restancer. Lånet kan uanset restløbetiden på det indfriede lån ydes med
den maksimale løbetid og langsomst mulige afdragstakt for den pågældende ejendomskategori i med-
før af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. dog stk. 10.
Stk. 6.
Ved udmåling af obligationslån til ejerboliger og fritidshuse kan kursen på tidspunktet for
et tidligere afgivet tilbud anvendes, uanset at dette tilbud er afgivet af et andet realkreditinstitut, så-
fremt instituttet er i besiddelse af kopi af det tidligere afgivne tilbud, og dette ikke er ældre end 3
måneder. Ved tilbud om lån i henhold til 1. pkt. regnes udbetalingsfristen i § 5, stk. 4, fra tidspunktet
for det tidligere afgivne tilbud.
Stk. 7.
Uanset stk. 1 og 2 kan lån til forbedringer ved om- og tilbygning samt vedligeholdelse og
opretning af ejendomme ejet af offentlig myndighed udmåles med et kontantprovenu, der svarer til
de faktiske udgifter, såfremt instituttet skønner dem rimelige. Dette gælder dog ikke for private be-
boelsesejendomme til udlejning eller ejendomme erhvervet i medfør af byfornyelseslovgivningen.
Stk. 8.
Uanset stk. 1 kan der ydes afdragsfrihed i op til 3 år som en ændring af afdragsprofilen på
et eksisterende lån til ejerboliger og fritidshuse, uden at der skal ansættes en ny kontantværdi på
ejendommen. Det er en forudsætning for afdragsfrihed efter 1. pkt., at det skønnes, at lånegrænsen
stadig overholdes. Har instituttet tidligere ydet afdragsfrihed på lån i den pågældende ejendom, uden
at en ny kontantværdi er ansat, skal en ny kontantværdi dog ansættes, hvis de samlede afdragsfrie
perioder overstiger 3 år.
§ 35.
Ydes der i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring eller kapitel 4 i lov om byfornyelse
driftsstøtte, der ikke bortfalder ved ejerskifte, til kontor- og forretningsejendomme, private beboel-
sesejendomme til udlejning eller private andelsboliger, der ikke er opført med støtte efter lov om
boligbyggeri eller lov om almene boliger samt private støttede andelsboliger m.v., må lån ikke ud-
måles, så nettolejen opgjort efter reglerne for den pågældende ejendomskategori er mindre end de
årlige ydelser på det tilbudte realkreditlån med tillæg af årlige ydelser på et lån med maksimal løbetid
og med et kontantprovenu svarende til de samlede omkostninger ved indfrielse af eventuelle foran-
stående prioriteter. Ydelsen på tilbudte og eventuelle foranstående indekslån, bortset fra ydelsen på
indekslån ydet med driftsstøtte i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbed-
ring eller kapitel 4 i lov om byfornyelse, omregnes til ydelsen på et nominallån med maksimal løbetid
og samme omregnede kontante restgæld som indekslånet. Der kan ved beregningen bortses fra ydel-
sen på den del af realkreditbelåningen, der er stillet offentlig garanti for.
Stk. 2.
Stk. 1 gælder ikke ved belåning af restejendomme, jf. § 17, stk. 2.
§ 36.
Ved værdiansættelse af ejerboliger til helårsbeboelse og fritidshuse, der mellem uafhængige
parter ved ikke-tvangssalg er handlet mindre end 6 måneder efter lånetilbudstidspunktet, skal real-
kreditinstituttet, hvis instituttets værdiansættelse er højere end den aftalte kontantpris i henhold til
købsaftale eller skøde, kræve restgælden nedbragt ved effektuering eller bevilling af gældsoverta-
gelse, såfremt kontantværdien af obligationsrestgælden inkl. foranstående hæftelser, beregnet ved de
laveste af henholdsvis gældsovertagelsestidspunktets og tilbudstidspunktets kurser, udgør mere end
80 henholdsvis 75 eller 60 pct. af kontantprisen tillagt 50.000 kr. Nedbringelsen skal ske, så kontant-
værdien af obligationsrestgælden ved de laveste kurser får sikkerhed inden for lånegrænsen.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Stk. 2.
Uanset stk. 1 skal instituttet ikke kræve nedbringelse af restgælden, hvis betingelserne i §
8, stk. 2, 1. pkt., er opfyldt.
§ 37.
Sælges nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og som ikke skal værdiansættes
efter §§ 9-16, §§ 20-21 eller § 24, til en pris, der er lavere end den værdi, der er nødvendig for det
tilbudte lån, skal realkreditinstituttet uanset 6-månedersfristen i § 36 straks kræve lånet nedbragt, så
instituttet i forhold til den kontante salgspris opnår sikkerhed inden for lånegrænsen for den pågæl-
dende ejendomskategori.
Stk. 2.
Er værdien af en ejendom, hvor mindst halvdelen af etagearealet er til udleje til lejere, der
er uafhængige af ejendommens ejer, og hvor mindre end 80 pct. af etagearealet til udleje på tilbuds-
tidspunktet er udlejet på lejekontrakter, der ikke er tidsbegrænsede eller har en varighed på over 2 år,
ansat ved hjælp af en skønnet bruttoleje, jf. § 12, stk. 1, § 14, stk. 1, §§ 20-21, og § 24, og denne
bruttoleje ikke opnås, skal instituttet, medmindre lejen er omsætningsbestemt, straks kræve lånet ned-
bragt, så det under hensyntagen til den faktisk opnåede nettoleje opnår sikkerhed inden for lånegræn-
sen for den pågældende ejendomskategori. Opnås der for mindst 80 pct. af etagearealet ved udleje til
lejere, der er uafhængige af udlejer, en bruttoleje, der mindst andrager den skønnede bruttoleje i hen-
hold til lejekontrakter, der ikke er tidsbegrænsede eller har en varighed på over 2 år, er instituttet ikke
forpligtet til at kræve lånet nedbragt. Værdien af det uudlejede areal fastsættes i overensstemmelse
med § 8, stk. 1.
Stk. 3.
Realkreditinstituttet skal i selve lånetilbuddet tage forbehold for, at realkreditlån kan kræves
nedbragt i tilfælde, der omfattes af stk. 1 og 2. Realkreditinstituttet skal endvidere sikre sig mulighed
for en sådan nedbringelse af udbetalte lån enten ved etablering af depot eller selvskyldnergaranti for
lånets nedbringelse fra pengeinstitut eller fra et skadesforsikringsselskab, der har koncession hertil.
Depot eller garanti for lån omfattet af stk. 1 skal mindst andrage den del af låneprovenuet, der over-
stiger 75 pct. af det maksimale låneprovenu og skal for lån omfattet af stk. 2 mindst andrage den del
af lånet, der overstiger det maksimale lån, som kan udmåles på basis af faktiske lejer, og 75 pct. af
den ansatte leje for ejendommen.
Stk. 4.
Depot- eller garantifrigivelse i tilfælde omfattet af stk. 1 kan først ske, når der er opnået en
salgspris ved handel mellem uafhængige parter.
Kapitel 7
Udland
§ 38.
Finanstilsynet kan tillade, at bekendtgørelsens bestemmelser fraviges i forbindelse med långiv-
ning i udlandet, i det omfang det tilsiges af forhold i det pågældende land.
Kapitel 8
Straffebestemmelser
§ 39.
Overtrædelse af § 1, § 2, § 3, stk. 1, § 4, stk. 1, stk. 2, 2. pkt., og stk. 3-5, § 5, stk. 1 og 4, § 6-7,
§ 8, stk. 1, § 9, § 14, stk. 1, § 15, stk. 1, § 18, stk. 1, § 19, stk. 1, § 20, § 21, stk. 1, § 22-31, § 33, §
34, stk. 1, § 35, stk. 1, § 36, stk. 1, og § 37 kan straffes med bøde.
Stk. 2.
Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelo-
vens 5. kapitel.
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
Kapitel 9
Ikrafttræden
§ 40.
Bekendtgørelsen træder i kraft den 8. juli 2022.
Stk. 2.
Bekendtgørelsen gælder også for lånetilbud, der erstatter tilbud afgivet før bekendtgørelsens
ikrafttræden.
Stk. 3.
Bekendtgørelse nr. 417 af 27. april 2017 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom,
som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede
obligationer og bekendtgørelse nr. 416 af 27. april 2017 om realkreditinstitutters værdiansættelse og
låneudmåling, ophæves.
Finanstilsynet, den dd.mm.yyyy
1. underskriver
/2. underskriver