Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 177
Offentligt
2848377_0001.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
E-mail: [email protected]
Jeppe Bruus
Skatteminister
[email protected]
Morten Bødskov
Erhvervsminister.
Kontakt: [email protected], 33 92 33 50
Louise Mogensen, Finanstilsynet
[email protected]; [email protected]
Bolig-, Skatte-, Erhvervsudvalget
E-mail:
[email protected]
Der genfremsættes anmodning om foretræde for FT Skatteudvalget og FT
Erhvervsudvalget.
Bilag.:
A.:
B.:
C.:
mail til EN Morten Bødskov d. 01-03-2024
Morten Bødskovs svar d. 19-03-2024
BEK807/2022
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann,
projektchef og direktør
20. marts 2024
Værdiansættelsen af erhvervsejendomme herunder A/B
andelsboligforeningers ejendomme ligger i dag i 3 ministe-
rier med 4 forskellige værdiansættelsesmetoder.
EM
Morten Bødskovs
svar d. 19-03-2024 på min mail d. 01-03-2024, giver mig
anledning til både at kommentere Mortens Bødskovs utilstrækkelige svar og
genfremsætte min anmodning om foretræde for FT Erhvervsudvalget og FT
Skatteudvalget.
Morten Bødskov har ladet en
anonym person
fra Finanstilsynet svare på
Mortens
Bødskovs
vegne. Det betyder så, at det er tidligere direktør i Totalkredit/Nykredit
Louise Mogensen,
nuværende direktør i Finanstilsynet, der må være den ansvarlige
fra Finanstilsynet, på de svar som
Morten Bødskov
har givet d. 19-03-2024.
Louise Mogensens
forgænger var tidligere direktør i Nykredit
Jesper Berg,
indtil
han i perioden 2017-2023 bestred stillingen som direktør i Finanstilsynet.
Direktør
Jesper Berg
var en meget fin man, benådet af
Dronning Margrete II
med
Ridderkorset af Dannebrog, lige indtil han overfaldt en sagesløs parkeringsvagt d. 14-
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
2848377_0002.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
2
06-2022 og afslørede sig selv som en gemen voldsmand.
Jesper Berg
er ikke
længere ridder af Dannebrogsordenen, men har for nylig fundet sig et nyt betroet
topjob i Finansverdenen.
Før Jesper Berg hed direktøren for Finanstilsynet
Ulrik Nødgaard,
der i dag er
direktør
for
Finans
Danmark,
bankernes
og
realkredittens
magtfulde
interessesorganisation.
Denne forklaring skal illustrere hvordan Finanstilsynet der vokser med ca. 5% i
antallet af ansatte er overbefolket med ansatte der cirkulerer frem og tilbage imellem
Finanssektorens Tilsynsmyndighed og de virksomheder som der føres tilsyn med. Det
svarer jo til at man gjorde
”Jørn
Jønke
–
rockeren” til direktør for Fængselsvæsenet.
Finanstilsynet har udviklet sig til at være
Finans-Bank-Beskyttelsestilsynet
.
De ansatte og slet ikke direktørerne er uafhængige som tilsynsmyndighed af deres
gamle og kommende kolleger, som de er sat til at være Finanstilsyn for.
Det er derfor også afslørende af FT’s svar givet på Morten Bødskovs vegne ikke
meddeler, at Ejendomsvurderinger foretaget af banker og realkredit skal følge
regelsættet i
Finanstilsynets Bekendtgørelse BEK807/2022.
Det er den nationale
lovgivning, der gælder i Danmark.
BEK807/2022 §4 stk. 1 stiller ingen formelle kompetencekrav til hvilke formelle
kompetencer en vurderingssagkyndig skal have for at opfylde de formelle krav til at
være vurderingssagkyndig.
Der stilles ingen formelle kompetencekrav til finanssektorens vurderingsfolk
og ansvaret er Erhvervsminister Morten Bødskovs.
Andelsboliglovens §5 stk. 2 litra b, der ligger under Boligministeriet derimod stiller
meget strenge kompetencekrav til de vurderingssagkyndige, der udarbejder
værdiansættelser for A/B foreninger de såkaldte A/B valuarvurderinger. Disse valuarer
skal udover en formel
kompetencegivende uddannelse på 150 ECTS,
de skal have
markedskendskab, de skal følge Bekendtgørelse, vurderingsvejledning, de skal
aflægge en skriftlig vurderingsrapport.
Under BEK807/2022 er der ingen formelle kompetencekrav.
En bank, en
realkredit kan ansætte en Tjetjensk røverhøvding og hævde at vedkommende er
vurderingssagkyndig.
Tænk om vi i andre erhverv, autoriserede håndværkere, læger, sygeplejersker,
buschauffører, luftpiloter tilsvarende som under BEK807/2022 ikke stillede formelle
kompetencekrav, svendebrev og uddannelser?
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
2848377_0003.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
3
Derfor er der behov for, at jeg får foretræde for Folketingsudvalgene og der vedtages
lovgivning som fremover betinger formelle kompetencekrav til Finanssektorens
vurderingsfolk og fremlæggelse af vurderingsgrundlaget. Herigennem sikres en mere
robust finansiel sektor, en bedre finansiel infrastruktur og et mere dynamisk samfund.
Jeg har slet ikke anfægtet realkredittens ret til selv at afgøre i hvilken udstrækning de
ønsker at belåne den ejendom der tilhører en A/B forening. Men realkreditten som
SIFI institutter er virksomheder med en statsgaranti for deres virksomhed. Ligefrem
100% privat kan man derfor ikke kalde realkreditterne der så sent som i 2009 alle
som en måtte optage store statslån for overhovedet at kunne eksistere.
Men det indført ved lov, at realkreditten ved afgivelse af lånetilbud er forpligtet til at
meddele belåningsværdien og denne skal efter BEK807/2022 opgøres til
ejendommens markedsmæssige værdi eller som der står i §2 stk. 1 rimelige kontante
handelsværdi.
Morte Bødskovs tredje svar afgivet af FT og det må så være direktør Louise
Mogensen, meddeler forkert at vurderingen alene udarbejdes til internt brug. Der er
intet sted i BEK807/2022, hvor denne forkerte oplysning kan underbygges. Men det er
da korrekt, at Finanssektorens virksomheder som landets højeste sagkundskab
Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen, og de revisorer der udtaler sig om en ejendoms
korrekte værdi, at de alle afviser at fremlægge deres vurderingsgrundlag.
Det er som i gamle dage, hvor lægerne ikke ville lade deres patienter se deres egen
patientjournal. Den slags lukkethed er forkert. Lukkethed er ingen af SMV
regeringspartiernes politiske målsætning.
Da Realkreditten i dag udsteder lån, hvor afdragsprofilen kan ændres med 6 mdr.
varsel om værdiansættelsen efter BEK807/2022 reducerer værdien på ejendommen,
er
det
indlysende
retskrænkende
at
lånekunden
ikke
får
indsigt
i
værdiansættelsesgrundlaget.
Hertil
at
BEK807/2022
ikke
stiller
formelle
kompetencekrav til de såkaldte vurderingssagkyndige.
Mange realkreditkunder tror fejlagtigt at blot at de betaler alle ydelser rettidigt så kan
ingen ændre den ved ubetalingen meddelte ydelsesprofil. Det er forkert. En ny og
lavere vurdering efter BEK807/2022 en vurdering der hemmmeligholdes for kunden
kan med 6 mdr. varsel mangedoble kundens realkreditydelse.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
2848377_0004.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
4
Det er tilsvarende forkert når
Morten Bødskov
lader FT direktør
Louise Mogensen
på
Morten Bødskovs
vegne svare, at det er låneinstitiuttet, der afholder
omkostningen til værdiansættelsen af den ejendom, der belånes.
Alle realkredittens lånesagsomkostninger betales af lånekunderne og af ingen andre.
Betalingen kommer som stiftelsesgebyrer, kurtage, provisioner, ekspedionsgebyrer,
administrationsbidrag, kursskæring m.m. Låneinstituttets indtægter, der betales af
lånekunden dækker samtlige af de omkostninger, som instituttet har til at opfylde
lovgivningen herunder kravet om at værdiansætte en ejendom, der kommer til
belåning.
Netop derfor er der behov for en lovændring der betinger at fremover der skal
banker/realkredit som A/B valuarerne både have en formel kompetence og en
fremlæggelse af vurderingsgrundlaget.
Det er ganske enkelt noget sludder at hævde at vurderingen ikke betales af
instituttets kunder eller at det er et internt værktøj.
Der er en stor samfundsøkonomisk interesse i, at både vurderingsresultatet og
vurderingsgrundlaget fremægges som A/B valuarerne gør det.
I går d. 19-01-2024 meddelte Pia Skram-Jensen, Nykredit, at ejendommen tilhørende
A/B Læssøesgade 14, 14A, var blevet
værdiansat til kr. 35,1 mio.
vel vidende at
landets højeste vurderingskompetence Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen i december
2023 havde meddelt, at den
foreløbige offentlige grundvurdering pr. 01-01-
2023 var meddelt til kr. 57,4 mio.
Alene grunden var af Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen, en myndighed der nyder fuld
tillid fra hele SMV regeringen, vurderet til 63% mere end den værdi som Nykredit var
nået frem til for hele ejendommen både grund og bygninger.
Netop med dette eksempel, der kun er et af mange, afslører, at enten er det
vurderingseksperterne i Nykredit, der ikke er dygtige nok eller også er det
vurderingseksperterne i Ejendoms- og Vurderingsstyrelsen.
Morten Bødskov
har glemt at svare på en række spørgsmål, som jeg så her
fremsætter til ministerens besvarelse:
Derfor stiller jeg følgende
besvarelse:
spørgsmål til Erhvervsminister
Morten Bødskovs
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
2848377_0005.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
5
1. Er du som erhvervsminister klar over, at Finanstilsynets vurderingsbekendt-
gørelse BEK807/2022 ikke stiller nogen formelle vurderingskompetencer til
bank/realkredits vurderingsfolk?
2. Vil du lade direktør
Louise Mogensen
meddele, hvad der er for formelle
kompetencekrav, BEK807/2022 stiller jf. §4 stk. 1, der er mig bekendt ingen
formelle krav til at kunne hævde, at man er vurderingssagkyndig?
3. Mener du som Erhvervsminister, at det ville fremme den åbenhed og
transparens som
Pernille Rosenkrans Theill
efterlyser i bemærkningerne til
L111, om du som erhvervsminister meddelte, at fremover der skal bank,
realkredit, revisor når de udtaler sig om og meddeler en værdi på en ejendom,
der tilhører en A/B forening, at disse vurderingsansvarlige, da som valuarerne
forpligtes til at fremlægge deres vurderingsgrundlag, som valuarerne gør det,
fremfor i dag, hvor disse banker, realkredit, revisorer alene meddeler et
vurderingsresultat ofte på en ejendom, som de slet ikke har besigtiget?
4. Mener du eller antager du, at de vurderingsansvarlige i bank, realkredit,
revisorer ville sikre samfundet mere ens og mere korrekte værdiansættelser på
ejendomme, der tilhører A/B foreninger, om du som erhvervsminister for disse
vurderingsfolk stillede formelle vurderingskompetencer, krav om en
markedsindsigt, krav om at følge regelsættet i en vurderings bekendtgørelse,
en vurderingsvejledning, på lige vilkår, som A/B valuarerne fremfor i dag, hvor
der ikke stilles formelle kompetencekrav til disse vurderingsfolk.
5. Der var engang, hvor man som indlagt på et hospital alene kunne meddeles
diagnosen, men ikke kunne få indsigt i sin patientjournal. Sådan er det ikke
længere skønt lægerne strittede imod. Det er præcis som det er på
ejendomsværdier meddelt af en bank, realkredit, revisor, der ikke vil udlevere
deres vurderingsgrundlag. Mener du virkelig, at det er bedst at bank, realkredit,
revisor alene meddeler en værdi på en ejendom, der tilhører en A/B forening
men, at de samtidig afviser at fremlægge deres vurderingsgrundlag?
6. Hvor der udføres opgaver kan der ske fejl. Mener du, at en A/B forening ville
have et bedre grundlag for at klage over en mistanke om en fejlvurdering om
bank, realkredit, revisor som A/B valuaren havde fremlagt deres
vurderingsgrundlag fremfor som i dag, hvor disse alene meddeler et
vurderingsresultat?
7. Kunne du overveje, at vil være en styrkelse og en samfundsinteresse til et
meddelt vurderingsresultat om der fremover blev et samlet og ens krav om
formel vurderingskompetence og krav og skriftlig rapportering til de
vurderingseksperter fra Ejendoms- og vurderingsstyrelsen, bank, realkredit,
revisorer, A/B valuarer, fremfor i dag, hvor denne ens opgave ligger i 3
forskellige ministerier, med 4 forskellige vurderingsgrundlag?
Jeg skal anmode dig om en besvarelse af disse relevante spørgsmål, der ikke er
besvaret af Finanstilsynet på dine vegne samt meddele mig, hvornår du forventer at
kunne svare.
Med venlig hilsen
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 177: Henvendelse af 8/4-24 fra Lars Wismann om fornyet anmodning om foretræde for SAU, BOU og ERU vedrørende værdiansættelser på ejendomme
2848377_0006.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
6
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!