ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

Erhvervsudvalget 2023-24
ERU Alm.del Bilag 115
Offentligt

NOTAT

26. januar 2024

2023 - 6553

idakru

Undersøgelse af realkreditfinansiering til industri- og produktions-

ejendomme

Baggrund

I relation til behandlingen af L 175 Forslag til lov om ændring af lov om

realkreditlån og realkreditobligationer m.v., lov om finansiel virksomhed

og lov om et skibsfinansieringsinstitut af den 24. februar 2021, fremgår det

af betænkningen fra udvalgsbehandlingen af forslaget, at:

”Det er afgørende, at industri- og produktionsvirksomheder fortsat kan

have adgang til en solid basisfinansiering i form af realkreditfinansie-

ring til understøttelse af vækst og arbejdspladser i Danmark. Efter lov-

givningen er implementeret i 2022, vil erhvervsministeren inden udgan-

gen af 2023 undersøge, hvorvidt der er sket forringelser i adgangen til

realkreditfinansiering til industri- og produktionsejendomme.”

I overensstemmelse hermed har Erhvervsministeriet i 2023 gennemført en

undersøgelse af adgangen til realkreditfinansiering for industri- og produk-

tionsanlæg.

Som led i implementeringen af covered bonds-direktivet fra 2019, blev den

videre mulighed for at værdiansætte fast ejendom til genanskaffelsesværdi

i den oprindelige lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (LRR)

(se

boks 1)

under visse betingelser afskaffet med vedtagelsen af L 175.

Ændringen havde til formål at harmonisere dansk ret med Covered bonds-

direktivet. I direktivet skal ejendomme værdiansættes til markedsværdi el-

ler lavere, og direktivet rummer ikke mulighed for at undtage fra dette prin-

cip. Ophævelsen af undtagelserne om genanskaffelsesværdi indebar derfor

en direktivnær implementering.

For ejendomme, der indgår i sikkerhedsgrundlaget for en særligt dækket

obligation eller en særligt dækket realkreditobligation, har der aldrig været

mulighed for at anvende genanskaffelsesværdi i videre omfang.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

2/8

Bekendtgørelsen

, der indeholder krav til værdiansættelsen af fast ejendom

og som udmønter lovændringen, tillader dog en snæver mulighed for bru-

gen af genanskaffelsesværdi ved værdiansættelse af fast ejendom. Brugen

af genanskaffelsesværdi er begrænset til tilfælde, hvor der er tale om spe-

cielle ejendomstyper, der er særligt indrettet, og som meget sjældent eller

aldrig omsættes eller udlejes, hvorfor der ikke er et marked med markeds-

leje, driftsudgifter og afkastprocenter. I dette tilfælde skal genanskaffelses-

værdien ses som det bedste udtryk for markedsværdien, når denne ikke kan

skønnes ud fra lignende handler med referenceejendomme. Denne snævre

undtagelse anses derfor at være i overensstemmelse med direktiv- og lov-

teksten, eftersom genanskaffelsesværdien i dette tilfælde anvendes som det

bedste skøn for markedsværdien. Denne mulighed har for ejendomme, der

indgår i sikkerhedsgrundlaget for en særligt dækket obligation eller særligt

dækket realkreditobligation, eksisteret siden 2007.

Udvalgets betænkning til L 175 går særligt på lovens begrænsning af den

videre brug af genanskaffelsesværdi til at værdiansætte ejendomme, der

indgår i sikkerhedsgrundlaget for realkreditobligationer. Det gælder særligt

for specielle ejendomme, der er særligt indrettede, og som meget sjældent

eller aldrig omsættes, hvor et realkreditinstitut dermed ikke kan værdian-

sætte ejendommen ud fra referenceejendomme.

Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udstedelse af

dækkede obligationer (BEK nr. 807 af 31/05/2022)

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

3/8

Boks 1

Genanskaffelsesværdi som værdiansættelsesmetode

Genanskaffelsesværdien er udtryk for den værdi eller det beløb, som skal betales ved genanskaffelse eller re-

produktion af identiske aktiver eller af aktiver, der har samme karakter og kapacitet. For en ejendom vil det

således være et udtryk for, hvad det vil koste at anskaffe eller opføre en tilsvarende ejendom med faciliteter

svarende til den vurderede bygning, med fradrag for slid og ælde.

Genanskaffelsesværdien kan benyttes, når det ikke er muligt at opgøre markedsværdien af en ejendom. En

ejendoms markedsværdi forstås som det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættel-

sesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale

markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden

tvang. Markedsværdien tager dermed som udgangspunkt ikke hensyn til, hvor meget genanskaffelse af ejen-

dommens aktiver vil koste, men alene hvad ejendommen vil kunne handles til.

En ejendoms genanskaffelsesværdi vil ofte være højere end dennes markedsværdi. Genanskaffelsesværdien

kan i særlige tilfælde bruges til at skønne markedsværdien, hvor der ikke findes lignende handler, som kan

bruges til at beregne skønnet.

Muligheden for at anvende genanskaffelsesværdi i videre omfang før lovændringen, der ophævede § 10, stk. 4, i

LRR, gjaldt kun for ejendomme, der indgik i sikkerhedsgrundlaget for en realkreditobligation.

Det var også kun muligt for

•

ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål, såfremt dette var rimeligt under

hensyn til ejendommens driftsresultater, alternative anvendelsesmuligheder og markedsforhold i

øvrigt. Genanskaffelsessummen kunne dog ikke lægges til grund for ejendomme drevet efter forret-

ningsmæssige principper.

industri- og håndværksejendomme og ejendomme til brug for energiforsyningsvirksomhed, hvis

dette var forsvarligt under hensyntagen til låntagers kreditværdighed og den fra ejendommen

drevne virksomheds indtjeningsevne. Forudsætningen herfor var, at ejendommens ejer eller et sel-

skab forbundet med ejeren anvendte mere end halvdelen af ejendommen.

•

Undersøgelsen tager derfor udgangspunkt i Finanstilsynets bekendtgørelse

om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udste-

delse af dækkede obligationer, som trådte i kraft 8. juli 2022. Bekendtgø-

relsen har til formål at implementere covered bonds direktivet.

Finanstilsynet har på baggrund af lovændringen og bekendtgørelsen udar-

bejdet en vejledning til bekendtgørelsen om værdiansættelse, som blev of-

fentliggjort den 13. september 2023. Vejledningen beskriver nærmere be-

tingelserne for anvendelse af genanskaffelsesværdi ved værdiansættelse, jf.

§ 27 i bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som

sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer.

Lovændringen har medført, at muligheden for at anvende genanskaffelses-

værdi i videre omfang er blevet begrænset. Det for ejendomme til sociale,

kulturelle og undervisningsmæssige formål, industri- og håndværksejen-

domme samt ejendomme til brug for energiforsyningsvirksomhed.

Erhvervsministeriets undersøgelse afdækker følgende områder:

•

Udviklingen på markedet for realkreditfinansiering af industri- og pro-

duktionsejendomme før og efter ikrafttrædelse af loven.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

4/8

•

Svar på Erhvervsministeriets høring af Finans Danmark og Landbrug

& Fødevare samt DI.

Udvikling i realkreditfinansiering til erhverv, herunder industri- og pro-

duktionsanlæg

Siden loven trådte i kraft den 8. juli 2022 er det samlede realkreditudlån til

erhverv steget med 3,4 pct., jf. figur 1.

Figur 1

Realkredit udlån til erhverv

Mio. kr.

1.350.000

1.250.000

1.150.000

1.050.000

2017K1 2018K1 2019K1 2020K1 2021K1 2022K1 2023K1

Anm.: Finanstilsynet.

Kilde: Udlån til erhverv er opgjort som samlet udlån minus udlån til det private (ejerboliger og fritidshuse).

I samme periode er realkreditudlånet til industri- og produktionsejen-

domme steget med knap 14 pct.,

jf. figur 2.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

5/8

Figur 2

Realkreditudlån til industri- og produktionsejendomme

Mio. kr.

80.000

60.000

40.000

20.000

Anm.: Tallene er fra kvartalsvise indberetninger fra realkreditinstitutterne, og er et udtryk for ultimo balancen målt i t.kr.

Bemærk at tallene er opgjort for industri- og håndværksejendomme, hvilket stemmer overens med kategorise-

ringen i § 9 i ejendomskategoribekendtgørelsen (BEK nr. 415 af 27/04/2017) og § 20 i værdiansættelsesbe-

kendtgørelsen. ’Håndsværksejendomme’ i høj grad er sammenfaldende med ’produktionsejendomme’, jf. for-

muleringen i § 9 i ejendomskategoribekendtgørelsen: ”Ved

industri- og håndværksejendomme, jf. § 5, stk. 4, nr.

3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., forstås ejendomme, der udlejes til industriel eller hånd-

værksmæssig produktion eller produktbehandling, eller som anvendes af ejeren til sådanne formål”

Kilde: Finanstilsynet.

Tilsvarende er realkreditudlånet til energiforsyningsejendomme i samme

periode steget med knap 13 pct.,

jf. figur 3.

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

6/8

Figur 32

Realkreditudlån til energiforsyningsejendomme

Ultimobalance

(mio. kr.)

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

2014

2015

2016

2018

2019

2020

2021

2023

Anm.: Realkreditinstitutternes udlån til energiforsyningsejendomme. Det bemærkes, at springet i tidsserien i medio

2021 skyldes udstedelsen af ét enkelt lån.

Kilde: Danmarks Nationalbank (DNRUDDKB).

I forbindelse med behandlingen af L 175 afgav bl.a. Finans Danmark og

Landbrug & Fødevarer høringssvar, som pegede på, at lovændringen ville

medføre forringet adgang til finansiering, og som i konteksten må forstås

som en forventning om faldende udlån til disse ejendom. Udlånet til indu-

stri- og produktionsejendomme samt energiforsyningsejendomme er imid-

lertid steget siden lovændringen, jf. ovenfor.

På den baggrund synes der ikke grundlag for at konkludere, at adgangen til

realkreditfinansiering til industri- og produktionsejendomme samt energi-

forsyningsejendomme er forringet siden lovgivningen er trådt i kraft.

Respons fra sektoren på Erhvervsministeriets målrettede høring

Erhvervsministeriet har den 19. september 2023 udsendt et høringsbrev til

Finans Danmark og Landbrug og Fødevarer, der afgav høringssvar ifm. Fi-

nanstilsynets høring over vejledningen. Parterne fik mulighed for at dele

erfaringer med adgangen til realkreditfinansiering af industri- og produkti-

onsejendomme mv. siden lovændringen og bekendtgørelsen trådte i kraft.

Nedenfor sammenfattes hovedindholdet af de indkomne høringssvar fra Fi-

nans Danmark (FIDA) og Landbrug & Fødevarer (L&F).

Finans Danmark (FIDA)

hæfter sig ved, at de nye regler medfører, at der

ikke længere er en generel mulighed for at værdiansætte industri- og pro-

duktionsejendomme til genanskaffelsesværdi ved realkreditlån finansieret

med realkreditobligationer. FIDA bemærker hertil, at genanskaffelsesvær-

dien gennemsnitligt vurderes til at overstige rentabilitetsværdien (udtryk

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

7/8

for en ejendoms årlige nettoleje divideret med markedets afkastprocent),

som er alternativet. Dermed vurderer FIDA, at mulighederne for finansie-

ring af særligt mindre produktions- og industriejendomme er forringet.

FIDA bemærker videre, at Finanstilsynets vejledning til bekendtgørelsen

om værdiansættelse giver mulighed for at anvende en ejendoms genanskaf-

felsesværdi for specielle ejendomstyper. FIDA noterer sig, at bekendtgø-

relsen skal fortolkes indskrænkende, og at der stilles en række krav til kva-

lificerede ejendomme, som FIDA vurderer kan være vanskelige for real-

kreditinstitutterne at underbygge.

FIDA fremhæver, at det er realkreditinstitutternes vurdering, at en række,

typisk mindre produktionsejendomme ikke længere kan værdiansættes til

genanskaffelsesværdi. Ligeledes kan dele af store ejendomme, der ikke er

specialindrettede heller ikke værdiansættes efter genanskaffelsesværdien.

Det vurderes derfor af realkreditinstitutterne, at lovændringen medfører en

lavere samlet værdiansættelse, og dermed en forringet mulighed for belå-

ning.

FIDA konstaterer slutteligt, at de nye regler har været implementeret i en

kort periode og anmoder om ny evaluering på et senere tidspunkt.

Landbrug & Fødevarer

hæfter sig ligeledes ved, at de nye regler begræn-

ser den generelle brug af genanskaffelsesværdi til at værdiansætte industri-

og produktionsejendomme. L&F fremhæver, at dette særligt er tilfældet for

mindre produktionsvirksomheder, og for dele af store ejendomme, som

ikke er specialindrettede.

L&F fremhæver ligeledes, at erfaringerne med de nye regler er begrænsede

henset til den korte tid siden implementering af covered bonds direktivet.

Vurdering

Det er korrekt, at der med den nye lovændring og bekendtgørelse ikke læn-

gere er en udvidet mulighed for at værdiansætte industri- og produktions-

ejendomme til genanskaffelsesværdi ved realkreditlån finansieret med re-

alkreditobligationer. Det er formålet med regelændringerne, der indebærer

en direktivnær implementering af covered bonds-direktivet.

Det er imidlertid ikke korrekt, at mindre produktionsejendomme ikke læn-

gere kan værdiansættes til genanskaffelsesværdi. Det kræver dog, at den

konkrete ejendom lever op til betingelserne om særlig indretning i § 27 i

værdiansættelsesbekendtgørelsen.

Det bemærkes af FIDA, at værdiansættelse ved en rentabilitetsberegning

typisk er lavere end ved brug af genanskaffelsesværdien. Det er korrekt, at

ERU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 115: Orientering om Erhvervsministeriets undersøgelse af realkreditfinansiering til industi- og produktionsejendomme

8/8

værdiansættelsen i disse tilfælde typisk er lavere. Det afspejler imidlertid,

at denne værdiansættelse i højere grad afspejler markedsværdien og der-

med er mere retvisende. Det er derfor ikke korrekt, at muligheden for belå-

ning af disse typer ejendomme er forringet, men at den værdi, der kan be-

lånes er lavere, men i højere grad på linje med den faktiske værdi af ejen-

dommen. Det betyder desuden, at der er større sandsynlighed for, at ejen-

dommens værdi kan dække udlånet, hvis låntager ikke kan betale, hvorved

risikoen for, at det långivende realkreditinstitutter får tab er mindre. Det

kommer alle låntagere til gavn.

Samlet vurderer Erhvervsministeriet, at der på baggrund af lovændringen

ikke er indtruffet væsentlige forringelser i adgangen til realkreditfinansie-

ring til industri- og produktionsejendomme.

Der lægges i vurderingen vægt på, at der har været en tydelig stigning i

realkreditudlånet til industri- og produktionsejendomme siden lovændrin-

gen trådte i kraft – også i forhold til realkreditudlånet til erhvervsejen-

domme generelt.