BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 95: Parallel omdelt: SAU alm. del - svar på spm. 513 om kommentar til henvendelsen af 14/5-24 fra Wismann Property Consult A/S vedrørende plancher til foretræde den 15/5-24 om værdiansættelser af ejendomme

Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del Bilag 95
Offentligt

12. juni 2024

J.nr. 2024 - 4012

Til Folketinget

–

Skatteudvalget

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 513 af 15. maj 2024 (alm. del).

Jeppe Bruus

/ Uffe Mikkelsen

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 95: Parallel omdelt: SAU alm. del - svar på spm. 513 om kommentar til henvendelsen af 14/5-24 fra Wismann Property Consult A/S vedrørende plancher til foretræde den 15/5-24 om værdiansættelser af ejendomme

Spørgsmål

Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 14. maj 2024 fra Wismann Property

Consult A/S vedrørende plancher til foretræde den 15/5-24 om værdiansættelser af ejen-

domme, jf. SAU alm. del - bilag 252

Svar

Den nye vurderingsmetode for erhvervsejendommes grundværdi, herunder også udlej-

ningsejendomme og ejendomme med andelsboliger, betyder, at grundværdien for en er-

hvervsejendom beregnes med udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd, hvis der lå

ejerboliger på grunden. Herefter nedjusteres grundværdien for nogle typer erhvervsejen-

domme, alt efter hvad grunden kan bruges til. For erhvervsejendomme til beboelse, her-

under andelsboliger, nedskaleres grundværdien ikke.

Det er skatteøkonomisk velbegrundet, at grundværdien under beboelsesejendomme skal

være den samme, uanset om der er tale om grunde til fx lejelejlighedsbeboelse eller ejerlej-

lighedsbeboelse. For slutbrugeren af en bolig, dvs. de personer, der bor i boligen, er der

ikke forskel på værdien af beboelsesretten, uanset om der er tale om en lejebolig eller en

ejerbolig.

I store træk kan metoden til fastsættelse af andelsboligers grundværdier opridses i neden-

stående punkter.

1) Ejendommen kategoriseres som boligbebyggelse i 1 plan eller i etager. Hvis en

ejendom bruges til forskellige formål, deles ejendommen op, og hver del katego-

riserer for sig.

2) Kvadratmeterprisen beregnes som den ville være, hvis der var ejerboliger på

grunden. Dette gøres pba. af referenceejendomme i området, hvor beregnings-

modellen til ejerlejligheder benyttes.

3) Afhængigt af hvad ejendommen bruges til, justeres kvadratmeterprisen fra punkt

2 for nogle typer ejendomme. Kvadratmeterprisen nedjusteres ikke, når ejen-

dommen bruges til boligformål eller kan bruges til boligformål ifølge plangrund-

laget. Men hvis en del af ejendommen bruges til fx butik, foretages en nedskale-

ring for butiksdelen.

4) Kvadratmeterprisen fra punkt 3 ganges med ejendommens faktiske antal kvadrat-

meter for at fastsætte grundværdien. Hvis ejendommen både har en boligdel og

en butiksdel, ganges boligarealet med kvadratmeterprisen uden nedskalering,

mens butiksarealet gange med en nedskaleret kvadratmeterpris. Hvis en grund

kan udnyttes på andre måder, ganges den justerede kvadratmeterpris også med

det mulige etageareal/boligareal. Den anvendelse og udnyttelse, der giver den hø-

jeste grundværdi, er den grundværdi, der fastsættes for ejendommen.

For mange andelsboliger i de større byer vil det være det faktiske areal i punkt 4, der be-

nyttes og ikke det mulige alternativ, da den faktiske anvendelse giver den højeste grund-

værdi. Dette kan fx skyldes, at grunden er bebygget mere end det mulige alternativ tilsiger.

Det betyder også, at to naboandelsboligejendomme typisk vil få grundværdier for

Side 2 af 3

boligdelen, som pr. kvadratmeter boligareal er omtrent de samme. Dette sikrer, at to lej-

ligheder med samme boligkvadratmeter i to naboejendomme betaler nogenlunde det

samme i grundskyld. Men hvis bebyggelsesprocenterne af to nabogrunde er meget forskel-

lige

–

fx fordi der på den ene ligger en etageejendom i 8 etager og der kun er 4 etager i

den anden

–

vil grundværdien pr. kvadratmeter

grund

kunne være forskellig.

Endelig bemærkes det, at det allerede blev slået fast af ekspertudvalget om ejendomsvur-

dering (det såkaldte Engberg-udvalg) i 2014, at der ikke eksisterer et tilstrækkeligt solidt

datagrundlag for salg af erhvervsgrunde til at opstille en model for værdiansættelse af er-

hvervsgrunde, der rammer de direkte handelspriser. Ifm. med vedtagelsen af L 107 A, der

implementerede vurderingsmodellen for erhvervsejendomme, blev det besluttet at ned-

sætte en arbejdsgruppe med eksterne eksperter, som skal analysere den vedtagne model

og mulige alternative modeller til grundvurdering af erhvervsgrunde, herunder at der skal

analyseres en model, der i højere grad afspejler en handelsprisnorm. I tillæg til arbejds-

gruppen er der nedsat en følgegruppe bestående af diverse interessenter, der løbende får

indsigt i arbejdsgruppens arbejde.

Side 3 af 3