BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del Bilag 93
Offentligt

Rapport om ejerboliger i

de større byer

Publikationen er udgivet af:

By-, Land- og Kirkeministeriet

Juni 2024

By-, Land- og Kirkeministeriet

Frederiksholms Kanal 21

1220 København K

E-post: [email protected]

Telefon: 33 92 33 90

Publikationen kan hentes på

www.plst.dk.

Der kan frit citeres fra rapporten

med angivelse af kilde.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 1 af 60

Indhold

1.1.

AGGRUND

.................................................................................................................. 3

1.2.

DVALGETS ARBEJDE

..................................................................................................... 3

1.2.1.

Kommissorium for udvalgsarbejde om ejerboliger i de større byer................ 3

1.3.

AMMENFATNING AF UDVALGETS RAPPORTERING OG KONKLUSIONER

...................................... 4

1.3.1.

Udvalgets hovedkonklusioner......................................................................... 4

1.3.2.

Boligmarkedets udvikling, boligtyper, botider og beboersammensætning .... 4

1.3.3.

Centrale interessenters synspunkter på problematikken ............................... 5

1.3.4.

Muligheder for og konsekvenser af planlægning for ejerboliger.................... 5

1.3.5.

Muligheder for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem ændrede

momsregler........................................................................................................................ 7

EJERBOLIGMARKEDET OG UDVIKLINGEN I DE STØRRE BYER ........................................ 8

2.1.

PSAMLING

................................................................................................................. 8

2.2.

OLIGMARKEDETS UDVIKLING OG FORVENTNINGER TIL BOLIGBYGGERIET

.................................. 9

2.2.1.

Byggeaktivitet og boliginvesteringer ............................................................ 10

2.2.2.

Forventninger til de kommende års byggeaktivitet ...................................... 11

2.3.

TRAMNINGER I DEN FINANSIELLE REGULERING EFTER FINANSKRISEN

..................................... 11

2.3.1.

Den finansielle regulerings formål og effekt ................................................ 12

2.4.

NALYSE AF UDVIKLING I BOLIGSAMMENSÆTNING OG BOTIDER I DE STØRRE BYER

.................... 13

2.4.1.

Udvikling i boligbyggeriets omfang og fordeling på ejerformer ................... 13

2.4.2.

Boligbestandens fordeling på ejerformer med fokus på nybyggeri .............. 16

2.4.3.

Botider i ejerboliger og private lejeboliger ................................................... 18

2.4.4.

Beboersammensætning fordelt på ejerformer og opførelsesår ................... 20

CENTRALE INTERESSENTERS SYNSPUNKTER PÅ PROBLEMATIKKEN ............................ 21

MULIGHEDER FOR I PLANLÆGNINGEN AT STILLE KRAV OM EJERBOLIGER ................. 22

4.1.

PSAMLING

............................................................................................................... 22

4.2.

VAD GÆLDER I DAG

?.................................................................................................. 23

4.2.1.

Planloven ...................................................................................................... 23

4.2.1.1.

Generelt om planlægning efter planloven .................................................... 23

4.2.1.3

Planlægning og erstatning ........................................................................... 25

4.2.2.

Boliglovgivningen ......................................................................................... 26

4.3.

ULIGE ÆNDRINGER

................................................................................................... 28

4.3.1.

Overordnede overvejelser ............................................................................. 29

4.3.2.

To modeller for planlægning for ejerboliger ................................................. 30

4.3.3.

Supplerende regler i boliglovgivningen ........................................................ 32

4.3.4.

Erstatning ..................................................................................................... 34

4.4.

ONSEKVENSER AF MULIGE ÆNDRINGER

.......................................................................... 34

4.4.1.

Samfundsmæssige konsekvenser ................................................................. 34

4.4.2.

Økonomiske konsekvenser for grund- og boligejere..................................... 36

MULIGHEDER FOR AT UNDERSTØTTE OPFØRELSE AF EJERBOLIGER GENNEM ÆNDREDE

MOMSREGLER ..................................................................................................................... 38

5.1.

PSAMLING

............................................................................................................... 38

5.2.

VAD GÆLDER I DAG

?.................................................................................................. 39

5.2.1.

Overordnede principper og regler ................................................................ 39

5.2.2.

Bygninger...................................................................................................... 39

5.2.3.

Byggegrunde ................................................................................................ 40

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 2 af 60

5.2.4.

Boligudlejning ............................................................................................... 40

5.3.

EGLERNES INDFLYDELSE PÅ BOLIGUDBUDDET

................................................................... 41

5.4.

ULIGE ÆNDRINGER

................................................................................................... 42

5.5.

ONSEKVENSER AF MULIGE ÆNDRINGER

.......................................................................... 42

BILAG 1 ............................................................................................................................... 44

BAGGRUNDSMATERIALE TIL UDVALGSARBEJDET OM EJERBOLIGER I DE STØRRE BYER ...... 44

NDLEDNING

................................................................................................................... 44

JERBOLIG ELLER PRIVAT LEJEBOLIG

..................................................................................... 44

OLIGBESTANDENS FORDELING PÅ EJERFORMER MED FOKUS PÅ NYBYGGERI

................................. 46

EBOERSAMMENSÆTNING

................................................................................................. 49

BILAG 2 ............................................................................................................................... 51

NYBYGGERI AF EJERBOLIGER I FIRE UDVALGTE BYOMRÅDER SIDEN 2012 ........................... 51

NDLEDNING

................................................................................................................... 51

DVIKLINGEN I BOLIGBESTANDEN FORDELT PÅ EJERFORMER

..................................................... 51

LANER OM NYTILGANG AF

(

EJER

)

BOLIGER

............................................................................ 53

3.1.

INGBJERG

TTERSLEVHUSE

......................................................................................... 54

3.2.

ELLERUPPARKEN

OVESHØJ

........................................................................................ 54

3.3.

ORDHAVN

............................................................................................................... 54

3.4.

ARHUS

Ø................................................................................................................. 55

BILAG 3 ............................................................................................................................... 58

CENTRALE INTERESSENTERS SYNSPUNKTER PÅ PROBLEMSTILLINGEN ................................ 58

NDLEDNING

................................................................................................................... 58

E KOMMUNALE INTERESSENTERS PERSPEKTIVER PÅ EMNET

..................................................... 58

E PRIVATE INTERESSENTERS PERSPEKTIVER PÅ EMNET

............................................................ 59

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 3 af 60

1.1.

Baggrund

Det følger af aftale indgået mellem Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti

og Det Konservative Folkeparti om ”opfølgning

på evaluering af planloven m.v.”

af 15.

juni 2022, at der skal igangsættes et udvalgsarbejde, som skal afdække, hvilke initi-

ativer der kan tages for at fremme opførsel af flere ejerboliger for at sikre blan-

dede byer. Aftalen er efterfølgende tiltrådt af Moderaterne.

Regeringen har på den baggrund nedsat et tværministerielt udvalg med deltagelse

af By-, Land- og Kirkeministeriet (formand), Social- Bolig- og Ældreministeriet,

Skatteministeriet, Økonomiministeriet og Finansministeriet med henblik på af af-

dække emnet. Denne rapport udgør udvalgets afrapportering.

1.2.

Udvalgets arbejde

1.2.1. Kommissorium for udvalgsarbejde om ejerboliger i de større byer

Af udvalgets kommissorium fremgår følgende hovedopgaver:

”Udvalgsarbejdet skal kortlægge baggrunden for, at der opføres færre ejerboliger end private ud-

lejningsboliger i særligt de større byer herunder økonomiske incitamenter m.v. Udvalgsarbejdet

skal undersøge muligheden for at tilskynde til, at der opføres flere ejerboliger i de større byer. Ud-

valget skal herunder:



Analysere mulighederne for i de større byer at give kommunerne mulighed for i lokal-

planlægningen at understøtte, at der opføres flere ejerboliger, beskrive fordele og ulem-

per samt evt. konsekvenser heraf.

Undersøge mulighederne for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem ændrede

momsregler eller andre relaterede økonomiske incitamenter.”

Det fremgår yderligere af kommissoriet, at boligsammensætningen i forhold til

ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og private udlejningsboliger skal kort-

lægges. Der skal endvidere foretages en analyse af, om og i så fald hvorfor det er

mere attraktivt at investere i private udlejningsboliger end i projektsalg.

Analysearbejdet skal indeholde en vurdering af, hvilke konsekvenser det vil have,

hvis der i en lokalplan kan fastsættes bestemmelser om, at op til en vis procentdel

af boligmassen skal opføres som ejerboliger eller en bestemmelse om, at der ikke

må opføres lejeboliger inden for lokalplanområdet. Samtidig skal det afdækkes,

hvad en mulighed for at kunne planlægge for ejerboliger i kommunernes lokalpla-

ner betyder i forhold til anden lovgivning. Analysen skal omfatte planloven, lejelo-

ven, lov om boligforhold, momsloven og eventuel anden relevant lovgivning.

Det skal ligeledes undersøges, i hvor stort omfang reglerne om moms bliver an-

vendt i forhold til, at der kan ske momsfrit salg af lejeboliger efter fem år, herun-

der hvor mange lejeboliger der bliver solgt efter fem år i forhold til, hvor mange

lejeboliger der forbliver lejeboliger.

”Større byer” har i arbejdet været afgrænset til landsdelene (1) København By og

Københavns Omegn, som tilsammen består af Københavns og Frederiksberg

Kommuner samt kommunerne i det tidligere Københavns Amt, og som dermed

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 4 af 60

stort set er sammenfaldende med det sammenhængende byområde ”Storkøben-

havn”, samt til (2) Aarhus Kommune, (3) Odense Kommune og (4) de bymæssige

dele af Aalborg Kommune.

1.3.

Sammenfatning af udvalgets rapportering og konklusioner

1.3.1. Udvalgets hovedkonklusioner

Set over en periode siden 1980 har det samlede boligbyggeri på landsplan i 2017-

2022 ligget på et årligt højt niveau og med en klar overvægt af private lejeboliger.

En hjemmel i planloven, der giver kommunerne mulighed for at planlægge for

ejerboliger i et givet område, kan ved kommunernes udmøntning i konkrete lokal-

planer fremme byggeri af ejerboliger, men kan også føre til, at der ikke bliver op-

ført boliger i det pågældende område, eller at boligerne står tomme. Samfunds-

økonomisk kan planlægning for ejerboliger således efter omstændighederne inde-

bære omkostninger i form af et mindre omfang af nybyggeri og dårligere udnyt-

telse af boligmassen samt mindsket fleksibilitet, forøget risiko og reduceret for-

ventet afkast ved nybyggeri for byudviklere/investorer. Hertil kan planlægning for

ejerboliger medføre årlige statslige mindreprovenuer fra ejendomssalg og kan få

negative økonomiske konsekvenser for en række selskaber, f.eks. DSB, By &

Havn og Freja Ejendomme. Eksempelvis risikeres potentialet ved kommende by-

udviklingsprojekter (f.eks. Lynetteholmen) reduceret med negative konsekvenser

for rentabiliteten heri.

Kommunernes anvendelse af de nye redskaber sammenholdt med markedsforhol-

dene vil således have betydning for, om der vil blive opført en større andel ejerbo-

liger inden for et uændret byggeomfang, eller om der samlet set vil blive bygget

færre nye boliger i et omfang som også vil reducere antallet af ejerboliger. Risi-

koen for, at planlægning for ejerboliger vil hæmme boligbyggeriet, kan nedbringes

– men ikke afværges – ved at begrænse planlægningsmuligheden til en andel af bo-

ligmassen i lokalplanområdet.

Der er kun meget begrænsede muligheder for at fremme opførelsen af ejerboliger

ved ændring af momsreglerne. En mulighed er at afgiftsbelaste alle grunde ensar-

tet. Det vil øge omkostningerne ved byggeri til momsfri udlejning og dermed

mindske det økonomiske incitament til at opføre byggeri til udlejning. Momspligt

på alle grunde vil forventeligt føre til, at en øget andel af nybyggeriet sker med

henblik på salg af ejerlejligheder, og kan samtidig medføre at det samlede nybyg-

geri reduceres.

1.3.2. Boligmarkedets udvikling, boligtyper, botider og beboersammensætning

Siden 1990’erne er boligpriserne særligt i og omkring København steget mere end

i resten af landet. Finanskrisen i slutningen af 2000’erne medførte betydelige tab i

kreditinstitutterne og førte til, at en del husholdninger havde en boliggæld, der

oversteg værdien af deres bolig. Siden finanskrisen er der derfor indført en række

stramninger i den finansielle regulering af udlån til ejendomsmarkedet. Stramnin-

gerne har medvirket til at undgå opbygning af ubalancer relateret til boligmarkedet

og bidraget til at sikre den finansielle stabilitet.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 5 af 60

I årene 2017-2022 har det samlede boligbyggeri ligget på et højt niveau og med en

klar overvægt af private lejeboliger både på landsplan og i Storkøbenhavn. I samt-

lige de større byer er der de seneste 10 år opført en lavere andel af ejerboliger end

de 10 forudgående år. Selvom der stadig bygges ejerboliger, består meget nybyg-

geri i f.eks. Københavns Kommune af private lejeboliger.

På landsplan er der en sammenhæng mellem den gennemsnitlige botid og ejer-

form og byggeår. Tallene for ejerboliger indeholder dog et stort antal enfamilie-

huse. Derfor har udvalget også set på forskellene i botider for etagebyggeri i Stor-

københavn. De forskelle i botider, som gør sig gældende på landsplan, genfindes

således også for etagebyggeri i Storkøbenhavn, men med en langt kortere botid

generelt. For private lejeboliger i etagebyggeri er den gennemsnitlige botid i det

nyeste byggeri (2015-2019) på 2 år. I byggeri fra perioden 2000-2014 er botiden 4-

5 år. For ejerboliger er botiden lidt længere, men med en tilsvarende forskel – ca.

3�½ år for boliger fra 2015-2019 og 5-7 år for boliger fra 2000-2014.

Hvad angår beboersammensætning, så udgør 20-29-årige, ufaglærte og studerende

en meget stor andel af beboerne i helt nye private lejeboliger (opført 2015-2019). I

nye ejerboliger er der en klart større andel af personer over 60 år og af par med og

uden børn, samt en meget tydelig ”overrepræsentation” af akademisk uddannede.

Forskellene aftager over tid.

1.3.3. Centrale interessenters synspunkter på problematikken

De kommunale interessenters oplevelse er, at der ikke opføres et tilstrækkeligt an-

tal ejerboliger i forhold til den generelle boligmasse. Dette giver udfordringer i

forhold til at sikre blandede boligområder særligt i nye byområder, men også i for-

bindelse med byfornyelse af udsatte boligområder. Ifølge de kommunale interes-

senter er årsagen dels markedet og dels momsreglerne, som giver incitament til, at

der opføres flere private udlejningsboliger. De kommunale repræsentanter efter-

spørger yderligere ”byplanlægningsværktøjer” i planlovningen, så der kan planlæg-

ges for ejerboliger.

De private interessenter vurderer, at hovedårsagen til, at der bygges flere lejeboli-

ger i de større byer, er den generelle efterspørgsel kombineret med den finansielle

regulering, der siden finanskrisen har betydet øgede krav til både ejendomsudvik-

lere og private købere. Sammen med de høje grundpriser i de større byer betyder

det, at det i de fleste tilfælde er en bedre og mere simpel forretning at bygge udlej-

ningsboliger. De private interessenter ønsker ikke en regulering af ejerboliger i

planlovgivningen og vurderer, at anvendelsen af sådanne regler kan medføre, at

færre byggeprojekter bliver gennemført, da investorer vil søge derhen, hvor den

mest sikre og bedste investering er. De private interessenter vurderer ikke, at en

ændring af momsreglerne i nævneværdigt omfang vil kunne fremme opførelsen af

ejerboliger.

1.3.4. Muligheder for og konsekvenser af planlægning for ejerboliger

Kommunerne kan i lokalplanlægningen fastsætte bestemmelser om bebyggelsers

omfang og udformning og om anvendelsen af de enkelte bygninger, f.eks. krav

om helårsbeboelse for boliger i byzone. Kommunerne har mulighed for i en lokal-

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 6 af 60

plan at bestemme, at op til 25 pct. af boligmassen i lokalplanområdet skal være al-

mene boliger. Med virkning fra 1. januar 2024 har kommunerne endvidere fået

mulighed for i en lokalplan at bestemme, at boliger kun må anvendes til udlejning

som private ungdomsboliger til studerende, og der er pr. 1. juli 2024 indført regler

i boliglovgivningen, som sikrer, at de pågældende boliger rent faktisk bebos af stu-

derende.

Den gældende planlov indeholder ikke herudover hjemmel til at fastsætte bestem-

melser i lokalplaner om, at boliger skal have bestemte ejerforhold, f.eks. at de skal

anvendes som ejerboliger eller andelsboliger.

Indføres en hjemmel i planloven, der giver kommunerne mulighed for at udlægge

et lokalplanområde eller en del heraf til ejerboliger, kan det samtidig være nødven-

digt at supplere med regler, der sikrer, at de pågældende boliger rent faktisk sæl-

ges/anvendes som ejerboliger og ikke til systematisk, professionel udlejning. I det

omfang sådanne regler indskrænker brugsretten til en ejerbolig og dermed begræn-

ser en potentiel boligkøbers fleksibilitet, må det antages at reducere ejendommens

værdi.

Realisering af planlægning for ejerboliger forudsætter desuden, at en bygherre/in-

vestor kan og vil finansiere byggeriet. Kommunal planlægning, der alene giver mu-

lighed for ejerboliger i et givet område, kan således potentielt fremme byggeri af

denne boligtype. Det kan imidlertid også føre til, at der ikke bliver opført boliger –

eller at opførelsen af boliger udskydes – på grund af f.eks. (risiko for) lav rentabili-

tet eller finansieringsvanskeligheder hos enten ejendomsudvikler eller de private

købere. Det skyldes, at risikoen ved investeringer i nybyggeri stiger, idet planlæg-

ning for ejerboliger frem for boliger med valgfri ejerform reducerer de efterføl-

gende afsætningsmuligheder. Konsekvenserne af en ændring af planlovgivningen

kan i givet fald være, at investorerne vil finde andre formål eller byggegrunde at

investere deres penge i, og at der ikke investeres i byggeri (i samme omfang) i de

pågældende lokalplanområder. Derved kan forslaget have en negativ påvirkning

på det generelle boligudbud og derved potentielt øge boligmanglen.

Samfundsøkonomisk kan planlægning for ejerboliger således efter omstændighe-

derne indebære negative bivirkninger i form af mindre nybyggeri og lavere udnyt-

telse af boligmassen (tomme boliger) samt et øget prispres på de eksisterende boli-

ger. Såfremt krav om ejerlejligheder reducerer værdien af byggegrunde m.v., kan

det medføre årlige mindreprovenuer fra ejendomssalg og vil i forhold til konkrete

ejendomsprojekter kunne få økonomiske konsekvenser for en række selskaber

f.eks. DSB, By & Havn og Freja Ejendomme. Eksempelvis risikerer By & Havn at

få et mindreprovenu i forbindelse med udbygning af Lynetteholmen, såfremt der

gives mulighed for planlægning for ejerboliger. Det vil i så fald svække projekt-

økonomien og reducere statens provenu herfra.

Den måde, som kommunerne i givet fald vil benytte de nye redskaber på, og mar-

kedssituationen vil således have betydning for, om der vil blive opført en større

andel ejerboliger inden for et uændret byggeomfang, eller om der eventuelt vil

blive bygget færre nye boliger. Risikoen for, at planlægning for ejerboliger vil

hæmme boligbyggeriet, kan nedbringes ved at begrænse planlægningsmuligheden

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 7 af 60

til en andel af boligmassen i lokalplanområdet, men vurderes fortsat at være til

stede.

Viser det sig af forskellige årsager, at det ikke er muligt at realisere lokalplanen, vil

kommunalbestyrelsen dog kunne ændre lokalplanen til en anden anvendelse.

1.3.5. Muligheder for at understøtte opførelse af ejerboliger gennem ændrede momsregler

De danske momsregler bygger på EU-regulering og kan kun i et meget begrænset

omfang ændres. Salg af nye bygninger og byggegrunde er momspligtige, mens an-

dre former for levering af fast ejendom, herunder udlejning og salg af gamle byg-

ninger, er momsfritaget. Dette er i overensstemmelse med EU-reglerne. Det er

ikke muligt nationalt at momsfritage salg af ubebyggede byggegrunde eller nye

bygninger grundet de EU-retlige bindinger.

For så vidt angår udlejning af fast ejendom er hovedreglen i EU’s momsdirektiv,

at udlejningen er momsfritaget. Der er dog i direktivet anført visse specifikke und-

tagelser fra denne momsfrihed, og medlemsstaterne kan fastsætte yderligere und-

tagelser i relation til udlejning af fast ejendom. Hvorvidt medlemsstaterne på den

baggrund kan gøre udlejning til boligformål momspligtigt, er ikke undersøgt. En

eventuel momspligt for boligudlejning vil sandsynligvis føre til øget husleje og kan

muligvis føre til nedgang i byggeri til boligudlejning uden tilsvarende stigning i op-

førelse af ejerboliger.

Det vurderes muligt i højere grad at sikre, at salg af alle grunde beregnet til nybyg-

geri momspålægges i modsætning til i dag, hvor en stor del af grundene anses for

at være ”bebygget” og dermed for at være momsfrit salg af ”en gammel bygning

med tilhørende jord”. En sådan løsning, hvor alle grunde afgiftsbelastes ensartet,

forventes at øge omkostningerne ved byggeri til momsfri udlejning og dermed

mindske det økonomiske incitament til at opføre byggeri til udlejning. En sådan

regelændring vil som udgangspunkt gøre det dyrere at bygge lejeboliger og ikke di-

rekte fremme byggeri af ejerboliger. Momspligt på alle grunde vil forventeligt føre

til, at en øget andel af nybyggeriet sker med henblik på salg af ejerlejligheder, og

kan samtidig medføre at det samlede nybyggeri reduceres..

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 8 af 60

Ejerboligmarkedet og udviklingen i de større byer

Dette kapitel beskriver ejerboligmarkedet i Danmark og redegør for en række af

de økonomiske incitamenter, der ligger til grund for opførsel af henholdsvis ejer-

og lejeboliger. Desuden gennemgår kapitlet boligsammensætningen ift. til ejerboli-

ger, private udlejningsboliger, almene boliger og andelsboliger og herunder for-

skelle i botider og beboersammensætning.

2.1.

Opsamling

Boligmarkedet og boliginvesteringerne er særdeles konjunkturfølsomme, og der

har været store udsving i de seneste årtier. Siden 1990’erne er boligpriserne særligt

i og omkring København steget markant mere end i resten af landet. Lignende

tendenser ses i andre lande omkring de største byer og afspejler den demografiske

udvikling, bosætningsmønstre samt de mere begrænsede muligheder for at øge ud-

buddet.

Under coronapandemien var der betydelig fremgang på boligmarkedet, og efter en

tilpasning i 2022 som følge af højere renter er der igen tegn på fremgang på bolig-

markedet.

Afsnit 2.3 gennemgår den finansielle regulering af udlån til ejendomsmarkedet.

Boligen udgør det største aktiv for mange familier, ligesom boliggæld eller bolig-

udgifter ofte fylder mest på familiebudgettet. Udsving på boligmarkedet har derfor

stor betydning for samfundsøkonomien og konjunkturudviklingen. Siden finans-

krisen er der indført en række stramninger i den finansielle regulering af udlån til

ejendomsmarkedet. Stramningerne har medvirket til at undgå opbygning af uba-

lancer relateret til boligmarkedet og bidraget til at sikre den finansielle stabilitet.

Afsnit 2.4 belyser fordelingen af boliger på ejerformer de seneste 20 år med særligt

fokus på fordelingen mellem ejerboliger og private lejeboliger i de større byer,

hvor nye boliger typisk etableres som etagebyggeri. Desuden belyses de gennem-

snitlige botider i forskellige ejerformer fordelt på byggeårgange. Endelig er der en

summarisk belysning af beboersammensætningen i nyere ejerboliger og private le-

jeboliger i Storkøbenhavn.

Det fremgår af afsnit 2.4, at efter 2016 har det samlede boligbyggeri ligget på et

højt årligt niveau såvel på landsplan indtil 2022 som i Storkøbenhavn indtil

2021og med en klar overvægt af private lejeboliger. Der er imidlertid fortsat blevet

bygget ejerboliger, men dog ikke så mange som i 2000’erne frem til finanskrisen.

Dette gælder også i Københavns Kommune og i Storkøbenhavn. Dermed består

en meget stor del af nybyggeriet i Københavns Kommune siden 2016 af private

lejeboliger.

Der er en sammenhæng mellem den gennemsnitlige botid og både ejerform og

byggeår, såvel på landsplan som for etagebyggeri i Storkøbenhavn. Botiden i Kø-

benhavn er generelt lavere. For boliger i etagebyggeri i Storkøbenhavn er der en

tydelig forskel i botid mellem ejer- og lejeboliger, men også en klar forskel mellem

nyere og helt nyt byggeri, uanset ejerform. For private lejeboliger i etagebyggeri er

botiden i det nyeste byggeri på 2 år og 4-5 år i byggeri fra perioden 2000-2014.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 9 af 60

For ejerboliger er botiden lidt længere, men med en tilsvarende forskel – ca. 3�½ år

for boliger fra 2015-2019 og 5-7 år for boliger fra 2000-2014.

I byggeri fra perioden 2010-2014 er den gennemsnitlige botid for lejeboliger 4 år,

mens den for ejerboliger er noget over 5 år. For byggeri opført i perioden 2015-

2019 er botiden for lejelejligheder 2 år, mens den for ejerboliger er næsten 3�½ år.

Den korte botid for helt nyt privat lejeboligbyggeri kan bl.a. afspejle, at det er let

at få en bolig i nybyggeriet, men at mange hurtigt vælger at flytte igen, når de efter

en vis søgetid finder en anden, mere passende bolig. Den noget længere gennem-

snitlige botid i lejelejligheder, når byggeriet har passeret en levetid på godt 5 år,

kan derfor afspejle, at flere bliver boende længere og dermed får en større tilknyt-

ning til lokalområdet. Det skal bemærkes, at den beregnede botid er kortere i det

nyere byggeri (opført før 2020), opgjort pr. 1. januar 2023, jf. tabel 3 og 4, fordi

byggeriet kun har eksisteret i forholdsvis kort tid.

2.2.

Boligmarkedets udvikling og forventninger til boligbyggeriet

De sidste to årtier har været præget af kraftige udsving på ejerboligmarkedet i

Danmark og mange andre lande. Det var ikke mindst tilfældet i Danmark op til fi-

nanskrisen i slutningen af 2000’erne, hvor priserne på ejerboliger steg kraftigt og

efterfølgende gik markant tilbage, jf. figur 1.

Figur 1

Priser på enfamiliehuse og ejerlejligheder for hele landet og landsdel København by

Indeks (2000 = 100)

500

Indeks (2000 = 100)

500

400

300

200

100

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

Huse, Hele landet

Ejerlejligheder, Hele landet

Huse, København By

Ejerlejligheder, København By

Anm.: Egen sæsonkorrektion.

Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger.

Under coronapandemien var der også stærk fremgang på boligmarkedet, men der

var – modsat udviklingen op til finanskrisen – ikke tegn på opbygning af ubalan-

cer i form af en kraftig stigning i husholdningernes gæld, eller at prisudviklingen

var drevet af forventninger om prisstigninger.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 10 af 60

Stramninger i den finansielle regulering i den mellemlæggende periode har bidra-

get til, at fremgangen på boligmarkedet i 2012-2021 ikke har ført til store stignin-

ger i boligejernes gæld eller valg af mere risikable lånetyper.

I 2022 var der en tilpasning på boligmarkedet med lavere salgsaktivitet og fald i

boligpriserne. Det skyldes især effekten af højere renter, stigende leveomkostnin-

ger samt formentlig også en normalisering af boligefterspørgslen efter coronapan-

demien. Boligmarkedet har imidlertid vist fremgang siden starten af 2023 med en

stigning i boligsalget samt priserne på ejerboliger.

2.2.1. Byggeaktivitet og boliginvesteringer

Byggeaktiviteten og boliginvesteringerne er også historisk set præget af kraftig

fremgang i opgangsperioder efterfulgt af en relativt dyb nedgang, når konjunktu-

rerne vender. Efter betydelig fremgang i boliginvesteringer i 2019-2021 var der en

stor tilbagegang i 2022 og i 2023, jf. figur 2.

Figur 2

Vækst i boliginvesteringer og boliginvesteringer som andel af BNP

Pct. (år-år)

Pct. af BNP

-10

-20

-30

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024

Vækst (år-år)

Boliginvesteringskvote (h. akse)

Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger.

Den store tilbagegang i boliginvesteringerne i 2022 og i 2023 afspejler et fald i ny-

byggeriet. Der har navnlig været et fald i opførelsen af etageboliger og enfamilie-

huse.

Tilbagegangen i byggeaktiviteten skal ses på baggrund af de markante rentestignin-

ger og tilbageslaget på boligmarkedet. Således er renterne på både fast- og varia-

belt forrentede realkreditlån steget meget betydeligt siden starten af 2022. De hø-

jere renter øger finansieringsomkostningerne, hvilket i sig selv reducerer investe-

Lånereglerne i Vækstvejledningen og God Skik-vejledningen har f.eks. været med til at dæmpe låneefter-

spørgslen, og uden disse regler ville boligejerne i de dyreste boligområder, og især København, efter alt at

dømme generelt have en højere gæld. Eksempelvis har bestemmelsen i vækstvejledningen om kreditvurdering

til en fast rente på mindst 4 pct. og ledsagende formuekrav i tilfælde af en høj gældsfaktor været med til at

mindske gældssætningen og gennemslaget af de lave renter i årene før 2022.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 11 af 60

ringslysten, og denne tendens kan være forstærket af en forventning om tilbage-

gang på boligmarkedet. Ud over højere renter har de kraftige stigninger i bygge-

omkostninger også haft en dæmpende effekt på boliginvesteringerne.

2.2.2. Forventninger til de kommende års byggeaktivitet

Efter de betydelige fald i boliginvesteringerne i 2022 og 2023 skønnes det i Øko-

nomisk Redegørelse, maj 2024, at tilbagegangen vil ophøre i løbet af 2024, hvoref-

ter der ventes en gradvis fremgang som følge af en vending i nybyggeriet. Medvir-

kende til en vending er en mere positiv stemning på boligmarkedet, hvor der ven-

tes fremgang i priserne på enfamiliehuse i 2024 og 2025, drevet blandt andet af sti-

gende indkomster og udsigten til lidt lavere korte renter. Samtidig er det lagt til

grund, at investeringslysten gradvist vender tilbage i takt med, at usikkerheden

omkring udviklingen i boligpriserne og byggeomkostningerne aftager. Dertil kom-

mer, at investeringer i renoveringer og energiforbedringer af almene boliger med

støtte/garanti fra Landsbyggefonden fortsat ventes at ligge på et højt niveau i

2024 og 2025.

Endelig vurderes den demografiske udvikling og bosætningsmønstre at bidrage til

at løfte boligefterspørgslen i de kommende år. Der er blandt andet udsigt til fort-

sat befolkningsfremgang i de store byer, herunder især i og omkring København.

Samtidig er der en stigende andel af husstande, der kun består af én person.

højere renter og byggeomkostninger udgør dog fortsat en betydelig modvind for

boliginvesteringerne, og strammere lånevilkår fra kreditinstitutterne kan også bi-

drage til at dæmpe byggeaktiviteten.

2.3.

Stramninger i den finansielle regulering efter finanskrisen

De gældende finansielle låneregler skal ses i sammenhæng med erfaringerne fra fi-

nanskrisen. Studier fra blandt andet Nationalbanken peger således på, at nye låne-

muligheder med mulighed for afdragsfrie lån samt fastfrysning af boligskatten i

2000’erne var med til at skubbe til boligprisudviklingen op til finanskrisen.

Boligen udgør det største aktiv for mange familier, ligesom boliggælden typisk ud-

gør den største gældspost, og boligudgifterne fylder mest på familiens budget. Ud-

sving på boligmarkedet har derfor stor betydning for samfundsøkonomien og

konjunkturudviklingen.

Udviklingen op til finanskrisen medførte en uholdbar vækst i boligpriserne og

husholdningernes gæld, hvilket medvirkede til overophedningen af den danske

økonomi i 2000’erne og forstærkede den efterfølgende nedtur. Det indebar også,

at kreditinstitutterne fik betydelige tab som følge af udlån til byggeprojekter, og at

I storbykommunerne er andelen af husstande, der består af én person, steget fra 41,5 pct. i 2013 til 43,7 pct.

i 2023. I København by er andelen af husstande som består af enlige dog faldet, hvilket skal ses på baggrund

af, at antallet af boligkvadratmeter ikke er fulgt med befolkningsudviklingen, og at der hovedsageligt er bygget

større boliger.

Nationalbankens udlånsundersøgelse for 3. kvartal 2023 viste en betydelig stramning i kreditbetingelserne

for erhverv, hvilket navnlig tilskrives strammere lånevilkår for bygge- og ejendomsselskaber som følge af den

nye vejledning fra Finanstilsynet om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter (vejledning

nr. 9298 af 20. april 2023). Regeringen har endvidere meddelt, at man ønsker at følge henstillingen fra Det

Systemiske Risikoråd om at indføre en systemisk risikobuffer på 7 pct. for kreditinstitutternes risikovægtede

eksponeringer på ejendomsselskaber.

Jf. blandt andet Dam m.fl., ”Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år – Kan boligpriserne forkla-

res?”, Kvartalsoversigt, 1. kvartal 2011, del 2. Danmarks Nationalbank.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 12 af 60

en del husholdninger havde en boliggæld, der som følge af de betydelige boligpris-

fald, oversteg værdien af deres bolig.

Efter finanskrisen er der derfor gennemført en række stramninger af den finan-

sielle regulering relateret til boligmarkedet. Stramningerne er både rettet mod de

enkelte låntagere og kreditinstitutternes samlede udlånsportefølje.



Krav om, at låntagere skal kunne servicere et fastforrentet 30-årigt realkre-

ditlån med afdrag uanset valg af låntype (2010).



Loft for andelen af afdragsfrie udlån for realkreditinstitutter (2014).



Krav om en passende udbetaling for låntagere på i god skik-bekendtgørel-

sen (2015).



Skærpede kreditvurderingskrav og grænser for gældsfaktor m.v. i Finanstil-

synets vækstvejledning (2016)



Begrænsninger i forhold til gældsfaktor og belåningsgrad m.v. for ydelse af

variabelt forrentede lån og afdragsfrihed i god skik-bekendtgørelsen (2018).

Der stilles i Finanstilsynets vækstvejledning (2016) desuden krav om, at boligkø-

bere med variabelt forrentet gæld i de dyreste områder kreditvurderes ud fra et

fastforrentet lån med afdrag til en rente på 1 pct.-point over den aktuelle rente

(dog mindst 4 pct.). Samtidig skal boligkøbere ved en høj gæld i forhold til ind-

komst (gældsfaktor) kunne modstå et betydeligt boligprisfald uden at få en negativ

nettoformue.

Dertil kommer, at der er indført en række andre regler for at begrænse kreditinsti-

tutternes risikotagning relateret til boligmarkedet, herunder Finanstilsynets vejled-

ning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter (2023). I for-

hold til finansieringen af ejerboligprojekter anfører vejledningen, at kreditinstitut-

terne som udgangspunkt først bør finansiere projektet, når garantier eller depone-

ringer for købsaftalerne for de forhåndssolgte boliger udgør mindst 115 pct. af

byggefinansieringen. Ejendomsudviklerens erfaring og økonomiske situation skal

ligeledes inddrages i den samlede betragtning.

2.3.1. Den finansielle regulerings formål og effekt

De strammere krav ved finansiering af ejendomsudvikleres nybyggeri og til hus-

holdningernes økonomi ved køb af ejerboliger har til formål at mindske risici fra

ejendomsmarkedet i forhold til den finansielle og makroøkonomiske stabilitet.

Blandt andet bidrager de til at gøre boligejerne mere robuste i tilfælde af ændrin-

ger i renterne og boligpriserne. Stramningerne bidrager derved til at mindske risici

i tilfælde af en nedgang på boligmarkedet. De enkelte boligejeres robusthed vil i

den sammenhæng afhænge betydeligt af deres finansieringsform (fast/variabelt

lån, med/uden afdragsfrihed).

Stramningerne i den finansielle regulering for at begrænse risici relateret til udlån

til boligmarkedet siden finanskrisen har bidraget til, at fremgangen på boligmarke-

det i 2012-2021 ikke har ført til større ubalancer i låntagning og valg af låntyper.

Jf. kapitel 2, Økonomisk Redegørelse, august 2023 og Bentzen m.fl. (2020), Strammere låneregler har gjort

boligejerne mere robuste, Analyse nr. 1, januar 2020, Danmarks Nationalbank.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 13 af 60

Lånereglerne i vækstvejledningen og god skik-vejledningen har f.eks. været med til

at dæmpe låneefterspørgslen. Uden disse regler ville boligejerne i de dyreste bolig-

områder, og især København, efter alt at dømme generelt have en højere gæld.

Eksempelvis har bestemmelsen i vækstvejledningen for kunder med variabelt for-

rentet finansiering om kreditvurdering til en fast rente på mindst 4 pct. og ledsa-

gende formuekrav i tilfælde af en høj gældsfaktor været med til at mindske gæld-

sætningen og gennemslaget af de lave renter i årene før 2022. Det kan samtidig

være med til at forklare, at tilpasningen i de nominelle i boligpriser som følge af

rentestigningerne blev forholdsvis begrænset, eftersom de strammere krav til bo-

ligkøbernes økonomi og restriktioner på valg af lånetyper har betydet, at de lave

renter før og under coronapandemien ikke slog fuldt igennem på boligpriserne.

2.4.

Analyse af udvikling i boligsammensætning og botider i de større byer

Dette afsnit fokuserer på boligmarkedets udbudsside og sammensætningen af bo-

ligbestanden herunder især på udviklingen i fordelingen mellem ejerboliger og pri-

vate lejeboliger i nybyggeriet. Endvidere belyses beboersammensætningen og de

gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer fordelt efter opførelsesår.

En lang række faktorer påvirker udbud af og efterspørgsel efter henholdsvis ejer-

boliger og private lejeboliger. Her kan bl.a. nævnes:

•

Forventet afkast ved salg som henholdsvis ejerboliger og udlejningsejen-

dom.

Markedet for projektsalg (væsentligt ved opførelse af større boligejen-

domme), herunder især finansieringsvilkår for såvel investor som boligkø-

ber.

Renteudvikling (herunder det alternative afkast på aktier, obligationer og

andre værdipapirer, der f.eks. har betydning for pensionskassers efter-

spørgsel efter udlejningsejendomme).

Det eksisterende boligudbuds karakteristika (har betydning for boligefter-

spørgernes valg mellem ejer- og lejebolig, dog i mindre grad for nyere eta-

gebyggeri).

I bilag 1 (afsnit 2) uddybes de faktorer, der kan påvirke valg mellem ejerboliger og

private lejeboliger, dels for bygherrer/investorer, dels for boligefterspørgere. Bilag

1 (afsnit 3 og 4) omfatter desuden baggrundsmateriale til afsnit 2.4.2 og 2.4.3 ne-

denfor. I bilag 2 belyses udviklingen i boligsammensætningen i fire udvalgte by-

områder, Nordhavn og Tingbjerg i Københavns Kommune samt Aarhus Ø og

Gellerupparken i Aarhus Kommune med fokus på nytilgang af ejerboliger.

2.4.1. Udvikling i boligbyggeriets omfang og fordeling på ejerformer

Figur 3 viser boligbestandens fordeling på ejerformer og opførelsesår siden 1980

og dermed indirekte nybyggeriet i perioden. Den stiplede linje angiver den årlige

andel af ejerboliger og kan aflæses på højre akse. Diagrammerne viser dels tallene

for hele landet, dels for landsdelen København By og for landsdelene København

By og Københavns Omegn under ét.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 14 af 60

Det ses, at det samlede nybyggeri har været stærkt svingende i perioden siden

1980, såvel på landsplan som i de to landsdele. På landsplan ”topper” byggeriet i

1980, 1986, 2007 og 2020 og ”bunder” i 1982, 1995 og 2010 (finanskrisen). Samti-

dig ses, at denne konjunkturfølsomhed i høj grad kan henføres til ejerboligbygge-

riet.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 15 af 60

Figur 3

Boliger opført 1980-2023 fordelt på ejerforhold (opgjort ud fra boligbestanden pr. 1. januar 2024)

Hele Landet

Antal boliger

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

1980

1983 1986

Ejer

1989

1992 1995

Andel

1998 2001 2004

Privat

udlejning

2007 2010

Almen

2013

2016 2019 2022

Ejer %-andel

% andel af ejerboliger

København By

Antal boliger

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

1980

1983

1986

Ejer

1989

1992 1995

Andel

1998

2001 2004

Privat

udlejning

2007 2010

Almen

2013

2016 2019 2022

Ejer %-andel

% andel af ejerboliger

København By og Omegn

Antal

9.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

1980

1983

1986

Ejer

1989

1992 1995

Andel

1998 2001 2004

Privat

udlejning

2007 2010

Almen

2013

2016 2019 2022

Ejer %-andel

% andel af

Anm.: Private boliger, der på opgørelsestidspunktet, er registreret som ikke benyttet, er tildelt det udlejningsforhold (udlejet eller benyttet af ejer),

som er hyppigst forekommende i ejendommen. I det seneste opførelsesår (her 2023), der er med i opgørelsen, er der typisk et noget højere antal

ikke-benyttede boliger end i de forudgående opførelsesår.

Kilde: Boligstat (Social- og Boligstyrelsen) og egne beregninger.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 16 af 60

Herudover kan der iagttages nogle tilsyneladende strukturelle skift:



Det almene byggeri har ligget tydeligt lavere efter 1994, hvor den mangeårige

centrale kvotestyring af nybyggeriet blev afløst af kommunal tilsagnsgivning.

Nybyggeri af andelsboliger ”dukker op” i 1982 med indførelsen af direkte

støtte og ”forsvinder” stort set igen efter 2009 (finanskrisen).

Nybyggeriet af private lejeboliger med markedsleje øges mærkbart fra omkring

2005, men falder noget tilbage omkring 2010 (finanskrisen) for derefter atter

at vokse.

I 2017 sker der en kraftig forøgelse af det private lejeboligbyggeri, således at

det udgør langt over halvdelen af det samlede nybyggeri. Det gælder på lands-

plan og ikke mindst i de to udvalgte landsdele.



Kortlægningen viser, at ejerboligbyggeriet – i modsætning til i forudgående høj-

konjunkturer – kun vokser langsomt efter 2016, men at ejerboligandelen fra

2019/2020 og 2022

dog har været svagt stigende på landsplan og lidt kraftigere i

landsdelen København By.

Væksten i andelen af private lejeboliger i perioden 2017-2022 fremstår endnu

mere markant i landsdelen København By end på landsplan. Det fremgår samtidig

af figur 3, at antallet af nye ejerboliger efter 2016 har ligget på det næsthøjeste ni-

veau siden 1980, idet det kun har ligget højere i årene op til finanskrisen i 2008.

2.4.2. Boligbestandens fordeling på ejerformer med fokus på nybyggeri

Der er i alt knap 3 mio. boliger i Danmark. Heraf er ca. 420.000 boliger ibrugtaget

efter 2002 og ca. 225.000 efter 2012. Ejerboligerne

er den mest udbredte bolig-

form på boligmarkedet. Ejerboligandelen målt på antal boliger udgør 48 pct.,

mens den målt på boligstørrelse udgør 62 pct. og på antal beboere 57 pct.

I tabel 1 er vist dels den samlede boligbestands fordeling på ejerformer, dels for-

delingen for nyere boliger, opgjort primo 2023.

Tabel 1

Boligbestandens fordeling på ejerformer efter opførelsesår pr. 1. januar 2023 (i procent).

Ejerbolig

Privat lejebolig

Offentlig bolig

Andelsbolig

Almen bolig

I alt

Omdannelser af eksisterende private lejeboliger til andelsboliger er ikke talt med her, da det er bygningens

opførelsesår, som benyttes.

Tal for 2023 må betragtes som foreløbige og derfor behæftet med stor usikkerhed, jf. også anm. til figur 3.

I den statistiske belysning af ejerboligsektoren i afsnit 2 tages der udgangspunkt i en definition af en ejebolig,

der er baseret på Bygnings- og Boligregistreret (BBR). I BBR defineres en ejerbolig gennem en kombination

af datafelterne om ejendommens ejerforhold (felt 102) og boligenhedens udlejningsforhold (felt 392). I BBR

er der tale om en ejerbolig, hvis ejerforholdet er registreret som:

• privatpersoner eller interessentselskaber (”10”)

• aktieselskaber, anpartsselskaber eller andet selskab (”30”)

• andet, herunder moderejendomme for bebyggelser, der er opdelt i ejerlejligheder, samt ejendomme, der

ejes af flere kategorier af ejere (”90”),

og hvis udlejningsforholdet samtidig er registreret som: Benyttet af ejeren (”2”).

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 17 af 60

Alle år

2003-2012

2013-2022

100

Anm.: Summen af andele i de enkelte kolonner kan afvige fra 100.

Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.

Tabel 1 viser, at fordelingen på ejerformer for boliger opført 2003-2012 stort set

er sammenfaldende med fordelingen i hele bestanden, dog med en lidt lavere an-

del af private lejeboliger og en højere andel af andelsboliger. Derimod er fordelin-

gen for 2013-2022 helt forskellig. Her udgør private lejeboliger næsten halvdelen,

mens ejerboliger kun udgør ca. 1/3, og andelsboliger er helt fraværende. Andelen

af almene boliger synes at være tilnærmelsesvist uafhængig af opførelsesår.

Tabel 2 viser ejerboligandelen i udvalgte kommuner og landsdele fordelt på opfø-

relsesår. Aalborg er i denne sammenhæng afgrænset til det sammenhængende by-

område, baseret på sogne, da kommunen også omfatter større landområder.

Tabel 2

Ejerboliger som andel af boligbestanden i kommuner og landsdele efter opførelsesår pr. 1. januar

2023 (i procent).

København

Landsdel København Omegn

Hele landet Aarhus Odense Byområde Aalborg

Alle år

2003-2012

2013-2022

29 (39)

18 (27)

16 (22)

Anm.: ” Byområde Aalborg” omfatter sognene Budolfi, Ansgar, Vor Frelser, Vesterkær, Vor Frue, Sankt Markus,

Sønder Tranders, Nørre Tranders, Vejgaard, Hans Egede, Hasseris, Nørresundby, Hvorup, Lindholm, Dall, Skalborg,

Margrethe, Gistrup, Romdrup-Klarup og Rørdal. I parentes er angivet ejerboligandelen i hele Aalborg Kommune.

Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.

Tabel 2 viser, at de større byer har en lavere ejerboligandel – fra 19 pct. i Køben-

havns Kommune til 38 pct. i Odense Kommune. I alle områder ligger andelen la-

vere end på landsplan. Endvidere ses i alle områder en relativt lav ejerboligandel

for 2013-2022. For boliger opført 2003-2012 er det bemærkelsesværdigt, at ande-

len af ejerboliger i Københavns Kommune ligger dobbelt så højt som for hele pe-

rioden, og at denne store stigning ikke genfindes andre steder.

På kommunalt niveau viser analysen, at der kun er tre danske kommuner med en

ejerboligandel på under 30 pct. (Københavns, Frederiksberg og Brøndby Kom-

muner). For opførelsesårene 2013-2022 er der 16 kommuner med en ejerboligan-

del på under 30 pct., herunder Aarhus, Odense og Aalborg Kommuner og 10

kommuner i landsdelene København By og Københavns Omegn.

Det bemærkes, at andelen af andelsboliger i den samlede bestand udgør 28 pct. i

Københavns Kommune. Den næsthøjeste andel findes i Københavns Omegn

med 6 pct.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 18 af 60

Som nævnt har der været en stor vækst i boligbestanden de sidste 20 år. Det gæl-

der også i Københavns Kommune og især i Aarhus Kommune. Her er ca. 15 og

23 pct. af den lokale boligbestand opført i de pågældende perioder.

I 2013-2022 har private lejeboliger som nævnt udgjort næsten halvdelen af den

samlede tilvækst, jf. tabel 1 (godt 100.000 boliger). I København og Aarhus udgør

andelen henholdsvis knap 70 og godt 60 pct. Især efter 2016 er der opført særligt

mange private udlejningsboliger (ca. 95.000 på landsplan).

I bilag 2 er foretaget en belysning af boligsammensætningen i fire udvalgte byom-

råder, hvoraf to er byudviklingsområder, Nordhavn (København) og Aarhus Ø

(Aarhus), mens to er omdannelsesområder med almene boliger, Tingbjerg (Kø-

benhavn) og Gellerupparken (Aarhus).

Det fremgår af tabel C1 i bilag 2, at der siden 2012 er bygget et vist antal ejerboli-

ger i Nordhavn og Aarhus Ø, svarende til henholdsvis 35 og 26 pct. af det sam-

lede nybyggeri i områderne, mens der stort set ikke er bygget ejerboliger i Ting-

bjerg og Gellerupparken.

2.4.3. Botider i ejerboliger og private lejeboliger

Nogle kommuner har tilkendegivet, at de opfatter de senere års omfattende byg-

geri af private lejeboliger som en udfordring i forhold til at sikre velfungerende

boligområder med en blandet beboersammensætning.

Som en vigtig indikator i den forbindelse fremhæver nogle kommuner forskelle i

gennemsnitlig botid for husstande i de to ejerformer. Det kan således være kom-

munernes vurdering, at de længere botider i ejerboliger giver sig udslag i en ander-

ledes adfærd hos boligtagerne, bl.a. i form af et højere engagement i lokalområdet.

Det bemærkes, at der er nogle primært økonomiske faktorer, der kan trække i ret-

ning af længere botider i ejerboliger, uden at det nødvendigvis afspejler sig i de på-

gældende beboeres engagement i lokalområdet. Bl.a. er der betydelige transakti-

onsomkostninger ved køb og salg af ejerboliger, og der er ikke den samme fleksi-

bilitet som for en lejebolig ved usikkerhed omkring forventet boperiode som følge

af f.eks. jobskifte eller husstandsændringer.

I tabel 3 er vist de gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer efter opførel-

sesår for hele boligbestanden primo 2023. Botiden er opgjort som det antal år, der

pr. 1. januar 2023 er gået fra, at husstanden flyttede til den nuværende bolig. I ta-

bel 4 er vist det samme, men afgrænset til etagebyggeri i landsdelene i København

By og Københavns Omegn. Dermed rettes fokus således særligt mod den del af

boligmassen, som især har bevågenhed i denne analyse. Det skal bemærkes, at den

beregnede botid i det nyere byggeri er kortere, fordi byggeriet kun har eksisteret i

forholdsvis kort tid. F.eks. kan den beregnede botid i byggeri opført i 2019 højst

udgøre 4 år og for byggeri opført i 2014 højst 9 år.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 19 af 60

Tabel 3

Gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer efter opførelsesår. Hele landet (1. januar 2023).

Før 2000

2000-2009

2010-2014 2015-2019

Alle år

Fraflytninger 2022

Antal år

Ejerboliger

Private leje-

boliger

Almene boli-

ger

Andelsboli-

ger

I alt

18,8

6,6

10,0

11,1

13,6

10,6

5,3

7,1

9,8

8,6

8,1

4,2

4,8

7,6

6,1

4,5

2,3

3,2

4,3

3,2

17,4

5,9

9,5

10,9

12,4

(1.000)

158

302

Anm.: Fraflytningerne omfatter hele året 2022, mens det samlede antal boliger er opgjort pr. 1. januar 2023. En

fraflytning defineres som en

husstandsfraflytning,

hvor boligen fraflyttes af samtlige beboere og derved frigives til en ny

husstand. Botiden måles som antallet af år, boligen er beboet, indtil den frigives til en ny husstand.

Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.

Tabel 4

Gennemsnitlige botider i forskellige ejerformer efter opførelsesår. Etagebyggeri i landsdelene

København By og Omegn (1. januar 2023).

Før 2000

2000-2009

2010-2014 2015-2019

Alle år Fraflytninger 2022

Antal år

Ejerboliger

10.3

7,0

4,9

6,0

9,0

6,2

5,3

4,0

5,9

4,6

2,3

3,4

2,0

3,5

9,5

7,4

11,7

10,6

9,7

(1.000)

Private leje-

8,8

boliger

Almene boli-

11,9

ger

Andelsboli-

10,7

ger

I alt

10,5

Kilde: Social- og Boligstyrelsen og egne beregninger.

Det ses i tabel 3, at godt 300.000 boliger er blevet fraflyttet i 2022, svarende til ca.

10 pct. af boligbestanden. Endvidere fremgår det, at den gennemsnitlige botid va-

rierer meget mellem ejerformerne, fra godt 17 år i ejerboliger til knap 6 år i private

lejeboliger, men også meget efter opførelsesperiode, fra knap 14 år for boliger op-

ført før 2000 til godt 3 år for boliger fra 2015-2019.

Den meget lange botid – næsten 19 år i ejerboliger – fra før 2000 knytter sig anta-

geligt især til enfamiliehuse. Tabel 4 fokuserer derfor nærmere på etagebyggeri i

landsdelene i København By og Københavns Omegn under ét. Her udgør den

gennemsnitlige botid 9�½ år i ejerlejligheder og knap 7�½ år i private lejeboliger.

Samlet set (dvs. inklusiv almene og andelsboliger) er den gennemsnitlige botid

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 20 af 60

10�½ år for alt etagebyggeri opført før 2000 og godt 2 år for etageboliger fra 2015-

2019.

De forskelle i botider, som gør sig gældende på landsplan, genfindes således for

etagebyggeri i Storkøbenhavn, men med en langt kortere botid generelt. For pri-

vate lejeboliger i etagebyggeri er botiden i det nyeste byggeri på 2 år og 4-5 år i

byggeri fra perioden 2000-2014. For ejerboliger er botiden lidt længere, men med

en tilsvarende forskel – ca. 3�½ år for boliger fra 2015-2019 og 5-7 år for boliger

fra 2000-2014.

Den korte botid for helt nyt privat lejeboligbyggeri kan afspejle, at det er let at få

en bolig i nybyggeriet – stort udbud til en relativ høj markedsleje, men med be-

grænsede transaktionsomkostninger – og at mange så hurtigt vælger at flytte igen,

når de efter en vis søgetid finder en anden bolig, der bedre matcher deres bolig-

præferencer og deres betalingsvilje på lidt længere sigt. Den længere gennemsnit-

lige botid for det knap så nye byggeri tyder på, at denne ”buffer-funktion” aftager

over tid.

Det bemærkes, at når den gennemsnitlige botid i privat lejeboligbyggeri fra før

2000 ligger på næsten 9 år, kan det antagelig forklares med, at langt størstedelen af

disse boliger (før 1992) er omfattet af omkostningsbestemt husleje, hvor den fak-

tiske husleje ligger under markedslejeniveauet.

2.4.4. Beboersammensætning fordelt på ejerformer og opførelsesår

Hvad angår beboersammensætning, så udgør 20-29-årige, andre husstandstyper og

studerende en meget stor andel af beboerne i nye private lejeboliger (opført 2015-

2019), mens det omvendte gør sig gældende for nye ejerboliger, jf. bilag 1. For le-

jeboliger opført 2000-2009 er andelen af alle de tre nævnte kategorier lavere.

Endvidere fremgår det, at der bor meget få på 60 år og derover i nye private leje-

boliger, at over 40 pct. af husstandene her udgøres af par, både med og uden

børn, samt at der blandt beskæftigede er en forholdsvis stor andel af ufaglærte,

men at der også er en vis andel af beboere inden for hver af de tre andre uddan-

nelseskategorier.

I nye ejerboliger er der en klart større andel af 60+-årige og af par med/uden

børn, samt en meget tydelig overvægt af akademisk uddannede.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 93: Rapport om ejerboliger i de større byer, fra ministeren for byer og landdistrikter

Side 21 af 60

3. Centrale interessenters synspunkter på problematikken

Der er blevet afholdt møder med en række kommunale og private interessenter

om problemstillingen og boligmarkedets økonomiske incitamenter samt mulige

tiltag og deres konsekvenser. Gruppen af kommunale interessenter bestod af KL,

Københavns Kommune, Aarhus Kommune, Odense Kommune og Aalborg

Kommune. Gruppen af private interessenter bestod af Dansk Industri (DI), DI

Ejendom, Ejendom Danmark, Colliers, Bygherreforeningen, Jeudan og Pension

Danmark.

De kommunale interessenters oplevelse er, at der ikke opføres et tilstrækkeligt an-

tal ejerboliger i forhold til den generelle boligmasse. Dette giver udfordringer i

forhold til at sikre blandede boligområder særligt i nye byområder, men også i for-

bindelse med fornyelse af udsatte boligområder. Ifølge de kommunale interessen-

ter er årsagen dels markedet og dels momsreglerne, som giver incitament til, at der

opføres flere private udlejningsboliger. De kommunale repræsentanter efterspør-

ger yderligere ”byplanlægningsværktøjer” i planlovningen, så der kan planlægges

for ejerboliger.