Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del Bilag 9
Offentligt
2764697_0001.png
Andelsforeninger med
ulighed
Forberedt til Folketingets boligudvalg d. 12. oktober 2023
1
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 9: Præsentation fra Dennis Jørgensens foretræde for udvalget den 12/10-23 vedrørende værdiansættelse af andelsboliger
2764697_0002.png
Situation
I andelsforeninger kan den samlede værdisætning af
ejendommen være sat korrekt, alt imens der internt kan
være store forskelle i værdiansættelsen per m2 af de
individuelle andele.
Det er derfor muligt at finde andelsforeninger, der er
sammensat på en måde, hvor få andelshavere bærer en
større forholdsmæssig del af fx driftsudgifter end øvrige
andelshavere og dermed reelt subsidierer flertallet.
Disse skævheder kan være opstået over tid og skyldes ofte
forhold, der reguleres af andelsforeningen selv, fx historiske
faktorer, som oprindeligt indskud og forældede
fordelingsnøgler eller boligændringer over tid (fx
konvertering fra erhverv til privat og omvendt).
Udfordring
Det er svært for andelsforeningerne selv at løse disse
problemstillinger, da det kræver at hver enkelt andelshaver
på generalforsamlingen godkender en ændret fordeling af
driftsomkostningerne.
Ønsker til fremadrettede tiltag
1
Skærpede retningslinjer for fordeling af driftsudgifter
Man bør overveje en model der, gælder alle andelsforeninger,
der sikrer, at omkostninger fordeles efter fast kriterie som fx pr.
enhed/andelsmål eller m2.
Styrkelse af mindretalsbeskyttelsen
Der bør implementeres beskyttelse, der forhindrer flertallet i
unødigt at pålægge økonomiske driftsmæssige byrder på et
mindretal, når brugsret og andel af driftsomkostninger ikke er i
overensstemmelse.*
Faste retningslinjer ved konvertering fra erhvervs- til
privatandele
(og omvendt)
Der bør være en ensartet tilgang for alle konverteringer, der
sikrer, at den konverterede andel svarer til lignende boliger i
ejendommen mht. til både værdi og andel i driftsomkostninger,
eller at eventuelle skævheder tilsigtes at blive udlignet over tid.
2
3
* Den generalklausul, der findes I dag, er I sin natur ikke præcis nok til at kunne anvendes i den daglige beslutningstagning I andelsforeningerne
2
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 9: Præsentation fra Dennis Jørgensens foretræde for udvalget den 12/10-23 vedrørende værdiansættelse af andelsboliger
2764697_0003.png
Vores konkrete sag: Privat konverteret erhvervsandel
7 andele ud af 22 andele
opretholder
Konkrete eksempler fra daglig drift
Renovation
Andelsboligtype*
Erhvervsandel*
Privat andel*
Konverteret
erhverv (1. sal)
Årlig udgift
Kr/m2 per år
4160 kr
46 kr
886 kr
5 kr
3780 kr
17 kr
63 %
af de samlede udgifter.
I vores forening betaler vi 2-3
gange mere per m2 i
driftsomkostninger end
øvrige private andelshavere.
Det skyldes, at vores andel,
mange år før vi flyttede ind,
blev konverteret fra erhverv
til privat andel og bibeholdt
den høje erhvervsbetaling til
driften, på trods af
konverteringen – Den
forhøjede betaling er stadig
gældende nu her 20 år efter
konvertering.
De 7 andele har brugsret til
Trappevask
Andelsboligtype
Erhvervsandel*
Privat andel*
Konverteret
erhverv (1. sal)
Årlig udgift
Kr/m2 per år
3848 kr
23 kr
829 kr
5 kr
3497 kr
16 kr
28 %
af ejendommens samlede areal.
*Eksempelandelsmål af en særlig type i foreningen
Erhverv/placering og privat
(
Boligafgift
DKK/m2 gennemsnit
)
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
109
62
45,0
18
Erhverv,
hovedgade
Erhverv,
sidegade
Lejligheden
(1. sal)
Privat
3
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 9: Præsentation fra Dennis Jørgensens foretræde for udvalget den 12/10-23 vedrørende værdiansættelse af andelsboliger
2764697_0004.png
Konsekvenser
Vi oplever...
… en situation, hvor flertallet kan vedtage
beslutninger med konsekvenser, der
primært skal betales af mindretallet.
Kontakt
Dennis Jørgensen
[email protected]
Annette Millner
[email protected]
Vi oplever…
…at være sat i en situation, hvor vi som
andelshaver i en konverteret andelslejlighed
er en særegen andelshaver (hverken privat
eller erhverv).
Vi oplever…
…en utryg økomisk boligsituation i
andelsforening med andelshavere, der ikke
har encitament for at varetage alle
andelshaveres interesse.
Vi oplever…
…at der ikke finds en instans, der kan
hjælpe andelshavere i sådanne situationer.
Administrator og ABF repræsenterer
bestyrelsen. Derudover er der kun
retsvæsnet tilbage, hvilket er bekosteligt og
ødelæggende for godt naboskab.
Hvad betyder
det at at være
andelshaver i
en forening,
hvor der er
ulighed
mellem
andelshavere
4