BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del

Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del Bilag 77
Offentligt

Dokument: 2021-0303563-154

VS: SAB Bellahøj - rømning -

juridiske aspekter/muligheder

Fil:

VS_ SAB Bellahøj - rømning - juridiske

aspekter_muligheder

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Fro m:

Se n t:

To:

Su bject:

A t t ach m e n ts:

Finn

Larsen <

ftl@

kab-bolig.dk >

20. oktober 2022 13:49

Rolf Andersson;

Jørgen

Stein

VS: SAB Bellahøj - rømning -

juridiske

aspekter/muligheder

N otat om Lejerforhold SAB Bellahøj.pdf; Bilag 1 til notat.docx

Fra:

Finn

Larsen

Sendt:

20. oktober 2022 06:22

Til:

Louise Lind

<[email protected]>

Cc:

Sanne

Kjær

<[email protected]>;

Birthe

Houlind

<[email protected]>

Emne:

VS:

SAB

Bellahøj

rømning

juridiske

aspekter/muligheder

Kære

alle

Notat

fra

december 2021

Finn

Fra:

Simon

Nyvang

Simonsen

<[email protected]>

Sendt:

15. december 2021 10:34

Til:

Sanne

Kjær

<[email protected]>;

Rolf

Andersson

<[email protected]>;

Annette

Birkov

<[email protected]>;

Louise Lind

<[email protected]>;

Anette Hestlund

<[email protected]>;

Finn

Larsen

<[email protected]>

Cc:

Birthe

Houlind

<[email protected]>

Emne:

SAB

Bellahøj

rømning

juridiske

aspekter/muligheder

Kære alle

Efter aftale med Birthe hermed til jeres orientering notat fra Veronica Wolthers-Petersen, Sirius advokater.

Med afsæt i vores interne overvejelser i Jura om det juridiske fundament, har jeg drøftet sagen med

Veronica for hendes vurdering. Hun har desuden udarbejdet et forslag til et konkret skriv til hvert enkelt

lejemål.

Notatet tager afsæt i, at der kommer et påbud fra KK om rømning af bygningerne, dvs. en hurtig fjernelse.

Derudover beskrives almenlejelovens regler.

Hendes konklusion og anbefaling fremgår af side 2, mens en mere uddybende vurdering og anbefaling

findes på side 4. Som det fremgår har vi en udfordring, hvis beboere ikke ønsker at flytte.

Der er tale om en praktisk tilgang til, hvordan juraen påvirker den konkrete situation.

Notatet kan tilrettes efter hvordan sagen udvikler sig, primært med de tekniske eksperters vurdering af

bygningernes tilstand, dvs. skal der ske en hurtig eller kontrolleret rømning, eller kan det afvente

iværksættelse af helhedsplanen. Samt hvis det viser sig, at kommunen ikke ønsker at komme med et

påbud.

Det vurderes, at flg. regler er relevante:

byggeloven

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

§§ 14 og 18, kommunalt påbud om rømning,

almenlejeloven

§§ 32 og 33, om varsel,

§ 85, stk. 1, nr., jf. § 88, om opsigelse

§ 89, stk. 2, om lejers indsigelse og udlejers indbringelse af sagen for boligretten

§ 90, stk. 1, nr. 3, om ophævelse,

retsplejeloven

§§ 528 og 596, om tvangsfuldbyrdelse/udsættelse via fogedretten

Med venlig hilsen

Simon Nyvang Simonsen

Senioradvokat

Tlf. 38 38 18 85

[email protected]

Enghavevej 81 • 2450 København SV

T 33 63 10 00 • www.kab-bolig.dk

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Denne e-mail fremsendes fra KAB.

Mailen kan indeholde fortrolige oplysninger, der ikke må videregives,

kopieres eller på anden måde anvendes af andre end modtageren.

Hvis du ikke er rette modtager, beder vi dig kontakte KAB på +45 33 63 10 00 og herefter slette e-mailen.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Dokument: 2021-0303563-154

VS: SAB Bellahøj - rømning -

juridiske aspekter/muligheder

Fil:

Notat om Lejerforhold SAB Bellahøj

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Veronica Wolthers-Petersen

partner, advokat (H)

Dampfærgevej 10, 2. sal

2100 København Ø

Sag 26303 vwp/lsk

8. december 2021

NOTAT

Lejerforhold i Samvirkende Boligselskaber

–

Bellahøj I-III

1.1

Præsentation af problemstillingen

Indledning og opdrag

I forbindelse med den kommende renovering af Samvirkende Boligselskabers boligafdelinger Bellahøj

I- III, har KAB modtaget et teknisk notat som viser, at afdelingens ejendomme ikke kan tåle ret meget

vind, og derfor principielt kan vælte i kraftig vind. Derudover er der som følge af bygningernes kon-

struktion en forøget risiko for brandspredning med sammenstyrtningsfare til følge. Samvirkende Bolig-

selskaber (”SAB”) afventer for tiden et supplerende teknisk notat, som har til formål at kvalificere pro-

blemstillingen yderligere.

SAB er allerede nu i dialog med Københavns Kommune, både i kommunens egenskab som bygnings-

myndighed, og som tilsyn. Det forventes, at Københavns Kommune på baggrund af det kommende

supplerende tekniske notat, vil iværksætte en administrativ proces med henblik på at meddele SAB et

påbud om rømning af de berørte ejendomme. Det vides endnu ikke med sikkerhed, indenfor hvilken

frist en sådan rømning eventuelt vil skulle ske, men det forventes, at den ultimative frist vil være om-

kring 1. juli 2022.

Uden nødvendig sammenhæng med et rømningspåbud skal alle lejemål i Bellahøj I-III fraflyttes i for-

bindelse med den kommende renovering af ejendommene. Lejerne skal derfor genhuses; for de flestes

vedkommende permanent, og SAB skal følgelig frigøres fra lejeaftalerne.

SAB har til brug for boligselskabets videre overvejelser om håndtering af sagen mv., anmodet mig om

at beskrive en proces, hvor lejemålene i Bellahøj I - III tømmes frem til 1. juli 2022, herunder hvilke

formelle krav, SAB skal være opmærksom på i den forbindelse. SAB ønsker navnlig oplyst, hvordan

de(t) nødvendige breve(e) til lejerne bør udformes, blandt andet set i forhold til reglerne om opsigelse

i almenlejelovens kap. 14.

Min konklusion og anbefaling fremgår straks nedenfor i notatets afsnit 2, mens problemstillingen er

yderligere belyst i notatets afsnit 4. Som bilag 1 til notatet er desuden vedlagt et forslag til en brevtekst,

som opfylder lovgivningens formelle krav.

I forhold til både notatet og bilag 1 tages forbehold for ordlyden i såvel det kommende tekniske notat,

som det forventede rømningspåbud, som kan påvirke SAB’s handlemulighed og -pligt.

1.2

Forudsætninger

Jeg lægger i notatet til grund, at Københavns Kommune enten har eller - gennem det kommende sup-

plerende tekniske notat

–

snarest vil få tilvejebragt et grundlag for at udstede et påbud om rømning i

henhold til byggelovens § 18, jf. § 14.

SIRIUS advokater · Dampfærgevej 10, 2. sal · 2100 København Ø · [email protected] · Telefon +45 88 88 85 85

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Jeg lægger endvidere til grund, at fristen for efterkommelse af et sådant påbud vil være cirka 1. juli

2022.

Jeg lægger endelig til grund, at det som følge af konstruktionsfejl i bygningerne vil være nødvendigt

enten at nedrive, eller i hvert fald totalrenovere hele ejendommen, hvorfor SAB vil kunne opsige de

berørte lejemål i medfør af almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1.

For god ordens skyld bemærkes, at notatet ikke forholder sig til kommunens mulighed for at tvangs-

fuldbyrde et rømningspåbud direkte over for den pågældende lejer. Dette spørgsmål bør vurderes af

kommunen selv, jf. herunder håndhævelsesvejledningen mv.

Konklusion og anbefaling

Med henblik på i videst mulig udstrækning at få tømt de berørte ejendomme for lejere senest 1. juli

2022 anbefaler jeg, at SAB senest ved modtagelsen af et påbud fra Københavns Kommune om rømning

af ejendommene, varsler de berørte lejere om, at de skal fraflytte deres lejemål hurtigst muligt og

senest 3 måneder fra modtagelsen af varslingsskrivelsen. Varslingen skal ske med henvisning til almen-

lejelovens §§ 32-33.

Såfremt SAB på det varslede tidspunkt kan konstatere, at kravet om fraflytning ikke er efterkommet,

kan SAB bringe det/de pågældende lejemål til øjeblikkeligt ophør med henvisning til almenlejelovens §

90, stk. 1, nr. 3.

SAB kan samtidig anmode fogedretten om at gennemtvinge SAB’s besiddelseskrav ved effektivt at ud-

sætte den/de pågældende lejer(e). Fundamentet for et sådant besiddelseskrav vil i første omgang være

varslingen om fraflytning bilagt relevant dokumentation (som minimum rømningspåbuddet samt det

underliggende tekniske notat), men kan om nødvendigt senere udvides med en eventuel ophævelses-

skrivelse.

Som følge af sagsbehandlingstider ved fogedretten er der

–

navnlig hvis flere lejere ikke ønsker at

fraflytte ejendommen frivilligt

–

en vis risiko for, at der fortsat vil være lejere i ejendommene pr. 1. juli

2022.

Denne risiko kan ikke fuldt ud afbødes ved hjælp af almenlejelovens regler, men boligselskabet vil som

regel i et vist omfang kunne sikre beboernes samarbejdsvilje gennem tidlig dialog. SAB bør derfor på

det tidligst mulige tidspunkt varsko de berørte lejere om, at man forventer at skulle varsle alle beboere

om fraflytning af lejemålene hurtigst muligt.

SAB vil ikke ved at varsle lejerne om fraflytning blive frigjort fra lejeaftalerne, hvorfor SAB samtidig

med varslingen om fraflytning skal opsige de pågældende lejeforhold med de dertil gældende opsigel-

sesvarsler. Lejerne kan gøre indsigelse mod opsigelsen af lejeaftalen, men en sådan indsigelse vil ikke

formelt kunne forhindre SAB i ved fogedrettens bistand at gennemtvinge det besiddelseskrav, som føl-

ger af varslingen om fraflytning i medfør af almenlejelovens §§ 32-33.

Eftersom lejemålene kan opsiges i medfør af almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, har SAB pligt til at

genhuse lejerne i medfør af almenlejelovens §§ 86 og 86 a.

Da det må have formodningen imod sig, at SAB kan stille (permanente) genhusningsboliger til rådighed

for alle beboere senest 1. juli 2022, kan det være nødvendigt at genhuse nogle beboere midlertidigt,

herunder fx i pavilloner eller på hotel, ligesom det kan være nødvendigt at indgå aftaler med beboerne

om selv at sørge for genhusning frem til det tidspunkt, hvor SAB kan stille en permanent genhusnings-

bolig til rådighed.

2 (6)

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

3.1

Relevante regler

Rømning af beboelsesejendomme

Det følger af byggelovens § 14, stk. 1, at bebyggelse, ejendommes ubebyggede arealer og derpå væ-

rende indretninger skal holdes i forsvarlig stand, således at de ikke frembyder fare for ejendommens

beboere eller andre eller på anden måde er behæftet med væsentlige mangler. Endvidere skal ejen-

dommen holdes i en under hensyn til beliggenheden sømmelig stand.

Det følger samtidig af byggelovens § 18, stk. 1, at hvis der som følge af mangler ved ejendommen

opstår fare for ejendommens beboere eller andre, jf. § 14, kan kommunalbestyrelsen kræve, at bebyg-

gelsen og omkringliggende arealer og bebyggelser i nødvendigt omfang afspærres og rømmes. Det

samme gælder, såfremt funderingsarbejder mv., jf. § 12, frembyder sådan fare. Hvis et påbud om

afspærring og rømning ikke straks efterkommes, kan det gennemføres af kommunalbestyrelsen på eje-

rens bekostning.

Et påbud i henhold til byggeloven skal respekteres af både bygningens ejere og brugere, herunder

beboere/lejere.

I et tilfælde, hvor en beboer, trods påbud om rømning, ikke fraflytter den pågældende ejendom, kan

ejendomsejeren efter omstændighederne få beboeren effektivt udsat med fogedens bistand.

Det følger i den forbindelse af retsplejelovens § 528, stk. 1, at hvis den forpligtede (her: lejeren) skal

fraflytte en fast ejendom eller give den berettigede (her: udlejer) en rådighed over denne, gennemtvin-

ger fogedretten så vidt muligt umiddelbart, at pligten opfyldes.

Det følger supplerende af retsplejelovens § 596, at besiddelseskrav som nævnt i § 528 kan gennem-

tvinges af fogedretten ved en umiddelbar fogedforretning uden sædvanligt tvangsfuldbyrdelsesgrund-

lag, såfremt den berettigede i fogedretten kan godtgøre eller sandsynliggøre sit krav mod den forplig-

tede.

3.2

Opsigelse af boliglejemål

Reglerne om opsigelse af boliglejemål i forbindelse med ombygning eller nedrivning fremgår af almen-

lejelovens § 85, hvorefter udlejeren kan opsige lejeaftalen blandt andet når udlejeren dokumenterer, at

ejendommen skal nedrives/ombygges (nr. 1) eller når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpå-

liggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet (nr. 6).

Opsigelsesvarslet er i begge tilfælde 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før

en helligdag, jf. almenlejelovens § 88, stk. 1. Hvis der er tale om lejeaftaler indgået før almenlejelovens

ikrafttræden (1. juli 1998), kan der være aftalt længere opsigelsesvarsler, som i givet fald skal respek-

teres.

Om de formelle krav til udlejers opsigelse følger det af almenlejelovens § 89, stk. 1, at udlejerens

opsigelse efter § 85 skal være skriftlig, og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse

efter bestemmelsens stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde oplysning om opsigelses-

grunden. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod en opsigelse, fremgår det af almenlejelovens § 89, stk.

2, at hvis lejeren ikke vil godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet

frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejeren. Udlejeren må da anlægge sag ved

boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen, jf.

almenlejelovens § 89, stk. 2.

3 (6)

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Hvis et lejemål kan opsiges med henvisning til § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren tilbyde lejeren en

passende erstatningsbolig efter reglerne i almenlejelovens § 86, stk. 1-6. Genhusningspligten udløses

når opsigelsesmuligheden efter § 85, stk. 1, nr. 1, er til stede, uanset, om udlejer også måtte have

hjemmel til at opsige lejemålet efter andre bestemmelser, fx almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 6.

3.3

Udlejers adgang til lejemålet

Almenlejelovens kap. 7 indeholder regler om udlejers adgang til boliglejemål.

Det følger herom indledningsvist af almenlejelovens § 32, at udlejeren har ret til at få eller skaffe sig

adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Af almenlejelovens § 33, stk. 1, fremgår supplerende, at udlejeren med 6 ugers varsel kan iværksætte

arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, mens der for andre arbejder

gælder et varsel på 3 måneder, jf. bestemmelsens stk. 2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage

uopsættelige reparationer, jf. bestemmelsens stk. 3.

Det er antaget i retspraksis, at reglerne i almenlejelovens kap. 7 også angår den situation, hvor arbej-

derne i lejemålet eller ejendommen medfører, at det lejede skal fraflyttes.

I de tilfælde, hvor behovet for udførelse af arbejder i lejemålet medfører, at det lejede skal fraflyttes,

har udlejer ikke i medfør af almenlejelovens kap. 7 en pligt til at sørge for genhusning af lejeren. En

sådan pligt kan dog følge af andre bestemmelser, herunder navnlig almenlejelovens §§ 85-86.

Hvis udlejer i medfør af almenlejelovens §§ 32 og 33 har ret til at få eller skaffe sig adgang til lejemålet,

men lejeren modsætter sig dette, kan udlejeren anmode om fogedrettens bistand til gennemtvingelse

af adgangen.

Udlejer kan derudover ophæve lejemålet med henvisning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 3, hvor-

efter udlejer kan ophæve lejeaftalen når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til

det lejede, hvor de har ret hertil, jf. kapitel 7.

Vurdering og anbefaling

Som ovenfor angivet forudsættes det, at betingelserne for opsigelse i almenlejelovens 85, stk. 1, nr. 1,

er opfyldt, således at SAB vil kunne opsige de pågældende lejemål med henvisning til denne bestem-

melse.

Hvis SAB som forventet modtager et påbud om rømning af ejendommene, vil SAB formentlig tillige

kunne opsige de pågældende lejemål med henvisning til, at der er tale om sådanne vægtige grunde

som omtalt i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 6. En opsigelse med henvisning til denne bestemmelse

vil dog næppe få nogen selvstændig betydning, idet de formelle krav knyttet til en sådan opsigelse,

herunder reglerne om opsigelsesvarsel og indsigelsesadgang, i det hele svarer til de krav, der i forvejen

gælder for en opsigelse efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1.

Uanset om en opsigelse sker med henvisning til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1 og/eller nr. 6, vil

lejeren således kunne gøre indsigelse i henhold til almenlejelovens § 89, hvorefter opsigelsen kun vil

kunne opretholdes, hvis SAB indbringer sagen for boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

En sådan boligretssag vil som følge af sagsbehandlingstiderne hos domstolene ikke være afgjort inden

1. juli 2022, hvor det forventes, at fristen for rømning af ejendommene udløber. Så længe sagen ver-

serer ved boligretten, vil SAB ikke kunne tvangsfuldbyrde opsigelsen ved fogedretten, idet en anmod-

ning om lejerens effektive udsættelse i stedet må forventes afvist ex officio.

4 (6)

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Indsigelsesadgangen i almenlejelovens § 89 får derfor den konsekvens, at SAB ikke alene ved at opsige

de pågældende boliglejemål vil kunne sikre sig, at ejendommene er tømt for beboere senest 1. juli

2022.

Der er derfor behov for at se på alternative muligheder for at sikre tømning af ejendommene i tide.

Man kan nærliggende overveje, om et rømningspåbud, som i medfør af byggelovens bestemmelser også

skal respekteres af den pågældende ejendoms brugere, i sig selv kan udgøre et fundament, som SAB

om nødvendigt kan basere en anmodning om lejerens effektive udsættelse af lejemålet på.

Højesteret har i en dom af 12. juni 1972 (U.1972.727) taget stilling til spørgsmålet om udlejers mulighed

for at udsætte en lejer af et butikslejemål med baglokale som følge af et af boligkommissionen udstedt

forbud mod benyttelse af den pågældende ejendom. Højesteret udtalte i sagen, at

”udlejer

ikke ved

ophævelse af et lejemål til gennemførelse af et forbud har pligt til at give lejeren sædvanligt eller aftalt

opsigelsesvarsel”.

En ordlydsfortolkning af Højesteret anførte må umiddelbart forstås sådan, at udlejer kan tvangsfuld-

byrde et påbud vedrørende ejendommen direkte over for ejendommens brugere. Lægges denne forstå-

else til grund, vil SAB således med henvisning til et modtaget påbud om rømning af ejendommene,

kunne påbyde den pågældende lejer at fraflytte lejemålet inden for et af SAB fastsat rimeligt varsel.

Jeg bemærker dog, at det ikke fremgår klart af Højesterets dom af 12. juni 1972, hvilken hjemmel

udlejeren i en sådan situation skal benytte, og dommen er under alle omstændigheder afsagt før al-

menlejelovens tilblivelse. Dertil kommer, at byggeloven ikke tillægger en ejendomsejer nogen formel

kompetence i forhold til at håndhæve påbud udstedt i henhold til lovens bestemmelser.

Af de nævnte grunde vil det efter min opfattelse være risikabelt kun at basere kende SAB’s krav om

fraflytning af lejemålene på byggelovens regler.

Min anbefaling er derfor, at man i stedet varsler lejerne om fraflytning af de berørte lejemål med hen-

visning til principperne i almenlejelovens kap. 7.

Det er min vurdering, at reglerne i almenlejelovens kap. 7 giver SAB ret til, uden nødvendig sammen-

hæng med en opsigelse af de pågældende lejemål, at få adgang til hele ejendommen med henblik på

at kunne efterkomme et påbud om rømning.

”Adgangen”

skal konkret bestå i en fraflytning fra det

pågældende lejemål.

Man kan overveje hvilken frist der skal gælde for SAB’s varsel til lejerne om fraflytning. Når det lægges

til grund, at den af Københavns Kommune fastsatte påbudsfrist vil være ca. 1. juli 2022, vil det efter

min opfattelse være svært at argumentere for, at SAB kan varsle fraflytning af lejemålene med en

kortere, ultimativ frist end 3 måneder fra brevets modtagelse. SAB bør dog i varslingsskrivelserne ty-

deliggøre, at fraflytning skal ske hurtigst muligt.

Der er ikke knyttet en indsigelsesadgang til reglerne i almenlejelovens kap. 7. Hvis lejeren ikke fraflytter

lejemålet inden for den varslede frist, vil SAB derfor efter fristudløb kunne anmode fogedretten om at

gennemtvinge SAB’s krav på at få adgang til lejemålet. Fundamentet vil i så fald være varslingsskrivel-

sen samt grundlaget derfor, dvs. primært rømningspåbuddet og det underliggende, tekniske notat.

Hvis SAB har varslet adgang til lejemålet i overensstemmelse med reglerne i kap. 7, og lejeren mod-

sætter sig adgangen ved ikke at fraflytte lejemålet, kan SAB tillige ophæve det pågældende lejemål

med henvisning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 3. En sådan ophævelse vil i sig selv kunne udgøre

et fundament for tvangsfuldbyrdelse i medfør af retsplejelovens § 596, jf. § 528, stk. 1.

5 (6)

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Det bemærkes, at fogedretten, uanset om grundlaget for tvangsfuldbyrdelse er en varsling om adgang

eller en ophævelse, vil kunne afvise at udsætte lejeren, hvis lejeren gør indsigelse mod SAB’s besiddel-

seskrav, og fogedretten på den baggrund finder det betænkeligt at fremme sagen, jf. retsplejelovens §

597.

Fogedrettens kendelse om afvisning kan indkæres for Østre Landsret, som enten kan hjemvise sagen

eller stadfæste afgørelsen.

Idet SAB ved anvendelse af reglerne om varsling i almenlejelovens kap. 7 først vil kunne anmode om

fogedrettens bistand til tvangsfuldbyrdelse når der er forløbet (mindst) 3 måneder fra lejerens modta-

gelse af varslingsskrivelsen, vil der i de sager, hvor lejeren gør indsigelse mod SAB’s besiddelseskrav,

være en ikke-ubetydelig risiko for, at der ikke foreligger en endelig afgørelse i fogedsagen før 1. juli

2022.

Denne risiko kan ikke i medfør af hverken almenlejelovens eller byggelovens regler afbødes fuldstændig.

SAB bør i stedet i videst mulig udstrækning forsøge at formå de berørte lejere at fraflytte frivilligt

gennem tidlig dialog om problemstillingen.

Afslutningsvis bemærkes, at det ikke kan udelukkes, at det kommende tekniske notat i sig selv kan

udgøre det fornødne grundlag for at varsle lejerne om fraflytning af deres lejemål, således at SAB kan

sætte varslingsprocessen i gang uden forinden at afvente et påbud fra Københavns Kommune. Om dette

er tilfældet, vil bero på indholdet i det tekniske notat. I det tilfælde, hvor en lejer ikke flytter frivilligt,

og under en fogedsag gør indsigelse mod varslingen om fraflytning, er det dog min vurdering, at det vil

stille SAB stærkere, hvis varslingen baserer sig på et påbud (eller som minimum en partshøring/varsling

af et påbud), og ikke på et teknisk notat alene. Der er således efter min opfattelse en større risiko for,

at en fogedret vil finde det betænkeligt at fremme en udsættelsesforretning baseret på et teknisk notat,

end en udsættelsesforretning baseret på et offentligretligt påbud.

København, 8. december 2021

Veronica Wolthers-Petersen

partner, advokat (H)

6 (6)

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Dokument: 2021-0303563-154

VS: SAB Bellahøj - rømning -

juridiske aspekter/muligheder

Fil:

Bilag 1 til notat

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Bilag 1 til notat

[Lejemålsnummer]

[Lejernavn]

[Adresse]

Varsling om fraflytning samt opsigelse af lejemålet beliggende [adresse, postnummer og

by, lejemålsnummer]

Den ejendom, som dit/jeres lejemål er beliggende i, står over for en gennemgribende renovering. I

forbindelse med den kommende renovering, har Samvirkende Boligselskaber fået udarbejdet et

teknisk notat, som viser [indsæt konklusioner fra notat].

På baggrund af notatet har Københavns Kommune udstedt et påbud om rømning af hele

ejendommen hurtigst muligt og senest [1. juli 2022].

Det er derfor nødvendigt, at du fraflytter dit lejemål hurtigst muligt.

Dette brev indeholder tre dele:

1) Varsling om fraflytning af dit/jeres lejemål.

2) Opsigelse af lejeaftale.

3) Oplysning om genhusningsmuligheder.

Du/I bedes læse alle dele af brevet grundigt igennem. [Eventuelt oplysning om mulighed for at få

hjælp til gennemgang af brevet, fx ved henvendelse til ejendomskontoret eller beboerkoordinator].

Varsling om fraflytning af dit/jeres lejemål

For at kunne overholde fristerne i påbuddet fra Københavns Kommune varsler vi hermed, at du

skal fraflytte din bolig

senest [indsæt dato, måned, år].

Varslingen sker i henhold til lov om leje af almene boliger § 33, stk. 3.

Varslingen betyder, at din bolig skal være fraflyttet og tømt senest på det ovennævnte tidspunkt.

Nøglerne til lejemålet skal afleveres [på Ejendomskontoret. Hvis ejendomskontoret er lukket, kan

nøglerne afleveres i en lukket kuvert med angivelse af lejemålets adresse.]

Det er vigtigt, at alle beboere fraflytter ejendommen i tide.

Hvis du alligevel ikke har ryddet lejemålet og har afleveret nøglerne til lejemålet på

ejendomskontoret senest på det ovennævnte tidspunkt, må du derfor forvente, at dit lejemål bliver

ophævet uden yderligere varsel. En ophævelse vil ske med henvisning til almenlejelovens § 90, stk.

1, nr. 3.

BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 77: Bilag og dokumentation fra John Steen Johansen (formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB), til brug for BOU alm. del - bilag 72 og bilag 75

Du må desuden forvente, at Samvirkende Boligselskaber iværksætter retslige skridt med henblik på

din udsættelse af lejemålet med fogedrettens bistand. Omkostningerne forbundet hermed vil du

skulle betale.

Opsigelse af lejeaftale

Som du kan læse i brevets afsnit 1, har Samvirkende Boligselskaber modtaget et påbud fra

Københavns Kommune om, at din ejendom, hvor dit lejemål er beliggende, skal rømmes, og du skal

af den grund flytte fra dit lejemål senest [indsæt dato, måned, år].

Samtidig skal ejendommen [ombygges/nedrives], og du skal genhuses [permanent].

Vi opsiger derfor dit lejemål med [3] måneders varsel til ophør senest [indsæt dato, måned, år].

Opsigelsen sker i henhold til lov om leje af almene boliger § 85, stk. 1, nr. 1, jf. § 88.

Opsigelsen betyder, at dit lejeforhold ophører senest på det ovennævnte tidspunkt. Hvis du inden da

er flyttet fra dit lejemål, vil dit lejemål i stedet ophøre på fraflytningstidspunktet, medmindre du

inden da har gjort indsigelse mod opsigelsen.

[Indsæt eventuelle relevante oplysninger om fraflytningsopgørelse, depositum mm.]

Hvis du ikke kan godkende opsigelsen af dit lejemål, skal du senest 6 uger fra modtagelsen af dette

brev gøre skriftlig indsigelse mod opsigelsen, hvorefter sagen inden yderligere 6 uger bliver indbragt

for boligretten.

Hvis du gør indsigelse mod opsigelsen, så skal du stadig flytte fra lejemålet som følge af påbuddet

fra Københavns Kommune, men boligretten vil tage stilling til, om du skal have mulighed for at flytte

tilbage til lejemålet på et senere tidspunkt.

Genhusning

Idet dit lejemål skal fraflyttes som følge af den kommende [ombygning/nedrivning] er Samvirkende

Boligselskaber forpligtet til at give dig et tilbud om genhusning, jf. lov om leje af almene boliger §§

86 og 86a. I forbindelse med genhusningen kan du få godtgørelse for rimelige og dokumenterede

flytteudgifter i forbindelse med flytning til den tilbudte genhusningsbolig og eventuel tilbageflytning.

[Indsæt yderligere oplysninger om genhusning]

***

Dette brev er sendt med afleveringsattest og som almindeligt brev.

Med venlig hilsen

[Indsæt afsender]