Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del Bilag 72
Offentligt
2839749_0001.png
Fra:
JohnSteen Johansen <[email protected]>
Sendt:
18. marts 2024 11:28
Til:
Mikkel Bjerregaard <[email protected]>
Cc:
Zahra Nazish Hussain <[email protected]>
Emne:
Anmodning om foretræde for Boligudvalget
Kære Mikkel Bjerregaard
Hermed anmodning om foretræde for Boligudvalget torsdag den 21. marts 2024.
Med venlig hilsen
John Steen Johansen
Formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB
31410057 // 25310132
Anmodning om foretræde for Boligudvalget
Vi har som afdelingsbestyrelse for Bellahøj I og II, SAB gjort os nogle vigtige erfaringer
vedr. helhedsplan og renovering af de ti punkthuse i afdelingen som vi gerne vil fremlægge
for udvalget. Vi mener vores erfaringer har generaliseringsværdi og bør påkalde sig
folketingets boligudvalgs opmærksomhed. På baggrund af disse erfaringer ønsker vi at
fremlægge vores situation, hvor beboerne er blevet opsagt og udsat for magtfordrejning.
Baggrund og referencer
I 2014 fremlagde en arbejdsgruppe under Ministeriet for By-, Bolig- og Landdistrikter en
omfattende rapport med forslag til at forbedre den almene boligsektors effektivitet.
Regeringen søgte derefter gennem flere lovgivningsinitiativer at skabe en mere effektiv
sektor. I almenlovens § 6c fastsættes det, at boligorganisationer bør stræbe efter at opnå
mest mulig værdi for de investerede midler ved opførelse og renovering af almene boliger.
Der er dog klare paradokser i den nuværende funktion af den almene boligsektor.
Økonomiske incitamenter skal adresseres for at opnå større effektivitet og
omkostningsbevidsthed i sektoren. Her er vores konkrete forslag til at forbedre den almene
boligsektor:
1. Stop for økonomisk usund kassetænkning
De nuværende støttemuligheder blokerer for mere rentable og hensigtsmæssige
beslutninger ved renovering og nybyggeri.
2. Vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager og
bestyrelsesmedlemmers privatøkonomiske interesser
Bestyrelsesmedlemmer og administrationsselskaber kan have en økonomisk tilskyndelse
til at oparbejde vedligeholdelsesefterslæb for at få ekstra honorarer.
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 72: Anmodning om foretræde fra John Steen Johansen - formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB til udvalgets møde den 21/3-24
3. Indfør direkte valg til organisationsbestyrelsen
Den nuværende struktur tillader ikke tilstrækkelig politisk ansvarlighed og hæmmer
effektiviteten. Direkte valg kan forbedre dette.
1. Stop for økonomisk usund kassetænkning
Der anvendes mange støttemidler til renoveringsprojekter. Den planlagte renovering af
boligafdelingen Bellahøj I og II, SAB finansieres i stor udstrækning ved hjælp af støtte fra
Landsbyggefonden.
Det almene boligselskab SAB´s budget for renovering af højhusene på Bellahøj, der blev
bygget i 1950érne, beløb sig i marts 2023 til 1,85 milliarder kroner. Det er næppe blevet
mindre. For de 487 boliger i afdelingen svarer det til 3,79 millioner kroner per bolig.
43.320 kroner per kvadratmeter for renovering af de ti ikoniske punkthuse.
For at vise hvor eksorbitant dyr en renovering boligselskabet SAB planlægger, kan man
sammenligne med det såkaldte maksimumbeløb for nybyggeri.
Maksimumbeløbet er det lovbestemte udgiftsloft, som ikke må overstiges ved nybyggeri af
almene boliger.
Hensynet bag maksimumbeløbet er blandt andet at sikre boliger som en bredere
befolkningsgruppe har råd til at betale og at undgå, at huslejen i de almene boliger bliver
for høj, når der bygges nyt. Ifølge ministeriets vejledning udregnes maksimumbeløbet som
et beløb per kvadratmeter (kroner 23.300) + et beløb per bolig (kroner 400.180).
Udover udgifter til opførelse af byggeriet medregner man også udgiften til køb af
byggegrund i maksimumbeløbet.
Hvis der skulle bygges et tilsvarende antal nye boliger på Bellahøj i dag, ville
maksimumbeløbet udgøre 2,44 millioner kroner pr. bolig til opførelse af byggeriet og køb
af byggegrunden.
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 72: Anmodning om foretræde fra John Steen Johansen - formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB til udvalgets møde den 21/3-24
Den forventede huslejestigning for renoveringen viser tydeligt, at boligselskabet ikke
renoverer for de nuværende beboeres skyld. Den fremtidige husleje for beboerne på
Bellahøj vil med det hidtil kendte budget stige med 110 procent. Det betyder, at der næppe
vil være nogen af de nuværende lejerne, der efter renoveringen har råd til at bo i
bebyggelsen.
Boligselskabet har tilsyneladende blikket rettet mod det, man polemisk kan kalde den
bjærgsomme, cirkulære økonomi i form af de mange millioner, der i en renovering til 1,85
milliarder kroner vil kunne beregnes i byggesags- og rådgivningshonorarer.
Honorarer som blandt andet kommer administrationsselskabet KAB til gode.
Indtil videre har boligselskabet brugt omkring 189 millioner kroner, som beboerne aldrig er
blevet forelagt eller har godkendt og ikke kan få specificeret medmindre vi underskriver en
fortrolighedsklausul. Pengene er angiveligt gået til honorarer til rådgivere, projektering med
videre i forbindelse med planlægning af renoveringen. Det svarer til 400.000 kr. pr.
husstand.
Inden renoveringen kan skydes i gang i 2025, må boligselskabet forventes at anvende
yderligere mange millioner kroner til planlægning og projektering. Det er urimeligt mange
penge.
De gennemsnitlige byggeomkostninger til nybygget alment etagebyggeri i Storkøbenhavn
(2010-2015) udgør ca. 18.100 kr. pr. m2 (byggeomkostninger for såkaldte almenbolig+ i
etagebyggeri er endnu lavere, ca. 16.900 kr. pr. m2).
Når de samlede renoveringsomkostninger sammenholdes med de gennemsnitlige
anlægsudgifter til alment nybyggeri er det totaløkonomisk ikke forsvarligt at
gennemføre renoveringsprojekter som i Bellahøj I og II, SAB med støtte fra
Landsbyggefonden.
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 72: Anmodning om foretræde fra John Steen Johansen - formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB til udvalgets møde den 21/3-24
Renoveringer som den planlagte på Bellahøj ville ikke kunne finde sted uden
Landsbyggefondens støtte.
Landsbyggefonden ledes af en bestyrelse, hvor flertallet udpeges af Boligselskabernes
Landsforening. De tætte forbindelser til Boligselskabernes Landsforening illustreres
bl.a. ved, at den administrerende direktør for Landsbyggefonden og Boligselskabernes
Landsforening for tiden er én og samme person. Den administrerende direktør for KAB er
desuden formand for Landsbyggefondens bestyrelse.
Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af opretning,
udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning og sammenlægning af lejligheder og
miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri.
Det er nødvendigt at gå nye veje for at fremme sundere praksis og mere rationel og
effektiv drift i den almennyttige sektor.
Én løsning kan være at begrænse Boligselskabernes Landsforenings indflydelse på
sammensætningen af Landsbyggefondens bestyrelse og sikre fonden en
større uafhængighed og en tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og disses
administrationsselskabers egeninteresser ved tildeling af støttemidler.
2. Vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i den almene
boligsektor og bestyrelsesmedlemmernes privatøkonomiske interesser.
Et andet problem i forhold til at sikre en effektiv drift er den måde, hvorpå
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 72: Anmodning om foretræde fra John Steen Johansen - formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB til udvalgets møde den 21/3-24
organisationsbestyrelsen og disses administrationsselskaber honoreres på.
Organisationsbestyrelsen er ansvarlig for beslutninger vedrørende vedligeholdelse af
boligorganisationens afdelinger, mens det typisk er administrationsselskabet, der udfører
det forberedende arbejde og indstiller de arbejder, der skal indgå i vedligeholdelsesplanen
for de enkelte afdelinger.
Det er gennem lovgivningen reguleret, hvordan organisationsbestyrelsens medlemmer
og administrationsselskabet må honoreres.
Det indebærer, at administrationsselskabet i udgangspunktet er afskåret fra at kræve
særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejder, der udføres som led i
almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.
Der er dog en væsentlig undtagelse. Udgangspunktet om, at hverken
organisationsbestyrelsesmedlemmer og administrationsselskabet kan kræve særskilt
betaling ved gennemførelse af løbende vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, fraviges
i de tilfælde, hvor arbejderne puljes og gennemføres som led i en fysisk helhedsplan
efter almenlovens § 37.
Adgangen til ekstra honorarer i forbindelse med større byggesager er
problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens
administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et
vedligeholdelsesefterslæb i afdelingerne og i stedet pulje arbejderne i fysiske
helhedsplaner.
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 72: Anmodning om foretræde fra John Steen Johansen - formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB til udvalgets møde den 21/3-24
Tilsvarende giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens
administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at overdrive
vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse udarbejdelse af fysiske
helhedsplaner, da den ekstra honorering typisk beregnes som en procentvis andel af
helhedsplanens samlede byggeomkostninger.
En sådan økonomisk incitamentsstruktur appellerer i betydelig grad til usund
forretningsførelse, og uden viljen til at gøre op med dette paradoks i lovgivningen, vil
der være meget lange udsigter til at få mest mulig værdi for de investerede midler i den
almene boligsektor.
3. Direkte valg til organisationsbestyrelsen
Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og
dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning,
budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration
følger gældende regler.
I almenlovens § 6 a-f findes hensigtserklæringer og målsætninger om god ledelsesskik,
effektiv drift mv. Det har bare ingen nævneværdig effekt, for når først en bestyrelse
erfarer, at den ikke vil blive stillet til ansvar politisk, så daler ansvarligheden.
Det er i praksis stort set umuligt at stille organisationsbestyrelsen til ansvar politisk. Det
skyldes bl.a. de mange lag i organisationsstrukturen, hvor beboerne typisk vælger
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 72: Anmodning om foretræde fra John Steen Johansen - formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB til udvalgets møde den 21/3-24
repræsentanter, der vælger andre repræsentanter, der igen vælger repræsentanterne til at
sidde i organisationsbestyrelsen. I kombination med de ofte beskedne fremmøde på
repræsentantskabsmøderne, og normalvedtægtens valgregler, som favoriserer de
siddende bestyrelsesmedlemmer af organisationsbestyrelsen med ekstra stemmer ved
valg til organisationsbestyrelsen, er organisationsbestyrelsen i større boligorganisationer
reelt selvsupplerende.
Når struktur og valgregler reelt gør organisationsbestyrelsen selvsupplerende
med vide muligheder for at unddrage sig et politisk ansvar, så mangler den vigtigste
forudsætning for et velfungerende beboerdemokrati.
Det er formentlig årsagen til den almene boligsektors største problemer og den
væsentligste hindring for at indfri lovens målsætningerne om effektiv drift, økonomisk og
socialt velfungerende boligafdelinger, god ledelsesskik mv.
En løsning på det beboerdemokratiske underskud, som præger større boligorganisationer,
kan være at indføre direkte valg til organisationsbestyrelsen som det kendes fra større
medlemsejede pensionskasser.
Med venlig hilsen
John Steen Johansen
Formand for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB
31410057